Sunteți pe pagina 1din 29

CUPRINS

INTRODUCERE...........................................................................................................................3
1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE............................................................................4
1.1 Noiuni utilizate n raportul de evaluare........................................................................5
1.2 Analiza pieei terenurilor din raionul Streni...............................................................7
2 CERTIFICATUL CALITII EVALURII......................................................................10
3 SUBPOZIII I RESTRICII PRINCIPALE....................................................................11
4 PROCESUL DE EVALUARE .............................................................................................12
4.1 Caracteristica obiectului evalurii.................................................................................13
4.1.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii.............................................................13
4.2 Aplicarea metodelor de evaluare....................................................................................15
4.2.1 Metoda analizei comparative a vnzrilor.....................................................................16
4.2.2 Metoda venitului..............................................................................................................22
4.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii...............................................................................26
CONCLUZII................................................................................................................................28
BIBLIOGRAFIE..........................................................................................................................29
ANEXE.........................................................................................................................................30















3

INTRODUCERE


Evaluarea imobilului este un domeniu nou pe teritoriul Republicii Moldova, ns treptat
el capt o popularitate i o amploare destul de mare. Deoarece ara noastr este o ar agrar
evaluarea terenurilor este stric necesar pentru activitatea economic din R.M.
Terenurile agricole este necesar de a fi evaluate la justa sa valoare pentru a fi posibil
investirea n agricultur, perfecionarea metodelor de prelucrare i mbuntire a terenurilor
agricole. Odat cu dezvoltarea agriculturii, se dezvolt i ntreaga economie a rii, totul ncepnd
de la o corect evaluare.
Scopul principal al acestei lucrri a fost realizarea unui raport de evaluare a terenului
agricol cu plantaie multianual de vi de vie din comuna Lozova, raionul Streni. Ca scop
secundar poate fi considerat acumularea cunotinelor practice n evaluarea plantaiilor
multianuale, dar i n perfectarea unui raport de evaluare.
Pentru atingerea scopurilor propuse n aceast lucrare au fost cercetate urmtoarele
obiective : studierea profund pieii imobiliare(terenurile propuse spre vnzare n raionul
Streni), aplicarea metodelor de evaluare corespunztoare terenului selectat pentru evaluare,
perfectarea corect a unui raport de evaluare cu toate prile sale componente .a.
n acest raport de evaluare nu au fost utilizate tradiionalele trei abordri, ci doar
abordarea prin pia i abordarea veniturilor. Abordarea prin cost nu poate fi aplicat n
evaluarea terenurilor. Totodat o realizare nou este metodologia deosebit de estimare a valorii
de pia prin abordarea de pia.
Lucrarea de curs conine din 4 capitole, 3 figuri i 11 tabele.
Capitolul 1 se numete DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE i conine date
generale despre terenul evaluat, noiuni de baz utilizate n raport i analiza pieii imobiliare din
raionul Streni.
Capitolul 2 se numete CERTIFICATUL CALITII EVALURII i reflect practic
toate obligaiile evaluatorului care a efectuat evaluarea n cauz.
Capitolul 3 se numete SUBPOZIII I RESTRICII PRINCIPALE i conine
drepturile i obligaiile att a evaluatorului ct i a beneficiarului.
Capitolul 4 se numete PROCESUL DE EVALUARE i prezint n sine toate etapele
evalurii : identificarea i descrierea terenului evaluat, aplicarea metodelor de evaluare,
reconcilierea rezultatelor evalurii.
Toate etapele realizate n prezentul raport sunt argumentate prin figuri, tabele i anexe cu
articole, statistici, anunuri, documente .a.
4

1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE


Definirea misiunii de evaluare reprezint una din cele mai importante etape ale procesului
de evaluare i include elementele:
1. Identificarea bunului imobil;
2. Identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
3. Determinarea scopului evalurii;
4. Determinarea bazei de evaluare, tipul valorii estimate;
5. Determinarea datei evalurii;
6. Coninutul misiunii de evaluare;
7. Alte condiii limitative.
Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal. Identificarea
include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat, precum i starea n care se afl bunul.
De regul descrierea este compus din dou compartimente: descrierea terenului i descrierea
construciilor, acestea se ntocmesc n baza inspectrii bunurilor imobile la faa locului.
Identificarea complet a bunului presupune pe lng descrierea amplasrii caracteristicilor
tehnice descrierea legal a bunului efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra
bunului imobiliar.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului imobiliar la o dat concret deoarece
valoare proprietii imobiliare variaz n timp, de regul data evalurii coincide cu data ultimei
inspectri a bunului imobiliar efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i
conjunctura pieii.
Raportul de evaluare a fost elaborat la cererea persoanei fizice Costiuc Veronica, n
calitate de client i are ca scop estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare pentru
comercializare.
Informaia cu caracter general este prezentat n tabelul 1.1.
Tabelul 1.1 Informaia cu caracter general
Obiectul evalurii Teren agricol cu plantaie multianual de vi
de vie, varietatea Moldova
Amplasarea obiectului evaluat r.Streni, com.Lozova, extravilan
Descrierea juridic Proprietatea privat (conform titlului de
autentificare a dreptului de proprietate
ANEXA 1 )
Proprietarul obiectului Costiuc Veronica
Beneficiarul evalurii Costiuc Veronica
Scopul evalurii Estimarea valorii de pia a terenului
5


Continuarea tabelului 1.1
Temeiul evalurii Contractul de prestare a serviciilor de evaluare
dintre beneficiar i executant
Data evalurii 27.11.2013
Data inspectrii 27.11.2013
Data ntocmirii raportului 11.12.2013
Cursul valutar la data inspectrii, lei 17,7473
Valoarea declarat
Valoarea de pia a bunului imobil, lei 33 137
Valoarea de pia a bunului imobil, euro 1 868


