Analiza notiunii de “Valoare de circulatie” in raport cu notiunea de “Valoare de piata”

PRECIZARI PRELIMINARE

A.
Conform Dictionarului Explicativ al Limbii Române, DEX 1998, cuvintele „evaluare” si „a
evalua” au urmatoarele definitii:
- EVALUÁRE, evaluări, s.f. Acţiunea de a evalua şi rezultatul ei; socoteală, calcul; apreciere, preţuire. – V. evalua.
- EVALUÁ, evaluez, vb. I. tranz. 1. A determina, a stabili preţul, valoarea, numărul, cantitatea etc.; a calcula, a socoti. 2. A
preţui, a estima. – Din fr. évaluer.
Notiunea de „Proprietate imobiliara” folosita in Raportul de evaluare si acceptata de Beneficiar
este, conform prevederilor Codului Civil Român, urmatoarea:
Art. 480
Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele
determinate de lege. (C.civ. 475, 479, 481 si urm., 489 si urm., 585, 586, 620 si urm., 841 si urm., 1001, 1002, 1306, 1310; C. civ.fr.
544).
Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta (2007), contin urmatoarele precizari,
concepte si definitii:
Imprecizia limbajului poate duce la neînţelegeri şi interpretări eronate.
Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au înţelesuri specifice pentru o anumită disciplină.
Este cazul termenilor preţ, cost, piaţă şi valoare aşa cum sunt utilizaţi de disciplina evaluarea proprietăţilor.
Preţul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu.
Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a fost confidenţial. Datorită capacităţii
financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea
sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi, preţul constituie, în general, o
indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii
particulare.
Costul reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii sau suma necesară pentru a crea sau a produce
bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric.
Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
Piaţa este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin
mecanismul preţului.
Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători,
Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, în funcţie de capacitatea şi
cunoştinţele proprii, de imaginea proprie asupra
Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau
serviciu disponibil pentru cumpărare.
Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentrn bunuri şi servicii, la o
anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii.
Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte
serviciile, la data evaluării.
Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiţii specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite
tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare.
Altele sunt utilizate în situaţii speciale şi în circumstanţe atent identificate şi explicate.
În utilizarea şi înţelegerea evaluărilor, de o importanţă deosebită este ca tipul şi definiţia valorii să fie clar enunţate
şi să fie adecvate cu scopul evaluării.
O modificare în definiţia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentrn proprietăţi.
Evaluatorii profesionişti care cunosc în profunzime piaţa proprietăţii, care înţeleg interacţiunile manifestate între
participanţii de pe piaţă şi sunt capabili să judece cele mai probabile preţuri ce vor fi convenite între cumpărători şi vânzători, evită
utilizarea numai a cuvântului valoare, adăugându-i atribute care descriu tipul particular de valoare.
Valoarea de piaţă sau, în unele ţări, valoarea de piaţă liberă este cel mai obişnuit tip de valoare asociat cu evaluarea
proprietăţilor, fiind prezentată în Standardul Internaţional de Evaluare 1.
Este foarte important ca valoarea de piaţă sau oricare alt tip de valoare estimată să fie identificată şi definită foarte
clar, în orice misiune de evaluare, deşi o posibilă uzanţă ar fi subînţelegerea că valoarea de piaţă este cea vizată în absenţa
unei specificări.
Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii. Totuşi, vânzarea proprietăţii evaluate nu este o
condiţie necesară pentru estimarea preţului pentrn care proprietatea ar trebui vândută, la data evaluării, în condiţiile precizate în
definiţia valorii de piaţă.
Valoarea de piaţă se defineşte ca Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un
cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care
ambele părţi au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este mai degrabă o reprezentare a utilităţii sale recunoscute de piaţă,
decât a stării sale pur fizice.
Utilitatea activelor pentrn o anumită întreprindere sau persoană poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piaţă
sau de un anumit domeniu economic.
Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare obiectivă a drepturilor de
proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumită dată.
În această definiţie apare implicit conceptul de piaţă în ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea şi motivaţia mai
multor participanţi decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant.
 Valoarea de piaţă este o estimare fundamentată de piaţă, efectuată în conformitate cu aceste Standarde.
Costul total al proprietăţii cuprinde toate costurile de producţie ale acesteia, directe şi indirecte.
Dacă sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumpărătorului, ulterioare achiziţiei, acestea se vor adăuga la
costul de achiziţie istoric, în scopul contabilizării costului. În funcţie de modul în care utilitatea acestor costuri este percepută de
piaţă, ele pot fi sau nu reflectate integral în valoarea de piaţă a proprietăţii.
O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la bază fie estimarea costului de înlocuire, fie a costului de
reconstrucţie.
Costul de reconstrucţie este costul pentru a crea o copie identică a unei clădiri existente, utilizând acelaşi proiect şi
materiale de construcţii similare.
Costul de înlocuire se referă la construirea unei clădiri de utilitate comparabilă, folosind proiectele şi materialele utilizate
în mod curent pe piaţă. (În unele ţări, termenul de activ modern echivalent este folosit pentru a descrie o clădire al cărei cost este
estimat pe baza costului de înlocuire.)
Conceptul de valoare de piaţă reflectă percepţiile şi acţiunile colective de pe piaţă şi este baza pentru evaluarea
majorităţii resurselor în economiile de piaţă.
Deşi definiţiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de piaţă este, de obicei, înţeles şi aplicat.

B.
In acceptiunea curenta a evaluatorilor, notiunea de „valoare de circulatie”, folosita frecvent de
catre Instantele de judecata din Romania este sinonima cu notiunea de „valoare de piaţa”, asa cum rezulta
din analiza surselor descrise in anexa.
Pentru a intelege existenta a doua sintagme diferite pentru aceiasi notiune, trebuie avute in
vedere urmatoarele considerente:
Valoarea de circulatie este o notiune formulată si uzitata in justitie in perioada de dinainte de 1989.
Semantic vorbind, sintagma „valoare de circulatie” trebuie pusa in legatura cu notiunea economica
de „circulatia marfurilor” si cu cea juridica de „circulatia terenurilor”, notiuni care se refera la trecerea
dreptului de proprietate asupra unui bun de la o persoana la alta.
Sistemul economic socialist, bazat pe o economie controlata si administrata centralizat, nu putea
admite, nici macar teoretic, existenta unui mecanism de tip piaţă pentru tranzactionarea bunurilor imobile,
bazat pe cerere si oferta (deci liber de constângeri ideologice sau administrative, chiar daca este sau nu legal
reglementat).
Totusi, obligati de realitatea sociala, legiuitorii din acea perioada, au recunoscut in mod pertinent
faptul ca, in contextul existentei constitutionale a dreptului de proprietate privata şi al atributelor acestuia
(dreptul de libera dispozitie) precum si al existentei legale a actelor translative de proprietate imobiliara, fie
voluntare (recte sub semnatura privata si/sau autentice) fie obligatorii (recte dispuse prin hotariri
administrative si/sau judecatoresti), se constata o diferenta intre pretul de cumparare initial al unei proprietati
si valoarea ei la un moment temporal ulterior.
In acea perioada, date fiind preturile dirijate si practic constante (in lipsa „oficiala” a inflatiei),
modul de calcul al valorii imobilelor se face pur mecanicist, exclusiv prin calcul pe baza unor caracteristici
fizice ale imobilelor, unor preturi unitare si/sau barem si a unor algoritmi bine stabiliti prin legi, decrete si
acte administative ale administratiei centrale (vezi HCM nr. 116/13 aprilie 1963 pentru elaborarea de catre
Comisia Centrala pentru Inventarierea şi Reevaluarea Fondurilor Fixe din CSP a „Cataloagelor pentru
reevaluarea cladirilor si constructiilor speciale - seria 1964”, cuprinzând preţuri barem si corectii pentru
evaluarea cladirilor si constructiilor speciale la nivelul datei de 01.01.1965, Ordinul MF Nr. 595/1970
pentru aprobarea Normelor Metodologice privind contabilitatea unitatilor economice, Decretul Nr. 93 din
16 aprilie 1977 privind preturile de vinzare ale locuintelor din fondul locativ de stat, Decretul Nr. 256 din
14 iulie 1984 privind imbunatatirea regimului de construire a locuintelor si modificarea unor reglementari
referitoare la stabilirea preturilor limita ale locuintelor care se construiesc din fondurile statului, a preturilor
de contractare ale locuintelor proprietate personala si a preturilor de vinzare ale locuintelor din fondul locativ
de stat, Decretul-Lege Nr. 61 din 7 februarie 1990 privind vinzarea de locuinte construite din fondurile
statului catre populatie, Hotărârea de Guvern Nr. 945 din 11 august 1990 privind inventarierea si
reevaluarea patrimoniului unitatilor economice de stat)
Dupa anul 1989, in contextul unei economii definite oficial ca „economie de piaţă liberă”,
translatia voluntara a dreptului de proprietate se face in alte conditii, respectiv in conditii de piata libera,
supusa cererii si ofertei, intre actori liberi de constingeri.
Totodata, in perioada anilor 1990 – 2008, preturile pentru bunuri, servicii si forţă de munca (salarii)
au evoluat intr-un mediu puternic inflationist si supus unor influente produse de economia internationala.
In acest context, pentru definirea valorii imobilelor se aplica principiile, criteriile si definitiile
relative la „Valoarea de piaţă” a proprietăţii imobiliare, care este mai degrabă o reprezentare a utilităţii sale
recunoscute de piaţă, decât a stării sale pur fizice.

