IEA - 4.07 - Estimatiuni Rurale - 2014 PDF

UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ
VETERINARĂ
" ION IONESCU DE LA BRAD", IAŞI
Asist. dr. Eduard BOGHIŢĂ
ESTIMAŢIUNI RURALE
(SUPORT DE STUDIU I.D.)
-2014-
1
CUPRINS
Introducere...............................................................................................................3
U.I. 1 ESTIMAŢIUNI RURALE – OBIECT DE STUDIU,
IMPORTANŢĂ…………………………………………………………………..4
1.1 Obiect de studiu...........................................................................................5
1.2 Importanţa evaluării bunurilor.....................................................................7
U.I. 2 DOBÂNDĂ ŞI CAPITAL………………………………..........................9
2.1 Noţiunile de dobândă şi capital..................................................................10
2.2 Dobândă şi capital final (viitor) simplu………………………………….13
2.3 Dobândă şi capital final (viitor) compus………………………………....18
U.I. 3 ANUITĂŢI CONSTANTE…………………............................................25
3.1 Conceptul de anuităţi constante………………………………………….26
3.2 Acumularea finală (Sn) şi iniţială (So) de anuităţi constante, întârziate,
limitate………………………………………………………………………...…29
3.3 Acumularea finală (Sn) şi iniţială (So) de anuităţi constante, anticipate,
limitate…………………………………………………………………………...30
3.4 Acumulare iniţială (So) de anuităţi constante, întârziate, nelimitate…….31
3.5 Acumulare iniţială (So) de anuităţi constante, anticipate, nelimitate……32
3.6 Cota de reintegrare sau de constituire de capital………………………...33
3.7 Cota de amortizare……………………………………………………….35
U.I. 4 PROCESUL DE ESTIMARE ŞI ASPECTELE
ECONOMICE ALE UNUI BUN .........................................................................38
4.1 Consideraţii generale .................................................................................39
4.2 Valoarea de piaţă sau preţul ......................................................................39
4.3 Valoarea de cost ........................................................................................42
4.4 Valoarea de capitalizare ............................................................................45
4.5 Valoarea de transformare ..........................................................................49
4.6 Preţul sau valoarea complementară...........................................................53
4.7 Preţul sau valoarea de înlocuire.................................................................55
U.I. 5 METODA ESTIMATIVĂ........................................................................58
5.1 Consideraţii generale..................................................................................59
5.2 Principiul normalităţii ...............................................................................61
5.3 Conditiile de influenţa asupra valorii fondurilor .......................................63
5.4 Clasificarea metodelor de estimare ...........................................................65
5.5 Estimarea sintetică....................................................................................66
5.6 Estimarea analitică sau prin capitalizarea veniturilor ..............................69
U.I.6 ESTIMAREA DAUNELOR.....................................................................77
6.1 Dauna - noţiuni generale...........................................................................78
6.2 Daune produse de grindină........................................................................80
6.3 Daune produse de incendiu.......................................................................83
Raport de evaluare................................................................................................86
BIBLIOGRAFIE ................................................................................................103
Răspunsuri la testele de evaluare.........................................................................105
2
INTRODUCERE
Modulul de studiu Estimaţiuni rurale, îşi găseşte utilitatea în cadrul

programului de studiu al anului IV – Inginerie economică în agricultură, în
contextul în care piaţa bunurilor imobiliare se află într-o permanentă dezvoltare,
fiind din ce în ce mai dificil de stabilit şi determinat valoarea reală, pertinentă a
unui bun imobil.
Cursul Estimaţiuni rurale, îşi propune furnizarea şi explicarea tuturor
informaţiilor din modul precum şi verificarea noţiunilor însuşite de către studenţi,
pentru ca ulterior aceştia să aibă capacitatea de stabilire a valorii de estimare a
unui bun imobiliar.
3
Unitatea de ȋnvăţare 1. ESTIMAŢIUNI RURALE – OBIECT DE STUDIU,
IMPORTANŢĂ
Cuprins (U.I.1)
Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.1)...............................4

Instrucţiuni.........................................................................................................4
1.1 Obiect de studiu.........................................................................................5
1.2 Importanţa evaluării bunurilor ...................................................................7
Rezumat (U.I.1).................................................................................................8
Bibliografie (U.I.1)............................................................................................8
Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.1)

Obiectivul acestei unităţi de ȋnvăţare este definirea în termeni generali a
conceptului de estimaţiuni, valoare de piaţă, valoare de estimare şi însuşirea de
către studenţi a acestor noţiuni şi a criteriilor de evaluare a bunurilor . După
finalizarea studiului din această unitate de ȋnvăţare, studentul va dispune de
competenţe pentru :
- explicarea noţiunii de evaluare;
- identificarea principalelor acte economice în care sunt cerute judecăţi
de valoare;
Instrucţiuni (U.I.1)
Această unitate de învăţare cuprinde noţiuni introductive privind
conceptele de evaluare, valoare economică , valoare de piaţă, valoare de estimare.
Timpul mediu alocat pentru studiul individual este de cca. 3 ore. Această unitate
de învăţare cuprinde mai multe teste de autoevaluare, a căror rezolvare asigură o
mai bună fixare a cunoştinţelor dobândite în timpul studiului.
4
1.1 OBIECT DE STUDIU
În termeni generali “estimaţiunile” se ocupă cu evaluarea bunurilor

economice (a estima = a evalua).
Evaluarea reprezintă procesul prin care se determină suma de monedă ce
poate fi atribuită unui bun oarecare – obiect de valoare, într-un anumit moment pe
o anumită piaţă.
Din punct de vedere al estimaţiunilor, valoarea reprezintă o calitate
atribuită unui bun, funcţie de care el este dorit util, apreciat şi important.
În această accepţiune, termenul “valoare economică” are sensul de valoare
de estimare şi nu de valoare de piaţă sau preţ.
Valoarea de piaţă sau preţul reprezintă, totdeauna, o dată certă, un fapt
realizat, rezultat din raportul cerere-ofertă. Valoarea de estimare are drept caracter
fundamental previziunea, este, deci, o dată probabilă şi nu una certă. Valoarea de
estimare nu este altceva decât o valoare subiectivă, exprimată în cifre, luându-se
în considerare, însă, criterii de maximă obiectivitate. Metoda de apreciere este,
totdeauna, bazată pe procedee raţionale, adică este fondată pe baza criteriilor
logice şi a bunului simţ.
Folosirea termenului “valoare” în vorbirea curentă generează de multe ori
confuzie. De exemplu, se spune frecvent:”bunul X valorează 5000 lei”; uneori se
spune că pentru bunul X s-a plătit 5000 lei (preţul de piaţă); alteori se specifică că
cea mai probabilă valoare de piaţă a bunului X este apreciată la 5000 lei (valoarea
de estimare); în sfârşit, de multe ori se spune:”acest bun costă 5000 lei”.În orice
caz, termenul de “cost” este greşit deoarece prin cost se înţelege suma
cheltuielilor efectuate de către un întreprinzător pentru a produce şi pune pe piaţă
acel bun.
Diferitele exprimări de mai sus pun problema definirii riguroase a
acestora, în strânsă conexiune cu procesul estimării.
Alegerea criteriului de evaluare depinde de scopul estimării care poate fi
sau nu legiferat. Când scopul estimării este prevăzut în norme juridice, cum este
cazul exproprierilor de utilitate publică sau servituţilor funciare (dreptul de
trecere, dreptul de vedere), legea stabileşte aspectul economic sau criteriul de
evaluare ce trebuie de urmat. In situaţiile în care scopul estimării nu este stabilit
prin norme juridice, criteriul de evaluare se alege prin raporturi contractuale între
cel care execută estimarea şi cel care a solicitat-o. Spre exemplu, dacă scopul
5
estimării este o vânzare-cumpărare, criteriul economic cel mai potrivit este preţul
de piaţă; dacă scopul constă în stabilirea daunei cauzate de un incendiu, la o
clădire, criteriul poate fi costul de construcţie sau de reconstrucţie; dacă este vorba
de o daună provocată furajului, criteriul economic ales este preţul de piaţă sau
valoarea de transformare, dacă furajul respectiv este refolosit, în totalitate în
întreprindere.
6
1.2 IMPORTANŢA EVALUĂRII BUNURILOR
Importanţa evaluării bunurilor rezultă din faptul că actele economice

comportă judecăţi de valoare. Principalele acte economice în care sunt cerute
judecăţi de valoare sunt multiple:
- transferuri imobiliare cu titlu oneros sau gratuit;
- optimizări productive ale întreprinderii private;
- raporturi contractuale şi judecăţi de convenienţă de interes privat ;
- constatarea şi evaluarea daunelor private ;
- estimarea servituţiilor funciare (ex: drept de trecere, evaluarea
incomodităţilor produse fondului de existenţa unei reţele electrice sau de
gaz) şi a drepturilor reale (uzufruct, uz şi locaţie);
- exproprieri pentru cauze de utilitate publică;
- estimarea beneficiilor şi repartizarea cheltuielilor pentru lucrări de
îmbunătăţiri funciare;
- estimări de uz civil şi de alte drepturi; verificarea şi estimarea de valori şi
venituri impozabile;
- evaluarea planurilor de dezvoltare a întreprinderii; constatarea şi evaluarea
daunelor ambientale;
- proiecte şi intervenţii cu caracter urbanistic;
- administrarea şi gestionarea bunurilor publice;
- proiecte şi intervenţii cu caracter urbanistic;
- administrarea şi gestionarea bunurilor publice;
- proiectarea şi costurile lucrărilor publice;
- judecăţi de convenienţă a investiţiilor publice;
- evaluarea impactului ambiental.
Comun tuturor acestor fapte şi fenomene economice este faptul că, prin
metoda estimativă, în care un loc primordial îl are matematica financiară, se
face trecerea de la evaluări bazate pe date contabile la estimări legate de venitul
pe care un bun, o întreprindere sau o zonă teritorială îl poate da într-o perioadă
limitată sau nelimitată de timp. In acest fel, valorile probabile atribuite sunt mai
aproape de realitate şi de sensul economic al bunurilor, înlăturându-se
amatorismul şi arbitrariul în evaluarea lor.
7
Test de autoevaluare (1) :
1. Definiţi conceptul de estimaţiuni.

2. Ce semnifică calitatea atribuită unui bun, funcţie de care el este dorit util,
apreciat şi important?
3. Care este diferenţa între valoarea de piaţă şi valoarea de estimare?
4. Enumeraţi câteva acte economice în care sunt cerute judecăţi de valoare
privind evaluarea bunurilor.
Rezumat (U.I.1)
În unitatea de ȋnvăţare 1 sunt cuprinse în termeni generali noţiunile de
estimaţiuni, valoare de piaţă, valoare de estimare, precum şi principalele acte
economice în care sunt cerute judecăţi de valoare.
BIBLIOGRAFIE (U.I.1)
1. Grădinaru M., 1994, - Estimaţiuni industriale, rurale şi civile. Ed. ‘Al.
I.Cuza’ Iasi ;
8
Unitatea de ȋnvăţare 2. DOBÂNDĂ ŞI CAPITAL
Cuprinsul (U.I.2)
Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.2)....................................9

Instrucţiuni..............................................................................................................9
2.1 Noţiunile de dobândă şi de capital................................................................10
2.2 Dobȃndă şi capital final (viitor)
simplu........................................................13
2.3 Dobȃndă şi capital final (viitor)
compus...................................................18
Rezumat (U.I.2).....................................................................................................23
Lucrare de verificare nr.1......................................................................................23
Bibliografie (U.I.2)...............................................................................................24

Unitatea de ȋnvăţare nr.2 are ca principal obiectiv, explicarea
termenilor dobândă simplă şi dobândă compusă, capital final simplu şi capital
final compus, scontul simplu şi scontul compus.
Instrucţiuni
conceptele de dobȃndă simplă, dobȃndă compusă , capital final simplu şi capital
final compus, scontul simplu şi scontul compus.Timpul mediu alocat pentru
studiul individual este de cca. 3 ore. Această unitate de învăţare cuprinde mai
multe teste de autoevaluare, a căror rezolvare asigură o mai bună fixare a
cunoştinţelor dobândite în timpul studiului.
9
2.1 NOŢIUNILE DE DOBÂNDĂ ŞI DE CAPITAL
Dobânda (Db) este preţul plătit pentru folosirea unui capital. Ea este
plătită de cel care ia în împrumut un capital, celui care oferă capitalul respectiv.
Acest capital poate fi şi un capital imobil, cum ar fi o construcţie sau un fond. In
acest caz preţul uzului capitalului poartă denumirea de beneficiu funciar (Bf).
Dobânda este plătită după expirarea unui anumit termen; dacă este plătită cu
anticipaţie, se numeşte scont sau dobândă scontată.
Justificările care sunt atribuite plăţii dobânzii sunt multiple:
a) un împrumut sau o investiţie comportă riscuri care “merită” o
compensaţie;
b) cine împrumută, se supune la un sacrificiu, sacrificiu care trebuie
compensat;
c) capitalul permite ca alţi factori ai producţiei să devină mai eficienţi.
Unitatea de măsură a dobânzii este rata dobânzii (r). Rata exprimă
dobânda ce revine unei unităţi monetare care ajunge la scadenţă într-o unitate de
timp, de regulă un an. Ea poate fi exprimată în termeni unitari (de ex: r = 0,08
exprimă dobânda anuală a unei unităţi monetare) sau în termeni procentuali (r =
8%, adică dobânda care revine la 100 unităţi monetare).Rata dobânzii variază în
funcţie de diverşi factori, în mod deosebit de cererea şi oferta de capital, de riscul
şi durata investiţiei. Dacă oferta de capital este mare şi cererea redusă, rata
dobânzii va fi joasă; în caz contrar va fi ridicată. Pe lângă aceasta, riscul investiţiei
conduce la o sensibilă variaţie a ratei dobânzii: aceasta va fi mai înaltă cu cât mai
mare este riscul.
În raport cu timpul de folosinţă, dacă acesta este foarte lung iar capitalul
are o valoare mare, rata dobânzii este, de regulă, ridicată, dată fiind
imposibilitatea de a dispune de capital pentru o mare perioadă de timp.
Rata pentru împrumuturi sau investiţii financiare se stabileşte, de regulă,
apriori între părţi; pentru capitaluri investite în producţie (sau în anumite investiţii
imobiliare) rata se stabileşte, de obicei, aposteriori, după cunoaşterea rezultatelor
activităţii. Din raportul între venitul net obţinut (Bf) şi capitalul investit (Co)
rezultă rata de investiţie:
10
r = Bf / Co.
În practică există două tipuri de dobândă şi două moduri de a le determina:
- dobânda simplă, când dobânda ajunsă la scadenţă (max. un an) nu se adaugă la
capital şi, în acest fel, nu se fructifică;
- dobânda compusă, când dobânda ajunsă la scadenţă se adaugă la capital şi
devine ea însăşi fructificată în perioadele următoare;
Dobânda compusă se prezintă sub următoarele trei forme:
- dobânda compusă discontinuă anuală, când dobânzile sunt adăugate la capitalul
care le-a produs la sfârşitul fiecărui an;
- dobândă compusă convertibilă, când dobânzile sunt adăugate la capital de mai
multe ori în timpul unui an;
- dobânda compusă continuă sau matematică, când dobânzile se convertesc în
capital în fiecare fracţiune infinitisemală. Acest tip de dobândă are numai o
valoare teoretică, ea neexistând în realitate. În aplicaţiile estimative se recurge
exclusiv la dobânda compusă discontinuă anuală.
Dobânda simplă se aplică pentru perioade de timp ce nu depăşesc un an, în
timp ce dobânda compusă se aplică pentru perioade mai mari de un an, respectiv,
pentru un multiplu de mai mulţi ani întregi. Pentru a calcula, de exemplu, dobânda
produsă de un capital în 3 ani şi 4 luni, se va calcula mai întâi dobânda compusă
pentru trei ani şi, apoi, la suma rezultată (capitalul iniţial+dobânda compusă
pentru perioada de trei ani) se va calcula dobânda simplă pentru perioada celor 4
luni.
Test de autoevaluare (2)

Scrieţi/marcaţi răspunsul corect (1-3 variante corecte pentru fiecare întrebare):
1. Preţul plătit pentru folosirea unui capital se numeşte...............
2. Dobânda ajunsă la scadenţă (max. un an) care nu se adaugă la capital şi,
în acest fel, nu se fructifică se numeşte :
a) dobȃndă compusă;
b) dobȃndă simplă.
c) dobândă compusă convertibilă
3. Din raportul între venitul net obţinut (Bf) şi capitalul investit (Co)
rezultă:
a) rata de investiţie;
b) rata dobȃnzii;
11
c) rata de estimare.
4. Dobânda compusă se aplică
cȃnd.........................................................................
5. Dobânda compusă continuă sau matematică se
aplică.............................................................
6. Unitatea de măsură a dobânzii este.............................................................
12
2.2 DOBÂNDĂ ŞI CAPITAL FINAL (VIITOR) SIMPLU
La formulele de dobândă şi capital final (viitor) simplu se recurge când

trebuie să se efectueze calculaţii pentru perioade de timp inferioare anului sau, la
limită, egale cu un an.
Dobânda simplă
Dobânda (Db), este determinată de următoarele elemente:
- capitalul iniţial (Co) sau C: suma împrumutată sau suma investită;
- rata dobânzii (r);
- timpul (n / t):durata împrumutului.
Dobânda va fi direct proporţională cu capitalul, rata şi timpul, adică :
Db = Co * r * n
Db = Co * r * l/12 (exprimând timpul în luni; l = numărul de luni);
Db = Co * r * z/360 (exprimând timpul în zile; z = numărul de zile);
Din aceste relaţii se obţin:
Co = Db / r*n; r = Db / Co*n; n = Db / Co*r
Când timpul este egal cu un an (n=1), vom avea :
Db = Co * r de unde se obţine Co = Db / r
Această formulă permite să se determine capitalul, cunoscând dobânda
anuală produsă şi rata dobânzii.
Atunci când se are în vedere beneficiul funciar (Bf) constant şi rata,
denumită în acest caz “de capitalizare”, formula de mai sus devine :
Vo = Bf / r
În estimaţiuni această relaţie este denumită “de capitalizare”, deoarece
permite să se determine valoarea unui bun imobil (Vo), cunoscând beneficiul
funciar anual şi rata de capitalizare.
Dobânda se poate calcula şi în felul următor :
Db = Co*r*z / 360 N = Co*z (număr)
Db = Co*z / 360 / r Db = N / D = 360 / r (diviziune fixă)
Când este necesar să se facă numeroase calcule de dobândă, cu aceeaşi

rată (ex: cont curent), este convenabil să se utilizeze relaţia :
Db = N / D, în care valorile lui D = 360 / r sunt oferite de tabele.
13
Capitalul final (viitor) simplu
Capitalul viitor sau capitalul final (Cn) este dat de suma capitalului iniţial
(Co) plus dobânzile (Db) ajunse la scadenţă într-o perioadă de timp (n) care poate
fi de maximum un an : Capitalul final = capital iniţial + dobânzi
Cn = Co + Db Dacă substituim pe Db cu produsul Co*r*n rezultă :
Cn = Co + Co * r * n Scoţând în factori pe Co vom avea :
Cn = Co(1 + r * n)
(1 + r * n) poartă denumirea de factor de întârziere a dobânzii simple.
Din relaţia de mai sus putem obţine capitalul iniţial (Co) sau suma
scontată:
Co = Cn / 1 + r*n sau, pentru a pune mai bine în
evidenţă factorul de anticipare,
Co = Cn * 1 / 1 + r*n în care 1 / 1 + r*n reprezintă factorul de
anticipare sau de scont a dobânzii simple.
Deci, pentru a determina capitalul final simplu va trebui multiplicat
capitalul iniţial Co cu factorul de întârziere (1+r*n).
De aici rezultă că pentru a găsi capitalul iniţial (Co), trebuie multiplicat
capitalul final (Cn) cu factorul de anticipare (scont) a dobânzii simple 1 / 1+ r*n .
În concluzie, un capital “deplasat” în viitor, se transformă în capital final
(Cn); “mutat” în trecut, el devine valoare scontată sau capital iniţial (Co).
Expresii inverse :
Din egalitatea Cn = Co(1 + r*n), respective, Cn = Co + Co*r*n, se obţine :
r = Cn – Co / Co * n, pentru determinarea ratei;
n = Cn – Co / Co * r , pentru determinarea timpului.
Acumularea la sfârşitul anului de valori care se repetă constant în

fracţiuni ale anului (lunar, bilunar, trimestrial,la patru luni, semestrial)
Formula generală :
Cn = R (n°R + r * n°R/2 +0,5)
-0,5
Dacă valorile considerate sunt anticipate, adică se referă la începutul
fiecărei perioade de timp considerate, coeficienţii multiplicatori ai lui r vor fi
majoraţi cu 1. Stiind deja, timpul de fructificare a valorilor întârziate, în cazul
14
valorilor anticipate, pentru acumularea lunară coeficientul va fi nu de 5,5, ci de
5,5 + 1 = 6,5; pentru acumularea bilunară 2,5 + 1 = 3,5 s.a.m.d.
Scontul simplu
Scontul este suma care se scade dintr-un capital când se doreşte să-l
anticipăm în timp; a sconta sau a anticipa are aceeaşi semnificaţie. Scontul (Sc)
poate fi calculat în două moduri.
Scontul matematic sau financiar

