Sunteți pe pagina 1din 9

1) Acivitatea de evaluare.Generalitati,necesitatea evaluari.

1. Generaliti
Un imobil,(nemictor) este un lucru care n mod natural i uneori prin voina omului nu
poate fi strmutat dintr-un loc n altul (pmntul, cldirile, recolta neculeas).
Conceptul de evaluare este utilizat cu nelesul de activitate profesionista (cunotine
siexperiena) prin care se realizeaza determinarea valorii de schimb a unui bun imobil. Aceasta
valoare este stabilita innd cont de trasaturile caracteristice ale bunului imobil i de relaiile lui cu
exteriorul, examinate concomitent la data evaluarii i n raport cu mediul economico-financiar
existent. Evaluarea nu trebuie considerata calea ce duce la fixarea preului, ci numai activitatea
care contribuie la delimitarea domeniului de negociere dintre vnzator i cumparator, datorita
diferenei existente ntre pre i valoare.
Necesitatea evalurii
Necesitatea evalurii este universal. Oricine folosete o proprietate pltete pentru
aceasta de obicei la cumprare sau nchiriere. Aceasta nseamn tranzacii sau situaii n care e
necesar s se ia o decizie, s se acioneze sau s se stabileasc o strategie i pentru aceasta este o
necesara o estimare a valorii. Categoriile importante ale situaiilor n care este necesar evaluarea
proprietii sunt:

transferul de proprietate sau a folosinei;


finanarea proprietii;
impozitarea proprietii;
compensarea pentru pagube;
determinarea unui program de utilizare a proprietii.
2) Valoarea proprietatilor imobiliare .principiile evaluari proprietatilor imobiliare.
Valoarea proprietilor imobiliare
Proprietatea imobiliar sau interesul ntr-o proprietate imobiliar trebuie s aib 5
caracteristici pentru ca s aib valoare pe piaa imobiliar.
1. Prima este utilitatea sau abilitatea de a satisface cerinele sau dorinele umane (de exemplu
de a oferi adpost, spaiu privat sau ctig),
2. A doua este cerina efectiv pentru serviciile sau satisfaciile pe care le asigur proprietatea.
Cerina efectiv este necesitatea sau dorina oamenilor de a obine serviciul sau satisfacia
generate de proprietate, pe baza puterii de cumprare sau a capacitii financiare.
3. A treia este raritatea relativ, adic oferta trebuie s fie limitat fa de cerere.
4. A patra este transferabilitatea, adic drepturile de proprietate s treac de la opersoan la
alta cu o uurin relativ.
5. Proprietatea trebuie s fie amplasat ntr-un mediu n care acioneaz legea i ordinea,
astfel nct investitorii n proprieti imobiliare nu vor avea riscul de a le pierde din cauza
incertitudinilor politice sau legislative. Principalele categorii de valoare ce se pot ataa
proprietilor imobiliare sunt:
o valoarea de pia;
o valoarea de utilizare;
o valoarea de investiie (subiectiv);
o valoarea de asigurare;
o valoarea de impozitare;
o costul de nlocuire (CIN);
o valoarea de casare;
o valoarea special.
Principiile evalurii proprietilor imobiliare
n decursul timpului, evaluatorii profesioniti au stabilit cteva principii ale evalurii
proprietilor imobiliare. Aceste principii pornesc de la premisa c proprietile imobiliare sunt
bunuri fungibile i deci se poate aplica teoria economic.
Principiile evalurii sunt:
4.1. Cererea i oferta. Valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este determinat de
interaciunea dintre cererea i oferta existente la data evalurii.
4.2. Schimbarea. Forele cererii i ofertei sunt ntr-o dinamic permanent i creeaz n mod
constant un nou mediu economic, ducnd astfel la fluctuaii ale preului i valorii.
4.3. Concurena. Preurile sunt susinute i valorile sunt stabile printr-o continua competiie i
interaciune ntre cumprtori, vnztori, antreprenori i ali participani pe piaa imobiliar.
4.4. Substituia. Un cumprtor raional nu va plti mai mult pentru o proprietate dect costul de
achiziie a unei alte proprieti cu aceleai caracteristici.
4.5. Proporii variabile. Proprietatea imobiliar atinge maximum de productivitate sau cea mai
bun utilizare, cnd factorii de producie (terenul, capitalul, munca i managementul) sunt n
echilibru relativ.
4.6. Contribuia (productivitatea marginal). Valoarea oricrui factor de producie sau
component a proprietii, depinde de ct de mult prezena acestuia adaug ceva la valoarea
global a proprietii.
4.7. Cea mai bun utilizare. n scopul evalurii pe pia, proprietatea ar trebui evaluat n ipoteza
celei mai bune utilizri.
4.8. Conformitatea. O proprietate imobiliar atinge valoarea maxim cnd este amplasat ntr-un
mediu coerent fizic, economic i social sau de utilizare a terenului compatibil i armonioas.
4.9. Anticiparea. Valoarea de pia este egal cu valoarea actualizat a veniturilor sau satisfaciilor
viitoare generate de proprietate, aa cum sunt percepute de vnztorii i cumprtorii tipici.
3) Etapele procesului de avaluare.
Etapele procesului de evaluare
Dei caracteristicile proprietilor imobiliare difer foarte mult, cele mai multe probleme de
evaluare se pot rezolva prin proceduri sistematice ce constituie procesul de evaluare.
n procesul de evaluare:
1. se definete problema;
2. se planific activitile necesare pentru rezolvarea problemei;
3. datele aferente sunt culese, ordonate, analizate, interpretate i transformate n estimarea
rezonabil a valorii.
Definirea problemei
Primul pas n procesul de evaluare este s se exprime concis problema. Astfel, se stabilesc limitele
evalurii, se elimin orice ambiguitate referitoare la natura misiunii i se identific proprietatea
imobiliar ce se evalueaz, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evalurii,
definiia valorii solicitate, data i sfera evalurii i alte condiii limitative.
Analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor
Aceast etap cuprinde trei segmente succesive pe care trebuie s le parcurg evaluatorul. Acestea
se refer la:
a) Datele generale includ informaii referitoare la forele sociale, economice, legislative i ale
mediului, care afecteaz valoarea proprietii
b) Datele specifice sunt informaii despre proprietatea imobiliar evaluat (subiect) i despre
proprietile imobiliare comparabile, vndute sau nchiriate, precum i alte caracteristici
relevante ale pieei imobiliare locale.

