ESTIMAŢIUNI RURALE – OBIECT DE STUDIU,

IMPORTANŢĂ

1.1 Obiect de studiu

În termeni generali “estimaţiunile” se ocupă cu evaluarea bunurilor

economice (a estima = a evalua).
Evaluarea reprezintă procesul prin care se determină suma de monedă
ce poate fi atribuită unui bun oarecare – obiect de valoare, într-un anumit
moment pe o anumită piaţă1.
Din punct de vedere al estimaţiunilor, valoarea reprezintă o calitate
atribuită unui bun, funcţie de care el este dorit util, apreciat şi important.
În această accepţiune, termenul “valoare economică” are sensul de
valoare de estimare şi nu de valoare de piaţă sau preţ.
Valoarea de piaţă sau preţul reprezintă, totdeauna, o dată certă, un fapt
realizat, rezultat din raportul cerere-ofertă. Valoarea de estimare are drept
caracter fundamental previziunea, este, deci, o dată probabilă şi nu una certă.
Valoarea de estimare nu este altceva decât o valoare subiectivă, exprimată în
cifre, luându-se în considerare, însă, criterii de maximă obiectivitate. Metoda de
apreciere este, totdeauna, bazată pe procedee raţionale, adică este fondată pe
baza criteriilor logice şi a bunului simţ.
Folosirea termenului “valoare” în vorbirea curentă generează de multe
ori confuzie. De exemplu, se spune frecvent:”bunul X valorează 20.000 lei”;
uneori se spune că pentru bunul X s-a plătit 20.000 lei (preţul de piaţă); alteori
se specifică că cea mai probabilă valoare de piaţă a bunului X este apreciată la
20.000 lei (valoarea de estimare); în sfârşit, de multe ori se spune:”acest bun
costă 20.000 lei”.În orice caz, termenul de “cost” este greşit deoarece prin cost
se înţelege suma cheltuielilor efectuate de către un întreprinzător pentru a
produce şi pune pe piaţă acel bun.
1
Grădinariu M., 1994, - Instrumente de analiză economico-financiară a întreprinderii agricole, Edit. ‘Al.
I.Cuza’ Iaşi;

5
 Diferitele exprimări de mai sus pun problema definirii riguroase a
acestora, în strânsă conexiune cu procesul estimării.
Alegerea criteriului de evaluare depinde de scopul estimării care poate
fi sau nu legiferat. Când scopul estimării este prevăzut în norme juridice, cum
este cazul exproprierilor de utilitate publică sau servituţilor funciare (dreptul de
trecere, dreptul de vedere), legea stabileşte aspectul economic sau criteriul de
evaluare ce trebuie de urmat. In situaţiile în care scopul estimării nu este stabilit
prin norme juridice, criteriul de evaluare se alege prin raporturi contractuale
între cel care execută estimarea şi cel care a solicitat-o. Spre exemplu, dacă
scopul estimării este o vânzare-cumpărare, criteriul economic cel mai potrivit
este preţul de piaţă; dacă scopul constă în stabilirea daunei cauzate de un
incendiu, la o clădire, criteriul poate fi costul de construcţie sau de
reconstrucţie; dacă este vorba de o daună provocată furajului, criteriul economic
ales este preţul de piaţă sau valoarea de transformare, dacă furajul respectiv este
refolosit, în totalitate în întreprindere.

1.2 Importanţa evaluării bunurilor

Importanţa evaluării bunurilor rezultă din faptul că actele economice

comportă judecăţi de valoare. Principalele acte economice în care sunt cerute
judecăţi de valoare sunt multiple2:
- transferuri imobiliare cu titlu oneros sau gratuit;
- optimizări productive ale întreprinderii private;
- raporturi contractuale şi judecăţi de convenienţă de interes privat ;
- constatarea şi evaluarea daunelor private ;
- estimarea servituţiilor funciare (ex: drept de trecere, evaluarea
incomodităţilor produse fondului de existenţa unei reţele electrice sau
de gaz) şi a drepturilor reale (uzufruct, uz şi locaţie);
- exproprieri pentru cauze de utilitate publică;
- estimarea beneficiilor şi repartizarea cheltuielilor pentru lucrări de
îmbunătăţiri funciare;
- estimări de uz civil şi de alte drepturi; verificarea şi estimarea de valori
şi venituri impozabile;
- evaluarea planurilor de dezvoltare a întreprinderii; constatarea şi
evaluarea daunelor ambientale;
- proiecte şi intervenţii cu caracter urbanistic;
2
Grădinariu M., 1994, - Estimaţiuni rurale, Edit. “Al. I.Cuza”, Iaşi;

6
 - administrarea şi gestionarea bunurilor publice;
- proiecte şi intervenţii cu caracter urbanistic;
- administrarea şi gestionarea bunurilor publice;
- proiectarea şi costurile lucrărilor publice;
- judecăţi de convenienţă a investiţiilor publice;
- evaluarea impactului ambiental.
Comun tuturor acestor fapte şi fenomene economice este faptul că, prin
metoda estimativă, în care un loc primordial îl are matematica financiară, se
face trecerea de la evaluări bazate pe date contabile la estimări legate de
venitul pe care un bun, o întreprindere sau o zonă teritorială îl poate da într-o
perioadă limitată sau nelimitată de timp. 3 In acest fel, valorile probabile
atribuite sunt mai aproape de realitate şi de sensul economic al bunurilor,
înlăturându-se amatorismul şi arbitrariul în evaluarea lor.

3
Grădinariu M., 1994, - Instrumente de analiză economico-financiară a întreprinderii agricole, Edit. ‘Al.
I.Cuza’ Iaşi;

7
 DOBÂNDĂ ŞI CAPITAL

2.1 Noţiunile de dobândă şi de capital

Dobânda (Db) este preţul plătit pentru folosirea unui capital. Ea este
plătită de cel care ia în împrumut un capital, celui care oferă capitalul respectiv.
Acest capital poate fi şi un capital imobil, cum ar fi o construcţie sau un fond. În
acest caz preţul uzului capitalului poartă denumirea de beneficiu funciar (Bf).
Dobânda este plătită după expirarea unui anumit termen; dacă este plătită cu
anticipaţie, se numeşte scont sau dobândă scontată.
Justificările care sunt atribuite plăţii dobânzii sunt multiple:
a) un împrumut sau o investiţie comportă riscuri care “merită” o
compensaţie;
b) cine împrumută, se supune la un sacrificiu, sacrificiu care trebuie
compensat;
c) capitalul permite ca alţi factori ai producţiei să devină mai eficienţi.
Unitatea de măsură a dobânzii este rata dobânzii (r). Rata exprimă
dobânda ce revine unei unităţi monetare care ajunge la scadenţă într-o unitate de
timp, de regulă un an. Ea poate fi exprimată în termeni unitari (de ex: r = 0,07
exprimă dobânda anuală a unei unităţi monetare) sau în termeni procentuali (r =
7%, adică dobânda care revine la 100 unităţi monetare). Rata dobânzii variază
în funcţie de diverşi factori, în mod deosebit de cererea şi oferta de capital, de
riscul şi durata investiţiei. Dacă oferta de capital este mare şi cererea redusă,
rata dobânzii va fi joasă; în caz contrar va fi ridicată. Pe lângă aceasta, riscul
investiţiei conduce la o sensibilă variaţie a ratei dobânzii: aceasta va fi mai
înaltă cu cât mai mare este riscul.
În raport cu timpul de folosinţă, dacă acesta este foarte lung iar capitalul
are o valoare mare, rata dobânzii este, de regulă, ridicată, dată fiind
imposibilitatea de a dispune de capital pentru o mare perioadă de timp.
Rata pentru împrumuturi sau investiţii financiare se stabileşte, de
regulă, apriori între părţi; pentru capitaluri investite în producţie (sau în anumite
investiţii imobiliare) rata se stabileşte, de obicei, aposteriori, după cunoaşterea

8
rezultatelor activităţii. Din raportul între venitul net obţinut (Bf) şi capitalul
investit (Co) rezultă rata de investiţie:
r = Bf / Co
În practică există două tipuri de dobândă şi două moduri de a le
determina:
- dobânda simplă, când dobânda ajunsă la scadenţă (max. un an) nu se adaugă la
capital şi, în acest fel, nu se fructifică;
- dobânda compusă, când dobânda ajunsă la scadenţă se adaugă la capital şi
devine ea însăşi fructificată în perioadele următoare;
Dobânda compusă se prezintă sub următoarele trei forme:
- dobânda compusă discontinuă anuală, când dobânzile sunt adăugate la
capitalul care le-a produs la sfârşitul fiecărui an;
- dobândă compusă convertibilă, când dobânzile sunt adăugate la capital de mai
multe ori în timpul unui an;
- dobânda compusă continuă sau matematică, când dobânzile se convertesc în
capital în fiecare fracţiune infinitisemală. Acest tip de dobândă are numai o
valoare teoretică, ea neexistând în realitate. În aplicaţiile estimative se recurge
exclusiv la dobânda compusă discontinuă anuală.4
Dobânda simplă se aplică pentru perioade de timp ce nu depăşesc un
an, în timp ce dobânda compusă se aplică pentru perioade mai mari de un an,
respectiv, pentru un multiplu de mai mulţi ani întregi. Pentru a calcula, de
exemplu, dobânda produsă de un capital în 3 ani şi 4 luni, se va calcula mai întâi
dobânda compusă pentru trei ani şi, apoi, la suma rezultată (capitalul
iniţial+dobânda compusă pentru perioada de trei ani) se va calcula dobânda
simplă pentru perioada celor 4 luni.

2.2 Dobândă şi capital final (viitor) simplu

La formulele de dobândă şi capital final (viitor) simplu se recurge când
trebuie să se efectueze calculaţii pentru perioade de timp inferioare anului sau,
la limită, egale cu un an.
Dobânda simplă
Dobânda (Db), este determinată de următoarele elemente:
- capitalul iniţial (Co) sau C: suma împrumutată sau suma investită;
- rata dobânzii (r);
- timpul (n / t):durata împrumutului.

4
Grădinariu M., 1994, - Instrumente de analiză economico-financiară a întreprinderii agricole, Edit. ‘Al.
I.Cuza’ Iaşi;

9
 Dobânda va fi direct proporţională cu capitalul, rata şi timpul, adică :
Db = Co * r * n
Db = Co * r * l/12 (exprimând timpul în luni; l = numărul de luni);
Db = Co * r * z/360 (exprimând timpul în zile; z = numărul de zile);
Din aceste relaţii se obţin:
Co = Db / r*n; r = Db / Co*n; n = Db / Co*r
Când timpul este egal cu un an (n=1), vom avea :
Db = Co * r de unde se obţine:
Co = Db / r
Această formulă permite să se determine capitalul, cunoscând dobânda
anuală produsă şi rata dobânzii.
Atunci când se are în vedere beneficiul funciar (Bf) constant şi rata,
denumită în acest caz “de capitalizare”, formula de mai sus devine :
Vo = Bf / r
În estimaţiuni această relaţie este denumită “de capitalizare”, deoarece
permite să se determine valoarea unui bun imobil (Vo), cunoscând beneficiul
funciar anual şi rata de capitalizare.
Dobânda se poate calcula şi în felul următor :
Db = Co*r*z / 360
N = Co*z (număr)
Db = Co*z / 360 / r
D = 360 / r (diviziune fixă)

Când este necesar să se facă numeroase calcule de dobândă, cu aceeaşi

rată (ex: cont curent), este convenabil să se utilizeze relaţia :
Db = N / D,
în care valorile lui
D = 360 / r sunt oferite de tabele.

