Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
1. Generaliti
Un imobil,(nemictor) este un lucru care n mod natural i uneori prin voina omului nu
poate fi strmutat dintr-un loc n altul (pmntul, cldirile, recolta neculeas).
Conceptul de evaluare este utilizat cu nelesul de activitate profesionista (cunotine
siexperiena) prin care se realizeaza determinarea valorii de schimb a unui bun imobil. Aceasta
valoare este stabilita innd cont de trasaturile caracteristice ale bunului imobil i de relaiile lui cu
exteriorul, examinate concomitent la data evaluarii i n raport cu mediul economico-financiar
existent. Evaluarea nu trebuie considerata calea ce duce la fixarea preului, ci numai activitatea
care contribuie la delimitarea domeniului de negociere dintre vnzator i cumparator, datorita
diferenei existente ntre pre i valoare.
Necesitatea evalurii
Necesitatea evalurii este universal. Oricine folosete o proprietate pltete pentru
aceasta de obicei la cumprare sau nchiriere. Aceasta nseamn tranzacii sau situaii n care e
necesar s se ia o decizie, s se acioneze sau s se stabileasc o strategie i pentru aceasta este o
necesara o estimare a valorii. Categoriile importante ale situaiilor n care este necesar evaluarea
proprietii sunt:
Termenul pre se refer de obicei ia preul de vnzare sau de tranzacie i se aplic n cazul
unui schimb, fiind un fapt mplinit. Preul reprezint suma pe care un anume cumprtor este de
acord s o plteasc i un anume vnztor este de acord s o primeasc n circumstanele afente
tranzaciei.
n general, circumstanele unei tranzacii reflect condiiile existente, la un moment dat, pe
una sau mai multe piee imobiliare. Piata este un set de aranjamente n care vnztorii i
cumprtorii sunt n contact printr-un mecanism de pre. O piaa poate fi definit n funcie de
spaiul geografic, de numrul de produse, denumrul de cumprtori i vnztori etc. Piaa
imobiliar este interaciunea dintre persoanele care schimb drepturi de proprietate contra altor
bunuri, cum ar fi banii. Anumite piee imobiliare sunt definite pe baza tipului de proprietate,
localizare, potenialul de a produce venituri, caracteristicile investitorilor tipici, caracteristicile
chiriasilor tipici i altele.
Termenul cost este utilizat de evaluatori n relaie cu producia i nu cu schimbul i poate fi
un cost realizat sau o estimare de cost. Evaluatorii fac deosebirea ntre diferite tipuri de costuri:
costuri directe, costuri indirecte, costuri de construcie i costuri de dezvoltare.
Costurile directe cuprind cheltuielile pentru manoper i materialele necesare realizrii unei
constructii. Ele includ regia si profitul constructorului.
Costurile indirecte aprute in constructii se refer la alte elemente dect manoper si ziller.
Acestea includ cheltuielile administrative, onorarii profesionale, cheltuieli de finanare, taxe,
asigurri, nchirieri. Costul de constructie sau pretul de ofert al constructorului, include, de regul
costurile directe (manoper si materiale) i costurile indirecte ale constructorilor.
Costul de dezvoltare reprezint suma costurilor de realizare a unei proprieti imobiliare, inclusiv
terenul i de a o aduce la o situaie de exploatare eficient. Aceasta include i profitul promotorului
sau antreprenorului care d via proiectului.
Valoarea poate avea multe nelesuri n cadrul evalurii proprietilor imobiliare, in funcie de
contest i de utilizare. Pe pia, valoarea este perceput, de obicei, ca o anticipare a beneficiilor ce
se pot obine n viitor. Deoarece valoarea exist la un moment dat, atunci evaluarea reflect
valoarea la un anumit moment in timp.
Valoarea la un moment dat reprezint expresia monetar a unei proprieti, bun sau serviciu,
perceput de vnztori i cumprtori.
Pentru a evita confuziile, evaluatorii nu vor utiliza cuvntul valoare singur, ci se vor referi la o
anumit categorie de valoare, adic: valoarea de pia, valoarea de investiie etc.
5) Valoarea de piata.
Conceptul de valoare de pia presupune un pre negociat ntr-o pia deschis i
competitiv ce poate fi local sau internaional. Valoarea de pia este suma estimat pentru care
o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt,
ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n
cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.
6) Factori care influienteaza valoarea.
Factorii care influeneaz valoarea:
Valoarea este extrinsec bunului sau serviciului la care se refer ea este creat n mintea
persoanelor care constituie piaa. Relaiile care creeaz valoarea, sunt complexe i valoarea se
schimb cnd se modific factorii care influeneaz valoarea. De regul sunt patru factori economici
interdependeni care creeaz valoarea: utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de
cumprare. Toi factorii trebuie s fie prezeni pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare.
(DESPRE FACTORI ASTIA AR TREBUII SA MAI CITIM CATECEVA CA SUNT EXPLICATI AMANUNTITI IN
CURS)
7) Continutul raportului de evaluare.Introducere.
Raportul de evaluare poate diferi n coninut i organizare, dar el trebuie s conin anumite
elemente. O posibil form este artat n continuare.
Organizarea raportului este flexibil i poate fi adaptat la aproape oricare misiune de
evaluare i pentru orice tip de proprietate. n practic, evaluatorul trebuie s adapteze acest
coninut la cerinele particulare ale misiunii i, unde este cazul, s respecte cerinele standardelor
de evaluare.
1.1. INTRODUCERE
Adresa de nsoire prezint raportul de evaluare pentru destinatarul acestuia i include urmtoarele
elemente: