1

RAPORTUL DE EVALUARE

Raportul de evaluare reprezinta un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare, baza de evaluare si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Cea mai cuprinzatoare definitie data estimarii este cea a lui Giuseppe Medici : estimarea inseamna sa exprimi suma de moneda care se poate atribui unui bun oarecare obiect de valoare, pentru a satisface anumite cerinte practice ( scopul estimarii). Valoare de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere Valoarea de piata a terenurilor este o actiune deosebit de complexa si are un caracter specific. Preturile terenurilor construibile in localitti sunt influentate de o serie de factori diferiti de cei din extravilan cum ar fi: factori globali care determina valoarea terenului pe ansamblul localittilor (distanta fata de centru, oferta si cererea de locuinte, cresterea demografica, conjunctura economico- financiara, fiscalitatea), factori ce influenteaz preturile medii de vnzare (densitatea ocuprii, coeficientul de ocupare a solului, exproprieri) precum si de factori specifici ce influenteaz pretul unei parcele vecine (suprafata, configuratie, dimensiuni, expunere, altitudine, frumusete, natura sol, existenta si distanta fata de utilitti etc.). Terenurile extravilane sunt evaluate pe categorii de folosinta, pe baza venitului net care se poate obtine si in functie de importanta localittii unde sunt arondate. Rapoartele de evaluare sunt necesare la: -stabilirea valorii de piata a proprietatii in vederea vanzarii / cumpararii sau ipotecarii (garantie imobiliara); - stabilirea cotei de impozitare ; - inregistrarea in contabilitate si raportari financiare; - stabilirea valorii de lichidare; - dovedirea fezabilitatii unui proiect; - aport in natura pentru majorare de capital; - asigurari, declararea valorii bunurilor in vama; - consultari pentru investitii si luarea deciziilor de investitie; - estimarea valorii proprietatii pentru care se solicita despagubire de la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatilor (A.N.R.P.); - evaluarea proprietatilor pentru intocmirea dosarelor de emigrare; Se pot evalua astfel: - Proprietati imobiliare: Garsoniere si apartamente,terenuri libere de constructii intravilane si extravilane, terenuri ocupate de constructii (case, vile, blocuri, hoteluri etc.),spatii comerciale. - Intreprinderi: Fabrici, hale industriale. - Bunuri mobile: Autoturisme,utilaje, obiecte de arta.

2 Indiferent de proprietatea evaluata, primul pas dupa ce s-a definit misiunea este stabilirea scopului pentru care se face evaluarea, urmata apoi de analiza si stabilirea metodelor de evaluare adecvate scopului. De asemenea, pentru orice proprietate, un evaluator va folosi metoda comparatiei, metoda capitalizarii veniturilor si metoda costurilor de inlocuire. Dupa ce s-a stabilit scopul evaluarii si s-au ales metodele, urmeaza inspectia proprietatii, analiza documentelor ce atesta dreptul de proprietate si, in cele din urma, intocmirea raportului de evaluare si este foarte important ca, inainte de a cere un astfel de serviciu, clientul sa stie exact pentru ce ii foloseste evaluarea. Raportul intocmit in final de evaluator trebuie sa fie clar si sa explice complet rationamentul acestuia, sursele sale de informare, metodele folosite si tot ceea ce a facut pentru a ajunge la valoarea estimata pentru proprietatea in cauza. Astfel se pot stabili : Valoarea de piata este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. In orice raport de evaluare, prin care seconcretizeaza procesul de evaluare, trebuie data definitia valorii de piata, daca scopul evaluarii este estimarea acestui tip devaloare. In afara de valoarea de piata sunt prezentate, definite si comentate un numar de 10 tipuri de - valoare (numite si baze de evaluare): - valoare de utilizare; - valoare de investiie sau subiectiv; - valoarea de exploatare continu; - valoare de asigurare; - bvaloare de impozitare sau de impunere - valoare de recuperare; - valoare de lichidare sau vnzare forat; - valoare special; - valoare de garantare a creditului ipotecar; In cazul evaluarii unui teren,misiunea de evlauare nseamn estimarea unei valori a terenului sau a amenajrii. Valoarea terenului este un concept economic. Atributele eseniale ale terenului sunt: - Fiecare parcel de teren este unic prin localizare i compoziie. - Terenul este imobil din punct de vedere fizic. - Terenul este durabil. - Oferta de pmnt este finit. - Pmntul este util oamenilor i construciilor. Terenul poate fi cu sau fara construcii. Cel fr construcii poate fi nedezvoltat sau utilizat n agricultur. Poate fi localizat n zone rurale, suburbane sau urbane i poate avea potenial pentru a fi dezvoltat n scopul unei utilizri de tip rezidenial, comercial, industrial, n agricultur sau cu alte destinaii specializate Evaluarea unui teren neamenajat (liber sau vacant) sau pe care se afl amplasate amenajri i/sau construcii, se poate face prin ase metode (sau tehnici) de evaluare, prezentate n GN 1Evaluarea proprietii imobiliare, paragraful 5.25, inclus n Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta, 2007. Standardul IVS 1 se aplic valorii de pia a proprietii, ndeosebi a proprietii imobiliare i elementelor ei nrudite. Este necesar ca proprietatea avut n vedere s fie privit ca fiind de vnzare pe piaa liber, spre deosebire de evaluarea acesteia pentru alt scop. n IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de pia - sunt prezentate, definite i completate un numr de 10 tipuri de valoare diferite de valoarea de pia (numite i baze de evaluare):