1.1 Noiuni utilizate n raportul de evaluare

Din punct de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este determinat de
atitudinea pieii, vnztorilor i cumprtorilor poteniali. n urma interaciunii factorilor pieii i-a
natere expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile
oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice.
Teoria i practica evalurii opereaz, n mod uzual, cu urmtoarele concepte de baz:
Valoare de pia suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie
liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunoatere de cauz, prudent
i fr constrngere.
Piaa imobiliar - totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac
obiectul actului de vzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaza i un ansamblu de
instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei
mrfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa imobiliar este un set de
mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele
legate de acestea, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente
de gestionare a imobilului.
Bun imobil sectoare de teren sau amenajri amplasate pe ele, cldiri, construcii,
apartamente i alte ncperi izolate, care nu pot fi supuse deplasrii fr a cauza prejudicii directe
destinaiei lor.
Evaluare procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret, innd cont de
factorii fizici, economici, sociali ce au influenat asupra valorii.
Obiectul evalurii bunul imobiliar supus evalurii.
Data evalurii proprietii data la care a fost efectuat evaluarea proprietii.
6

Raport de evaluare documentul ce conine descrierea obiectului evalurii i calculul
valorii, ntocmite de ctre evaluator n form scris sau electronic la finele procesului de
determinare a valorii obiectului evalurii.
Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data
evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.
Valoare de lichidare valoarea bunului imobil, obiect al evalurii cnd acesta este sau
urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad foarte scurt de timp i n condiii de expunere pe pia
neadecvate, comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai bun pre pe
pia.
Elemente de comparaie caracteristica bunlui imobil sau condiia de efectuare a
tranzaciilor imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii.
Unitate de comparaie indice valoric specific utilizat n metoda analizei comparative a
vnzrilor.
Ajustare suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil
comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil
evaluat. Ajustarea poate fi exprimat n mrimi absolute sau relative.
Vrsta efectiv vrsta cldirii sau a construciei care reflect starea ei real. Vrsta
efectiv poate fi mai mic dect vrsta actual datorit exploatrii corecte a bunului imobil, sau
poate fi mai mare dect vrsta actual n cazul exploatrii incorecte.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil, care se datoreaz
deteriorrii lui sub influena factorului timpului i altor factori externi de natur fizic, chimic,
exploatarea incorect a bunului imobil, ntreinerea nesatisfctoare .a.
Capitalizare procesul de transformare a venitului anual generat de un bun imobil n
valoarea lui la data evalurii.
Cea mai bun utilizare utilizarea cea mai probabil a unui bun imobil care este posibil
din punct de vedere fizic, permis din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere
economic i justificat n mod corespunztor din care rezult cea mai mare valoare a bunului
imobil supus evalurii.
Rata de capitalizare rat a rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui bun
imobil prin capitalizarea venitului anual general de el.
Rata de actualizare valoarea actualizat a unei sume ce urmeaz a fi obinut n viitor.
Reconciliere procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat.
7

1.2 Analiza pieei terenurilor din raionul Streni


Piaa imobiliar n raionul Streni este slab dezvoltat. Terenuri cu destinaie agricol
sunt ofertate foarte puin. Cel mai des pot fi ntlnite terenuri arabile cu o suprafa de pn la
1ha(10 oferte din cele 13 gsite). n tabelul 1.2 sunt prezentate terenurile arabile expuse pe pia
n raionul Streni n perioada septembrie noiembrie 2013.
Tabelul 1.2 Oferta terenurilor arabile n raionul Streni
Nr.
oferetei
Sursa informaional Adresa Suprafaa,
ari
Preul
de
ofert,
euro
Preul de
ofert a
unui
hectar,
euro
1 http://999.md/6885986 or.Streni,
extravilan
0,25 5000 20000
2 http://999.md/3091050 or.Streni,
extravilan
0,75 25000 33330
3 http://999.md/30958 r.Streni,com.Loz
ova, extravilan
11,379 12500 1099
4 http://999.md/6534576 r.Streni,
sat.Cojuna, centru
0,16 6000 37500
5 http://999.md/6902990 r.Streni,com.Loz
ova, extravilan
0,35 2000 5714
6 http://999.md/6816599 r.Streni,
sat.Cojuna,
extravilan
0,57 5000 8772
7 http://999.md/6725215 r.Streni,sat.Cpri
ana, extravilan
0,40 4000 10000
8 http://999.md/6432386 r.Streni,
sat.Cojuna,
extravilan
0,55 1300 2364
9 http://999.md/6387752 r.Streni,
sat.Stejreni, centru
0,24 9600 40000
10 http://999.md/1048553 r.Streni,
sat.Cojuna,
extravilan
0,5447 7000 12851
11 http://999.md/5518065 r.Streni,
sat.Cojuna,
extravilan
2,00 39000 19500
12 http://999.md/6225688 or.Streni,
extravilan
0,50 1000 2000
13 http://999.md/6211880 or.Streni,
extravilan
1,00 25000 25000
Preul mediu de ofert pe hectar, euro 16780

8

n urma analizei pieei imobiliare efectuate se poate de constat faptul c terenuri cu
destinaie agricol sunt ofertate destul de multe. Preurile sunt diferite, ns majoritatea
terenurilor expuse spre vnzare au o suprafa mai mic de un hectar. Ceea ce influeneaz la
preul mediu de ofert la un hectar. n figura 1.1 este prezentat n form de diagram diferena de
oferte de terenuri pn la un hectar i mai mult de un hectar.

Figura 1.1 Numrul de oferte n dependen de suprafa
Din motive nedeterminate preurile de ofert variaz foarte mult de la 1000 euro/ha pn
la 40000 euro/ha. Totodat trebuie de menionat c amplasarea terenului pe tot raionul Streni
nu influeneaz mult valoarea terenului. Adic preul nu difer de la sat la sat.
Dup analiza minuioas a pieii imobiliare existente din raionul Streni am determinat
c preul mediu de ofert pentru un hectar este de 16780 euro, sau aproximativ 168 euro pentru
un ar. Iar ofertanii solicit n mediu un pre de la 20 euro/ar pn la 200euro/ar. n general
ofertele selectate pot fi clasificate n cele cu preul de pn la 10000 euro(9 oferte din 13) i mai
mare de 10000 euro(4 oferte din 13).
n figura 1.2 este foarte uor de observat cum variaz preurile de la o ofert la alta.
Populaia nu are nevoie de aceste terenuri arabile fie din motiv c nu are bani s le prelucreze, fie
din ne dorina de a depune efort pentru a le prelucra. Din acest motiv i apare o aa variere de
preuri pe piaa imobiliar.
10
3 Terenuri cu suprafaa 1 ha
Terenuri cu suprafaa 1 ha
9


Figura 1.2 Preurile de ofert n euro pentru 1 ha
O situaie mai clar este relatat n figura 1.3, unde am sistematizat preurile obinnd n
diagram preul maxim de ofert, preul minim de ofert i preul mediu de ofert.

