Head Office: Bucureti, Splaiul Independenei 202, Sector 6

Cluj-Napoca: Str. 1 Decembrie 1918 Nr. 6 Ap. 3

Tel: 0786 130 650 Fax: 021 367 49 30
Email: office@neoconsult.ro
Web: www.neoconsult.ro

NREGISTRARE
EVALUATOR

LA

Nr. 471/27.03.2014

NREGISTRARE LA BANC

Nr.

RAPORT DE EVALUARE

APARTAMENT CU 2 CAMERE
CRAIOVA, Bd. CAROL I ,NR.119 , BLOC O1, SC.1, ET. 5 ,AP 23

ntocmit de:
S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.
Client:
ALPHA BANK ROMANIA SA
Clientul bancii: ORTACU MARIUS NICOLAE
Destinatar:
Banca ALPHA BANK Sucursala Craiova

- Martie 2014
Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi
copiate n parte sau n totalitate i nu vor fi transmise unor teri fr acordul scris i
prealabil al NEOCONSULT VALUATION i al ORTACU MARIUS NICOLAE

Neoconsult Valuation S.R.L.

Cod unic de nregistrare: RO 23814288 | Nr. Registrul Comerului: J40/2353/2013
Cod IBAN: RO30 BRDE 310S V213 7108 3100 | Banca BRD GSG | Capital social 50.000 RON

.
evaluare apartament

1.

EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR
Parafa
Firma
Adresa
evaluatorului

Raport de

Carmen Maria Nadolu

Nr.14479 / 2014
Nr. 14479 valabil 2014
S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.
SEDIU CENTRAL
BUCURETI, Splaiul Independenei, nr. 202
Telefon/Fax: 021/367.49.30
E-mail: office@neoconsult.ro
BIROU CRAIOVA
CRAIOVA, Str Ion Maiorescu nr5, bl. 4
Telefon 0786.130.636
Fax: 0351815851

2.

3.

CLIENT

ALPHA BANK ROMANIA SA

Clientul bancii
Adresa
DESTINATARUL
RAPORTULUI

Persoan fizica: ORTACU MARIUS NICOLAE

Localitatea:Craiova,

PROPRIETATEA
EVALUAT

Apartament cu 2 camere situat la etajul 5 al unui

bloc cu regimul de nlime P+10E, Au = 45.34 mp
Proprietar asupra constructiei: POPA VICTOR
si
POPA VICTORIA
CRAIOVA, Bd. CAROL I ,NR.119 , BLOC O1, SC.1,
ETAJ 5, AP. 23, JUDET DOLJ

Proprietari
Adresa proprietii

4.

Banca ALPHA BANK Sucursala Craiova

DECLARAREA
VALORII
VALOAREA DE PIA
ESTIMAT
PRIN
ABORDAREA
PRIN
PIATA

30.900EUR echivalent 138.000 RON

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE
PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

5.

BAZA
DE Valoarea de pia
EVALUARE
SCOPUL
Garantare credit
EVALURII
DATA
DE 24.03.2014
REFERIN
A
EVALURII DATA
INSPECTIEI
CURS DE SCHIMB 1 EURO = 4.4816 RON
BNR LA DATA DE

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

2|Pag

.
evaluare apartament

Raport de

REFERIN
DATA INSPECIEI Inspecia a fost efectuat de ctre evaluator Nadolu
PROPRIETII
Carmen Maria n prezena reprezentantului clientului si
al agentului imobiliar.
6.

DATE
PRIVIND
DREPTUL
DE
PROPRIETATE,
SUPRAFAA
I
COTE INDIVIZE

MENIUNI
1:
Situaia
privind
Cartea Funciar

Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de proprietate ca

bun propriu n favoarea POPA VICTOR si POPA VICTORIA in
baza:
- Contractului de Intretinere nr.1915 din 05.07.2002
- Certificatului de Mostenitor nr. 101 din 05.07.2002
- Certificatului de Deces 2574 din 15.10.2013 ,
inscris in Carte Funciar nr. 202360-C1-U2
Numr topografic : 202360-C1-U2
Sarcini nscrise n Cartea Funciar: nu sunt
Suprafaa nscris n CF: Au = 45.34 mp
Prile indivize comune: nu sunt informatii
Teren atribuit n folosin / proprietate : nu sunt informatii
Extras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la dispoziie un
extras de carte funciar cu nr. 107886 eliberat la data de
06.11.2013, din care s-au extras datele mai sus prezentate,
anexat prezentului raport i considerat parte integrant .
Conform
extrasului
de carte funciar prezentat
proprietatea imobiliar este liber de sarcini .
La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie
s prezinte un extras actualizat n conformitate cu normele
interne ale finanatorului.
Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c
proprietatea este liber de sarcini.
Suprafaa nregistrat: Au = 45.34 mp, A balcon=0.78 mp
si
A balcon=3.77 mp cu A total=49.89 mp
Prile indivize comune: nu sunt informatii
Teren atribuit n folosin : nu sunt informatii
Diferente fata de documentatia cadastrala: nu sunt.
Situatia ocupantilor : liber
Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul

7.

