MINISTERUL EDUCAŢIEI ŞI TINERETULUI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

Facultatea Cadastru, Geodezie şi Construcţii
Catedra: Drept patrimonial

Lucrare de curs
La disciplina: Drept Administrativ

Tema: Guvernul

Elaborat: st. gr. EI – 074 Cara Gh.

Verificat: Conf.univ.dr. Climova Ala.

Chişinău 2012
 CUPRINS

Introducerea

Capitolul I. Descrierea întreprinderii (diagnosticul juridic)

Capitolul II. Diagnosticul întreprinderii

2.1 Diagnosticul comercial

2.2 Diagnosticul financiar

Capitolul III. Evaluarea întreprinderii

Încheiere

Bibliografie

Anexe
Introducere
Până la începutul procesului de privatizare (1991) pe parcursul a câtorva decenii nu a existat
dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare.
Noţiune de „piaţă imobiliară” şi de „valoare de piaţă” pe acele timpuri nu erau cunoscute.
Treptat, o dată cu procesul privatizării bunurilor imobiliare în Republica Moldova a şi început
dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă, sau creat condiţii favorabile pentru apariţia unor genuri
noi de activitate care pe parcursul anilor capătă un aspect tot mai nou. Odată cu apariţia
drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile au apărut şi operaţiile de vânzare-cumpărare,
donaţie, moştenire, închiriere etc., iar odată cu aceste tranzacţii a apărut şi piaţa imobiliară unde
activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare capătă pe parcursul timpului un interes tot mai
sporit, ceia ce duce la un nivel de creştere a dezvoltării ei.
Piaţa imobiliară se remarcă prin particularităţile sale, care o identifică printre celelalte feluri
de pieţe. Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o relaţie indisolubilă cu trăsăturile
caracteristice bunurilor imobiliare.
Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002, evaluării
se supun diverse obiecte: bunuri mobile, bunuri imobile şi drepturile asupra lor; active
nemateriale şi drepturile asupra obiectelor proprietăţii industriale; drepturile de autor, drepturile
asupra resurselor naturale; întreprinderile în calitate de complex patrimonial; valorile mobiliare
şi alte obiecte. În cadrul activităţii de evaluare sunt unite strâns norme şi reglementări juridice,
economice etc. Evaluarea bunurilor imobile este o activitate profesională complexă care necesită
din partea evaluatorului un complex întreg de cunoştinţe şi deprinderi.
Scopul lucrării constă în evaluarea imobilului comercial privit atât ca afacere cât şi ca bun
imobil, adică patrimoniul întreprinderii.
În lucrarea prezentată este expus procesul de evaluare afacerii. Sunt redate aspecte teoretice,
metodologice şi practice ale evaluării unităţilor economice din Republica Moldova. Ca obiect de
studiu în această lucrare a servit imobilul comercial SRL „Forum”.
Lucrarea de faţă este alcătuită din: introducere, trei capitole, încheiere, bibliografie şi anexe..
În primul capitol inclusă descrierea întreprinderii (diagnosticul juridic. Tot în acest capitol
este caracteristica obiectului evaluării.
În capitolul II este descris diagnosticul imobilului comercial. Poziţia obiectului evaluării pe
piaţă. Pregătirea informaţiei necesare.
Capitolul III constituie evaluarea propriu zisă a afacerii prin folosirea abordărilor de evaluare.
Utilizarea metodelor care se înscriu la aceste abordări depinde de tipul de întreprindere, situaţia
acesteia la data evaluării, calitatea şi cantitatea informaţiilor disponibile, scopul evaluării etc.
Lucrarea de faţă se încheie cu concluzii, recomandări, bibliografie şi anexe.
 Capitolul I. Descrierea întreprinderii

Prezentarea generală a întreprinderii

Diagnosticarea întreprinderii în scopul evaluării presupune examinarea activității

întreprinderii din punct de vedere comercial, juridic, operațional, managerial și economico-
financiar.
Societatea cu răspundere limitată «Forum» este o întreprindere de talie mică înființată în
conformitatea cu legislaţia în vigoare a Republicii Moldova. Pe parcursul activităţii sale se
conduce de prevederile legislaţiei în vigoare a R.M. în scopul desfășurării în comun a activității
de comerț și a altei activități economice, bazate preponderant pe munca personală a membrilor ei
și pe cooperarea cotelor de participare la capitalul acesteia.
Întreprinderea este persoană juridică,, care activează autofinanţării, conturilor bancare, are
ştampilă cu denumirea întreprinderii şi altele.
Această societate are forma de proprietate privată, activitatea principală este prestarea
serviciilor de comerț. SRL «Forum » este amplasată în municipiul Chișinău sectorul Ciocana
str.Mircea cel Bătrân, 7 într-o zonă rezidenţială dezvoltată. Directorul întreprinderii este dna
Gurău Larisa.
1.1 Diagnosticul juridic
Diagnosticul juridic are drept scop verificarea și analiza aspectelor legate privind activitatea
firmei evaluate sau a activului de evaluat. Realizarea diagnosticului juridic presupune analiza
elementelor specifice referitoare la: drepturile de proprietate, luarea deciziilor conform actelor
constitutive ale întreprinderii, relațiile contractuale ale societății comerciale cu statul, partenerii
comerciali, băncile, angajații, litigiile în care este implicată firma [2.p.40].
Realizarea efectivă a diagnosticului juridic presupune analiza elementelor specifice din
următoarele domenii:
 dreptul întreprinderii- se verifică actele de constituire, statutul și modificările ulterioare,
registrul adunării generale a acționarilor ș.a
 dreptul civil- se analizează actele privind dreptul de proprietate asupra construcțiilor și
terenului, situația activelor financiare, situația împrumuturilor primite ș.a.
 dreptul comercial- se verifică contractele de vânzare-cumpărare, de închiriere, de
locațiune ș.a.
 dreptul fiscal-se verifică înregistrarea întreprinderii,dacă s-au achitat obligațiile legale
datorate,ultimul control fiscal și rezultatele sale.
  Dreptul muncii- existența contractelor colective și individuale de muncă ș.a.
[2.p.40].Societatea cu răspundere limitată “Forum” este o întreprindere specializată pe
comerț. Este înregistrată la Camera Înregistrării de Stat cu numărul de înregistrare
1004600001398 la data de 22 septembrie 1994 seria MD numărul 0037060.
Sediul întreprinderii se află în mun. Chișinău str. Mircea cel Bătrân 7. Este o firmă cu o formă
de proprietate privată.
Forma organizatorico-juridică este – societate cu răspundere limitată (SRL).
Capitalul statutar la data de 31.12.2009 conform bilanțului contabil reprezintă suma de 5400 lei.
Codul fiscal al întreprinderii este 100460001398.
Numărul mediu scriptic al personalului în anul 2009 este de 8 persoane. Acestea sunt
remunerate pentru munca efectuată în conformitate cu legislația în vigoare. Remunerarea
personalului entităţii în cursul perioadei de gestiune este de 11605 lei.
Activitatea de bază a societății cu răspundere limitată este “Forum” este prestarea serviciilor
de comerț. [Anexe. Raportul financiar].