Faţă de cele expuse, se poate afirma ca notiunile analizate, in principiu (in esenţa lor) sunt
sinonime dar in practica au fost (sunt) determinate prin metode diferite, dat fiind faptul ca ele sunt
caracteristice unor organizari sociale precum si unor sisteme economice fundamental diferite intre ele.
Acte Normative
http://www.cnpsv.ro/legislatie/activ_ec_fin/taxe%20de%20timbru%20pentru%20activitatea%20not
ariala/nm443_1999.htm
NORME METODOLOGICE nr. 443/C din 7 iulie 1999
pentru aplicarea Ordonantei Guvernului nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea
notariala. EMITENT: MINISTERUL JUSTITIEI
Publicat in MONITORUL OFICIAL nr. 381 din 11 august 1999
ART. 2
(2) Daca exista o disproportie vadita intre valoarea declarata de parti si valoarea de circulatie, in
sensul ca valoarea declarata este mai mica decat valoarea stabilita prin estimarile initiale
determinate pe baza criteriilor tehnice intocmite la solicitarea camerei notarilor publici, iar partile
nu accepta taxarea la aceasta din urma valoare, notarul va amana autentificarea actului pana la
stabilirea valorii de circulatie prin expertiza.
(3) In vederea efectuarii expertizei, notarul public va sesiza camera notarilor publici din
circumscriptia Curtii de Apel in care isi desfasoara activitatea. Efectuarea expertizei se va face la
cererea si pe cheltuiala camerei notarilor publici, pentru stabilirea valorii de circulatie a bunului
imobil in conditiile art. 4 alin. (1) din Ordonanta Guvernului nr. 12/1998. In acest caz, autentificarea
se taxeaza la valoarea astfel stabilita.

HOTĂRÂRE nr. 1195 din 4 octombrie 2007 pentru modificarea Normelor metodologice de aplicare a
Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 44/2004
Articol unic: Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal,
aprobate prin Hotarârea Guvernului nr. 44/2004, publicata în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 112
din 6 februarie 2004, cu modificarile si completarile ulterioare, se modifica dupa cum urmeaza:
4. Punctul 1515, în aplicarea articolului 771 alineatul (4) din Codul fiscal, se modifica si va avea
urmatorul cuprins:
"Codul fiscal”:
(4) Impozitul prevazut la alin. (1) si (3) se calculeaza la valoarea declarata de parti în actul prin care
se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. În cazul în care valoarea declarata este
inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza întocmita de camera notarilor publici, impozitul se va
calcula la aceasta valoare.
„Norme metodologice”:
1515. La transmiterea dreptului de proprietate, impozitul prevazut la art. 771 alin. (1) si (3) din Codul
fiscal se calculeaza la valoarea declarata de parti. În cazul în care valoarea declarata de parti este mai mica
decât valoarea orientativa stabilita prin expertizele întocmite de camerele notarilor publici, impozitul se
va calcula la aceasta din urma valoare.
În cazul proprietatilor imobiliare transferate cu titlu de aport la capitalul social, valoarea la care se va
stabili impozitul este aceea din actul prin care s-a realizat aducerea bunului imobil ca aport în natura la
capitalul social, astfel:
- în cazul în care legislatia în materie impune întocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se va
stabili la valoarea din act, dar nu mai putin de valoarea rezultata din expertiza de evaluare;
- în cazul în care legislatia în materie nu impune întocmirea unei expertize de evaluare, impozitul se
va stabili la valoarea din act, dar nu mai putin de valoarea stabilita în conditiile art. 771 alin. (4) din Codul
fiscal.
La constituirea sau transmiterea dezmembramintelor dreptului de proprietate, impozitul se determina
la valoarea declarata de parti, dar nu mai putin de 20% din valoarea orientativa stabilita prin expertiza
întocmita de camera notarilor publici. Aceeasi valoare se va stabili si la stingerea pe cale conventionala sau
prin consimtamântul titularului a acestor dezmembraminte.
La transmiterea nudei proprietati, impozitul se determina la valoarea declarata de parti, dar nu mai
putin de 80% din valoarea orientativa stabilita prin expertizele camerei notarilor publici.
Pentru constructiile neterminate, la înstrainarea acestora, valoarea se va stabili pe baza unui raport de
expertiza, care va cuprinde valoarea constructiei neterminate la care se adauga valoarea terenului aferent
declarata de parti, dar nu mai putin decât valoarea stabilita pentru teren prin expertizele camerei notarilor
publici. Raportul de expertiza va fi întocmit pe cheltuiala contribuabilului de un expert autorizat în conditiile
legii.
La schimb imobiliar, impozitul se calculeaza la valoarea fiecareia din proprietatile imobiliare
transmise.
 În cazul schimbului unui bun imobil, proprietate imobiliara, cu un bun mobil, impozitul se
calculeaza la valoarea bunului imobil, calitatea de contribuabil fiind a persoanei fizice care transmite
proprietatea imobiliara."
5.Punctul 1516, în aplicarea articolului 771 alineatul (5) din Codul fiscal, se modifica si va avea
urmatorul cuprins:
"Codul fiscal”:
(5) Camerele notarilor publici vor actualiza, o data pe an, expertizele privind valoarea de
circulatie a bunurilor imobile care vor fi comunicate la directiile teritoriale ale Ministerului Finantelor
Publice*).
„Norme metodologice”:
1516. Expertizele privind valoarea de circulatie a proprietatilor imobiliare vor fi comunicate
directiilor teritoriale ale Ministerului Economiei si Finantelor pâna la data de 31 decembrie a anului fiscal
curent, pentru a fi utilizate în anul fiscal urmator.
Expertizele întocmite de camerele notarilor publici privind valoarea de circulatie orientativa a
proprietatilor imobiliare constituie baza de calcul a impozitului datorat de contribuabilii definiti la pct. 1512
din prezentele norme metodologice, în cazul în care valoarea declarata de parti este mai mica decât valoarea
orientativa stabilita prin expertiza camerei notarilor publici.

