RAPORT DE EVALUARE PENTRU CONTRACTAREA UNUI

CREDIT

Estimarea valorii clădirilor deţinute de către SC PRESTAREA SRL la

31 decembrie2018

Contribuabil SC PRESTAREA SRL

Utilizator desemnat / UAT IAȘI
Judeţ IAŞI
Evaluator SC DIACONU Şl ASOCIAT» SRL
1
 Data raportului 01.11.2019
Scrisoarea de transmitere
Sinteza de evaluare
Declarație de conformitate
Cuprins
Capitolul 1 –Premisele evaluarii
1.1 Scopul evaluării
1.2 Identificarea clădirii supuse evaluării
1.3 Tipul valorii estimate
1.4 Data evaluării si moneda raportului
1.5 Sursele de informare
1.6 Ipoteze de lucru. Condiții limitative. Ipoteze
1.7 Restricții de utilizare
1.8 Clauza de verificare a raportului
1.9 Confirmarea conformității evaluării cu ipotezele de lucru. Alte observații și condiții
generale
Capitolul II – Prezentarea societatii comerciale
2.1 Identificarea evaluatorului
2.2 Prezentarea clientului și utilizatorului
Capitolul III - Analiza diagnostic a societății
3.1 Diagnosticul juridic
3.2 Diagnosticul resurselor umane
3.3 Diagnosticul operațional
3.4 Dianosticul comercial
3.5 Diagnosticul financiar
Capitolul IV. Evaluarea societatii
4.1 Abordarea prin piață
4.2 Abordarea prin venit
4.3 Abordarea bazată pe active
4.4 Analiza rezultatelor si concluzii
Anexele raportului de evaluare

2
SCRISOARE DE TRANSMITERE
Prezentul raport de evaluare se referă la o proprietate imobiliară nerezidențială - clădiri și
construcţii, situată în Municipiul laşi, strada Brândușa nr.41- 43, conform Anexei 1 -
Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare.
Proprietatea imobiliară supusă evaluării este alcătuită dintr-o incintă industrială în care se
găsesc mai multe clădiri nerezidențiale cu destinaţii diferite - o hală producţie cu spații de
producţie, depozitare, birouri, vestiare, spatii acces pe verticală și orizontală, etc, o clădire
multifuncţională - anexa poartă, birou, spaţiu depozitare, etc și un depozit tip baraca metalica,
situată Iaşi, strada Brândușa nr.41-43.
Toate bunurile imobiliare anterior enumerate sunt în patrimoniul SC PRESTAREA SRL .
Terenul nu face obiectul evaluării prezente, taxa pe teren este calculata de UAT IAŞI.
S-a utilizat abordarea prin cost având ca sursă următoarele Cataloagele editate de IROVAL /
denumite de noi Sursa 1 și Cataloagele elaborate de CC1RFF in perioada 1963...1965
împreună cu indicii de actualizare elaboraţi de CNS, CET / Sursa 3.
Scopul evaluării este evaluarea acestor construcţii nerezidențiale pentru contractarea unui
credit.
Evaluarea în vederea stabilirii valorii s-a făcut pentru ipoteza dreptului deplin de
proprietate şi a continuării activităţii actuale.
Proprietatea a fost evaluată după ce s-au făcut mai multe inspecţii 23.08.2019,
12.09.20129, de către evaluator în prezenţa reprezentantului contribuabilului.
Nu s-a efectuat o inspecţie în vederea întocmirii unei expertize tehnice, evaluatorul
neavând astfel de competențe, nu s-au inspectat, nu s-au făcut încercări nedistructive sau de
altă natură pentru acele părţi ale construcţiei care sunt inaccesibile sau acoperite.
Evaluatorul nu a avut, nu are şi nu va avea interese personale legate de proprietatea
evaluată, iar opinia legată de valoarea estimată este una personală formată ca urmare a
inspecţiei în teren, a informaţiilor furnizate de proprietar considerate corecte şi obiective.
Raportul a fost structurat după cum urmează :
• Anexa 1 - Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru
impozitare
• Anexa IA - Declaraţia suplimentară contribuabilul pe proprie răspundere
3
• Sinteza Raportului de Evaluare pentru impozitare
• Introducere -Pagina de titlu, scrisoare de transmitere, declaraţie de conformitate a
evaluării cu Standardele de evaluare a bunurilor, ediţia 2018, respectându-se GEV 500,
certificare, rezumatul concluziilor
• Capitolul 1 -Termenii de referinţă ai evaluării
• Capitolul 2 - Prezentarea datelor legate de caracteristicile proprietăţii imobiliare
analizate, datele juridice
• Capitolul 3 - Evaluarea clădirilor pentru stabilirea valorii
• Capitolul 4 - Concluzii
• Anexele raportului -conţin documentaţia cadastrală, fotografii, sinteza altor
informaţii de care am dispus.
Anexa 1, GEV500, Anexa 4, GEV 500, şi Anexa 1 A, etc.
Data evaluării este 31.12.2018.
Cursul valutar BNR la data evaluării - 1 euro = 4,6639 lei. Valoarea a fost solicitată în lei.
Valoarea nu conţine TVA.
Analizele şi calculele întreprinse în cadrul prezentului raport de evaluare au condus la
emiterea opiniei potrivit căreia valoarea clădirilor si construcţiilor studiate este de 4.273.369
lei. Raportul a fost efectuat pe baza Standardelor de evaluare a Bunurilor, ediția 2018,
Ghidurile de evaluare GEV (GEV500, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate
de ANEVAR.

SINTEZA DE EVALUARE
Ref. Valoarea
Anexa Denumire Localitate clădirilor
1.
C1 - HALĂ PRODUCȚIE+MAGAZIE
MATI IAȘI, BRĂNDUȘA, NR. 41-43 2.596.638
2. C2 - HALA PRODUCŢIE IAȘI, BRĂNDUȘA, NR. 41-43 226.792
3. C4 - BIROURI+ATELIER IAȘI, BRĂNDUȘA, NR. 41-43 459.026
4. C8 - HALA PRODUCŢIE +DEPOZIT 940.010
MATERIALE IAȘI, BRĂNDUȘA, NR. 41-43
5. C9 - MAGAZIE METALICĂ IAȘI, BRĂNDUȘA, NR. 41-43 50.903
Total 4.273.369

DECLARAREA CONFORMITĂȚII CU SEV

4
 Prezentul raport de evaluare este întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a
bunurilor.

CAPITOLUL 1 - TERMENII DE REFERINŢĂ Al EVALUĂRII

1.1. SCOPUL EVALUĂRII
Prezentul raport de evaluare este întocmit la cererea contribuabilului, în scopul estimării
valorii impozabile a clădirilor aflate în proprietatea acestuia și este interzisă utilizarea
raportului de evaluare, integral sau în parte, pentru orice alt scop.
1.2 IDENTIFICAREA CLĂDIRII SUPUSE EVALUĂRII
Obiectul evaluării pentru impozitare se referă exclusiv la cladiriea/cladirile prezentate în
Anexa 1 - "Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare".
1.3 TIPUL VALORII CALCULATE BAZA DE EVALUARE
S-a calculat valoarea clădirilor care este un tip al valorii estimate cu utilizare
nerezidențială deţinute de persoane fizice sau juridice şi a clădirilor cu utilizare
nerezidențială deţinute de persoane juridice.
Valoarea nu reprezintă „valoarea de piaţă” sau „valoarea justă” definite ca tipuri ale valorii
în standardele de evaluare în vigoare, respectiv în legislaţia română privind reglementările
contabile conforme cu directivele europene sau alte reglementări contabile specifice şi în
Standardele Internaţionale de Audit.
Valoarea nu se înregistrează în situaţiile financiare ale contribuabililor.
În conformitate cu scopul anterior amintit, calculaţia valorii bunurilor, s-au avut în vedere
toate recomandările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, editia 2018 în mod deosebit:
 Ghidul de evaluare GEV 500 şi Anexele 1-4
 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
 SEV 100 - Cadru general
 SEV 101 - Termenii de referinţă a evaluării
 SEV 102 - Implementare
 SEV 103 - Raportare
 SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare.
Pâna la data de 31.12.2015, valoarea a clădirilor și construcţiilor aflate în proprietatea
persoanelor juridice era valoarea de inventar înregistrată în contabilitatea societăţii respective.
Conform actualului Cod Fiscal, art.460, alin.5 „ ... pentru stabilirea valorii pe clădiri, valoarea
a clădirilor aflate in proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la data de 31 decembrie
a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul/taxa si poate fi:

5
 1) ultima valoare impozabilă înregistrată în evidențele organului fiscal
2) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat care
respecta standardele de evaluare
3) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi executate în cursul
anului fiscal anterior
4) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate
în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior
5) în cazul clădirilor care sunt finanţate în baza unui contract de leasing financiar,
valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat conform
standardelor de evaluare
În cazul clădirilor pentru care se datoreaza taxa pe clădiri, valoarea înscrisă în contabilitatea
proprietarului clădirii și comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de
administrare sau de folosinţă
1.4 DATA EVALUĂRII ȘI MONEDA RAPORTULUI
Data evaluării - 31 decembrie 2018
Cursul valutar la data evaluării, 31.12.2018 , conform BNR este de Euro - 4,6639 Lei.
Data raportului - demersurile legate de culegerea informaţiilor, prelucrarea acestor
informaţii, analizele si calculele, s-au derulat în perioada 23.10.2019–01.11.2019, raportul
fiind redactat în forma sa finală la data de 01.11.2019, aceasta fiind şi data de referinţă a
evaluării (data raportului),
1.5. SURSELE DE INFORMARE
S-au utilizat, în funcţie de situaţie, ca surse de informare în vederea elaborării lucrării
următoarele:
- Situaţia juridică a proprietăţilor imobiliare şi suprafeţele acestora - documentele puse la
dispoziţie de client respective documentaţia cadastrală întocmită in 2013
- Anexa 1 - Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare
- Anexa 1 A - Declaraţie suplimentară contribuabil
- Standardele ANEVAR, bibliografia indicată pentru calcularea valorii de impozitare
- inspecţiile în teren
1.6. IPOTEZE LUCRU. CONDIŢII LIMITATIVE. IPOTEZE
 aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile si documentele furnizate de către client
şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de
proprietate este considerat valabil şi marketabil,

