Sunteți pe pagina 1din 45

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Cu titlu de manuscris
C.Z.U. 332.6:336.226.212.1(043.2)
BUZU OLGA
PRIORITTILE DE DEZVOLTARE A SISTEMULUI
DE EVALUARE A BUNURILOR IMOBILE
N REPUBLICA MOLDOVA
Specialitatea 08.00.05 - Economie yi management
(n activitatea de antreprenoriat)
AutoreIeratul
tezei de doctor habilitat n economie
CHI$INU, 2013
2
Teza a fost elaborat n cadrul Catedrei
,Economie yi management n industrie Universitatea Tehnic a Moldovei.
Consultant ytiin(ific:
COJUHARI Andrei, doctor habilitat n economie, proIesor universitar, Universitatea Tehnic a
Moldovei
Referen(i oficiali:
PALADI Ion, doctor habilitat n economie, proIesor universitar, Academia de Studii Economice
din Moldova
KASIANENKO Tatiana, doctor habilitat n economie, proIesor universitar, Universitatea de Studii
Economice din Sankt Petersburg, Federatia Rus
BAJURA Tudor, doctor habilitat n economie, proIesor universitar, Institutul National de Cercetri
Economice a Academiei de Stiinte a Moldovei
Componen(a Consiliului $tiin(ific Specializat:
BUGAIAN Larisa, preedinte, doctor habilitat n economie, proIesor universitar, UTM
CRUCERESCU Cornelia, secretar tiintific, doctor n economie, conIerentiar universitar, UTM
COTELNIC Ala, doctor habilitat n economie, proIesor universitar, ASEM
PARMACLI Dmitri, doctor habilitat n economie, proIesor universitar, Universitatea de Stat din
Cahul
KIRICHEK Yuriu, doctor habilitat n tehnic, proIesor universitar, Academia de constructii si
arhitectura, or. Dnepropetrovsc, Ucraina
BNCIL Natalia, doctor habilitat n economie, conIerentiar universitar, ASEM
STRATAN Alexandru, doctor habilitat n economie, conIerentiar universitar, INCE
Sustinerea va avea loc la 25 octombrie 2013 ora 14.00 n sedinta Consiliului StiintiIic Specializat
DH 31.08.00.05 - 25 n cadrul Universittii Tehnice a Moldovei, pe adresa 2060 or. Chisinu, bd.
Dacia, 41, bloc 10, aula 229.
Teza de doctor habilitat si autoreIeratul pot Ii consultate la biblioteca UTM si pe pagina web a
C.N.A.A. (www.cnaa.md).
AutoreIeratul a Iost expediat la 24 septembrie2013.
Secretar ytiin(ific
al Consiliului StiintiIic Specializat,
doctor, conIerentiar-universitar Crucerescu Cornelia
Consultant ytiin(ific,
doctor habilitat, proIesor universitar Cojuhari Andrei
Autor Buzu Olga
Buzu Olga, 2013
3
REPERE CONCEPTUALE ALE CERCETRII
Actualitatea temei. Descrierea situa(iei n domeniul de cercetare yi
identificarea problemelor de cercetare. Strategia de crestere economic durabil,
care se implementeaz n Republica Moldova, presupune asigurarea pstrrii si
nmultirii patrimoniului national, dezvoltarea economic proportional a teritoriilor
trii. Un rol deosebit n realizarea acestei strategii i revine estimrii valorice a
bunurilor imobile, care este o component important a inIrastructurii de piat,
constituind baza pentru adoptarea celor mai multe decizii ce tin de diIerite tipuri de
proprietate att n sectorul privat, ct si n cel de stat.
Evaluarea patrimoniului este o notiune polisemantic, Iiind, totodat, o
stiint economic aplicativ despre determinarea valorii obiectelor supuse estimrii,
despre conceptiile, principiile, abordrile si metodele de determinare a acesteia.
Evaluarea bunurilor imobile este tratat, de asemenea, ca proces de evaluare si ca
activitate de estimare valoric.
Evaluarea patrimoniului, care a Iost initiat n Republica Moldova la
nceputul anilor 2000, ca un nou gen de activitate, n prezent, se aIl ntr-o stare de
stagnare. Nu se dezvolt metodologia evalurii, s-a stopat elaborarea standardelor
nationale de evaluare, iar conIormarea la Standardele Europene si Internationale de
Evaluare poart un caracter declarativ. n mediul proIesional, Iat de estimarea
valoric a patrimoniului s-a creat o atitudine ca Iat de calcularea valorii,
acordndu-se o mai mare atentie aspectelor tehnice ale evalurii, n detrimentul
ntelegerii mai proIunde a esentei economice a diverselor tipuri de valoare si de
abordri n evaluare. Exist probleme ce tin de asigurarea normativ-juridic si de
reglementare a activittii de evaluare.
n domeniul evalurii patrimoniului, se eIectueaz extrem de putine cercetri
stiintiIice. Sunt analizate insuIicient bazele conceptual-metodologice ale evalurii
n conditiile pietelor dezechilibrate, lipsei inIormatiei veridice pentru determinarea
valorii de piat. Necesit dezvoltare conceptia evalurii bunurilor imobile n scopul
impozitrii ca temelie pentru Iormarea unei baze Iinanciare stabile a dezvoltrii
social-economice a teritoriilor. Pentru solutionarea acestor probleme, este necesar
cercetarea evalurii bunurilor imobile ca sistem, care include aspectele conceptuale,
metodologice si institutionale.
n baza listei extinse de probleme nesolutionate n domeniul evalurii
patrimoniului, se Iormuleaz o important problem ytiin(ific dezvoltarea
sistemului evalurii bunurilor imobile n condijiile economiei dezechilibrate.
Economia de:echilibrat este una din denumirile paradigmei care se Iormeaz n
multe tri si care reIlect viziunea asupra economiei ca sistem dinamic deschis.
Aceasta reIlect plenar dezvoltarea economiei Republicii Moldova, n ansamblu, si
a pietei imobiliare, n particular. Solutionarea problemei evidentiate necesit
4
Iundamentarea, sub toate aspectele, a principalelor prioritti ale dezvoltrii
sistemului de evaluare si elaborarea mecanismelor de implementare a acestora, ceea
ce va asigura crearea unui sistem national eIicient de evaluare.
Importanta evalurii bunurilor imobile pentru dezvoltarea social-economic
a statului, procesele n extindere de integrare international si standardizare a
activittii de evaluare conIirm actualitatea temei de cercetare si determin scopul,
obiectivele, structura si continutul tezei.
Baza stiintiIico-teoretic initial a cercetrii o constituie abordrile si
conceptiile teoretice si metodologice n problemele valorii, prezentate n teoriile
economiei clasice, neoclasice si moderne, n operele lui A. Smith, D. Ricardo,
K. Marx, K.Menger, L.Valras, E.Bohm-Bawerk, F.Hayek, W.Pareto, N.Buharin,
W.Petty, P.Bran, A.Orlov, S.Muravschi, A.Muravschi. Teoria evalurii
patrimoniului a Iost dezvoltat n lucrrile savantilor A.Marshall, F.Babcock,
R.RadcliII, W.Crasskamp, N.Ordway, M. Friedman, A.Damodaran, S.Says. Teoria
economic, n conditiile trecerii la paradigma economiei cunostintelor, este
prezentat n lucrrile savantilor T.Kuhn, R.Solow, L.Kantorovici, D.Livov,
V.Macarov, N.Petracov, G.Mikerin. Teoria si particularittile economiei
dezechilibrate, economia sinergic sunt expuse n lucrrile savantilor H.Haken,
I.Prigojin, W.-B. Zhang, B.Kuznetov, O.Suharev, O.Romanova, V.Asaul,
V.Nustratulin. Aspectele metodologice si organizatorice ale evalurii bunurilor
imobile n scopul impozitrii constituie obiectivul cercetrilor savantilor J.K.Eckert,
R.J. Gloudemans, J.H. Malme, J.M.Yougman, A.Muller, S.Gribovskii,
V.Korosteliov, V.Prorvici, O.Medvedeva.
n spatiul CSI, cel mai important rol n dezvoltarea teoriei evalurii le revine
reprezentantilor scolii ruse de evaluare E. Ozerov, S. Gribovsckii, E. Tarasevici,
A. Greaznova, S.Maximov, T.Kasianenko, M. Fedotova. Un aport considerabil n
dezvoltarea activittii de evaluare si propagarea Standardelor Internationale de
Evaluare l-au depus savantii romni Gh.Bdescu, I.Anghel, I.Ciobanu,
I. Mihilescu, M. Drja.
Problemele abordate n tez au Iost studiate, ntr-o msur anumit, si n
lucrrile savantilor moldoveni. Aspecte importante ale evalurii bunurilor imobile
au Iost cercetate de ctre: dr. hab. proI. univ. T. Bajura (evaluarea terenurilor in
conditiile pietelor financiare instabile); dr. hab. proI. univ. I. Paladi (gestionarea
eficient a patrimoniului autorittilor publice locale, formarea bugetelor locale);
dr. hab. N. Bncil (estimarea valorii intreprinderilor, conceptia valorii de gaf);
dr. hab. proI. univ. V. Gutu (aspectele sociale ale evalurii bunurilor imobile in
scopul impo:itrii); dr. hab. S. Albu (teoria valorii entropice, metodologia evalurii
patrimoniului public); dr. hab. S. Muravschi si dr. A. Muravschi (conceptia valorii
integrale, corelatia dintre valoare i valoritate); dr. I. Botnarenco (evaluarea
terenurilor in scopul consolidrii); dr. I. Albu (anali:a factorial a valorii
5
bunurilor imobile re:identiale). Lucrrile lor, precum si cercetrile multor altor
economisti au Iost utilizate n procesul de Iundamentare a diverselor aspecte ale
prezentei teze.
Totodat, trebuie mentionat c cercetrile stiintiIice existente, preponderent,
reIlect directiile aplicative ale evalurii si se examineaz n aIara abordrilor
sistemice n evaluarea bunurilor imobile.
Spre deosebire de aceste cercetri, n prezenta tez, pentru prima oar se
examineaz activitatea de evaluare din ntreaga tar, ca un sistem, cu baza
metodologic corespunztoare, cu cadrul normativ-juridic si institutiile de
reglementare, si sunt identiIicate priorittile dezvoltrii acestui sistem. Este
eIectuat prima dat cercetarea uneia dintre cele mai importante directii ale
evalurii bunurilor imobile evaluarea n scopul impozitrii, care constituie temelia
dezvoltrii social-economice stabile a teritoriilor.
Scopul tezei const n elaborarea si Iundamentarea bazelor teoretice
(conceptuale si metodologice), institutionale si practice ale sistemului de evaluare a
bunurilor imobile n conditiile actuale de dezvoltare a relatiilor de piat, precum si
identiIicarea priorittilor de dezvoltare a acestui sistem n Republica Moldova.
Pentru atingerea scopului propus, au Iost trasate obiectivele cercetrii: .
Generalizarea bazelor conceptuale ale teoriei valorii si identiIicarea
particularittilor teoriei evalurii si directiilor de dezvoltare ale acesteia n conditiile
economiei dezechilibrate;
Argumentarea necesittii dezvoltrii principiilor evalurii, crerii
sistemului de principii ale evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii;
IdentiIicarea si cercetarea particularittilor metodologice ale abordrilor
n evaluarea bunurilor imobile si Iundamentarea priorittii aplicrii acestora n
diIerite etape ale ciclului de viat al pietei imobiliare;
Sintetizarea experientei mondiale de organizare a activittii de evaluare
si elaborarea propunerilor privind dezvoltarea cadrului institutional al acestei
activitti n Republica Moldova;
Fundamentarea priorittilor de dezvoltare a sistemului de evaluare a
bunurilor imobile n Republica Moldova n conditiile actuale;
Stabilirea directiilor principale ale dezvoltrii cadrului juridic si normativ
al activittii de evaluare n baza cercetrilor eIectuate asupra problemelor si
tendintelor de dezvoltare a pietei nationale de evaluare;
Decelarea si cercetarea particularittilor evalurii bunurilor imobile n
scopul impozitrii n cadrul cadastrului multiIunctional si emiterea conceptiei
autorului privind perIectionarea acestui tip de evaluare;
Elaborarea mecanismului de reevaluare a bunurilor imobile n scopul
impozitrii;
6
Sistematizarea eIectelor ce tin de dezvoltarea evalurii bunurilor imobile,
relevarea conditiilor de aparitie a eIectului sinergic pe exemplul Iunctionrii
conexate a cadastrului bunurilor imobile si a cadastrului Iiscal.
Domeniul de cercetare al tezei l reprezint sistemul de evaluare a bunurilor
imobile la nivel national si international, care include aspectele lui conceptuale,
metodologice, institutionale si practice.
Obiectul cercetrii l constituie relatiile economico-organizatorice si de
gestionare n sistemul de evaluare a bunurilor imobile, n scopul Iundamentrii si
realizrii priorittilor dezvoltrii acestui sistem n conditiile actuale.
Baza metodologic a tezei o constituie abordrile si metodele general-
stiintiIice ale cunoasterii, la care se reIer abordarea de sistem, ce ntruneste
principiile dialecticii, analizei si sintezei, inductiei si deductiei, asocierii istoricului
cu logicul, metoda monograIic. n lucrare, sunt utilizate metode traditionale ale
analizei economice gruparea, generalizarea, metode ale comparatiei economice si
analizei structural-Iunctionale, analiza statistic.
La realizarea tezei, un rol deosebit i revine abordrii complexe, care
s-a maniIestat n cadrul cercetrii interconexe a relatiilor economice si
organizatorice, n analiza domeniului si obiectului de cercetare, n Iundamentarea
priorittilor de dezvoltare a estimrii valorice, tinndu-se cont de experienta
international.
Baza informa(ional a cercetrii au constituit-o actele legislative si
normative ale Republicii Moldova si ale altor tri, care reglementeaz activitatea de
evaluare, publicatiile stiintiIice n domeniul problemelor cercetate de autor,
standardele internationale si nationale de evaluare, materialele prezentate n
rapoartele expertilor internationali si organizatiilor internationale, n special, ale
Grupului de Lucru pentru Gestionare Funciar (WPLA) din cadrul Comisiei
Economice Europene a ONU; statistica strin. Drept baz empiric au servit
materialele Inspectoratului Fiscal Principal de Stat, ale Agentiei Relatii Funciare si
Cadastru, Biroului National de Statistic al Republicii Moldova, precum si datele
obtinute de ctre autor n decursul elaborrii tezei.
Noutatea ytiin(ific yi originalitatea rezultatelor cercetrii sunt
determinate de scopul si obiectivele tezei, metodele de cercetare aplicate, de
problematica abordat, si const n Iaptul c, pentru prima oar, s-a contribuit
substantial la:
1.De:voltarea teoriei evalurii. prin relevarea deosebirilor dintre teoria
evalurii, ca totalitate de cunotinte tiintifice, si teoria valorii, identiIicarea
particularittilor teoriei evalurii n conditiile economiei dezechilibrate;
2.Anali:a semantico-gnoseologic a categoriilor economice fundamentale ale
teoriei evalurii, care a permis de a identiIica corelatia dintre notiunile ,valoare` i
,valoritate (cu sensul cat de pretios sau cat de valoros este un bun imobil), n
7
conditiile pietei echilibrate si celei dezechilibrate.
