Universitatea Tehnic Gheorghe Asachi Iai

Facultatea de Construcii i Instalaii

Master: Evaluare i Administrare Imobiliar

Evaluare Imobiliar

Nerge Oana
1. Analizai i comentai noiunea de utilitate i valoare pentru bunurile imobiliare. Analiza i
comentariile vor avea la baz Legea 10/1995, Normativul N.C. 001-99, Normativul NP 057-02,
Legea 114/96, care s pun n eviden dependena dintre cele dou concepte, utilitate i valoare.
Privit sub aspect tehnic, utilitatea (valoarea de ntrebuinare) reprezint capacitatea unui
bun de a satisface o nevoie, proprietate care decurge i se exprim prin trsturile, caracteristicile
i nsuirile intriseci ale fiecrui bun sau clase omogene de bunuri.
Teoria economic se ocup de utilitate sub aspect tehnic doar n subsidiar, n msura n care
ea este necesar pentru o analiz economic mai complex.
 Spre deosebire de sensul tehnic al utilitii, sensul economic al acesteia include raportarea la
o nevoie, la o trebuin concret a nonposesorului.
Utilitatea economic are un caracter individual i subiectiv. n teoria modern, bazat pe
abordrile neoclasice, utilitatea unui bun capt sens economic atunci cnd sunt ndeplinite
cumulativ anumite condiii:
- Proprietile, nsuirile bunului vin n ntmpinarea unei nevoi a cumprtorului, nevoie
real sau imaginar, conform sau nu cu normele morale, cu sistemul de valori
dominante, cu tradiiile i obiceiurile n care acesta triete, iar el contientizeaz i este
convins c respectivul bun economic i aduce o satisfacie, i confer prin consum o
anumit plcere, fiind lipsit de importan dac aceast convingere este fundamentat
tiinific.
- Cumprtorul dispune de abilitatea i de cunostinele necesare sau de conexiunile
tehnico-economice cerute pentru a obine satisfacie de pe urma respectivului bun.
Pe baza acestor criterii, se poate aprecia c utilitatea economic sintetizeaz importana,
preuirea pe care o persoan o acord, la un moment dat i n condiii determinate, fiecrei uniti
dintr-o mulime de bunuri identice pe care nu le posed, dar pe care este dispus s le
achiziioneze. Este, n fond, satisfacia pe care o resimte prin consumarea unei cantiti
determinate dintr-un bun sau un pachet de bunuri.
Aprecierea utilitii economice are un caracter eminamente individual i subiectiv, ea
fiind diferit de la un individ la altul. Un bun poate avea utilitate economic pentru un individ,
dar nu are pentru un altul. Ea depinde de raportul pe care l stabilete fiecare ntre proprietile
bunului i intensitatea nevoilor sale, raport influenat de nivelul de cultur, gradul de informare,
de aspiraiile i opiunile fiecruia, ca i de cantitatea bunurilor la care el are acces. Mai mult
chiar, acceai persoan apreciaz ca uniti din acelai bun au utilitate economic diferit, n
funcie de cantitatea i momentul cnd acestea sunt disponibile.
Din cele de mai sus devine necesar distincia ntre utilitatea total i utilitatea adiional
(marginal): utilitatea total este satisfacia care se obine (sau este ateptat) prin consumarea
unei cantiti determinate dintr-un bun de consum (sau pachet de bunuri). Ea este n funcie de
cantitatea consumat: crete pe masur ce sporete cantitatea din respectivul bun de consum.
Modificarea utilitii totale, realizat prin creterea consumului dintr-un bun cu o unitate,
se apreciaz prin conceptul de utilitate marginal.
 Utilitatea marginal reprezint variaia utilitii totale, care rezult prin creterea cu o
unitate a cantitii consumat dintr-un bun.
n baza utilitii marginale, consumatorul nu acord mulimii dozelor dintr-un anumit bun
aceeai valoare important: fiecare doz are pentru el o unitate marginal i deci o valoare