Capitalul final (viitor) simplu

Capitalul viitor sau capitalul final (Cn) este dat de suma capitalului
iniţial (Co) plus dobânzile (Db) ajunse la scadenţă într-o perioadă de timp (n)
care poate fi de maximum un an: Capitalul final = capital iniţial +
dobânzi
Cn = Co + Db Dacă substituim pe Db cu produsul Co*r*n rezultă:
Cn = Co + Co * r * n Scoţând în factori pe Co vom avea :
Cn = Co(1 + r * n)
(1 + r * n) poartă denumirea de factor de întârziere a dobânzii simple.

10
 Din relaţia de mai sus putem obţine capitalul iniţial (Co) sau suma
scontată:
Co = Cn / 1 + r*n sau,
pentru a pune mai bine în evidenţă factorul de anticipare,
Co = Cn * 1 / 1 + r*n
în care 1 / 1 + r*n reprezintă factorul de anticipare sau de scont a dobânzii
simple.
Deci, pentru a determina capitalul final simplu va trebui multiplicat
capitalul iniţial Co cu factorul de întârziere (1+r*n).
De aici rezultă că pentru a găsi capitalul iniţial (Co), trebuie multiplicat
capitalul final (Cn) cu factorul de anticipare (scont) a dobânzii simple 1 / 1+ r*n
.
În concluzie, un capital “deplasat” în viitor, se transformă în capital
final (Cn); “mutat” în trecut, el devine valoare scontată sau capital iniţial (Co).
Expresii inverse :
Din egalitatea Cn = Co(1 + r*n), respective, Cn = Co + Co*r*n, se
obţine :
r = Cn – Co / Co * n, pentru determinarea ratei;
n = Cn – Co / Co * r , pentru determinarea timpului.

Acumularea la sfârşitul anului de valori care se repetă constant în

fracţiuni ale anului (lunar, bilunar, trimestrial,la patru luni, semestrial)
Formula generală :
Cn = R (n°R + r * n°R/2 +0,5)
-0,5
Dacă valorile considerate sunt anticipate, adică se referă la începutul
fiecărei perioade de timp considerate, coeficienţii multiplicatori ai lui r vor fi
majoraţi cu 1. Stiind deja, timpul de fructificare a valorilor întârziate, în cazul
valorilor anticipate, pentru acumularea lunară coeficientul va fi nu de 5,5, ci de
5,5 + 1 = 6,5; pentru acumularea bilunară 2,5 + 1 = 3,5 s.a.m.d.
Scontul simplu
Scontul este suma care se scade dintr-un capital când se doreşte să-l
anticipăm în timp; a sconta sau a anticipa are aceeaşi semnificaţie. Scontul (Sc)
poate fi calculat în două moduri.

Scontul matematic sau financiar

11
 Pentru a determina suma scontată (Co) este suficient să scădem din
capitalul final (Cn) dobânzile (Db)5.
Co = Cn – Co*r*n Sc = scont
Co = Cn – Db Db = Sc = Co*r*n
Pornind de la aceste relaţii, rezultă valide următoarele egalităţi :
Co = Cn – Sc Cn = Co + Db Cn = Co + Sc
Sc = Co*r*n = Db scontul matematic este egal cu dobânda cu semn schimbat.

În calculele practice, pentru a determina suma scontată (Co), nu se

apelează la expresia Co = Cn – Co*r*n, deoarece Co reprezintă chiar
necunoscuta la care dorim să ajungem. Astfel, suma scontată se obţine din
relaţia deja văzută:
Co = Cn * 1 / 1 + r * n
Pentru a obţine scontul raţional sau matematic (Scm), din capitalul final
(Cn) se scade capitalul scontat sau iniţial (Co): Scm = Cn – Co. Fără a face
această diferenţă, determinarea scontului matematic se poate realiza înlocuind
pe (Co) cu:
Co = Cn * 1 / 1 + r*n rezultând astfel:
Scm = Cn - Cn * 1 / 1 + r*n
Scoţând în factori pe Cn rezultă :
Scm = Cn ( 1 – 1 / 1 + r*n), respectiv Scm = Cn * 1 + r*n -1 / 1 + r*n care
prin simplificare rezultă : Scm = Cn *r*n / 1 + r*n Această relaţie exprimă
dobânda asupra capitalului final scontat.

Scontul bancar sau comercial

Scontul efectuat de bănci este calculat în mod diferit. Dacă matematic
scontul (Sc) este calculat asupra valorii iniţiale (Co), Sc = Db = Co*r*n, scontul
bancar sau comercial se calculează asupra valorii finale (Cn):
Scb = Cn *r*n
În acest fel :
Co = Cn – Scb
Substituind valoarea lui Scb rezultă :
Co = Cn – Cn*r*n
şi în final Co = Cn(1 – r*n)

5
Grădinariu M., 1994, - Estimaţiuni rurale, Edit. “Al. I.Cuza”, Iaşi;

12
 Scontul aplicat de bănci este, în acest fel, mai mare decât cel calculat
matematic şi dă, astfel, o sumă scontată (Co) mai mică decât cea obţinută
matematic. Dacă scontul bancar ar fi aplicat pentru perioade lungi de timp, s-ar
obţine sume scontate (Co) derizorii, nule sau chiar negative.
Exemplu: adoptând rata de 5%, pentru o perioadă n de 20 de ani, capitalul se
anulează complet.
Co = Cn(1 – r*n)
Co = 30000(1 – 0,05*20) = 0 Co = 0
În general scontul bancar se foloseşte pentru perioade mai mici de un
an, deoarece este bazat pe formulele dobânzii simple.În calculele estimative
formulele referitoare la scontul bancar sau comercial nu au aplicabilitate.

Rezumând cele de mai sus rezultă :

Pentru scontul matematic :
Scm = Cn*r*n / 1+r*n
Co = Cn * 1 / 1 +r*n
Pentru scontul bancar :
Scb = Cn*r*n
Co = Cn(1 – r*n)

2.3 Dobândă şi capital final (viitor) compus

La formulele capitalului final şi dobânzii compuse se recurge pentru

perioade mai mari de un an.
Capital final compus
Dobânzile asupra capitalului iniţial (Co), ajunse la scadenţă, sunt
însumate la capitalul respectiv în aşa fel încât, în anul următor, produc o nouă
dobândă şi procesul se repetă pentru întreaga perioadă luată în calcul.
În conformitate cu această schemă se obţine formula capitalului final
compus.
După primul an, capitalul final compus va fi :
C1 = Co + Db substituind Db = Co *r *n (n=1 an)
C1 = C0 + C0 *r respectiv C1 = Co(1 + r)
Binomul (1 + r), care de obicei se notează cu q, reprezintă suma la care
ajunge o unitate monetară într-un an.
C 1 = Co * q

13
 La sfârşitul celui de-al doilea an, capitalul final compus va fi :
C2 = C1 + Db substituind : Db = C1*r rezultă :
C2 = C1 + C1*r C2 = C1(1 + r) C2 = C1 *q
Având în vedere că C1 = C0*q :
C2 = C0*q*q respectiv : C 2 = C0*q²
Mergând din aproape în aproape:

Cn = C0*qⁿ (1 + r)ⁿ = qⁿ; qⁿ = factor de întârziere a dobânzii compuse

Din relaţia de mai sus obţinem :
Co = Cn * 1/ qⁿ
1/ qⁿ = factor de anticipare a dobânzii compuse
Dobânda compusă sau scontul compus
Dobânda compusă ajunsă la scadenţă după (n) ani se obţine scăzând
din capitalul final (Cn) capitalul iniţial (Co) :
Dn = Cn – C0 Dn = scontul compus matematic
Expresia poate fi rezolvată sau în funcţie de (Co) sau de (C n):
- rezolvând în funcţie de (C0) vom avea :
Dn = Cn – C0 substituind pe Cn cu Cn = C0*qn
n
Dn = C0*q – C0 scoţând în factori pe C0
rezultă :
Dn = C0(qn – 1)
- rezolvând în funcţie de (Cn) se obţine :
Dn = Cn – C0
substituind pe C0 cu C0 = Cn * 1/ qⁿ

Dn = Cn - Cn*1/qn .
Scoţând în factori pe Cn rezultă :
Dn = Cn(1 – 1/qn), respectiv :
Dn = Cn * qⁿ - 1 / qⁿ
Această formulă exprimă dobânda compusă sau scontul compus matematic.

14
 ANUITĂŢI CONSTANTE

3.1 Conceptul de anuităţi constante

Anuităţile constante (a) sunt valori pozitive (credite, produse, venituri

etc) sau negative (debite, cheltuieli s.a.)care se repetă, în mod constant, cu
aceeaşi valoare,în fiecare an.
În calculele economico-estimative este necesar ca, frecvent, să se facă
însumări sau acumulări (finale, iniţiale sau intermediare) ale unei serii de valori
anuale constante, fructificate în regim compus. Problema s-ar putea rezolva
întârziind ratele anuale constante obişnuite (a) prin intermediul factorului de
întârziere cu dobândă compusă (qn), ceea ce ar comporta, însă, o enormă muncă
de calculaţie.
Anuităţile sunt variabile când ratele anuale nu se succed cu aceeaşi
entitate de valoare; aceste anuităţi pot varia fără să aibe la bază un criteriu
anume sau o lege cum ar fi :
- o lege matematică – aceea după care ratele cresc sau descresc după un raport
constant;
- o lege economică – când oglindesc valori economice (de ex: creşterea
progresivă a chiriilor stabilite de lege în raport cu diverse criterii);
- o lege naturală – este cazul culturilor arboricole ale căror producţii variază în
raport cu ciclul productiv.
Anuităţile care ne interesează sunt cele constante. Acestea se împart, în
raport de durată, în limitate şi nelimitate iar, în raport de scadenţă, în întârziate
şi anticipate.
Anuităţile sunt limitate când rata anuală se repetă până la o dată
prestabilită; sunt nelimitate când rata anuală se repetă peren, adică la infinit. Se
consideră o valoare anuală infinită când se repetă mai mult de 80-100 ani.
Anuităţile sunt întârziate când rata anuală se manifestă la sfârşitul
fiecărui an; sunt anticipate când au loc la începutul fiecărui an.
Problemele referitoare la anuităţile constante sunt:
- cercetarea sumei finale (Sn) sau acumulări finale la momentul (n),
(An);

15
 - cercetarea sumei iniţiale (S0) sau acumulări iniţiale la momentul 0,
(A0);
- cercetarea anuităţii constante în funcţie de suma finală (Sn) sau suma
iniţială (S0);
- cercetarea sumei intermediare (Sm); aceasta este o consecinţă a
utilizării rezultatelor etapelor precedente.
Acumularea finală (Sn) se obţine raportând fiecare anuitate (a) la
sfârşitul anului (n) (scadenţa ultimei rate) cu factorul de întârziere cu dobândă
compusă corespunzătoare (qn). În acest fel vom avea :
Sn = a + a∙q + ... +a∙qn-2+a∙qn-1
Scoţând în factori pe (a) , rezultă:
Sn = a(1+q+...+qn-2+qn-1)
Expresia dintre paranteze este o progresie geometrică cu raţia (q). Se
ştie că suma unei progresii geometrice se obţine multiplicând ultimul termen cu
raţia, minus primul termen, totul fiind raportat la raţia minus 1:
qn-1 ∙ q -1 / q-1
qn - 1
Sn =
r
Toate celelalte formule derivă din această relaţie fundamentală

3.2 Acumularea finală (Sn) şi iniţială (S 0) de anuităţi constante,

întârziate, limitate

Acumularea finală (Sn) şi iniţială (S 0) de anuităţi constante,

întârziate, limitate este redată astfel:

Ultima relaţie exprimă cota anuală de reintegrare (fără dobândă).