DATE
PRIVIND
DOCUMENTATIA
CADASTRALA

8.

SITUAIA
ACTUAL
A
APARTAMENTULUI
DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA
DE Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial pe Bd.
AMPLASARE
Carol I ,nr. 119 ,Bl. O1 , Scara 1,etaj 5 ,Ap. 23 ,in zona Garii
Craiova. n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu
regimul de nlime P+4E si P+10E.
Distana fa de proprieti complementare (piee,
magazine, instituii de nvmnt etc.) este relativ mic.
Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt
la distan mica.
Strada la care are acces proprietatea este sistematizat
superior, utilitile aferente existente pe amplasamente
sunt cele uzuale necesare: ap -canalizare, energie
electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet
ARTERE
Auto i pietonal: - Bd. Carol I, Bd. Decebal
IMPORTANTE DE Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 i 2 benzi pe
CIRCULAIE
N sens
APROPIERE

9.

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

3|Pag

.
evaluare apartament

CARACTERUL
EDILITAR
ZONEI

Raport de

Tipul zonei
AL Zon rezidenial si de interes public (Gara, Autogara)
Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial, pe bd.
Carol I,Bl. O1,Sc. 1 , Etaj 5 ,Ap. 23 in cartierul Piata Garii .
In zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de
nlime P+4E si P+10 E.
n zon se afl:
Reea de transport n comun: la o distan mica, cu
mijloace de transport suficiente
Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ mic .
Piata
Agroalimentara de la Gara la distanta mica
,magazine alimentare si generale in apropiere.
Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la distan
mica.
Uniti medicale: cabinete stomatologice ,cabinete
medicina de familie , Policlinici amplasate pe B-dul Carol I
,la mica distanta . Farmacii in apropiere .
Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ mic
Sedii de bnci: la distan mic pe B-dul Carol I.
Instituii guvernamentale: Parcuri: -

UTILITI
EDILITARE

AMBIENT

10.

Reea urban
Reea urban
Reea urban
Reea urban
Reea urban
Reea urban
Civilizat

de
de
de
de
de
de

energie electric: existent

ap: existent
termoficare: existent
gaze: existent
canalizare: existent
telefonie, cablu tv i internet: existent

CONCLUZIE
Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial
PRIVIND ZONA DE mediana pe bd. Carol I, in cartierul Piata Garii.
AMPLASARE
n zon sunt amplaste preponderent blocuri cu regimul de
nlime P+4E si P=10E.
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.
Atractivitate buna
DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL)
AMPLASAMENT
Bloc de locuine tip P+10E
Apartament situat la etajul 5
ANUL PIF
Aprox.1974
LOCUINTE
PE 5
PALIER
ORIENTARE
Cardinal: vest
CARACTERISTICI
Structur: fundaii din beton armat
nchideri perimetrale: perei din placi prefabricate din beton
Planee din beton armat
Acoperiul este de tip teras cu hidroizolaie bituminoas
Finisaj exterior: termosistem cu tencuieli i zugrveli
zugrveli simple,
pe po parte a blocului, si aferent suprafetei apartamentului
evaluat.
Ua de acces n bloc este metalica cu geam normal.
La ua de acces n bloc este montat interfon . Blocul este