TRIBUNALUL SUPREM, decizia nr. 12 din 18 februarie 1978

http://spete.avocatura.com/speta.php?pid=154
Reclamanta S. A. a chemat in judecata pe fostul ei sot, A. A., cerand ca, prin hotararea ce se
va pronunta, sa se dispuna partajarea bunurilor comune, dobandite in timpul casatoriei, precum si
obligarea paratului de a-i restitui unele bunuri proprii. Actiunea a fost introdusa la data de
05.03.1974, la Judecatoria sectorului 8 Bucuresti.
Prin sentinta civila nr. 2150/02.07.1975 instanta de fond a admis in parte actiunea, iar prin
decizia nr. 2282/31.10.1975, Tribunalul municipiului Bucuresti, sectia a IV-a civila a admis
recursul declarat de reclamanta, a casat sentinta de mai sus si, constatand ca valoarea masei
partajabile este mai mare de 150.000 lei, a retinut cauza spre judecare in fond, conform dispozitiilor
art. 2 pct. 1 lit. a din C.pr.civ., astfel cum au fost modificate prin Decretul nr. 78/1972.
Aceeasi instanta, prin sentinta civila nr. 72/17.06.1976, rectificata prin incheierea din 4 noiembrie
1976, solutionand cauza in fond, a admis in parte actiunea si, constatand ca masa bunurilor de
impartit se compune dintr-un imobil - apartament si garaj - in valoare de 161.542 lei si bunuri
mobile in valoare de 34.165 lei, iar contributia partilor la dobandirea bunurilor comune a fost egala,
a dispus partajarea acestora, in sensul ca a atribuit reclamantei bunuri mobile in valoare de 18.510
lei, iar paratului apartamentul si garajul, precum si bunuri mobile in valoare de 15.655 lei,
obligandu-l sa plateasca reclamantei, cu titlul de sulta, suma de 64.233 lei.
Recursurile introduse de parti impotriva sentintei de mai sus au fost respinse de catre Tribunalul
Suprem, sectia civila, prin decizia nr. 1214/18.06.1977.
Procurorul general a declarat prezentul recurs extraordinar impotriva ambelor hotarari,
sustinand ca acestea sunt netemeinice si nelegale cu privire la stabilirea valorii apartamentului si
garajului, atribuite paratului si, prin consecinta, a sultei pe care acesta urmeaza sa o plateasca
reclamantei.
Recursul extraordinar este intemeiat, pentru urmatoarele motivele.
In speta, partile si-au construit in timpul casatoriei, cu credit de la stat, in baza Legii nr.
9/1968, o locuinta proprietate personala, cu garaj, situata in Bucuresti.
În vederea construirii apartamentului amintit mai sus, s-a incheiat, la 26.10.1968, intre parti
si O.C.L.P.P. Bucuresti (in prezent I.C.V.L. Bucuresti), contractul nr. 5988/1968 pentru construirea
de locuinte proprietate personala.
Pretul constructiei prevazut in contract este de 107.300 lei, respectiv 94.040 lei, costul
apartamentului si 13.260 lei, costul garajului.
Pentru stabilirea valorii actuale a constructiei, in vederea partajarii, s-au efectuat in cauza
trei expertize.
Primul expert a stabilit, in expertiza depusa la 25.10.1974, ca valoarea actuala de circulatie a
constructiei (apartament si garaj) este de 171.462 lei, iar in cea de a doua expertiza depusa la 3
februarie 1975, a stabilit ca valoarea este de 161.542 lei.
Cel de al doilea expert a opinat ca valoarea ce urmeaza a fi luata in considerare este cea
prevazuta in contractul de construire din 26.10.1968, si anume 107.300 lei.
 In solutionarea cauzei, instantele au stabilit ca, pentru efectuarea impartelii, urmeaza a fi
avuta in vedere nu valoarea imobilului la data contractarii, ci valoarea de circulatie a constructiei la
data partajarii, retinandu-se astfel suma de 161.542 lei (calculata de primul expert prin cea de a
doua expertiza), valoare in raport de care s-a dispus iesirea din indiviziune.
Principiul avut in vedere de instante, si anume ca, in cazul constructiilor, valoarea ce urmeaza a fi
luata in considerare, cu ocazia iesirii din indiviziune, este valoarea de circulatie a bunului la data
partajarii este corect, deoarece numai in raport de aceasta valoare se poate face o justa si echitabila
imparteala, evitindu-se pagubirea unora sau altora dintre coindivizari.
In speta, insa, solutia adoptata este gresita in ceea ce priveste modul de stabilire a valorii de
circulatie a constructiei in discutie, intrucat valoarea de circulatie a locuintelor construite cu
sprijinul statului trebuie sa fie stabilita pe baza actului normativ ce determina evaluarea la data
iesirii din indiviziune.
Cum apartamentul in discutie a fost construit in baza Legii nr. 9/1968, deci la preturile legal
stabilite la acea data si care reprezentau valoarea de circulatie a constructiei in anul 1968, instantele
urmau sa stabileasca valoarea de circulatie actuala a aceleeasi constructii in functie de dispozitiile
legale existente la data iesirii din indiviziune, fiind vorba de o constructie pentru care exista preturi
fixate prin lege.
Prin urmare, urma sa se constate ca preturile actuale de vanzare catre populatie pentru
locuintele construite de stat, cum este locuinta in discutie, sunt cele stabilite prin decretul
Consiliului de Stat nr. 93/16.04.1977, anexa nr. 1.
Pe baza actului normativ mai sus aratat, pretul de vanzare a constructiei ce face obiectul
procesului de partaj este stabilit la 136.221 lei.
Avand in vedere ca este vorba de un imobil construit cu credit de la stat, la partajarea
acestuia urmeaza a se tine seama de sumele platite de parti in timpul casatoriei pana la data
despartirii lor (29.06.1972), si anume: avansul, ratele de restituire a imprumutului la C.E.C. si pretul
garajului (achitat integral), care reprezinta contributia lor comuna la dobandirea imobilului.
Pe baza actelor din dosar, se constata ca partile au platit, in cadrul contractului de construire
incheiat la 26 octombrie 1968, urmatoarele sume de bani: 45.460 lei avans, 5.858 lei rate de
restituire a imprumutului la C.E.C. si 13.260 lei costul garajului, in total suma de 64.578 lei.
Suma de 64.578 lei a fost platita deci in contul debitului de 107.300 lei, ce reprezinta pretul
de construire a apartamentului si garajului, conform contractului incheiat cu O.C.L.P.P.
Cum pretul actualizat al apartamentului respectiv, potrivit Decretului Consiliului de Stat nr.
93/16.04.1977, este de 136.221 lei, urmeaza a se stabili valoarea actualizata a partii platite, la acest
pret, pentru a se efectua partajarea in functie de aceasta valoare.
Tinandu-se seama ca suma de 64.578 lei, platita de parti, reprezinta procentul de 60,27% din
pretul de 107.300 lei contractat, si aplicand acest procent la valoarea actuala a apartamentului de
136.221 lei, rezulta ca valoarea actualizata a partii de imobil platita este de 82.130 lei.
In afara sumelor platite in baza contractului, partile au facut in investitii la imobil pentru
lucrari suplimentare, in valoare de 6.200 lei, care trebuie, de asemenea, avute in vedere, precum si
suma de 34.165 lei, ce reprezinta valoarea bunurilor mobile. Asa fiind, se constata ca valoarea totala
a bunurilor comune este de 122.495 lei.
Deoarece partile au contribuit in mod egal la dobandirea bunurilor comune, rezulta ca
fiecareia ii revin bunuri in valoare de cate 61.247,50 lei.
Paratul, primind in exclusiva proprietate constructia (apartament si garaj), precum si bunuri
mobile in valoare de 15.655 lei, rezulta ca valoarea totala a bunurilor ce intra in compunerea lotului
sau este de 103.985 lei (82.130 lei valoarea actualizata a partii platite din imobil, 6.200 lei costul
investitiilor pentru lucrari suplimentare la imobil si 15.655 lei valoarea bunurilor mobile).
Atribuindu-se paratului bunuri in valoare de 103.985 lei, iar reclamantei bunuri mobile in
valoare de 18.510 lei, urmeaza ca paratul sa plateasca acesteia, cu titlul de sulta, pentru egalizarea
loturilor, diferenta de 42.737,30 lei (103.985 - 42.737,50 lei - 61.247,50 lei in lotul paratului si
18.510 + 42.737,50 - 61247,50 lei in lotul reclamantei).
Din cele expuse mai sus, hotararile pronuntate in cauza sunt netemeinice si nelegale cu
privire la stabilirea valorii bunurilor supuse partajarii, impunandu-se modificarea acestora asa cum
am mai aratat.
Prin urmare, urmeaza a se admite recursul extraordinar si a se modifica sentinta civila nr.
72/17.06.1976 a Tribunalului municipiului Bucuresti, sectia a IV-a civila, rectificata prin incheierea
din 04.10.1976, precum si decizia nr. 1214/18.06.1977 a Tribunalului Suprem, Sectia civila, numai
in sensul obligarii paratului la plata catre reclamanta a sumei de 42.737,50 lei, cu titlul de sulta
pentru egalizarea loturilor, mentinandu-se celelalte dispozitii ale hotararilor.
Cu privire la cheltuielile de judecata efectuate de parti in prezentul recurs extraordinar,
acestea urmeaza a fi compensate, conform dispozitiilor art. 274 si urm. C.pr.civ..

