www.referat.

ro

Proiect evaluare apartament

Cuprins

1. INTRODUCERE
1.1.
1.2.
1.3.

Sinteza raportului de evaluare

Certificarea evaluatorului
Ipoteze speciale si conditii limitative

pag. 4
pag. 5
pag. 6

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

2.1.
2.2.
2.3.
2.4.

Definirea pietei imobiliare

Analiza cererii
Analiza ofertei competitive
Surse de informatii

pag. 7
pag. 8
pag. 8
pag. 8

3. PREZENTAREA DATELOR
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.

Date generale
Situatia juridica
Descrierea zonei ,vecinatati
Descrierea amplasamentului
Descrierea constructiei

pag.
pag.
pag.
pag.
pag.

9
9
9
9
9

4. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

4.1.
Cea mai buna utilizare
4.2.
Abordari in evaluare
4.2.1. Abordarea prin venit

pag. 11
pag. 13
pag. 14

4.2.2. Abordarea prin comparatii

4.3.
Reconcilierea valorilor.Opinia si concluziile evaluatorului

pag. 16
pag. 20

5. ANEXE
Anexa 1 - Comparabile apartamente

pag. 22

Anexa 2 - Comparabile chirii

pag. 23

Anexa 3 - Fotografii imobil

pag. 24

Anexa 4 - Fotografii comparabile

pag. 27

Anexa 5 - Plan de amplasament si delimitere a imobilului

pag. 28

Anexa 6 - Releveu

pag. 29

Anexa 7 - Documentatie Carte funciara

pag. 30

Anexa 8 - Extras Carte funciara

pag 33

Anexa 9 - Contract de vanzare cumparare

pag. 34

9.1 - Certificat de mostenitor

pag. 36

9.2 - Act de proprietate

pag. 37

1. Introducere
1.1. Sinteza Raportului de Evaluare
Data evaluarii
07.02.2010
Data inspectiei
05.02.2010
Proprietatea de evaluat este un apartament cu trei camere situat in blocul de
locuinte din Calea Bucuresti, nr.24, Bl.A1b, Sc.1, ap.9, mun.Caracal, jud. Olt, regim
de inaltime P+4E, Su = 66,11mp.
Beneficiarul prezentului raport este Preda Andrei.
Destinatarul prezentului raport este Preda Andrei.
Concluziile analizei de piata:
Concluzia ce se desprinde din analiza pietei imobiliare, atat la nivelul
municipiului Caracal, cat si la nivelul zonei analizate, este ca piata acestor imobile este
o piata a vanzatorilor, preturile imobilelor fiind in descrestere .
Obiectul prezentului raport este proprietatea imobiliara mai sus mentionata.
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii
imobiliare prezentate mai sus, in vederea tranzactionarii.
Raportul de evaluare va fi utilizat numai in scopul mentionat anterior si numai de
beneficiarul raportului.
Tipul de valoare estimata si definitia valorii
In prezentul raport s-a urmarit o estimare a valorii de piata a obiectivului asa cum
este aceasta definita in Standardul International IVS 1 Valoarea de piata baza de
evaluare.
Conform standardelor definitia valorii de piata este urmatoarea:
Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi
schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o
tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare,

in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara

constrangere.
Constatari importante la data inspectiei
Proprietatea imobiliara de tip Apartament cu trei camere este situata in blocul
de locuinte din Calea Bucuresti, nr.24, Bl.A1B, sc.1, et.2, ap.9, zona Horia Closca si
Crisan, municipiul Caracal, jud. Olt.
Blocul de locuinte din Calea Bucuresti, nr.24 are regim de inaltime P+4E, a fost
dat in folosinta(P.I.F.)in anul 1979 si face parte integranta din Cartierul de locuinte
Horia Closca si Crisan.
Blocul se afla amplasat pe aliniamentul str. Calea Bucuresti, incadrat intr-o zona
de blocuri, dispunand de toate utilitatile.
Cursul BNR la data evaluarii 07.02.2010
1 EURO = 4,2522 Ron
Valorile estimate sunt:
- abordarea prin comparatii
- abordarea prin venit

143.100 Ron =
140.500 Ron =

33.650 EURO
33.040 EURO

Valoarea de piata, pentru imobilul analizat este 143.100 Ron = 33.650 EURO
(estimata prin abordarea prin comparatii).
Valoarea a fost estimata considerand proprietatea in cea mai buna utilizare a sa.

1.2. Certificarea evaluatorului

Evaluatorul .. isi asuma responsabilitatea pentru cele scrise in
raport si certifica in cunostinta de cauza urmatoarele :
- factorii care influenteaza valoarea au fost analizati in functie de datele si
informatiile puse la dispozitie de catre beneficiar la data evaluarii, precum si cele culese
la data inspectiei cu privire la zona si posibilitatile de dezvoltare a proprietatii ;
- evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce
face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este partinitor
fata de vreuna din partile implicate;
- remunerarea evaluatorului se face in functie de munca prestata si in nici un
caz in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta
clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior;

- acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori

minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au
interese legate de beneficiar;
- afirmatiile sustinute in raport se considera reale si corecte, fiind verificate in
limita posibilitatilor;
- in deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au
fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de
Evaluare(IVS)si a codului de etica profesionala;
- certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de el poate fi
insotita de verificarea lui in conformitate cu Standardul de verificare a rapoartelor de
evaluare ;
- analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai de
ipotezele si conditiile limitative si se considera ca analize nepartinitoare;
- nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este
actionar, asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul ;
-

imobilul supus evaluarii a fost inspectat de catre evaluator ;

in prezent este stagiar ANEVAR pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare.