3 Analiza tehnic a terenului n activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare din raport, a fost util a se face delimitarea ntre construcie i teren ca sistem. Dei ele fizic alctuiesc sistemul construcie teren n practica evalurii este necesar evaluarea lor separat, avnd n vedere anumite considerente ( amplasament, ocuparea terenului, destinaia lui, raiuni de ordin fiscal, raiuni de ordin juridic i determinarea celei mai bune utilizri). La evaluarea unui teren sau amplasament se au n vedere urmtoarele elemente: - caracteristicile fizice (dimensiune, suprafa, form, localizare, acces la utiliti, parcelare, condiii climatice); - valoarea economic dat de cea mai bun utilizare; - piaa local de terenuri; - perspectivele de dezvoltare local i regional; - impactul asupra mediului a viitoarelor construcii; Metoda de evaluare economic a terenului Evaluarea imobiliar a terenului are la dispoziie urmtoarele metode specifice de evaluare a terenurilor. - metoda comparaiei directe. - metoda celei mai bune utilizri - metoda proporiei(alocrii). - metoda extraciei. - metoda capitalizrii rente de baz. - metoda rezidual. n prezentul raport innd cont de informaiile avute, de dispersia geografic pe tot judeul, de complexitatea lucrrii, am abordat evaluarea dup metodele, comparaiei directe i reziduale. Metoda comparaiei directe Aceast metod, consider elementele de comparaie ( caracteristici fizice i dimensionale, preul, localizarea, perspectivele de dotare urban, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, mbunttirile aduse, timpul rezonabil de expunere la vnzare)n metodologia evalurii, constnd n parcurgerea urmtorilor pasi: - analiza pieii de terenuri i indentificarea tranzaciilor cu proprieti similare. - stabilirea criteriilor de comparaie. - comparaia propriu zis i centralizarea datelor. - utilizarea coreciilor de pia. - analiza rezultatelor. Metoda bonitii terenului Evaluarea terenului se face n conformitate cu criteriile stabilite de Ordinul nr. 2665 i nr. 1C/311 din 28 februarie 1992 elaborat de M.F i M.L.P.A.U.T. al crui pre se nmulete cu coeficientul de actualizare n funcie de creterea veniturilor salariale date de INS. Vt = Vb (1 + N) n care: Vt valoarea terenului Vb valoarea de baz a terenului determinat ca limit minim 1 +N coeficientul de corecie a valorii de baz a terenului n care N este suma notelor acordate pe baz de criterii ( categoria localitii, amplasare a terenului, funciile economice i sociale ale localitii, poziia terenului fa de accesul la reele de transport, echiparea tehnico edilitar a zonei n care se afl terenul, caracteristicile geotehnice, restricii de folosire, probleme de mediu.

