Raport Evaluare Spatiu Comercial

RAPORT DE EVAlUARE
Nr. 15 / 17.02.2017
PROPRIETATE IMOBILIARA
- SPAIU COMERCIAL P+1, nr. cadastral 60591-C1

Sc la sol = 285 mp, Etaj nefinalizat
Localizare: Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu, nr. 115, Judeul Mehedini
Proprietar : SC TRANZITIV INTERNATIONAL SRL n insolvena

Dosar nr. 3297/101/2016 Tribunalul Mehedini
Sediul : Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu, nr. 115, Judeul Mehedini
Destinatar : Administrator judiciar

CONSULTANT INSOLVEN SPRL
Evaluator autorizat: Ec. COJOCARU MARIAN

Membru titular ANEVAR EI, EPI, EBM
Legitimaie nr. 11603
DROBETA-TURNU SEVERIN, FEBRUARIE 2017

RAPORT DE EVALUARE NR. 15 /17.02.2017 Evaluare SPATIU COMERCIAL TRANZITIV INTERNATIONAL SRL
Scrisoarea de transmitere
Evaluator autorizat Ec. Cojocaru Marian
Membru titular ANEVAR - EI, EPI, EBM
Legitimatie nr. 11603
Ctre ,
CONSULTANT INSOLVEN SPRL
Va inaintam prin prezenta Raportul de Evaluare intocmit la solicitarea dumneavoastra

pentru proprietatea imobilara :
- SPATIU COMERCIAL P+1 cu Sc la sol = 285 mp, Su Parter = 226 mp, numar cadastral
60591-C1, avand Etajul nefinalizat ce apartine SC TRANZITIV INTERNATIONAL SRL in
insolventat, Dosar nr. 3297/101/2016 Tribunalul Mehedinti.
- TERENUL, avand S = 338 mp, cu nr.cadastral 60591 este luat in concesiune de la
Primaria Municipiului Drobeta-Turnu Severin pe o perioada de 42 ani incepand cu anul 2007.
Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a a proprietatii imobiliare pentru procedura de
reorganizare, in ipoteza continuarii activitatii societatii.
In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016 valoarea de piata

este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,
intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un
marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangere
La realizarea Raportului s-au avut in vedere cerintele din Standardele si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia).
In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca Valoarea de Piata a

proprietatii imobiliare analizate, la cursul valutar BNR de 4,5226 lei/1 euro valabil pentru data
de referinta a evaluarii (17.02.2017) este :
Nr. Denumire bunuri VALOAREA DE PIATA *

Nr.cadastral
crt. Curs BNR 17.02.2017 = 4,5226 lei/1 euro LEI EURO
TEREN cu S = 338 mp - in concesiune de la Primaria Dr.Tr.Severin, incepand cu anul 2007
SPATIU COMERCIAL P+1, Sc = 285 mp,
1 Etaj nefinalizat 60591-C1 361.610 79.955
TOTAL PROPRIETATE 361.610 79.955
* Valoarea NU conine TVA .
* Evaluarea este o opinie asupra unei valori;
* Valoarea este o predictie;
* Valoarea este estimata la stadiul fizic al proprietatii imobiliare existent la momentul inspectiei;
1
Evaluator Autorizat ANEVAR - Ec. COJOCARU MARIAN specializrile EI, EPI, EBM Legitimaie nr. 11603
* Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile
exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei
Februarie 2017;
* Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in Raport;
* Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii imobiliare

pentru procedura de reorganizare si in ipoteza continuarii activitatii;
* Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la

cerintele legale;
Beneficiar/Destinatar,
CONSULTANT INSOLVENTA SPRL
Administrator judiciar al
SC TRANZITIV INTERNATIONAL SRL
Cu stim,
Evaluator autorizat Ec.Cojocaru Marian ,

______________________________________________________________________________
Datele,informatiile, opiniile si continutul prezentului raport de evaluare, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate
partial sau in totalitate si nu vor putea fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.
2
Cuprinsul
Scrisoarea de transmitere ..................................................................................................................1
1. INTRODUCERE
1.1.Declaratie de conformitate. Certificarea .................................................................................. 4

1.2.Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii) ............................................................5
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII
2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport .............................................................. 7

2.2. Identificarea clientului .............................................................................................................. 7
2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati .........................................................................................7
2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat ..........................................................................7
2.5.Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat ..............................................7
2.6. Tipul de valoare si definirea acesteia ....................................................................................... 8
2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii ...................................................................................... 9
2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale .......................................................................9
2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii ...................................................................10
2.10. Identificarea evaluatorului si competenta ............................................................................. 11
2.11. Clauza de nepublicare ........................................................................................................... 12
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. Descrierea situatiei juridice .....................................................................................................12

3.2. Date despre piata imobiliara .....................................................................................................12
3.3. Descrierea proprietatii imobiliare evaluate ............................................................................ 14
4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE
4.1. Cea Mai Buna Utilizare CMBU ............................................................................................17

4.2. Evaluarea TERENULUI ..........................................................................................................18
4.3. Evaluarea CONSTRUCTIEI ....................................................................................................18
4.4. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii ..........................................................................21
5. ANEXE ... ................................................................................................................................. 23
3
1. INTRODUCERE
1.1. Declaratie de conformitate.Certificarea
In limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific urmatoarele :

- afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte ;
- analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele
speciale specifice, fiind analize,opinii si concluzii personale nepartinitoare din punct de vedere
profesional;
- nu am niciun interes actual sau de perspectiva fata de proprietatea imobiliara care face obiectul
acestui raport de evaluare;
- nu am niciun interes personal sau influenta legata de partile implicate.
Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un

stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare sau pentru declararea in Raport a unei
anumite valori sau interval de valori. Evaluatorul nu are alt interes financiar legat de o eventuala
tranzactie.
Analizele, opiniile si concluziile prezentului Raport de Evaluare se supun
normelor,cerintelor si metodologiei de lucru ANEVAR si Raportul poate fi verificat (la cerere) in
conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor editia 2016.
Evaluatorul a respectat cerintele etice si profesionale continute in Codul Deontologic al
Standardelor Internationale de Evaluare.
La data elaborarii acestui Raport de Evaluare, evaluatorul este membru titular

ANEVAR in specializarile EI Evaluarea de ntreprinderi, de fond de comer si alte active
necorporale, EPI Evaluarea Proprietii Imobiliare, EBM Evaluarea Bunurilor Mobile, a
indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua, are asigurare de raspundere
profesionala si are competenta si specializarea necesara intocmirii acestui raport.
Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului Raport de Evaluare,
decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile
deontologice si de conduita ale profesiunii si cu respectarea legislatiei in vigoare.
Prezentul Raport de Evaluare trebuie luat ca un intreg, nefiind acceptata utilizarea divizata
a acestuia. Raportul de Evaluare a fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si
pentru scopul precizat.
Cu stim,
Evaluator autorizat Ec.Cojocaru Marian,