Pentru a găsi acumularea iniţială (S0) este suficient a multiplica acumularea
finală cu factorul 1 / qn :

16
 qn -1
Factorul r∙qn se găseşte calculat în tabele financiare.
Din relaţia:

Se deduce:

Această ultimă relaţie exprimă cota anuală de amortizare (care cuprinde

capitalul şi dobânda).

3.3 Acumularea finală (sn) şi iniţială (s0) de anuităţi constante,

anticipate, limitate
Se folosesc formulele precedente, cu menţiunea că anuitatea anticipată
(a) se amână cu un an prin factorul q :

Cota anuală de reintegrare anticipată

Cota anuală de amortizare anticipată

Orice anuitate (a) anticipată fructifică dobândă un an în plus faţă de
anuităţile întârziate pentru că este percepută la începutul fiecărui an.

17
 Cota anuală de reintegrare sau de constituire a unui capital se obţine
fiind cunoscut (Sn), în timp ce cota de amortizare se obţine fiind cunoscut (S 0).

3.4 Acumulare iniţială (s0) de anuităţi constante, întârziate,

nelimitate

Între anuităţile nelimitate se găseşte numai acumularea iniţială (S 0),

deoarece cea finală (Sn) nu este cuantificabilă întrucât n tinde la infinit.
Dacă anuităţile ar fi întârziate limitate, formula de acumulare iniţială
(S0) ar fi:

Întrucât în cazul anuităţilor nelimitate timpul n ∞,

a = So * r

Când valoarea lui (a) este un venit net, produs de un capital imobil,
formula este denumită “de capitalizare a veniturilor anuale constante”:

Bf = Vo*r

Relaţia V0 =Bf / r, de importanţă deosebită în aplicaţiile estimative, este

denumită “de capitalizare”pentru că prin raportarea beneficiului funciar la
rata sa de capitalizare se obţine valoarea capitalului imobil, capabil de a
produce astfel de venit.

18
3.5 Acumulare iniţială (s0) de anuităţi constante, anticipate,
nelimitate
Anuităţile a fiind percepute la început, va fi suficient a le amâna prin
factorul q.

Când se efectuează o capitalizare, beneficiul funciar Bf se consideră

perceput la sfârşitul anului şi nu la început. De aceea, pentru a găsi cea mai
probabilă valoare a bunului imobil, nu putem folosi niciodată relaţia de mai sus.
Să mai notăm că (So) se poate determina şi în felul următor:

3.6 Cota de reintegrare sau de constituire de capital

Prin cotă de reintegrare se înţelege suma de bani care trebuie să fie

pusă anual de o parte pentru a reînoi sau constitui un capital, într-un anumit
număr de ani.
Cota anuală întârziată:

Cota anuală anticipată:

În cazul unor capitaluri ale întreprinderii (ex: livezi), după (n) ani de
folosinţă vor avea încă o anumită valoare de piaţă. Ca urmare, capitalul (Sn) de
reintegrare va fi constituit din diferenţa între valoarea iniţială (Vi) şi valoarea
finală sau de recuperare (Vf) : Sn = Vi – Vf.

19
 Cota de reintegrare (numită în acest caz de “înlocuire”) se calculează şi
pentru animale, în special pentru cele de lapte. Prin înlocuire se înţelege
substituirea capetelor de animale la sfârşit de carieră cu cele la început de
carieră productivă. Înlocuirea poate fi internă sau externă. În acest ultim caz,
înlocuirea se realizează prin cumpărare de animale pe piaţă, susţinându-se, în
acest fel, o cheltuială care trebuie să fie reintegrată. În concluzie, cota de
reintegrare, reprezintă valoarea de uzură sau de consum anual pe care un capital,
cu folosire repetată, o capătă în timp, în corelaţie cu durata sa economică.

3.7 Cota de amortizare

Este cota anuală care serveşte pentru a stinge sau amortiza, într-o
anumită perioadă de timp, un debit, un împrumut, un capital iniţial. În timp ce
cota de reintegrare ia în calcul capitalul final (Sn), cota de amortizare ia în
considerare capitalul iniţial (So). Ca urmare, amortizând capitalul într-o
perioadă viitoare, cota anuală de amortizare (întârziată sau anticipată) va
cuprinde atât capitalul cât şi dobânzile. Cine contractează un împrumut devine
debitor ; debitorul va trebui să restituie suma împrumutată, cu dobânzile
aferente, într-o perioadă de timp dată.
Un debit poate fi rambursat în moduri diferite, între acestea,
amortizarea franceză cu rate constante (anuale sau semestriale) este cea mai des
utilizată.6
Cota de amortizare prin rate anuale constante întârziate

Cota de amortizare prin rate anuale constante anticipate

6
Young, F., 1994 – Fundamentals of Real Estate Investments Analysis and Feasability Studies. Winnipeg;

20
Cota de amortizare prin rate semestriale constante (întârziate sau anticipate)

(întârziată) (anticipată)

POLIANUITĂŢI CONSTANTE

4.1 Conceptul de polianuităţi constante

Polianuităţile constante (P) sunt valori pozitive (credite, produse,

venituri etc) sau negative (debite, cheltuieli s.a.)care se repetă, în mod constant,
cu aceeaşi valoare,la un anumit interval de timp.
Perioada (ciclul) este intervalul de timp care trece între două valori
periodice succesive.

P P P P

0 2 4 6 8
n=2 şi t=4

Schema polianuităţilor constante poate fi redată astfel:

întârziate P P
0 So n 2n (Stn)
limitate
anticipate P P
Polianuităţi So n 2n (Stn)
constante întârziate P P
∞

21
 nelimitate So n 2n
anticipate
P P P ∞
So n 2n

Numărul de ani al perioadei se notează cu n, numărul de perioade cu t şi

cu P se notează polianuitatea.

4.2 Acumularea finală (Stn) şi iniţială (S 0) de polianuităţi constante,

întârziate,limitate

Acumularea finală de polianuităţi constante întârziate limitate se

determină după relaţia7:
Stn = P* qtn – 1/qn – 1
P = Stn* qn – 1/ qtn – 1
Acumularea iniţială de polianuităţi constante întârziate limitate se
determină după relaţia:
So = P* qtn – 1/qn – 1 * 1/qtn
P = qn – 1/ qtn – 1 * qtn

4.3 Acumularea finală (Stn) şi iniţială (S0) de polianuităţi

constante,anticipate,limitate

Acumularea finală de polianuităţi constante întârziate limitate se

determină după relaţia:
Stn = P * qn * qtn – 1/qn – 1
P = Stn* 1/qn * qn – 1/ qtn – 1
Acumularea iniţială de polianuităţi constante întârziate limitate se
determină după relaţia:
So = P * qn * qtn – 1/qn – 1 * 1/qtn
P = S0* 1/qn * qn – 1/ qtn – 1 * qtn

7
Grădinariu M., 1994, - Estimaţiuni industriale, rurale şi civile. Edit. ‘Al. I.Cuza’ Iaşi;

22
4.4 Acumularea iniţială de polianuităţi
constante,întârziate,nelimitate
Acumularea iniţială de polianuităţi constante, întârziate, nelimitate se
determină după relaţia:
S0 = P * q∞ - 1/ qn – 1 * 1/q∞
P = S0 * 1/qn (qn-1)

PROCESUL DE ESTIMARE ŞI ASPECTELE

ECONOMICE ALE UNUI BUN

5.1 Consideraţii generale

Printre multiplele definiţii pe care oamenii de ştiinţă le-au dat acestei

importante discipline, cea dată de Giuseppe Medici pare cea mai cuprinzătoare:
“putem spune că estimarea înseamnă să exprimi suma de monedă care se poate
atribui unui bun oarecare- obiect de valoare, pentru a satisface anumite cerinţe
practice (adică scopul estimării)” 8. Rezultă din această definiţie că estimarea
presupune stabilirea unei metodologi corespunzătoare pentru a rezolva atât
probleme tehnice cât şi economice, referitoare la bunul ce urmează a fi analizat.

5.2 Valoarea de piaţă sau preţul

Preţul sau valoarea de piaţă a unui bun este dat de raportul dintre cerere
şi oferta existentă pe o anumită piaţă în momentul când se face estimarea.
El reprezintă cantitatea de monedă cu care acel bun va putea fi schimbat
pe o anumită piaţă, la un moment dat. În principiu, orice bun economic poate fi
evaluat cu acest criteriu, cu condiţia să existe o piaţă a bunului de evaluat, dacă
el este, mai mult sau mai puţin, obiect de schimb.
Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie să se verifice anumite
ipoteze:
- să existe o piaţă activă de bunuri, similare bunului- obiect de estimare;

8
Medici, Giuseppe, 1948 - Principi di estimo, Bologna : Edagricole;

23
- să existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare, ce
constituie obiect de vânzare- cumpărare pe piaţă;
- stabilirea parametrilor tehnici sau economici, atât pentru bunul - obiect de
estimare, cât şi pentru bunurile similare acestuia, şi care constituie obiect de
vânzare- cumpărare pe piaţă.
Odată satisfăcute aceste cerinţe, cea mai probabilă valoare de piaţă a
unui bun, ce se estimează, rezultă din relaţiile:

X = (Vo/P) * Px
în care:
Vo - valorile bunurilor similare ce constituie obiect de vânzare- cumpărare pe
piaţă;
P - suma parametrilor de referinţă;
X - cea mai probabilă valoare de piaţă, ce se atribuie bunului- obiect de
estimare;
Px - parametrul de referinţă, aferent bunului care se estimează.
Estimarea va fi cea mai precisă când piaţa bunurilor, similare bunului de
estimat, este activă în mod deosebit.
Pentru acelaşi bun, pe piaţă se formează preţuri diferite: preţul de piaţă
en gros, en detail, preţuri stabilite prin acte normative.
Expertul în estimaţiuni va trebui să aleagă preţul care să satisfacă cel
mai bine scopul sau raţionamentul practic al estimării.
Pe de altă parte, sunt cazuri când pentru anumite bunuri nu există piaţă
sau aceasta este greu de determinat din următoarele motive:
1) sau pentru că un anumit bun, în mod obişnuit, nu se vinde (de exemplu,
gunoiul);
2) sau pentru că anumite bunuri (ca cele funciare) sunt foarte diferite între ele
(situare, clasa de fertilitate, etc) şi compararea lor cu fondul- obiect de evaluare
nu este semnificativă. În plus, în cazul terenurilor, piaţa este foarte restrânsă (în
ţările comunitare, 1-3% din fondul funciar constituie anual obiect de vânzare-
cumpărare).
În toate aceste cazuri, expertul în estimaţiuni va trebui să ia în
considerare un alt aspect economic, care poate să rezolve problema practică a
estimării.