3.Cercetarea particularittilor aplicrii principiilor evalurii in conditiile
pietelor de:echilibrate, n cadrul creia se argumenteaz necesitatea includerii
principiului sinergiei n componenta principiilor evalurii, ceea ce permite
eIectuarea evalurii bunurilor imobile complexe sau evaluarea obiectelor care s-au
Iormat n urma comasrii ctorva bunuri imobile;
4.Fundamentarea priorittii aplicrii diferitor abordri in evaluarea
bunurilor imobile, n Iunctie de tipul bunului imobil si etapa ciclului de viat al
pietei imobiliare, ceea ce oIer baza metodologic pentru reconcilierea rezultatelor
si asigur sporirea calittii evalurii;
5.Emiterea n scopul cercetrii activittii de evaluare, la nivel national, a
conceptiei sistemului de evaluare a bunurilor imobile, care include cadrul normativ,
juridic, metodologic, inIormational, precum si institutiile de reglementare;
6.Argumentarea priorittilor de:voltrii sistemului evalurii bunurilor
imobile, la nivel international (n statele europene, trile post-socialiste) si n
Republica Moldova;
7.Cercetarea modelelor de organi:are a activittii de evaluare, n Iunctie
de tipul statului social, precum si relevarea si sistematizarea Iunctiilor
statului si organizatiilor obstesti ale evaluatorilor n reglementarea activittii de
evaluare;
8.Elaborarea modelului institutional al activittii de evaluare n Republica
Moldova, bazat pe reglementarea statal si intensiIicarea colaborrii cu organizatiile
proIesionale ale evaluatorilor, care oIer posibilitatea de a atenua incertitudinea
dezvoltrii activittii de evaluare si de a identiIica cele mai importante directii de
reglementare a evalurii;
9.Emiterea conceptiei de:voltrii mediului normativ-furidic i informational
al activittii de evaluare, n baza studierii experientei internationale de
standardizare a evalurii si n baza analizei legislatiei nationale;
10. Dezvoltarea metodologiei evalurii bunurilor imobile in scopul
impo:itrii prin: precizarea continutului notiunii ,valoare estimat; elaborarea
sistemului principiilor de evaluare, ca o totalitate de principii organizatorico-
comportamentale si metodologice; extinderea clasiIicrii bunurilor imobile n
scopul impozitrii;
11. Emiterea conceptiei reevalurii bunurilor imobile in scopul impo:itrii;
12. Sistematizarea eIectelor dezvoltrii evalurii bunurilor imobile, precum
si elaborarea modelului Iormrii efectului sinergic pe exemplul Iunctionrii n
comun a cadastrului bunurilor imobile si a cadastrului Iiscal, precum si modelul de
calculare a eficientei sinergice.
8
Rezultatele principial noi pentru ytiin( yi practic constau n Iaptul c, n
cercetare, pentru prima oar, este Iormulat o conceptie integral a sistemului de
evaluare a bunurilor imobile, Iiind, totodat, indicate cile de realizare a priorittilor
de dezvoltare a acestui sistem. n cadrul conceptiei propuse, constituie un pionerat,
prin esenta lor, abordrile autorului n perIectionarea evalurii bunurilor imobile n
scopul impozitrii, n elaborarea mecanismului de reevaluare a bunurilor imobile n
acest scop, n determinarea eIicientei sinergice a Iunctionrii n comun a cadastrului
bunurilor imobile si a cadastrului Iiscal.
AstIel, rezultatele obtinute au conditionat crearea unei noi direcjii
ytiinjifice n domeniul cercetrilor studierea evalurii bunurilor imobile ca
sistem in conditiile economiei de:echilibrate. De asemenea, au contribuit la
solujionarea unei importante probleme ytiinjifice cu caracter aplicativ
de:voltarea ba:elor metodologice i institutionale ale evalurii bunurilor imobile in
scopul implementrii noului sistem ad-valorem de impo:itare a bunurilor imobile.
Semnifica(ia teoretic a cercetrii. Totalitatea obiectivelor realizate n
cadrul acestei cercetri reprezint o generalizare conceptual si practic a
problemelor dezvoltrii sistemului de evaluare a bunurilor imobile n trile cu
economie de tranzitie, n conditiile actuale. Prevederile si concluziile de baz ale
cercetrii constituie o contributie a autorului n dezvoltarea teoriei evalurii, la
Iormarea modelelor institutionale moderne de dezvoltare a activittii de evaluare. n
tez, este prezentat o abordare inedit a conceptiilor evalurii si reevalurii
bunurilor imobile n scopul impozitrii, precum si a modului de determinare a
eIectului si eIicientei evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii.
Valoarea aplicativ a lucrrii const n cele ce urmeaz:
1. Este Iundamentat si argumentat posibilitatea utilizrii, n Republica
Moldova si n alte tri, a cadrului teoretic propus n lucrare, inclusiv: clasiIicarea
tipurilor valorii; principiul sinergiei; prioritatea aplicrii diIeritelor abordri n
evaluare, n Iunctie de starea pietei si tipul bunurilor imobile.
2. Propunerile elaborate privind dezvoltarea bazei normativ-juridice si
inIormationale a activittii de evaluare, ce tin de crearea standardelor nationale de
evaluare, au constituit suportul pentru emiterea recomandrilor concrete de
perIectionare a legislatiei Republicii Moldova n domeniul evalurii bunurilor
imobile.
3. Propunerile privind crearea Centrului metodologic si inIormational de
asigurare a activittii de evaluare vor contribui la dezvoltarea institutional n
continuare a sistemului evalurii bunurilor imobile.
4. Metoda, Iundamentat n tez, de calculare a necesittilor economiei
nationale de specialisti-evaluatori ai bunurilor imobile poate servi drept baz pentru
planiIicarea numrului de studenti la specialitatea ,Evaluarea bunurilor imobile.
5. A Iost elaborat conceptia de perIectionare a evalurii bunurilor imobile n
9
scopul impozitrii, care include aspecte metodologice si institutionale, ceea ce va
contribui la implementarea noului sistem de impozitare ad-valorem a bunurilor imobile.
6. Dezvoltarea cadastrului Iiscal, n partea ce tine de interconexiunea
acestuia cu cadastrul bunurilor imobile, constituie un suport pentru perIectionarea
bazelor de date ale ambelor sisteme de cadastru.
7. Conceptia reevalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii, elaborat
n cadrul cercetrii si pus la baza proiectului actului normativ corespunztor, Iace
posibil solutionarea problemei actuale privind sporirea eIicientei noului sistem de
evaluare Iiscal a bunurilor imobile.
8. Modelul elaborat de calculare a eIicientei sinergice de la Iunctionarea n
comun a sistemului cadastrului bunurilor imobile si a cadastrului Iiscal constituie
baza pentru argumentarea planurilor de Iinantare a lucrrilor de creare a cadastrului
si de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii.
Rezultatele ytiin(ifice principale, prezentate pentru sus(inere:
1. Particularittile teoriei evalurii bunurilor imobile, n conditiile
economiei dezechilibrate, relevate n urma cercetrii, analiza semantico-
gnoseologic a categoriilor valoritate si valoare si interconexiunea lor, n conditiile
pietelor echilibrate si dezechilibrate, contribuie la dezvoltarea teoriei evalurii,
bazate pe teoria postneoclasic a valorii.
2. Principiul sinergiei permite eIectuarea evalurii bunurilor imobile care
contin mai multe componente si a obiectelor Iormate n urma comasrii ctorva
bunurilor imobile.
3. n diIerite etape ale ciclului vital al pietei bunurilor imobile, exist o
anumit prioritate a abordrilor n evaluare, care oIer posibilitatea de a determina
valoarea Iinal a bunului imobil, ca un compromis ntre interesele participantilor la
piat.
4. Evaluarea bunurilor imobile, la nivelul economiei nationale, reprezint
un sistem deschis, ale crui elemente de baz sunt mediul normativ-juridic,
metodologic si inIormational, precum si institutiile de reglementare. Priorittile
dezvoltrii sistemului evalurii reIlect necesitatea dezvoltrii complexe a tuturor
elementelor acestui sistem.
5. Dezvoltarea sistemului de evaluare conIorm modelului institutional,
bazat pe mentinerea rolului principal al statului, pe perIectionarea inIrastructurii
pietei de evaluare, permite diminuarea incertitudinii si alegerea celei mai
importante directii de reglementare a activittii de evaluare.
6. n conditiile reglementrii de stat a activittii de evaluare, dezvoltarea
tuturor elementelor sistemului de evaluare este posibil pe calea perIectionrii
cadrului normativ-juridic al acestui sistem. Conceptia dezvoltrii mediului
normativ-juridic si inIormational al evalurii prevede elaborarea complex a
actelor, care vor contribui la perIectionarea metodologiei evalurii, adaptarea
10
standardelor internationale de evaluare si elaborarea standardelor nationale, la
perIectionarea mediului inIormational al evalurii.
7. Dezvoltarea evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie
conditia necesar, care contribuie la implementarea noului sistem de impozitare ad-
valorem a bunurilor imobile. PerIectionarea acestui tip de evaluare presupune
dezvoltarea metodologiei si organizrii acesteia, crearea unui nou mecanism de
Iinantare a sistemului cadastrului multiIunctional, asigurarea si dezvoltarea
interconexiunii lui inIormationale cu sistemul cadastrului Iiscal.
8. Mecanismul de reevaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii,
Iondat pe crearea unei baze de date, n permanent renovare, despre tranzactiile cu
obiectele imobiliare, constituie temelia dezvoltrii si perIectionrii n continuare a
sistemului evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii.
9. EIicienta evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii, precum si
eIicienta noului sistem ad-valorem de impozitare a bunurilor imobile au un caracter
sinergic, Iiindc se Iormeaz ca rezultat al Iunctionrii n comun a cadastrului
bunurilor imobile si cadastrului Iiscal.
Implementarea rezultatelor ytiin(ifice
Rezultatele, concluziile si recomandrile cuprinse n tez si-au gsit aplicare
practic:
1. La elaborarea unor proiecte de legi si acte normative ale Republicii
Moldova:
acestea au constituit ba:ele: proiectului Legii Republicii Moldova cu
privire la activitatea de evaluare (nr. 989-XV din 18.04.2002); proiectului
Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobiliare (aprobat prin
Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 04.08.2003); proiectului
Regulamentului cu privire la atestarea evaluatorilor bunurilor imobiliare (aprobat
prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 900 din 24.07.2003); proiectului
Programului de msuri pentru implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor
imobile n scopul impozitrii (aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii
Moldova nr. 670 din 09.06.2003); proiectului Standardului national Sistem unic de
evaluare a bunurilor imobile. Termeni si deIinitii (SM 249 : 2004); proiectului
Regulamentului cu privire la reevaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii (la
etapa de coordonare);
au fost partial utili:ate: n proiectul Legii Republicii Moldova cu privire
la monitoringul bunurilor imobiliare (nr. 267 din 29.11.2012); n Metodologia
evalurii bunurilor imobiliare cu destinatie comercial si industrial n scopul
impozitrii, aprobat prin Ordinul Agentiei Relatii Funciare si Cadastru, nr. 106 din
12.07.2007;
2. n activitatea Agentiei Relatii Funciare si Cadastru a Republicii Moldova
11
de implementare n tar a evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii (2003
2013); n organizarea activittii Comisiei pentru atestarea de stat a evaluatorilor
bunurilor imobile (2003 2013); n cadrul reprezentrii organizatiilor evaluatorilor
din Republica Moldova la sedintele Grupului European al Asociatiilor de Evaluatori
TEGoVA (2000 2001);
3. n activitatea didactic: la elaborarea primului plan de studii pentru
specialitatea Evaluarea bunurilor imobile, n Universitatea Tehnic a Moldovei; la
elaborarea programelor de studii ale primului ciclu de prelegeri pentru studenti si
masteranzi la un sir de discipline economice speciale, cum ar Ii ,Bazele pietei
imobiliare, ,Teoria evalurii, ,Economia bunurilor imobile, ,Impozitarea si
evaluarea masiv a bunurilor imobile; la elaborarea programului cursului de autor
,Organizarea activittii de evaluare.
Au Iost obtinute actele de implementare a principalelor rezultate ale
cercetrii, care conIirm importanta teoretic si valoarea practic a acestora.
Aprobarea rezultatelor cercetrii
Rezultatele cercetrii au Iost prezentate la 18 conIerinte stiintiIice
internationale si nationale, inclusiv n Bulgaria, Rusia, Republica Belarus si
Republica Moldova, precum si la Congresul Asociatiilor Evaluatorilor din trile
CSI (Chiinu, 2004), la conIerintele proIesionale si seminarele internationale
asupra problemelor evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii (Republica
Moldova 1997, 2004, 2006, 2010, Republica Belarus 2008, Austria 2011,
Slovenia 2011).
Publica(ii la tema tezei
Ideile principale ale cercetrii au Iost publicate n 40 de lucrri stiintiIice,
inclusiv 5 monograIii, cu un volum total de 154,13 c.t., sau de 97,4 c.a., care sunt
Iolosite n procesul de studii n institutiile de nvtmnt superior, precum si n
activitatea practic a evaluatorilor din Republica Moldova.
Volumul yi structura tezei
Teza include adnotarea (n romn, englez si rus), introducerea,
patru capitole, concluziile generale si recomandrile, bibliograIia din 296 de surse,
27 de anexe, 251 de pagini ale textului de baz, 25 de tabele, 17 Iiguri si 21 de
Iormule.
Cuvintele-cheie: teoria valorii, teoria evalurii, valoare, valoritate,
economia de:echilibrat, abordrile in evaluare, sistemul de evaluare a bunurilor
imobile, mediul institutional al evalurii, cadastrul bunurilor imobile, cadastrul
fiscal, evaluarea in scopul impo:itrii, efectul sinergic, impo:itarea ad valorem,
activitatea de evaluare.
12
CONTINUTUL TEZEI
Capitolul 1. Abordrile teoretice n evaluarea bunurilor imobile
cuprinde cercetarea bazelor conceptuale ale teoriei valorii, ca temelie a teoriei
evalurii |4, 5|. Este analizat evolutia teoriilor valorii n decursul secolelor al
XVIII-lea si al XXI-lea, care constituie un proces de schimbare treptat a viziunilor
asupra naturii valorii, privind Iactorii de productie ce inIluenteaz asupra valorii,
privind rolul statului n Iormarea valorii. n conditiile trecerii la paradigma
economiei cunostintelor, teoria valorii capt o nou rezonant. Considernd c una
dintre cele mai importante surse de creare a valorii este intelectul societtii si al
Iiecrui individ n parte, precum si interconexiunea neliniar a tuturor Iactorilor
care Iormeaz valoarea, printre acestia predominnd progresul tehnico-stiintiIic
(PTS) si intelectul, au Iost Iormulate particularittile teoriei valorii n interpretarea
economiei clasice, neoclasice si moderne (tab. 1).
Tabelul 1. Particularittile teoriei valorii n interpretarea economiei clasice,
neoclasice si moderne (postneoclasice)
Criteriile
de compara(ie
Teoria clasic
Teoria
neoclasic
Teoria
postneoclasic
Sursa valorii
Munca, capitalul,
pmntul (n acest
caz, un rol deosebit i
revine muncii)
Munca, capitalul,
pmntul
Pe lng sursele clasice
ale valorii, se
examineaz progresul
tehnico-stiintiIic,
inIormatia, intelectul
societtii
Interactiunea
surselor valorii
Cumulativ
(aditiv)
Cumulativ
(aditiv)
Neliniar (sinergic)
Corelatia dintre
valoare si
valoritate
Notiunile valoare de
utilitate si valoare de
schimb
ConIundarea notiunilor
valoare si valoritate
DiIerentierea notiunilor
valoare si valoritate
Starea pietei
Piata productorilor si
consumatorilor
individuali
Echilibru general.
Piat echilibrat
Echilibrul caz de
exceptie. n linii
generale, pietele sunt
dezechilibrate
Comportamentul
cumprtorilor
Nu se ia n
consideratie. Se
examineaz
comportamentul pro-
ductorului,
vnztorului
Comportamentul
rational al ,omului
economic
Comportamentul
irational, neeconomic.
Se examineaz
modelele
comportamentale ale
cumprtorilor
Luarea n
considerare a
Iactorului
timpului
Rar cnd se lua n
considerare
n caz de examinare a
echilibrului:
momentan, de scurt
durat, de lung durat
Se iau n considerare
schimbrile n timp ale
valorii si banilor
Sursa. elaborat de autor.
13
Au Iost cercetate bazele conceptuale ale teoriei evalurii la etapa schimbrii
paradigmei, n conditiile economiei dezechilibrate |4, 5, 16, 17|. Sunt examinate
esenta si particularittile teoriei evalurii, n comparatie cu teoria valorii, printre
care pot Ii evidentiate cele ce urmeaz:
1. Teoria evalurii este o stiint tnr, care s-a Iormat pe Iundamentul
teoriei valorii. Bazele teoriei evalurii au Iost create abia la nceputul secolului al
XX-lea, aceasta Iiind n permanent dezvoltare si perIectionare.
2. Teoria evalurii abordeaz notiunile de baz ale teoriei valorii la
mezonivel. Categoriile economice generale cost, valoare, valoritate, capt un
continut mai concret, constituind baza conceptual a estimrii valorice a
patrimoniului.