Figura 1.3 Preul minim, mediu i maxim de ofert
Situaia pe piaa de ofert a terenurilor arabile este deplorabil. Deoarece ofertele nu sunt
la preuri echilibrate, nu este nici un fel de cerere pentru aceste terenuri, respectiv populaia este
nevoit s vnd terenurile la preuri extrem de mici. Ceea ce pentru o ar agrar ca Republica
Moldova, este de nepermis. n raionul Streni bonitatea medie este 70 puncte, pe cnd bonitatea
medie pe republic este de doar 65 puncte. Respectiv terenurile din acest raion valoreaz mult
mai mult dect preul lor expus pe pia. i cel mai tragic este faptul c nici la aa preuri extrem
de joase cererea nu crete deloc.

0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
5000
25000
12500
6000
2000
5000
4000
1300
9600
7000
39000
1000
25000
Preul pentru 1 ha,
euro
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
Preul minim
de ofert,
euro
Preul mediu
de ofert,
euro
Preul maxim
de ofert,
euro
1099
16780
40000
10

2 CERTIFICATUL CALITII EVALURII


Evaluatorul, care a efectuat evaluarea n baza cunotinelor i convingerilor sale proprii
confirm c:
afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corecte;
analiza, opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor fcute i condiiilor
limit, analiza independent i profesional, precum i concluziile aparinndu-le personal;
n-am avut interes material curent sau de perspectiv vizavi de obiectul evalurii i
este liber de orice angajamente suplimentare (n afara angajamentelor rezultante contractului
prestri servicii de evaluare) fa de careva parte, legat de obiectul evalurii;
plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului
evaluat, ne depinznd, de asemenea, de careva valoare calculat n prealabil sau de valoarea
stabilit n favoarea uneia din pri;
analiza informaiei, opiniile i concluziile, cuprinse n raport, corespund legislaiei n
vigoare, cerinelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea proprietilor;
a fost efectuat cercetarea personal a bunului imobil supus evalurii la 27.11.2008 de
ctre Nicolov Ioana n prezena beneficiarului.
















11

3 SUBPOZIII I RESTRICII PRINCIPALE


Conform Regulamentului Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile privind
condiiile limitative reprezint constrngeri privind asupra evalurii bunurilor imobile de
beneficiarul serviciilor de evaluare sau de anumite acte normative. Supoziiile i restriciile sunt
stabilite cu scopul de a proteja interesele beneficiarului i a evaluatorului. Unele din ele constitue
parte integrat, a raportului de evaluare cu scopul de a evita pe parcurs situaiile de conflict.
Printre cele mai importante sunt considerate urmtoarele supoziii i restricii principale:
prezentul raport este valabil numai integral i numai n scopurile indicate n el;
evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor asupra
proprietii evaluate sau pentru chestiunile ce in de examinarea drepturilor de proprietate.
Dreptul proprietii evaluate se consider autentic. Proprietatea evaluat se consider liber de
orice pretenii sau restricii, n afar de cele indicate n raport;
datele obinute de evaluator i care se cuprind n raport se consider veridice.
Totodat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut a informaiei, de aceia pentru
toate datele se indic sursa de informaie;
nici clientul, nici evaluatorii nu pot folosi raportul altfel, dect conform prevederilor
contractului prestri serviciilor de evaluare;
informaia rezultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n
cazurile, prevzute de legislaia n vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare,
precum i a Standardelor Internaionale de Evaluare;
prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietii este valabil numai la data
evalurii. Evaluatorul nu-i asum responsabilitatea privind schimbarea factorilor economici,
juridici, sociali, legislativi care pot interveni dup data evalurii, influennd situaia economic
din ar i respectiv valoarea obiectului evalurii;
evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreo unui contaminant
i nici nu a solicitat o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. Dac
ulterior se va stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat, aceasta ar putea diminua
valoarea raportat ;
raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorilor relativ la valoarea
imobilului i nu reprezint garania c bunul imobil va fi comercializat n mod obligatoriu la
valoarea indicat n prezentul raport.

12

4 PROCESUL DE EVALUARE

Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare este efectuat de evaluator n comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de desfurare a
lucrrilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente:
a) identificarea obiectului evalurii;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evalurii;
c) identificarea scopului evalurii;
d) definiia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;
f) identificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.
Colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitile evaluatorului n cadrul
acestei etape vor ine de studierea pieei imobiliare n general i descrierea obiectului evalurii n
scopul efecturii unei analize detaliate a factorilor de influen asupra valorii lui. Urmtoarele
categorii de date vor fi colectate i analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic i social despre regiunea i localitatea n care este
amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evalurii: modul de utilizare, cea mai bun i
eficient utilizare a obiectului evalurii, costurile de construcie, deprecierea,
veniturile i cheltuielile operaionale;
c) datele specifice pieei imobiliare: preurile de vnzare i preurile ofertei obiectelor
similare, rata de absorbie, rata spaiilor libere i altele.
Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor
utiliza urmtoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilor i
metoda veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil,
evaluatorul va argumenta n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. n
13

cazul evalurii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica n
urmtoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ: metoda analizei comparative a
vnzrilor i metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie
locativ care snt date n arend poate fi aplicat metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaie agricol: metoda analizei
comparative a vnzrilor i metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie comercial - metoda analizei
comparative a vnzrilor, metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie industrial:
n cazul unei piee dezvoltate - metoda analizei comparative a vnzrilor,
metoda veniturilor i metoda cheltuielilor;
n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia - metoda
cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate - metoda cheltuielilor.
n urma aplicrii metodelor de evaluare pot fi obinute mrimi diferite ale valorii. Din
acest motiv dup aplicarea tuturor metodelor de evaluare valorile obinute necesit a fi
reconciliate. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea final a bunului
imobil n baza rezultatelor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare.
Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa final a procesului de evaluare.
Raportul de evaluare este un act ntocmit de evaluator i prezentat beneficiarului serviciilor de
evaluare prin care este justificat estimarea valorii bunului imobil.