5.3 Valoarea de cost

24
 Costul sau valoarea de producţie este constituit din suma tuturor
cheltuielilor susţinute de întreprinzătorul pur, de la începutul procesului
productiv, până la vânzarea unui anumit produs9.
Cheltuielile efectuate de întreprinzător sunt exprimate de relaţia:
Ct =Q+Chd+Imp+Să+St+Bf+Db
unde:
Ct – costul total
Q – cote de reintegrare (reînnoire), de întreţinere, de asigurare
Chd – cheltuieli diverse
Imp – impozite
Sa – salariul
St – stipendiul
Bf- beneficiul funciar
Db – dobânda.
Din aceste costuri, unele sunt fixe sau constante, altele sunt variabile, în
mod proporţional sau nu, cu variaţia producţiei.
Costul susţinut pentru a produce un anumit bun se numeşte costul de
producţie sau costul de construcţie.
Costul de producţie sau costul de reconstrucţie este corespunzător
cheltuielilor care s-ar efectua astăzi pentru a reproduce un bun existent şi produs
în trecut; reproducerea unui bun este înţeleasă în termeni de utilitate, adică a
reproduce un bun care să aibă aceeaşi utilitate că aceea a bunului preexistent.
Costul de producţie se obţine, calculând costul cu mijloace, criterii şi
preţuri actuale scăzând, însă, din valoarea astfel determinată, procentul de
depreciere sau de vechime. Un asemenea criteriu se aplică, de exemplu, la
estimarea privitoare la o construcţie veche, distrusă de un incediu.
Conceptul de cost este raportat la un produs dat şi la un întreprinzător
dat. Costul variază de la întreprindere la întreprindere, în funcţie de sistemul de
organizare, sistemul de administraţie, în raport de abilitatea întreprinzătorului.
Pe de altă parte, este oportun de amintit că rar se întâmplă că o
întreprindere să producă un singur bun; de obicei întreprinderea produce în
acelaşi timp mai multe bunuri şi, că urmare, costul se raportează, în acelaşi
timp, la toate produsele. De aici decurge problema costurilor conexe sau
asociate (de exemplu: costul asociat al boabelor şi paielor de grâu, costul asociat
al vinurilor şi al borhoturilor etc). În aceste cazuri, foarte frecvente,
determinarea costului, separat pentru fiecare din produse, este destul de dificilă.

9
Magazin P. şi colab., 1993, - Studiu asupra raportului dintre preţurile produselor agricole şi industriale. Lcr.
st., seria Agronomie, vol. 36, U.S.A.M.V. Iaşi;

25
 Economiştii agrarieni amintesc că, în realitate, există numai costul total
al produselor conexe; în această accepţiune, costul grâului, al orezului şi al
paielor respective, nu sunt costuri, ci cote de repartizare ale costului total.
Metoda cea mai adecvată constă în a deduce din costul total valoarea de piaţă a
produsului secundar, găsind, astfel, costul produsului principal (de exemplu,
costul boabelor de grâu).
Se poate trage concluzia că nu este posibil totdeauna să se determine
costul într-o manieră riguroasă, întrucât este nevoie să se efectueze evaluări şi
repartiţii de valori care, adeseori, sunt arbitrare. Această nu exclude, însă,
utilitatea determinării sale şi folosirea lui că criteriu de estimare.
Criteriul economic al costului de construcţie şi reconstrucţie este folosit
mai ales în estimarea construcţiilor, de exemplu, în cazul de despăgubire pentru
daune parţiale sau totale sau în cazul în care lipseşte o piaţă activă pentru
construcţii rurale, publice şi industriale.
Dacă în momentul evaluării construcţia este nouă, cea mai probabilă
valoare de estimare coincide cu costul de construcţie; dacă, însă, construcţia are
o vechime de câţiva ani, această se va estima în baza costului de reconstrucţie,
care va fi egal cu costul de construcţie actual, diminuat cu vechimea sau
deprecierea.
Această depreciere va fi calculată ca un procent determinat “la vedere”
sau calculat prin expresia: (m/n)*100, în care:
(m) reprezintă anii de existenţa a construcţiei în momentul evaluării, iar (n)
reprezintă anii de durata probabilă totală.
Vechimea sau deprecierea construcţiei se poate calcula şi ca o
acumulare a cotelor anuale de amortisment de la începutul vieţii economice a
construcţiei până în momentul evaluării. Practic, pentru construcţiile aflate în
această situaţie, sunt calculaţi în tabele de specialitate aşa numiţii coeficienţi de
vechime (depreciere), despre care va fi vorba, mai pe larg, în capitolul privitor
la evaluarea construcţiilor.

5.4 Valoarea de capitalizare

Valoarea de capitalizare este dată de acumularea la momentul estimării
a veniturilor viitoare, pe care un anumit bun este capabil să le producă. Cum s-a
văzut, deja, în matematica financiară, pentru a folosi acest criteriu de estimare
trebuie să se cunoască:
- veniturile ce se obţine, aferente bunului- obiect de estimare;
- durata (perioada) în care aceste venituri sunt realizabile;
- rata de capitalizare.

26
 Un asemenea criteriu de estimare se poate folosi numai în cazul
bunurilor şi activităţilor care produc venituri în mod repetat şi continuu. Ca
urmare, se poate, încă, spune că a capitaliza înseamnă a determina valoarea unui
bun, cunoscut fiind venitul mediu ce se obţine în mod obişnuit (limitat sau
nelimitat) şi rata de capitalizare. În acest fel, se poate determina, de
exemplu,valoarea actuală a unui fond (V 0), cunoscând beneficiul funciar (Bf) şi
rata de capitalizare corespunzătoare (r).
În determinarea valorii unui bun, venitul pe care-l produce se consideră
întârziat (amânat), fie că este vorba de un venit limitat sau nelimitat, anual sau
periodic.
După cum s-a precizat în partea de matematică financiară, trei sunt
formele de capitalizare cu cea mai frecventă aplicare:
1. Cazul în care un bun imobil este capabil să furnizeze un venit anual constant,
întârziat şi limitat (exemple: exploatare minieră, turbărie, etc.,admiţând că acest
bun se epuizează într-un număr de ani). Considerând că (a) reprezintă venitul
anual limitat, furnizat de bunul respectiv, se aplică relaţia:
V0 = a (qn –1/r* qn)
qn – valoarea la care ajunge o unitate monetară într-o perioada dată funcţie de
rată dobânzii - r
2. Pentru cazul în care un bun imobil este capabil să furnizeze un venit anual
constant. întârziat, nelimitat (de exemplu un fond rural, o construcţie sau o casă
cu o durata de viaţă de peste 80- 100 ani), se aplică formulă:
V0 = Bf/r
în care (Bf) reprezintă venitul anual nelimitat;
3. Al treilea caz se referă la un bun imobil capabil să furnizeze un venit periodic,
constant întârziat, nelimitat (de exemplu o livadă specializată având în
componenţă pomi de aceeaşi vârstă). Considerând (P) ca fiind venitul periodic,
relaţia de calcul este:
P = Pr – Ch = Bf
V0 = Bf (1/ qn - 1)
Pr- valoarea producţiei; Ch- cheltuieli; Bf- beneficiu funciar.
N.B. În acest caz, (V0) reprezintă valoarea pământului nud (fără vegetaţia
suprasolului).
În afara acestor trei cazuri, mai frecvente, se pot întâlni situaţii mixte de
venituri anuale şi periodice, ce urmează a fi capitalizate.
Valoarea de capitalizare capătă o semnificaţie deosebită şi în acele
cazuri în care capitalizarea nu comportă determinarea celei mai probabile valori
de piaţă a unui bun (V0). Asemenea cazuri se referă la:
- evaluarea dreptului de uzufruct;

27
- evaluarea referitoare la dreptul de rentă viageră;
- acumularea iniţială a unui cost ce urmează a fi susţinut anual, într-o perioada
limitată sau nelimitată, pentru realizarea unei lucrări, unei investiţii, etc.
Pentru aceste cazuri se utilizează formulele de capitalizare prezentate
mai sus, dar cu finalitate diferită.
Determinarea valorii unui bun imobil (V 0) prin capitalizarea venitului
sau, capătă funcţia de procedeu de estimare analitică.
În fapt, pentru a determina cea mai probabilă valoare a unui bun , va
trebui să se determine analitic beneficiul funciar (Bf), apoi, prin compararea cu
bunuri similare, se trece la alegerea ratei de capitalizare ce rezultă din raportul:
r = Bf/V
Bf- suma veniturilor;
V- suma preţurilor de piaţă ale bunurilor similare, ce au făcut obiectul
operaţiunilor recente de vânzare- cumpărare.
Pe baza elementelor de mai sus, se determina cea mai probabilă valoare
de estimare a unui bun prin capitalizarea veniturilor viitoare, cu o rată dată de
scont sau de capitalizare.
Formulă de capitalizare a veniturilor anuale nelimitate este cea mai des
folosită în practică:
V0 = Bf/r
La valoarea bunului (V0), determinată în acest fel, se vor opera, după
caz, adaosuri şi/ sau diminuări.