Capitolul I. Diagnosticarea întreprinderii

2.1 Diagnosticul comercial

Diagnosticul comercial vizează piaţa de desfacere a produselor întreprinderii şi piaţa ei de

aprovizionare. Obiectivul de bază al diagnosticului comercial constă în estimarea pieţei actuale şi
potenţiale a întreprinderii și a locului ei pe piaţă. În cadrul diagnosticului comercial se
recomandă a fi abordate următoarele aspecte esenţiale: piața, produsele/serviciile, preţul și
promovarea.[2.p.40]
Analiza pieții întreprinderii:
Analiza pieței întreprinderii reprezintă un aspect major în estimarea valorii unei firme. Reieșind
din această perspectivă se propun a fi analizate următoarele aspecte:
 analiza evoluției vânzărilor- se analizează cifra de afaceri, care include (vânzările de
bunuri, lucrări și servicii);
 studierea concurenței- se iau în vedere așa aspect cum ar fi: nominalizarea principalelor
concurenți; stabilirea cotei de piață deținută de întreprinderea evaluată;
 analiza clienților întreprinderii- analizează vânzările din perspectiva clientelei și mai ales
în primul rând analiza cifrei pe clienți.
 analiza furnizorilor întreprinderii (piața de aprovizionare)- urmărește gruparea acestora
în furnizori de utilități și furnizori de materii prime, material și semifabricate etc,.
  promovarea- include acțiunile publicitare organizate frecvent și efectele lor; evoluția
cheltuielilor publicitare și ponderea lor în cifra de afaceri; imaginea întreprinderii și
produselor și serviciilor sale pe piață.
În finalul diagnosticului comercial , evaluatorul va analiza detaliat perspectivele activității
comerciale, atât în ceea ce privește posibilitățile de aprovizionare, cât și de desfacere a
produselor în scopul estimării veniturilor din intervalul de prognoză.
Analiza evoluției vânzărilor.
În activitatea de evaluare a unei firme interesează vânzările de bunuri, lucrări și servicii care
formează obiectul activității, ceea ce este definit ca fiind cifra de afaceri. Rezultă că în
categoria vânzărilor nu se includ cele cu caracter excepțional, cum ar fi cedările de active.
Cifra de afaceri, pe care o regăsim în raportul financiar contul "profit si pierderi", este
evaluată în unități monetare curente. Pentru o apreciere corespunzătoare a performanțelor
comerciale ale firmei în timp se impune corectarea acesteia cu indicele prețurilor domeniului de
activitate în prețuri comparabile.

Figura 1.Dinamica veniturilor din vânzări în SRL ”Forum”

Datele prezentate în fig.1 Dinamica veniturilor din vânzări pentru ultimii patru ani este pozitivă.
În perioada anilor 2006-2009 ritmul creşterii a constituit în valoare absolută 495,02 mii lei, iar în
anul 2009 faţă de 2008 cu 14,158 mii lei.
Tabelul 1. Analiza evoluției vânzărilor
Perioada analizată
Indicatorii 2009 2008 2007 2006
Venituri din vânzări,lei 1730876 1716718 1644563 1235855
Indicii prețurilor 0,944 1,156 1,11 1,091
Volumul din vânzări 1730876 1620581,79 1901114,83 1371799,05
nominal,lei
ΔVV,% 1,068 0,85 1,385
Modificarea 6,8 18,4
procentuală, Δ VV
Δ med,% 12,6

Sursa [întocmit de autor în baza BC]

Algoritmul de calcul:
1. Se determină volumul din vânzări nominal (VVnom) după formula;
VVnom = VV * IP, (1)
Unde: VV –Venituri din vânzări pentru anul considerat în calcule;
IP –Indicele prețurilor pentru anul curent.
2009: VVnom2009 = VV2009 = 1730876 lei
2008: VVnom2008 = VV2008* IP2009 =1716718* 0,944= 1620581,79 lei
2007: VVnom2007 = VV2007* IP2008 =1644563 * 1,156 =lei
2006: VVnom2006 = VV2006* IP2007 = 1235855 * 1,11=1371799,05 lei
2. Se determină ΔVV,%
ΔVV,%=Vol. din vanz.nom.2009/ Vol. din vînz.nom.2008 = 1730876 lei /1620581,7 lei=
1,068
Δ,VV%=Vol. din vînz.nom.2008/Vol.din vînz.nom.2007= 1620581,79lei/1901114,83lei =
0,85
Δ,VV%=Vol.din vînz.nom.2007/ Vol. din vînz.nom.2006 =1901114,83/1371799,05 lei =
1,385
3.Se determină sporul procentual al venitului din vânzări nominal după formula.
, (2)

2009: Δ VV = = = 0,068* 100 %=6,8%

2008: Δ VV = = =0,18*100% = 18.4%

4. Se determină sporul procentual mediu conform mediei aritmetice:

 Δ VVmed,% = = =12,6%

Examinarea evoluției acestui indicator pe parcursul anilor 2007-2009 arată creșterea

veniturilor din vânzări în mediu cu un spor de 12,6% .Aceasta o vedem şi din diagrama de mai
sus.

Tabelul 1.1.Structura veniturilor din vânzări pe tipuri de activitate

operațională.
Suma veniturilor din Ritmul Ponderea
Tipuri de vânzări,lei creșterii față Devierea
activitate 2008 2009 de anul 2008 2009 ponderii
operațională precedent. % %

1 2 3 4 5 6 7=6-5
Comerţ cu 1716718 1730876 100,8 100 100 0
amănuntul
Total venituri 1716718 1730876 100,8 100 100 0
din vânzări
Sursa [întocmit de autor în baza BC]
Ritmul creșterii față de anul precedent. % = AG/AP *100%
= 1730876/1716718* 100% = 100,8%
Total venituri din vânzări =1730876/1716718 * 100% = 100,8 %
Calculăm ponderea
Anul precedent = AP/∑VV *100 %
Comerţ cu amănuntul= 1730876 / 1730876 * 100% = 100%
Anul de gestiune = AG/∑VV *100 %
Comerţ cu amănuntul= 1716718/ 1716718 *100% =100%
Concluzie: Din datele prezentate în tabelul 1.1 rezultă că activitatea operaţională a SRL
„Forum” nu este diversificată şi cuprinde o singură direcţie şi anume comercializarea mărfurilor
cu amănuntul. Reieşind din aceste date vedem că în anul de gestiune a avut loc o creştere faţă de
anul precedent cu 0,8%.
Analiza concurenței
Piața de desfacere a firmei, respective spațiul în care oferta specific a societății comerciale
se întâlnește cu cererea, reprezintă un segment esențial al diagnosticului comercial, care nu poate
fi completat dacă nu se analizează și competiția, ca element fundamental al pieței.
În cadrul analizei mediului competitiv al întreprinderii pot fi nominalizați următorii
concurenți din sectorul comerţului sectorului Ciocana:

Tabelul 1.2 Nominalizarea concurenţilor SRL ”Forum”

 № Denumirea întreprinderilor
1. SRL „Alex-neosim” bd.Mircea cel Bătrân,3
2. „Bachus Ă.I. Palitu Constanţa” bd.Mircea cel Bătrân,3
3. S.A. „Carmez” bd.Mircea cel Bătrân,10
4. SRL. „SIM” bd.Mircea cel Bătrân,12/2
5. SRL „Nicoleta N.M.” bd.Mircea cel Bătrân,22/3
6. SRL „Bucuria” bd.Mircea cel Bătrân,16
7. „Bon Ami” SRL „Trial Sistem” bd.Mircea cel Bătrân,30
8. SRL „Miomfam” P.Zadnipru 19/4
9. SRL „Venit” I.Vieru 16/1
10. SRL „Elguros” Ginta Latină 17/4
11. SRL „Armonia Lux” I.Vieru 20
12. SRL „Levdalex” Ginta Latină 8/2
13. SRL „Valentino- Service” P.Zadnipru 5/4
Sursa [întocmit de autor]

Făcând o comparație a cifrei de afaceri a firmei analizate 1730,876 (mii lei) cu cifra de
afaceri totală a sectorului de comerţ 4290,7367 (mii lei) s-a determinat cota de piață deținută de
întreprinderea evaluată (cpi) :
cpi = * 100, (3)

unde: CAi – cifra de afaceri a firmei i:

CAt – cifra de afaceri totală a sectorului de activitate al firmei :
CAt –cifra de afaceri totală a sectorului de activitate al firmei
Anii 2009 2008 2007 2006
CAt 11346,9 11301,2 9418,0 7178,4

2009: CPi2009 = 1730,876/ 11346,9 * 100% = 15,25 %

2008: CPi2008 = 1716,718/11301,2 * 100% = 15,19%
2007: CPi2007 = 1644,563/ 9418,0* 100% =17,46%
2006: CPi2006 = 1235,855/ 7178,4 ‚* 100% =17,28%
 Figura 2.2