_______________________________________________________________________________
4
1.2. Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii)
OBIECTUL - SPATIU COMERCIAL P+1 cu Sc la sol = 285 mp, Su Parter

EVALUARII = 226 mp, numar cadastral 60591-C1, avand Etajul nefinalizat
- TERENUL, avand S = 338 mp, cu nr.cadastral 60591

este luat in concesiune de la Primaria Municipiului Drobeta-
Turnu Severin pe o perioada de 42 ani, incepand cu anul 2007.
LOCALIZARE Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu, nr. 115, Mehedini

PROPRIETAR SC TRANZITIV INTERNATIONAL SRL in insolventa
Dosar nr. 3297/101/2016 Tribunalul Mehedini
CUI 17190562 ; J25/78/2005
BENEFICIAR CONSULTANT INSOLVENTA SPRL

Drept de proprietate presupus deplin
SCOPUL EVALUARII Estimarea Valorii de Piata pentru procedura de reorganizare, in
ipoteza continuarii activitatii societatii.
Data inspectiei: 14.02.2017 Data evaluarii: 17.02.2017 Curs valutar 4,5226 lei/1 euro
In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la

VALOAREA DE PIATA a proprietatii imobiliare analizate, tinand seama de prevederile
prezentului Raport, este urmatoarea:

Nr.cadastral
In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016 valoarea de piata

este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,
5
intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un

marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara
constrangere
Beneficiar/Destinatar,
CONSULTANT INSOLVENTA SPRL
Administrator judiciar al
SC TRANZITIV INTERNATIONAL SRL
Cu stim,
Evaluator autorizat Ec.Cojocaru Marian ,

_______________________________________________________________________________
6
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII
2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport

Prezentul reprezinta un Raport de Evaluare explicativ in forma scrisa, intocmit in 3 (trei)
exemplare unul pentru Evaluator si doua pentru Destinatar.
Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate cu recomandarile
Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016 : SEV 100 Cadrul general, SEV 101
Termenii de referinta ai evaluarii, SEV 102 Implementare, SEV 103 Raportare, SEV 230
Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.
In continutul raportului este prezentata metodologia de evaluare si relevanta metodelor in
cazul evaluarii prezente.
Raportul de evaluare este structurat dupa cum urmeaza : Scrisoarea de transmitere ; 1
Introducere ; 2- Termenii de referinta ai evaluarii; 3 - Prezentarea datelor; 4- Analiza datelor si
concluziile; 5 - Anexe.
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru
stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).
2.2. Identificarea clientului

Clientul (beneficiarul) raportului de evaluare este CONSULTANT INSOLVENTA
SPRL, administrator judiciar al SC TRANZITIV INTERNATIONAL SRL - in insolventa
inregistrata la Oficiul Registrului Comertului Mehedinti cu nr. J25/78/2005, CUI 17190562, cu
sediul in Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu, nr. 115, Judeul Mehedini.
Societatea se afla in procedura de faliment conform Dosar nr. 3297/101/2016 aflat pe rolul
Tribunalului Mehedinti.
2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati

Utilizatorii raportului (destinatarii) sunt participantii la procedura din dosarul de faliment
si anume : Judecatorul Sindic, Lichidatorul, Creditorii si Debitoarea .
2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat
Proprietatea imobiliara evaluata este situata in Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu,

nr. 115, Judeul Mehedini. Proprietatea imobiliara este formata din :
- SPATIU COMERCIAL P+1 cu Sc la sol = 285 mp, Su Parter = 226 mp, numar cadastral
60591-C1, avand Etajul nefinalizat .
- TERENUL, avand S = 338 mp, cu nr.cadastral 60591 este luat in concesiune de la
Primaria Municipiului Drobeta-Turnu Severin pe o perioada de 42 ani, incepand cu anul 2007
Identificarea si inspectia proprietatii s-a efectuat personal de evaluator in prezenta doamnei
Vlcu Narcisa-Daniela, in calitate de reprezentanta a debitoarei.
2.5. Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat

Proprietatea imobiliara evaluata apartine debitoarei SC TRANZITIV INTERNATIONAL
SRL.
Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din:
- Contract de concesiune nr. 572/19.01.2007;
7
- Autorizatie de construire nr. 102/17.03.2008;

- Certificat de urbanism nr. 145/19.02.2008;
- Memoriu general;
- Plan de amplasament si delimitare a imobilului;
- Plan parter si etaj.
- Extras CFI 4646 / 16.02.2016;
- Proces-verbal de receptie a lucrarilor.
Nu a fost prezentat Extras de Carte Funciara recent, nu se cunosc alte date cu privire la
numarul cadastral, numarul de Carte Funciara sau eventuale sarcini pe proprietate.
Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a
actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate.
A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand debitoarei SC TRANZITIV

INTERNATIONAL SRL care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie,
folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza liber
de sarcini.
Proprietatea imobiliara evaluata
2.6. Tipul de valoare si definitia acesteia

Tipul valorii este determinat de scopul evaluarii. Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor
fundamentale de cuantificare a unei valori. Valoarea nu este un fapt ci o opinie asupra celui mai
probabil pret care ar putea fi platit pentru un activ, in cadrul unui schimb dar si o opinie asupra
beneficiilor economice viitoare asteptate a rezulta din utilizarea unui activ.
In SEV 100- Cadrul general din Standardele de Evaluare a Bunurilor editia 2016 sunt
8
cunoscute doua tipuri ale valorii : - valoarea de piata ;

- tipuri ale valorii diferite de valoare de piata.
Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele beneficiarului,
reprezinta o estimare a valorii de piata a proprietatii imobiliare asa cum este aceasta definita in
SEV 100- Cadrul general si recunoscuta pe plan international Valoarea de piata este suma
estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un
cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing
adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere
Termenul de vnzare forat se utilizeaza atunci cand un vanzator este constrans sa vnd si
nu are la dispozitie o perioada de marketing adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste
situatii va depinde de :
- natura presiunii asupra vanzatorului;
- motivele limitarii perioadei de marketing, sub cea adecvata;
- consecintele asupra vanzatorului cauzate de imposibilitatea de a vinde in perioada disponibila
(motivatia partilor-creditorii au interesul sa isi recupereze cat mai repede creantele).
O vanzare fortata reprezinta o descriere a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip al
valorii distinct.
2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii

Data la care se exprima opinia asupra valorii (data evaluarii) este 17.02.2017.
Data inspectiei : 14.02.2017 .
Cursul de schimb BNR la data evaluarii este 1 EURO = 4,5226 LEI.
2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale , iar opinia evaluatorului este
exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest
raport.
* Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre client si

proprietar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare.
* Dreptul de proprietate este considerat valabil i tranzactionabil;
* Informaiile furnizate de tere pri sunt considerate de ncredere, dar nu li se acord garanii
pentru acuratee ;
* Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare i
utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris i luat n
considerare n prezentul raport;
* Nu am realizat o analiz a cldirii, nici nu am inspectat acele pri care sunt acoperite, neexpuse
sau inaccesibile, acestea fiind considerate n aceeasi stare tehnic ca si celelalte. Nu-mi pot
exprima opinia asupra strii tehnice a prilor neinspectate i acest Raport nu trebuie neles c ar
valida integritatea structurii sau sistemului cldirii;
* Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu clientul/proprietarul nu
exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza
valoarea proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine.
*Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice
prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in
acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista astfel de situatii. Daca se va stabili
ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare teren vecin sau ca au fost sau sunt
9
puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea
valorii raportate;
* Se presupune c nu exist condiii ascunse sau neaparente ale solului sau structurii cladirii
(partilor ascunse) care s influeneze valoarea. Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate
pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
* Situaia actual a proprietatii imobiliare i scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii
metodelor de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate
s conduc la estimarea cea mai probabil a valorii acesteia n condiiile tipului valorii selectate.
* Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul
valorii exprimate si de informatiile disponibile;
* Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile analizand faptele ce sunt disponibile la data evalurii;
* Informaiile deinute au permis realizarea unei analize preliminare a pieei imobiliare de unde au
rezultat valorile minime i maxime ale tranzaciilor/ofertelor de vanzare sau inchiriere de pe pia,
costul de nou al cladirii, care au fcut posibil i adecvat aplicarea abordarii;
* Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie
existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.
* Documentele prezentate sunt considerate veridice fr ca evaluatorul s poat certifica

exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avnd doar scop informativ;
* Evaluatorul nu i asum rspunderea pentru eventuale modificri ale dreptului de proprietate
sau ale elementelor nscrise n extrasul de carte funciar de la data emiterii acestuia sau de la data
inspectiei i pn la data evalurii;
* Exactitatea si veridicitatea documentelor puse la dispoziie de ctre client/proprietar, pe baza
crora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evalurii sunt responsabilitatea acestuia;
* Evaluatorul nu a facut nicio masuratoare a proprietatii. Limitele proprietatii au fost indicate de
proprietar care poarta toata responsabilitatea cu privire la indicarea granitelor proprietatii;
* Evaluatorul nu i asum nici o responsabilitate, n nici o circumstan, pentru eventualele
informaii eronate, false sau incomplete puse la dispoziie de ctre client/propietar;
* Valorile estimate sunt valabile la data prezentat n Raport i nc un interval de timp limitat
dupa aceast dat in cazul in care condiiile specifice ale pieei imobiliare nu sufer modificri
semnificative care s afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului
de schimb);
* Intrarea n posesia unei copii a acestui Raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;
* Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s
depun mrturie n instan, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;
* Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitoare la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
* Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a
valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de
distribuire a fost prevzut n raport;
* Raportul de evaluare este valabil in conditii economice, fiscale, juridice si politice de la data
intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde
valabilitatea.
2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii

Etapele misiunii de evaluare : parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si
pentru estimarea valorilor sunt urmatoarele :
- documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului/proprietarului;
- inspectia proprietatii imobiliare si efectuarea de fotografii din exteriorul si din interiorul acesteia;
10
- stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului;

- selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;
- analiza tuturor informatiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;
- obtinerea de informatii asupra valorilor de tranzactionare sau oferta a proprietatilor imobiliare
similare si a nivelului chiriilor;
- obtinerea de informatii asupra veniturilor generate de proprietati imobiliare similare;
- obtinerea de informatii despre costurile de reconstructie-inlocuire a constructiilor;
- aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea
opiniei finale a evaluatorului.
- analiaza valorilor obtinute prin rationament profesional si prin prisma criteriilor de
adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informatiilor utilizate;
- estimarea valorii de piata in urma aplicarii abordarii considerata adecvata;
Sursele de informaii care au stat la baza ntocmirii prezentului Raport de Evaluare au fost:
-Documentele privind bunurile imobile puse la dispoziie de ctre client/proprietar;
-Informaii privind situaia juridic a proprietatii imobiliare, istoricul amplasamentului, starea fizic,
furnizate de ctre client/proprietar ;
-Anunturi din presa locala : Piata Severineana ;
- Informatii publicate de agentiile imobiliare din Dr.Tr.Severin;
-Anunuri imobiliare prin Internet : www.olx.ro; www.anunturi-mehedinti.bizcaf.ro;
www.ofertalocala.ro; www.anunturi.ro; www.multecase.ro, www.caut-imobiliare.ro.
-Cursul de referinta al monedei nationale publicat pe site-ul BNR;
- Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire Cladiri rezidentiale C.Schiopu, IROVAL 2011;
- Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire Cladiri industriale, Comerciale, Agricole si
Constructii speciale C. Schiopu, IROVAL ;
- Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire Cladiri cu structuri pe cadre, Anexe gospodaresti,
Structuri MiTek si Constructii speciale C. Schiopu, IROVAL ;
- Indici de actualizare costuri 2016-2017 - C. Schiopu, IROVAL 2016 ;
- Metoda costurilor segregate, C. Schiopu, IROVAL ;
-Standardele de Evaluare a Bunurilor editia 2016 , Ghidurile metodologice si recomandarile
ANEVAR ;
- informatii de piata cu privire ratele de capitalizare si gradul de neocupare publicate de : CBRE
Romania, Colliers International, Darian DRS, DTZ Echinox, Jones Lang LaSalle, Knight Frank;
- alte date si informatii culese de pe piata.
2.10. Identificarea evaluatorului si competena