5.5 Valoarea de transformare

Valoarea de transformare reprezintă valoarea care se atribuie unui bun
în baza volorii pe care le au bunurile care derivă din transformarea sa.
Se determină prin diferenţa între valoarea de piaţă (sau preţul tuturor
produselor obţinute din transformare) şi cheltuielile susţinute pentru
transformarea respectivă.
De fapt, denumirea de “preţ” sau “valoarea de piaţă” este improprie
pentru că, în acest caz, nu este vorba de un preţ care se plăteşte, ci de rezultatul
unui calcul care permite să se aprecieze convenienţă (oportunitatea)
transformării.
Orice transformare comportă un cost. Din diferenţa între preţurile de
piaţă a produselor transformate şi costul de transformare se obţine preţul sau
valoarea de transformare.
Acest criteriu de estimare poate folosi când se întrunesc următoarele
condiţii:

28
- rezultatul transformării să fie, economic, convenabil;
- transformarea să fie realizată în mod curent, pentru diferite categorii de
produse şi în anumite zone;
- toate datele folosite în calculul transformării să se refere la momentul şi la
locul în care această are loc.
În determinarea costului de transformare apar, de multe ori, dificultăţi în
aprecierea unor elemente de cheltuieli. Pe de altă parte, costul de transformare
depinde, de multe ori, de costurile conjugate, în cele mai multe cazuri, dificil de
repartizat pe fiecare produs transformat. Câteva aplicaţii pot clarifica mai bine
conceptele şi situaţiile specifice.
Dacă se doreşte să se determine preţul sau valoarea de transformare a
100 kg furaje (exprimate în fan normal), consumate în producţia de lapte,
rezultă următoarele:
ACTIV- Produse transformate
- lapte………………………………………….lei
- viţei…………………………………………..lei
- gunoi…………………………………………lei
Total produse……..................................……lei
PASIV- cheltuieli de transformare
- cote de reintegrare, asigurare, întreţinere (asupra grajdului, maşinilor
şi utilajelor aferente).....................................................lei
- manoperă……………………………………………...lei
- salarii………………………………............………….lei
- impozite………………………………............……….lei
- monta……………………………...................……….lei
- cheltuieli diverse (hrană, lumina, etc)…………...……lei
- dobânzi asupra capitalului agrar (animale, maşini şi utilaje)….lei
- dobânzi asupra valorii grajdului………………………….lei
Total cheltuieli…….........................................................…lei
Pentru a găsi valoarea de transformare a unui chintal de furaj este
suficient să se împartă diferenţa (produse- chetuieli) la cantitatea de furaj
(exprimată în fan normal).
Preţul sau valoarea de transformare a unui chintal de furaj este:
Pr – Ch / cantitate furaj
Comparând preţul de transformare a unui chintal de furaj cu preţul de
piaţă corespunzător, se poate stabili dacă este mai convenabil că fanul să se
vândă sau să fie utilizat în întreprindere.
Preţul de transformare va fi diferit, în funcţie de criteriile de evaluare a
cheltuielilor de transformare, deoarece unele elemente nu sunt explicite şi

29
trebuie să fie determinate şi repartizate asupra produselor transformate: de
exemplu, cheltuielile legate de muncă de conducere, dobânzile asupra
capitalurilor şi utilajelor, impozitele s.a. Pe lângă această, nu toate produsele au
un preţ de piaţă (de exemplu: gunoiul de grajd). De aici se deduce că, în
funcţiile de criteriile adoptate în evaluarea preţurilor produselor şi în
determinarea şi repartizarea cheltuielilor, vor rezultă preţuri de transformare
diferite.
În afară exemplului de mai sus, preţul sau valorea de transformare se
poate utiliza în practică şi în cazul transformării strugurilor în vin, a seminţelor
(de porumb, floarea soarelui, soia) în ulei, laptelui în produse lactate (brânză,
unt, etc).
Preţul de transformare se poate folosi şi în estimarea construcţiilor
atunci când, de pildă, un edificiu destinat pentru locuinţe se transformă în spaţii
pentru birouri sau alte destinaţii.
În cazul demolării unei construcţii, apare o valoare particulară de
transformare denumită valoarea amplasamentului şi materialelor de construcţie.
Această se obţine prin diferenţa între preţul de piaţă a materialelor
recuperate după demolarea construcţiei şi cheltuielile pentru demolarea
propriuzisa. Dacă această valoare este pozitivă, se adaugă la valoarea ariei
(suprafeţei) construibile; dacă este negativă, se scade. Chiar şi aria construibilă
(în cazul în care piaţă lipseşte) se poate evalua în baza valorii de transformare.
Ea va rezultă din diferenţa între valoarea de piaţă a unui imobil şi costul de
construcţie a construcţiei propriuzise.
Valoarea suprafeţei construibile = valoarea întregului imobil (aria plus
construcţia) minus costul de realizare a construcţiei.
Valoarea întregului imobil este dată de valoarea ariei plus valoarea
construcţiei, determinându-se, astfel, valoarea totală cu estimarea analitică prin
capitalizare.
În concluzie, evaluarea unui bun pe baza criteriului valorii de
transformare va putea avea loc când transformarea:
- este posibilă, din punct de vedere tehnic;
- convenabilă, din punct de vedere economic;
- admisibilă, sub raport legal.

30
5.6 Preţul sau valoarea complementară
Preţul sau valoarea complementară se obţine că diferenţa între cel mai
probabil preţ de piaţă al întregului bun imobil şi acela pe care îl are partea
complementară sau reziduală.
În timp ce valoarea de transformare este o diferenţa între un preţ şi un
cost, valoarea complementară este o diferenţa între două preţuri de piaţă.
La un asemenea criteriu de estimare se recurge în caz de expropriere
parţială, de evaluare a daunelor (când evenimentul dăunător duce la distrugerea
unui bun care este în raport complementar cu altul). Pentru toate cazurile,
raportul de complementaritate între bunurile considerate trebuie să fie bine
definit, deoarece numai în aceste condiţii, preţul complementar se poate
determina corect.
Poate există complementaritate între întregul fond şi partea reziduală,
între o construcţie rurală şi suprafaţă cultivată etc. Cazurile practice, cele mai
frecvente, se referă la exproprierile parţiale. În cazul exproprierii parţiale a
bunurilor pentru cauze de utilitate publică, despăgubirea care revine
proprietarului expropriat trebuie să fie dedusă din diferenţa între valoarea de
piaţă a întregului bun, înainte de expropriere, şi aceea a părţii reziduale, după
expropriere.
Despăgubirea = valoarea A- valoarea B
Valoarea A = valoarea înainte de expropriere
Valoarea B = valoarea după expropriere
În general, părţii reziduale (VB) i se atribuie un preţ unitar mai scăzut
faţă de valoarea întregului bun imobil (VA), pentru a ţine cont de incomoditatile
în urmă exproprierii.
Alte cazuri de estimare, rezolvate cu ajutorul criteriului „valoare
complementară”, se pot întâlni în întreprinderile fragmentate, adică cu sectoare
sau loturi separate de nucleul întreprinderii. Aceasta se întâmplă, frecvent, în
cazul întreprinderilor situate la munte. De această dată complementaritatea
trebuie înţeleasă în sensul ei economic: nu este necesar ca partea expropriată şi
cea reziduală să constitue o entitate fizică unică. Dacă, în realitate, dintr-un fond
rural, constituit din două părţi economic complementare, s-ar expropria o parte,
este evident că suprafaţa rămasă va suferi o diminuare a valorii.
Dacă întreaga suprafaţă permitea să se crească un anumit număr de
animale, nu acelaşi lucru se întâmplă cu partea reziduală. Ca urmare,
despăgubirea referitoare la lotul expropriat, se va estima în baza valorii
complementare, respectiv valoarea de piaţă a întregii întreprinderi (suprafeţe)

31
minus valoarea lotului rezidual care va fi, evident, de valoare unitară inferioară,
datorită incomodităţilor şi dezavantajelor care s-au creat prin expropriere.
În practică se poate întâmpla şi cazul invers, de fonduri unite fizic dar
fără interdependenţă economică; de exemplu, un fond cu culturi cerealiere ce
are că anexă o pădure. Într-un asemenea caz, dacă se expropriază pădurea,
valoarea acesteia se estimează, separat, deoarece nu sunt valabile condiţiile de
complementaritate între întregul fond şi partea rămasă (reziduală).

5.7 Preţul sau valoarea de înlocuire

În estimare, criteriul valorii de înlocuire este folosit foarte rar, întrucât

aplicarea lui în practică întâmpina numeroase dificultăţi.
Valoarea de înlocuire sau de substituţie este cea care se atribuie unui
bun în baza valorii pe care o are un alt bun, care să-l poată înlocui din punct de
vedere tehnic şi economic.
Evaluarea unui bun în baza preţului de substituire impune să fie
îndeplinite două condiţii:
1. că bunul, obiect al estimării, să fie substituibil cu altul;
2. că bunurile alese pentru substituire să fie echivalente, pentru un scop dat,
bunului de evaluat.
Odată satisfăcute aceste condiţii, se va proceda la relevarea preţurilor de
piaţă a bunurilor alese şi, deci, la determinarea preţului de substituire.
În general, se recurge la valoarea de substituire când piaţa bunului de
estimat este inexistentă (cum este cazul gunoiului de grajd, care se foloseşte, de
obicei, integral în întreprindere).
Presupunând că se urmăreşte determinarea preţului de substituire a 100
kg. gunoi de grajd, prin înlocuirea acestuia cu îngrăşăminte chimice, echivalenţa
implică precizări, atât de ordin cantitativ, cât şi calitativ.
Precizările de ordin calitativ constau în relevarea stării de maturare a
gunoiului (fermentat, nefermentat, gradul de fermentare) şi în alegerea
îngrăşămintelor care pot să-l înlocuiască, respectiv acelea care au aceeaşi
formulă chimică ca şi gunoiul. După această etapă se trece la determinări
cantitative, avându-se în vedere compoziţia şi preţul îngrăşămintelor alese
pentru substituire.
N.B. Îngrăşămintele organice sunt estimate cu destulă aproximaţie, întrucât, în
evaluare, se neglijează efectul humusului, care nu este conţinut în
îngrăşămintele chimice.

32
 Criteriul preţului de substituire se poate aplica şi în cazul furajării
animalelor, atunci când se pune problema să se înlocuiască anumite furaje cu
altele, care să fie echivalente în privinţa alimentării acestora.

METODA ESTIMATIVĂ

6.1 Consideraţii generale

Metoda estimativă, reprezintă calea prin care se exprimă o judecată de

estimare care este, totdeauna, bazată pe comparaţie.
Pentru a se ajunge la o valoarea de estimare, demnă de luat în seamă,
expertul în estimaţiuni trebuie să urmeze un procedeu logic, care cuprinde
următoarele faze:
1. Determinarea scopului sau raţiunii practice de evaluare, în funcţie de care se
alege criteriul economic cel mai potrivit pentru rezolvarea practică a estimării;
2. Relevarea preţurilor de piaţă a bunurilor similare, bunului- obiect de estimare
(în cazul în care se alege criteriul economic al preţului de piaţă);
3. Alegerea parametrului tehnic sau economic care se are în vedere la
compararea diverselor bunuri.
Parametrii tehnici se referă la mp.,kg, etc. Între parametrii economici se
includ beneficiul funciar (Bf), norma de arendare sau de închiriere (Ca), venitul
net (Vn), producţia bruta vandabila (Pbv) s.a. Din această grupă de parametri,
cei mai utilizaţi sunt beneficiul funciar (Bf) şi norma de arendare sau de
închiriere (Ca).
4. Rezolvarea proporţiei:
X = V/P*px (la aceasta proportie se vor aplica eventuale adaosuri şi/ sau
diminuari)
X- cea mai probabila valoare a bunului de estimat;
V – suma preţurilor de piaţă (sau de valoare de cost, de transformare etc) a
bunurilor luate în studiu;