Figura 2.3
Concluzie: Din cele analizate mai sus observăm o creştere a cotei întreprinderii evaluate în
totalul vânzărilor producătorilor autohtoni de la 17,28% în a. 2006 la 17,46% în a. 2007 apoi o
scădere în anul 2007 la 15,19%. Apoi se observă o creştere a cotei de la 15,19% în anul 2008 la
15,25% în anul 2009. Dacă indicatorul este de 100% atunci întreprinderea este lider pe piaţa
respectivă. În cazul de faţă indicatorul în anul 2002 este de 15,25% şi ocupă o poziţie slabă pe
piaţa respectivă.
 Dat fiind faptul că nu avem acces la informaţia cu privire la cifra de afaceri a
întreprinderilor concurente, nu putem determina cota lor pe sectorul de activitate analizat şi cota
relativă a întreprinderii.
Analiza clienților:
Analiza vânzărilor din perspectiva clientelei urmăreşte în primul rând evoluţia structurală a
cifrei pe clienţi. În formularea concluziilor este necesar să se ţină seama de poziţia întreprinderii
într-un lanţ al intercondiţionării fabricaţiei şi consumului unui produs. Evoluţia cifrei de afaceri
pe principalii clienți interni și externi evidenţiază o relativă stabilitate, ceea ce atestă existenţa
unor relaţii tradiţionale, relaţii ce se pot constitui ca suport pentru evoluţia viitoare a vânzărilor
societăţii comerciale. O asemenea concluzie este importantă pentru evaluator, îndeosebi în ceea
ce priveşte prognoza activităţii firmei pentru aplicarea metodelor de evaluare. În cazul dat din
lipsa informației despre clienți principali această analiză nu a fost efectuată.[2.p.43].

Analiza clienţilor , evoluţia structurală a cifrei de afaceri pe clienţi.

Analizărilor din perspectiva clientelei urmăreşte în primul rând evoluţia structurală a cifrei de
afaceri pe clienţi. În formularea concluziilor este necesar să se ţină seama de poziţia
întreprinderii într-un lanţ al intercondiţionării fabricaţiei şi consumului unui produs.
Evoluţia cifrei de afaceri pe principalii clienţi interni şi externi evidenţiază o relativă stabilitate,
ceea ce arată existenţa unor relaţii tradiţionale, relaţii ce se pot constitui ca suport pentru evoluţia
viitoare a vânzărilor societăţii comerciale. Din cauza lipsei de informaţie despre clienţi această
analiză nu a fost efectuată.
Analiza furnizorilor întreprinderii. Piaţa de aprovizionare a firmei reprezintă un punct
semnificativ în diagnosticul comercial pentru evaluare. Principalele aspecte urmărite de
evaluator vizează:
- Gruparea furnizorilor pe tipuri de furnizori;
- Structurarea furnizorilor;
- Stabilirea criteriilor de alegere a furnizorilor ;
- Aprecierea dependenţei întreprinderilor faţă de anumiţi furnizori;
- Durata medie de utilizare a surselor atrase reprezentate de obligaţiile faţă de furnizor.
Analiza produselor sau serviciilor întreprinderii. Se efectuează analiza structurală a
vânzărilor în funcţie de ciclul de viaţă a produselor. Analiza preţurilor presupune evidenţierea
aspectelor de risc legate atât de dinamica preţurilor de vânzare ale firmei comparativ cu evoluţia
economică generală şi cea a industriei cât şi corelaţia dintre dinamica preţurilor de vânzare şi
cea a preţurilor de aprovizionare.
Promovarea. În ceea ce priveşte promovarea produselor societăţii, acestea vizează:
- Acţiunile publicitare organizate frecvent şi efectele lor;
- Evoluţia costurilor cu reclama şi ponderea lor în cifra de afaceri;
- Imaginea întreprinderii şi a produselor/serviciilor sale pe piaţă.
2.2 Diagnosticul financiar
Diagnosticul financiar determină capacitatea entităţii de a obţine rezultate favorabile care să-i
garanteze echilibrul financiar şi dezvoltarea pe termen lung. Din acest punct de vedere, diagnosticul
financiar conduce la o apreciere clară privind nivelul şi calitatea rezultatelor obţinute, prin recurgerea
la procedeul ratelor de apreciere a performanţei. Pe baza diagnosticului se pot identifica
elementele care vor determina creşterea valorii firmei (crearea de valoare economică) sau,
dimpotrivă, scăderea acesteia.
Practic, nu se poate realiza o prognoză a evoluţiei firmei fără a cunoaşte situaţia actuală a
acesteia, ceea ce sugerează dependenţa aplicării metodelor de evaluare bazate pe actualizarea
fluxurilor viitoare de cash sau de venituri de un diagnostic pertinent. Nici metodele patrimoniale
nu se pot aplica în bune condiţii fără a parcurge această etapă, toate acestea ducându-ne la
concluzia necesităţii elaborării diagnosticului global al firmei.
Diagnosticul financiar va completa imaginea contabilă a firmei cu elemente ale realităţii
financiare ale acesteia. El are în vedere nu numai ciclurile de gestiune trecute, cum o face
diagnosticul contabil, dar, ceea ce este extrem de important pentru valoarea firmei, şi previziunile
de randament şi de cash flow viitoare.
Analiza informaţiei financiare în scopul evaluării, este necesar a studia:
- bilanţul contabil;
- raportul privind rezultatele financiare;
- raportul privind fluxul mijloacelor băneşti.
Diagnosticul financiar urmăreşte trei obiective majore:

1. Să asigure înţelegerea performanţelor realizate de firma evaluată în ultimii 3-5 ani,

precum şi evidenţierea riscurilor activităţii întreprinderii. În acest sens, gândirea
perspectivelor viitoare de performanţă se susţine pe analiza tendinţelor care s-au
manifestat de-a lungul perioadei diagnosticate.
2. Să permită ajustarea situaţiilor financiare istorice pentru:
- a dezvolta abordarea pe bază de active, implicit corecţiile asupra elementelor de
activ şi datorii;
 - a pregăti aplicarea abordării pe bază de venit, prin estimarea abilităţii
întreprinderii de a genera fluxuri de venit pentru furnizori de capital.
3. Să asigure compararea cu întreprinderi similare, pentru a stabili parametrii de risc,
rentabilitate şi de valoare, aspecte fundamentale în:
- abordarea prin comparaţie în evaluarea firmei;
- estimarea costului capitalului (ratei de actualizarea)
Diagnosticul financiar în cadrul lucrării cuprinde următoarele tipuri de analize:
- analiza structurii activelor și pasivelor:
- analiza raportului financiar:
- analiza expresă:
Analiza structurii activelor și pasivelor:
În procesul analizei structurii activelor şi pasivelor se v-a atrage atenţie asupra:
- raportului dintre mijloacele proprii şi cele împrumutate
- asigurării activităţii prin mijloace proprii (analiza capitalului propriu - fondului de
rulment);
- structurii datoriei debitoriale şi creditoriale;
- analizei lichidităţii bilanţului;
- cota celor mai lichide active (cele mai lichide active - mijloacele băneşti şi hârtiile de
valoare lichide trebuie să acopere cele mai urgente datorii). [2.p.58-62]
a) Diagnosticul situaţiei activului (patrimoniului) net
Patrimoniul net (PT net) se determină ca diferenţă între activele totale (AT) şi datoriile
totale (DTL - datorii pe termen lung și datorii pe termen scurt DTS), reflectând activele firmei
negrevate de datorii ia un moment dat. în esenţă, patrimoniul net reflectă averea întreprinderii la
o anumită dată (are un caracter static).
În activitatea de evaluare a unei firme, cunoaşterea evoluţiei patrimoniului net este
necesară pentru alegerea metodelor de evaluare, precum şi în ceea ce priveşte determinarea unor
elemente necesare aplicării diferitelor metode de evaluare. [2.p.62]
PTnet = AT – DTL - DTS, (4)
Tabelul 2.1 Determinarea patrimoniului net al întreprinderii
Perioada analizată
2007 2008 2009
№ Indicatori
1. Active totale,lei 439148 483492 608354
2. Datorii pe termen lung, lei 0 0 293800
3. Datorii pe termen scurt, lei 11245 89554 70086
4. Patrimoniul net, lei 427903 393938 244468
Sursa [întocmit de autor în baza BC]
 2009: PTnet = 608354 – 293800 - 70086= 244468 lei
2008: PTnet =483492 - 0- 89554 = 393938 lei
2007: PTnet =439148 – 0 - 11245 = 427903 lei
Reieşind din tabelul 2.2 vedem că patrimoniul net al întreprinderii scade de la an la. Pentru
a determina factorii ce duc la această scădere determina analiza factorială a patrimoniului..
Tabelul 2.2 Calculul și analiza factorială a patrimoniului net pentru anul 2009
Influența
Indicatori 2008 2009 Abaterea, ± asupra
patrimoniului
net
1 2 3 4 5
Total active, lei 483492 608354 +124862 +124862
Datorii pe termen lung, lei 0 293800 -(+293800) -293800
Datorii pe termen scurt, lei 89554 70086 -(-19468) +19468
Patrimoniul net, lei 393938 244468 -149470
Sursa [întocmit de autor în baza BC]
Abaterea =608354 – 483492 = 124862
Concluzie: Din calculele efectuate în tabelul şi 2.2 rezultă că la sfârşitul perioadei de
gestiune SRL „Forum” dispune de un patrimoniu net în sumă totală de 244,468 mii lei. Totodată
în dinamică se observă o tendinţă negativă de reducere a activelor nete, care s-au micşorat în
cursul anului cu 149,470 mii lei.
Reducerea menţionată s-a produs din cauza creşterii considerabile a datoriilor pe termen
lung. Sub influenţa acestui factor (datoriilor pe termen lung) patrimoniul net a scăzut cu 293,8
mii lei. Totodată majorarea valorii activelor controlate de întreprindere şi micşorarea datoriilor
pe termen scurt a diminuat cu 124,862 şi 194,68 mii lei respectiv influenţa negativă a creşterii
datoriilor pe termen lung.
b) Analiza fondului de rulment, necesarului de fond de rulment și trezoreria netă.
Fondul de rulment (FR) poate fi definit ca fiind diferența dintre capitalul permanent și
active pe termen lung. [2.p.64] . În cazul în care diferenţa este pozitivă, atunci fondul de rulment
reprezintă acea parte a capitalului permanent destinată şi utilizată pentru finanţarea activităţii
curente, îndeosebi a celor aferente exploatării. În situaţia în care diferenţa este negativă, atunci
întreprinderea se confruntă cu un deficit de fond de rulment.
FR = DTL + CP – ATL, (5)
unde:
FR – fondul de rulment:
DTL – datorii pe termen lung:
CP – capital propriu:
ATL – active pe termen lung:
Tabelul 2.3 Determinarea fondului de rulment
Perioada de calcul
2008 2009
Indicatorii
Prima variantă de calcul
Activele curente, lei 386097 518882
Datoriile pe termen scurt, lei 89554 70086
Fondul de rulment 296543 448796
A doua variantă de calcul
Capitalul propriu 393938 244468
Datoriile pe termen lung, lei 0 293800
Capital permanent, lei 393938 538268
Activele pe termen lung 97395 89472
Fondul de rulment net,lei 296543 448796
Sursa [întocmit de autor în baza BC]
Prima variantă de calcul FR = AC - DTS
2009: FR = 518882 – 70086 = 48796 lei
2008: FR =386097 – 89554 = 296543 lei
A doua variantă de calcul
Cap. permanent = CP + DTL
2008: CP = 393938+0= 393938 lei
2009: CP =244468 +293800 =538268 lei
FR = Cap. permanent – APL
2009: FR=538268–89472 = 448796 lei
2008: FR=393938 – 97395 = 296543lei
Concluzii: Din calculele efectuate în tabelul 2.3 rezultă că atât sfârşitul, cât şi începutul anului de
gestiune SRL „Forum” dispune de un fond de rulment net pozitiv. În decursul anului de gestiune
mărimea fondului de rulment net s-a redus cu 422,3 mii lei (448,8-296,5). Acest fapt impune
dezvăluirea cauzelor ce au provocat scăderea surselor proprii de formare a activelor curente.
De regulă, în urma desfăşurării activităţii economice eficiente, întreprinderea reuşeşte să
majoreze mărimea reală a fondului de rulment net.
O scădere bruscă a acestui indicator sau apariţia valorii negative ar reflecta situaţia financiară
nestabilă a întreprinderii.
Necesarul fondului de rulment: (NFR) reprezintă diferența între activele circulante (exclusiv
mijloacele bănești) și obligațiile pe termen scurt (nu se include creditele pe termen scurt).
[2.p.64]
NFR = AC-DTS,(6)
unde: NFR – necesarul de fond de rulment:
AC – active curente:
 DTS – datorii pe termen scurt:
Tabelul 2.4 Determinarea necesarului de fond de rulment
Indicatori Perioada analizată
2008 2009
Active curente, lei 386097 518882
Mijloace bănești, lei 194862 331214
Datorii pe termen scurt, lei 89554 70086
Credite pe termen scurt, lei 0 0
Necesarul de fond de rulment, lei 101681 117582
Sursa [întocmit de autor în baza BC
2008: NCF= AC – DTS =386097 –194862 - 89554 =101681 lei
2009: NCF= AC – DTS =518882 –331214- 70086 = 117582 lei
Trezoreria netă se stabilește ca diferența între fondul de rulment și necesarul de fond de rulment.
[2.p.64]
Tn = FR – NFR, (7)
Unde: Tn – trezoreria netă:
FR – fondul de rulment:
NFR – necesarul de fond de rulment:
Tabelul 2.5 Determinarea trezoreriei nete.
Perioada analizată
2008 2009
Indicatori
Fondul de rulment. Lei 296543 448796
Necesarul fondului de rulment, lei 101681 117582
Trezoreria netă, lei 195162 331214
2008: Tn =FR – NFR=296543– 101681=195162 lei
2009: Tn =FR – NFR=448796 – 117582 = 331214 lei
Concluzie. Rezultatele din tabel arată că în cazul nostru trezoreria netă este pozitivă.
Reieşind din aceasta că întreprinderea dispune de lichidităţi suficiente, care îi vor permite
rambursarea datoriilor. În acest caz se respectă condiţia de echilibru financiar, trezoreria netă
având o valoare pozitivă duce la independenţă financiară.
Diagnosticul corelației creanțe - datorii:
Pentru efectuarea acestui tip de diagnostic se studiază în primul rând evoluția creanțelor și
datoriilor în raport cu veniturile din vânzări, pentru a evidenția raportul dintre imobilizarea
capitalului firmei și cel care privește folosirea surselor atrase. Aceste aspect se evidențiază cu
ajutorul următorilor indicatori:
- rata creanțelor în valoarea totală a activelor.
rc = ,(8)

unde: rc - rata creanțelor în valoarea totală a activelor:

 C – valoarea totală a creanțelor:
A – valoarea totală a activelor.
Tabelul 2.6 Analiza ponderii creanțelor în activele întreprinderii
Indicatori 2009 2008 Abaterea, ±
1 3 4 5
Total creanțe 422 12841 +12419
Total active, lei 608354 483492 -124862
Ponderea creanțelor în active, % 0,07 2,66 +2,59
Sursa [întocmit de autor în baza BC]
2009: rc = * 100 % = *100% =0,07 %

