Sunteți pe pagina 1din 85

EVALUAREA IMOBILIARA

Subiectele examenelor de licen la specialitatea Evaluarea Imobilului


disciplina Evaluarea Imobilului
1. Rolul evalurii de pia a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare benevol i obligatorie.
2. Valoarea de pia a imobilului. Valoarea pentru utilizare existent i valoarea alternativ. Valori
negative i alte tipuri de valori (investiional, baz impozabil etc.)
3. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei
4. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i
aportului
5. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite i
eficiente utilizri, productivitii i concurenii
6. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile compatibilitii i
expectaiei (ateptrii creterii preurilor)
7. Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i micro-economici
8. Informaia necesar pentru evaluarea bunurilor imobile, sursele de informaie.
9. Caracteristica general a metodelor de evaluare. Selectarea metodelor n funcie de tipurile
bunurilor imobile i scopul evalurii.
10.Determinarea valorii de reconstituire prin metoda costului.
11. Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i determinarea ei
prin metoda vizual.
12.Determinarea deprecierii funcionale i economice.
13.Esena, domeniul de aplicare i algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a
vnzrilor.
14.Metoda analizei comparative a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustrilor i a consecutivitii lor.
15.Metoda analizei comparative a vnzrilor. Obiecte i elemente de comparaie.
16.Caracteristica general a evalurii bunurilor imobiliare prin metoda veniturilor.
17.Calcularea venitului operaional net.
18.Metoda capitalizrii directe. Determinarea ratei de capitalizare prin metoda cumulativ.
19.Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode.
20.Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii.
21.Funciile procentului compus, valoarea curent a unitii de capital i a anuitii
22.Funciile procentului compus, valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de
amortizare
23.Metoda de actualizare a fluxurilor de numerar (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul).
24.Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale.
25.Determinarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective.
26.Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (ICVR) i
metoda costurilor segregate.
27.Calcularea preului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.
28.Reconcilierea rezultatelor evalurii.
29.Procesul evalurii bunurilor imobile i caracteristica etapelor.
30.Evaluarea investiiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate
31.Evaluarea investiiilor: rata intern de rentabilitate, termenul de recuperare
32.Riscurile n activitatea investiional
33.Evaluarea economic a proiectelor investiionale
34.Evaluarea financiar a proiectelor investiionale
35.Costul oportun al capitalului investit. Rata de actualizare pentru evaluarea financiar.
36.Piaa terenurilor: componente, stare, tendinele de dezvoltare
37.Piaa locuinelor: componente, stare, tendinele de dezvoltare
38.Piaa imobilelor comerciale: componente, stare, tendinele de dezvoltare
39.Piaa imobilelor industriale: componente, stare, tendinele de dezvoltare
40.Raport de evaluare tipurile, cerinele de baz fa de coninutul raportului.
41.Analiza comparativ a evalurii masive i evalurii individuale a bunurilor imobiliare.
1

42.Situaia actual n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Modul de calculare a
impozitului funciar.
43.Calcularea valorii impozabile a imobilelor ce aparine persoanelor juridice i fizice (conform
sistemului vechi de evaluare)
44.Titlul VI al Codului fiscal privind evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare n scopul
impozitrii. Modul de calculare a impozitului pe bunurile imobiliare i ratele impozitului.
45.Esena i etapele evalurii masive a bunurilor immobile
46.Colectarea i prelucrarea informaiei pentru efectuarea evalurii pentru impozitare. Lrgirea bazei
informaionale n condiiile lipsei de informaii privind preurile de vnzare a bunurilor imobile
47. Modele de evaluare masiv: tipuri, elaborarea, specificarea i calibrarea modelelor
48.Evaluarea masiv a bunurilor imobile locative rezultatele evalurii i impozitrii.
49.Specificul evalurii bunurilor imobile cu destinaie comercial i industrial n scopul impozitrii.
50.Controlul asupra calitii efecturii evalurii masive. Procedura de contestare a rezultatelor
evalurii.
51.Etapele de implementare al sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de impozitare
(H.G. nr.670 din 29.06.2003).
52.Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe.
53.Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei.
54.Evaluarea terenurilor prin metoda extraciei.
55.Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizrii directe.
56.Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii.
57.Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual.
58.Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii.
59.Metoda preului normativ
60.Preul de vnzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate
61.Structura fondului funciar
61.Diagnosticarea n procesul evalurii ntreprinderii
62.Abordri i metode de evaluare a ntreprinderii
63.Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin cost
64.Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin venit
65.Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin comparaie
66.Deprecierea valorii utilajelor i mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare)
67.Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport (specificul, abordri i metode)
68.Procedura evalurii obiectelor de proprietate intelectual
69.Aprecierea valorii obiectelor de proprietate industrial
70.Imobilul cu destinaie special: definirea, particularitile, clasificarea
71.Imobilul locativ: definirea, particularitile, clasificarea
72.Imobilul comercial: definirea, particularitile, clasificarea
73.Specificul evalurii imobilului locativ (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit, abordarea
analizei comparative a vnzrilor)
74.Specificul evalurii imobilului comercial (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit, abordarea
analizei comparative a vnzrilor)
75.Specificul evalurii bunurilor imobile speciale (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit,
abordarea analizei comparative a vnzrilor)
76.Definirea valorii de lichidare. Factorii ce determin mrimea valorii de lichidare
77.Cazurile i obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare
78.Metodologia de apreciere a valorii de lichidare

1.Rolul evalurii de pia a bun.imob. Evaluare benevol i obligatorie.


Evaluarea e definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret innd cont de factorii
fizici, economici, sociali i de alt natur care influeneaz valoarea. Evaluatorul analizeaz i formuleaz
concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bun., i a drepturilor reale asupra lui. n
dependen de scopul evalurii, care e determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat
val.de pia, de gaj, de asigurare, de lichidare, de investiie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de
legislaia naional.
Conceptul valorii de pia a cptat o deosebit importan i semnificaie n activitatea de evaluare i
n relaiile economice anume n perioada de tranziie la economia de pia. Trecerea de la determinarea
preului normativ la calcularea valorii de pia a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieii imob.
Val.de pia reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieii i e considerat de
majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept valoarea real a bunului.
n literatura ec. pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoarea de pia. ns cea ce se utilizeaz n
practic e cea redat de Standartele Europene de evaluare:,,Val de pia e suma estimat pentru care un
activ ar putea fi schimbat, la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt
s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat prudent i
neconstrns de nimeni.,,
Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menit s contribuie la
unificarea conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a bun. imob. Conform legii n
majoritatea cazurilor cnd e solicitat evaluarea, se determin val.de pia.
La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevol i obligatorie.
Ev. benevol se efectueaz din iniiativa beneficiarului.
Ev. obligatorie se efectueaz din iniiativa autoritilor administraiei publice centrale i locale.
Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea
obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri:
1.n cazul privatizrii sau altui mod de instrinare a obiectelor evalurii(sechestru, inclusiv in urma
insolvabilitatii proprietarului obiectului);
2.transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a
acestora;
3.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara;
4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica;
5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor;
6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile,
indiferent de tipul de proprietate;
7.aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de
judecata, inclusiv in cazul examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in
urma actiunilor ilicite si a concurentei neloiale;
8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor
administrativ-teritoriale;
9.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor;
10.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in
circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;
11.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de
proprietate preponderent de stat;
12.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice;
13.modificarii legislatiei i altor situatii.
2. Valoarea de piaa a imobilului. Valoarea pentru utilizarea existent i alternativ. Valoarea
normativ. Valori negative i alte tipuri de valori (investiional, baza impozabil, etc.).
Valoarea-termen prin care se exprim mrimea calitii, a nsuirii unui bun i/sau serviciu de a
satisface o nevoie, de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe alte bunuri economice.
Valoarea de pia (VP) suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii
ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd; ntr-o tranzacie liber; dup un
marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere.
3

Valoarea de pia, estimat n procesul evalurii, poart un caracter de recomandare i servete drept
baz pentru determinarea preului bunului imobil n scopul nstrinrii, ipotecrii, determinrii
cuantumului plii de arend, ntocmirii rapoartelor financiare i altele.
Valoarea de pia pentru utilizarea existent suma estimat pentru care un activ ar putea fi
schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul
este liber, neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd ntr-o
tranzacie liber dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent
i fr constrngere.
Valoarea de pia pentru utilizarea alternativ poate fi definit ca valoarea cu cea mai bun
utilizare, alta dect cea prezent, respectiv cea intenionat de proprietar sau arenda inclusiv cu
redezvoltri, remanieri, reconstrucii, reprofilri, modernizri, .a.
Valoarea de inlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau
constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari,
tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate.
Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a
cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu
aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si
tinind cont de uzura lui.
Valoarea de investitie valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un
investitor concret;
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vinzare fortata) valoarea bunului imobil in cazul in care
obiectul evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr-o perioada de timp foarte scurta si in conditii de
expunere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata;
Baza impozabil a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimat a acestor bunuri.
Valoarea impozabil este valoarea care conform legislaiei n vigoare se utilizeaz ca baz
impozabil.
Valoarea de inventar este valoarea obinut n rezultatul inventarierii.
Valoarea de asigurare reprezint suma care a fost asigurat , primit de proprietar n cazul
calamitilor naturale sau cum a fost ncheiat contractul.
Valori negative (VN) apar atunci cnd activele imobiliare care constituie subiect al unor obligaii
contractuale, fizice, legale sau financiare genereaz un flux monetar negativ, real sau ipotetic sau necesit
lucrri substaniale de remediere (reparaii, dezactivare .a). Aceste active devin astfel o datorie sau o VN.
Proprietatea nenchiriat poate deveni de asemenea o VN dac costurile legale obligatorii legate de o
reclamaie sau cheltuielile necesare pentru ndeplinirea unor cerine legale sau contractuale depesc
valoarea proprietii libere de aceste obligaii.
3. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care
s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar.
Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica mondial
de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; - nlocuirii;
- aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; - compatibilitii; espectaiei (ateptrii creterii preurilor).
Principiul cererii i ofertei indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea
cererii i ofertei. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate
stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei
imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii, piaa imobiliar deseori se afl n dezechilibru.
Conf. acestui principiu cu ct este mai mare oferta de b.i., cu att mai mult se va micora preul lor. Exist
un prag de echilibru ntre cerere i ofert. n acest punct valoarea de pia reflecta cheltuielile socialmente
necesare pentru producerea b.i. Dac cererea crete sau oferta scade apare dezechilibrul i crete preul.
Oferta b.i. e limitat ca toate resursele. Aceasta face ca s creasc cererea i valoarea de pia. Pe termen
scurt pot s aib loc i excepii. Rspuns la creterea preului la locuine trebuie cutat n politica
monetar, creditar, fiscal i ramural a construciilor. Bunurile imobile comerciale fiind amplasate ntrun raion de prestigiu i ca ofert limitat, vor crea o concuren mare ntre cumprtori, ceea ce va spori
4

cererea i valoarea de pia indiferent de creterea uzurii acestor imobile. Evaluatorul trebuie s in minte
c oscilaiile cererii sunt mai frecvente dect oscilaiile ofertei. Aceasta se explic prin faptul c asupra
cererii influeneaz factorii de conjunctur, de emoii. Oferta e mai stabil ca cererea fiindca timpul de
reacie la schimbarea cererii este specific pentru imobile. La momentul drii n exploatare a unei cantiti
impuntoare de imobile cererea va scdea i vor scdea i preurile. Dac preurile vor scdea mai jos
dect cheltuielile plus o rat acceptat a profitului pentru construcii atunci oferta va scdea, fiindca este
neconvinabil de a construi locuine. La scderea ofertei, conform legii, are loc creterea preului. Astfel
cererea i oferta oscileaz n jurul punctului de echilibru. Evaluatorul trebuie s poat depista aceste
tendine pe piaa imobililor. Cererea spre deosebire de ofert depinde de schimbri n legislaie, de
falimentul unor ntreprinderi, de inflaie. Relaia cererea-oferta nu n toate cazurile e dominant asupra
preului. Preul depinde de condiiile finanrii, de motivele afacerii, de competena i informaia
disponibil a preurilor de care dispune vnztorul i cumprtorul.
4. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobili-are. Principiile dinamismului,
nlocuirii i aportului.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care
s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar.
Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica
mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; nlocuirii; - aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; compatibilitii; - espectaiei (ateptrii creterii preurilor).
Principiul dinamismului (schimbrii) bunurile imobile, mediul natural, economic i social sunt
ntr-o dinamic permanent. Principiul schimbrii afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb
continuu. Imobilele se uzeaz fizic, funcional i ec., utilizarea terenurilor se schimb n rezultatul
diverselor activiti ale oamenilor. Condiiile economice i demografice modificndu-se creeaz premise
de cretere sau scdere a cererii la b.i. Acetia i ali factori pot schimba utilitatea obiectului imobil.
Evaluatorul trebuie s poat sesiza att schimbrile subtile ct i cele evidente pe piaa imobiliar, s
determine consecinele acestor schimbri n localiti i micro raioane concrete. Principiul dinamismului
(schimbrii) afecteaz nu numai b.i. dar i localitile, ramuri, economii naionale i civilizaii ntregi. n
baza principiului dinamismului se afl aa numitul ciclu de via care parcurge urm. faze: 1. faza de
natere (proiectarea i construcia b.i., formarea raionului, etc.); 2. etapa de cretere se caracterizeaz
prin ptrunderea produsului pe pia, prin creterea vnzrilor i profitului, dezvotarea raionului, etc.; 3.
faza de maturitate stabilizarea vnzrilor i profitului, formarea infrastructurii raionului, etc. 4. la etapa
declinului se observ scderea cererii, vnzrilor, profitului i tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul
trebuie s poat caracteriza la ce etap a ciclului de via se afl B.I.
Principiul nlocuirii (substituiei) valoarea maxim a b.i. este determinat de cel mai mic pre sau
valoarea la care s-ar putea achiziiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalent. Acest principiu st la
baza fiecrei metode tradiionale de evaluare. Principiul nlocuirii afirm c un cumprtor raional nu va
plti pentru un b.i. o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar
cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. Principiul nlocuirii
este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile eventuale ale
investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea mijloacelor n
proiectul actualizat.
Principiul aportului costul (valoarea) oricrui element al b.i. este n funcie de aportul lui n
valoarea total sau n mrimea scderii acestei valori dac el (elementul) lipsete. Unele elemente
majoreaz valoarea b.i. cu o mrime ce depete cheltuielile pentru realizarea lor, dei sunt i cazuri cnd
unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului (de ex. exagerri arhitecturale).
5. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite i
eficiente utilizri, productivitii i concurenei.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care
s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar.
5

Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica
mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; nlocuirii; - aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; compatibilitii; - espectaiei (ateptrii creterii preurilor).
Cea mai eficient utilizare este un concept utilizat de Standardele Internaionale de Evaluare i este
folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n
Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca
utilizarea cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod
corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care
rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este
considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia. Principiul celei mai bune
i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar:
economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare. n cutarea celei mai potrivite i
eficiente utilizri evaluatorul compar utilizarea curent cu alte variante posibile. Cea mai potrivit i
eficient utilizare se mai consider i utilizarea cea mai rentabil la momentul evalurii sau n viitorul
apropiat. Pentru determinarea acestei utilizri (cea mai eficient) se efectueaz analiza economic n 2
etape:
I.se efectueaz analiza celei mai potrivite utilizri ai terenului (totalitatea scopurilor de utilizare)
II.al terenurilor i construciilor deja existente sau posibile de efectuat. n cadrul acestei analize
evaluatorul trebuie s ia n consideraie durata utilizrii, reacia obiectivelor adiacente, aportul
mbuntirilor funciare, constrngerilor dac exist. Aceast analiz trebuie s se bazeze pe legislaia n
vigoare i pe posibilitile fizice ale b.i. Evaluatorul trebuie s aib n vedere c pe parcursul utilizrii pot
avea loc schimbri ai factorilor de influen de ordin exterior (se poate schimba destinaia obiectelor
nvechite).
Principiul productivitii proprietarii b.i. efectueaz mbuntiri ai terenului sau a construciei
pentru a mri randamentul b.i. S-a observat c aceste mbuntiri au limit dup care investiiile n
mbuntiri nu mai au aceleai eficiene sau chiar pot deveni nerentabile i pot conduce la cderea valorii
de pia a b.i.
Principiul concurenei presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru
mijloacele de producie, pe pia dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al
beneficiului. Acest principiu influeneaz puternic piaa b.i. Obinerea veniturilor supranormative din
imobil duce la sporirea concurenei care, de regul, are loc concomitent cu creterea ofertei. Creterea
ofertei contribuie la scderea preurilor i firesc a veniturilor. Concurena normal sporete calitatea
obiectelor de construcii. Concurena excesiv poate s diminueze profiturile pn la nivelul lor normal i
chiar mai jos pn la dispariia acestora. Dac ntr-un anumit sector concurena de afaceri comerciale este
destul de puternic, construcia nc a unui magazin va fi nerentabil i invers. Un exemplu concludent n
aceast ordine de idei este construcia apartamentelor. Din cauza duratei mari de construcie oferta de
apartamente nu poate reaciona imediat la cerere, astfel cererea devine excesiv. Concurena din partea
altor tipuri de locuine va scdea preurile la apartamente, dar n fond plata de arend se va menine.
Terminarea construciei a unui numr considerabil de ap. va schimba radical situaia, chiar aferta poate
deveni excesiv. Astfel de oscilaii poart un caracter periodic. Evaluatorul trebuie s poat prognoza
tendinele de cretere sau scdere a concurenei i s le ia n consideraie n timpul evalurii.
6. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile compatibilitii i
espectaiei (ateptrii creterii preurilor)
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care
s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar.
Principiul de evaluare este baza teoretic a procesului de evaluare a valorii de pia. Practica
mondial de evaluare se conduce de urmtoarele principii: - principiul cererii i ofertei; - dinamismului; nlocuirii; - aportului; - celei mai potrivite i eficiente utilizri; -productivitii; - concurenei; compatibilitii; - espectaiei (ateptrii creterii preurilor).
Principiul compatibilitii (conformitii) stilul arhitectonic, nivelul comfortului i a prestrilor de
servicii a b.i. trebuie s corespund necesitilor i ateptrilor pieei de imobil ntr-un loc determinat unor
anumite standarde scrise sau imaginate. O cldire cu anumite defecte are de ctigat ntr-un raion
6

priveligiat, din cauza atraciei fa de alte ob.imob. i invers un b.i. va avea o val. mai mic dac se afl
ntr-un raion neprestigios. Valoarea max. se obine atunci cnd se atinge o omogenitate arhitectonic
raional i compatibilitatea utilizrii terenurilor, precum i n folosin este opiunea de for a b.i.
Compatibilitatea optimal a b.i. asigur venituri maximale posesorului. n fond, utilizarea satisfctoare a
terenurilor se obine atunci cnd ea corespunde standardelor existente n locurile unde este amplasat
b.i.Principiul espectaiei (ateptrii creterii preurilor) conform acestui principiu cumprtorul este
n ateptarea veniturilor n rezultatul exploatrii imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este n funcie
de veniturile prognozate. Pentru b.i. care aduc venit, valoarea se determin n funcie de veniturile viitoare
i ncasrile de la revnzarea lor ateptate de investitorul potenial. Foarte importante pentru investitor
sunt mrimile, calitatea i durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate
proporional schimbrii valorii lor n funcie de timp.
7. Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i microeconomici
Asupra valorii b.i. influeneaz o serie de factori care se iau n consideraie la diferite etape a
procesului de evaluare a valorii de pia. Toi factorii pot sa fie divizai in 2 grupe mari: obiectivi si
subiectivi.
Factorii subiectivi sunt:
- competenta participanilor la tranzacii;
- nivelul de informare a populaiei;
- onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat);
- temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic);
- atractivitate personal (arm, carism).
Factorii obiectivi la rndul sau se mpart n: macroeconomici i microeconomici.
1) Factorii macroeconomici cuprind capacitatea de cumprare a populaiei i nivelul de consum,
nivelul omajului, inflaia, rata procentului bancar, cursul dolarului, impozitele, taxele, etc.
Valoarea bunului imobil este influenat i de interaciunea unor factori care pot fi:
- factori economici (Impozitare; Inflaia; Cererea i oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai
al populaiei; Relaiile economice internaionale);
- factori sociali (Numrul i structura populaiei; Densitatea populaiei; Demografia; Nivelul educaiei
i culturii);
- factori juridici, administrativi si politici (Legislaia fiscal; Legea cu privire la proprietate; Legislaia
privitor la ipotecare; Legi n domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea
politic; Legi cu privire la operaiunile cu imobilul);
- factori naturali si de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul
apelor subterane; Zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; Construcii pe rocile sedimentare;
Prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor
chimice, staii de purificare; ali factori).
Factorii macroeconomici:
Impozitarea Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabil de
vrsare n bugetul de stat a unei pri din costul acesteia, aflat n posesia unei persoane fizice sau juridice.
Rata inflaiei i cursul dolarului sau EURO snt indicatori macroeconomici, care ntr-o msur mai
mic sau mai mare influeneaz asupra costului spaiului locativ prin legtura lor direct cu majoritatea
aspectelor vieii economice a rii. Scderea veniturilor generate de inflaie, poate fi compensat pe calea
indexrii plii pentru arend. Protecia mpotriva inflaiei acioneaz doar n acel caz, cnd schimbarea
taxei pentru arend coincide cu nivelul inflaiei.
Cererea i oferta snt fore majore ale pieei spaiului locativ, fixnd oscilaiile frecvente n direcia
creterii i descreterii costului spaiului locativ. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de
situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei;
solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei modificrile n preferinele populaiei; nivelul
inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu
efectuarea tranzaciilor; i altele. Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O
condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale
potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor populaiei. Spre deosebire de cerere, oferta b.i. este
inelastic. Oferta de b.i., este influenat de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt expuse la
vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor noi i cheltuielile aferente;
7

impozitul pe b.i.; cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia b.i.; cheltuieli pentru meninerea b.i. i plata
serviciilor comunale; modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor
eventual asupra costurilor de construcie; corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnz a b.i.
Relaiile economice externe nu au influen nemijlocit asupra costului spaiului locativ, ci mai
degrab stimuleaz politica investiional, extinderea spaiului economic, astfel contribuind la prosperarea
economic, la asigurarea condiiilor, normelor de via, inclusiv a asigurrii cu locuine.
2) Factorii microeconomici sunt factorii formai de caracteristicile concrete ale bunului imobil.
Factorii microeconomici cuprind: Condiiile de vnzare-cumprare, Condiiile de finanare,
Amplasarea, Caracteristicile fizice, Arhitectura cldirii, .a..
Condiii de finanare. De obicei investiiile n imobil se finaneaz pe 50-100% din contul mijloacelor
mprumutate, ceea ce influeneaz asupra preurilor tranzaciilor i la coeficieni, achitai att din conturi
operaionale ct i din conturi de capital.
Condiii de vnzare-cumprare pot fi tipice sau specifice. Fiind pus problema efecturii oricrei
tranzacii condiiile de vnzare-cumprare rmn a fi unul din aspectele microeconomice de baz. Este
foarte important de analizat motivele vnztorului i cumprtorului, precum i termenele de realizare a
tranzaciei pe care le solicit un participant sau altul. O urgen a vnztorului este foarte mult n favoarea
cumprtorului, aa cum costul locuinei va scdea. Iar dac cumprtorul este cointeresat n
achiziionarea unui anumit imobil atunci costul va crete.
Amplasarea locuinei. n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mare influen asupra
costului spaiului locativ, ns pentru periferii situaia este absolut invers: deprtarea de la linia principal
de transport i costul snt n dependen invers proporional. ns n cazul dat se mai ia n consideraie
intensitatea circulaiei transportului public. Un alt factor ce influeneaz costul spaiului locativ n direcia
creterii este existena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile, a grdinielor, colilor,
centrelor de distracie, a parcurilor publice, a magazinelor i a altor bunuri de necesitate public.
Amplasarea cldirii ntr-o alt zon ndeprtat, n apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul
depete limitele normalului i exist riscul polurii mediului ambiant, va orienta costul spaiului locativ
n direcia descreterii. n dependen de unii factori sociali accent se pune, n majoritatea cazurilor, pe
prestigiul cartierului sau sectorului dat. La alegerea locuinei, n afar de cheltuielile de ecologie, prestigiu
i mediul social se ine cont de cheltuielile de transport la locurile de lucru, nvmnt i agrement.
Caracteristicile fizice a spaiului locativ. n timpul efecturii oricrei tranzacii pe piaa spaiului
locativ rolul de baz n stabilirea costului acestuia l are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se
refer: parametri fizici; calitatea construciei i exploatrii; serviciile comunale i dotarea tehnic;
exteriorul plcut i confortul. De asemenea la evaluarea cldirii se va ine cont de orientarea construciei
(nord, sud, est, vest); gradul de durabilitate; caracteristica elementelor de baz: fundamentul, pereii,
planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei,
arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze,
telecomunicaii), utilizarea curent a spaiilor. Un factor important este i modul de utilizare curent a
obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau specializat.
Hotrrile arhitectural-constructive au o mare importan n timpul evalurii. Cldirile destinate
locuinelor trebuie s corespund condiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic s aib o bun
iluminaie natural a ncperilor, un aspect exterior plcut.
8. Informatia necesara pentru evaluarea BI, sursele de informaie.
Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de evaluare,
conformitatea rezultatelor evalurii. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator sunt:
- legislaia Republicii Moldova;
- datele cadastrului bunurilor imobiliare;
- datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor,
etc.;
- documentaia de proiect i deviz;
- experiena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;
- datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare, .a.
Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic fa de
informaia obinut. Toat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe: informaia
general i informaia special. Informaia general cuprinde informaia cu caracter general economic i
8