33
px- parametrul sau masura de comparatie a bunului supus evaluarii;
P - suma parametrilor bunurilor similare luate în calcul.
Dintre toţi parametri tehnici sau economici, estimatorul va alege,
totdeauna, pe acela care răspunde cel mai bine problemei de estimare.
Este de evidenţiat faptul că din raportul V/P, utilizând un parametru
tehnic (P), de exemplu mp., se obţine valoarea medie unitară/ mp. care,
multiplicat cu numărul de mp. ai bunului- obiect de estimare, ne dă valoarea cea
mai probabila a bunului ce se estimează:
X = (V/mp)*mp
În cazul în care se utilizează un parametru economic, raportul indică de
câte ori parametrul respectiv este cuprins în valoare. Multiplicând acest număr
cu parametrul economic al bunului- obiect de estimare, va rezulta cea mai
probabilă valoare a acestuia. Dacă, de exemplu, utilizăm ca parametru economic
beneficiul funciar (Bf), raportul V/Bf ne indică inversul ratei
V/Bf = 1/r.
De aici decurge : X = (1/r)*Bf, Vo = Bf/r
Am trecut, astfel, de la estimarea sintetică comparativă, utilizând ca
parametru economic beneficiul funciar (Bf), la estimarea analitică prin
capitalizare demonstrând, de fapt, că estimarea este conceptual unică, adică
bazată pe comparaţie.
5. În sfârşit, la valoarea de estimare găsită, bazată pe ipoteza de normalitate, se
vor aplica adaosuri şi/ sau diminuări. Adaosurile şi/ sau diminuările la valoarea
găsită servesc pentru “personalizarea” valorii, aducând-o “mai aproape” de
valoarea reala a bunului estimat.
Una din principalele probleme în estimare este aceea a adoptării unui
parametru (P) care să ofere un grad de proporţionalitate cât mai ridicat, în raport
cu bunul la care se referă. În plus, pentru ca proporţia să fie cât mai reală,
trebuie să se întrunească următoarele condiţii:
a) bunurile luate în comparaţie vor trebui să fie foarte asemănătoare
bunului de evaluat;
b) preţurile luate în considerare trebuie să fie recente;
c) preţurile vor trebui să se refere la piaţa din zonă.

6.2 Principiul normalităţii

În exprimarea unei judecăţi de estimare trebuie să se raţioneze, aproape
în totalitatea cazurilor, în baza condiţiilor normale (obişnuite) de existenţă şi de
funcţionalitate a bunului estimat. Odată determinată valoarea normală, se vor

34
aplica eventuale adaosuri şi/ sau diminuări pentru a aduce valoarea la condiţiile
reale ale bunului.
Metoda de estimare este bazată în principal pe compararea cu bunuri
similare, în aceleaşi condiţii intrinseci şi extrinseci. Pentru uşurarea procesului
de estimare se pleacă, însă, de la condiţiile de normalitate şi, apoi, se aduc
corecturile necesare.
Dacă, de exemplu, se pune problema evaluării unui apartament, care
prezintă caracteristici similare acelora luate drept comparaţie dar fără
pardoseală, va trebui evaluat ca şi cum ar fi în condiţii normale şi, apoi, din
valoarea astfel determinată, se va aplica diminuarea referitoare la costul
pardoselii. Dacă, în caz contrar, ar avea condiţii superioare celor normale, se vor
opera adaosurile aferente.
În special la evaluarea fondurilor prin capitalizarea veniturilor viitoare,
principiul normalităţii este necesar de avut în vedere pentru a putea determina
beneficiul funciar mediu, normal şi continuu.
În fapt, în cazul în care întreprinderea este condusă direct de
proprietarul întreprinzător, pentru a putea capitaliza numai beneficiul funciar
(Bf), trebuie să se presupună profitul egal cu zero (+/-P=0); în caz contrar se va
obţine o valoare care este legată de capacitatea managerială a întreprinzătorului.
Cu alte cuvinte, valoarea terenului ar fi influenţată de capacitatea managerială
mai mare sau mai mică a întreprinzătorului. Numai un întreprinzător normal
(obişnuit) preţul tinde să coincidă pe termen lung cu costul şi, ca urmare,
profitul este nul.
Prin întreprinzător normal (obişnuit) se înţelege întreprinzătorul care,
dotat cu capacităţi medii, fie tehnice fie economice, rezolvă problemele
organizatorice şi productive în întreprinderea normală, ca oricare alt
întreprinzător din zonă. El reprezintă masa de întreprinzători.
Prin întreprindere normală (obişnuită) se înţelege acea întreprindere
care este gestionată de un întreprinzător normal şi dotată cu caracteristici
normale: fertilitate, amplasament, construcţii, maşini, etc.
Aproape pentru toate cazurile şi cu oricare dintre metode (analitică sau
sintetică), în estimare se determină mai întâi valoarea normală, pe baza
condiţiilor normale (obişnuite) şi apoi se operează adaosuri şi/ sau diminuări
pentru a se obţine valoarea reală.

6.3 Condiţiile de influenţă asupra valorii fondurilor

35
 Asupra valorii unui fond acţionează, în sens pozitiv sau negativ, o serie
de condiţii care sunt fie intrinseci, fie extrinseci .
Se definesc condiţii intrinseci acelea care ţin de fondul propriu- zis şi
influenţează, exclusiv, asupra lui.
Printre cele mai importante condiţii intrinseci sunt:
- natura geologică şi agronomică a terenului;
- amplasamentul: câmpie, deal sau munte;
- sistematizarea terenului şi diverse îmbunătăţiri;
- tipul de întreprindere;
- construcţii: eficienţa şi starea lor de întreţinere;
- poziţia (aproape sau departe de centrele populate, de piaţă, de staţiile de cale
ferate);
- prezenţa straturilor freatice şi puţurilor arteziene;
- obligaţii care grevează asupra fondului.
Condiţiile extrinseci sunt exterioare fondului - obiect de estimare. Ele
influenţează asupra valorii mai multor fonduri sau asupra unei întregi zone.
Între condiţiile extrinseci amintim:
- factorii climatici;
- prezenţa industriilor poluante;
- cai sau mijloace de comunicare cu pieţele importante;
- densitatea şi distribuţia populaţiei care face posibilă găsirea mâinii de lucru
mai ieftină;
- apropierea de pieţe importante;
- apropierea de canale de irigaţie;
- posibilitatea de a se asigura lumina, apă potabilă, gaz, telefon, etc.
Într-un fel sau altul, atât condiţiile intrinseci cât şi cele extrinseci
acţionează asupra valorii fondului. Marea lor majoritate au influenţă asupra
valorii, deoarece acţionează direct asupra venitului (Bf). Alte condiţii
influenţează valoarea fondului, fără să producă o variaţie a venitului (Bf) dar
făcând să varieze rata de capitalizare (r). Asemenea influenţe se numesc
comodităţi ale fondului10.
În practică, aprecierea directă a comodităţilor constituie o operaţie
dificilă deoarece prezintă un caracter foarte subiectiv. Când evaluarea unui
bun este analitică sau prin capitalizare beneficiul funciar (Bf), s-ar putea ţine
cont de comodităţi, modoficând, în mod oportun, rata medie de capitalizare.
Astfel, dacă fondul - obiect al estimării prezintă comodităţi pozitive,

10
Grădinariu M., 1994, - Estimaţiuni rurale, Edit. “Al. I.Cuza”, Iaşi;

36
superioare condiţiilor normale, rata medie obţinută din raportul Bf/V va putea fi
modificată (pentru a ţine cont de avantaje).
Modificarea în acest caz constă în reducerea ratei de capitalizare (r),
ştiind că o rată de capitalizare mai mică conduce la o valoare mai mare a
fondului.
Dacă fondul de evaluat prezintă comodităţi negative sau incomodităţi,
rata medie de capitalizare obţinută din raportul de mai sus va putea să fie uşor
crescută (pentru a ţine cont de incomodităţi).
Creşterea sau scăderea valorii unui bun, în raport de scăderea sau
creşterea ratei de capitalizare, decurge din faptul că valoarea unui bun este
invers proporţională cu rată de capitalizare.

6.4 Estimarea sintetică

A. Evaluarea la vedere
Este o valoare comparativă în care expertul în estimaţiuni examinează
bunul de evaluat şi-l compară, mental, cu alte bunuri similare, ale căror preţuri
pe piaţă le cunoaşte. Luând în considerare toate caracteristicile ce deosebesc
bunul de evaluat de bunurile similare, expertul îşi formează părerea sa de
evaluare, în legătură cu bunul - obiect de estimat.
Este evident că un asemenea procedeu impune o profundă cunoaştere
tehnică a bunului de evaluat, căpătată după o lungă experienţă.

B.1 Estimarea comparativă în baza parametrilor tehnici

Trebuind, de exemplu, să evalueze rezervele de fân existente într-o
întreprindere, expertul va trebui, mai întâi, să stabilească calitatea tehnico-
merceologică a fânului şi, în acest fel, cunoscând piaţa din zonă, să determine
cea mai probabilă valoare unitară aferentă acelei calităţi. Evaluată apoi
cantitatea, pentru a găsi valoarea va fi suficient să se multiplice preţul unitar cu
cantitatea respectivă.
Pentru construcţii de locuit, parametrul tehnic, cel mai folosit, este
metrul pătrat (mp) iar pentru construcţiile industriale, metrul cub (mc).
Pe baza acestor parametri vom avea:
X = (V/mp)*xmp
X- cea mai probabilă valoare a unui apartament;
V- suma preţurilor de piaţă a apartamentelor similare;
xmp- parametrul tehnic (metri pătraţi)

37
P- suma mp. referitoare la apartamente similare
La valoarea găsită se aplică, după caz, adaosuri şi/ sau diminuări.

B.2 Evaluarea comparativă în baza parametrilor economici

Parametrii economici mai frecvent folosiţi sunt: norma de arendare sau
de închiriere (Ca), beneficiul funciar (Bf), producţia brută vandabilă (Pbv),
venitul net (Vn).
Norma de arendare sau de închiriere se foloseşte pentru terenuri,
respectiv, pentru construcţii. Procedeul de evaluare constă în obişnuita
proporţie:
X= (V/Ca)* xCa
Evaluarea cu acest procedeu se va aplica numai dacă în zona unde se
află terenul de estimat este răspândit sistemul de arendă. În plus, expertul va
trebuie să aleagă o normă de arendare medie, normală, deoarece întreprinderea
trebuie supusă condiţiilor de normalitate. Pentru a ţine cont, apoi, de acele
circumstanţe care diferenţiază terenul de condiţiile normale, va trebuie să se
intervină cu adaosuri şi/ sau diminuări de valoare.

C. Estimarea prin valori tipice şi prin coeficienţi de evaluare

Această metodă poate fi aplicată în special în cazul în care trebuie să se
estimeze mici parcele de teren separate, în cazul în care un anumit fond trebuie
să fie subdivizat în mai multe părţi precum şi în cazul de cedare de loturi de
teren. În aceste cazuri se procedează astfel:
a) se împarte suprafaţă fondului de evaluat în parcele omogene pe calităţi şi
clase (vie, culturi de câmp, pădure, etc);
b) se culeg informaţii asupra preţurilor medii unitare referitoare la parcele
similare. Este evident că trebuie să existe o piaţă a calităţilor şi claselor de
cultură respective;
c) în baza acestor informaţii se fixează valoarea unitară medie a parcelelor
supuse evaluării;
d) se efectuează calculele, multiplicând preţul mediu unitar al diferitelor calităţi
şi clase de cultură cu suprafeţele supuse estimării.
Când nu se cunoaşte piaţa pentru fiecare parcelă, se recurge la coeficienţi de
evaluare.
Dacă avem, de exmplu, trei loturi separate (cereale, vie, păşune), despre
care se cunoaşte numai preţul unitar al terenului cu cereale, vor trebui să fie
stabiliţi coeficienţi de evaluare pentru vie şi păşuni, în funcţie de productivitatea
lor şi de alte caracteristici. În funcţie de aceştia se va stabili cel mai probabil
preţ al viei şi păşunii.

