Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
INTRODUCERE . . . . . . . . . .3
I. DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE . . . . . .5
I.1 Noţiuni generale si condiţii limitative. . . . . .6
II. CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII. . . . . .8
III. CONFIRMAREA DEZINTERESĂRII ŞI CALIFICĂRII
EVALUATORUL. .
9
IV. ANALIZA PIEŢII FUNICIARE. . . . . . . 10
V. PROCESUL EVALUĂRII. . . . . . . . .14
V.1 Caracteristica obiectului evaluării. . . . . . .14
V.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari. . . . . .15
V.3 Abordarea analizei comparative a vinzarilor. . . . .17
V.3.1 Metoda analizei comparative a vinzarilor . . . . . .19
V.3.2Metoda alocaţiei. . . . . . . . . .22
V.3.3 Metoda extracţiei. . . . . . . . . .25
V.4 Abordarea venitului. . . . . . . . .31
V.4.1Metoda reziduala. . . . . . . . . .33
V.4.2 VI. RECONCILIEREA VALORII ESTIMATE. . . . .36
CONCLUZII. . . . . . . . . . .37
BIBLIOGRAFIE. . . . . . . . . . .38
ANEXE. . . . . . . . . . . .41
Anexa nr. 1 ICVR, culegerea 18, tabela 19. . . . . . .42
Anexa nr.2 Preţul mediu al unui sector de teren comercial
în Chişinău, în mai, 2011. . . . . . . . .43
1
EVALUAREA TERENULUI AFERENT BARULUI „MEASNOI”, SECTOR
CIOCANA, STRADA VOLUNTARILOR 15 A.
Scrisoare de însoţire
Stimate, d-mna Sănduţa Tatiana,
Conform Contractului Nr. XXXX din XX. XX. XXXX încheiat între Dv-stră şi firma
“XXX” S.R.L. în numele directorului general, a fost efectuată evaluarea lotului de teren,
amplasat în oraşul Chişinău, sector Botanica, str. Grenoble, 153/3.
Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă a lotului de teren pentru vînzare –
cumpărare.
Obiectul evaluării reprezintă prin sine un lot de teren cu suprafaţa de 2,8 ari, pe care este
amplasat magazinul “Measnoi ”.
Evaluarea imobilului a fost efectuată în conformitate cu situaţia existentă pe piaţă în luna
aprilie, anul 2011. Cercetările şi analiza pieţei prezentate în raport au fost realizate în perioada
27.04.2011 – 23.05.2011.
Rezultatul lucrărilor de evaluare efectuate, analiza multilaterală a informaţiei disponibile,
ne permite să concluzionăm, că valoarea de piaţă a lotului de teren aferent magazinului
„Measnoi” evaluat la data evaluării – 23.05.2011, luând în consideraţie condiţiile restrictive şi
supoziţiile admise, constituie în total: 1636000. lei sau 97000 euro (un million şase sute
treizeci şi şase mii lei).
Concluziile prezentului raport sunt bazate pe calcule, încheieri şi altă informaţie,
obţinută în urma cercetării pieţei imobiliare şi amplificate de practica şi cunoştinţele
profesionale ale evaluatorului. Raportul de evaluare propus atenţiei Dumneavoastră a fost
executat cu cea mai mare răspundere şi sârguinţă, în deplină corespundere cu Legea Republicii
Moldova cu privire la activitatea de evaluare din 18.04.02 ( M.O. Nr. 102 din 16.07.02)
Regulamentul Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotărârea
Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 04.08.2003 şi Standardele profesionale europene
aprobate pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare.
Dacă apar careva neclarităţi, sunteţi rugat să ne informaţi necondiţionat.
Vă mulţumim pentru posibilitatea de a vă oferi servicii!
I.1
I.1 Noţiunile utilizate în procesul evaluării
Valoarea de piaţă – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării,
între un cumpărător hotărât să cumpere şi .un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă
6
(nepărtinitoare), după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză,
prudent şi fără constrângere.
Bun imobil – sectoare de teren sau ameliorări amplasate pe ele, clădiri, construcţii, apartamente
şi alte încăperi izolate, care nu pot fi supuse deplasării fără a cauza pagube directe destinaţiei lor.
Evaluare – procesul de determinare a valorii proprietăţii la o dată concretă, ţinând cont de
factorii fizici, economici, sociali etc., ce au influenţă asupra valorii.
Obiectul evaluării – bunul imobiliar supus evaluării.
Data evaluării proprietăţii – data la care a fost efectuată evaluarea proprietăţii.
Raport de evaluare – documentul ce conţine descrierea obiectului evaluării şi calculul valorii,
întocmite de către evaluator în formă scrisă sau electronică la finele procesului de determinare a
valorii obiectului evaluării.
Valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a
clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării,
cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului
evaluării şi ţinând cont de uzura lui.
Drepturile evaluate – conform Codului Civil al Republicii Moldova dreptul de proprietate
asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, folosinţă şi de dispoziţie. Posesiunea
presupune stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale
bunurilor, iar dispoziţia prevede determinarea destinului lui. Proprietarul are dreptul să efectueze
diferite tranzacţii cu bunul imobiliar ce-i aparţine conform Legislaţiei în vigoare, dacă aceasta nu
lezează interesele şi drepturile altor persoane, inclusiv înstrăinarea averii în proprietatea altei
persoane; transmiterea dreptului de utilizare, folosire şi împărţire a averii; punerea averii în gaj
(ipoteca), etc..