Prezentul raport de evaluare este intocmit de Ec. Cojocaru Marian, evaluator autorizat in
specializarile EI Evaluarea de ntreprinderi, de fond de comer si alte active necorporale, EPI
Evaluarea Proprietii Imobiliare, EBM Evaluarea Bunurilor Mobile, membru titular
ANEVAR, avand legitimatia cu numarul 11603, cu domiciliul in Dr.Tr.Severin, str. Dr.Babes,
nr.73, telefon 0746011675, e-mail: korect.assistance@yahoo.com.
Evaluatorul a parcurs cursurile profesionale de pregatire continua , are asigurare de risc

profesional, nu are niciun fel de interes fata de drepturile de proprietate evaluate si are competenta
pentru a oferi o evaluare obiectiva si impartiala, in functie de datele si informatiile puse la
dispozitie si de piata in care se afla situate bunurile mobile evaluate. Nu exista niciun conflict de
interese al evaluatorului cu privire la destinatari sau la drepturile de proprietate evaluate , misiunea
de evaluare fiind indeplinita pe baza documentelor puse la dispozitie de proprietar si pe baza
datelor si informatiilor culese de pe piata de catre evaluator.
11
2.11. Clauza de nepublicare

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru
utilizatorii desemnati, mentionati in raport. Raportul de evaluare nu poate fi publicat sau inclus
intr-un document destinat publicitatii fara acordul prealabil al evaluatorului.
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. Descrierea situatiei juridice
Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate rezulta din documentele puse la
dispozitie de client si proprietar :
- Autorizatie de construire nr. 102/17.03.2008;
- Certificat de urbanism nr. 145/19.02.2008;
- Memoriu general;
- Plan de amplasament si delimitare a imobilului;
- Plan parter si etaj.
- Extras CFI 4646 / 16.02.2016;
- Proces-verbal de receptie a lucrarilor.
Conform documentelor puse la dispozitie proprietatea imobiliara are numarul cadastral
60591, este inscrisa in Cartea Funciara nr. 60591 a Municipiului Dr.Tr.Severin si apartine SC
TRANZITIV INTERNATIONAL SR L care are intregul drept de proprietate : posesie,
folosinta si dispozitie asupra bunurilor mobile.
LITIGII : Din documentele puse la dispozitie si din afirmatiile proprietarului/beneficiarului a
rezultat faptul ca nu exista litigii la data identificarii proprietatilor.
SARCINI : Din documentele puse la dispozitie si din afirmatiile proprietarului/beneficiarului a
rezultat faptul ca nu exista litigii la data identificarii proprietati.
Nu a fost prezentat Extras de Carte Funciara recent, nu se cunosc alte date cu privire la
numarul cadastral, numarul de Carte Funciara sau eventuale sarcini pe proprietate.
Evaluatorul nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a
actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra proprietatii evaluate.
A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand debitoarei SC TRANZITIV
INTERNATIONAL SR L care se presupune ca are intregul drept de proprietate : posesie,
folosinta si dispozitie asupra proprietatii imobiliare. Evaluarea s-a efectuat in ipoteza liber
de sarcini.
3.2. Date despre piata imobiliara

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in
scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate,
potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici.
Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care
actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare
de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea
nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare
oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzi, comisioane.
Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acesta
12
este teoretic si este atins rareori, existand tot timpul un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru
un anumit tip de cerere se dezvolt greu iar cererea poate s se modifice brusc, fiind posibil astfel ca
de multe ori s existe supraofert sau exces de cerere i nu echilibru. Pe un segment relativ limitat
de pia, cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeauna bine informai iar actele de vnzare-
cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori, informaiile despre preuri de tranzacionare sau
nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca
investiii. Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung. Datorit tuturor acestor
factori comportamentul pieelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile,
interaciunea participanilor pe pia i msura n care acetia sunt afectai de factori endogeni i
exogeni proprietii.
In cazul prezentei proprietati imobiliare, tinand cont de estimarile privind cea mai buna
utilizare, piata se defineste ca piata proprietatilor generatoare de venit, piata a carei localizare este
in zona centrala a localitatii.
La data evaluarii piata imobiliara este in stagnare datorita crizei economice, fiind o piata a
cumparatorului. Tendinta, cel putin pe termen scurt, pare a fi in scadere, atat a preturilor cat si a
tranzactiilor. Gradul precar de dezvoltare economica a judetului dar si inchiderea uneia din cele
mai importante institutii din Dr.Tr.Severin (RAAN-ROMAG) au avut impact si asupra
proprietatilor imobiliare in sensul scaderii semnificative atat a preturilor de vanzare cat si a
chiriilor.
Oferte de Terenuri in Dr.Tr.Severin sunt destul de putine in zonele ultracentrala si centrala

si mai numeroase in zona mediana sau periferica, pe fondul dezvoltarii unor noi cartiere
rezidentiale (zona Carrefour, zona Walter Maracineanu, zona Aeroport). Preurile de oferta pentru
vanzare de Terenuri din Municipiul Dr.Tr.Severin sunt cuprinse intre 10 euro/mp (zona
periferica si mediana si 350 euro/mp in zona centrala si ultracentrala, sau chiar mai mult, in
funcie de suprafaa terenului, localizare, pozitionare, acces, utilitati. Oferta la vanzare se poate
negocia pana la 5% - 10 % (cu o marja de negociere mai mare pentru suprafete mari de teren) iar
diferentele de localizare, suprafata, utilitati, acces se situeaza intre 5% si 20%.
Terenurile, fiind un produs investitional, dinamica tranzactiilor este mai mult influentata de
elementele de stabilitate economica si politica decat piata apartamentelor, care sunt elemente de
imediata necesitate, - MediaCity.
Oferta de vanzare pentru spatii comerciale este redusa, aceasta fiind devansata relativ de
oferta de spatii pentru inchiriere. Gradul de ocupare al cladirilor de spatii comercial/administrative
este de aproximativ 90% atat in zonele centrale si ultracentrale dar si in asa-zisele zone
comerciale (aglomerarile de spatii) ale cartierelor asa cum este cazul zonei Kiseleff unde se
situeaza spatiul evaluat sau in zona Crihala si Independentei.
Astfel ca spre vanzare au ramas majoritar spatii amplasate in zone cu un vad comercial
slab, apartamente sau case transformate in spatii comerciale (partial sau integral), oferta de
vanzare pe zonele comerciale bune fiind foarte redusa.
Preurile de vnzare pentru spatii comerciale in Dr.Tr.Severin sunt cuprinse intre 12.000
euro si 400.000 euro sau chiar mai mult iar n zona analizat preturile la oferta sunt cuprinse
intre 12.000 euro 135.000 euro in funcie de suprafaa,localizare, pozitionare, parcare, finisaje.
Oferta la vanzare se poate negocia pana la 10 % iar diferentele de localizare, finisaje,
compartimentari, se situeaza intre 5% si 15%. In baza informatiilor prezentate referitoare la
tranzactii incheiate, a informatiilor privind oferte de spatii comerciale pentru vanzare si inchiriere,
in urma analizei si interpretarii datelor, s-a estimat ca rata de capitalizare pentru zona studiata
se situeaza intre 9-12 %:
13
Din punctul de vedere al chiriilor, situaia nu s-a schimbat spectaculos. Nu exist o cerere
mai mare, care s justifice majorri foarte importante de chirii. Pe piata se intalnesc mai putine
tranzactii si este de asteptat ca in perioada urmatoare tot mai multi agenti economici sa-si restranga
activitatea, sau chiar sa o inchida, fapt care va duce la o supraoferta pe segmentul de piata imobiliar
si va conduce la accentuarea pietei cumparatorului. Piata inchirierii de Terenuri in zona analizata
este inexistenta. Nivelul minim si maxim de chirie pentru spatii comerciale si de birouri in zona
analizat este cuprins intre 4 euro/mp 8 euro/mp in funcie de suprafaa, localizare,
pozitionare, parcare,utilitati, acces.
Pe pieele imobiliare, cererea reprezint numrul dintr-un anumit tip de proprietate pentru
care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere la diferite preuri, pe o pia, ntr-un
anumit interval de timp. Pentru c pe o pia imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i tipul
cererii, valoarea proprietilor tinde s depind direct de schimbrile de cerere, fiind astfel
influenat decisiv de cerere. Cererea poate fi analizat sub cele dou dimensiuni ale sale: calitativ
i cantitativ.
In concluzie cererea de proprietati imobiliare in zona analizata dar si in judetul
Mehedinti este extrem redusa fiind afectata de criza economica in sensul scaderii interesului
pentru tranzactii/inchirieri cu astfel de imobile.
Punctul de echilibru al pietei este foarte greu de atins sau niciodat, ciclul imobiliar
neputnd fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorit instabilitii economice,
activitatea imobiliar rspunznd la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.
Piaa imobiliar este in momentul de fata foarte putin activa. Cererea este foarte scazuta ,
oferta de proprietati este mica, ceea ce face ca piaa imobiliar s fie o pia a cumparatorului.
In concluzie,raportul dintre oferta si cererea de proprietati imobiliare este intr-un
dezechilibru total, oferta surclasand cererea, deci este o piata a cumparatorului.
3.3. Descrierea proprietatii imobiliare evaluate

