Cuprins INTRODUCERE I. II. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 .14 .14 .15 .17 .19 .22 .25 .31 .33 .36 .37 .

38 .41 .42 .43 .3 .5 .6 .8

DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE . I.1 Noiuni generale si condiii limitative. CERTIFICATUL CALITII EVALURII. EVALUATORUL. 9

III. CONFIRMAREA DEZINTERESRII I CALIFICRII

IV. ANALIZA PIEII FUNICIARE. V. PROCESUL EVALURII. .

V.1 Caracteristica obiectului evalurii.

V.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari. . V.3 Abordarea analizei comparative a vinzarilor. V.3.1 Metoda analizei comparative a vinzarilor . V.3.2Metoda alocaiei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V.3.3 Metoda extraciei. . V.4.1Metoda reziduala. CONCLUZII. ANEXE. . . . . . . . . . . . .

V.4 Abordarea venitului. .

V.4.2 VI. RECONCILIEREA VALORII ESTIMATE. BIBLIOGRAFIE. .

Anexa nr. 1 ICVR, culegerea 18, tabela 19. n Chiinu, n mai, 2011. . .

Anexa nr.2 Preul mediu al unui sector de teren comercial

EVALUAREA

TERENULUI

AFERENT

BARULUI

MEASNOI,

SECTOR

CIOCANA, STRADA VOLUNTARILOR 15 A. Scrisoare de nsoire Stimate, d-mna Sndua Tatiana, Conform Contractului Nr. XXXX din XX. XX. XXXX ncheiat ntre Dv-str i firma XXX S.R.L. n numele directorului general, a fost efectuat evaluarea lotului de teren, amplasat n oraul Chiinu, sector Botanica, str. Grenoble, 153/3. Scopul evalurii este estimarea valorii de pia a lotului de teren pentru vnzare cumprare. Obiectul evalurii reprezint prin sine un lot de teren cu suprafaa de 2,8 ari, pe care este amplasat magazinul Measnoi . Evaluarea imobilului a fost efectuat n conformitate cu situaia existent pe pia n luna aprilie, anul 2011. Cercetrile i analiza pieei prezentate n raport au fost realizate n perioada 27.04.2011 23.05.2011. Rezultatul lucrrilor de evaluare efectuate, analiza multilateral a informaiei disponibile, ne permite s concluzionm, c valoarea de pia a lotului de teren aferent magazinului Measnoi evaluat la data evalurii 23.05.2011, lund n consideraie condiiile restrictive i supoziiile admise, constituie n total: 1636000. lei sau 97000 euro (un million ase sute treizeci i ase mii lei). Concluziile prezentului raport sunt bazate pe calcule, ncheieri i alt informaie, obinut n urma cercetrii pieei imobiliare i amplificate de practica i cunotinele profesionale ale evaluatorului. Raportul de evaluare propus ateniei Dumneavoastr a fost executat cu cea mai mare rspundere i srguin, n deplin corespundere cu Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare din 18.04.02 ( M.O. Nr. 102 din 16.07.02) Regulamentul Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 04.08.2003 i Standardele profesionale europene aprobate pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Dac apar careva neclariti, suntei rugat s ne informai necondiionat. V mulumim pentru posibilitatea de a v oferi servicii! Director "XXX" S.R.L. Vinevscaia Liudmila 2

INTRODUCERE Activitatea de evaluarea reprezinta procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret, innd cont de anumiti factorii fizici, economici, sociali , ce au influen asupra valorii bunului. Evaluarea st la baza negocierii dintre vnztor i cumprtor, sau se constituie ca pre de pornire a licitaiilor organizate special pentru vnzare. Oricare ar fi modalitatea de evaluare trebuie precizat faptul c ea nu este vzut n acela i fel de cele dou pri direct implicate n operaiune: pentru vnztor este o operaie de lichidare a patrimoniului deinut; pentru cumprtor reprezint o investiie sau, mai simplu,un plasament de capital. n toat lumea, pmntul i cldirile reprezint unul din cele mai mari i mai valoroase active ale statelor, municipalitilor, firmelor i ale persoanelor fizice. Disciplina evalurii a devenit tot mai sofisticat ca rspuns la noile situaii. Evaluatorii folosesc tehnici moderne de culegere, analiz i utilizare a informaiilor pertinente valorii proprietii i utilizatorii ei. Opiniile lor profesionale, bazate pe o instruire susinut, inspir ncredere i influeneaz deciziile persoanelor care posed, conduc, vnd, cumpr, investesc sau mprumut bani asigurai de proprieti imobiliare. Evaluarea este o analiz, opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei anumite proprieti, exprimat de o persoan imparial, specializat n analiza i evaluarea proprietilor. Conform standardelor profesionale, evaluatorul este o persoan cu o bun reputaie care: 1. a obinut o calificare corespunztoare de la o instituie de nvmnt/instruire recunoscut sau o calificare universitar echivalent; 2. are o experien corespunztoare i este competent s evalueze ntreprinderi n domeniul su de activitate i n zona sa geografic. n afara acestor condiii care asigur intrarea liber n cadrul profesiei, evaluator poate fi: persoana care este membru deplin al unei asociaii profesionale recunoscute; persoana nominalizat de instana judectoreasc. Evaluarea bunurilor imobile este de fapt o activitate profesional complex care necesit din partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi.n cadrul acestei activiti,pe linga baza legislativa a procesului de evaluare,se includ si norme ,reglementri juridice, economice etc. Evaluatorul trebuie s cunosc bine legislaia, aplicarea corecta a metodelor actuale de evaluare, s 3

aib acces la informaie sigur i complet privind piaa imobiliar, totodat o atenie mare se acord bunei reputaii a evaluatorului, proceperii lui de a lucra cu clienii i colegii. Procesul de evaluare cuprinde in sine o serie de proceduri care trebuie s fie ndeplinite respectnd normele de evaluare. Raportul de evaluare se elaboreaz pe anumite principii, n conformitate cu practica internaional, Standardele Naionale i Europene, i nacesitatii clientului. Lucrarea data, prezinta o analiza a pietii imobiliare,punindu-se accent in deosebit pe particularitatile pietii comerciale si a celei funciare. Presupune definirea valorii bunului imobiliar dupa tipul, scopul, metodologiile de evaluare si estimare a valorii imobilului in baza standartelor nationale de evaluare. Este formata din cinci capitol, care in totalitate cuprinde un raport de evaluare integrat. Primul capitol al acestei lucrri Difinirea misiunii de evaluare descrie misiunea evaluarii care de fapt identifica obiectul evalurii, tipul,drepturile asupra acestuia,scopul evaluarii bunului,precum si conditiile limitative ce stau la baza evaluarii. Cel de-al doilea capitol Certificatul calitii evalurii evideniaza faptul c evaluatorul trebuie s efectueze evaluarea obiectiv,urmind in mod correct prevederile bazei legislative in domeniul de evaluare pentru evitarea pe viitor a unor eventuale conflicte cu potentialii client cit si cu firma in care activeaza Capitolul trei, prezinta supoziiile i restriciile principale condiii le limitative care au scopul de a proteja evaluatorul i beneficiarul de eventualele litigii ce pot aprea n decursul evalurii ct i n perioada de dup evaluare. Capitolul patruAnaliza pietii funiciare cuprinde informaia i date despre situaia pe piaa imobiliar. Capitolul cinci Procesul de evaluare cuprinde informaia i paii procesului de evaluare. Etapele peocesului de evaluare, metodele de evaluare, precum si caracteristica obiectului evalurii Capitolul ase Reconcilierea valorii estimate reprezinta ultima etap a procesului de evaluare, etap n care se determin valoarea de pia a bunului imobil lund n consideraie scopul evalurii Pentru evaluarea bunului imobil s-au luat n considerare urmtoarele abordri: 1.Abordarea comparativ a vnzrilor 1. Metoda analizei comparative a vnzrilor 2. Metoda alocaiei 3. Metoda extragerii 2.Abordarea veniturilor 1. Metoda rezidual 4