6
 proprietatea a fost evaluată ca fiind liberă de sarcini; orice diferenţă între situaţia luată în
calcul de evaluator şicea prezentată beneficiarului lucrării impune invalidarea prezentului
raport,
 se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare
și utilizare, în afaracazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în
considerare în prezentul raport,
 presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare
nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de proprietar asupra prezenţei contaminanţilor sau
a materialelor periculoase,
 situaţia actuală a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării
metodelor deevaluare utilizate si a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile
rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului
valorii selectate,
 în cadrul inspecţiei nu s-au făcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale clădirii şi
acest raport nu validează starea tehnică a clădirii, aceasta fiind obiectul analizei unui expert
tehnic în construcţii
 evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile în luminafaptelor ce sunt disponibile la data evaluării,
 evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie
existând posibilitateaexistenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
 Documentaţia cadastrală pusă la dispoziţie de către proprietar - nu există, nu conţine relevee
pe niveluri șicaracteristicile aferente
 Proprietarul, pe propria răspundere declară că toate caracteristicile geometrice ale clădirilor,
sunt corecte, ele fiind rezultatul măsurătorilor întreprinse de specialialiști
 Evaluarea a fost întocmită in ipoteza continuităţii activitatii ce se desfașoară în clădirile de
evaluat
Condiții limitative
 intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia,
 evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să
depună mărturie îninstanţă relativ la proprietatea în chestiune
 nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea
evaluatorului) nutrebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului,
 orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a
valorii pe interesefracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de
7
 distribuire a fost prevăzută in raport,
 valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi
aprecierile exprimate înraport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente lunii
decembrie 2018 ,
 valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de conformarea
la cerinţele legale,
 valoarea este o predicţie; valoarea este subiectivă; evaluarea este o opinie asupra unei valori,
 valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.
1.8 CLAUZA DE VERIFICARE A RAPORTULUI
Verificarea evaluării pentru impozitare poate fi realizată în conformitate cu prevederile
SEV 400 Verificarea evaluării, numai de către un evaluator autorizat având ca specializare
verificarea evaluării (VE), dovedită cu parafa de verificator cu specializarea EPI.
1.9 CONFIRMAREA CONFORMITĂŢII EVALUĂRII CU IPOTEZE LUCRU. ALTE
OBSERVAŢII, CONDIŢII GENERALE LIMITATIVE, RESPONSABILITĂŢI
Pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare descrise mai sus, evaluatorul a avut în
considerare următoarele ipoteze de lucru:
- obiectul evaluării a fost identificat prin Anexa 1 (declaraţia contribuabilului privind clădirile
supuse evaluării pentru impozitare) şi a documentelor prezentate de SC PRESTAREA SRL.
Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm următoarele :
 afirmaţiile prezentate şi susţinute în prezentul raport de evaluare sunt corecte şi adevărate,
 analizele, opiniile şi concluziile emise se limitează doar la ipotezele şi condiţiile limitative
prezentate şi
reprezintă analizele, opiniile şi concluziile profesionale şi imparţiale ale evaluatorului,
 nu am nici un interes prezent sau viitor în proprietatea ce constituie obiectul prezentului raport
de evaluare şi nici un interes personal sau influenţă legată de părţile implicate,
 evaluatorul nu are nici o părtinire legată de proprietatea evaluată sau de părţile implicate în
această evaluare,
 angajarea în această evaluare şi onorariul evaluatorului pentru această lucrare nu depind de
raportarea unor
rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilă clientului,
 analizele, opiniile şi concluziile emise, precum şî prezentul raport au fost efectuate în
conformitate cu
Standardele ANEVAR, ediţia 2018
 evaluatorul define cunoştinţele şi experienţa necesară pentru efectuarea, în mod competent, a
8
 acestei lucrări,
 la această dată (data raportului de evaluare) evaluatorii, membri ANEVAR ce semnează
prezentul raport deevaluare, au îndeplinit cerinţele ANEVAR privind programul de pregătire
profesională continuă,
 proprietatea a fost inspectată de evaluator, iar ia elaborarea prezentului raport nu s-a primit
niciun fel de asistențăsemnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor
care semnează mai jos toate informaţiile utilizate au fost furnizate de către proprietar, au fost
verificate, in măsură in care a fost posibil, cu ocazia inspecţiilor in teren,corectitudinea
informaţiilor fiind confirmate de către poroprieter in Anexa IA întocmită pentru fiecare
clădire si ataşată la prezentul raport
Prezentul raport de evaluare a fost întocmit, strict, în conformitate cu legislaţia românească
în vigoare, respectând Standardele Evaluare a Bunurilor,ediţia 2018, având în vedere
ipotezele de lucru ce vor fi enumerate mai jos.
 Lucrarea nu este:
a) o expertiză tehnică asupra caracteristicilor fizico-chimice, a stabilităţii terenului unde este
poziţionată construcţia
b) o expertiză tehnică a structurii de rezistenţă - nu au fost inspectate acele părţi care sunt
acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună,
corespunzătoare unei exploatări normale. Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a
efectuat o inspecţie neinvaziva a spaţiului, fiind evidenţiate doar defectele sau deteriorările
construcţiei si instalaţiilor, vizibile cu ochiul liber. In lipsa acestor precizări, s-a avut în vedere
o stare tehnica corespunzătoare vechimii, modului de întreţinere și activităților desfăşurate in
respectiva clădire. Acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea structurii sau
sistemului constructiv. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de deteriorările fizice ale
construcţiilor sa angajeze experţi tehnici care sa investigheze astfel de aspecte.
c) o expertiză oficială de mediu asupra micro-zonei unde este poziţionată proprietatea
 evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informaţii
neconcludente aledreptului de proprietate şi nici nu face investigaţii pentru a le descoperi
 se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor solului care să
influenţezevaloarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii
sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi
 în elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influenţă asupra valorii,
nefiind omisădeliberat nici o informaţie şi după cunoştinţa evaluatorului toate acestea sunt
corecte.
9
 am obţinut informaţii de ia surse pe care le-am considerat credibile,
 alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ţinând seama de tipul
valorii exprimateşi de informaţiile disponibile
 evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie la
data evaluării
referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de
care acesta nu avea cunoştinţă.
CAPITOLUL II. PREZENTAREA SOCIETĂȚII COMERCIALE
2.1 IDENTIFICAREA EVALUATORULUI
Elaborarea raportului se face de către SC DIACONU și ASOCIAŢII SRL, identificată
prin J22/567/2002, CUI 14679638 şi reprezentată de administrator ing. Gabriela Diaconu.
Adresa laşi, Strada Nicolae Costin, nr. 27.
Evaluatorii societăţii specializaţi EPI care au întocmit prezentul raport sunt:
• ing.llinca Mihaela-Lica - evaluator ANEVAR legitimaţie 18.374
• ing. Gabriela Diaconu - evaluator ANEVAR legitimaţie 12.069
PREZENTAREA CLIENTULUI ȘI DESCRIEREA ACTIVITĂȚII
Clientul, în cazul de față contribuabilul, este persoana juridică SC PRESTAREA SRL,
identificată prin cod fiscal RO 1961342, cu sediul în municipiul laşi, strada Brândușa, nr.41-
43, înregistrată la Oficiul Registrul Comerţului sub nr. J22/708/1991.
Utilizatorul raportului este Banca BRD.

CAPITOLUL III. ANALIZA DIAGNOSTIC A SOCIETĂȚII

3.1 DIAGNOSTICUL JURIDIC

Structura juridică a societății

PRESAREA S.R.L a luat ființă în anul 1991, având ca principal obiect de activitate,
fabricarea de construcții metalice și părți componente ale structurilor metalice. Este identificată prin
cod fiscal RO 1961342, cu sediul în municipiul laşi, strada Brândușa, nr.41- 43, înregistrată la
Oficiul Registrul Comerţului sub nr. J22/708/1991. Prestarea S.R.L este persoană juridică
română, având forma juridică de societate cu răspundere limitată iar capitalul social fiind
divizat în părți sociale.
Obiectul de activitate al societății
Obiectul actual de activitate este desfășurat sub forma CAEN 2511 care constituie
fabricarea de construcții metalice și părți componente ale structurilor metalice, adică
producerea de tâmplăriei din PVC și aluminiu.
1
0
Conducerea societătii
Societatea are un capital social de 610.000 lei find administrată în totalitate de
Nechifor Constantin.
Proprietatea asupra bunurilor societății
Proprietar cu drepturi depline asupra construcţiilor de evaluat este persoana juridică
SC PRESTAREA SRL
Obiectul supus evaluării
Identificarea imobilului s-a făcut cu ocazia inspecţiei în teren - constatări, informaţii,
fotografii. Amplasamentul se află în zona Podu de Fier, strada Brândușa nr.41- 43, zona în
care există spații cu birouri, clădiri rezidenţiale vechi și noi, etc.
Vecinătăţile au destinaţii diferite - locuinţe unifamiliale, clădiri, sedii de firmă, construcţii de
mici dimensiuni pentru producţie nepoluantă, depozitare, etc.
Amplasamentul are acces la reţelele de utilităţi din zonă, străzile sunt modernizate, există
mijloace de transport încomun într-o reţea bine organizată la cca 500 m.

Codul poştal al străzii este 700514 .

