Bordeianu EVALUARE

Ministerul Educaiei al Republici Moldova
Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea de Cadastru, Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului
LUCRAREA DE AN
La disciplina: TEORIA EVALURII
Tema: Bazele metodologice evalurii bunurilor imobile locative.
Cas individual de locuit amplasat n oraul Ungheni
A elaborat: st. gr. IMC-1206

Bordeianu Andrei
conf. univ., dr.

A verificat:
Sandua Tatiana
Chiinu 2015
CUPRINS
INTRODUCERE.................................................................................................................................3
I.CONCEPTE DE BAZ N EVALUARE.......................................................................................4
1.1Introducere n practica evalurii proprietilor imobiliare..........................................................4
1.2.Necesitatea evalurii..................................................................................................................7
1.3Etapele procesului de evaluare....................................................................................................8
II.ANALIZA PIEEI BUNURILOR IMOBILE LOCATIVE DIN ORAUL UNGHENI.......13
2.1Componeneele pieei imobiliare..............................................................................................13
2.2Caracteristicasocio - cultural a oraului Ungheni...................................................................16
2.3Analizapieei imobiliare din oraul Ungheni............................................................................20
III.EVALUAREA BUNULUI IMOBIL LOCATIV AMPLASAT IN ORAUL
UNGHENI.....28
3.1Identificarea i descrierea obiectului evaluat............................................................................28
3.2 Estimarea valorii obiectului evaluat.........................................................................................31
3.3 Reconcilierea rezulatatelor evalurii i estimarea evalurii.....................................................51
CONCLUZII....................................................................................................................................53
BIBLIOGRAFIE.............................................................................................................................54
ANEXA 1: Actele cadastrale pentru obiect evaluat .........................................................................56
ANEX 2: Fotografiile obiectului evaluat........................................................................................60
ANEX 3: Oferta terenurilor libere..................................................................................................62
ANEXA4: Caracteristica terenurilor analogice................................................................................64
ANEXA5: Indicii preurilor la lucrrile de construcie montaj.....................................................67
ANEXA6: Oferta caselor individuale de locuit cu un nivel or. Ungheni.........................................69
ANEXA7: Caracteristica caselor individuale de locuit analogice....................................................71
ANEXA8: Ratele dobnzii i rata inflaiei........................................................................................74
2
INTRODUCERE
n toat lumea, pmntul i cldirile reprezint unul din cele mai mari i mai valorase active
ale statelor, municipalitilor, firmelor i ale persoanelor fizice. Aspiraia de a deine o locuin
decent este unul din principalele motive pentru care oamenii desfoar activitatea economic. Din
aceste considerente putem afirma c bunurile imobile locative fac parte dintre cele mai importante
bunuri ale societii care poate fi analizate din dou aspecte: ca un bunuri materiale i ca o parte
component a unui trai decent a fiecrui om. O pia dezvoltat a bunurilor imobile locative se
axeaz pe ambele aspecte i funcioneaz nu numai n conformitate cu legitile economice dar i
din perspectiv de a soluiona problema, de asigurare a tuturor cetenilor cu o locuin care
corespunde necesitilor i posibilitilor sale.
Prezenta lucrare pe tema: Bazele metodologice evalurii bunurilor imobile locative. Cas
individual de locuit amplasat n oraul Ungheni a fost realizat cu scopul de a determina valoarea
de pia a bunului respectiv. Aceast tem fiind actual pe msura pe care imobilul locativ reprezint
un bun preios a crui valoare trebuie estimat pentru proprietar.
Obiectivele propuse spre realizare n cadrul acestei lucrri sunt: descrierea principiilor de
evaluare, studierea pieii imobilului locativ a oraului Ungheni i determinarea influienei acestora
asupra valorii, descrierea obiectului, aplicarea metodelor de stabilire a uzurii, aplicarea metodelor de
evaluare pentru determinarea valorii case individuale de locuit, estimarea valorii finale i
reconcilierea rezultatelor.
Lucrarea conine 3 capitole care au urmtoarea componen:
Capitolul I conine indtroducerea n practica evalurii bunurilor imobile, este descris
procesul de evaluare i necesitate evalurii
Capitolul II include descrierea componentelor pieei imobiliare i descrierea pieii imobilului
locativ din raion, factorilor de influien asupra acesteia, studierea ofertelor pentru imobile cu scopul
de a determina preul mediu de ofert i a stabili obiectele analogice necesare metodei de evaluare:
analiza vnzrilor comparabile.
Capitolul III conine descrierea obiectului supus evalurii i calculele pentru determinarea
valorii de pia a bunului imobil locativ.
3
I. CONCEPTE DE BAZ N EVALUARE
1.1 Introducere n practica evalurii proprietilor imobiliare
Teoria evalurii a aprut la sfritul secolului al XIX-lea. Primul economist care a stabilit
elementele n baza carora se poate determina valoarea unei proprieti a fost Alfred Marshall (1842-
1924). n concepia sa pentru determinarea valorii unei proprieti trebuie s se aib n vedere:
comparaia direct de pia, costul de nlocuire i capitalizarea veniturilor. Irving Fisher (1867-
1947), economist american neoclasic, a dezvoltat teoria valorii-venitului, care const n abordarea pe
baz de venit a valorii. Fisher susine c valoarea unei proprieti este n funcie de mrimea
veniturilor viitoare actualizate (renta, chirie, profit, cash-flow) generate de proprietate .
Teoria evalurii se caracterizeaz prin urmatoarele aspecte:
- are n vedere bunurile de natura capitalului imobilizat i circulant, bunurile mobile i
imobile care formeaz proprietatea personal, ntreprinderile sau afacerile n ansamblul lor i nu
bunurile de consum;
- se refer la marimea valorii bunurilor care apartin unei proprieti, fr a avea n vedere, n
mod special, sursa valorii;
- nu folosete noiunea generic de valoare, ci tipuri de valoare (valoare de pia, valoarea
just, valoarea ipotecii, valoarea de lichidare, valoarea de investiii, valoarea special, valoarea de
asigurare etc.);
- definirea tipurilor de valoare, condiiile aplicrii lor, procedurile i metodele de estimare a
mrimii valorii sunt precizate n Standardele de Evaluare, elaborate de organisme profesionale
naionale i internationale;
- evaluarea are caracter dinamic, nscriindu-se tot mai mult n optica investitorului, ca urmare
a tendintelor de globalizare a pieelor de investiii.
Activitatea de evaluare este, asadar, un complex de operaiuni, desfurate pe baza unor
metode i respectnd standarde de evaluare, prin care se atribuie o valoare unei proprieti
(intreprinderi, afaceri, proprieti imobiliare, valori mobiliare - hrtii de valoare, aciuni, obligaiuni)
la un moment dat.
Teoria i practica evalurii necesit definirea unor concepte de baz, cu care acestea
opereaz, precum: proprietate / active, valoare, pre, cost, pia.
Proprietatea reflect drepturile de posesiune asupra unei proprieti imobiliare (terenuri,
construcii etc.) numit proprietate reala, i, de asemenea, asupra unor obiecte fizice, altele dect cele
care formeaz proprietatea imobiliar, numit proprietate personal. Termenul de activ este folosit
4
de multe ori pentru a desemna conceptul de proprietate. n evaluarea unei ntreprinderi obiectul
evalurii poate fi reprezentat de: activele necorporale, corporale, financiare aflate n proprietatea
ntreprinderii sau controlate de aceasta .
Valoarea este expresia monetar a utilitii unei proprieti (bunuri i / sau servicii) pentru
cumprtorii i vnztorii ei. Manifestarea valorii este condiionat de transferabilitatea proprietii,
exprimat prin capacitatea sa de a fi schimbat pe bani sau pe un alt bun. Valoarea atribuit prin
activitatea de evaluare este o valoare convenional, rezultat n urma unor judeci, calcule,
expertize efectuate de evaluator, care depinde de cantitatea i calitatea informaiilor deinute de
acesta si, nu in ultimul rnd, de experienta sa. Valoarea rezultat n urma procesului de evaluare are
un caracter subiectiv, deoarece reprezint opinia evaluatorului, exprimata n conditiile specifice ale
proprietii evaluate. Conform Standardelor Internaionale de Evaluare conceptul economic de
valoare reflect imaginea pe care o are piaa despre beneficiile care i revin celui care posed
bunurile sau primete serviciile, la data efectiv a evalurii.
Preul are caracter obiectiv, fiind un element tangibil, real, o sum concret rezultat n urma
unei tranzactii, incheiate ntre vnzator i cumprtor, acesta fiind solicitat de vanzator si acceptat de
cumprtor. El poate exprima de "n" ori valoarea estimat de evaluator sau poate fi mai mic decat
valoarea real. Este deosebit de important de precizat ca evaluarea nu are ca obiectiv precizarea a
priori a preului tranzactiei. Rolul evaluarii este de a indica un interval de valoare, care ulterior va
servi ca baz de negociere a preului i care ar putea concilia pozitiile divergente dintre vanztori i
cumprtori. De fapt n acest interval de valoare se situeaza "pretul rezonabil" . Preul de evaluare al
unei ntreprinderi este relativ i datorit numrului mare de metode de evaluare utilizate, ceea ce
indic faptul c nici una dintre ele nu este perfect; valoarea unei ntreprinderi nu poate fi riguros
calculat, aceasta ramne un lucru empiric, numai viitorul justific sau infirm preul de evaluare (a
posteriori). Preul de evaluare este important pentru viitorul ntreprinderii, el "apas" asupra
cumprtorului i determin rentabilitatea viitoare a investiiei sale, va fi mai dificil de rentabilizat o
ntreprindere cumparat la o valoare foarte ridicat, din lipsa de disponibiliti; n general, achiziiile
reuite se realizeaz la preuri moderate. Astfel, rolul evalurii ramane cel de a favoriz o tranzactie
echilibrata.
Costul proprietii / activului reprezint suma necesar pentru a produce un bun material,
imaterial sau serviciu, prin insumarea cheltuielilor pe faze ale procesului de producie, distribuie i
vnzare a bunului economic. In evaluarea de active se utilizeaz categoriile de cost de achiziie, cost
de nlocuire, cost de reproducie, cost de creare, cost istoric etc.
5
Piaa reprezint un sistem de relaii ntre cumprtori i vnztori, ntre care se schimb
obiecte ale proprietii prin mecanismul pretului.
Proprietile imobiliare reprezint cele mai importante elemente dintr-o activitate economic
ce contribuie la crearea valorii, odat ce sunt incluse n circuitul economic, indiferent de purtatorul
dreptului de proprietate sau dezmembramintelor acestuia; fie c este vorba de organisme de stat,
persoane fizice sau juridice angrenate ntr-o activitate economic al crei scop este crearea de
plusvaloare exprimat prin profit, la baza st ntotdeauna o proprietate imobiliar. Toate tipurile de
proprietati imobiliare trebuie conduse i organizate profesional de persoane specializate, pentru
sporirea valorii proprietii. Estimarea adecvat a valorii proprietilor imobiliare i analiza
competent a tuturor aspectelor care in de acestea sunt utilizate ca i suport al deciziilor privind
dispoziia i folosinta proprietilor.
ntr-un secol dominat de informaie ca cea mai important resurs de dezvoltare, tiinta
evalurii este chemat sa ofere informaii cruciale exponenilor activitii economice. Estimrile
realiste, precise, concur, printre altele, la stabilirea i stabilizarea creditelor i investiiilor care
promoveaz o dezvoltare a proprietilor imobiliare n sensul impus de societate. Intrucat deciziile
privind utilizarea i dispoziia proprietilor precum i drepturile legate de proprieti depind de
cunostine ample i solide, evaluatorii aduc un aport substanial celor care iau asemenea decizii.
tiinta evalurii a devenit din ce n ce mai sofisticat pe masura dezvoltrii societii n
general i a economiei n particular, pentru a rspunde, n cele din urm, unor nevoi de informaie
(informare) din ce n ce mai complexe. Dezvoltarea gradual a evalurii a pornit de la practica, iar
teoria tiinific a devenit curnd necesara pentru a raspunde unor conjuncturi ct mai variate, cu
principii i practici care sa poata fi aplicate pn la nivel de individ, proprietate sau afacere
particular. Utiliznd aceleai practici bazate pe raionamentul profesional al evaluatorilor i pe
tehnicile moderne de culegere, analiz i utilizare a informaiilor pertinente asupra valorii
proprietii i utilizrii ei, relevana i comparabilitatea valorii capat recunoastere. Increderea pe
care o inspira evaluarea influeneaz deciziile persoanelor care posed, conduc, vnd, cumpar,
investesc sau mprumuta bani garantai cu proprieti imobiliare.
Evaluarea este o analiza care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumit proprietate
imobiliar, exprimat de o persoana imparial, specializat n analiza i evaluarea proprietilor.
Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii i se compune
dintr-un ansamblu de metode, procedee i activitati coerente i ordonate finalizate cu un raport de
6
evaluare care sprijin valoarea estimat, prezentnd descrierea specific a proprietii evaluate, data
(momentul) estimrii, rezervele i condiiile limitative aferente i concluziile desprinse din diversele
metodele utilizate.
1.2. Necesitatea evalurii

Evaluarea este necesar oriunde o proprietate este tranzactionat prin vnzare-cumprare, cu
ocazia nchirierilor i n general oriunde apar situaii n care trebuie luat o decizie sau urmeaz sa se
acioneze sau s se stabileasc o strategie pentru care este necesar o estimare a valorii.
Situaiile n care este necesar evaluarea proprietii:

- transferul de proprietate sau de folosin
- impozitarea proprietii
- determinarea programului de utilizare a proprietii
- finantarea proprietii
- compensarea pentru pagube
Figura 1.1 Situaiile n care este necesar evaluarea proprietii