1.3. Ipoteze speciale si conditii limitative

Ipoteze speciale:
Prezentul raport de evaluare este valabil numai prezentat in ansamblu sau pentru
scopul precizat .
Raportul de evaluare sau oricare referire la acesta nu poate fi inclusa intr-un
document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu
specificarea contextului in care urmeaza sa apara.
Publicarea partiala sau integrala precum si utilizarea lui de catre alte persoane
decat cele mentionate mai sus atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.
Previziunile sau estimarile continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale
pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in
continuare. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile
viitoare .
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii
imobiliare mentionate mai sus in vederea tranzactionarii.

Valorile stabilite sunt valabile la data efectuarii raportului si au fost exprimate in

lei si euro, la cursul valutar al zilei in care s-a efectuat evaluarea.
Avand in vedere statutul ANEVAR si Codul Deontologic al profesiunii de
evaluator, evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate numai in fata beneficiarului
raportului, pentru opiniile exprimate in prezentul raport.
Conditii limitative:
- toate documentele juridice si tehnice, inclusiv actele de proprietate si
documentatia tehnica care atesta respectarea reglementarilor si restrictiilor urbanistice,
sunt presupuse valabile si corecte, proprietarul avand dreptul deplin de a vinde bunul
imobil in totalitate, in conditii de piata concurentiala;
- evaluarea s-a facut presupunand ca intreaga proprietate este ocupata si folosita
fara incalcarea prevederilor legale;
- orice alocare a valorii totale exprimate in acest raport, se realizeaza in functie
de prevederile din raport. Valorile separate alocate elementelor componente nu trebuie
utilizate in combinatie cu nici o alta evaluare, in caz contrar ele fiind nevalide;
- nici una din partile raportului (in special concluziile referitoare la valori,
identificarea evaluatorului sau firma la care lucreaza acesta)nu vor fi difuzate public
prin reclama, relatii publice, stiri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul
scris si prealabil al evaluatorului;
- evaluarea s-a facut presupunand ca intreaga constructie a fost edificata in
conformitate cu documentele tehnice existente la prezentul raport de evaluare;
- se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidente ale proprietatii, ale
subsolului sau structurilor sale, care sa schimbe valoarea proprietatii. Nu se asuma nici
o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de
specialitate necesare descoperirii lor ;
- beneficiarul nu a prezentat intabulare si extras Carte Funciara pentru
informare. Imobilul se considera liber de sarcini.
- evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta
ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea in cauza decat
daca au fost facute initial anganjamente in aceasta privinta.
2. Analiza pietei imobiliare
In cazul prezentei proprietati,piata se defineste ca piata proprietatilor de tip
residential, piata a carei limita geografica sunt zonele rezidentiale centrale din mun.
Caracal.

2.1. Definirea pietei imobiliare

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact
in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba
drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor
sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.
Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori
care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita
o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilirea
veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul locurilor de munca precum si sa fie
influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit,
marimea avansului de plata,dobanzile,etc.
In general proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos, iar daca nu exista
conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.
Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este
deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de
proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru dar acest punct este teoretic
si rareori atins, existand totdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un
anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea se poate modifica brusc, fiind posibil
astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru.
Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare
cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori informatiile despre preturile de
tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare
sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de
vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare
este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe
piata si masura in care acestia sunt afectati de factorii endogeni si exogeni proprietatii.
2.2 Analiza cererii
Pe pietele imobiliare ,cerea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate
pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pe o
anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se
ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct
cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi
analizata sub doua aspecte ale sale: calitativ si cantitativ.
In municipiul Caracal exista cerere pentru urmataorele tipuri de imobile :
- case de tip P si P+E in masura mai mare ;
- apartamente cu doua camere, mai rar cu trei, patru camere ;
- exista cerere pentru inchiriere la garsoniere si apartamente cu doua camere, cu
preponderenta in zona centrala.
In cazul prezentului imobil, tinand cont de estimarile privind cea mai buna
utilizare , piata se defineste ca piata proprietatilor imobiliare de tip apartamente in

