Segmentul de piata relevant, caracterizare si delimitare

Piata imobilizara se defineste ca fiind totalitatea tranzactiilor care implica drepturi de proprietate
sau de folosinta asupra terenurilor si cladirilor.

Ca pe orice piata pretul de tranzactie este stabilit, in primul rand, de interactiunea dintre cerere si
oferta.

Faptul ca fiecare imobil este unic, determina complexitatea foarte mare a acestei piete si impartirea
acesteia in functie de zone si de scopul in care va fi utilizat.

Avand in vedere faptul ca proprietatea subiect este o locuinta unifamiliara cu regim de inaltime P+3,
situata intr-o zona rezidentiala, respectiv ……………….., pusa in functiune pe data de ………., segmentul
de piata relevant pentru aceasta proprietate este alcatuit din locuinte unifamiliale similare din
zona……………….

Lunad in considerare locatia si tipul proprietatii, putem estima o atractivitate medie pentru
participantii pe piata.

Atractivitatea este influentata de urmatoarele aspecte legate de proprietatea subiect:

 Locatia: proprietatea imobiliara este amplasata la o distata de circa …..km de ………., dar
linistita departe de aglomeratia urbana;
 Vechimea: locuinta unifamiliala a fost construita si finalizata la ………, avand o vechime de
……ani de la data prezentului;
 Finisajele interioare: locuinta unifamiliala dispune de finisaje standard

Avem doua segmente in aceasta zona, segmentul de piata a proprietatilor rezidentiale de tipul
apartamentelor situate in blocuri de locuinte sau cladiri cu mai multe locuinte, unde numarul
tranzactiilor este mediu sau redus, ofertele de vanzare sunt in numar mediu spre ridicat iar cererea
este medie sau redusa.

Sectorul terenurilor:tranzactiile de terenuri intravilane cu destinatie civila si industriale sunt reduse

numeric, desi oferta este medie.Sectorul terenurilor extravilane este un sector activ, unde cererea
pentru terenurile agricole este destul de ridicata si unde se inregistreaza un numar mediu de
tranzactii.

Zona …………………………….., in care se afla si proprietatea evaluata, alaturi de alte zone precum:
……………….este considerata a fii un dintre cele mai selecte ale orasului ………….

Cei care isi permit sa cumpere apartamente si vile in zonele mentionate, sau chiar sa le inchirieze,
reprezinta un segment de piata redus, cundus din oamenii de afacerii romani, ce au o putere de
cumparare mare si un acces la fonduri relativ facil.

Zona este preponderent alcatuita din impobile cu arhitectura in stil clasic. Este vorba despre case si
vile, majoritatea cu destinatie rezidentiala.

Zona este considerata de mare interes locativ urban, aflandu-se in aproprierea centrului …………………
unor centre comerciale, restaurante, clinici, sedii de firma, scoli licee.

Este o zona cu trafic intens auto si pietonal.

Proprietatea evaluata locuinta unifamiliala D+S+1 face parte din cartierul …………….. un cartier de lux
aflat intr-o zona linistita format din ……………….. cu suprafete utile cuprinse ……………….. Majoritatea
locuintelor sunt cu destinatie rezidentiala. Cartierul se intinde intre …………………………………..

Relatia dintre cerere si oferta

In prezent, cererea de proprietati imobiliare de tip apartament cu 2 camere in

zona Titan este scazuta comparativ cu oferta. Oferta pentru acest tip de
proprietati, pentru aceeasi piata este ridicata, in medie, timpul de vanzare a
unei astfel de proprietati este de 3 saptamani – 6 luni de la punerea in vanzare
data fiind situatia economica mondiala si conditiile de finantare.
In prezent valoarea de piata a proprietatilor imobiliare de tip apartament cu 2
camere din zona Titan se incadreaza in intervalul ………………..euro. In ceea ce
priveste chiriile pe piata imobiliara din zona in care se afla subiectul, acestea se
situeaza in intervalul 160 – 400 euro, in functie de localizare, finisaje si
mobilier.Acest gen de proprietate se inchiriaza intr-o perioada ralativ medie de
timp, expunerea la inchiriere durand aproximativ 1 -3 luni.