Zona de amplasare
localizare : Spatiul comercial se afla amplasat in zona Complex Modern si este situat pe B-
dul T. Vladimirescu, nr. 115, in municipiul Dr.Tr.Severin, Judetul Mehedinti. Municipiul este
este traversat de DN 67 care face legatura intre Craiova si Timisoara.
gradul de construire al zonei este in stagnare;
zona este mixta : rezidentiala (blocuri si case unifamiliale) si comerciala (magazine si spatii
comerciale la parterul blocurilor sau separate).
n zon se afl:
Reea de transport n comun: la o distan mica, cu mijloace de transport suficiente
(statie taxi, statie microbuz/autobuz)
Uniti comerciale,de prestari servicii si de productie: Hotel Traian, Pensiunea
Bulevard, Banca Carpatica, Banca Transilvania, Raiffeisen Bank, salina, cabinete
medicale, farmacii,societati de asigurari, magazin Penny, magazin IT, statie de benzina,
magazine alimentare si nealimentare.
Artere importante
spatiul se afla situat la 10 m de B-dul T.Vladimirescu, cel mai important bulevard al
municipiului care traverseaza orasul de la un capat la altul si face legatura cu drumul european
Craiova-Timisoara. Accesul la proprietate se poate realiza direct din B-dul T.Vladimirescu sau din
Calea Tg.Jiului situata la aprox.150 m. Zona este recent reabilitata.
14
Accesul este facil cu autoturismul si pietonal, din arterele principale.Mijloacele de

transport n comun (autobuze, statie taxi) sunt la distan mica;
Caracterul edilitar al zonei

Imobilul se afla amplasat in zona centrala a Municipiului Dr.Tr.Severin, cu vecinii : la Nord
domeniu public (alee pietonala), la Sud B-dul T.Vladimirescu, la Est proprietar Sarbu I (B-dul
T.Vladimirescu nr.127) , la Vest Complex comercial Modern. Zona este centrala, mixta,
rezidentiala-case si blocuri de locuinte de tip P+10 si spatii comerciale, administrative sau de
servicii si productie;
Proprietatea are acces imediat la caile de transport in comun ;
Utilitati edilitare
Proprietatea are acces la toate utilitale (apa-canal,energie electrica si termica,telefonie, cablu tv,
intenet). La data inspectiei spatiul nu era racordat la reteaua de termoficare a municipiului si nu
avea centrala termica. Incalzirea se realizeaza cu aparate electrice.
Grad de poluare
Gradul de poluare fonica este destul de ridicat.
DESCRIEREA
1. TERENUL are o suprafata de 338 mp si este concesionat de Primaria Dr.Tr.Severin pe o

perioada de 42 ani incepand cu anul 2007. In cazul vanzarii spatiului se poate transmite si dreptul
de concesiune asupra terenului. Terenul are o forma de trapez, nu este imprejuit, este plan in relief,
cu drenaj bun. Gradul seismic este 7.
2. Constructia
Structura de rezistenta a cladirii este formata din fundatii din beton, centuri de fundare din
beton armat, stalpi, grinzi si placi la plansee din beton armat. Fundaiile nu au putut fi inspectate,
deoarece sunt lucrri ascunse, ins nu s-au identificat distrugeri ale elementelor de structur,
crpturi sau fisuri pronunate.De asemenea nu s-au observat crpturi pronunate pe pereii
exteriori sau interiori i deci se presupune c starea acesteia este bun, corespunztoare vrstei.
Elementele constructiei
regim de inaltime P + 1 (etaj nefinalizat la data inspectiei).
Fundatii continue sub ziduri din beton simplu, cu latimea de 60 cm;
Elevatii de beton cu centura de beton armat;
Zidarie structurala din caramida cu samburi si stalpi de beton armat la colturile si
intersectiile zidurilor;
structura de rezistenta din cadre de beton armat;
Parterul a fost finalizat si dat in folosinta in anul 2009.
Suprafete spatiu commercial parter:
Sc = 285 mp;
Su = 226 mp ;
H =3,20 m .
Spatiul este compartimentat astfel:
Spatiu prestari servicii Su=86 mp;
Spatiu comert Su=57,2 mp;
Spatiu comert Su=16 mp.
pereti din caramida, placati cu termoizolatie la exterior;
pereti interiori neportanti, din caramida;
15
Usile de acces in spatii sunt de tip PVC cu geam termopan.