blocuri de locuinte, piata a carei localizare geografica este municipiul Caracal, cartierul
Horia Closca si Crisan, Calea Bucuresti.
In urma discutiilor purtate cu reprezentantul agentiei imobiliare din zona si
studiind oferta din presa se poate estima ca cererea pentru apartamente este mai mica
decat oferta. In general in perioada analizata se observa o scadere a preturilor pentru
apartamente, datorata probabil, crizei financiare.
Preturile vehiculate sunt prezentate in anexele I si II .
2.3. Analiza ofertei competitive
Pe piata imobiliara oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este
disponibil pentru vanzare sau inchiriere la deferite preturi, pe o piata data, intr-o
anumita perioada de timp.
Oferta pentru acest tip de proprietate se manifesta din partea celor ce detin astfel
de proprietati si vor sa renunte la ele, fie sa plece din localitate, fie sunt persoane in
varsta si nu se mai pot ocupa de ele sau nu-si mai permit sa le intretina.
In ultima perioada s-au tranzactionat un numar mic de imobile comparativ cu
perioada similara a anului trecut.
Tranzactiile facute cuprind urmatoarele tipuri de imobile :
- garsoniere
- interval valoric 20.000 EURO - 25.000 Euro
- apartament cu doua camere
- interval valoric 25.000 EURO - 35.000 Euro
- apartament cu trei camere
- interval valoric 30.000 EURO - 60.000 EURO
Fata de oferte preturile de vanzare au fost negociate in intervalul 1-10%, cu
tendinta de crestere intrucat vanzatorul este interesat sa obtina un pret mai mare.
2.4. Surse de informatii
Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare
au fost:
- proprietarul de la care s-au obtinut documentele proprietatii;
- agentia imobiliara;
- anunturi publicitare UPC;
- buletine informative ANEVAR si IROVAL;
- standarde Profesionale Europene aprobate pentru Evaluarea Proprietatilor
Imobiliare Ed. Romana : ANEVAR si IROVAL;
3. Prezentarea datelor
3.1. Date generale
Proprietatea, este situata in municipiul Caracal,Calea Bucuresti, nr.24, Bl.A1B,
sc.1, ap.9, jud. Olt reprezentand:
- apartament cu trei camere:regim de inaltime P+4E, Su = 66,11mp.
Proprietar: Preda Andrei
Beneficiar: Preda Andrei

Inspectia proprietatii s-a efectuat la data de 05.02.2010 de catre dl.. .

S-au inspectat in principal zona si vecinatatile, precum si imobilul analizat.
3.2. Situatia juridica
Proprietarul apartamentului este: d-nul Preda Andrei asa cum reiese din contractul
de vanzare cumparare cu incheiere de autentificare nr.4278 din 14.12.2000, contract
incheiat la Biroul Notarului Public Lepadatu Ilie mun.Caracal, jud. Olt.
Imobilul este identificat dupa numarul cadastral 1015/1;9.
La data efectuarii evaluarii, proprietarul nu a prezentat extras de carte funciara,
solicitand evaluarea in ipoteza liber de sarcini.
Proprietarul detine proprietatea imobiliara ce face obiectul raportului de evaluare
si pune la dispozitie urmatoarele documente doveditoare ale caror copii se gasesc in
capitolul Anexe:
- plan de incadrare in zona ;
- releveu ;
- documentatie pentru intabulare (carte funciara) ;
- act de proprietate ;
- certificat de mostenitor ;
- contract de vanzare-cumparare.
3.3. Descrierea zonei,vecinatatii
Imobilul este situat intr-o zona centrala a municipiului Caracal, cu caracter
rezidential.
Ca si amplasament se afla la 5 minute de mers pe jos fata de zona centrala
(Primaria mun. Caracal) si vizavi de hypermarket Penny.
3.4. Descrierea amplasamentului
Adresa proprietatii imobiliare este: mun. Caracal, Calea Bucuresti, nr. 24,
Bl.A1B, sc.1, ap. 9, jud.Olt.
Blocul in care este amplasat apartamentul face parte dintr-un ansamblu de blocuri
de locuinte cu regim de inaltime P+4E, blocuri situate pe aliniamentul Calea Bucuresti.
3.5. Descrierea constructiei
Blocul situat in Calea Bucuresti este o constructie cu regim de inaltime P+4E, cu
fundatii din beton armat discontinui si cu suprastructura din stalpi si cadre de beton
armat. Peretii exteriori sunt realizati din zidarie de blocuri de caramida.
Peretii interiori sunt realizati din panouri de bca. Blocul are planseele din beton
armat, acoperis cu sarpanta din lemn de esenta moale si invelitoare din tabla(initial
blocul fusese construit cu acoperis tip terasa cu hidroizolatii). Blocul are o singura scara
si este situat pe aliniamentul Calea Bucuresti, fiind racordat la : reteaua de telefonie,
reteaua de gaze, reteaua de apa canal, reteaua de energie electrica, reteaua de

termoficare. Retelele sunt pozitionate pe aliniamentul Calea Bucuresti. Punerea in