3. SIera de aplicare a teoriei evalurii este mai ngust: sunt cercetate
conceptiile, principiile, abordrile n evaluare si metodele de estimare a valorii unor
categorii aparte de obiecte, dar nu ale tuturor bunurilor materiale si nemateriale n
ansamblu.
4. Teoria evalurii comport un caracter aplicativ. Fiind bazat, ca si teoria
valorii, pe aceleasi notiuni, teoria evalurii cerceteaz principii si abordri mai
concrete n estimarea valorii. Abordrile n evaluare incumb un vdit caracter
aplicativ, la ele recurgnd specialistii practici n activitatea de estimare a valorii.
5. Teoria evalurii concretizeaz esenta notiunilor valoare si valoritate.
Dac teoria valorii determin aceste notiuni din punctele de vedere ale IilosoIiei,
eticii, teoriei economice generale, atunci teoria evalurii concretizeaz aceste
notiuni, considerndu-le Iundamentul a dou conceptii diIerite ale valorii
valoarea in schimb si valoare in utili:are, si mai apoi temelie a diIeritelor tipuri
de valori.
Aparitia teoriei evalurii a generat o dezvoltare vertiginoas a metodelor si
tehnicilor de determinare a valorii, a dat nastere unui nou gen de activitate
proIesional evaluarea bunurilor imobile. Actualmente, activitatea de evaluare
dispune de un cadru juridic si normativ propriu, de baz metodologic si
inIormational, se distinge prin anumite cerinte Iat de nivelul de caliIicare al
specialistilor si nivelul calittii serviciilor prestate, Deci, posed toate criteriile
Iormale ale unei ramuri separate.
Analiza semantico-gnoseologic a notiunilor Iundamentale ale teoriei
evalurii cost, valoare, pret, valoritate, eIectuat n tez, i-a permis autorului s
Iormuleze concluzia c notiunii de valoritate (n sensul ct de pretios este bunul)
nu i se acord atentia cuvenit si c aceasta a creat probleme Iundamentale n teoria
evalurii, n reglementarea pietelor. n tez este examinat notiunea valoritate,
comparativ cu notiunea valoare, prin studierea consecvent a surselor de Iormare a
bunurilor ntr-un sistem deschis, iar ulterior n cadrul examinrii procesului de
Iormare a valorii, pretului si valorittii, n presupunerea existentei unor piete
14
echilibrate si dezechilibrate. A Iost elaborat schema Iormrii valorii n conditiile
unui sistem deschis de creare a bunului, s-a analizat corelatia dintre cost, valoare,
pretul si valoritate pornind de la ipoteza pietei echilibrate, precum si
interconexiunea acestor categorii economice Iundamentale, n conditiile economiei
dezechilibrate pe pietele reale.
n procesul de cercetare a surselor de Iormare a valorii, au Iost inclusi, n
structura cheltuielilor, de asemenea, astIel de Iactori nemateriali, cum ar Ii
informatia si energia, care, actionnd reciproc n sistemul deschis, creeaz un eIect
complex (sinergic). Noul bun (marIa) posed proprietti si caracteristici care se
deosebesc esential de propriettile si caracteristicile cheltuielilor de producere.
Energia noului bun (V) se va deosebi de energia sumar a cheltuielilor eIectuate n
procesul de productie (C), ceea ce va permite compensarea energiei consumate n
procesul de producere, precum si materializarea unei cote de energie sub Iorm de
beneIiciul (AV) (Iig. 1). n context, se consider c acest beneficiu va reflecta
utilitatea noului bun pentru potentialii cumprtori, in comparatie cu cheltuielile
bneti pentru producerea lui, precum i energia potential care a rmas dup
compensarea costurilor de productie.
Fig. 1. Sistemul deschis de creare a bunului
Sursa. elaborat de autor.
n conditiile pietei echilibrate, costurile de producere a bunului vor Ii
aproape de indicele valorii, iar pretul de piat (pretul de echilibru) va constitui
expresia n bani a valorii. n aceste conditii, notiunea de valoritate nu are niciun
sens, Iiindc tranzactiile au loc ntre un numr mare de vnztori si cumprtori, iar
pretul, valoarea si valoritatea se interpreteaz ca notiuni semantice egale.
15
Pe pietele dezechilibrate, din punct de vedere semantic, valoarea este mult
mai aproape de mrimile calculate, care pot fi determinate cu destul preci:ie.
Jaloritatea are mai mult o important calitativ decat cantitativ. In conditiile
pietelor reale, pretul de van:are al bunului poate fi in diferite corelatii cu valoarea,
iar valoritatea poate s nu coincid cu pretul i cu valoarea (fig. 2).
Fig. 2. Corelatia costului, valorii, pretului si valorittii pe piata neechilibrat
Sursa. elaborat de autor.
De pe pozitiile economiei dezechilibrate, sunt cercetate categoria valoarea
de piat, precum si tipurile valorii, recomandate de Standardele Internationale si
Europene. Este elaborat clasiIicarea valorilor estimative conIorm tipului de valoare
si conceptiei pe care acestea le reIlect. Sunt identiIicate caracteristicile distinctive
ale teoriei evalurii, ba:ate pe teoria neoclasic i cea postneoclasic a valorii.
Teoria evalurii n conditiile Iormrii economiei dezechilibrate, bazat pe teoria
postneoclasic a valorii, acord o mare atentie studierii pietelor ineIiciente
(dezechilibrate), a comportamentului participantilor pe piat, a conceptiei valorii n
utilizare si valorilor diIerite de valoarea de piat. SemniIicatia acestei teorii const
n cuprinderea unui orizont larg al situatiei de pe piat, studierea echilibrului de
piat, ca o stare a pietei, trecerea de la principiul celei mai bune utilizri la
principiul celei mai posibile utilizri, deoarece pe piata ineIicient este limitat
accesul la o inIormatie complet si, ca urmare, devine imposibil utilizarea cea mai
eIicient a obiectului.
16
Cercetarea, eIectuat n tez, a principiilor evalurii ca parte component a
teoriei evalurii conIirm c, n conditiile economiei dezechilibrate, continutul lor,
de asemenea, se modiIic. n cea mai mare msur, se schimb continutul
principiilor de reIlectare a opiniei pietei, precum si principiul celei mai eIiciente
utilizri, principii care si pierd importanta lor imperativ. Totodat, este
argumentat necesitatea includerii n componenta principiilor evalurii a
principiului sinergiei, ce trebuie aplicat la evaluarea bunurilor imobile care se
comaseaz sau a celor complexe (compuse din cteva elemente). n acest caz,
valoarea obiectului uniIicat se va Iorma nu ca suma valorilor unor elemente
separate (sau a obiectelor comasate), ci dup o Iunctie neliniar.
Toate ideile expuse mai sus, care stau la baza viziunilor despre teoria
postneoclasic a evalurii, nc nu constituie o directie principal a dezvoltrii
teoriei evalurii si nu si-au gsit aplicare practic. Ele necesit o examinare
detaliat, precum si o fundamentare n cadrul teoriei economice generale. ntr-o
oarecare msur, unele idei ale teoriei evalurii, bazate pe teoria postneoclasic a
valorii, pot fi aplicate la efectuarea evalurii pe piata imobiliar neeIicient,
netransparent, care se caracterizeaz prin oscilatiile puternice ale cererii si oIertei.
Cele mentionate sunt conIirmate de cercetarea problemei aplicabilittii
abordrilor in evaluare, in functie de tipul bunurilor imobile i de etapa ciclului
vital al pietei imobiliare (Iig.3).
Fig. 3. Ciclul vital al pietei imobiliare si abordrile n evaluare
Sursa. elaborat de autor.
17
n acest scop, n lucrare sunt cercetate natura, IilosoIia, esenta
economic a abordrilor n evaluare, Iiind relevate particularittile aplicrii lor, n
conditiile economiei dezechilibrate. Varietatea abordrilor n evaluare conduce la
obtinerea unor rezultate diIerite si dup mrime, si dup continutul economic
|2, 4, 5, 6, 25, 38, 39|. Abordarea prin cost reIlect cheltuielile de piat ale
vnztorului (beneIiciarului, investitorului, developerului) pentru crearea si
comercializarea obiectului supus evalurii. Abordarea prin venit reIlect asteptrile
potentialului cumprtor privind eventualele venituri din exploatarea obiectului
supus evalurii. Abordarea de piat reprezint constatarea Iaptului care indic
valoarea unor bunuri imobile similare. AstIel, rezultatele evalurii, obtinute prin
aplicarea diIeritor abordri, variaz ntr-un larg diapazon.
Valoarea Iinal a bunului supus evalurii constituie un compromis ntre
interesele vnztorului, cumprtorului si opinia pietei. Conclu:iile trase indic
necesitatea stabilirii priorittii aplicrii unor sau altor abordri in evaluare, pentru
diferite categorii de participanti ai pietei imobiliare, pentru diferite tipuri de bunuri
imobile, precum i pentru diferite etape ale ciclului vital al pietei imobiliare.
Capitolul 2. Priorit(ile dezvoltrii activit(ii de evaluare: experien(a
interna(ional yi posibilit(ile de aplicare a acesteia n economia na(ional. n
urma generalizrii experientei mondiale n domeniul evalurii bunurilor imobile, n
lucrare, sunt determinate directiile prioritare de de:voltare a activittii de evaluare,
cele mai semniIicative pentru trile cu economie dezvoltat. La aceste directii
prioritare pot Ii raportate: dezvoltarea teoriei evalurii; dezvoltarea n continuare a
standardelor internationale si regionale de evaluare; perIectionarea sistemului de
evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, creditrii ipotecare, raportrii
Iinanciare. Pentru trile n care evaluarea patrimoniului, ca un nou gen de activitate,
s-a Iormat ca sistem n ultimele dou decenii, au Iost identiIicate urmtoarele
prioritti: dezvoltarea teoriei evalurii; crearea mediului institutional al evalurii
bunurilor imobile; dezvoltarea bazei normativ-juridice a evalurii, elaborarea
standardelor nationale de evaluare; dezvoltarea evalurii bunurilor imobile n
scopul impozitrii |4, 32|.
Pentru a Iundamenta prioritatea de Iormare a mediului institutional al
evalurii bunurilor imobile, n tez se analizeaz din punct de vedere al abordrii
institutionale diIerite sisteme de organizare a evalurii, care mbin metodologia
evalurii cu reglementarea juridic si cea administrativ |1, 4, 12, 19|. Sistemele de
organizare a evalurii includ o multime de elemente, cuprinznd att subiectii
activittii de evaluare, ct si autorittile administratiei publice centrale, organizatiile
obstesti, ntreprinderile si institutiile care Iormeaz inIrastructura pietei de evaluare,
precum si interconexiunile dintre acestea. n acest sens, n lucrare, sunt cercetate:
modul n care, din punct de vedere juridic si organizatoric, este reglementat
activitatea de evaluare; principalele elemente ale inIrastructurii pietei de evaluare;
18
rolul statului, al autorittilor administratiei publice centrale si locale, al
organizatiilor proIesionale ale evaluatorilor n Iormarea si dezvoltarea activittii de
evaluare; reIormele institutionale prin care se poate asigura, n continuare,
dezvoltarea activittii de evaluare.
n urma generalizrii experientei internationale si sistematizrii datelor
obtinute, au Iost evidentiate urmtoarele sisteme de organizare a evalurii: sistemul
bazat pe implicarea minimal a statului si pe prezenta unor puternice organizatii
proIesionale ale evaluatorilor (OPE); sistemul care se caracterizeaz printr-o
maxim implicare a statului si prin absenta sau existenta unor OPE slabe; sistemul
de tip hibrid, care asociaz unele Iorme de reglementare de ctre stat, n conditiile
existentei unor organizatii obstesti suIicient de puternice.
Diversitatea sistemelor de organizare a evalurii este strns legat de
existenta a trei tipuri de state sociale care se studiaz n literatura stiintiIic.
Rolul regulator al statului este dinamic, prin reactionare Ilexibil la
schimbrile mediului exterior. n tez, sunt studiate dou categorii de Iunctii de
reglementare ale statului n domeniul evalurii: asigurarea bazei juridice si
organizatorice a activittii de evaluare; asigurarea metodologic a evalurii. n
etapa crerii pietei imobiliare si a dezvoltrii inIrastructurii sale, reglementarea de
stat este perceput ca o necesitate. Statul este initiatorul si Iorta motrice a
dezvoltrii pietei imobiliare si a inIrastructurii acesteia, ndeplinind, n mod evident,
Iunctiile de reglementare a activittii pietelor respective. Totodat, implicarea
excesiv a statului n economie nu contribuie la o dezvoltare economic eIicient, la
implementarea noilor metode si tehnici de evaluare. Formele de reglementare
statal si cele de autoreglementare a activittii de evaluare, n mare msur, coincid.
Studierea experientei internationale conIirm tendinta statului de a delega treptat
organizatiilor obstesti Iunctiile sale de reglementare a activittii de evaluare, pe
msura evolutiei acesteia.
nc o directie prioritar de dezvoltare a activittii de evaluare, sub aspect
international, este standardi:area evalurii |1, 4, 14|. Problema standardizrii
evalurii bunurilor imobile este examinat n tez de pe pozitii sistemice. Teoria
evalurii nu se dezvolt uniIorm n toate trile. De aceea, n conditiile de
globalizare a economiei, de extindere a relatiilor transnationale, cunostintele si
experienta progresist n domeniul evalurii se transmit prin intermediul
standardelor internationale de evaluare, de la trile mai dezvoltate ctre trile n
care activitatea de evaluare s-a Iormat relativ nu demult. n Republica Moldova,
evaluarea bunurilor imobile a Iost introdus datorit aportului evaluatorilor din
Marea Britanie, care au organizat primul seminar privind bazele evalurii de piat,
au contribuit la studierea Standardelor Europene de Evaluare, la intrarea Asociatiei
Moldovenesti a Evaluatorilor n TEGoVA. Metodologia evalurii bunurilor imobile
n scopul impozitrii ad-valorem a Iost elaborat n baza Standardelor Americane
19
de Evaluare (USPAP) si prezentat n Republica Moldova de ctre savantii-
economisti americani (J.K. Eckert, D. Andersen, R.Ward). Aceast metodologie
este aplicat activ n Lituania si n Republica Belarus.
n multe tri, exist divergente principiale privind obligativitatea aplicrii
standardelor de evaluare. n cele cu economie de tranzitie, standardele se
ntocmesc, adesea, ca acte normative, care trebuie s comporte un caracter
obligatoriu pentru aplicare. n trile dezvoltate, ns, standardele de evaluare nu
sunt obligatorii, ci recomandabile si cu caracter de regulator al activittii de
evaluare. Un rol important n dezvoltarea evalurii l joac standardele
internationale de evaluare. n urma studierii componentei, structurii si continutului
Standardelor Europene, Americane si Internationale de Evaluare, a Iost posibil
identiIicarea acestor particularitti: caracterul lor aplicativ, renovare periodic,
detaliere mai putin proIund, n cazul trecerii respectivelor standarde de la nivel
regional la nivel global. n ultimii ani, n structura si continutul standardelor, au Iost
operate modiIicri esentiale, n urma crora apar Iormulri mai putin exacte.
Continutul standardelor se denatureaz si la traducerea lor n limbile nationale.
Cu toate acestea, Standardele Europene si Internationale de Evaluare nu
asigur luarea n consideratie a speciIicului evalurii n trile unde relatiile de piat
au nceput s se Iormeze relativ nu demult. n opinia noastr, dezvoltarea, n
continuare, a activittii de evaluare n trile cu economie de tranzitie, inclusiv n
Republica Moldova, nu este posibil dect n conditiile crerii unor standarde de
evaluare nationale, perIectionrii si dezvoltrii mediului normativ-juridic al
activittii de evaluare.