Tinand cont de analizele cererii si ofertei deducem faptul ca piata imobiliara specifica
proprietatii evaluate se caracterizeaza printr-un nivel al cererii(pietei cumparatorului) usor
inferior celui al ofertei (pietei vanzatorului).
Valoarea unei proprietati imobiliare depinde pe langa pozitionare si de utilitatile pe care le
ofera, de posibilitatea de acces, adecvarea functionala, calitatea tehnica a constructiilor.

Piata rezidentiala se afla intr-un proces de profesionalizare, standardele pe care

cumparatorii le impun fiind din ce in ce mai inalte. Cumparatorul este mai educat, mai atent
cu banii pe care ii investeste, iar in aceaste conditii dezvoltatorii sunt obligati sa fie mai
atenti la produsele pe care le vand astfel incat acesta sa fie cat mai atragator pentru
cumparator.
In concluzie, chiar daca preturile materialelor de constructie au crescut, piata
cumparatorilor nu poate sustine o majorare a preturilor locuintelor, deoarece acestea sunt
deja la limita superioara vizavi de puterea de cumparare. Acest lucru se poate observa deja
in scaderea numarului de tranzactii imobiliare.
Se observa ca piata imobiliara a municipiului Bucuresti se caracterizeaza prin dezechilibru,
oferta fiind mai mare decat cererea , situatie generata de construirea in ultimii ani a
numeroase imobile, cu destinatii variate si de lipsa celor care sa le ocupe, prin dispunere de
fonduri.
Programul de relansare a pietei imobiliare – Prima Casa – desfasurat de Guvenr a creat
conditii avantajoase, dobanzi mai mici, garantie de stat, pentru cei care doresc sa
achizitioneze o locuinta, insa are si lipsuri si anume – fonduri insificiente, limita de garantare
scazuta, proces de aprobare greoi, birocratie etc.
Disponibilitatea pentru fonduri banesti se face cu costuri ridicate datorita ratelor de
dobanda mari practicate de catre banci la acordarea de credite catre populatie. Piata
imobiliara este afectata si de scaderea venito=urilor populatiei, cresterea ratei somajului,
cresterea inflatiei, de lipsa de incredere a participantilor la pata, de razboiul aflat atat de
aproape , precum si de cresterea progresiva a preturilor la materialele de constructie.

Absortia subiectului in piata specifica; concluzii

Faptul ca preturile locuintelor au reusit sa isi mentina o traiectorie ascendenta pentru mai
bine de 12 luni, in ciuda contextului dificil creat de virusul Covid-19, demonstreaza ca piata
este sustinuta de o cerere solida. Este posibil ca tendinta de crestere sa se mentina si in
restul anului, date fiind scumpirile materialelor de costructii, in corelatie cu dificultatile
intampinate in dezvoltarea unor noi proiecte imobiliare, observand un iteres in crestre catre
proprietatile mai vechi.
Acesti factori specifici domeniului imobiliar trebuie corelati cu asoecte social-economice,
cum ar fi scumpirile alimentelor si din domeniul energiei, care au potentialul de a limita
puterea de cumparare a populatieim cresterea inflatiei si cresterea indicelui de referinta
pentru credite.
Cu toate dificultatile actuale in piata, avand in vedere ca oferta este mai mare de cat cererea
pentru acest tip de proprietate rezidentiala aflata intr-o zona de interes a orasului putem
spune ca apartamentul poate fi dorit pe piata, chiar daca ne confruntam cu o incertitudine
pe piata.