Lucrarea a fost efectuata in scopul evidentierii importantei evaluarii ca activitate,ca parte integranta a sistemului economic a tarii,necesitatilor respectarii normelor si a intregului cadru legislativ, precum si familiarizarea practica cu intreg procesul de evaluare a unui bun imobil. Tabelul 1: Identificarea obiectului evalurii Numele beneficiarului/ Numele evaluatorului Adresa beneficiarului Adresa evaluatorului Baza juridic a efecturii evalurii Scopul evalurii Destinaia evalurii Data evalurii Graficul lucrrilor de evaluare Tipul raportului de evaluare Descrierea obiectului evalurii Adresa obiectului Tipul obiectului evalurii Dreptul de proprietate Destinaia evalurii Beneficiar: Sndua Tatiana Evaluator: Vinevscaia Liudmila Or. Chiinu, Cuza Vod 12/6 Or. Chiinu, str.Zelinschi 2 Contract nr. XXX din XX.XX.XXXX Aprecierea valorii de pia a obiectului evalurii Vnzarea cumprarea obiectului evalurii 27.04.2011 20.04.2011 27.04.2011 Raport n form scris Or. Chiinu, str. Grenoble 153/3 Obiect comercial Privat (deplin) Consultarea clientului privind valoarea de pia

a obiectului evalurii Cea mai bun i eficient utilizare cu Se exploateaz n calitate de obiect comercial mbuntirile existente (magazin) Importana istoric, cultural, arhitectural a Nu a fost depistat obiectului evalurii Potenialii cumprtori Nu au fost depistai Pericole generate de mediul nconjurtor Nu au fost depistate Importana tiinific, recreativ a obiectului Nu a fost depistat evalurii Cursul valutei euro la data evalurii [43] 1 euro 16,8949 lei

Sursa: Completat de autor n rezultatul identificrii obiectului evalurii

1.Definirea misiunii de evaluare Procesul de evaluare este o consecuvitate de proceduri, care sunt utilizate de catre evaluator pentru a estima valuarea bunului imobiliar.De regul,lucrrile de evaluare sunt precedate 5

de desfaurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnice i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar.Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat,prevederiile legislaiei i standartelor profesionale. Una din etapele de evaluare este Definirea misiunii de evaluare care este efectuat de evaluator n comun cu benificiarul serviciilor de evalure i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de defurare a lucrrilor de evaluare.Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente: indentificarea obectului; identificarea drepturilor patrimoniale asupra obectului evalurii; indentificare scopului evaluarii; definiia tipului valorii estimate; idetificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii; indentificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii. Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adres potal.Identificarea include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat,precum i starea n care se afl bunul. Identificarea complet presupune,pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice a obiectului,descrierea legal a bunului imobil,efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobiliar. Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile cruia sunt evaluate, poate s posede doar, de exemplu, dreptul de arend sau dreptul de administrare economic. Bunul imobiliar poate avea servitude pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitude stabilite n folosul altor bunuri imobiliare,la fel dreptul de proprietate pote fi limitat de diferite reglamentri de stat.Astfel,pentru a determina valuarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale. Evalurarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit,deoarece valoarea unui obiect variaz n timp. De regul,data evalurii coincide cu data ultimii inspectri a bunului imobiliar,efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjucturii pieii.

I.1 I.1 Noiunile utilizate n procesul evalurii Valoarea de pia suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i .un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber 6

(neprtinitoare), dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Bun imobil sectoare de teren sau ameliorri amplasate pe ele, cldiri, construcii, apartamente i alte ncperi izolate, care nu pot fi supuse deplasrii fr a cauza pagube directe destinaiei lor. Evaluare procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali etc., ce au influen asupra valorii. Obiectul evalurii bunul imobiliar supus evalurii. Data evalurii proprietii data la care a fost efectuat evaluarea proprietii. Raport de evaluare documentul ce conine descrierea obiectului evalurii i calculul valorii, ntocmite de ctre evaluator n form scris sau electronic la finele procesului de determinare a valorii obiectului evalurii. Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evalurii i innd cont de uzura lui. Drepturile evaluate conform Codului Civil al Republicii Moldova dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, folosin i de dispoziie. Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor. Folosirea const n ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia prevede determinarea destinului lui. Proprietarul are dreptul s efectueze diferite tranzacii cu bunul imobiliar ce-i aparine conform Legislaiei n vigoare, dac aceasta nu lezeaz interesele i drepturile altor persoane, inclusiv nstrinarea averii n proprietatea altei persoane; transmiterea dreptului de utilizare, folosire i mprire a averii; punerea averii n gaj (ipoteca), etc.. Element de comparaie- caracteristica bunului imobil sau condiia de efectuare a tranzaciei imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii. Ajustare-suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil evaluat. Metoda cheltuielilor tipul de evaluare a proprietii bazat pe determinarea valorii de construire, modificare i exploatare a proprietii, cu calculul tuturor tipurilor de deteriorare. Metoda analizei comparative a vnzrilor tipul de evaluare a proprietii pe calea analizei vnzrilor obiectelor de comparare a activelor dup efectuarea corectrilor corespunztoare n baza coeficienilor corespunztori ce includ diferena dintre ei. Metoda veniturilor tipul le evaluare a proprietii, bazat pe determinarea valorii veniturilor ulterioare de la utilizarea lui.. 7

Uzura fizic a proprietii uzura proprietii condiionat de micorarea capacitii de lucru n urma att a nvechirii fizice evidente ct i a influenei factorilor defavorabili externi.. Obiectul de comparare a proprietii analogul obiectului evalurii ce se utilizeaz la calcularea valorii proprietr. 2. Certificatul calitaii evalurii Evaluatorul este obligat: a) s efectueze evaluarea n conformitate cu prevederile legislaiei, cu standardele naionale de evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare; b) s informeze beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii din cauza producerii i/sau nenlturrii circumstanelor menionate la art.21 alin.(2) i la art.23 alin.(1) n termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstane; c) s efectueze evaluarea n mod contiincios: s identifice i s determine corect obiectul evalurii, s stabileasc scopul evalurii i presupusa aplicare a rezultatelor evalurii, s ia n considerare toi factorii eseniali ce influeneaz asupra valorii estimative, s ntocmeasc un raport de evaluare obiectiv i argumentat; d) s asigure confidenialitatea informaiilor furnizate de beneficiar, conform legislaiei. Evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii n cazul n care este: a) proprietar al obiectului evalurii; b) fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii; c) beneficiar al serviciilor de evaluare; d) rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit.a)-c). Nu se admite intervenia beneficiarului sau a altor persoane interesate n activitatea evaluatorului n scopul influenrii asupra rezultatelor evalurii. Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a obiectului evalurii. Rspunderea material a ntreprinderii de evaluare fa de beneficiar pentru rezultatele evalurii i recomandrile ce in de aceasta se specific n contractul de prestare a serviciilor de evaluare. Evaluatorul poart rspundere administrativ sau penal pentru falsificarea rezultatelor evalurii, nerespectarea principiilor de independen, de contiinciozitate i de confidenialitate ale evalurii. n cazul depistrii nclcrilor menionate i cauzrii de prejudicii beneficiarului, ntreprinderea de evaluare este obligat s le repare conform legislaiei. 8

3.Confirmarea dezenteresrii i calificrii evaluatorului Raportul de evaluare cuprinde o mulime de supoziii i condiii restrictive care sunt prevzute de regulamentul provizoriu ale R.Moldova privind evaluarea bunurilor imobile i standartele europene de evaluare i internaionale. Condiiile limitative reprezinta constringeri impuse asupra evaluarii bunului imobil de catre evaluator,beneficiarul serviciilor de evaluare,sau de unele acte normative. Supozitiile si restrictiile raportului de evaluare sint stabilite cu scopul de a proteja interesele beneficiarilor si a evaluatorilor,printre cele mai importante sint: 1.prezentul raport este autentic doar n ntregime i doar n scopul indicat n el. 2.evaluatorul presupune lipsa factorilor ascuni,ce influeneaz asupra procesului evalurii, asupra strii proprietii imobiliare, construcia terenului. Evaluatorul nu duce rspundere pentru existena acestor factori ascuni ii nici nu este obligat s-i testeze. 3.raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului referitor la valoarea de pia a obiectului evalurii i nu garanteaz faptul c acesta va fi vndut n condiii libere de pia la preul, egal cu valoarea obiectului,indicat n raporul dat. 4.prerea evaluatorului privitor valorii de pia a obiectului evalut este variabil doar la data evalurii.Evaluatorul nu duce rspundere pentru schimbrile economice, juridice i a altor factori, care pot aprea dup evalurii, i pot influiena asupra pieii imobiliare, i respectiv asupra valorii de pia a obiectului evalurii. 5.evaluatorul nu duce rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor de proprietate a obiectului evaluat sau pentru chestiunile ce in de examinarea lor.Dreptul de proprietate se consider autentic.Obiectul evalurii se consider independent de alte pretenii sau restricii dect cele indicate n prezentul raport. 6.nici benificiarul, nici evaluatorul nu este n drept s utilizeze raportul n alt scop dect cele indicate n prezentul raport. Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n conformitate cu prevederile legislaiei i standartelor de evaluare ale R.Moldova.Evaluatorul trebuie s confirme prin modul de prezentare i prin tehnologia sa c; -afirmaiile i faptele, ce se conin n raportul dat, sunt cosiderate corecte i autentice; -analiza informaiei, opiniile i concluziile cuprinse n raport corespund legislaiei n vigoare, cerinelor standartelor profesionale europene, aprobate pentru evaluarea proprietailor imobiliare; -analiza, prerile i concluzia coincid cu supoziiile i restriciile luate n consideraie i reprezint prerea personal, independent i profesional a evaluatorului; 9