Pentru a Iundamenta prioritatea dezvoltrii evalurii bunurilor imobile n
scopul impozitrii, n lucrare, este anali:at i sistemati:at experienta
international in domeniul impo:itrii ad-valorem (ad valorem calculat de la
valoare) a bunurilor imobile i de implementare a unui sistem modern de evaluare
in scopul impo:itrii |3, 4, 40|. Sunt cercetate bazele Iundamentale ale politicii
Iiscale, la nivel international si national, sunt identiIicate particularittile sistemelor
de evaluare n scopul impozitrii, din diIerite state. Practica international de
Iormare a sistemelor de impozitare este examinat din punct de vedere sistemic
dup urmtoarele elemente: baza impozitrii, organele de stat care controleaz
sistemul de impozitare a bunurilor imobile, gradul de integrare a organelor Iiscale
cu alte structuri guvernamentale, contribuabilii si responsabilitatea pentru achitarea
impozitelor. Au Iost studiate sistemele de impozitare a bunurilor imobile din
diverse grupe de tri, care diIer dup nivelul dezvoltrii economice, gradul de
dezvoltare al sistemului de evident si evaluare a bunurilor imobile. S-a stabilit c
nivelul de complexitate al sistemului de impozitare se deosebeste esential n diIerite
tri. n Iiecare tar, exist o anumit mbinare de Iactori de ordin politic, economic
si social, pentru care va Ii optimal un anumit sistem de impozitare. n caz de
20
schimbare mcar a unuia dintre acesti Iactori, optimalitatea sistemului poate s se
deregleze si s apar premise pentru trecerea la o alt baz de impozitare.
n majoritatea trilor, la alegerea bazei de impozitare, principala tendint
const n trecerea la valoarea de piat a bunurilor imobile. n aceast ordine de idei,
n calitate de obiect de impozitare, poate Ii numai un teren, sau un teren si
constructiile de pe el sau bunul imobil unic. Valoarea impozabil se determin, de
regul, prin metodele evalurii masive, eIectuate cu utilizarea metodelor
standardizate de analiz si cu ajutorul asistentei de program.
n urma cercetrii sistemelor de impozitare a bunurilor imobile din spatiul
CSI si din trile Europei Centrale si de Est, s-a constatat c numai n dou state
Slovenia si Republica Moldova exist i se aplic un nou sistem de impozitare a
bunurilor imobile, ba:at pe impo:itul unic pe bunurile imobile, perceput din
valoarea de piat a bunului imobil unic. n acest sens, Republica Moldova este
singura tar din aceast zon, care a acumulat o anumit experient n domeniul
mentionat (noul sistem de impozitare se aplic din 2007). n Slovenia, acest sistem
a nceput s Iie implementat din 2012. Alte tri din zonele mentionate se aIl n
diIerite etape de elaborare a unui sistem similar de impozitare a bunurilor imobile.
Cercetrile eIectuate oIer posibilitatea de a concluziona c evaluarea
bunurilor imobile in scopul impo:itrii constituie, la scar international, una
dintre cele mai importante directii ale activittii de evaluare. Un interes deosebit
reprezint aspectele teoretico-metodologice, juridice si institutionale ale evalurii
bunurilor imobile n scopul impozitrii, reIerindu-ne la economia national.
Capitolul 3. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile. Pentru
identiIicarea si solutionarea ulterioar a problemelor care exist n domeniul
estimrii valorice, n tez este elaborat, pentru prima oar, o conceptie integral a
sistemului de evaluare a bunurilor imobile n vederea analizei activittii de evaluare
din toat tara |1, 4, 12|. n statele cu economie dezvoltat, notiunea ,activitate de
evaluare nu se utilizeaz, deoarece acolo teoria evalurii s-a dezvoltat n mod
evolutiv si nu a necesitat nsusirea rapid a noilor abordri n evaluare, emiterea
actelor normative, organizarea pregtirii masive a specialistilor.
Cercetarea activittii de evaluare, ca sistem, este actual pentru trile
postsocialiste, unde estimarea valoric a aprut relativ recent si necesit o
solutionare complex a tuturor problemelor ce tin de Iormarea si dezvoltarea acestui
sistem. n trile mentionate, metodologia evalurii a Iost importat, n cadrul
proiectelor de asistent tehnic, adesea Iiind implementat Ir o adaptare adecvat
la cadrul normativ-juridic national. Au devenit necesare instituirea unei noi proIesii
cea de evaluator al patrimoniului, Iormularea cerintelor privind studiile acestor
specialisti, emiterea actelor normative n domeniul evalurii, dezvoltarea
institutiilor de reglementare a activittii de evaluare si inIrastructurii evalurii, n
ansamblu.
21
Dezvoltarea sistemic a tuturor directiilor sus-mentionate va Iace posibil
organizarea unei activitti de evaluare eIiciente, moderne, corespunztoare
cerintelor internationale.
n prezenta cercetare, se propune utilizarea notiunii de sistem de evaluare a
bunurilor imobile pentru desemnarea activitjii de evaluare la nivel najional, cu
cadrul corespunztor normativ-juridic, metodologic yi informajional, cu
institujiile necesare de reglementare yi cu un sistem de pregtire a specialiytilor-
evaluatori.
Elementele sistemului de evaluare si interconexiunile lor sunt analizate de pe
pozitiile abordrii sistemice. Fr a constitui un element al sistemului de evaluare,
teoria evalurii exercit o inIluent direct asupra activittii de evaluare, Iormeaz
speciIicul ei, terminologia proIesional si instrumentarul. Metodologia evalurii,
adaptat pentru aplicare practic, sub Iorm de abordri si metode concrete de
evaluare a diIeritor tipuri de proprietate, poate Ii considerat mediu metodologic al
activittii de evaluare. n Iunctie de nivelul de reglementare a activittii de
evaluare, mediul metodologic poate Ii reprezentat prin acte juridice si normative,
standarde nationale de evaluare, standarde ale organizatiilor proIesionale ale
evaluatorilor, prin literatur didactic, publicatii stiintiIice.
Evaluarea bunurilor imobile (cu exceptia unor tipuri ale acesteia) reprezint
o activitate antreprenorial si, n acest context, poate Ii analizat ca piat a
serviciilor de evaluare |1, 4, 11, 20, 28, 29|. n tez, a Iost cercetat evolutia pietei
de evaluare, Iiind evidentiate etapele dezvoltrii acestei piete, si s-a ajuns la
concluziile ce urmeaz:
piata serviciilor de evaluare din Republica Moldova s-a Iormat: exist
mediul juridic si normativ al pietei si inIrastructura ei, care se caracterizeaz prin
implicarea puternic a statului n acest gen de activitate;
indicii statistici ai pietei serviciilor de evaluare sunt destul de modesti si
nu reIlect doar nivelul de dezvoltare al pietei, dar si proportiile economiei trii.
ConIorm datelor din iunie 2013, pe piat, activau 139 de evaluatori certiIicati, care
reprezentau 169 de ntreprinderi de evaluare;
volumul si dinamica pietei de evaluare depind de proportiile si nivelul de
dezvoltare al pietei imobiliare
1
, n ansamblu, inclusiv al pietei ipotecare. ConIorm
datelor Agentiei Relatii Funciare si Cadastru, numrul total al bunurilor imobile din
Republica Moldova constituie circa 5 700 000 de obiecte. n perioada 2002-2012,
numrul tranzactiilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobile a crescut de 1,8 ori.
n structura tranzactiilor cu bunuri imobile predomin tranzactiile cu terenuri cu
1
Au Iost ntocmite serii dinamice de indicatori ai tranzactiilor cu bunuri imobile pentru toate
raioanele Republicii Moldova (perioada 2006 2012) pe tipuri de obiecte imobiliare si tipuri
de tranzactii.
22
destinatie agricol, care, n anul 2012, au constituit 66 din totalul tranzactiilor.
nregistrarea ipotecii n perioada analizat a crescut de 2,03 ori si, n 2012, a
constituit 21 730 de obiecte.
Pentru a determina cererea pietei de specialisti-evaluatori ai bunurilor
imobile, s-a utilizat sistemul integral de indicatori, care include volumele reale si
cele potentiale ale pietei de evaluare, Iiind nregistrate 125 370 de evaluri si,
respectiv, 99 300 de evaluri pe an. Cererea pietei de evaluatori ai bunurilor imobile
constituie 1000 de persoane. Calculele conIirm c institutiile de nvtmnt
superior dispun de mari rezerve pentru pregtirea specialistilor n acest domeniu.
Dispersiunea existent ntre datele despre numrul evaluatorilor care detin
certiIicate de caliIicare si despre cererea de evaluatori, indic Iaptul c multi
specialisti eIectueaz lucrri de evaluare Ir a detine certiIicate de caliIicare, ceea
ce contravine legislatiei si are impact asupra calittii serviciilor de evaluare.
n cursul cercetrilor, au Iost identiIicate si structurate problemele
de:voltrii evalurii bunurilor imobile, de a cror solutionare depinde Iormarea
pietei civilizate de evaluare |4, 30, 31|:
baza metodologic a evalurii trebuie perIectionat. Lipsesc standardele
nationale de evaluare, nu sunt create conditii pentru adaptarea Standardelor
Internationale si Europene de evaluare;
mediul normativ-juridic al evalurii bunurilor imobile contine acte
normative, care expun att metode de piat de evaluare, ct si metode normative de
calculare a valorii patrimoniului;
asigurarea inIormational a activittii de evaluare nu se aIl la un nivel
pe deplin satisIctor. Este diIicil accesul evaluatorilor la inIormatia veridic de
piat; nu exist o baz unic de date despre tranzactiile cu bunuri imobile; preturile
reale ale obiectelor nu se indic n contractele de vnzare-cumprare din cauza
impunerii la taxa de stat, onorariilor ncasate de notari, impozitului pe venitul
vnztorului, perceput n Iunctie de pretul indicat n contract;
exercitarea Iunctiilor de reglementare statal nu este nsotit de un
control al calittii evalurii; nu exist un mecanism de eIectuare a expertizei
rapoartelor de evaluare; este neesential rolul organizatiilor obstesti n reglementarea
activittii de evaluare.
Un element-cheie al sistemului evalurii bunurilor imobile l constituie
mediul normativ-juridic, pentru care este speciIic o mare diversitate a
documentelor create n diIerite perioade, inclusiv nainte de adoptarea Legii cu
privire la activitatea de evaluare. Analiznd aceste documente de pe pozitii
sistemice, pot Ii identiIicate seturi de documente care reglementeaz normele
generale de eIectuare a evalurii, realizarea evalurii de piat (individuale si
masive); calcularea tipurilor de valori diIerite de valoarea de piat; evaluarea n
scopul impozitrii, privatizrii, ipotecrii si n alte scopuri.
23
Analiza mediului normativ-juridic al activittii de evaluare a permis
relevarea mai multor probleme:
numrul mare al documentelor normative, care contin diverse reguli si
metode de determinare a diIeritor tipuri de valoare, conduce la transIormarea
evaluatorilor n calculatori ai valorii; provoac incertitudine n activitatea lor,
permitndu-le acestora s potriveasc metoda de evaluare la rezultatul necesar al
calculelor;
actele normative de reglementare a estimrii valorii de piat contin deIinitii
eronate, care creeaz conIuzie n cadrul aplicrii lor. Notiunile valoare de inlocuire si
valoare de reconstituire sunt deIinite n mod diIerit n Standardul evalurii SM
240:2004 si n Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile
(Hotrrea Guvernului nr.958 din 04.08.2003); notiunea valoare estimat nu reIlect
speciIicul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii; termenul reevaluare
special este Iolosit incorect si nu reIlect n mod adecvat continutul lui;
existenta actelor normative care, pentru determinarea valorii, recomand
metode de pseudo-piat, bazate pe pretul normativ al pmntului si pe coeIicientii,
destinati cndva reIlectrii inIluentei Iactorilor de piat, Ir de limitarea clar a
domeniilor de aplicare a acestora.
n baza cercetrii eIectuate, n lucrare este definitivat conclu:ia c procesul
de Iormare a cadrului juridic si normativ n domeniul activittii de evaluare nc n-a
Iost Iinalizat. Prin urmare, problema perIectionrii cadrului normativ-juridic al
activittii de evaluare constituie una dintre directiile prioritare ale dezvoltrii
sistemului de evaluare.
n acest sens, una dintre cele mai importante directii de dezvoltare a
evalurii, evidentiat n tez, este evaluarea bunurilor imobile in scopul impo:itrii.
Dezvoltarea acestui tip de evaluare constituie domeniul celei mai mari atentii din
partea statului, Iiindc atinge interesele tuturor proprietarilor bunurilor imobile,
asigur baza adecvat a sistemului ad-valorem de impozitare a bunurilor imobile,
care se implementeaz actualmente n Republica Moldova. n tez, sunt studiate
metodologia si particularittile institutionale ale evalurii bunurilor imobile n
scopul impozitrii, ca parte component a cadastrului, sunt identiIicate problemele
Iunctionrii acestui tip de evaluare, interconexiunea ei cu sistemul cadastrului
multiIunctional |3, 4, 7, 10, 13, 18, 21, 22, 24, 26, 37, 40|.
Pentru identiIicarea particularittilor institutionale ale cadastrului bunurilor
imobile al Republicii Moldova, n lucrare, sunt analizate sistemele de organizare a
cadastrului, registrelor titularilor de drepturi si a evalurii a bunurilor imobile n
scopul impozitrii din trile CSI, Europei Centrale si de Est, ajungndu-se la
urmtoarele concluzii:
n toate trile investigate, are loc integrarea sistemului cadastral si al
celui de nregistrare a drepturilor patrimoniale ntr-un sistem unic al cadastrului.
24
Elaborarea unui asemenea sistem este recomandat de ctre Comisia Economic a
ONU, Iiind conIirmat de tendintele de integrare caracteristice multor tri;
existenta n tar a unui sistem unic de cadastru creeaz premise pentru
Iormarea, pe baza lui, a sistemului evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii;
existenta cadastrului unic multiIunctional constituie o premis pentru
crearea bazei unice de date a bunurilor imobile, ceea ce contribuie la economisirea
tuturor tipurilor de resurse necesare pentru elaborarea, deservirea si dezvoltarea n
continuare a acestui sistem.
Republica Moldova este una dintre putinele tri n care a Iost creat un sistem
unic al cadastrului multiIunctional. n tez, se cerceteaz interdependenta
componentelor juridice si economice ale cadastrului bunurilor imobile, sunt
analizate rezultatele implementrii noului sistem de evaluare (tab. 2).
Tabelul 2. Interconexiunea proceselor de nregistrare masiv a bunurilor imobile,
evalurii masive si noului sistem de impozitare
Tipul bunurilor
imobile
Numrul
de obiecte
nregistrarea
primar n
mas
(perioada)
Data
evalurii
Noul sistem de
impozitare
(anul
implementrii)
Apartamente 335 000 2000 2002 01.06.2004 2007
Case de locuit particulare n
orase
175 000 2001 2003 01.06.2005 2007
Garaje 50 000 2006 2007 01.06.2007 2010
Obiecte cu destinatie
comercial si industrial
90 000 nregistrare n
procesul de
evaluare
01.06.2009 2010
Terenuri cu destinatie
agricol,
inclusiv.
- cu constructii amplasate pe
ele
- grdini
- terenuri din ntovrsirile
pomi-legumicole
- terenuri cu destinatie
agricol
4 030 000
30 000
920 000
80 000
3 000 000
2009 2010
Nu s-a eIectuat
2006 2007
1998 2003
01.06.2011
Nu s-a
eIectuat
01.06.2007
Nu s-a
eIectuat
2012
Nu se aplic
2010
Nu se aplic
Case de locuit n localittile
rurale
1 000 000 Sunt nregistrate
550 000 obiecte
Nu s-a
eIectuat
Nu se aplic
Obiecte cu destinatie special,
alte obiecte 20 000
nregistrarea
selectiv la
adresarea
proprietarilor
Nu s-a
eIectuat
Nu se aplic
Sursa. elaborat de autor in ba:a datelor Agentiei Relatii Funciare i Cadastru a
Republicii Moldova.