Sectia civila - decizia nr. 2643/2003

http://www.dreptonline.ro/spete/detaliu_speta.php?cod_speta=3
Titlu Partaj. Marturisire judiciara. Admitere recurs in anulare

Institutie Inalta Curte de Casatie si Justitie

Text

Marturisirea judiciara obtinuta in cursul judecatii prin interogatoriul luat paratului are ca
scop fraudarea drepturilor creditorului atunci cand nu se administreaza nici o alta proba,
care sa confirme cota de contributie a reclamantei la dobandirea bunurilor comune în procent
de 90%.

Prin cererea inregistrata la Judecatoria Harlau, Judetul Iasi, la data de 8 mai 2001, reclamanta ME a
chemat in judecata pe paratul MC pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna
impartirea bunurilor comune pe care cei doi soti le-au dobandit in timpul casatoriei, reclamanta
sustinand ca are o cota de contributie la achizitionarea acestora in procent de 90%.

Prin sentinta civila nr.955 din 19 iunie 2001, a admis actiunea formulata de reclamanta M.E.
impotriva paratului M.C. si a constatat ca partile au dobandit in timpul casatoriei urmatoarele
bunuri: casa de locuit, situata in Comuna Focuri, in valoare de 25.000.000 lei; autoturism Dacia
1300 in valoare de 6.000.000 lei; un frigider Artic in valoare de 1.500.000 lei; un congelator Artic
in valoare de 1.000.000 lei.

Valoarea totala a masei bunurilor de impartit este de 36.500.000 lei, reclamanta avand o contributie
de 90%, iar paratul de 10% la dobandirea acestor bunuri. S-a dispus iesirea din indiviziune prin
atribuirea tuturor bunurilor mobile si imobile reclamantei, care a fost obligata la plata sumei de
3.650.000 lei cu titlu de sulta catre parat.

Hotararea a ramas definitiva si irevocabila prin neexercitarea caii de atac a apelului.

Impotriva sentintei data de Judecatoria Harlau in conformitate cu art. 330 pct. 2 C. proc. civ. a
declarat recurs in anulare Procurorul General al Parchetului de pe langa Curtea Suprema de Justitie
care a sustinut ca hotararea judecatoreasca atacata a fost pronuntata cu incalcarea esentiala a legii,
ceea ce a determinat o solutionare gresita a cauzei pe fond si ca sentinta este si vadit netemeinica.

S-a sustinut ca instanta a incalcat prevederile art.30-31 C. fam. si art. 5 din Decretul nr. 32/1954, ca
a dat o valoare probatorie absoluta marturisirii judiciare pe care paratul a facut-o cu privire la cota
de contributie pe care reclamanta a avut-o la dobandirea bunurilor comune, procedeu care a avut ca
scop fraudarea drepturilor creditorului M.R.D. si ca se impune reluarea judecatii pentru a se stabili
corect contributia sotilor la dobandirea bunurilor si pentru ca, pe cale de expertiza tehnica, sa se
determine valoarea de circulatie a bunurilor supuse impartelii judiciare.
Recursul este fondat.
In speta, singurul act depus la dosarul cauzei, respectiv adeverinta nr.1165 din 10 iunie 2001 a
Primariei Comunei Focuri, prin care se precizeaza ca partile figureaza in registrul agricol cu o casa
de locuit si terenul aferent in suprafata de 125 mp., precum si cu un autoturism marca Dacia 1300,
nu este de natura sa confirme pretentiile reclamantei cu privire la contributia sa majora la
dobandirea acestor bunuri.
Din contra, inscrisul intareste convingerea, ignorata de instanta de judecata, ca bunurile au fost
achizitionate in timpul casatoriei prin contributia ambilor soti, fiind ca atare bunuri comune.

Intinderea drepturilor sotilor se stabileste in raport de contributia fiecaruia la dobandirea bunurilor

in timpul casatoriei, sotii neavand un drept stabilit de la inceput asupra unei cote din bunurile
comune, fiind astfel necesara administrarea de probe prin care sa se determine aportul fiecaruia la
dobandirea lor.

In lipsa altor probatorii din care sa rezulte ca unul dintre soti a avut o contributie mai mare la
achizitionarea bunurilor dobandite in timpul casatoriei, se prezuma ca ambii soti au avut contributii
egale si deci impartirea acestor bunuri urmeaza a se face, de asemenea in parti egale.

In cauza este fara putinta de tagada ca, marturisirea judiciara obtinuta in cursul judecatii prin
interogatoriul luat paratului M.C., a avut ca scop fraudarea drepturilor creditorului M.R.D. deoarece
nu s-a administrat nici o alta proba, care sa confirme cota de contributie a reclamantei la dobandirea
bunurilor comune în procent de 90%.

Fata de cele ce preced, recursul in anulare se priveste ca fondat si urmare a admiterii lui, va fi casata
sentinta Judecatoriei Harlau, cu consecinta reluarii judecatii si a refacerii partajului judiciar in
vederea stabilirii, pe baza de dovezi, a contributiei fiecarui sot la dobandirea bunurilor comune.
Intrucat la efectuarea partajului si la intocmirea loturilor se ia in considerare valoarea de circulatie a
bunurilor supuse împartelii si nu valoarea lor de achizitie, in rejudecare, instanþa de trimitere are a
se preocupa de administrarea unor expertize tehnice de specialitate pentru stabilirea valorii actuale a
bunurilor.

http://www.newsin.ro/uniunea-na%C5%A3ionala-notarilor.php?cid=view&nid=df0863d5-
40cf-48a9-a1f3-f694e292ccaf&hid=media

COMUNICAT DE PRESĂ - Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România

U.N.N.P.R. a luat cunoştinţă despre situaţiile intervenite în piaţa imobiliară a ultimelor luni
referitoare la discrepanţele care apar între valorile de circulaţie reale ale unor imobile şi valorile
acestora cuprinse în expertizele realizate la cererea Camerelor Notarilor Publici.

În baza prevederilor Codului Fiscal în vigoare, U.N.N.P.R. face următoarele precizări:

Necesitatea existenţei unor expertize imobiliare care să prevadă valorile minime de circulaţie a
imobilelor a apărut, din punctul de vedere al Statului, în momentul în care autorităţile au constatat
că părţile actelor notariale declară un preţ de tranzacţionare mult mai mic decât cel real şi, prin
aceasta, Statul încasa mai puţine impozite decât ar fi trebuit.

De aceea , prin legi speciale, s-a instituit obligaţia Camerelor Notarilor Publici de a comanda
expertizele la sfârşitul fiecărui an , urmând ca acestea să se aplice în anul următor .

Prin Legea nr. 163/2005 (în prezent abrogată), art. 77 indice 1 (5), se prevedea că „expertizele
întocmite de camerele notarilor publici vor fi reactualizate cel puţin o dată pe an şi avizate de
Ministerul Finanţelor Publice, prin direcţiile teritoriale”, astfel încât acestea să reflecte, pe cât
posibil, fluctuaţiile din piaţă. Ulterior, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 343/2006, s-a prevăzut, în
art. 77 indice 1 (5) următoarele: „camerele notarilor publici vor actualiza, o dată pe an, expertizele
privind valoarea de circulaţie a bunurilor imobile care vor fi comunicate la direcţiile teritoriale ale
Ministerului Finanţelor Publice.”