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

4|Pag

.
evaluare apartament

Raport de

prevazut cu lift.
Aspect exterior: ngrijit
Aspect interior: ngrijit
CONCLUZIE
PRIVIND Starea general a blocului este bun, aspectul este ngrijit
CONSTRUCIA DE BAZ Categoria cldirii in punct de vedere al rezistenei la foc I
Coeficient de rezisten la seismicitate - zona D
Imobilul nu se afl n zon inundabil.
11.
DESCRIEREA APARTAMENTULUI
SUPRAFA
Apartamentul, conform CF, se compune din 2 camere,
buctrie, baie, 2 debarale, bucatarie, hol, cu aria util
Au=45.34 mp A logie =3.77 mp si A balcon= 0.77 mp.
Apartamentul este : decomandat
Gradul de confort : 1
TMPLRIE
Exterioar: din PVC cu geam termopan la sufragerie , logie
si balcon ,de lemn in rest.
Interioar: ui celulare la interior , u de acces este
celulara.
Balconul si logia au fost nchise cu tmplrie PVC cu geam
termopan .
FINISAJE
Apartamentul are grad de finisaje inferioare- medii.
Pardoseli: parchet (camere), linoleum (buctrie,si hol)
,gresie veche in baie ,
Perei placai cu faian veche la baie si bucatarie .
Tencuieli gletuite, zugrveli vechi .
INSTALAII
I Normale
DOTRI
Instalaii n stare nesatisfacatoare.
ELECTRICE
INSTALAII
DOTRI
NCLZIRE

I nczirea se face cu regitrii de font alimentai cu agent

termic de la central termic de zon .
Instalaii n stare nesatisfacatoare .

INSTALAII
DOTRI
ALIMENTARE
AP

I De la reeaua oraului
Instalaiile sunt in stare nesatisfacatoare .
CU

INSTALAII
DOTRI
ALIMENTARE
GAZE

I Din reeaua oraului

Alimenteaz aragazul
CU Instalaiile sunt ntreinute .

NECESAR
DE
INVESTIT
CONCLUZIE
PRIVIND
APARTAMENTUL
12.

Refacerea finisajelor si inlocuirea obiectelor sanitare,

pentru aducerea apartamentului la finisaje medii .
Aspect neingrijit , finisaje vechi
Stare tehnic general este satisfacatoare .
Deprecieri identificate : nu e cazul
ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIEEI Piaa locuinelor rezideniale cu 2 camere amplasate n
I SUBPIEEI
blocuri de locuine
Delimitarea pietei : municipiul Craiova, zone mediane
NATURA ZONEI
Zon preponderent rezidenial
Din punct de vedere edilitar: zona stabil

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

5|Pag

.
evaluare apartament

Raport de

Din punct de vedere economic: ora cu economie activ,

somaj ridicat
DE Medie

OFERTA
LOCUINE
SIMILARE
CEREREA
DE
LOCUINE
SIMILARE
ECHILIBRUL
PIEEI
(RAPORTUL
CERERE/ OFERT)

Medie

In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile sau inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a cumprtorului
ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n
contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de
criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat cu
scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile de
accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa
menionat.
PREURI N ZON Minim:28
.000 EURO
Minim:28.000
PENTRU
Maxim: 40.000 EURO
APARTAMENTE CU
2 camere
camere
CHIRII N ZON Minim: 120 EURO / lun
PENTRU
Maxim: 200 EURO / lun
APARTAMENTE CU
2 camere
CONCLUZII
I pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului
TENDINE
PRIVIND 2008.
PIAA PROPRIETII
Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr
redus de tranzacii.
Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe
segmentul de pia al proprietii
13. CEA MAI BUN UTILIZARE
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii
selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera
ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale
lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui
teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil
financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
cea mai bun utilizare a terenului liber
cea mai bun utilizare a terenului construit.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru
criterii. Ea trebuie sa fie:
permisibil legal
posibila fizic
fezabil financiar
maxim productiv
S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

6|Pag

.
evaluare apartament

Raport de

Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ
posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial.
Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
este permisibil legal;
ndeplinete condiia de fizic posibil.
este fezabil financiar.
este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile
celei mai bune utilizri (destinaii).

14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL
STANDARDE
IVS Cadrul general
INTERNAIONALE DE IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
EVALUARE 2011
IVS 102 Implementare
IVS 103 Rapoartarea evaluarii
IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
IVS 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor
imobiliare pentru garantarea imprumuturilor
CADRU LEGAL
Legislatia in vigoare

14.1. ABORDAREA PRIN PIA

Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza
comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi
proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare
este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i
comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre
proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerereofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se
bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau
asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative
pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele
comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale
proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut.
Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare
cea mai mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date,
de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct
implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

7|Pag

.
evaluare apartament

Raport de

Grila de comparatii este :

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

8|Pag

.
evaluare apartament

Raport de

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:

Corectia pentru tipul comparabilei: S-au corectat toate comparabilele cu -5% pentru
oferta
Conditii de piata:Nu au fost necesare corectii;
S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