functiune s-a facut in anul 1979.
Blocul nu este asezat in zona cu risc de alunecari de teren sau in zona inundabila.
Spatiile de folosinta comuna sunt bine intretinute iar zona verde este ingrijita.
Din punct de vedere al compartimentarilor, apartamentul este format din trei
camere dispunand de urmatoarele compartimentari:
1. Camera de zi
Au = 17,64 mp
2. Dormitor
Au = 10,15 mp
3. Dormitor
Au = 12,60 mp
4. Bucatarie
Au = 6,27 mp
5. Grup sanitar
Au = 3,74 mp
6. Hol
Au = 15,71 mp
Total arie utila
Au = 66,11 mp
Arie balcon
A= 2,80 mp
Total
A = 68,91 mp
Finisajele aferente apartamentului
- tencuieli driscuite, zugraveli cu var
- pardoseli parchet stejar : dormitoare si sufragerie
- pardoseli parchet laminat : bucatarie si hol
- pardoseli gresie : baie si balcon
- pereti placati cu faianta pana la nivelul tavanului in baie
- tamplarie interioara din lemn vopsit cu geam ornament
- tamplarie exterioara din lemn vopsit
- usa de acces la intrarea principala metalica
Instalatii electrice
- sunt realizate din conductori de aluminiu cu invelis izolator, introdusi in tuburi
de plastic ingropati
- prize electrice simple si duble
Instalatii sanitare
- realizate din teava de cupru
- alimentarea cu apa potabila prin reteaua urbana
- scurgerea se face prin tuburi de fonta la reteaua de canalizare a orasului
- obiectele sanitare din portelan si inox
- instalatie de incalzire prin reteaua de termoficare a orasului.

CONSIDERATII ASUPRA STARII TEHNICE A IMOBILULUI

In urma inspectiei s-a constatat ca apartamentul are un aspect ingrijit, cu instalatii
si tamplarie functionale si complete, gresia, faianta si parchetul se prezinta in stare
buna.

Balconul de asemenea se prezinta intr-o stare buna, imbunatatita: este inchis cu

tamplarie metalica, placat cu polistiren, tencuit si zugravit cu vopsea lavabila fiind
placat cu gresie.
La inspectie s-au facut verificari ale sistemului de alimentare cu apa rece
menajera, ale obiectelor functionale, ale scurgerilor menajere .
In urma inspectiei tehnice s-a constatat ca blocul nu prezinta urme de infiltratii,
igrasie si are un aspect ingrijit. Nu se observa fisuri care sa afecteze structura de
rezistenta a cladirii si de asemenea nu se observa semne de scurgeri de ape pluviale. Nu
s-a efectuat o inspectie asupra partilor ascunse ale imobilului.
Evaluatorul nu a efectuat teste referitoare la analiza stabilitatii terenului si nici
analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. In urma inspectiei evaluatorul
apreciaza ca starea apartamentului este buna.

4. Evaluarea proprietatii imobiliare

4.1. Cea mai buna utilizare
Avand in vedere ca scopul prezentei evaluari este estimarea valorii de piata ,
analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in
care poate fi pusa proprietatea.
Cea mai buna utilizare conform IVS 1 este definita astfel:
Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este
fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare
valoare.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare rezulta in urma unei analize si
trebuie sa indeplineasca patru criterii:
1. Permisa legal
Aici se analizeaza reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire,
normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu, impactul
asupra mediului, clauzele din contractul de inchiriere;
2. Posibila fizic
Aici se analizeaza dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului,
accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale( cutremure, inundatii)
precum si capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice ( cum ar fi canalizare, apa,
linie de transport energie electrica, gaze agent termic);
3. Fezabila financiar
Implica analiza si prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor
scadea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obtinandu-se astfel

profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este
mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata, utilizarea este fezabila;
4. Maxim productiva
Dintre utilizarile fezabile, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce
la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a
capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
- cea mai buna utilizare a terenului liber;
- cea mai buna utilizare a terenului construit.
In cazul apartamentelor de bloc analiza celei mai bune utilizari a terenului liber nu
este relevanta teren cota parte indiviza.
De regula cea mai buna utilizare pentru astfel de proprietati imobiliare este cea
actuala-apartament - locuinta unifamiliala in bloc de locuinte colective.
Rata de capitalizare pentru apartament locuinta unifamiliala, in bloc de locuinte
colectiv, s-a determinat conform datelor din tabel :
Comparabile
Chirie lunara/mp (EURO/luna/mp)

A
2,60

B
2,60

C
2,60

C
2,60

Chirie lunara ( EURO/luna)

Venit Brut Potential (EURO/an)
Grad de neocupare (10% din VBP)
Venit Brut Efectiv (EURO/ an)
Cheltuieli aferente proprietarului
(10% din VBE)
Venit Net din Exploatare (EURO/an)
Pret (EURO)
Rata de capitalizare (%)
Rata medie de capitalizare

150
1.800
180
1.620
162

170
2.040
204
1.836
184

205
2.460
246
2.214
221

270
3.240
324
2.916
292

1.458
33.000
4,41%
5%

1.652
35.000
4,72%

1.993
38.000
5,24%

2.624
40.000
6,56%

Venitul brut potential (VBP) se calculeaza ca fiind :

VBP = chiria /luna x 12 luni
Venitul brut efectiv : VBE = VBP pierderi prin neocupare
S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%, corespunzator inchirierii
pentru o perioada de 10 luni/an.
Cheltuielile suportate de proprietar (10% din venitul brut efectiv) sunt : impozit
pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietatii si cheltuieli cu
reparatiile curente si de intretinere.
Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce ramane la dispozitia proprietarului
in urma exploatarii proprietatii sale imobiliare prin inchiriere, se obtine prin deducerea
din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar.
Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei :
V = VNE/c x 100
Unde c = rata de capitalizare

Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relatia dintre venituri si valoarea

proprietatii, rezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati
comparabile, sunt de 5% pentru proprietati rezidentiale si 12% pentru spatii de birouri.