specific. Prima doz care vine n ntmpinarea celei mai intense nevoi, are o utilitate marginal
(i valoare) mai mare. Pe msur ce consumul crete, utilitatea marginal rmne pozitiv, dar
este descresctoare i devine nul prin consumarea dozei care satisface integral nevoile (pragul
de saietate). n condiiile n care consumul continu peste acest nivel, utilitatea marginal devine
negativ, generndu-i consumatorului o insatisfacie.
Fiind un cumprtor, consumatorul i mrete achiziiile dintr-un bun atta timp ct
valoarea pe care o atribuie fiecrei doze suplimentare depete (sau cel mult este egal) cu suma
pe care trebuie s o plteasc pentru fiecare.
Legea utilitii marginale descrescnde (prima lege a lui Gssen), formulate pentru prima
dat de ctre H.H. Gssen n 1854, postuleaz c atunci cnd cantitatea consumat dintr-un bun
economic crete, utilitatea marginal tinde s se diminueze.
n teoria economic clasic, valoarea este determinat de consumul de factori de
producie i de remuneraiile revendicate de ctre posesorii acestora.
Teoria obiectiv a valorii are la baz munca ncorporat n marf pe de o parte, iar pe de
alta parte utilitatea mrfii.
Aceast teorie a fost elaborat i susinut de reprezentani de seam ai economiei
politicii clasice (William Petty, Adam Smith i David Ricardo).
Munca este considerat n opinia economitilor clasici, ca fiind singura msur real ce
poate servi la aprecierea i compararea valorii tuturor mrfurilor. Ea constituie preul real
(natural) al unei mrfi, n timp ce cantitatea de bani care o msoar definete preul nomimal.
coala neoclasic a fundamentat teoria subiectiv a preului dup care acesta este
determinat de utilitatea marginal i raritatea bunului, de cantitatea n care bunul se afl
comparativ cu trebuinele i cererea solvabil. Valoarea economic i preul unui bun sunt cu att
mai mari cu ct el are o utilitate marginal mai mare.
Conform teoriei utilitii marginale valoarea unei mrfi este determinat de utilitatea pe
care consumatorii o atribuie bunurilor dorite, mrimea ei fiind o funcie i a raritii mrfii
respective. Altfel spus, bunurile nu au valoare pentru c ele cost, ci oamenii le atribuie o valoare
prentru c au nevoie de ele.
Utilitatea nu mai este intrisec, aa cum era la clasici, ci este exogen, apare numai n
relaia dintre bunuri i nevoile oamenilor, iar oamenii se conduc dup morala utilitarist:
comportamentul lor este un calcul ntre plceri i pierderi, ceea ce face ca utilitatea s apar ca
proprietatea unui bun de a satisface o plcere sau de a evita o pierdere.
Bunurile economice nu sunt utile n acelai grad i ca atare valoarea este dat nu numai
de intensitatea dorinelor omului ci i de raritatea lor.
Valoarea apare ca ntruchipare a dou elemente: unul subiectiv dorina, si altul obiectiv
raritatea. Omul nu dorete deopotriv i cu aceeai intensitate mulimea bunurilor economice,
deoarece pe msura satisfacerii trebuinelor se reduce intensitatea lor i, implicit utilitatea i
valoarea acestora.
Prin urmare, conform teoriei subiective a valorii se apeleaz la valoarea estimativ,
valoare apreciat pe care omul o ataeaz diferitelor bunuri dorite n funcie de gradul de
satisfacere al nevoilor de consum, calitatea i raritatea lor precum i dificultile de procurare de
ctre consumator.
Valoarea estimativ medie se exprim n preul pieei. Preurile n teoria subiectiv se
formeaz la fel ca i valoarea, crescnd sau micorndu-se n funcie de prioritatea trebuinelor i
de raritatea sau abundena lor.
Ca msur a preului servete acel ultim grad de satisfacere a nevoii, reflectat de utilitatea
marginal care i d valoare. Dac teoria obiectiv a valorii vizeaz criteriile raionalitii
produciei, teoria subiectiv fundamenteaz deciziile agenilor economici, n special n calitatea