-evaluatorul nu a avut interes material, curent sau de perspectiv, vizavi de obiectul evalurii i este liber de orice angajament suplimentar (cu excepia angajamentelor fa de ndeplinirea prezenei lucrri) fa de careva din pri, legate de evaluarea obiectului imobiliar. -plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, de asemenea nu ine de plata prestabilit, stabilit n favoarea clientului. -evaluatorului, Vinevscaia Liudmila, a inspectat terenul la faa locului la data de 22.04.2011; 4. Analiza pietii funiciare in Moldova Piata imobiliara reprezinta un set de mecanisme special prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de aceasta se stabilesc preturile si se repartizeaza,spatiul de gestionare Unul dintre segmentele pietii imobiliare il constituie piata funciara care functioneaza in economia de piata n rnd cu piaa muncii si piaa capitalului .Piaa funciara include aceleai mecanisme ca i restul pieilor:cererea,oferta,preul,concurena .nsa spre deosebire de restul pieilor, piaa funciara este inelastica, deoarece volumul resurselor naturale este relativ limitat. La rindul sau piata funciara(terenurilor) este reprezentata de urmatoarele sectoare:piata terenurilor agricole,piata terenurilor constructiilor locative,piata loturilor constructiilor individuale,piata loturilor constructiilor comerciale,s.a. Piata loturilor de teren pentru construcii locative Pn recent a existat o metod destul de rspndit de achiziionare a terenului n proprietate privat. Fusese suficient de a lua lotul n chirie, de a ncepe construcia i apoi de a-l privatiza la pre normativ, drept cel aferent la cldire. Totui, de cnd au ncetat licitaiile de vnzare a dreptului de arend asupra loturilor libere, sursa dat practic s-a epuizat. Primria deocamdat nu produce realizarea loturilor de la licitaii. n aceast situaie vnztorii privai reprezint sursa unic de ofert pe piaa. i acetia menin preurile i nu le micoreaz, indiferent de discuii despre criz i chiar o oarecare micorare a volumului de vnzri. Cu toii au ocupat o poziie de ateptare. Ultima licitaie de vnzare a terenului din capital pentru construcie a avut loc n septembrie anului 2006. De atunci sursa deschis de aflux al loturilor pe piaa primar, de fapt, a fost blocat. La edina consiliului municipal din 22 mai 2008, a fost pus ntrebarea despre inerea concursului deschis de alegere a organizatorului licitaiilor funciare. Comisia de organizare a licitaiilor funciare n Primria capitalei a totalizat concursul de alegere a operatorului vnzrilor de licitaie. Loturile de teren din nou se vor vinde la licitaii publice. Ofertele la licitaii i cele ale concursului comercial indiscutabil vor fi cu interes pentru cumprtori 10

Piaa loturilor de teren din municipiu geografic se pot diviza n cteva pri condiionate, pentru care sunt specifice tendinele proprii de dezvoltare. Separat se poate examina partea central, cea de prestigiu a oraului. Dar acolo practic nu au mai rmas loturi libere. Tranzaciile sunt de caracter unic, exclusiv, de aceea este foarte dificil de a deduce pentru acestea costul de pia mediat. Se nregistreaz majorarea ofertei de terenuri cu destinaie agricol, referitor la loturi de teren pentru construcie. Aici oferta prevaleaz asupra cererii. Actualmente pe piaa imobilului a aprut o tendin nou n domeniul imobilului extravilan. Se au n vedere orele cu vile. Se poate gsi variante de amplasare la cinci-opt km de la capital. Ceea ce unete toate aceste proiecte este corespunderea tradiiilor europene de arhitectur i cerinelor moderne fa de construcie a imobilului extravilan confortabil i inofensiv. n orele se prevede infrastructura independent: centru de afaceri, supermarkete, cafenele i baruri, centru de fitness, farmacii, terenuri de joac pentru copii. n ultimul timp oamenii tot mai des prefer casa proprie spaioas n suburbii ecologic curate, n orae linitite sau orele nchise. Terenurile de pamant sunt o resursa limitata, iar cele asigurate cu toate comunicatiile sunt chiar in deficit. Din cauza ofertei limitate preturile au ramas la nivelul anului trecut. Plus, s-au stabilizat preturile atat la terenurile de calitate avand toate comunicatiile, cat si la loturile fara comunicatii, fiecare categorie avand cumparatorii sai. Cele dintai sunt solicitate de persoanele care doresc sa inceapa imediat constructia. Acesti cumparatori au nevoie ca sectorul sa aiba infrastructura dezvoltata, iar terenul de pamant sa fie asigurat cu toate comunicatiile. Terenurile fara comunicatii sunt cumparate de cei care planifica sa inceapa constructia in urmatorii 3-5 ani. Pentru ei comunicatiile nu sunt atat de importante ca pretul pamantului. Din acest considerent preturile la loturile unde lipsesc conductele municipale de gaz si apa si cu caile de acces proaste sunt mult mai joase. In cazul acestor terenuri la intrebarea despre comunicatii si drumuri vanzatorii raspund: in perspectiva va exista totul. Pretul a 100 m. p. de pamant pentru constructia unei cladiri rezidentiale in regiunea parcului Valea Morilor (initial Lacul Comsomolistilor) si intre str. Neaga si str. Belinski din sectorul Buiucani constituie 20.000-25.000. Acestea sunt cele mai prestigioase zone pentru construirea caselor de locuit private. Pretul a 100 m. p. de pamant in alte zone ale orasului cu o densitate mare a caselor de locuit private reprezinta: la Sculeni 10 mii ; Buiucani, in regiunea uzinei Alfa 10-12 mii ; Schinoasa 5-7 mii ; in regiunea Universitatii Agrare 5-8 mii ; Botanica de Jos 8-10 mii ; regiunea noului centru comercial Megapolis Mall de pe str. Computerelor 8-10 mii ; in regiunea Universitatii Tehnice de pe str. Studentilor 12-15 mii . Pretul a 100 m. p. de pamant in localitatile din apropiere, cum ar fi Tohatin, Colonita, Cricova, Bacioi, Truseni, Sangera si in cooperativele de constructie a vilelor, amplasate nu departe de oras, cu conditia disponibilitatii tuturor comunicatiilor constituie 1-3 mii . Staucenii se considera cea mai scumpa suburbie, fiind 11