social, care exercit o influen egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia special
caracterizeaz un bun imobiliar concret.
Dup sursele de obinere informaia se mparte n primar i secundar.
Informaia primar este informaia intern care caracterizeaz bunul imobiliar evaluat.
Sursa acestei informaii este inspectarea i expertiza tehnic a obiectului, dosarele cadastrale; planurile
cadastrale, hrile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului.
Informaia secundar sau extern este informaie prelucrat, prezentat sub form de articole de
analiz, prognoze, informaie privind dezvoltarea pieei imobiliare, factorii economici, sociali, politici,
demografici, ecologici.
Surse de informaie extern sunt ndrumarele de specialitate, publicaiile periodice, informaia de la
specialitii pieei imobiliare, colaborarea profesional, participarea la conferine, expoziii, etc.
Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de scopul
evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar.
Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un deviz n baza
documentaiei de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei largi baze informaionale, normative i de
proiect. Pentru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar sunt utilizate, de asemenea, Culegerile
indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea fondurilor
fixe, sau Indicatorii comasai ai costului construciei.
n cazul efecturii evalurii cu aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor, evaluatorul trebuie
s gseasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s obin informaia complet
privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de vnzare.
n cazul evalurii dup metoda venitului sunt necesare datele gestiunii contabile i financiare a
ntreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieei, informaia despre activitatea i
serviciile bncilor comerciale, datele cu privire la vnzri-cumprri, nchirierea i ipotecarea obiectelor
similare i alt informaie.
Datele privind preurile de vnzare i plile de arend pot fi obinute din contractele de vnzarecumprare i contractele de arend nregistrate la OCT. Pentru acumularea datelor de pia oficiile
cadastrale trebuie s menin o baz de date a tranzaciilor imobiliare, care va conine:
- informaia referitoare la tranzacie: preul i data tranzaciei;
- datele de identificare a bunului imobiliar (nr. cadastral, adresa sau locul amplasrii);
- caracteristicile tehnice, funcionale i economice ale Bl la data tranzaciei. Colectarea datelor de pia
este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calitii modelelor de evaluare i
actualizarea lor.
9. Caracteristica general a metodelor de evaluare. Alegerea met. n funcie de tipurile BI i
scopul evalurii
Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor,
metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din
metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea
folosirii metodei respective. In cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se
vor aplica in urmatoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a vinzarilor
si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in arenda
poate fi aplicata metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei comparative
a vinzarilor si metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala metoda analizei comparative a
vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:
- in cazul unei piete dezvoltate metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si
metoda cheltuielilor;
- in cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate metoda cheltuielilor.
n majoritatea cazurilor de evaluare, pentru majoritatea bunurilor imobile se aplic metoda analizei
comparative a vnzrilor. Domeniul de aplicare a acestei metode este foarte larg, se aplic pentru bunuri
9

imobile tipice, construite dup proiect standard, pentru terenuri, inclusiv i cu destinaie agricol. Metoda
dat se aplic n condiiile unei piee transparente. Mai des metoda dat poate fi aplicat de ctre firmele
de evaluare care au baza de date dezvoltat i care se ocup i cu serviciile de intermediere.
ntreprinderile de evaluare nou create nu dispun de informaia veridic despre piaa imobiliar i respectiv
aplicarea metodei date necesit o durat mai mare de timp.
Metoda costului sau cheltuielilor aceast metod se utilizeaz n toate cazurile de evaluare a B.I. de
ctre evaluatorii privai i cei de stat, indiferent de scopul evalurii. Aplicarea metodei date se recomand
pentru bunuri imobile unicale sau cu destinaie special. Metoda dat presupune determinarea valorii de
pia a terenului, aplicarea coeficienilor de majorare a preurilor n construcii, calcularea uzurii
funcionale i economice. Prin acesi indici metoda dat se apropie de valoarea de pia. n R.M. metoda
costului se aplic n 3 variante:
- conform Regulamentului provizoriu (varianta corect);
- metoda aplicat de ctre OCT (n acest caz nu se calculeaz valoarea de pia a terenului, se aplic
coeficienii de majorare pentru an. 1997);
- metoda costului care se bazeaz pe valoarea de reconstituire cu aplicarea coeficienilor din Hot. Guvlui, nr. 1056 din 12 noiembrie 1997 (varianta greit deoarece se folosesc coeficieni artificiali).
Metoda venitului n R.M. aplicarea metodei este destul de problematic, are multe limitri i se
aplic mai rar dect celelalte metode, fiind cea mai complicat, deoarece sunt factori obiectivi care nu
permit dezvoltarea metodei date i aplicarea ei ntr-o scar larg din cauza instabilitii economiei rii. n
majoritatea cazurilor evaluatorii nu au acces la informaia veridic despre activitatea financiar a
obiectului evalurii.
Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse
metode de evaluare. Dar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este
universal i nu genereaz rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este
limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metoda costului este limitat de
dificultile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietile imobiliare vechi.
Metodele venitului snt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei
rentabilitii.
10. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor
Metoda cheltuielilor consta in estimarea valorii de piata a obiectului evaluarii ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum.
Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V Vt (Vc D)
unde: V
valoarea bunului imobil;
Vt valoarea de piata a terenului;
Vc valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi;
Ddeprecierea acumulata.
Metoda cheltuielilor se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire, fie a valorii de reconstituire.
Valoarea de inlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii
analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari, tinind cont
de uzura cladirii sau constructiei evaluate.
Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii
sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea
materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de
uzura lui;
Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode:
a)
metoda comparatiilor unitare;
b)
metoda costurilor segregate;
c)
metoda cantitativ;
d)
metoda obiectului analog.
Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza
calitatile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cladirii, 1 m2 al suprafetei totale). Valoarea
de reconstituire a obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie, exprimata
10

in preturi curente si cantitatea unitatilor date (volum, suprafata). Costul unitatii de comparatie poate fi
determinata in baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza Culegerilor indicilor
comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe.
Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente
constructive ale cladirii, exprimate in unitati de masura adecvate. Surse de informatie pentru estimarea
valorii de reconstituire sau de inlocuire prin metoda data pot servi normele de deviz comasate si
informatia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia cladirii in
intregime si diferitor componente ale ei, prin intocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect si devizelor
generale pentru obiectul evaluat.
In cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin
urmatoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse si indici;
) metoda indicilor de baza.
Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza
indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera, utilajele de constructiimontaj, materiale, constructii si preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mixta a metodei de resurse si a sistemului de indici
pentru resursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si preturile de baza
pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baza se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din preturile de
baza in preturile curente prin aplicarea indicilor.
Metoda indicilor determin valoarea bunului imobiliar n baza valorii obiectului analog. n cazul
diferenei ntre elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat i elementele constructive ale
obiectului analog se fac corectrile necesare.
Valoarea de reconstituire corespunde mrimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea bunului
imobiliar. n acest caz, evaluatorul trebuie s recalculeze valoarea dse reconstituire n preurile curente la
data evalurii.
La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in
considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului
imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in
urma actiunii diferitor factori.
11. Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i
determinarea ei prin metoda vizual
Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al
investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor
factori. Valoarea BI este n funcie de caracteristicile lui naturale i fizico-constructive i de schimbrile
ce au loc n aceste caracteristici care au loc pe durata ciclului de via. Aadar valoarea obiectului depinde
de starea lui fizic, de etapa ciclului de viaa la care se afl. Cea mai general caracteristic a procesului
de schimbri ce au loc n caracteristicile fizico-constructive pe parcursul duratei de via se numete
UZUR. Ea poate fi fizic, moral, economic, funcional i ecologic. Uzura fizic este determinat de
deteriorarea bunului imobiliar sub influena diferitor factori mai ales climaterici. Procesul UF a cldirilor
locative i a elementelor constructive const n faptul c construciile, utilajele i cldirea n ansamblu pe
parcursul funcionrii i pierd calitile i proprietile iniiale. Prin pierderea calitilor tehnice i de
exploatare se nelege diminuarea capacitii portante, rezistenei, rigiditii sub influiena mediului. UF
mai depinde de conveniile locale, respectarea cerinelor de exploatare i utilizare, de sistemul de reparaii
curente i capitale.
Mrimea UF se determin n funcie de starea tehnic a elementelor de construcii principale. Trebuie
de menionat c dei caracteristica final a UF este gradul de diminuare a capacitii portante iniiale,
componena elementelor de construcii dup care se determin UF nu se limiteaz doar la elementele de
construcii portante. La rndul su UF a construciilor aparte dup care se calcul UF a cldirii n
ansamblu este proporional cu raportul dintre mrimea sectorului deteriorat a construciei i mrimea
total a ei.
11

Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode, dar cea mai rspndit n rndurile
evaluatorilor este metoda normativ (vizual), care include urmtoarele 2 etape:
1. determinarea UF pentru elementul constructiv
UFelem GSelem . * U reala / 100

unde- GSelem.- greutatea specific a elementului; Ureal- uzura real


Semnele UF snt existena deformaiilor nchise sau deschise a elementului constructiv. Caracteristica
calitativ i cantitativ a deformaiilor poate fi determinat numai n rezultatul inspeciei cldirii pe teren
cu utilizarea utilajelor i procedurilor speciale.
2. determinarea UF a construciei n ansamblu (n%)
UFconstr UFelem. *100 / GS tut . elem.

n care UFelem.-uzura fizic a elementelor; GS tut.elem. - greutatea specific a tuturor elementelor.


UF normativ se utilizeaz n scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil.
Determinarea mrimii uzurii elementelor constructive poart mai mult un caracter subiectiv i depinde
de experiena i pregtirea profesional a specialistului care inspecteaz bunul imobiliar.
Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei, rezultatele obinute sunt convingtoare i pot
fi uor verificate. Totui, rezultatele obinute prin metoda normativ poart un caracter subiectiv
pronunat, ce se datoreaz calificriii evaluatorilor i nu ioau n considerare deprecierea funcional i
deprecierea economic a obiectului evalurii.
12. Determinarea deprecierii funcionale i economice
Spre deosebire de uzura fizic, deprecierea funcional i economic nu au un caracter material. Aceste
tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar n momentul comparrii obiectului evalurii
cu alte bunuri imobiliare.
Determinarea deprecierii funcionale i economice este o problem mai complex dect determinarea
uzurii fizice, deoarece:
- deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. Pentru diferite tipuri de bunuri
imobile deprecierea funcional se manifest diferit.
- procesul deprecierii funcionale i economice nu poate fi standardizat, de aceea n unele caziri,
estimarea lor nu este posibil. n cazul estimrii deprecierii funcionale, n raportul de evaluare este
necesar s fie inclus o argumentare a calculelor efectuate.
-mrimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenei
evaluatorului asupra rezultatului estimrilor i influenei factorului comportamentului consumatorilor
asupra mrimii cererii.
Distingem 2 tipuri ale depr. funcionale: recuperabil i nerecuperabil;
Deprecierea funcional recuperabil este determinat n baza cheltuielilor pentru reconstrucia
necesar a obiectului evalurii, pentru a asigura o utilizare mult mai efectiv a bunului imobiliar.
Cauzele depr func sunt: neadecvarea construciei din punct de vedere al conceptului spaial, ceea ce
necesit introducerea unor elemente noi; deficiene ce necesit efectuarea lucrrilor de modernizare sau
nlocuirea elementelor demodate; surplusul de elemente. n acest caz deprecierea funcional recuperabil
va fi egal cu costul licidrii acestor elemente.
Deprecierea funci nerecuperabil este estimat n baza urmtorilor factori: insuficiena unor elemente
ale construciei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor; surplusul de mbuntiri.
Deprecierea func. nerecup. aprut din cauza insuficienei unor elemente constructive va fi egal cu
diferena ntre valoarea capitalizat a pierderilor venitului net i costurile de construcie a elementelor
date. n practic, pierderile venitului net sunt determinate prin comparaia plilor de arend de pia
pentru construciile n care sunt prezente elementele corespunztoare i construciile n care ele lipsesc.
Pierderea din valoare a bunului imobiliar n cazul deprecierii funcionale este determinat de evoluia
tehnico-tiinific-folosirea tehnicii eficiente, perfecionarea materialelor de construcie, dezvoltarea
tehnologiilor n construcie, creterea productivitii muncii. Cu ct mai mare este perioada ntre data
construciei i data evalurii, cu att este mai mare deprecierea funcional.
Deprecierea funcional ncepe s se acumuleze din momentul crerii bunului imobiliar. Construcia
bunului imobiliar este desfurat n baza unor proiecte aprobate, n timp ce ar putea fi folosite concepte
constructive i spaiale perfecionate. Astfel, deprecierea funcional apare cu mult naintea apariiei
uzurii fizice, deoarece construciile nu mai corespund cerinelor noi fa de gradul de confort, calitate i
amenajare. Deprecierea func este caracteristic tuturor bunurilor imobiliare, deoarece piaa tehnologiilor
12

de construcie este n continu dezvoltare i tinde spre crearea unor construcii moderne i mult mai
calitative, dect cele construite anterior.
Prin urmare, deprecierea funcional este prezent permanent i influeneaz considerabil calitile de
consum ale bunului imobiliar, contribuind la diminuarea valorii lui.
n condiiile dezvoltrii neuniforme a pieei imobiliare, existenei diferitor segmente formate n
dependen de veniturile cumprtorilor poteniali, deprecierea funcional este determinat pentru fiecare
obiect individual, evaluarea cruia se face pentru un anumit cumprtor, cu un anumit nivel de venituri. n
urma analizei deprecierii funcionale facem urmtoarele concluzii:
1. Deprecierea func reprezint diferena dintre caracteristicile rele ale bunului imobil i preferinele
consumatorilor.
2. Deprecierea funcional complet a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaiei cnd cererea
la bunurile imobiliare din categoria dat va fi nul.
3. Mrimea depr func este egal cu valoarea total a lucrrilor de reconstrucie necesare pentru a
aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieii.
Deprecierea economic reprezint pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al aciunii factorilor de
origine extern. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare, dat fiind c ele
nu pot fi deplasate. n practic, sunt folosite 2 metode pentru determinarea deprecierii economice:
- capitalizarea pierderilor venitului datorit influenei factorilor externi.
- compararea preurilor de vnzare ale bunurilor imobiliare similare asupra crora influeneaz factorii
externi i celor ce nu sunt influenate de manifestarea factorilor externi.
Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizrii pierderilor venitului este cea
mai des utilizat. Se utilizeaz algoritmul urmtor:
1. Se determin pierderile anuale de la plata pentru arend;
2. Se determin rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arend actual/preul de vnzare a BI
similare neinfluenat de factorii externi;
3. Se capitalizeaz pierderile (pierderi/rata de capiatlizare);
13. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei
comparative a vnzrilor
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza
analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si
ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda
respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile
similare obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al
caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor
evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru
aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard:
a)
colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;
b)
identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;
c)
determinarea marimii ajustarilor;
d)
comparatia bunului imobil evaluat cu ob similare, in sc ajustarii preturilor de vinzare;
e)
analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de
piata a obiectului evaluarii.
Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului evalurii este una
din cele mai importante etape ale metodei vnzrilor comparabile. Pentru efectuarea analizei datelor de
pia i selectarea bunurilor imobiliare comparabile, evaluatorul determin numrul vnzrilor
comparabile necesar pentru analiz. De regul pentru comparare sunt suficiente 3-5 vnzri, dar cu ct
mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att e mai precis estimarea. Preturile bunurilor imobile
comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri.
Metoda vnzrilor comparabile presupune efectuarea corectrilor preurilor bunurilor imobiliare
similare pentru data tranzaciei, amplasare, caracteristicile fizice ale obiectelor i ali factori.
Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;
13

b) conditiile de finantare;
c) conditiile tranzactiei;
d) conditiile pietei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinta;
i) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.
Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si
pot fi exprimate in marimi absolute sau relative.
Exactitatea rezultatului evalurii depinde de definirea corect a scopului evalurii, veridicitatea
surselor de informaie, principiilor metodologice ce stau la baza identificrii obiectelor comparabile i de
metode de ajustare a preurilor.
De regul, criteriul de comparaie a bunurilor imobiliare este preul pentru o unitate de msur. Unitate
de comparaie poate servi att ntregul bun imobil, ct i o parte component a bunului.
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra
lui. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator
privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii
restrinsi de vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de
rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata
imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil
comparabil.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil
comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale
obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte.
Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de
folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului
evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la
tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile.
14. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustri-lor i a
consecutivitii lor
Abordarea vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participanilor la piaa imobiliar, n
baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evalurii
sau n baza ofertei curente a proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare
presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de baz. Preurile
proprietilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre obiectele similare i proprietatea
imobiliar evaluat.
Aplicarea practic a metodei vnzrilor comparabile este posibil doar n cazul unei piaa imobiliare
dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat, sau dac obiectul evalurii este un bun
imobiliar special sau posed anumite caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa
imobiliar, aplicarea metodei vnzrilor nu este apropiat.
n evaluare sunt folosite urmtoarele metode de determinare a ajustrilor:
1. Metoda analizei pare Aceast metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a
determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare care au
participat n tranzacie trebuie s posede caracteristic identice, cu excepia caracteristicii pentru care este
estimat ajustarea.
2. Metoda analizei datelor secundare. Aceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n
baza informaiei care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoria
14

datelor secundare se refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele analitice de


specialitate i altele.
3. Metoda analizei statistice. Aceast metod presupune aplicarea metodelor statistice, n special,
metoda analizei de corelare i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii care au cea mai mare
influen asupra valorii bunului imobil i ponderea fiecrui factor. Aplicarea metodei date este foarte
efectiv n cazul cnd evaluatorul are de analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea
este pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii.
n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii ajustrilor: metoda analizei
grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativ relativ, analiza distributiv, intervievri
personale i altele.
n procesul aplicrii abordrii vnzrilor comparabile, preurile bunurilor imobiliare similare obiectului
evalurii sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. Dac elementul de comparaie este de o
calitate mai bun la bunul imobiliar comparabil dect la obiectul evalurii, preul bunului imobiliar
comparabil va fi micorat cu suma ajustrii respective, i viceversa, dac element de comparaie la
proprietatea comparabil este de o calitate mai inferioar dect acelai element la obiectul evalurii sau
lipsete preul proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii pentru elementul n cauz.
Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobiliare
comparabile i exprimate n mrimi absolute (n moned) sau n mrimi relative (n procente).
De regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate:
1. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2. ajustarea pentru condiiile de finanare;
3. ajustarea pentru condiiile de vnzare;
4. ajustarea pentru condiiile pieii data tranzaciei;
5. ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
Ajustrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vnzare i data
tranzaciei sunt efectuate dup regula urmtoare: preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a
ajustrilor sus menionate. Celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n dependen de preferinele
evaluatorului. Ordinea aplicrii coreciilor nu va influena rezultatul final.
15. Metoda de analiza comparativa a vinzarilor. Obiecte i elemente de comparaie
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza
analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si
ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Metoda
respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile
similare obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al
caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor
evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru
aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard:
f)
colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;
g)
identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;
h)
determinarea marimii ajustarilor;
i)
comparatia b.i evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de vinzare;
j)
analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de
piata a obiectului evaluarii.
La etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor comparabile
necesar pentru analiza. Pentru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei cinci vinzari, dar cu cit
mai mare este numarul vinzarilor analizate cu atit este mai exact rezultatul evaluarii.
Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si
diferentieri. Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:
j) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;
k) conditiile de finantare;
l) conditiile tranzactiei;
m) conditiile pietei;
15

n) amplasarea;
o) caracteristicile fizice;
p) caracteristicile economice;
q) modul de folosinta;
r) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra
lui. Pretul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra
terenului si constructiei. Aparitia unor restrictii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de
dispozitie a bunului imobil, existenta unor grevari a dreptului de proprietate servitute etc.) contribuie la
reducerea valorii bunului imobil, prin urmare si a pretului de vinzare. Daca dreptul de proprietate asupra
obiectului evaluarii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat
de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie sa efectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a
obiectului comparabil, marimea ajustarii fiind egala cu valoarea de piata a drepturilor aditionale asupra
bunului imobil.
Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator
privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. Aceasta ajustare este aplicata in cazurile cind
cumparatorul plateste creditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii bunului imobil sau
cind vinzatorul participa la finantarea tranzactiei, acordind cumparatorului un credit ipotecar.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii
restrinsi de vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de
rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata
imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil
comparabil, tinind cont de inflatie sau deflatie, modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general,
schimbarile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile si altele.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil
comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale
obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte (elementele
constructive, starea bunului imobil, deprecierea constructiilor, suprafata si altele).
Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri.
Ele cuprind: cheltuielile operationale curente, calitatea administrarii bunului, plata de arenda, conditiile si
termenele contractului de arenda si altele.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de
folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului
evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la
tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile, cum ar fi:
utilaje si echipamente de productie, mobilier si altele. Valoarea acestor componente se separa de valoarea
bunului imobil.
16. Caracteristica general a evalurii imobilului prin metoda veniturilor
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce
poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:
prognozarea veniturilor viitoare;
determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:
plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;
veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de
arenda.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri
si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:
16

a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor
disponibile;
b) venitul brut efectiv venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de
nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE (VBP DSL) AV
unde: VBE venitul brut efectiv, VBP venitul brut potential, DSL deducerea pentru spatiile libere,
AV alte venituri generate de b.i care nu provin nemijl din darea in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:
cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele);
cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului
imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta
atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);
cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:

VON VBE CO

unde, VON venitul operational net, CO cheltuieli operationale.


Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea
creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune
in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
V

VON
r

unde, V valoarea estimata, r rata de capitalizare.


Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale
prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Pe lng veniturile anuale obinute in urma
exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii
bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dup
urmtoarea formula:
n

V
t 1

VON t
R

(1 Y ) t (1 Y ) n

unde, t - perioada de calcul; Y - rata de actualizare; R - reversia.


Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in funcie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata rmasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in condiiile unei economii
in tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade
ndelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfirsitul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor
perioadei de calcul (VONn+1)
R

VON n 1
(1 r ) n 1

unde, R - reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urm perioadei de calcul.
17

17. Calcularea venitului operaional net


Estimarea venitului operaional net este efectuat n baza veniturilor obinute n perioada unui an de
activitate i prin aplicarea urmtorului algoritm:
Venitul Operaional Net = Venitul Brut Efectiv Cheltuieli Operaionale;
Venitul Brut Efectiv = Venitul brut potenial Deducerile pentru spaiile libere i pierderile la
colectarea plii de arend + Alte venituri
Venitul Brut Potenial reprezint suma arenzii (plata de arend, renta) ce poate fi obinut n urma
drii n arend a bunului imobiliar dat, n cazul cnd bunul imobiliar este ocupat la 100%, iar toi
arendaii i onoreaz obligaiunile contractuale fa de arendator n termenii stabilii n contract. n
procesul estimrii venitului brut potenial, urmtoarele informaii pot fi utilizate de evaluator:
- informaia despre bunurile imobiliare similare;
- informaia despre bunul imobiliar evaluat;
- rezultatele cercetrilor pieii imobiliare publicate n ediiile specializate.
Evaluatorul trebuie s obin toat informaia cu privire la veniturile i cheltuielile legate de
funcionarea bunului imobiliar, att pentru perioada curent ct i pentru perioadele anterioare.
Nivelul de ocupare a spaiilor i pierderile plii de arend.
Dup cum ne demonstreaz studiul pieii bunurilor imobiliare date n arend, o parte a venitului brut
potenial este pierdut din cauza:
- imposibilitii de a asigura ocuparea deplin a spaiilor destinate drii n arend pe parcursul ntregii
perioade de operare;
- necolectarea plii de arend n termenii stabilii de contractul de arend;
Aceste 2 elemente sunt incluse n deducerea pentru spaiile libere i pierderile la colectarea plii de
arend.
Alte venituri. Un bun imobiliar, deseori, poate produce i alte venituri, ce nu sunt legate nemijlocit de
darea lor n arend.
Veniturile produse n procesul de exploatare a bunului imobiliar, diferit de cele generate de darea n
arend a spaiilor, sunt incluse ntr-o poziie separat, deoarece este destul de dificil de a cuantifica
legtura ntre venitul provenit din darea n arend a spaiilor i venitul provenit din sursele secundare.
Venitul brut efectiv reprezint venitul generat de proprietatea imobiliar i este definit ca suma
veniturilor provenite din darea n arend a proprietii imobiliare i altor venituri obinute din exploatare,
lund n considerare pierderile provenite de la spaiile nenchiriate i plile de arend necolectate.
Cheltuieli operaionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcionrii bunului imobiliar.
Cheltuielile operaionale sunt grupate n 4 categorii:
1. cheltuieli operaionale fixe;
2. cheltuieli operaionale variabile;
3.cheltuieli operaionale pentru meninere i reparaii;
4. rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitate a crora a expirat.
1)cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
2)cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele);
3)cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului
imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta
atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);
4)cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate
ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).
Cheltuieli ce nu sunt incluse n cheltuieli operaionale: Uzura i dobnda pentru mijloacele
mprumutate.
Astfel, mrimea uzurii i dobnda calculat pentru capitalul mprumutat nu se include n calcularea
venitului operaional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcionarea propriu zis a
proprietii imobiliare.
Folosirea datelor din documentaia financiar. Una din sursele de informaie pentru estimarea VON
este documentaia financiar i cea contabil a proprietarului bunului imobiliar.
18

Datele din documentaia contabil i financiar nu pot fi utilizate direct n evaluare fr a fi supuse
corectrilor. Unele poziii urmeaz a fi excluse din rapoartele financiare, cum ar fi cheltuielile legate de
desfurarea afacerilor; uzura contabil, impozitul pe venit, majorrile de capital.
18. Metoda capitalizarii directe. Determinarea ratei de capitalizare prin metoda cumulativ.
Metoda capitalizrii venitului recalculeaz venitul anual n valoarea proprietii, prin raportarea
acestuia la rata respectiv a dobnzii, sau nmulindu-l la coeficientul respectiv a venitului, sau altfel spus
transform venitul obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin
intermediul ratei de capitalizare. Deosebirea principal a metodei capitalizrii venitului este aceea c nu
se ine evidena separat a capitalului recuperat i venitului la capital. Aceast metod este destul de
simpl i neleas, nu necesit prognozri de lung durat.
n calitate de nivel de baz a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent
sau potenial, profitul operaional net sau fluxul bnesc pn la achitarea impozitului. n cadrul analizei
comportamentului venitului, metoda capitalizrii directe propune pentru calcularea valorii proprietii
imobiliare urmtoarea formul:
V

VON
r

unde VON venitul operaional net, r rata de capitalizare.


Reieind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizrii directe e necesar: I)De calculat mrimea
Venitului operaional net (VON) pentru un an; II)Determinarea ratei de capitalizare; III)Aplicarea
formulei.
Metoda capitalizrii directe se utilizeaz cnd avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o
perioad nelimitat de timp. Aici nu se ia n consideraie c cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului
evaluat (rata de capitalizare) se poate modifica din cauza c la nceputul perioadei de exploatare exist
multe spaii neantrenate n producie i sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclam, atragerea
clienilor; la sfritul perioadei de exploatare are loc o cretere a cheltuielilor pentru ntreinere i
revnzarea.
Rata de capitalizare reprezint coeficientul n % sau form relativ care caracterizeaz eficiena
investiiilor n imobil. Rata de capitalizare poate fi determinat conform urmtoarelor metode:
- metoda analizei vnzrilor comparabile,
- metoda multiplicatorului venitului brut efectiv,
- metoda cumulativ,
- tehnica grupului investiional,
- metoda coeficientului de acoperire a datoriei,
- modelul Inwood.
Metoda cumulativ (sau metoda sumar) const n faptul, ca rata de capitalizare se divizeaz n pri
componente, care constau din rata fr risc, rata compensrii pentru risc, rata compensrii pentru
lichiditate sczut i rata p/u management investiional (conducerea cu investiia).
Aceast metod permite evaluatorului s introduc corectri speciale la diferenierea veniturilor aduse
de imobil i alte tipuri de venituri. Evaluatorul ncepe de la calcularea ratelor componente, dac acestea
sunt cunoscute atunci prin sumare obinem rata de capitalizare.
n calitate de rat de baz n aceast metod se utilizeaz rata fr risc, care n condiiile crizei
economice, ce are loc la noi n ar, poate fi rata de depozitare n Banca de economii sau rata de
depozitare n alte bnci mai sigure a Moldovei. Totodat trebuie de deosebit rata de depozitare n valut i
rata de depozitare n lei. Investirea capitalului n imobil are un nivel mai nalt de risc, dect alte investiii.
Aceast mrire reprezint prima pentru risc, care, de asemenea trebuie s ia n consideraie i sigurana
arendaului bunului imobil. Altfel spus rata riscului reprezint compensarea minimal pentru banii
investii lund n consideraie factorul timpului.
Prin lichiditate se subnelege rapiditatea cu care un activ poate s se transforme n bani lichizi.
Imobilul se atribuie categoriilor de mrfuri cu un nivel sczut de lichiditate, pentru vnzarea bunului
imobil fr pierderi e nevoie de o perioad ndelungat de timp, n deosebi n condiiile creditrii
ipotecare neregulate. Acest factor se ia n consideraie n rata compensrii pentru lichiditate sczut.
Aa cum investirea capitalului n imobil este o afacere destul de riscant, atunci i conducerea cu
aceste investiii necesit un efort determinat, care trebuie compensat cu rata managementului
investiional. Nu trebuie de confundat aceast recompens cu onorariile pentru conducerea nemijlocit a
19

imobilului, acestea fac parte din cheltuielile operaionale. Salariul managerului se calculeaz din contul
venitului brut.
n afar de primirea dobnzii sub form de procente la capitalul investit, un investitor raional va lua n
consideraie i timpul de recuperare a capitalului investit, adic la rata obinuta va trebui de adugat i rata
de recuperare a capitalului.
19. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode
Rata de actualizare reflect caracteristicile unei investiii pentru care un investitor ateapt s fie
compensat. Aceste caracteristici sunt:
1. rata real pur a rentabilitii (r rentabiliti)
2. rata inflaiei ateptate (r inflaiei)
3. prima pentru risc (r riscului)
4. prima pentru costurile n afara riscului (rnon-risc).
Astfel, formula general de calculare a ratei de actualizare (Y0) este:
Y0 = r rentabilitii+ r inflaiei+ r riscului+ rnon-risc
1. rata real pur a rentabilitii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc
sau care implica riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru
toate investitiile din economia nationala.
2. rata inflaiei ateptate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in
economia tarii.
3. rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in
bunul imobil.
Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase
caracteristic pentru bunurile imobile.
4. Prima pentru costurile n afara riscului, reprezint compensarea investitorului pentru costurile de
intrare pe piaa imobiliar i cele de ieire. Unele costuri din aceast categorie sunt reflectate n estimarea
fluxurilor de numerar. La acest capitol este inclus i prima pentru managementul investiiei. Dat fiind
faptul c aceste costuri nu influeneaz direct fluxul de numerar, ele trebuie reflectate n rata de
actualizare.
Metode de estimare a ratei de actualizare
Exist patru metode de baz pentru determinarea ratei de actualizare:
1. Metoda adiionrii;
2. metoda extraciei;
3. metoda investiiilor de alternativ;
4. metoda investigaiei;
Metoda adiionrii presupune estimarea individual a fiecrei componente a ratei de actualizare: rata
real a rentabilitii, rata inflaiei ateptate, prima pentru risc, prima pentru costurile n afara riscului.
Exist cteva probleme care trebuie luate n consideraie la aplicarea metodei adiionrii: rata de
actualizare poate fi instabil pe parcursul perioadei de calcul; metoda adiionrii genereaz o rat medie
de actualizare, care este bazat pe indicatorii comasai i poate s nu fie reprezentativ pentru toate
proprietile imobiliare.
Metoda extraciei de pia este bazat pe analiza informaiei despre vnzrile comparabile, cu condiia
c modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune i
eficiente utilizri. Mrimea ratei de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile
viitoare. Informaia privind ateptrile investitorului pot fi obinute din contactele nemijlocite cu el.
Datele prezentate de evaluator pot fi verificate, calculnd mrimea ratei interne a rentabilitii. Rata
intern a rentabilitii reprezint rata de actualizare care egaleaz valoarea prezent a fluxurilor de
numerar ce vor fi obinute n viitor cu valoarea investiiei (suma investit iniial).
Metoda investiiilor de alternativ se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare
vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei
curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre
marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din
analiza investitiilor anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de
alternativa este:
20

Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa Rata pura a rentabilitatii) + Rata
riscului
Metoda investigaiei. Dat fiind faptul c ateptrile investitorilor dicteaz regulile de joc pe pia, o
modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaa
imobiliar: investitori, creditori, ageni imobiliari sau evaluatorii referitor la mrimea ratei profitului
pentru anumite tipuri de proprieti imobiliare. Avantajul acestei metode este c evaluatorul obine
mrimea ratei de actualizare, fr a efectua careva estimri sau justificri ale diferitor pri componente
ale ratei.
20. Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii
n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp.
Ac. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul
actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac.
eval. se bazeaz pe aplicarea celor 6 f/ii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unitii;
2. valoarea prezent a unitii;
3. valoarea prezent a anuitii;
4. valoarea viitoare a anuitii;
5. rata de amortizare a unitii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea viitoare a unitii reprezint suma acumulat a unei uniti monetare pe parcursul unei
perioade anumite de timp, fiind cunoscut rata anual a dobnzii. Noiunea valoarea viitoare este
utilizat pentru determ. valorii pe care o vor avea n viitor mijloacele investite n b.i. n prezent sau
valoarea pe care o vor avea n viitor fluxurile de numerar generate de b.i. n prezent. Formula de calcul:
FV=PV(1+i)n,
unde: FV valoarea viitoare a unitii; PV valoarea prezent a unitii; i rata anual nominal a
dobnzii; n perioada de calcul.
n cazul calculrii dobnzii n intervale de timp mai mici dect 1an, val.viit. va fi determ. dup urm.
formul:
FV=PV(1+i/m)nm, unde m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul
cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau
prenumerado. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la sfritul fiecrui interval avem o
anuitate ordinar sau postnumerado.
Sensul economic al valorii viitoare a anuitii const n determinarea sumei acumulate a plilor sau
ncasrilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate, n intervale egale. Formula standard
p/u determ. valorii viitoare a anuitii ordinare (cu efectuarea plilor sau ncasrilor la sf. intervalului)
este:
1.n cazul plilor efect. la sf. anului:
FVAO=A [(1+i)n-1]/i,
unde: [(1+i)n-1]/i coef. de acumulare a anuitii ordinare; A - mrimea anuitii; i rata anual
nominal a dobnzii; n perioada de calcul.
2.n cazul plilor efect. mai frecvent dect o dat pe an:
FVAO=A [(1+i/m)nm-1] / i/m, unde: [(1+i/m)nm-1] / i/m coef. de acum. a anuit. n caz. pl. efect. m.
frecv. dect o dat pe an; m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
VV a anuit. avansate se determ. dup urmtoarele formule::
1.n caz. pl. efect. o sing. dat la nc. anului: FVAA=A {[(1+i)n+1-1]/i - 1}, unde: {[(1+i)n+1-1]/i - 1} coef. de acumulare a anuitii avansate.
2.n caz. pl. efect. m. frecv. dect o dat pe an la nc. fiec. interv. de timp: FVAA=A {[(1+i/m)nm+1-1]
/ i/m - 1}, unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m - 1} - coef. de acumulare a anuitii avansate n caz. pl. efect. m.
frecv. dect o dat pe an.
21. Funciile procentului compus. Valoarea curent a unitii de capital i a anuitii
n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp.
Ac. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul
21

actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac.
eval. se bazeaz pe aplicarea celor 6 f/ii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unitii;
2. valoarea prezent a unitii;
3. valoarea prezent a anuitii;
4. valoarea viitoare a anuitii;
5. rata de amortizare a unitii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea prezent (curent) a unitii (reversie) reprezint valoarea de azi a unei sume care urmeaz
a fi obinut n viitor. Valoarea curent a unitii este expresia invers a capitalizrii. Formula de calcul:
PV=FV1/(1+i)n,
unde: 1/(1+i)n coef. de actualizare (factorul valorii prezente); PV valoarea prezent a unitii; FV
valoarea viitoare a unitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.
n cazul cnd dobnda este calculat cu o frecven mai mare dect o dat pe an, valoarea prezent
calculm dup formula:
PV=FV1/(1+i/m)nm,
u/e: m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de pli (ncasri) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. n cazul
cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la nceputul intervalului, avem o anuitate avansat sau
prenumerado. n cazul cnd plile sau ncasrile sunt efectuate la sfritul fiecrui interval avem o
anuitate ordinar sau postnumerado.
Valoarea curent (prezent) a anuitii ordinare e/e calc. dup urm. form.:
1. PVAO=A [1 - 1/(1+i)n]/i,
u/e: [1 - 1/(1+i)n]/i coef. de actualiz. a anuit. ordin., n caz. efect. pl. la sf. an.; A - mrimea
anuitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.
2.n cazul plilor efect. mai frecvent dect o dat pe an:
PVAO=A [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m,
u/e: [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m coef. de actualiz. a anuit. ordin. n caz. efect. pl. mai frecv. dect o dat
pe an; m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Valoarea prezent a anuit. avansate se determ. prin urm. formul:
PVAA=A {[1 - 1/(1+i)n-1]/i +1}
n cazul cnd intervalele de calcul sunt mai frecv. dect un an:
PVAA=A {[1 - 1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1}
22. Funciile procentului compus. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de
amortizare
n procesul eval. b.i. c/e aduc venit apare necesit. aplicrii teoriei schimbrii valorii banilor n timp.
Ac. teorie se bazeaz pe propriet. banilor de a se devaloriza n timp. Procesul de aducere la momentul
actual a valorii banilor aprui n dif. momente se num. evaluarea temporal a fluxurilor financiare. Ac.
eval. se bazeaz pe aplicarea celor 6 f/ii ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unitii;
2. valoarea prezent a unitii;
3. valoarea prezent a anuitii;
4. valoarea viitoare a anuitii;
5. rata de amortizare a unitii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare (factorul fondului de compensare) reprez. suma
de bani ce urmeaz a fi depus la sf. fiecrei perioade p/u a obine la momentul expirrii unui nr.
determinat de perioade suma de o unitate monetar. Factorul fondului de compensare este expresia
invers a valorii viitoare a anuitii.
n cazul plilor (ncasrilor) efectuate o dat pe an mrimea plilor va fi:
A=FV i/[(1+i)n-1],
unde: i/[(1+i)n-1] factorul fondului de compensare n cazul plilor (ncas.) efect. o sing. dat pe an;
FV valoarea viitoare a unitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.
n caz. plilor (ncas.) efect. de mai multe ori pe an mr. plilor va fi:
22

A=FV i/m / [(1+i/m)nm-1], unde:


i/m / [(1+i/m)nm-1] factorul fondului de compensare n cazul plilor (ncas.) efect. de mai multe ori
pe an; m nr. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.
Rata de amortizare a unitii mijl. mprum. e/e expresia invers a valorii curente a anuitii. Ne
indic mrimea plilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit, c/e includ dobnda
i capitalul de baz, i c/e permit amortizarea (rambursarea) creditului n termenele stabilite. Rata
exprimat prin raportul dintre suma anual pentru deservirea creditului i mrimea creditului se numete
constanta creditar anual sau constanta ipotecar. n sens economic, const.ipotecar e/e coef. de
capitalizare p/u credit sau p/u capitalul mprum. din suma total a unei investiii. Dac adm. c suma
credit.=1, at. constanta ipotecar corespunde coef. de amortiz. a unitii.
1.n caz. pl. efect. o dat pe an rata de amortizare va fi eg. cu:
A=PV i/[1 - 1/(1+i)n],
u/e: i/[1 - 1/(1+i)n] coef. de amortiz. a unit. n caz. pl. efect. o dat pe an; PV valoarea prezent a
unitii; i rata anual nominal a dobnzii; n perioada de calcul.
2.n caz. pl. efect. de mai multe ori pe an: A=PV i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm],
u/e: i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm] coef. de amor. a unit. n caz. pl. efect. mai frecv. dect o dat pe an.
23. Metoda fluxurilor de numerar actualizate (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de calcul)
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce
poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de
arenda.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa
urmatoarea formula:
n
VON
R
V

i
(1 a ) n
i 1 (1 a )
unde, n- perioada de calcul; a- rata de actualizare; R- reversia.
n scopul aplicrii metodei fluxurilor de numerar este necesar s fie obinute urmtoarele date iniiale:
- mrimea veniturilor viitoare;
- perioada n care aceste venituri se preconizeaz a fi obinute;
- rata de actualizare.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii
in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade
indelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator
perioadei de calcul (VONn+1)
VON n 1
R
1 r n 1
unde, R- reversia; r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:
1) metoda analizei vnzrilor comparabile;
2) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
3) tehnica grupului investiional;
4) metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
23

Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin
aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda fluxurilor de numerar este o metod perfect pentru determinarea valorii investiionale, care se
bazeaz nu att pe informaia pieei imobiliare, ci pe informaia ce reflect interesele i situaia unui
investitor concret. Astfel, aplicarea metodei date n cazul determinrii valorii investiionale prezint mai
puine dificulti dect aplicarea ei pentru determinarea valorii de pia.
24. Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calculare a ratei generale
Rata general de capitalizare reprezint raportul ntre venitul operaional net (VON) i preul de
vnzare (V):
r

VON
V

Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode:


a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
a) Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru
estimarea ratei de capitalizare. O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii
metodei respective este asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor
comparabile in baza carora a fost estimata rata de capitalizare. Inainte de a estima rata de capitalizare este
necesar sa fie efectuate toate ajustarile corespunzatoare pentru diferenta intre bunul evaluat si bunurile
similare.
b)Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta
informatia completa privind bunurile imobile comparabile, in schimb este disponibila informatia despre
veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de
capitalizare este:
r

1 CCO
MVBE

unde: CCO- coeficientul cheltuielilor operationale;


MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul
brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si
venitul brut efectiv.
c) Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai multe
interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor
fiecaruia din detinatorii de drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de rentabilitate al
investitiei. Interesele materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara (finantarea bunului
imobil cu capital propriu si capital imprumutat) si de origine fizica (divizarea bunului imobil in parti
componente: teren si constructii).
Tehnica grupului de investitii pentru interesele financiare este aplicata in cazurile in care pentru
procurarea proprietatii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operational net este
divizat in doua parti. Prima parte reprezinta platile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), cea de a
doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, si poarta denumirea de flux de
numerar inainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare va tine cont atit de capitalul propriu,
cit si de capitalul imprumutat, reprezentind o marime medie ponderata a ratei rentabilitatii pentru creditor
(rc) si ratei rentabilitatii pentru proprietar (rp). In acest caz, rata de capitalizare se determina dupa
urmatoarea formula:
r ( m)(rc ) (1 m)(r p )

unde, m- ponderea mijloacelor imprumutate; (1-m)- ponderea capitalului propriu in valoarea


proprietatii imobiliare.
24

Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta sub
DC
denumirea de constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula: rc
SC
unde- DC- platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului); SC- suma
creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula: rp

FNII
CP

unde- FNII- fluxul de numerar inainte de impozit; CP- suma capitalului propriu investit.
Tehnica grupului de investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil
complex teren si constructii. In acest caz, pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul
trebuie sa cunoasca: rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii, precum si
contributia fiecarei componente fizice in valoarea totala a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de
capitalizare este:

r T rteren C rcontructie

unde, T- ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil; r teren- rata de capitalizare pentru teren;
C- ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil; r constructie- r de capit pentru constructie.
d) Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru calcularea
ratei de capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. In acest caz
rata de capitalizare se calculeaza dupa formula:
r CAD rc m

unde- CAD- coeficientul de acoperire a datoriei.


Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre venitul operational net si plata anuala
pentru deservirea creditului.
O alt metod a determinrii ratei de capitalizare o reprezint metoda aitionrii. Astfel, rata de
capitalizare este compus din rata pur a rentabilitii, rata riscului ineficient si rata manag efectiv.
25. Determinarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective
Deprecierea reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al
investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor
factori.
Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode:
- metoda normativ (vizual);
- metoda valoric;
- metoda vrstei efective.
Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz
evaluatorul folosete coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de
reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii. Coeficientul dat indic
caracterul neliniar al cheltuielilor pentru reparaia capital pe parcursul perioadei de exploatare. De
regul, mrimea cheltuielilor pentru reparaia capital reprezint 0,28-0,4 din valoarea cldirii.
Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mrimii cheltuielilor pentru reparaia curent a
cldirii n procesul de estimare a cheltuielilor operaionale. Costurile reparaiilor capitale trebuie estimate
n cazurile cnd:
1. beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
2. cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului (diferena ntre preul
obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este mai mare dect
cheltuielile pentru reparaia capital).
3. bunul imobiliar este dat n arend sau ipotecat.
Rezultatele obinute prin metoda valoric sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei date
sunt determinate de necesitatea efecturii unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaie.
Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe ipoteza c
raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre valoarea de
reconstituire i mrimea uzurii. Astfel,

VE
DFV

VR

25

VE

VR
VE

DVFR

sau

unde: U-uzura; VE- vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elem constructive
i cldirii ntregi. DVF- durata total de via fizic DVFR- durata de via fizic rmas; VR- valoarea
de reconstituire a obiectului evalurii.
Prin aceast metod se pot determina uzura elementelor constructive ct i uzura construciei.
n procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele:
1. Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat innd cont de faptul c
reparaiile capitale sunt efectuate n mod obligatoriu. Efectuarea reparaiilor poate prelungi durata de viaa
de la 30% la 50%. Ignorarea necesitii reparaiilor capitale contribuie la uzura complet a elementelor ce
au o durat de via mai mic dect cea a elementelor constructive de baz.
2. n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de amortizare sau ratei
normative a uzurii, utilizate n contabilitate, deoarece:
- dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit;
- condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de reparaie a ei sunt
diferite de cele prevzute n normele generale;
- n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie examinat starea real a
construciei, i nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate cldirile ce aparin
unei anumite categorii de durabilitate.
26. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (ICRV)
i metoda costurilor segregate
Valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a
cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu
aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si
tinind cont de uzura lui.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode:
e)
metoda comparatiilor unitare;
f)
metoda costurilor segregate;
g)
metoda cantitativ;
h)
metoda obiectului analog.
Metoda costurilor segregate utilizeaz costurile unitare pentru diferite componente ale cldirii,
exprimate n uniti de msur adecvate. Metoda dat este o modificare a metodei cantitative, deoarece
pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. Totodat, metoda costurilor
segregate nu prezint mari dificulti n aplicare. n comparaie cu metoda cantitativ, exactitatea
rezultatelor obinute prin metoda costurilor segregate este mai mic, dar acest fapt este compensat de
reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Uniti de msur ale elementelor constructive pot
servi: 1 m3 de beton, 1 m3 de zidire, 1 m2 de suprafa tencuit sau vopsit, 1 m2 de acoperi, etc. Sursele
principale de informaie pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru
diferite lucrri de construcie i subramuri ale construciei capitale. Normele date au fost elaborate n
preurile de deviz pentru anul 1984 i necesit o indexare la data evalurii.
Metoda comparaiilor unitare este utilizat pentru a determina costurile pentru o unitate de msur 1
m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 a suprafeei totale a casei de locuit, 1 m2 a suprafeei utile a
obiectelor de comer, etc. Valoarea total a bunului imobiliar evaluat va fi egal cu produsul ntre
cheltuielile pentru o unitate de msur exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date. Rezultatele
obinute prin metoda unitilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie nalt, de aceea
metoda dat este recomandabil n cazurile unor cldiri construite n baza proiectelor standard, pentru
care sunt elaborate listele de preuri ale unitilor de comparaie. Costul unitii de comparaie poate fi
determinata n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza Culegerilor indicilor
comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe.
27. Calcularea preului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse
Valoarea construciei noi trebuie s reflecte cheltuielile i beneficiile tuturor participanilor la procesul
de creare a construciei noi n condiiile economiei de pia.
26