lor de consumatori ori beneficiari.
La adepii acestei teorii accentul cade aadar pe valoarea estimativ pe care indivizii o
atribuie bunurilor dorite, n funcie de anumite criterii cum sunt aptitudinea de a satisface o
anumit nevoie i dificultile de procurare.
n procesul schimbului are loc confruntarea valorilor estimative atribuite bunului de
participani la tranzacie, realizndu-se egalizarea valorilor estimative pentru o unitate din bunul
schimbat. Valoarea estimativ medie se transform n valoare de schimb ca mrime estimat, dar
exprimat n preul pieei.
 2. Care sunt diferenele de utilitate ntre locuina individual i locuina n bloc de locuin?
Comentai fiecare aspect pe care l identificai.
Privit sub aspect tehnic, utilitatea (valoarea de ntrebuinare) reprezint capacitatea unui
bun de a satisface o nevoie, proprietate care decurge i se exprim prin trsturile, caracteristicile
i nsuirile intriseci ale fiecrui bun sau clase omogene de bunuri.
Spre deosebire de sensul tehnic al utilitii, sensul economic al acesteia include raportarea la
o nevoie, la o trebuin concret a nonposesorului.
Utilitatea economic are un caracter individual i subiectiv, astfel ea fiind perceput n sens
propriu de fiecare individ n parte.
Dac ar fi s comparm cele dou tipuri de locuine (cea individual i locuin n bloc de
locuine) vom avea nevoie de o argumentare proprie ce const att n avantaje ct i dezavantaje.
 Locuina n bloc de locuine impune anumite criterii ce trebuie luate n considerare: dac
vorbim despre apartamentele vechi de bloc, construite nainte sau dup 1989, cu suprafee mici
(de pn n 70 mp) aa numitele cutii de chibrituri, au fost construite n serie cu grave
deficiene de finisare i chiar structurale. Acest tip de locuine nu i ofer autonomie
posibilitatea de a realiza anumite lucrri de modernizare sau extindere, spaiu pentru parcarea
mainii.
Avnd n vedere aceste dezavantaje, locuina n bloc de locuine este cea mai ieftin de pe
piaa imobiliar, este mai ieftin de ntreinut, poate fi vndut i cumprat relativ mai uor.
Dac facem referire la apartamentele din blocurile de locuit construite dup anul 2005,
vom observa o ameliorare privind anumite criterii (dei dezavantajele rmn relativ aceleai cu
cele prezentate anterior): se vnd de regul n faza de proiect putnd fi fcute anumite modificri
dorite (dei acest criteriu poate prezenta uneori i un dezavantaj deoarece este greu de prevzut
dac acestea vor arta n modul dorit i dac vom avea o calitate a execuiei prevzut n
proiect), oferta acestor apartamente este variat (finisaje noi, suprafee mai mari cu cel puin 20-
30% fa de cele vechi, compartimentare modern ).
Locuina individual ofer ca i avantaje: modificri dimensionale i compartimentare
independente, controlul utilitilor poate fi efectuat mai uor deoarece poate fi decis autonom
tipul de sistem de nclzire, posibilitatea amenajrii unui spaiu verde i a unui loc de parcare.
Ca i dezavantaje ntlnim: costul achiziionrii unei locuine individuale sau a construirii
acesteia este unul ridicat, ntreinerea acesteia implic un cost suplimentar.
Astfel dac pentru un individ locuina n bloc de locuine prezint un bun care i satisface
nevoile, pentru un alt individ aceiai locuin nu prezint un bun care s-i satisfac toate nevoile
i ar opta pentru o locuin individual i asta deoarece utilitatea are caracter individual i
subiectiv.
3. Care este diferena ntre expertiza tehnic judiciara i expertiza tehnic extrajudiciar pentru
evaluarea imobiliar?
Conform definiiei, (Legea 156/2002) expertiza tehnic judiciar este expertiza tehnica
efectuat de experi sau specialiti din dispoziia organelor de urmrire penal, a instanelor