4.1 Caracteristica obiectului evalurii

4.1.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii


Inspectarea proprietii a fost realizat de ctre Nicolov Ioana, la data de 27 noiembrie
2013 n prezena beneficiarului proprietii.
Bunul imobil supus evalurii reprezint un teren cu destinaie agricol pe care este sdit
o plantaiei multianual de vi de vie, varietatea Moldova. Acesta este amplasat n raionul
Streni, satul Lozova, n extravilan.
14

Plantaia este plantat n anul 1988 i anual d o road foarte bun i constant de circa
3000 kg. Distana de la lot pn la sat este de aproximativ 5 km, iar pn la drum cu nveli de
piatr este de 3 km ceea ce prezint un avantaj mare pentru proprietarul care prelucreaz lotul i
transport recolta. Infrastructura din regiunea dat este bine dezvoltat. Drumurile sunt acoperite
cu pietri. n apropiere sunt piee de desfacere ceea ce influeneaz pozitiv veniturile generate de
aceast plantaie multianual.
Proprietarul acestui lot, cu numrul cadastral 8022112132, este dna Ambroci Maria
Teofanovna. Dreptul deplin de proprietate deinut de ea este demonstrat n titlul de autentificare
a dreptului deintorului de teren nr.1671 din 11.05.2000 eliberat de primria comunei Lozova.
Terenul are o suprafa de 0,35 hectare, o form dreptunghiular, panta terenului este mai
mic de 5 grade, toate aceste caracteristici fizice influeneaz numai pozitiv valoarea terenului.
Bunul imobil este amplasat n partea de sud-est a localitii i are o expoziie sudic, perfect
pentru soiul de vi de vie Moldova. n aproprierea terenului este zon sanitar(pdure), lipsesc
izvoare de ap i amenajri funciare. Terenul posed o eroziune slab i are subterane neutre.
Toate acestea ofer terenului o caracteristic fizic bun.
Amplasarea terenului pe harta localitii este prezentat n figura 4.1.

Figura 4.1 Amplasarea plantaiei multianuale pe harta com.Lozova

15

n vecintatea lotului de teren evaluat sunt terenuri cu plantaii de vi de vie
asemntoare, diferena const doar soiurile cultivate pe ele. Dar sunt i unele terenuri arabile,
proprietarii crora au scos via de vie de pe teren transformndu-l n artur.
Descrierea detaliat a bunului imobil este prezentat n tabelul 4.1.
Tabelul 4.1 Descrierea proprietii imobiliare
Elementele descrierii Semnificaia
Suprafaa terenului 0,35 ha
Forma dreptunghiular
Panta 5
Soluri rendzin
Bonitatea 58 puncte
Accesul la teren Drum cu nveli din pietri
Categoria de folosin Plantaie multianual (vi de vie, varietate
Moldova)
Ape subterane Neutre
Expoziia Sudic
Eroziunea Slab
Amenajri de mbuntiri funciare Lipsesc
Distana pn la localitate 5km
Distana pn la drum cu nveli de piatr 3km
Izvor de ap Lipsete
Zona de protecie sanitar Este
Via de vie sdit pe acest teren are o vrst de aproximativ 25 ani (a fost sdit n 1988),
ceea ce nu este mult deoarece n general via ncepe a da road deplin n anul al noulea de via,
iar durata total a ei de via este de cca. 80 100 ani.
Soiul de Moldova cultivat pe terenul dat est unul foarte roditor, practic cel mai des
cultivat soi la noi n ar. Via d o road constant practic n fiecare an, cu excepia anilor n care
se nregistreaz condiii meteo deosebite. Datorit prelucrrii corecte, anuale i a faptului c via
de vie Moldova este una foarte rezistent, proprietarul obine anual un venit bun din urma
exploatrii terenului.
n general, terenul este ntr-o stare bun, are o amplasare i expoziie favorabil n plus
suprafaa lui este optim pentru exploatare de sine stttoare(vezi ANEXA 2).

4.2 Aplicarea metodelor de evaluare


Procesul de evaluare a bunurilor imobile, nemijlocit, cuprinde etapa de aplicare a
metodelor de evaluare a bunurilor imobile. Pentru fiecare tip de bun imobil sunt aplicate anumite
metode de evaluare. Dup cum s-a menionat mai sus n evaluarea terenurilor cu destinaiei
agricol se aplic metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda veniturilor.
16

4.2.1 Metoda analizei comparative a vnzrilor


Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzrile bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de
vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a
vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile
de ofert pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri
standard:
a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d) comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustrii preurilor de
vnzare;
e) analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de pia a obiectului evalurii.
Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de
asemnri i diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei
respective:
a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise - ;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosin;
i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
17