Cel mai important element n determinarea valorii imobilului nou este preul de deviz. Preul de deviz
este determinat n baza normelor de deviz i a altor acte normative specializate.
Cel de-al doilea element al valorii construciei noi reprezint costurile indirecte. Fiecare din
componentele costurilor indirecte este determinat fie n baza unor norme oficial aprobate, fie n baza unei
analize a pieii construciilor sau a lucrrilor de construcie.
Cel de-al treilea element al valorii construciei noi este beneficiul investitorului, care reprezint
recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Mrimea beneficiului investitorului
depinde de situaia concret de pe pia.
Valoarea de deviz reprezint suma mijloacelor bneti, necesar pentru construirea cldirii n
conformitate cu documentaia de proiect.
n procesul de determinare a valorii de deviz, evaluatorul se bazeaz pe:
- proiect i documentaia tehnic;
- normele de deviz n vigoare;
- preurile curente ale utilajelor;
- hotrrile organelor administraiei publice centrale i locale, ce vizeaz obiectul construciei.
Valoarea de deviz include urmtoarele componente:
- costul lucrrilor de construcii;
- costul lucrrilor de montare a utilajului tehnologic;
- cheltuielile pentru procurarea sau confecionarea utilajului tehnologic;
- alte cheltuieli;
Pentru a determina valoarea de deviz, este ntocmit documentaia de deviz, care const din calculele
i devizele locale, calculele i devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele i
devizele generale, centralizatoare de cheltuieli i altele.
Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantitii normative de resurse necesare pentru
efectuarea unui tip de lucrri i determinarea preurilor resurselor.
Valoarea de deviz n construcii se compune din cheltuieli directe, cheltuielile de regie i beneficiul
antreprenorului.
Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrrilor de construcii, i includ:
- cheltuielile pentru cumprarea materialelor, articolelor i elementelor de construcie;
- cheltuielile pentru salarizare, innd cont de contribuiile la asigurrile sociale;
- Cheltuielile pentru funcionarea utilajelor de construcii, innd cont de defalcrile pentru amortizare;
- Alte cheltuieli directe;
Cheltuieli de regie ca parte component a preului de cost al lucrrilor de antrepriz, reprezint
totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiiilor pentru execuia construciilor, mobilizarea forei de
munc, activitatea administrativ a ntreprinderii de antrepriz. Spre deosebire de cheltuielile directe,
cheltuielile de regie se stabilesc de regul n procente din suma cheltuielilor directe.
Un element important al valorii de deviz l constituie beneficiul de deviz sau beneficiul
antreprenorului, care reprezint beneficiul organizaiei de antrepriz realizat n urma efecturii lucrrilor
de antrepriz. Beneficiul de deviz se determin n procente din preul de cost de deviz al lucrrilor
executate.
Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza
indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera, utilajele de constructiimontaj, materiale, constructii si preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse const n ntocmirea devizelor pe obiect i a devizelor generale pentru obiectul
evalurii, ca i cum ar fi construit din nou. Metoda dat necesit eforturi mari din partea evaluatorului,
care pot fi reduse dac beneficiarul dispune de devizele n baza crora a fost construit obiectul evalurii.
n cazul cnd devizele nu sunt disponibile i evaluatorul trebuie s le elaboreze, el poate apela la ajutorul
unui specialist n domeniul elaborrii devizelor.
Cheltuielile de deviz pentru funcionarea utilajelor de construcii i manopera pot fi estimate n baza
preurilor curente pentru indicii de resurse: 1 or-utilaj (h-ut) i 1 or-om (h-om). n continuare, utiliznd
datele privind mrimea medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determin valoarea actual a
construciei noi, similar obiectului evalurii.
28. Reconcilierea rezultatelor evalurii
27

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului evaluat. Pentru a obine o
opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diferite metode de evaluare.
Dar, este important de menionat, c nici una din metodele de evaluare nu este universal i nu genereaz
rezultate absolut corecte. Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. n rezultatul
aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe
rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi ntreprins de evaluator este de a ajunge la un rezultat unic
unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de
evaluare. Aceast parte a procesului de evaluare este numit reconciliere. n procesul de reconciliere,
evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii
finale a proprietii.
Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape:
1. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea diferenelor ntre
valorile estimate i determinarea celei mai credibile valori;
2. Estimarea valorii finale.
Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale trebuie s fie bazat pe urmtoarele aspecte:corectitudinea bazei de evaluare selectate n raport cu scopul evalurii;- corectitudinea metodelor
aplicate;- profunzimea analizei elementelor pieii imobiliare;- veridicitatea datelor utilizate n analiz;
- corectitudinea interpretrii i utilizrii datelor;
- logica efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;
- consistena datelor utilizate n evaluare.
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale
evaluatorului. Valoarea final este o funcie a scopului evalurii, constrngerilor de ordin legal i celor
legate de disponibilitatea datelor. Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din
valorile obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii
finale.
Standardele Europene de evaluare 2000 stipuleaz urmtoarele cerine fa de valoarea final a
proprietii:
Valoarea final va depinde de:
- tipul valorii estimate;
- informaia disponibil la data evalurii, relevant scopului misiunii de evaluare;
-metodele de evaluare aplicate.
Evaluatorul trebuie s prezinte temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate
i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute de diferite metode, n procesul reconcilierii.
n procesul de reconciliere a valorilor, evaluatorul, mai mult dect pe parcursul celorlalte etape ale
evalurii se bazeaz pe experiena sa profesional i perceperea proprie a fenomenelor de pe piaa
imobiliar. Urmtoarele criterii stau la baza reconcilierii: adecvarea, exactitatea, cantitatea evidenelor.
Aplicnd criteriul de adecvare, evaluatorul apreciaz ct de potrivit este fiecare metod scopului
evalurii i utilizrii ulterioare a raportului de evaluare. Adecvarea metodei este, de regul, legat de tipul
bunului imobiliar i viabilitatea pieii.
Rezultatul unei evaluri depinde de confidenialitatea evaluatorului n veridicitatea datelor analizate i
corectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare
comparabile.
Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden exactitii datelor i calculelor unei
metode dect altei.
Valoarea final a proprietii imobiliare poate fi calculat prin aplicarea a dou metode: metoda mediei
aritmetice i metoda mediei ponderate. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai multe ori la
subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evalurii. Metodele de evaluare au la baz
ipotezele, de regul, subiective ale evaluatorului.
n prezent, aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mult mai
acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de ponderare
poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe ponderea relativ a rezultatelor.
n raportul de evaluare, valoarea final poate fi reprezentat ca o cifr concret, un interval de valori
sau o combinaie a celor 2 variante expuse mai sus. Totodat, menionm c n cazul indicrii intervalului
valoric, valoarea minim sau maxim a intervalului nu poate fi mai mic respectiv mai mare dect
valorile obinute din aplicarea metodelor de evaluare.
28

Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat privind valoarea obiectului
evaluat, prezentat de un specialist n domeniu, ea totui rmne doar o opinie, care reprezint perceperea
evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntr-o tranzacie.
29. Procesul de evaluare a bunurilor imobile i caracteristica etapelor
Toate aciunile care le ntreprinde evaluatorul la satisfacerea necesitilor clienilor constituie procesul
de evaluare, o procedur sistematic menit s rspund la toate ntrebrile clientului despre valoarea
bunului imobil. Procesul de evaluare este un model i o oglind a activitii de evaluare i el reflect
multe atitudini, idei, tehnici i metode legate de ntrebrile despre valoare.
Procesul de evaluare ncepe atunci cnd un evaluator identific problema de evaluare i se termin
atunci cnd el raporteaz concluziile clientului. Fiecare proprietate este unic i pentru fiecare proprietate
pot fi stabilite multe tipuri de valori. Cea mai frecvent sarcin de evaluare este de a estima valoarea de
pia, procesul de evaluare conine toate etapele necesare pentru acest tip de sarcin. Procesul de evaluare
este compus din etape specifice, numrul etapelor depinde de natura sarcinii de evaluare i datele
disponibile.
Pentru a ndeplini procesul de evaluare evaluatorul integreaz informaiile obinute din cercetrile de
pia i analiza datelor i din aplicarea metodelor pentru a forma concluzia privind valoarea. Aceast
concluzie poate fi prezentat ca o valoare precis sau ca un interval n care se afl valoarea. O integrare
eficient a tuturor elementelor n proces depinde de cunotinele, experiena i ideile evaluatorului.
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluator
pentru a estima valoarea bunului imobiliar.
Procesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare; b) colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare; c) aplicarea
metodelor de evaluare; d) reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale; e) elaborarea raportului de
evaluare.
a) Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de
evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele elemente:
a) identificarea obiectului evaluarii;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii;
c) identificarea scopului evaluarii;
d) definitia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii;
f)
identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii.
b) Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitatile evaluatorului in cadrul acestei
etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul
efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui. Urmatoarele categorii de date
vor fi colectate si analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este amplasat
bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare, cea mai buna si eficienta utilizare a
obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si cheltuielile operationale;
c) datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor similare, rata
de absorbtie, rata spatiilor libere si altele.
c) Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza
urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor.
In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in
raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective.
d) Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi
obtinute marimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea
finala a bunului imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare.
e) Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare. Raportul de
evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este
justificata estimarea valorii bunului imobil.
Rezultatele evalurii pot fi prezentate oral sau n scris.
29

Raportul oral este necesar s fie nsoit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform
Standardelor Internaionale de Evaluare.
Raportul n scris poate fi un document amplu care conine toate datele i rezultatele necesare ale
analizei efectuate, n temeiul crora a fost fcut concluzia cu privire la valoare.
30. Evaluarea investitiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate
Aprecierea eficienei proiectelor de investiii se bazeaz pe folosirea combinat a metodelor
tradiionale i moderne, caracterizate prin fundamentare tiinific i testate de o practic ndelungat.
Metodele tradiionale de evaluare a eficienei economice i financiare a investiiilor se caracterizeaz
prin: abordarea static a analizei proceselor i fenomenelor; simplificarea situaiei reale folosind valori
medii anuale; incertitudinea i riscul se apreciaz intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizeaz prin: abordarea dinamic a analizei proceselor investiionale;
innd seama de aciunea timpului asupra procesului investiional, se opereaz cu valorile actualizate.
Aceste metode iau n consideraie incertitudinea i riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea
probabilistic a indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durat mic sau medie se folosete o combinaie a metodelor tradiionale i
moderne.
Orice indicator de eficien folosit la evaluarea proiectelor de investiii exprim rezultatul comparrii
costurilor i avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
n practic, adesea, sunt folosii indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt:
valoarea net actualizat (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata intern de rentabilitate (RIR),
termenul de recuperare a investiiilor (T), .a..
VNAT sau Net Present Value NPV constituie un indicator fundamental pentru evaluarea
economic i financiar a oricrui proiect de investiii. VNAT caracterizeaz, n valoare absolut, aportul
de avantaj economic al unui proiect dat de investiii, ctigul, rsplata sau recompensa investitorului
pentru capitalul investit n proiectul respectiv, exprimate fie sub form de cash flow n valoare actual, fie
ca valoare net actualizat.
Indicatorul VNAT realizeaz compararea ntre cash flow-ul total actualizat degajat pe durata de via
economic a unui proiect sau variante de proiect de investiii (CFTA) i efortul investiional total generat
de acest proiect, exprimat tot n valoare actual ( I ).
Sunt acceptabile i selectate acele proiecte sau variante de proiect pentru care VNAT>0. n plan
economic i financiar un proiect de investiii cu VNAT pozitiv, semnific faptul: 1) c el are capacitatea
de a rambursa pe perioada duratei de via economic capitalul investit, 2) c el are o rentabilitate
global, a capitalului iniial cel puin egal cu rata de actualizare (a) folosit n calcule, 3) are capacitatea
de a produce cash flow n exces i de a asigura obinerea unui anumit volum de valoare net. Cu ct
VNAT este mai mare cu att i rentabilitatea sa este mai mare.
Dac VNAT are valoare nul sau negativ proiectul este inacceptabil, rentabilitatea sa fiind inferioar
ratei de actualizare (e<a); capitalul respectiv ar putea fi reinvestit cu o rentabilitate egal cu rata de
actualizare i ar aduce avantaje corespunztoare mai mari.
Deci rata de actualizare (a) folosit n calculele VNAT ndeplinete rolul de criteriu de testare a
eficienei (rentabilitii) unui proiect de investiii, de acceptare sau respingere a lui.VNAT poate deveni
negativ dac se alege pentru calcule o rat de actualizare prea mare. Cel mai eficient proiect de investiii
se consider acel pentru care excedentul dintre CFAT i I' este maxim.
Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt:
VNAT ne permite s constatm dac proiectul de investiii este sau nu rentabil, dar nu pune n
eviden importana relativ, comparativ a aportului acelui proiect;
Nu permite soluionarea problemelor de decizie de investiii cnd difer de la un proiect la altul. Dac
volumele de investiii sunt identice pe proiecte, au prioritate proiectele cu durata de via economic mai
scurt, dar care degaj volume anuale mai mari de VNAT;
VNAT nu ine seama de mrimea duratei de recuperare T, T/;
Indicele de profitabilitate (IP) caracterizeaz raportul dintre VNAT i fondurile de investiii care stau
la baza proiectului de investiii i genereaz acel volum de VNAT.
n funcie de durate de investiie (d) se pot avea n vedere investiiile iniiale (I), sau valoarea actual a
acestora I/.
30

k1

VNAT
*100
It

k2

VNAT
* 100
I t/

Indicele de profitabilitate ne permite s selectm variantele eficiente de proiecte i ordonarea acestora


dup valoarea descresctoare a indicelui k. La proiectele la care k2=1, VNAT va fi nul (VNAT=0). Cu ct
indicele de profitabilitate k2 este mai mare, cu att proiectele sunt mai eficiente, n condiii echivalente,
comparabile din alte puncte de vedere.
La calculul i analiza indicelui de profitabilitate trebuie apelat atunci cnd proiectele sau variantele se
deosebesc ntre ele prin efortul investiional necesar. Varianta optim de proiect este aceea care rspunde
criteriului: k2 max.
Indicele de profitabilitate (k1), ordonnd proiectele eficiente, ne permite s elaborm strategia cea mai
avantajoas de investiii alegnd n proiecte dintre ele, innd seama de restriciile bugetelor de capital,
deci n limitele fondurilor noastre disponibile pentru finanarea investiiilor folosind, n calitate de criteriu
de optimizare a setului de proiecte, maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor.
31. Evaluarea investitiilor: rata de rentabilitate, termenul de recuperare
Aprecierea eficienei proiectelor de investiii se bazeaz pe folosirea combinat a metodelor
tradiionale i moderne, caracterizate prin fundamentare tiinific i testate de o practic ndelungat.
Metodele tradiionale de evaluare a eficienei economice i financiare a investiiilor se caracterizeaz
prin: abordarea static a analizei proceselor i fenomenelor; simplificarea situaiei reale folosind valori
medii anuale; incertitudinea i riscul se apreciaz intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizeaz prin: abordarea dinamic a analizei proceselor investiionale;
innd seama de aciunea timpului asupra procesului investiional, se opereaz cu valorile actualizate.
Aceste metode iau n consideraie incertitudinea i riscul, folosind fie analiza de sensibilitate, fie valoarea
probabilistic a indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durat mic sau medie se folosete o combinaie a metodelor tradiionale i
moderne.
Orice indicator de eficien folosit la evaluarea proiectelor de investiii exprim rezultatul comparrii
costurilor i avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.
n practic, adesea, sunt folosii indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt:
valoarea net actualizat (VNAT), indicele de profitabilitate (IP), rata intern de rentabilitate (RIR),
termenul de recuperare a investiiilor (T), .a..
Rata intern de rentabilitate (RIR) reprezint acea rat a dobnzii compuse, care atunci cnd se
folosete ca rat de actualizare (a) pentru calculul valorii VNAT face ca suma s fie nul; adic, este acea
rat de actualizare care egaleaz CFAT cu I1
RIR = a, pentru care VNAT(a)=0
Prin urmare RIR reprezint rata limit de actualizare, pentru care se anuleaz realizarea de VNAT la
proiectul dat de investiii.
Altfel spus, RIR este acea rat de actualizare (a), care face ca pe perioada (d+De, unde d- durata
deinvestiie iar De- durata de funcionare eficient) valoarea actual total a veniturilor din vnzarea
produselor i serviciile prestate s fie egal cu suma costurilor totale de investiii i de exploatare
actualizate.
n form grafic putem obine valoarea RIR, astfel:
grafic
Graficul ne permite s observm, c pentru a>RIR proiectul de investiii nu este eficient, deoarece
volumul investiiilor totale actualizate devine mai mare ca volumul cash flow total actualizat i VNAT va
avea valoare negativ.
Dac a<RIR, VNAT este pozitiv, prin urmare proiectul de investiii devine acceptabil dup condiia
VNAT >0.
Analitic, pentru determinarea RJR se pleac de la egalitatea I/t = CFTA, respectiv ecuaia: VNAT = - I/t
+ CFTA = 0 .
Pentru a determina RIR. se calculeaz VNAT pentru diferite rate de actualizare, alese ntmpltor.
Pentru precizare, RIR se determin cu exactitate folosind relaia :

31

RIR a min a max a min

VNAT
n care: amin , amax - respectiv rata mai mic i mai
VNAT VNAT

mare de actualizare folosite pentru calculul VNAT. Diferena admis ntre ele trebuie s fie de maxim 5
puncte procentuale.
RIR este un indicator de eficien cu o capacitate de informare mai mare n comparaie cu: termenul de
recuperare, coeficientul de rentabilitate, randamentul economic, dar pentru analiza exact a unui proiect
trebuie utilizat n combinaie cu ali indicatori: VNAT, indicele de profitabilitate etc.
Termenul (durata) de recuperare a investiiilor reprezint perioada de timp, ncepnd cu
momentul punerii n funciune (m1) a capacitilor, instalaiilor i echipamentului de producie etc, pe
parcursul creia suma acumulat a avantajelor economice obinute egaleaz volumul investiiilor
prevzute n proiect.
Acest indicator permite cunoaterea duratei de reconstituire a costurilor de investiii pe seama
avantajelor economice obinute dup realizarea proiectului nc din etapa pregtirii deciziei. Att teoretic
ct i practic durata de recuperare a investiiilor se calculeaz n abordare static i dinamic a proceselor
economice.
n abordare static termenul de recuperare a investiiilor se determin prin relaia:
Ti=Iti / Ehi
Se observ c indicatorul termenul de recuperare a investiiilor reprezint inversul ratei de rentabilitate
a proiectelor.
O modalitate mai simpl de calcul este raportarea valorilor deja actualizate
I
T
E
Pentru investori i manageri, indicatorul privind durata de recuperare (T i T') se consider c are o
capacitate de informare mai mare comparativ cu rata rentabilitii investiiilor i, deci, prezint mai mult
interes pentru analiza proiectelor. Termenul de recuperare, att n abordare static, ct i dinamic, nu ine
cont de mrimea duratei de funcionare eficient (De), reacioneaz slab la variaiile De pe variante. T i
T' nu ne informeaz ce volume de avantaje econ obinem dup T sau T' ani pn la expirarea duratei De.
32. Riscurile in activitatea investitionala
Riscul este o categorie istoric i economic. Ca categorie istoric, riscul prezint un pericol posibil,
perceput de om.
Odat cu dezvoltarea omenirii i apariia relaiei marf -bani, riscul se transform n categorie
economic.
Ca categorie economic riscul prezint un eveniment ce poate fi sau nu. n cazul c evenimentul a avut
loc sunt posibile trei rezultate economice: negativ (pierdere), nul, pozitiv (ctig, profit, venit).
Dup dimensiunile pierderilor pe care le presupune, riscul poate fi mprit n cteva categorii .
Riscurile investiionale se mpart n: riscul de pierdere a profitului, riscul scderii rentabilitii, riscul
pierderilor financiare.
Riscul de pierdere a profituluie
riscul apariiei pierderilor financiare indirecte, cauzate de
neexecutarea unor lucrri, msuri (ex. asigurare, investire...).
Riscul scderii rentabilitiiapare n rezultatul micorrii venitului din dobnzi, dividende, depuneri
bancare i credite. Acest tip de risc include urmtoarele subtipuri: riscuri procentuale i riscuri
creditare.
La riscurile procentuale se refer pierderile bncilor comerciale, ntreprinderilor creditare, instituiilor
investiionale, cauzate de mrirea dobnzilor pltite pentru mijloacele atrase fa de dobnzile primite din
credite. La riscuri procentuale se refer pierderile investorilor n urma micorrii dividendelor pe aciunile
deinute, a dobnzilor la obligaiuni, certificate i alte hrtii de valoare.
Riscul creditar reprezint pericolul neachitrii mprumutului i dobnzilor. Aici se refer i riscul
emitentului n caz c nu va fi n stare s plteasc datoria pe hrtiile de valoare emise. Riscul creditar
poate fi referit i la riscurile pierderilor financiare.
Riscul pierderilor financiare - include urmtoarele subtipuri: riscul bursier, riscuri selective, riscul
de ruin sau faliment.
Riscul bursier prezint pericolul pierderilor n: urma afacerilor la bursa de valori. Aici se refer riscul
neachitrii contractelor ncheiate, riscul neachitrii comisionului firmei de brokeri etc.
32

Riscul selectiv -este riscul alegerii incorecte a variantelor de investiii, a hrtiilor de valoare n raport
cu alte tipuri din portofoliul investiional.
Riscul de ruin sau faliment este pericolul n urma alegerii incorecte a proiectului investiional,
pierderea total a capitalului statutar i incapacitatea achitrii datoriilor.
Forma
de
Situaia firmei
manifestare
ntreprinderea ajunge ntr-o situaie cnd practic e condamnat la
Riscul de ruin
dispariie, urmnd s dea faliment, ceea ce nseamn c salariaii i pierd
posturile, acionarii i pierd sumele de bani pe care le-au investit.
ntreprinderea nu poate face fa plilor. Aceasta poate duce fie la
Riscul
de lichidare, cnd nu mai este nici o ans de salvare (riscul de ruin), fie c se
insolvabilitate
soluioneaz printr-un credit suplimentar de la banc, sau firma respectiv
se asociaz cu o alt ntreprindere de acord a o ajuta.
Se manifest nainte de declanarea
crizei de insolvabilitate.
Riscul
pierderii
Apare cnd ntreprinderea constat c, prin mijloace
proprii, nu-i mai
autonomiei
poate pstra n viitor poziia sa n producie sau sub aspect comercial.
Riscul acesta e de natur mai mult financiar, el exprim faptul c la
Riscul
scderii creterea de capital, beneficiul net
nu crete n aceeai proporie,
rentabilitii
semnalndu-se astfel fenomenul de diluare. Acesta e riscul care planeaz
asupra noilor investiii.
Orice activit Formele de manifestare a riscului n activitatea firmei:
ate investiional presupune risc. Ins poate fi evideniat capitalul, investirea cruia e echivalent
cu "a risca", aa numitul capital riscant.
Capitalul riscant prezint investiiile n aciuni emise n noi sfere de activitate legate de un risc foarte
nalt. Investiiile riscante sunt determinate de necesitatea susinerii financiare a firmelor ce se ocup de
tiin, noi tehnologii, investigaii.
De obicei se formeaz companii independente cu capital riscant. Ele atrag ali investitori i nfiineaz
fonduri cu capital riscant pe baz de partenerat. Investiiile fcute aduc venit aproximativ peste 5 ani,
cnd aciunile noilor firme ncep s se coteze pe pia. Iar peste o perioad stabilit n prealabil (de obicei
10 ani), fondurile se desfiineaz, iar aciunile se mpart ntre fondatori. La investiiile cu perspectiv,
mrimea capitalului se determin considernd nivelul riscului.
Riscul poate fi exprimat matematic ca probabilitatea aparitiei pierderilor. Marimea nivelului riscului se
determin prin 2 criterii :speranta matematica; variatia fluxurilor financiare. Speranta mat. E=
n