judectoreti sau a altor organe cu atribuii jurisdicionale, n vederea lmuririi unor fapte sau
mprejurri ale cauzei.
Principalele trsturi caracteristice care particularizeaz expertiza jurdiciar sunt:
a) este un mijloc de prob n justiie care intervine numai atunci cnd organele judiciare o
consider necesar pentru elucidarea cauzelor n curs de anchet sau de judecat;
b) este activitatea prin care organele de judecat primesc informaii de natur tehnic, cu
scopul de a stabili adevrul necesar soluionrii temeinice i legale a cauzelor privind faptele
cercetate i anchetate sau judecate;
 c) se limiteaz la cercetare problemelor cu caracter tehnic indicate de ctre organele
judiciare;
d) se realizeaz prin examinarea documentelor i evidenelor tehnice necesare pentru
lmurirea obiectivelor stabilite de organele judiciare;
e) confirm sau infirm constatrile controlului cu privire la caracteristicile tehnice,
calitatea produselor, caracteristicile proiectului care a stat la baza produsului sau tehnologiei
analizate;
f) intervine ca prob administrat de ctre organele de urmrire penal i de judecat;
g) este o activitate ocazional care are loc doar atunci cnd se dispune de ctre organele
judiciare.
Activitatea de expertiz tehnic judiciar este coordonat, din punct de vedere
administrativ i metodologic i este controlat de ctre biroul central pentru expertize tehnice
judiciare ce funcioneaz n cadrul Ministerului Justiiei.
Pe lng tribunale, funcioneaza birouri locale pentru expertize judiciare tehnice i
contabile.
Activitatea de expertiz tehnic poate fi exercitat att de ctre expertii tehnici
individuali sau organizai n societi comerciale constituite potrivit legii, societi ce au ca
obiect de activitate efectuarea de expertize tehnice (art. 5).
Calitatea de expert tehnic judiciar se dobndete pe baza unui examen organizat de ctre
Ministerul Justitiei i are drept scop verificarea nivelului de cunotine al viitorilor experi n
specialitatea pentru care candideaz, gradul de nsuire al actelor normative referitoare la
specialitatea respectiv, a dispoziiilor din Codurile de procedur civil i penal referitoare la
expertiz i din alte acte normative care reglementeaz activitatea de expertiz tehnic judiciar,
precum i drepturile i obligaiile experilor (art. 8).
Este expert tehnic judiciar orice persoan fizic ce dobndete aceast calitate n condiiile
Legii 156/2002 i este nscris n tabelul nominal cuprinznd experii tehnici judiciari, ntocmit,
pe specialiti i pe judee, respectiv pe municipiul Bucureti. Expertul tehnic judiciar este expert
oficial i poate fi numit de organele de urmrire penal, de instanele judectoreti sau de alte
organe cu atribuii jurisdicionale pentru efectuarea de expertize tehnice judiciare.
Raportul de expertiz (art. 21) cuprinde:
 a) partea introductiv, n care se menioneaz organul care a dispus efectuarea expertizei
(instana de judecat, procurorul), data la care s-a dispus depunerea acesteia, numele i
prenumele expertului sau ale experilor, specialitatea acestuia/acestora, data ntocmirii i
finalizrii raportului de expertiz, obiectul acesteia i ntrebrile la care expertul sau experii
urmeaz s raspund, bibliografia pe baza creia expertiza a fost efectuat i dac prile care au
participat la aceasta au dat explicaii n cursul lucrrilor la care au fost convocate;
b) descrierea operaiunilor de efectuare a expertizei, obieciile sau explicaiile prilor,
precum i analiza acestor obiecii ori explicaii pe baza celor constatate de expert sau de
specialist;
c)concluziile, care cuprind rspunsurile la ntrebrile puse i prerea expertului sau a
specialistului asupra obiectului expertizei.