In cazul transferului de proprietate, evaluarea este necesar pentru asistarea potenialilor
cumprtori n deciziile lor de a oferi preturi de cumparare i a potenialilor vnzatori in
determinarea preurilor de vanzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de proprieti
imobiliare, stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietilor (sau a afacerilor care le
utilizeaz), determinarea condiiilor de plat pentru o anumita tranzacie sau determinarea
cuantumului chiriei.
Finanarea proprietii i creditul utilizeaz evaluarea pentru estimarea valorii garaniei
oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca, asigurarea investitorului cu o baza solid pentru a
cumpra valori mobiliare asigurate de proprietate i/sau stabilirea unei baze pentru deciziile
referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliara.
Evaluarea este necesar n cazul exproprierilor pentru estimarea valorii de pia a unei
proprietati ca un tot, nainte de expropriere, estimarea valorii de piata a ceea ce ramane dup
expropriere i estimarea daunelor la o proprietate avariat.
7
Procesul de impozitare a proprietii utilizeaz (sau ar trebui sa utilizeze) evaluarea pentru
estimarea valorii n cauz, separrii activelor depreciabile (constructii de activele nedepreciabile -
terenuri - i estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru moteniri sau donaii, estimarea
valorii patrimoniului istoric sau cultural.
Alte situaii n care apare necesitatea evalurii sunt:
stabilirea ealonarii chiriei;
stabilirea fezabilitii unei construcii sau a unui program de renovare;
asistarea firmelor care doresc sa cumpere locuine pentru salariaii transferai;
satisfacerea cerinelor asiguratului i asiguratorului;
asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de aciuni sau reevaluarilor contabile;
estimarea valorii de lichidare pentru o vnzare forat sau licitatie; asistarea clienilor n
probleme de investiii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restrictiile i programarea
n timp;
acordarea consultanei comisiilor de urbanism, judectorilor, planificatorilor referitor la
efectele probabile ale aciunilor propuse;
arbitrarea prilor aflate n litigiu;
determinarea tendintelor cererii i ofertei pe piaa specific;
determinarea situaiei existente la un moment dat pe pia imobiliar.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece valoarea unui
obiect variaz n timp. De exemplu, o decizie a autoritilor publice care va influena conjunctura
pieei poate influena n mare msur i valoarea bunului imobiliar. De regul, data evalurii
coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar, efectuat n scopul determinrii strii reale a
bunului evaluat i conjuncturii pieei.
1.3 Etapele procesului de evaluare

Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regul, lucrrile de evaluare sunt precedate
de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile,
tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c
coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce
urmeaz a fi estimat, de prevederile legislaiei i standardelor profesionale, astfel planurile
lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii.
n majoritatea cazurilor procesul evalurii const n urmtoarele etape:
8
1
Definirea misiunii de evaluare
2
Colectarea i analiza datelor
3
Analiza celei mai bune i eficiente urilizri
4
Aplicarea metodelor de evaluare
5
Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale
6
ntocmirea raportului de evaluare
Figura 1.2 Etapele procesului de evaluare

Etapa I - Definirea misiunii de evaluare, este caracterizat de parcurgerea urmtorilor pai:
identificarea bunului imobiliar;
identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
determinarea scopului evalurii;
determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
determinarea datei de evaluare;
coninutul misiunii de evaluare;
alte condiii limitative.
Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal. Identificarea
include descrierea complet a bunului imobil evaluat, precum i starea n care se afl bunul. De
regul, descrierea obiectului evalurii este compus din dou compartimente: descrierea terenului i
descrierea construciilor, i se ntocmete n baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur.
Identificarea complet a bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor
tehnice ale obiectului, descrierea legal a bunului imobiliar, efectuat n baza documentelor ce
confirm drepturile asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci i de
drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile creia sunt evaluate, poate s posede
doar, de exemplu, dreptul de arend, sau dreptul de administrare economic. Bunul imobiliar poate
9
avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitute stabilit n folosul
altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat.
Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece valoarea unui
obiect variaz n timp. De exemplu, o decizie a autoritilor publice care va influena conjunctura
pieei poate influena n mare msur i valoarea bunului imobiliar. De regul, data evalurii
coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar, efectuat n scopul determinrii strii reale a
bunului evaluat i conjuncturii pieei.
Etapa II - Colectarea i analiza datelor. Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de
exactitatea i volumul datelor analizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac
urmtoarele criterii:
s fie adecvate obiectului evalurii;
s fie exacte (datele colectate trebuie s reflecte situaia real la data evalurii);
s fie demne de ncredere;
s fie complete (datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opiniei
evaluatorului).
La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia pieei i
segmentul pieei pe care se afl bunul imobiliar evaluat, precum i cu proprietatea evaluat propriu
zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar, colectai la
nivel de sector (cartier), ora, regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali,
economici, politici i factorii de mediu.
Dup examinarea factorilor generali, evaluatorul examineaz grupul factorilor specifici al
obiectului evalurii, care include urmtoarele elemente: costul i deprecierea, veniturile i
cheltuielile, rata capitalizrii, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului.
Ultimul grup de factori ce urmeaz a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru
piaa dat i segmentul pieei la care se refer bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiz pentru
acest grup de factori sunt: lista proprietilor competitive, obiectele oferite pentru vnzare, obiectele
propuse pentru arend, studiul cererii, ratele de absorbie ale pieei.
Etapa III - Analiza celei mai bune i eficiente utilizri, prin aceast etap evaluatorul
stabilete influena factorilor pieei asupra obiectului evaluat i identific modul de utilizare pe care
se bazeaz estimarea valorii finale.
Exist dou temeiuri pentru care este necesar analiza celei mai bune i eficiente utilizri:
10
1. De a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun
imobiliar comparabil trebuie s fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune i
eficiente utilizri.
2. De a decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea actual sau necesitatea
implementrii vreunei modificri pentru a asigura obinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui.
Un bun imobiliar trebuie meninut n starea curent atta timp ct profitul obinut de la
utilizarea curent este mai mare dect profiturile ce pot fi obinute n cazul unei utilizri noi, rmase
dup scderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar.
Totodat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient utilizare trebuie s fie
realizabil din punct de vedere fizic, posibil din punct de vedere legal i eficient din punct de
vedere economic.
Etapa IV - Aplicarea metodelor de evaluare. n standardele activitii profesionale se
menioneaz c n procesul evalurii evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei metode general
acceptate:
metoda vnzrilor comparabile;
metoda costului;
metoda venitului.
n cazul cnd utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul trebuie s
argumenteze n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind faptul c piaa
imobiliar este un exemplu clasic al unei piee imperfecte, valorile obinute prin aplicarea diferitor
metode pot fi diferite.
Etapa V - Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale reprezint reconcilierea
valorilor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare i determinarea valorii finale a bunului
imobiliar.
Concluzia referitoare la valoarea final a bunului imobiliar se va baza pe estimrile valorii
rezultate din metodele de evaluare aplicate.
La etapa reconcilierii, evaluatorul, baznduse pe propria experien i cunotinele acumulate,
va argumenta alegerea metodelor de evaluare i importana acordat rezultatelor obinute prin
metodele folosite.
Etapa VI - Elaborarea raportului de evaluare este etapa final a procesului de evaluare,
raportul de evaluare elaborate la aceast etap este prezentat beneficiarului (clientului).
11
n dependen de nelegerea prealabil ntre client i evaluator, raportul de evaluare poate
avea forma unei simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat n form scris. De regul, forma
i coninutul raportului de evaluare sunt reglementate de legislaia naional i standardele
profesionale internaionale i naionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".
Orice evaluare profesional are ca i finalitate raportul de evaluare. Forma, dimensiunile i
coninutul raportului de evaluare difer n functie de cerinele clientului, de tipul proprietii
imobiliare i de natura misiunii de evaluare. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romania a
elaborat un standard profesional care recomand coninutul raportului de evaluare, cu scopul
proteciei clientului i asigurrii unui nivel profesional adecvat al raportului. n calitate de document
scris, raportul de evaluare asigur evaluatorului oportunitatea de a fundamenta i explica opiniile i
concluziile sale i de a demonstra soliditatea valorii estimate. Coninutul raportului este de fapt i o
trecere n revist a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele, informatiile i faptele
colectate n cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluziile sale. Raportul reflect
ntelegerea de ctre evaluator a principiilor economice i de evaluare, abilitatea de a nterpreta datele
relevante i logica n selectarea tehnicilor i procedurilor adecvate, precum i modul de aplicare a lor
pentru a deduce estimarea final a valorii. Cel mai bun raport de evaluare este acela care d
posibilitate beneficiarului s nteleaga problema i datele faptice i s urmareasca logica
evaluatorului pn la concluzia final.
12
II. ANALIZA PIEEI BUNURILOR IMOBILE LOCATIVE DIN ORAUL UNGHENI
2.1 Componeneele pieei imobiliare
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a dreptirilor asupra acestora, care
fac obiectul actul de vnzare-cumprare. Piaa locuinelor poate fi mprit n urmtoarele
componente:
case de locuit particulare ocupate permanent;
case de locuit particulare cu edere sezonier;
apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje. etc.
Piaa imobilului n RM s-a format n anii 90 ca rezultat al desfurrii procesului
de privatizare a proprietii de stat. Pn n 90 piaa imobiliar practic nu a existat, majoritatea
tranzaciilor cu bunurile imobiliare au fost legate de operaiile de motenire i de schimb.
Operaiunele de vnzare cumprare a imobilului mai ales a apartamentelor prectic eraunelegitime.n
prezent n RM exist circa 1,25 mln. uniti locative, dintre care 39% snt n localitile urbane.
Formarea fondului locativ n RM poart amprenta politicii de asigurare cu spaiul locativ dus de
fosta URSS. Aceast politic prevedea construcia industrializat de locuine standard mai ales n
orae. Repartizarea acestor locuine era centralizat, iar proprietarii de case nu aveau drepturi asupra
terenurilor aferente cldirelor de locuit. n prezent aproximativ 95 la sut din fondul locativ este
privatizat. Fondul locativ n RM este destul de nou, adic o parte important din acest fond a fost
construit n ultimii 30-35 de ani. Cu toate c fondul locativ este destul de nou, calitatea lui este
joas, starea tehnic i sanitar este foarte rea i continuie s se agraveze. nc o problem cu care se
confrunt populaia RM este supraglomerarea fondului locativ. Numrul mediu de persoane ce revin
la o camer este de 1,6. Bunurile imobiliare se clasific n cinci
categorii de baz. Reeind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare pot fi evideniate
cinci segmente ale pieii imobiliare:
Piaa imobilului locativ care cuprinde: case individuale de locuit, apartamente n
blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri locative;
Piaa bunurilor imobile comerciale care include : oficii, bunuri immobile utilizate
pentru activitatea de comer, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurant i alte bunuri
imobile cu destinaie comercial;
Piaa imobilului industrial constituit din uniti de producer din diferite ramuri ale
economiei naionale. De regul bunurile imobile industriale sunt examinate ca complexe
patrimoniale ce reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construcii auxiliare.
13
Piaa loturilor de teren fr construcii care include: terenurile libere, terenurile cu
destinaie agricol.
Piaa bunurilor immobile specializate: cldirea aerogrii, podurile, muzeele, teatrele
i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.
Piaa
imobiliar
Piaa Piaa
Piaa loturilor
imobilului Comerciale imobiliar Specializate
de pmnt
locativ industrial
Case de locuit Cldiri de

Oficii Terenuri libere Poduri
individuale producie
Cldiri Cu destinaie
Apartamente Hoteluri Cldiri culturale
administrative agricol
Restaurante Teatre
Figura 2.1 Segmentele pieei imobiliare