Element de comparaţie- caracteristica bunului imobil sau condiţia de efectuare a tranzacţiei
imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării.
Ajustare-suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil comparabil
pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil evaluat.
Metoda cheltuielilor – tipul de evaluare a proprietăţii bazat pe determinarea valorii de
construire, modificare şi exploatare a proprietăţii, cu calculul tuturor tipurilor de deteriorare.
Metoda analizei comparative a vânzărilor – tipul de evaluare a proprietăţii pe calea analizei
vânzărilor obiectelor de comparare a activelor după efectuarea corectărilor corespunzătoare în baza
coeficienţilor corespunzători ce includ diferenţa dintre ei.
Metoda veniturilor – tipul le evaluare a proprietăţii, bazat pe determinarea valorii veniturilor
ulterioare de la utilizarea lui..
7
Uzura fizică a proprietăţii – uzura proprietăţii condiţionată de micşorarea capacităţii de lucru în
urma atât a învechirii fizice evidente cât şi a influenţei factorilor defavorabili externi..
Obiectul de comparare a proprietăţii – analogul obiectului evaluării ce se utilizează la
calcularea valorii proprietăr.
10
Piaţa loturilor de teren din municipiu geografic se pot diviza în câteva părţi condiţionate,
pentru care sunt specifice tendinţele proprii de dezvoltare. Separat se poate examina partea
centrală, cea de prestigiu a oraşului. Dar acolo practic nu au mai rămas loturi libere. Tranzacţiile
sunt de caracter unic, exclusiv, de aceea este foarte dificil de a deduce pentru acestea costul de
piaţă mediat. Se înregistrează majorarea ofertei de terenuri cu destinaţie agricolă, referitor la loturi
de teren pentru construcţie. Aici oferta prevalează asupra cererii. Actualmente pe piaţa imobilului a
apărut o tendinţă nouă în domeniul imobilului extravilan. Se au în vedere orăşele cu vile. Se poate
găsi variante de amplasare la cinci-opt km de la capitală. Ceea ce uneşte toate aceste proiecte este
corespunderea “tradiţiilor europene de arhitectură şi cerinţelor moderne faţă de construcţie a
imobilului extravilan confortabil şi inofensiv”. În orăşele se prevede infrastructura independentă:
centru de afaceri, supermarkete, cafenele şi baruri, centru de fitness, farmacii, terenuri de joacă
pentru copii. În ultimul timp oamenii tot mai des preferă casa proprie spaţioasă în suburbii ecologic
curate, în oraşe liniştite sau orăşele închise.
Terenurile de pamant sunt o resursa limitata, iar cele asigurate cu toate comunicatiile sunt chiar
in deficit. Din cauza ofertei limitate preturile au ramas la nivelul anului trecut.
Plus, s-au stabilizat preturile atat la terenurile de calitate avand toate comunicatiile, cat si la loturile
fara comunicatii, fiecare categorie avand cumparatorii sai. Cele dintai sunt solicitate de persoanele
care doresc sa inceapa imediat constructia. Acesti cumparatori au nevoie ca sectorul sa aiba
infrastructura dezvoltata, iar terenul de pamant sa fie asigurat cu toate comunicatiile. Terenurile
fara comunicatii sunt cumparate de cei care planifica sa inceapa constructia in urmatorii 3-5 ani.
Pentru ei comunicatiile nu sunt atat de importante ca pretul pamantului. Din acest considerent
preturile la loturile unde lipsesc conductele municipale de gaz si apa si cu caile de acces proaste
sunt mult mai joase. In cazul acestor terenuri la intrebarea despre comunicatii si drumuri vanzatorii
raspund: „in perspectiva va exista totul”.
Pretul a 100 m. p. de pamant pentru constructia unei cladiri rezidentiale in regiunea parcului
Valea Morilor (initial Lacul Comsomolistilor) si intre str. Neaga si str. Belinski din sectorul
Buiucani constituie 20.000-25.000€. Acestea sunt cele mai prestigioase zone pentru construirea
caselor de locuit private. Pretul a 100 m. p. de pamant in alte zone ale orasului cu o densitate mare
a caselor de locuit private reprezinta: la Sculeni – 10 mii €; Buiucani, in regiunea uzinei “Alfa” –
10-12 mii €; Schinoasa – 5-7 mii €; in regiunea Universitatii Agrare – 5-8 mii €; Botanica de Jos –
8-10 mii €; regiunea noului centru comercial “Megapolis Mall” de pe str. Computerelor – 8-10 mii
€; in regiunea Universitatii Tehnice de pe str. Studentilor – 12-15 mii €. Pretul a 100 m. p. de
pamant in localitatile din apropiere, cum ar fi Tohatin, Colonita, Cricova, Bacioi, Truseni, Sangera
si in cooperativele de constructie a vilelor, amplasate nu departe de oras, cu conditia disponibilitatii
tuturor comunicatiilor constituie 1-3 mii €. Staucenii se considera cea mai scumpa suburbie, fiind
11
practic in limita orasului. Costul a 100 m. p. constituie 5-6 mii €. Din inovatiile legislative merita
de mentionat modificarile facute la Codul Funciar in anul 2010, care permit constructia caselor de
locuit private pe terenurile cu destinatia „agricola”, daca acestea se afla in raza localitatii, fara
modificarea statutului terenului. Fara indoiala, acest fapt va inviora piata loturilor de pamant.