2008: rc = * 100% =2,66%

Abaterea = 12841-422 = +12419

Concluzii: După cum rezultă din calculele efectuate în tabelul 2.6 în cursul anului de
gestiune ponderea creanţelor a scăzut cu 2,59%.
Rata datoriilor pe termen scurt în suma totală a surselor de finanțare:
rdTS = ,(9)

unde: rdTS – rata datoriilor pe termen scurt în suma totală a surselor de finanțare:
DTS – datoriile pe termen scurt, lei
P – valoarea totală a pasivelor, lei
Tabelul 2.7 Analiza ponderii datoriilor pe termen scurt în pasivele întreprinderii.
Perioada de calcul
2007 2008 2009
Indicatori
Datorii pe termen scurt,lei 11245 89554 70086
Total pasiv,lei 439148 483492 608354
Ponderea datoriilor pe termen scurt 2,56 18,52 11,52
în totalul pasivului, %
Sursa [întocmit de autor în baza BC]

2009: r DTS = * 100% = 11,52%

2008: r DTS = * 100% = 18,52%

2007: r DTS = * 100 % =2,56%

Concluzii: Reieşind din calculele efectuate în tabelul 2.4 observăm o creştere a ponderii
datoriilor pe termen scurt în anul 2008 cu15,96%, urmată de o scădere în anul 2009 cu 7,0% faţă
de anul 2008. Din punct de vedere a capacităţii de plată curente şi lichidităţii, această dinamică
este nefavorabilă pentru întreprindere, deoarece confirmă că ea n-a dispus de mijloace bănăşti
suficiente pentru efectuarea plăţilor curente şi a apelat la bancă pentru obţinerea creditelor pe
termen lung.
Tabelul 2.8 Structura datoriilor pe termen scurt pe tipuri
2008 2009 Abaterea
Tipul datoriilor mii. lei cota % Mii. lei cota % Mii. lei cota %

1.Datorii comerciale 86,081 96,11 61,042 87,10 -25,039 -35,068

pe termen scurt
1.1 Datorii privind 86,081 96,11 61,042 87,10 -25,039 -35,068?
facturile comerciale
1.2 Avansuri primite 0 0 0 0 0 0

2. Datorii pe termen 3,473 3,89 9,044 12,90 5,571 9,01

scurt calculate
2.1Datorii privind 0,081 0,09 0 0 -0081 -0,09
asigurările

2.2 Datorii față de 0 0 0 0 0 0

personalul privind
retribuirea muncii
2.3 Datorii față de 0 0 0 0 0 0
personalul privind alte
operațiuni
2.4 Datorii față de 0 0 0 0 0 0
fondatori și alți
participanți
2.5 Datorii privind 0,634 0,71 7,897 11,27 7,263 10,56
decontările cu buget
2.6 Alte datorii pe 2,758 3,078 1,147 1,63 -1,611 -1,448
termen scurt
Total datorii pe 89,554 100 70,086 100 -19,468
termen scurt
Sursa [întocmit de autor în baza BC]

Concluzii: Conform datelor din tabelul de mai sus structura datoriilor la finele anului
comparativ cu începutul perioadei s-a schimbat esenţial. Conform situaţiei la finele anului
ponderea datoriilor comerciale s-a mărit cu 1,45 %
a) Diagnosticul lichidității și solvabilității:
rata lichidității curente reflectă posibilitatea activelor curente, de care dispune întreprinderea de
a se transforma conform datelor din bilanțul contabil, într-un termen scurt în lichidități necesare
pentru a satisface obligațiile de plată exigibile.[2.p.68] Acest indicator se va calcula după
următoarea formulă:
Lg = ,(10)

unde: Lg – lichiditatea curentă general:

 AC – active circulante:
DTS – datorii pe termen scurt:
2009: Lg =

2008: Lg = 4,31

2007: Lg = 30,17

Concluzii: Lichiditatea curentă generală are ca valori optime intervalul 1-2,5. Deoarece pe
parcursul perioadei analizate, acest indicator depăşeşte limitele intervalului în sens pozitiv,
putem afirma că activele întreprinderii au capacitatea de a se transforma în lichidităţi necesare
într-un timp destul de scurt.
Însă creşterea excesivă a coeficienţilor lichidităţii nu este binevenită deoarece depăşirea nivelului
maximal recomandat reflectă o structură iraţională a activelor întreprinderii.
Rata lichidității intermediare reflect capacitatea întreprinderii de a-și achita datoriile pe termen
scurt fără a fi obligată să vândă stocurile de mărfuri și servicii. Acest indicator ia în considerare
acele mijloace economice, care pot fi transformate repede în bani. Acest indicator va fi calculate
după următoarea formulă:
Lr = ,(11)

unde: Lr – lichiditatea restrânsă:

MB – mijloace bănești:
ITS – investiții pe termen scurt:
C – creanțe pe termen scurt:
DTS – datorii pe termen scurt:
2009: Lr = = 4,43

2008: Lr = = 2,32

2007: Lr = =18,69

Concluzii: Lichiditatea intermediară trebuie să fie mai mare ca unitatea, însă este admisibil şi
intervalul 0,7-0,8. Reieşind din datele de mai sus putem spune că întreprinderea este capabilă să
achite datoriile pe termen scurt fără a fi obligată să vândă stocurile de mărfuri.
Rata lichidității absolute imediate reflectă posibilitatea mijloacelor bănești de care dispune
societatea, de a se transforma rapid în lichidități. Acest indicator se va calcula după următoarea
formulă:
La = ,(12)

unde: La – rata lichidității absolute:

 MB – mijloace bănești:
DTS – datorii pe termen scurt:
2009: La = = 4,725

2008: La= = 2,171

2007: La = =14,27

Rata solvabilității generale. Acest indicator ne indică în ce măsură datoriile totale sunt
acoperite cu active imobilizate și active circulante. Acest indicator se va calcula conform
formulei:
Sg = , ,(13)

unde: Sg - rata solvabilității generale:

A – valoarea totală a activelor:
D – valoarea totală a datoriilor:
2009: Sg= = 6,12

2008: Sg= = 5,40

2007: Sg = =39,05

Concluzii: Conform datelor primite în rezultatul calcului de mai sus vedem că valoarea
supraunitară semnifică faptul că datoriile totale ale întreprinderii sunt acoperite de valorile
activelor imobilizate şi activelor curente.
Caracteristica generală a indicatorilor rentabilităţii

Indicatori Modul de calcul Caracteristica

1 2 3
1. Rentabilitatea producţiei: Reflectă profitul brut câştigat
1.1. Rentabilitatea veniturilor din la un leu venituri din vânzări
vânzări.

1.2. Rentabilitatea pe produs Reflectă profitul obţinut la un

leu de vânzări
sau Reflectă profitul obţinut la un
leu de cost

2. Rentabilitatea activelor: Reflectă profitul până la

2.1. Rentabilitatea activelor impozitare câştigat, în medie,
(economică) la un leu de active
2.2. Rentabilitatea activelor cu Exprimă eficienţa cu care
destinaţie de producţie sunt utilizate activele cu
destinaţie de producţie pentru
obţinerea profitului până la
 impozitare
1 2 3
3. Rentabilitatea capitalului: Exprimă eficienţa cu care este
3.1. Rentabilitatea capitalului propriu utilizat capitalul propriu
(financiară) pentru obţinerea profitului net

Analiza rentabilității. Rentabilitatea producției include rentabilitatea venitului din vânzări

și rentabilitatea pe produs. Rentabilitatea venitului din vânzări se determină după formulă:
Rvv = * 100% (14)

unde: Rvv - rentabilitatea venitului din vânzări

PB – profitul brut
VV – venitul din vânzări.
Tabelul 2.9 Aprecierea dinamicii rentabilității veniturilor din vânzări.
Perioada de calcul
2007 2008 2009
Indicatori
Venituri din vânzări, lei 1644563 1716718 1730876
Profitul brut , lei 298896 319964 311362
Rentabilitatea VV 18,17 18,64 17,99
Sursa [întocmit de autor în baza BC]
2009: Rvv = * 100% = 18,17%