Având în vedere aceste obligaţii legale, instituite prin legi speciale, ale Camerelor Notarilor Publici
de a comanda expertizele privind valoarea de circulaţie a bunurilor imobile dar şi tendinţa
înregistrată în piaţă de scădere a preţurilor unor imobile din anumite zone şi având în vedere, mai cu
seamă, dorinţa UNNPR de a veni în sprijinul cetăţenilor care, în prezent, sunt obligaţi să plătească
taxele autentificării actelor notariale la valoarea din expertiză şi nu la cea de tranzacţionare,
UNNPR s-a adresat Ministerului Finanţelor Publice cu propunerea ca, prin modificare legislativă, să
se revină la situaţia anterioară anului 2006 şi anume, posibilitatea ca expertizele să fie reactualizate
cel puţin o dată pe an. In acest fel, expertizele vor putea să reflecte cât mai corect posibil scăderile
sau creşterile valorilor imobiliare din ţara noastră.

Prin această iniţiativă, UNNPR speră ca cetăţenii beneficiari ai serviciilor notariale să nu fie
impozitaţi de către Stat pentru o sumă mai mare decât cea pe care aceştia o primesc în mod real la
încheierea actelor notariale.

UNIUNEA NATIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI DIN ROMANIA

- BIROUL DE PRESA -
14 octombrie 2008
14 oct 2008 12:18

http://forum.aiud.ro/forum/viewtopic.php?f=1&t=744

SEDINTA ORDINARA LUNA MARTIE_2007

PROCES VERBAL
al şedinţei ordinare a Consiliului Local al municipiului Aiud
din data de 15 martie 2007

Încheiat azi, 15 martie 2007, cu ocazia desfăşurării şedinţei ordinare a Consiliului Local al
municipiului Aiud, la care sunt prezenţi 16 consilieri, din totalul celor 19 consilieri, lipsind domnii
consilieri Opriţia Florian, Iacob Dorin şi Sonea Emil. În baza anexei A la Regulamentul de
Funcţionare al Consiliului Local Aiud, preşedintele desemnat este d-nul Alexa Victor, din partea
formaţiunii politice PRM.
La şedinţă, au fost invitaţi delegaţii săteşti, participând un nr. de 9 delegaţi din totalul celor 9.
Au mai participat :
- d-nul Florin Mărginean – vicepreşedinte al Consiliului Judeţean Alba;
- d-nul Voicu Bora - reprezentantul Fundaţiei PAEM Alba.
Din partea executivului au participat: domnul primar Mihai Horaţiu Josan, secretar Ecaterina
Bîrlogeanu, şefii serviciilor şi compartimentelor de specialitate din aparatul de specialitate al
primarului.
În conformitate cu prevederile art. 43 alin. (5) din Legea nr.215/2001, privind administraţia publică
locală, modificată şi completată de Legea nr. 286/2006, dl. preşedinte supune votului procesul
verbal al şedinţei extraordinare din data de 02.03.2007, care se votează cu 16 voturi pentru.
Convocarea Consiliului Local s-a făcut prin Dispoziţia Primarului nr. 1634 din 08.03.2007, având
următoarea ordinea de zi:
PROIECT AL ORDINII DE ZI
1. Proiect de hotărâre privind atribuirea în proprietate conform art. 36 din Legea 18/1991,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
2. Proiect de hotărâre privind însuşirea expertizelor de evaluare şi a valorilor de referinţă a
terenurilor pe zone în municipiul Aiud pentru anul 2007, abrogarea H.C.L. nr. 80/2001, H.C.L. nr.
244/2005, H.C.L. nr. 9/2007 şi HCL nr. 38/2007
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
3. Proiect de hotărâre privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea imobilelor din domeniul
privat al municipiului Aiud.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
4. Proiect de hotărâre privind aprobarea Regulamentului pentru concesionarea bunurilor imobile din
patrimoniul municipiului Aiud.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
5. Proiect de hotărâre privind darea în administrare a păşunii din parcela HOT MURES –
Asociaţiilor Crescătorilor de Ovine.
Iniţiator: Viceprimar Kovats Krisztian
6. Proiect de hotărâre privind aprobarea deratizării şi dezinsecţiei pe raza municipiului Aiud.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
7. Proiect de hotărâre privind vânzarea locuinţei situate în Aiud, str.Tudor Vladimirescu nr.17.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
8. Proiect de hotărâre privind aprobarea decontării cheltuielilor de transport pentru minorii cu
handicap grav de pe raza municipiului Aiud.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
9. Proiect de hotărâre privind aprobarea acordului/contract colectiv de muncă încheiat între
Sindicatul Liber al salariaţilor şi autorităţile administraţiei publice locale.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
10. Proiect de hotărâre privind aprobarea creşterilor salariale pentru personalul Serviciului
Administraţia Patrimoniului Local.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
11. Proiect de hotărâre privind aprobarea creşterilor salariale pentru personalul Centrului Cultural
Liviu Rebreanu Aiud.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
12. Proiect de hotărâre privind modificarea statului de funcţii pentru aparatul de specialitate al
primarului.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
13. Proiect de hotărâre privind stabilirea cotei de participare a Consiliului Local în cadrul SC PARC
INDUSTRIAL AIUD – ALBA.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
14. Proiect de hotărâre privind aprobarea înscrierii pe lista de investiţii pentru anul 2007 a lucrărilor
pentru „Modernizarea Străzii Stadionului”.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
15. Proiect de hotărâre privind completarea obiectului de activitate al Serviciului Public
Administraţia Patrimoniului Local.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan
16. Proiect de hotărâre privind vânzarea unor terenuri concesionate şi închiriate.
Iniţiator: Primar Mihai Horaţiu Josan

17. INFORMĂRI, INTERPELĂRI, DECLARAŢII POLITICE.

1. Cererea înregistrată sub nr.2649/28.02.2007 depusă de către domnul Oargă Vasile, administrator
al SC CASA OARGĂ SRL prin care solicită concesionarea unei suprafeţe de 100 mp, aferentă
imobilului proprietatea societăţii.

2. Acţiunea Civilă promovată de Direcţia Generală de Asistenţă Socială şi Protecţia Copilului Alba
în vederea anulării HCL Aiud nr.311/21.12.2006 cu privire la dezacordul consiliului local referitor
la înfiinţarea a două unităţi de tip locuinţă protejată pe raza municipiului Aiud.

Se trece la preprezentarea punctelor inscrise pe ordionea de zi.

1. Proiect de hotărâre privind atribuirea în proprietate conform art. 36 din Legea 18/1991,
republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Preşedintele şedinţei solicită avizul comisiilor de specialitate nr. I şi IV.
Preşedinţii celor două comisii arată că proiectul a fost avizat favorabil.
Nefiind discuţii se supune la vot şi se votează cu 14 voturi pentru, devenind astfel HCL nr.64/2007.

2. Proiect de hotărâre privind însuşirea expertizelor de evaluare şi a valorilor de referinţă a

terenurilor pe zone în municipiul Aiud pentru anul 2007, abrogarea H.C.L. nr. 80/2001, H.C.L. nr.
244/2005, H.C.L. nr. 9/2007 şi HCL nr. 38/2007.
Preşedintele şedinţei solicită avizul comisiilor nr.I, II şi IV.
Preşedinţii celor trei comisii arată că proiectul a fost avizat favorabil.
Discuţii:
Dl. Irimie Eugen întreabă cum va fi stabilită valoarea de circulaţie a terenurilor, aşa cum se prevede
în art.1 alin.(2). Consideră că ar fi fost mai bine stabilirea unor valori minime, deoarece în acest
proiect de hotărâre se folosesc două noţiuni şi anume „valoare de circulaţie” şi „valori minimale”.
Dl. Racz Levente împărtăşeşte opinia domnului Irimie, considerând că ar fi indicat pentru o
interpretare cât mai clară a acestui proiect să se meargă pe valori minimale, care de fapt sunt
valorile de circulaţie aşa cum rezultă din proiectul de hotărâre. Propune modificarea alin.(2) al art.1
şi art.2 al proiectului de hotărâre în sensul aprobării valorilor minime a terenurilor.
Dl. Sima Cosmin arată că toate hotărârile anterioare ale consiliului local au avut acelaşi sablon.
Dl. Popa Romul arată că precizările făcute de expert în privinţa valorilor de circulaţie sunt foarte
clare, la stabilirea preţului s-a ţinut cont de coeficienţii care influenţează valorile tehnice calculate,
aceştia au fost utilizaţi în funcţie de amplasamentul terenului în municipiu, dotările cu utilităţi,
dimensiunile parcelei, restricţii apreciate, suprafeţe, natura terenului, gradul seismic, gradul de
ocupare mediu, etc. în conformitate cu uzanţa calculului valorilor tehnice.
Dl. primar îşi însuşeşte propunerea domnului Racz, care se supune la vot şi se votează cu 16 voturi
pentru.
Nemaifiind alte discuţii se supune la vot proiectul de hotărâre cu modificările aduse şi se votează cu
16 voturi pentru, devenind astfel HCL nr.65/2007.