Loturi pentru clădiri de vilă
La acest segment al pieţei imobiliare se poate referi toate obiectele imobiliare ale clasei date,
amplasate în raza de 10-20 km de la oraş, atât în localităţi, cât şi în întovărăşiri pomicole (ÎP).
Rolul determinant îl joacă prezenţa minimului de infrastructură şi comunicaţii sau probabilitatea
dezvoltării acestora în perspectivă.
Indiferent de unele încetiniri ale ritmurilor de creştere a preţurilor la această clasă imobiliară,
acestea totuşi au fost puţin mai mari decât ritmurile de creştere la imobil în total în mun. Chişinău.
Preţurile medii la un ar de teren constituiau de la 1000 până la 4000 euro în funcţie de apropierea
ÎP de Chişinău, nivelul dezvoltării infrastructurii şi grad de prestigiu al acestuia.
Micşorarea cererii la loturi în a doua jumătate 2008 este legată, pe de o parte, de sezonalitatea
vânzărilor clasei date a imobilului şi, pe de altă parte, de situaţia financiară şi economică instabilă.
În anii precedenţi creşterea continuă a preţurilor la imobil îmboldea o anumită cerere de loturi şi în
perioadă tomnatică. Posibilitatea de cumpărare a imobilului la preţuri stabilite primăvara, la
aşteptarea stabilirii nivelului mai înalt de preţuri primăvara următoare impunea o anumită parte a
cumpărătorilor potenţiali să efectueze cumpărarea toamna. În a doua jumătate a anului 2008
tendinţa dată s-a modificat. Aşteptarea scăderii preţurilor la imobil reduce cererea cumpărătorilor
potenţiali la imobil indicat mai sus. Ceea ce, la rândul său, cel mai probabil, va duce la micşorarea
afluxului de investiţii şi încetinirea ritmurilor dezvoltării infrastructurilor ÎP.
Ţinând cont de situaţia actuală, atât în lume, cât şi în interiorul ţării, se poate presupune, că în
anul viitor cererea de clădiri finite ieftine, utile pentru locuinţă, amplasate în apropierea
Chişinăului, nu se va micşora. Deficitul masei monetare poate chiar puţin îmboldi cererea la
acestea. Simultan urmează de aşteptat micşorarea cererii de loturi libere pentru construcţie.
Loturi de teren pentru construcţie comercială
În segmentul dat al pieţei imobiliare observăm doar stagnarea creşterii costului se considera ca
loturile lichide reprezintă un deficit, de aceea acestea îşi menţin costul, iar unele chiar se vor
scumpi. Înainte de toate, acestea sunt loturi mici pentru construcţie comercială şi de oficiu cu
infrastructura deja dezvoltată având suprafaţă de cel mult 5 ari.
La momentul dat eroarea vânzătorilor loturilor de teren constă într-aceea, că aceştia privesc
vânzarea lotului de teren drept vânzarea suprafeţei lotului însăşi, cumpărătorii la rândul său privesc
lotul de teren drept posibilitatea construcţiei pe acesta a unui obiect imobiliar. Astfel 2 diferite
loturi cu aceeaşi suprafaţă pot varia foarte mult prin aceea, că unul are suprafaţa de construcţie 80%
12
şi celălalt 35%, unul având capacitatea de altitudine maximă de 16 etaje, iar celălalt 3 etaje. În
majoritatea cazurilor vânzătorii îşi puneau în vânzare loturile de teren fără un Certificat de
urbanism, proiect, Autorizaţie de construcţie şi alte documente, din cauza cheltuielilor de timp şi
financiare sporite, dar aceasta este practica mondială când lotul se vinde cu documentaţie pregătită
pentru viitoarea clădire. Dat fiind cele expuse,se poate mentiona că la micşorarea cererii de loturi
de teren, pregătirea documentelor privind lotul de teren va fi un argument important pentru
vânzător la vânzarea acestuia, astfel micşorându-se termenul vânzării şi obţinându-se costul
convenabil. Costul de piaţă al loturilor de teren pentru construcţie în mun. Chişinău pentru perioada
dată în funcţie de destinaţie în medie a constituit:
1. Destinaţie social-culturală 25 000 – 35 000 euro / 1 ar. Costurile vânzării maxime în mărime
de 50000-100000 euro / 1 ar, se observă la loturi de teren mici amplasate pe artere principale ale
sectoarelor mun. Chişinău: Bd. Dacia, Decebal, Traian, Moscova, M.Bătrân, C. Ieşilor, parte de
oficii a sectorului Centru, perimetru str.Tighina, Mateevici, T.Ciorbă, 31 august şi separat bd.