9|Pag

.
evaluare apartament

Raport de

Localizare :
o Nu au fost necesare corectii;
Carateristici fizice
o Tip apartament : corectie de 5% comparabilei 1 pentru tip semidecomandat
(corectie recunoscuta pe piata imobiliara locala pentru apartamentele
semnidecomandate fata de cele decomandate)
o Etaj
Corectii pozitive comparabilelor 1 si 2 pentru situare la parter sau la
penultimul etaj in lboc turn
Corectie negativa comparabilei 3 , de 5%, pentru situare la etaj
inferior in bloc turn.
Corectiile au la baza analiza datelor de piata secundare,
careconcluzioneaza procente de diferenta de 10% intre etajele
intermediare joase si etajele limitrofe ale blocurilor cu 4 etaje si o
diferenta de 15% intre ultimul etaj in bloc turn si etajele intermediare
ale blocurilopr cu 4 etaje sau etajele intermediare joase ale blocurilor
turn.
Carateristici fizice finisaje:
o Toate comparabilele au fost corectate cu -50 euro/mp pentru dotarea cu o
jumatate de nivel la aceasta categorie pentru toate comparabilele fata de
subiect.
Corectia pentru un nivel de finisaje este de 100 euro/mp , corectie determinata pe baza
costurilor unitare aferente finisajelor din catalogul de cost editat de ANEVAR , in
concordanta si cu informatiile extrase din piata. Calculele conform catalogului de
costuri, reflecta pentru apartamentul subiect, cu 3 camere (2 bai), un pret unitar de
(rotund) 100 euro/mp intre finisajele inferioare si finisajele medii ( atat in ceea ce
priveste finisajele propriu zise cat si obiectele sanitare aferente conform clasificarii
catalogului mentionat)
Carateristici fizice vechime:
o Corectie de -10% pentru comparabila 1 pentru situare in bloc construit
dupa cutremur ( diferenta intre cele doua categorii de blocuri este de 10%)
Caracteristici fizice arie utila:
o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul
corectat / mp Au a fiecarei comparabile;
o Corectia a fost aplicata comparabilei 1 inmultind corectia unitara cu
diferenta de arie utila intre fiecare comparabila si subiect;
o Suprafetele utile ale comparabilelor au fost extrase in discutiile cu
ofertantii si cu alti participanti pe piata imobiliara (agentii imobiliare)
Altele: corectie pozitiva de 500 euro pentru existenta termosistemului la
apartamentul subiect, spre deosebire de comparabile. Corectia este aferenta costului
mediu de realizare a acestui element.
Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind
asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 3 deoarece proprietatii 3 i-au fost
aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in
vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin
comparatii de piata, analiza pe perechi de date este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

PRIN PIATA

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

30.900 EUR
echivalent 138.000
RON
10 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent

proprietatii si a cotelor parti indivize comune din imobilul in care este situat.
14.2. ABORDAREA PRIN VENIT
Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale
evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n
valoare.
Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea
acesteia fiind recomandat i de literatura de specialitate.
Procedura are trei etape:
A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect
VBp;
B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute
MVBp;
C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp
(VBp * MVBp);
Valoarea, ca formul de calcul : Vmvbp = VBp * MVBp
Astfel:
A.
Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria
potenial lunar. Din analiza datelor pieei rezult c pentru acest tip de
proprietate chiriile variaz ntre 110 si 200 EUR, uneori i mai ridicat, dar
tendina general a pieei este n scdere. Pentru proprietatea evaluata, chiria
selectat este de 150 EUR/lun.
B.
Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor
obinute de pe pia:

Intervalul obinut este de 195 245 pentru MVBp. S-a optat pentru multiplicatorul mediu
de 210.
C.

Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:

In aceste condiii valoarea obinut prin aceast metod este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

31.500 EUR
11 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

PRIN VENIT

echivalent 141.000
RON

14.3. ABORDAREA PRIN COST

Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a
pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare,
relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta
parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia
evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT

VALOAREA
DE
PIA
DETERMINAT PRIN

30.900
EUR
echivalent
138.000 RON
FOST
ABORDAREA PRIN PIATA

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE

PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

CARMEN NADOLU
Evaluator
proprieti
membru titular ANEVAR

imobiliare,

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

12 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS - Cadrul general
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
nepartinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce
urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i
concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite
de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:
17.1. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE SPECIALE
Nu este cazul
17.2. IPOTEZE
Valoarea opinat in raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii
ipotezelor care urmeaz i in mod special n ipoteza n care situaiile la care se
face referire mai jos nu genereaz nici un fel de restricii in afara celor aratate
expres pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris c a fost luat n
considerare. Dac se va demonstra c cel puin una din ipotezele sub care este
realizat raportul i care sunt detaliate n cele ce urmeaz nu este valabil,
valoarea estimat este invalidat;
Aspectele juridice (descrierea legal i aspecte privind dreptul de proprietate) se
bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre
proprietar/destinatar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau
investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i
transferabil (in circuitul civil). Afirmaiile fcute de evaluator privitoare la
descrierea legal a proprietii nu se substituie avizelor juridice exprimate de
specialiti; evaluatorul nu are competen n acest domeniu;
Se presupune c toate studiile inginereti puse de proprietar / destinatar la
dispoziia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaie i materialele ilustrative
din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului n
vizualizarea proprietii.
Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i
restriciilor de zonare, urbanism, mediu i utilizare, n afara cazului n care a fost
identificat o ne-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul raport.
Nu am realizat o analiz structural a cldirii, nici nu am inspectat acele pri care
sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n starea
tehnic precizat, conform informaiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne
putem exprima opinia asupra strii tehnice a prilor neinspectate i acest raport
nu trebuie neles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului
cldirilor/construciilor;
Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecie neinvaziv a
proprietii i nu s-a intenionat a se scoate n eviden defecte sau deteriorri ale
S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

13 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

construciilor sau instalaiilor altele dect cele care sunt prin execuie aparente.
Prezena unor astfel de deteriorri care nu au fost puse n eviden ar putea
afecta n mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomand
clienilor preocupai de un asemenea potenial negativ s angajeze experi tehnici
care s investigheze astfel de aspecte.
Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei
contaminanilor. Se presupune c nu exist condiii ascunse sau ne-aparente ale
proprietii, solului, sau structurii care s influeneze valoarea.; Cu ocazia
inspeciei nu am fost informai despre existena pe amplasament a unor
contaminani; Nu am realizat nici un fel de investigaie suplimentar pentru
stabilirea existenei altor contaminani. Evaluatorul nu-i asum nici o
responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare
pentru a le descoperi;
Situaia actual a proprietii imobiliare, scopul prezentei evaluri au stat la baza
selectrii metodelor de evaluare utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora,
pentru ca valorile rezultate s conduc la estimarea cea mai probabil a valorii
proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile considernd datele care sunt disponibile la data
evalurii;
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile si documentele pe
care le-a avut la dispoziie, existnd posibilitatea existenei i a altor informaii
sau documente de care evaluatorul nu avea cunotin.
Orice referin n acest raport de evaluare la ras, etnie, credin, vrst sau sex
sau orice alt grup individual a fost fcut n scop informativ. Aceste date
prezentate s-a considerat c nu au niciun efect asupra valorii de pia a
proprietii evaluate sau a oricrei proprieti n zona studiat.
Se consider c proprietatea evaluat se conformeaz tuturor cerinelor de acces
pentru persoane cu dizabiliti. Nu au fost efectuate investigaii n aces sens i
evaluatorul nu are calificarea necesar pentru a face acest demers.

17.3. CONDIII LIMITATIVE

Prezenta evaluare a fost ntocmit pentru scopul declarat n cadrul raportului i
asumat prin contractul de prestri servicii ntocmit ntre evaluator i
beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun
alt scop dect cel declarat.
Evaluatorul nu a facut nicio msurtoare a proprietii. Dimensiunile proprietii
au fost preluate din descrierea legal a proprietii (contractul de vnzare
cumprare, extras de carte funciar, documentaie topografic); evaluatorul nu
are calificarea de a valida aceste documentaii. Toate planurile construciilor,
schiele, planurile de situaie puse la dispoziia evaluatorului se consider a fi
corecte dar nu se asum nicio responsabilitate n aceast privin.
Evaluatorul a obinut informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte
i de ncredere dar nu se asum nicio responsabilitate n cazul n care acestea s-ar
dovedi a fi incorecte;
Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse
sau vecinti care s afecteze proprietatea evaluat;
Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din
documentele i titlurile de proprietate puse la dispoziie de proprietar/utilizator,
fiind limitat exclusiv la acestea;

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

14 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i

politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor modifica concluziile
acestui raport i pot pierde valabilitatea.
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a
acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare
consultan sau s depun mrturie n instan relativ la proprietatea n
chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul scris
prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara
cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport.
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;

Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar
evaluat (situaie juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este
responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Suprema Imobiliare, Casa de Aur,
Maldiva, etc) tranzacii similare;
informaii existente pe site-urile www.craiovaimobiliare,ro , www.craiovaforum.ro,
www.mercador.ro, ziarul Gazeta de Sud;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din
municipiul Craiova i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional
de aplicaie n evaluare: IVS 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor
imobiliare pentru garantarea imprumuturilor
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip
Apartament cu 2 camere . Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie
bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a
locuitorilor.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea
definit n IVS Cadrul general.