anul PIF parter : finalizat si dat in folosinta in anul 2009;
Finisaje spatiu - medii:
finisaje exterioare:tencuieli decorative si vopsitorii cu vopsea lavabila pentru exterior.
Finisaje interior : tencuieli obisnuite cu mortar, zugraveli si vopsitorii lavabile, pardoseli
de gresie sau parchet laminat, tamplarie pentru ferestre si usi din PVC (pt.exterior cu geam
termopan).
pardoseli din gresie la toate incaperile;
placari faianta la grupul sanitar .
tocarie exterioara: vitrina exterioara din timplarie pvc cu geam termopan;
tocarie interioara: usi de lemn celular;
vitrinele exterioare (expunere stradala) cu inaltime aprox. 2,00 m pe aproximativ 4,00 m
lungime perimetral;
Utilitati si instalatii:
instalatie de energie electrica;
apa curenta si canalizare ;
iluminat nocturn de la reteaua stradala;
spatiul nu are certificat energetic;
Utilizare actuala
Starea tehnica a imobilului si spatiului comercial este buna. In ansamblu, datorita
exploatrii corecte i ntreinerii, proprietatea imobiliar se afl ntr-o stare bun, prezentnd toate
facilitile unui spatiu comercial , dotarile, amplasamentul, arhitectura, compartimentarea i
funcionalitatea permindu-ne s ncadrm proprietatea evaluata n categoria proprietilor de tip
spatii comerciale generatoare de venit.
16
4.ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. Cea mai buna utilizare CMBU
Comportamentul pieei imobiliare presupune cunoaterea relaiilor dintre
comportamentul economic i evaluare, iar nelegerea lui se face prin conceptul fundamentat de
piaa imobiliar cea mai bun utilizare, care reprezint alternativa de utilizare a
proprietilor imobiliare. Cnd scopul unei evaluri este estimarea valorii de pia, analiza celei
mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care va fi pus
proprietatea.
Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii,
selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de
lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.
Cea mai buna utilizare este definita astfel Utilizarea probabila rezonabil si legala a
terenului liber sau a unei proprietati construite, care este posibila fizic, fundamentata adecvat,
financiar fezabila si care determina cea mai mare valoare
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii :
- cea mai buna utilizare a terenului considerat liber;
- cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber

Presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. CMBU a
terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea curenta si de toate utilizarile potentiale.
Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea curenta. Conform
datelor de pe piata imobiliara, in zona nu exista foarte multe terenuri de vanzare si unele au fost
tranzactionate exclusiv in scopul construirii de cladiri rezidentiale sau comerciale, rezultand c cea
17
mai bun utilizare pentru teren este cea de teren construit.

Cea mai buna utilizare a proprietatii construite
Este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile ce-i
apartin. In analiza CMBU a proprietatilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie sa considere
orice modernizare ce este in concordanta cu preferintele pietei. Tinand cont de tipul cladirii, de
compartimentarea si amplasarea acesteia, cea mai buna utilizare estea cea de proprietate
generatoare de venit.
In ce priveste utilizari potentiale acestea nu sunt foarte rentabile din urmatoarele motive :
- utilizarea ca si locuinta nu se poate realiza fara costuri excesiv de mari deoarece destinatia
acestuia a fost de la inceput aceea de spatiu comercial si a fost construit in acest sens.
- utilizarea ca birouri este improprie deoarece necesita costuri mari cu amenajarea si
recompartimentarea spatiului.Aceasta activitate nu este pretabila pentru o astfel de constructie fara
costuri destul de mari cu amenajarea.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc 4 criterii si
anume:
- permisibil legal ;
- posibil fizic;
- fezabil financiar ;
- maxim productiv .
4.2. Evaluarea TERENULUI

Pentru a estima valoarea terenului sunt analizate, comparate si ajustate tranzactiile, ofertele si
alte date despre loturi similare, in scopul identificarii unui nivel de valoare pentru terenul de
evaluat.
Valoarea terenului este influenat atat de caracteristicile sale fizice cat si de localizare :
- suprafaa, dimensiunile, forma, frontul stradal, topografia, localizarea, orientarea;
- existena utilitilor cum ar fi: apa, canalizare, energie termica si electrica;
- distanta de parcurs pana la diferite institutii publice, administrative, centre comerciale etc.
Valoarea terenului este afectata in mod substantial de jocul intre oferta si cerere, dar, cea
care determina in final valoarea pe o anumita piata este utilizarea economica a amplasamentului.
Terenul pe care se afla construit Spatiul comercial are o suprafata de 338 mp, fiind
concesionat de la Primaria Dr.Tr.Severin pe o perioada de 42 ani, cu posibilitate de prelungire,
conform contract de concesiune nr.576/23.03.2007. In cazul vanzarii spatiului se poate transmite
si dreptul de concesiune asupra terenului.
Prin urmare, in valoarea proprietatii imobiliare, nu s-a inclus valoarea terenului.
4.3. Evaluarea CONSTRUCTIEI

ABORDAREA PRIN PIATA
Consta in analiza proprietatilor comparabile pe perechi de date prin metoda comparatiei

directe. Aceasta metoda este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare cand exista
suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristricile valorii sau tendintelor
de piata. S-au analizat informatiile privind oferte sau tranzactii cu proprietati comparabile si s-a
ajuns la concluzia ca tranzactiile in zona cu proprietati imobiliare similare sunt foarte putine sau
nu exista si nu ofera suficiente informatii necesare utilizarii acestei aboradri. De asemeni, faptul ca
etajul cladirii nu este finalizat face imposibila aplicarea acestei abordari. Prin urmare s-a
considerat ca nu exista suficiente informatii pentru a se utiliza abordarea prin piata la evaluarea
proprietatii imobiliare analizate.
18
ABORDAREA PRIN VENIT
Este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin
aplicarea metodelor de analiza a capacitatii proprietatii de a genera venituri si pentru a transforma
aceste venituri intr-o indicatie asupra valorii prin tehnici de actualizare. Abordarea prin venit este
aplicabila oricarei proprietati imobiliare care genereaza venit la data evaluarii sau care are acest
potential in contextul pietei (proprietati vacante sau ocupate de proprietar). Avand in vedere
faptul ca proprietatea evaluata nu poate fi inchiriata in starea existenta iar in zona nu exista foarte
multe proprietati similare inchiriate sau oferte de inchiriere, deci nu exista suficiente informatii
pentru nivelul de chirie , cat si scopul evaluarii, respectiv estimarea valorii de piata a proprietatii
imobiliare mentionate in vederea continuarii activitatii in procedura de reorganizare, aceasta
metoda nu a putut fi utilizata.
ABORDAREA PRIN COST
Abordarea prin cost este acea abordare care estimeaza valoarea prin determinarea costului
actual al unui bun, din care se deduc o serie de elemente de depreciere: fizica, functionala,
economica.
Prin aplicarea acestei abordari se estimeaz costul de a construi o reproducere a proprietii
de evaluat din care se scad toate formele de depreciere a construciei estimate la data evalurii.
ABORDAREA PRIN COST a fost folosita pentru estimarea valorii Constructiei.
Estimarea costului de inlocuire brut, a deprecierilor si a costului de inlocuire net s-a facut pe
pe baza situatiei din teren pe componente structurale descompuse ale cladirii (structura de
rezistenta ,anvelopa inchideri,finisaje si instalatii) si a deprecierilor fizice pe fiecare componeneta.
S-a determinat costul de inlocuire brut (de nou) al bunului imobil utilizandu-se catalogul
Costuri de reconstructie-Costuri de inlocuire. Cladiri industriale,comerciale, agricole si
constructii speciale-autor Corneliu Schiopu, editura IROVAL,2015. Costurile de construire sunt
valabile la data evaluarii, corectate cu indicii de actualizare 2016-2017.
Elementele ce au stat la baza estimarii costului de inlocuire a constructiei sunt prezentate in
ANEXA 1.
TRANZITIV INTERNATIONAL SRL ANEXA 1
TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCIE SAU DE NLOCUIRE
Numar cadastral = 60591-C1 Denumire SPATIU COMERCIAL P+1 (etaj nefinalizat)