Cea mai buna utilizare rezulta din tabelul urmator :

Destinatie
Chirie
lunara
solicitata
( EUR/luna )
Venit Brut Potential ( EUR/an )
Grad de neocupare (10% din
VBP)
Venit Brut Efectiv ( EUR/an )
Cheltuieli aferente proprietarului
( 10% din VBE )
Venit Net din Exploatare
( EURO/an )
Rata de capitalizare %
Valoare prin capitalizare (EURO)
Cost conversie (EURO)
Valoarea proprietatii (EURO)

Rezidential
170

Spatiu
birouri
300

2.040
204

3.600
360

1.836
184

3.240
324

1.652

2.916

5%
33.040

12%
24.300
3.640
20.660

33.040

In concluzie in opinia evaluatorului cea mai buna utilizare a proprietatii

imobiliare evaluate este de locuinta unifamiliala.
4.2. Abordari in evaluare
Pentru estimarea unei proprietati imobiliare, standardele ANEVAR accepta trei
abordari. Cele trei abordari acceptate de standardele ANEVAR sunt:
- abordarea prin comparatia vanzarilor recunoaste ca pretul proprietatilor este
stabilit pe piata ;
- abordarea prin costuri estimeaza valoarea prin determinarea costului actual
(de inlocuire sau de reproducere) al proprietatii din care se deduce deprecierea (fizica,
functionala sau economica) ;

- abordarea prin venit , metoda prin care evaluatorul transforma nivelul estimat
al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii.
Cele trei abordari ale valorii sunt independente una fata de cealalta chiar daca
fiecare din ele se bazeaza pe aceleasi principii economice.
In procedura de evaluare au fost parcurse urmatoarele etape:
- documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de client;
- inspectia amplasamentului, aprecierea starii tehnice;
- stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;
- selectia tipului de valoare estimata a prezentului raport;
- deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care
trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei;
- analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de
vedere al evaluarii;
- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea
valorii proprietatii imobiliare.
Pentru estimarea valorilor ce duc in final la alegerea valorii de piata, au fost
utilizate urmatoarele abordari:
- abordarea prin venit;
- abordarea prin comparatii.
4.2.1. Abordarea prin venit
( Metoda capitalizarii veniturilor )
Valoarea proprietatii imobiliare analizate a fost determinata prin metoda
capitalizarii directe a chiriei.
Metoda capitalizarii directe reprezinta una din cele trei categorii mari de abordari
a evaluarii unei proprietati imobiliare, considerand proprietatea ca o investitie
generatoare de venituri.
Proprietatile imobiliare generatoare de venit sunt in mod obisnuit cumparate ca o
investitie si din punct de vedere al investitorului, marimea castigului reprezentand
elementul critic care afecteaza valoarea proprietatii. O premiza de baza a investitiei este
faptul ca, cu cat sunt mai mari castigurile, cu atat mai mare este valoarea. Un investitor
care cumpara un activ imobiliar producator de venit, de fapt comercializeaza suma
actuala pentru dreptul de a primi o suma viitoare.
Metoda capitalizarii veniturilor se bazeaza pe si este corelata cu factorii esentiali
de influenta asupra valorii precum si cu principiile de evaluare a proprietatii imobiliare:
- abordarea previzionala si anticiparea schimbarii
- cererea si oferta
- substitutia
- echilibru
- influenta factorilor externi

Principiul anticiparii este fundamental in aceasta abordare. Deoarece valoarea este

creata de speranta obtinerii unor castiguri viitoare, ea poate fi definita ca valoare
prezenta a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implica atat
previzionarea veniturilor viitoare anticipate cat si selectarea unei rate de capitalizare
care sa reflecte implicit anticiparea tendintei de schimbare in venituri de-a lungul
timpului.
Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea prin venit, pentru a
converti venitul net estimat dintr-un singur an intr-un indicator de valoare.
Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare apartament cu
trei camere prin capitalizarea veniturilor obtinute din chirie este urmatorul:
- se estimeaza o chirie lunara (Ch) obtenabila din inchirierea apartamentului
analizat, in conditiile in care proprietatea ar fi libera si posibil de inchiriat la valori de
piata.
Estimarea acestei chirii se face in functie de comparabilele gasite pe piata
imobiliara din mun. Caracal. Pentru a putea fi identificata o chirie obtenabila pentru
apartamentul analizat, s-au realizat prospectiuni pe piata imobiliara specifica mun.
Caracal identificandu-se ofertele comparabile din anexa atasata la raport.
- in cazul de fata, avand in vedere ca ofertele existente pe piata includ o marja
de negociere de circa 10% - 15% si tinand seama de caracteristicile apartamentului
analizat (amplasare, stare fizica, etaj, dotari, etc) s-a estimat o chirie obtenabila de 170
EURO/luna
- se calculeaza Venitul Brut Potential (VBP) care reprezinta venitul total anual
generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad utilizare
integrala ), inainte de scaderea cheltuielilor pe care trebuie sa le suporte proprietarul:
VBP = Ch x 12 luni
- se estimeaza un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea in intregime
sau in anumite perioade, a spatiilor inchiriabile si/sau neplata chiriei de catre locatar. In
cazul de fata s-a estimat un grad de neocupare de 10% ( circa 2 luni pe an). Aceasta
apreciere este sustinuta si de piata imobiliara specifica proprietatii analizate, unde
gradul de neocupare variaza functie de dimensiunile spatiilor, amplasament, finisaje,
facilitate, chirie perceputa, posibilitati de acces si de utilizare.
- Se calculeaza Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potential
ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:
VBE = VBP Gno
- se estimeaza Cheltuielile (CH ) din exloatarea proprietatii si care intra in
sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezinta costurile periodice
aferente detinerii proprietatii imobiliare ( taxe, impozite, asigurari) si pentru
continuarea generarii de venituri. Pentru cazul de fata s-a estimat un cuantum al
cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.