practic in limita orasului. Costul a 100 m. p. constituie 5-6 mii . Din inovatiile legislative merita de mentionat modificarile facute la Codul Funciar in anul 2010, care permit constructia caselor de locuit private pe terenurile cu destinatia agricola, daca acestea se afla in raza localitatii, fara modificarea statutului terenului. Fara indoiala, acest fapt va inviora piata loturilor de pamant. Loturi pentru cldiri de vil La acest segment al pieei imobiliare se poate referi toate obiectele imobiliare ale clasei date, amplasate n raza de 10-20 km de la ora, att n localiti, ct i n ntovriri pomicole (P). Rolul determinant l joac prezena minimului de infrastructur i comunicaii sau probabilitatea dezvoltrii acestora n perspectiv. Indiferent de unele ncetiniri ale ritmurilor de cretere a preurilor la aceast clas imobiliar, acestea totui au fost puin mai mari dect ritmurile de cretere la imobil n total n mun. Chiinu. Preurile medii la un ar de teren constituiau de la 1000 pn la 4000 euro n funcie de apropierea P de Chiinu, nivelul dezvoltrii infrastructurii i grad de prestigiu al acestuia. Micorarea cererii la loturi n a doua jumtate 2008 este legat, pe de o parte, de sezonalitatea vnzrilor clasei date a imobilului i, pe de alt parte, de situaia financiar i economic instabil. n anii precedeni creterea continu a preurilor la imobil mboldea o anumit cerere de loturi i n perioad tomnatic. Posibilitatea de cumprare a imobilului la preuri stabilite primvara, la ateptarea stabilirii nivelului mai nalt de preuri primvara urmtoare impunea o anumit parte a cumprtorilor poteniali s efectueze cumprarea toamna. n a doua jumtate a anului 2008 tendina dat s-a modificat. Ateptarea scderii preurilor la imobil reduce cererea cumprtorilor poteniali la imobil indicat mai sus. Ceea ce, la rndul su, cel mai probabil, va duce la micorarea afluxului de investiii i ncetinirea ritmurilor dezvoltrii infrastructurilor P. innd cont de situaia actual, att n lume, ct i n interiorul rii, se poate presupune, c n anul viitor cererea de cldiri finite ieftine, utile pentru locuin, amplasate n apropierea Chiinului, nu se va micora. Deficitul masei monetare poate chiar puin mboldi cererea la acestea. Simultan urmeaz de ateptat micorarea cererii de loturi libere pentru construcie. Loturi de teren pentru construcie comercial n segmentul dat al pieei imobiliare observm doar stagnarea creterii costului se considera ca loturile lichide reprezint un deficit, de aceea acestea i menin costul, iar unele chiar se vor scumpi. nainte de toate, acestea sunt loturi mici pentru construcie comercial i de oficiu cu infrastructura deja dezvoltat avnd suprafa de cel mult 5 ari. La momentul dat eroarea vnztorilor loturilor de teren const ntr-aceea, c acetia privesc vnzarea lotului de teren drept vnzarea suprafeei lotului nsi, cumprtorii la rndul su privesc lotul de teren drept posibilitatea construciei pe acesta a unui obiect imobiliar. Astfel 2 diferite loturi cu aceeai suprafa pot varia foarte mult prin aceea, c unul are suprafaa de construcie 80% 12

i cellalt 35%, unul avnd capacitatea de altitudine maxim de 16 etaje, iar cellalt 3 etaje. n majoritatea cazurilor vnztorii i puneau n vnzare loturile de teren fr un Certificat de urbanism, proiect, Autorizaie de construcie i alte documente, din cauza cheltuielilor de timp i financiare sporite, dar aceasta este practica mondial cnd lotul se vinde cu documentaie pregtit pentru viitoarea cldire. Dat fiind cele expuse,se poate mentiona c la micorarea cererii de loturi de teren, pregtirea documentelor privind lotul de teren va fi un argument important pentru vnztor la vnzarea acestuia, astfel micorndu-se termenul vnzrii i obinndu-se costul convenabil. Costul de pia al loturilor de teren pentru construcie n mun. Chiinu pentru perioada dat n funcie de destinaie n medie a constituit: 1. Destinaie social-cultural 25 000 35 000 euro / 1 ar. Costurile vnzrii maxime n mrime de 50000-100000 euro / 1 ar, se observ la loturi de teren mici amplasate pe artere principale ale sectoarelor mun. Chiinu: Bd. Dacia, Decebal, Traian, Moscova, M.Btrn, C. Ieilor, parte de oficii a sectorului Centru, perimetru str.Tighina, Mateevici, T.Ciorb, 31 august i separat bd. tefan cel Mare; 2. Destinaie industrial 5000-8000 euro / 1 ar; 3. Destinaie de locuit (pentru case de locuit cu multe etaje) 17000-25000 euro / 1 ar. Factorilor ce afecteaz valoarea terenului In general valoarea unui teren urban este determinat de gradul de atractivitate al acestuia, grad determinat de nivelul de servicii i de locuri de munc oferit. Acest grad de atractivitate este generat de urmatorele grupe de factori: economici; sociali; administrativi, politici i juridici; de mediu;

Un factor important este amplasamentul. Accesibilitatea ctre locurile de munc i ctre diverse servicii urbane reprezint argumente care influeneaz decizia actorilor urbani, publici i privai, privind alegerea unui amplasament. De exemplu, amplasarea unui edeficiu va ine seama de accesibilitate i de calitatea cadrului nconjurtor. Perspectiva unui venit i a nivelului de impozit pe teren influeneaz alegerea amplasamentelor comerciale.

13

Alt factor l reprezinta venitul care poate fi generat de construcie, aspect care se oglindete n tipul de folosin a terenului i de gradul de intensitatea cu care terenul este folosit. In acest caz, valoarea terenului urban este puternic influenat de politica de utilizare a terenului urban, politic organizat de autoritile publice locale i/sau centrale. Factorul costului economic al terenului care este determinat de investiiile n infrastructur i de investiiile n serviciile publice. Costul economic al terenului creeaz baza stabilirii valorii terenului i determin diferitele valori ale terenurilor urbane. Aceste dou aspecte sunt cruciale pentru activitile pieei de terenuri i pentru stabilirea chiriei pe terenurile urbane. Factorul de utilitate social. Acesta nu este capabil s regleze preul de pia al terenurilor urbane pe baza unei competiii libere, dar poate influena nivelul de atractivitate care este coninut n preul terenului. Aceast valoare este creat de investiii i de deciziile planificrii urbane i este legat de aciuni de expropriere .

5.

PROCESUL EVALUARII Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre

evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar. n scopul estimrii valorii de pia a obiectului dat au fost executate urmtoarele proceduri: Identificarea obiectului evalurii i drepturilor de proprietate, care include inspectarea obiectului evalurii, studierea documentaiei tehnice, etc.; Colectarea i analiza informaiei necesare pentru estimarea valorii de pia; Aplicarea metodelor de evaluare: metoda cheltuielilor; metoda analizei comparative a vnzrilor; metoda venitului;

Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale; ntocmirea raportului de evaluare.

14

5.1

Caracteristica obiectului evaluarii Tabelul 2: Caracteristica terenului Denumirea Caracteristica Mun.Chisinau,str. Grenoble 153/3 sectorul Botanica este inalt pe strada secundar

Adresa obiectului 2. Amplasarea 3.Particularitati locale de amplasare: - iesire la magistrale mari - accesul transportului -amplasarea in raport cu strada principala - intensitatea deplasarii transportului pe strada - particularitatile ecologice a raionului

4. Destinatia bunului imobil 5. Relieful imprejurimii 6. Suprafata lotului de teren 7. Seismicitatea terenului 8. Forma terenului 9. Lotul de teren este marginit: - la nord-est - la nord-vest - la sud-vest - la sud-est 10.Retelelele ingineresti: - apeduct - canalizare - incalzire - electricitate - telefon - alimentarea cu gaz 11.Factori esentiali evidentiati din amplasarea obiectului 12. Distana pin ladrum 13.Tipul drumului 14. Sursa informatiei

deplasarea in ambele direcii corespund normelor magazin (cea mai buna si eficienta utilizare a lotului de teren este utilizarea in calitate de obiect cu destinatie d caf-bar) linistit 0,28ha (cu dreptul de proprietate) 7 (sapte) baluri dreptunghiular construcii Cladiri de locuit Str. Grenoble Str. Grenoble este este este este exista exista obiectul evaluarii dispune de atractivitate comerciala in calitate de oficiu si prezinta interes pentru investirea capitalului potentialilor investitori Apropiat osea de tip greu (asfalt) inspectarea naturala a obiectului

5.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari 15

Cea mai buna si eficienta utilizare este un concept utillizat de Standardele Internationale de Evaluare si este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se contine in Standardele Europene de Evaluare[5.aliniatul14]. Principiul celei mai bune si eficiente utilizari este definit ca utilizarea cea mai probabla a bunului, care este posibila din punct de vedere fizic si justificata in mod corespunzator, admisibila din punct de vedere legal, eficienta din punct de vedere economic si din care rezulta cea mai mare valoare a bunului supus evaluarii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerate cea mai buna asi eficienta utilizare si va corespunde definitiei valorii de piata. Principiul celei mai bune si eficiente utilizari ia in consideratie factori majori ce influienteaza valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, intrunind si alte principii de evaluare mentionate anterior. Tabelul 3: Analiza celei mai bune i eficiente utilizri Indicii
Plata de arend 1m/lunar, Deduceri pentru spaiile libere, % Rata de capitalizare,% Alte venituri, /an Cheltuielile operaionale, % Venitul Brut Potenial, Deduceri, Venitul brut efectiv, Cheltuielile operaionale, Venitul operaional net, Coeficientul de capitalizare valoarea obiectului,

cafe-bar
14 15 25 30 47040 7056 39984 11995 27989 0,25 6997

oficiu
13 25 30 30 42680 10670 32010 9603 22407 0,3 6722

magazin
16 20 34 1000 35 53760 10752 43008 15053 27955 0,34 9505

Argumentarea celei mai bune i eficiente utilizri

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor Lund n consideraie rezultatele obinute, putem concluziona c utilizarea obiectului evalurii de ctre proprietarul acestuia n calitate de bar este eficient Estimarea ratei de capitalizare se realizeaz utiliznd metoda cumulativ care presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de capitalizare: R = Rf.r. + Rl + Rm.i.+ Rr + Rn..r. , (3.1) 16

Unde: Rf.r rentabilitatea fr risc; Rl prima pentru riscul lichiditii reduse; Rm.i - prima pentru managementul investiional; Rr prima pentru risc; Rn.r.- norma de restituire a capitalului. Rata real a rentabilitii se determin n baza analizei investiiilor financiare fr risc sau cu risc minim stabilit pentru toate investiiile din economia naional i constituie la data evalurii, conform datelor Bncii Naionale a Moldovei 8%. Prima pentru managementul investiional depinde de complexitatea obiectului supus evalurii, i constituie n mediu 1 5 %; pentru mbuntirea existent pe terenul supus evalurii constituie 2%. Lund n consideraie condiiile actuale situaiai economice din ar i nu n ultimul rnd analiza pieei imobiliare, am considerat c cea mai mare perioad de expunere pe pia o are salonul cosmetologic. Administrarea acestui tip de imobil comercial este mai riguroas i necesit un spectru larg de cheltuieli aferente dezvoltrii activitii, ct i personal calificat; analogic, ar putea fi explicat i riscul nalt legat de desfurarea activitii specifice saloanelor cosmetologice. Analiznd amplasamentul obiectului evalurii, ct i situaia mediului nconjurtor am stabilit c cea mai bun i eficient utilizare ar fi n calitate de restaurant -cafe, dat fiind faptul c n aceast zon reeaua de restaurante nu este dens acesta reprezinta cea mai buna i eficienta utilizare.

5.3 Abordarea analizei comparative a vnzrilor Abordarea vnzrilor comparabile presupune estimarea valorii de pia a lotului de teren n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Abordarea vnzrilor comparabile se aplic n baza urmtoarei proceduri standarde: definirea misiunii de evaluare; colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii proprietilor comparabile; identificarea unitilor i elementelor de comparaie; determinarea mrimii ajustrilor i corectarea preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile; 17

analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina valoarea de pia a proprietii evaluate. Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului

evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei; aici evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i sunt aplicate n consecutivitatea: 1) 2) 3) 4) 5) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise; ajustarea pentru condiiile de finanare; ajustarea pentru condiiile vnzare; ajustarea pentru condiiile pieei data tranzaciei; ajustarea pentru amplasare i condiiile fizice. Ajustarea pentru dreptul de proprietate preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar cel al bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectri ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil. Ajustarea pentru condiiile de finanare estimarea acesteea depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar. Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a lotului de teren, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada ntre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului imobil comparabil, innd cont de inflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile, etc. Ajustarea preurilor pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii. Ajustarea preurilor pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n parte. Ajustarea preurilor pentru caracteristicile economice este efectuat n cazul 18

evalurii loturilor de teren care genereaz venit. n cadrul acestor caracteristici sunt incluse: cheltuielile operaionale, calitatea administrrii, plata de arend, condiiile i termenii contractului de arend. Ajustarea preurilor pentru diferenierea n modul de folosin este efectuat n cazul cnd modul de folosin curent al lotului de teren comparabil, difer, dar nu esenial, de modul de folosin ale obiectului evalurii. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n cazul cnd n tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate imobile: cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier, .a. 5.3.1 Metoda analizei comparativ a vnzrilor Metoda vinzarilor comparabile [2, capitolul 4] este cea mai des utilizata pentru estimarea valorii terenului si metoda prioritara in cazul in care sunt disponibile suficiente vinzari comparabile. Vinzari comparabile sunt considerate vinzarile proprietatilor imobiliare similare proprietatii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice si fizice. Urmatoarea regula generala este aplicata in cazul selectarii vinzarilor comparabile: evaluatorul trebuie sa reduca la maxim diferentele intre proprietatile comparabile si obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezinta dificultati in determinarea marimii ajustarilor, in special daca ajustarile necesare sunt destul de inseminate. De regula vinzarile comparabile sunt selectate in baza caracteristicilor principale ale terenurilor, in primul rind tinind cont de amplasare si marime. Este important de selectat unitatea de comparative adecvata. Prin reducerea pretului la o unitate de comparatie, deosebirile fizice in marime sau forma pot fi mai usor luate in consideratie. Un aspect important al metodei vinzarilor comparabile este caracterul nelinear al valorii terenului. Odata cu cresterea suprafetei totale, valoarea pe unitate de masura tinde sa descreasca. Metoda analizei comparative a vnzrilor este cea mai util metod atunci cnd recent au fost vndute un numr de bunuri imobile similare, sau n prezent ele sunt puse n vnzare n piaa bunului imobil evaluat. Folosind aceast metod un evaluator obine un indicator de valoare prin comparaia bunului imobil studiat cu bunuri imobile similare, numite vnzri comparabile. Preurile de vnzare a bunurilor imobile care sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendina de a indica un interval n care se va afla valoarea bunului imobil studiat.

19

Un evaluator estimeaz msura similaritii sau diferenele dintre bunul imobil studiat i vnzrile comparabile prin examinarea diferitor elemente de comparaie. drepturile transmise condiiile de finanare condiiile de vnzare cheltuialile fcute imediat dup cumprare condiiile pieei amplasarea caracteristicile fizice caracteristicile economice utilizarea

Dup aceea se aplic ajustri n bani sau n procente la preul vnzrii fiecrui din bunuri imobile comparabile. Ajustrile se fac la preurile vnzrilor deoarece preurile acestor bunuri imobile sunt cunoscute, atunci cnd valoarea obiectului studiat nu este cunoscut. Prin aceast procedur comparativ evaluatorul estimeaz valoarea definit n problem la o dat anumit. Aa factori cum ar fi multiplicatorul venitului sau rata capitalizrii la fel poate fi extras prin analiza comparaiei vnzrilor. n metoda comparaiei vnzrilor evaluatorii consider acestea date, dar nu le trateaz ca elemente de comparaie. Aceti factori de obicei sunt folosii n metoda capitalizrii venitului. Metoda se bazeaz pe dou comparaii a vnzrilor pe pia pentru a determina corecia n unul dintre elementele de comparaie. n acelai timp, implicarea efectueaz. n vnzarea de obiecte comparabile trebuie s fie identic n toate modurile, cu excepia unuia pe care ajustarea se

20

Tabelul 4.Calcularea valorii de pia a terenului prin analiza comparativ a vnzrilor terenul evaluat Elemente de comparaie, indici sec. Botanica, str. Grenoble, 153/3 sec. Buiucani, str. Vasile Lupu 95000
www.999.m d www.999.m d

Terenurile similare sec. Buiucani, str. Ion Calimachi 16 140000

www.999.m d

sec.Buiucani, str. Clinescu 85000

www.999.m d

sec.Centru, str. A. Cosmescu 65000

www.999.m d

Preul de ofert, Sursa Suprafaa, ari Preul de ofert a 1 ar, Dreptul de proprietate corecia preul corectat, Condiiile de finanare corecia preul corectat, Condiiile tranzaciei corecia preul corectat, Data vnzrii corecia preul corectat, corecia (Amplasarea) Distana la centru, km corecia starea ecologic corecia 2,8

4,8 19792

7 20000 privat 1,0 20000 de pia 1,0 20000 de ofert 0,9 18000 aprilie 2011 1,0 18000 1,3 1 0,99 satisfctoare 1,0

3,5 24286 privat 1,0 24286 de pia 1,0 24286 de ofert 0,9 21857 aprilie 2011 1,0 21857 1,3 1 0,99 satisfctoare 1,0

3,37 19288 privat 1,0 19288 de pia 1,0 19288 de ofert 0,9 17359 aprilie 2011 1,0 17359 0,6 4 1,02 satisfctoare 1,0 21

privat

privat 1,0 19792

de pia

de pia 1,0 19792 de ofert 0,9 17813 aprilie 2011 1,0 17813 1,3

de pia

2 satisfctoare

1 0,99 satisfctoare 1,0

corecia la suprafa configuraia (forma) corecia panta, grade corecia reele inginereti Corecia accesul transportului i pietonilor corecia vecintatea corecia corecia general preul corectat, corecia absolut, Ponderea Preul de ofert corectat mediu ponderat a 1 ar, Valoarea terenului evaluat, Valoarea terenului evaluat, lei

0,97 neregulat 5 + neregulat 1,0 6 1,00 + 1,00 bun 1,00 + + 1,00 1,12 22167 12 3

0,8 neregulat 1,0 10 1,03 + 1,00 bun 1,00 + 1,00 0,95 19000 5 4 20648 57814 976762

0,98 neregulat 1,0 4 1,00 + 1,00 bun 1,00 + 1,00 1,14 27686 14 2

1 neregulat 1,0 7 1,01 + 1,00 bun 1,00 + 1,00 0,55 10608 45 1

bun

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor Valoarea de pia a terenurilor pentru construirea de proprieti imobiliare comerciale, determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor este de 57814 de euro, sau de 976762 lei (1euro = 16.8949 lei, BNM 27.04.2011). Efectuarea calcului de ajustri 1. Determinam corecia dreptului de proprietate. n toate cazurile analizate dreptul de proprietate este privat. Ajustare 1.0 2. Reglarea condiiile de finanare. Toate obiectele n discuie se afl n condiii identice. corecia 1.0 22

3. Reglarea condiiile de tranzacie. Pre de ofer a faciliti unice supraevaluate cu 10%. corecia 0.90 4. Corecia pentru data vnzrii. Obiectele analogice sunt n condiii identice cu obiectul de evaluare. Corecia 1.0 5. Corecia pentru amplasare. Obiectele analogice nu se afla in condiii similare cu obiectul evalut.deacee trebuie sa efectuam ajustarile pentru fiecare sector in parte. Obiectele analogice nr 1, 2 i 3 situate in sectorul Buiucani sunt mai ieftine cu 30 % de ct obiectul evaluat situat la Botanica. Corecia 1,3 Preurile n sectorul Centru sunt mai scumpe cu 40%,Ajustarea0,6 iar 6. Distana de la centru activitii de afaceri. n acest caz corecia se face pentru 1km=1%. Corecia Buiucani 0,99,Centru 1,02. 7.Corecia pentru starea ecologica. Toate obiectele evaluate au o stare ecologic satisfctoare, corecia 1,0. 8. Configuraia,fosma lotului.Toate obiectele similare sunt in conditii analogice cu obiectul evaluat.Corecia 1 9.Panta.Panta terenului de pna la 5 grade marete valoarea cu 1%, mai mare de 5 grade scade valoarea terenului cu 1%.

5.3.2Metoda alocaiei Metoda alocaiei [2, al. 107] este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii. Metoda n cauz poate fi aplicat respectnd urmtoarele condiii: a) b) c) utilizri. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei alocaiei[2, al. 108]: a) b) determinarea principalilor factori de influen asupra valorii bunului imobil determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului complex, parte component al cruia este terenul evaluat; imobil complex din care face parte terenul evaluat; 23 disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea corespunderea mbuntirilor de pe teren criteriului cele mai bune i eficiente similare obiectului evalurii; bunului imobil complex;

c) d) e) f) analogice:

estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile; estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat; determinarea ponderii valorii terenului n valoarea bunurilor imobile complexe
Vteren1 ; VBIC1 Vteren 2 ; VBIC 2 Vteren 3 ; VBIC 3

bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;

m1 = m2 = m3 =

(4.1) (4.2)

(4.3)

g)

determinarea ponderii medie aritmetic:

ma = m1 + m2 + m3 + ... + mn ; n (4.4)

h) calcularea valorii terenului evaluat:

Vteren =VBICevaluat m;

(4.5)

Tabelul 5.Calcularea valorii de pia a Bunului Imobil Complex din care face parte terenul evaluat Bunul imobil complex evaluat Elementele de comparaie sec. Botanica, str. Grenoble, 153/3 Bunurile imobile complexe similare sec. Centru, bd. tefan cel Mare 131/1 625000 privat 1 625000 de pia 1 625000 de ofert

sec. Centru, str. Hnceti 2 550000

sec.Rcani,str. Petricani 38/a

Preul de ofert, Sursa Dreptul de proprietate corecia Preul corectat, condiiile de finanare corecia Preul corectat, condiiile de vnzare
www.999.md

695000 privat 1 695000 de pia 1 695000 de ofert 24

www.lara.md

privat

de pia

de pia

privat 1 550000 de pia 1 550000 de ofert

corecia Preul corectat, data vnzarii corecia Preul corectat, amplasarea corecia Preul corectat, suprafaa construciei, m corecia Preul corectat, Accesibilitatea cilor de transport Corecia Preul corectat, Reele inginereti corecia Preul corectat, suprafaa terenului, ari corecia Preul corectat, corecia general corecia absolut, ponderea preul de ofert corectat mediu ponderat pentru un bun imobil complex,
Valoare bunului imobil complex, Valoarea bunului imobili complex, lei

Botanica

0,85 467500 mai 2011 1 467500 Centru 0,6 280500 361 0,99 277695

0,85 531250 mai 2011 1 531250 Centru 0,6 318750 341 0,98 312375 bun 1 312375 + 1 312375 7,6 0,89 278014 0,44 56 2

0,85 590750 mai 2011 1 590750 Rcani 1,2 708900 950 0,8 567120 satisfctoare 0,9 510408 + 1 510402 9,25 0,79 403218 0,58 42 3

280

bun

bun 1 277695 + 1 277695 7,5 0,89 247149 0,45 55 1

2,8

201283
201283 3400656

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor Valoarea de pia a bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat, determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor, constituie 201283 euro sau 3400656 lei (trei milioane patru sute mii ase sute cincizeci i ase) Efectuarea de calcul de ajustri 1. Determinam corecia pentr dreptul de proprietate. n toate cazurile dreptul de proprietate este privat. Ajustare 1.0 2. Reglarea condiiilor de finanare. Toate obiectele n discuie se afl n condiii identice. 25

Corecia 1.0 3. Reglarea condiiilor de vnzare. Preul ofer faciliti unice supraevaluate cu 15%. Corecia 0.85 4. Ajustarea la data vnzrii. Deoarece toate obiectele analizate analogi au fost oferite spre vnzare la un acelai timp, corecia de 1,0 5. Ajustare pentru amplasare. Obiectele nr 1 i2 aplasate n Centru sunt mai scumpe cu 40%. Corecia 0,6, Ier obiectul nr. 3 se afl la Rcani , unde preurile sunt mai ieftine cu 20%. Corecia 1,2 6.Ajustarea pentru suprafata constructiei.Pentru fiecare 50 mp cte 1% 7. Accesibilitate cilor de transport Obiectele analogice sunt n condiii identice cu obiectul de evaluare. Ajustare 1.0 . Tabelul 6.Determinarea ponderii medii a valorii terenului din valoarea total a bunului imobil complex.

Denumirea Bunului imibil complex analogic www.Lara.md, sec. Centru, str. Hmceti 2 www.lara.md, sec. Centru, str. tefan cel Mare 131/1 www.lara.md, sec. Rcani, str. Petricani 38/a

valoarea de pia a terenului analogic 210750

Valoarea de pia a bunului imobil complex 368500

Ponderea valorii de pia a terenului 0,5719

231560

418750

0,5530

181115

373354

0,4851

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor

VPteren = 201283*0,5367 = 108029 Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda alocaiei, constituie 108029 euro sau 1825139 lei . (1euro = 16.8949 lei, BNM 27.04.2011).

5.3.3 Metoda extraciei 26

Metoda extraciei [2, al. 109] se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr terenuri similare terenului evaluat. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei extraciei[2, al. 110]: a) b) c) d) e) g) determinarea principalilor factori de influen asupra valorii bunului imobil determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile; estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat; calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de complex, parte component a creia este terenul evaluat; imobil complex din care face parte terenul evaluat; bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;

f)calcularea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor de pe terenul evaluat; nlocuire a mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex.
VPBIC = VPteren + (VR D ); VPBIC = VPteren + VR D; VPteren = VPBIC VR + D; (4.6)

unde: VPBIC valoarea de pia a bunului imobil complex; VPteren valoarea de pia a terenului; D deprecierea acumulat; Valoarea de reconstituire [2, capitolul 3] sau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat este constituit din urmtoarele elemente: a) b) c) costul construciei; cheltuieli indirecte; beneficiul investitorului.

Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente normative. Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi. 27

Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri. Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode[2, capitolul 3]: a) b) c) metoda comparaiilor unitare; metoda costurilor segregate; metoda cantitativ.

Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al cldirii, 1 m 2 al suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe". Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz comasate i informaia privind obiectele analogice. Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat. Astfel, folosind "Culegerea indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe" putem spune ca obiectul evaluat face parte din obiecte cu destinaie de alimentare public i indicia folosii la calcularea valorii de reconstituire se vor folosi din culegerea Nr. 26, tabelul 112. Descrierea obiectului Caracteristica general Tipul obiectului: Anul construciei: Suprafaa totala(m): Volumul construciei (m.): Numrul de etaje: Starea spaiilor: 2 bun 28 restaurant-cafe comercilal 1987 280 1100

Specificatii de constructii: Fundaii : Pereii portani exteriori i interiori: Planee Acoperiri Acoperi: Pardosea : Ferestre : Ui : Finisaj interior: Sisteme inginereti: canalizare, sistem de alarma, de reele linii PC. Tabelul 7. Determinarea valorii de reconstituire a 1 m3 de construcie.
Indicele Valoare de reconstituire a 1 m.cub, n prurile anului 1969, ruble Volumul cldirii, m Costul construciei n preurile anului 1969, ruble Costul construciei n preurile anului 1984,rubl Costul construciei n preurile anului 1991,lei Costul construciei la data evalurii Valoarea de reconstituire cu evidena cheltuielilor indirecte Valoarea de reconstituire cu evidena beneficiuliu investitorului Valoarea de reconstituire a obiectului cu evidena TVA,lei Valoare de reconstituire a construconstruciei,1m, lei Valoare 14,7 2278 33487 39850 60971 1394407 1673288 1,19 1,53 22,87 1,2 Coeficientul ICVR, culegerea 18, tabela 19

beton armat beton armat beton armat, beton igla metalica lemn ciment, acoperite cu gresie termopan termopan tencuieli, zugrveli sanitare, electricitate, ventilatie, de incalzire, sistem

2091610

1,25

2509932 2509932

1,2

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor 29

Valoarea de rocostiture a bunului imobil evaluat constitue 148562 euro sau 2509932 lei (dou milioane cinci sute nou mii nou sutetreizeci i doi lei )

Tabelul 8. Determinarea uzurii fizice prin metoda normativ.

Denumirea elementelor constructive Fundaia Pereii de rezisten Pereii despritori Planeu Acoperiul pardoseala Ferestre i ui Tencuial interioar Lucrri de lectromontaj i sanitare Alte lucrri Total Greutatea specifica 15 15 16 20 5 13 7 2 5 2 100 Uzura elementelor cldirii ,% 15 15 15 10 15 40 40 30 20 25 Uzura relativ la interiorul cldirii 2,25 2,25 2,4 2 0,75 5,2 2,8 0,6 1 0,5 19,75

Sursa: ICVP, culegerea Nr. 33, tabelul 14 Uzura total a obiectului i a instalaiilor tehnico-sanitare constituie 19,75% aproximativ 20%. n componena deprecierii acumulate a bunului imobil evaluat intr i deprecierea funcional i cea economic[2, capitolul 3]. Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor bunurilor imobile. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea 30

caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele). Efectund analize corespunztoare i analiznd obiectul supus evalurii am constatat ca acestui obiect nu i este caracteristic deprecierea funcional ntru-ct satisface toate cerinele modern de exploatare i deservire. Un alt indiciu de confirmare a acestor cuvinte ar fi c n anul 2007 bunul imobil evaluat a fost supus unei reparaii capitale. Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele. Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode: a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi; b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz. Efectund analizele corespunztoare am ajuns la concluzia c asupre bunului imobil nu influeneaz n mod direct factorii externi, astfel, putem spune ca deprecierea economic poate fi neglijat la calcularea deprecierii acumulate. Tabelul 9. Calculul valorii terenului prin metoda extraciei. 1. 2. Valoarea bunului imobil complex din care face 201283 148562 130500 45675 22075 19500 2300 1800 36231 29713 82434 Minus valoarea de reconstituire a construciei a). costul construciei,euro b).cheltuieli indirecte, euro - marketing, euro - asigurare, euro - Asigurararea, euro - impozitul, euro c). beneficiul investitorului, euro 3 4. .Plus deprecierea acumulat, euro 148567*0,2 Valoarea terenului evaluat, euro 201283-148562+29713 Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda extraciei, constituie 82434 euro sau 1392714 lei . (1 euro = 16.8949 lei, BNM 27.04.2011). 31

parte terenul evaluat, euro

5.4

Abordarea veniturilor

Metoda veniturilor[2, capitolul 5] presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape: a) b) a) b) plata de arend. n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil: a) b) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii folosirii tuturor spaiilor disponibile; bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP DSL ) + AV ; (4.7)

prognozarea veniturilor viitoare; determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil; veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.

Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:

Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz

Unde:

VBE - venitul brut efectiv,

VBP - venitul brut potenial, DSL - deducerea pentru spaiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a spaiilor disponibile;

32

c) categorii:

cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea

funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele - cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele); - cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele); - cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele); - cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele). Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:
VON =VBE CO; (4.8)

unde: VON - venitul operaional net; VBE venitul brut efectiv; CO - cheltuieli operaionale. Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe. n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii: a) b) capitalizarea direct; actualizarea fluxurilor de numerar.

Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
V = VON ; (4.9) r

unde: V - valoarea estimat; r - rata de capitalizare. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale 33

obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia). n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul:
V =
t =1 n

(1 + i )

VON t
t

+R

(1 + i ) t

(4.10)

Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani. Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul (VON n +1 ) .
R=

(1 + r ) n +1 (4.11)

VON n +1

unde: R - reversia; r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul. Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode: a) metoda adiionrii; b) metoda extraciei; c) metoda investiiilor de alternativ. Tabelul 10: Estimarea primei pentru riscul investiional
Nr. 1 2 3 Tipul i denumirea riscului Situaia economic general Majorarea numarului obiectelor competitive Modificri n legislaie Riscul nesistematic 4 5 6 Situaii exepionale naturale i antropogene Neachitarea plailor de arend Managementul neefectiv 1 1 1 1 1 1 2 3 4 5 6 7 8 1 9 1 0

Riscul sistematic

34

7 8 9

Factori criminogeni Controale financiare ntocmirea incorect a contractelor de arend Numrul observaiilor Suma ponderat Suma Numarul factorilor Media ponderat (rata riscului)

1 1 1 0 0 0 0 1 3 2 8 2 10 48 9 5,33 2 1 2 1 7 1 8

5.4.1 Metoda rezidual Metoda rezidual[2, al. 118] se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii i terenurilor destinate construciilor. Tehnica rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenului n cazul cnd datele privind vnzrile comparabile nu snt disponibile i urmtoarele condiii sunt satisfcute: 1. valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu exactitate; 2. venitul operaional net este cunoscut sau poate fi estimat; 3. rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieei imobiliare. Urmtoarele etape se aplic n cadrul metodei reziduale: a) calcularea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire a mbuntirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaz a fi construite; b) estimarea venitului operaional net ce poate fi obinut n urma utilizrii bunului imobil complex, n baza plilor de arend de pia pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte component a creia este terenul evaluat; c) estimarea venitului operaional net atribuit mbuntirilor prin nmulirea valorii de reconstituire sau de nlocuire la rata de capitalizare pentru mbuntiri; d) calcularea venitului operaional net atribuit terenului, prin scderea venitului operaional net atribuit mbuntirilor din venitul operaional net generat de bunul imobil complex; e) determinarea valorii terenului prin mprirea venitului operaional net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului. 35

n procesul de estimare a valorii de pia a terenului, n calcule trebuie folosite doar datele de pia (plile de arend i cheltuielile operaionale pentru bunurile imobile similare obiectului evalurii i altele). Pentru calcularea valorii terenului avem nevoie de calculat rata de capitalizare att pentru construcie ct i pentru teren. n acest scop, pentru calcularea ratelor vom folosi metoda adiionrii sau cumulativ.

Tabelul 11. Determinarea coeficientului de capitalizare prin metoda adiionrii Indicii Rata pur a rentabilitii Rata riscului lichiditii Rata riscului managementului Rata de capitalizare pentru construcie, % 8 2.66 1 5.7 1 18 8 2,66 2 ~ 1 14 Rata de capitalizare pentru teren, %

neefectiv Rata de restituire a capitalului Prima pentru risc investiional Total

Sursa: Completat de autor n rezultatul inspectrii pieei imobiliare Pentru calcularea venitului operaional net din exploatare pentru cldire este necesar a calcula rata de capitalizare , prin metoda cumulativ: Rata de capitalizare pentru construcie, %: r = rpr + rmn + rl + rrc + rinv (4.12) Unde: r - rata de capitalizare 36

rpr - rata pur a rentabilitii rmn - rata riscului managementului neefectiv rl - rata riscului lichiditii rrc - rata de restituire a capitalului rinv - prima pentru risc investiional r= 8+2.66+1+5.7+1 = 18% Rata de capitalizare pentru teren, %: r = rpr + rl + rinv (4.13) Unde: r - rata de capitalizare rpr - rata pur a rentabilitii rl - rata riscului lichiditii rinv - prima pentru risc investiional r = 8+2.66+2+1 =14% Astfel, obinem ca rata de capitalizare pentru construc ie constituie 18%, iar pentru teren- 14%.

Tabelul 12. Calculul valorii terenului prin metoda rezidual. 1. Venitul brut potential, euro 16*12*280 Deducerele la spatiile libere, euro 53760*0,1 Venitul brut efectiv, euro 53760-5373 Cheltuieli operationale, euro 48384*0,35 Venitul operational net anual generat de BIC, euro/an 48384-16934 2.Valoarea de reconstituire, euro 3.Coeficientul de capitalizare a constructiei, % 148562 0.1831 37 31450 16934 48384 5376 53760

0.17+1/76 4.Venitul operational net atribuit constructiei, euro 148562*0,1831 5.Venitul operational net atribuit terenului, euro 53760-27203 Valoarea de pia a terenului, euro 26557/0,17 Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda rezidual, constituie 156218 euro sau 2639287 lei . (1 euro = 16.8949 lei, BNM 27.04.2011). 156218 26557 27203

6. Reconcilierea rezultatelor evalurii Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobil evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar este important de menionat c nici una din metode de evaluare nu este universal i nu genereaza rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metodele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi intreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii. Procedura de reconciliere este constituit din dou etape[2, al. 98]: a) revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai credibile valori; b) estimarea valorii finale. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea[2, al. 99]: 38

a) corectitudinii selectrii tipului valorii estimate; b) corectitudinii metodelor aplicate; c) profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare; d) veridicitii datelor utilizate n analiz; e) corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor; f) corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode; g) consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaiei anticipate trebuie s posede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie s corespund vrstei efective a construciei). Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de[2, al. 100]: a) tipul valorii estimate; b) informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii; c) metodele de evaluare aplicate. n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite metode n procesul reconcilierii[2, al. 101]. Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare[2, al. 102]. n prezent aplicarea metodei mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mai mult acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i de ponderare relativ a rezultatelor. Tabelul 13. Calculul rezultatului final al evalurii (reconcilierea rezultatelor)
Metoda analizei comparati ve a vnzrilor Metoda alocaie i 108029 30 35 35 20 Metoda extraci ei 82434 15 15 10 20 Metoda rezidual 156218 20 15 15 30

Indicii

Valori estimate, Corespunderea scopului evalurii, % Corespunderea datelor analizate, % Corectitudinea ajustrii aplicate, % Supoziii aplicate n calcul, %

57814
35 35 40 30

39

Capacitatea de aconsidera conjunctura pieei, % Capacitatea dea considera profitabilitatea obiectului, % Media indicatorilor, % Ponderea valorii estimate, Valoare de pia, lei Valoare de pia,

35 25 33,33 19269

15 35 28,33

30 15 17,5

20 25 20,83 32540

30605 14426 1636102 96840

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelor Studiile de pia de vnzare, a calculelor i concluzii bazate pe experiena i cunotinele profesionale, exprim n urmtoarea concluzie: valoarea de pia a proprietii este: 96840 de euro, sau 1636102 lei (1 euro = 16,8949 lei, BNM 27.04.2011).

Concluzii La ncheierea lucrrii de curs putem ajunge la concluzia c obiectivul stabilit nainte de a efectua aceast activitate a fost atins, astfel cum sunt stabilite valoarea de pia a terenului cu construcii, n proprietate privat, situate n or. Chisinau, Botanica,str.Grenoble 153/3, destinate pentru uz comercial. n procesul de punere n aplicare a acestei lucrri a fost efectuat un curs de analiz a pieei de proprieti imobiliare comerciale din Chiinu, i anume piaa de bunuri imobiliare de magazine i terenuri pentru dezvoltarea comercial. Acelai lucru a fost fcut la descrierea terenului estimat cu mbuntiri pe el, descrierea i caracterizarea localizarea i analiza celei mai bune i celei mai eficiente utilizri a obiectului. Au fost identificate ca factori care influeneaz valoarea proprietii, n special pentru teren. Ca parte a acestei lucrri au fost studiate i folosite pentru a practica metode de baz de determinare a valorii terenurilor, inclusiv terenuri pentru proiecte de dezvoltare comerciale, i anume metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda rezidual , metoda alocaiei i metoda extragerii. Valoarea de pia a terenului este de 96840 16,8949 lei, BNM 27.04.2011). n procesul de evaluare i n raport principala problem a fost lipsa unei baze de date complete cu privire la care ar putea fi colectate informaii fiabile privind vnzrile de proprieti comparabile. Informaia este cea mai valoroasa resursa, care determin calitatea 40 de euro, sau 1636102 lei (1 euro =

de servicii de evaluare si gradul de adecvare a rezultatelor. n consecin, informaiile sunt limitate n mare msur, ceea ce face dificil procesul pentru evaluatori. Ar trebui remarcat faptul c valoarea rezultat a terenului este subiectiv, deoarece se bazeaz pe opinia personal i pe profesionalismul evaluatorului. Acest raport este pur consultativ n natur i nu oblig proprietarul obiectului pentru a stabili preul specificat n raportul de punere n aplicare a obiectului pe pia.

Bibliografie Legi, regulamente, acte normative 1. 2. 3. 4. Codul Civil al Republicii Moldova 1107-XV de la 06.06.2002; Hotrrea Guvernului Republicii Moldova 958 din 04 august 2003. La aprobarea dispoziiilor interimar privind evaluarea de bunuri imobile; Codul funciar 828-XII de la 14.01.1992; Cadastrul de bunuri imobiliare (legi, adoptate de Parlamentul Republicii Moldova), volumul IV / alct: Vladimir Guu. Valeriu Gnju; Agentia de Stat Relatii Funciare I Cadastru. Oficiu de Implementare un Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003 (TIPOGRAFIA Centrala); 5. Inventarul de proprieti imobiliare (Real Estate Evaluare), volumul V / alct: Vladimir Guu.; Agentia de Stat Relatii Funciare I Cadastru. Oficiu de Implementare un Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003 (TIPOGRAFIA Centrala); 6. Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare 989-XV de la 18.04.2002 Cri, monografii, articole: 41

1. 2002; 2. 2003; 3. DIA "1999. 4.

Buzu O.V., Organizarea de activiti de evaluare - Chisinau: Tipogr. Centrala, Buzu O.V., Matcov A., Evaluarea imobilului: Teorie i Practic - Chiinu, Economie i Administrarea Proprietatii: manual pentru instituii de nvmnt superior n cadrul frecvent. Ed. PG Grabovoi. Smolensk: Izd "Smolin Plus, M.: Izdatel'stvo" Evaluarea valorii de pia a imobilului: un ghid de educaie i practic. Ed. Zarubin VN Moscova, pp. 1998.156. Surse internet

1. 2. 3. 4.

www.lara.md www.citymap.md www.statistica.md www.nikaimobil.md

Anexe
Anexa nr. 1 ICVR, culegerea 18, tabela 19
. . I.

. , . . . . , , , . , , , . II. 1 . . 42

 19 1 2 3 4 5 6 7 8 9 3000 14,0 14,7 15,4 16,1 17,5 25,2 28,0 29,5 37,8 10,1 10,6 11,1 11.6 12,6 18,2 20,2 21,3 27,3 . 6000 9,1 9,6 10,0 10,5 11,4 16,4 18,2 19,2 24,6 6,0 6,9 7,3 7,6 8,3 11,9 13,2 13,9 17,8 12000 12000

( . 19) 15 12 10 20 7 20 5 2 3 100 4 3 3 2 5 4 4 5 4 , 13 5 16 7 7 18 7 10 31 20 7 29 22 28 24 24

2 100 100 2 100

Anexa nr.2 Preul mediu al unui sector de teren comercial n Chiinu, n mai, 2011 Sector Centru Telecentru Valoarea sectorului pentru 1 ar/euro 28100 18038 43

Buicani Botanica Ciocana Riscani

16682 19460 16875 19580

44