25
Cercetrile eIectuate au permis s Iie identiIicate si sistematizate problemele
de ordin institutional, organizatoric si Iinanciar, care au exercitat inIluent asupra
termenelor de Iinalizare a crerii sistemului unic de cadastru. Programul msurilor de
implementare a noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii,
aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 670 din 09.06. 2003, nu poate Ii Iinalizat ntr-o
perioad apropiat, deoarece contine multe contradictii de sistem:
eIectuarea n etape a evalurii pe tipuri de bunuri imobile nclc principiul
echittii impozitrii, aceasta nsemnnd c, n tar, se aplic, concomitent, dou
sisteme diIerite de impozitare;
clasiIicarea cu exces de comasare a bunurilor imobile n vederea impozitrii,
ceea ce impune necesitatea operrii Irecvente a modiIicrilor n Program;
alegerea gresit a consecutivittii evalurii diIeritelor categorii de obiecte a
condus la situatia cnd implementarea noului sistem de impozitare a nceput de la
apartamente si case de locuit, dar nu de la obiectele care genereaz venit;
termene si costuri nereale ale lucrrilor de evaluare. ncetinirea ritmurilor
de implementare a noului sistem de evaluare n scopul impozitrii provoac aparitia
unor probleme de ordin economic si social: nvechirea rezultatelor evalurii;
necesitatea actualizrii datelor cadastrului; aproIundarea contradictiilor cauzate de
nclcarea principiului echittii impozitrii, n urma creia, n bugetele locale, nu se
ncaseaz veniturile cuvenite.
Codul Iiscal al Republicii Moldova prevede c, pentru determinarea valorii
bunurilor imobile n scopul impozitrii, se aplic evaluarea masiv si cea individual.
n tez, este cercetat procesul evalurii masive, sunt identiIicate si sistematizate
problemele care apar n Iiecare etap a evalurii, sunt relevate avantajele si
dezavantajele evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii (tab. 3).
Cercetarea eIectuat a permis Iormularea conclu:iei: pentru a asigura
dezvoltarea sistemului evalurii bunurilor imobile, este necesar de a dezvolta n
mod complex toate elementele sistemului, de a concentra preponderent atentia
asupra celor mai importante directii care, n viitor, vor putea avea un impact pozitiv
asupra dezvoltrii ntregului sistem n ansamblu.
n urma studierii activittii de evaluare si a problemelor dezvoltrii acestei
activitti n Republica Moldova, precum si n baza analizei, pe scar international,
a directiilor prioritare de dezvoltare a evalurii, s-au proIilat priorittile
perIectionrii sistemului de evaluare a bunurilor imobile:
de:voltarea ba:ei metodologice a activittii de evaluare,
de:voltarea mediului institutional al activittii de evaluare,
perfectionarea mediului normativ-furidic i informational al activittii de evaluare,
perfectionarea evalurii bunurilor imobile in scopul impo:itrii, ca
temelie a sistemului ad-valorem de impo:itare.
26
Tabelul 3. Avantajele si dezavantajele noului sistem de evaluare Iiscal
a bunurilor imobile
Avantajele Dezavantajele
Legtura indispensabil cu cadastrul
bunurilor imobile; primordialitatea
crerii cadastrului.
Imposibilitatea de a eIectua evaluarea obiectelor
care nu sunt nregistrate n cadastru.
Gradul nalt de veridicitate a
rezultatelor evalurii, datorit
caracterului veridic al datelor initiale
despre bunuri imobile si despre titularii
de drepturi patrimoniale asupra acestor
bunuri.
Veridicitatea relativ a datelor initiale n legtur
cu Iaptul c:
1. nu se eIectueaz monitoringul bunurilor
imobile;
2. legislatia prea liberal nu oblig agentii
economici s-si nregistreze patrimoniul care le
apartine;
3. este mare volumul constructiilor ilicite.
Organizarea institutional optim
uniIicarea ntr-un sistem, la o
ntreprindere, a lucrrilor cadastrale, de
nregistrare si de evaluare; baza unical
de date.
Se ampliIic multiplu inexactittile si greselile n
datele initiale, care se maniIest, de regul, n
etapa impozitrii bunurilor imobile.
Economisirea resurselor Iinanciare,
comparativ cu evaluarea individual.
Lipsa unui mecanism adecvat de Iinantare.
Finantare a numai din bugetul de stat, desi de
avantaje beneIiciaz bugetele locale.
Posibilitatea de a eIectua evaluarea unui
numr mare de obiecte n termene
restrnse.
Tergiversarea eIecturii lucrrilor cadastrale nu
permite de a beneIicia de aceste avantaje ale
evalurii Iiscale.
Posibilitatea unei analize obiective a
pietei.
Analiza se eIectueaz episodic; nu este creat o
baz unic de date despre tranzactii; n contractele
de vnzare-cumprare adesea nu se indic
preturile reale.
Existenta unui volum mare de
inIormatii pentru a crea si a calibra un
model, pentru argumentarea si
protejarea rezultatelor evalurii.
n unele regiuni si pentru unele tipuri aparte de
bunuri imobile poate exista un volum limitat de
date despre preturile reale ale tranzactiilor
(dezvoltarea neuniIorm a pietei).
Valoarea estimat pentru impozitare, la
data evalurii, corespunde celei de
piat, cu o eroare de pn la 10-15.
Rezultatele evalurii se nvechesc,
reevaluarea nu se eIectueaz (nu este adoptat
decizia politic, nu sunt adoptate actele
normative privind reevaluarea n scopul
impozitrii).
Sursa. elaborat de autor.
27
Capitolul 4. Cile de realizare a priorit(ilor de dezvoltare a
sistemului de evaluare a bunurilor imobile. n acest capitol, sunt cercetate
directiile si mecanismele de realizare a priorittilor de baz ale dezvoltrii
sistemului de evaluare. Cile de dezvoltare a mediului metodologic al evalurii au
Iost examinate n primul capitol al lucrrii, n baza analizei teoriei evalurii
|4, 5, 8, 9, 16, 25|.
Cercetarea mediului institutional al evalurii din Republica Moldova
|1, 4, 12| a permis s Iie Iormulat concluzia c, pentru activitatea de evaluare, este
speciIic reglementarea ei puternic de ctre stat, n conditiile rolului
nesemniIicativ al organizatiilor obstesti ale evaluatorilor. Autorul Iundamenteaz
rolul pozitiv al reglementrii de stat n etapa Iormrii activittii de evaluare si
conchide c, pe msura dezvoltrii evalurii, reglementarea puternic de ctre stat
conduce la birocratizarea activittii evaluatorilor, la necorespunderea cu
cerintele standardelor internationale reIeritor la independenta evaluatorului.
Totodat, trecerea la un model hibrid de organizare a evalurii, care ar mbina n
mod adecvat reglementarea de stat cu autoreglementarea, nu este posibil n etapa
actual, din cauza lipsei unor puternice organizatii de evaluatori n Republica
Moldova.
Pentru a determina directiile principale ale reglementrii activittii de
evaluare, n tez este elaborat modelul de:voltrii institutionale a evalurii, care
reprezint totalitatea urmtoarelor conditii:
1. Rolul principal al statului n dezvoltarea evalurii patrimoniului;
2. Elaborarea mecanismului de protectie a concurentei n activitatea de
evaluare;
3. Crearea conditiilor pentru aplicarea standardelor internationale de
evaluare, n conditiile pietei nationale de evaluare;
4. Sporirea competitivittii ntreprinderilor de evaluare prin stabilirea
cerintelor Iat de calitatea evalurii si Iat de nivelul de caliIicare al evaluatorilor;
5. Formarea n societate a unei perceptii pozitive a respectrii de ctre
evaluatori a normelor eticii proIesionale, a principiului responsabilittii sociale.
Realizarea practic a acestui model este posibil cu concursul institutiilor
Iormale si al celor neIormale, care atenueaz incertitudinea si asigur eIectuarea
activittii de evaluare conIorm actelor normative, standardelor de evaluare,
contractelor ncheiate si conIorm normelor de comportament stabilite. n scopul
perIectionrii mediului institutional al evalurii, se propune s Iie creat
ntreprinderea de stat Centrul de asigurare metodic yi informa(ional a
activit(ii de evaluare.
n vederea asigurrii priorittii perfectionarea cadrului normativ-furidic i
informational al activittii de evaluare autorul tezei a elaborat conceptia
de:voltrii mediului normativ-furidic i informational al activittii de evaluare, care
28
prevede urmtoarele directii: adaptarea Standardelor Internationale si Europene de
evaluare la practica national de evaluare; elaborarea standardelor nationale de
evaluare; perIectionarea actelor normative n vigoare si elaborarea unor acte noi,
care ar contribui la dezvoltarea sistemului de evaluare |1,4, 19, 26, 31, 40|.
n conceptia sus-mentionat, se acord o atentie deosebit crerii actelor
normative, menite s perfectione:e asigurarea informational a activittii de
evaluare. Aceste acte trebuie s asigure conditiile pentru a obtine o inIormatie
veridic pe urmtoarele directii: sporirea calittii datelor initiale despre bunurile
imobile si despre titularii de drepturi patrimoniale asupra acestor bunuri; ridicarea
nivelului calittii inIormatiei de piat si asigurarea conditiilor pentru analiza
pietei imobiliare; asigurarea aplicabilittii abordrilor si metodelor de estimare
valoric.
O problem actual ce tine de asigurarea inIormational a activittii de
evaluare rezid n inregistrarea incomplet a bunurilor imobile in cadrul sistemului
de cadastru, ceea ce provoac probleme privind identiIicarea bunurilor imobile
pasibile evalurii si a titularilor de drepturi patrimoniale asupra acestor bunuri.
Complexul de msuri cu caracter institutional, propus n tez pentru
solutionarea problemelor mentionate, si-a gsit reIlectarea n proiectul Legii cu privire
la monitoringul bunurilor imobile (Legea Republicii Moldova nr. 267 din
29.11.2012).
Continu s Iie actual si crearea ba:ei de date despre tran:actiile cu bunuri
imobile. n prezent, aceast problem nu este solutionat nici la nivelul
organizatiilor proIesionale ale evaluatorilor, nici la nivel statal. n acest sens, este
necesar elaborarea Regulamentului privind crearea ba:ei unice de date, la pachet
cu proiectele de modiIicare a actelor normative care reglementeaz ncheierea
tranzactiilor cu bunuri imobile. Pentru a asigura aplicarea metodelor i tehnicilor
moderne de evaluare, se propune elaborarea unui set de noi acte normative.
Pentru realizarea priorittii privind perfectionarea evalurii bunurilor
imobile in scopul impo:itrii, ca temelie a sistemului ad-valorem de impo:itare, n
cadrul tezei au Iost elaborate Conceptia de perIectionare a evalurii bunurilor
imobile n scopul impozitrii si Conceptia de reevaluare a bunurilor imobile n
scopul impozitrii |3, 4, 10, 13, 14, 15, 18, 34, 35, 36|. n Conceptia perIectionrii
evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii, sunt dezvoltate abordrile
metodologice si institutionale n evaluarea Iiscal. AstIel, in metodologia evalurii,
este deIinit continutul conceptului valoare estimat, care se determin n cazul
evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii; se propune utilizarea conceptului
valoare cadastral, pentru a desemna valoarea bunului imobil care se determin n
scopul impozitrii; este elaborat sistemul principiilor evalurii Iiscale, care
constituie baza metodologiei si organizrii evalurii, precum si principiile de
comportare; este elaborat clasiIicarea bunurilor imobile pentru evaluare n scopul
29
impozitrii; sunt identiIicate cile de extindere a bazei inIormationale a evalurii
Iiscale n conditiile pietelor slab dezvoltate. n domeniul dezvoltrii institutionale a
evalurii este Iundamentat varianta pstrrii rolului puternic al statului si eIecturii
evalurii de ctre organele cadastrale. Finantarea evalurii este examinat din
punctul de vedere al corelatiilor avantafe/cheltuieli, beneficiarii de avantafe/clienti
ai lucrrilor. Se propune organizarea coIinantrii de ctre autorittile administratiei
publice locale a lucrrilor ce tin de crearea cadastrului, de evaluarea bunurilor
imobile n scopul impozitrii, de dezvoltarea cadastrului Iiscal. Neantrenarea
autorittilor administratiei publice locale n Iinantarea acestor lucrri conduce la
aproIundarea contradictiilor dintre executanti, clienti si beneIiciarii rezultatelor
evalurii n scopul impozitrii.
n Conceptie este cercetat, de asemenea, esenta si structura cadastrului
Iiscal si interconexiunile acestuia cu sistemul de evaluare n cadrul cadastrului
bunurilor imobile. Sistemul cadastrului Iiscal, n Republica Moldova, abia ncepe s
se Iormeze, de aceea, dezvoltarea de mai departe a acestuia si consolidarea bazei lui
inIormationale trebuie s Iie comparabile cu bazele inIormationale ale cadastrului
bunurilor imobile.
Situatia din domeniul implementrii sistemului ad-valorem de impozitare a
bunurilor imobile impune Iormarea unei abordri unice n perceperea esentei
procesului si etapelor de eIectuare a reevalurii bunurilor imobile in scopul
impo:itrii. Actualitatea eIecturii reevalurii bunurilor imobile este indubitabil.
Cercetarea eIectuat a corelatiei dintre valoarea de piat si valoarea estimat a
diIeritelor categorii de bunuri imobile demonstreaz Iaptul c, n etapa actual,
valoarea de piat a bunurilor imobile locative depseste considerabil valoarea lor
estimat pentru impozitare (evaluarea din 2004-2005), iar valoarea de piat a
obiectelor cu destinatie industrial si a depozitelor este cu mult mai mic dect
valoarea estimat a acestora (evaluarea din 2009), ceea ce ncalc principiul
echittii impozitrii (tab. 4).
Tabelul 4. Corelatia valoarea de piat / valoarea estimat, conIorm situatiei
la 01.12.2012, n mun. Chisinu
Tipul obiectului
Valoarea estimat
lei/m
2
Data
evalurii
Valoarea de pia(
lei/m
2
Corela(ia
Apartamente 5 682 01.06.04 11 500 2, 02
Case de locuit n
orase
5 355 01.05.05 9 900 1,85
Obiecte comerciale 12 962 01.06.09 16 400 1,26
OIicii 11 017 01.06.09 12 400 1,13
Obiecte industriale 7 113 01.06.09 4 125 0,58
Depozite 5 848 01.06.09 3 300 0,56
Sursa. elaborat de autor in ba:a datelor Agentiei Relatii Funciare i Cadastru.
30
Conceptia reevalurii, expus n tez, constituie o Iinalizare logic a unui
bloc de cercetri stiintiIice, cu propuneri practice privind perIectionarea evalurii
bunurilor imobile n scopul impozitrii si a sistemului de impozitare a bunurilor
imobile, n ansamblu. Se propune o nou abordare n eIectuarea reevalurii
bunurilor imobile, bazat pe monitoringul a pietei imobiliare, pe crearea bazei unice
de date despre tranzactiile imobiliare. Reevaluarea trebuie realizat prin dou
metode: indexarea valorilor estimate, care poate Ii eIectuat anual sau mai rar, n
Iunctie de starea pietei imobiliare; reevaluarea general care se va eIectua n
intervale de timp egale, n termenele stabilite de legislatie. n Conceptie, sunt
propusi algoritmii Iiecreia dintre metodele de eIectuare a reevalurii.
n tez, sunt sistematizate, la nivel macroeconomic, mezoeconomic si
microeconomic, eIectele economice si sociale ale dezvoltrii si perIectionrii
sistemului de evaluare a bunurilor imobile.
Cercetnd eIicienta crerii si dezvoltrii evalurii bunurilor imobile n
scopul impozitrii, sunt propusi indicatori integrali ai eIectului sinergic si eIicientei
sinergice a Iunctionrii interconexate a sistemelor cadastrului bunurilor imobile,
evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii si cadastrului Iiscal |3, 4, 9, 10, 13,
15, 17, 23, 27, 33, 40|. Evaluarea bunurilor imobile, care este parte a cadastrului,
Iormnd cu acesta un sistem unic, genereaz eIectul sinergic de extindere, ca
urmare a posibilittilor ambelor sisteme de a-si Iolosi reciproc resursele.
Interconexiunea cadastrului bunurilor imobile si cadastrului Iiscal dispune de
caracteristici ale sinergiei de coerent, ca rezultat al uniIicrii resurselor ambelor
sisteme, cu crearea unei noi inIormatii, care constituie o nou resurs (Iig. 4).
Fig. 4. Relatiile sinergice ale cadastrului bunurilor imobile si cadastrului Iiscal
Sursa. elaborat de autor.