2008: Rvv = * 100% =18,64%

2007: Rvv = * 100% = 17,99%

Concluzii: Din rezultatele obţinute mai sus vedem că rentabilitatea veniturilor din vânzări în
anul 2008 a crescut faţă de anul 2007 cu 0,47 % iar în anul de gestiune a scăzut cu 0,65% faţă de
anul precedent.
Acest lucru se poate întâmpla din cauza crizei economice din ţară sau din cauza întreprinderilor
concurente din acest sestor.
Rentabilitatea de produs se poate determina luând în considerație prețul de vânzare sau costul
unitar al unui produs. În cazul în care utilizăm în calcule prețul de vânzare, rentabilitatea pe
produs se va determina după formula:
Rp = * 100% (15)

unde: Rp – rentabilitatea pe produs:

Pprod – profitul pe produs, lei
Ppreț - prețul de vânzare al aceluiași produs, lei
Acest indicator reflectă profitul la un leu de vânzări.
 Dacă avem informația cu privire la costul unitar al produsului, utilizăm acest tip de
rentabilitate în următoarea formă:
Rp = * 100%, (16)

unde: Rp – rentabilitatea pe produs:

Pprod – profitul pe produs, lei
Costunit – costul pentru o unitate de produs
Conform acestui indicator, putem calcula profitul la un leu de cheltuieli.
Dat fiind faptul că nu avem acces la informația cu privire la prețul de vânzare a
produselor, profitul pentru acest produs sau costul unitar al produsului, nu este posibil de a
determina rentabilitatea pe produs.
Rentabilitatea economică a activelor reflectă profitul până la impozitare câștigat în
mediu la un leu de active și se poate calcula conform formulei:
Re = * 100%, (17)

Tabelul 2.10 Normalizarea informației contabile

Perioada de calcul
2007 2008 2009
Indicatori
Venituri din vânzări, lei 1644563 1716718 1730876
Costul vânzărilor, lei 1345667 1396754 1419584
Profitul brut , lei 298896 319964 311362
Alte venituri operaționale,lei 0 0 0
Cheltuieli comerciale,lei 19337 24834 30053
Cheltuieli generale și 213957 228906 263413
administrative, lei
Profitul până la impozitare,lei 63887 6096 66277
Cheltuieli privind impozitul pe 10005 0 0
venit,lei
Profitul net,lei 53882 6096 66277
Sursa [întocmit de autor în baza BC]
Tabelul 2.11 Aprecierea dinamicii rentabilității activelor

Indicatori Anul Anul de Abaterea, ±

precedent gestiune
1 2 3 4
1.Profitul (pierderea) până la 66277 6096 -60181
impozitare, lei
2.Valoarea activelor la începutul 439148 483492 +443444
anului,lei
3.Valoarea activelor la sfârșitul 483492 608354 +124862
anului,lei
4.Valoarea medie a activelor,lei 461320 545923 +84603
(rd.2 + rd.3)/2
5.Rentabilitatea activelor, % 14,37 1,11 -13,26
sursa [întocmit de autor în baza BC]
2008: Ra = * 100% = 14,37%

2009: Ra = * 100% = 1,11%

Acest indicator ne arată capacitatea unităţii economice de aşi utiliza cât mai eficient activele
sale. Din tabel vedem că rentabilitatea activelor acestei întreprinderi de scădere în anul de
gestiune comparativ cu anii precedenţi.
Conform datelor obţinute vedem că întreprinderea nu-şi răscumpără cheltuielile. În acest caz
este pericol ca întreprinderea să falimenteze.
Rentabilitatea capitalului reflectă capacitatea întreprinderii de a utiliza capitalul propriu în
vederea obținerii profitului, prin ea înțelegem capacitatea întreprinderii de a-și îmbogăți
proprietarii. [1.pag.125]
Rentabilitatea capitalului propriu este importantă nu numai pentru proprietarii întreprinderii,
dar și pentru viitorii investitori. Rentabilitatea capitalului propriu reprezintă eficiența cu care este
utilizat capitalul propriu pentru obținerea profitului net și poate fi determinată după formula:
Rf = * 100%, (18)

unde: Rf – rentabilitatea capitalului propriu:

PN – profitul net al perioadei de gestiune, lei:
VCP – valoarea medie a capitalului propriu, lei:
Tabelul 2.12 Analiza dinamicii rentabilității capitalului propriu

Indicatori Anul Anul de Abaterea, ±

precedent gestiune
1 2 3 4
1.Profitul (pierderea) până la 319964 311362 -8602
impozitare, lei
2.Profitul net, lei 66277 6096 +60181
3.Valoarea capitalului propriu la 327903 393938 +66035
începutul anului,lei
4.Valoarea capitalului propriu la 393938 244468 -149470
sfârșitul anului,lei
5.Valoarea medie a capitalului 360920,5 319203 -41717,5
propriu,lei (rd.3 + rd.4)/2
6.Rentabilitatea capitalului propriu, 88,65 97,54 8,89
calculată în baza profitului până la
impozitare,( rd.1/rd.5 *100) %
7.Rentabilitatea capitalului propriu, 18,36 1,91 -16,45
calculată în baza profitului net,
( rd.2/rd.5 *100) %
sursa [întocmit de autor în baza BC]
 2009: Rf = * 100% = 18,36 %

2008: Rf = * 100% = 1,91%

Concluzii: În baza calculelor efectuate am determinat că rentabilitatea capitalului propriu

pe perioada analizată a scăzut şi ne arată o reducere de 16,45% în anul de gestiune.
Analiza expresă

Cu ajutorul analizei coeficienţilor raporturilor financiare pot fi determinate:

1. părţile forte şi slabe ale afacerii respective;

2. disproporţiile în structura capitalului;
3. nivelul riscului în cazul investiţiei în afacerea respectivă;
4. baza pentru compararea cu întreprinderile analogice.
Pentru simplitatea calculelor putem aplica tabelul generalizator al coeficienţilor financiari
Tabelul 2.13 Analiza expresă

Indicatorul Formula Valoarea Interval

optim
1 2 3 4
Rata de acoperire Active curente / datorii totale 1,7 ≥2
Rata solvabilității generale Active totale / datorii totale 2,01 >1
Lichiditatea curentă,generală Active curente / DTS 7,4 1-2.5
Lichiditatea intermediară (mijloace bănești + investiții pe 4,73 0.7-0.8>1
termen scurt + creanțe pe termen
scurt) / DTS
Lichiditatea imediată Mijloace bănești / DTS 4,72 0.2-0.25
Durata de rotație a stocurilor Valoarea medie a stocurilor de 261,93 45 zile
de mărfuri și materie mărfuri și materiale x 360 / costul
vânzărilor
Rata de utilizare a capitalului Vânzări nete / fond de rulment 3,86 x
propriu
Rata datoriilor Suma totală a datoriei / total pasiv 0,11 x
Coeficientul de autonomie Capitalul propriu / capitalul propriu 0,45 0.5-0.7
și cel împrumutat
Levierul operațional Modificarea procentuală a profitului 0,85
până la impozitare / modificarea
procentuală a vânzărilor nete
Rentabilitatea producției Profitul brut x 100 / venituri din 1,82 x
vânzări
Rentabilitatea activelor Profitul până la impozitare x 100 / 1,32 x
valoarea medie a activelor
Rentabilitatea capitalului Profit net x 100 / valoarea medie a 1,69 x
propriu capitalului propriu
Marja comercială Profitul net / venituri din vânzări 0,0035 x

Calcule:
 1. 518882/302844=1,7
2. 608354/302844=2,01
3. 518882/70086=7,4
4. (331214+422)/70086=4,73
5. 331214/7008=3,66
6. ((187246+178394)/2/1419514*360/=261,93
7. 1730876/(51882-70086)=3,86
8. 70086/608354=0,11
9. 24468/(244468+293800)=0,45
10. ((66277-63887)/63887*100)/((1716718-1644563)/1644563*100)=0,85
11. 311362*100/17130876=67,49
12. 6096*100/461320=1,69