Pentru a putea analiza vnzrile comparabile n baza acestor elemente de comparaie este
necesar de determinat ce factori influeneaz asupra valorii bunurilor imobile considerate drept
similar bunului imobil evaluat.
Asupra valorii fiecrui tip de bun imobil influeneaz anumii factori. Cei care
influeneaz valoarea de pia a terenurilor agricole i care determin elementele de comparaie a
bunurilor imobile similare terenului evaluat sunt prezentai n tabelul 4.1. aceti factori de
influen au fost selectai din dou articole n limba rus(vezi ANEXA 3)
Tabelul 4.1 Factorii de influen asupra valorii terenurilor agricole
Nr. Factorii Caracteristica
1 Caracteristicile sociale Numrul, densitatea i componena populaiei
locale 2 Caracteristicile demografice
3 Situaia economic Situaia economic n ar i raion, climatul
investiional, piaa creditar pe termen lung, venitul
populaiei, direcia de dezvoltare a localitii
4 Reglementarea juridic Normele de drept privat i public(servitute),
categoriile de folosin a terenurilor,
5 Sistemul de impozitare existent Cerinele legale de plata a impozitelor, taxelor i
altor pli de terenuri, impozite pe construcii, etc
6 Condiiile naturale i mediul
nconjurtor
Clima, condiiile geologice i hidrologice, peisajul,
prezena sau lipsa zonei de odihn, starea ecologic
7 Caracteristicile fizice Dimensiunile i forma terenului, relieful, poziia n
raport cu terenurile adiacente,
8 Caracteristicile calitative Bonitatea solului, prezena surselor de ap
9 Amplasarea Distana pn la drumuri magistrale, obiecte sociale
i de infrastructur(magazine, piei, spitale)
10 Venitul care poate fi obinut n
urma utilizrii terenului
Venitul obinut nemijlocit din cea mai eficient
utilizare a terenului
11 Conjunctura pieei Concurena vnztorilor i cumprtorilor
Toi aceti factori enumerai n tabelul de mai sus reprezint punctul de pornire pentru
selectarea elementelor de comparaie a bunului imobil evaluat cu cele similare. n principiu,
anume ele i determin valoarea de pia a terenului evaluat.
Conform Regulamentului provizoriu pentru a estima valoarea de pia a unui teren
utiliznd metoda analizei comparative a vnzrilor este necesar de selectat 3-5 terenuri analogice,
n baza factorilor de influen menionai mai sus.
Terenul evaluat reprezint o plantaie multianual cu vi de vie(Moldova). ns cu
prere de ru n raionul Streni nu s-au gsit oferte pe pia de asemenea soi de vi de vie i cu
aa suprafa(0,35ha). n asemenea caz, cnd piaa este slab dezvoltat, este necesar de a estima
valoarea de pia a terenului fr plantaii(considerat arabil) prin metoda analizei comparative a
vnzrilor. Dup care la valoarea terenului evaluat, obinut dup metoda vnzrilor comparabile
este necesar de adugat valoarea culturilor multianuale, estimat reieind din costul de deviz
exprimat n preuri curente, scznd uzura acestora.
18

Pe lng faptul c n raionul Streni pe piaa imobiliar nu se ntlnesc plantaii de vi
de vie Moldova nici terenuri arabile nu sunt foarte multe. Terenurile selectate de pe pia sunt ct
se poate de asemntoare cu bunul imobil evaluat. ns diferenierile vor fi ajustate
corespunztor n continuare, n ordinea prevzut de metodologia standard. Caracteristicile
bunurilor similare, selectate din anunurile de ofert(ANEXA 4) sunt descrise n tabelul 4.2.
Tabelul 4.2 Caracteristicile bunurilor imobile similare
Caracteristici Terenuri analogice
Analog 1 Analog 2 Analog 3
Preul de vnzare, euro 1100 1300 1000
Suprafaa terenului, ha 0,30 0,35 0,30
Dreptul de proprietate privat privat Privat
Condiiile de finanare de pia de pia de pia
Condiiile de vnzare de ofert de ofert de ofert
Data vnzrii noiembrie 2013 noiembrie 2013 noiembrie 2013
Amplasarea com..Lozova s.Cojuna or.Streni
Forma terenului Dreptunghiular Neregulat Dreptunghiular
Panta, grade 5 5 5
Bonitatea, puncte 58 67 49
Analiznd tabelul de mai sus se observ unele diferenieri dintre bunurile analogice i cel
evaluat, descris mai sus. De aceea, este necesar de calculat toate ajustrile pentru elementele de
comparaie selectate n tabelul 4.3. Pentru determinarea mrimii ajustrilor pot fi
aplicate urmtoarele metode:
a) metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a
determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile
imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu
excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea;
b) metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza
informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare,
articolele i publicaiile de specialitate;
c) analiza statistic presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiz, n
special analiza de regresie i corelare.
n tabelul 4.3 ajustrile sunt calculate prin metoda comparaieie pare i snt aplicate
aplicate n urmtoarea consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
b) ajustarea pentru condiiile de finanare;
c) ajustarea pentru condiiile de vnzare;
d) ajustarea pentru condiiile pieei;
e) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
19

Tabelul 4.3 Estimarea valorii de pia

Elemente de comparaie
Terenul
evaluat
Terenuri analogice
Terenul nr.1
com Lozova,
r.Streni
http://999.md/69
02990
Terenul nr.2
satul Cojuna,
r.Streni
http://999.md/64
32386
Terenul nr.3
or.Streni
http://999.md/622
5688
Preul de vnzare, euro 1100 1300 1000
Preul de vnzare, lei 19522 23072 17748
Suprafaa terenului, ha 0,35 0,30 0,35 0,30
Preul de vnzare 1 ha, lei 65073 65920 59160
Dreptul de proprietate
Ajustarea
Preul ajustat
Privat Privat
1
65073
Privat
1
65920
Privat
1
59160
Condiiile de finanare
Ajustarea
Preul ajustat
De pia De pia
1
65073
De pia
1
65920
De pia
1
59160
Condiiile de vnzare
Ajustarea
Preul ajustat
De pia De ofert
0,9
58566
De ofert
0,9
59328
De ofert
0,9
53244
Data vnzrii
Ajustarea
Preul ajustat
Noiembrie 2013
1
58566
Noiembrie 2013
1
59328
Noiembrie 2013
1
53244
Amplasarea
Ajustarea
Preul ajustat
com.
Lozova
com.Lozova
1
58566
Satul Cojuna
1,2
71194
or.Streni
0,74
39383
Caracteristicile fizice:
Suprafaa, ha
Ajustarea
Preul ajustat

0,35

0,30
0,84
49196

0,35
1
71194

0,30
0,86
33869
Forma terenului
Ajustarea
Preul ajustat
Dreptun-
giular
Dreptunghiular
1
49196
Neregulat
1,1
78313
Dreptunghiular
1
33869
Panta, grade
Ajustarea
Preul ajustat
5 5
1
49196
5
1,1
86144
5
1
33869
Bonitatea, puncte
Ajustarea
Preul ajustat
58 58
1
49196
67
0,91
78392
49
1,09
36917
Ajustarea total 0,76 0,98 0,62
Ajustarea absolut
Nr. de ajustri
4%
2
2%
5
16%
4
Ponderea 3 1 2
Preul mediu ponderat a 1
ha, lei
( ) ( ) ( )