Constituind o component a cadastrului bunurilor imobile, evaluarea n
31
scopul impozitrii contribuie nu numai la stabilirea unei baze adecvate de
impozitare, dar si, n mare msur, la sporirea calittii inIormatiei cadastrale.
n urma cercetrilor, s-a stabilit c eIectul economic generat de
perIectionarea evalurii Iiscale, care apare ca rezultat al Iunctionrii n comun a
ctorva sisteme, comport un caracter sinergic si se maniIest prin majorarea n
bugetele locale a ncasrilor din achitarea impozitelor pe bunuri imobile. EIicienta
sinergic a evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii (e
sin
) relev Iaptul ct
de productiv este Iunctionarea n comun a cadastrului multiIunctional al bunurilor
imobile si cadastrului Iiscal. Aceasta se calculeaz dup Iormula:
e
sin
A J
f
. (_ C
cad
K
i
_C
reg
K
f
_C
ev.
K
m
_C
c.fisc
K
n
) (1)
unde: A J
f
exprim maforarea veniturilor fiscale ale bugetelor locale de la
achitarea impozitelor pe bunurile imobile;
_ C
cad
K
i
, _C
reg
K
f
, _C
ev.
K
m
, _C
c.fisc
K
n
sumele cheltuielilor
acumulate, suportate pentru eIectuarea lucrrilor cadastrale, nregistrrii bunurilor
imobile, executrii evalurii lor si elaborrii cadastrului Iiscal;
K
i
, K
f
, K
m
, K
n
coeIicientii de acumulare pentru perioadele m, n, o, p, pe
durata crora s-au eIectuat, respectiv, lucrrile cadastrale, nregistrarea, evaluarea,
si a Iost elaborat cadastrul Iiscal.
Analiza ncasrilor Iiscale din impozitarea bunurilor imobile, n perioada
2006 2011, demonstreaz cresterea veniturilor n bugetele locale pe Iiecare tip de
bunuri imobile (tab. 5).
Tabelul 5. ncasrile n bugetele locale din achitarea impozitelor pe bunurile
imobile, n perioada 2006 2011 ( mln. lei)
Indicii 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Impozitele n
bugetul
de stat total
8 750,6 10 733,2 12 616 10 382 12 467 14 530,9
Impozitele
n bugetele locale
total
2 164,8 2 546,7 2 348 2 177 2 141 2 400,5
Impozitele pe
bunuri imobile
total, inclusiv:
232,7 226,3 262,1 252,7 281,0 280,7
impozitul Iunciar
191,9 174,2 197,8 183,0 180,5 181,3
impozitul pe bunuri
imobile
40,7 52,0 64,3 69,7 100,5 99,4
Ponderea impozitului
pe bunuri imobile n
bugetele locale ()
10,7 8,9 11,1 11,6 13,0 12,0
Sursa. elaborat de autor in ba:a datelor Inspectoratului Fiscal Principal de Stat.
32
Trecerea la noul sistem de impozitare a obiectelor cu destinatie industrial si
comercial a contribuit la majorarea de dou ori a veniturilor anuale n bugetele
locale din impozitarea acestor obiecte. Impozitarea bunurilor imobile rezidentiale
aduce anual n bugetele locale cu 20 de milioane de lei mai mult, dect nainte de
implementarea sistemului ad-valorem de impozitare a bunurilor imobile.
Dezvoltarea metodologiei si perIectionarea organizrii evalurii bunurilor
imobile n scopul impozitrii si punerea n aplicare a mecanismului reevalurii
bunurilor imobile n acelasi scop vor oIeri posibilitatea utilizrii mai eIiciente a
potentialului Iunctionrii n comun a cadastrului bunurilor imobile si a cadastrului
Iiscal, contribuind la implementarea sistemului progresiv de impozitare a bunurilor
imobile.
CONCLUZII GENERALE $I RECOMANDRI
Concluzii generale
1. Teoria valorii, care constituie temelia teoriei evalurii, a parcurs o cale
lung de dezvoltare evolutiv. n conditiile actuale, teoria valorii se caracteri:ea:
prin cercetarea noilor surse de formare a valorii, a interconexiunii acestora, a
naturii pietelor i a motivatiei participantilor la piat. Aceste cercetri nc nu au
constituit directia principal a dezvoltrii teoriei valorii, dar reIlect deja tendintele
dezvoltrii ei.
2. Teoria evalurii, bazat pe teoria neoclasic a valorii, n conditiile unor
crize Iinanciare si economice, pe pietele slab dezvoltate, neeIiciente, nu totdeauna
d rezultatele corecte. Pentru a depsi o asemenea situatie, este actual cercetarea
notiunilor, conceptiilor, principiilor i abordrilor fundamentale ale teoriei
evalurii in conditiile economiei de:echilibrate. Particularittile relevate ale teoriei
evalurii trebuie discutate, dar si Iundamentate de ctre teoria economic general.
ntr-o oarecare msur, ele pot Ii aplicate la eIectuarea evalurii pe piata imobiliar
ineIicient, dezechilibrat, creia i sunt speciIice oscilatiile puternice ale cererii si
oIertei.
3. Estimarea valoric a patrimoniului este o tiint economic aplicativ,
ce se distinge prin obiectul si domeniul de cercetare speciIice ei, printr-un aparat
conceptual propriu de categorii si notiuni, prin conceptii, principii si abordri, si are
o anumit similitudine cu stiintele Iundamentale, n partea ce tine de aplicarea
diIeritelor metode de colectare si prelucrare a datelor, precum si de analiza
Iactorilor, prognozarea viitoarelor Iluxuri bnesti, interpretarea rezultatelor. Aceast
stiint se situeaz la jonctiunea teoriei economice generale, stiintelor economice
aplicative (analiz economic si statistic, Iinante, management), stiintelor tehnice
si juridice.
4. Continutul principiilor evalurii, in conditiile pietelor de:echilibrate, se
33
modific considerabil. Schimbrile esentiale se reIer la grupul de principii ce tin
de mediul pietei. Includerea principiului sinergiei in componenta principiilor
evalurii permite s Iie estimate bunurile imobile complexe si obiecte care s-au
Iormat n urma comasrii a dou sau mai multor bunurilor imobile.
5. Notiunile ,valoritate` i ,valoare` se consider sinonime in conditiile
echilibrului de piat, dar se deosebesc esential pe pietele de:echilibrate. Jaloritate
este o notiune mai larg si caracterizeaz gradul de utilitate a bunului (dar nu se
limiteaz doar la aceasta). Jaloritatea individual reIlect gradul de utilitate a
bunului pentru un cumprtor concret, valoritatea de piat reIlect gradul de
utilitate a bunului din punctul de vedere al pietei. Jaloarea este o mrime calculat
si caracterizeaz msura valorittii de piat a bunului.
6. Pentru diIerite tipuri de bunuri imobile si pentru diIerite etape ale ciclului
vital al pietei imobiliare, exist i o prioritate diferit a aplicrii abordrilor in
evaluare. Aplicarea tuturor celor trei abordri n evaluare este posibil n cazul
evalurii bunurilor imobile tipice, n perioada echilibrului de piat. Pentru perioada
de recesiune, cea mai indicat este abordarea prin venit, pentru etapa de crestere
abordarea prin cost, pentru etapele de absorbtie si saturare, pot Ii aplicate toate cele
trei abordri, cu predominarea abordrii prin comparatie.
7. Evaluarea patrimoniului trebuie cercetat de pe po:itii sistemice.
Aceasta poate Ii considerat: (1) activitate cognitiv, orientat spre obtinerea,
concretizarea si generarea cunostintelor obiective, sistematizate si Iundamentate,
despre valoarea si valoritatea obiectului evaluat; (2) proces de estimare a valorii; (3)
rezultat (mrime calculat); (4) activitate de evaluare.
8. Sistemul evalurii bunurilor imobile reprezint o activitate proIesional
de evaluare, analizat pe scar national, cu mediul su metodologic si institutional
speciIic, cu propriul cadru normativ-juridic, cu institutii de reglementare si un
sistem de pregtire a specialistilor.
9. Activitatea de evaluare, n Republica Moldova, se caracterizeaz printr-o
reglementare puternic a acesteia de ctre stat. De aceea dezvoltarea sistemului
evalurii bunurilor imobile (perIectionarea metodologiei, asigurarea inIorma-
tional) trebuie sustinut prin elaborarea i emiterea actelor furidice i normative
corespun:toare. n acest context, luarea n considerare a recomandrilor privind
dezvoltarea complex a mediului normativ-juridic va permite crearea unui sistem
eIicient de evaluare a bunurilor imobile.
10. Evaluarea bunurilor imobile in scopul impo:itrii trebuie efectuat in
cadrul cadastrului bunurilor imobile, ceea ce va permite utilizarea rational a
tuturor resurselor disponibile, inclusiv a bazei de date veridice a cadastrului; va
asigura o calitate nalt a evalurii. Luarea n considerare a propunerilor de
perIectionare a sistemului de evaluare n scopul impozitrii va Iace posibil
cresterea eIicientei sistemului cadastral, n ansamblu.
34
11. Functionarea interconexat a cadastrului bunurilor imobile si a
cadastrului Iiscal n cadrul procesului de implementare a noului sistem de
impozitare genereaz aparitia efectului sinergic, ce ampliIic multiplu actiunea
Iiecrui element al structurii care Iormeaz acest sistem.
12. Priorittile principale ale dezvoltrii sistemului evalurii bunurilor
imobile n Republica Moldova sunt:
dezvoltarea metodologiei evalurii bunurilor imobile;
dezvoltarea mediului institutional al activittii de evaluare;
perIectionarea bazei normativ-juridice si inIormationale a activittii de
evaluare;
perIectionarea evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii, ca suport
al sistemului ad-valorem de impozitare;
Recomandri
Solujionarea problemei ytiinjifice dezvoltarea sistemului de evaluare a
bunurilor imobile n conditiile economiei dezechilibrate a permis Iormularea
urmtoarelor recomandri.
1. n scopul dezvoltrii metodologiei evalurii bunurilor imobile, se
recomand:
1.1. S se dezvolte teoria evalurii de pe pozitiile abordrii sistemice, tinnd
seama de Iormarea economiei dezechilibrate;
1.2. S Iie Iolosit deosebirea relevat n tez dintre notiunile de valoare si
de valoritate ca element de baz pentru cercetarea conceptiilor evalurii si
concretizarea continutului diIeritor tipuri de valori estimative;
1.3. S se studieze terminologia proIesional a activittii de evaluare, pentru
a delimita sIerele de utilizare a notiunilor evalurii si a notiunilor Iolosite n alte
stiinte economice. S Iie perIectionate notiunile de piat de:echilibrat, valoare
fust, valoare special, pentru a le utiliza n metodologia evalurii;
1.4. S se cerceteze spectrul situatiilor care necesit aplicarea valorilor ce
diIer de valoarea de piat, n Iunctie de conceptia de evaluare aplicat;
1.5. Este oportun ca Agentia Relatii Funciare si Cadastru a Republicii
Moldova s lanseze initiativa de a opera modiIicri n actele normative si juridice,
n scopul completrii si precizrii notiunilor si principiilor de evaluare a bunurilor
imobile. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile (Hotrrea
Guvernului nr. 958 din 04.08.2003) s Iie completat cu notiunile ,principiul
sinergiei, ,valoarea sinergiei, cu recomandrile reIeritoare la aplicarea prioritar a
diIeritor abordri n evaluare; deIinitiile ,valoarea de reconstituire si ,valoarea de
nlocuire s Iie aduse n corespundere cu standardul national SM 249:2004;
1.6. S se introduc n standardele nationale de evaluare: clasiIicarea
35
valorilor estimative; recomandrile privind prioritatea aplicrii abordrilor n
evaluare n diIerite etape ale ciclului vital al pietei imobiliare;
1.7. La evaluarea obiectelor imobiliare complexe, s Iie aplicat principiul
sinergiei.
2. n scopul dezvoltrii mediului institujional al activitjii de evaluare:
2.1. S Iie mentinut rolul principal al statului, cci doar statul poate asigura o
dezvoltare complex a activittii de evaluare;
2.2. Pentru relevarea directiilor principale de reglementare a evalurii, s se
utilizeze modelul institutional de dezvoltare a activittii de evaluare;
2.3. Este oportun ca Agentia Relatii Funciare si Cadastru a Republicii
Moldova: s continue activitatea de elaborare a standardelor nationale de evaluare,
eIectuarea atestrii evaluatorilor bunurilor imobile; s elaboreze mecanismul de
eIectuare a expertizei rapoartelor de evaluare, pentru mbunttirea calittii
lucrrilor de evaluare, n special mecanismul de eIectuare a expertizei obligatorii
a rapoartelor privind evaluarea propriettii publice, elaborate de ctre ntreprinderile
de evaluare n scopurile privatizrii, arendrii si alte scopuri;
2.4. S Iie nIiintat Centrul Asigurrii Metodice si InIormationale de
Evaluare a bunurilor imobile, pe lng Agentia Relatii Funciare si Cadastru, pentru
coordonarea lucrrilor ce tin de asigurarea adecvat a evalurii bunurilor imobile;
2.5. S se elaboreze programul cooperrii dintre organele de reglementare
statal a evalurii si organizatiile proIesionale ale evaluatorilor, pentru a trece de la
modelul reglementrii de stat a evalurii la modelul hibrid.
3. n scopul perfecjionrii mediului normativ-juridic yi informajional al
activitjii de evaluare:
3.1. S se reia activitatea Grupului interdepartamental de lucru pentru
elaborarea standardelor nationale de evaluare, reunind potentialul evaluatorilor de
stat si al reprezentantilor organizatiilor proIesionale ale evaluatorilor;
3.2. n ordine primordial, s se elabore:e standardele de evaluare. a
terenurilor cu destinatie agricol, a bunurilor imobile in scopul impo:itrii, a
patrimoniului in scopul creditrii ipotecare, care cuprind sfera securittii
economice i financiare a statului. (Propunerea este prezentat de autor pentru
a Ii inclus n Programul dezvoltrii strategice a Republicii Moldova n perioada
2013 2016);
3.3. Se propune ca Agentia Relatii Funciare si Cadastru:
s studieze posibilitatea aplicrii eIective n Republica Moldova a
Standardelor internationale de evaluare;
s eIectueze o analiz critic a actelor juridice si normative n vigoare
care, pentru determinarea valorii, recomand pseudo-metode de piat, bazate pe
valoarea de inventariere a constructiilor si pretul normativ al pmntului, n scopul
limitrii utilizrii acestora;
36
3.4. Pentru perfectionarea mediului informational al activittii de evaluare:
Ministerul Justitiei, n colaborare cu Ministerul Finantelor, s introduc
modiIicri n Codul Iiscal (Legea Republicii Moldova nr. 1163 din 24.04.1997), Iiind
prevzut diminuarea impo:itului pe venit ce se formea: la van:area bunurilor
imobile,
Ministerul Dezvoltrii Regionale si Constructiilor s creeze baza de date
privind costul constructiei cldirilor si ediIiciilor tipice;
Agentia Relatii Funciare si Cadastru s creeze o baz de date, n
permanent renovare, despre preturile tranzactiilor cu bunuri imobile la nivel
national, Iolosind drept una din surse datele despre valorile de piat, determinate
de ctre evaluatori la eIectuarea evalurii individuale;
organizatiile obstesti ale evaluatorilor s-si continue activitatea de creare
a ba:ei unice de date despre tran:actiile cu bunuri imobile, prin uniIicarea
inIormatiilor ntreprinderilor din sectorul privat.