3. Proiect de hotărâre privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea imobilelor din domeniul
privat al municipiului Aiud.
Preşedintele şedinţei solicită avizul comisiilor de specialitate I, II şi IV.
Preşedinţii comisiilor nr. II şi IV arată că proiectul a fost avizat favorabil.
Preşedintele comisiei nr. I arată că votul a fost indecis.
Dl. Racz Levente spune că în cadrul comisiei nr. I s-a solicitat definirea noţiunii de teren aferent.
Dl. Sima Cosmin arată că nici Legea nr.18/1991 nu a definit acest termen. Înalta Curte de Casaţie şi
Justiţie prin Decizia nr.1/1997 a definit noţiunea de teren aferent, care vizează terenul ocupat fizic
de construcţie.
Dl. Racz Levente arată că este vorba de o procedură contencioasă. Ce înseamnă pentru consiliul
local noţiunea de teren aferent. Arată că este bine să fixăm terenul de sub construcţie obligatoriu şi
terenul alăturat locuinţei, care să permită folosirea edificatului, inclusiv calea de acces. Nu este bine
să vindem tot prin vânzare directă, au fost cazuri când proprietarii au solicitat tot terenul.
D-na Florea Delia arată că din punct de vedere legal şi urbanistic, determinarea unei parcele de
teren ce urmează a fi ocupată cu construcţie diferă de la caz la caz şi va fi prezentat consiliului local
fiecare caz în parte.
Dl. Racz Levente spune că ar trebui să avem ceva după ce să ne ghidăm, să folosim expresia „de
regulă”.
Dl. Krecsak Adalbert propune limitarea suprafeţei care urmează a fi vândută prin atribuirea directă,
nu este normal ca la o suprafaţă construită de 100 mp să vindem 7000 mp de teren aferent.
Dl. Popa Romul spune că atunci când se pune problema terenului aferent intră automat şi terenul de
sub construcţie, iar restul terenului va fi vândut în conformitate cu documentaţiile de urbanism.
Dl. Irimie Eugen spune că consiliul local încearcă să facă o supra- reglementare, care nu-şi are
rostul. Arată că oricum va intra în discuţia consiliului local fiecare caz în parte cu documentaţia
aferentă, urmând să se hotărască în concret dacă terenul care excede construcţiei poate fi valorificat
separat. Nu trebuie reglementat prin hotărâre, aceasta va rezulta în fiecare caz în parte.
Dl. Fleşer Aurel consideră că trebuie făcută distincţie între terenul folosit pentru exploatare şi cel de
utilizare care trebuie să cuprindă atât calea de acces cât şi suprafaţa necesară exploatării
construcţiei.
Dl. Racz Levente spune că în comisia nr.1 dânsul a făcut o propunere referitoare la numărul de rate,
ca acestea să fie de maxim 6 rate, pentru justificarea plăţii în rate şi numai pentru sume mai mari de
60.000 euro. Arată că consiliul local nu este o instituţie de binefacere, nimeni nu este obligat să
cumpere, dacă doresc cumpărarea acestor terenuri să meargă la o bancă pentru obţinerea unui credit.
Consiliul local pentru realizarea investiţilor a apelat la obţinerea de credite, nu putem vinde cu un
număr mare de rate.
D-na Florea Delia arată că în articolele 7 şi 8 ale Regulamentului cadru de vânzare a bunurilor
imobile din domeniul privat al municipiului Aiud aflate în administrarea consiliului local se prevede
obligativitatea compartimentului de specialitate a aparatului primarului de a prezenta la fiecare
vânzare în parte, un raport care să conţină în principal date privind vânzătorul, titlul juridic în baza
căruia este deţinut bunul, motivele de ordin economic, financiar şi de mediu care justifică vânzarea,
date privind bunul care se vinde, preţul de referinţă al zonei în care este situat imobilul şi precizarea
modalităţii prin care se va face vânzarea.
Dl. Racz Levente revine la propunerea făcută în sensul ca la art.46 din regulamentul cadru numărul
maxim de rate să se stabilească pe cel mult 6 luni.
Dl. Irimie Eugen propune desfiinţarea ratelor şi arată că consiliul local nu are interes să crediteze
eventualii cumpărători, în loc să facă rate la primărie, să le facă la bancă.
Dl. Câmpean Vasile arată că sunt persoane cu idei benefice pentru comunitate care trebuie
încurajaţi să cumpere. Pentru colectivitate va fi benefică în timp. Ar trebuie gândit pozitiv şi
consiliul local să aibă încredere în cei care investesc.
Dl. Irimie Eugen consideră că nu este corect să transformăm primăria într-o instituţie de creditare în
masă.
Dl. Câmpean Vasile arată că nu s-a făcut nimic pentru cei care doresc să investească în Aiud, este
un pas pentru încurajarea acestora.
Dl. Irimie Eugen spune că pot fi găsite alte modalităţi de încurajare, nu neapărat prin numărul de
rate.
Dl. Vultur Vasile arată că metoda este aplicabilă de către consiliul local de foarte mult timp, accesul
la bani din partea băncilor este restrictiv. Dacă consiliul local vroia să renunţe la rate, trebuia să o
facă mai demult, au fost persoane care au cumpărat în rate. Propune ca regulă stabilirea unui număr
mai mic de rate.
Dl. primar faţă de cele menţionate, face următoarele precizări:
1. la art.36 din legea nr.18/1991, republicată, s-a luat în considerarea suprafaţa necesară indiferent
de destinaţia imobilului (locuinţă, spaţiu comercial);
2. prin HGR nr.834/1991 societăţilor comerciale li s-au atribuit în proprietate suprafeţe de teren
strict necesare exploatării construcţiilor şi nu întreaga suprafaţă folosită şi solicitată;
3. s-a mers pe acest regulament care poate fi modificat, fiind un mijloc de lucru pentru aparatul
primăriei. Consiliul local trebuie să funcţioneze în profit şi nu în pierdere. Poate să asigure unele
oportunităţi pe care se poate dezvolta în viitor municipiul Aiud. Facilitatea acordată până acum
cetăţenilor care doresc să facă investiţii a fost numărul de rate. Arată că se lucrează la strategia de
dezvoltare a municipiului Aiud, sunt puţine terenuri pe care le mai putem valorifica. Acestea sunt
cu atât mai puţine, deoarece cele din zona Herja au fost destinate pentru realizarea parcului
industrial şi retrocedate pentru cetăţenii expropriaţi şi solicitate în baza legii nr.10/2001. Arată că
prin realizarea parcului industrial vor veni la bugetul local venituri indirecte.
Dl. Racz Levente arată că aceste acte de clemenţă nu rezolvă problema de bază a municipiului
Aiud. Dacă vrem să stimulăm aceste afaceri, putem să ne asociem. În cazul vânzărilor în rate
consiliul local oferă ceva, dar în schimb nu mai primeşte nimic înapoi.
Dl. primar arată că în cartierul Hepat există terenuri aferente construcţiilor care au destinaţia de
locuinţe. În anul 1996 s-a încercat o propunere de atribuire a acestor terenuri aferente construcţiilor,
care nu s-a finalizat întrucât cetăţenii nu aveau decizie de atribuire conform prevederilor Legii
nr.4/1974. Ulterior s-a procedat la concesionarea şi vânzarea acestor terenuri către proprietarii
locuinţelor.
Dl. preşedinte supune la vot:
- propunerea domnului Racz ca vânzarea să se facă într-un număr de 6 rate, care se votează cu 4
voturi pentru, 7 împotrivă şi 3 abţineri.
- propunerea domnului Irimie de renunţarea totală la rate, care se votează cu 6 voturi pentru, 6
împotrivă şi 3 abţineri.
- propunerea domnului Racz ca terenul aferent să cuprindă terenul de sub construcţie, calea de acces
şi terenul strict necesar pentru utilizare, care se votează cu 6 voturi pentru şi 8 abţineri.
Supus la vot proiectul de hotărâre se votează cu 10 voturi pentru, 3 împotrivă (grupul consilierilor
UDMR) şi 3 abţineri (d-nii consilieri Tătar Viorel, Irimie Eugen, Rusu Liviu Octavian – PSD),
proiect neconcretizat în hotărâre a consiliului local.