Valoarea de pia a
terenului, lei
17489
Valoarea de pia a
terenului, euro
986

20

Fiecare element de comparaie trebuie ajustat n dependen de asemnrile i deosebirile
lui cu terenurile analogice.
Ajustarea pentru drepturile transmise este egal pentru toate terenurile analogice,
deoarece toate terenurile, inclusiv cel evaluat, se afl n proprietate privat. Condiiile de
finanare sunt la fel identice pentru toate bunurile similar i ajustarea pentru acest element de
comparaie este egal cu 1. Condiiile pieii pentru bunurile imobile similar difer de cele pentru
bunul imobil evaluat, deoarece preul acestora este de ofert, respective cu 10% mai mare dect
cel de pia. Ajustarea la data evalurii est egal cu 1 pentru toate bunurile analogice deoarece
toate tranzaciile au avut loc n luna noiembrie 2013, n aceeai lun cnd a avut loc evaluarea
curent. Pentru amplasare se calculeaz ajustarea pentru bunurile analogice 2 i 3, terenul analog
2 are o amplasare mai nefavorabil cu 20%, iar terenul analog 3 are o amplasare mai favorabil
cu 26%.
Conform ordinei de mai sus, dup ajustrile menionate anterior urmeaz ajustrile pentru
caracteristicile fizice, i anume, suprafaa, forma i bonitatea. Ajustarea pentru suprafa egal cu
1,07 se aplic numai la bunul similar 3, care are o suprafa de 0,30 ha, pe cnd celelalte bunuri
analogice i cel evaluat au o suprafa de 0,35 ha. Ajustarea pentru forma terenului se aplic
pentru bunul imobil analog 2, care are o form neregulat, mai nefavorabil cu 10%. Cu ajutorul
hrilor specializate de pe http://geoportal.md am stabilit pantele aproximative ale terenurilor
analogice i a terenului evaluat(vezi ANEXA 5),doar terenul analog 2 are o pant mai mare de 5
grade ceea ce scade preul lui cu 10%. Ajustarea pentru bonitate se calculeaz reeind din faptul
c fiecare 10 grade de fertilitate a solului mresc sau micoreaz valoarea cu 10%, iar bonitatea
n fiecare localitate este specificat n ANEXA 6.
Dup introducerea ajustrilor, am determinat ajustarea total(nmulind toate ajustrile) i
ajustarea absolut. Ponderea i preul mediu ponderat se determin n conformitate cu numrul
de ajustri, terenul care are un numr mai mic de ajustri are o pondere mai mare. Valoarea
final a terenului se calculeaz nmulind preul mediu ponderat cu suprafaa terenului evaluat.
Valoarea de pia a terenului arabil(considerat ca liber de plantaie multianual), amplasat
n comuna Lozova, raionul Streni, estimat prin metoda analizei comparative a vnzrilor
constituie 17 489 lei (aptesprezece mii patru sute optzeci i nou lei) sau 986 euro(nou sute
optzeci i ase euro).
Dup estimarea valorii de pia a terenului considerat ca liber(arabil) este necesar de
estimat valoarea plantaiei multianuale, a viei de vie de soi Moldova. Calculele valorii
plantaiei sunt prezentate n tabelul 4.4.


21

Tabelul 4.4 Estimarea valorii plantaiei multianuale
Indicii Valoarea estimat
Plantaia multianual Vi de vie, varietate Moldova
Anul plantrii 1988
Schema plantrii 103 m
Altoi M106
Suprafaa terenului, ha 0,35
Valoarea de deviz a plantaiei n preurile
curente, lei/ha
200000
Valoarea de deviz a plantaiei n preurile
curente, lei
70000
Pierderi pentru goluri, % 10,00
Valoarea de reconstituire a plantaiei 63000
Rata deprecierii, % Normative 75,00
Estimate 75,00
Aprobat pentru calcule 75,00
Suma deprecierii fizice,lei 47250
Valoarea rezidual, lei 15750
Coeficientul pentru starea fitosanitar a
plantaiei, %
0,8
Valoarea estimat a plantaiei multianual, lei 12600
Valoarea estimat a plantaiei multianual, euro 710

Estimarea valorii plantaiei multianuale se face n baza soiului de vi de vie plantat pe
terenul evaluat. n cazul de fa acesta este soi de Moldova, altoi M106. Valoarea de deviz a
unei asemenea plantaii este de 200000 lei/ha(vezi ANEXA 7). Respectiv pentru o suprafa de
0,35 ha ar fi necesar de cheltuit 70000 lei pentru a planta vi de vie, varietatea Moldova. Din
aceast sum s-au sczut pierderile pentru goluri (10% din valoarea de deviz a plantaiei n
preurile curente), rata deprecierii normative(75% din valoarea de reconstituire a plantaiei) i
coeficientul pentru starea fitosanitar a plantaiei(0,8% din valoarea rezidual). Respectiv dup
25 de ani de la plantare via de vie evaluat valoreaz 12 600 lei(dousprezece mii ase sute lei)
sau 710(apte sute zece euro).
Dup cum s-a mai menionat, deoarece piaa terenurilor n raionul Streni este slab
dezvoltat n metoda analizei comparative a vnzrilor ca obiecte analogice am selectat terenuri
arabile, nu plantaii de vie, dat fiind faptul c oferte de vi de vie pe pia nu am gsit. Dup
estimarea valorii de pia a terenului considerat ca arabil(liber de plantaii multianuale), am
determinat valoarea propriu zis a plantaiei de vi de vie n preuri curente. Aceste dou valori
au fost sumate i obinut valoarea de pia final a terenului cu plantaie multianual de vi de
vie, varietatea Moldova, calculele fiind prezentate n tabelul 4.5.


22

Tabelul 4.5 Estimarea valorii de pia
Indicii Valoarea
Valoarea de pia a terenului arabil, lei 17489
Valoarea de pia a plantaiei multianuale, lei 12600
Valoarea de pia a bunului imobil, lei 30090
Valoarea de pia a bunului imobil, euro 1696

Valoarea de pia a terenului cu plantaie multianual de vi de vie, varietatea
Moldova, amplasat n extravilanul comunei Lozova, raionul Streni, estimat prin metoda
analizei comparative a vnzrilor constituie 30 090 lei(treizeci mii nouzeci lei) sau 1 696 euro(o
mie ase sute nouzeci i ase euro).