Expertiza tehnic extrajudiciar este expertiza tehnic efectuat la cererea persoanelor fizice
sau juridice cu privire la situaii care nu au legtur nemijlocit cu activitatea judiciar.

Calitatea de expert tehnic extrajudiciar se dobndete pe baz de examen, care are scopul de
a verifica pregtirea de specialitate, nivelul cunoaterii actelor normative referitoare la
specialitatea respectiv, precum i a prezentei ordonane de ctre candidai.

Calitatea de expert tehnic extrajudiciar se dobndete de ctre persoana care ndeplinete

condiiile prevzute la art. 10 alin. (1) i la art. 14 i care a promovat examenul de expert.
Condiia minim de stagiu n specialitate, de cel puin 3 ani poate fi majorat prin regulamentul
elaborat de ministerele i de instituiile centrale abilitate.

Important de reinut este faptul c n timp ce expertul tehnic judiciar poate efectua i
expertize tehnice extrajudiciare, la solicitarea persoanelor fizice i juridice, expertul tehnic
extrajudiciar poate efectua numai expertize tehnice extrajudiciare n specialitatea pentru care a
fost atestat, la solicitarea persoanelor fizice i juridice.
4. Analizai definiia valorii de pia a bunului (proprietii) imobiliare i identificai acele
elemente care implic responsabilitatea deosebit a expertului evaluator.

Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat
obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Aa cum am menionat mai sus, Standardul IVSC ofer o definiie uzual a valorii de pia i
explic criteriile generale referitoare la aceast definiie. Fiecare parte a definiiei are propriul ei
cadru conceptual astfel:
termenul proprietate este utilizat, deoarece obiectul acestor standarde este
evaluarea proprietii; ntrucat aceste standarde se refer i la raportarea financiar, n
definiia general poate fi utilizat i termenul activ n locul termenului proprietate;
 ... suma estimat... se refer la un pre exprimat n uniti monetare (de obicei n
moneda naional) pltibil pentru proprietate ntr-o tranzacie independent
(neprtinitoare) de pia; valoarea de pia este estimat ca fiind preul cel mai
probabil, care se poate obine, n mod rezonabil, pe pia, la data evalurii, n
conformitate cu definiia valorii de pia; acesta este cel mai bun pre obtenabil, n
mod rezonabil, de ctre cumprtor;
...proprietatea va fi schimbat...se refer la faptul c valoarea unei proprieti este
mai degrab o sum de bani estimat dect un pre de vnzare predeterminat sau
preul curent de vnzare; este preul la care piaa ateapta ca o tranzacie, care
ntrunete toate celelalte pri ale definiiei valorii de pia, s poat fi ncheiat la
data evalurii;
...la data evalurii... impune faptul c valoarea de pia estimat este specific unui
moment, unei date precise; deoarece pieele i condiiile de piat se pot modifica;
valoarea estimat ar putea fi incorect sau inadecvat pentru o alta dat; valoarea
estimat va reflecta starea i circumstanele pieei la data evalurii, i nu la o dat
anterioar sau ulterioar; de asemenea, definiia presupune i realizarea simultan a
schimbului i definitivarea contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a preului
care altfel ar putea s apar;
...ntre un cumprtor decis... se refer la un cumprtor care este motivat dar nu
constrns s cumpere; acest cumprtor achiziioneaz mai degrab n concordan cu
realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei piee
imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat;
presupusul cumprtor nu va plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia;
proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz piaa; un evaluator nu trebuie
s formuleze ipoteze nerealiste despre conjuncturile pieei i nici s ia n considerare
un nivel al valorii de pia peste cel obtenabil n mod rezonabil;
i un vnztor hotrt exprim cerina ca vnztorul s nu fie nici ultradoritor, nici
forat s vnd la orice pre i nici s in la un pre ce nu este considerat rezonabil pe
piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd proprietatea imobiliar n
condiiile pieei pentru cel mai bun pre ce se poate obine dup un marketing adecvat,
oricare ar fi acel pre;
 ntr-o tranzacie echilibrat care are loc ntre pri ntre care nu exist o relaie
particular sau special (de exemplu firma mam i subsidiar, proprietar i chiria)
care ar face ca nivelul de pre s nu fie caracteristic pieei; se presupune c prile
acioneaz independent;
dup un marketing adecvat nseamn c proprietatea imobiliar a fost anunat la
vnzare ntr-un mod adecvat, ca s se poat obine cel mai bun pre. Durata
publicitii depinde de condiiile pieei; dar trebuie s fie suficient pentru ca
proprietatea s fie adus n atenia unui numr suficient de cumprtori poteniali;
fiecare parte a acionat n cunotin de cauz i prudent presupune ca att
vnztorul, ct i cumprtorul, sunt informai n mod rezonabil despre natura i
caracteristicile proprietii imobiliare, utilizarea ei n prezent i potenial, precum i
despre situaia pieei la data evalurii. Fiecare parte se presupune c i apr
interesele n cunotin de cauz i prudent, pentru a obine cel mai bun pre pentru
poziia lor n cadrul tranzaciei. Prudena se estimeaz prin referirea la situaia pieei
la data evalurii, fr a beneficia de cunotinele la o dat ulterioar. Nu poate fi
considerat ca imprudent un vnztor ce vinde o proprietate pe o pia cu preuri n
cdere, la un pre mai mic dect nivelele anterioare. n asemenea cazuri, la fel ca n
alte situaii de vnzare-cumprare pe piee cu preuri n schimbare, un vnztor sau un