4 Cele ase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt: 1. comparaia vnzrilor; 2. tehnica parcelrii i dezvoltrii; 3. repartizarea (alocarea); 4. extracia (prin scdere), numit i abstracia; 5. tehnica rezidual a terenului (capitalizarea venitului rezidual alocat terenului); 6. capitalizarea rentei funciare (chiriei); Toate cele ase metode (numite i tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva dect derivri ale celor trei abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate, respectiv abordarea prin comparaie, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Mai trebuie reinut c evaluarea terenurilor este de competena profesional a evaluatorului de proprieti imobiliare, care respect cerinele GN1- Evaluarea proprietii imobiliare. Prezentarea sintetic a esenei acestor metode de evaluare i a adecvrii utilizrii lor este redat n continuare. 1. . Metoda comparaiei vnzrilor se bazeaz pe principiul economic al substituiei. Metoda se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consider a fi libere pentru scopul evalurii. Valoarea terenului deriv din informaiile de pia ale preurilor de tranzacie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi determinat n urma analizei preurilor de pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia, care au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii. Analiza preurilor la care s-au efectuat tranzaciile sau a ofertelor de vnzare de terenuri similare libere este urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenele dintre preurile pltite sau cerute pe unitatea de suprafa, cauzate de diferenele caracteristicilor specifice ale proprietilor i tranzaciilor (numite elemente de comparaie). Aceast metod este cea mai uzual i preferabil tehnic de evaluare a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de terenuri similare, din aceeai arie de pia n cazul c nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare de terenuri similare sau n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale preurilor de tranzacie ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului n cauz, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei vnzrilor, evaluatorul de proprieti imobiliare are la dispoziie alte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obinute din aplicarea acestor 5 metode, mai puin preferate, depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor i a raionamentului profesional al evaluatorului. Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Pot fi luate In considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare. 2. Tehnica parcelrii i dezvoltrii (numit i metoda utilizrii anticipate sau metoda costului dezvoltrii) const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic de dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa c amenajrile i construciile proiectate reprezint cea mai probabil utilizare a terenului. Aceast metod este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca amplasamente i/sau eventual construirea pe loturile parcelate i amenajate ale cldirilor rezideniale. Deci, aceast metod se poate aplica n dou ipoteze:

5 - parcelarea unui teren viran i amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu infrastructura necesar i apoi vnzarea loturilor amenajate; i - parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuinelor adecvate i apoi vnzarea proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin). Rezultatul acestei metode este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar putea s o plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime rezidual dintre preurile de vnzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i construire, n care se include i profitul dezvoltatorului. Credibilitatea rezultatului metodei este condiionat de existena unui volum important de informaii despre costurile de parcelare, amenajare i de construcie, despre preurile de vnzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum i despre preurile de vnzare ale proprietilor construite. 3. Metoda alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului, conform cruia exist un raport procentual normal ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific diferitelor categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest raport procentual este dedus din analiza preurilor de vnzare ale terenurilor libere i ale unor proprieti comparabile (teren i construcii), dintr-o arie comparabil i competitiv nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi preului de vnzare a proprietii construite, pentru a determina valoarea terenului. Aceast metod este aplicabil n situaia cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evaluriiDeoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea total a proprietii este dificil de obinut i de susinut, aceast metod este mai rar utilizat i aproape niciodat ca o prim metod de evaluare a terenului. 4. Metoda extraciei const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus amenajri i construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor. Aceast metod este adecvat cnd: - nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii; - valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor. 5.Tehnica rezidual a terenului este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de venit este dependent att de construcii i amenajri, ct i de teren. Aceasta abordare comparativa ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leaga venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea lui Intr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua In considerare relationarile directe (cunoscute ca rate de capitalizare), rate de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei), sau ambele. In general, principiul substitutiei arata ca fluxul de venit care produce cel mai mare profit, corespunzator unui anumit nivel de risc, conduce la cea mai probabila marime a valorii. Etapele aplicrii acestei metode sunt: determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii; determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente construciilor i scderea acestuia din VNE anual total al proprietii; i capitalizarea VNE rmas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rat de capitalizare adecvat.