V
x 1

xt

* Pxt
m

V
E=
t

x 1

xt

nx
m

n
x 1

n care: Vxtreprezint fluxul de numerar asociat cu al xlea coeficient de probabilitate n timp (t);
Pxtprobabilitatea sumei din fluxul financiar; Etsperana matematic a fluxurilor financiare;
n numrul cazurilor precutate; n / nprobabilitatea cptriifluxului de numerar Vxt.
Ecartul-tip al fluxurilor de numerar ateptate pe o perioad de timp se obine cu ajutorul formulei:
n
(Vt Et ) 2 * n x
t= (V xt E t ) 2 * Pxt
sau
t =
x 1
nx

n care: Vxtreprezint suma fluxurilor de numerar asociat cu al x-lea coeficient de probabilitate a


timpului t; Etsperana matematic a fluxurilor de numerar ale investiiei n timpul t; Pxtprobabilitatea
de realizare a valorilor previzionate; nnumrul cazurilor precutate; nnumrul cazurilor n care
fluxurile de numerar au constituit V.
Dispersia fluxurilor de numerar ale unui an t este egal cu:
(Vt E t ) 2 * n x
2
2
2
(
V

E
)
*
P
= xt
sau
=
t
xt
nx
33

O msurare mai exact presupune calculul coeficientului de variaie, care exprim raportul dintre
ecartul-tip al fluxurilor de venit i sperana matematic a acestora:
t
* 100
=
Et
Coeficientul de variaie este o mrime relativ. Cu ajutorul lui poate fi comparat variaia indicatorilor
exprimai prin diferite uniti de msur. El oscileaz de la 0% pn la 100%. Se propune urmtoarea
evaluare calitativ a coeficientului de variaie:
Pn la 10%oscilaie slab;
1025%oscilaie medie;
mai mult de 25%oscilaie nalt.
O metod mult mai simpl, ns subiectiv, care necesit cunotine vaste n domeniu, este analiza
Expert". Conform acestei metode, iniial, toate riscurile posibile sunt grupate n patru categorii: riscuri
economico - financiare, sociale, tehnice i ecologice. Fiecrei situaii posibile i se atribuie un anumit nivel
de probabilitate (grad de risc):
0% - pentru un risc considerat inexistent;
25% - ev. probabil c nu va avea loc;
50% - cu priv.la ev. respectiv nu putem afirma nimic cert;
75% - ev. probabil c va avea loc;
100% - ev. va avea loc n mod cert.
Dup care, se determin media fiecrui grup de riscuri apoi nivelul de risc general aferent proiectului
investiional. Calculul se recomand a efectua n form de tabel. Acolo se indica care este evenimentul si
nivelul de risc, probabilitatea aparitiei evenimentului, in procente. Ex de eveniment: Instabilitatea cererii,
Apariia unui produs alternativ, Mrirea impozitelor, Uzarea utilajului, Instabilitatea calitii materiei
prime i materialelor Tehnologii noi.
O alt metod, care permite aprecierea nivelului de risc, este "analiza sensibilitii proiectului".
Aceast metod presupune msurarea efectului, pe care l au variaiile elementelor de "intrri" (produse,
preuri...), asupra rentabilitii nominale, valori nete actuale, ratei de rentabilitate intern aferente
proiectului investiional. Evaluarea proiectului necesit determinarea valorilor critice ale variabilelor
aleatoare, pentru care nu este asigurat rentabilitatea prevzut. O influen sensibil asupra rentabilitii
proiectului n primul rnd o exercit:
preurile de vnzare a produselor finite, preurile de achiziie ale materiilor prime, energiei etc.;
costurile de fabricaie, care pot fi sub sau supraestimate fa de nivelul lor real;
cantitatea de produse oferit i cererea lor pe pia.
Propunem aplicarea uneia din urmtoarele metode, n dependen de nivelul necesar de exactitate a
calculelor:
metoda expert", care reprezint o metod subiectiv de determinare a nivelului de risc;
metoda speranei matematice, cu detalierea prin ecartul - tip, dispersia i
coeficientul de variaie;
metoda statistic - Monte Carlo, n practic metoda se aplic pentru evaluarea situaiilor riscante, care
pot aprea n procesul realizrii proiectelor de construcie, complicnd relaiile dintre investitor i
antreprenor;
metoda analizei de sensibilitate sau analiza scenariilor. Ea presupune msurarea efectului n urna
variaiilor de intrri" asupra cash - flow-ului, rentabilitii nominale, valorii nete actuale sau ratei de
rentabilitate intern a proiectului;
metoda de analiz a simulaiilor, care permite a determina distribuia probabilistic a
posibilelor rezultate, precum i distribuia probabilistic pentru fiecare variabil ce se schimb.
33. Evaluarea economic a proiectelor investiionale
Evaluarea economic ajut la pregtirea i selecionarea proiectelor care aduc cea mai mare
contribuie la dezvoltarea economic. Pentru aceasta, proiectul se analizeaz n strns interdependen cu
ntreprinderile furnizoare de materie prim i consumatorii produsului finit. n cadrul evalurii proiectului
se vor determina att indicatorii de sintez a eficienei (rata de rentabilitate intern), ct i msura n care
valoarea adugat a proiectului contribuie la creterea veniturilor administraiei publice, a economiilor
populaiei i ntreprinderilor, la ameliorarea balanei de pli externe a rii.
34

La prima etap se calculeaz costurile i avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivitii.
Pentru aceasta n calcule preurile pieei se nlocuiesc cu preuri teoretice sau de referin.
Cu ajutorul preurilor de referin se evalueaz costurile i avantajele proiectului pentru colectivitate cu
mai mult exactitate dect prin folosirea preurilor pieei. Preurile de referin dau proiectului o
dimensiune mai larg deoarece ele reflect: modele sau strategii de dezvoltare implicite sau explicite, rata
omajului, nivelul de dezvoltare al industriei, agriculturii etc, situaia balanei de pli a rii. Practic,
preurile de referin se stabilesc pe baza preurilor reale ale pieei, crora li se aplic anumii coeficieni
de corectare. n unele mprejurri, se consider drept preuri de referin preurile pieei externe, mai
ales pentru importuri i exporturi.
La a doua etap se determin costurile i avantajele proiectului pe ansamblul economiei naionale,
folosind preurile pieei la nivelul proiectului, al ntreprinderilor ce coopereaz cu proiectul pe linia
furnizrii de materii prime, materiale etc. i a prelucrrii n continuare a produselor sale.
Pentru adoptarea deciziei finale asupra proiectului, se face analiza economic detaliat folosind metoda
efectelor. Metoda preurilor de referin este uoar, rapid i mai puin costisitoare pentru o prim
apreciere, pe cnd metoda efectelor dimpotriv, este necesar pentru un studiu mai aprofundat, care
permite o mai bun analiz a eficienei proiectului pentru societate.
Rezultatele proiectului pentru economie sunt apreciate prin valoarea adugat net, care reprezint
contribuia proiectului la creterea venitului naional. Desigur, se face suma valorilor adugate directe i
indirecte. La fel se va ine cont de valoare adugat negativ, adic pierderile din cauza suprimrii unor
activiti prin realizarea proiectului. Analiza economic trebuie s releve faptul n ce msur si cum
rspunde proiectul intereselor economiei nationale, aceast raportare fiind efectuat nu global, ci pe
diferiti agenti economici.
Analiza situaiilor 'fr' i 'cu' proiect
n evaluarea eficienei proiectului att sub aspect financiar, dar mai ales economic, este necesar
considerarea a dou situaii la nivelul ntreprinderii, respectiv al economiei naionale: "cu proiect" i "fr
proiect". Analiza respectiv servete pentru a evidenia unele costuri i efecte ale obiectivului economic
care nu sunt reflectate n veniturile i cheltuielile acestuia.
Analiza situaiilor "cu" i "fr" proiect ne ajut s stabilim costurile economice i preurile de
referin ale factorilor de producie i ale produselor oferite de proiect, din punctul de vedere al
colectivitii naionale.
Preurile de referin constituie nite parametri naionali necesari n evaluarea economic a proiectului
de investiie. Mrimea acestor parametri este independent de deciziile luate n privina unui sau altui
proiect; ea este ntemeiat pe informaii asupra obiectivelor naionale i pe judeci de valoare.pentru a
determina marimea lor, tb de luat in consideratie : gradul de raritate sau de abundenta a factorilor de
productie a bunurilor si serviciilor ; politica guvernului orientata spre favorizarea sau spre limitarea
utilizarii anumitor resurse sau bunuri.
n practic, deseori, se consider preuri de referin preurile de pe piaa mondial, dei nu n toate
cazurile e corect.
Preul de referin (costul) a capitalului pentru economia naional
Stabilirea costului capitalului pentru economia naional nseamn alegerea ratei de actualizare
economic (pentru evaluarea economic a proiectelor). Rata de actualizare economic nu este altceva
dect preul de referin al capitalului, n funcie de care se face repartizarea viitoare a venitului, la nivel
naional, pentru investiii i consum.
Pentru analiza economic, n cadrul studiilor de fezabilitate, pe care le ntocmesc firmele, asupra
propriei activiti i perspectivei acestea, se recomand folosirea ratei de rentabilitate medii pe
economia naional sau pe subramura din care face parte obiectivul economic respectiv.
Preul de referin al forei de munc
Dac la evaluarea financiar se aplic costul efectiv al foiei de munc, ce const din salariile pltite,
pentru evaluarea economic se folosete preul de referin al forei de munc sau costul ei pentru naiune.
Costul economic al forei de munc este n funcie de: a) gradul de raritate sau abundena forei de
munc; b) politica guvernamental privind utilizarea acestui factor.
Cel mai simplu calcul al preului de referin al forei de munc const n corectarea preului de pia al
acesteia.
Preurile de referin ale bunurilor i serviciilor
35

Preurile de referin ale resurselor consumate de proiect i ale bunurilor i serviciilor produse de
acestea trebuie s reflecte costurile lor reale pentru economia naional. Modul de evaluare a costurilor
economice depind de diverse mprejurri de procurare a resurselor i de vnzare a produselor i
serviciilor.
Preul de referin al devizelor
Relaiile de comer cu strintatea ale unei ri sau mprumuturile sale din exterior presupun operaiuni
de schimb ntre moneda naional i o deviz (moned strin). Aceste operaiuni de schimb se efectueaz
dup un curs (raport) ce reiese dintr-un echilibru ntre cererea i oferta acestor dou monede.
Preul de referin a devizelor, cursul de schimb valutar pentru economie, trebuie s reflecte valoarea
efectiv, real a valutei strine, adic o rat de schimb asigurat spontan de echilibrul balanei de pli
externe.
Nivelul preului de referin al devizelor se stabilete de echipe de specialiti ai Ministerului
Finanelor, care dispun de informaiile necesare privind situaia balanei de pli i msurile de intervenie
din partea statului pentru meninerea cursului valutar la un nivel mai convenabil.
34.Evaluarea financiar a proiectelor investiionale
Evaluarea financiar se face pentru a vedea, dac investiia este suficient de rentabil la nivelul
ntreprinderii, dac se obin venituri, care s asigure recuperarea cheltuielilor i un profit.
Pentru calculul cheltuielilor i veniturilor sunt folosite preurile pieei interne, iar pentru evaluarea
proiectului se folosete rata de actualizare stabilit pe baza costului oportun al capitalului la nivel de
ntreprindere.
n primul rnd se face analiza financiar sumar, pentru a identifica proiectul, a-i studia fezabilitatea,
pentru a uura alegerea tehnologiei de fabricaie i a utilajelor. Studiul financiar sumar ia n considerare
cheltuielile i ncasrile ce corespund elementelor eseniale a proiectului. Nu sunt avute n vedere
cheltuielile privind impozitul pe venituri, taxele vamale etc. sau venituri provenite din subvenii acordate
de stat. De asemenea, nu se ia n consideraie dobnda datorat bncii. n felul acesta se va cunoate
rentabilitatea resurselor unui proiect, indiferent de proveniena lor.
Analiza financiar sumar se efectueaz la etapa preliminar de evaluare a proiectelor investiionale.
Apoi, se face analiza detaliat, cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. Aici se
iau n consideraie toate momentele neprevzute n analiza sumar, cum ar fi: mprumuturile bancare,
impozitele, taxele vamale, subveniile primite de la stat etc.
n cadrul studiului financiar detaliat se rezolv o serie de probleme: structura optim a surselor de
finanare a investiiei, verificarea trezoreriei proiectului, analiza capacitii de autofinanare, calculul
rentabilitii definitive a proiectului, a capitalurilor investite. La efectuarea analizei detaliate se va ine
seama de un moment foarte important: spre deosebire de analiza sumar, pentru a fi ct mai aproape de
realitate, calculele se fac n moned curent.
Scopul ntregului studiu financiar este de a calcula rentabilitatea definitiv a proiectului. Evaluarea
definitiv a rentabilitii proiectului se poate face cu ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii tehnicii
actualizrii n calculul randamentului. Cele mai des utilizate criterii contabile sunt:
a) vnzri nete /investiii;
b) profit net /investiii;
c) capacitatea maxim de autofinanare /investiii.
Cu ajutorul tehnicilor de actualizare se calculeaz rata intern a rentabilitii. Calculnd rata de
rentabilitate a capitalului n condiiile n care au fost considerate toate obligaiile fiscale i financiare,
putem aprecia investiia (proiectul) din punctul de vedere al aspectelor financiare (capacitatea de
autofinanare, echilibrul financiar, etc), iar investitorul poate compara avantajul investiiei respective cu
alte alternative de plasare a capitalului de care dispune.
35. Costul oportun al capitalului. Rata de actualizare pentru evaluarea financiar
Costul oportun al capitalului este unul din elementele ce delimiteaz cele dou tipuri de evaluare a
proiectului: financiar i economic. El reprezint partea substanial a mrimii ratei de actualizare.
Stabilirea corect a acestui cost ne permite s evitm riscul de a adopta proiecte mai puin rentabile sau s
respingem proiecte bune. n activitatea de evaluare, costul capitalului servete fie ca element de referin,
cu care se compar rata de rentabilitate intern a proiectului, fie la stabilirea ratei de actualizare.
n practica investiiilor, costul capitalului ndeplinete urmtoarele roluri:
36

- rata de rentabilitate financiar ateptat;


- rata minim a rentabilitii capitalului alocat pentru investiii;
- prag minim al rentabilitii, n funcie de care se decide acceptarea sau respingerea a proiectului de
investiii.
Msurarea costului capitalului
Costul capitalului se determin att pentru fiecare surs de finanare a investiiilor, ct i pentru dou
sau mai multe, sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective.
Costul mprumuturilor bancare. Pentru sumele primite cu mprumut se pltete dobnda, care
reprezint costul real, efectiv al capitalului obinut pe aceast cale. De regul, costul capitalului obinut
din mprumuturi este dat de rata dobnzii stabilit pentru mprumuturile bancare pe termen mediu i lung.
Uneori se consider i rata dobnzii la creditele pe termen scurt, dac acestea constituie o surs de
finanare a investiiilor.
Costul capitalului provenit din profituri alocate investiiilor. n cazul capitalurilor provenite din
resurse proprii costul de oportunitate se stabilete pornind de la rentabilitatea capitalului propriu, care
exprim capacitatea ntreprinderi de a aduce profit n prezent i n perspectiv.
Costul capitalului provenit din emisiune de aciuni
i

d
100
p

n care: d - dividendul pe o aciune; p - preul unei aciuni.


Costul capitalului pe aciuni apare ca o rat a dobnzii pentru care valoarea actual a dividendelor
scontate egaleaz cursul aciunii.
Nivelul ratei de actualizare pentru evaluarea financiar
O form principal n care este folosit costul capitalului n evaluarea proiectelor o constituie rata de
actualizare a cheltuielilor i veniturilor. De obicei rata de actualizare financiar se stabilete la nivelul
minim al ratei de rentabilitate financiar, care ndeplinete rolul de cost al capitalului.
Pot fi menionate dou modaliti de baz la stabilirea acestei rate:
a) pentru obiectivele care sunt finanate, n principal din mprumuturi - rata dobnzii la care s-a
obinut mprumutul;
b) pentru obiectivele care se realizeaz prin autofinanare - rata medie de rentabilitate din subramura
creia i aparine.
Rata de rentabilitate minim admisibil poate s se determine prin adugarea la rata dobnzii a unei
rate de inflaie, de depreciere monetar i de risc.
a = d + r i + rv + r r
n care: a - rata de actualizare; d - rata anual a dobnzii (fr risc); ri - rata anual a inflaiei sau
deflaiei; rv - deprecierea sau reprecierea monetar anual rr - marja de risc anual.
Pentru a reflecta corect realitatea la stabilirea ratei de actualizare se pleac de la costul capitalului
calculat ca medie ponderat a costurilor surselor de finanare a proiectelor de investiii.
Pentru o investiie finanat prin emisiunea de titluri de valoare (obligaiuni, aciuni) rata de
actualizare este rezultatul a trei componente:
-rata de dobnd stabilit la mprumuturile pe obligaiuni cu garanie de stat;
-prim ce corespunde riscului de ntreprindere (al afacerilor), depinznd de sectorul de activitate, de
partea de pia deinut, de evoluia preurilor etc.;
-prim de risc financiar n funcie de structura planului de finanare; un mprumut cu pondere mare n
cadrul surselor de finanare sporete riscul, face beneficiul mai volatil; diminuarea accentuat a
ncasrilor viitoare genereaz riscul de insolvabilitate, pe care nu-1 putem ignora la evaluarea proiectelor.
Trebuie menionat faptul c aceast modalitate de calcul a ratei de actualizare, cu luarea n considerare
a factorilor de risc, deseori nu este utilizat, deoarece duce la un nivel prea ridicat al ratei respective, ceea
ce determin eliminarea prea multor variante investiionale n procesul de evaluare.
36.Piaa terenurilor: componente, stare, tendinele de dezvoltare
Din punct de vedere juridic se delimiteaz loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de
locuit, cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor privatizate i n curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum ar fi: sectoarele de teren destinate
construciei pentru imobile locative i comerciale i terenuri din sectorul agrar.
37

Preul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea pmntului, care nu include factori de relief,
climaterici de amplasament, mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a lotului.
n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi factorii ce influeneaz veniturile i n
baza argumentelor tiinifice. Scopul principal al evalurii terenurilor agricole este estimarea preului cel
mai probabil cu care poate fi vndut terenul de un vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s
cumpere, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr
constrngere.
Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie s se cluzeasc de o baz
informaional complex, coninutul creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care solicit
evaluarea n contractul de efectuare a lucrrilor de evaluare.
Tranzaciile cu terenurile pot fi:
- vnzarea cumprarea terenurilor;
- darea n arend a terenurilor;
- donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt;
- schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt;
- transmiterea ter i/sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul social al ntrepr;
- motenirea terenului;
- transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent (pe teren nelimitat);
- punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt;
- privatizarea terenului;
- exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public.
Dat fiind faptului ca la momentul actual n RM nu exist nici un serviciu sau organizaie rolul creia ar
fi colectarea i analiza datelor privind tranzaciile imobiliare, pentru a analiza starea pieii terenurilor am
apelat la informaia oferit de firmele Lara i Nika-Imobil formate n baza propriilor tranzacii.
Piaa loturilor de pmnt. In pofida reducerii preturilor la materialele de constructii ciment,
armatura etc. practic de doua ori, sunt putini doritori de a construi locuinte. Insa din cauza ofertei
limitate preturile au scazut cu maxim 10-20%. Terenurile de pamant sunt o resursa limitata, ba chiar
deficitara daca sunt prevazute cu toate comunicatiile. Din acest motiv cel mai mult au scazut preturile la
terenuri unde lipsesc conductele urbane de gaz si apa si liniile de acces sunt insuficiente. Pretul a 100 m.p.
de pamant pentru constructia casei de locuit In regiunea parcului Valea Morilor (anterior Iazul
Comsomolistilor) si Intre str. Neaga si str. Belinski In sectorul Buiucani constituie 20.000- 25.000.
Acestea sunt cele mai prestigioase zone pentru constructia caselor de locuit private. Pretul a 100 m.p. In
celelalte sectoare ale orasului, cu o densitate Inalta a constructiilor individuale, constituie: la Sculeni 810 mii ; la Buiucani In regiunea uzinei Alfa 12-15 mii ; la Schinoasa 5-7 mii ; In regiunea
Universitatii Agrare 5 mii ; la Botanica de Jos 7-9 mii ; iar In regiunea noului centru comercial
Megapolis Mall pe str. M. Sadoveanu pretul a 100 m.p. constituie 8-15 mii . Pretul a 100 m.p. de
pamant In localitatile vecine, cum ar fi Togatino, Colonita, Bacioi, Truseni, Sangera, precum si In
cooperativele de vile localizate In vecinatatea orasului cu conditia disponibilitatii tuturor comunicatiilor
constituie 1-2,5 mii euro pentru 100 m.p. Stauceni se considera cea mai scumpa suburbie, este practic In
limita orasului. Aici pretul a 100 m.p. constituie 4-6 mii euro. In Cricova si Ciorescu terenurile se vand la
un pret de 3 mii euro pentru 100 m.p.
Loturi i construcii de vil. Scderea preurilor i cererii la construcii finisate sau cu grad nalt de
finisare cu terenuri aflate n apropierea mun. Chiinu, este proporional scderii preurilor i cererii n
Chiinu nsui i constituie 20 - 30% i de 2-3 ori respectiv. Cel mai probabil, tendina proporionalitii
se va menine i n viitor. Referitor la loturile cu construcii cu grad jos de finisare, este imposibil de
calculat scderea preurilor i cererii din lipsa real a unor asemenea vnzri. Se poate doar de presupus
c din lipsa complet a cererii, scderea preurilor la clas dat de obiecte de imobil, urmeaz a fi mai
mare dect n cazul loturilor de pe lng cas. Preurile la loturi pentru vil n diferite regiuni sunt: Trueni
7000 euro/1 ar, Codru 29200 euro/1 ar, Ialoveni 20400 euro/1 ar.
Loturile de pmnt cu destinaie comercial i industrial. Pe piaa secundar a loturilor de pmnt
comerciale cererea a sczut maximal pn la 50-60%, comparativ cu alte tipuri de imobile comerciale. Pe
parcursul anului 2009 oferta n general a crescut la loturile cu destinaie de industrial i loturile situate n
locurile cu o aezare mai rea referitor la strzile magistrale i traficul pietonal. La loturile de pmnt mici
i medii situate pe magistralele principale oferta rmne sczut. Analiznd cererea, atunci cerere nalt se
simte pe loturile amplasate pe magistralele principale ale municipiului i cu ct mai mic este suprafaa
38

acestora, cu att mai nalt este cererea lor pe pia (suprafee optime 3-10 ari). La alte loturi cu ieirea
spre strzile secundare i mai mult loturile la capetele ogrzilor cererea a sczut maximal, cu 70-80%.
Cererea la loturile industriale de asmeneea a sczut esenial. O oarecare cretere a aprut n a doua
jumtate a anului 2009 la loturile cu o suprafa de 10-40 ari situate cu ieirea spre aa strzi industriale
ca str, Uzinelor, Petricani, Varnia.
Destinaia comercial (viaa socio-cultural): Botanica 15000-20000 Euro/1 ar; Buiucani 900020000 Euro/1 ar; Rcani 17000-25000 Euro/1 ar; Ciocana 9000-17000 Euro/1 ar; Centru 2500035000 Euro/1 ar.
Destinaia industrial: 1500-4500 Euro/1 ar
Concluzii.n general, situaia pe piaa imobiliar continu n mare msur s depind de situaia
macroeconomic din ar i din lume.Despre faptul cnd va fi atins fundul nu va putea rspunde nimeni
cu precizie, ntruct asupra acestui fapt influeneaz un ir de factori care sunt imprevizibili: situaia
macroeconomic a comunitii mondiale i inclusiv a Republicii Moldova, comportamentul psihologic al
participanilor pieei, aciunile guvernului i ali factori. La un scenariu optimist noi l vom depista n
limitele semestrului urmtor, la un scenariu pesimist cu mult ma trziu.
37. Piaa locuinelor: componentele, starea i tendinele de dezvoltare
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a dreptirilor asupra acestora, care fac
obiectul actul de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de instituii
i proceduri care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale
diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin
intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de acestea, se stabilesc preurile
i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente de gestionare a pmntului. Componentele unei
pieti imobiliare sunt :consumatorii producatorii si intermediarii.
Piaa imobilului n RM s-a format n anii 90 ca rezultat al desfurrii procesului de privatizare a
proprietii de stat. Fondul locativ al Republicii Moldova la 1 ianuarie 2009 a constituit 78382,4 mii m 2.
Localitilor urbane le revin 29687,7 mii m 2 sau 37,9% din volumul total al fondului locativ, iar
localitilor rurale respectiv 48694,7 mii m2 i 62,1%. n prezent aproximativ 96 la sut din fondul
locativ este privatizat . Fondul locativ n RM este destul de nou, adic o parte important din acest fond a
fost construit n ultimii 30-35 de ani. Cu toate c fondul locativ este destul de nou, calitatea lui este joas,
starea tehnic i sanitar este foarte rea i continuie s se agraveze. nc o problem de care se confrunt
populaia RM este supraglomerarea fondului locativ. La 1 ianuarie 2009 gradul de asigurare a populaiei
cu spaiu locativ pe un locuitor, n medie pe ar, a constituit 22,0 m 2, n localitile urbane 20,1 m2,
rurale 23,3 m2 i s-a majorat n comparaie cu situaia de la 1 ianuarie 2008 respectiv cu 0,9%, 2,0% i
0,4%,conform datelor prezenate de birolul national de statistica. Pe fiecare segment al pieei, cererea este
influienat de factori specifici. n procesul de studiere a cererii de bun. imob. locative, se vor lua n
calcul:
-situaia demografic a pieei locative i dinamica dezvoltrii ei.
- disponibilitatea mijloacelor creditare si nivelul inflatiei
- stand de nivel i ale modului de via, constituie pe piaa respectiv, ale diferitor categ de popul
- situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse grupe sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii de populaie.
Tranzaciile cu bunurile imobiliare locative pot fi:
-privatizarea apartamentelor i camerilor din fondul locativ municipal;
-vnzarea-cumprarea locuinelor, inclusiv cu plata n rate;
-vnzarea- cumprarea spaiului locativ, cu ntreinerea pe via a proprietarului;
-schimbul de spaiul locativ;
-donaie, motenire;
-mprumuturi garantate imobiliar (ipotecarea), etc.
Multitudinea factorilor de diversa natura cum ar fi situatia economica mondiala,situatia politica
instabila a tarii precum si scaderea considerabila a remitentelor din strainatate au afectat destul de mult
piata imobiliara a tarii. De cea mai mare cerere acum beneficiaza apartamentele din clasa medie Preturile
medii ale apartamentelor au ajuns cu o cincime mai mici fata de perioada boomului imobiliar, pana
653euro/mp pmetru luna decembrie potrivit unei analize a agentiei imobiliare Lara. n medie pe oras un
metru patrat de suprafata totala n apartamentele cu o singura odaie a costat 800$,iar cele cu 2 odai
39