c) Analiza cererii i ofertei competitive il ajut pe evaluator s extrag preurile de vnzare


specifice, condiiile de nchiriere, veniturile i cheltuielile, indicele de recuperare a
investiiei, costurile de construcie, durata de via economic estimat a construciilor i
gradul de depreciere.
Analiza celei mai bune utilizri
Cea mai bun utilizare se va considera att pentru teren, n ipoteza c ar fi liber, ct i
pentru proprietatea imobiliar existent (teren i construciile de pe el), iar concluziile trebuie s fie
coerente. Pentru a fi luat n consideraie, cea mai bun utilizare trebuie s ndeplineasc patru
condiii: s fie legal permis, fizic posibila, financiar fezabil i maxim profitabil.
4) Valoarea proprietati imobiliare. Pret,piata,cost,valuare.
Valoarea proprietilor imobiliare
1. Pre, pia, cost i valoare
Evaluatorii fac distincie atent ntre termenii pre, pia, cost si valoare.

Termenul pre se refer de obicei ia preul de vnzare sau de tranzacie i se aplic n cazul
unui schimb, fiind un fapt mplinit. Preul reprezint suma pe care un anume cumprtor este de
acord s o plteasc i un anume vnztor este de acord s o primeasc n circumstanele afente
tranzaciei.
n general, circumstanele unei tranzacii reflect condiiile existente, la un moment dat, pe
una sau mai multe piee imobiliare. Piata este un set de aranjamente n care vnztorii i
cumprtorii sunt n contact printr-un mecanism de pre. O piaa poate fi definit n funcie de
spaiul geografic, de numrul de produse, denumrul de cumprtori i vnztori etc. Piaa
imobiliar este interaciunea dintre persoanele care schimb drepturi de proprietate contra altor
bunuri, cum ar fi banii. Anumite piee imobiliare sunt definite pe baza tipului de proprietate,
localizare, potenialul de a produce venituri, caracteristicile investitorilor tipici, caracteristicile
chiriasilor tipici i altele.
Termenul cost este utilizat de evaluatori n relaie cu producia i nu cu schimbul i poate fi
un cost realizat sau o estimare de cost. Evaluatorii fac deosebirea ntre diferite tipuri de costuri:
costuri directe, costuri indirecte, costuri de construcie i costuri de dezvoltare.
Costurile directe cuprind cheltuielile pentru manoper i materialele necesare realizrii unei
constructii. Ele includ regia si profitul constructorului.
Costurile indirecte aprute in constructii se refer la alte elemente dect manoper si ziller.
Acestea includ cheltuielile administrative, onorarii profesionale, cheltuieli de finanare, taxe,
asigurri, nchirieri. Costul de constructie sau pretul de ofert al constructorului, include, de regul
costurile directe (manoper si materiale) i costurile indirecte ale constructorilor.
Costul de dezvoltare reprezint suma costurilor de realizare a unei proprieti imobiliare, inclusiv
terenul i de a o aduce la o situaie de exploatare eficient. Aceasta include i profitul promotorului
sau antreprenorului care d via proiectului.
Valoarea poate avea multe nelesuri n cadrul evalurii proprietilor imobiliare, in funcie de
contest i de utilizare. Pe pia, valoarea este perceput, de obicei, ca o anticipare a beneficiilor ce
se pot obine n viitor. Deoarece valoarea exist la un moment dat, atunci evaluarea reflect
valoarea la un anumit moment in timp.
Valoarea la un moment dat reprezint expresia monetar a unei proprieti, bun sau serviciu,
perceput de vnztori i cumprtori.
Pentru a evita confuziile, evaluatorii nu vor utiliza cuvntul valoare singur, ci se vor referi la o
anumit categorie de valoare, adic: valoarea de pia, valoarea de investiie etc.
5) Valoarea de piata.
Conceptul de valoare de pia presupune un pre negociat ntr-o pia deschis i
competitiv ce poate fi local sau internaional. Valoarea de pia este suma estimat pentru care
o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt,
ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.
6) Factori care influienteaza valoarea.
Factorii care influeneaz valoarea:
Valoarea este extrinsec bunului sau serviciului la care se refer ea este creat n mintea
persoanelor care constituie piaa. Relaiile care creeaz valoarea, sunt complexe i valoarea se
schimb cnd se modific factorii care influeneaz valoarea. De regul sunt patru factori economici
interdependeni care creeaz valoarea: utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de
cumprare. Toi factorii trebuie s fie prezeni pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare.
(DESPRE FACTORI ASTIA AR TREBUII SA MAI CITIM CATECEVA CA SUNT EXPLICATI AMANUNTITI IN
CURS)
7) Continutul raportului de evaluare.Introducere.
Raportul de evaluare poate diferi n coninut i organizare, dar el trebuie s conin anumite
elemente. O posibil form este artat n continuare.
Organizarea raportului este flexibil i poate fi adaptat la aproape oricare misiune de
evaluare i pentru orice tip de proprietate. n practic, evaluatorul trebuie s adapteze acest
coninut la cerinele particulare ale misiunii i, unde este cazul, s respecte cerinele standardelor
de evaluare.
1.1. INTRODUCERE
Adresa de nsoire prezint raportul de evaluare pentru destinatarul acestuia i include urmtoarele
elemente:

data scrisorii i formula de adresare;


adresa proprietii i o scurt descriere dac este necesar;
dreptul de proprietate evaluat;
declaraia c inspectarea proprietii i toate investigaiile i analizele necesare au fost
fcute de evaluator;
declaraia c scrisoarea nsoete raportul de evaluare complet;
data evalurii;
valoarea estimat;
orice condiii limitative i ipoteze extraordinare
semntura evaluatorului.
Pagina de titlu - conine adresa proprietii, data evalurii, numele i adresa evaluatorului. Se
prezint i numele clientului.
Coninutul - prezint lista capitolelor i subcapitolelor.
Rezumatul faptelor i concluziile importante. Cnd un raport este lung i complicat este util s se
elaboreze un rezumat cu punctele majore i concluziile importante. Se recomand ca rezumatul s
conin:

scurt identificare - proprietatea, adresa i descrierea situaiei juridice;


data evalurii i data inspeciei;
orice ipoteze speciale i concluzii;
determinarea celei mai bune utilizri;
dimensiunile amplasamentului;
vechimea i dimensiunile bunului evaluat;
estimarea valorii terenului;
rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare;
valoarea final estimat.
8) Continutul raportului de evaluare. Prezentarea datelor.
Continutul raportului de evaluare
Premisele evaluarii:

Scopul si utilizarea evaluari


Definitia valori si data evaluari,
Forma si exprimarea valorii,
Drepturile de proprietate evaluate,
Domeniul evaluari
Prezentarea datelor
Identificarea proprietii.
Proprietatea evaluat este identificat astfel nct s nu poat fi confundat cu o alt
proprietate. Aceasta se poate realiza prin evidenierea n raport a tuturor informaiilor juridice
legale. Dac se utilizeaz copii dup titlul de proprietate, extras de carte funciar, registrul de
transcripiuni i alte documente de publicitate (conform legii) acestea vor fi prezentate n acest
capitol i vor fi amplasate pe pagina din fa sau cea care urmeaz.
Dac aceste documente nu sunt disponibile, evaluatorul poate descrie proprietatea prin
denumire, specificnd strada, adresa i descrierea legal i eventual o fotografie care va ntri
descrierea. Trebuie identificate elementele ce constituie proprietate personal i care nu constituie
proprietate imobiliar
Zona, localitatea, vecintatea i localizarea.
n cadrul datelor despre zon ar trebui incluse toate datele pe care evaluatorul le consider
pertinente, referitoare la localitate i zona nconjurtoare.
Datele amplasamentului
n acest capitol se vor include: descrierile faadei la strad,adncimea, suprafaa i forma;
condiiile solului i subsolului, servitui i restricii; utiliti i orice alte construcii care influeneaz
pozitiv sau negativ proprietatea.
Descrierea construciilor.
Se vor prezenta si discuta toate construciile speciale care aparin proprietii de evaluat.
Prezentarea se face prin caracteristici semnificative ale proprietii care stau la baza valorii finale
Zonarea.
Datele privind zonarea sunt incluse n capitolul de descriere a amplasamentului sau sunt
prezentate ntr-un capitol separat. Atunci cnd sunt importante, zonarea i restriciile private
trebuie discutate n amnunt.
Date privind impozitarea.
Se va arta care este impozitul la care este supus proprietatea i se va emite o opinie
privind probabilitatea schimbrii cuantumului acestor impozite. Se vor arta eventualele scutiri sau
reduceri de taxe i condiiile n care au loc acestea.
Istoria.
Se descriu tranzaciile recente - de regul n ultimii 3 ani i cu excepia caselor unifamiliale
se analizeaz i situaia chiriilor. Datele istorice pot cuprinde: costul de construire, transferurile de
proprietate, tipul chiriasilor, reputaia i prestigiul etc. Se vor avea n vedere i posibilele probleme
de protecia mediului nconjurtor.
Studiul pieei.
n evaluarea proprietilor generatoare de venituri (centre comerciale, birouri,
apartamente) se vor elabora studii de pia pentru a vedea cum se ncadreaz proprietatea
evaluat n pia din punct de vedere al nivelului chiriei i a ratei de absorbie.Un asemenea studiu
va examina piaa imobiliar specificat, oferta de proprieti existente, previziunile cererii,
echilibrul dintre cerere i ofert.
9) Metode de evaluare patrimoniale. Evaluarea terenului.
Metodele clasice de evaluare sunt:

Metoda de evaluare patrimonial


Metoda de evaluare prin contabilitate sau capacitate beneficiat.(abordeaz
ntreprinderea sub aspectul profitabilitii)
Metoda de evaluare combinat.
Fundamentele metodelor patrimoniale
Aplicarea corect a metodelor de evaluare patrimonial transform aceast categorie de
metode n cea mai complex, avnd n vedere n special cantitatea de munc necesar i numrul
de specialiti din diverse domenii implicai n aplicarea metodei.
Evaluarea terenului
Se evalueaz terenurile a cror situaie presupune c ele sunt n proprietatea societii
comerciale de evaluat, iar dreptul de proprietate este tmsferabil integral la data tranzaciei.
Faza preliminar
Aceast faz conine o serie de aciuni care se impun naintea aciunii de evaluare. Se
analizeaz nregistrrile contabile referitoare la teren i actele de proprietate asupra acestuia. Se
studiaz planurile amplasamentelor i se face o verificare referitoare la suprafaa scriptic i cea
existent pe teren . La societile comerciale care au nregistrat valoarea terenurilor n evidenele
contabile pe baza HG 834/1991, documentaia aferent conine aceste schie.
Din suprafa total de teren se separ suprafeele care deservesc derularea activitii
(teren construit, aferent reelelor, cilor de transport etc.) i suprafeele libere n exces care vor fi
considerate n afara exploatrii. n funcie de amplasarea terenului n zon se culeg informaii de
pia privind valorile de tranzacionare n zon, a terenurilor libere similare. Se ntocmete o fi
preliminar n care suprafeele terenurilor apar distinct n funcie de destinaia acestora (de
exploatare sau libere) i de localizarea acestora care va conine i valorile de pia ale terenurilor n
zonele respective.
Evaluarea propriu-zis.
Dup ce aceste etape au fost parcurse evaluarea terenului se va face pe cele dou categorii de
terenuri.
10) Criterii privind stabilirea si evaluarea terenurilor, intocmirea documentatiei topografice.
Generaliti
Valoarea real i de pia a unui imobil, deci i a terenurilor, este stabilit de realitatea
economic local i individualizat, prin tranzacia ntre vnztor i cumprtor.
Cum aceast operaie nu este ntotdeauna posibil, din diverse motive ( fiind vorba de un
teren aparinnd statului, sau de un vnztor/cumprtor societate comercial de stat sau
particular), se cere expertului s se fac o evaluare ct mai apropiat de realitatea comercial a
terenului respectiv, innd seama de toate caracteristicile absolute i relative ale terenului n cauz,
pentru a se putea tranzaciona, n final, aproape de valoarea sa real.
5.1.2. ntocmirea documentaiei topografice
Documentaia topografic se va ntocmi sau actualiza dup caz, respectndu-se condiiile
tehnologice de execuie i recepie a lucrrilor topografice, geodezice i fotogrammetrice pentru
ntocmirea planului topografic al incintei, sau suprafeei terenului n cauza.
La cerea societii comerciale msurtorile topografice se vor executa dupa obtinerea
avizului organelor de coordonare al activitii geodezo-topografice judeene (OCPI).
11) Evaluarea terenurilor din intravilant. Evaluarea terenurilor aflate in patrimonial societatilor