6 Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii: - cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii; - pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n cadrul analizei celei mai bune utilizri. 6. . Capitalizarea rentei funciare (chiriei) se aplic n cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de folosin a terenului, independent de amenajrile de pe acesta (dac exist), n schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de construciile i amenajrile de pe teren Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu destinaie agricol, ca i pentru evaluarea terenurilor nchiriate. Metoda const n convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) n valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare extras de pe pia. Metoda poate fi aplicat n condiiile n care exist informaii de pia suficiente asupra nivelurilor de pia ale rentelor i chiriilor funciare, precum i a ratelor de capitalizare. Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele contractului de nchiriere/ arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, rennoirea contractului, precum i valoarea terminal i selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate. n concluzie, se poate spune c cea mai bun metod de evaluare a terenului este comparaia direct, iar cnd nu exist vnzri sau oferte de vnzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precauie celelalte metode de evaluare. RAPORTUL DE EVALUARE A PROPRIETATILOR IMOBILIARE TIP TEREN LIBER Cap.1. Definirea misiunii 1.1
Client ( cel care plateste executarea raportului) Adresa : DESTINATARUL RAPORTULUI ( cel care beneficiaza de raport de regula banca creditoare) Scopul evaluarii Identificarea bunului supus evaluarii ( conform inspectiei) Persoana Juridica : PRIMARIA COM. COSTULENI ; jud. Iasi - Com Costuleni - Jud Iasi Persoana Juridica : CONSILIUL LOCAL AL COM . COSTULENI, jud. IASI

1.2 . 1.3 .

Pentru tranzactionare Teren extravilan in suprafata de 10.000 mp. parcela pasune, situat pe domeniul public al Com.Costuleni, jud. Iasi - Amplasat intr-o zona cu terenuri extravilane de diverse categorii ; - Suprafata totala S = 10.000 mp - Format dintr-o parcela compacta de pasune - Cu acces la drum local asfaltat la 1000ml de drum asfaltat DN 28 Iasi Albita - Tip drum de acces : drum local din pamant batatorit - Forma neregulata

7
Proprietar Adresa proprietatii Conditii limitative deosebite Suprafata plana Neinprejmuit

Persoana juridica : Primaria Com. Costuleni, jud. Iasi Jud. Iasi, com. Costuleni, sat Costuleni Nu s-au prezentat documente de proprietate sau cadastru

Cap. 2 Declaratia evaluatorului 2

DECLARAREA VALORII VALOAREA DE PIATA A TERENULUI ( FARA TVA)

2.520 lei echivalent 590 EUR

Cap 3. Situatia juridica 3.

Date privind dreptul de proprietate

Descrierea proprietatii conform CF partea I Proprietar si dobandire, conform CF partea II : Actul de proprietate lipseste Sarcini, conform CF partea a III-a Dreptul de proprietate : deplin, cu drept de atestare a dreptului de proprietate Carte Funciara neprecizata / Costuleni, jud. Iasi Numar cadastral : neprecizat Mentiuni speciale in Cartea Funciara : conform Incheierii CF Extras de CF : Nu s-a prezentat Nu este prezentata copia Incheierii de intabulare

Mentiuni 1 : Situatia privind Cartea Funciara

- Extrasul CF nu s-a prezentat ; se considera fara sarcini

Mentiuni 2 : Nu este cazul Abateri/neconcordante de la inscrierea din CF Date privind Documentatia cadastrala nu este intocmita pana la data documentatia cadastrala analizei. Suprafata inregistrata in documentatia cadastrala : nu este cazul Teren extravilan in suprafata de 10.000 mp ; Nu s-au constata diferente fata de documentatia cadastrala ; identificarea faptica corespunde cu identificarea scriptica