750$,cele cu 3 odai 650$, Din anul 2001 preturile de pe piata secundara au crescut de 6 ori Anul 2009 s-a
dovedit a fi cel mai neobinuit i cel mai dificil din istoria pieii imobiliare a mun. Chiinu. Titularii
construciilor pn pe curnd negau influena crizei mondiale asupra ramurii de constucii din Chiinu i
prognozau pe viitor numai creterea preurilor. La moment, un numr mare de obiecte de construcie i
proiecte sunt ngheate pe un termen nelimitat, la altele construcia continu cu tempouri sczute. Anul
trecut a artat o reducere grandioas a preurilor, ceea ce se explic prin criza economic i politic din
ar, care departe nu favorizeaz ncrederii populaiei n investirea n imobile. n prezent pe piaa
imobiliar primar n mun. Chiinu exist circa 74 proiecte de construcii ce se afl n stadiul de
realizare n diferite sectoare ale municipiului, pe care le exercit numai 50 de titulari ai construciilor.
Repartizarea pe sectoarele municipiului a locuinelor n construcie este urmtoarea: Centru 21 proiecte,
Botanica 21 proiecte, Ciocana 13 prioecte, Rcani 10 prioecte, Buiucani 10 prioecte. Preul mediu
pe piaa primar n anul 2009 a constituit 650 euro pentru un metru ptrat sau cu 22% mai jos dect n
anul 2008 (punctul maxim 839 euro, de la care a i nceput scderea preurilor). n prezent din suprafaa
total a proiectelor propuse spre vnzare sunt procurate circa 63% care asigur finanarea primar n
volum de 20% din costul proiectului de construcie. Nevndute rmn circa 37%. Conform caracteristicilor
calitative i valorice din numrul total al proiectelor de construcii n curs de realizare repartizarea are loc
n felul urmtor: 20% se refer la clasa Econom, 55% la categoria medie i 25% la categoria Lux.
Aceste cifre arat clar c cererea i oferta sunt concentrate la segmentul mediu.
Datorita faptului ca preturile la apartamente au scazut cu aproximatix 20% in luna decembrie a anului
2009 potrivit datelor Biroului national de statistica a crescu nivelul tranzactiilor imobiliarea cu cca 9%
fata de aceeasi perioada a anului 2008,iar nivelul tranzactiilor de vinzare cumparae cu cca 36% fata de
aceeasi perioada a anului 2008.
Cea mai probabil evoluie n urmtoarele luni se prezint a fi stabilizarea relativ a pieei cu prezena
unor fluctuaii conjuncturale nesemnificative a costului unui metru ptrat. De asemenea va avea loc o
recuperare treptat a cererii, capacitii i volumului tranzaciilor pe pia. Dac economia n general va
depi treptat consecinele crizei, atunci i preurile la imobile peste un timp pot ncepe ctigarea
pierderilor conform scenariului anilor 1999-2002. ns nu putem elimina pe deplin i posibilitatea de
agravare a fondului macroeconomic sau a unui nou val de criz financiar, n rezultatul creia bunurile
imobiliare pot continua scdea n pre.
Piaa nchirierii locuinelor n anul 2009 s-a activizat cantitativ, ns a rmas echilibrat. Creterea
cererii a fost compensat cu creterea ofertelor. Nivelul preurilor la locuine a rmas la nivelul anului
trecut. Spre finele anului 2009 preurile medii la nchiriere pe termen lung a apartamentelor cu 1, 2 i 3
odi n mun. Chiinu au constituit respectiv:
1 odaie 150-220 euro; 2 odi 180-250 euro; 3 odi 250-400 euro.A sczut cererea i respectiv
preul de nchiriere a apartamentelor cu confort nalt. Preurile propuse la nchiriere pe termen lung a
apartamentelor cu confort nalt rar depete suma de 500 pe lun. De asemenea a sczut cererea i la
nchirierea pe termen scurt (pe un termen de pn la 1 lun). E drept c nivelul preurilor de nchiriere pe
termen scurt depete nivelul preurilor de nchiriere pe termen lung.
Piaa imobilului reflect ntr-o mare msur dezvoltarea societii n ntregime i reacioneaz la
schimbrile din mediul juridic, social i economica activitii conducerii. Potenialii cumprtori care
formeaz cerea de spaiul locativ snt cetenii RM care lucreaz peste hotare.
Sectorul locativ trebuie de privit ca un component cheie a ntregii economii i este un sector productiv.
Esena politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o pia integr i de atras atenie asupra
factorilor cheie: consumatorii, productori, instituii financiare, administraii locale.
n perioada actual, constructia de bunuri imobile cu destinatie rezidentiala se afl ntr-o perioad de
stagnare ca urmare a crizei economice mondiale ce a generat stoparea creditrii n domeniul
construciilor.
37.

Piaa imobilului comecial: componente, stare i temei de dezvoltare

Bunurile imobile comerciale n Republica Moldova au aprut odat cu iniierea procesului de


privatizare, n urma cruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privat, fapt ce presupunea
transmiterea deplin a dreptului de proprietate( prin vnzare - cumprare, donaie sau schimb) sau
transmiterea parial a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locaiunea), astfel fiind determinat
caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercial pe pia este cu mult mai
40

ngust dect cel locativ i corespunztor numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, ns
din punct de vedere a atractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial
este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial
propriu zis, fie din darea acestora n arend. Astfel arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale
devine o form a tranzaciei predominant pe piaa bunurilor imobile.
n economia de pia, proprietile comerciale reprezint o imens surs de bogie. Segmentul
imobilului comercial pe piaa imobiliar din mun. Chiinu este cu mult mai ngust dect cel locativ. Piaa
imobilului comercial este divizibil n piaa oficiilor, cea a centrelor comerciale, a magazinelor, a
farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnicoiinifice, zonelorbusiness, etc.
Putem constata c piaa imobilului comercial din mun. Chiinu este format, nregistrnd creteri att a
valorii de pia, ct i a valorii chiriei relativ stabile.
Pe segmentul imobilului comercial din capital lipsete transparena n ceea ce privete volumul
tranzaciilor nregistrate cu cldiri comerciale, astfel nu putem contura un tablou veridic al evoluiei
acestui indicator n timp. Datorita diversitati imobilelor comerciale si a amplasamentului acestuia putem
analiza oferta de spatii comerciale din mai multe puncte de vedere. . La etapa actual n mun. Chiinu
sunt cteva complexe comerciale cu caracter multifuncional, care asigur deservirea clienilor la un nivel
foarte nalt cum ar fi mall-ul ,,Shopping MallDova i ,,Megapolis Mall, Centrul Comercial Sun City,
Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo, Centrul Grand Hall i
Babby Hall. Aceste complexe prezint att spaii comerciale mari, ct i diverse centre pentru odihn i
distracii. Esenial, n mediu cu 30% s-au redus limitele eterioare ale ratelor de nchitiere n centrele
comerciale. n acelai timp discontul cel mai mare l-au obinut arendaii de frunte, ntuct ei constituie
cartea de vizit a Centrelor Comerciale. n perioada dat nivelul ratelor de nchiriere constituie n mediu
20-40 Euro/1m2/lun (valoarea minim 10 Euro/1m2/lun, maxim 70 Euro/1m2/lun).Dup
exemplul Centrului Comercial JUMBO se vede c preul de pia n Centrele comerciale a sczut cu
40%-50%, n diapazonul mediu al preurilor 800-1500 Euro, iar preurile maxime rar ating 2000
Euro/1m2 (n perioada de pn la criz: preul minim 1300 Euro/1m2, maxim 3600Euro/1m2).
n mun. Chiinu sunt i cteva obiective ce ofer spaii pentru oficii cu caracter multifuncional, i
care totodat pretind a se ncadra n categoria clasei A, cum ar fi: Centrul Internaional de Business
,,SKYTOWER, Centrul de Business ,,KENTFORD, Centrul de Business ,,Accent Business Park,
Centrul Internaional de Business ,,LEROI. Aa dar, pe piaa oficiilor predomin cldiri reconstruite sau
cldiri construite n perioada anilor 1970-1980 cu reparaii curente. Valoarea chiriei n aceste ncperi nu
este prea mare, dar problemele cu care se confrunt chiriaii sunt: accesul dificil la imobil, numrul
insuficient al locurilor pentru parcare, starea tehnic deplorabil a reelelor inginereti, precum i lipsa
managementului imobiliar calitativ.Dezvoltarea pieei oficiilor atrage dup sine i creterea cerinelor
arendailor: companiile ce arendeaz spaii solicit condiii calitative, cu infrastructura necesar i
reele moderne de asigurare cu energie electric, ap i canalizare, comunicaii, precum i servicii de
supraveghere video.
Criza actual a afectat grav dezvoltarea businessului, astfel ducnd la refuzul companiilor la
expansiune i, ca urmare, la extinderea suprafeelor comerciale, inclusiv i a celor de comer, de oficiu i
de depozit. Poziia pe piaa imobilului comercial pe parcursul anului 2009 se caracterizeaz printr-o
tendin descendent i careva factori de stabilizare a scderii preurilor nu se observ. Costul obiectelor
de imobil comercial n baza vnzrilor reale a sczut cu 30-60%.n general, pe ntreg spectrul pieii
imobilului comercial cererea la moment este neactiv, n majoritatea sa este amnat. n special, toi
nteab de preuri i ateapt continuarea corectrii de preuri. n prezent proprietarii imobilului comercial
dau alarma: de vndut oficiile, ncperile cu destinaie comercial i de depozitare la preuri planificate
(de pn la criz) devine imposibil de fapt. De vndut imobilul n situaia curent pe pia este foarte
dificil chiar cu consideraia micorrii costului imobilului comercial cu 30-60%, tranzacia se produce rar,
chiar dac aceasta are loc, doar la preul suficient de jos. Mai este o tendin nou - trecerea ofertei de la
piaa vnzrilor la piaa nchirierii. Muli proprietari ai imobilului, nelegnd lipsa de perspectiv a
vnzrii rapide a imobilului propriu la un pre adecvat, n momentul curent au trecut la afacerea de
nchiriere.
LA moment interesul l provoac ncperile de 50-150 metri, att pentru chirie, ct i pentru cumprare.
La ncperile cu o suprafa de mai bine de 200 m.p. cererea este cu mult mai mic. Ratele de nchiriere i
de cumprare la ncperile de comer ntr-o mare msur se determin prin locul aflrii obiectului,
situarea acestuia fa de strzile magistrale i traficul pietonal. De asemenea sunt ntrebate culoarele de
41

comer centrale ale oraului n toate sectoarele. Preul mediu pentru 1m2 a suprafeei de comer n mun.
Chiinu n aceast perioad constituie 800-1100 euro, preul mediu de nchiriere 9-13 euro/1m2/lun.
Preul de vnzare i ratele de nchiriere pe culoarele principale ale sectoarelor (suprafaa 50-150 m2, 1
etaj) Costul chiriei n centele de birou calitative n aceast perioad constituie 12-15 Euro/1m2 (fr
TVA). . Dac n anul 2008 nivelul caracterului vacant pentru oficii constituia 5-15% n dependen de
centru de birou, atunci n anul 2009 neocupate au fost mai bine de 15-25% din suprafee. Costul de pia
i preul nchirierii de oficii cu ieirea pe partea carosabil la aceast perioad constituia n mediu 650850/1m2 i 7-8/1m2/lun, respectiv preurile maxime de vnzare i chirie corespund: 11001300euro/1m2 i 11-13/1m2/lun.
Cea mai probabil evoluie n urmtoarele luni se prezint a fi stabilizarea relativ a pieei cu prezena
unor fluctuaii conjuncturale nesemnificative a costului unui metru ptrat. De asemenea va avea loc o
recuperare treptat a cererii, capacitii i volumului tranzaciilor pe pia. Dac economia n general va
depi treptat consecinele crizei, atunci i preurile la imobile peste un timp pot ncepe ctigarea
pierderilor conform scenariului anilor 1999-2002. ns nu putem elimina pe deplin i posibilitatea de
agravare a fondului macroeconomic sau a unui nou val de criz financiar, n rezultatul creia bunurile
imobiliare pot continua scdea n pre.
39. Piaa imobilelor industriale: componente, stare i tendine de dezvoltare
Piaa obiectelor industriale a nceput s se formeze odat cu privatizarea ntreprinderilor. n comparaie
cu piaa imobiliar locativ, aceast pia e mai mic i numrul tranzaciilor e mai sczut. ns n
legtur cu faptul c preurile la obiectele de pe aceast pia sau ridicat, aceast pia e atractiv pentru
structurile implicate n economie. Pe pia imob. industriale predomin contractele de arend i nu cele de
vnzare-cumprare ca pe piaa imob. locativ. n plata pentru arend se ine cont de urmtorii factori.
-tipul ncperii arendate
-amplasarea
-existena locurilor de parcare
-dimensiunele etc.
Cea mai mare parte a obiectelor industriale snt oferite n arend pe termen lung. Cerinele pentru
obiectele industriale depind de tehnologiile de producie, securitatea antiincediar i ecologic. Reducerea
nivelului de producere industial a adus la apariia acestui tip de pia, a diversilor tipuri de ncperi de
producere, baze industiale i depozite.
n majoritatea cazurilor aceste obiecte snt mari i scumpe. Pe acest sector de pia predomin
contractele de arend, dup cum menioneaz specialitii de la bursa ,,Lara n prezent multe bunuri
imobiliare de pe acest sector de pia snt foarte greu de realizat, deoarece proprietarii lor nu pot schimba
situaia creat de pe pia. Segmentul dat pe pia este destul de ionactiv, ns are mari perspective de
dezvoltare mai ales n oraele mari.
n unele cazuri potenialul cumprtor iniial arendeaz ncperi de producere pentru a verifica dac
nivelul dat satisface cerinele lui i numai dup aceasta cumpr imobilul dat.
Plata pentru arend pe piaa ncperilor destinate depozitrii depinde de:
- nivelul de automatizare
- amplasare
- distan pn la cile de transport
- mrimea suprafeei etc.
Imobilul industrial la fel ca i alte tipuri de imobil n anul 2009 a fost de influena negativ a crizei
financiare i scderii nivelului de producie n ar. Cererea a sczut esenial, att la cumprare, ct i la
nchiriere, indiferent de suprafaa imobiliar. Acum imobilul de producere i depozit n mun. Chiinu
poate fi cumprat cu preul de 150-250 Euro/1m2 i nchiriat cu 0,8-1,5 Euro/1m2/lun. Dup limitele
municipiului preul de vnzare i nchiriere constituie 50-100 Euro/1m2 i respectiv 0,5-0,8
Euro/1m2/lun.
Cheltuielile pentru ntreinere snt mai mici dect pentru imob. locativ i comercial. Oferta pe piaa
depozitelor are o dendin de cretere. Pe fiecare segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare
se formeaz din 2 surse:

volumul construciilor noi

rezervele existente de bun. imob. libere i desponibile, n totalitate sau parial, p/u
comercializare.
42

Analiza cererii de bun. Imobiliare cu destinaie industrial trebuie nsoit de investigarea urmtoarelor
aspecte:

starea general a economiei rii;

nivelul dezvoltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale econ.naionale, n


care intr B.I evaluabile.

existena potenialului tiinifico-productiv i posibilitile de atragere a investiiilor p/u


organizarea noilor procese de producie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieei se poate formula concluzia necesar cu
privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizeaz o pia imobiliar concret.
Tranzaciile pe aceast pia pot fi:

Vnzarea-cumprarea, darea n cherie a ncperilor, cldirelor i construciilor


nelocative.

Vnzarea-cumprarea i darea n cherie a complexelor imobiliare.

Transmiterea ncaperilor, cldirelor i const nelocative n calitate de aport la capit


social;

Recunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform hotrrii


judectoreti,
40. Raport de evaluare tipuri, cerine de baz fa de coninutul raportului
Rezultatele activitii de evaluare trebuie prezentate sub form de raport, care este document analitic,
ntocmit i semnat de evaluator conform rezultatelor desfurrii evalurii unui bun imobil concret, cu
indicare obligatorie a metodicilor utilizate, precum i a valorii de pia. Cea mai rspndit este
clasificarea rapoartelor de evaluare dup gradul de prelucrare a materialului i dup gradul de expunere
detaliat a faptelor i a concluziilor. Rezultatele evalurii pot fi prezentate oral sau n scris. Raportul oral
este necesar s fie nsoit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform Standardelor
Internaionale de Evaluare. Raportul n scris poate fi un document amplu care conine toate datele i
rezultatele necesare ale analizei efectuate, n temeiul crora a fost fcut concluzia cu privire la valoare.
Deasemenea prescurtat sub form de formulare utilizate de ageniile guvernamentale i alte agenii sau de
scrisori adresate beneficiarului. Att Standardele Europene ct i Internaionale propun 2 variante de
rapoarte de evaluare: raport de evaluare i certificat de evaluare. n raport sau certificat trebuie s fie
prezentate: identificarea evaluatorului i data evalurii, instruciunile, scopul i utilizarea presupus a
rezultatelor evalurii, baza evalurii, identificarea i poziia obiectului, data inspectrii, referine privind
aplicarea Standardelor Internaionale i alte acte normative necesare, semntura evaluatorului. Dac
certificatul valorii este forma prescurtat a certificatului evalurii, apoi certificatul asupra valorii, care
exist n alte ri este parte component a raportului de evaluare.
Raportul trebuie s fie obiectiv i evaluatorul trebuie s garanteze c nu exist un conflict de interese,
inclusiv cu o procedur de verificare intern, nu trebuie s fie influenat de presiune din partea clientului
sau a unei tere persoane pentru a prezenta un rezultat particular al evalurii sau orice recomandare
asociat. n raportul de evaluare trebuie de artat cine este evaluatorul cine este beneficiarul, care va fi
utilizarea prezumtiv a rezultatelor evalurii, data ntocmirii raportului i data desfurrii evalurii. n
R.M. sa fcut ncercarea de a standardiza formele de prezentare i ale coninutului rapoartelor de
evaluare. Conform legii R.M. cu privire la activitatea de evaluare, raportul poate fi ntocmit n scris sau pe
suport electronic. n raport se indic: data ntocmirii raportului, scopul ev., numele de familie, prenumele
beneficiarului i datele de identificare ale lui, denumirea ntreprinderii de evaluare, descrierea obiectului
evalurii i datele privind proprietarul acestuia, data la care a fost estimat valoarea, lista standardelor,
metodele i datele iniiale, ipotezele evaluatorului pe care se bazeaz ev., etapele evalurii i temeiul
determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii.
La raport se anexeaz: copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare
(licena ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului), copiile de pe actele utilizate de ctre
evaluator n baza crora au fost determinate caracteristicile cantitative i calitative ale obiectului evalurii.
Raportul poate s includ i alt informaie care ar influena valoarea obiectului evaluat. El trebuie s fie
semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii i autentificat cu tampila ntreprinderii. Raportul de
evaluare trebuie ntocmit n 2 exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare,
exemplarul al doilea se pstreaz la arhiva ntreprinderii de evaluare timp de 5 ani i poate fi prezentat la
43

cererea instanelor de judecat, autoritilor abilitate s exercite controlul activitii de evaluare prin
legislaie s efectueze expertiza rapoartelor de evaluare.
Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat n felul urmtor: 1.foaie de titlu, pe
care se indic denumirea i adresa obiectului evalurii, data evalurii, denumirea beneficiarului i a
evaluatorului. 2. scrisoare de nsoire n care confirm faptul ncetrii lucrrilor de evaluare.
3.cuprinsul succint al faptelor i concluziilor principale, informaia de baz i suplimentar, rezultatele
principale obinute n urma analizei. 4. premisele principale, ipotezele i restriciile. 5. lista condiiilor
care permit publicarea rezultatelor evalurii. 6. data i volumul expertizei tehnice.
7. determinarea bazei evalurii. 8. analiza situaiei social-economice n regiune. 9. analiza amplasrii
obiectului evalurii. 10. descrierea obiectului evalurii. 11. analiza celei mai bune i mai eficiente utilizri
a obiectului evalurii. 12. determinarea valorii de pia. 13. coordonarea rezultatelor evalurii. 14.
certificatul de evaluare.
15. lista literaturii folosite la ntocmirea raportului. 16. informaii despre evaluator. 17. anexe
De obicei la raportul de evaluare se anexeaz actul de expertiz tehnic a obiectului, calculul valorii
construciei noi, informaii despre obiecte analoage, calcule i informaii utilizate la ntocmirea raportului,
materiale grafice i fotografii care ilustreaz obiectul evalurii.
41. Analiza comparativ a evalurii masive i a evalurii individuale a b. i.
Titlul VI al Codului Fiscal prevede c evaluarea b.i. pentru scopul de impozitare poate fi efectuat pe
calea evalurii masive n cazul bunurilor imobile tipizate (standarde) i pe calea evalurii individuale n
cazul obiectelor specifice. La evaluarea tuturor b.i. n scopuri de impozitare n dependen de destinaia
acestora se aplic metodele de evaluare de pia.
Evaluarea masiv este un proces de evaluare a unui grup de b.i. cu caracteristici similare la o dat
concret cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analizei statistice a rezultatelor.
Evaluarea individual este un proces de estimare a valorii unui bun imobil concret la o dat concret
inndu-se cont de toi factorii de influen a valorii.
Evaluarea masiv se efectueaz n baza datelor nregistrrii masive a b.i. i include urmtoarele etape:
- formarea grupurilor de bunuri imobile similare;
- stabilirea factorilor ce influeneaz asupra valorii b.i. pentru fiecare grup de b.i.;
- formarea reelei de b.i. etalon pentru estimarea valorii b.i.;
- elaborarea modelelor de evaluare a b.i.;
- stabilirea hotarelor zonelor valorice n interiorul crora obiectele similare au valoare egal;
- evaluarea tuturor b.i.;
- nscrierea valorilor estimate n Registrul bunurilor imobile.
Rezultatele evalurii masive sunt valabile pentru perioada de timp ntre dou evaluri. Evaluarea
masiv se finaneaz n limita mijloacelor prevzute n bugetul de stat. Rezultatele evalurii masive sunt
trecute n Registrul de estimare a valorii b.i., care are o form unic pentru ntreaga republic i este inut
de OCT n raza sa de activitate.
Scopul evalurii individuale conform proiectului de legi este determinarea valorii de pia sau a unei
alte valori a unui singur bun imobil la o dat concret. Evaluarea individual poate fi efectuat pentru
diferite tipuri de bunuri imobile i n scopuri diferite determinate de beneficiari (inclusiv i pentru
impozitare).
Evaluarea individual const din urmtoarele etape:
a) determinarea sarcinilor evalurii- aceast etap cuprinde: identificarea bunului imobil, determinarea
drepturilor de proprietate, aprecierea scopului i datei de evaluare;
b)culegerea i analiza datelor - sigurana rezultatelor evalurii depinde de calitatea i volumul
informaiei iniiale. Datele culese trebuie s corespund urmtoarelor criterii: oportunitate, precizie,
completri cuprinztoare pentru concluzii;
c)utilizarea metodelor corespunztoare de evaluare - se recomand ntrebuinarea celor trei metode,
dac piaa imobilului este bine dezvoltat toate trei metode trebuie s conduc la acelai rezultat;
d)coordonarea rezultatelor - este un proces de apreciere definitiv a valorii imobilului n baza unor
raionalmente logice;
e)ntocmirea raportului de evaluare- conform standardelor europene rapoartele de evaluare se
elaboreaz n acord cu practica internaional, legile i reglementrile naionale i europene, nevoile
clientului, adoptndu-se numai bazele de evaluare recunoscute.
44

