EVALUAREA TERENULUI

1. Metoda recomandata de Corpul Expertilor Tehnici din Romania -

metoda comparatiei prin bonitate

Pentru evaluare, se utilizează Metoda patrimoniala – Metoda comparaţiei prin

bonitare”, având la baza criteriile stabilite de Buletinul documentar “Expertiza tehnica” nr.
46 / martie 1998, editat de Corpul Experţilor Tehnici din România.
Pentru localitai cu sub 10.000 locuitori cum este localitatea in care se afla terenul
de evaluat, algoritmul pleacă de la un preţ “A” (valoare de baza a terenului), care este
corectat pe baza de elemente de comparaţie (bonităţi).
Pentru determinarea valorii unitare a terenului, se utilizează următoarea relaţie:
Vp = Vb x K x (1+A+B+F+T+E+G+R+P+S) x M x Go x Cr x U x Z,
In care:
K = coeficient de actualizare a valorii de baza, in funcţie de variaţia cursului de
schimb inter bancar comunicat de BNR:
cursul BNR la data evaluării
K = --------------------------------------
7.700 lei /USD la 04.12.1997
Vb = valoarea de baza a terenului. Pentru comuna limitrofa Municipiului Bucuresti, unde
se afla terenul: 10.000 lei/mp
A = categoria localitatii. Comuna 0,2
B = pozitia terenului fata de localitate. In zona periferica 0,5
F = functiile economico-sociale ale localitatii. Activitate complexa de mica industrie si
servicii 1,0
T = pozitia terenului fata de caile de transport. Cai rutiere adiacente, cai rutiere cu
transport in comun (pana la 2 km) 0,5
E = echiparea tehnico-edilitara a zonei. Retele de energie electrica 0,3
G = caracteristici geotehnice defavorabile. Teren situat in lunca Dambovitei – teren
inundabil. - 0,5
R = restrictii folosire teren. Conform planului de urbanism general publicat la www.pmb.ro
terenul face parte din clasa terenurilor cu destinatia de spatiu verde. -0,5
P = poluarea zonei. Terenul este nepoluat. 0,0
S = raportul intre fatada si adancimea terenului. Terenul are forma regulata -
dreptunghiulara, +0,5
Suma coeficientilor: 2,0
M = coeficient privind marimea terenului construibil. Teren neconstruibil
0,75
Go = coeficient privind starea terenului. Teren ce nu necesita dezafectari
1,00
Cr = coeficient de respingere. Nu este cazul. 1,00
U = utilizarea terenului. Utilizarea actuala este pentru agricultura.
1,00
Z = coeficient de zona. Nu este cazul.
1,00
Produsul coeficientilor: 0,75

K = 2,8 lei/USD la data evaluarii / 7.700 lei/USD = 0,0003636

Rezulta valoarea unitara a terenului:
10.000 lei/mp x 0,0003636 x 2,0 x 0,75 = 5,45 lei/mp sau 1,55 Euro/mp
 2. Metoda comparatiei directe
2.1. Analiza pietei imobiliare locale
Din analiza pietei imobiliare s-au constatat urmatoarele:
- oferta cu anunturi de vanzare terenuri este bogata datorita faptului ca zona in care
este situat terenul este o zona in dezvoltare
- nu exista anunturi cu terenuri pentru inchiriere/concesionare
Din punct de vedere a pietei imobiliare locale, pentru terenuri constata
urmatoarele:
- suprafetele oferite spre vanzare sunt suprafete atat mari cat si mici
- zona este preponderent agricola
- pentru zona in care se afla terenul de evaluat s-au identificat cateva terenuri aflate la
vanzare, dar datorita caracteristicilor specifice terenului: teren inundabil in lunca
Dambovitei cu destinatia de spatiu verde, se apreciaza ca nu vor fi gasite comparabile
adecvate

2.2. Determinarea caracteristicilor principale relevante ale terenului de

evaluat
Suprafata de teren proprietatea dlui. Cantaragiu T. Ana, conform Titlu de
proprietate nr. 35219 din 31.03.1997, teren localizat in Tarlaua 1, parcela 9 este de 7.500
mp.
Forma parcelelei este dreptunghiulara cu o deschidere de aproximatv 43 m si o
adancime de 173 m
Terenul este liber.
Terenul are acces la energie electrica.
Terenul este traversat de linii electrice de medie tensiune, terenul este un teren
neconstruibil
Conform actelor prezentate terenul este teren extravilan agricol, dar datorita
vechimii de aproximativ 10 ani a Titului de Proprietate s-ar putea ca terenul de evaluat sa
faca parte din terenurile intravilane, dar nu s-au prezentat acte care sa arate acest lucru.