1
1
Aspecte juridice privind patrimoniul societății aferetă situației la data de 31.12.2018
Nr. Elemente Valoare de Amortizarea Valoarea
înregistrare acumulată rămasă
1. Imobilizări necorporale
-Alte imobilizări 286.745 21.850 308.595
2 Imobilizări corporale
- Construcții 983.127 67.584 1.050.711
- Instalații tehnice și mașini 4.448.851 120.062 4.568.913
- Alte instalații, utilaje, mobilier 245.223 19.739 264.962
TOTAL 5.963.946 229.235 6.193.181

Litigii
Evaluatorul nu a avut la dispoziţie documente din care să reiasă că la data evaluării
societatea este implicată în litigii, evaluarea efectuându-se în ipoteza în care societatea nu este
implicată în nici un litigiu de natură să-i afecteze activitatea.
Descriere generală
Bunurile imobile de evaluat se încadrează la tipul de proprietate nerezidenţială. Obiectul
evaluării pentru impozitare se referă exclusiv la clădirile prezentate în anexe respectiv
incinta industrială din laşi, strada Brândușa nr.41- 43.
Caracteristicile obiectelor de evaluat sunt prezentate în fișele întocmite pentru fiecare
clădire anexate la prezentul raport.
Terenul pe care se afla clădirile nu prezintă riscuri de inundaţii, alunecări majore de teren -
pentru siguranţa incintei si a vecinilor SC PRESTAREA SRL a executat ziduri de sprijin
având în vedere că terenul are zone cu înclinaţie variabil.
1
2
Amplasamentul dispune de racorduri la reţelele de alimentare cu energie electrică, de
alimentare cu apă şi canalizare, reţea de alimentare cu gaze naturale, telefonie, reţea cablu TV
Imobile de evaluat S construită -mp
CI - HALA PRODUCTIE+DEPOZIT 1.612,00
C2 - HALA PRODUCŢIE 306,00
C4 - BIROURI+ATELIER 212,04
C8 - HALA PRODUCŢIE +DEPOZIT MATERIALE 387,00
C9 - MAGAZIE METALICA 79,39

HALA PRODUCTIE+DEPOZIT

Suprafața construită– mp (Ac) 1.612,00 mp

Vechime - ani Construită în anul 2006 -12ani
Regim de înălţime – H Parter + demisol+ 1 etaj
Date din documentaţia cadastrală a construcției Număr cadastral 144615 - C2 ( conform Extras CF
Informare din 12.08,2013/ număr cerere 85996}
Carte Fundară 144615

Caracteristici tehnice
Infrastructura Fundaţii continue sub zîduri+ fundaţii izolate sub
stâlpi metalici
Suprastructura Stâlpi + grinzi longitudinale, transversale din
profile metalice
Închideri perimetrale Zidărie + panouri tablă cutata + tâmplărie
PVC+geam termopan
Acoperiş Ferme metalice +panouri tablă cutata
Finisaje (interioare, exterioare) Minimale tip industrial
Pardoseli Şapă beton
Tâmplăria Tâmplărie din PVC cu geam termopan
Instalații Electrice de iluminat + Apă + Canalizare

Starea actuală a clădirilor

Structură Bună
Anvelopă Bună
Finisaje Bune
Instalaţii Bune

HALĂ PRODUCȚIE

Suprafața construită– mp (Ac) 306,07 mp

Vechime - ani Construităîn anul 1998 – 20ani
Regim de înălţime – H Parter
Date din documentaţia cadastrală a construcției Număr cadastral 144615- C2 { conform Extras CF
Informare din 12.08,2013/ număr cerere 85996)
Carte Funciară 144615

Caracteristici tehnice
Infrastructura Fundații continue sub ziduri+ fundaţii izolate sub stâlpi
metalici
Suprastructura Stâlpi + grinzi longitudinale, transversale din profile
metalice
Închideri perimetrale Zidărie + panouri tablă + tâmplărie PVC+ geam termopan +
tâmplărie metalică clasică cugeam simplu
Acoperiş Tablă

1
3
 Pardoseli Şapă beton
Tămplăria Tâmplărie din PVC cu geam termopan
Instalaţii Electrice de iluminat + Apă + Canalizare
Starea actuală a clădirilor
Structură Bună
Anvelopă Bună
Finisaje Satisfăcătoare
Instalații Bune

BIROURI+ATELIAER

Suprafața construită– mp (Ac) 212,04 mp

Vechime - ani Construităîn anul 1998 – 20ani
Regim de înălţime – H Parter + mansardă
Date din documentaţia cadastrală a construcției Număr cadastral 144615 - C4 ( conform Extras CF
Informare din 12.08.2013/ număr cerere 85996)
Carte Funciară 144615- C4

Caracteristici tehnice

Infrastructura Fundaţii continue din beton armat sub ziduri

Suprastructura Parter - zidărie portanta din cărămidă cu sâmburi si centuri
inferioare, superioare din beton armat
Planşeu peste parter grinzi lemn
Etaj mansardat - structură lemn
Închideri perimetrale Parter - zidărie cărămidă
Mansardă - lemn + placaj solzi tablă
Acoperiş Tablă
Pardoseli Gresie
Tămplăria Tâmplărie din PVC cu geam termopan
Instalaţii Electrice de iluminat

Starea actuală aclădirilor

Structură Bună
Anvelopă Bună
Finisaje Bune
Instalaţii Bune

HALĂ PRODUCȚIE ȘI DEPOZIT

Suprafața construită– mp (Ac) 387 mp

Vechime - ani Construităîn anul 2006 – 12 ani
Regim de înălţime – H Parter + demisol
Date din documentaţia cadastrală a construcției Număr cadastral - 144615 C8 {conform Extras CF
Informare din 12,08.2013/ număr cerere 85996}
Carte Funciară Nr. 144615 / Municipiul laşi

Caracteristici tehnice

Infrastructura Fundaţii continue din beton armat

Suprastructura Demisol - beton armat, grinzi pe mediu elastic + stâlpi Parter
- metalica planșeu beton
închideri perimetrale Parter - zidărie cărămidă
Mansardă - lemn + placaj tablă
Acoperiş Tablă + tâmplărie PVC
Tămplăria Tâmplărie din PVC cu geam termopan
Instalaţii Electrice de iluminat + Încălzire-Centrală
termică+Canalizare

1
4
Starea actuală aclădirilor
Structură Bună
Anvelopă Bună
Finisaje Bune
Instalaţii Bune

MAGAZIE METALICĂ

Suprafața construită– mp (Ac) 79,39 mp

Vechime - ani Construită în anul 1998- 20 ani
Regim de înălţime – H Parter
Date din documentaţia cadastrală a construcției Număr cadastral 144615 - C2 ( conform Extras CF
Informare din 12.08.2013/ număr cerere 85996)
Carte Funciară 144615

Caracteristici tehnice
Infrastructura Placa beton
Suprastructura Stâlpi + grinzi longitudinale, transversale din profîle
metalice
Închideri perimetrale Zidărie cărămidă, partial+ tâmplărie metalică clasică cu
geam
Acoperiş Tablă
Tămplărîa Tâmplărie din PVC cu geam termopan
Instalaţii Electrice de iluminat + Apă+Canalizare