cumprtor prudent va aciona n concordan cu cele mai bune informaii despre

pia, disponibile n acel moment;
fr constrngeri stabilete c fiecare parte este motivat s intre n tranzacie, dar
nici una nu este forat sau constrns s o ncheie.
Avnd n vedere caracteristicile principale ale bunului imobiliar, bun cu durata de folosin
cea mai ndelungat i cu preul cel mai mare (ca bun privat i ca bun public), informaiile
privind natura, caracteristicile i posibilitile de utilizare normal ale acestui bun, sunt eseniale
pentru ca o tranzacie imobiliar s fie echitabil. Aici i cu acest prilej intervine
profesionalismul expertului evaluator imobiliar.
 5. Ce este valoarea ramas a unui bun imobiliar? Explicai i exemplificai uzurile aferente.
Valoarea ramas a unui bun imobiliar este valoarea rezultat n urma determinrii uzurilor
aferente bunului imobiliar.
Stabilirea uzurii construciilor este esenial n evaluarea imobiliar bazat pe metodologia
elaborat de INCERC (indicativ GV 0001/95), metodologie ce necesit stabilirea urmtoarelor
uzuri:
1. Uzura fizic normal;
2. Uzura fizic accidental;
3. Uzura moral.
Uzura fizic se datoreaz efectelor produse de timp asupra elementelor componente
(mbtrnite), ca i solicitrilor la care au fost supuse n timpul exploatrii obiectului.
Ea se determin n conformitate cu Normativul P 135/1999 Ghid cuprinznd coeficienii de
uzur fizic normal la mijloacele fixe din grupa 1 construcii.
Aplicarea coeficienilor de uzur din acest ghid este condiionat de un aspect esenial,
lucrrile de ntreinere, reparaiile curente i reparaiile capitale s-au efectuat la timp i n
condiii corespunztoare. Dac aceste lucrri s-au fcut, atunci construcia va avea o uzur
fizic normal de baz care se determin prin aplicarea coeficienilor de uzur din ghidul mai sus
menionat.
Coninutul i intervalele de timp la care trebuie fcute lucrrile de ntreinere i reparaiile
curente sunt reglementate prin Normativ privind executarea lucrrilor de ntreinere i reparaii
la cldiri i construcii speciale GE 032-97. Dac aceste lucrri nu s-au efectuat, construcia
va avea o uzur fizic moral suplimentar de gradul I. Valoarea acesteia, exprimat n procente
din valoarea de nlocuire actualizat a construciei se poate stabili n dou modaliti:
- metoda exact, ce rezult din raportul ntre valoarea lucrrilor de ntreinere i reparaii
curente, stabilit prin deviz la data efecturii expertizei de ctre expert, i valoarea de
nlocuire actualizat a construciei;
- prin suplimentarea coeficienilor de uzur fizic normal de baz.
Coninutul i intervalele de timp la care trebuie fcute lucrrile de reparaii capitale sunt
reglementate prin Normativ tehnic de reparaii capitale la cldiri i construcii speciale P 95
1997. Dac aceste lucrri nu s-au efectuat, construcia va avea o uzur fizic normal
suplimentar de gradul II.
Sintetiznd, expertul evaluator va identifica, analiza i aplica, n funcie de constatrile
asupra construciei expertizate, uzura fizic normal.
Uzura fizic accidental se datoreaz unor aciuni accidentale, de excepie precum:
cutremur, explozii, inundaii, furtuni devastatoare.
Stabilirea uzurii fizice accidentale se face pe baza de expertiz tehnic de ctre experii
tehnici autorizai pentru exigena rezisten i stabilitate, conform Legii 10/1995. Cu acest
prilej, expertul tehnic stabilete gradul de deteriorare a elementelor structurale, gradul de
rezisten i stabilitate a construciei i propune soluia de consolidare, dac este cazul. Aceast
propunere st la baza elaborrii proiectului de consolidare, i drept urmare se ntocmete
antemsurtoarea i devizul aferent. Valoarea obtinu prin deviz, raportat la valoarea de