Pentru a determina suma scontată (Co) este suficient să scădem din
capitalul final (Cn) dobânzile (Db).
Co = Cn – Co*r*n Sc = scont
Co = Cn – Db Db = Sc = Co*r*n
Pornind de la aceste relaţii, rezulta valide urmatoarele egalitati :
Co = Cn – Sc Cn = Co + Db Cn = Co + Sc
Sc = Co*r*n = Db scontul matematic este egal cu dobanda cu semn schimbat.
În calculele practice, pentru a determina suma scontată (Co), nu se

apelează la expresia Co = Cn – Co*r*n, deoarece Co reprezintă chiar necunoscuta
la care dorim să ajungem. Astfel, suma scontată se obţine din relaţia deja văzută:
Co = Cn * 1 / 1 + r * n
Pentru a obţine scontul raţional sau matematic (Scm), din capitalul final
(Cn) se scade capitalul scontat sau iniţial (Co) : Scm = Cn – Co. Fără a face
această diferenţă, determinarea scontului matematic se poate realiza înlocuind pe
(Co) cu :
Co = Cn * 1 / 1 + r*n rezultând astfel: Scm = Cn - Cn * 1 / 1
+ r*n
Scoţând în factori pe Cn rezultă :
Scm = Cn ( 1 – 1 / 1 + r*n), respectiv Scm = Cn * 1 + r*n -1 / 1 + r*n
care prin simplificare rezultă : Scm = Cn *r*n / 1 + r*n Această relaţie
exprimă dobânda asupra capitalului final scontat.
Scontul bancar sau comercial

Scontul efectuat de bănci este calculat în mod diferit. Dacă matematic
scontul (Sc) este calculat asupra valorii iniţiale (Co), Sc = Db = Co*r*n, scontul
bancar sau comercial se calculează asupra valorii finale (Cn):
15
Scb = Cn *r*n
În acest fel :
Co = Cn – Scb
Substituind valoarea lui Scb rezultă :

Co = Cn – Cn*r*n şi în final Co = Cn(1 – r*n)
Scontul aplicat de bănci este, în acest fel, mai mare decât cel calculat
matematic şi dă, astfel, o sumă scontată (Co) mai mică decât cea obţinută
matematic. Dacă scontul bancar ar fi aplicat pentru perioade lungi de timp, s-ar
obţine sume scontate (Co) derizorii, nule sau chiar negative.
Exemplu: adoptând rata de 5%, pentru o perioadă n de 20 de ani, capitalul se
anulează complet.
Co = Cn(1 – r*n) Co = 30000(1 – 0,05*20) = 0 Co = 0
În general scontul bancar se foloseşte pentru perioade mai mici de un an,
deoarece este bazat pe formulele dobânzii simple.În calculele estimative formulele
referitoare la scontul bancar sau comercial nu au aplicabilitate.
Rezumând cele de mai sus rezultă :

Pentru scontul matematic :
Scm = Cn*r*n / 1+r*n
Co = Cn * 1 / 1 +r*n
Pentru scontul bancar :
Scb = Cn*r*n
Co = Cn(1 – r*n)

1. Dobânda (Db), este determinată de următoarele elemente:
a) capitalul iniţial (Co) sau C: suma împrumutată sau suma investită;
b) rata dobânzii (r);
c) timpul (n / t):durata împrumutului.
2. Capitalul viitor sau capitalul final (Cn) este dat
de..............................................................................................................................
16
3. Suma care se scade dintr-un capital când se doreşte să-l anticipăm
în timp se numeşte.............................
4. Pentru a obţine scontul raţional sau matematic
(Scm),.........................................................
5. Scontul bancar sau comercial se calculează asupra
valorii..........................................
17
2.3 DOBÂNDĂ ŞI CAPITAL FINAL (VIITOR) COMPUS
La formulele capitalului final şi dobânzii compuse se recurge pentru

perioade mai mari de un an.
Capital final compus
Dobânzile asupra capitalului iniţial (Co), ajunse la scadenţă, sunt însumate
la capitalul respectiv în aşa fel încât, în anul următor, produc o nouă dobândă şi
procesul se repetă pentru întreaga perioadă luată în calcul.
În conformitate cu această schemă se obţine formula capitalului final
compus.
După primul an, capitalul final compus va fi :
C1 = Co + Db substituind Db = Co *r *n (n=1 an)
C1 = C0 + C0 *r respectiv C1 = Co(1 + r)
Binomul (1 + r), care de obicei se notează cu q, reprezintă suma la care
ajunge o unitate monetară într-un an.
C1 = Co * q
La sfârşitul celui de-al doilea an, capitalul final compus va fi :
C2 = C1 + Db substituind : Db = C1*r rezultă :
C2 = C1 + C1*r C2 = C1(1 + r) C2 = C1 *q
Având în vedere că C1 = C0*q :
C2 = C0*q*q respectiv : C2 = C0*q²
Mergând din aproape în aproape:
Cn = C0*qⁿ (1 + r)ⁿ = qⁿ; qⁿ = factor de întârziere a dobânzii compuse

Din relaţia de mai sus obţinem :
Co = Cn * 1/ qⁿ 1/ qⁿ = factor de anticipare a dobânzii compuse
Dobânda compusă sau scontul compus
Dobânda compusă ajunsă la scadenţă după (n) ani se obţine scăzând din
capitalul final (Cn) capitalul iniţial (Co) :
Dn = Cn – C0 Dn = scontul compus matematic
Expresia poate fi rezolvată sau în funcţie de (Co) sau de (Cn):
- rezolvând în funcţie de (C0) vom avea :
Dn = Cn – C0 substituind pe Cn cu Cn = C0*qn
18
Dn = C0*qn – C0 scoţând în factori pe C0 rezultă : Dn = C0(qn – 1)
- rezolvând în funcţie de (Cn) se obţine :
Dn = Cn – C0 substituind pe C0 cu C0 = Cn * 1/ qⁿ
Dn = Cn - Cn*1/qn . Scoţând în factori pe Cn rezultă : Dn = Cn(1 – 1/qn),

respectiv :
Dn = Cn * qⁿ - 1 / qⁿ
Această formulă exprimă dobânda compusă sau scontul compus matematic.
Scontul compus comercial este dat numai de numărătorul relaţiei de mai

sus :
Sc = Cn(qn – 1)
Din formula capitalului final, prin logaritmare se obţine :
n = logCn – logCo / logq logq = logCn – logCo / n
După rezolvarea acestor ultime relaţii se are în vedere că q = 1 + r şi deci,

r = q – 1.
Cu titlu informativ prezentăm şi alte categorii de dobândă compusă.
Dobânda compusă convertibilă este utilizată atunci când dobânda se

acumulează la capital şi devine fructificată împreună cu el în orice fracţiune
constantă din an (semestrial, trimestrial etc). Cu alte cuvinte, de mai multe ori
într-un an, dobânda se converteşte în capital.
Indicăm cu k numărul de ori în care dobânzile se însumează la capital într-
un an : pentru capitalizare semestrială k=2, la patru luni k = 3, la 3 luni k=4,
bilunar k=6, lunar k=12); formulele capitalului final şi a dobânzii compuse
convertibile se obţin din cele precedente dar multiplicând timpul (n) cu (k) şi
divizând rata (r) prin (k).
In acest fel :
Cn = Co * qn ştiind că : qn = (1 + r)n rezultă : Cn = Co(1 + r)n, respectiv,
Cn = Co(1 + r/k)n-k capital compus convertibil.
19
Pentru dobânda compusă convertibilă :
Dn = Co(qn – 1) întrucât : qn = (1 + r)n rezultă: Dn = Co[(1 + r)n –
1]
De unde : Dn = Co[(1 + r/k)nk – 1]
In cazul capitalizării compuse fracţionate, dobânzile produse sunt adăugate

la capital de mai multe ori într-un an.
Rata utilizată pentru capitalizarea fracţionată va fi numită nominală,
întrucât cea efectivă sau reală va fi mai ridicată, deoarece dobânzile ajung la
scadenţă de mai multe ori într-un an.
Pentru a obţine rata efectivă va fi suficient ca din venitul compus
convertibil al unei unităţi monetare, aferentă unui an (1 + r/k), să se scadă
unitatea însăşi :
re = (1 + r/k)k – 1 sau re = r/k (k + r*n)
Exemplu : se doreşte să se cunoască rata efectivă de investiţie a unui

capital folosit pentru un an, cu rata de 8%, convertibilă semestrial (deci de 2 ori
într-un an; k=2)
re = (1 + 0,08/2)2 – 1 = 8,16%
sau re = 0,08/2(2+0,08*1/2) = 8,16%
Dobânda compusă continuă
In calculul dobânzii compuse continue se pleacă de la relaţia Cn = Co *

r*n
e în care e reprezintă baza logaritmilor naturali sau nepereni, a cărei valoare
aproximativă este 2,718281828459.
Timpul necesar pentru ca un capital să devină dublu, triplu....
Uneori poate fi necesar să se calculeze în câţi ani un capital fructificat cu
dobândă simplă sau compusă devine dublu, triplu etc, ca urmare a acumulării
dobânzilor.
a) Capital fructificat în regim de dobândă simplă :

Este evident că un capital va fi dublu când va fi de două ori capitalul
iniţial:
20
Cn = 2*Co întrucât: Cn = Co(1 + r*n) vom avea:
Co(1 + r*n) = 2Co
Co + Co*r*n = 2Co
Co*r*n = Co
r*n = Co/Co
n = 1/r
In acest fel se poate demonstra că un capital se triplează pentru n=2/r, se
multiplică de 4 ori pentru n = 3/r ş.a.m.d.
Din cele de mai sus se deduce formula generală :
n=S–1 / r
S – numărul de ani pentru ca un capital iniţial să devină dublu, triplu etc.
Exemplu: un capital utilizat cu rata de 10% devine dublu în 10 ani, triplu
în 20 ani, de 4 ori în 30 ani.
n = 2 – 1 / 0,10 = 10
n=3–1 / 0,10 = 20
n=4–1 / 0,10 = 30
b) Folosind dobânda compusă
Capitalul se dublează când : Cn = 2Co întrucât:
n
Cn = Co * q rezultă
Co*qn = 2Co
qn = 2* Co/Co
qn = 2 ; prin logaritmare :
nlogq = log2
n = log2 / logq
Formula generală pentru ca un capital utilizat cu dobândă compusă, să
devină multiplu este :
n = logS / logq
S – numărul de ori pentru a se dubla, tripla etc
q = (1+r)= venitul final a unei unităţi monetare într-un an
In mod aproximativ se poate rezolva problema prin folosirea tabelelor
financiare : se relevă la ce an rata dorită (qn) capătă o valoare egală, dublă, triplă
etc.
Acumularea cu dobândă simplă şi cu dobândă compusă se evidenţiază în
următoarele diagrame:
21
y
Acumulare cu dobândă simplă
Co C1 C2 C3 Cn
0 1 2 3............n x
Acumulare cu dobândă simplă
Co C1 C2 C3 Cn
0 1 2 3............n x
Cadrul rezumativ al formulelor esenţiale
Db = Co * r* n
Cn = C0( 1 + r*n) 1 + r*n factor de întârziere, cu dobândă
simplă
C0 = C n * 1/1+r*n 1/1+r*n factor de anticipare, cu dobândă
simplă
Cn = C0 * qn qn = (1+r)n factor de întârziere cu dobândă
compusă
C0 = Cn* 1/qn 1/qn = 1 / (1+r)n factor de anticipare sau de scont
cu dobândă compusă

1. Capital final compus
reprezintă........................................................................................
22
2. Atunci când dobânda se acumulează la capital şi devine fructificată
împreună cu el în orice fracţiune constantă din an (semestrial, trimestrial etc) se
utilizează................................................................................
3. Rata utilizată pentru capitalizarea fracţionată se
numeşte.......................................
4. In calculul dobânzii compuse continue se pleacă de la relaţia:
a) Cn = Co * en
b) Cn = Co * er
c) Cn = Co * er*n
Rezumat U.I.2
Unitatea de ȋnvăţare 2 , surprinde aspecte privind noţiunea de dobândă şi
justificările atribuite acesteia. Un alt aspect important al capitolului, îl constituie
analiza conceptului de rată a dobânzii, ca preţ plătit pentru a dispune pe o
perioadă determinată, de regulă un an, de o unitate monetară. Capitolul continuă
cu prezentarea detaliată a conceptelor de dobândă simplă şi dobândă compusă,
capital simplu şi capital compus, precum şi noţiunile de scont matematic şi scont
bancar.
Lucrare de verificare nr.1

(se va trimite pe adresa disciplinei, în format electronic sau prin poştă, până la
sfârşitul celei de-a IV-a săptămâni din sem. I)
Exerciţiul 1
Fiind dat un capital de 100.000 lei, să se determine dobânda pentru
73 de zile, cu o rată de 8.
Exerciţiul 2
La ce rată va trebui utilizat un capital de 50000 de lei, pentru a
avea în 9 luni o dobândă de 4500 lei ?
Exerciţiul 3
O persoană trebuie să achite peste 4 luni un debit de 2000 de lei.
Cât trebuie să verse imediat în cont pentru a stinge debitul, dacă rata de
scont este de 6%?
Exerciţiul 4
23
Cât valorează peste 15 ani un capital actual de 150.000 de lei
depozitat în bancă cu rata de 9%
Exerciţiul 5
Să se determine valoarea actuală, cu rata de 8%, a capitalurilor
utilizate astfel: 2000 lei la sfârşitul anului 5, 2500 lei la sfârşitul anului 7 şi
3000 lei la sfârşitul anului 10.
Exerciţiul 6
Să se calculeze procentul mediu de dobândă (¯r) pentru 3 capitaluri
în următoarele condiţii :
- 125.000 lei, pe 2 luni, cu r = 8%;
- 200.000 lei, pe 5 luni, cu r = 7%;
- 175.000 lei, pe 3 luni, cu r =7,25%
¯ r = (C1*r1*n1 + ...+ Cn*rn*nn ) / (C1*n1 +...+ Cn*nn)
Bibliografie
1. Grădinaru M., 1994, - Instrumente de analiză economico-financiară a
întrepriderii agricole. Ed. ‘Al. I.Cuza’ Iaşi;
2. Caia A., 1992, – Economie rurala, vol. 1, uz intern. At. multiplicare,
U.S.A.M. V. Iasi
24
Unitatea de ȋnvăţare 3. ANUITĂŢI CONSTANTE
Cuprinsul (U.I.3)
Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.3)................................25

Instrucţiuni..........................................................................................................25
3.1 Conceptul de anuităţi constante..............................................................26
3.2 Acumularea finală (Sn) şi iniţială (So) de anuităţi constante, întârziate,
limitate................................................................................................................29
3.3 Acumularea finală (Sn) şi iniţială (S0) de anuităţi constante, anticipate,
limitate...............................................................................................................30
3.4 Acumulare iniţială (S0) de anuităţi constante, întârziate, nelimitate.....31
3.5 Acumulare iniţială (So) de anuităţi constante, anticipate, nelimitate.....32
3.6 Cota de reintegrare sau de constituire de capital....................................33
3.7 Cota de amortizare.................................................................................35
Lucrare de verificare nr.2..................................................................................36
Rezumat (U.I.3).................................................................................................37
Bibliografie (U.I.3)..............................................................................................37