Ştefan cel Mare;
2. Destinaţie industrială 5000-8000 euro / 1 ar;
3. Destinaţie de locuit (pentru case de locuit cu multe etaje) 17000-25000 euro / 1 ar.
In general valoarea unui teren urban este determinată de gradul de atractivitate al acestuia, grad
determinat de nivelul de servicii şi de locuri de muncă oferit. Acest grad de atractivitate este
generat de urmatorele grupe de factori:
economici;
sociali;
de mediu;
13
Alt factor îl reprezinta venitul care poate fi generat de construcţie, aspect care se
oglindeşte în tipul de folosinţă a terenului şi de gradul de intensitatea cu care terenul este folosit.
In acest caz, valoarea terenului urban este puternic influenţată de politica de utilizare a terenului
urban, politică organizată de autorităţile publice locale şi/sau centrale.
Factorul costului economic al terenului care este determinat de investiţiile în infrastructură
şi de investiţiile în serviciile publice. Costul economic al terenului creează baza stabilirii valorii
terenului şi determină diferitele valori ale terenurilor urbane. Aceste două aspecte sunt cruciale
pentru activităţile pieţei de terenuri şi pentru stabilirea chiriei pe terenurile urbane.
Factorul de utilitate socială. Acesta nu este capabil să regleze preţul de piaţă al terenurilor
urbane pe baza unei competiţii libere, dar poate influenţa nivelul de atractivitate care este
conţinut în preţul terenului. Această valoare este creată de investiţii şi de deciziile planificării
urbane şi este legată de acţiuni de expropriere .
5. PROCESUL EVALUARII
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către
evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar.
În scopul estimării valorii de piaţă a obiectului dat au fost executate următoarele proceduri:
• Identificarea obiectului evaluării şi drepturilor de proprietate, care include inspectarea obiectului
evaluării, studierea documentaţiei tehnice, etc.;
• Colectarea şi analiza informaţiei necesare pentru estimarea valorii de piaţă;
• Aplicarea metodelor de evaluare:
- metoda cheltuielilor;
- metoda analizei comparative a vânzărilor;
- metoda venitului;
• Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
• Întocmirea raportului de evaluare.
14
5.1 Caracteristica obiectului evaluarii
Tabelul 2: Caracteristica terenului
Denumirea Caracteristica
Adresa obiectului Mun.Chisinau,str. Grenoble 153/3
2. Amplasarea sectorul Botanica
3.Particularitati locale de amplasare:
- iesire la magistrale mari este
- accesul transportului inalt
-amplasarea in raport cu strada principala pe strada secundară
- intensitatea deplasarii transportului pe
strada
- particularitatile ecologice a raionului deplasarea in ambele direcţii
corespund normelor
magaziné (cea mai buna si eficienta utilizare
4. Destinatia bunului imobil a lotului de teren este utilizarea in calitate de
obiect cu destinatie d café-bar)
5. Relieful imprejurimii linistit
6. Suprafata lotului de teren 0,28ha (cu dreptul de proprietate)
7. Seismicitatea terenului 7 (sapte) baluri
8. Forma terenului dreptunghiulară
9. Lotul de teren este marginit:
- la nord-est construcţii
- la nord-vest Cladiri de locuit
- la sud-vest Str. Grenoble
- la sud-est Str. Grenoble
10.Retelelele ingineresti:
- apeduct este
- canalizare este
- incalzire este
- electricitate este
- telefon exista
- alimentarea cu gaz exista
obiectul evaluarii dispune de atractivitate
11.Factori esentiali evidentiati din amplasarea comerciala in calitate de oficiu si prezinta
obiectului interes pentru investirea capitalului
potentialilor investitori
12. Distanţa pină ladrum Apropiat
13.Tipul drumului şosea de tip greu (asfalt)
14. Sursa informatiei inspectarea naturala a obiectului
16
Unde: Rf.r – rentabilitatea fără risc;
Rl – prima pentru riscul lichidităţii reduse;
Rm.i - prima pentru managementul investiţional;
Rr – prima pentru risc;
Rn.r.- norma de restituire a capitalului.
Rata reală a rentabilităţii se determină în baza analizei investiţiilor financiare fără risc
sau cu risc minim stabilită pentru toate investiţiile din economia naţională şi constituie la data
evaluării, conform datelor Băncii Naţionale a Moldovei – 8%.
Prima pentru managementul investiţional depinde de complexitatea obiectului supus
evaluării, şi constituie în mediu 1 – 5 %; pentru îmbunătăţirea existentă pe terenul supus
evaluării constituie 2%.
Luînd în consideraţie condiţiile actuale situaţiai economice din ţară şi nu în ultimul rînd
analiza pieţei imobiliare, am considerat că cea mai mare perioadă de expunere pe piaţă o are
salonul cosmetologic. Administrarea acestui tip de imobil comercial este mai riguroasă şi
necesită un spectru larg de cheltuieli aferente dezvoltării activităţii, cît şi personal calificat;
analogic, ar putea fi explicat şi riscul înalt legat de desfăşurarea activităţii specifice saloanelor
cosmetologice.
Metoda analizei comparative a vînzărilor este cea mai utilă metodă atunci când recent au
fost vândute un număr de bunuri imobile similare, sau în prezent ele sunt puse în vânzare în
piaţa bunului imobil evaluat. Folosind această metodă un evaluator obţine un indicator de
valoare prin comparaţia bunului imobil studiat cu bunuri imobile similare, numite vânzări
comparabile. Preţurile de vânzare a bunurilor imobile care sunt considerate ca fiind cele mai
comparabile, au tendinţa de a indica un interval în care se va afla valoarea bunului imobil
studiat.