Starea actuală aclădirilor

Structură Bună
Anvelopă Bună
Finisaje Satisfăcătoare
Instalaţii Satisfăcătoare

3.2 DIAGNOSTICUL RESURSELOR UMANE

Dezvoltarea activităţii organizaţiei a avut consecinţe şi asupra organizării resursei
umane. Astfel, la începutul anului 2017, erau 73 angajaţi, ulterior în anul 2018 numărul de
angajaţi s-a diminuat la 71.
Din punct de vedere al dinamicii, setul de indicatori utilizat este alcătuit din:
a) Coeficientul intensităţii intrărilor de personal (ki) determinat ca raport între
numărul de persoane agajate în firmă în perioada analizată (I) şi numărul mediu de
salariaţi(Ns).
1 71
Ki = = = 1,2456
Ns 57
b) Coeficientul intensităţii ieşirilor de personal (ke) obţinut prin raportarea
numărului de angajaţi care au părăsit firma în perioada analizată(E) şi numărul mediu de
salariaţi(Ns).
E 2
Ke = = = 0,035
Ns 57

1
5
 c) Coeficientul mişcării totale (kmt) determinat prin raportarea sumei intrărilor şi
ieşirilor de personal (I+E) la numărul mediu de personal la firma analizată.
I +E 73
Kmt = = = 1,280
Ns 57
d) Gradul de stabilitate (Gs)

Gs = I x Kmt = 71 x 1, 280 = 90,88

Scăderea nesemnificativă a numărului de salariaţi în cadrul societăţii S.C. Prestarea
S.R.L. poate fi şi rezultatul îmbunătăţirii sistemelor pentru a fi nevoie de personal mai puţin, a
micşorării numărului de maşini care transporta marfă, deoarece s-au încheiat noi contracte cu
firme transporatatoare.
Analiza timpului de muncă
Existenţa resursei umane în cantitatea şi calitatea corespunzătoare nevoilor presupune
şi o antrenare a resursei umane cât mai eficientă în activitatea desfăşurată.
O cale importantă de a creşte producţia o reprezintă utilizarea eficientă şi integrală a
timpului de muncă.
1) Fondul de timp calendarastic reprezintă numărul de ore care din punct de vedere
calendaristic pot fi utilizate pentru muncă.

1
6
FTC = Np x Zc x Dzi
Unde: Np – numărul de personal, Zc – numărul de zile calendaristice, Dzi – durata medie a
zilei de lucru.
FTC = 71 pers x 365 zile x 8 h =207.320 h
2) Fond de timp maxim disponibil se determină scăzând din fondul de timp
calendaristic fondul de timp aferent concediilor legale de odihnă.
FTD = Np x ( Zc-Zs,d –Zsl –Zco) x Dzi
Unde: Np – numărul de personal, Zc – zile calendaristice( 365 zile), Zs,d – zile de
sâmbăte şi duminici (104 zile) , Zsl – zile de sărbărori legale (11 zile) , Zco – zile de concediu
(21 zile), Dzi – durata medie a zilei de lucru.
FTD = 71 pers x ( 365 zile – 104 zile – 11 zile – 21 zile) x 8 h = 71 pers x 229 zile x
8 h = 130072 h
TD = 130072 h / 71 pers = 1832 h / pers
Analiza productivităţii muncii
Productivitaea muncii anuale - cheltuielile de muncă sunt exprimate prin numărul
mediu scriptic.
Managerul societăţii comerciale este mai interesat în a stabili productivitatea muncii în
funcţie de cifra de afaceri.El are în vedere faptul că din încasările rezultate are loc plata
personalului, furnizorilor, dividendelor, creditelor, dobânzilor etc.

Ca atare Wa = CA/Np
Anul CA Nr personal
2017 17.020.329 73
2018 23.141.629 71

Vom calcula productivitatea muncii pe fiecare an în parte:

Wa (2017) = CA / Np = 17020329/ 73 = 233155, 19
RON/ pers Wa (2018) = CA/ Np = 23141629/ 71 =
325938, 43 RON/ pers
Productivitatea marginală indică sporul de producţie sau CA atunci când resursa
umană, numărul de personal creşte cu o unitate adiţională. Ne arată cu cât creşte efectul dacă
se măreşte efortul cu o unitate

W marg = (CA 2018 – CA 2017) / (Np 2018- Np 2017)

1
7
 W marg = ( 23141629 – 17020329) / ( 73-71)
W marg = 3030650 RON/ pers.

Coeficientul de elasticitate

Cu ajutorul productivităţii marginale, se poate caracteriza elasticitatea producţiei (E),

care reflectă creşterea procentuală a producţiei la o modificare cu un procent a factorului de
muncă.

E = (CA 2018 – CA 2017) / CA2017 / (Np 2018 –Np 2017) / Np

2017 E= (23141629 – 17020329 / 17020329) / (73-71/ 71)
E = 0,3596 /0,028

E = 12,844

3.3 DIAGNOSTICUL OPERAȚIONAL

Obiectivul diagnosticului operațional este de a analiza în ce masură societatea
comercială este dotată din punct de vedere tehnic și material pentru a-și îndeplini scopul
propus prin obiectul de activitate.
Amplasamentul se află în zona Podu de Fier, strada Brândușa nr.41- 43, zona în care
există spații cu birouri, clădiri rezidenţiale vechi și noi. Acesta este alcătuit din: C1-hala
producție și depozit, C2- hala producție, C4- birouri și ateliere, C8- hala producție și depozit
materiale, C9- magazine metalică
Terenul pe care se află clădirile nu prezintă riscuri de inundaţii, alunecări majore de
teren - pentru siguranţa incintei si a vecinilor SC PRESTAREA SRL a executat ziduri de
sprijin având în vedere că terenul are zone cu înclinaţie variabil.
Instalatii funcționale
Amplasamentul are urmatoarele instalații funcționale:
 Branșament la reteaua publică de energie electrică
 Branșamente la reteaua publică de gaz
 Încălzire cu centrala termică
 Instalații independente de alimentare cu apă branșată la reteaua publică
 Rețea cablată la TV și internet..
Principalele categorii de produse ale SC PRESTAREA SRL sunt:
 Ferestre şi uşi din PVC marca VEKA
 Sisteme de ferestre şi uşi din Aluminiu

1
8
  Accesorii pentru PVC
 Uşi de garaj
 Acoperişuri din ţiglă metalică LINDAB
 Balustrade şi scări din inox cu sticlă şi vitralii
 Fier forjat

3.4 DIAGNOSTICUL COMERCIAL

Principalele servicii oferite de entitate sunt producerea tâmplăriei din PVC şi aluminiu.
Principalii clienţi ai societăţii sunt atât persoane juridice (Prestarea Balear, Conest SA,
Mănăstirea Hadâmbu) cât şi persoane fizice.
Principalii furnizori sunt: Giba SRL, Moldoglass Bacău, Veka AG, Alumil, Cortizo, etc.
Evoluția cifrei de afaceri
Cifra de afaceri 2017 2018 Indici (%)
Total, din care 17.020.329 23.141.629 135,96
Productia văndută 16.135.594 22.519.169 139,56
Venituri din vănzarea mărfurilor 899.229 643.442 71,55
Reduceri comerciale acordate 14.494 20.982 144,76