8 Cap IV. Prezentarea bunului evaluat 4. 1 4. 2

DATA INSPECTIEI AMPLASAMENT Inspectia a fost efectuata in data de 13.07.2010 de catre Y , salariat al executantului in pezenta reprezentantului proprietarului. Zona Rurala : este situat in jud. Iasi, com. Costuleni, sat Costuleni, cu iesire directa la un drum local aflat la 1000 ml de DN 28 ; la 26 km fata de Iasi din zona industriala pe DN 28 Iasi Albita ; in vecinatate se afla raul Jijia si sediile ANIF si Apele Romane. Periferic in localitate, periferic fata de Iasi, la 2 km de centrul comunei Auto : - cu acces la drum local, din pamant batatorit, aflat la 1000 ml de DN 28 - Calitatea retelelor de transport : - din pamant batatorit - asfalt Tipul zonei Zona de terenuri extravilane de diverse categorii aflate in domeniul privat al comunei, proprietatea Primariei sau a unor persoane sfizice ; terenuri libere sau culturi agricole. - Retea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente, respectiv maxi-taxi pe ruta Iasi Costuleni Raducaneni Husi. - Unitati comerciale in apropriere : magazine suficiente, bine aprovizionate cu marfuri de buna calitate in centrul comunei. - Unitati medicale cabinet medicina de familie. - Institutii de cult Biserica ortodoxa locala - Retea de energie electrica : existenta ; - Retea de apa potabila : existenta ; - Retea de termoficare : inexistenta ; - Retea de gaze : inexistenta ; - Retea de telefonie : existenta. - Absenta poluarii Invecinata cu raul Jijia si terenuri de categorii diverse. Linistit Trafic auto moderat Zona de referinta periferica fata de munic. Iasi ; amplasare favorabila, intr-o zona care se preteaza ptr. culturi agricole ; dotari si retele edilitare satisfacatoare ; poluare redusa ; ambient civilizat. Date generale : - amplasat in zona periferica, respectiv in sat. Costuleni, com Costuleni, jud. Iasi ; Suprafata S = 10.000 ml ; Parcela de teren extravilan, categoria pasune, de forma neregulata ; dimensiuni neprecizate, aproximativ 500ml x 20ml ; deschidere la drum : neprecizata ; suprafata plana ; Forma neregulata ; Neanprejmuit

4. 3

CARACTERISTICI TEHNICE
Artere importante de circulatie in apropriere

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

UTILITATI EDILITARE

GRADUL DE POLUARE orientativ ( fara expertize sau determinari ale noxelor AMBIENT CONCLUZIE PRIVIND AMPLASAMENTUL DESCRIEREA TERENULUI

9
RESTRICTII Privind construirea Nu sunt in zona decat constructii de interes general : statii ale ANIF si ale Apelr Romane, privind masurarea debitelor raului Jijia.

Cap 5. Descrierea pietei imobiliare

5. DEFINIREA PIETEI SI SUBPIETEI piata locuintelor rezidentiale si comerciale este in usoara stagnare de la mijlocul anului 2009, cu scadere de la inceputului anului 2010, datorita crizei mondiale ; numarul constructiilor noi aparute in comuna in ultimii 5 ani este destul de mare ; - piata terenurilor libere comparabile este in stagnare in ultimii ani. - Zona de terenuri libere sau cu pasuni, cultura agricola, etc. - Din punct de vedere edilitar : zona in dezvoltare datorita apropierii de mun. Iasi ; - Din punct de vedere economic : zona cu o economie destul de limitata, cu dezvoltare, cu precadere in agricultura ; - Informatii despre taxele si impozitele locale : mai mici decat in mediul urban. in stagnare in stagnare dezechilibru in favoarea OFERTEI pentru terenuri neconstruite ; Minim : 1000 lei/ha, conform precizarilor Notar public X ; Maxim : 1 EURO / mp pentru suprafete construibile ; Minim estimat pentru un teren extravilan comparabil, categ. Pasune, din zona C : 0,04 0,20 EURO/ mp, conform evaluarii intocmite de C.E.E. din Iasi la data de 15.12.2009. Maxim : 1 EURO/mp in zona de case aflata in centrul comunei ;