Unitatea de ȋnvăţare nr.3 are ca principal obiectiv, explicarea
termenilor anuităţi constante, cota anuală de reintegrare, cota de amortizare.
Instrucţiuni
conceptele de anuităţi constante, cota anuală de reintegrare, cota de
amortizare..Timpul mediu alocat pentru studiul individual este de cca. 3 ore.
Această unitate de învăţare cuprinde mai multe teste de autoevaluare, a căror
rezolvare asigură o mai bună fixare a cunoştinţelor dobândite în timpul studiului.
25
3.1 CONCEPTUL DE ANUITĂŢI CONSTANTE
Anuităţile constante (a) sunt valori pozitive (credite, produse, venituri

etc) sau negative (debite, cheltuieli s.a.)care se repetă, în mod constant, cu
aceeaşi valoare,în fiecare an.
În calculele economico-estimative este necesar ca, frecvent, să se facă
însumări sau acumulări (finale, iniţiale sau intermediare) ale unei serii de valori
anuale constante, fructificate în regim compus. Problema s-ar putea rezolva
întârziind ratele anuale constante obişnuite (a) prin intermediul factorului de
întârziere cu dobândă compusă (qn), ceea ce ar comporta, însă, o enormă muncă
de calculaţie.
Anuităţile sunt variabile când ratele anuale nu se succed cu aceeaşi
entitate de valoare; aceste anuităţi pot varia fără să aibe la bază un criteriu anume
sau o lege cum ar fi :
- o lege matematică – aceea după care ratele cresc sau descresc după un raport
constant;
- o lege economică – când oglindesc valori economice (de ex: creşterea progresivă
a chiriilor stabilite de lege în raport cu diverse criterii);
- o lege naturală – este cazul culturilor arboricole ale căror producţii variază în
raport cu ciclul productiv.
Anuităţile care ne interesează sunt cele constante. Acestea se împart, în
raport de durată, în limitate şi nelimitate iar, în raport de scadenţă, în întârziate şi
anticipate.
Anuităţile sunt limitate când rata anuală se repetă până la o dată
prestabilită; sunt nelimitate când rata anuală se repetă peren, adică la infinit. Se
consideră o valoare anuală infinită când se repetă mai mult de 80-100 ani.
Anuităţile sunt întârziate când rata anuală se manifestă la sfârşitul fiecărui
an; sunt anticipate când au loc la începutul fiecărui an.
Problemele referitoare la anuităţile constante sunt:
26
- cercetarea sumei finale (Sn) sau acumulări finale la momentul (n), (An);
- cercetarea sumei iniţiale (S0) sau acumulări iniţiale la momentul 0, (A0);
- cercetarea anuităţii constante în funcţie de suma finală (Sn) sau suma
iniţială (S0);
- cercetarea sumei intermediare (Sm); aceasta este o consecinţă a utilizării
rezultatelor etapelor precedente.
Rezumând, anuităţile se pot grupa în următoarea schemă :
a a
a a
întârziate
0 1 2.................................n-1
n
S0
Sn
Limitate
a a a a
anticipate
0 1 2...................................n-1 n
Anuităţi constante S0 Sn
a a a
întârziate ∞
nelimitate 0 1 2 3......................................
S0
a a a a
anticipate ∞
0 1 2 3 ....................................
S0
În cadrul anuităţilor nelimitate se poate determina numai acumularea
iniţială (S0), întrucât cea finală nu este cuantificabilă, deoarece Sn ∞.
Grafic, acumularea finală Sn de anuităţi întârziate limitate, de la care se vor
obţine ulterior toate celelalte, se prezintă astfel :
a∙q n-1
a∙q n-2
a∙q
a a a a a
0 1 2 n-1 n
Sn
Acumularea finală (Sn) se obţine raportând fiecare anuitate (a) la sfârşitul

anului (n) (scadenţa ultimei rate) cu factorul de întârziere cu dobândă compusă
corespunzătoare (qn). În acest fel vom avea :
Sn = a + a∙q + ... +a∙qn -2+a∙qn -1
Scoţând în factori pe (a) , rezultă:
Sn = a(1+q+...+qn-2+qn-1)
27
Expresia dintre paranteze este o progresie geometrică cu raţia (q). Se ştie
că suma unei progresii geometrice se obţine multiplicând ultimul termen cu raţia,
minus primul termen, totul fiind raportat la raţia minus 1:
qn-1 ∙ q -1 / q-1
În acest fel:
qn-1∙ q -1 qn - 1
Sn = a∙ respectiv : Sn = a∙
q–1 1+ r-1
Substituind q la numitor, q = 1+r, şi simplificând, rezultă :

qn - 1
Sn =
r
Toate celelalte formule derivă din această relaţie fundamentală

1. Valorile pozitive (credite, produse, venituri etc) sau negative (debite,
cheltuieli s.a.)care se repetă, în mod constant, cu aceeaşi valoare,în
fiecare an se numesc................................
2. Problemele referitoare la anuităţile constante sunt:
a) cercetarea sumei finale (Sn) sau acumulări finale la momentul (n),
(An);
b) cercetarea sumei iniţiale (S0) sau acumulări iniţiale la momentul 0,
(A0);
c) cercetarea anuităţii constante în funcţie de suma finală (Sn) sau
suma iniţială (S0);
d) cercetarea sumei intermediare (Sm); aceasta este o consecinţă a
utilizării rezultatelor etapelor precedente.
3. Acumularea finală (Sn) se obţine..................................................................
28
3.2 ACUMULAREA FINALĂ (SN) ŞI INIŢIALĂ (SO) DE ANUITĂŢI
CONSTANTE, ÎNTÂRZIATE, LIMITATE
Acumularea finală (sn) şi iniţială (so) de anuităţi constante, întârziate,

limitate se prezintă grafic astfel :
a a a a
0 1 2 ........................................... n-1 n
S0 Sn
1/qn
n
q –1
Sn = a r
r a = Sn n
q –1
Ultima relaţie exprimă cota anuală de reintegrare (fără dobândă). Pentru

a găsi acumularea iniţială (S0) este suficient a multiplica acumularea finală cu
factorul 1 / qn :
qn – 1 1 qn - 1
S0 = a∙ ∙ S0 = a
r qn r∙q n
qn -1
Factorul r∙q n se găseşte calculat în tabele financiare.
qn -1 r∙q n
Din relaţia S0 = a se deduce : a = S0
r∙q n qn – 1
Această ultimă relaţie exprimă cota anuală de amortizare (care cuprinde
capitalul şi dobânda).

1. Relaţia r∙q n
a = S0 exprimă...............................................
qn – 1
2. Relaţia So = qn-1/r*qn * a exprima................
29
3.3 ACUMULAREA FINALĂ (SN) ŞI INIŢIALĂ (S0) DE ANUITĂŢI
CONSTANTE, ANTICIPATE, LIMITATE
a a a a
0 1 2 ....................................................n-1 n
S0 Sn
1/qn
Se folosesc formulele precedente, cu menţiunea că anuitatea anticipată (a)

se amână cu un an prin factorul q :
qn – 1 1 r cota anuală de reintegrare
Sn = a∙q a = Sn ∙ anticipată
r q qn -1
qn – 1
S0 = a∙q 1 r∙q n cota anuală de amortizare
r∙q a = S0 . anticipată
q qn – 1
Orice anuitate (a) anticipată fructifică dobândă un an în plus faţă de

anuităţile întârziate pentru că este percepută la începutul fiecărui an.
a∙q a∙q a∙q a∙q
0 1 2 ...........................................n-1 n
S0 Sn
Multiplicând cu q, se revine la graficul anuităţilor întârziate
a∙q a∙q a∙q a∙q
0 1 2 ..........................................n-1 n
S0 Sn
Cota anuală de reintegrare sau de constituire a unui capital se obţine fiind

cunoscut (Sn), în timp ce cota de amortizare se obţine fiind cunoscut (S0).
30
3.4 ACUMULARE INIŢIALĂ (S0) DE ANUITĂŢI CONSTANTE,
ÎNTÂRZIATE, NELIMITATE
Între anuităţile nelimitate se găseşte numai acumularea iniţială (S 0),

deoarece cea finală (Sn) nu este cuantificabilă întrucât n tinde la infinit.
a a a
∞
0 1 2 3 .................................................
S0 qn - 1
Dacă anuităţile ar fi întârziate limitate, formula de acumulare iniţială (S0) ar fi: S0 =a .
Întrucât în cazul anuităţilor nelimitate timpul n ∞, rezultă :
r∙q n
a q∞ - 1 a
S0 = r ∙ q ∞ S0 = r a = S0 ∙ r
Când valoarea lui (a) este un venit net, produs de un capital imobil, formula este
denumită “de capitalizare a veniturilor anuale constante” şi este reprezentată grafic astfel :
Bf Bf Bf ∞
0 1 2 3.......................................................
Bf V0
V0 = r Bf = V0 ∙ r
Relaţia V0 =Bf / r, de importanţă deosebită în aplicaţiile estimative, este

denumită “de capitalizare”pentru că prin raportarea beneficiului funciar la rata
sa de capitalizare se obţine valoarea capitalului imobil, capabil de a produce
astfel de venit.
31
3.5 ACUMULARE INIŢIALĂ (SO) DE ANUITĂŢI CONSTANTE,
ANTICIPATE, NELIMITATE
a a a a
∞
0 1 2 3 ......................................
S0
So = a / r * q
a = So *r* 1/q
Anuităţile a fiind percepute la început, va fi suficient a le amâna prin

factorul q.
Când se efectuează o capitalizare, beneficiul funciar Bf se consideră
perceput la sfârşitul anului şi nu la început. De aceea, pentru a găsi cea mai
probabilă valoare a bunului imobil, nu putem folosi niciodată relaţia de mai sus.
Să mai notăm că (So) se poate determina şi în felul următor:
(a) a a a
∞
0 1 2 3 ......................................
So = a/r + a
32
3.6 COTA DE REINTEGRARE SAU DE CONSTITUIRE DE CAPITAL
Prin cotă de reintegrare se înţelege suma de bani care trebuie să fie

pusă anual de o parte pentru a reînoi sau constitui un capital, într-un anumit
număr de ani.
COTA ANUALA INTARZIATA

qⁿ - 1 r
Sn = a ∙ a = Sn ∙
r qⁿ - 1
COTA ANUALA ANTICIPATA

qⁿ - 1 1 r
Sn = a∙q a = Sn∙
r q qⁿ - 1
In cazul unor capitaluri ale întreprinderii (ex: livezi), după (n) ani de
folosinţă vor avea încă o anumită valoare de piaţă. Ca urmare, capitalul (Sn) de
reintegrare va fi constituit din diferenţa între valoarea iniţială (Vi) şi valoarea
finală sau de recuperare (Vf) : Sn = Vi – Vf.
R
a = (Vi – Vf)∙
qⁿ - 1
Cota de reintegrare (numită în acest caz de “înlocuire”) se calculează şi

pentru animale, în special pentru cele de lapte. Prin înlocuire se înţelege
substituirea capetelor de animale la sfârşit de carieră cu cele la început de carieră
productivă. Inlocuirea poate fi internă sau externă. In acest ultim caz, înlocuirea se
realizează prin cumpărare de animale pe piaţă, susţinându-se, în acest fel, o
cheltuială care trebuie să fie reintegrată. In concluzie, cota de reintegrare,
reprezintă valoarea de uzură sau de consum anual pe care un capital, cu folosire
repetată, o capătă în timp, în corelaţie cu durata sa economică.
33
1. Definiţi conceptul de Cota de reintegrare
2. Cum se determină cota anuală ȋnt ȃrziată?
3. Cum se determină cota anuală anticipată?
4. Prin înlocuire se
înţelege....................................................................................................
34
3.7 COTA DE AMORTIZARE
Este cota anuală care serveşte pentru a stinge sau amortiza, într-o anumită
perioadă de timp, un debit, un împrumut, un capital iniţial. In timp ce cota de
reintegrare ia în calcul capitalul final (Sn), cota de amortizare ia în considerare
capitalul iniţial (So). Ca urmare, amortizând capitalul într-o perioadă viitoare, cota
anuală de amortizare (întârziată sau anticipată) va cuprinde atât capitalul cât şi
dobânzile. Cine contractează un împrumut devine debitor ; debitorul va trebui să
restituie suma împrumutată, cu dobânzile aferente, într-o perioadă de timp dată.
Un debit poate fi rambursat în moduri diferite, Intre acestea, amortizarea
franceză cu rate constante (anuale sau semestriale) este cea mai des utilizată.
Cota de amortizare prin rate anuale constante întârziate
qⁿ - 1 r ∙ qⁿ
So = a ∙ a = So∙
r ∙ qⁿ qⁿ - 1
Cota de amortizare prin rate anuale constante anticipate
qⁿ - 1 1 r ∙ qⁿ
So = a∙q a = So∙ ∙
r ∙ qⁿ q qⁿ - 1
Cota de amortizare prin rate semestriale constante (întârziate sau anticipate)
r∙ qⁿ
S = So∙--------- (întârziate)
qⁿ - 1
1 r∙ qⁿ
S = So ∙ ---- ∙ -------- (anticipate)
q qⁿ - 1

1. Definiţi conceptul de Cota de amortizare.
2. Cota de amortizare prin rate anuale constante întârziate se determină cu
ajutorul relaţiei........................................
35
3. Cota de amortizare prin rate
anuale constante anticipate se determină cu ajutorul
relaţiei........................................
4. Cota de amortizare prin rate semestriale constante (întârziate sau
anticipate) se
determina...................................................................................................................
........
Lucrare de verificare nr. 2

(se va transmite pe adresa disciplinei, în format electronic sau prin poştă, până
la sfârşitul celei de-a IX-a săptămâni din semestrul I)
Exerciţiul 1
Un capital actual egal cu 42.000 de lei, trebuie să fie distribuit între
moştenitori în anuităţi constante întârziate perpetue cu o rată de 5%. Care este
nivelul anuităţii ?
Exerciţiul 2
Un împrumut bancar în valoare de 30.000 lei trebuie rambursat în 5 ani cu
rata de 12%. Să se calculeze : cota anuală de amortizare şi cota semestrială de
amortizare.
Exerciţiul 3
Să se întocmească planul de amortizare a unui debit de 2.000 lei pentru 2
ani, cu o rată de 10%.
Exerciţiul 4
Planul de amortizare a unui capital de 10.000 lei se extinde pe o perioadă
de 10 ani, cu rata de 14 %. Să se calculeze rata anuală constantă de amortizare :
a = So ∙ r∙ qⁿ / qⁿ - 1. Planul de amortizare se elaborează de obicei, cu rată
constantă, după metoda progresivă sau metoda franceză.
36
Rata anuală de amortizare este constantă în timpul amortizării, dar fiecare
rată este compusă dintr-o cotă de capital, care serveşte la stingerea debitului şi o
cotă de dobândă, calculată asupra debitului rezidual.
a = 100.000 ∙ r∙q 10 / q10 -1

anul Rata anuală Cota de Cota de Debitul Debitul
constantă dobândă capital achitat rezidual
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
- cota de dobândă pentru primul an va fi calculată asupra capitalului total şi, apoi,
asupra debitului rezidual;
- cota de capital se va obţine prin diferenţa între rata anuală constantă şi cota de
dobândă
Notă*
Se acordă 2,5 puncte fiecărui exerciţiu.
Rezumat U.I.nr.3
Unitatea de ȋnvăţare 3, redă detaliat aspecte privind conceptul de
anuitate constantă, precum şi criteriile de clasificare a anuităţilor după durată,
respectiv limitate şi nelimitate şi după scadenţă, respectiv întârziate şi anticipate.
De asemeni, în Unitatea de ȋnvăţare 3 sunt abordate noţiunile de cotă de
reintegrare şi cotă de amortizare.
Bibliografie
1. Gradinaru M., 1994, - Estimatiuni industriale, rurale si civile. Ed. ‘Al.
I.Cuza’ Iasi
2. Otiman P.I., 1999 – Economie rurala. Ed. Agroprint Timisoara.
37
Unitatea de ȋnvăţare 4. PROCESUL DE ESTIMARE SI ASPECTELE
ECONOMICE ALE UNUI BUN
Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.4)....................38

Instrucţiuni..............................................................................................38
4.1 Consideraţii generale .................................................................39
4.2 Valoarea de piaţă sau preţul .......................................................39
4.3 Valoarea de cost .........................................................................42
4.4 Valoarea de capitalizare .............................................................45
4.5 Valoarea de transformare ...........................................................49
4.6 Preţul sau valoarea complementară.............................................53
4.7 Preţul sau valoarea de înlocuire ..................................................55
Rezumat (U.I.4).......................................................................................56
Bibliografie (U.I.4)...................................................................................57

Unitatea de ȋnvăţare nr.4 îşi propune însuşirea şi dezvoltarea capacităţii
de determinare a valorii de piaţă sau preţul, valorii de cost, valorii de capitalizare,
valorii de transformare, valorii complementare şi valorii de înlocuire.
Instrucţiuni
conceptele de valorea de piaţă sau preţul, valorea de cost, valorea de capitalizare,
valorea de transformare, valorea complementară şi valorea de înlocuire. Timpul
mediu alocat pentru studiul individual este de cca. 3 ore. Această unitate de
învăţare cuprinde mai multe teste de autoevaluare, a căror rezolvare asigură o mai
bună fixare a cunoştinţelor dobândite în timpul studiului.
38
4.1 CONSIDERAŢII GENERALE
Printre multiplele definiţii pe care oamenii de ştiinţă le-au dat acestei

importante discipline, cea data de Giuseppe Medici pare cea mai cuprinzatoare:
“putem spune că estimarea înseamnă să exprimi suma de moneda care se poate
atribui unui bun oarecare- obiect de valoare, pentru a satisface anumite cerinte
practice (adica scopul estimarii)”. Rezultă din această definiţie că estimarea
presupune stabilirea unei metodologi corespunzatoare pentru a rezolva atât
probleme tehnice cât şi economice, referitoare la bunul ce urmează a fi analizat.
4.2 VALOAREA DE PIAŢĂ SAU PREŢUL
Preţul sau valoarea de piaţă a unui bun este dat de raportul dintre cerere şi
oferta existent pe o anumita piaţă în momentul când se face estimarea.
El reprezintă cantitatea de monedă cu care acel bun va putea fi schimbat
pe o anumita piaţă, la un moment dat.
În principiu, orice bun economic poate fi evaluat cu acest criteriu, cu
condiţia să existe o piaţă a bunului de evaluat, daca el este, mai mult sau mai
putin, obiect de schimb.
Pentru a aplica acest criteriu de estimare trebuie sa se verifice anumite
ipoteze:
- sa existe o piaţă activă de bunuri, similare bunului- obiect de estimare;
- sa existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare, ce
constituie obiect de vânzare- cumparare pe piaţă;
- stabilirea parametrilor tehnici sau economici, atât pentru bunul - obiect de
estimare, cât şi pentru bunurile similare acestuia, şi care constituie obiect de
vânzare- cumparare pe piaţă.
Odata satisfacute aceste cerinte, cea mai probabila valoare de piata a unui
bun, ce se estimeaza, rezulta din relatiile:
X = (Vo/P) * Px
39
în care:
Vo - valorile bunurilor similare ce constituie obiect de vânzare- cumparare pe

piata;
P - suma parametrilor de referinta;
X - cea mai probabila valoare de piata, ce se atribuie bunului- obiect de
estimare;
Px - parametrul de referinta, aferent bunului care se estimeaza.
Estimarea va fi cea mai precisa când piaţa bunurilor, similare bunului de

estimat, este activă în mod deosebit. Pentru acelaşi bun, pe piaţă se formează
preţuri diferite: pretul de piata en gros, en detail, preturi stabilite prin acte
normative. Expertul în estimatiuni va trebui sa aleaga pretul care sa satisfaca cel
mai bine scopul sau rationamentul practic al estimarii. Pe de alta parte, sunt cazuri
când pentru anumite bunuri nu exista piata sau aceasta este greu de determinat din
urmatoarele motive:
1) sau pentru ca un anumit bun, în mod obisnuit, nu se vinde (de exemplu,

gunoiul);
2) sau pentru ca anumite bunuri (ca cele funciare) sunt foarte diferite
între ele (situare, clasa de fertilitate, etc) si compararea lor cu fondul- obiect de
evaluare nu este semnificativa. În plus, în cazul terenurilor, piata este foarte
restrânsa (în tarile comunitare, 1-3% din fondul funciar constituie anual obiect
de vânzare- cumparare).
În toate aceste cazuri, expertul în estimatiuni va trebui sa i-a în considerare
un alt aspect economic, care poate sa rezolve problema practica a estimarii.