n continuare este prezentat structura i componenetele pieei imobiliare locative, deoarece
obiectul ce urmeaz a fi supus evalurii n acest proiect este un bun imobil locativ.
Componenetele pieei imobilului locativ
Segmentarea pieei locative este legat de evienierea ctorva tipuri e locuine, fiecare dintre
care nu numai au unele caracteristici fizice indiviuale, dar i dein un anumit statut juridic.
Din punct de vedere al caracteristicilor fizice individuale, deosebim urmtoarele bunuri
imobile locative:
- Apartamente pentru o familie;
- Garsoniere;
- Blocuri locative cu mai multe apartamente;
- Blocuri locative cu mai puine apartamente.
La rndul su locuinele pentru o familie se mpart n urmtoarele tipuri de bunuri imobile
locative:
- Vile i case sezoniere;
14
- Case separate cu sfere comune de trai;
- Case individuale amplasate n sectoare diferite.
Sunt cunoscute urmtoarele tipuri de case cu mai multe apartamente:
- Blocuri locative (cu mai mult de 6 etaje i cu ascensor);
- Case cu mai puine etaje i mai multe apartamente cu teren comun de construcie care sunt
amplasate n cele mai dese cazuri nafara oraelor.
Dup statutul juridic construciile locative n rile nalt dezvoltate, de regul, se mpart n:
- posesiune unipersonal
- condominiuri
- cooperative locative.
Posesiunea unipersonal (sole ownership) nseamn c posesorul deine terenul i
construciile alturate de pe teren i nu mparte dreptul de posesiune cu nimeni altul. El poart
rspundere pentru cheltuielile de ntreinere i reparaie a locuinei.
Condominiu (condominium) reprezint o form de posesie a locuinei ce se afl ntr-o cas
privat cu multe apartamente. O aa form de locuine exist din anii 1960. Condominiul este o
unire benevol a posesorilor de apartamente i ncperilor nelocuibile, locuri de utilizare comun
(coridoare, treceri, scri,ascensoare), utilaje inginereti din afara apartamentelor i teritoriului
adiacent (garaje, parcri, drumuri) precum i terenul pe care se afl construcia. n condominiu
proprietarul apartamentului are dreptul de posesie a locuinei sale i o parte inseparabil din locul
destinat pentru utilizarea comun. Finanele condominiului se formeaz din contul plilor lunare ai
ocupanilor. Condominiul se ocup de conducerea complexului locativ. El rspunde de ntreinerea
terenului adiacent, evacurea gunoiului, asigurare, reparaii, ntreinerea relaiilor cu mediul
nconjurtor.
Cooperativ ( cooperative) reprezint forma comun de posesiune a locuinei. Este o
organizaie necomercial care se formeaz pentru posesia i conducerea casei locative cu multe
apartamente. n practica rilor vestice pentru a arenda un apartamente ntr-o cas cu multe
apartamente, trebuie s se cumpere un numr destul de mare de aciuni ale cooperativei, care
depinde de dimensiunile apartamentului i calitatea lui. Proprietarul aciunilor ncheie un contract de
arend de coposesor, care i garanteaz dreptul de folosire a unui anumit apartament n blocul locativ
dat. Cooperativa se nfiineaz pe cota parte de posesie, dar nu este propriearul unui apartament ca n
condominiu. Dac participantul condominiului va dori s rezilieze contractul, trebuie n od
obligatoriu s vnd aciunile. n multe cazuri cooperativa are dreptul s i aleag viitorii candidai.
15
Din contul rentei lunare se acoper cheltuielile operaionale ale cooperativei, dobnda la creditele
ipotecare, alte cheltuieli.
Putem afirma cu certitudine c piaa imobilului rezindenial n Republica Moldova este
destul de vast, aceasta fiind confirmat de componentele acesteia i de starea general a peei
imobilului locativ din ar.
2.2 Caracteristica socio - cultural a oraului Ungheni
Oraul Ungheni este centru administrativ-teritorial al raionului Ungheni i se afl la o
distan de 105 km de municipiul Chiinu, la 85 de km de municipiul Bli i la 45 de km de
municipiul Iai pe traseul auto i 21 kilometri pe calea ferat. Cu o populaie de peste 38 mii
locuitori, Ungheni este al doilea n topul oraelor din Republica Moldova. Lund n consideraie
importana oraului n prestarea serviciilor publice n comunitile din vecintate i n conformitate
cu politicile guvernamentale de dezvoltare administrativ- teritorial, oraului Ungheni pretinde la
conferirea statutului de municipiu . Dei ocup o poziie excentric n plan regional, oraul Ungheni
reprezint cel mai important centru economic din Regiunea Centru. Ungheni concentreaz un
potenial industrial semnificativ. Ungheni este al treia aglomeraie urban dup producia industrial
pe cap de locuitor.
Ungheni este un ora n Republica Moldova, situat n partea de vest-centru, pe malul
Prutului, n dreptul satului omonim din Romnia, cu care a alctuit n trecut aceeai localitate.
Oraul se extinde pe o lungime de 9 kilometri de-a lungul frontierei cu Romnia, fiind situat la o
nlime de 62 de metri deasupra nivelului mrii.
Suprafaa total a localitii este de 16,4 km p. Aceast suprafa, relativ mic, se datoreaz
faptului c oraul nu dispune de terenuri cu destinaie agricol.
16
Figura 2.2 Harta oraului Ungheni
La nceputul lunii ianuarie 2007 n oraul Ungheni a fost nregistrat un efectiv al populaiei
stabile de cca 37,9 mii locuitori, efectiv care e mai mare dec]t dublu fa de dimensiunea medie a
unei localiti urbane din republic. De la nceputul anului 2014 n oraul Ungheni locuiesc cca 38,4
mii locuitori, ocupnd locul 2 in Republica Moldova. n general, dinamica efectivului populaiei n
perioada 2000-2014 a fost determinat att de sporul natural negativ ct i de fluxul migraional
negativ determinat de cauze economice. Descreterea consistent a populaiei, care s-a produs n
2008 se explic i prin modificrile teritorial administrative operate n acea perioad. Unele succese
n dezvoltarea social economic a oraului dar i structura demografic favorabil din ultimii ase
ani au determinat o uoar cretere a numrului populaiei.
n figura de mai jos putem urmri evoluia numrului de locuitori n ultimii 7 ani.
38500
38400
38400
38300 38200
38200
38100 38100
38100 38000
38000 37900
37900
37900 37800
37800
37700
37600
37500
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
17
Figura 2.3 Numrul populaiei din oraul Ungheni 2007-2014
Un alt factor ce influeneaz piaa imobiliar este componena etnic a populaiei din oraul
Ungheni. Pentru anul 2014 este prezentat n figura 2.4.
7% 2%
6%
Moldoveni
Ucraineni
Rui
Alte naionaliti
85%
Figura 2.4 Structura pe nationaliti a populaiei din oraul Ungheni

Din figur putem observa c aproape toat populaia orasului Ungheni sunt moldoveni, cca
84,9% . Restul populaiei fiind ucraineni, rui, gguzi, romi a.
Pentru a putea efectua o analiz mai detaliat a pieei imobiliare din orasul Ungheni trebuie
de analizat mai detaliat numrul locuitorilor din oras pe categorii de vrst, ocupaia locuitorilor,
numrul familiilor, nivelul de educaie (nvmnt) a populaiei, ratele creterii i descreterii
populaiei, rata criminalitii i veniturile medii ale unei persoane dinrasul Ungheni.
Conform informaiei dat de Biroul Nional de Statistic numrul populaiei acestui oras la
1ianuarie 2014 este de 38400 mii locuitori. Structura populaiei oraului dup sex prezint
urmtoarea situaie: populaia feminin au o pondere medie (pentru 2007-2014) de cca 53,5%, n
timp ce populaia masculin au o cot medie de cca 46,5%. In fugura 2.4 este prezenta structura
populatiei orasului Ungheni dupa sexe i vrst.
18
503
480
409
382
341 331 331 320 322
314
292295 276 272 309
269
221 214 228
197 203217
209 188
158
82 73110 4191 3753 6212
Femei Barbati
Figura 2.5 Structura populaiei oraului Ungheni dup sexe i vrst
Diferena dintre ponderile celor dou sexe depesc nivelul general pe republic. Analiza
vrstei populaiei dup piramida vrstelor prezint o stare de mbtrnire n structura locuitorilor
oraului, avand i un vrf demograpfic pentru grupa de vrst 20-25 de ani. Ponderea populaiei
vrstnice este de cca 13%, situaia demografic din oraul Ungheni, constatat n prezent poate fi
calificat drept una favorabil, cu o tendin lent de nrutire n urmtorii 15-20 de ani.
Vrsta medie a populaiei din ora este una comparabil cu situaia general din mediul
urban al republicii, prezentnd i o populaie relative tnr n raport cu populaia rural.
64 64 65
25
22 20
13 11 15
AMBELE SEXE BARBATI FEMEI
19 20-59 60+
Figura 2.6 Vrsta medie a populaiei

Sperana medie de via a populaiei din oraul Ungheni poate fi estimat la 69,3 ani, pentru
brbai, i la 78 ani pentru femei, acestea fiind n cretere n ntreaga perioad studiat.
19
Ungheni este unul din cele mai active orae din Republica Moldova, n ce privete atragerea
resurselor financiare din proiecte, alocarea granturilor i investiiilor pentru dezvoltarea economiei i
infrastructurii oraului. Au fost create zone libere privind activitatea de antreprenoriat, ntreprinderi
mixte cu participarea investiiilor strine. Avantajul plasrii geografice const n cile de tranzit i
vamale de ieire spre Europa Central, condiii pentru dezvoltarea unei zone agricole ecologic pure.
Problema care exist n regiune este criza de cadre calificate necesare la condiiile economiei de
pia .
n oraul Ungheni sunt nregistrai circa 1250 ageni economici, cea mai mare parte activeaz
n domeniul comerului 179, de asemeni n alte ramuri ale economiei locale: industrie 38,
agricultur 29, construcii 16, transport 3. Vnzrile nete n economia local au nregistrat
creteri semnificative n ultimii ani, n anul 2002 ajungnd peste 505 mln. lei. Repartizarea
veniturilor pe ramuri ale economiei locale este relativ constant: n industrie veniturile au fost de
peste 218 mln. lei sau 43%, n sfera prestri servicii 290 mln. lei sau, respectiv, 57%. Oraul are o
industrie diversificat, fiind reprezentat de ntreprinderi din industria alimentar, uoar, de confecii
i a materialelor de construcie. Resursele de munc n industrie, estimate la 1 ianuarie 2003,
constituie 2.167 persoane. n sectorul industrial activeaz peste 38 de ntreprinderi.
n domeniul construciei activeaz 2 ntreprinderi ce confecioneaz materiale de construcie:
Javelin N.A. S.R.L. i BNV S.R.L
Pe data de 25.07.2002 s-a nfiinat Zona Economic Liber UngheniBusiness pe un
termen de 25 ani cu o suprafa de 42,34 ha, amplasat n partea de nord-vest, n zona industrial a
oraului Ungheni cu acces la calea ferat, care face posibil legtura cu nordul, centrul, i
sudul Republicii, ct i cu exteriorul. Zona este creata pe baza a 13 intreprinderi de diferite ramuri,
unde exista deja toata infrastructura necesara pentru dezvoltarea afacerii (acces la drumuri auto
locale si internationale, acces la calea ferat de tip european i rusesc, apeducte, canalizare, sisteme
de telecomunicaii i termificare, gazificare, energie electric, depozite).
La 1 ianuarie 2011, pe teritoriul zonei libere erau nregistrai 34 de rezideni, dintre care
ntreprinderi cu capital din Italia, Austria, Romnia, Rusia i Belgia. Numrul angajailor constituie
peste 1800 de persoane. n cadrul ntreprinderilor rezideni activau 1846 de persoane, iar volumul
total de investiii n zona liber a atins nivelul de 31,4 mil. dolari SUA. Principalul gen de activitate
al rezidenilor este producia industrial (91,8% din vnzrile totale. Dezvoltarea cu succes a ZEL
Ungheni-Business se datoreaz mai ales proximitii graniei cu Uniunea European, n care dup
20
aderarea Romniei la UE s-au stabilit mai multe companii din Romnia, UE i Turcia, n cutare de
faciliti i for de munc mai ieftin .
Ungheni-ul are o reea de drumuri de importan naional i local bine dezvoltat, fiind un
important nod feroviar i punct de frontier vamal ce conecteaz reeaua intern cu exteriorul. Staia
de cale ferat Ungheni este punct internaional de trecere; se efectueaz transport de mrfuri i de
pasageri. Reprezint cel mai mare nod de cale ferat din centrul rii.
Oraul dispune i de un port fluvial pe Prut care se afl n gestiunea ntreprinderii de Stat
Portul Fluvial Ungheni . Portul fluvial Ungheni este unul din cele patru porturi fluviale existente
n prezent n Republica Moldova. n ultimii ani a continuat amenjarea rului Prut. Recent, n acest
sens pentru ntreinerea sectorului tehnic Ungheni, au fost efectuate lucrri de adncire i ndreptare
a albiei rului Prut pe un sector cu lungimea de 385-405 km.
2.3 Analiza pieei imobiliare din oraul Ungheni

Locuina este o component socio-economic care influeneaz performanele altor domenii.
Toate activitile ce in de locuin, inclusiv ntreinerea i construcia locuinelor noi constituie un
factor important n economia rii. Fondul existent va continua s fie resursa major de locuine n
urmtoarele decenii.
Conform datelor statistice, la 01.01.2014 suprafaa total a fondului locativ a oraului
Ungheni constituia 649,4 mii m2, inclusiv spaiu locativ 439,3 mii m2 . Avnd n vedere c
populaia or. Ungheni numr 38,2 mii de oameni, localitatea nregistreaz un numr mediu, de cca
2,5 persoane per cas/apartament sau unei persoane i revine, n medie, o suprafa total de cca 17,0
m2 , din care cca 11,5 m2 suprafa locativ. Suprafaa medie a unei locuine constituie 51,1 m2.
Fondul total de locuine n or. Ungheni este de 12719 de case (locuine), din care 4231 case
individuale cu lot pe lng cas i 8488 apartamente n cldiri-bloc. Oraul Ungheni deine 172
blocuri comune, dintre care cu 2-3 et. 60 case, cu 4-5 et. 68 case, cu 6- 9 et. 44 blocuri. Dup
anul 2003, au fost construite 4 blocuri cu 9 etaje, 1 bloc cu 10 etaje i 1 bloc cu 5 etaje.
21
case individuale cu lot
pe linga casa
30% 2,3 nivele
36%
4,5 nivele
5%
29% peste 5 nivele
Figura 2.7 Fondul locativ al oraului Ungheni conform numrului de nivele