Caracteristica comparativ a evalurii masive i a celei individuale:


Evaluarea masiv este un proces larg i necesit implicarea mai multor specialiti. Pe cnd la evaluarea
individual este necesar numai un specialist pentru evaluarea b.i.
n cazul evalurii masive se folosete metodologia unificat, metodele standardizate, se elaboreaz
instruciunile concrete privind efectuarea evalurii. ns n cazul evalurii individuale se aplic diferite
metode de evaluare i fiecare evaluator determin de sine stttor necesitatea aplicrii unei altei metode.
Evaluarea masiv reflect numai factori de baz care influeneaz la toat grupa obiectelor tipice. Pe
cnd evaluarea individual reflect majoritatea factorilor care influeneaz la valoarea unui obiect concret.
Calitatea evalurii ntr-o evaluare masiv se determin cu ajutorul metodei statistice. Dac majoritatea
rezultatelor se afl n limitele devierii standardelor de la preul real, atunci calitatea lucrrilor se accept.
Calitatea evalurii individuale trebuie s fie mai nalt i se determin prin compararea cu preul real de
vnzare.
n ambele cazuri, calitatea lucrrilor de evaluare se determin prin corespunderea lucrrilor de
evaluare efectuate conform standardelor profesionale. i evaluarea masiv i cea individual reflect
sarcinile economiei aplicate. La baza evalurii stau metodele sistematizate de colectare, analiz i
prelucrarea informaiei iniiale
42. Situaia actual n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Modul de
calculare a impozitului funciar
Reforma sistemului de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie o parte
component a reformei sistemului de impozitare a b.i. Conform Codului Fiscal al R.M , Titlul VI
Impozitul pe b.i, baza impozabil a b.i va fi calculat n temeiul valorii lor de pia. Un aspect
important al reformei sus numite l constituie Programul de msuri privind implementarea noului sistem
de evaluare a b.i n scopul impozitrii. Realizarea acestui program presupune crearea bazei normativmetodologice a organizrii i desfurrii lucrrilor de evaluare n scopul impozitrii, crearea unui sistem
automatizat de evaluare, colectarea informaiei privind b.i amplasate pe teritoriul R.M, procurarea de
echipament i programe automatizate pentru prelucrarea i analiza informaiei privind b.i, instruirea
specialitilor din cadrul OCT, elaborarea unui program eficient de relaii cu publicul, atragerea
mijloacelor financiare .
Finanarea programului dat se va efectua de ctre bugetul de stat, bugetele locale i mijloacele
extrabugetare. Este foarte important de specificat care este eficiena economic i social a realizrii
programului dat i anume faptul c acceptarea valorii de pia drept baz pentru calcularea sumei
impozitului pe b.i este cea mai eficient cale de a asigura realizarea funciei sociale a sistemului de
impozitare, exprimat prin distribuirea echitabil a poverii fiscale astfel nct fiecare contribuabil pltete
impozite n funcie de valoarea real a proprietii sale. n acelai timp se va realiza i funcia fiscal a
sistemului de impozitare, adic vor fi asigurate veniturile bugetelor locale. Aplicarea procedurilor de
evaluare n scopul impozitrii b.i i crearea unui sistem automatizat de calculare a valorilor i
transmiterea datelor organelor fiscale vor contribui la reducerea costurilor pentru administrarea sistemului
de evaluare i impozitare a b.i .
Impozitul funciar se determin prin nmulirea cotei concrete a impozitului la numrul de gradhectare, hectare sau la suprafaa terenului ce aparine persoanei juridice sau persoanei fizice, se calculeaz
i se achita dup cum urmeaz:
a) persoanele juridice si persoanele fizice care desfoar activitate de ntreprinztor, cu excepia
gospodriilor rneti (de fermier), calculeaz de sine stttor suma anuala a impozitului funciar i pn
la 1 iulie a anului fiscal n curs prezint inspectoratelor fiscale teritoriale calculul impozitului funciar;
b) pentru persoanele fizice, precum i pentru gospodriile rneti (de fermier) calcularea sumei
anuale a impozitului funciar si ntocmirea avizelor de plata a impozitului se efectueaz, conform
instruciunii Ministerului Finanelor, de ctre serviciile de colectare a impozitelor i taxelor locale ale
primriilor cu participarea inspectoratelor fiscale teritoriale. Avizele de plata a impozitului funciar se
nmneaz subiecilor impunerii cel trziu cu 60 de zile pn la expirarea primului termen de plata a
impozitului .
Persoanele specificate mai sus pot achita impozitul funciar in bugetul unitii administrativ-teritoriale
respective, n pri egale, cel trziu la 15 august si 15 octombrie a anului fiscal n curs, iar in cazul
achitrii sumei integrale a impozitului funciar pentru anul fiscal n curs pn la data de 30 iunie a anului
respectiv, aceste persoane beneficiaz de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmeaz a
45

fi achitat. Avizele de plata a impozitului funciar, nmnate subiecilor impunerii, se ntocmesc inndu-se
cont de acest drept.
43. Calcularea valorii impozabile a imobilelor ce aparine persoanelor juridice i fizice (conform
sistemului vechi de evaluare).
Funcia social a sistemului de impozitare este bine cunoscut, dar realizarea ei ncepe abia acum, cnd
putem vorbi despre noul sistem de impozitare a b.i bazat pe valoarea de pia a acestora, de unde deriv
distribuirea echitabil a poverii fiscale, ceea ce nseamn c fiecare contribuabil va plti impozite n
funcie de valoarea real a bunului su .
n prezent se lucreaz asupra sistemului de evaluare masiv, efectuat exclusiv n scopul impozitrii
b.i. Evaluarea masiv presupune aplicarea metodelor i procedurilor de analiz statistic a informaiei
privind factorii ce contribuie la formarea valorii de pia a b.i . Sistemul de evaluare masiv are
urmtoarele avantaje :
- rezultatele obinute sunt obiective , deoarece n rezultatul automatizrii procesului de calcul al
valorii , b.i similare , evaluate n baza criteriilor identice, vor avea valori similare;
- aplicarea modelelor de evaluare n zona test permite aplicarea acestora pe ntreg teritoriul rii, aa
cum modelele sunt universale;
- crearea sistemului dat duce la reducerea timpului i resurselor necesare pentru efectuarea reevalurii
b.i .
La capitolul Acte legislative , cel mai nou dintre ele, putem meniona c este Programul de msuri
privind implementarea noului sistem de evaluare a b.i n scopul impozitrii, premisa cruia este crearea
cadrului normativ-metodologic al sistemului dat de evaluare. Printre sarcinile programului dat putem
meniona urmtoarele :
- crearea unui sistem eficient de evaluare a b.i n baza tehnologiilor informaionale moderne ;
- asigurarea organelor fiscale i organelor APL cu informaia despre valoarea de pia a b.i ;
- extinderea bazei de date ce cuprinde informaiile despre b.i .
Programul dat se va realiza n dou etape: implementarea proiectului pilot i implementarea sistemului
de evaluare pe ntreg teritoriul R.M .
Este foarte important faptul ca noul sistem de evaluare i impozitare s fie deschis (transparent).
Proprietarilor li se va transmite avizul privind valoarea estimat n care vor fi incluse i caracteristicile
b.i , i modelul de evaluare pentru ca proprietarul s poat contesta valoarea n caz c are obiecii .
Impozitul pe b.i. se calculeaz prin nmulirea valorii b.i. impozabile la cota concret a impozitului.
Cotele impoz. funciar i pe b.i sunt anexate la legea cu privire la punerea n funciune a Titlului VI al
Codului Fiscal Impozitul pe b.i. Persoanele fizice i juridice ,care desfoar activitatea de
ntreprinztor, calculeaz de sine stttor suma impozitului pe b.i i achit impozitul n bugetul unitii
administrativ teritoriale trimestrial, n pri egale, cel trziu la data de 20 a lunii imediat urmtoare
trimestrului gestionar al anului fiscal n curs. Persoanele specificate trebuie s se ncadreze n aceeai
perioad de timp pentru a prezenta organelor fiscale calculul impozitului .
n cazul persoanelor fizice care nu desfoar activitate de ntreprinztor, calcularea sumei anuale a
impozitului i perfectarea avizelor de plat revine serviciilor de colectare a impozitelor i taxelor locale cu
participarea organelor fiscale . Avizele de plat a impozitului pe b.i se nmneaz subiectului cel trziu cu
60 zile naintea expirrii termenului de plat . Subiecii impunerii fiscale achit impozitul pe b.i n bugetul
unitii administrativ teritoriale ,n pri egale, cel trziu la 15 august i 15 octombrie a anului fiscal , iar
contribuabilii care achit suma integral a impozitului pn la 30 iunie a anului fiscal n curs. Aceste
persoane beneficiaz de o reducere a impozitului de 15%. ntrep., instituiile, organizaiile i persoanele
fizice care au b.i, inclusiv terenuri, amplasate n afara unitii administrativ teritoriale n care se afl
reedina de baz, transfer impozitul funciar i pe b.i, precum i calculele acestora, integral la bugetele
unitilor unde sunt nemijlocit amplasate bunurile respective.
De la 1 ianuarie 2006 b.i. vor fi impozitate conform titlului VI al Codului fiscal. Vom cunoate val. de
pia a b.i., se va stabili baza impozabil, care va constitui 50% de la val. de pia nmulit la cota
concret a impoz. care va fi n limitele 0,25%-0,5%.
44. Titlul VI al Codului fiscal privind evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare n scopul
impozitrii. Modul de calculare a impozitului pe bunurile imobiliare i ratele impozitului.
46

Titlul VI al codului fiscal conine 6 capitole: 1.dispozitii generale 2. subiectii impunerii, obiectele
impunerii si baza impozabila a bunurilor imobiliare 3. evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare in
scopul impozitarii 4. cotele, modul de calculare si termenele de achitare a impozitului pe bunurile
imobiliare 5.inlesniri la plata impozitului pe bunurile imobiliare 6.administrarea impozitului pe bunurile
imobiliare
Subiectii impunerii
Subiecti ai impunerii sint persoanele juridice si persoanele fizice rezidenti si nerezidenti ai Republicii
Moldova: a) proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova; b) detinatorii
drepturilor patrimoniale (drepturilor de posesie, de gestiune si/sau de folosinta) asupra bunurilor
imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova ce se afla in proprietatea publica a statului sau in
proprietatea publica a unitatilor administrativ-teritoriale si arendasii care arendeaza un obiect al impunerii
proprietate privata, daca contractul de arenda nu prevede altfel. Pentru bunurile imobiliare proprietate
publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale arendate, subiecti ai impunerii sint arendasii. In
cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate (in folosinta) comuna in diviziune a mai multor
persoane, subiect al impunerii este considerata fiecare dintre aceste persoane, in cota-parte care ii
revine.In cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate comuna in devalmasie, subiect al
impunerii este considerata, in baza acordului comun, unul din proprietari (coproprietari). n cazul
contractului de leasing financiar, subiect al impunerii este considerat locatarul bunurilor imobiliare.
Obiecte ale impunerii Obiecte ale impunerii snt bunurile imobiliare, inclusiv terenurile (terenuri cu
destinatie agricola, terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicatiilor si terenurile cu alte
destinatii speciale) din intravilan sau din extravilan, cladirile, constructiile, apartamentele si alte ncaperi
izolate, inclusiv bunurile imobiliare aflate la o etapa de finisare a constructiei de 50% si mai mult, ramase
nefinisate timp de 3 ani dupa nceputul lucrarilor de constructie. Baza impozabila a bunurilor imobiliare
constituie valoarea estimata a acestor bunuri.
Evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de
catre organelle cadastrale teritoriale in baza unei metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri
imobiliare in modul si in termenele stabilite de legislatie. Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza pe
calea evaluarii in masa - in cazul obiectelor-tip ce constituie bunuri imobiliare si pe calea evaluarii
individuale - in cazul obiectelor specifice (netipice). Metoda evaluarii individuale a bunurilor imobiliare
poate fi aplicata si in baza deciziei instantei judecatoresti. La evaluarea bunurilor imobiliare, in
dependenta de destinatia acestora, se aplica urmatoarele metode de determinare a valorii de piata: a)
metoda analizei comparative a vinzarilor; b) metoda veniturilor; c) metoda cheltuielilor. Reevaluarea
bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle cadastrale teritoriale o data la 3 ani in modul stabilit
de Guvern. Finantarea lucrarilor de evaluare a bunurilor imobiliare se efectueaza de la bugetul de stat.
Cotele impozitului
Cota maxima a impozitului constituie 0,25% din baza impozabila a bunurilor imobiliare. Cota concret
a impoz. Pe b.i. se stabilete anual de ctre autoritatea APL i nu poate fi mai joas de 0.02% din cota
maxim.
Pentru bunurile imobiliare cu alta destinatie dect cea locativa sau agricola, inclusiv exceptnd garajele
si terenurile pe care acestea snt amplasate si loturile ntovarasirilor pomicole cu sau fara constructii
amplasate pe ele 0,1% din baza impozabila a bunurilor imobiliare.
Calcularea impozitului
Suma impozitului pe bunurile imobiliare se calculeaza anual pentru fiecare obiect al impunerii,
pornindu-se de la baza impozabila a bunurilor imobiliare, calculata conform situatiei de la 1 ianuarie a
anului fiscal respectiv, de catre serviciile de colectare a impozitelor si taxelor locale ale primariilor cu
participarea autoritatilor fiscale teritoriale.
Termenele achitarii impozitului
Impozitul pe bunurile imobiliare se achita de catre subiectul impunerii in parti egale nu mai tirziu de
15 august si 15 octombrie a anului curent.
De impozitul pe bunurile imobiliare sint scutiti:
a) autoritatile publice si institutiile finantate de la bugetele de toate nivelurile;
b) societatile orbilor, surzilor si invalizilor si ntreprinderile create pentru realizarea scopurilor
statutare ale acestor societati;
c) ntreprinderile penitenciarelor;
47

d) Centrul Republican Experimental pentru Protezare, Ortopedie si Reabilitare al Ministerului


Muncii, Protectiei Sociale si Familiei;
e) obiectivele de protectie civila;
f) organizatiile religioase pentru bunurile imobiliare destinate riturilor de cult;
g) misiunile diplomatice si alte misiuni asimilate acestora, precum si organizatiile n conformitate cu
tratatele internationale la care Republica Moldova este parte;
h) persoanele de vrsta pensionara, invalizii de gradul I si II, invalizii din copilarie, invalizii de gradul
III (participanti la actiunile de lupta pentru apararea integritatii teritoriale si independentei Republicii
Moldova, participanti la actiunile de lupta din Afghanistan, participanti la lichidarea consecintelor avariei
de la C.A.E. Cernobl), precum si persoanele supuse represiunilor si ulterior reabilitate);
i) familiile participantilor cazuti n actiunile de lupta pentru apararea integritatii teritoriale si
independentei Republicii Moldova si persoanele care au fost ntretinute de acestia;
j) familiile militarilor cazuti n actiunile de lupta din Afghanistan si persoanele care au fost
ntretinute de acestia;
k) familiile care au copii invalizi n vrsta de pna la 18 ani si membrii familiilor care au la ntretinere
si ngrijire permanenta persoane cu dezabilitati;
l) familiile persoanelor decedate n urma unor boli cauzate de participarea lor la lucrarile de lichidare
a consecintelor avariei de la C.A.E. Cernobl si persoanele care au fost ntretinute de acestea;
m) institutiile medico-sanitare publice finantate din fondurile asigurarii obligatorii de asistenta
medicala;
n) Compania Nationala de Asigurari n Medicina si agentiile ei teritoriale;
o) Banca Nationala a Moldovei;
p) proprietarii sau detinatorii bunurilor rechizitionate n interes public, pe perioada rechizitiei,
conform legislatiei;
q) persoanele fizice detinatoare de case de locuit sau alte ncaperi de locuit (folosite ca locuinta de
baza) n locatiune ce se afla n proprietatea publica a statului sau n proprietatea publica a unitatilor
administrativ-teritoriale.
Scutirea de impozit acordata de autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale.
Autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale sint in drept sa acorde persoanelor
fizice si persoanelor juridice scutiri sau aminari la plata impozitului pe bunurile imobiliare pe anul
fiscal respectiv, in caz de:
a) calamitate naturala sau incendiu, in urma carora bunurile imobiliare au fost distruse sau au
fost deteriorate considerabil;
b) atribuire a terenurilor pentru evacuarea intreprinderilor cu impact negativ asupra mediului
inconjurator. In acest caz pot fi acordate scutiri de impozit pe durata normativa a lucrarilor de
constructie;
c) boala indelungata sau deces al proprietarului b.i. confirmate prin certificat medical sau,
respectiv, prin certificat de deces.
Furnizarea informatiei
Agenia Relaii Funciare i Cadastru prezinta anual, cel tirziu pina la 1 februarie, organelor
fiscale teritoriale informatie asupra fiecarui subiect si obiect al impunerii bunurilor imobiliare privind:
a) numarul cadastral de identificare al obiectului (obiectelor) impunerii;
b) numele, prenumele, denumirea subiectului impunerii;
c) adresa, locul amplasarii bunului imobiliar;
d) caracteristica generala a bunului imobiliar (suprafata terenului si a imbunatatirilor de pe el);
e) valoarea estimata (de piata) a bunului imobiliar.
Organele cadastrale sint in drept sa solicite informatia necesara referitoare la obiectul impunerii
de la pers-le care infaptuiesc inregistrarea drepturilor patrimoniale sau a tranzactiilor cu b.i. si de la
proprietarii bunurilor imobiliare.
Subiectul impunerii este obligat sa prezinte organelor cadastrale informatia necesara pentru
evaluarea bunurilor imobiliare, care se efectueaza in conformitate cu legislatia.
In cazul in care subiectul impunerii refuza sa prezinte informatia necesara pentru evaluarea
bunurilor imobiliare, evaluarea se efectueaza in baza informatiei detinute de catre organele cadastrale in
privinta obiectelor analoage ce constituie bunuri imobiliare.
48

Avizul de plata a impozitului


Avizul de plata a impozitului este expediat fiecarui subiect al impunerii de catre serviciul de
colectare a impozitelor si taxelor locale al primariei cel tirziu cu 60 de zile pina la expirarea primului
termen de plata a impozitului.
45. Esena i etapele efecturii evalurii masive a BI
Evaluarea masiv (EM) este procesul de evaluare a unui grup de BI cu caracteristici similare la o dat
concret cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analiz. statistic. EM se utilizeaz numai
pentru impozitare. Rezultatele EM sunt valabile pentru perioada de timp ntre dou evaluri.
Procesul de evaluare masiv const din urmtoarele etape:
1)
Etapa lucrrilor pregtitoare, n cadrul creia are loc identificarea obiectelor
evalurii care nu sunt nregistrate n cadastrul BI i nregistrarea lor; elaborarea de ctre Agenie a
planului de desfurare a lucrrilor de ev. i caietelor de sarcini p/u OCT; estimarea mrimii mijloacelor
financiare necesare pentru executarea lucrrilor de evaluare i prezentare propunerilor respective
Ministerului Finanelor pentru a fi incluse n proiectul bugetului de stat, ncheierea contractelor ntre
Agenie i OCT pentru executarea lucrrilor de evaluare.
2 ) Colectarea datelor de pia, este efectuat n scopul obinerii informaiei necesare pentru
elaborarea sau actualizarea modelului de evaluare. Datele privind preurile de vnzare i plile de arend
pot fi obinute din contractele de vnzare cumprare i contractele de arend nregistrate la OCT. Drept
surse de informaie pot fi autoritile administraiei publice locale, agenii imobiliari i firmele de
evaluare. Pentru acumularea datelor de pia OCT trebuie s menin o baz de date a tranzaciilor
imobiliare care va conine:
- informaia referitoare la tranzacie, adic preul i data tranzacie;
- datele de identificare a BI
- caracteristicile tehnice, funcionale i economice ale BI la data tranzaciei.
Colectarea datelor de pia este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calitii
modelelor de evaluare ai actualizarea lor;
3) Elaborarea modelului de evaluare descrie influena factorilor valorici asupra preului de vnzare a
BI i este elaborat n baza analizei preurilor de pia. Procesul de elaborare a moelului de evaluare se
divizeaz n dou etape:
- specificarea structurii de baz a modelului , care are ca scop identificarea factorilor valorici i care se
face n baza rezultatelor analizei pieei BI;
- estimarea parametrilor modelului, care are ca scop calcularea coeficienilor ce arat contribuia
fiecrui factor la valoarea de pia a BI. La aceast etap lucrrile sunt bazate pe metodele de analiz
statistic.
Modelele de ev. trebuie s fie n conformitate cu urmtoarele criterii:
a. s corespund cerinelor fa de calitatea modelelor matematice ;
b. s fie interpretabile ;
c. s reflecte realitatea ;
d. s corespund cerinelor fa de eficiena economic a ntregului sistem de evaluare.
4) Colectarea datelor despre obiectele evalurii. Datele necesare pentru introducerea n sistemul
automatizat de evaluare sunt colectate din registru BI, dosarele cadastrale i inventariere tehnic inute de
OCT. Datele mai pot fi colectate de la proprietarii BI sau ali titulari de drepturi, serviciile subordonate
autoritilor publice locale i persoanele care datorit activitilor lor economice dein informaie necesar
pentru evaluare.
Dac obiect al evalurii este construcia nefinisat, atunci p/u acumularea informaiei necesare p/u ev.
trebuie efectuate lucrri de inventariere a acestui BI la nceputul fiecrei evaluri generale. Dac survin
unele modificri de ordin juridic sau tehnico-economic ale BI autoritile publice locale trebuie s
prezinte informaia respectiv OCT ntr o form tip.
5) Calcularea valorilor BI, se efectueaz n baza modelului de evaluare pentru tipul sau subcategoria
respectiv a BI. OCT-le cu sprijinul autoritilor publice locale trebuie s comunice datele despre valoarea
estimat i factorii valorici ce au contribuit la determinarea ei, proprietarului BI sau titularului de drepturi.
n caz de dezacord cu caracteristicile tehnice care au stat la baza calculrii valorii, proprietarul are dreptul
s se adreseze OCT n termen de o lun de la data emiterii notificrii, idicnd caracteristicile cu care nu
este deacord i temeiul. OCT examineaz i dac constat c obieciile proprietarului sunt ntemeiate,
49

modific nscrierile i recalculeaz valoarea BI, care este introdus n suplimentul la Registru BI.
Suplimentul dat se pstreaz n form electronic i conine valoarea estimat, data calculrii valorii,
factorii valorici ce au contribuit la estimarea valorii i mrimea lor.
6) Transmiterea rezultatelor evalurii organizaiilor fiscale.
Conform rezultatelor lucrrilor de evaluare, OCT prezint organelor fiscale informaia despre fiecare
BI evaluat. Informaia poate fi scris pe suport de hrtie sau n form electronic. Informaia transmis
trebuie s poarte sigiliul OCT, semntura conductorului OCT i efului seciei de evaluare.
46. Colectarea i prelucrarea informaiei pentru efectuarea evalurii pentru impozitare.
Lrgirea bazei informaionale n condiiile lipsei de informaie privind preurile de vnzare a BI.
Colectarea datelor reprezint momentul cheie n toat ev. masiv. Sistemul de dirijare a datelor const
din urmtoarele etape:
1. determinarea factorilor de influen a valorii BI;
2. colectarea datelor iniiale;
3. introducerea i redactarea datelor;
4. transformarea datelor;
5. depozitarea i pstrarea datelor.
Pentru funcionarea raional a ev. masive este necesar de introdus controlul calitii datelor iniiale,
deoarece veridicitatea ev. depinde de calitatea informrii iniiale. Colectarea datelor privind
caracteristicile tehnice a BI este etapa cea mai costisitoare n sistema ev. masiv. Anume la etapa de
dirijare sunt necesare calculele eficienei sistemului de ev. Momentul iniial n procesul de dirijare a
datelor reprezint determinarea factorilor de influen asupra valorii. La etapa acesta este necesar de a
limita nr. caracteristicilor BI. La etapa crerii modelelor de evaluare masiv foarte des se ine cont de 5-6
factori cei mai eseniali. La etapa colectrii informaiei este necesar de a colecta i indici suplimentari de
ev. care sunt necesari pentru argumentarea valorii determinate a imobilului n cazul apariiei ntrebrilor
contribuabililor. Ev mas. se bazeaz pe metoda vnzrilor comparabile. n cazul lipsei de informaie
despre preurile de vnzare se utilizeaz metode speciale de evaluare.
Sunt diferite metode de extindere a bazei de date despre tranzacii:
1. Colectarea informaiei despre majoritatea tranzaciilor. n multe ri legea prevede declararea
preurilor pe bunuri imobile n toate documentele de transmitere a dreptului de proprietate : n contracte
de donaie, schimb. n cazul ideal intenia dat e obiectiv, veridic i cuprinde informaia necesar
despre tranzacii i obiectul imobilului. Dac n contract nu se indic preul real atunci evaluatorii
ntreprind eforturi pentru colectarea informaiei necesare:
* modificri n lege;
* modificarea formei contractului(de inclus n contract descrierea mai ampl bunurilor imobile)
*colaborarea cu serviciile de nreg a tranzaciilor cu firme private pentru obinerea preurilor reale;
* relaii cu publicul ;
2. Colectarea informaiei. Exist un anumit nr. de tranzacii care nu se efectueaz n condiii
libere(forme specifice de finanare, vnzarea cotei pri a B.I.) . Tranzaciile netipice pot fi excluse din
analiz, deoarece specificul lor contravine metodologiei evalurii masive. Tranzaciile pot fi corectate la
condiiile de pia existente, aplicndu-se metode specifice statistice, mai ales n cazul obiectelor
comerciale care sunt rar tranzacionate.
3. Extinderea perioadei de analiz a vnzrilor poate fi aplicat numai pe piaa stabil. Dac
preurile de vnzare cresc, corecia se face pentru data efecturii tranzaciei. Pentru diferite tipuri de BI se
stabilesc diferite perioade de analiz a tranzaciilor.
Extinderea bazei de date se face prin prisma necesitii de informare a populaiei.
47. Modele de evaluare masiv: elaborarea, specificarea i calibrarea modelului
Modelul de evaluare masiv (MEM) descrie influena factorilor valorici asupra preurilor de vnzare a
bunului imobil i este elaborat n baza analizei datelor despre pia. Pentru fiecare BI (dup necesitate i
pentru subcategorii de BI ) sunt elaborate modele separate de evaluare.
Procesul de elaborare a modelului de evaluare se divizeaz n dou etape:
- specificarea structurii de baz a modelului , care are ca scop identificarea factorilor valorici i care
se face n baza rezultatelor analizei pieei BI;
50