Cifra de afaceri înregistrată de firmă în anul 2017 a fost de 17.020.329 lei, iar în anul
2018 de 23.141.629 lei. Aceasta a înregistrat o creştere de 35,96% datorită majorării
producţiei vândute cu 39,56%.
Politica de promovare a firmei
Pentru a promova imaginea firmei, Prestarea SRL se foloseşte în principal de propriul site şi
de panouri publicitare.
3.5 DIAGNOSTICUL FINANCIAR
3.5.1. Analiza poziției financiare

Indicatori Formula de calcul 2017 2018 Abateri Indici

Situația netă SN=Activ total-Datorii totale- 2.424.854 8.199.719 5.774.865 338,15
(SN) venituri în avans
Fond de FR=Ac+Ch în avans-Dat t.s- 2.922.510 4.278.742 1.356.232 146,41
rulment(FR) Ven. în avans

Necesarul de NFR=Stocuri+Creante+Ch. în 2.304.083 2.852.277 48194 123,79

fond de avans-(Dat t.s+ Ve în avans)
rulment(NFR)

1
9
Trezoreria TN=FR-NFR 618.427 1.426.465 808.038 230,66
neta(TN)
Viteza de Vrot=(FR/CA)*360zile 61,81 66,56 4,75 107,68
rotație a FR
(zile)
Viteza de Vrot=(NFR/CA)*360zile 48,73 44,37 -4,36 91,05
rotație a NFR
(zile)

Calculul indicatorilor

SN 2017 =Activ total-Datorii totale-venituri în avans

= (1.058.596+10.133.008)-(7.210.498+1.556.252)-0 = 2.424.854 lei
SN 2018 =Activ total-Datorii totale-venituri în avans
= 823.275+10.620.314)-6.341.572+2.609.698)-0 = 8.199.719 lei
FR 2017=Ac+ch avans-Dat t.s-Venituri în avans
= 10.133.008+0-7.210.498-0=2.922.510 lei
FR 2018 = Ac+ch avans-Dat t.s-Ven avans
= 10.620.314+0-6.341.572-0=4.278.742 lei
NFR 2017=St+Creanțe+ch avans-(Dat t.s+ven.avans)
= 3.800.780+5.713.801+0-7.210.498+0= 2.304.083 lei
TN 2017=FR-NFR= 2.922.510-2.304.083= 618.427 lei
TN 2018=FR-NFR= 4.278.742-2.852.277= 1.426.465 lei
Vrot 2017=(FR/CA)*360zile= (2.922.510/17.020.329)*360=61,81
Vrot 2018=(FR/CA)*360zile= 4.278.742/23.141.629)*360=66,56
Vrot 2017=(NFR/CA)*360zile= 2.304.083/17.020.329)*360= 48,73
Vrot 2018=(NFR/CA)*360zile= 2.852.277/23.141.629)*360= 44,37
Intrepretare
În urma efectuării calculelor observăm că fondul de rulment este pozitiv şi crescător,
evidenţiind că într-o anumită măsură capitalurile permanente finanţează o parte din activele
circulante, după ce imobilizările nete sunt finanţate integral. Observăm o creștere a fondului
de rulment cu 46,41%, adică cu 1.356.232 mii lei ceea ce reprezintă o situație favorabilă
pentru întreprindere .
Fondul de rulment reflectă marja de siguranță ce i-ar putea permite societății, să-și
mențină o independență financiară față de creditorii săi. Surplusul obținut poate fi rulat pe de
o parte în reluarea ciclului de exploatare iar pe de altă parte în reînoirea stocurilor și
creanțelor.
2
0
 De asemenea, observăm că activul circulant net este mai mare decât datoriile pe
termen scurt ceea ce se apreciază ca fiind favorabil pentru întreprindere. Acest lucru înseamnă
că activele circulante pot fi transformate în resurse într-un termen scurt ce permit acoperirea
integrală a datoriilor sub un an dar în acelaşi timp permit şi degajarea lichidităţilor
excedentare.
O dată cu creşterea fondului de rulment, creşte şi marja de securitate a companiei, ceea
ce înseamnă că o parte mai însemnată din activele circulante este finanţată din capitaluri
permanente. Cazul de față reflectă o situație favorabilă a societății din punct de vedere al
solvabilității sale.
În situația analizată se poate observa un NFR pozitiv, majorându-se de la un an la
altul cu 23,79% (48.194 mii lei) ceea ce înseamnă existența pe termen scurt a unui surplus de
nevoi față de sursele temporare. Cazul de față reflectă o situație favorabilă datorită politicii de
creștere a CA, despre care se poate spune că antrenează creșterea stocurilor și a creanțelor.
Observăm că trezoreria netă este pozitivă datorită decalajului dintre ritmul de creştere
a fondului de rulment şi a scăderii necesarului de fond de rulment, respectiv prin creşterea
disponibilităţilor şi reducerea creditelor bancare curente.
În situația analizată trezoreria netă înregistrează o scădere în anul 2018 față de anul
2017 în sumă de 808.038 mii lei ceea ce înseamnă o scădere a capacităţii reale de finanţare a
investiţiilor, în consecinţă o micșorarea activului net real, o confirmare a scăderii valorii
proprietăţii.
Prin urmare, compania îşi desfăşoară activitatea în condiţii de siguranţă deoarece
valoarea pozitivă confirmă existenţa unui echilibru financiar pe termen scurt cât şi pe termen
lung, evidenţiind o rentabilitate economică ridicată.

3.5.2.Analiza soldurilor intermediare de gestiune (S.I.G.)

În analiza S.I.G. se vor lua în calcul indicatorii ce caracterizează performanța în

activitatea de producție și în comercializarea produselor cum ar fi: cifra de afaceri, marja
comercială, producția exercițiului, valoarea adăugată.