4. n scopul perfecjionrii sistemului de evaluare a bunurilor imobile n
vederea impozitrii lor, ca temelie a sistemului de impozitare ad-valorem:
4.1. S se perfectione:e metodologia evalurii, prin introducerea n
Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii
(Hotrrea Guvernului nr.1303 din 24.11.2004): a notiunii ,valoare cadastral n
locul notiunii ,valoare estimat; a sistemului principiilor de evaluare a bunurilor
imobile n scopul impozitrii; a clasiIicrii lrgite a bunurilor imobile n scopul
impozitrii;
4.2. S se opereze modiIicri n Codul Iiscal al Republicii Moldova, n scopul
determinrii intervalului optim de timp pentru eIectuarea reevalurii, stabilind durata
de 6-8 ani, n cazul n care, n perioada dintre dou reevaluri, se eIectueaz indexarea
valorilor estimate;
4.3. Agentia Relatii Funciare si Cadastru:
pentru sporirea calittii evalurii bunurilor imobile si extinderea bazei
impozabile: s organi:e:e monitoringul bunurilor imobile, s finali:e:e lucrrile de
creare a cadastrului bunurilor imobile;
pentru perIectionarea bazei inIormationale a evalurii, n conditiile
pietelor n curs de dezvoltare si organizarea evalurii, s utili:e:e Conceptia
perfectionrii evalurii bunurilor imobile in scopul impo:itrii;
pentru asigurarea eIicientei noului sistem ad-valorem de impozitare, s
foloseasc mecanismul reevalurii bunurilor imobile in scopul impo:itrii,
4.4. Ministerul Finantelor:
s continue lucrul asupra crerii si dezvoltrii cadastrului Iiscal,
compatibil cu baza de date a cadastrului bunurilor imobile;
s elaboreze mecanismul cofinantrii de ctre organele administratiei
37
publice locale a lucrrilor de creare a cadastrului bunurilor imobile si a cadastrului
Iiscal;
4.5. S se utilizeze modelul determinrii eficientei sinergice din
functionarea in comun a cadastrului bunurilor imobile si a cadastrului Iiscal, pentru
a argumenta Iinantarea lucrrilor de cadastru si a lucrrilor de evaluare;
4.6. Conceptia de perfectionare a activittii de evaluare a bunurilor imobile
in scopul impo:itrii si Conceptia de reevaluare a bunurilor imobile in scopul
impo:itrii pot Ii recomandate pentru aplicare n Republica Moldova si n alte tri,
unde evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii se aIl la etapa de elaborare
si implementare, deoarece conceptiile mentionate: comport un caracter universal,
din punctul de vedere al bazelor metodologice si organizatorice, si contin
recomandri practice reIeritoare la modul de realizare a acestora; sunt orientate spre
sporirea eIicientei eIorturilor comune ale autorittilor administratiei publice centrale
si autorittilor administratiei publice locale, pentru a implementa un sistem modern
echitabil de impozitare a bunurilor imobile.
38
LISTA LUCRRILOR PUBLICATE LA TEMA TEZEI
Monografii
1.Buzu O. Organizarea activittii de evaluare Oprannsannx onenouno
exrentnocrn. Chisinu: F.E.P. ,Tipogr. Central, 2002. 428 p. ISBN 9975-78-214-0.
(26,75 c.a.).
2.Fysy O.B. Cronmocrnax onenxa nennxnmoro nmymecrna: reopnx,
peantnocrt, nepcnexrnnt. Knmnn+y: Tehnica-InIo, 2012. 274 p. ISBN 978-9975-
63-338-3. (17,0 c.a.)
3.Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile: teorie si practic
Onenxa nennxnmoro nmymecrna: reopnx n npaxrnxa. Chisinu: F.E.P. ,Tipogr.
Central, 2003. 258 p. ISBN 9975-78-226-4. (28,13 c.t., inclusiv 14,06 c.a.).
4.Fysy O.B., Iyny B.I., Iyny O.B. Onenxa nennxnmoro nmymecrna nx
nanoroonoxennx xax cocrannax uacrt xaacrpa nennxnmoro nmymecrna.
Chisinu: CEP USM, 2004. 222 c. ISBN 9975-70-481-6. (14 c.t , inclusiv 11,75 c.a.).
5.Fysy O.B. Pasnnrne reopnn onenxn cronmocrn n ycnonnxx cranonnennx
nnnonannonno +xonomnxn. B: Hponemt ]opmnponannx nnnona-
nnonno +xonomnxn (xonnexrnnnax monorpa]nx). Honocnnpcx: OOO Arenrcrno
CHFHPHHT, 2012. 291 c. ISBN 978-5-94301-371-3. (20,17 c.t., inclusiv 1,46 c.a.).
Articole n reviste ytiin(ifice
6.Buzu O., McCluskey W.J., Franzsen R.C.D. Real property assessment and
taxation in the Republic oI Moldova. n: Journal of Property Tax Assessment &
Administration (Canada), 2012, volum 9, issue 4, p.5-24. ISSN 1357-1419, ISSN
1548-3614. (1,0 c.t., inclusiv 0,8 c.a.).
7.Fysy O.B. Hpnmenenne cnneprernuecxoro noxoa n reopnn n npaxrnxe
onenxn nennxnmocrn. B: Jrouo+ura u npeonpuuu+ame.icmeo. (Poccncxax
ueepannx), 2013, X4, c.78-82. ISSN 1999-2300. (0,81 c.a.).
8.Fysy O.B. O conepmencrnonannn xonnennnn nanorono onenxn
nennxnmoro nmymecrna n Pecnynnxe Monona. B: Jrouo+ura u
npeonpuuu+ame.icmeo. (Poccncxax ueepannx), 2013, X4, c.300-305. ISSN
1999-2300. (0,97c.a.).
9.Fysy O. Pasnnrne reopnn onenxn nennxnmoro nmymecrna na +rane
cment napanrm. B: 3e+. Be.apycu (Pecnynnxa Fenapyct), 2012, X 1, c. 26-29.
ISSN 2070-9072. (0,63 c.a.).
10. Buzu O. Cu privire la elaborarea metodologiei de evaluare bunurilor
imobiliare pentru etapa de tranzitie. n: Meridian Ingineresc. Asociatia Inginerilor din
Moldova, 2001, nr.1, p.78 80. Categoria C. (0,27c.a.).
11. Buzu O., Gutu V., Gutu D. Problemele actuale n domeniul studierii
39
cadastrului si evalurii bunurilor imobile. n: Studia Universitatis. Seria. Stiinte
sociale, 2010, nr.3(33), p.106 127. ISSN 1857-2081. Categoria C. (2,57c.t., inclusiv
1,76 c.a.).
12. Buzu O. Sistemul de principii privind estimarea valorii bunurilor imobile.
n: Economie i Sociologie, 2012, nr.4, p. 203-207. ISSN: 1857- 4130. Categoria B.
(2,57c.t., inclusiv 1,76 c.a.).
13. Buzu O. Aplicarea abordrii sinergetice n teoria evalurii propriettii
imobiliare. n: Economie i Sociologie, 2013, nr.1, p.73-77. ISSN: 1857- 4130.
Categoria B. (0,86.c.a.).
14. Fysy O. 3xonomnuecxne acnexrt ]opmnponannx ptnxa nennxnmocrn
n Pecnynnxe Monona. n: Revista economica. Chisinau. Mai, 1999, c.7 13.
Categoria B. (0,3.c.a.).
15. Fysy O. O nncrnrynnonantntx acnexrax onenouno exrentnocrn n
Pecnynnxe Monona. n: Studia Universitatis. Seria. Stiinte exacte i economice,
2010, nr.7(37), p.308 314. ISSN 1857-2073. Categoria C. (0,82 c.a.).
16. Fysy O. Hyrn conepmencrnonannx onenxn nennxnmoro nmymecrna n
nenxx nanoroonoxennx n Pecnynnxe Monona. n: Studia Universitatis, Seria.
Stiinte exacte i economice, 2010, nr.2(32), p.284 289. ISSN 1857-2073. Categoria
C. (0,68 c.a.).
17. Fysy O. Onenxa nmymecrna nx nanoroonoxennx n xonrexcre
mexynapontx cranapron. n: Studia Universitatis, Seria. Stiinte exacte i
economice, 2011, nr. 2 (42), p.195 202. ISSN 1857-2073. Categoria C. (1,01c.a.).
18. Fysy O. 3xonomnuecxne n connantnte +]]exrt or nnepennx nono
cncremt onenxn nennxnmoro nmymecrna. n: Studia Universitatis, Seria. Stiinte
exacte i economice, 2011, nr. 2 (42), p.186 194. ISSN 1857-2073. Categoria C.
(1,14 c.a.).
Articole n culegeri de lucrri ale conferin(elor interna(ionale
19. Fysy O.B. Hyrn pe]opmnponannx onenouno exrentnocrn n
Pecnynnxe Monona. B: Hponemt nnnonannonnoro noc]epnoconmecrnmoro
connantno-+xonomnuecxoro pasnnrnx n crponrentnom, xnnnmno-xommynantnom
n opoxnom xomnnexcax: marepnant 1- Mexynapono nayuno-npaxrnuecxo
xon]. Bpucr: FIHTA, 2009, T.2, c.193 - 198. (0,4 c.a.).
20. Fysy O.B., Vcrypo H.B. Ananns ptnxa nennxnmocrn n Pecnynnxe
Monona. B: Hponemt nnnonannonnoro noc]epnoconmecrnmoro connantno-
+xonomnuecxoro pasnnrnx n crponrentnom, xnnnmno-xommynantnom n
opoxnom xomnnexcax: marepnant 1- Mexynapono nayuno-npaxrnuecxo
xon]. Bpucr: FIHTA, 2009, c.198 - 201. (0,23 c.t., inclusiv 0,13 c.a.).
21. Fysy O.B. Onenxa nennxnmocrn xax cocrannax uacrt xaacrpa
40
nennxnmoro nmymecrna: nyrn pasnnrnx n +]]exrnnnocrt. B: 3xonomnxa,
onenxa n ynpannenne nennxnmocrtm n npnpontmn pecypcamn. Marepnant
Mexynapono nayuno-npaxrnuecxo xon]. Muucr: FITV, 2010, c. 241 247.
ISBN 978-985-434-982-4. (0,47 c.a).
22. Fysy O. Onenxa nennxnmoro nmymecrna n nenxx nanoroonoxennx
xax onn ns ocnonntx npnopnreron pasnnrnx onenouno exrentnocrn. B:
Conpemennte renennnn n +xonomnxe n ynpannennn: nont nsrnx. Copnnx
marepnanon I Mexynapono nayuno-npaxrnuecxo xon]. Hoeocuoupcr:
Hsarentcrno CHFHPHHT, 2010, uacrt 2, c.111 117. ISBN 978-5-94301-159-
0. (0,4 c.a.).
23. Fysy O. Honax cncrema onenxn nennxnmoro nmymecrna nx
nanoroonoxennx: nyrn nontmennx +]]exrnnnocrn. n: Cresterea economic n
conditiile globalizrii. Sinteza rezultatelor conI. internationale stiintiIico-practice (a
VI-lea editie). Chiinu: IEFS, 2011, vol.II, p. 180-186. ISBN 978-9975-4176-7-9.
(0,58 c.a.).
24. Fysy O. O xonnennnn onenxn oexron nennxnmoro nmymecrna n
nenxx nanoroonoxennx. n: Activitatea de evaluare: realizri si perspective de
dezvoltare. ConI. international stiintiIico-practic. Chiinu. IEFS, 2012, p.39-46.
ISBN 978-9975-4381-0-0. (0,6 c.a.).
25. Fysy O. Onenxa nennxnmoro nmymecrna na pasntx +ranax
xnsnennoro nnxna ptnxa nennxnmocrn. n: Proceedings oI the 27th scientiIic
conIerence with international participation ,Construction entrepreneurship and real
property, november 2012, Jarna: Hayxa n nxonomnxa, 2012, p.89 -100. ISSN 1313-
2369. (0,7 c.a.).
26. Buzu O. Reglementarea juridic a activittii de evaluare a bunurilor
imobile. n: Probleme actuale ale urbanismului si amenajrii teritoriului. Culegere de
articole. ConIerinta tehnic-stiintiIic international. Chiinu: UTM, 2002, p.121-
123. ISBN 9975-9704-4-3. (0,24c.a).
Articole n culegeri de lucrri ale conferin(elor na(ionale
27. Buzu O. EIicacitatea crerii retelei Iunciar-inIormationale. ConI. tehnico-
stiintiIic a colaboratorilor si studentilor. Chisinu: UTM, 1996. p.6. (0,1.c.a.).
28. Buzu O., Dolinschi A., Usturoi L. Particularittile pietei bunurilor
imobiliare in Republica Moldova. n: Rezumatele conI. stiintiIico-didactice anuale.
Chisinau: ULIM, 1998, p.231-232. (0,11 c.t, inclusiv 0,04 c.a).
29. Buzu O. Dezvoltarea pietei serviciilor de evaluare a bunurilor
imobiliare n Republica Moldova. n: Tehnologii moderne n constructii. Rezumatele
lucrrilor conI. tehnico-stiintiIice jubiliare. Chisinu: UTM, 2000, vol.II, p.11-14.
(0,37 c.a.).
30. Buzu O., Rogojin S. Unele aspecte privind baza economic a politicii
41
locative din Moldova. n: Culegere de materiale stiintiIice ale colaboratorilor Iac.
Urbanism si Arhitectur, Universitatea Tehnic a Moldovei. Chisinu: UTM, 2002,
p.22-25.ISBN 9975-9638-9-7. (0,36 c.t., inclusiv 0,3 c.a.).
31. Buzu O., Dabija E. Baza legislativ n domeniul evalurii bunurilor
imobile comerciale. ConI. tehnico-stiintiIic a colaboratorilor, doctoranzilor si
studentilor. Chisinu: UTM, 2007, p.494-497. (0,23 c.t., inclusiv 0,13 c.a.).
32. Buzu O. Priorittile de evaluare a bunurilor imobile n trile CSI. n: ConI.
tehnico-stiintiIic a colaboratorilor, doctoranzilor si studentilor. Chisinu: UTM,
vol.2, 2010, p.401-406 ISBN 978-9975-45-159-8. (0,8 c.a.).
33. Buzu O. Aspectele social-economice ale evalurii bunurilor imobile n
scopul impozitrii. n: ConI. rehnico-stiintiIic jubiliar a colaboratorilor,
doctoranzilor si studentilor. Chisinu: UTM, 2004, p.286-287. (0,26 c.a.).
34. Fysy O. Cosanne ]ncxantnoro xaacrpa Pecnynnxn Monona nenn,
saaun, rpeonannx. n: Rezumatele conI. stiintiIico-didactice anuale. Chisinu:
ULIM, 1997. c.225. (0,1c.a.).
35. Fysy O., Tyxan M. Conepmencrnonanne oprannsannn onenxn
nennxnmoro nmymecrna n nenxx nanoroonoxennx. B: ConI. tehnico-stiintiIic a
colaboratorilor, doctoranzilor si studentilor. Chisinu: UTM, 2007, p.484-485. (0,23
c.t., inclusiv 0,13 c.a.).
36. Fysy O. Hanoroonoxenne nennxnmoro nmymecrna n nponemt
maccono onenxn. n: Problemele actuale ale contemporanittii n Moldova.
Culegerea materialelor conI. absolventilor programelor academice ai Biroului pentru
cultura si presa al Departamentului de Stat al SUA. Chisinu: CIVITAS, 2000, p.29
41. (0.66 c.a.).
37. Fysy O. Moent onenxn nennxnmoro nmymecrna nx
nanoroonoxennx na +rane nepexono +xonomnxn. n: Tehnologii moderne n
constructii. Rezumatele lucrrilor conI. tehnico-stiintiIice jubiliare. Chisinu: UTM,
2000, vol.II, p.41 45. ISBN 9975-917-45-3. (0,37c.a.).
Alte lucrri ytiin(ifice
38. Buzu O. s.a. Metodologia evalurii terenurilor cu destinatie agricol
Meroonornx onenxn sement centcxoxosxcrnennoro nasnauennx. Chisinu, 2000.
224 p. (21,34 c.t., inclusiv 1,69 c.a.)
39. Turcan N., Buzu O. Metodologia de evaluare a bunurilor imobile.
Chisinu: Institutul de cercetri stiintiIice n domeniul inIormatiei tehnico-
economice, 1997. 19 p. (1,25 c.t, inclusiv 0.6 c.a.).
40. Fysy O.B., Iyny B.I., Iyny .B. Onenxa nennxnmoro nmymecrna:
connantno-+xonomnuecxne, npanonte n nonnrnuecxne acnexrt. (Hayunoe nsanne).
Knmnnen: HH3H, 2004. 84 c. ISBN 9975-9654-7-4. (6,48 c.t., inclusiv 4,47 c.a.)
42
ADNOTARE
Buzu Olga. Priorit(ile de dezvoltare a sistemului de evaluare a bunurilor imobile
n Republica Moldova. Teza de doctor habilitat n economie.
Chiyinu, 2013
Structura tezei: introducere, patru capitole, concluzii generale si recomandri, bibliograIie din 296 de
titluri, 27 de anexe, 25 de tabele, 21 de Iormule, 17 Iiguri, 251 de Iile de text de baz. Rezultatele obtinute sunt
publicate n 40 de lucrri stiintiIice cu un volum de 97,4 c.a.