Localizare : B-dul T. Vladimirescu, nr.115, Dr.Tr.Severin, Mehedinti
Data evalurii: 17.02.2017
Suprafee Sc (mp)= 285
Su (mp)= 226.00 la Parter
Scd
Anul PIF 2009 hmax(m) 6 (mp)= 405-in acte
Coef.
Suprafa Cost corecie Coef.
Total cost Cost total
Sc / Scd catalog distan corecie
(lei) (lei)
Nr. Denumire / (mp) (lei/mp) de manoper
Crt. Simbol transport
D E
A B C=AxB F=CxDxE
1.003 1.000
Structura - Parter
1 7STRMAGP 285 779.4 222,129.0 1.003 1.000 222,795.4
Total 222,795.4
19
Structura - Etaj (nefinalizata)

1 7ZIDCAR24PFS 197 725.8 142,982.6 1.003 1.000 143,411.5
Total 143,411.5
Finisaj interior
1 FINIEMAGP 285 468.6 133,551.0 1.003 1.000 133,951.7
Total 133,951.7
Instalatii electrice
1 INELMAGP 285 254.6 72,561.0 1.003 1.000 72,778.7
Total 72,778.7
Instalatii sanitare
1 ISAMAGP 285 61.2 17,442.0 1.003 1.000 17,494.3
Total 17,494.3
Instalatii de incalzire - LIPSA
1 INCMAGP 0 79.8 0.0 1.003 1.000 0.0
Total 0.0
Finisaj fatada
1 FTERMO5 116 166.1 19,267.6 1.003 1.000 19,325.4
Total 19,325.4
Acoperis
1 TERNECIRC 285 459.4 130,929.0 1.003 1.000 131,321.8
Total 131,321.8
COST (CIB) CU TVA (LEI) 597,667.2
COST (CIB) CU TVA (LEI / MP) 285 2,097.1
DEPRECIERE FIZICA Denumire Cost Uzura Uzura Valoare

inlocuire fizica % fizica ramasa
Structura 222,795.4 8.89% 19,807 202,989
Finisaj interior 133,951.7 22.86% 30,621 103,330
Instalatii
electrice 72,778.7 22.86% 16,637 56,141
Instalatii
sanitare 17,494.3 22.86% 3,999 13,495
Instalatii de
incalzire 0.0 0.00% 0 0
Finisaj fatada 19,325.4 22.86% 4,418 14,908
Acoperis-terasa
necirc 131,321.8 8.89% 11,675 119,647
TOTAL 597,667.2 87,157 510,511
COST DE INLOCUIRE (CIB) LEI 510,510.68
CALCUL UZURA FIZICA Elemente ale An An Uzura fz Durata % uzura

constructiei evaluare constructie la data viata fizica
sau
inlocuire evaluarii fizica
(ani)
Structura 2017 2009 8 90 8.89
Finisaj interior 2017 2009 8 35 22.86
Instalatii
electrice 2017 2009 8 35 22.86
Instalatii
sanitare 2017 2009 8 35 22.86
Instalatii de
incalzire 2017 2009 8 0 #DIV/0!
Finisaj fatada 2017 2009 8 35 22.86
Acoperis-terasa
necirc 2017 2009 8 90 8.89
20
DEPRECIERE FUNCTIONALA % 2017 2009 5% 25525.53 25525.53

DEPRECIERE ECONOMICA % 2017 2009 10% 51051.07 51051.07
TOTAL COST (CIN) LEI CU TVA 433,934.08
TOTAL COST (CIN) LEI - FARA TVA 361,611.73
TEREN 285 0 LEI/MP IN CONCESIUNE 0.00
TOTAL CONSTRUCTIE + TEREN - (LEI - FARA TVA) 361,610
TOTAL CONSTRUCTIE + TEREN -
(EURO - FARA TVA) 79,955
Curs BNR 1 euro la 17.02.2017 4.5226
starea tehnica
DESCRIERE = buna
Este formata
din : PARTER
ETAJ - nefinalizat
Deprecieri FIZICA
Se calculeaza dupa formula Vef/DvT*100.
FUNCTIONALA
Parterul nu este finalizat pe 2 laturi.
Laterala mare (din spate) nu este zugravita. Suprafata este (15,27 m * 3.2 m = 53,45 mp).
Latura mare (din spatele cladirii) nu este tencuita si driscuita, nu are zugraveli (este la rosu).
Suprafata la rosu este ( L=26,20 m * H=3,2 m = 83,84 mp).
Se estimeaza un cost de aprox. 25.000 lei pentru tencuire, driscuire si vopsire suprafete
nefinalizate.
Etajul are zidarie din caramida cu o suprafata calculata de 197 mp, luata in calcul pentru
estimarea
costului de nou. Nu se calculeaza depreciere functionala pentru etaj.
ECONOMICA (EXTERNA)
Se au in vedere urmatoarele :
* terenul pe care este construit Spatiul comercial este luat in concesiune de la Primaria
Dr.Tr.Severin pe
o perioada de 42 ani, putand fi prelungit pe o perioada de 24 ani. Concesiunea a fost incheiata in
19.01.2007.
* autorizatia de construire este expirata din anul 2010, astfel incat este necesara obtinerea unei
alte
autorizatii pentru a continua lucrarile de finalizare a etajului.
* spatiul nu este racordat la reteaua de energie electrica si nu are centrala termica.
* tranzactiile cu astfel de proprietati la nivelul judetului sunt in stagnare sau chiar in scadere,
influentate de
criza economica dar si de inchiderea unor institutii de importanta majora din localitate (RAAN-
ROMAG).
Se estimeaza o depreciere economica de 10% - 15%.
SURSA
> Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire "Cladiri industriale, Comerciale si Agricole,
Constructii speciale" - IROVAL - C.Schiopu
2015
> Metoda costurilor segregate - Corneliu Schiopu
> Indici de actualizare costuri 2016-2017 - Corneliu Schiopu
4.4. Reconcilierea si opinia finala asupra valorii