Circulatia juridica a terenurilor

I.Definitie. Clasificare. Dreptul de proprietate.
Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar şi din
ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr.16/1994 a arendei etc., se
pot desprinde cel puţin trei principii majore:
- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a înstrăinării terenurilor;
Circulatia juridica a terenurilor
Circulatia juridica a terenurilor
Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului funciar au loc
între particulari –persoane fizice şi persoane juridice de tip privat , între persoanele juridice de tip
public , precum şi între acestea din urmă şi particulari . De aceea , unele norme juridice cu privire la
terenuri aparţin dreptului public , iar altele aparţin dreptului privat .

În funcţie de destinaţie , terenurile se clasifică astfel :

- terenuri cu destinaţie agricolă , care se împart în :
- terenuri agricole productive : terenuri arabile , viile , livezile , păşunile , fâneţele , pepinierele
viticole , pomicole .
- terenuri cu vegetaţie forestieră , amenajări piscicole.
- terenuri cu destinaţie forestieră , din care fac parte .
- terenurile împădurite
- terenurile destinate împăduririlor ,
- terenurile neproductive – râpe , bolovănişuri , dacă acestea sunt cuprinse în amenajamentele
silvice .

Circulatia juridica a terenurilor

- terenuri aflate permanent sub ape : albiile cursurilor de ape , fundul apelor maritime interioare şi al
mării teritoriale .
- terenuri din intravilan , aferente localităţilor urbane şi rurale pe care sunt amplasate construcţiile ,
alte amenajări ale localităţilor
- terenuri cu destinaţie specială , din care fac parte : terenuri folosite pentru transporturi , terenuri
folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice , de transport al energiei electrice şi gazelor
naturale , exploatări miniere şi petroliere , plajele , rezervaţiile , monumentele naturii , ansamblurile
şi siturile istorice şi altele asemenea.

Circulatia juridica a terenurilor

Pentru ca cetatenii sa poata avea dreptul la terenuri, exista in acest sens dreptul de proprietate.
Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său posesia , folosinţa şi dispoziţia
asupra unui bun , exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu , cu respectarea
normelor juridice în vigoare .
După forma dreptului de proprietate asupra terenurilor , terenurile se clasifică în:
- terenuri aflate în proprietate privată
- terenuri aflate în proprietate publică .

Circulatia juridica a terenurilor

Terenurile proprietate de stat administrate de institutele şi staţiunile de cercetări ştiinţifice ,
destinate cercetării şi producerii seminţelor şi materialului săditor din categorii biologice superioare
şi animalelor de rasă , aparţin domeniului public al statului şi rămân în administrarea acestora – art.
35 alin. 2 din lege nr. 18/1991 . .

Titlul de proprietate se emite de către Comisia judeţeană de aplicare a Legii fondului funciar , pe
baza documentelor înaintate de către comisiile locale , după validarea propunerilor înaintate de către
comise Titlul de proprietate , pentru cetăţenii în viaţă , se emite persoanelor îndreptăţite ( soţ , soţie
) , iar pentru moştenitori se emite un singur titlu de proprietate pentru terenurile ce au aparţinut
autorului lor , în care se nominalizează toţi solicitanţii îndreptăţiţi , urmând ca pentru ieşirea din
indiviziune , aceştia să procedeze potrivit dreptului comun
I. NOTIUNI INTRODUCTIVE
PRIVIND DREPTUL AFACERILOR (COMERCIAL)

Prin acest prim capitol se doreste transmiterea catre studenti a notiunilor de baza, a
fundamentului dreptului afacerilor, mai concret a dreptului comercial. Astfel se fac
primii pasi pe tarâmul dreptului comercial abordând aspecte privind notiunea si obiectul
dreptului comercial, izvoarele si evolutia acestuia din cele mai vechi timpuri si pâna în
prezent, evidentiindu-se într-un mod foarte clar locul acestei ramuri de drept în istoria
comertului la nivel national si international.
I. 1. Notiunea si obiectul dreptului comercial
I. 1. 1. Notiunea de drept comercial
Raporturile sociale sunt reglementate de un ansamblu de norme juridice care au drept
scop ca, prin limitarea sferei de actiune a persoanelor fizice si juridice, prin marginirea
drepturilor subiective (întelese ca puteri sau facultati), sa faca posibil schimbul de bunuri
si servicii, iar activitatea lor sa nu contrazica suprema tinta a dreptului, apararea valorilor
fundamentale ale societatii. Acest ansamblu de reguli constituie dreptul privat, care este
divizat în doua mari ramuri: dreptul civil si dreptul comercial.
Dreptul civil, ca ramura a dreptului privat, reglementeaza raporturile juridice civile, care
sunt raporturi sociale cu continut patrimonial sau personal nepatrimonial, stabilite între
parti care au o pozitie juridica egala.
Dreptul comercial reglementeaza numai un anumit gen de raporturi patrimoniale stabilite
între parti egale juridic. Denumirea drept comercial sugereaza ideea unui ansamblu de
norme juridice care privesc comertul. Desi o asemenea circumscriere a sferei dreptului
comercial este în mare masura corecta, pentru a întelege sensul acestei notiuni este
necesara o analiza a notiunii de -comert din mai multe puncte de vedere: etimologic,
economic si juridic.
Etimologic, termenul de -comert provine de la latinescul commercium, care este o
juxtapunere a cuvintelor cum si merx, ceea ce înseamna -cu marfa . Deci, comertul ar
constitui totalitatea operatiunilor cu marfuri.
În sens economic, comertul este acea activitate care are ca scop circulatia bunurilor de la
producator la consumator. În aceasta acceptiune, comertul consta în operatiunile
efectuate din momentul producerii marfurilor si intrarii lor în circulatie, pâna la
momentul ajungerii acestora la consumatori. Aceste operatiuni sunt realizate de
comercianti, care sunt agenti economici diferiti de producatorii de marfuri. Pornind de la
aceasta abordare, s-ar putea spune ca dreptul comercial reglementeaza interpunerea si
circulatia marfurilor de la producatori la consumatori.
În sfârsit, în sens juridic, notiunea de comert cuprinde nu numai operatiunile de
interpunere în circulatia marfurilor, pe care le realizeaza comerciantii, ci si operatiunile
de producere a marfurilor, prin transformarea materiilor prime, a materialelor si
obtinerea unor produse de o valoare mai mare, de catre fabricanti. Totodata, comertul
cuprinde si executarea de lucrari si prestarea de servicii. Deci, pornind de la aceasta
acceptiune, dreptul comercial reglementeaza atât productia cât si circulatia marfurilor.
Pe cale de consecinta, dreptul comercial reglementeaza activitatea comerciala definita ca
o activitate de producere si circulatie a marfurilor, precum si de executare de lucrari si
prestare de servicii.
I. 1. 2. Obiectul dreptului comercial
În conceptia clasica a dreptului comercial exista doua sisteme care permit determinarea
obiectului dreptului comercial: sistemul subiectiv si sistemul obiectiv.
În sistemul subiectiv, dreptul comercial are ca obiect normele juridice aplicabile
comerciantilor.
În sistemul obiectiv, dreptul comercial are ca obiect normele juridice aplicabile
comertului, adica actelor juridice, faptelor juridice si operatiunilor calificate de lege ca
 fapte de comert, indiferent de persoana care le savârseste.
În concluzie, dreptul comercial are ca obiect normele juridice care reglementeaza faptele
de comert si comerciantii, norme care apartin dreptului privat ca si normele dreptului
civil.