38
D. Estimarea istorică
Constă în evaluarea unui bun în baza preţului de vânzare- cumpărare
existent în trecut pentru acelaşi bun dar corectat cu coeficientul de devalorizare
monetară. Valoarea obţinută în acest fel nu reflectă condiţiile de piaţă în
momentul estimării şi, deci, metoda nu prezintă valoarea ştiinţifică ridicată (cu
excepţia statisticii pieţei în perioada considerată). Estimarea istorică poate servi
doar pentru a furniza o indicaţie aproximatica la o problema de stimare dată.

6.5 Estimarea analitică sau prin capitalizarea veniturilor

Estimarea analitică se identifică cu criteriul economic al capitalizării şi

constă în a determina cea mai probabilă valoare a unui bun prin capitalizarea
veniturilor. Prin această metodă se acumulează la momentul estimării seria
viitoare de venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate să
le furnizeze.
Două sunt ipotezele pentru estimarea analitică:
1. un bun oarecare are valoare atât timp cât furnizează un venit pentru cel care îl
posedă iar cea mai probabilă valoare de piaţă a acestuia este egală cu
acumularea iniţială, raportată la momentul estimării, a tuturor veniturilor anuale
sau polianuale viitoare;
2. veniturile anuale sau polianuale trebuie să fie constante, medii, normale şi
continuie. În plus, trebuie să fie posibilă determinarea ratei de capitalizare
corespunzătoare.
Reamintim, în acest cadru, formulele de uz curent în estimare:
V0 = a(qn – 1/r* qn) – pentru venituri constante, anuale, întârziate,
limitate;
V0 = Bf/r – pentru venituri constante, anuale, întârziate, nelimitate;
V0 = Bf(1/qn – 1) – pentru venituri constante, periodice, întârziate,
nelimitate.
Schema estimării analitice se poate subdiviza în patru faze:
1. Determinarea beneficiului funciar (Bf) de capitalizat;
2. Determinarea ratei de capitalizare (r);
3. Aplicarea relaţiei de calcul corespunzătoare fiecărui caz în parte;
4. Operarea de adosuri şi/ sau diminuări la valoarea găsită, pentru a obţine
valoarea reală, atunci când bunul obiect de estimare se diferenţiază de condiţiile
de normalitate.
1. Determinarea beneficiului funciar (Bf)

39
 Determinarea lui Bf variază în funcţie de sistemul de conducere a
întreprinderii:
- pentru întreprinderi conduse în economie directă
Bf = Pbv- Ct, în care:
Pbv- producţia brută vandabilă;
Ct- costul total
- pentru întreprinderi date în arendă
Bf = Ca- Chp, în care:
Ca- norma de arendare (închiriere);
Chp- cheltuieli din partea proprietarului.
a) Pentru întreprinderi conduse în economie directă, beneficiul funciar (Bf) se
determină prin intermediul bilanţului întreprinderii:
Pbv – (Q + Chd + Imp + Sa + St + Db) = Bf (+/- P)
( în acest caz, întreprinzătorul este chiar propietarul)
Bf (+/- P)- venitul funciar
În relaţia de mai sus: Q- cote (de reintegrare, de asigurare, de
întreţinere); Chd- cheltuieli diverse; Imp- impozite; Sa- salarii; St- stipendii;
Db- dobânda; P- profitul.
Întrucât în aplicarea metodei de capitalizare este necesară doar
cunoaşterea lui (Bf), trebuie să eliminăm (+/- P). Aplicând conceptul de
normalitate, (+/- P) trebuie să tindă spre zero, ceea ce înseamnă că preţul tinde
să egalizeze costul de producţie. Prin urmare, în bilanţul estimativ nu sunt
considerate producţiile efectiv obţinute ci acelea medii normale ale zonei. În
acelaşi fel se consideră preţurile şi costurile de producţie. În plus, profitul
trebuie considerat egal cu zero întrucât, în caz contrar, s-ar capitaliza nu numai
valoarea propriu-zisă a unui fond ci şi ceea ce derivă din capacitatea sau
incapacitatea întreprinzătorului, din abilitatea sau inabilitatea acestuia.
b) Determinarea beneficiului funciar în baza normei de arendare.
Beneficiul funciar ce se poate obţine de la un fond arendat se poate determina
prin relaţia:
Bf = Ca – Chp sau Bf = Vbp – Chp
În sistemul de arendare nu este necesară ipoteza profitului nul întrucât
figura întreprinzătorului (arendaşul) este diferită de cea a proprietarului.
În ultima relaţie de mai sus:
- Vbp - venitul brut proprietarului, cuprinzând norma obişnuită (normală) de
arendare (Ca) şi dobânzile asupra ratelor;
- Chp - cheltuieli din partea proprietarului: cote (Q) de reintegrare, întreţinere şi
asigurare asupra capitalului funciar; impozite (Imp); cheltuieli diverse (Chd);
dobânzi (Db) calculate la cuantumul cheltuielilor anterioare .

40
 În determinarea normei de arendare (Ca) se va face referire la normele
în vigoare aferente zonei în care se găseşte bunul de evaluat (pentru respectarea
conceptului de normalitate).
Determinarea beneficiului funciar (Bf) în întreprinderi conduse direct
de către proprietar prezintă anumite dificultăţi întrucât anumite elemente de cost
- cum ar fi salarii (Sa), stipendii (St), sunt elemente probabile şi nu reale.
Numai pentru fondurile în arendă beneficiul funciar (Bf) se poate
determina într-un mod mai apropiat de realitate, întrucât, în acest caz, nu este
vorba de date probabile ci de date certe. De aceea, este de dorit să se obţină (Bf)
pe baza normei de arendă (Ca), de fiecare dată când sistemul de arendă este
generalizat.
Beneficiul funciar (Bf) astfel obţinut coincide, grosso modo, cu cel din
bilanţul întreprinderii. Cu alte cuvinte, beneficiul funciar (Bf) este total
independent de sistemul de conducere, reprezentând, aproximativ, preţul uzului
capitalului funciar11.

2. Cercetarea ratei de capitalizare

Din partea de matematică financiară se ştie că r = Db/C şi că C = Db/r
Prin urmare, (r) reprezintă raportul între dobânda şi capitalul care a
creat-o, (r) exprimă, fie rata dobânzii, fie rata de capitalizare, atunci când se
foloseşte pentru a determina pentru cea mai probabilă valoare a unui bun imobil.
Teoretic, în regim de concurenţă liberă, rata dobânzii tinde să fie egală
pentru toate capitalurile. În realitate, rata este totdeauna diferită. Există o serie
de motive care conduc la schimbări ale ratei pure:
- riscul: cu cât riscul este mai mare, cu atât face să crească rata;
- comodităţile şi incomodităţile tind a face să se prefere un capital altuia şi, deci,
la un venit egal, fac să crească (scadă) preţul de piaţă, cu consecinţă ratei mai
joase (mai înalte).
- extinderea fondului: extinderea modestă a fondului lărgeşte posibilitatea de a
găsi cumpărători, cu consecinţă creşterii valorii şi scăderii ratei.
Procesul capabil să furnizeze cea mai apropiată rată de capitalizare
constă în compararea fondului - obiect al estimării cu alte bunuri imobile
similare (prin condiţii intrinseci şi extrinseci). Prin cercetări şi informaţii diverse
(de la notari, cumpărători, vânzători) expertul în estimaţiuni relevă valorile reale
de piaţă şi beneficiile funciare corespunzătoare, calculate, în general, pe baza
normei de arendare:
Bf = Ca – Chp.
Astfel, rata medie a zonei din care bunul - obiect de estimare face parte
va rezulta din raportul:

11
Grădinariu M., 1994, - Estimaţiuni rurale, Edit. “Al. I.Cuza”, Iaşi;

41
 r = Bf/V
Rata aplicată este, evident, o rată medie, valabilă pentru fondurile unei
zone determinate cu anumite comodităţi sau incomodităţi. În eventualitatea că
fondul în examinare ar avea comodităţi sau incomodităţi diferite de medie, rata
medie va trebui să fie “personalizată” la fondul- obiect al estimării prin
eventuale adaosuri şi/ sau diminuări.
Când nu este posibil să se determine rata de capitalizare prin metoda
precedentă (pentru că nu există piaţă funciară), se va putea proceda în felul
următor:
a) sau să se caute rata în alte zone unde există o asemenea piaţă (pe cât posibil,
cât mai aproape de zona unde este amplasat bunul de estimat);
b) sau să se asimilize rata aferentă bunului- obiect de estimare cu alterate de
investiţii similare.
Această rată, astfel calculată, este mai mult rată indicativă. Ea va trebui
să fie în mod oportun corectată după discernământul expertului în estimaţiuni,
ţinând cont de toate caracteristicile bunului- obiect de estimare.
Pentru a încheia acest subiect, trebuie să precizăm că rata de dobânda
furnizată de capitalul funciar este în general mai scăzută decât aceea care obţine
din alte investiţii şi aceasta din următoarele motive:
1. Înaltul grad de siguranţă al capitalului funciar (pământul + îmbunătăţirile
funciare);
2. Capacitatea de a da un venit continuu şi nelimitat;
3. Pământul nu este reproductibil şi nici permutabil, motiv pentru care rata este
mai joasă;
4. Încetinirea (lungimea) ciclurilor productive.
Alegerea ratei medii de capitalizare este reală când reiese din
mecanismul pieţi; dacă piaţa lipseşte, alegerea prin analogie este numai
indicativă.

3. Determinarea valorii normale a unui bun imobil

Identificându-se venitul normal (obişnuit) şi rata normală, se poate
determina valoarea fondului (V0) aplicând formula de capitalizare a veniturilor
anuale (pentru cazul venitului anual, constant, întârziat, nelimitat): V 0 = Bf/r
V0 - valoarea funciară cuprinzând pământul nud plus capitaluri stabil investite
(construcţii rurale, şanţuri, canale, drumuri, plantaţii, diferite sistematizări). V 0
reprezintă valoarea de evaluare deschisă, adică fără să includă stocurile de
materii prime, semifabricate şi produse finite, animale, utileje agricole. Dacă
estimarea este închisă, la valoarea capitalului funciar (V 0) vor fi adăugate
elementele de mai sus.
În cazul întreprinderilor pomicole, unde se cunoaşte venitul periodic,
determinarea lui V0 este realizată cu formula capitalizării periodice.