2.3. Oferte terenuri cu caracteristici asemanatoare cu ale terenului de

evaluat
Terenul de evaluat are urmatoarele caracteristici:
- suprafata de 7.500 mp cu forma dreptunghiulara
- dimensiuni 43 m x 173 m
- dotat cu energie electrica
- teren extravilan arabil, situat in lunca Dambovitei
- accesul la teren este greoi, pe o strada desfundata
- vecinatatile terenului sunt: terenuri agricole
Din analiza pietei imobiliare pentru terenuri au rezultat urmatoarele:
- in zona sunt cateva terenuri aflate la vanzare
- terenurile oferite au caracteristici diferite de terenul de evaluat
Din aceste considerente constatam ca in zona nu sunt terenuri cu caracteristici
identice cu terenul de evaluat, din ofertele existene pe piata am ales urmatoarele anunturi
de vanzare care se apropie de terenul de evaluat:
 Chiajna, Ciorogarla teren intravilan, vav Manastire, pe drumul de langa 22.500 mp,
deschidere 100 m, 11 Euro/mp
 Chiajna Ciorogarla teren intravilan, de la Primaria Ciorogarla 300 m pe drum de
pamant, 22.000 mp deschidere 60 m, 12 Euro/mp
 Chiajna, Dragomiresti Vale, teren extravlan agricol 5.000 mp, deschidere 18 ml, 12
Euro/mp

2.4. Determinarea valorii terenului prin comparatia directa

Deoarece terenurile oferite spre vanzare nu sunt identice cu terenul de evaluat,
pentru comparatie vom utiliza urmatoarele corectii:
- corectie pret oferta: deoarece preturile pentru terenuri sunt preturi de oferta
agentie, acestea se vor corecta in minus cu 5-20%
- corectie suprafata, in functie de suprafata terenului de evaluat, se va tine cont
ca o suprafata de teren mare are un pret unitar mai mic decat o suprafata mult
mai mica
- corectie deschidere, in functie de deschiderea terenului de evaluat, se va face o
corectie cu plus sau cu minus.
- corectia de zona (vad comercial sau coeficient cerere/oferta) este in functie de
zona de amplasare a terenului de evaluat, comparativ cu terenurile cu care se
face comparatia. Corectia se face in functie de interesul investitorilor fata de
zona (raportul cerere oferta, comparativ cu terenul de evaluat).
- corectie pentru terenurile ocupate, in general un teren care este ocupat cu o
constructie demolabila are un pret unitar mai mic decat un teren fara constructii
sau cu mici constructii aflate in stare buna.
- corectie pentru utilitati, cu cat terenul are racordurile pentru utlitati realizate cu
atat valoarea acestuia este mai mare. Corectiile pentru utilitati se vor vace in
 conformitate cu metodologia de evaluare a terenurilor construibile din Municipiul
Bucuresti, metodologie aprobata de HCCMB cu nr. 217/1996
- corectie teren colt la doua strazi, conform uzantelor internationale de evaluare,
pentru o proprietate aflata la colt de doua strazi se asteapta sa se obtina un
pret mai bun cu 20-30% fata de aceiasi proprietate daca aceasta nu s-ar afla in
aceasta situatie.
Cu aceste corectii se poate face urmatorul tabel pentru determinarea valorii
terenului de evaluat prin metoda comparatiei directe:
Specificatie Teren de evaluat Teren 1 Teren 2 Teren 3
Pret oferta vanzare 11 EURO/mp 12 EURO/mp 12 EURO/mp
Oferta vanzare Da Da Da
Corectie -10% -10% -10%
Pret corectat 9,9 Euro/mp 10,8 Euro/mp 10,8 Euro/mp
Suprafata 7.500 mp 22.500 mp 22.000 mp 5.000 mp
Corectie +5% +5% +0%
Pret corectat 10,40 Euro/mp 11,34 Euro/mp 10,8 Euro/mp
Forma teren 43 x 173 m 100 x 225 m 60 x 360 m 18 x 275 m
Corectie -5% +5% +10%
Pret corectat 9,88 Euro/mp 11,91 Euro/mp 11,88 Euro/mp
Situatie teren Teren liber Teren liber intavilan Teren liber intravilan Teren liber extravilan
extravilan, posibil
intravilan
Corectie +0% +0% +0%
Pret corectat 9,88 Euro/mp 11,91 Euro/mp 11,88 Euro/mp
Amplasare teren Zona cu destinatia Zona in dezvolare Zona in dezvoltare Zona in dezvoltare
spatiu verde si
inundabila
Corectie -40% -40% -40%
Pret corectat 5,93 Euro/mp 7,15 Euro/mp 7,13 Euro/mp
Utilitati Electricitate Electricitate Electricitate Electricitate
Corectie +0% +0% +0%
Pret corectat 5,93 Euro/mp 7,15 Euro/mp 7,13 Euro/mp
Total corectii in 60% 60% 60%
modul
Pret teren 10,51 Euro/mp
Se observa ca valorile obtinute pentru terenuri sunt relativ apropiate in gama 5,93
Euro/mp - 7,15 Euro/mp. Pentru terenul de evaluat alegem valoarea de 5,93 EURO/mp,
aferent terenului 1 deoarece la aceleasi corectii pretul cel mai mic are cea mai mare
oferta.
Deci valoarea terenului determinata prin metoda comaparatiei directe este de 5,93
EURO/mp, sau rotund 6 Euro/mp.