Definitia dreptului comercial

Dreptul comercial poate fi definit ca reprezentând un ansamblu de norme juridice de
drept privat aplicabile raporturilor juridice izvorâte din actele juridice, faptele juridice si
operatiunile considerate de lege ca fiind fapte de comert, precum si raporturilor juridice
la care participa persoanele care au calitatea de comerciant.

Evaluarea terenurilor si a mijloacelor fixe

Standardele Contabile Europene sunt elaborate de Uniunea Europeană, fiind re-glementate prin
Directiva a IV-a a Comunităţilor Economice Europene, cu modificările şI completările ulterioare,
care cuprinde normele privind întocmirea şi prezentarea conturi- lor anuale, Directiva a VII-a care
reglementează conturile consolidate întocmite de grupul de intreprinderi mici şi mijlocii şi Directiva
a VIII-a privind profesia liberă contabilă orientată spre auditarea conturilor anuale.

Evaluarea terenurilor si a mijloacelor fixe

Standardele contabile internaţionale sunt elaborate de I.A.S.C. (International Accounting Standards
Commitee - Comitetul de Standarde Internationale de Contabilitate) şi constau din:

- furnizarea de reguli contabile general valabile, acceptate în toate ţările lumii, capabile să
armonizeze standardele practicate în diverse ţări.
- asigurarea aceleaşi baze pentru elaborarea rapoartelor financiare astfel încât investitorii şi
creditorii să poată analiza comparativ diverse oportunităţi de investiţii.
- sfera de aplicare a I.A.S. se circumscrie numai la elementele esenţiale şi la data specificată în
textul standardului, cu excepţia celor care se aplică retroactiv.

Problemele de valoare şi implicit de evaluare în contabilitate nu pot fi discutate decât în relaţie cu

principiile contabile fundamentale. În acest sens pot fi reţinute următoarele principii :

Evaluarea terenurilor si a mijloacelor fixe

1) Principiul costului istoric, care impune înregistrarea în contabilitate a activelor şi pasivelor la
costul de origine (intrare) consemnat în documente justificative. Cu acest cost figurează în
contabilitate de la intrare până la ieşire, el putând fi modificat numai prin reevaluare. Opţiunea
pentru costul istoric se întemeiază pe faptul că este singurul cost evidenţiat în documente, deci are
un caracter verificabil şi o determinare obiectivă.

Evaluarea terenurilor si a mijloacelor fixe

Costul istoric reflectă valoarea reală a elementelor patrimoniale la intrarea lor în unitate. Ulterior
poate să apară efectul de desincronizare între evaluarea la intrare a elementelor patrimoniale bazate
pe costul istoric şi evaluarea la ieşire întemeiată pe valoarea actuală, putând avea loc o creştere fără
bază a rezultatului, ca urmare a variaţiei între cele două momente: intrare şi ieşire. Creşterea de
rezultat intră în caruselul impozitării şi distribuţiei profitului sub formă de dividente cu implicaţii
directe asupra decapitalizării societăţii comerciale.

Evaluarea terenurilor si a mijloacelor fixe

Un asemenea efect a impus utilizarea (pentru evaluarea contabilă) a unor mecanisme în măsură să
diminueze, dacă este posibil până la anulare, distorsiunea proprie principiului costului istoric.
Astfel, menţinând costul istoric ca bază de evaluare s-au căutat corective mergând până la
contabilizarea variaţiilor de preţuri şi retratarea situaţiilor financiare în economiile
hiperinflaţioniste.
Evaluarea terenurilor si a mijloacelor fixe
2) Principiul Stabilităţii Unităţii Monetare, care are în vedere că unitatea monetară este considerată
constantă şi nu se procedează decât în mod excepţional la reevaluări. În plan teoretic s-au făcut
eforturi în căutarea unei unităţi de măsură care să fie realmente stabilă şi care să se poată substitui
etalonului monetar. Din nefericire nu s-a găsit un asemenea etalon, şi în consecinţă, unitatea de
măsură rămâne tot cea monetară. De asemenea, în condiţiile unei economii hiperinflaţioniste,
conturile anuale privind situaţia patrimoniului şi rezultatul exerciţiului pot fi ajustate cu efectele
inflaţiei.

Evaluarea terenurilor si a mijloacelor fixe

3) Principiul Prudenţei, care constă în aprecierea cu precauţie sau rezonabil a activelor şi pasivelor,
cheltuielilor şi veniturilor, pentru a evita supraevaluarea rezultatului. Potrivit principiului prudenţei
nu este admisă supraevaluarea elementelor de pasiv şi a veniturilor, respectiv subevaluarea
elementelor de activ şi a cheltuielilor, ţinând cont de deprecierile, riscurile şi pierderile posibile
generate de desfăşurarea activităţii exerciţiului curent sau anterior.

Aplicarea principiului prudenţei se regăseşte în următoarele mecanisme contabile:

a) la închiderea exerciţiului se contabilizează datoriile şi pierderile probabile şi nu se înregistrează

activele şi profitul probabil;
b) doar beneficiile realizate la închiderea exerciţiului pot fi înscrise în bilanţ;
c) trebuie ţinut cont de toate riscurile previzibile şi eventualele pierderi care au luat naştere în cadrul
exerciţiului sau pe parcursul unui exerciţiu anterior, chiar dacă aceste riscuri sau pierderi nu sunt
cunoscute decât între data închiderii bilanţului şi data la care el este întocmit;
d) trebuie să se ţină cont de deprecierile activelor, indiferent dacă exerciţiul se soldează cu pierdere.
În consecinţă, minusurile constatate între valoarea de inventar (mai mică) şi va-
loarea de intrare sunt contabilizate prin amortizare, în caz de depreciere ireversibilă sau prin
constituirea de provizioane, dacă deprecierea este reversibilă.
e) delimitarea cât mai exactă a costului produsului sau costurilor perioadei (în ultima structură se
cuprind toate cheltuielile angajate care nu pot fi nici imobilizate, nici stocate, nici repartizate pe mai
multe exerciţii şi deci repartizate direct asupra rezultatului exerciţiului, ca de exemplu cheltuielile
de administraţie, cheltuielile de distribuţie şi costurile subactivităţii).

Evaluarea terenurilor si a mijloacelor fixe

O asemenea analiză s-a concretizat în adoptarea formulei “cost de producţie parţial” pentru
evaluarea bunurilor obţinute din producţia proprie. Acest cost este compus din costul de achiziţie al
materiilor prime şi materialelor consumate, celelalte cheltuieli de producţie directe precum şi cota
cheltuielilor indirecte de producţie determinate raţional ca fiind legate de fabricarea produselor. În
costul de producţie pot fi incluse şi dobânzile la creditele bancare contractate pentru producţia cu
ciclu lung de fabricaţie, aferente perioadei.

La o analiză mai atentă se apreciază că principiul prudenţei tratează în mod discriminatoriu

evaluarea activelor. Potrivit acestui principiu se contabilizează numai minusurile, calculate ca o
diferenţă de preţ între valoarea de inventar (actuală) şi costul istoric, nu şi plusvalorile.
Neînregistrarea plusvalorilor generează rezerve latente sau oculte.

Partizanii acestui principiu spun că întotdeauna determinarea profitului este aleatoare şi în

consecinţă este mai bine pentru intreprindere a se declara profit minim nu atât pentru sarcina fiscală
cât pentru a evita distribuirea dividentelor fictive şi a nu crea o imagine prea optimistă asupra
rezultatelor.