nlocuire actualizat a construciei (raport exprimat n procente).
Dac timpul acordat expertizei este foarte limitat, precum n cazul unor construcii avnd
o conformare structural simpl, se poate aplica o metod simplificat elaborat de INCERC,
Instruciuni metodologice privind stabilirea coeficienilor de uzur fizic accidental a
mijloacelor fixe din grupa 1 Cldiri si grupa 2 Construcii.
 Uzura moral are drept cauz perimarea valorii de ntrebuinare a obiectului de
construcie ca rezultat al progresului tehnic. Uzura moral mbrac o form specific n cazul
construciilor, datorit caracteristicilor acestora (bunurilor generale). Cea mai important
caracteristic din acest punct de vedere, este faptul c bunurile imobiliare (construciile) au o
durat de folosin mult mai mare dect orice bun i un pre foarte mare. Aceasta face ca
nlocuirea bunurilor imobiliare s nu se poat face la intervale relativ mici, pe care le impune
progresul tehnic.
n consecin, uzura moral a bunurilor imobiliare, sub aspect tehnic i valoric, reprezint
suma neconformitilor, exprimat n procente din valoarea de nlocuire actualizat, fa de
exigenele de calitate n vigoare la data evalurii, altele dect cele care au stat la baza execuiei
iniiale.
Reglementrile n vigoare care definesc exigenele de calitate ale construciilor sunt
urmtoarele:
- Legea 10/1995 Legea calitii n construcii;
- Legea 114/1996 Legea locuinei;
- Ordinul nr. 52/1997 al Ministerului Sntii pentru aprobarea Normelor de igien a
recomandrilor privind mediul de via al populaiei;
- Ordonana nr. 29/2000 Ordonana privind reabilitarea termic a fondului construit
existent i stimularea economisirii energiei termice.
Tot uzura moral a unei construcii este i situaia cnd aceasta i schimb funciunea (de
exemplu o cldire de locuit se intenioneaz s devin hotel, sau fabric de confecii).
Din punct de vedere practic, evaluarea uzurii morale, pe baza analizei i evalurii
neconformitilor privind exigenele de calitate ale construciilor se face n dou moduri:
1. Pentru acele neconformiti care se pot nltura se procedeaz la stabilirea preului, prin
deviz, pentru execuia lucrrilor care s elimine neconformitile i raportarea acestui pre
la valoarea de nlocuire actualizat, raport exprimat n procente (de exemplu pentru
exigena privind protecia termic exist baza de calcul prin care s se evalueze preul
lucrrilor necesare eliminrii neconformitii cu prevederile legale).
Exist ns i numeroase neconformiti care nu se pot elimina (dect demolnd cldirea i
reconstruind alta) sau costul eliminrii este extrem de mare (de exemplu Legea 114/1996, Legea
locuinei, prevede ca o exigen minimal pentru locuine accesul liber individual la spaiul
locuibil, fr tulburarea posesiei sau folosinei exclusive a spaiului deinut de ctre o alt
persoan sau familie. Familia Popescu locuiete la etajul 3 dintr-un bloc de locuine, unde pe
scara sa exist dou familii, din 20, care nu i pltesc ntreinerea, motiv pentru care se sisteaz
alimentarea cu energie termic, ap cald i rece. Este o tulburare a posesiei, care nu se poate
ndeprta i nici evalua (n Romnia).
n cazul unei astfel de neconformiti evaluarea lor este extrem de dificil, neexistnd o
modalitate precis de calcul. n consecin se apeleaz la corecii procentuale (de diminuare a
valorii reactualizate) furnizate de pia, care sunt relative i discutabile. Pe msur ce situaia
economic a rii (a populaiei) se va mbunti, concomitent cu creterea gradului de educaie
al populaiei, apartamentele de genul exemplelor de mai sus vor avea preuri derizorii sau nu vor
mai avea cumprtori.

Bibliografie: Evaluare Imobiliar Note de curs Prof. Dr. Ing. Victor Hagiu;
www.scribd.com Evaluarea imobilului.