Cuvinte cheie: valoare, valoritate, abordri n evaluare, evaluarea bunurilor imobile, cadastrul bunurilor
imobile, cadastrul Iiscal, evaluarea n scopul impozitrii, eIectul sinergic, impozitarea ad-valorem, activitatea de
evaluare.
Domeniul de studiu: economie si management n activitatea de antreprenoriat.
Scopul lucrrii: Iundamentarea si elaborarea bazelor teoretice si practice ale sistemului de evaluare a
bunurilor imobile n conditiile actuale de dezvoltare a relatiilor de piat, precum si identiIicarea priorittilor de
dezvoltare a acestui sistem n Republica Moldova.
Obiectivele: identiIicarea particularittilor teoriei evalurii n conditiile economiei dezechilibrate;
argumentarea sistemului principiilor de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, prioritatea aplicrii
abordrilor n evaluare la diIerite etape ale ciclului vital al pietei imobiliare; Iundamentarea priorittilor de
dezvoltare a sistemului evalurii bunurilor imobile; elaborarea propunerilor de dezvoltare a mediului
institutional si normativ-juridic al evalurii bunurilor imobile; determinarea directiilor de perIectionare a
evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii; elaborarea mecanismului reevalurii bunurilor imobile n
scopul impozitrii; sistematizarea eIectelor dezvoltrii evalurii; identiIicarea conditiilor aparitiei eIectului
sinergic.
Noua direc(ie ytiin(ific: cercetarea evalurii bunurilor imobile ca un sistem integru n conditiile
economiei dezechilibrate.
Noutatea yi originalitatea ytiin(ific. Dezvoltarea teoriei evalurii: identiIicarea particularittilor ei n
conditiile economiei dezechilibrate; determinarea interconexiunii categoriilor economice ale teoriei evalurii;
Iormularea principiului sinergiei; determinarea aplicrii prioritare a diIeritelor abordri n evaluare. Rezultatele
principial noi pentru ytiin( yi practic ob(inute constau n Iaptul c, n cercetare, pentru prima oar, este
elaborat o conceptie integral a sistemului de evaluare a bunurilor imobile si sunt Iundamentate cile de
realizare a priorittilor de dezvoltare a acestui sistem. Este propus, n premier, o abordare complex n
dezvoltarea institutional si metodologic a evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Este elaborat
conceptia perIectionrii evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii si conceptia de reevaluare a bunurilor
imobile n scopul impozitrii, sunt identiIicate conditiile aparitiei eIectului sinergic si elaborat modelul de
calculare a eIicientei sinergice. Problema ytiin(ific solu(ionat const n elaborarea cilor de dezvoltare a
sistemului de evaluare a bunurilor imobile n conditiile economiei dezechilibrate.
Semnifica(ia teoretic. Totalitatea sarcinilor care si-au gsit realizare n acest studiu constituie o
generalizare conceptual si practic a problemelor dezvoltrii sistemului de evaluare a bunurilor imobile n
trile cu economia de tranzitie, n conditiile dezvoltrii relatiilor de piat. Prevederile si concluziile de baz ale
cercetrii constituie o contributie a autorului n dezvoltarea teoriei evalurii, la Iormarea modelelor
institutionale moderne ale activittii de evaluare, la dezvoltarea evalurii bunurilor imobile n scopul
impozitrii.
Valoarea aplicativ a lucrrii const n posibilitatea de a utiliza, n Republica Moldova si n alte tri,
cadrul teoretic propus n lucrare: sistemul principiilor de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii,
principiul sinergiei, prioritatea de aplicare a diIeritelor abordri n evaluarea bunurilor imobile la diIerite etape
ale ciclului vital al pietei imobiliare. Sunt elaborate propuneri de dezvoltare a mediului normativ-juridic si
inIormational al evalurii, de constituire a Centrului de asigurare metodic si inIormational a activittii de
evaluare; conceptiile de perIectionare a evalurii si de reevaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii;
modelul eIicientei sinergice a evalurii n scopul impozitrii.
Implementarea rezultatelor ytiin(ifice. Rezultatele cercetrii au Iost utilizate la elaborarea a
8 proiecte de acte normative si juridice n domeniul evalurii bunurilor imobile, se aplic n activitatea Agentiei
Relatii Funciare si Cadastru a Republicii Moldova, sunt publicate n 5 monograIii, care se aplic pe larg n
procesul de studii n institutiile de nvtmnt superior, precum si n activitatea practic a evaluatorilor din
Republica Moldova; au Iost implementate la elaborarea primului plan de studii la Universitatea
Tehnic a Moldovei pentru specialitatea Evaluarea bunurilor imobile, la elaborarea programelor de studii la un
sir de discipline economice speciale, la elaborarea programului cursului de autor ,Organizarea activittii de
evaluare.
43
ANNOTATION
Buzu Olga. The priorities of development of real property valuation in the Republic of Moldova.
Thesis for the degree of doctor habilitate in Economic Sciences,
Chisinau, 2013
The structure of the thesis: introduction, Iour chapters, conclusions and recommendations, bibliography with
296 sources, 27 annexes, 25 tables, 21 Iormulas, 17 Iigures, 251 pages oI the basic text. The obtained results are
published in 40 scientiIic papers which accounts Ior 97,4 author sheets.
Keywords: value, worth, valuation approaches, real property valuation, real property cadastre, Iiscal cadastre,
valuation Ior taxation purposes, the synergistic eIIect, real property cadastre, Iiscal cadastre, ad valorem taxation,
valuation activity.
Area of research: economics and management in entrepreneurship.
The purpose of the research: development and validation oI theoretical and practical bases oI the system oI
real property valuation in the current conditions oI market relations, development and the identiIication oI priorities
Ior its development in the Republic oI Moldova.
Objectives: to identiIy the characteristics oI valuation theory in conditions oI unbalanced economy; the
argumentation oI the system principles oI valuation oI immovable properties Ior tax purposes, the priority oI
using the valuation approaches Ior various stages oI the liIe cycle oI the real estate market; the substantiation
oI development priorities oI real estate assessment system; development oI proposals Ior the development oI
institutional and normative-legal environment oI real estate valuation; to determine the directions oI improving
the real property valuation Ior taxation purposes; to develop a mechanism Ior the re-evaluation oI real property
Ior taxation purposes; systematic evaluation oI the development eIIects; identiIying conditions on synergistic
eIIect.
The new direction of research: the study oI real property valuation as an integrated system in conditions oI a
non-equilibrated economy.
Scientific novelty and originality. Development oI evaluation theory: the identiIication oI its characteristics
in conditions oI unbalanced economy; the determination oI interconnection economic categories oI evaluation
theory; the Iormulation oI synergy principle; the determination oI priority application oI diIIerent valuation
approaches. The obtained results fundamentally new for science and practice are that Ior research, Ior Iirst
time, is developed an integrated concept oI real property assessment system and are based the ways oI achieving oI
development priorities oI this system. It is proposed, Ior Iirst time, a comprehensive institutional and
methodological development oI real property assessment Ior tax purposes. It is developed the concept oI improving
real property assessment Ior tax purposes and the concept oI revaluation immovable properties Ior tax purposes, are
identiIied the emergence oI synergistic eIIect and eIIiciency calculation model oI developed synergy. Scientific
and research problems solved: elaborating the ways oI the implementation oI the priorities oI the real property
valuation system development.
The theoretical significance. The complex oI solved problems during the research represents a conceptual
and practical generalization oI issues regarding the development oI the system oI real estate valuation in countries
with transition economies in terms oI development oI market relations. The main provisions and conclusions oI the
study contribute to the development oI the valuation theory and in the Iormation oI modern institutional models oI
valuation activity.
The applied value of the thesis consists in the possibility oI applying the theoretical apparatus in the Republic
oI Moldova and in other countries: the system oI principles oI real property valuation Ior taxation purposes; the
synergy principle; the priority in use oI diIIerent valuation approaches at diIIerent stages oI the liIe cycle oI the real
property market. There are elaborated the proposes oI development oI institutional and normative-legal
environment, the establishment oI the Centre to ensure methodical and inIormational evaluation activity; concepts
to improve the assessment and reassessment oI real property Ior tax purposes; the model oI synergistic evaluation
Ior taxation.
Proposals to establish a Centre oI methodical and inIormation support oI the valuation are developed; concepts
to improve the valuation and revaluation oI real estate Ior tax purposes, the model oI synergistic eIIiciency oI
valuation Ior tax purposes.
Implementation of the scientific results. Results oI the research are used in 8 projects oI legal and regulatory
documents in the Iield oI real property valuation, it applies in activity oI the Agency Ior land relations and cadastre
oI the Republic oI Moldova and they are also published in 5 monographs, which are widely used in the educational
process in higher education system and in the practice oI values Irom the Republic oI Moldova; there are approved
in the development preparation oI the Iirst curriculum specialty "Real Property Valuation" at the Technical
University oI Moldova, the development oI programs elaboration oI academic disciplines, the development oI the
author educational discipline "Organization oI the valuation activity".
44
AHHOTAHHH
Bysy Ontra. Hpnopn1e1m pasnn1nn cnc1eum onenxn nennanuoro nuymec1na
n Pecnynnxe Monona. nccep1annn na concxanne yuenon c1enenn
ox1opa xannn1a1a +xonounuecxnx nayx, Knmnnen, 2013
C1pyx1ypa nccep1annn: nneenne, uertpe rnant, omne ntnot n pexomenannn, nnnorpa]nx 296
ncrounnxon, 27 npnnoxennx, 25 rannn, 21 ]opmyn, 17 pncynxon, 251 crpannn ocnonnoro rexcra.
Honyuennte pesyntrart onynnxonant n 40 nayuntx paorax omnm oemom 97,4 a. n.
Knmuenme cnona: cronmocrt, nennocrt, noxot x onenxe, onenxa nennxnmoro nmymecrna, xaacrp
nennxnmoro nmymecrna, ]ncxantnt xaacrp, onenxa n nenxx nanoroonoxennx, cnneprnuecxn +]]exr,
ananopnoe nanoroonoxenne, onenounax exrentnocrt
Onac1t nccneonannn: +xonomnxa n menexmenr n npenpnnnmarentcxo exrentnocrn
Hent nccneonannn: oocnonanne n paspaorxa reopernuecxnx n npaxrnuecxnx ocnon cncremt onenxn
nennxnmoro nmymecrna n conpemenntx ycnonnxx pasnnrnx ptnountx ornomenn n ntxnnenne
npnopnreron ee pasnnrnx n Pecnynnxe Monona.
3aaun: ntxnnrt ocoennocrn reopnn onenxn n ycnonnxx nepannonecno +xonomnxn; aprymenrnponart
cncremy npnnnnnon onenxn nennxnmoro nmymecrna n nenxx nanoroonoxennx, npnopnrernocrt
npnmenennx noxoon x onenxe na pasnnuntx +ranax xnsnennoro nnxna ptnxa nennxnmocrn; oocnonart
npnopnrert pasnnrnx cncremt onenxn nennxnmoro nmymecrna; paspaorart npenoxennx no pasnnrnm
nncrnrynnonantno n nopmarnnno-npanono cpet onenxn nennxnmoro nmymecrna; onpeennrt
nanpannennx conepmencrnonannx onenxn nennxnmoro nmymecrna nx nanoroonoxennx; paspaorart
mexannsm nepeonenxn nennxnmocrn n nenxx nanoroonoxennx; cncremarnsnponart +]]exrt pasnnrnx
onenxn, ntxnnrt ycnonnx nosnnxnonennx cnneprnuecxoro +]]exra.
Honoe nanpannenne nccneonannn: nsyuenne onenxn nennxnmoro nmymecrna xax cncremt n
ycnonnxx nepannonecno +xonomnxn
Hayunan nonnsna n opnrnnantnoc1t pao1m. Pasnnra reopnx onenxn: ntxnnent ee ocoennocrn n
nepannonecno +xonomnxe; onpeenent nsanmocnxsn ocnonntx xareropn reopnn onenxn; c]opmynnponan
npnnnnn cnneprnn; onpeenena npnopnrernocrt npnmenennx pasnnuntx noxoon x onenxe.
Hpnnnnnnantno nonme pesynt1a1m cocroxr n rom, uro n ncceprannn nnepnte paspaorana nenocrnax
xonnennnx cncremt onenxn nennxnmoro nmymecrna n oocnonant nyrn peannsannn npnopnreron ee
pasnnrnx. Bnepnte paspaoran xomnnexcnt noxo x nncrnrynnonantnomy n meroonornuecxomy pasnnrnm
onenxn nennxnmocrn n nenxx nanoroonoxennx. Paspaorana xonnennnx conepmencrnonannx onenxn
nennxnmocrn n nenxx nanoroonoxennx n xonnennnx nepeonenxn nennxnmoro nmymecrna n nenxx
nanoroonoxennx; onpeenent ycnonnx nosnnxnonennx cnneprnuecxoro +]]exra n moent pacuera
cnneprnuecxo +]]exrnnnocrn. Hayuno-nccneona1entcxne saaun, pemaemte n ncceprannn, cocroxr n
paspaorxe nyre peannsannn npnopnreron pasnnrnx cncremt onenxn nennxnmoro nmymecrna n ycnonnxx
nepannonecno +xonomnxn.
Teope1nuecxan snaunuoc1t. Conoxynnocrt pemenntx n nccneonannn saau npecrannxer coo
xonnenryantno-npaxrnuecxoe oomenne nponem pasnnrnx cncremt onenxn nennxnmoro nmymecrna n
crpanax nepexono +xonomnxn n ycnonnxx pasnnrnx ptnountx ornomenn. Ocnonnte nonoxennx n ntnot
nccneonannx nnocxr nxna n yrnynenne n pasnnrne reopnn onenxn n n ]opmnponanne conpemenntx
nncrnrynnonantntx moene onenouno exrentnocrn.
Hpax1nuecxan snaunuoc1t pao1m cocronr n nosmoxnocrn npnmenennx npenoxennoro
reopernuecxoro annapara n Pecnynnxe Monona n n pyrnx crpanax: cncremt npnnnnnon onenxn
nennxnmoro nmymecrna n nenxx nanoroonoxennx, npnnnnna cnneprnn; npnopnrernocrn npnmenennx
pasnnuntx noxoon na pasntx +ranax xnsnennoro nnxna ptnxa nennxnmocrn. Paspaorant npenoxennx
no pasnnrnm nopmarnnno-npanono n nn]opmannonno cpet onenxn, cosannm Henrpa meronuecxoro n
nn]opmannonnoro oecneuennx onenxn; xonnennnn conepmencrnonannx onenxn n nepeonenxn nennxnmoro
nmymecrna n nenxx nanoroonoxennx, moent cnneprnuecxo +]]exrnnnocrn onenxn n nenxx
nanoroonoxennx.
Bnepenne nonyuennmx pesynt1a1on. Pesyntrart nccneonannx ncnontsonant n 8 npoexrax npanontx
n nopmarnnntx oxymenron n onacrn onenxn nennxnmoro nmymecrna, ncnontsymrcx n exrentnocrn
Arenrcrna sementntx ornomenn n xaacrpa Pecnynnxn Monona, onynnxonant n 5 monorpa]nxx, mnpoxo
ncnontsyemtx n yuenom nponecce n ntcmnx yuentx saneennxx n n npaxrnuecxo exrentnocrn
onenmnxon Pecnynnxn Monona; anponponant npn cocrannennn nepnoro yuenoro nnana cnennantnocrn
Onenxa nennxnmocrn n Texnnuecxom ynnnepcnrere Monont, npn paspaorxe nporpamm ocnonntx
yuentx ncnnnnnn, cosannn anropcxo yueno ncnnnnnnt Oprannsannx onenouno exrentnocrn.
45
BUZU OLGA
PRIORITTILE DE DEZVOLTARE A SISTEMULUI
DE EVALUARE A BUNURILOR IMOBILE
N REPUBLICA MOLDOVA
Specialitatea 08.00.05 - Economie yi management
(n activitatea de antreprenoriat)
AutoreIeratul
tezei de doctor habilitat n economie
Bun de tipar: 16.09.2013 Formatul hrtiei: 60x84 1/16
Hrtie oIset. Tipar oIset Tirajul: 100 ex.
Coli de tipar: 2,1 Comanda nr.21
Complexul Editorial, IEFS
Chisinu, str. Ion Creang, 45
tel: 022-50-11-30, 022-74-37-94
www.ieIs.md