1. Pentru aplicarea valorii de piaţă trebuie sa se verifice anumite

Ipoteze precum :
a) sa nu existe o piaţă activă de bunuri, similare bunului- obiect de estimare;
40
b) sa existe posibilitatea stabilirii cu exactitate a valorii bunurilor similare, ce
constituie obiect de vânzare- cumparare pe piaţă;
c) stabilirea parametrilor tehnici sau economici, atât pentru bunul - obiect de
estimare, cât şi pentru bunurile similare acestuia, şi care constituie obiect de
vânzare- cumparare pe piaţă.
2. Preţul sau valoarea de piaţă a unui bun este dat de.................................
3. Cea mai probabila valoare de piata a unui bun, ce se estimeaza,
rezulta din relatiile:
a) X = (Vo/P)*Px
b) X = P/Vo*Px
c) X = Px/Vo
41
4.3 VALOAREA DE COST
Costul sau valoarea de productie este constituit din suma tuturor

cheltuielilor sustinute de întreprinzatorul pur, de la începutul procesului
productiv, pâna la vânzarea unui anumit produs.
Cheltuielile efectuate de întreprinzator sunt exprimate de relatia:
Ct =Q+Chd+Imp+Sa+St+Bf+Db
unde:
Ct – costul total
Q – cote de reintegrare (reînoire), de întretinere, de asigurare
Chd – cheltuieli diverse
Imp – impozite
Sa – salariul
St – stipendiul
Bf- beneficiul funciar
Db – dobânda
Din aceste costuri, unele sunt fixe sau constante, altele sunt variabile, în
mod proportional sau nu, cu variatia productiei.
Costul sustinut pentru a produce un anumit bun se numeste costul de
productie sau costul de constructie.
Costul de productie sau costul de reconstructie este corespunzator
cheltuielilor care s-ar efectua astazi pentru a reproduce un bun existent si produs
în trecut; reproducerea unui bun este înteleasa în termeni de utilitate, adica a
reproduce un bun care sa aiba aceeasi utilitate ca aceea a bunului preexistent.
Costul de productie se obtine, calculând costul cu mijloace, criterii si
preturi actuale scazând, însa, din valoarea astfel determinata, procentul de
depreciere sau de vechime. Un asemenea criteriu se aplica, de exemplu, la
estimarea privitoare la o constructie veche, distrusa de un incediu.
42
Conceptul de cost este raportat la un produs dat si la un întreprinzator dat.
Costul variaza de la întreprindere la întreprindere, în functie de sistemul de
organizare, sistemul de administratie, în raport de abilitatea întreprinzatorului.
Pe de alta parte, este oportun de amintit ca rar se întâmpla ca o
întreprindere sa produca un singur bun; de obicei întreprinderea produce în acelasi
timp mai multe bunuri si, ca urmare, costul se raporteaza, în acelasi timp, la toate
produsele. De aici decurge problema costurilor conexe sau asociate (deexemplu:
costul asociat al boabelor si paielor de grâu, costul asociat al vinurilor si al
borhoturilor etc). În aceste cazuri, foarte frecvente, determinarea costului, separat
pentru fiecare din produse, este destul de dificila.
Economiştii agrarieni amintesc că, în realitate, există numai costul total al
produselor conexe; în această accepţiune, costul grâului, al orezului şi al paielor
respective, nu sunt costuri, ci cote de repartizare ale costului total. Metoda cea mai
adecvată consta în a deduce din costul total valoarea de piaţă a produsului
secundar, gasind, astfel, costul produsului principal (de exemplu, costul boabelor
de grâu).
Se poate trage concluzia ca nu este posibil totdeauna sa se determine
costul într-o maniera riguroasa, întrucât este nevoie sa se efectueze evaluari si
repartitii de valori care, adeseori, sunt arbitrare. Aceasta nu exclude, însa,
utilitatea determinarii sale si folosirea lui ca criteriu de estimare.
Criteriul economic al costului de constructie si reconstructie este folosit
mai ales în estimarea constructiilor, de exemplu, în cazul de despagubire pentru
daune partiale sau totale sau în cazul în care lipseste o piata activa pentru
constructii rurale, publice si industriale.
Daca în momentul evaluarii constructia este noua, cea mai probabila
valoare de estimare coincide cu costul de constructie; daca, însa, constructia are o
vechime de câtiva ani, aceasta se va estima în baza costului de reconstructie, care
va fi egal cu costul de constructie actual, diminuat cu vechimea sau deprecierea.
Aceasta depreciere va fi calculata ca un procent determinat “la vedere” sau
calculat prin expresia: (m/n)*100, în care:
(m) reprezinta anii de existenta a constructiei în momentul evaluarii, iar (n)
reprezinta anii de durata probabila totala.
Vechimea sau deprecierea constructiei se poate calcula si ca o acumulare a
cotelor anuale de amortisment de la începutul vietii economice a constructiei pâna
în momentul evaluarii. Practic, pentru constructiile aflate în aceasta situatie, sunt
43
calculati în tabele de specialitate asa numitii coeficienti de vechime (depreciere),
despre care va fi vorba, mai pe larg, în capitolul privitor la evaluarea
constructiilor.

1. Suma tuturor cheltuielilor sustinute de întreprinzatorul pur,
de la începutul procesului productiv, pâna la vânzarea unui
anumit produs
reprezintă……………………………………………………
……………………..
2. Cheltuielile efectuate de întreprinzator sunt exprimate de relatia:
a) Ct =Q+Chd+Imp+Sa+St+Bf-Db
b) Ct =Q+Chd+Imp+Sa+St-Bf+Db
c) Ct =Q+Chd+Imp+Sa+St+Bf+Db
3. Daca în momentul evaluarii constructia este noua, cea mai probabila
valoare de estimare coincide cu............................................
44
4.4 VALOAREA DE CAPITALIZARE
Valoarea de capitalizare este data de acumularea la momentul estimarii a

veniturilor viitoare, pe care un anumit bun este capabil sa le produca. Cum s-a
vazut, deja, în matematica financiara, pentru a folosi acest criteriu de estimare
trebuie sa se cunoasca:
-veniturile ce se obtine, aferente bunului- obiect de estimare;
-durata (perioada) în care aceste venituri sunt realizabile;
- rata de capitalizare.
Un asemenea criteriu de estimare se poate folosi numai în cazul bunurilor
si activitatilor care produc venituri în mod repetat si continuu. Ca urmare, se
poate, înca, spune ca a capitaliza înseamna a determina valoarea unui bun,
cunoscut fiind venitul mediu ce se obtine în mod obisnuit (limitat sau nelimitat) si
rata de capitalizare. În acest fel, se poate determina, de exemplu,valoarea actuala a
unui fond (Vo), cunoscând beneficiul funciar (Bf) si rata de capitalizare
corespunzatoare (r).
În determinarea valorii unui bun, venitul pe care-l produce se considera
întârziat (amânat), fie ca este vorba de un venit limitat sau nelimitat, anual sau
periodic.
Dupa cum s-a precizat în partea de matematica financiara, trei sunt
formele de capitalizare cu cea mai frecventa aplicare:
1. Cazul în care un bun imobil este capabil sa furnizeze un venit anual constant,
întârziat si limitat (exemple: exploatare miniera, turbarie, etc.,admitând ca acest
bun se epuizeaza într-un numar de ani). Considerând ca (a) reprezinta venitul
anual limitat, furnizat de bunul respectiv, se aplica relatia:
Vo = a (qn –1/r* qn)
qn – valoarea la care ajunge o unitate monetara într-o perioada data functie de rata
dobânzii - r
45
2. Pentru cazul în care un bun imobil este capabil sa furnizeze un venit anual
constant. întârziat, nelimitat (de exemplu un fond rural, o constructie sau o casa cu
o durata de viata de peste 80- 100 ani), se aplica formula:
Vo = Bf/r
în care (Bf) reprezinta venitul anual nelimitat
3. Al treilea caz se refera la un bun imobil capabil sa furnizeze un venit periodic,

constant întârziat, nelimitat (de exemplu o livada specializata având în
componenta pomi de aceeasi vârsta). Considerând (P) ca fiind venitul periodic,
relatia de calcul este:
P = Pr – Ch = Bf
Vo = Bf (1/ qn - 1)
Pr- valoarea productiei; Ch- cheltuieli; Bf- beneficiu funciar.
N.B. În acest caz, (V0) reprezinta valoarea pamântului nud (fara vegetatia
suprasolului).
În afara acestor trei cazuri, mai frecvente, se pot întâlni situatii mixte de
venituri anuale si periodice, ce urmeaza a fi capitaliate. Ele vor fi tratate în partea
lucrarii care se refera la veniturile tranzitorii si permanente, valoarea potentiala,
valori intermediare.
Valoarea de capitalizare capata o semnificatie deosebita si în acele cazuri
în care capitalizarea nu comporta determinarea celei mai probabile valori de piata
a unui bun (V0). Asemenea cazuri se refra la:
- evaluarea dreptului de uzufruct;
- evaluarea referitoare la dreptul de renta viagera;
- acumularea initiala a unui cost ce urmeaza a fi sustinut anual, într-o perioada
limitata sau nelimitata, pentru realizarea unei lucrari, unei investitii, etc.
Pentru aceste cazuri se utilizeaza formulele de capitalizare prezentate mai
sus, dar cu finalitate diferita.
46
Determinarea valorii unui bun imobil (V0) prin capitalizarea venitului sau,
capata functia de procedeu de estimare analitica.
În fapt, pentru a determina cea mai probabila valoare a unui bun , va trebui
sa se determine analitic beneficiul funciar (Bf); apoi, prin compararea cu bunuri
similare, se trece la alegerea ratei de capitalizare ce rezulta din raportul:
r = Bf/V
Bf- suma veniturilor;

V- suma preturilor de piata ale bunurilor similare, ce au facut obiectul
operatiunilor recente de vânzare- cumparare.
Pe baza elementelor de mai sus, se determina cea mai probabila valoare de

estimare a unui bun prin capitalizarea veniturilor viitoare, cu o rata data de scont
sau de capitalizare.
Formula de capitalizare a veniturilor anuale nelimitate este cea mai des
folosita în practica:
Vo = Bf/r
La valoarea bunului (V0), determinata în acest fel, se vor opera, dupa caz,
adaosuri si/ sau diminuari.
1. Acumularea la momentul estimarii a veniturilor viitoare, pe care un

anumit bun este capabil sa le produca este....................................
2. A capitaliza
înseamna......................................................................................................
3. Valoarea de capitalizare capata o semnificatie deosebita si în acele cazuri

în care capitalizarea nu comporta determinarea celei mai probabile valori de piata
a unui bun (V0). Asemenea cazuri se refera la:
a) evaluarea dreptului de uzufruct;
b) evaluarea referitoare la dreptul de renta viagera;

47
c) acumularea initiala a unui cost ce urmeaza a fi sustinut anual, într-o
perioada limitata sau nelimitata, pentru realizarea unei lucrari, unei investitii, etc.
4. Vo = Bf/r , reprezinta................
5. Considerând ca (a) reprezinta venitul anual limitat, furnizat de bunul

respectiv, se aplica relatia:
a)Vo = a (qn –1/r* qn)
b) Vo = a (qn +1/r* qn)
c) Vo = (qn –1/r* qn)/a
48
4.5 VALOAREA DE TRANSFORMARE
Valoarea de transformare reprezinta valoarea care se atribuie unui bun în

baza volorii pe care le au bunurile care deriva din transformarea sa.
Se determina prin diferenta între valoarea de piata (sau pretul tuturor
produselor obtinute din transformare) si cheltuielile sustinute pentru transformarea
respectiva.
De fapt, denumirea de “pret” sau “valoarea de piata” este improprie pentru
ca, în acest caz, nu este vorba de un pret care se plateste, ci de rezultatul unui
calcul care permite sa se aprecieze convenienta (oportunitatea) transformarii.
Orice transformare comporta un cost; din diferenta între preturile de piata
a produselor transformate si costul de transformare se obtine pretul sau valoarea
de transformare.
Acest criteriu de estimare poate folosi când se întrunesc urmatoarele
conditii:
- rezultatul transformarii sa fie, economic, convenabil;
- transformarea sa fie realizata în mod curent, pentru diferite categorii
de produse si în anumite zone;
- toate datele folosite în calculul transformarii sa se refere la momentul si la locul
în care aceasta are loc.
În determinarea costului de transformare apar, de multe ori, dificultati în
aprecierea unor elemente de cheltuieli. Pe de alta parte, costul de transformare
depinde, de multe ori, de costurile conjugate, în cele mai multe cazuri, dificil de
repartizat pe fiecare produs transformat. Câteva aplicatii pot clarifica mai bine
conceptele si situatiile specifice.
Daca se doreste sa se determine pretul sau valoarea de transformare a 100
kg furaje (exprimate în fân normal), consumate în productia de lapte, rezulta
urmatoarele:
ACTIV- Produse transformate
49
- lapte………………………………………….lei
- vitei…………………………………………..lei
- gunoi…………………………………………lei
Total produse…………lei
PASIV- cheltuieli de transformare
- cote de reintegrare, asigurare, întretinere (asupra grajdului, masinilor

si utilajelor aferente)..lei
- manopera……………………………………………...lei
- salarii………………………………………….lei
- impozite……………………………………….lei
- monta…………………………………….lei
- cheltuieli diverse (hrana, lumina, etc)…………………lei
- dobânzi asupra capitalului agrar (animale, masini si utilaje)….lei
- dobânzi asupra valorii grajdului………………………….lei
Total cheltuieli………lei
Pentru a gasi valoarea de transformare a unui chintal de furaj este suficient

sa se împarta diferenta (produse- chetuieli) la cantitatea de furaj (exprimata în fân
normal).
Pretul sau valoarea de transformare a unui chintal de furaj este:
Pr – Ch / cantitate furaj
Comparând pretul de transformare a unui chintal de furaj cu pretul de piata

corespunzator, se poate stabili daca este mai convenabil ca fânul sa se vânda sau
sa fie utilizat în întreprindere.
Pretul de transformare va fi diferit, în functie de criteriile de evaluare a
cheltuielilor de transformare, deoarece unele elemente nu sunt explicite si trebuie
sa fie determinate si repartizate asupra produselor transformate: de exemplu,
cheltuielile legate de munca de conducere, dobânzile asupra capitalurilor si
utilajelor, impozitele s.a. Pe lânga aceasta, nu toate produsele au un pret de piata
50
(de exemplu: gunoiul de grajd). De aici se deduce ca, în functiile de criteriile
adoptate în evaluarea preturilor produselor si în determinarea si repartizarea
cheltuielilor, vor rezulta preturi de transformare diferite.
În afara exemplului de mai sus, pretul sau valorea de transformare se poate
utiliza în practica si în cazul transformarii strugurilor în vin, a semintelor (de
porumb, floarea soarelui, soia) în ulei, laptelui în produse lactate (brânza, unt,
etc).
Pretul de transformare se poate folosi si în estimarea constructiilor atunci
când, de pilda, un edificiu destinat pentru locuinte se transforma în spatii pentru
birouri sau alte destinatii. Acest criteriu de estimare se va analiza în detaliu în
capitolul privind evaluarea constructiilor.
În cazul demolarii unei constructii, apare o valoare particulara de
transformare denumita valoarea amplasamentului si materialelor de constructie.
Aceasta se obtine prin diferenta între pretul de piata a materialelor
recuperate dupa demolarea constructiei si cheltuielile pentru demolarea
propriuzisa. Daca aceasta valoare este pozitiva, se adauga la valoarea ariei
(suprafetei) construibile; daca este negativa, se scade.
Chiar si aria construibila (în cazul în care piata lipseste) se poate evalua în
baza valorii de transformare. Ea va rezulta din diferenta între valoarea de piata a
unui imobil si costul de constructie a constructiei propriuzise.
Valoarea suprafetei construibile = valoarea întregului imobil (aria plus
constructia) minus costul de realizare a constructiei.
Valoarea întregului imobil este data de valoarea ariei plus valoarea
constructiei, determinându-se, astfel, valoarea totala cu estimarea analitica prin
capitalizare.
În concluzie, evaluarea unui bun pe baza criteriului valorii de transformare
va putea avea loc când transformarea:
- este posibila, din punct de vedere tehnic;
- convenabila, din punct de vedere economic;
- admisibila, sub raport legal.

1. Valoarea de transformare reprezinta............................................
51
2. a) Valoarea suprafetei construibile = valoarea întregului imobil
(aria plus constructia) minus costul de realizare a constructiei.
b) Valoarea suprafetei construibile = valoarea întregului imobil (aria plus
constructia) plus costul de realizare a constructiei.
3. Pretul de transformare se poate folosi si în estimarea constructiilor atunci
când...................................................
4. În cazul demolarii unei constructii, apare o valoare particulara de
transformare
denumita..................................................................................................................
5. Evaluarea unui bun pe baza criteriului valorii de transformare va
putea avea loc când transformarea:
a) este posibila, din punct de vedere tehnic;
b)convenabila, din punct de vedere economic;
c)admisibila, sub raport legal.
52
4.6 PREŢUL SAU VALOAREA COMPLEMENTARĂ
Preţul sau valoarea complementară se obtine ca diferenta între cel mai

probabil pret de piata al întregului bun imobil si acela pe care îl are partea
complementara sau reziduala.
În timp ce valoarea de transformare este o diferenta între un pret si un cost,
valoarea complementara este o diferenta între doua preturi de piata.
La un asemenea criteriu de estimare se recurge în caz de expropriere
partiala, de evaluare a daunelor (când evenimentul daunator duce la distrugerea
unui bun care este în raport complementar cu altul). Pentru toate cazurile, raportul
de complementaritate între bunurile considerate trebuie sa fie bine definit,
deoarece numai în aceste conditii, pretul complementar se poate determina corect.
Poate exista complementaritate între întregul fond si partea reziduala, între
o constructie rurala si suprafata cultivata etc. Cazurile practice, cele mai frecvente,
se refera la exproprierile partiale. În cazul exproprierii partiale a bunurilor pentru
cauze de utilitate publica, despagubirea care revine proprietarului expropriat
trebuie sa fie dedusa din diferenta între valoarea de piata a întregului bun, înainte
de expropriere, si aceea a partii reziduale, dupa expropriere.
Despagubirea = valoarea A- valoarea B
Valoarea A = valoarea înainte de expropriere
Valoarea B = valoarea dupa expropriere
În general, partii reziduale (VB) i se atribuie un pret unitar mai scazut fata
de valoarea întregului bun imobil (VA), pentru a tine cont de incomoditatile în
urma exproprierii.
Alte cazuri de estimare, rezolvate cu ajutorul criteriului “valoare
complementara”, se pot întâlni în întreprinderile fracmentate, adica cu sectoare
sau loturi separate de nucleul întreprinderii. Aceasta se întâmpla, frecvent, în
cazul întreprinderilor situate la munte. De aceasta data complementaritatea trebuie
înteleasa în sensul ei economic: nu este necesar ca partea expropriata si cea
reziduala sa constitue o entitate fizica unica. Daca, în realitate, dintr-un fond rural,
53
constituit din doua parti economic complementare, s-ar expropria o parte, este
evident ca suprafata ramasa va suferi o diminuare a valorii.
Daca întreaga suprafata permitea sa se creasca un anumit numar de
animale, nu acelasi lucru se întâmpla cu partea reziduala. Ca urmare, despagubirea
referitoare la lotul expropriat, se va estima în baza valorii complementare,
respectiv valoarea de piata a întregii întreprinderi (suprafete) minus valoarea
lotului rezidual care va fi, evident, de valoare unitara inferioara, datorita
incomoditatilor si dezavantajelor care s-au creat prin expropriere.
În practica se poate întâmpla si cazul invers, de fonduri unite fizic dar fara
interdependenta economica; de exemplu, un fond cu culturi cerealiere ce are ca
anexa o padure. Într-un asemenea caz, daca se expropriaza padurea, valoarea
acesteia se estimeaza, separat, deoarece nu sunt valabile conditiile de
complementaritate între întregul fond si partea ramasa (reziduala).