Indicatori 2017 2018 Abateri Indici

CIFRA DE AFACERI 17.020.329 23.141.629 6.121.300 135,96
Producția vândută 16.135.594 22.519.169 6.383.575 139,56
2
1
Venituri din vânz.mărf. 899.229 643.442 -255.787 71,55
Reducerile com. acordate 14.494 20.982 6.488 144,76
MARJA COMERCIALÂ 416.708 110.001 -306.707 26,40
Veniturile din vânzarea 899.229 643.442 -255.787 71,55
mărfurilor
Cheltuielile privind mărfurile 482.521 533.441 50920 110,55

PRODUCȚIA 15.905.886 22.303.092 6.397.206 140,21

EXERCIȚIULUI

Producția vândută 16.135.594 22.519.169 6383575 139,56

-Veniturile af. Costului 229.708(d) 216.077(d) -13.631 94,07
stocurilor de produse
+Veniturile din producția de 0 0 - -
imobilizări și investiții
imobiliare
VALOAREA ADĂUGATÂ 15.906.861 22.344.008 .437.147 6140,47
Producția exercițiului 15.905.886 22.303.092 6.397.206 140,21

+Marja comercială 416.708 110.001 -306.707 26,40

-Consumuri intermediare 415.733 69.085 -346.648 16,61
(rd.10+11+12+24)
EXCENDENTUL BRUT 13.636.838 19.851.214 6.214.376 145,57
DIN EXPLOATARE (EBE)
Valoarea adăugată 15.906.861 22.344.008 6.437.147 140,47
+ Venituri din subvenţii de 0 0 - -
exploatare(ct. 7411)- rd.06
-Cheltuieli cu impozitele şi 63.400 59.623 -3.777 94,04
taxele
(ct. 635 + 6586)-rd.33

-Cheltuieli cu personalul 2.206.623 2.433.171 226.548 110,27

(ct.621) –rd.22

2
2
 EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortization)

Nr.crt Indicatori 2017 (LEI) 2018 (LEI) Abatere absolută (Lei)

1. EBITDA=(2+3+4) 6.543.296 1.805.097 -4.738.199

Profitul net 457.350 1.281.921 824.571

Cheltuiala cu impozitul 122.000 255.941 133.941

EBIT = Profit net + Ch. cu 579.350 1.537.862 958.512

2. impozitul
-

3. Cheltuiela cu dobânda 0 0

4. Cheltuiala cu amortizarea 5.963.946 267.235 -5.696.711

Indicatorul arată că din activitatea sa curentă a generat un rezultat de 6.543.296 lei

pentru exercițiul financiar 2017, respectiv 1.805.097 lei în anul 2018, rezultat înainte de a-şi
plăti datoriile financiare, taxele şi de a lua în calcul cheltuielile cu deprecierea/amortizarea.
Valoarea indicatorului EBITDA care descrește de la o perioadă la alta ne arată faptul că ,
întreprinderea analizatănu are potenţial să-şi achite datoriile faţă de furnizori, clienţi, în anul
2018.

Capitolul IV. EVALUAREA SOCIETĂȚII

Abordările principale în evaluare sunt abordările prin piaţă, prin venit și pe baza
activelor (abordarea prin cost). Pentru estimarea valorii societăţii PRESTAREA S.R.L. s-au
aplicat abordările prin venit şi prin cost.

4.1 Abordarea prin piaţă

Abordarea prin piaţă compară întreprinderea subiect (S.C. PRESTAREA S.R.L.) cu

întreprinderi similare din același domeniu de activitate, care au fost tranzacţionate pe piaţă.
Pentru utilizarea abordării prin comparaţie, s-au luat în calcul următoarele:
 asemănarea cu întreprinderea subiect în ceea ce priveşte caracteristicile calitative şi
cantitative ale întreprinderii;
 volumul şi posibilitatea verificării datelor întreprinderii similare.
2
3
 Pentru utilizarea abordării prin comparaţie ar trebui făcută o analiză comparativă a
asemănărilor şi diferenţelor calitative şi cantitative dintre întreprinderile similare şi
întreprinderea subiect.
În urma analizei întreprinderilor, nu am identificat societăţi comparabile cu societatea
de analiza, astfel că am optat să nu aplicăm această metodă de evaluare.

4.2 ABORDAREA PRIN COST

Estimarea valorii prin metoda costului de înlocuire net pentru construcţii se bazează pe
comparaţia costului de construire a unei proprietăţii societății S.C. PRESTARE S.R.L. cu
valoarea unei proprietăţi existente.
Pentru aplicarea acestei metode s-au urmat următorii paşi:
1.Determinarea valorii de înlocuire pentru construcţii(pentru hala de producție, pentru
atelier, pentru birouri, pentru magazie materiale)
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la data
evaluării, o construcţie similară care oferă o utilitate echivalentă, utilizând materiale și
tehnici moderne și planuri actuale.
Costul de reconstruire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la
data evaluării, o replică identică a construcţiei evaluate, utilizând aceleaşi materiale și
tehnici, aceleaşi standarde și înglobând toate deficiențele funcţionale din supradimensionare
ale construcţiei subiect.
2. Estimarea deprecierii
Deprecierea fizică reprezintă o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările fizice ale
bunului imobil sau ale componentelor acestuia, ca efect al vechimii sale și utilizării în condiţii
normale, acestea cocretizându-se într-o pierdere de valoare.
Deprecierea fizică se estimează în conformitate cu metodologia din Anexa 2 -
Estimarea deprecierii fizice și metoda de calcul a vârstei cronologice ponderate având în
vedere modernizările, extinderile aduse clădirii.
În abordarea prin cost pentru valorea reprezintă costul de nou nu include profitul sau
stimulentul dezvoltatorului imobiliar.
3. Determinarea valorii rămase a construcţiilor (Costului de Înlocuire Net -
Deprecierea cumulată). Nu se aplică pentru societatea evaluată deprecieri economice/externe.
Această abordare se aplică pentru evaluarea construcţiilor societății analizate,
societatea nedeţinând terenuri.
Pentru calcularea valorii construcților s-au folosit mai multe surse de informare
2
4
 externe și anume:
SURSA 1 —> Catalogul Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire - pentru clădiri
industriale, e, agricole și construcţii speciale editat de IROVAL (site www………….
SURSA 2->indicii de actualizare (site https://tradingeconomics.com/indicators)
Pentru restul mijloacelor fixe am identificat valoarea de înlocuire. La valoarea de
înlocuire brută s-au aplicat coeficienţii de depreciere fizică, funcţională şi economică, în
funcţie de situaţia concretă a fiecărui mijloc fix.
Calculele concrete sunt prezentate mai jos

ESTIMAREA DEPRECIERII
1. HALA DE PRODUCȚIE + DEPOZIT
Element Suprafață Cost/mp Cost total Corecție Corecție Cost de
construită distanță manoperă nou
(Ac) Ac
*Cost/mp

Elemente Suprafață Cost/mp Cost de Vârsta Cor. dist Cor manop Depr. Uzură fizică
construită înlocuire extern (Depreciere)
(Ac) Total ă
Total cost*1,03602
Ac*Cost cost*1,0061 Cost total*Cor dist.
* Cor manoperă
Învelitoare 1612 242,4 390.748,80 12 393.093,29 404.81,76 0 407.244,65
CI
Zidărie 286 741,2 211.983,20 12 213.255,10 219.614,6 0 220.932,28
Tâmplărie 650 179,1 116,415,00 12 117.113,49 120.605,94 0 121.329
Finisaj 2151 156,8 337.276,80 12 339.300,46 349.418,76 0 351.515,28
Hală
Pardoseli 2151 161,8 348.031,80 12 348.031,80 360.560,94 0 362.724,31
Instalație 1612 68,6 110.583,20 12 111.246,70 114.564,20 0 115,251.58
electrică
Instalați 1612 88,5 142.662,00 12 143.517,97 147.797,83 0 148.684,62
sanitare
hală
Instalații 414 344,4 142.581,60 12 143.517,97 147.714,54 0 148.600,82
sanitare
vestiare
Instalații de 1612 48,1 77.537,20 12 78.002,42 80.328,54 0 80.810,51
încălzire
3.3Abordarea prin venit
1
Distanța de transport 20,12 km. Coeficient corectie distranță = 1,006
2
Nivel de salarizare I. Coeficient corectie manopera = 1,00360
2
5
 În abordarea prin venit, pentru estimarea valorii societății se utilizează metoda
fluxului de numerar actualizat.
Abordarea prin venit se bazează pe capacitatea societăţii PRESTAREA S.R.L de a
genera profit. Evaluatorul nu a avut la dispoziţie un buget de venituri şi cheltuieli pus la
dispoziţie de societate, previziunile viitoare fiind realizate de evaluator pe baza datelor
istorice şi pe baza informaţiilor despre evoluţia pieţei la care a avut acces la data evaluării.
Având în vedere specificul activităţii supuse evaluării, structura veniturilor şi respectiv
a costurilor implicate în realizarea obiectului de activitate, s-a ales ca metodă pentru
determinarea valorii societăţii, metoda fluxului de numerar actualizat.
Potrivit acestei metode, valoarea societăţii este dată de suma fluxurilor de venituri nete
în perioada previzionată, actualizate cu costul mediu al capitalului, la care se adaugă valoarea
reziduală la finele perioadei previzionate, actualizată la data evaluării și activele din afara
exploatării.
Fiind o metodă de randament şi având în vedere particularităţile aplicării, argumentele
care susţin utilizarea acestei metode sunt următoarele:
 Viabilitatea societăţii comerciale în orizontul de timp luat în considerare (5 ani) şi
degajarea unor fluxuri financiare nete pozitive, în condiţii de exploatare normală;
 Respectarea principiului continuităţii activităţii, potrivit concluziilor desprinse din
analiza diagnostic.
Metoda actualizării Cash-flow-ului disponibil pentru investitori
Elemente de calcul 2017 2018
Rezultatul brut (EBIT) 579.350 1.537.862
- Plăţi impozite din profitul de exploatare 122.000 255.941
= Profit net de exploatare (NOPAT) 457.350 1.281.921
+ Amortizare şi ajustări depreciere 5.963.946 6.193.181
= Cash-flow brut din exploatare 6.421.296 7.475.102
- Investiţii în imobilizări corporale 148.819 38.201
+ Încasări din vânzarea activelor corporale 0 0
- Variaţia necesarului de fond de rulment (∆NFR) - 48.194
= Cash-flow net din activitatea curentă 6.272.477 7.388.707
+/- Cash-flow din alte investiţii în afara celor de exploatare 20.700 35.242
= Cash-flow disponibil pentru investitori (CFNi = CFNa) 6.293.177 7.741.131

Nr Elemente de calcul 2017 2018

2
6
 1. EBIT 579.350 1.537.862
2. +Venituri financiare 22.753 35.248
3. - Cheltuieli financiare 39.098 39.177
4. =PB înainte de impozit 579.350 1.537.862
5. -Impozitul pe profit 122.000 255.941
6. =Profitul net curent (NOPAT) 457.350 1.281.921
7. -∆NFR - 48.194
8. CF din exploatare 457.350 1.233.727

9. Amortizări și ajustări de depreciere 5.963.946 6.193.181

imobilizări
10 - Investiţii în imobilizări 148.819 38.201
.
11 Cash-flow din investiţii 6.272.477 6.278.707
.

12 = Cash-flow din investiţii 6.272.477 6.278.707

.
13 + Noi împrumuturi 0 0
.
14 - Plăţi rate credite 0 0
.
15 - Dividende prioritare 2.609.698 3.140.663
.
16 = Cash-flow din activitatea financiară 3.662.779 3.138.044
. (III)
17 Cash-flow net la dispoziția 10.392.606 10.650.478
. acționarilor

Analiza SWOT a societății PRESTAREA S.R.L

Mediul extern Mediul intern

Diagnosticul
Oportunităţi Ameninţări Puncte tari Puncte slabe
Asocieri favorizante Modificarea Convocarea regulată a Litigii contractuale cu
(furnizori de servicii de reglementărilor Adunărilor Generale a terţii în curs, pentru
construcţii, de contabile afectează Acţionarilor şi a care nu s-a pronunţat
Juridic management etc.) modalitatea de Consiliilor de încă o hotărâre
recunoaştere a Administraţie; judecătorească;
veniturilor;

Comercial Extinderea activităţii în Apariţia unor Reţinerea garanţiilor de Neacordarea de

noi zone geografice; concurenţi străini cu la furnizorii de discounturi clienţilor;
Piaţa ţintă are în vedere forţă financiară, care au construcţii; Preţuri de vânzare
populaţia cu venituri început să dezvolte Negocierea unor costuri ridicate;
medii în următoarea Posibile creşteri de de achiziţie mai Activitatea de
perioadă; preţuri la materialele de convenabile cu marketing insuficient
Structura diversificată a construcţii şi ale forţei furnizorii; dezvoltată
producției de tâmplărie de muncă din acest
în raport cu cererea. domeniu;
Falimentul unui
finanţator important al

2
7
 Mediul extern Mediul intern
Diagnosticul
Oportunităţi Ameninţări Puncte tari Puncte slabe
clienţilor;
Compania nu Standarde excesive de Amplasamantul Neutilizarea la
desfăşoară activităţi cu calitate; societății accesibil capacitate maximă a
impact asupra mediului pentru clienți. imobilizărilor
(cel puţin, aşa declară corporale;
compania);
Concentrarea sediuluui
Operațional
și a halei de producție la
aceeași adresă, ceea ce
sporește gradul de
verificare a calității
produselor de către
conducere.
Cadrul legal favorabil Lipsa personalului Structură echilibrată a Lipsa organizărilor în
pentru angajarea calificat, din cauza nivelului de pregătire vederea susţinerii
tinerilor absolvenţi; migraţiei forţei de profesională; salariaţilor;
Instruirea personalui muncă, ceea ce măreşte Oferirea de bonusuri
Resurse umane
prin oferirea unui costurile salariale; angajaților cu vechime
training plătit în cadrul de muncă.
societății analizate

2
8