Fondul de locuine a or. Ungheni se extinde pe o suprafa de 664 ha, densitatea populaiei
fiind de 58,0 locuitori/ha.
Tabelul 2.1 Indicii de baza a fondului locativ
Total , fondul locativ
Suprafata total, Uniti locative, Suprafaa medie Asigurarea Numrul de
mii m2 case\ a unei locuine, medie cu locuitori,
apartamente m 2
locuine, m2 \loc mii oameni
649,4 12719 51,1 17,0 38,2
Zona locativ a oraului este divizat n 6 sectoare, care sunt caracterizate prin urmtoarele
aspecte:
- Bereti suprafaa total 58,8 mii m2, reprezentat prin case cu 1-2 nivele cu lot pe lng
cas;
- Cartierul tineretului sector cu cldiri noi cu 5-9 nivele, suprafaa total 214,3 mii m2;
- Centru acest sector a stat la baza formrii oraului, suprafaa fondului de locuine 184,4
mii m2, din care 30,6 mii m2 case individuale i 154,2 mii m2 cldiri-bloc, 135,3 mii m2 cldiri cu
5-9 nivele;
- Ungheni-Vale suprafaa total 27,8 mii m2, reprezentat prin case cu 1-2 nivele cu lot pe
lng cas;
- Ungheni-Deal suprafaa total 18,8 mii m2, reprezentat prin case cu 1-2 nivele cu lot pe
lng cas;
- Dnueni - suprafaa total 144,9 mii m2, reprezentat prin case individuale cu lot pe lng
cas (73%), cldiri-bloc cu 2-5 nivele suprafaa total 38,6 mii m2.
Tabelul 2.2: Divzarea fondului locativ pe sectoare
22
Fondul locative existent, mii m2
Denumirea Inclusiv
sectorului Case individuale Cldiri multietajate
Nr. Total cu lot pe lnga
cas Total 2-3 4-5 6-9
nivele nivele nivele
1 Bereti 58,8 55,5 3,3 0 3,3 0
2 Tineretului 214,3 1,6 212,7 5,9 82,4 124,4
3 Centru 184,8 30,6 154,2 18,9 62,2 73,1
4 Ungheni-Vale 27,8 21,9 5,9 3 2,9 0
5 Ungheni-Deal 18,8 18,8 0 0 0 0
6 Dueni 144,9 106,3 38,6 2,7 35,9 0
Total 649,4 234,7 414,7 30,5 186,71 197,5
n urma analizei fondului locativ pe sectoare putem conclude ca cea mai mare parte revine
n sectorului Cartierul-tinereii care constituie 214,3 mii/m2 .
Tabelul 2.3: Structura fondului locativ
Fondul locative existent, case/apartamente
Denumirea Inclusiv dup nr. De nivele
sectorului Case Cldiri multietajate
N Total individuale cu
r. lot pe lnga cas Total 2-3 4-5 6-9
nivele nivele nivele
1 Bereti 1060 1000 60 0 60 0
2 Cartieru-Tineretului 4448 28 4420 176 2082 2162
3 Centru 3493 552 2941 393 1161 1387
4 Ungheni-Vale 515 395 120 60 60 0
5 Ungheni-Deal 339 339 0 0 0 0
6 Dueni 2864 1917 947 90 857 0
Total 12719 4231 8488 719 4220 3549
Privatizarea spaiului locativ, care a demarat n anul 1993, nu a schimbat atitudinea

cetenilor fa de blocurile de locuit. Procesul de privatizare nu a fost urmat de reglementrile
necesare pentru stabilirea drepturilor i obligaiile proprietarilor n raport cu proprietatea comun.
Locatarii continua s atepte subvenii de la Primrie ori de la stat pentru ntreinerea, repararea ori
salubrizarea blocurilor i curilor.
Privatizarea locuinelor de stat a contribuit la maximum la creterea fondului locativ aflat n
proprietate privat. La nceputul anului 2013, fondul locativ privat constituia 92,8 %, iar fondul
23
locativ proprietate public 7,2 %. Numrul total de locuine private, inclusiv case individuale, este
de 11808 uniti, iar al locuinelor publice de 911 uniti.
7%
Fondul locativ privat

Fondul locativ public
93%
Figura 2.8 Structura fondului locativ pe forme de proprietate

Starea fizic a blocurilor de locuit este satisfctoare, majoritatea blocurilor au fost construite
in anii 1970-1990. Casele locative cu 2-3 nivele construite n perioada anilor 1950-1970, suprafaa
total 61,0 mii m2, necesit reconstrucie i reparaie capital.
La sfritul anului 2013, conform datelor obinute de la Primrie, fondul de locuine al or.
Ungheni avea 649,4 mii m2, inclusiv 439,3 mii m2 suprafa locuibil, fondul locativ cuprindea
12719 apartamente i case individuale. n ultimii ani a crescut nivelul confortului de care se bucur
locatarii. Analiza strii fondului locativ pune n eviden o stare satisfctoare din punct de vedere al
dotrii cu apeduct (95,1%), reea de canalizare (63,8%) i de gazificare (67,4%).
93.5 95.1
67.4
62.3 63.8
46.7 47.7 50.8
26.6
2.6
AP CANALIZARE NCLZIRE NCLZIRE GAZE

CENTRALIZAT AUTONOM NATURALE
2008 2013
Figura 2.9 Ponderea apartamentelor cu dotari edilitare

Practic toate locuinele au curent elelectric, toate blocurile au linii telefonice i sunt conectate
la reeaua TV i de Internet. Operatorii de telefonie fix i mobil au capacitatea tehnic de a presta
servicii tuturor solicitanilor.
24
Cea mai mare parte a fondului locativ existent a fost construit n anii 60-90 ai secolului
trecut. n tabelul 2.4 este prezentat numrul blocurilor locative construite in diferite perioade de
timp.
Tabelul 2.4 Numrul blocurilor locative construite in diferite perioade de timp
Anul Pna n 1961- 1971- 1981- 1991- 2001- 2011-
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2013
Nr.caselor 29 41 42 44 9 6 1
Conform datelor acumulate, structura fondului locativ, pe forme de proprietate, se prezint
astfel: fondul public are 46,8 mii m2 suprafa total sau 7,2 %, fondul privat are 602,6 mii m2
suprafa total sau 92,8%. Fondul de locuine privat este constituit din case de locuit
particulare/private cu o suprafa total de 234,6 mii m2 i cldiri de locuit care aparin
cooperativelor de construcie a locuinelor i proprietarilor de apartamente privatizate cu o suprafa
total de 368,0 mii m2.
Fondul locativ public este format, n general, din locuine care n-au fost privatizate i care
sunt n blocuri locative cu 5-9 nivele, aflate ntr-o stare tehnic satisfctoare.
Deoarece fondul locativ public nu este format din uniti compacte, este complicat
gestionarea i ntreinerea acestui fond. Oraul are ase ntreprinderi de gestionare a fondului locativ
(APLP), care gestioneaz 172 blocuri locative, cu 8488 apartamente, din care 911 apartamente
constituie proprietatea oraului.
Formele de proprietate diferit care coexist n blocurile locative provoac nenelegeri att
dintre proprietari i chiriai, ct i ntre acetia i gestionarul fondului de locuine. Chiriaii solicit,
de multe ori ntemeiat, efectuarea unor lucrri din contul statului, iar proprietarii, ignornd
prevederile Legii cu privire la privatizarea fondului de locuine, susin aceste solicitri. Astfel, apar
numeroase petiii, semnate de ambele pri i adresate instanelor superioare, pe problemele
ntreinerii i reparaiei unor blocuri locative. Fondul de locuine privat este format din case de locuit
individuale, apartamente privatizate i locuine cooperatiste. Casele individuale i locuinele din
cadrul Cooperativelor de construcie a locuinelor au fost edificate din contul economiilor i
creditelor bancare.
Fondul locativ al cooperativelor de construcie a locuinelor (CCL) este ntreinut i gestionat
n mod eficient. n or. Ungheni exist 3 blocuri cu 9 etaje care sunt cooperatiste. Locatarii s-au simit
proprietari ai locuinelor construite de la bun nceput, ei sunt contieni c trebuie s suporte costul
lucrrilor de reparaie curent i capital a cldirilor, a reelelor inginereti i nu mizeaz pe ajutorul
25
financiar sau material al statului. CCL ntrein ntr-o stare tehnic bun spaiile comune din blocurile
locative i reelele inginereti din interiorul acestora. Membrii cooperativelor obinuiesc s vireze pe
un cont special bani pentru reparaia capital a blocului.
Nu exist nici o informaie despre apartamentele disponibile pentru locaiune (arend). Acest
sector exist n mare msur n afara economiei oficiale i fr a fi reglementat.
Conform prevederilor Legii privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993,
prin iniiativa locatarilor, n or. Ungheni au fost constituite 6 asociaii de proprietari ai locuinelor
privatizate.
Oferta de locuine este variat. Diversitatea ofertei depinde de legislaie, condiiile
economice, climaterice, seismice, de materialele de construcie i tradiie.
Cererea de locuine variaz n funcie de venituri i ine cont de tipuri, pre, amplasare, etaj, utiliti
i materiale.
ncepnd cu anul 2008, sectorul construciilor din or. Ungheni nu a nregistrat nici o
schimbare radical. Din cauza cererii mici de locuine, construcia spaiului locativ s-a dezvoltat
puin. Aceasta se datoreaz att crizei din 2008-2009, ct i exodului populaiei. n aceast perioad,
tranzaciile de vnzare-cumprare s-au efectuat, n general, pe piaa secundar. n anii 2008-2013, au
fost construite i date n exploatare numai 2 blocuri: unul cu 9 etaje i unul cu 10 etaje, cu un numr
de 150 apartamente i cu suprafaa total de 8820 m2 .
Din cauza veniturilor mici ale cetenilor, foarte puini ceteni i permit s acceseze credite
pentru a-i procura o locuin. n pofida faptului c piaa primar ofer locuine noi, piaa secundar
continu s fie mai atractiv pentru cumprtori. Aceast situaie are o explicaie logic. Piaa
secundar este comod prin faptul c solicitanii au posibilitatea s vad locuina pe care
intenioneaz s o cumpere i tranzacia decurge repede. Cumprtorii de locuine noi se tem c pot
fi amgii, iar termenii de execuie pot fi amnai sub diferite pretexte. Din cauza faptului c se
ntmpl ca noile locuine s fie sub ateptri, cumprtorii s-au mprit n jumtate, iar preurile au
devenit aproximativ egale. Diferena este c locuina nou se d n folosin fr finisri interioare.
Preul de pia al unui metru ptrat este, n medie, de 450500 EUR/m2 , iar pe piaa secundar - de
400-450 EUR/m2 . Cererea de apartamente noi va crete. Preul apartamentelor vechi se va menine
o perioad, dup care va urma o stagnare. n cazul n care blocurile vechi nu vor fi reabilitate, pe
acest segment preurile vor ceda.
26
Preul de pia al 1 m2
Piaa secundar
400-450 / m2
Piaa primar
450-500/m2
Figura 2.10 Preurile de pia al unui metru ptrat

Cumprtorii actuali ateapt scderea preurilor pentru a procura locuine. Spre exemplu, n
trecut, creterea prognozat a preurilor i fcea pe cumprtori s procure imobilul n avans, pentru
a evita cheltuielile suplimentare. Muli ceteni care lucrau peste hotare investeau banii ctigai n
apartamente (predominant n cele noi), ceea ce a adus la creterea preurilor. Aceast cretere a
preurilor, nregistrat pe parcursul multor ani, a redus capacitatea de cumprare a populaiei. Dup
criza din 2008, preurile la apartamente au nceput s scad, fiind acum cu 10%-20% mai mici in
comparaie cu perioada anterioar. Dat fiind lipsa de terenuri, oferta de apartamente noi va scdea.
Se prevede o reducere a pieei i stagnarea pieei imobiliare. Stagnarea cererii i ofertei se explic
prin dou motive:
1) Veniturile mici ale populaiei i preurile mari la locuine;
2) Numrul insuficient de apartamente cu 1-2 odi pe pieele primar i secundar.
Trebuie s menionm c piaa imobiliar este sensibil la muli factorii externi, politici i
economici. De aceea, elaborarea unor prognoze pe termen lung este imposibil. Spre exemplu, criza
din anul 2008 i factorii externi au influenat considerabil piaa imobiliar. Creterea preurilor la
energie, stoparea exporturilor de vinuri i micorarea transferurilor bneti din strintate au fcut ca
cererea de spaiu locativ s descreasc.
Cumprarea spaiului locativ este una din cele mai mari investiii ale unei familii. Cererea de
locuine este determinat n special de posibilitile financiare ale cumprtorului. Familiile cu o
putere de cumprare sczut i pot permite doar satisfacerea unor cerine locative minime i prefer
apartamentele cu o singur camer, care dispun de salon-dormitor, buctrie, hol i baie. Din cauza
costului mare, cererea la apartamentele cu patru camere i a apartamentelor cu un nivel de confort
sporit este limitat.
27
Principala surs de mijloace pentru procurarea locuinelor sunt economiile, care se
acumuleaz atunci cnd veniturile sunt mai mari dect cheltuielile. Anume din acest punct de vedere
trebuie examinat cererea de locuine.
Conform datelor statistice, salariul mediu lunar al unui angajat din or. Ungheni era, n anul
2013, de 3232 lei, nregistrnd o cretere fa de anul 2012 cu 18,1 %. Cel mai nalt nivel al
venitului salarial l au angajaii domeniului resurselor energetice - energie electric, termic, gaze
naturale, ap (5094 lei), administraia public (4218 lei), domeniul industriei de prelucrare (3922
lei), muncitorii din ramura construciilor (2998 lei).
Datele privind venitul i cheltuielile arat c o mare parte din populaie nu i poate soluiona
cu mijloacele proprii problemele ce in de spaiul locativ. Conform statisticii, numai 13,57% din
angajai au obinut un venit lunar mai mare de 4 mii lei, iar 86,43 % - un venit de pn la 4000 lei
lunar. Evident este faptul c numai un numr mic de persoane (pn la 5%) pot s procure locuine
noi. Acest indice ar putea s creasc considerabil (pn la 20 %) n cazul implementrii
mecanismelor creditar-ipotecare, cu o durat de rambursare de cel puin 10 ani i o rat a dobnzii
acceptabil.
Pentru stimularea finanrii, innd cont de principiile de pia ale sectorul de locuine, este
necesar o cretere economic la nivel naional, care va genera micorarea inflaiei, ridicarea
nivelului de salarizare, stabilitate economic, o baz juridice adecvat. Beneficiile pieei libere de
spaiu locativ sunt accesibile numai unei categorii mici de persoane, care sunt nstrite. Ungheniul
nu dispune de spaii locative sociale, utilizabile n cazuri de necesitate. n situaia n care accesul la
locuin este dificil, este cazul s se ia msuri care s stimuleze piaa privat de arend.
n concluzie putem meniona c oraul Ungheni are 12719 case/locuine, dintre care 8488
apartamente i 4231 gospodrii (curi). Suprafaa total a fondului locativ este de 649,4 mii m2,
inclusiv spaiu locativ 439,3 mii m2. Oraul nregistreaz un numr mediu de cca 2,5 persoane per
cas/apartament, or unei persoane i revine, n medie, o suprafa total de cca 17,0 m2 , din care cca
11,5 m2 de suprafa locativ. Fondul locativ este dotat cu apeduct (95,1%), cu reea de canalizare
(63,8%) i gazificare (67,4%). Fondul locativ privat constituie 92,8 %, iar fondul locativ proprietate
public - 7,2 %. Numrul total de locuine private, inclusiv case individuale, este de 11808 uniti,
iar al locuinelor publice este de 911 uniti. Sectorul construciilor a stagnat n ultimii ani, ca
urmare a crizei din 2008 i capacitii reduse de cumprare a populaiei. Majoritatea tranzaciilor de
vnzare-cumprare s-au efectuat, n general, pe piaa secundar.
28
III. EVALUAREA BUNULUI IMOBIL LOCATIV AMPLASAT IN ORAUL UNGHENI
3.1 Identificarea i descrierea obiectului evaluat
Construcia ce constituie obiectul examinrii tehnice reprezint cas de locuit cu un nivel,
grupa de capitalizare V, amplasat n oraul Ungheni, str. Cpriana 13. Bunul imobil se afl ntr-un
sector locativ lintit, fiind situat n imediata apropiere de centrul oraului (cca 3 km), i totodat
izolozat de o zon pitoreasc aflndu-se pe malul lacului Delia i alturi de pdure.
Inspecia obiectului a fost efectuat de ctre Bordeianu Andrei pe 28.11.2015. Raportul a fost
ntocmit la cererea persoanei fizice Boedeianu Elena, n calitate de clint i are ca scop estimarea
valorii de pia a proprietii imobiliare cu destinaie locativ.
Tabelul 3.1 Informaie cu caracter general
Obiectul evalurii Bun imobil complex cu destinaie locativ
Construcie suprafaa interioar 90 m.p.
Teren aferent 13,02 ari
Amplasarea obiectului evaluat Oraul Ungheni, str. Cpriana 13
Descrierea juridic Teren numr cadastral 9201109.118
Construcie numr cadastral 9201109.118.01
Proprietarul obiectului Bordeianu Elena
Beneficiarul evalurii Bordeianu Elena
Scopul evalurii Estimarea valorii de pia a obiectului
Destinaia Soluionarea condiiilor de comercializare a obiectului
Temeiul evalurii Contractul pentru prestarea serviciilor de evaluare dintre beneficiar i
executant
Data evalurii 28.11.2015
Data inspectrii 28.11.2015
Cursul valutar la data evalurii 21,3770 MDL/euro
Valoarea declarat
Valoarea obiectului, lei
euro
Valoarea de pi a bunului imobil complex evaluat (numrul cadastral a terenului

9201109.118 i numrul cadastral a casei de locuit 9201109.118.01) amplasat n oraul Ungheni,
strada Cpriana, 13 la data de 28.11.2015 constituie 2 280 433 (dou milioane dou sute optzeci mii
patru sute treizeci i trei MDL) sau 120 834 (una suta douzeci mii opt sute trezeci i patru euro).
29
Figura 3.1 Amplasarea bunului imobil evaluat pe harta oraului Ungheni
Bunul imobil evaluat este o cas de locuit cu un nivel, amplasat n oraul Ungheni, str.
Cpriana, 13. Proprietarul bunului imobil este Bordeianu Elena. Construcia este n curs de
exploatare, avnd durata de via fizic real egal cu 42 ani. Suprafaa total a bunului imobil
constituie 90 m.p., dintre care:
cas de locuit 63,8 m.p., anexa locativ - 17,2 m.p. i veranda - 9,0 m.p. Casa de locuit i veranda
au fost date n exploatare n anul 1973, iar anexa locativ a fost construit n 1977.
30
Bunul imobil evaluat se afl n secturul Ungheni Deal. n vecintatea obiectului evaluat
sunt amplasate obiecte locative, magazine, stadion sportiv. Clima este temperat continental. Starea
ecologic a mediului este bun. Distana de la bunul imobil pn la grdini sau col este de cca 2
km. n zon circul rutierele maxi taxi intersectoare astfel devine destul de comod i rapid de
deplasat dintrun capt n cellalt al oraului.
Dup structura de rezisten este o construcie cu schelet portant, perei din zidrie de
lampaci cu grosimea de 400 mm. Fundaiile sunt de tip lent din piatr but concasat cu mortar.
Planeul este alctuit din grinzi din lemn cu termoizolaie din lut cu paie. Pardoseaua n ncperi este
executat din beton i din lemn. n interior pereii sunt finisai cu var, placi de faian i lambriuri de
masa plastic (antreu). La exterior finisare este executat prin stropire cu amestec de ciment alb i
nisip fin si deasemenea persist i finisarea prin vopsire. nclzirea interioar revine de la sob.
Acoperiul este tip arpant compus din carcasa de susinere din timplrie i nvelitorea din plci din
azbociment. Imobilul posed dou intrri cea propus ca iniial prin verand i a doua prin ua
antreului (anexa locativ). Bunul imobil este dotat cu ap, canalizare, electricitate, linie de telefon,
internet i posturi TV intenaionale.
Tabelul 3.2 Descrierea obiectului evalurii
Elementele descrierii Semnificaia
1 2
Referine
Destinaia proprietii imobiliare Locativ
Modul de utilizare curent Cas de locuit individual
Amplasarea oraul Ungheni, str. Cpriana, 13
Descriere juridic
Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate privat
Existena contractelor de arend subarend -
Obligaiuni financiare legate de proprietatea -
imobiliar
Cerine legale
Planul general de dezvoltare a localitii n curs de dezvoltere
Factorii de mediu
Prezena unor materiale sau a tehnicii periculoase
Nu au fost depistate
sau duntoare
Prezena construciilor ridicate ilegal i contrare
Nu au fost depistate
normelor i standardelor existente n construcii
Prezena liniilor electrice de tensiune nalt n Nu au fost depistate
apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi
privit de participanii la piaa imobiliar ca duntor
pentru sntate
31
continuare Tabelul 3.2
Terenul
Suprafaa terenului, ha 0,1302
Forma lotului de teren Dreptunghiular
Topografia Pant
Starea lotului de teren Lot de teren cu construcie
Accesul la teren Ieire direct la transport public
Drum cu pietri
Reele de utiliti Sistemul de asigurare cu ap potabil i
canalizare
Cldiri i construcii
Anul construciei 1973
Numrul etajelor 1
Suprafaa total, m.p 90
Suprafaa util, m,p 67,72
Volumul cldirii, m.cub 278
Starea tehnic a cldirii Bun

Grupa de capitalizare V
Fundaie piatr brut
Perei portani i Lampaci
perei despritori
Planeu Grinzi lemn cu lut
Descrierea elementelor construciei Pardoseal Lemn
Acoperi Azbociment
Ui, ferestre Lemn dublu
Alte elemente Soba
3.2 Estimarea valorii obiectului evaluat

Valoarea bunului imobil locativ poate fi estimat prin urmtorele abordri i metode:
A. abordarea prin cost (metoda cheltuielilor);
B. abordarea prin comparaia vnzrilor (metoda analizei vnzrilor comparabile);
C. abordarea prin venit (metoda capitalizrii directe i metoda actualizrii fluxurilor de
numerar).
A. Abordarea prin cost
Metoda cheltuielilor const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum.
32
Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din
urmtoarele etape:
a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea mai
bun i eficient utilizare;
b) determinarea valrii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de nlocuire).
n valoarea construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcie,
costurile indirecte i beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabil i nerecuperabil);
deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii economice;
d) estimarea valorii de reconstiure sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii
acumulate;
e) estimarea valorii de piaa bunului imobil ca fiind suma valorii de pia a terenului i valorii
de reconstituire sau de nlocuire a construciilor.
Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuelilor este:
VP = Vt + (Vr D) (3.1)
Unde: Vt- este valoarea de pia a terenului, lei;
Vr - valoarea de reconstituire sau de nlocuire a cldirii, lei;
D - deprecierea acumulat.
Valoarea terenului
Pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii i terenurilor fr construcii este
utilizat metoda analizei comparative a vnzrilor. Pentru estimarea valorii terenurilor se selecteaz
preurile de vnzare sau de ofert a terenurilor similare obiectului evalurii i se ajustaz acestora n
cazul existenei crorva diferenieri ntre bunurile imobile comparabile i bunul imobil supus
evalurii.
Ajustrile se determin prin metoda comparaiei pare i statistic, sunt reprezentate sub
form de coeficient. Pentru estimarea valorii de pia a lotului de teren prin aceast metod au fost
selectate trei obiecte analogice oferite de pia. Datele privind obiectele analogice au fost extrase din
www.999.md.
Loturile de pmnt analogice sunt amplasate: analog 1 sectorul Bereti, analog 2 n sectorul
Centru i analog 3 n sectorul Ungheni Deal al oraului Ungheni.
Caracteristica terenurilor analogice se difer cu amplasarea, caracteristicile fizice (suprafaa)
este reflectat n tabelul 3.3.
33
Tabelul 3.3 Caracteristica terenurilor analogice
Terenul
Elemente de Terenurile analogice
Nr. evalurii
comparaie
analog 1 analog 2 analog 3
Oraul Oraul Oraul Oraul Ungheni,
Ungheni, Ungheni, Ungheni, sectorul Ungheni
sectorul sectorul Bereti, sectorul Centru, Deal, str.
Ungheni Deal, str. Bereti 3 str. Ion Solidaritii, 11
str. Cpriana, Creang
13
https://999.md/r https://999.md/r https://999.md/ro/
o/16360941 o/23739486 22896061
1 2 3 4 5 6
1 Preul de ofert, euro
22000 36000 12000
2 Suprafaa terenului,
13 13 12 14
ar
3 Preul de ofert 1 ar,
1692 3000 857
euro
4 Dreptul de
deplin deplin deplin deplin
proprietate
5 Forma terenului dreptunghi dreptunghi dreptunghi dreptunghi
6 Condiiile pieei de pia ofert ofert ofert
7 Dotarea cu reele electricitate,gaz electricitate,gaz,a electricitate,gaz,a electricitate,gaz,ap
inginereti ,ap,drum p,drum p,drum petri, , drum
petri, petri,canalizare, canalizare, petri,canalizare,
canalizare, telefon telefon telefon
telefon
Sursa :elaborat de autor n baza http://999.md
Tabelul 3.4 Estimarea valorii lotului de teren liber prin abordarea comparaiei vnzrilor
Terenul Terenuri
evalurii analog 1 analog 2 analog 3
Oraul Oraul Oraul Oraul
Ungheni, Ungheni, Ungheni, Ungheni,
Elemente sectorul sectorul Bereti, sectorul Centru, sectorul
Nr.
de comparaie Ungheni str. Bereti 3 str. Ion Ungheni Deal,
Deal, str. Creang str.
Cpriana, 13 Solidaritii,
11
https://999.md/r https://999.md/r https://999.md/r

o/16360941 o/23739486 o/22896061
1 2 3 4 5 6
1 Preul de ofert, euro 22000 36000 12000
2 Suprafaa total, ari 13 12 12 14
34
continuare Tabelul 3.4
3 Preul de ofert pentru 1
1692 3000 857
ar, euro
4 Dreptul de proprietate deplin deplin deplin deplin
Corecia 1.00 1.00 1.00
Preul corectat, euro 1692 3000 857
5 Condiii de finanare de pia de pia de pia de pia
Corecia 1.00 1.00 1.00
6 Condiiile tranzaciei de pia ofert ofert ofert
Corecia 0,95 0,95 0,95
7 Condiiile pieei nov, 2015 nov, 2015 nov, 2015
Corecia 1,00 1,00 1,00
8 Corecia la amplasare 0,85 0,6 1,00
9 Forma lotului de teren dreptungh. dreptungh. dreptungh. dreptungh.
Corecia 1,00 1,00 1,00
10 Corecia pentru 1,02 1,02 0,98
suprafaa
11 Dotarea cu reele electricitate,ga electricitate,gaz,a electricitate,gaz,a electricitate,gaz
inginereti z,ap,drum p,drum petri, p, drum , ap,drum
petri,canaliza canalizare, petri,canalizar, petri,
re, telefon telefon telefon canalizare,
telefon
Corecie 1,0 1,0 1,0
12 Corecia total 0,82 0,58 0.93
13 Corecia absolut, % 18 42 7
14 Ponderea 2 1 3
15 Preul corectat mediu 1 162
ponderat a 1 m.p, euro
16 Valoarea terenului,
lei 322921
euro 15106
Sursa: completat de autor n urma efecturii calculelor
Dreptul de proprietate. Toate terenurile se afl n proprietate privat, n condiii identice cu
terenul evaluat. Coeficientul de ajustare 1,0.
Condiiile de finanare. Mrimea coeficientului de ajustare constituie 1.0, deoarece la
momentul ofertei nu poate exista informaia despre viitoarele condiii de finanare a tranzaciei i
presupunem c condiiile de finanare se vor efectua n condiii de pia - identice cu terenul
evaluat. Condiiile tranzaciei. Conform analizei pieei de ofert a terenurilor destinate
35
construciilor locative, preul mediu de ofert n or. Ungheni este mai mare dect preul de vnzare
cu 5%. Coeficientul de ajustare 0,95.
Condiiile pieei. Toate terenurile analogice se afl n conduii identice cu terenul evaluat,
coeficientul de ajustare fiind 1,0.
Amplasarea. Obiectul analog 3 se afla in acelai sector cu obiectul evaluat- conditiile sunt
identice, coeficientul de ajustare 1.0. Obiectele analog 1 i 2 se afl n condiii mai favorabile.
Obiectul 1 se afl n sectorul Bereti astfel va avea corecia 0,85, iar obiectul 2 este n sectorul
Centru i are corecia 0,6.
Forma lotului de teren. Obiectele analogice 1, 2, 3 au aceiai form dreptunghiular, ca i
tereul evaluat rspectiv coeficientul de ajustare 1.0.
Ajustarea la suprafa. Analog 3 are suprafaa mai mare dect obiectul evaluat cu 1 ar
,analog 1 i 2 cu 1 ar mai mic. Analiza pieei de ofert demonstreaz c cu cderea ariei lotului,
scade i preul unui ar de pmnt pentru un ar de teren pretul de oferta scade cu 2% . Ajustarea
pentru analog 3 0,98, pentru analog 1 i 2 1,02.
Dotarea cu reele inginereti. Terenul analog 1, 2 i 3 sunt dotate cu aceleai reele
inginereti ca obiectul evaluat. Coeficientul de ajustare este 1,0.
Valorea lotului de pmnt aferent casei individuale de locuit amplasat n or. Ungheni
str. Cpriana, 13 estimat prin abordarea comparaiei vnzrilor constituie 322 921 MDL (trei
sute douzeci i dou mii nou sute douzeci i unu MDL) sau 15 106 EUR (cincisprezece mii o
sut ase EUR).
Valoarea de reconstituire.
Valoarea de reconstituire reprezint suma cheltuielior totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor existente la data
evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.
Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a obiectului evalurii este construit
din urmtoarele elemente:
a) costul construciei;
b) cheltuieli indirecte (CI= 10%);
c) beneficiul investitorului (BI= 10%).
36
n calcule de asemenea se utilizeaz i taxa pe valoarea adugat, TVA care constituie 20%
din suma cheltuielilor directe, indirecte i a beneficiului investitorului.
Tabelul 3.5 Caracteristica tehnic a componentelor obiectului evalurii
Nr. Denumirea Materialul constructivelor Dimensiuni, Fotografii
principale caracteristici
1 2 3 4 5
Cas de Fundaia - piatr brut. Pereii Numrul de etaje -1
Locuit, anul exteriori i despritori - din Dimensiunile principale
1 construciei lampaci. Planeugrinzi din lemn n plan:
1973 cu lut. Acoperiulplci din 8,00 x 9,10 m
azbociment. Golurilemn dublu. S = 63,8 m.p.
Finisare exterior amestec din H = 3,35 m.
ciment alb cu nisip. Instalaii de V = 214 m.cub.
apeduct intern.
Fundaia piatr brut Dimensiunea principale n
2 Veranda Pereii- crmid plan:
1973 Planeu grinzi din lemn cu lut 2,8 x 3,22
Pardoseal lemn. S=9 m.p.
Acoperiul plci de azbociment. H=3,35 m
Finisare exterior amestec din ciment V= 30 m.cub.
alb cu nisip.
3 Anex Fundaia beton Dimensiunea principal

1977 Planeu grinzi din lemn cu lut n plan:
Pereii lampaci 2,53 x 6,80
Pardoseal linoleum S=17,2 m.p
Acoperiul plci de azbociment. H=2 m
Finisare exterior amestec din V= 34 m.cub
ciment alb cu nisip.
4 Buctrie de Pereii-fortan. Dimensiunea principal
var Fundaie-beton. n plan:
Pardoseal din linoeum. 3,45 x 2
Acoperiul plci de azbociment. S=6,86 m.p
Finisare exterior amestec din H=2 m
ciment alb cu nisip. V= 13,72 m.cub
Fundaia - beton. Dimensiunea principal
5 Beci Pereii beton. n plan: -
Planeul de pod beton 3,30 x 3,85
S=12,71 m.p
6 Poart Fier 2 Buci -

L= 40,75 m
7 Gard I Fier H - 1,20 m
S = 48,9 m.p.
L = 98 m
8 Gard II Plas metalic H - 1,50 m -
S = 147m.p.
37
Valoarea de reconstituire este determinat prin metoda comparaiilor unitare n baza
Culegerei a indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea
taxei de stat la efectuarea tranzaciior de cumprare, vnzare, schimb, donaie, gaj, motenire
aprobat prin Hotrrea Nr. 156 din 15.06.1997 de ctre Ministerul Finanelor.
Tabelul 3.6 Estimarea costului construciei a unei uniti de msur n preurile anului 1997
Denumirea Unit.de Preul Costul
construciei msur unitii de Adaosuri construci
msur,lei ei a
unitii, lei
1 2 3 4 5
Casa de locuit m.cub 148,19 Tencuirea pereilor fa. pe plas metalic cu 154,18
mortar de ciment 1,04
Veranda m.cub 211,6 Tencuirea pereilor fa. pe plas metalic cu 220,06

Anex m.cub 111,63 Tencuirea pereilor fasadelor de 137,33

plas metalic cu mortar de ciment 1,04
Exist pardoseli din ciment -1,09
Instalaie de apeduct interior 4,03
Instalaia de canalizare interioar 6,76
Buctrie de var m.cub 120,40 Tencuirea pereilor fa. pe plas metalic cu 136,49
Exist pardoseli din ciment -1,09
Beci m.p. 503,56 - 503,56
Poart buc 4134,29 - 4134,29
Gard I m.p. 79,30 - 79,30
Gard II m.p. 23,83 - 23,83
Sursa: elaborat de autor
Tabelul 3.7 Determinarea valorii de reconstituire a casei individuale de locuit
Denumirea Unitatea de Perioada Coeficieni Valaorea, lei
msur de calcul unei uniti Total
1 2 3 4 5 6
Costul construciei a unei Lei Trim.II. K2015=32889
uniti n preurile a.1997: anul 2015 K1997=2670
1. Cas de locuit m.cub. 154,18 1899,19
2. Veranda m.cub. 220,06 2710,69
3. Anex m.cub 137,33 1691,63
4. Buctrie de var m.cub. 136,49 1681,28
5. Beci m.p. 503,56 6202,84
6. Poart buc 4134,29 50926,09
7. Gard I m.p. 79,30 976,82
8. Gard II m.p. 23,83 293,54
38
(Continuarea tabelului 3.7)
1 2 3 4 5 6
Volumul componentelor:
1. Cas de locuit m.cub. 214 1899,19 406 426,66
2. Veranda m.cub. 30 2710,69 81 320,70
3. Anex m.cub 34 1691,63 57 515,42
4. Buctrie de var m.cub. 13,72 1681,28 23 067,16
5. Beci m.p. 12,71 6202,84 78 838,10
6. Poart buc 2 50926,09 101 852,18
7. Gard I m.p. 48,9 976,82 47 766,50
8. Gard II m.p. 147 293,54 43 150,38
Costul construciei npreun K ChI =1,1
cu cheltuieli indirecte,
K BI =1,1
beneficiul investitorului i
taxa pe valoare adgat: K TVA =1,2
1. Cas de locuit m.cub. 406 426,66 590 131,51
2. Veranda m.cub. 81 320,70 118 077,66
3. Anex m.cub 57 515,42 83 512,39
4. Buctrie de var m.cub. 23 067,16 33 493,52
5. Beci m.p. 78 838,10 114 472,92
6. Poart buc 101 852,18 147 889,37
7. Gard I m.p. 47 766,50 69 356,96
8. Gard II m.p. 43 150,38 62 654,35
Valoarea de reconstruire
obiectului evaluat n
preurile a.2015:
1. Cas de locuit m.cub. 590 131,51
2. Veranda m.cub. 118 077,66
3. Anex m.cub 83 512,39
4. Buctrie de var m.cub. 33 493,52
5. Beci m.p. 114 472,92
6. Poart buc 147 889,37
7. Gard I m.p. 69 356,96
8. Gard II m.p. 62 654,35
Total: 1 219 589
Valoarea de reconstituire a bunului imobil evaluat constituie 1 219 589 MDL (un milion
dou sute nousprezece mii cinci sute optzeci i nou MDL) sau 57052 euro (cincizeci i apte
mii cincizeci i doi EUR).
Deprecierea acumult.
La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de luat
n considerare deprecierea acumulat, care reprezint reducerea calitailor de consum ale bunului
imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii
bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizic;
39
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influena factorului timpului i a altor factori externi (factori fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea satisfctoare a construciei etc.).
Metodele de estimare a uzurii fizice sunt: metoda normativ, metoda valoric, metoda
vrstei efective. n lucrarea dat determinm uzura fizic prim metoda normativ, care se aplic
pentru estimarea uzurii fizice att a elementelor constructive ale construciei separat ct i a intregii
construcii.
Uzura fizic pentru casele de locuit se determin n baza Normelor de evaluare a
construciilor RSS Moldoveneti n scopul asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea
Sovietului de Minitri a RSS Moldoveneti din 29 martie 1982, Nr. 119.
Uzura fizic este determinat pentru fiecare component a obiectului evaluat.
Prin metoda respectiv se va determina uzura fizic a construciei ntregi:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element. (1)
,unde: Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).
Tabelul 3.8 Estimarea uzurii fizice a casei de locuit prin metoda normativ
Denumirea elementelor Greutatea specific a Uzura fizic a Uzura fizic a

Nr. de elementelor, % elementelor elementelor n raport
construcie a cldirii cldirii, % cu cldirea, %
1 2 3 4 5
1 Fundaie 15 15 2,25
2 Perei 24 15 3,6
3 Pereii despritori 3 15 0,45
4 Planeu de pod 9 15 1,35
5 Acoperiul 15 30 4,5
6 Podea din lemn 11 20 2,2
7 Ferestre cu dou rnduri 8 20 1,6
8 U 9 20 1,8
9 Soba i instalaii 4 10 0,4
10 Lucrri electrice 2 30 0,6
11 Total 100 - 18,75
12 Justificarea Normele de evaluare a construcilor ce aparin cet.R.S.S.,
tabelul 11
40
Tabelul 3.9 Estimarea uzurii fizice a verandei prin metoda normativ
Denumirea elementelor de Greutatea Uzura fizic a Uzura fizic a

Nr. construcie a verandei specific a elementelor elementelor n raport
elementelor, % verandei , % cu veranda, %
1 2 3 4 5
1 Fundaie 8 15 1,2
2 Perei 26 25 6,5
3 Planeu pod 7 15 1,05
4 Acoperiul 10 30 3
5 Podea din lemn 9 20 1,8
6 Ferestre cu un rind 24 25 6
7 Ua 15 25 3,75
9 Total 100 - 23,6
10 Justificarea Normele de evaluare a construcilor ce aparin cet.R.S.S., tab 20
Tabelul 3.10 Estimarea uzurii fizice a anexei prin metoda normativ

Nr. construcie a anexei specific a elementelor elementelor n raport
elementelor, % anexei , % cu anexa, %
1 2 3 4 5
1 Fundaie 24 30 7,2
2 Perei 24 35 8,4
3 Planeu pod 21 15 3,15
5 Ua 5 15 0,75
7 Total 100 - 27,3
Tabelul 3.11 Estimarea uzurii fizice a buctriei de var prin metoda normativ

Nr. construcie a anexei specific a elementelor elementelor n raport
elementelor, % anexei, % cu anexa, %
1 2 3 4 5
1 Fundaie 22 10 2,2
2 Perei 32 25 8
3 Planeu pod 19 15 2,85
5 Ua 4 35 1,4
7 Total 100 - 18,95
41
Tabelul 3.12 Estimarea uzurii fizice a beciului prin metoda normativ
Nr. Denumirea Greutatea Uzura fizic a Uzura fizic a

elementelor de specific a elementelor elementelor n raport
construcie a beciului elementelor, % beciului, % cu beciul, %
1 2 3 4 5
1 Fundaie 21 30 6,3
2 Pereii 53 30 15,9
3 Podul 21 20 4,2
4 Podea 1 30 0,3
5 Ua 4 35 1,4
6 Alte lucrri 3 25 0,75
7 Total 100 - 28,85
8 Justificarea Normele de evaluare a construcilor ce aparin cet.R.S.S.,
tabelul 54
Tabelul 3.13 Estimarea uzurii fizice a porii
Nr. Denumirea elementelor Materialul de construcie Uzura fizic a elementului, %

de construcie
1 2 3 4
1 Poart Metal 25
Tabelul 3.14 Estimarea uzurii fizice a gardului I

de construcie
1 2 3 4
1 Gard Metal 10
Tabelul 3.15 Estimarea uzurii fizice a gardului II

de construcie
1 2 3 4
1 Gard Plas din metal 35
Tabelul 3.16 Uzura fizic a bunului imobil evaluat

Nr. Denumirea Valoarea de Uzura Valoarea de reconstituire
componentelor reconstituire, lei % lei rezidual
1 2 3 4 5 6
1 Casa de locuit 590 131,51 19 112 124,99 478 006,52
2 Veranda 118 077,66 24 28 338,64 89 739,02
3 Anexa 83 512,39 27 22 548,35 60 964,04
4 Buc. de var 33 493,52 19 6 363,77 27 129,75
42
5 Beci 114 472,92 29 33 197,15 81 275,77
6 Poart 147 889,37 25 36 972,34 110 917,03
7 Gard I 69 356,96 10 6935,70 62 421,26
8 Gard II 62 654,35 35 21 929,02 40 725,33
9 Total 1 219 589 - 268 410 951 179
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirii i construciilor
standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj
tehnologic nvechit i altele). Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre
caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie de deprecieri
este caracteristic tuturor bunurilor imobile. Obiectul evaluat nu are depreciere funcional.
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele. Obiectul evaluat nu
este influenat de factori exteriori. Depreciarea economic este 0.
Tabelul 3.17 Estimarea valorii de pia a bunului imobil evaluat
Nr. Indicatorii Valoarea
1 2 3
Valoarea de pia a terenului, lei 322 921
Valoarea de reconstituire a construciei noi, lei 1 219 589
Deprecierea acumulat, lei 268 410
Valoarea de pia a bunului imobil complex, lei 1 274 100
euro 59 601
Valoarea casei de locuit individuale amplasate n oraul Ungheni str. Cpriana, 13
determinat prin abordarea costului constituie 1 274 100 MDL (un milion dou sute aptezeci
i patru mii o sut) sau 59 601 EUR (cincizeci i nou mii ase sute unu).
B. Abordarea prin pia

Abordarea prin comparaia vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil
n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute
recent i ajustrilor preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.
Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exit sufucuent informaie despre vnzrile
43
bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Abordarea dat i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv
estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, cumparnd apoi
aceste proprieti cu cea de evaluat.
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n
relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti coompetitive i comparabile. Analiza
comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care infleneaz
valoarea.
Avmnd n vedere calitatea i cantitatea informaiilor de pia utilizate, s-a utilizat metoda
comparaiilor directe. Metoda este o abordarea global , care aplic informaiile culese urmrind
raportul cerere ofert pe pia, reflectate n mass-media i alte surse credibile de informare. Ea se
bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile
efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor.
Pentru a stabili valoarea de pia a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de pia n
general la nivelul zonei i n special n zona de amplasare a imobilului subiect.
Analiza pe criterii de pia a caracteristicilor i a datelor disponibile, calculul i aplicarea
coreciilor de comparaie prezentate au urmrit (cuanificarea pentru ajustare) urmtoarele elemente
de comparaie:
a) dreptul de proprietate i alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosin;
i) componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la
ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la firmele, ageniile i persoanele direct implicate n
tranzacii. n cazul de fa din publicaiile locale, ct i din informaiile culese de la diferii
intermediari implicai direct n procesul tranzaciei preurile de ofert la spaiul locativ n zona
de analiz diferit n funcie de subzon, accesul la utiliti, deschidere la osea, vecinti, suprafaa
44
terenului aferent, existena parcrii etc. Pentru estimarea valorii de pia a casei de locuit individual
prin aceast metod au fost analizate trei obiecte analogice oferite de pia.
Tabelul 3.18 Caracteristica caselor individuale de locuit
Nr. Elemente de Obiectul Obiecte analogice
comparaie evaluat analog 1 analog 2 analog 3
Oraul Oraul Oraul Ungheni, Oraul
Ungheni, Ungheni, sectorul Ungheni,
sectorul sectorul Bereti Ungheni-Vale, sectorul Centru,
Ungheni str. Arcasii Lui str. Barbu
Deal, str. Stefan , 11 Lutaru , 77
Cpriana, 13
https://999.md/ https://999.md/r https://999.md/r
ro/8179913 o/24029443 o/24782361
1 2 3 4 5 6
1 Preul de ofert, euro 55 000 55 000 65 000
2 Suprafaa construciei, 90 120 80 105
m.p.
3 Preul 1 m.p.,euro 458 688 619
5 Condiiile pieei de pia ofert ofert ofert
6 Condiiile de finanare de pia de pia de pia de pia
7 Anul construciei 1973 1978 1985 1969
8 Materialul pereilor lampaci lampaci piatr de calcar piatr de calcar
9 Starea fizic a bun Satisfctoare foarte bun Satisfctoare
construciei
10 Suprafaa terenului, 13 10 11 9
ari
Dotarea cu reele electricitate, electricitate, electricitate, ap, electricitate, ap,
11 Inginereti ap, canalizare ap, canalizare canalizare local, canalizare local,
local, gaz, local, gaz, gaz, drum gaz, drum
drum asfaltat, drum asfaltat, asfaltat, telefon, asfaltat, telefon,
telefon, telefon, internet internet,, internet,
internet
Dreptul de proprietate. Toate obiectele analogice se afl n proprietate privat, n condiii

identice cu obiectul evaluat. Coeficientul de ajustare 1,0.
Condiiile de finanare. Mrimea coeficientului de ajustare constituie 1.00, deoarece la
momentul ofertei nu poate exista informaia despre viitoarele condiii de finanare a tranzaciei i
presupunem c condiiile de finanare se vor efectua n condiii de pia- identice cu obiectul
evaluat.
45
Tabelul 3.19 Estimarea valorii obiectului evaluat prin abordarea comparaiei a vnzrilor
Nr Elemente de comparaie Obiectul Obiecte comparabile
. evalurii
analog 1 analog 2 analog 3
Oraul Oraul Oraul Oraul
Ungheni, Ungheni, Ungheni, Ungheni,
sectorul sectorul sectorul sectorul
Ungheni Bereti Ungheni-Vale, Centru, str.
Deal, str. str. Arcasii Lui Barbu
Cpriana, 13 Stefan , 11 lautaru , 77
http://999.md/ http://999.md/1 http://999.md
1861391 9847 /9306
1 2 3 4 5 6
1 Preul ofertei, euro 55 000 55 000 65 000
2 Suprafaa construciei 90 120 80 105
3 Preul de ofert a 1 m.p, 458 688 619
euro
Corecia 1.00 1.00 1.00
5 Condiiile de finanare de pia de pia de pia de pia
Corecia 1.00 1.00 1.00
6 Condiiile tranzaciei de pia ofert ofert ofert
Corecia 0,90 0,90 0,90
7 Condiiile pieei nov 2015 nov 2015 nov 2015
Corecia 1,00 1,00 1,00
8 Corecia la amplasare 0,95 0,90 0,75
9 Starea tehnic bun Satisfctoare foarte bun Satisfctoare
Corecia 1,10 0,90 1,10
10 Corecia la suprafa 1,06 0,98 1,03
11 Materialul pereilor lampaci lampaci piatr de calcar piatr de
calcar
Corecia 1,00 0,90 0,90
12 Suprafaa terenului, ari 13 10 11 9
Corecia 1,06 1,04 1,08
13 Reele inginereti Elect, ap, Elect., ap, Elect., ap, can., Elect., ap,
can, gaz can., gaz gaz can., gaz
46
Corecia 1.00 1.00 1,00
14 Corecia total 1,06 0,67 0.74
15 Corecia absolut, % 6 33 26
16 Ponderea 3 1 2
17 Preul mediu pond a 1 472
m.p, euro
18 Valoarea bunului
imobil, lei 908 095
euro 42 480
Condiiile tranzaciei. Conform analizei pieei de ofert a caselor de locuit individuale, preul
mediu de ofert n or. Ungheni este mai mare dect preul de vnzare cu 10%. Coeficientul de
ajustare-0,90.
Condiiile pieei. Toate bunurile imobile analogice se afl n conduii identice cu obiectul
evaluat, coeficientul de ajustare fiind 1,0.
Amplasament. Toate obiectele snt amplasate n sectoare diferite. Astfel deoare amplasarea
obiectelor analog este mai favorabil dect a celui evaluat vom avea urmtoarele corecii A1 0,95,
A2 0,90 i A3 0,75.
Starea tehnic. Starea tehnic a obiectului analog 2 este foarte bun, pentru analog 1 i 3
starea acestora este satisfctoare.
Suprafaa construciei. Corecia la suprafa este de 0,01 pentru 5 m.p. Astfel analog 1 avnd
suprafaa mai mare dect la obiectul evaluat va avea corecia 1,06, analog 2 are o suprafa cu
10m.p. mai mic, deci corecia este de 0,98, iar analog 3 1,03.
Materialul pereilor. La analog 1 materialul pereilor este acelai ca la obiectul evaluat, deci
coeficientul de ajustare este 1,0. Analog 2 i 3 pereii sunt din piatr de calcar astfel corecia va fi de
0,90.
Suprafaa lotului de teren. Corecia la suprafa terenului este de 0,02 pentru un ar. Astfel
analog 1 avnd suprafaa terenului mai mic dect la obiectul evaluat va avea corecia 1,06, analog 2
1,04, iar analog 3 1,08.
Reele inginereti. Toate obiectele analogice ca i obiectul evaluat toate au reele inginereti,
condiiile identice , coeficientul de ajustare 1,0.
Valoarea casei de locuit individuale amplasate n oraul Ungheni str. Cpriana, 13
determinat prin abordarea comparaiei vnzrilor constitui 908 095 MDL (nou sute opt mii
nouzeci i cinci) sau 42 480 euro (patruzeci i dou mii patru sute optzeci).
47
C. Abordarea prin venit
Metoda actualizrii fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale
obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).
n cadrul metodei de actializare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este
calculat dup formula 3.2:

= =1 (1+) + , (3.2)
(1+)
,unde: t - perioada de calcul;

a rata de actualizare,
R reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de posesiune
a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei
economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei
perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3 5 ani.
Valoarea determinat prin metoda actuaalizrii fluxurilor de numerar a obiectului evalurii
este prezentat n tabelul 3.23, iar calculele respective n modul n care urmeaz:
Plata pentru chirie 1 m.p n mediu (lei) se determin ca produsul dintre plata lunar de
chirie pentru 1 m.p n mediu pe localitate la acest gen de bunuri imobile 05.12.2015 (2 euro pentru
or Ungheni conform analizei efectuate), numrul de luni n an (12 luni) i cursul euro conform BNM
la data evalurii (21,3770 MDL/) i este egal:
PA1mp= 2*21,3770*12 = 513 lei/an
Venitul brut potenial pentru fiecare an prognozat se determin ca plata pentru arenda
anual medie, cu presupunerea c n fiecare an plata de arend va spori cu 5%.
tiind situaia actual i planul cadastral am efectuat evaluarea cu presupunerea c
pierderile de la neachitarea plii de arend nu vor fi, deoarece tot spaiul util este ntrebuinat de
potenialul arendator.
Cheltuielile opraionale suportate de acest bun imobil complex supus evalurii sunt numai
cheltuieli operaionale fixe (impozitul pe bunul imobil).
Astfel impozitul pe bunul imobil complex supus evalurii va constitui:
I = Vpbic x 0,1% = 908 095 x 0,001 = 908 lei/an
48
Rata de capitalizare, prin metoda adiionrii, se determin dup formula 3.3:
= + + + + (3.3)
unde: - este rata rentabilitii fr risc conform Bncii Naionale a Moldovei - 19,5%;
rata riscului lichiditii sczute este:
4
= 12 *19,5 = 6,5%;
rata de recuperare a capitalului:

1
= 10040 100% = 1,67%;
rata riscului managementului neefectiv - 2%

rata riscului investiional este determinat n tabelul 3.20 i constiuie 3,00%.
Nr. Tipul i denumirea riscului 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Riscul sistematic
1 Situaia economic 1
Majorarea numrului obiectelor
2 1
competitive
3 Modificri n legislaie 1
Riscul nesistematic
Situaii excepionale naturale i
4 1
antropogene
5 Neachitarea plii de chirie 1
6 Management neefectiv 1
7 Factori criminogeni 1
8 Controale financiare 1
9 ntocmirea incorect a contractelor 1
Numrul observaiilor 1 1 5 1 1 0 0 0 0 0
Suma ponderat 1 2 15 4 5 0 0 0 0 0
Suma 27
Numrul factorilor 9
Rata riscului,% 3,00
Tabelul 3.20 Estimareabratei riscului investiional
Rata de capitalizare estimat prin metoda cumulativ este reflectat n tabelul 3.21 i
constituie 33%:
49
Tabelul 3.21 Rata de capitalizare
Nr. Indicatori Valoarea, %
1 2 3
1 Rata real a rentabilitii fr risc 19,5
2 Riscul lichiditii sczute 6,5
3 Rata de recuperare a capitalului 1,67
4 Rata menegementului neefectiv 2
5 Rata riscului investiional este determinat n tabelul 3
6 Rata de capitalizare 32,67
Rata de actualizare, prin metoda adiionrii, se determin dup formula 3.4:
= + + + + (3.4)
unde: - este rata rentabilitii fr risc conform Bncii Naionale a Moldovei - 19,5%;
rata inflaiei ateptate conform Bncii Naionale a Moldovei 13,2 %;
rata inflaiei neateptate 1%.
rata riscului lichiditii sczute este:
4
= 12 *19,5 = 6,5%;
rata riscului pieei imobiliare 3%.

Rata de actualizare determinat prin metoda cumulativ este reflectat n tabelul 3.22 i
constituie 43%:
Tabelulu 3.22 Rata de actualizare
Nr. Indicatori Valoarea, %
1 2 3
1 Rata real a rentabilitii fr risc 19,5
2 Rata inflaiei ateptate 13,2
3 Rata inflaiei neateptate 1
4 Rata riscului lichiditii sczute 6,5
5 Rata riscului pieei imobiliare 3
6 Rata de actulizare 43,2
Mrimea reversiei este :
= .. / =
Estimarea valorii obiectului evaluat prin abordarea veniturilor este efectuat n tabelul 3.23.
50
Tabelul 3.23 Estimarea valorii de pia a bunului imobil prin abordarea veniturilor
Perioada
Valoarea Perioada de calcul
Nr. Indici postprogn.
de baz 2019 2020
2016 2017 2018
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Suprafaa util, m.p. 67,72 - - - - -
Plata de chirie 1 m.p. n 2*21,3770 =
2 - - - - -
medie lei/m.p./lunar 42,75
Plata de chirie1 m.p. 42,75 * 12
3 - - - - -
lei/an = 513
Majorarea prognozat a
4 - 0 5 5 5 5
plii de arend, %
Venitul brut potenial,
5 67,72*513 34 740 36 477 38 301 40 216 42 227
lei/an (VBP)
Ajustarea pentru
pierderile de la
-
6 neocuparea spaiilor, 0 0 0 0 0
lei/an (DSL)
Venitul brut efectiv,
7 VBP - DSL 34 740 36 477 38 301 40 216 42 227
lei/an (VBE)
Cheltuieli operaionale, 908 095* 908 908 908 908 908
8
lei/an (CO) 0,001
Venitul operaional net
9 VBE - CO 33 832 35 569 37 393 39 308 41 319
total, lei/an (VON)
10 Rata de capitalizare, % r = 33 - - - - -
11 Reversia, lei (R) VONpp / r - - - 125 209 -
12 Rata de actualizare, % y = 43 - - - - -
Coeficientul de
12 1/(1+y)n 0,6993 0,4890 0,3419 0,2711 -
actualizare (k)
Venitul operaional net 23 659 17 393 12 785 10 656
13 VON*k -
actualizat, lei (VON)
15 Reversia actualizat, lei R*k 33 944
Valoarea de pia, lei 98 437

16
euro 4 605
sursa: elaborat de autor
Valoarea de pia a bunului imobil complex, amplasat n oraul Ungheni str. Cpriana,
13, estimat prin abordarea veniturilor constituie 98 437 MDL (nouzeci i opt mii patru sute
treizeci i apte) sau 4 605 EUR (patru mii ase sute cinci).
51
3.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii i estimarea valorii finale
n procesul de reconciliere a rezultatelor evalurii evaluatorul va determina mrimea valorii
finale a obiectului evalurii.
Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape:
a) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea
diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai
credibile valori;
b) estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea:corectitudinii
selectrii tipului valorii estimate, corectitudinii metodelor aplicate, profunzimii analizei elementelor
pieei imobiliare, veridicitii datelor utilizate n analiz, corectitudinii interpretrii i utilizrii
datelor, corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode, consistena datelor
utilizate n evaluare.
Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de:
a) tipul valorii estimate;
b) informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii;
c) metodele de evaluare aplicate.
Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate.
Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe
aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.
Valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret i un interval de valori. n cazul
indicrii intervalului valoric, valoarea minim i maxim a intervalului nu poate fi mai mic sau mai
mare dect respectiv cea mai mic sau cea mai mare mrime a valorii obinut prin aplicarea
metodelor de evaluare.
Tabelul 3.24 Reconcilierea rezultatelor evalurii i estimarea valorii finale
Abordarea Abordarea
Abordarea
Nr. Indicatori prin cost veniturilor
prin pia
1 2 3 4 5
Valoarea obinut, lei 1 274 100 908 095 98 437
1 Pletitudinea informaiei, % 20 70 10
2 Exactitatea informaiei, % 20 70 10
3 Subpoziiile admise n calcul, % 30 65 5
52
Capacitatea de a lua n considerare
4 20 70 10
conjunctura pieei, %
5 10 40 50
rentabilitatea obiectului, %
6 Capacitatea de a prognoza n timp, % 20 35 45
7 50 45 5
particularitile constructive, %
Media indicatorilor, % 24,29 56,43 19,28
Greutatea specific, lei 309 479 512 438 18 979
840 896
Valoarea bunului imobil, lei
euro 39 337
Valoarea de pia a bunului imobil complex, amplasat n oraul Ungheni str.

Cpriana, 13, la data de 28.11.2015 constituie 840 896 MDL (opt sute patruzeci mii opt sute
nouzeci i ase) sau 39 337 EUR (treizeci i nou mii trei sute treizeci i apte).
53
CONCLUZII
n toat lumea, pmntul i cldirile reprezint unul din cele mai mari i mai valorase active
ale statelor, municipalitilor, firmelor i ale persoanelor fizice.Aspiraia de a deine o locuin
decent este unul din principalele motive pentru care oamenii desfoar activitatea economic.
n aceast lucrare de an am estimat valoarea de pia a bunului imobil cas
individual de locuit. Obiectul evalurii este amplasat n raionul Ungheni, oraul Ungheni
n procesul efecturii lucrrii de an am analizat piaa imobilului locativ din
oraul Ungheni. Deasemenea am descris obiectul evaluat i obiectele analogice. Am analizat care
sunt factorii principali care influeneaz valoarea imobilului cu destinaie locativ. n urma efecturii
acestei lucrri de an am ntrit cunotinele privind teoria pentru efectuarea ei i anume metodele de
estimare a valorii obiectului evaluat care sunt: metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda
costurilor i metoda veniturilor. n procesul evalurii i ntocmirii raportului problema esenial a
fost lipsa bazei de date complete, pe baza creia evaluarea trebuia sa fie ct mai veridic privind
bunurile imobile comparabile. Informaia este sursa cea mai important, care stabilete calitatea
evalurii i stabilirea rezultatelor finale. De aici reese c insuficiena informaiei complic ntr-o
mare msur activitatea evaluatorilor n pocesul de evaluare.
n final am efectuat reconcilierea rezultatelor i anume prin
atribuirea fiecarei metode a ponderei n baza criteriilor prevzute n regulamentul provizoriu.
Adunnd ponderile valorilor estimate s-a obinut valoarea bunului imobil cas individual de locuit
din raionul Ungheni oraul Ungheni de constituie 840 896 MDL (opt sute patruzeci mii opt sute
nouzeci i ase) sau 39 337 EUR (treizeci i nou mii trei sute treizeci i apte), n conformitate cu
cursul valutar la data evalurii - 28.11.2015 conform Bncii Naionale a Moldovei (1 euro = 21,377
lei). Trebuie de menionat faptul c datele obinute privid evaluarea
bunului imobil poart un caracter subiectiv, deoarece se bazeaz nemijlocit pe cunotinele i
profesionalismul evaluatorului n acest domeniu. Acest raport are caracter recomandabil i nu-l
oblig pe proprietarul obiectului sa pun preul estimat n raport pentru realizarea lui pe pia
54
BIBLIOGRAFIE
1. Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova, nr.2718-x din 03.06.83. Chiinu, 2004.
M. O. al Republicii Moldova, nr. 50, din 15.07.2004.
2. Concepia Evalurii Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 6-8, 15.02.2000.
3. Culegerea indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru
calcularea taxei de stat la efectuarea tranzaciilor gen cumprare, vnzare, schimb, donaie,
gaj, motenire. Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997.
4. Hotrrea Guvernului privind aprobarea Regulamentului privind modul de evaluare a
bunurilor imobiliare impozabile, nr. 638 din 07.07.1999. Contabilitate i audit, nr.9, 1999.
5. Hotrrea Guvernului R.M. Strategia pieei spaiului locativ i altor bunuri imobiliare, nr.
416 din 10.05.1999, anexa nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999.
6. Hotrrea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile, nr. 958 din 04.08.2003. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 24.08.2003
7. Indicii comasai ai valorii de reconstituire a construciei locative, edificiilor publice i a
comunicaiilor comunale de importan vital. M.O. al R.M., nr. 49-50, 25 iulie 1996
8. Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din 18.04.2002. M.O. al R.M.,
nr.102 din 16.07.2002.
9. Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998. Cadastru.
Chiinu 1998.
10. TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor
Imobiliare, Ediia romn, 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia
ANEVAR, Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL.
11. ANEVAR IROVAL Evaluarea proprietii imobiliare, Colecia Biblioteca ANEVAR.
12. IROVAL Evaluarea i finanarea proprietilor imobiliare, Partea I Bazele evalurii i
finanrii proprietilor imobiliare, Colecia Biblioteca ANEVAR.
13. ALBU I., Analiza factorilor ce influeneaz valoarea de pia a imobilului locativ din mun.
Chiinu n: monitorul construciilor, volumul 1 (28), 2004.
14. ALBU I., Analiza factorial a valorii de pia a imobilului rezidenial. Chiinu 2007. 181 p.
15. ALBU S. Valoarea patrimoniului. Problemele aprecierii i gestiunii: (monografie) / Svetlana
Albu; Univ. Tehn. a Moldovei,Fac. Cadastru, Geodezie i Construcie, Catedra Evaluarea i
Managementul Imobilului. Ch.: UTM, 2009. 184 p.
55
16. BUZU O., Evaluarea imobilului ca partea component a cadastrului bunurilor imobile.
Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor, Doctoranzilor i Studenilor
U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 288-289.
17. BUZU O., MATCOV A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Chiinu, 2003,
115 p.
18. BUZU O., Organizarea activitii de evaluare = /
Olga Buzu. Ch.: S.n., 2002 (F.E.P.Tipogr. Central). 428 p.
19. https://ro.wikipedia.org/wiki/Ungheni
20. http://bnm.md/
21. http://statbank.statistica.md/pxweb/Database/RO/02%20POP/POP01/POP01.asp
22. https://www.cadastru.md/ecadastru/webinfo/f?p=100:1:1492609678184520
56
Anexa 1: Actele cadastrale pentru obiect evaluat
57
58
59
60
ANEXA 2: Fotografiile obiectului
61
62
ANEXA 3: Oferta terenurilor libere destinate construciei locative
63
Nr. Sursa informational Adresa Preul de Suprafaa, Preul de
ofert, euro ari ofert
EUR/ar
1 https://999.md/ro/16360 Bereti, 3 22 000 12 1 833
941
2 https://999.md/ro/237394 Ion Creang 36 000 12 3 000
86
3 https://999.md/ro/22 Solidaritii, 11 12 000 14 857
896061
4 https://999.md/ro/2497 Centru 45 000 12 3750
2941
5 https://999.md/ro/2457 Periferie 15 000 10 1500
4569
6 https://999.md/ro/3113 Roman 480 000 60 8 000
2
64
ANEXA 4: Caracteristica terenurilor analogice
65
Analog 1
Analog 2
66
Analog 3
67
ANEXA 5: Indicii preurilor la lucrrile de construcie montaj
68
69
ANEXA 6: Oferta caselor individuale de locuit cu un nivel or. Ungheni
70
Sursa Adresa Preul Suprafa Preul Supraf Infrastruct Anul
N informaional de a de ofert aa ura constr
r ofert, construc 1m.p, terenu inginerea- uciei
EUR iei m.p EUR lui ,ari sc
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 https://999.md/ro/81 Bereti 55 000 120 458 10 Incalzire 1978
79913 automata,
Linie de
telefon,
Conduct de
apa
Gazificare,
2 https://999.md/ro/24 Arcaii 55 000 80 688 11 Gazificare, 1985
029443 lui Incalzire
tefan, automata,
11 Linie de
telefon,
Conduct de
apa,
Canalizare
3 https://999.md/ro/24 Barbu 65 000 105 619 9 Incalzire 1969
782361 Lutaru, automata,
77 Internet ,
Conduct de
apa,
TV prin
cablu,
Canalizare
4 https://999.md/ro/19 Dnueni 15 000 24 625 6 Incalzire
163459 automata,
Gazificare
Linie de
telefon,
Internet ,
Conduct de
apa,
TV prin
cablu,
Canalizare
5 https://999.md/ro/24 Decebal, 47 000 100 470 10 Incalzire
065117 129 automata,
Internet ,
Conduct de
apa,
TV prin
cablu,
Canalizare
71
ANEXA 7: Caracteristica caselor individuale de locuit analogice
72
Analog 1
Analog 2
73
Analog 3
74
ANEXA 8: Ratele dobnzii i rata inflaiei
75
76

Bordeianu EVALUARE

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Bordeianu EVALUARE

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ministerul Educaiei al Republici Moldova

Universitatea Tehnic a Moldovei

A elaborat: st. gr. IMC-1206

conf. univ., dr.

1.2. Necesitatea evalurii

Situaiile n care este necesar evaluarea proprietii:

- determinarea programului de utilizare a proprietii

- compensarea pentru pagube

Figura 1.1 Situaiile n care este necesar evaluarea proprietii

1.3 Etapele procesului de evaluare

Figura 1.2 Etapele procesului de evaluare

Case de locuit Cldiri de

Figura 2.1 Segmentele pieei imobiliare

Figura 2.4 Structura pe nationaliti a populaiei din oraul Ungheni

Figura 2.5 Structura populaiei oraului Ungheni dup sexe i vrst

AMBELE SEXE BARBATI FEMEI

Figura 2.6 Vrsta medie a populaiei

2.3 Analiza pieei imobiliare din oraul Ungheni

Figura 2.7 Fondul locativ al oraului Ungheni conform numrului de nivele

Privatizarea spaiului locativ, care a demarat n anul 1993, nu a schimbat atitudinea

Fondul locativ privat

Figura 2.8 Structura fondului locativ pe forme de proprietate

AP CANALIZARE NCLZIRE NCLZIRE GAZE

Figura 2.9 Ponderea apartamentelor cu dotari edilitare

Figura 2.10 Preurile de pia al unui metru ptrat

Valoarea de pi a bunului imobil complex evaluat (numrul cadastral a terenului

Starea tehnic a cldirii Bun

3.2 Estimarea valorii obiectului evaluat

https://999.md/r https://999.md/r https://999.md/r

3 Anex Fundaia beton Dimensiunea principal

6 Poart Fier 2 Buci -

Veranda m.cub 211,6 Tencuirea pereilor fa. pe plas metalic cu 220,06

Anex m.cub 111,63 Tencuirea pereilor fasadelor de 137,33

Denumirea elementelor Greutatea specific a Uzura fizic a Uzura fizic a

Denumirea elementelor de Greutatea Uzura fizic a Uzura fizic a

Tabelul 3.10 Estimarea uzurii fizice a anexei prin metoda normativ

Denumirea elementelor de Greutatea Uzura fizic a Uzura fizic a

Denumirea elementelor de Greutatea Uzura fizic a Uzura fizic a

Nr. Denumirea Greutatea Uzura fizic a Uzura fizic a

Tabelul 3.13 Estimarea uzurii fizice a porii

Nr. Denumirea elementelor Materialul de construcie Uzura fizic a elementului, %

Tabelul 3.14 Estimarea uzurii fizice a gardului I

Nr. Denumirea elementelor Materialul de construcie Uzura fizic a elementului, %

Tabelul 3.15 Estimarea uzurii fizice a gardului II

Nr. Denumirea elementelor Materialul de construcie Uzura fizic a elementului, %

Tabelul 3.16 Uzura fizic a bunului imobil evaluat

B. Abordarea prin pia

Dreptul de proprietate. Toate obiectele analogice se afl n proprietate privat, n condiii

,unde: t - perioada de calcul;

rata de recuperare a capitalului:

rata riscului managementului neefectiv - 2%

Nr. Tipul i denumirea riscului 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

rata riscului pieei imobiliare 3%.

Valoarea de pia, lei 98 437

Valoarea de pia a bunului imobil complex, amplasat n oraul Ungheni str.

S-ar putea să vă placă și