In ceea ce priveste dinamismul pietei specifice, achizitiile de unitati individuale pe Judetul

Ilfov prezinta o situatie atipic comparativ cu evolutia la nivel de Bucuresti, dar si cu cea de pe
plan national. Astfel, curba evolutiei consemnate in lunile februarie si martie a fost
constanta, astfel ca numarul de vanzari a stagnat. Comparativ cu anul anterior, in primul
trimestru din 2021 au avut evolutii pozitive in ultimele doua luni. In ianuarie 2022, numarul
achizitiilor a inregistrat o usoara scadere fata de nivelul inregistrat in aceeasi perioada din
2021 si 2022, respectiv la putin peste 390 de unitati. Activitatea de trenzactionate din
imprejurimile judetului Ilfov a inregistrat o tendinta ascendenta , inregistrand un nou
maxim, comparativ cu aceeasi perioada din anii precedenti, in martie 2022, ajungand la mai
putin de 736 de contracte incheiate.
Piata rezidentiala din Romania a inceput in anul 2022 intr-un ton optimist ,marcata fiind de
marirea pragului de TVA 5% la 700.000 lei. Ianuarie si februarie au marcat noi recorduri de
tranzactii in sectorul rezidential, preferate fiind apartamentele cu 3 si 4 camere care s-au
incadrat in noul prag. S-a remarcat o repozitionare cu 180 grade a cumparatorilor, atunci
cand vine vorba de achizitia apartamentelor mai scumpe,inceputul de an marcand o
preferinta in acest sens. Acest lucru s-a datorat in mare parte suportului legislativ si apetitul
romanilor de a se muta intr-o locuinta mai mare si mai confortabila . Acest ultim aspect este
latura pozitiva a pandemiei ,care a schimbat semnificativ si pentru totdeauna modalitatea
de mai mare , cat si de catre clientii care se reorienteaza catre locuinte de calitate
superioara . In ceea ce priveste cumparatorii, acestia au devenit mai atenti la costurile de
intretinere si mentenanta, odata cu cresterea preturilor la gaze si curent electric,principalele
surse de incalzire a locuitorilor din mediul urban . Proiectele verzi si dezvoltarile bazate pe
surse de energie alternative, capteaza din ce in ce mai mult atentia cumparatorilor, in ciuda
unui pret initial de achizitie mai mare, dar cu posibilitatea reala de economisire pe termen
lung.
Sursa : Raport de piata trim I 2022 – Imobiliare.ro
Proprietatea de evaluat este pozitionata in teimea mediana a clasamentului pietei datorita
faptului ca aceasta este localizata intr-un ansamblu rezidential, cu locuinte construite dupa
anumite proiecte si suprafata ofertata este foarte mare, insa optima pentru o familie de
nivel mediu, cu doi copii. Regimul de inaltime P+M este ofertant fatade cele P+2-3E, in
sensul ca se incadreaza in trendul prezent al consumatorilor de varsta a doua,a teia care
incep sa aibe dificultati in a urca salariilela nivelul superior. In prezent, pe piata sunt relativ
putine proprietati care valorifica mai putin POT-ul terenului in favoarea comoditatii
construirii unor imobile parter pentru acest segment de piata . Totusi, solutiile constructive
utilizate la construirea imobilului nu duc la costuri moderate ale utilitatilor, spre
ingrijorearea potentialilor cumparatori.
In ceea ce priveste marjele de negociere uzuale, acestea se incadreaza in limitele 2-5%,
aceste procente au fost identificate de evalator prin negocieri telefonice prealabile cu
proprietarii sau prin intermediul agentilor imobiliari.

Daca am analiza toate proprietatile din zona, cu toate atuurile acestora, proprietatea
noastra s-ar afla in partea mediana a clasamentului.
Analizand cererea in zona in care se afla imobilul evaluat, se observa ca interesul major
pentru proprietati imobiliare il manifesta intreprinzatorii particulari, oameni de succes in
afaceri, familii cu copii, care fie vor sa isi schimbe confortul locuintelor pe care le detin, fie sa
faca o investitie pe care o vor fructifica prin inchiriere, eventual prin vanzare, in
eventualitatea cersterii preturilor.
Disponibilitatea pentru fonduri banesti se face cu costuri ridicate datorita ratelor de dobanzi
mari practicate de catre banci la acordarea de credite catre populatie.
Proprietatea evaluata are toate atuurile pentru a putea fi dorita pepiata, avand sanse sa fie
vanduta intr-un timp mediu, eventual sa in cazul unui discount minim de pret. Avand in
vedere ca locuinta se afla intr-o stare buna tehnica marja de negociere nu va fi foarte mare,
aproximam 2.2% in tendintele actuale din municipiul Bucuresti.