comerciale cu capital de stat.
Evaluarea terenurilor din intravilan
Categoriile de folosin ale terenului
Categoria de folosin a unui teren este determinata de destinaia economic a acestuia,
stabilit fie n mod natural, fie artificial de posesorul terenului respectiv. n general se deosebesc
dou grupe mari de folosin a terenurilor
A.Grupa folosinelor agricole.
B. Grupa folosinelor neagricole.
Evaluarea terenurilor aflate n patrimoniul societii comerciale cucapital de stat
Terenurile aflate n patrimoniul societilor comerciale cu capital de stat la data nfiinrii acestora,
necesare desfurrii activitii conform obiectului lor de activitate, se evalueaz n lei confomi
art.6 din Hotrrea Guvernului nr. 834/1991, de ctre Consiliile de administraie ale societii
comerciale agricole.
12) Evaluarea terenurilor conform HG894/1991 reactualizat.
Se d mai jos un exemplu de calcul (valoarea coeficientului k, n funcie de variaia valutar - S 1826
lei), (care urmeaz a fi actualizate la zi de expert).
Se pornete de la formula : Vt= Vb x (1+N) unde valoarea patrimonial:
Vt - valoarea pe metru ptrat a terenului.
Vb- valoarea de baz a terenului pe metru ptrat = 99 ani ( 5 lei/mp = 495 lei/mp).
(1+N) - coeficient de corecie a valorii de baz a terenului, n care "N" reflct suma notelor acordate
pe criterii de departajare (categoria localitii, amplasarea terenului, funciile economice i
caracteristicile sociale ale localitii, poziia terenului fa de accesul la reelele de transport,
echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul, caracteristicile geotehnice ale terenului,
restriciile de folosire a terenului conform planului urbanistic general i terenuri poluate cu
reziduri), astfel:
a) Categoria localitii. Municipiul Bucureti 1,5
b) Amplasarea terenului. Zona central 1,0
c) Funcii economice i caracteristicile
sociale ale localitii. Complexe 1,0
d) Poziia terenului fa de
accesul la reelele de transport. Transport rutier 0,2
Transport feroviar 0,3
Transport aerian 05
e) Echiparea tehnico edilitar a zonei
n care se afl terenul. Reele de ap - canal 0,5
Reele de energie electric 0,5
Reele de telefonie 0,5
Reele de energie termic 0,0
Reele de gaze 0,5
Reele de transport urban 0,5
1) Caracteristici geotehnice ale
terenului Teren normal 1,0
g) Restricii de folosire a terenului
conform planului urbanistic. Funciune compatibil 0.5
h) Terenuri poluate. Nepoluat 00
Total 8,5
n conformitate cu HG 834/1991 , preul pe metru ptrat va fi
Vt= V (1+N) = 495 lei/mp x 9,5 = 4 703 lei/mp
n conformitate cu HG _500/1994, se reactualizeaz preul terenului
4 703 x 8,873 = 41 725 lei/mp
n conformitate cu HG 412/1992, se reactualizeaz preul n functie de diferena de curs
valutar.
Indicile de reactualizare - k- este aici de 1826 lei/$: 1677 lei/$ = 1.09, astfel nct
41 725 x 1,09 = 45 481 lei/mp (15/$mp)
Aceast valoare obinut nu este credibil- pentru zona zero a municipiului Bucureti i cu att mai
mult cu ct actualele tanzacii la pre de pia, se fac la preul real de pia (pre de circulaie) i de
aceea expertul va actualiza datele reale la data lucrrii.