- se calculeaza Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezinta venitul net
actual sau anticipat rezultat in urma scaderii tuturor cheltuielilor operationale din
Venitul Brut Efectiv :
VNE = VBE CH
- pentru obtinerea valorii proprietatii, se divide Venitul Net din inchiriere la rata
de capitalizare (c) specifica pietei imobiliare corespunzatoare zonei si tipului de
proprietate analizate. Legatura dintre valoare si veniturinete generate de exploatarea
proprietatii este facuta de rata de capitalizare .
Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului in
valoare. Rata de capitalizare va trebui perceputa si ca un coeficient ce reprezinta
perioada de timp, in ani, in care investitorul spera sa-si recupereze suma investita in
achizitionarea sau dezvoltarea unei proprietati imobiliare . In esenta, raportul 1/c = m
reprezinta perioada in ani in care se recupereaza valoarea proprietatii din veniturile nete
generate de utilizarea proprietatii si este utilizat in metoda capitalizarii ca factor
multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o
medie pe baza datelor obtinute din piata.
-

valoarea obtinuta prin capitalizarea chiriei se caculeaza cu formula:

V = VNE / c
Unde : - VNE = venitul net din exploatare
-c
= rata de capitalizare.

Calculul efectiv al valorii proprietatii imobiliare analizate este prezentat tabelar

mai jos:
Chiria lunara ( EURO)
Venit Brut Potential ( EURO/an )
Grad de neocupare ( 10 % din VBP )
Venit Brut Efectiv ( EURO/an)
Cheltuieli aferente proprietarului ( 10% din
VBE)
Venit Net din Exploatare ( EURO/an)
Curs de schimb 07.02.2010
Rata de capitalizare ( % )
Valoare proprietate ( EURO )
Valoare proprietate ( RON )

170
2.040
204
1.836
184
1.652
4,2522
5%
33.040
140.500

Valoarea proprietatii estimate in urma abordarii prin venit este:

Valoarea estimata prin metoda capitalizarii veniturilor = 140.500 Ron
= 33.040 EURO

4.2.2. Abordarea prin comparatii

( Metoda comparatiei directe)
Metoda comparatiei directe reprezinta procesul prin care estimarea valorii de piata
se face prin analiza pietei pentru a gasi proprietati similare ce urmeaza a fi comparate
cu cea evaluata.
Conform principiului de baza al acestei metode, valoarea de piata a unei
proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si
comparabile.
Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si
tranzactii care influenteaza valoarea.
Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor
imobiliare care au drept consecinta variatii ale preturilor platite pe piata imobiliara.
Etapele parcurse in aplicarea metodei comparatiei directe sunt :
cercetarea pietei pentru obtinerea de informatii asupra unor tranzactii cu
proprietati similare cu cea evaluata, din punct de vedere al tipului de proprietate, data
vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;
confirmarea veridicitatii informatiilor obtinute si a obiectivitatii tranzactiei;
selectarea unor criterii de comparatie relevante;
compararea proprietatilor similare comparabile cu proprietatea evaluata,
utilizand elemente de comparatie si ajustare adecvata a pretului de vanzare a fiecarei
proprietati comparabile;
analiza rezultatelor si selectarea unei valori sau unei marje de valori.

Elementele de comparatie ce stau la baza aplicarii acestei metode, necesare

pentru identificarea diferentelor intre proprietati, sunt :

drepturile de proprietate;
conditiile de finantare;
conditiile de vanzare;
conditiile pietei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componente non imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune urmatoarele etape :

culegerea de informatii ( date reale si concrete) privind tranzactii de
proprietati similare, prin analiza pietei;
identificarea elementelor de comparatie relevante ce afecteaza valoarea tipului
de proprietate;
compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii
evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie, cantitativ sau
calitativ (ajustarea corespunzatoare a pretului de vanzare a fiecarei proprietati
comparabile);
obtinerea corectiei nete si brute pentru fiecare tranzactie comparabila si
aplicarea ei asupra pretului;
analiza rezultatelor evaluarii si alegerea valorii sau intervalului de valori.
Deoarece este cunoscut numai pretul tranzactiilor comparabile, corectia se face
asupra acestui pret pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.
In prezentul raport proprietatile imobiliare oferite spre tranzactionare care vor fi
folosite drept comparabile sunt prezentate in anexele atasate la raport ( informatiile au
fost obtinute de la UPC Caracal).
Elemente de comparatie

subiect

Proprietate Proprietat
comp. A
e comp. B
Cal.
Str. Buzesti
Str.
Bucuresti
Buzesti
Pret de oferta/vanzare
33.000
35.000
(EURO)

Proprietat
e comp. C
A.
Caracalla
45.000

Proprietate
comp. D
M.
Eminescu
60.000

1.Drepturi de proprietate
Corectie (%)
Corectie ( EURO)
Pret corectat
2.Conditii de finantare
Corectie (%)
Corectie ( EURO )
Pret corectat
3.Conditii de vanzare
Corectie (%)
Corectie ( EURO )
Pret corectat
4.Conditiile pietei
Corectie (%)
Corectie ( EURO )
Pret corectat
5.Localizare
Corectie (%)
Corectie (EURO)
Pret corectat
6.Caracteristici fizice
a)Vechime imobil
Corectie (%)
Corectie ( EURO )
Pret corectat
b)Starea tehnica
Corectie (%)
Corectie ( EURO )
Pret corectat
c)Arie utila
Corectie ( EURO )
Pret corectat

liber

La piata

Indep.

07.02.09

30

buna

66,11mp

7.Caracteristici
Nu e
economice
cazul
Corectie (%)
Corectie ( EURO )
Pret corectat
8.Utilizare
Rezident.
Corectie (%)
Corectie ( EURO )
Pret corectat
9.Caracteristici
nonNu e
imobiliare
cazul
Corectie (%)

Liber
0
0
33.000
La piata
0
0
33.000
Similar
0
0
33.000
Oferta
-10%
-3.300
29.700

Liber
0
0
35.000
La piata
0
0
35.000
Similar
0
0
35.000
Oferta
-10%
-3.500
31.500

Liber
0
0
45.000
La piata
0
0
45.000
Similar
0
0
45.000
Oferta
-10%
-4.500
40.500

Liber
0
0
60.000
la piata
0
0
60.000
Similar
0
0
60.000
Oferta
-10%
-6.000
54.000

Inferioara
+10%
+2.970
32.670

Inferioara
+10%
+3.150
34.650

Similara
0
0
40.500

Superioara
-10%
-5.400
48.600

Similar
0
0
32.670
Similar
0
0
32.670
55 mp
+6.666
39.336

Similar
0
0
34.650
Similar
0
0
34.650
76 mp
-4.549
30.101

Similar
0
0
40.500
Similar
0
0
40.500
78 mp
-6.849
33.651

Superior
-10%
-4.860
43.740
Similar
0
0
43.740
90mp
-15.910
27.830

Similar
0
0
39.336

Similar
0
0
30.101

Similar
0
0
33.651

Similar
0
0
27.830

Similar
0
0
39.336
Similar
0
0

Similar
0
0
30.101
Similar
0
0

Similar
0
0
33.651
Similar
0
0

Similar
0
0
27.830
Similar
0
0

Corectie ( EURO )
Pret corectat
Corectie totala neta
(EURO)
Corectie totala neta (%)
Corectie totala bruta
(EURO)
Corectie totala bruta (%)
VALOAREA
33.650E
PROPUSA
URO

39.336

30.101

33.651

27.830

6.336

-4.899

-11.349

-32.170

19,20%
12.936

13,99%
11.199

25,22%
11.349

53,61%
32.170

39,20%
143.100Ro
n

31,99%

25,22%

53,61%

Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin acesta metoda

evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de imobile efectuate in
zona precum si la datele furnizate de UPC-Caracal si de informatiile publicate in alte
surse. Au fost selectate urmatoarele proprietati comparabile situate in zona:
Proprietatea comparabila A
Apartament
3 camere
Arie utila 55 mp
Vechime 28 ani
Stare tehnica buna
Nivel apartament 4/4
Dotari finisaje medii
Localizare : str. Buzesti
Pret oferta 33.000 EURO
Proprietatea comparabila B
Apartament
3 camere
Arie utila 76 mp
Vechime 27 ani
Stare tehnica buna
Nivel apartament 4/4
Dotari finisaje medii
Localizare : str. Buzesti
Pret oferta 35.000 EURO
Proprietatea comparabila C
Apartament
3 camere
Arie utila 78 mp
Vechime 31 ani
Stare tehnica buna
Nivel apartament 2/4
Dotari finisaje medii

Localizare : str. A. Caracalla

Pret oferta 45.000 EURO
Proprietatea comparabila D
Apartament
3 camere
Arie utila 90 mp
Vechime 15 ani
Stare tehnica foarte buna
Nivel apartament 4/4
Dotari finisaje superioare
Localizare : str. M. Eminescu
Pret oferta 60.000 EURO