42
 V0 = Bf(1/qn – 1)
V0 în acest caz este valoarea solului nud (fără plante):
Bf = Valoarea producţiei - Cheltuieli
Dacă estimarea este făcută într-un an intermediar al ciclului productiv,
se poate determina valoarea intermediară (Vm) sau valoarea livezii (sol +
suprasol).
În cazul veniturilor tranzitorii şi permanente, (V 0) se poate determina
atât prin metoda matematică cât şi prin metoda estimativă.
- determinarea lui (V0) prin metodă matematică:
V0 = Bft(qn – 1/r*qn)+(Bfp/r)*(1/qn)
- determinarea lui V0 prin metodă estimativă presupune că (Bft) este
perceptibil imediat, întrucât este vorba de o stare normală a bunului de evaluat:
V0 = (Bfp/r) – (Bfp – Bft)*(qn – 1/r*qn)

4. Adaosuri şi diminuări la valoarea capital. La valoarea fondului, determinată

într-unul din modurile expuse mai sus, pentru a ţine cont de toate acele
circumstanţe care îl diferenţiază de condiţiile normale, va trebui să se opereze
adaosuri şi/ sau diminuări.
Principalele adaosuri. Dacă estimarea este închisă, se vor adaugă
stocurile, animalele, utilajele agricole, construcţiile, creşterile temporare de
venituri, fructele nerecoltate în momentul estimării, etc. Principalele diminuări:
uzufructul şi rentă viageră, împrumuturile ipotecare, diminuări, temporare de
venit, s.a.

5. Critici ale estimării analitice

Estimarea analitică este supusă multor critici deoarece procedeul poate
conduce uneori la rezultate departe de realitate din următoarele motive:
- În determinarea beneficiului funciar (Bf), obţinut din bilanţul
întreprinderii, unele elemente de cost nu reprezintă date reale ci mai curând
atribuiri de valoare. În mod deosebit, această se întâmplă în cazul salariului şi
stipendiului, atunci când proprietarul este cultivator direct. Pe de altă parte,
calculul cotelor (de reintegrare, de asigurare, de întreţinere) nu reprezintă
altceva decât atribuiri de valoare, repartizări de valoare după criterii mai mult
sau mai puţin pertinente;
- În determinarea lui (Bf), pentru întreprinderi conduse în economie
directă, trebuie presupus profitul egal cu zero, în timp ce, în realitate, se obţine,
totdeauna, un venit funciar care cuprinde beneficiul funciar şi profitul (Vf= Bf
+/- P);
- Capitalizarea veniturilor este bazată pe presupunerea venitului
constant, ceea ce nu se întâmplă în realitate. Dacă, de exemplu, trebuie să se
estimeze analitic acelaşi fond, numai după câteva luni, nu este posibil să fie luat

43
în calcul beneficiul funciar (Bf), determinat mai înainte, întrucât, în perioada
dintre cele două estimări, s-a produs o variaţie, atât în ceea ce priveşte preţurile ,
cât şi costurile. Ca urmare, ipoteza constanţei venitului este pur matematică;
- Cea mai puternică critică a estimării analitice este legată de dificultatea
alegerii ratei de capitalizare, în special pentru fonduri cu venit periodic şi în
absenţa pieţii funciare. Când rata nu derivă din realitatea de piaţă, alegerea
acesteia este totdeauna arbitrată.
Cu toate aceste dificultăţi, estimarea analitică se poate aplica corect, cu
condiţia ca datele utilizate să fie cât mai aproape de realitate. Această metodă de
evaluare va putea fi completată şi comparată cu metoda sintetică obţinându-se,
astfel, răspunsuri cu credibilitate maximă în problemele estimative.

ESTIMAREA DAUNELOR

44
7.1 Dauna – noţiuni generale
Dauna – reprezintă orice diminuare de valoare sau de
productivitate a unui bun, cauzată de o faptă (frauduloasă sau
neintenţionată) sau de o calamitate.
În ceea ce priveşte dauna cauzată de o faptă, frauduloasă sau
neintenţionată, legea obligă pe cel ce a comis fapta să repare dauna. Pentru
daunele provocate de grindină, incendiu etc, pentru a-şi acoperi dauna,
proprietarul trebuie să recurgă la asigurări.
În estimaţiuni se face distincţia între dauna imediată sau de urgenţă şi
dauna viitoare, care se calculează în cazul în care dauna a determinat o
diminuare a venitului viitor.
Despăgubirea pe care o companie de asigurări trebuie să o acorde
asiguratului este prevăzută în contractul de asigurare (poliţă). Elementele
principale ale unei poliţe de asigurare sunt următoarele :
- întreprinderea sau fondul asigurat;
- riscul pentru care întreprindere (fondul) se asigură ;
- prima plătită de către asigurat.
Primele plătite de către asigurat trebuie să acopere suma globală a
despăgubirii, cheltuielile de gestiune şi, în cazul societăţilor private, profitul.
Raportul între asigurător şi asigurat presupune respectarea următoarelor
principii :
1) contractul de asigurare este nul, când riscul este nul ;
2) despăgubirea nu poate fi niciodată superioară daunei suferite;
3) în caz de calamitate, asiguratul are dubla obligaţie, de notificare şi
de salvator al bunurilor.
Când valoarea asigurată este inferioară valorii reale a bunului, în
momentul calamităţii, ne aflăm într-o situaţie de subasigurare. In această
situaţie, despăgubirea derivă din următoarea proporţie :
V0 / Va = D/Desp.
Va
Desp. = ________x D
V0
V0 = valoarea de estimare a bunului în momentul calamităţii ;
Va = valoarea asigurată, indicată în poliţă ;
D = dauna estimată ;
Desp. = despăgubirea.
Raportul între valoarea asigurată (Va) şi valoarea reală (V0) se numeşte
coeficient de asigurare (Casig.) :
Va

45
Casig. = ______ < 1
V0
Ex : valoarea reală a unui bun (V0), în momentul calamităţii, a fost de 200.000
lei în timp ce valoarea asigurată a fost de 100.000 lei. În cazul în care dauna
reală (D) este de 50.000 lei, despăgubirea va fi următoarea :
V0 D
___ = ____
Va x
200.000 50.000
_______ = _______
100.000 x
100.000 x 50.000
X = ______________ = 25.000 lei
200.000
Dacă valoarea asigurată este superioară valorii reale (supraasigurare),
despăgubirea nu va depăşi valoarea reală a bunului. Ca urmare, supraasigurarea
nu are sens.

7.2 Daune produse de grindină

Dauna se determină în raport de valoarea pe care ar fi avut-o
produsele, de pe fondul asigurat, în momentul recoltării.
Evaluatorul daunei trebuie să întreprindă câteva cercetări preliminare în
urma cărora :
1. să se convingă că fondurile calamitate sunt cele realmente asigurate;
2. să controleze dacă produsul asigurat este distrus de grindină şi nu din
alte cauze (paraziţi);
3. să estimeze valoare produsului, exclusiv cheltuielile aferente, care s-
ar fi obţinut de la o anumită cultură, dacă n-ar fi fost calamitată;
4. să evalueze produsele şi cheltuielile pe care cultura, în urma
grindinii, va fi capabilă să le producă;
5. să calculeze dauna ca diferenţă între veniturile nete, care s-ar fi
obţinut fără grindină şi cele obţinute efectiv:
sa calcule
D = Vpp – Chn – Vs
Vpp – valoarea produsului pierdut, datorită grindinii ;
Chn – cheltuieli neefectuate (economisite) în urma daunei ;
Vs – venitul secundar, care va putea fi, eventual, obţinut de la o cultură care o
substituie pe cea calamitată.
Evaluarea procentuală a daunei se realizează în două moduri :

46
1) LA VEDERE : expertul are experienţă, putând aprecia procentul de daună
(ex: la grâu, îndoitura tulpinii, ruperea spicelor etc), fără a mai face cercetări
analitice aprofundate. În această operaţiune, specialistul se poate servi şi de
C
diagrame :
0
Dauna datorată îndoiturii tulpinii
E
F
I
C
I
E
N
T

D
E
Număr de zile cuprinse între momentul grindinii şi momentul secerişului

2) PROCEDEUL ANALITIC
a) dacă dauna a fost uniform, pe toată întinderea fondului, expertul va putea
(ex:cereale) să împartă eşantionul în grupe, în raport de importanţa
prejudiciului, şi să atribuie fiecărui grup un procent de daună. Dauna global va
rezulta din media ponderată a eşantionului.
Ex:
- plante moarte………………………………………………….20
Dauna = 100 %=20
- plante îndoite………………………………………………...….25
Dauna = 30%*25 = 7,5
- plante cu boabe şiştave…...………………………………....….10
Dauna = 20%* 10 = 2,0
Total……………………………………………………55
Dauna totală = 29,50
29,50 : 55 = 0,5363 (53,63%) dauna medie ponderată
b) dacă dauna nu este uniformă pe tot fondul, se va proceda la împărţirea
acestuia în amplasamente cu daună uniformă şi se calculează procentul de
daună pentru fiecare amplasament. Dauna medie a întregului fond se va
obţine dintr-o medie aritmetică ponderată.
Ex : un fond de 10 ha este subdivizat în trei părţi :
- prima parte 5 ha, daună 10%

47
- a doua parte 3 ha, daună 20%
- a treia parte 2 ha, daună 50%
(5 x 10%) + (3 x 20%) + (2 x 50%)
Dauna = ______________________________ = 21%
5+3+2
Dauna astfel calculată, va fi diminuată cu cheltuielile neefectuate şi cu
eventualele venituri secundare obţinute.

7.3 Daune de incendiu

7.3.1 Daune de incendiu pentru construcţii
Despăgubirea se determină de obicei, în baza cheltuielilor curente
pentru reconstrucţia părţii depreciate a construcţiei, diminuată cu un coeficient
de depreciere.
Un alt procedeu constă în determinarea daunei prin aplicarea criteriului
economic al valorii complementare :
D = V – (v1 + v2)
V – valoarea construcţiei înainte de incendiu (exclusiv valoarea ariei şi a
fundaţiilor)
v1 - valoarea părţilor nesinistrate ale construcţiei
v2 - valoarea materialelor recuperate (exclusiv cheltuielile de recuperare).
Pentru a aplica acest criteriu economic, trebuie să subziste condiţia de
complementaritate între întreaga construcţie şi partea rămasă nevătămată.
Când bunul depreciat a fost asigurat la o valoare mai joasă faţă de
valoarea reală, despăgubirea va fi calculată în mod proporţional.

7.3.2 Daune de incendiu la furaje

În evaluarea cantităţii de furaj distrusă de un incendiu, se pot întâlni,
foarte frecvent, două situaţii :
a) a rămas un semn evident al înălţimii, la care ajungea furajul în fânărie ;
b) nu există acest semn.
În primul caz, va fi suficient să se determine cubajul fânarului şi să se
deducă partea care lipseşte. Furajul, astfel determinat, va fi evaluat la preţul pe
care îl avea pe piaţă la momentul incendiului.
În ipoteza că nu a rămas nici un semn, expertul va putea determina cea
mai probabilă cantitate de produs, care a fost distrusă în baza asolamentului
cultural al întreprinderii, în momentul în care este cerută estimarea.

48
49