4.2.2 Metoda venitului


Metoda veniturilor este aplicat la estimarea valorii de pia a bunurilor imobile care
genereaz venit.
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului
operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se
efectueaz n dou etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se
utilizeaz plata de arend.
n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea direct utilizat pentru estimarea valorii bunurilor imobile care genereaz
venit, i informaia despre acest venit est disponibil.
b) actualizarea fluxurilor de numerar utilizat n cazul n care nu este informaie despre
veniturile generate de bunul imobil i acesta trebuie estimate prin actualizarea unor fluxuri de
numerar pentru 3-5 ani.
n cazul plantaiei multianuale pe care o evalum cel mai rezonabil este de estimate
valoarea de pia prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar. Deoarece venitul pe care
23

proprietarul l obine n urma exploatrii terenului difer de la an la an, respective vom prognoza
o perioad de 3 ani i vom actualiza fluxurile de numerar generate n aceti 3 ani.
Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii
fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de
calcul (reversia).
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul
perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul
imediat urmtor perioadei de calcul (VON
n+1
)

R =



n care R reversia;
r rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul;
n numrul de perioade.
n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este
calculat dup urmtoarea formul:
VP =

()

()


n care t perioada de calcul;
Y rata de actualizare;
R reversia ;
n numrul de perioade.
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda adiionrii;
b) metoda extraciei;
c) metoda investiiilor de alternativ.
n evaluarea plantaiei multianuale cel mai eficient este de estimate rata de actualizare
prin metoda adiionrii, care presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente
a ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului.
Pentru a actualiza fluxurile de numerar, dar i reversia este necesar de a estima pentru
nceput rata de actualizare, calculul creia este prezentat prezentat n tabelul 4.6.


24

Tabelul 4.6 Determinarea mrimii ratei de actualizare
Componenta ratei de actualizare Mrimea componentei
Rata real a rentabilitii fr risc, % 3,5
Rata inflaiei ateptate, % 4,9
Riscul inflaiei neateptate, % 2
Riscul lichiditii sczute, % 3,5
Riscul pieii imobiliare, % 5,5
Rata de actualizare, % 19
Pentru a estima rata de actualizare este necesar de sumat urmtoarele componente:
1. Rata real a rentabilitii(vezi ANEXA 9);
2. Rata inflaiei ateptate(vezi ANEXA 8);
3. Rata inflaiei neateptate(1-2%);
4. Riscul lichiditii sczute


5. Riscul pieii imobiliare(5,5%).
Rata de actualizare estimat prin metoda adiionrii este de 19%.
Dup cum s-a menionat mai sus reversia mai nti trebuie capitalizat dup care
actualizat pentru a putea fi sumat la celelalte venituri operaionale nete. Studiind tipurile de
credite propuse de cele mai mari bnci din Moldova (vezi ANEXA 10) se poate de constatat c
n mediu creditele se ofer cu o rat anual de 15%, respectiv se poate de considerat valabil o
rat de capitalizare de 15%.
Dup estimarea ratei de capitalizare i actualizare se poate de parcurs la estimarea valorii
de pia a plantaiei multianuale prin metoda venitului. Calculele fiind prezentate n tabelul 4.7.
Tabelul 4.7 Estimarea valorii de pia prin metoda venitului
Indicii Valoarea
de baz
Perioada de calcul Perioada
post
prognozat
2013 2014 2015 2016
Suprafaa total a
plantaiei, ha
0,35
Utilizarea probabil
a terenului
Struguri
Moldova
Struguri
Moldova
Struguri
Moldova
Struguri
Moldova
Struguri
Moldova
Struguri
Moldova
Capacitatea de
producie tone/ha
6,46 6,46 6,46 6,46 6,46
Volumul
produciei,tone
2,26 2,26 2,26 2,26 2,26
Preul de
comercializare a
produciei, lei/ton
9000
Majorarea
prognozat a
preurilor de
comercializare,%
0 8 8 8 8
25

Continuarea tabelului 4.7
Venitul brut
potenial, lei/an
20340 20340 21968 23725 25623 27672
Pierderile din goluri,
%
10 10 10 10 10
Venitul brut efectiv,
lei/an
18306 19772 21353 23062 24906
Cheltuielile de
producie, %
57 57 57 57 57
Cheltuielile de
producie, lei/an
10434 11270 12171 13145 14197
Venitul operaional
net, lei/an
7872 8502 9182 9917 10709
Rata de actualizare,
%
19
Rata de
capitalizare,%
15
Coeficientul de
actualizare
1,0000

()

()

()



Venitul operaional
actualizat, lei
7872 7145 6485 5885
Reversia, lei
Reversia actualizat,
lei

Valoarea
terenului,lei

Valoarea terenului,
euro
2053

La data evalurii terenul este utilizat n calitate de plantaie multianual cu vi de vie
de varietatea Moldova i n urmtorii patru ani proprietarul nu planific nici o modificare a
soiului. Capacitatea de producie a viei de vie Moldova este n mediu de 6,46 tone/ha(vezi
ANEXA 11). Respectiv pentru cei 35 de ari ai obiectului evalurii capacitatea de producie este
de 2,26. Analiznd piaa de oferte de struguri de Moldova(vezi ANEXA 12) am determinat c
n anul curent strugurii de aceast varietate sau comercializat n mediu cu 9 lei/kg. nmulind
acest pre cu capacitatea de producie a plantaiei evaluate am obinut venitul brut potenial, care
de la an la an se prognozeaz c se va majora cu 8% anual. Nu tot terenul este acoperit cu vi de
vie respectiv din venitul brut potenial este necesar de sczut pierderile pentru goluri(10%)
pentru a obine venitul brut efectiv. Venitul operaional net se estimeaz ca diferena dintre
venitul brut efectiv i cheltuielile de producie, care constituie 57% din venitul brut efectiv(vezi
ANEXA 13). Obinnd toate veniturile operaionale nete pe cei patru ani de gestiune este ncesar
ca acestea s fie actualizate n conformitate cu rata de actualizare(19%) estimat mai sus. La
26

veniturile operaionale nete am adugat reversia, care reprezint venitul operaional net obinut n
perioada post prognozat mprit la rata de capitalizare. Reversia trebuie actualizat dup care
sumat la veniturile operaionale nete actualizate obinute n cei patru ani de gestiune pentru a
obine valoarea final a plantaiei multianuale.
Valoarea de pia a terenului cu plantaie multianual de vi de vie, varietatea
Moldova, amplasat n extravilanul comunei Lozova, raionul Streni, estimat prin metoda
veniturilor constituie 36 436 lei(treizeci i ase mii patru sute treizeci i ase lei) sau 2 053
euro(dou mii cincizeci i trei euro).

4.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii


n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii este necesar de a determina mrimea
valorii finale a obiectului evalurii.
Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
a) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea
diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea
celei mai credibile valori;
b) estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea:
a) corectitudinii selectrii tipului valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;
d) veridicitii datelor utilizate n analiz;
e) corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor;
f) corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;
g) consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de
posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata
inflaiei anticipate trebuie s posede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate
trebuie s corespund vrstei efective a construciei).
Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de:
a) tipul valorii estimate;
b) informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii;
c) metodele de evaluare aplicate.
27

Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate.
Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe
aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.
Valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret sau o cifr concret i un interval
de valori. n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minimal i maximal a intervalului nu
poate fi mai mic sau mai mare dect respectiv cea mai mic sau cea mai mare mrime a valorii
obinut prin aplicarea metodelor de evaluare.
Reconcilierea rezultatelor evalurii terenului cu plantaie multianual de vi de vie este
prezentat n tabelul 4.8.
Tabelul 4.8 Reconcilierea rezultatelor evalurii
Indicatorii Abordarea prin pia Abordarea veniturilor
Valoarea estimat, lei 3090 36436
Plenitudinea informaiei, % 60 40
Exactitatea informaiei, % 60 40
Supoziiile admise n calcul,% 70 30
Capacitatea de a lua n consideraie
conjunctura pieei,%
80 20
Capacitatea de a lua n consideraie
profitabilitatea obiectului, %
20 80
Capacitatea de a prognoza n
timp,%
20 80
Media indicatorilor, % 52 48
Greutatea specific,lei 15647 17490
Valoarea plantaiei, lei
Valoarea plantaiei, euro

Valoarea de pia a terenului cu plantaie de ci de vie, varietatea Moldova, amplasat
n extravilanul comunei Lozova, raionul Streni, la data de 27 noiembrie 2013 constituie 33 137
lei(treizeci i patru mii treizeci i patru lei) sau 1 868 euro(o mie nou sute optsprezece euro).










28

CONCLUZII


n urma realizrii acestei lucrri pot formula mai multe concluzii. n primul rnd pot
afirma c evaluarea terenurilor cu destinaie agricol este un compartiment foarte important n
domeniul evalurii imobililor.
n al doilea rnd am ajuns la concluzia c perfectarea unui raport de evaluare ntocmit
corect i explicit este cheia succesului unui evaluator. i n al treilea rnd pot spune c prin
intermediul acestei lucrri am mbogit cunotinele teoretice pe care le aveam cu cunotine
practice i anume cu noi metode de evaluare a terenurilor cu plantaii multianuale.
Pe parcursul lucrrii am ntlnit dou obstacole mari: lipsa informaiei despre tranzaciile
de vnzare cumprare a plantaiilor multianuale i lipsa unui exemplu, aprobat prin lege, de
raport de evaluare.
Faptul c n Republica Moldova piaa imobiliar este slab dezvoltat, n special la
categoria terenurilor agricole, nu este o noutate. ns am reuit s rezolv aceast problem
modificnd metoda de calcul a valorii de pia prin abordarea prin pia.
Cealalt problem cu care m-a ntlnit a rmas practic nerezolvat. Eu consider c este
necesar de ntocmit i de aprobat prin lege un model unic de raport de evaluare, care ar facilita
att lucrul evaluatorilor ct i ar fi mai explicit pentru beneficiari.
Dup prerea mea lipsa unui asemenea model de raport de evaluare standard duce la
apariia unor mari lacune n procesul de evaluare, numai din cauza c fiecare evaluator
perfecteaz raportul de evaluare dup propria dorin. Respectiv n cazul n care ar fi un exemplu
stipulat n lege nu s-ar mai ajunge la procese judectoreti din cauza incorectitudinii anumitor
rapoarte.
O alt propunere din partea mea s-ar referi la mbogirea bibliografie teoretice
autohtone. Lipsa literaturii n limba romn diminueaz cunotinele teoretice ale viitorilor
evaluatori.








29

BIBLIOGRAFIE

Acte legislative
1. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.24 din 11 ianuarie 1955 Pentru aprobarea
Regulamentului cu privire la coninutul documentaiei cadastrului funciar.
2. Hotrrea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile, nr. 958 din 04.08.2003.

Cri i monografii
3. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Chiinu,
2003(258 p.).
4. Buzu O., Palcov V., Cernenco V., Botnareco I., Metodologia evalurii terenurilor cu
destinaie agricol, Chiinu, 2000(111p.).

Surse web:
5. http://999.md/#!/category/real-estate
6. http://makler.md/chisinau/nedvizhimosti
7. http://www.bnm.md/md/current_inflation
8. http://www.victoriabank.md/ro/credit_ordinar/
9. http://www.moldindconbank.md/investment-loans-ro/credit-consum-necesitati/
10. http://www.procreditbank.md/files/pdf/Lista%20de%20preturi_Produse%20Creditare_01
%2011%2013%20ro.pdf
11. http://www.profocenka.com/services/nature
12. http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/61.htm
13. http://www.evz.ro/detalii/stiri/cat-costa-o-plantatie-de-vita-de-vie-la-cheie-910898.html
14. http://www.statistica.md/newsview.php?l=ro&idc=168&id=4224









30




ANEXE