1. Diferenta între cel mai probabil pret de piata al întregului bun
imobil si acela pe care îl are partea complementara sau reziduala
reprezintă.............................................................
2. Despagubirea care revine proprietarului expropriat trebuie sa fie
dedusa din diferenta între valoarea de piata a întregului bun, înainte de
expropriere, si aceea a partii reziduale, dupa expropriere, ȋn cazul ȋn
care..................................................................................................................
3. Valoarea complementara este o diferenta
între.........................................................................
54
4.7 PREŢUL SAU VALOAREA DE ÎNLOCUIRE
În estimare, criteriul valorii de înlocuire este folosit foarte rar, întrucât

aplicarea lui în practica întâmpina numeroase dificultati.
Valoarea de înlocuire sau de substitutie este cea care se atribuie unui bun
în baza valorii pe care o are un alt bun, care sa-l poata înlocui din punct de vedere
tehnic si economic.
Evaluarea unui bun în baza preţului de substituire impune sa fie îndeplinite
doua condiţii:
1. ca bunul, obiect al estimarii, sa fie substituibil cu altul;
2. ca bunurile alese pentru substituire sa fie echivalente, pentru un scop dat,
bunului de evaluat.
Odata satisfacute aceste conditii, se va proceda la relevarea preturilor de
piata a bunurilor alese si, deci, la determinarea pretului de substituire.
În general, se recurge la valoarea de substituire când piata bunului de
estimat este inexistenta (cum este cazul gunoiului de grajd, care se foloseste, de
obicei, integral în întreprindere).
Presupunând ca se urmareste determinarea pretului de substituire a 100 kg.
gunoi de grajd, prin înlocuirea acestuia cu îngrasaminte chimice, echivalenta
implica precizari, atât de ordin cantitativ, cât si calitativ.
Precizarile de ordin calitativ constau în relevarea starii de maturare a
gunoiului (fermentat, nefermentat, gradul de fermentare) si în alegerea
îngrasamintelor care pot sa-l înlocuiasca, respectiv acelea care au aceeasi formula
chimica ca si gunoiul. Dupa aceasta etapa se trece la determinari cantitative,
avându-se în vedere compozitia si pretul îngrasamintelor alese pentru substituire.
N.B. Îngrasamintele organice sunt estimate cu destula aproximatie, întrucât, în
evaluare, se neglijeaza efectul humusului, care nu este continut în îngrasamintele
chimice.
55
Criteriul preţului de substituire se poate aplica şi în cazul furajării
animalelor, atunci când se pune problema să se înlocuiască anumite furaje cu
altele, care să fie echivalente în privinţa alimentării acestora.
1. Valoarea de înlocuire sau de substitutie este cea

care............................................................................
2. Evaluarea unui bun în baza preţului de substituire impune sa fie
îndeplinite doua condiţii:
a) ca bunul, obiect al estimarii, sa fie substituibil cu altul;
b) ca bunurile alese pentru substituire sa fie echivalente, pentru un scop dat,
bunului de evaluat.
c) ca bunurile alese pentru substituire sa nu fie echivalente, pentru un scop dat,
bunului de evaluat.
Rezumat
In unitatea de ȋnvăţare 4, sunt analizate trăsăturile generale
privind procesul de estimare şi aspectele economice ale unui bun, precum şi
modalităţile de stabilire a valorii unui bun imobil prin prisma raportului cerere-
ofertă, respectiv valoare de piaţă (dat de raportul dintre cerere şi oferta existent pe
o anumita piaţă în momentul când se face estimarea), cost (constituit din suma
tuturor cheltuielilor sustinute de întreprinzatorul pur, de la începutul procesului
productiv, pâna la vânzarea unui anumit produs), grad de capitalizare (data de
acumularea la momentul estimarii a veniturilor viitoare, pe care un anumit bun
este capabil sa le produca), valoare de transformare (valoarea care se atribuie unui
bun în baza volorii pe care le au bunurile care deriva din transformarea sa şi se
determina prin diferenta între valoarea de piata -sau pretul tuturor produselor
obtinute din transformare - si cheltuielile sustinute pentru transformarea
respectiva. ), valoare complementară (diferenta între cel mai probabil pret de piata
al întregului bun imobil si acela pe care îl are partea complementara sau
56
reziduala.) şi valoare de înlocuire (se atribuie unui bun în baza valorii pe care o
are un alt bun, care sa-l poata înlocui din punct de vedere tehnic si economic)
Bibliografie

I.Cuza’ Iasi
2. Haan H. and collab., 1997, - Sustainable rural development. Published by
Ashgate, England .
57
Unitatea de ȋnvăţare 5. METODA ESTIMATIVĂ
Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.5)...................................58

Instrucţiuni.............................................................................................................58
5.1 Consideratii generale ................................................................................59
5.2 Principiul normalităţii ...............................................................................61
5.3 Condiţiile de influenţă asupra valorii fondurilor .......................................63
5.4 Clasificarea metodelor de estimare ...........................................................65
5.5 Estimarea sintetică ....................................................................................66
5.6 Estimarea analitică sau prin capitalizarea veniturilor ...............................69
Rezumat (U.I.5).....................................................................................................76
Bibliografie (U.I.5)................................................................................................76

Unitatea de ȋnvăţare nr.5, îşi propune să fixeze noţiunile de metodă
estimativă, principiul normalităţii, estimare sintetică şi estimare analitică. Scopul
capitolului îl constituie dezvoltarea capacităţii studentului de a ajunge la o valoare
de estimare bazată întotdeauna pe principiul normalităţii, prin intermediul uneia
din cele două metode de estimare, estimarea sintetică şi estimarea analitică.
Instrucţiuni
conceptele de metodă estimativă, principiul normalităţii, estimare sintetică şi
estimare analitică , precum şi aspecte privind Condiţiile de influenţă asupra valorii
fondurilor .Timpul mediu alocat pentru studiul individual este de cca. 3 ore.
Această unitate de învăţare cuprinde mai multe teste de autoevaluare, a căror
rezolvare asigură o mai bună fixare a cunoştinţelor dobândite în timpul studiului.
58
5.1 CONSIDERAŢII GENERALE
Metoda estimativă, reprezintă calea prin care se exprimă o judecată de

estimare care este, totdeauna, bazată pe comparaţie.
Pentru a se ajunge la o valoarea de estimare, demnă de luat în seamă,
expertul în estimaţiuni trebuie să urmeze un procedeu logic, care cuprinde
următoarele faze:
1. Determinarea scopului sau raţiunii practice de evaluare, în funcţie de care se
alege criteriul economic cel mai potrivit pentru rezolvarea practică a estimării;
2. Relevarea preţurilor de piaţă a bunurilor similare, bunului- obiect de estimare
(în cazul în care se alege criteriul economic al preţului de piaţă);
3. Alegerea parametrului tehnic sau economic care se are în vedere la compararea
diverselor bunuri.
Parametrii tehnici se referă la mp.,kg, etc. Între parametrii economici se
includ beneficiul funciar (Bf), norma de arendare sau de închiriere (Ca), venitul
net (Vn), producţia bruta vandabila (Pbv) s.a. Din aceasta grupă de parametri, cei
mai utilizati sunt beneficiul funciar (Bf) si norma de arendare sau de închiriere
(Ca).
4. Rezolvarea proporţiei:
X = V/P*px (la aceasta proportie se vor aplica eventuale adaosuri si/
sau diminuari)
X- cea mai probabila valoare a bunului de estimat;
V – suma preturilor de piata (sau de valoare de cost, de transformare
etc) a bunurilor luate în studiu;
px- parametrul sau masura de comparatie a bunului supus evaluarii;
P - suma parametrilor bunurilor similare luate în calcul.
Dintre toţi parametri tehnici sau economici, estimatorul va alege,
totdeauna, pe acela care raspunde cel mai bine problemei de estimare.
59
Este de evidenţiat faptul că din raportul V/P, utilizând un parametru tehnic
(P), de exemplu mp., se obtine valoarea medie unitara/ mp. care, multiplicat cu
numarul de mp. ai bunului- obiect de estimare, ne da valoarea cea mai probabila a
bunului ce se estimează:
X = (V/mp)*mp
În cazul în care se utilizează un parametru economic, raportul indica de
câte ori parametrul respectiv este cuprins în valoare. Multiplicând acest numar cu
parametrul economic al bunului- obiect de estimare, va rezulta cea mai probabila
valoare a acestuia. Daca, de exemplu, utilizam ca parametru economic beneficiul
funciar (Bf), raportul V/Bf ne indică inversul ratei
V/Bf = 1/r
De aici decurge : X = (1/r)*Bf, Vo = Bf/r
Am trecut, astfel, de la estimarea sintetică comparativa, utilizând ca
parametru economic beneficiul funciar (Bf), la estimarea analitica prin
capitalizare demonstrând, de fapt, ca estimarea este conceptual unica, adica bazata
pe comparaţie.
5. În sfârsit, la valoarea de estimare gasită, bazată pe ipoteza de normalitate, se

vor aplica adaosuri si/ sau diminuari. Adaosurile şi/ sau diminuarile la valoarea
gasita servesc pentru “personalizarea” valorii, aducând-o “mai aproape” de
valoarea reala a bunului estimat.
Una din principalele probleme în estimare este aceea a adoptarii unui
parametru (P) care sa ofere un grad de proporţionalitate cât mai ridicat, în raport
cu bunul la care se refera. În plus, pentru ca proporţia sa fie cât mai reala, trebuie
sa se întruneasca urmatoarele condiţii:
a) bunurile luate în comparaţie vor trebui să fie foarte asemănătoare bunului
de evaluat;
b) preţurile luate în considerare trebuie să fie recente;
c) preturile vor trebui sa se refere la piaţa din zona.
60
5.2 PRINCIPIUL NORMALITĂŢII
În exprimarea unei judecati de estimare trebuie sa se rationeze, aproape în

totalitatea cazurilor, în baza conditiilor normale (obisnuite) de existenta si de
functionalitate a bunului estimat. Odata determinata valoarea normala, se vor
aplica eventuale adaosuri si/ sau diminuari pentru a aduce valoarea la conditiile
reale ale bunului.
Metoda de estimare este bazata în principal pe compararea cu bunuri
similare, în aceleasi conditii intrinseci si extrinseci. Pentru usurarea procesului de
estimare se pleaca, însa, de la conditiile de normalitate si, apoi, se aduc corecturile
necesare.
Daca, de exemplu, se pune problema evaluarii unui apartament, care
prezinta caracteristici similare acelora luate drept comparatie dar fara pardoseala,
va trebui evaluat ca si cum ar fi în conditii normale si, apoi, din valoarea astfel
determinata, se va aplica diminuarea referitoare la costul pardoselii. Daca, în caz
contrar, ar avea conditii superioare celor normale, se vor opera adaosurile
aferente.
În special la evaluarea fondurilor prin capitalizarea veniturilor viitoare,
principiul normalitatii este necesar de avut în vedere pentru a putea determina
beneficiul funciar mediu, normal si continuu.
În fapt, în cazul în care întreprinderea este condusa direct de proprietarul
întreprinzator, pentru a putea capitaliza numai beneficiul funciar (Bf), trebuie sa
se presupuna profitul egal cu zero (+/-P=0); în caz contrar se va obtine o valoare
care este legata de capacitatea manageriala a întreprinzatorului. Cu alte cuvinte,
valoarea terenului ar fi influentata de capacitatea manageriala mai mare sau mai
mica a întreprinzatorului. Numai un întreprinzator normal (obisnuit) pretul tinde
sa coincida pe termen lung cu costul si, ca urmare, profitul este nul.
61
Prin întreprinzator normal (obisnuit) se întelege întreprinzatorul care,dotat
cu capacitati medii, fie tehnice fie economice, rezolva problemele organizatorice
si productive în întreprinderea normala, ca oricare alt întreprinzator din zona. El
reprezinta masa de întreprinzatori.
Prin întreprindere normala (obisnuita) se întelege acea întreprindere care
este gestionata de un întreprinzator normal si dotata cu caracteristici normale:
fertilitate, amplasament, constructii, masini, etc.
Aproape pentru toate cazurile si cu oricare dintre metode (analitica sau
sintetica), în estimare se determina mai întâi valoarea normala, pe baza conditiilor
normale (obisnuite) si apoi se opereaza adaosuri si/ sau diminuari pentru a se
obtine valoarea reala. Problema adaosurilor si diminuarilor va fi dezvoltata pe larg
în partea de estimatiuni speciale.
62
5.3 CONDIŢIILE DE INFLUENŢĂ ASUPRA VALORII FONDURILOR
Asupra valorii unui fond actioneaza, în sens pozitiv sau negativ, o serie de
conditii care sunt fie intrinseci, fie extrinseci .
Se definesc conditii intrinseci acelea care tin de fondul propriu- zis si
influenteaza, exclusiv, asupra lui.
Printre cele mai importante conditii intrinseci sunt:
- natura geologica si agronomica a terenului;
- amplasamentul: câmpie, deal sau munte;
- sistematizarea terenului si diverse îmbunatatiri;
- tipul de întreprindere;
- constructii: eficienta si starea lor de întretinere;
- pozitia (aproape sau departe de centrele populate, de piata, de statiile
de cale ferate);
- prezenta straturilor freatice si puturilor arteziene;
- obligatii care greveaza asupra fondului.
Conditiile extrinseci sunt exterioare fondului- obiect de estimare. Ele
influenteaza asupra valorii mai multor fonduri sau asupra unei întregi zone.
Între conditiile extrinseci amintim:
- factorii climatici;
- prezenta industriilor poluante;
- cai sau mijloace de comunicare cu pietele importante;
- densitatea si distributia populatiei care face posibila gasirea mâinii de
lucru mai ieftina;
- apropierea de piete importante;
- apropierea de canale de irigatie;
- posibilitatea de a se asigura lumina, apa potabila, gaz, telefon, etc.
63
Într-un fel sau altul, atât conditiile intrinseci cât si cele extrinseci
actioneaza asupra valorii fondului. Marea lor majoritate au influenta asupra
valorii, deoarece actioneaza direct asupra venitului (Bf). Alte conditii influenteaza
valoarea fondului, fara sa produca o variatie a venitului (Bf) dar facând sa varieze
rata de capitalizare (r). Asemenea influente se numesc comoditati ale fondului.
În practica, aprecierea directa a comoditatilor constituie o operatie dificila
deoarece prezinta un caracter foarte subiectiv.
Când evaluarea unui bun este analitica sau prin capitalizare beneficiul
funciar (Bf), s-ar putea tine cont de comoditati, modoficând, în mod oportun, rata
medie de capitalizare. Astfel, daca fondul- obiect al estimarii prezinta comoditati
pozitive, superioare conditiilor normale, rata medie obtinuta din raportul Bf/V va
putea fi modificata (pentru a tine cont de avantaje).
Modificarea în acest caz consta în reducerea ratei de capitalizare (r), stiind
ca o rata de capitalizare mai mica conduce la o valoare mai mare a fondului.
Daca fondul de avaluat prezinta comoditati negative sau incomoditati, rata
medie de capitalizare obtinuta din raportul de mai sus va putea sa fie usor
crescuta (pentru a tine cont de incomoditati).
Cresterea sau scaderea valorii unui bun, în raport de scaderea sau cresterea
ratei de capitalizare, decurge din faptul ca valoarea unui bun este invers
proportionala cu rata de capitalizare.

1. Calea prin care se exprimă o judecată de estimare care este, totdeauna,
bazată pe comparaţie .....................................................
2. Una din principalele probleme în estimare o
constituie..................................................
3. În exprimarea unei judecati de estimare trebuie sa se rationeze, aproape în
totalitatea cazurilor, în baza conditiilor...............................
4. Prin întreprinzator normal (obisnuit) se întelege....................................
5. Printre cele mai importante conditii intrinseci sunt:
a)natura geologica si agronomica a terenului;
b)amplasamentul: câmpie, deal sau munte;
c)sistematizarea terenului si diverse îmbunatatiri;
6. Ce sunt comoditatile fondului ?
64
5.4 CLASIFICAREA METODELOR DE ESTIMARE
Metoda de evaluare este unica si totdeauna bazata pe comparatie.

Comparatia se poate realiza prin procedeul sintetic sau analitic.
Evaluarea sintetica este bazata pe comparatii, luând în considerare
anumiti parametri de referinta. Ea se realizeaza:
1. pe baza impresiei sau la vedere;
2. prin comparatie, în baza parametrilor tehnici sau economici;
3. prin valori tipice si prin coeficienti de evaluare;
4. evaluarea istorica.
Evaluarea analitica sau prin capitalizarea veniturilor se identifica cu

criteriul economic al capitalizarii dar se considera evaluare analitica si atunci când
problema de estimare se rezolva cu un alt criteriu economic (de cost, de
transformare, etc). În fapt se considera estimare analitica atunci când, pentru a se
ajunge la evaluarea unui bun, trebuie sa se procedeze la analiza detaliata a tuturor
elementelor tehnice si economice ale bunului de evaluat. Astfel, pentru a
determina beneficiul funciar (Bf) de capitalizat, trebuie sa se determine analitic
toate elementele bilantului care concura la stabilirea lui (Bf).
65
5.5 ESTIMAREA SINTETICĂ
A. Evaluarea la vedere
Este o valoare comparativa în care expertul în estimatiuni examineaza
bunul de evaluat si-l compara, mental, cu alte bunuri similare, ale caror preturi pe
piata le cunoaste. Luând în considerare toate caracteristicile ce deosebesc bunul
deevaluat de bunurile similare, expertul îsi formeaza parerea sa de evaluare, în
legatura cu bunul- obiect de estimat.
Este evident ca un asemenea procedeu impune o profunda cunoastere
tehnica a bunului de evaluat, capatata dupa o lunga experianta.
B.1 Estimarea comparativa în baza parametrilor tehnici
Trebuind, de exemplu, sa evalueze rezervele de fân existente într-o

întreprindere, expertul va trebui, mai întâi, sa stabileasca calitatea tehnico-
merceologica a fânului si, în acest fel, cunoscând piata din zona, sa determine cea
mai probabila valoare unitara aferenta acelei calitati. Evaluata apoi cantitatea,
pentru a gasi valoarea va fi suficient sa se multiplice pretul unitar cu cantitatea
respectiva.
Pentru constructii de locuit, parametrul tehnic, cel mai folosit, este metrul
pătrat (mp) iar pentru constructiile industriale, metrul cub (mc).
Pe baza acestor parametri vom avea:
X = (V/mp)*xmp
X- cea mai probabila valoare a unui apartament;
V- suma preturilor de piata a apartamentelor similare;
xmp- parametrul tehnic (metri patrati)
P- suma mp. referitoare la apartamente similare
66
La valoarea gasita se aplica, dupa caz, adaosuri si/ sau diminuari.
B.2 Evaluarea comparativa în baza parametrilor economici

Parametrii economici mai frecvent folositi sunt: norma de arendare sau
de închiriere (Ca), beneficiul funciar (Bf), productia bruta vandabila (Pbv),
venitul net (Vn).
Norma de arendare sau de închiriere se foloseste pentru terenuri,

respectiv, pentru constructii. Procedeul de evaluare consta în obisnuita proportie:
X= (V/Ca)* xCa
Evaluarea cu acest procedeu se va aplica numai daca în zona unde se afla
terenul de estimat este raspândit sistemul de arenda. În plus, expertul va trebuie sa
aleaga o norma de arendare medie, normala, deoarece întreprinderea trebuie
supusa conditiilor de normalitate. Pentru a tine cont, apoi, de acele circumstante
care diferentiaza terenul de conditiile normale, va trebuie sa se intervina cu
adaosuri si/ sau diminuari de valoare.
C. Estimarea prin valori tipice si prin coeficienti de evaluare
Aceasta metoda poate fi aplicata în special în cazul în care trebuie sa se

estimeze mici parcele de teren separate, în cazul în care un anumit fond trebuie sa
fie subdivizat în mai multe parti precum si în cazul de cedare de loturi de teren. În
aceste cazuri se procedeaza astfel:
a) se împarte suprafata fondului de evaluat în parcele omogene pe calitati si clase
(vie, culturi de câmp, padure, etc);
b) se culeg informatii asupra preturilor medii unitare referitoare la parcele
similare. Este evident ca trebuie sa existe o piata a calitatilor si claselor de cultura
respective;
c) în baza acestor informatii se fixeaza valoarea unitara medie a parcelelor supuse
evaluarii;
d) se efectueaza calculele, multiplicând pretul mediu unitar al diferitelor calitati si
clase de cultura cu suprafetele supuse estimarii.
Când nu se cunoaste piata pentru fiecare parcela, se recurge la coeficienti
de evaluare.
67
Daca avem, de exmplu, trei loturi separate (cereale, vie, pasune), despre
care se cunoaste numai pretul unitar al terenului cu cereale, vor trebui sa fie
stabiliti coeficienti de evaluare pentru vie si pasuni, în functie de productivitatea
lor si de alte caracteristici. În functie de acestia se va stabili cel mai probabil pret
al viei si pasunii.
D. Estimarea istorică
Consta în evaluarea unui bun în baza pretului de vânzare- cumparare

existent în trecut pentru acelasi bun dar corectat cu coeficientul de devalorizare
monetara. Valoarea obtinuta în acest fel nu reflecta conditiile de piata în
momentul estimarii si, deci, metoda nu prezinta valoarea stiintifica ridicata (cu
exceptia statisticii pietei în perioada considerata). Estimarea istorica poate servi
doar pentru a furniza o indicatie aproximatica la o problema de stimare data.
68
5.6 ESTIMAREA ANALITICĂ SAU PRIN CAPITALIZAREA
VENITURILOR
Estimarea analitică se identifică cu criteriul economic al capitalizării şi

constă în a determina cea mai probabilă valoare a unui bun prin capitalizarea
veniturilor. Prin aceasta metoda se acumuleaza la momentul estimarii seria
viitoare de venituri constante, medii, normale, pe care bunul respectiv poate sa le
furnizeze.
Doua sunt ipotezele pentru estimarea analitica:
1. un bun oarecare are valoare atât timp cât furnizeaza un venit pentru cel care îl
poseda iar cea mai probabila valoare de piata a acestuia este egala cu acumularea
initiala, raportata la momentul estimarii, a tuturor veniturilor anuale sau
polianuale viitoare;
2. veniturile anuale sau polianuale trebuie sa fie constante, medii, normale si
continuie. În plus, trebuie sa fie posibila determinarea ratei de capitalizare
corespunzatoare.
Reamintim, în acest cadru, formulele de uz curent în estimare:

Vo = a(qn – 1/r* qn) – pentru venituri constante, anuale, întârziate,
limitate;
Vo = Bf/r – pentru venituri constante, anuale, întârziate, nelimitate;
Vo = Bf(1/qn – 1) – pentru venituri constante, periodice, întârziate,
nelimitate.
Schema estimarii analitice se poate subdiviza în patru faze:
1. Determinarea beneficiului funciar (Bf) de capitalizat;
2. Determinarea ratei de capitalizare (r)
3. Aplicarea relatiei de calcul corespunzatoare fiecarui caz în parte;
69
4. Operarea de adosuri si/ sau diminuari la valoarea gasita, pentru a obtine
valoarea reala, atunci când bunul obiect de estimare se diferentiaza de conditiile
de normalitate.
1. Determinarea beneficiului funciar (Bf)
Determinarea lui Bf variaza în functie de sistemul de conducere a
întreprinderii:
- pentru întreprinderi conduse în economie directa
Bf = Pbv- Ct, în care:
Pbv- productia bruta vandabila;

Ct- costul total
- pentru întreprinderi date în arenda
Bf = Ca- Chp, în care:
Ca- norma de arendare (închiriere);
Chp- cheltuieli din partea proprietarului
a) Pentru întreprinderi conduse în economie directa, beneficiul funciar
(Bf) se determina prin intermediul bilantului întreprinderii:
Pbv – (Q + Chd + Imp + Sa + St + Db) = Bf (+/- P)
( în acest caz, întreprinzatorul este chiar propietarul)
Bf (+/- P)- venitul funciar
În relatia de mai sus: Q- cote (de reintegrare, de asigurare, de întretinere);
Chd- cheltuieli diverse; Imp- impozite; Sa- salarii; St- stipendii; Db- dobânda; P-
profitul.
Întrucât în aplicarea metodei de capitalizare este necesara doar cunoasterea
lui (Bf), trebuie sa eliminam (+/- P). Aplicând conceptul de normalitate, (+/- P)
trebuie sa tinda spre zero, ceea ce înseamna ca pretul tinde sa egalizeze costul de
productie. Prin urmare, în bilantul estimativ nu sunt considerate productiile efectiv
obtinute ci acelea medii normale ale zonei. În acelasi fel se considera preturile si
costurile de productie. În plus, profitul trebuie considerat egal cu zero întrucât, în
caz contrar, s-ar capitaliza nu numai valoarea propriuzisa a unui fond ci si ceea ce
deriva din capacitatea sau incapacitatea întreprinzatorului, din abilitatea sau
inabilitatea acestuia.
b) Determinarea beneficiului funciar în baza normei de arendare.
Beneficiul funciar ce se poate obtine de la un fond arendat se poate
determina prin relatia:
70
Bf = Ca – Chp sau Bf = Vbp – Chp
În sistemul de arendare nu este necesara ipoteza profitului nul
întrucâtfigura întreprinzatorului (arendasul) este diferita de cea a proprietarului.
În ultima relatie de mai sus:
- Vbp- venitul brut proprietarului, cuprinzând norma obisnuita (normala) de
arendare (Ca) si dobânzile asupra ratelor;
- Chp- cheltuieli din partea proprietarului: cote (Q) de reintegrare, întretinere si
asigurare asupra capitalului funciar; impozite (Imp); cheltuieli diverse (Chd);
dobânzi (Db) calculate la cuantumul cheltuielilor anterioare .
În determinarea normei de arendare (Ca) se va face referire la normele în
vigoare aferente zonei în care se gaseste bunul de evaluat (pentru respectarea
conceptului de normalitate).
Determinarea beneficiului funciar (Bf) în întreprinderi conduse direct de
catre proprietar prezinta anumite dificultati întrucât anumite elemente de cost-
cum ar fi salarii (Sa), stipendii (St),- sunt elemente probabile si nu reale.
Numai pentru fondurile în arenda beneficiul funciar (Bf) se poate
determina într-un mod mai apropiat de realitate, întrucât, în acest caz, nu este
vorba de date probabile ci de date certe. De aceea, este de dorit sa se obtina (Bf)
pe baza normei de arenda (Ca), de fiecare data când sistemul de arenda este
generalizat.
Beneficiul funciar (Bf) astfel obtinut coincide, grosso modo, cu cel din
bilantul întreprinderii. Cu alte cuvinte, beneficiul funciar (Bf) este total
independent de sistemul de conducere, reprezentând, aproximativ, pretul uzului
capitalului funciar.
2. Cercetarea ratei de capitalizare

Din partea de matematica financiara se stie ca r = Db/C si ca C = Db/r
Prin urmare, (r) reprezinta raportul între dobânda si capitalul care a creat-
o, (r) exprima, fie rata dobânzii, fie rata de capitalizare, atunci când se foloseste
pentru a determina pentru cea mai probabila valoare a unui bun imobil.
Teoretic, în regim de concurenta libera, rata dobânzii tinde sa fie egala
pentru toate capitalurile. În realitate, rata este totdeauna diferita. Exista o serie de
motive care conduc la schimbari ale ratei pure:
- riscul: cu cât riscul este mai mare, cu atât face sa creasca rata;
71
- comoditatile si incomoditatile tind a face sa se prefere un capital altuia si, deci,
la un venit egal, fac sa creasca (scada) pretul de piata, cu consecinta ratei mai
joase (mai înalte).
- extinderea fondului: extinderea modesta a fondului largeste posibilitatea de a
gasi cumparatori, cu consecinta cresterii valorii si scaderii ratei.
Procesul capabil sa furnizeze cea mai apropiata rata de capitalizare consta
în compararea fondului- obiect al estimarii cu alte bunuri imobile similare (prin
conditii intrinseci si extrinseci). Prin cercetari si informatii diverse (de la notari,
cumparatori, vânzatori) expertul în estimatiuni releva valorile reale de piata si
beneficiile funciare corespunzatoare, calculate, în general, pe baza normei de
arendare:
Bf = Ca – Chp.
Astfel, rata medie a zonei din care bunul- obiect deestimare face parte va
rezulta din raportul:
r = Bf/V
Rata aplicata este, evident, o rata medie, valabila pentru fondurile unei
zone determinate cu anumite comoditati sau incomoditati. În eventualitatea ca
fondul în examinare ar avea comoditati sau incomoditati diferite de medie, rata
medie va trebui sa fie “personalizata” la fondul- obiect al estimarii prin eventuale
adaosuri si/ sau diminuari.
Când nu este posibil sa se determine rata de capitalizare prin metoda
precedenta (pentru ca nu exista piata funciara), se va putea proceda în felul
urmator:
a) sau sa se caute rata în alte zone unde exista o asemenea piata (pe cât posibil, cât
mai aproape de zona unde este amplasat bunul de estimat);
b) sau sa se asimilize rata aferenta bunului- obiect de estimare cu alterate de
investitii similare.
Aceasta rata, astfel calculata, este mai mult o rata indicativa. Ea va trebui
sa fie în mod oportun corectata dupa discernamântul expertului în estimatiuni,
tinând cont de toate caracteristicile bunului- obiect de estimare.
Pentru a încheia acest subiect, trebuie sa precizam ca rata de dobânda
furnizata de capitalul funciar este în general mai scazuta decât aceea care obtine
din alte investitii si aceasta din urmatoarele motive:
1. Înaltul grad de siguranta al capitalului funciar (pamântul + îmbunatatirile
funciare);
72
2. Capacitatea de a da un venit continuu si nelimitat;
3. Pamântul nu este reproductibil si nici permutabil, motiv pentru care rata este
mai joasa;
4. Încetinirea (lungimea) ciclurilor productive.
Alegerea ratei medii de capitalizare este reala când reiese din mecanismul
pieti; daca piata lipseste, alegerea prin analogie este numai indicativa.
3. Determinarea valorii normale a unui bun imobil
Identificându-se venitul normal (obisnuit) si rata normala, se poate

determina valoarea fondului (Vo) aplicând formula de capitalizare a veniturilor
anuale (pentru cazul venitului anual, constant, întârziat, nelimitat): Vo = Bf/r
Vo- valoarea funciara cuprinzând pamântul nud plus capitaluri stabil investite
(constructii rurale, santuri, canale, drumuri, plantatii, diferite sistematizari). Vo
reprezinta valoarea de evaluare deschisa, adica fara sa includa stocurile de materii
prime, semifabricate si produse finite, animale, utileje agricole. Daca estimarea
este închisa, la valoarea capitalului funciar (Vo) vor fi adaugate elementele de mai
sus.
În cazul întreprinderilor pomicole, unde se cunoaste venitul periodic,
determinarea lui Vo este realizata cu formula capitalizarii periodice.
Vo = Bf(1/qn – 1)
Vo în acest caz este valoarea solului nud (fara plante):
Bf = Valoarea productiei - Cheltuieli
Daca estimarea este facuta într-un an intermediar al ciclului productiv, se
poate determina valoarea intermediara (Vm) sau valoarea livezii (sol + suprasol).
În cazul veniturilor tranzitorii si permanente, (Vo) se poate determina atât
prin metoda matematica cât si prin metoda estimativa (a se vedea partea
dezvoltata în partea financiara).
- determinarea lui (Vo) prin metoda matematica:
Vo = Bft(qn – 1/r*qn)+(Bfp/r)*(1/qn)
- determinarea lui Vo prin metoda estimativa presupune ca (Bft) este
perceptibil imediat, întrucât este vorba de o stare normala a bunului de evaluat:
Vo = (Bfp/r) – (Bfp – Bft)*(qn – 1/r*qn)
4. Adaosuri si diminuari la valoarea capital

73
La valoarea fondului, determinata într-unul din modurile expuse mai sus,
pentru a tine cont de toate acele circumstante care îl diferentiaza de conditiile
normale, va trebui sa se opereze adaosuri si/ sau diminuari.
Principalele adaosuri. Daca estimarea este închisa, se vor adauga stocurile,
animalele, utilajele agricole, constructiile, cresterile temporare de venituri,
fructele nerecoltate în momentul estimarii, etc. Principalele diminuari: uzufructul
si renta viagera, împrumuturile ipotecare, diminuari, temporare de venit, s.a.
Evaluarea adaosurilor si diminuarilor vor fi tratate în capitolele
corespunzatoare de estimare speciala.
5. Critici ale estimarii analitice

Estimarea analitica este supusa multor critici deoarece procedeul poate
conduce uneori la rezultate departe de realitate din urmatoarele motive:
- În determinarea beneficiului funciar (Bf), obtinut din bilantul
întreprinderii, unele elemente de cost nu reprezinta date reale ci mai curând
atribuiri de valoare. În mod deosebit, aceasta se întâmpla în cazul salariului si
stipendiului, atunci când proprietarul este cultivator direct. Pe de alta parte,
calculul cotelor (de reintegrare, de asigurare, de întretinere) nu reprezinta altceva
decât atribuiri de valoare, repartizari de valoare dupa criterii mai mult sau mai
putin pertinente;
- În determinarea lui (Bf), pentru întreprinderi conduse în economie directa,
trebuie presupus profitul egal cu zero, în timp ce, în realitate, se obtine, totdeauna,
un venit funciar care cuprinde beneficiul funciar si profitul (Vf= Bf +/- P);
- Capitalizarea veniturilor este bazata pe presupunerea venitului constant,
ceea ce nu se întâmpla în realitate. Daca, de exemplu, trebuie sa se estimeze
analitic acelasi fond, numai dupa câteva luni, nu este posibil sa fie luat în calcul
beneficiul funciar (Bf), determinat mai înainte, întrucât, în perioada dintre cele
doua estimari, s-a produs o variatie, atât în ceea ce priveste preturile , cât si
costurile. Ca urmare, ipoteza canstantei venitului este pur matematic;
- Cea mai puternica critica a estimarii analitice este legata de dificultatea
alegerii ratei de capitalizare, în special pentru fonduri cu venit periodic si în
absenta pietii funciare. Când rata nu deriva din realitatea de piata, alegerea
acesteia este totdeauna arbitrată.
Cu toate aceste dificultăţi, estimarea analitică se poate aplica corect, cu
condiţia ca datele utilizate sa fie cât mai aproape de realitate. Aceasta metoda de
74
evaluare va putea fi completata si comparata cu metoda sintetica obtinându-se,
astfel, raspunsuri cu credibilitate maxima în problemele estimative.
1. Evaluarea sintetica este bazata pe comparatii, luând în considerare

anumiti parametri de referinta şi se realizeaza:
a) pe baza impresiei sau la vedere;
b) prin comparatie, în baza parametrilor tehnici sau economici;
c) prin valori tipice si prin coeficienti de evaluare;
d) evaluarea istorica.
2. Pentru a determina beneficiul funciar (Bf) de capitalizat, trebuie sa
se......................................................................................................
3. Valoarea comparativa în care expertul în estimatiuni examineaza bunul de
evaluat si-l compara, mental, cu alte bunuri similare, ale caror preturi pe piata le
cunoaste se numeste..................................................................................................
4. Parametrii economici mai frecvent folositi sunt:
a) norma de arendare sau de închiriere;
b) (Ca)beneficiul funciar (Bf),
c) productia bruta vandabila (Pbv),
d)venitul net (Vn).
5. Estimarea istorică este..........................................................................
6. Care sunt ipotezele pentru estimarea analitica:
a) un bun oarecare are valoare atât timp cât furnizeaza un venit pentru cel care îl
poseda iar cea mai probabila valoare de piata a acestuia este egala cu acumularea
initiala, raportata la momentul estimarii, a tuturor veniturilor anuale sau
polianuale viitoare;
b) veniturile anuale sau polianuale trebuie sa fie constante, medii, normale si
continuie;
c) veniturile anuale sau polianuale trebuie sa fie variabile, medii, normale si
continuie.
75
7. Cu ajutorul relaţiei Bf = Pbv- Ct se determină.......................................
8. Rata medie a zonei din care bunul- obiect deestimare face parte va rezulta
din raportul:
a)r = Bf/Pbv
b) r = Bf/V
c) r = Bf/Ca
Rezumat U.I.5
În U.I.5, sunt cuprinse aspecte privind conceptul de metodă estimativă şi
de importanţă a abordării unei judecăţi de estimare având la bază principiul
normalităţii. De asemeni, capitolul cuprinde condiţiile de influenţă asupra valorii
fondurilor,precum şi clasificarea metodelor de estimare în cele două mari
categorii : metoda sintetică şi metoda analitică.
Bibliografie
I.Cuza’ Iaşi;
2. Magazin P. şi colab., 1993, - Studiu asupra raportului dintre preţurile
produselor agricole şi industriale. Lcr. st., seria Agronomie, vol. 36,
U.S.A.M.V. Iasi
76
Unitatea de ȋnvăţare 6 ESTIMAREA DAUNELOR
Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.6)...................................77

Instrucţiuni.............................................................................................................77
6.1 Dauna – noţiuni generale...........................................................................78
6.2 Daune produse de grindină.......................................................................80
6.3 Daune produse de incendii.........................................................................83
Rezumat (U.I.6).....................................................................................................84
Lucrare de verificare nr.3......................................................................................85
Bibliografie (U.I.6)................................................................................................85

Unitatea de ȋnvăţare nr.6, îşi propune să fixeze noţiunile de daună,
despăgubire, primă, coeficient de asigurare.
Instrucţiuni
Această unitate de învăţare cuprinde noţiuni introductive privind noţiunile
de daună, despăgubire, primă, coeficient de asigurare.Timpul mediu alocat pentru
studiul individual este de cca. 3 ore. Această unitate de învăţare cuprinde mai
multe teste de autoevaluare, a căror rezolvare asigură o mai bună fixare a
cunoştinţelor dobândite în timpul studiului.
77
6.1 DAUNA – NOŢIUNI GENERALE
Dauna – reprezintă orice diminuare de valoare sau de productivitate a

unui bun, cauzată de o faptă (frauduloasă sau neintenţionată) sau de o
calamitate.
In ceea ce priveşte dauna cauzată de o faptă, frauduloasă sau
neintenţionată, legea obligă pe cel ce a comis fapta să repare dauna. Pentru
daunele provocate de grindină, incendiu etc, pentru a-şi acoperi dauna,
proprietarul trebuie să recurgă la asigurări.
In estimaţiuni se face distincţia între dauna imediată sau de urgenţă şi
dauna viitoare, care se calculează în cazul în care dauna a determinat o diminuare
a venitului viitor.
Despăgubirea pe care o companie de asigurări trebuie să o acorde
asiguratului este prevăzută în contractul de asigurare (poliţă). Elementele
principale ale unei poliţe de asigurare sunt următoarele :
- întreprinderea sau fondul asigurat
- riscul pentru care întreprindere (fondul) se asigură ;
- prima plătită de către asigurat
Primele plătite de către asigurat trebuie să acopere suma globală a
despăgubirii, cheltuielile de gestiune şi, în cazul societăţilor private, profitul.
Raportul între asigurător şi asigurat presupune respectarea următoarelor
principii :
1) contractul de asigurare este nul, când riscul este nul ;
2) despăgubirea nu poate fi niciodată superioară daunei suferite;
3) în caz de calamitate, asiguratul are dubla obligaţie, de notificare şi de
salvator al bunurilor.
78
Când valoarea asigurată este inferioară valorii reale a bunului, în
momentul calamităţii, ne aflăm într-o situaţie de subasigurare. In această situaţie,
despăgubirea derivă din următoarea proporţie :
Vo / Va = D/Desp.
Va
Desp. = ________x D
Vo
Vo = valoarea de estimare a bunului în momentul calamităţii ;
Va = valoarea asigurată, indicată în poliţă ;
D = dauna estimată ;
Desp. = despăgubirea.
Raportul între valoarea asigurată (Va) şi valoarea reală (Vo) se numeşte
coeficient de asigurare (Casig.) :
Va
Casig. = ______ < 1
Vo
Ex : valoarea reală a unui bun (Vo), în momentul calamităţii, a fost de

200.000 lei în timp ce valoarea asigurată a fost de 100.000 lei. In cazul în care
dauna reală (D) este de 50.000 lei, despăgubirea va fi următoarea :
Vo D
___ = ____
Va x
200.000 50.000
_______ = _______
100.000 x
100.000 x 50.000
X = ______________ = 25.000 lei
200.000
Dacă valoarea asigurată este superioară valorii reale

(supraasigurare), despăgubirea nu va depăşi valoarea reală a bunului. Ca
urmare, supraasigurarea nu are sens.
79
6.2 DAUNE PRODUSE DE GRINDINĂ
Dauna se determină în raport de valoarea pe care ar fi avut-o produsele,

de pe fondul asigurat, în momentul recoltării.
Evaluatorul daunei trebuie să întreprindă câteva cercetări
preliminare în urma cărora :
1. să se convingă că fondurile calamitate sunt cele realmente
asigurate ;
2. să controleze dacă produsul asigurat este distrus de grindină şi nu
din alte cauze (paraziţi) ;
3. să estimeze valoare produsului, exclusiv cheltuielile aferente, care s-
ar fi obţinut de la o anumită cultură, dacă n-ar fi fost calamitată ;
4. să evalueze produsele şi cheltuielile pe care cultura, în urma
grindinii, va fi capabilă să le producă ;
5. să calculeze dauna ca diferenţă între veniturile nete, care s-ar fi

obţinut fără grindină şi cele obţinute efectiv :
sa calcule
D = Vpp – Chn – Vs
Vpp – valoarea produsului pierdut, datorită grindinii ;
Chn – cheltuieli neefectuate (economisite) în urma daunei ;
Vs – venitul secundar, care va putea fi, eventual, obţinut de la o cultură care o
substituie pe cea calamitată.
Evaluarea procentuală a daunei se realizează în două moduri :

80
1) LA VEDERE : expertul are experienţă, putând aprecia procentul de daună (ex:
la grâu, îndoitura tulpinii, ruperea spicelor etc), fără a mai face cercetări analitice
aprofundate. In această operaţiune, specialistul se poate servi şi de diagrame :
Dauna datorată îndoiturii tulpinii
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
0 10 20 30 40 50 60 70
Număr de zile cuprinse între momentul
grindinii şi momentul secerişului
2) PROCEDEUL ANALITIC
a) dacă dauna a fost uniform, pe toată întinderea fondului, expertul va

putea (ex:cereale) să împartă eşantionul în grupe, în raport de
importanţa prejudiciului, şi să atribuie fiecărui grup un procent de
daună. Dauna global va rezulta din media ponderată a eşantionului.
Ex:
81
Nr.plante
dauna (%)
- plante moarte ……………………………………………………………….20
100 = 20
- plante îndoite ……………………………………………………………….25
30 = 7,5
- plante cu boabe şiştave………………………………………………….10
20 = 2,0
Total………………………………………………………55
- 29,50
29,50 : 55 = 0,5363 (53,63%) dauna medie ponderată
b) dacă dauna nu este uniformă pe tot fondul, se va proceda la

împărţirea acestuia în amplasamente cu daună uniformă şi se
calculează procentul de daună pentru fiecare amplasament. Dauna
medie a întregului fond se va obţine dintr-o medie aritmetică
ponderată.
Ex : un fond de 10 ha este subdivizat în trei părţi :

- prima parte 5 ha, daună 10%
- a doua parte 3 ha, daună 20%
- a treia parte 2 ha, daună 50%

(5 x 10%) + (3 x 20%) + (2 x 50%)
Dauna = ______________________________ = 21%
5+3+2
Dauna astfel calculată, va fi diminuată cu cheltuielile neefectuate şi cu
eventualele venituri secundare obţinute.
82
6.3 DAUNE DE INCENDIU
6.3.1 Daune de incendiu pentru construcţii

Despăgubirea se determină de obicei, în baza cheltuielilor curente pentru
reconstrucţia părţii depreciate a construcţiei, diminuată cu un coeficient de
depreciere.
Un alt procedeu constă în determinarea daunei prin aplicarea criteriului
economic al valorii complementare :
D = V – (v1 + v2)
V – valoarea construcţiei înainte de incendiu (exclusiv valoarea ariei şi a
fundaţiilor)
v1 - valoarea părţilor nesinistrate ale construcţiei
v2 – valoarea materialelor recuperate (exclusiv cheltuielile de recuperare).
Pentru a aplica acest criteriu economic, trebuie să subziste condiţia de
complementaritate între întreaga construcţie şi partea rămasă nevătămată.
Când bunul depreciat a fost asigurat la o valoare mai joasă faţă de valoarea
reală, despăgubirea va fi calculată în mod proporţional.
6.3.2 Daune de incendiu la furaje

In evaluarea cantităţii de furaj distrusă de un incendiu, se pot întâlni, foarte
frecvent, două situaţii :
a) a rămas un semn evident al înălţimii, la care ajungea furajul în fânărie ;
b) nu există acest semn.
In primul caz, va fi suficient să se determine cubajul fânarului şi să se
deducă partea care lipseşte. Furajul, astfel determinat, va fi evaluat la preţul pe
care îl avea pe piaţă la momentul incendiului.
83
In ipoteza că nu a rămas nici un semn, expertul va putea determina cea mai
probabilă cantitate de produs, care a fost distrusă în baza asolamentului cultural al
întreprinderii, în momentul în care este cerută estimarea.

1. Orice diminuare de valoare sau de productivitate a unui
bun, cauzată de o faptă (frauduloasă sau
neintenţionată) sau de o calamitate
reprezintă.................................................................
2. Elementele principale ale unei poliţe de asigurare sunt următoarele :
a. întreprinderea sau fondul asigurat
b. riscul pentru care întreprindere (fondul) se asigură ;
c. prima plătită de către asigurat
3. Raportul între asigurător şi asigurat presupune respectarea următoarelor
principii :
a. contractul de asigurare este nul, când riscul este nul ;
b. despăgubirea nu poate fi niciodată superioară daunei suferite;
c. ȋn caz de calamitate, asiguratul are dubla obligaţie, de notificare şi
de salvator al bunurilor.
4. Raportul între valoarea asigurată (Va) şi valoarea reală (Vo) se
numeşte...................................................
5. Dacă valoarea asigurată este superioară valorii reale
(supraasigurare),
despăgubirea..................................................................................................
6. Evaluarea procentuală a daunei se realizează:
a. la vedere
b. procedeul eşantionului
c. procedeul analitic
7. Determinarea daunei prin aplicarea criteriului economic al valorii
complementare are la bază relaţia:
a. D = V – (v1 + v2)
b. D = V + (v1 + v2)
c. D = V – (v1 - v2)
84
Rezumat U.I.6
Dauna – reprezintă orice diminuare de valoare sau de productivitate a unui
bun, cauzată de o faptă (frauduloasă sau neintenţionată) sau de o calamitate.
Dauna se determină în raport de valoarea pe care ar fi avut-o produsele, de pe
fondul asigurat, în momentul recoltării.
Lucrare de verificare nr. 3

(se va transmite pe adresa disciplinei, în format electronic sau prin poştă, până la
sfârşitul celei de-a XIV-a săptămâni din semestrul I)
Exerciţiul 1
Să presupunem că expertul în estimaţiuni cunoaşte valoarea de vânzare-
cumpărare a trei terenuri (ΣV) de 950.000 lei, suma normelor de arendare (ΣCa)
de 5000 lei, aferente terenurilor respective, precum şi norma de arendare a
terenului de estimat (8 ha) în sumă de 2080 lei lei (260 lei/ ha). Să se determine
valoare terenului.
Exerciţiul 2
Intr-o zonă preţurile terenurilor aflate în intravilan oscileaza între 20 si
35 € /m². Se cunoaşte valoarea de vâ nzare-cumpărare a trei terenuri în suprafaţă
de 1 hectar fiecare (∑ V) ca fiind de 925000€ (310000€+270000€+345000€=
925000€ ) iar parametrul tehnic (xmp) la care se face raportarea este de 10000 m².
Determinaţi valoarea terenului.
Exerciţiul 3
Valoarea cumulată de vânzare-cumpărare a trei terenuri situate în
extravilan în suprafaţă de 1 hectar fiecare (∑ V) este de 525000€ , suma
normelor de arendare ∑ Ca este de 210 € adica 70 € pentru un hectar , aferente
terenurilor respective iar norma de arendare a terenului de estimate (1 ha) în
sumă de 68 € pentru un hectar. Să se determine valoarea terenului.
85
Bibliografie
I.Cuza’ Iaşi;
U.S.A.M.V. Iasi
RAPORT DE EVALUARE
Scrisoare de transmitere
Proprietate imobiliară – situată în judeţul ……….

Beneficiari :…………………………………..
Proprietari :…………………………………..
Evaluator :………………………………………………..
- Ianuarie (februarie…etc) 2011

Către,
Beneficiari :…………………………….
Vă înaintăm Raportul de evaluare a proprietăţii situată în
Judeţul……….., Str…….., proprietatea Fam……..
 Scopul evaluării : Ex : Stabilirea valorii de piaţă în vederea ipotecării

 Obiectul evaluării : proprietatea imobiliară situată în Judeţul …….., str…….,
nr. Cadastral al bunului imobil……,amplasat în cvartal…….., intabulat în
cartea funciară nr……….., formată dintr-o clădire rezidenţială cu regim de
înălţime P+E şi o parcelă de teren
 Descrierea proprietăţii :
 Imobil de locuit P+E, Sconstruită la sol = ……………….mp
Sutilă = ………………………….mp din care : Sutilă parter = ……mp
86
Sutilă etaj = ……..mp
 Teren în suprafaţă de …………………..mp, din care ………mp teren
categoria “vie” amplasată în parcela ………. Şi suprafaţa de ……mp teren
categoria "curţi – construcţii" amplasată în parcela………
 Drepturile de proprietate : deplin
 Data inspecţiei……………
 Data evaluării……………..
 Valabilitatea evaluării………………
 Cursul de schimb la data evaluării…………..
 Pe baza analizelor şi faptelor descrise în raportul de evaluare, valoarea
estimată este de :
……………………………LEI / ……………………EUR
Raportul a fost pregătit în conformitate şi pe baza Standardelor

Internaţionale de Evaluare, recomandărilor şi metodologiilor de lucru
recomandate de către A.N.E.V.A.R. (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din
România)
Cu stimă,
Evaluator ………………………..
Capitolul I – Introducere
1.1 Certificarea evaluatorului (1/2 pag.) : date despre evaluator

1.2 Rezumatul faptelor principale şi concluziile importante (1/2 pag.) :
metodele utilizate (cost, comparaţii, venit-capitalizarea directă)
Capitolul II – Premisele evaluării
2.1 Obiectul şi scopul evaluării. Clientul şi destinatarul raportului

2.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate (valoarea de piaţă)
2.3 Data estimării valorii
2.4 Moneda raportului
87
2.5 Standardele aplicate (ex : Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia
a opta 2007, GN 1 – Evaluarea Proprietăţii Imobiliare).
2.6 Procedura de evaluare – etape parcurse, surse de informaţii
Baza evaluării – valoarea de piaţă
Etapele :
- documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului
- inspecţia proprietăţii – imobil, teren
- stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului
- selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport
- deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de
care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei
- analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de
vedere al evaluării.
- aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea
valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului
Sursele de informaţii :
- documentele şi schiţele puse la dispoziţie de către proprietarul
imobilului, respective:
- documentaţia cadastrală ;
- acte de proprietate.
Alte informaţii existente în bibliografia de specialitate.
2.7 Clauza de nepublicare
Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat.
2.8 Responsabilitatea faţă de terţi
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate
de către clienţi în calitate de proprietar, corectitudinea şi precizia datelor furnizate
fiind responsabilitate.
2.9 Dreptul de proprietate evaluat
S-a evaluat proprietatea imobiliară, în condiţiile limitative menţionate mai
jos.
2.10 Ipoteze şi condiţii limitative
2.10.1 Ipoteze
Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele
furnizate de către proprietari şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări
88
sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun, în
afara cazului în care se specifică altceva.
Se presupune că nu există probleme legate de natura şi caracteristicile
solului şi ale structurii, considerate ca fiind în stare de exploatare normală,
neafectată de vicii ascunse, care să influenţeze valoarea.
Se presupune că………………
2.10.2 Condiţii limitative

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de
publicare a acestuia. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice,
fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor
modifica, concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.
Capitolul III – Prezentarea datelor
3.1 Aspecte social-economice. Zonarea.Date geografice

Judeţul…………………………………………..
Structura populaţiei, date demografice la data întocmirii raportului :
- total locuitori judeţul…………………………………din care :
- populaţie urbană………………………..
- populaţie rurală……………………………..
- populaţie de sex masculine………………….
- populaţie de sex feminine…………………….
- densitatea medie…………………………………
- populaţia stabilă pe oraşe la data întocmirii
raportului………………………………………..
Clima
Ape de suprafaţă
Ape subterane
Aerul
3.2 Analiza pieţei imobiliare

Definiţie, caracteristici
89
Piaţa imobiliară specifică proprietăţii evaluate
Analiza ofertei
Analiza cererii
Echilibrul pieţei
3.3 Identificarea proprietăţii (idem cu obiectul evaluării)

3.4 Situaţia juridică a proprietăţii
3.5 Descrierea terenului
Terenul are o suprafaţă totală de …………………mp, conform
documentaţiei cadastrale………………
3.6 Descrierea construcţiei
Ex : imobilul de locuit este o construcţie dina nul 2007 care se desfăşoară
pe 2 nivele, P+E
Caracteristicile structurale şi ale finisajelor sunt următoarele :
- fundaţia din beton ;
- structură din zidărie de cărămidă ;
- planşeu beton ;
- şarpantă din lemn ;
-………………………..
- ……………………………
- ………………………….
- …………………………….
Imobilul cuprinde :
- la parter : living, bucătărie………………….
- la etaj : 2/3/4 camere………………………………………..
Capitolul IV – Analiza privind cea mai bună utilizare a proprietăţii
Definirea conceptului de « cea mai bună utilizare »

Alternative probabile :
Varianta A : utilizarea clădirii ca proprietate rezidenţială (locuinţe) :
- închirierea se poate face imediat, nefiind necesare modificări;
- zona în care se află proprietatea este preponderant rezidenţială;
-…………………………..
- …………………………
90
Varianta B : utilizarea proprietăţii ca sediu administrative (birouri) :
- distanţă mare până la arterele principale;
- …………………………….
- ……………………………
Ex :
A - Locuinţă B – Birou sediu firmă
Specificaţie
% Valoare % Valoare
Estimare chirie 136,18 mp x 136,18 mp x
885 €/lună 1.362 €/lună
pe piaţă 6,50 EUR/mp 10,00€/mp
Venit brut
10.622 € 16.342 €
potenţial (VBP)
Grad de
10% 1.062 € 20% 3.268 €
neocupare
Venit brut
efectiv = VBP – 9.560 € 13.074 €
grad neocupare
Cheltuieli ce
cad în sarcina
5% 478 € 8% 1.046 €
proprietarului –
Ch
Venit net efectiv
(VNE) = VBE – 9.082 € 12.028 €
Ch
Cost conversie
136,18 mp x
(înlocuire)
0€ 40,00€/mp 5.447 €
valoare
cf.deviz
proprietate
VNE – Cost
9.082 € 6.581 €
conversie
Rata de
5% 8%
capitalizare – r
VP = VNE / r 181.640 € 82.260 €
Concluzia : utilizarea proprietăţii ca imobil de locuit constituie cea
mai bună utilizare a proprietăţii
91
Capitolul V – Evaluarea proprietăţii imobiliare
Definiţie………………………….
5.1 Evaluarea terenului
5.1.1 Metoda comparaţiei directe pentru terenuri

Pentru evaluarea terenului aferent proprietăţii imobiliare s-a
aplicat metoda comparaţiei directe, avându-se în vedere următoarele :
- la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări ;
- în estimarea valorii de piaţă a terenului, metoda comparaţiei directe,
evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din tranzacţiile cu imobile în
zonă.
Suprafaţa de teren ce face parte din proprietate este de 678,52 mp.
Conform informaţiilor culese de pe teren şi din publicaţii, valorile ce
se practică în zonă pentru terenuri neocupate de construcţii, se situează între
50-100 euro/mp.
In vederea evaluării terenului prin metoda comparaţiei directe am
procedat la selectarea unui număr de 3 proprietăţi comparabile ce au fost
expuse pe piaţă în ultima perioadă şi anume :
Alte
menţiu
Caracterist
ni (ex : Surse
Adresă Suprafa ici (utilităţi, Valoar
alte Total (adrese
teren ţă front e / mp
drumu web…)
stradal)
ri
acces)
150 m
Toate de şos. www.terenu
69
utilit., Buciu 34.500 ri-iaşi.ro,
…………. 500 mp euro/m
deschid.25 m, euro tel.0745……
p
m drum ..
acces
92
pietruit
Toate www.terenu
Drum 65
2.500 utilit., 162.50 ri-iaşi.ro,
……….. acces euro/m
mp deschid.30 0 euro tel.0745……
pietruit p
m ..
Toate util., Deschi 88 Evenimentu
………… 2.500 220.00
42 m front d. 2 euro/m l,
… mp 0 euro
stradal strazi p 15.nov.2011
Ca urmare a analizei tuturor informaţiilor avute la dispoziţie,

efectuându-se toate corecţiile impuse de caracteristicile proprietăţilor
terenurilor asupra cărora s-a efectuat comparaţia (caracteristici fizice,
economice, utilizare, localizare, componente non-imobiliare) cât şi
caracteristicile pieţei imobiliare, se calculează corecţiile totale nete şi brute
(procentual şi valoric). Comparabila care va necesita cele mai mici corecţii
brute procentuale va avea cea mai mare importanţă în alegerea valorii finale,
conform tabelului următor :
Terenul Comparabila Comparabila
Specificaţie Comparabila 2
evaluat 1 3
Preţ
tranzacţie- - 34.500 162.500 220.000
euro
Transmiterea
Fără Fără Fără
dreptului de Fără restricţii
restricţii restricţii restricţii
proprietate
Corecţie - - - -
Preţ corectat - X Y Z
Condiţii de
- identice identice Identice
finanţare
Corecţie - - - -
Preţ corectat - X Y Z
Condiţii de
- Cerere slabă Cerere slabă Cerere slabă
vânzare
93
Corecţie % - -15% -15% -15%
Corecţie - 15%X 15%Y 15%Z
Y – Z – 15%Z
Preţ corectat - X – 15%X
15%Y………….D A
Localizare - idem Idem Mai bună
Corecţie % - 0,00% 0,00% -10%
(Z –
Corecţie - - - 15%Z)10%
B
Preţ corectat - - - A–B=C
Corecţie
privind
- 0,0% -10% -10%
mărimea
suprafeţei
Corecţie - - -10%D -10%C
C – (10%C)=
Preţ corectat - P1 D – (10%D)= P2
P3
Suprafaţa
S mp S1 S2 S3
(mp)
Valoare/mp
- P1 / S1 P2 / S2 P3 / S3
(Euro)
Nr. Total de
- 1 2 3
corecţii
Corecţie
procentuală - 15% 25% 35%
brută
S-a aplicat corecţie de 15% la condiţiile de vânzare, datorită faptului că piaţa
este inactivă. Există ofertă dar lipseşte cererea. La localizare, s-a aplicat
corecţie de 10% pentru a treia comparabilă, având în vedere faptul că are
deschidere la două străzi. Pentru suprafaţă s-au aplicat corecţii de 10%
pentru comparabilele 2 şi 3, acestea având suprafeţe (ex : > 1000 mp), prima
comparabilă fiind apropiată ca mărime de terenul evaluat.
Prima comparabila are numărul cel mai mic de corecţii aplicate.
94
Concluzii : valoarea terenului prin metoda comparaţiei directe o
apreciem ca :
VT = S mp x Euro/mp =……………..Euro
VT = ….Euro x 4,33 lei/euro = …….Lei
5.1.2 Tehnica reziduală