19
Un evaluator estimează măsura similarităţii sau diferenţele dintre bunul imobil studiat şi
vânzările comparabile prin examinarea diferitor elemente de comparaţie.
drepturile transmise
condiţiile de finanţare
condiţiile de vânzare
cheltuialile făcute imediat după cumpărare
condiţiile pieţei
amplasarea
caracteristicile fizice
caracteristicile economice
utilizarea
După aceea se aplică ajustări în bani sau în procente la preţul vânzării fiecărui din bunuri
imobile comparabile. Ajustările se fac la preţurile vânzărilor deoarece preţurile acestor bunuri
imobile sunt cunoscute, atunci când valoarea obiectului studiat nu este cunoscută. Prin această
procedură comparativă evaluatorul estimează valoarea definită în problemă la o dată anumită.
Aşa factori cum ar fi multiplicatorul venitului sau rata capitalizării la fel poate fi extrasă
prin analiza comparaţiei vânzărilor. În metoda comparaţiei vânzărilor evaluatorii consideră
acestea date, dar nu le tratează ca elemente de comparaţie. Aceşti factori de obicei sunt folosiţi
în metoda capitalizării venitului.
Metoda se bazează pe două comparaţii a vânzărilor pe piaţă pentru a determina corecţia în
unul dintre elementele de comparaţie. În acelaşi timp, implicarea în vânzarea de obiecte
comparabile trebuie să fie identică în toate modurile, cu excepţia unuia pe care ajustarea se
efectuează.
20
Tabelul 4.Calcularea valorii de piaţă a terenului prin analiza comparativă a vânzărilor
terenul
Terenurile similare
evaluat
Elemente de sec.
comparaţie, indici sec. Botanica, sec. sec.Centru,
Buiucani, str. sec.Buiucani,
str. Grenoble, Buiucani, str. str. A.
Ion str. Călinescu
153/3 Vasile Lupu Cosmescu
Calimachi 16
21
corecţia la
0,97 0,8 0,98 1
suprafaţă
configuraţia
(forma) neregulată neregulată neregulată neregulată neregulată
corecţia 1,0 1,0 1,0 1,0
panta, grade 5 6 10 4 7
corecţia 1,00 1,03 1,00 1,01
reţele inginereşti + + + + +
Corecţia 1,00 1,00 1,00 1,00
accesul
transportului şi
pietonilor bună bună bună bună bună
corecţia 1,00 1,00 1,00 1,00
vecinătatea + + + + +
corecţia 1,00 1,00 1,00 1,00
Ponderea 3 4 2 1
Preţul de ofertă
corectat mediu 20648
ponderat a 1 ar,€
Valoarea
terenului evaluat, 57814
€
Valoarea
terenului evaluat, 976762
lei
22
3. Reglarea condiţiile de tranzacţie. Preţ de oferă a facilităţi unice supraevaluate cu 10%.
corecţia 0.90
4. Corecţia pentru data vînzării. Obiectele analogice sunt în condiţii identice cu obiectul de
evaluare. Corecţia 1.0
5. Corecţia pentru amplasare. Obiectele analogice nu se afla in condiţii similare cu obiectul
evalut.deacee trebuie sa efectuam ajustarile pentru fiecare sector in parte.
Obiectele analogice nr 1, 2 şi 3 situate in sectorul Buiucani sunt mai ieftine cu 30 % de
cît obiectul evaluat situat la Botanica. Corecţia 1,3 Preţurile în sectorul Centru sunt mai scumpe
cu 40%,Ajustarea0,6 iar
6. Distanţa de la centru activităţii de afaceri. În acest caz corecţia se face pentru 1km=1%.
Corecţia Buiucani 0,99,Centru 1,02.
7.Corecţia pentru starea ecologica. Toate obiectele evaluate au o stare ecologică
satisfăcătoare, corecţia 1,0.
8. Configuraţia,fosma lotului.Toate obiectele similare sunt in conditii analogice cu obiectul
evaluat.Corecţia 1
9.Panta.Panta terenului de pîna la 5 grade mareşte valoarea cu 1%, mai mare de 5 grade scade
valoarea terenului cu 1%.
5.3.2Metoda alocaţiei
Metoda alocaţiei [2, al. 107] este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu
construcţii. Metoda în cauză poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii:
a) disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile
similare obiectului evaluării;
b) existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea
bunului imobil complex;
c) corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente
utilizări.
Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei alocaţiei[2, al. 108]:
a) determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil
complex, parte componentă al căruia este terenul evaluat;
b) determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
23
c) estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi
bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;
d) ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;
e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
f) determinarea ponderii valorii terenului în valoarea bunurilor imobile complexe
analogice:
Vteren1
m1 = ; (4.1)
VBIC1
Vteren 2
m2 = ; (4.2)
VBIC 2
Vteren 3
m3 = ;
VBIC 3 (4.3)
Tabelul 5.Calcularea valorii de piaţă a Bunului Imobil Complex din care face parte
terenul evaluat
Bunul imobil
Bunurile imobile complexe similare
complex evaluat
Elementele de sec.
comparaţie sec. Botanica, Centru,
sec. Centru, sec.Rîşcani,str.
str. Grenoble, bd. Ştefan Petricani 38/a
str. Hînceşti 2
153/3 cel Mare
131/1
Preţul de ofertă, € 550000 625000 695000
Sursa www.999.md www.lara.md
Dreptul de proprietate privat privat privat privat
corecţia 1 1 1
Preţul corectat,€ 550000 625000 695000
condiţiile de finanţare de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
corecţia 1 1 1
Preţul corectat,€ 550000 625000 695000
condiţiile de vînzare de piaţă de ofertă de ofertă de ofertă
24
corecţia 0,85 0,85 0,85
Preţul corectat,€ 467500 531250 590750
data vînzarii mai 2011 mai 2011 mai 2011
corecţia 1 1 1
Preţul corectat,€ 467500 531250 590750
amplasarea Botanica Centru Centru Rîşcani
corecţia 0,6 0,6 1,2
Preţul corectat,€ 280500 318750 708900
suprafaţa construcţiei,
280 361 341 950
m²
corecţia 0,99 0,98 0,8
Preţul corectat,€ 277695 312375 567120
Accesibilitatea căilor
bună bună bună satisfăcătoare
de transport
Corecţia 1 1 0,9
Preţul corectat, € 277695 312375 510408
Reţele inginereşti + + + +
corecţia 1 1 1
Preţul corectat, € 277695 312375 510402
suprafaţa terenului, ari 2,8 7,5 7,6 9,25
corecţia 0,89 0,89 0,79
Preţul corectat,€ 247149 278014 403218
corecţia generală 0,45 0,44 0,58
corecţia absolută,℅ 55 56 42
ponderea 1 2 3
preţul de ofertă
corectat mediu
201283
ponderat pentru un
bun imobil complex, €
Valoare bunului
201283
imobil complex, €
Valoarea bunului
imobili complex, 3400656
lei
Valoarea de piaţă a bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat,
determinată prin metoda analizei comparative a vînzărilor, constituie 201283 euro sau
3400656 lei (trei milioane patru sute mii şase sute cincizeci şi şase)
Efectuarea de calcul de ajustări
1. Determinam corecţia pentr dreptul de proprietate. În toate cazurile dreptul de proprietate este
privat. Ajustare 1.0
2. Reglarea condiţiilor de finanţare. Toate obiectele în discuţie se află în condiţii identice.
25
Corecţia 1.0
3. Reglarea condiţiilor de vânzare. Preţul oferă facilităţi unice supraevaluate cu 15%. Corecţia
0.85
4. Ajustarea la data vânzării. Deoarece toate obiectele analizate analogi au fost oferite spre
vânzare la un acelaşi timp, corecţia de 1,0
5. Ajustare pentru amplasare. Obiectele nr 1 şi2 aplasate în Centru sunt mai scumpe cu 40%.
Corecţia 0,6, Ier obiectul nr. 3 se află la Rîşcani , unde preţurile sunt mai ieftine cu 20%.
Corecţia 1,2
6.Ajustarea pentru suprafata constructiei.Pentru fiecare 50 mp cîte 1%
7. Accesibilitate căilor de transport Obiectele analogice sunt în condiţii identice cu obiectul de
evaluare. Ajustare 1.0 .
Valoarea de
Denumirea Bunului valoarea de Ponderea valorii
piaţă a
imibil complex piaţă a terenului de piaţă a
bunului imobil
analogic analogic terenului
complex
www.Lara.md, sec.
Centru, str. Hîmceşti 210750 368500 0,5719
2
www.lara.md, sec.
Centru, str. Ştefan 231560 418750 0,5530
cel Mare 131/1
www.lara.md, sec.
Rîşcani, str. 181115 373354 0,4851
Petricani 38/a
26
Metoda extracţiei [2, al. 109] se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu
condiţia existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa
cărora intră terenuri similare terenului evaluat.
Următoarele etape sînt aplicate în cadrul metodei extracţiei[2, al. 110]:
a) determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil
complex, parte componentă a căreia este terenul evaluat;
b) determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului
imobil complex din care face parte terenul evaluat;
c) estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi
bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;
d) ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;
e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
f)calcularea valorii de reconstituire sau de înlocuire a îmbunătăţirilor de pe terenul evaluat;
g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de
înlocuire a îmbunătăţirilor din valoarea bunului imobil complex.
27
Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului
de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se
determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea
următoarelor metode[2, capitolul 3]:
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativă.
Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce
caracterizează calităţile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al clădirii, 1 m 2 al
suprafeţei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între
costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum,
suprafaţă). Costul unităţii de comparaţie poate fi determinată în baza valorii obiectelor analogice
construite anterior sau în baza "Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".
Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie
pentru estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda dată pot servi normele de
deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia
clădirii în întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat.
Astfel, folosind "Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi
construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe" putem spune ca obiectul evaluat face parte
din obiecte cu destinaţie de alimentare publică şi indicia folosiţi la calcularea valorii de
reconstituire se vor folosi din culegerea Nr. 26, tabelul 112.
Descrierea obiectului
Caracteristica generală restaurant-cafe
Tipul obiectului: comercilal
Anul construcţiei: 1987
Suprafaţa totala(m²): 280
Volumul construcţiei (m³.): 1100
Numărul de etaje: 2
Starea spaţiilor: bună
28
Specificatii de constructii:
Fundaţii : beton armat
Pereţii portanţi exteriori şi interiori: beton armat
Planşee beton armat, beton
Acoperiri ţigla metalica
Acoperiş: lemn
Pardosea : ciment, acoperite cu gresie
Ferestre : termopan
Uşi : termopan
Finisaj interior: tencuieli, zugrăveli
Sisteme inginereşti: sanitare, electricitate,
canalizare, sistem de alarma, ventilatie, de incalzire, sistem
de reţele linii PC.
Tabelul 7. Determinarea valorii de reconstituire a 1 m3 de construcţie.
Valoare de reconstituire a 1
ICVR, culegerea 18, tabela
m.cub, în prţurile anului 1969, 14,7
19
ruble
Volumul clădirii, m³ 2278
Costul construcţiei în preţurile
33487
anului 1969, ruble
Costul construcţiei în preţurile
39850 1,19
anului 1984,rubl
Costul construcţiei în preţurile
60971 1,53
anului 1991,lei
Costul construcşiei la data
1394407 22,87
evaluării
Valoarea de reconstituire cu
1673288 1,2
evidenţa cheltuielilor indirecte
Valoarea de reconstituire cu
evidenţa beneficiuliu 2091610 1,25
investitorului
Valoarea de reconstituire a
2509932 1,2
obiectului cu evidenţa TVA,lei
Valoare de reconstituire a
2509932
construconstrucţiei,1m³, lei
Fundaţia 15 15 2,25
Pereţii de rezistenţă 15 15 2,25
Pereţii despărţitori 16 15 2,4
Planşeu 20 10 2
Acoperişul 5 15 0,75
pardoseala 13 40 5,2
Ferestre şi uşi 7 40 2,8
Tencuială interioară 2 30 0,6
Lucrări de lectromontaj şi
5 20 1
sanitare
Alte lucrări 2 25 0,5
Total 100 19,75
30
caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor
consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele).
Efectuînd analize corespunzătoare şi analizînd obiectul supus evaluării am constatat ca
acestui obiect nu îi este caracteristică deprecierea funcţională întru-cît satisface toate cerinţele
modern de exploatare şi deservire. Un alt indiciu de confirmare a acestor cuvinte ar fi că în anul
2007 bunul imobil evaluat a fost supus unei reparaţii capitale.
Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra
bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa
imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.
Deprecierea economică se determină prin următoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;
b) analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra
cărora influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.
Efectuînd analizele corespunzătoare am ajuns la concluzia că asupre bunului imobil nu
influenţează în mod direct factorii externi, astfel, putem spune ca deprecierea economic poate fi
neglijată la calcularea deprecierii acumulate.
32
c) cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea
funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele
categorii:
- cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare
a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);
- cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale şi altele);
- cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a
bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această
categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi
altele);
- cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare - inginereşti şi altele).
Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:
33
obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este
calculată după următoarea formulă:
n
VON t 1
V =∑ +R ;
t =1 (1 + i ) t
(1 + i ) t (4.10)
VON n +1
R= ;
(1 + r ) n +1 (4.11)
unde: R - reversia;
r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este
estimată prin aplicarea următoarelor metode:
a) metoda adiţionării;
b) metoda extracţiei;
c) metoda investiţiilor de alternativă.
Tabelul 10: Estimarea primei pentru riscul investiţional
1
Nr. Tipul şi denumirea riscului 1 2 3 4 5 6 7 8 9
0
Riscul sistematic
1 Situaţia economică generală 1
Majorarea numarului
2 1
obiectelor competitive
3 Modificări în legislaţie 1
Riscul nesistematic
Situaţii exepţionale naturale
4 1
şi antropogene
Neachitarea plaţilor de
5 1
arendă
6 Managementul neefectiv 1
34
7 Factori criminogeni 1
8 Controale financiare 1
Întocmirea incorectă a
9 1
contractelor de arendă
Numărul observaţiilor 0 0 1 2 2 2 1 1
1
Suma ponderată 0 0 3 8 10 7 8
2
Suma 48
Numarul factorilor 9
Media ponderată (rata
5,33
riscului)
35
În procesul de estimare a valorii de piaţă a terenului, în calcule trebuie folosite doar
datele de piaţă (plăţile de arendă şi cheltuielile operaţionale pentru bunurile imobile similare
obiectului evaluării şi altele).
Pentru calcularea valorii terenului avem nevoie de calculat rata de capitalizare atît
pentru construcție cît și pentru teren. În acest scop, pentru calcularea ratelor vom folosi metoda
adiționării sau cumulativă.
Total 18 14
Pentru calcularea venitului operaţional net din exploatare pentru clădire este necesar a
calcula rata de capitalizare , prin metoda cumulativă:
Rata de capitalizare pentru construcție, %:
r = rpr + rmn + rl + rrc + rinv (4.12)
Unde:
r - rata de capitalizare
36
rpr - rata pură a rentabilităţii
rmn - rata riscului managementului neefectiv
rl - rata riscului lichidităţii
rrc - rata de restituire a capitalului
rinv - prima pentru risc investiţional
r= 8+2.66+1+5.7+1 = 18%
53760*0,1
39
Capacitatea de aconsidera
35 15 30 20
conjunctura pieţei, %
Capacitatea dea considera
25 35 15 25
profitabilitatea obiectului, %
Concluzii
La încheierea lucrării de curs putem ajunge la concluzia că obiectivul stabilit înainte de
a efectua această activitate a fost atins, astfel cum sunt stabilite valoarea de piaţă a terenului
cu construcţii, în proprietate privată, situate în or. Chisinau, Botanica,str.Grenoble 153/3,
destinate pentru uz comercial.
În procesul de punere în aplicare a acestei lucrări a fost efectuat un curs de analiză a
pieţei de proprietăţi imobiliare comerciale din Chişinău, şi anume piaţa de bunuri imobiliare
de magazine şi terenuri pentru dezvoltarea comercială. Acelaşi lucru a fost făcut la
descrierea terenului estimat cu îmbunătăţiri pe el, descrierea şi caracterizarea localizarea şi
analiza celei mai bune şi celei mai eficiente utilizări a obiectului. Au fost identificate ca
factori care influenţează valoarea proprietăţii, în special pentru teren. Ca parte a acestei
lucrări au fost studiate şi folosite pentru a practica metode de bază de determinare a valorii
terenurilor, inclusiv terenuri pentru proiecte de dezvoltare comerciale, şi anume metoda
analizei comparative a vânzărilor, metoda reziduală , metoda alocaţiei şi metoda extragerii.
Valoarea de piaţă a terenului este de 96840 de euro, sau 1636102 lei (1 euro =
16,8949 lei, BNM 27.04.2011).
În procesul de evaluare şi în raport principala problemă a fost lipsa unei baze de date
complete cu privire la care ar putea fi colectate informaţii fiabile privind vânzările de
proprietăţi comparabile. Informaţia este cea mai valoroasa resursa, care determină calitatea
40
de servicii de evaluare si gradul de adecvare a rezultatelor. În consecinţă, informaţiile sunt
limitate în mare măsură, ceea ce face dificil procesul pentru evaluatori.
Ar trebui remarcat faptul că valoarea rezultată a terenului este subiectivă, deoarece se
bazează pe opinia personală şi pe profesionalismul evaluatorului. Acest raport este pur
consultativ în natură şi nu obligă proprietarul obiectului pentru a stabili preţul specificat în
raportul de punere în aplicare a obiectului pe piaţă.
Bibliografie
Legi, regulamente, acte normative
1. Codul Civil al Republicii Moldova № 1107-XV de la 06.06.2002;
2. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova № 958 din 04 august 2003. La
aprobarea dispoziţiilor interimar privind evaluarea de bunuri imobile;
3. Codul funciar № 828-XII de la 14.01.1992;
4. Cadastrul de bunuri imobiliare (legi, adoptate de Parlamentul Republicii
Moldova), volumul IV / alcăt: Vladimir Guţu. Valeriu Gînju; Agentia de Stat Relatii Funciare
ŞI Cadastru. Oficiu de Implementare un Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003
(TIPOGRAFIA Centrala);
5. Inventarul de proprietăţi imobiliare (Real Estate Evaluare), volumul V / alcăt:
Vladimir Guţu.; Agentia de Stat Relatii Funciare ŞI Cadastru. Oficiu de Implementare un
Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003 (TIPOGRAFIA Centrala);
6. Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare №989-XV de la 18.04.2002
Surse internet
1. www.lara.md
2. www.citymap.md
3. www.statistica.md
4. www.nikaimobil.md
Anexe
Anexa nr. 1 ICVR, culegerea 18, tabela 19
ГЛАВНЫЕ МАГАЗИНЫ
Характеристика зданий
Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные
и панельные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы
цементные, асфальтовые, дощатые, бетонные и керамические. Здания оборудованы
отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией и электроосвещением.
Группа капитальности II.
Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.
42
Таблица 19
Территориальный Объем зданий в куб. м
пояс до 3000 до 6000 до 12000 свыше 12000
а б в г
1 14,0 10,1 9,1 6,0
2 14,7 10,6 9,6 6,9
3 15,4 11,1 10,0 7,3
4 16,1 11.6 10,5 7,6
5 17,5 12,6 11,4 8,3
6 25,2 18,2 16,4 11,9
7 28,0 20,2 18,2 13,2
8 29,5 21,3 19,2 13,9
9 37,8 27,3 24,6 17,8
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах
(к табл. 19)
Конструктивные элементы а б в г
Фундаменты 15 12 10 10
Стены, перегородки и колонны 31 29 28 24
Покрытия и перекрытия 20 20 22 24
Кровля 5 7 7 7
Полы 13 16 18 20
Проемы 7 7 5 4
Отделочные работы 2 2 3 2
Внутренние сантехнические и электротехнические работы 5 4 4 5
Прочие работы 2 3 3 4
Итого 100 100 100 100
Anexa nr.2 Preţul mediu al unui sector de teren comercial în Chişinău, în mai, 2011
43
Buicani 16682
Botanica 19460
Ciocana 16875
Riscani 19580
44