Nota
Corectia care reflecta conditiile pietei a fost obtinuta din informatiile preluate
de la agentii imobiliari ,in ultima perioada neexistand vanzari de imobile si micsoranduse pretul de oferta, se apreciaza o corectie de -10%
In functie de localizarea imobilului s-au aplicat corectii de 10% cu + sau - ,
corectii care reflecta diferenta de pret datorata localizarii, din informatiile culese de pe
piata imobiliara
La vechimea imobilului s-a facut corectie de -10% pentru comparabila D, ca
diferenta de pret intre subiect si comparabila, luata de la agentii imobiliari ;
Pentru a face corectiile corespunzatoare ariei utile, s-a facut diferenta de arie
dintre subiect si comparabile si s-a multiplicat cu pretul/mp, pentru fiecare
comparabila ;
Pentru estimarea valorii proprietatii de evaluat s-a calculat suma valorilor absolute
ale corectiilor ( corectia bruta ) si suma algebrica a corectiilor ( corectia neta ).
In cazul de fata , in urma analizei, se constata ca proprietatea C are suma
corectiilor brute cea mai mica, valoarea corectata fiind 143.100Ron,adica 33.650
EURO.
In concluzie , urmare a aplicarii metodei comparatiilor directe se poate estima ca
valoarea proprietatii evaluate este de 143.100 Ron, adica 33.650 EURO.

4.3. RECONCILIEREA VALORILOR

Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari de
evaluare, pentru a avea siguranta ca datele disponibile, tehnice, analitice, rationamentul
si logica aplicata au condus la judecati consistente. In estimarea valorii de piata a
proprietatii imobiliare Apartament cu trei camere, s-au folosit informatii de pe piata
si de la proprietarul apartamentului. In urma aplicarii celor doua metode de evaluare
pentru proprietatea imobiliara analizata s-au obtinut urmatoarele valori:
1. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda capitalizarii veniturilor:
Vcv = 140.500 Ron = 33.040 EURO
2. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda comparatiei directe:
Vcomparatie = 143.100 Ron = 33.650 EURO
Reconcilierea rezultatelor si stabilirea valorii de piata s-a facut pe baza analizei
criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informatiilor utilizate.
Analizand metodologia de calcul si cantitatea informatiilor de piata se pot
desprinde urmatoarele concluzii:

Criteriul I : adecvarea metodelor

- din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparatii
este adecvata tinandu-se seama de numarul superior al tranzactiilor cu imobile de acest
gen comparativ cu cel al inchirierilor;
Criteriul II : precizia
- calculele efectuate in cele doua metode utilizate sunt precise;
- abordarea prin comparatia vanzarilor este mai precisa, valoarea obtinuta la
abordarea prin venituri variaza in functie de rata de capitalizare foarte mult;
- exista mai multe oferte de vanzare decat cele de inchiriere.
Criteriul III : cantitatea informatiilor utilizate
- atat chiriile cat si rata de capitalizare sunt obtinute de pe piata;
- informatiile obtinute la metoda comparatiilor sunt reale si verificabile.
Alegerea valorii finale se bazeaza pe faptul ca, in concordanta cu scopul evaluarii,
datele de piata sunt cele mai concludente. A fost selectata valoarea calculata prin
abordarea prin comparatii ca fiind cea mai adecvata.

In aceste conditii ,cea mai adecvata metoda este cea a comparatiei directe,
valoarea estimata prin aceasta metoda fiind valoarea adoptata de catre evaluator.
V comparatii = 143.100 RON ( 33.650 EURO )

Anexa 1

Comparabile apartamente

Comparabila A
Apartament 3 camere
Str. Buzesti,bl. B2, et. 4, ap.16,tel.0769/861781
Pret oferta: 33.000 Euro
Sursa : UPC-Caracal

Comparabila B

Apartament 3 camare
Str. Buzesti, bl.B1,ap.18 , et.4, tel.0763/609335
Pret oferta : 35.000 Euro
Sursa : UPC-Caracal

Comparabila C
Apartament 3 camere
Str. A. Caracalla, bl. A2, ap. 10, et.2, tel. 0764/217624
Pret oferta : 45.000 Euro
Sursa : UPC-Caracal

Comparabila D
Apartament 3 camere
Str. M. Eminescu, bl. 5 C, ap. 19, et.4, tel. 0741/158640
Pret oferta : 60.000 Euro
Sursa : UPC-Caracal

ANEXA 2

Comparabile chirii

Comparabila A
Apartament 3 camere
Str. Dr. Marinescu, Bl. 4, ap. 3, tel. 0761/678155
Oferta : 200 Euro/luna
Sursa : Persoana fizica

Comparabila B
Apartament 3 camere

Str. Libertatii, bl.A5,ap.7, tel.0752/047771

Oferta : 350 Euro/luna
Sursa : Persoana fizica

Comparabila C
Apartament 3 camere
Str.Marului,bl.A1,ap.5,tel.0769/281084
Oferta : 400 Euro/luna
Sursa : UPC-Caracal

Comparabila D
Apartament 3 camere
Str. Victoriei, bl. A14,ap.12, tel.0728/167491
Oferta : 450 Euro
Sursa: UPC-Caracal

ANEXA 3

Camera Zi

Dormitor 1

Dormitor 2

Hol

Bucatarie

Baie

EXTERIOR IMOBIL

ANEXA 4

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Comparabila D

ANEXA 5
ANEXA 6
ANEXA 7

ANEXA 8

Extras Carte Funciara

ANEXA 9

9.1
9.2
9.2

Powered by http://www.referat.ro/
cel mai tare site cu referate