20. DATA ESTIMRII VALORII

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare
lunii martie 2014 . Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i
valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 24.03.2014 Evaluarea a fost
realizat n luna martie 2014. Data raportului este 27.03.2014
S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

15 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele
utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru
transpunerea in valut este 4.4816 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei
finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la
baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii
similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu
nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi
pltit integral in ipoteza unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite
(rate, leasing) etc.

23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip
rezidential - Apartament cu 2camere. Din punct de vedere al pretabilitii ca i
garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de
form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor
acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile
pentru scopul exprimat (garanie bancar).
-

Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de

Aplicatie in Evaluare IVS 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor
imobiliare pentru garantarea imprumuturilor, facem urmatoarele
precizari :
- Referitor la Activitatea curent i tendinele pieei relevante :
piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;
piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul
imobiliar;
previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei
preurilor pe piaa menionat.
- Referitor la cererea trecut, curent i viitoare anticipat pentru tipul de
proprietate imobiliar i pentru localizare:
Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care,
pana in prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a
creterii costurilor cu aceasta;
In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice,
principalii cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea
dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza
financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile
imobiliare de tip rezidential;
- Referitor la Orice cerere potenial sau eventual pentru utilizri
alternative, care exist sau poate fi anticipat la data evalurii, datorita
localizarii proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive posibilele
S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

16 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

utilizari alternative sunt transformarea in proprietate de tip comercial

destinatie birouri, cu o cerere mai redusa decat cererea pentru destinatia
rezidentiala;
- Referitor la Impactul oricror evenimente previzibile la data evalurii
asupra valorii viitoare a garaniei, pe perioada creditului arantiei, pentru
proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei
imobiliare din ultima perioad i anume scderea numrului tranzaciilor
pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a
preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.
Ipoteze speciale considerate in estimarea valorii de pia nu au fost
considerate ipoteze speciale.
24. CLAUZA DE NEPUBLICARE
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de
ctre
proprietar,
corectitudinea
si
precizia
datelor
furnizate
fiind
responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile
estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un
interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer
modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc
operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i
scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor
evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute
de acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si
numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o
responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.
25. DECLARAIE DE CONFORMITATE
Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu
reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare, cu normele i cu metodologia de
lucru recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n
prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes
actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de
evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din
partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul
bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei
asemenea solicitri.

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

17 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

26. CERTIFICARE
Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c:
afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile
noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional.
nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face
obiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de
prile implicate.
suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o
legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval
de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui
eveniment ulterior.
analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din
standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre
ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i standardele
Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena
reprezentantului proprieratului .
n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea
nici unei alte persoane n afara evaluatorului care semneaz mai jos.
La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru
ANEVAR, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR
i are competena necesar ntocmirii acestui raport.
Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de
rspundere profesional la ALLIANZ IRIAC ASIGURRI S.A. Firma NEOCONSULT
VALUATION S.R.L. are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ-TIRIAC
ASIGURRI S.A.
Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale
companiei NEOCONSULT

CARMEN MARIA NADOLU

Evaluator autorizat EPI, EBM
Membru acreditat ANEVAR

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

18 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

28. ANEXE

ANEXA
ANEXA
ANEXA
ANEXA

NR.
NR.
NR.
NR.

1
2
3
4

FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

DOCUMENTE ALE PROPRIETII
SCHITE ALE PROPRIETII
OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

19 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

28.1. ANEXA NR. 1 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

Vecinatati
Blocul O1

Accesul in apartament

Bucatarie

Logie

Balcon

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

20 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

Sufragerie

Dormitor

Baie

Debara

28.2. ANEXA NR. 2 DOCUMENTE ALE PROPRIETII

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

21 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

22 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

23 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

24 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

25 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

26 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

27 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

28 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

28.3. ANEXA NR. 3 SCHITE ALE PROPRIETII

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

29 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

28.4. ANEXA NR. 4 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

Comparabila 1

Comparabila2

Comparabila 3
S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

30 | P a g

.
evaluare apartament

Raport de

Oferte de piata (chirii)

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

31 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

32 | P a g

.
evaluare apartament

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

Raport de

33 | P a g