Capitolul III. Evaluarea întreprinderii

În cadrul prezentei lucrări, reieșind din scopul propus inițial se va determina valoarea
afacerii prin abordarea pe baza de venit. Abordarea venitului, numită și abordarea dinamică
reprezintă calcularea veniturilor și cheltuielilor generale de bunul imobil evaluat care se
estimează și datorită acestor date se obține valoarea de efectuare a diferitor tranzacții. În
general abordarea venitului se aplică la evaluarea tuturor bunurilor imobiliare, în special pentru
cele care generează venituri.
Metoda actualizării fluxului de numerar (CFA) [2 pag.193] este una din cele mai complexe
metode de evaluare, dar și cea mai corectă din punct de vedere teoretic. Aprecierea valorii
afacerii prin metoda CFA este axată pe presupunerea, că investitorul poten țial nu va plăti
pentru afacere mai mult decât suma veniturilor actualizate generate de această afacere.
Proprietarul nu va vinde afacerea la un preț mai mic decât suma veniturilor viitoare
actualizate. Astfel valoarea actualizată a veniturilor viitoare devine pre ț de piață stabilit între
vânzător și cumpărător. Actualizarea presupune valorile pe o perioadă de prognoză
determinată și o valoare reziduală post prognozată.
Etapele de bază în cadrul metodei CFA sunt:

1. Alegerea modelului fluxului de numerar;

2. Determinarea duratei perioadei de prognoză;
3. Analiza retrospectivă şi prognoza veniturilor din vânzări;
4. Analiza şi prognoza costurilor şi cheltuielilor;
5. Analiza şi prognoza investiţiilor;
6. Calculul mărimii fluxului de numerar pentru fiecare an al perioadei de prognoză;
 7. Determinarea ratei de actualizare;
8. Determinarea valorii în perioada postprognoză;
9. Determinarea valorii curente a fluxurilor viitoare şi a valorii postprognioză;
10. Includerea corecţiilor generalizatoare.
Valoarea estimată se va determina prin însumarea fluxurilor viitoare actualizate la data
evaluării, inclusiv valoarea reziduală. Relația de calcul este;

VP = + ()

Rata de actualizare se va determina în baza metodei adiționării;

a = Rf + Rr + L+ I
unde; Rf - rata fără risc-7%
Rr - prima pentru risc -5,6
L - Lichiditatea general-7,4
I - Rata inflației-7,3
Rata riscului - reflectă recompensa pe care investitorul așteaptă să o primească pentru banii
investiți în bunul imobil . Rata riscului include, riscul pieței imobiliare, riscul inflației
neașteptate , riscul lichidității joase caracteristic pentru bunurile imobile.
Rata riscului se determină prin metoda expert prezentată în tabelul și constituie - 5,6%.
Rata fără risc conform Băncii Naționale a Moldovei constituie - 7%
Valoarea lichidității generală – a fost determinată în cadrul diagnosticului financiar, în
componența ratei de actualizarea riscului pentru lichiditate joasă nu se va include, odată
indicatorul de lichiditate generală obținut în cadrul analizei exprese este mare.
Rata inflației – se determină în baza prognozelor oficiale ale statului privind evoluția
inflației în economia țării, Guvernul şi Banca Naţională au prognozat pentru acest an o inflaţie
de până la 7,3% ( Sursă. Biroul Național de Statistică).
a = 5,6+7+7,4+7,3=27,3% /100= 0,273
Reversia [3 pag.50] reprezintă prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la
sfârșitul perioadei prognozate. Se va presupune că întreprinderea va avea o valoare estimată
ca fiind;

R= ,()

unde; rc - rata de capitalizare

CF2014 – Fluxul de numerar prognozat pentru anul 2014
 Rata de capitalizare a fost determinată prin calculul aplicând metoda cumulativă, selectată ca
fiind cea mai potrivită cazului analizat.
Metoda cumulativă presupune că rata de capitalizare se determină ca un cumul dintre
următoarele component a acesteia;
rc = rf + rr + rlic + norma rc , ()
unde; rf - rata riscului
rr - rata de bază fără risc
rlic – rata de risc pentru lichiditate joasă
normarc – norma de restituire a capitalului, ce se va determina prin restituirea lineară a
capitalului

normarc = = 1/5=0,2*100=20

unde; n- nr de ani de prognoză

Astfel, din componentele ratei de capitalizare se va exclude rata riscului pentru
lichiditate redusă, deoarece lichiditatea generală obținut în cadrul analizei exprese este mare
Tabelul 3.1 Determinarea ratei riscului utilizând metoda “Expert”

№ Factorii de risc al Risc scăzut Risc mediu Risc

magazinului important

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Riscul de întreprindere

1 Raportul dintre cerere și ofertă 1

2 Situația privind drepturile de 1

proprietate

3 Mărimea veniturilor populație 1

4 Volumul construcțiilor noi 1

5 Mărimea serviciilor comunale 1

6 Cheltuieli de reparație /întrețineri 1

7 Cotele impozitelor 1

8 Stabilirea legislației 1

Riscul inflației neașteptate

9 Nivelul inflației prognozate 1 1

10 Stabilirea valutei naționale 1

11 Tendința de dezvoltare a 1
economiei

Riscul lichidității

11 Perioada medie de expunere pe 1

piață

12 Numărul obiectelor similare spre 1

piață

Total risc 0 0 1 3 3 2 2 1 1

Ponderea 0 0 3 4 5 6 7 8 9

Risc ponderat 0 2 3 12 10 12 14 8 9

Suma de puncte acumulate 68

Număr de factori de risc analizați 12
Media ponderată 5,6%
Rata riscului 5,6%
Sursa: întocmit de autor

Tabelul 3.2 Determinarea ratei de capitalizare prin metoda cumulativă

Componentele Rata de bază fără risc, % Prima pentru risc, Norma de restituire
ratei de % a capitalului, %
capitalizare 7,0 5,6 0.2*100=20
Rata de 32,6
capitalizare,
%
Sursa: întocmit de autor

Determinăm fluxul de numerar care va fi folosit în procesul de actualizare a veniturilor

pentru ca ulterior să se estimeze valoarea de piață a afacerii.

Alegerea modelului fluxului de numerar

În procesul evaluării afacerii se va accepta unul din modelele fluxului de numerar (CF): CF
pentru capitalul propriu sau CF pentru tot capitalul investiţional. Fluxul de numerar pentru
capitalul propriu se determină conform următorului algoritm:

fluxul de numerar = Profitul net

+ amortizarea

+ (-) micşorarea (sporul) fondului de rulment

+ (-) micşorarea (sporul) investiţiilor reale – în fonduri fixe

+ (-) sporul (micşorarea) datoriei pe termen lung

Tabelul 3.3 Determinarea Cash-flow-ului caracteristic SRL „Forum”

Indicatorii 2008 2009
1 Profit net, lei 62277 6096
2 Amortizarea activelor materiale și 16292 15491
nemateriale,lei
3 Δ Fondul de rulment, lei -497218 -152253
4 Δ Investiții , lei -14408 -7668
5 Δ Datorii pe termen lung, lei 0 -293800
6 Cash flow, lei 5990195 475308
Amortizarea activelor materiale și nemateriale, lei(2009-2008) =138341-122850= 15491
∆ Fondul de rulment, lei =(518882-70086) – (386097 - 89554)=448796 -296543=152253

Δ Investiții,(m.f. 2009-2008) lei=227813-220145=7668

Δ Datorii, lei=293800-0=293800
Cash Flow, lei (2008)= 5990195
Cash Flow, lei (2009)= 475308

Tabelul 3.3 Determinarea valorii întreprinderii SRL „Forum” prin metoda

DCF

Indicatorii Anii de prognoză

2009 2010 2011 2012 2013 Post
prognoza
2014
1 Cash-flow,lei 475308 535196,8 602631,60 678563,18 764062,14 860333,9
2 Coeficient de 1 0,79 0,62 0,48 0,38 0,30
actualizare,
3 Coeficient de 32,60
discontare,%
4 Reversia, lei 2639061,04
5 Cash-flow 475308 422805,47 37361,59 325710,33 290343,61
actualizat
6 Valoarea 2339731,93
afacerii,lei
7 Valoarea afacerii, 144427.90
euro

Coeficient de actualizare = = = 0,7855sau 0,79 (2010)

Determinăm cash-flow-ul, lei pentru anul 2010 - 2014.