NATURA ZONEI

OFERTA DE TERENURI SIMILARE CEREREA DE PROPRIETATI SIMILARE ECHILIBRUL PIETEI ( RAPORTUL CERERE/ OFERTA PRETURI IN ZONA PENTRU TERENURISIMILARE Optional : PRETURI IN ZONA INVECINATA PENTRU TERENURI SIMILARE

Concluzii si tendinte privind piata terenurilor Dezechilibru in favoarea Ofertei, cu tendinta de stagnare a pietei ; REZULTATUL CERCETARII : posibilitatea scaderii/mentinerii preturilor la terenuri libere ; VANDABIL, datorita zonei in care se afla, la distanta mica de Iasi ;

10

Cap. VI. Premisele evaluarii 6.1. Data intocmirii raportului 20.07.20010 6.2. BAZA EVALUARII IVS 1
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL STANDARDE IVS 1 Valoarea de pia baza de evaluare INTERNAIONALE DE IVS 3 Raportarea evalurii EVALUARE EDIIA A IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului OPTA, 2007 GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare Altele dupa caz ALTE REGLEMENTARI Daca este cazul

6.1. Ipoteze si conditii limitative Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este permis folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se precizeaz la punctul 8 de mai jos. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan, pagube rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport. Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia, reprezentate de factorii economici, sociali i politici, rmn nemodificate n raport cu cele existente la data ntocmirii raportului de evaluare. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat i aceasta nu este ipotecat sau nchiriat. n cazul n care exist o asemenea situaie i este cunoscut, aceasta este menionat n raport. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil) i responsabil. Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat. Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care

11 pot majora sau micora valoarea proprietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena unor astfel de situaii i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri. Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va dezvlui unei tere persoane, cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internationale de Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unui corp judiciar calificat. Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport. Consimmntul scris al evaluatorului i al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm este necesar), trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat, n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului, sau a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris i aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis unei tere pri, inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat n raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare. 11. Evaluatorul este de acord ca raportul de evaluare sa fie verificat de catre banca creditoare, daca este cazul. ALTE PRECIZARI Raportul de evaluare este completat cu cel putin doua fotografii din care rezulta incadrarea proprietatii imobiliare in zona. In procesul de evaluare se vor utiliza date si informatii in EURO si RON . Cap. 7. Evaluarea terenului 7.1 Evaluarea prin metoda comparatiei vanzarilor Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat". Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea. Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerereofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe

12 valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor. S-a aplicat ca metod analiza comparativ. Pentru unele elemente de comparaie s-au fcut corecii cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preuri unitare corectate. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate n termeni de necesar de ajustare pozitiv sau negativ fa de proprietatea evaluat. Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor comparativ cu proprietatea n cauz. Elementul de comparaie utilizat a fost valoarea unitara. Element de comparatie
PRET DE VANZARE ( ron) SUPRAFATA (mp) PRET DE VANZARE ron /mp DREPT DE PROPRIETATE DATA VANZARII LOCALIZARE AMPLASAMENT DIMENSIUNI ASPECT URBANISTIC SI ESTETIC CORECTII CONDITIILE PIETII LOCALIZARE DIMENSIUNI

Teren de evaluat
10.000 Liber - pasune

Comparabila A
8.400 2000 4,20 Cu constructie de 140,98 mp 03.2008 Mai buna Langa DJ Mai mici Cu utilitati La plata - 40% - 25% +1%-

La 1 km de DN Fara utilitati La plata

DATA VANZARII ASPECT URBANISTIC TOTAL CORECTII PRET UNITAR CORECTAT ( ron/mp) PRET TOTAL CORECTAT ron Valoare total teren 10.000 OPINIA evaluator VALOARE TOTALA

- 35% + 5% - 94% 0,252 0,252 ron 2520 ron 0,252 RON /mp 2520 RON 0,059 EUR/mp 590 EUR 0,252