Proprietatea evaluata SPATIU COMERCIAL P+1 cu Sc la sol = 285 mp si Su Parter =
226 mp, avand Etajul nefinalizat, situata in Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu, nr. 115,
Judetul Mehedinti este proprietatea SC TRANZITIV INTERNATIONAL SRL in insolventa,
conform actelor de proprietate prezentate de catre client/proprietar si anexate in copie la prezentul
21
raport. Evaluarea s-a facut in scopul estimarii valorii de piata a proprietatii imobiliare mentionate
in ipoteza continuarii activitatii in procedura de reorganizare.
Criteriile luate in calcul sunt :
- adecvarea : tipul proprietatii se incadreaza cel mai bine ca proprietate generatoare de venit;
- precizia : are in vedere corectitudinea datelor, calculele efectuate si ajustarile aduse sau
deprecierile aduse costului de nou ; Tine cont de scopul evaluarii;
- cantitatea si calitatea informatiilor : se refera la informatiile evidentiate de tranzactiile sau
ofertele comparabile.
Avand in vedere informatiile avute la dispoziie, valoarea rezultat este cea mai adecvata
pentru estimarea valorii de pia a proprietatii evaluate. In urma reanalizarii datelor disponibile, a
tehnicilor si a rationamentului profesional, avand in vedere relevana informaiilor si scopul
evalurii, n opinia evaluatorului, valoarea estimata si recomandata pentru proprietatea
imobiliara analizata rezultata din aplicarea Abordarii prin Cost este urmatoarea :

Nr.cadastral
Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii precum i considerentele privind
valoarea sunt:
-Valorile au fost exprimate i sunt valabile exclusiv n condiiile i prevederile prezentului raport;
-Preul de tranzacionare se va putea situa att deasupra ct i sub valoarea opinat inand seama
de particularitile valabile la data tranzaciei (motivaia vnztorului, motivaia cumprtorului,
caracteristicile pieei imobiliare, condiii concrete ale tranzaciei )
-Valoarea este subiectiv;
- Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii imobiliare pentru
procedura de reorganizare si in ipoteza continuarii activitatii;
-Piesele anexate i documentele luate n considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar n
scop informativ i pentru atingerea scopului evalurii, neputnd fi utilizate n alt scop.
Raportul a fost pregatit pe baza Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016 si a

recomandarilor si metodologiei de lucru stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor Autorizati din Romania).
Data,
17.02.2017 Cu stim,
Evaluator autorizat Ec.Cojocaru Marian,
Legitimatie nr. - 11603
22
ANEXE
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

Raport Evaluare Spatiu Comercial

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport Evaluare Spatiu Comercial

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

RAPORT DE EVAlUARE

- SPAIU COMERCIAL P+1, nr. cadastral 60591-C1

Proprietar : SC TRANZITIV INTERNATIONAL SRL n insolvena

Sediul : Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu, nr. 115, Judeul Mehedini

Destinatar : Administrator judiciar

Evaluator autorizat: Ec. COJOCARU MARIAN

DROBETA-TURNU SEVERIN, FEBRUARIE 2017

Va inaintam prin prezenta Raportul de Evaluare intocmit la solicitarea dumneavoastra

In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016 valoarea de piata

In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca Valoarea de Piata a

Nr. Denumire bunuri VALOAREA DE PIATA *

* Valoarea NU conine TVA .

* Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

* Valoarea este o predictie;

* Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in Raport;

* Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii imobiliare

* Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la

Evaluator autorizat Ec.Cojocaru Marian ,

Scrisoarea de transmitere ..................................................................................................................1

1.1.Declaratie de conformitate. Certificarea .................................................................................. 4

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport .............................................................. 7

3.1. Descrierea situatiei juridice .....................................................................................................12

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

4.1. Cea Mai Buna Utilizare CMBU ............................................................................................17

5. ANEXE ... ................................................................................................................................. 23

1.1. Declaratie de conformitate.Certificarea

In limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific urmatoarele :

Onorariul nu depinde de niciun acord, angajament sau intelegere care sa confere un

La data elaborarii acestui Raport de Evaluare, evaluatorul este membru titular

Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

Evaluator autorizat Ec.Cojocaru Marian,

1.2. Rezumatul concluziilor importante (sinteza evaluarii)

OBIECTUL - SPATIU COMERCIAL P+1 cu Sc la sol = 285 mp, Su Parter

- TERENUL, avand S = 338 mp, cu nr.cadastral 60591

LOCALIZARE Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu, nr. 115, Mehedini

BENEFICIAR CONSULTANT INSOLVENTA SPRL

In urma aplicarii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la

Nr. Denumire bunuri VALOAREA DE PIATA *

* Valoarea NU conine TVA .

In acceptiunea Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016 valoarea de piata

intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un

Evaluator autorizat Ec.Cojocaru Marian ,

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1. Identificarea tipului de evaluare si a tipului de raport

2.2. Identificarea clientului

2.3. Identificarea utilizatorilor desemnati

2.4. Identificarea proprietatii imobiliare de evaluat

Proprietatea imobiliara evaluata este situata in Dr.Tr.Severin, B-dul Tudor Vladimirescu,

2.5. Identificarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare de evaluat

- Autorizatie de construire nr. 102/17.03.2008;

A fost evaluat intregul drept de proprietate apartinand debitoarei SC TRANZITIV

Proprietatea imobiliara evaluata

2.6. Tipul de valoare si definitia acesteia

cunoscute doua tipuri ale valorii : - valoarea de piata ;

2.7. Data efectiva a opiniei asupra valorii

2.8. Premisele evaluarii - Ipoteze si ipoteze speciale

* Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre client si

* Documentele prezentate sunt considerate veridice fr ca evaluatorul s poat certifica

2.9. Etapele misiunii de evaluare. Surse de informatii

- stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborarii raportului;

2.10. Identificarea evaluatorului si competena

Evaluatorul a parcurs cursurile profesionale de pregatire continua , are asigurare de risc

2.11. Clauza de nepublicare