Tehnica valorii reziduale se utilizează în estimarea terenului în
următoarele condiţii :
- valoarea construcţiei este cunoscută sau se poate estima cu precizie
- venitul anual net operaţional generat de proprietate este cunoscut
sau poate fi estimat.
De pe piaţă, pot fi extrase rata de capitalizare atât pentru teren cât şi
pentru construcţie.
Procent
Nr.crt. Indicator Valoare UM
(%)
1. Suprafaţa închiriată 147,14 Mp
2. Chirie/lună/mp 5,50 Euro/lună/mp
3. Chirie brută potenţială/an 9.711 Euro
Pierdere din neocupare şi
4. 10 971 Euro
neîncasarea chiriei (%)
5. Cheltuieli de management 3 291 Euro
6. Asigurare şi impozit 1 97 Euro
7. Total cheltuieli aferente 1360 euro
8. Chiria efectivă 8352 Euro
9. Rata de capitalizare 5 0,05
Valoarea totală a
10. 167.033 Euro
proprietăţii
Cheltuieli de
11. 890 Euro
construcţie/mp
Cheltuieli totale de
12. 130.954,6 Euro
construcţie
13. Valoarea terenului 36.079 Euro
14. Suprafaţa terenului 678,52 Mp
15. Valoare teren / mp 53,00 Euro/mp
95
16. Curs valutar 4,2236 Lei/euro
17. Valoare teren (lei/mp) 224,00 Lei/mp
18. Valoare totală teren (lei) 151.988,48 Lei
Valoare / mp estimată = 53 € / mp
Total suprafaţă = 678,52 mp
Valoare estimată teren = 35.962 € / 151.988 LEI – Tehnica reziduală

Recomandăm ca valoare de piaţă, valoarea estimată prin metoda
comparaţiei directe de 59 euro/mp.
Valoarea estimată a terenului este de 40.033 euro/169.082 lei.
5.2 Evaluarea construcţiei

5.2.1 Abordarea prin costuri
Abordarea prin Costul de înlocuire este posibilă în cazul nostru ca
urmare a analizei pieţii şi a informaţiilor, sau, când proprietatea evaluată nu
este destinată de a produce venituri.
Abordarea prin cost răspunde la următoarele întrebări :
- vârsta efectivă a proprietăţii este în concordanţă cu starea fizică
descrisă?
- ia în considerare toate costurile?
- există susţinere din partea pieţii pentru ajustările făcute?
- preţurile de vânzare corectate sunt apropiate de preţurile de piaţă ?
Substituţia, este un principiu de bază în cazul abordării prin cost.
Proprietăţile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar
valoarea acestora se măsoară în raport cu valoarea unui bun imobil nou şi
optimizat.
Aplicarea tehnicii segregării implică utilizarea unor cunoştinţe de
specialitate în domeniu, costurile unitare sunt însumate pentru a obţine
costul direct estimat al întregii construcţii.
Nr.c Denumirea Cost total

Suprafaţa Cost total (lei)
rt. lucrării (lei/mp)
1. Excavaţii 37,45 136,18 5.099,47
96
Umpluturi şi
2. 19,46 136,18 2.649,61
compactări
Hidroizolaţii şi
3. lucrări 39,25 136,18 5.344,78
aferente
Termoizolaţii
4. polistiren 176,33 136,18 24.012,45
expandat
Termoizolaţii
5. polistiren 35,14 136,18 4.785,83
extrudat
Izolaţii,
6. protecţii, 267,41 136,18 36.415,27
acoperiş terasă
Beton simplu
7. 48,02 136,18 ……
în fundaţii
Inchideri şi
8. compartimentă 608,93 136,18 ……
ri
9. Scări din beton 29,38 136,18 ……
Zidării din
10. 697,54 136,18 ……
cărămidă
Compartiment
11. ări din gips- 75,71 136,18 ……
carton
Confecţii
12. metalice , 25,25 136,18 ……
balustrade
Trotuare şi
13. platforme 19,92 136,18 ……
dalate
Tâmplărie
14. 20,42 136,18 ……
metalică
15. Tâmplărie din 232,82 136,18 ……
97
lemn
Tâmplărie
16. PVC cu geam 288,82 136,18 ……
termopan
Tencuieli
17. 110,87 136,18 ……
exterioare
……………… ………………… ……………… ………………
18.
………. ……… ……… ………
……………… ………………… ……………… ………………
19.
……… ……… ……….. ……….
Valoare
20. 650.690,96
locuinţă (lei)
21. Curs euro 4,2236
Valoare
22. 154.060,75
locuinţă (euro)
Valoarea proprietăţii determinată prin metoda costului de

reconstrucţie este egală cu valoarea clădirii la care se adaugă valoarea
terenului.
Val.proprietate = 169.082 lei + 650.691 lei = 819.773 lei sau 194.093
euro.
5.2.2 Abordarea prin comparaţii – Metoda comparaţiei directe
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza pe perechi de date,
tehnică cantitativă, în care două sau mai multe oferte de vânzare sau
tranzacţii pentru proprietăţi imobiliare similare celei analizate sunt
comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă
la o singură caracteristică. Deoarece tranzacţiile sau ofertele comparate nu
sunt identice sub toate aspectele, se analizează o serie de date (perechi)
pentru a estima efectul unei singure caracteristici.
Proprietăţile comparabile alese sunt :
Suprafaţ Suprafaţ Preţ
Preţ
Adres a utilă a totală unitar
total Nivel Imbunătăţiri
a totală teren (euro/m
(euro)
(mp) (mp) p)
98
Gaz,
225.00 gresie,centra
A .... 220 800 1023 P+E
0 lă termică,
energie
Gaz,
310.00 gresie,centra
B .... 200 800 1550 P+E
0 lă termică,
energie
Gaz,
185.00 D+P+E+ gresie,centra
C .... 180 850 1028
0 M lă termică,
energie
Elementele principale de comparaţie sunt :

1. Dreptul de proprietate transmis
2. Condiţiile de vânzare
3. Localizare
4. Suprafaţa construită
5. Utilităţi, amenajări
6. Destinaţie/regim de înălţime
7. Suprafaţa terenului aferent
8. Tip tranzacţie.
euro
Proprietate Proprietăţi comparabile
Specificaţie
de evaluat A B C
Preţ tranzacţie 1.023 1.550 1.028
Transmitere drept
integral integral integral integral
de proprietate
corecţie 0 0 0
Preţ corectat 1.023 1.550 1.028
Condiţii de vânzare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
corecţie -15% -15% -15%
Preţ corectat 869 1.318 874
Data tranzacţiei Oct.11 Oct.11 Oct.11 Oct.11
99
corecţie 0 0 0
Localizare Bucium Mai bună identică Mai bună
corecţie % 10% 0% 10%
Utilităţi, amenajări inferioare identice inferioare
Corecţie 10% 0% 10%
Preţ corectat 1.052 1.318 1.057
Destinaţie/regim Locuinţă Locuinţă Locuinţă
Locuinţă P+E
înălţime P+E P+E D+P+E+M
Corecţie 0% 0% -10%
Preţ corectat 1.052 1.318 952
Suprafaţă teren
678,52 800,00 800,00 850,00
aferent (mp)
Corecţie -5% -5% -5%
Tip tranzacţie evaluat evaluat Evaluat
Corecţie 0 0 0
Corecţii efectuate :
- pentru condiţiile de piaţă s-au aplicat corecţii de 15% datorită lipsei
de cerere imobiliară, datorită condiţiilor economice actuale ;
- pentru corecţiile privind regimul de înălţime a fost aplicată corecţia
de 10% pentru numărul de nivele ;
- pentru amenajări interioare şi exterioare s-au acordat corecţii de
10% ;
- pentru suprafaţa de teren mai mică s-au aplicat corecţii de 5%.
Valoarea estimată de piaţă a imobilului prin metoda comparaţiei de
piaţă, propusă de evaluator este dată de comparabila B, întrucât, în acest caz,
numărul de corecţii este cel mai mic :
Valoare proprietate = 136,18 * 1.252 €/mp = 170.446 € sau 719.896 lei
5.2.3 Abordarea prin venit – metoda capitalizării veniturilor
100
Metoda capitalizării veniturilor este o metodă utilizată pentru a
converti estimarea venitului aşteptat pentru un singur indicator de valoare
printr-un singur pas direct – divizarea venitului estimat cu o rată de venit
potrivită sau multiplicând venitul estimat cu un factor potrivit.
Venitul pentru o proprietate este de obicei venitul net din exploatare
anual.
Capitalizarea directă este orientată spre piaţă ; evaluatorul
analizează informaţiile de piaţă şi evaluează proprietatea prin unirea
concluziilor analizei asupra investitorilor tipici.
Rata sau factorul selectat reprezintă relaţia dintre venit şi valoarea
observată pe piaţă şi este obţinută prin analize ale vânzărilor comparabile.
Suprafaţa utilă Valoare chirie - Valoare - €

Indicator
- mp €/lună/mp / an
Venitul brut (Vbp) 136,18 6,5 10.622
Grad de neocupare 10% 1.062
Venitu brut (Vbp) total 9.560
Venitul brut efectiv
9.082
(Vbe)
Cheltuieli - 5% 454
Venitul net din
8.628
exploatare (Vne)
Rata de capitalizare –
5%
5%
Valoare obiectiv - euro 172.555
Valoarea exprimată în
728.803
lei
Curs valutar 1 € = 4,2236
Valoare propusă - € 172.555
Valoarea determinată prin capitalizarea veniturilor este de 172.555 € /

728.803 lei
Estimarea ratei de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig şi
valoarea ca rezultat al comparaţiei cu proprietăţile comparabile.
101
Proprietăţi comparabile
Nr.crt. Specificări
1 2 3
1. Chiria lunară - €/lună 1000 600 800
2. Venit brut potenţial (€ / an) 12.000 7.200 9.600
3. Grad de neocupare (%) 10% 10% 10%
4. Venit brut efectiv (Vbp – Gno) - € 10.800 6.480 8.640
Cheltuieli de exploatare aferente
5. 500 300 400
proprietăţii (5% din Vbe) - €
6. Venit net din exploatare - euro 10.300 6.180 8.240
7. Preţ de vânzare 225.000 123.360 115.000
8. Rata de capitalizare 4,58% 5,01% 7,17%
Tinând cont de faptul că proprietăţile se tranzacţionează fără a fi

grevate de vreun contract de închiriere, evaluatorul recomandă ca rată de
capitalizare 5%. Rata de capitalizare este confirmată de raportul dintre
valorile de închiriere şi de vânzare, pentru active similare, amplasate în
această zonă.
Valoarea de randament imobiliar, metodologic, nu face distincţie între
elementele care conduc la determinarea valorii.
Valoarea de estimare = 172.555 € / 728.803 lei
Capitolul 6 – Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului
Proprietatea imobiliară situată în judeţul…………..formată dintr-o

clădire rezidenţială cu regim de înălţime P+E, construită la sol de 100,27 mp
şi teren în suprafaţă de 678,52 mp, aparţine cu drepturi depline …………….
Valoarea proprietăţii conform metodelor expuse este :
Abordare prin
cost…………………………………………………………………………………
819.800 lei
Abordare prin comparaţii
…………………………………………………………………….719.900 lei
Abordare prin venituri
………………………………………………………………………… 728.800 lei
102
Având în vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea
actual, datele de pe piaţă privind tranzacţii similar sau oferte existente, şi
ţinând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului este că valoarea
proprietăţii este dată de valoarea rezultată conform metodei comparaţiilor
directe :
Valoarea estimată a proprietăţii este : 719.900 lei / 170.500 €
*
Notă : Raportul de evaluare se va preda ȋn săptămȃna a XIV din
semestrul I.
BIBLIOGRAFIE
1. Caia A., 1992, – Economie rurala, vol. 1, uz intern. At. multiplicare,

U.S.A.M. V. Iasi;
2. Gradinaru M., 1994, - Instrumente de analiza economico-financiara a
intrepriderii agricole. Ed. ‘Al. I.Cuza’ Iasi
I.Cuza’ Iasi
4. Grillenzoni M, 1990- Estimo – Teoria, procedure di valutazione e casi
applicativi, Edizioni Agricole, Bologna ;
5. Helsey, R., 2000 – Urban and Real Estate Economics, Vancouver:UBC
Real Estate Division;
6. Levine, M.L, 1991 – Real Estate Appraiser’s Liability, NY:Clark
Boardman Callaghan;
U.S.A.M.V. Iasi
103
8. Mark, J., 1999 – Introductory Statistics with Applications to Real Estate.
Vancouver:UBC Real Estate Division;
9. Reilly, J., 2000 – The Language of Real Estate (5th edition), Chicago:Real
Estate Education Co;
9. Shales J., 19992 – Real Estate Counseling in a Plain Brown Wrapper.
Chicago;
10. Talamo J., 1998 – Thea Real Estate Dictionary, Boston;
11. UBC Real Estate Division, 2002 – Real Estate Investments Analysis and
Advanced Income Appraisal, Vancouver.
12. UBC Real Estate Division, 2001 – Real Property Law;
13. Ventrolo W., 1990 – Fundamentals of Real Estate Appraisal, Chicago:
Real estate education;
14. Werner R., and Robert Kratovil, 1993 – Real Estate Law, Englewoods
Cliffs, NJ, Prentince Hall;
15. Whitehead Jim, 2002 – Real Estate Development. Vancouver: UBC Real
Estate Division. Wolf Peter.1981.Land in America :Its Value, Use and Control.
NY Pantheon;
16. Young, F., 1994 – Fundamentals of Real Estate Investments Analysis and
Feasability Studies. Winnipeg;
104
Răspunsuri la testele de autoevaluare:
(1) : 1 – vezi pag.5; 2 – pg.5; 3 – p.5; 4 – pag.7
(2) : 1 – dobȃndă; 2 – b; 3 – a; 4 – pg.11; 5-pg.11; 6-rata dobȃnzii;
(3) : 1 – abc; 2-pg.14; 3-scont; 4-pg.15; 5- pg.15;
(4) : 1 – pg.18; 2-dob.comp.conv.; 3-nominală; 4-c;
(5) : 1 – anuităţi cst.; 2-abcd; 3- pg.27;
(6) : 1 – cota an. de amort .; 2- cota an. de reintegr ;
(7) : 1 – pg.33 ; 2-pg.33 ; 3-pg.33 ; 4-pg.33 ;
(8) : 1 – pg.35 ; 2- pg.35 ; 3- pg.35 ; 4- pg.35 ;
(9) : 1 – bc ; 2-pg.39 ; 3-a ;
(10) : 1 – cost; 2-c; 3-val. de construc.;
(11) : 1 – val. de capitaliz.; 2-pg.45; 3-abc; 4-pg.47; 5-a;
(12) : 1 – pg.49; 2-a; 3-pg.49; 4-val.amplasamentului; 5-abc;
(13) : 1 – val.complem.; 2-pg.53; 3-pg.53;
(14) : 1 – pg.55; 2-ab ;
(15) : 1 – metoda estimativă ; 2-pg.60; 3-normale; 4-pg.61; 5-abc ; 6-pg.63;
(16) : 1 – abcd; 2-pg.65; 3-eval. la vedere ; 4-abcd ; 5-pg.68 ; 6-ab; 7-beneficiu
funciar; 8-b;
(17) : 1 – daună; 2-abc ; 3-abc ; 4-coef. de asig. ; 5-pg.79 ; 6-ac ; 7-a
105

IEA - 4.07 - Estimatiuni Rurale - 2014 PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

IEA - 4.07 - Estimatiuni Rurale - 2014 PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA DE ŞTIINŢE AGRICOLE ŞI MEDICINĂ

Asist. dr. Eduard BOGHIŢĂ

Modulul de studiu Estimaţiuni rurale, îşi găseşte utilitatea în cadrul

Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.1)...............................4

Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.1)

În termeni generali “estimaţiunile” se ocupă cu evaluarea bunurilor

Importanţa evaluării bunurilor rezultă din faptul că actele economice

1. Definiţi conceptul de estimaţiuni.

Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.2)....................................9

Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.2)

Test de autoevaluare (2)

La formulele de dobândă şi capital final (viitor) simplu se recurge când

Când este necesar să se facă numeroase calcule de dobândă, cu aceeaşi

Acumularea la sfârşitul anului de valori care se repetă constant în

Scontul matematic sau financiar

În calculele practice, pentru a determina suma scontată (Co), nu se

Scontul bancar sau comercial

Substituind valoarea lui Scb rezultă :

Rezumând cele de mai sus rezultă :

Test de autoevaluare (3)

La formulele capitalului final şi dobânzii compuse se recurge pentru

Cn = C0*qⁿ (1 + r)ⁿ = qⁿ; qⁿ = factor de întârziere a dobânzii compuse

Dn = Cn - Cn*1/qn . Scoţând în factori pe Cn rezultă : Dn = Cn(1 – 1/qn),

Scontul compus comercial este dat numai de numărătorul relaţiei de mai

Din formula capitalului final, prin logaritmare se obţine :

n = logCn – logCo / logq logq = logCn – logCo / n

După rezolvarea acestor ultime relaţii se are în vedere că q = 1 + r şi deci,

Dobânda compusă convertibilă este utilizată atunci când dobânda se

Cn = Co(1 + r/k)n-k capital compus convertibil.

De unde : Dn = Co[(1 + r/k)nk – 1]

In cazul capitalizării compuse fracţionate, dobânzile produse sunt adăugate

Exemplu : se doreşte să se cunoască rata efectivă de investiţie a unui

Dobânda compusă continuă

In calculul dobânzii compuse continue se pleacă de la relaţia Cn = Co *

a) Capital fructificat în regim de dobândă simplă :

Acumulare cu dobândă simplă

Acumulare cu dobândă simplă

Cadrul rezumativ al formulelor esenţiale

Test de autoevaluare (4)

Lucrare de verificare nr.1

Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.3)................................25

Obiectivele şi competenţele profesionale specifice (U.I.3)

Anuităţile constante (a) sunt valori pozitive (credite, produse, venituri

iniţială (S0), întrucât cea finală nu este cuantificabilă, deoarece Sn ∞.

Grafic, acumularea finală Sn de anuităţi întârziate limitate, de la care se vor

obţine ulterior toate celelalte, se prezintă astfel :

Acumularea finală (Sn) se obţine raportând fiecare anuitate (a) la sfârşitul

Substituind q la numitor, q = 1+r, şi simplificând, rezultă :

Test de autoevaluare (5)

Acumularea finală (sn) şi iniţială (so) de anuităţi constante, întârziate,

Ultima relaţie exprimă cota anuală de reintegrare (fără dobândă). Pentru

Test de autoevaluare (6)

2. Relaţia So = qn-1/r*qn * a exprima................

Se folosesc formulele precedente, cu menţiunea că anuitatea anticipată (a)

Orice anuitate (a) anticipată fructifică dobândă un an în plus faţă de

a∙q a∙q a∙q a∙q

Cota anuală de reintegrare sau de constituire a unui capital se obţine fiind

Între anuităţile nelimitate se găseşte numai acumularea iniţială (S 0),

Relaţia V0 =Bf / r, de importanţă deosebită în aplicaţiile estimative, este

Anuităţile a fiind percepute la început, va fi suficient a le amâna prin

Prin cotă de reintegrare se înţelege suma de bani care trebuie să fie

COTA ANUALA INTARZIATA

COTA ANUALA ANTICIPATA

2. Relaţia So = qn-1/rqn a exprima................