VALOAREA DE PIATA DETERMINATA PRIN METODA COMPARATIEI VANZARILOR 1 EUR = 4,274 LEI

2520 LEI ECHIVALENT 590 EUR

Suprafata de teren agricol ce este lasata parloaga a crescut in ultimii ani de aproape patru ori. Agricultura individuala, lipsa fortei de munca si a banilor ii determina pe tot mai multi tarani sa nu isi mai lucreze terenurile. Potrivit datelor puse la dispozitie de Directia pentru Agricultura si Dezvoltare Rurala, apogeul dezastrului a fost inregistrat in anul agricol 2006 2007. Daca in 2002 2003 judetul Iasi avea o suprafata agricola totala de 380.315 ha si doar 4.752 ha nelucrate, in 2006 2007, la aceeasi suprafata agricola totala existau 18.465 ha lasate parloaga.

13 Cele mai semnificative cresteri au fost inregistrate in comunele Costuleni, Miroslava, Schitu-Duca, Strunga si Letcani. Sursa : Ziarul de Iasi.

7.2 Abordarea metodei parcelarii Rezultatul acestei metode este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar putea s o plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime rezidual dintre preurile de vnzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i construire, n care se include i profitul dezvoltatorului. Credibilitatea rezultatului metodei este condiionat de existena unui volum important de informaii despre costurile de parcelare, amenajare i de construcie, despre preurile de vnzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum i despre preurile de vnzare ale proprietilor construite. Metoda parcelarii reprezinta o metoda relativ simpla, utilizabila atunci cnd cea mai buna utilizare (CMBU) o reprezinta parcelarea si cnd informatiile de piata permit evaluatorului sa aiba date privind vnzarea unor loturi parcelate. Cea mai buna utilizare reprezinta cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate. Conceptul de ce mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si genera ipoteze de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizare rezolnabila, probabila si legala a unui teren liber sau costruit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Un concept asociat cu cea mai buna utilizare este cel de valoare reziduala a terenului, care se echivaleaza cu acea parte din valoarea proprietatii ramasa dupa ce se extrage din aceasta costul amenajarilor si dotarilor. Cladirile pot fi schimbate, dar caracteristicile amplasamentului nu pot fi schimbate. Decizia de utilizare este fundamentala in determinarea marimii venitului pe care il poate produce un amplasament. Tipul de utilizare reprezinta elemental esential in estimarea valorii proprietatii, iar valoarea terenului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii. Cap. 8. Sinteza rezultatelor Reconcilierea rezultatelor: 1 mp teren liber metoda parcelarii dovedeste = euro/mp 1 mp teren liber metoda comparatiei dovedeste = 0,059 euro/mp. Analizand rezultatele celor doua metode si corelandu-se cu informatiile de pe piata imobiliara evaluatorul alege. Valoare teren = 10.000 mp x 0,059 euro/mp = 590 euro = 2.520 lei (Ron)

14 In opinia evaluatorului, tinand cont de amplasamentul terenului, valoarea unitara pe mp a terenului se situeaza la nivelul de 0,059 euro/ mp ( 0,252 Ron/mp) Cu precizari in conditiile concesionarii : Calculul nivelului minim al redeventei, exprimate in RON/mp/an, pentru o perioada de 49 ani, in situatia concesionarii unei parcele de teren de 10.000 mp teren extravilan categ. Pasune : 0,252 RON/mp : 49 ani = 0,005 RON/mp/an Redeventa anuala : 10.000 mp x 0,005 RON/mp/an = 50 RON/an Cap. 9. Valoarea garantiei bancare Valoarea de garantare a creditului ipotecar reprezinta valoarea proprietatii, determinata de un evaluator, printr-o estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii, conditiilor normale si locale de piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale proprietatii. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate in considerare elementele speculative. In practica obisnuita a bancilor comerciale, valoarea garantiilor bancare imobiliare reprezinta aproximativ 65% din valoarea estimata a proprietatii ipotecate. 2520 LEI x 65% = 1638 lei ( 590 EUR x 65% = 383,5 EUR).