Cash Flow,lei2010 = 475308 * 1,126% (Δmed %= 12.6% Venituri din vînzări Tab.1) =
535196,81lei
Cash Flow,lei 2011 = 535196,81 lei *1,126 % = 602631,60 lei
Cash Flow,lei 2012 = 602631,6 * 1,126% = 678563,18 lei
Cash Flow,lei 2013 = 678563,18* 1,126% = 764062,14 lei
Cash Flow,lei 2014 = 764062,14 * 1,126% = 860333,9 lei
Determinăm Cash flow actualizat pentru fiecare an prognozat.

Cash Flow,lei2010 = 535196,8*0,79=422805,47

Cash Flow,lei 2011 = 602631,60 *0,62=373631,60
Cash Flow,lei 2012 = 678563,18*0,48=325710,33
Cash Flow,lei 2013 = 764062,14 *0,38=290343,61
Determinăm reversia ca raport dintre cash-flow-ul net pentru anul imediat următor
perioadei de gestiune și rata de capitalizare:

R= = 2639061,04lei

Calculăm reversia actualizată:

Ra = R / (1+ 0.273)5 = 2639061,04/ 3,3482= 788202,93lei
Calculăm valoarea de piață a întreprinderii sumând fluxurile de numerar
actualizate cu reversia actualizată:
V =1551529 +788202,93lei = 2339731,93lei
Astfel, valoarea de piață a SRL”Forum” determinată prin metoda actualizării
fluxurilor de numerar constituie 2339731,93 lei, sau 144427.90 euro.
Conform cursului BNM la data de 24.12.2010, 1 euro = 16.20 lei
Concluzii.

Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat, fiind un
element component esenţial al economiei de piaţă. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este
posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al
populaţiei ţării. Fără piaţa bunurilor imobiliare nu poate exista piaţă în general, deoarece piaţa
forţelor de muncă, piaţa de capital, piaţa serviciilor şi a mărfurilor, pentru existenţă au nevoie
de încăperi în care să-şi desfăşoare activitatea.
Însemnătatea acestei pieţe este determinată de particularităţile sale. Pe de o parte, aceasta este o sferă a
relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţii antreprenoriale. Pe de altă parte piaţa imobiliară este un
component esenţial al economiei de piaţă.
 Piaţa bunurilor imobile comerciale,care include oficii, bunuri imobile utilizate pentru activităţile de
comerţ, întreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante şi alte bunuri imobile cu destinaţie
comercială funcţionează şi este caracterizată de o infrastructură dezvoltată, care este susţinută de agenţiile
guvernamentale şi companiile private ce activează în domeniul evaluării bunurilor imobile în diferite
scopuri.
Pentru evaluarea bunurilor imobile comerciale orice evaluator trebuie să cunoască şi să
posede cunoştinţele necesare cu privire la acţiunea factorilor care ar duce la ridicare valorii
de piaţă a bunului, cât şi a factorilor care ar pute diminua această valoare.
Principiile de evaluare au o importanţă deosebită la evaluarea bunurilor imobiliare comerciale,
întreprinderilor, activelor nemateriale cât şi a tuturor tipurilor de bunurilor imobiliare, fiind baza
teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Prin utilizarea concretă a lor ele oferă o
încheiere cât mai reală a valorii proprietăţii. Conform clasificărilor principiilor, fiecărui tip de
imobil i se atribuie unele din principii, sau în cazuri concrete mai multe tipuri concomitent, care
duc la estimarea mai reală a valorii bunurilor.
Valoarea afacerii depinde de diverşi factori care pot acţiona asupra valorii lui. Influenţa tuturor
tipurilor de factori duc atât la sporirea cât şi la reducerea valorii businessului
În cazul obiectelor comerciale este necesar de a utiliza metoda venitului, cu toate că în
Republica Moldova din motivul instabilităţii economice sunt întâlnite dificultăţi în determinarea
ratei de actualizare şi capitalizare, a riscurilor înalte ce sunt legate de investiţii.
Procesul de evaluare a magazinului de produse alimentare „Forum ” amplasat în municipiul
Chişinău sectorul Ciocana a parcurs un şir de etape pe parcursul cărora am întâlnit şi obstacole
pe planul:
1. Găsirii unui potenţial client ce ar dori să dea informaţia necesară pentru raportul de
evaluare.
2. Determinării ratei de profitabilitate a obiectului dat din cauza insuficienţei informaţiei şi
a netransparenţei raportului financiar oferit de beneficiarul evaluării..
Astfel, în urma realizării raportului de evaluare valoarea de piaţă a afacerii
întreprinderii „Forum” determinată prin metoda actualizării fluxurilor de numerar
constituie 2339731,93 lei, sau 144427.90 euro.
Scopul propus la efectuarea acestei lucrări a fost îndeplinit.
 Recomandări:

1. Creearea condiţiilor favorabile pentru a obţine accesul la informaţiile veridice referitoare

la tranzacţii cu bunuri imobile. Este necesar de creat o bază de date bine formată, care ar
permite evaluatorilor mult mai uşor să colecteze informaţii în ceea ce priveşte
întreprinderea evaluată sau alte întreprinderi.
2. Pentru evaluarea afacerii este nevoie de cunoscut şi de posedat cunoştinţele necesare atât
în domeniul evaluării, cât şi în cel economic.
3. Dezvoltarea pieţei imobiliare depinde în majoritatea cazurilor de calitatea serviciilor de
evaluare, de eficienţa şi conştientizarea experţilor-evaluatori.
4. Reieşind din faptul că majoritatea întreprinderilor duc o contabilitate dublă este greu de
determinat valoarea de piaţă cât mai corectă.
 Biblio
grafie
Acte normative
1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr.989-XV din
18.04.2002.
2. Legea Republicii Moldova cu privire la preţul normativ de vânzare-cumpărare a
pământului nr.1308-XIII. Din 25.07.1997. M.O. nr. 147-149 din 06.12.2001.
3. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova pentru aprobarea Regulamentului cu privire la
vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizate şi întreprinderilor private,
nr.562 din 23.10.96.
4. Hotărâre a Guvernului R.M. nr. 958 din 04.08.2003 „Despre aprobarea Regulamentului
provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile” M.O. nr.177-181 15.09.2003.
Manuale, monografii
5. Svetlana Albu; Ion Albu „Evaluarea patrimoniului”. Chişinău 2009.
6. Olga Buzu, Angela Matcov „Evaluarea bunurilor imobile : teorie şi practică” Chişinău
2003.
7. Olga Buzu, „Organizarea activităţii de evaluare” Ediţia a doua. Chişinău 2002.
8. Cadastru bunurilor imobile. V-5
9. Standarde Profesionale Europene pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare” comandat
de TEGOVA; ediţia română 1998
10. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare la efectuarea
tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire. Aprobat 15
iunie1997.
11. Indicii comasaţi ai valorii de reconstituire a construcţiei locative, edificiilor publice şi a
comunicaţiilor comunale de importanţă vitală. M.O. al RM nr. 109-111 din 31.08.00
12. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni şi
definiţii. Chişinău. Departamentul „Moldova – Standard” , 1999
13. Anuarul statistic pe anul 2010. Chişinău. Departamentul statistică şi sociologie,2010
14. Analiza rapoartelor financiare. N.Ţiriulinicova.
15. Raport financiar pe anii 2006-2008.
Anexe