- estimarea parametrilor modelului, care are ca scop calcularea coeficienilor ce arat contribuia
fiecrui factor la valoarea de pia a BI. La aceast etap lucrrile sunt bazate pe metodele de analiz
statistic.
Modele de evaluare masiv se mpart n dou grupe : naturale i logice.
Modele naturale sunt utilizate n cazul obiectelor foarte mari, executndu-se machete pentru obiectele
respective.
Modele logice sunt bazate pe presupuneri i ipoteze ale evaluatorului privind BI. Modele logice pot fi :
matematice i conceptuale. Modele conceptuale caracterizeaz evaluarea BI i evoluia strii lui sub
influena factorului timpului. Modele matematice arat schimbrile cantitative i de coninut, fiind
reflectate n tabele i grafice.
Scopul evalurii masive este determinarea valorii de pia a Bi, ceea ce nseamn c modelele evalurii
masive trebuie s studieze influena factorilor asupra cererii i asupra ofertei:
1.Q cer = f(F1, F2, ..., Fn) - influena factorilor asupra cererii;
2. Qofert = f(F1, F2, ..., Fn) - influena factorilor asupra ofertei;
Calibrarea MEM reprezint un proces de adaptare a formulelor, schemelor i tabelelor evalurii masive
la situaia curent pe piaa BI. Structura modelului MEM poate rmne aceeai pe parcursul a zeci de ani
dar calibrarea trebuie efectuat anual conform uneia din trei metode:
- analiza de regresie multipl;
- metoda evalurii adaptive;
- met analiza amplasrii obiectului.
Exist diferite variante de efectuare a calibrrii:
2. Calibrare deplin se efectuaz anual, presupune exactitate maxim i necesit mari cheltuieli. n
cadrul calibrrii depline se urmrete corectarea coeficienilor utilizai pentru a evita diferenele mari fa
de perioada precedent.
3. Calibrarea periodic se efectuaz o dat n 2 ani n felul urmtor:
- se analizeaz toate BI i se determin valoarea nou mai exact;
- se efectuaz graficul calibrrii i BI se repartiz n grupe proporional perioad de calibrare.
4. Calibrarea parial este o combinare a modelului de evaluare din anul precedent cu recalibrarea
modelului anului curent. Aceast idee se realizeaz cu ajutorul analizei de regresie multipl cnd la
determinarea coeficienilor se stabilesc condiiile specifice ale modelelor anului precedent i anului
curent. Acesta este cea mai raional metod.
Exist 3 modele de ev. masiv: aditiv, multiplicativ i hibrid (complex) care este cel mai utilizat, are
o mai mare prioritate, deoarece reflect cel mai bine realitatea.
48. Evaluarea masiv a bunurilor imobile locative rezultatele evalurii i impozitrii.
Problema evalurii bunurilor imobile ntotdeauna s-a bucurat de atenie din partea proprietarilor,
autoritilor publice centrale i locale. n ultimul timp, ns, ea a devenit predominat pe motivul c, n
conformitate cu Legea pentru modificarea i completarea unor acte legislative, nr. 448-XVI din 28
decembrie 2006, ncepnd cu 1 ianuarie 2007 impozitul pe bunurile imobile cu destinaie locativ
(apartamente i terenuri cu/fr construcii) se realizeaz n baza valorii de pia a acestora, care reflect
influena totalitii factorilor ce creeaz valoarea lor. n acest caz impozitul depinde nu numai de
proprietile fizice ale bunurilor, de costurile de construcie i de uzur, dar depinde i de factorii socialiculturali, economici, politici, i ai mediului ambiant,care n mod direct determin atractivitatea unei
localiti, i a bunurilor amplasate n ele.
Procesul de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii reprezint o consecutivitate de
activiti, inclusiv colectarea datelor de pia elaborarea modelului de evaluare, colectarea datelor despre
obiectele evalurii, calcularea valorii bunurilor imobile, transmiterea rezultatelor evalurii organelor
fiscale.
La colectarea datelor despre obiectele evalurii au fost utilizate materialele arhivelor oficiilor
cadastrale teritoriale, inclusiv registrele bunurilor imobile, dosarele cadastrale i cele de inventariere
tehnic pentru fiecare bun imobil. Afar de aceasta, pentru studierea mai ampl a obiectelor evalurii,
specialitii din domeniu s-au deplasat la faa locului.
Iniial, n scopul testrii procesului de evaluare stabilit, au fost desfurate proiect-pilot, n cadrul
crora au fost au fost evaluate anumite categorii de bunuri imobile n anumite localiti. Drept rezultat al
desfurrii proiectelor pilot a fost realizat studierea pieii pentru diferite categorii de bunuri imobile,
51

dezvoltarea i testarea metodologie de evaluare masiv, proiectarea sistemului automatizat de evaluare i


a bazei de date a tranzaciilor curente.
n urma analizei statistice a tranzaciilor colectate i cercetrii pieii imobiliare au fost formate zone
valorice, stabilite valorile de baz i coeficienii valorici pe fiecare localitate inclus n procesul evalurii.
Esena acestor zone este faptul c n cadrul lor pentru bunurile imobile asemntoare valoarea de pia n
mediu este aceeai.
Elaborarea modelului de evaluare a bunurilor imobile s-a axat pe examinarea urmtoarelor aspecte:
caracteristicile individuale ale bunului imobil, influena factorului timpului asupra valorii, informaia
geografic ce caracterizeaz amplasarea bunurilor imobile. Acetse aspecte au permis luarea n
considerare n procesul de estimare a valorii a tuturor principiilor evalurii de pia i grupurilor de
factori menionai anterior.
Dup ncheierea lucrrilor respective, proprietarii bunurilor imobile au fost informai despre
valoarea estimat a obiectelor ce le aparin, pentru ca, n caz de dezacord cu datele din notificarea primit,
s poat soluiona aceste discordane pe cale amiabil.
Pe parcursul anilor 2004-2005 a fost executat evaluarea masiv n scopul impozitrii a
apartamentelor, pentru aceasta fiind utilizat metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz pe
estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, comercializate sau propuse spre
vnzare. De altfel, Inspectoratului Fiscal Principal de Stat i-a fost deja transmis, n volum complet,
informaia despre valoarea apartamentelor din toat ara, precum i cea a terenurilor cu i fr construcii.
Pe parcursul implementrii noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii
organele responsabile s-u confruntat cu un ir de probleme, de genul: dificultatea seleciei datelor pentru
analiza comparativ a vnzrilor n condiiile unei piee imperfecte, existena construciilor ilegale i lipsa
unui control riguros din partea statului n aceast privin.
Pentru asigurarea actualitii informaiei, cu o periodicitate de trei ani se va realiza reevaluarea
bunurilor imobile, n aa mod asigurndu-se baza informaional pentru noul sistem de impozitare.
Implimentarea noului sistem de impozitare constituie o msur ce permite s se fac nc un pas
spre economia de pia, iar factorul determinant al succesului implementrii acestui sistem de
implementare l constituie calitatea implementrii acestui sistem precum si calitatea efecturii lucrrilor
de evaluare.
49. Specificul evalurii bunurilor imobile cu destinaie comercial i industrial n scopul
impozitrii.
n perioada octombrie 2007- martie 2008 Agenia Relaii Funciare i Cadastru a ntreprins aciunile
concrete n vederea realizrii Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare n
scopul impozitrii (aprobat prin Hotrrea Guvernului nr.670 din 09 iunie 2003) i Hotrrii Guvernului
nr.70 din 28 ianuarie 2008 referitoare la ndeplinirea Programului de msuri n domeniul evalurii
bunurilor imobile n scopul impozitrii.
Conform Programului de msuri n anul 2007 a fost finalizat evaluarea bunurilor imobile comerciale
i industriale.
n perioada raportat a fost elaborat modulul de calculare a valorii bunurilor imobile comerciale i
industriale, au fost calculate valorile acestor bunuri n scopul impozitrii. A fost organizat procesul de
notificare a proprietarilor privind valoarea estimat a bunurilor imobile, n rezultatul cruia au fost
analizate neajunsurile modelului de calculare a valorilor bunurilor imobile i introduse modificrile n
scopul mbuntirii sistemului de evaluare. n februarie 2008 baza de date despre bunuri imobile
comerciale i industriale evaluate a fost prezentat Inspectoratului Fiscal Principal de Stat pentru testare.
De anul acesta, n conformitate cu noile norme ale Codului Fiscal, agenii economici vor plti un
impozit pe imobil diferit, care va reflecta valoarea de pia a cldirilor i terenurilor avute n proprietate,
iar impozitul va crete sau va scdea mai ales n funcie de amplasare i destinaie.
Procesul de evaluare a obiectelor comerciale i industriale a nceput n anul 2006. Trebuie de remarcat
faptul c este aproape imposibil de identificat numrul bunurilor imobile comerciale pe categorii, aa cum
sistemul de nregistrare a BI este putin transparent, i nc nu prevede clasificarea minuioas a acestor
bunuri. n scopul evalurii masive clasificarea bunurilor imobile comerciale, cuprinde urmtoarele grupe:magazine, -alimentaie public; - prestri servicii; -hoteluri; -oficii i finane; centre de distracie i
recreaie. Avnd n vedere complexitatea de a evalua o asemenea varietate de obiecte, evaluarea masiv,
care a fost planificat pt 2 ani, a fost extins i pus n aplicare n termenul de 4 ani. A fost creat un grup
52

de evaluatori cu experien, care au elaborat o metodologie special pentru evaluarea masiv a acestei
categorii de bunuri imobile. Pe parcursul implimentrii procesului de evaluarea masiv, obiectele cu
destinaie comercial i industrial, au fost grupate n trei grupe. n perioada anilor 2006-2007 au fost
evaluate obiectele simple, construite dup proiecte standard. n a doua faz au fost evaluate obiectele
complexe: hoteluri, restaurante, instalaii industriale, bunuri care constau dintr-un numr mare de cldiri
i edificii. Evaluarea masiv s-a axat n principiu pe urmtorii factori de influen: amplasarea, specificul
fiecrei proprieti, starea fizic, gradul de finalizare. Toi aceti indicatori au fost introdui ntr-un
program special, i reieind din toate aceste date se calculeaz valoarea obiectelor.
Procesul de evaluarea masiv a bunurilor imobile comerciale, ar fi fost finalizat n termenii
planificai, ns faptul care a condus la extinderea acestui proces, l-a constituit existena unui numr mare
de obiecte nenregistrate n sistemul cadastral. n ansamblu pe ar au fost evaluate aproximativ 86 de mii
de obiecte comerciale i industriale. Cota impozitului pentru bunurile imobile comerciale i industriale
este stabilit n mrime de 0,1 % din valoarea lor de pia.
Noul sistem de impozitare, pune n practic principiul echitii sociale, i vine s substituie impozitarea
pe baza valorii de inventariere care las loc pentru egalitarism nejustificat.
50
Controlul asupra calitii efecturii evalurii masive. Procedura de contestare
a rezultatelor evalurii.
Aplicarea procedurilor standarde de evaluare i analize statistice a rezultatelor, avnd ca scop
determinarea valorii tuturor obiectelor pe un anumit teritoriu n termeni restrni. n cadrul evalurii
masive se iau n consideraie doar factorii de influen major asupra valorii BI. Expertiza metodelor
aplicate n evaluarea masiv const n verificarea algoritmului de calculare a valorii, msura n care
procedura de evaluare corespunde standardelor profesionale de evaluare, precum i exactitatea
rezultatelor obinute. Pentru a organiza expertize eficiente a lucrrilor de evaluare este necesar de elaborat
standarde speciale.
n cazul n care valoarea estimat a obiectului este contestat de proprietarul BI sau alt contribuabil n
termenele stabilite de legislaie, OCT va examina rezultatele evalurii BI respectiv. Dac valoarea lui a
fost estimat greit din motivul datelor incorecte despre BI, valoarea nou a bunului va fi stabilit pe baza
rezultatelor evalurii individuale. Contribuabilul poate contesta valoarea bunului su n decursul unei luni
de la primirea avizului. OCT va verifica corectitudinea informaiei i va expedia avizul corectat. Aceast
procedur va permite corectarea datelor despre BI i a valorii BI nainte de a fi calculate sumele
impozitelor, ceea ce va reduce substanial potenialele cazuri litigioase. n cazul n care litigiul privind
valoarea bunului nu poate fi soluionat la nivelul OCT, proprietarul este n drept s se adreseze ASRFC.
n cazul n care nu este de acord cu decizia acesteia el o poate ataca n instan de judecat. Agenia va
elabora o instruciune de examinare i soluionare a litigiilor. Chiar dac aceast procedur este
costisitoare, ea va asigura transparena datelor n viitor i va contribui la extinderea bazei informaionale
privind valoare real a obiectelor.
51
Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare
n scop de impozitare
n baza rezultatelor obinute n cadrul proiectului pilot, se va purcede la implementarea sistemului de
evaluare masiv pe ntreg teritoriul RM. Evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl, n
funcie de finalizarea lucrrilor de nregistrare masiv.
Procesul de implementare a sistemului de evaluare a Bl n scopul impozitrii pe ntreg teritoriul rii va
consta din urmtoarele etape:
1.Estimarea resurselor necesare pentru evaluarea Bl n scopul impozitrii pe ntreg teritoriul RM. La
aceast etap va fi elaborat bugetul pentru ntreaga ar i pentru fiecare unitate teritorial-administrativ
n parte. Bugetul urmeaz a fi divizat pe articole principale de cheltuieli. Va fi estimat necesarul de personal
n fiecare OCT implicat n lucrrile de evaluare masiv, precum i resursele materiale i echipamentul
necesar (hri, computere etc.). n procesul de elaborare a bugetului se va ine cont de faptul c evaluarea se
va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl.
2.Elaborarea graficului executrii lucrrilor de evaluare. Va fi ntocmit planul calendaristic al desfurrii
lucrrilor de evaluare, cu indicarea fiecrei etape i termenele de executare.
3.Colectarea datelor despre Bl amplasate pe teritoriul RM i introducerea n baza de date. Va fi completat
baza de date a cadastrului Bl cu caracteristicile terenului i/sau construcii-lor, necesare pentru evaluare.
53

Colectarea datelor se va face att cameral, n baza dosarelor cadastrale, ct i cu ieire pe teren, n cazul n care
n dosarele cadastrale lipsesc careva date sau n cazurile n care informaia din dosare nu a fost actualizat pe
parcursul ultimilor 5 ani.
4.Determinarea Bl standard (etalon) pentru diferite categorii de Bl.
Bl nregistrate n Cadastrul Bl vor fi divizate n grupuri omogene (conform clasificatorului elaborat n
cadrul proiectului pilot) i, n baza analizei statistice a caracteristicilor lor, va fi determinat bunul imobil
standard pentru fiecare categorie de Bl.
5.Instalarea sistemului automatizat de evaluare n OCT. Programul automatizat elaborat i testat n cadrul
proiectului pilot va fi instalat n OCT-uri. Pentru funcionarea eficient a sistemului automatizat de
evaluare va fi organizat instruirea personalului OCT-urilor. Din motivul c sistemul n cauz nu este static,
ceea ce presupune c cerinele fa de sistem se vor schimba continuu, Oficiul Informaional Central
Cadastru" va asigura meninerea i perfecionarea sistemului nominalizat.
6.Colectarea i analiza datelor de pia pentru elaborarea modelului de evaluare a lor. Vor fi colectate datele
privind tranzaciile de vnzare-cumparare, costurile de construcie, veniturile i cheltuielile operaionale pentru
Bl date n arend, n baza datelor de pia vor fi calculai indicii evoluiei preurilor pe piaa imobiliar, ratele
de capitalizare i uzura.
7.Formarea zonelor valorice. Zonele valorice vor fi formate pentru ntreaga ar sau fiecare UAT. ntr-o
zon valoric vor fi incluse toate Bl similare, a cror valoare se plaseaz ntr-un interval valoric i n centrul
cruia se afl valoarea estimat a Bl standard. Numrul zonelor valorice va depinde de valorile pe care le
poate avea n diferite localiti bunul imobil standard. Totodat, se recomand ca diferena dintre valorile Bl
standard, n baza crora sunt delimitate zonele valorice, s fie cuprins n intervalul de 10-20%.
8.Aplicarea modelelor de evaluare pentru diferite tipuri de Bl, estimarea valorii Bl. Modelul de evaluare
reflect dependena valorii Bl de caracteristicile lui de baz i arat cum se schimb valoarea Bl odat cu
schimbarea unor anumite caracteristici. Influena fiecrei caracteristici asupra valorii bunului este
exprimat prin mrimea coeficienilor modelului. Mrimile coeficienilor se determin prin analiza
statistic a tranzaciilor de vnzare-cumprare. Modelele de evaluare vor fi elaborate pentru fiecare tip de Bl.
9.Verificarea rezultatelor evalurii. In condiii camerale sau pe teren vor fi verificate corectitudinea
valorilor obinute i corespunderea lor preurilor de pia. Calitatea rezultatelor obinute n urma evalurii
masive se estimeaz, de regul, prin aplicarea metodelor analizei statistice, n baza rezultatelor verificrii
vor fi operate modificrile necesare n modelul de evaluare. Dup avizarea acestor lucrri vor fi obinute
valorile estimate, care urmeaz a fi transmise organelor fiscale.
10.Transmiterea datelor organelor fiscale teritoriale. OCT-urile, n termenele stabilite de legislaie trebuie
s prezinte organelor fiscale teritoriale informaia privind subiecii i obiectele impunerii, i n special:
numrul cadastral al Bl, numele i prenumele (denumirea) subiectului impunerii, adresa sau locul amplasrii
bunului, caracteristica general i valoarea estimat a BI.
11.Procedura de apel. n cazul n care valoarea estimat a obiectului este contestat de proprietarul Bl
sau alt contribuabil, OCT examineaz rezultatele evalurii Bl respectiv. Dac valoarea lui a fost estimat
greit din motivul datelor incorecte despre Bl, valoarea nou a Bl va fi stabilit pe baza rezultatelor evalurii
individuale, n cazul n care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluionat la nivelul OCT,
proprietarul este n drept s se adreseze la Agenie, n cazul n care nu este de acord cu decizia acesteia, el o
poate ataca n instana de judecat. Agenia va elabora o instruciune privind modul de examinare i
soluionare a litigiilor.
12.Elaborarea procedurii de reevaluare a Bl. Drept rezultat al implementrii noului sistem de evaluare a bi
pe ntreg teritoriul rii, vor fi determinate principiile i criteriile de organiz a lucrrilor de reevaluare a bi.
52. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile reprezint cea mai de "pia" din cele trei metode de baz de
evaluare si include:
metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si metoda extragerii
Metoda comparatiei directe este utilizata pentru determinarea valorii terenurilor cu constructii si
terenurilor fara constructii prin compararea preturilor de vinzare a terenurilor similare obiectului
evaluarii. Principalii factori de influenta asupra valorii terenurilor de regula sint:
a)
amplasarea si mediul inconjur.;
54

b)
destinatia terenului, modul de utilie curenta si drepturile persoanelor terte asupra terenului;
c)
caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafata, forma si altele;
d)
accesul la teren;
e)
dotarile edilitare existente la nivel de parcela (retelele de alimentare cu apa, de canalizare,
termoficare, gaze naturale, electrice si altele).
Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmatoarele unitati de masura: 1 m 2, 1 ar, 1 ha sau un lot
de teren. Conform acestei metode valoarea terenului evaluat este determinat n condiiile pieii la fel ca i
pentru terenurile comparabile. Metoda este utilizat n cazul obiectelor vndute cu regularitate. Aceast
metod permite determinarea mrimii celei mai probabile a preului de pia.
Avantajul acestei metode const n faptul c ea reflect atitudinea vnztorului i cumprtorului fa
de conjunctura pieei.
Aplicarea metodei pentru evaluarea terenurilor n condiiile curente n RM este limitat de urmtorii
factori:
1. Lipsa informaiei de pia privind vnzrile comparabile din cauza subdezvoltrii funciare;
2. Lipsa informaiei privind preurile reale la care terenurile au fost vndute;
3. De regul n procesul evalurii sunt utilizate preurile ofert;
4. Ajustrile pentru proprietatea evaluat i cele comparabile sunt determinate prin intuiie;
5. Practic este imposibil de a gsi 2 terenuri identice, iar de cele mai dese ori constatarea diferenelor
dintre acestea cu o mare exactitate prezint dificulti.
Etapele principale ale evalurii prin metoda vnzrilor comparabile sunt urmt.:
1. Analiza pieei i colectarea informaiei necesare la tranzaciile curente, cererii i ofertei terenurilor
ce sunt comparabile proprietii evaluate.
2. Selectarea informaiei cu scopul sporirii veridicitii i de obinerea confirmrii faptului c
tranzaciile au avut loc n condiii libere de pia.
3.
Determinarea elementelor comparabile corespunztoare i analiza comparativ a fiecrei
tranzacie selectate.
4. Compararea terenului evaluat i terenurilor comparabile vndute sau care se vnd la pia, ajustarea
preurilor terenurilor comparabile.
5. Estimarea valorii de pia a terenului evaluat n baza analizei caracteristicilor comparabile i
reducerea lor la un singur indicator de pre sau la un grup de indicat.
Compararea vnzrilor este efectuat pe baza a 3-5 vnzri recente ale terenurilor similare i amplasate
n apropierea terenului evaluat. Ajustrile sunt efectuate la preul de vnzare ale terenului comparabil cu
care este comparat terenul evaluat.
Dac unul din elementele de baz ale proprietilor comparabile este de o calitate mai bun dect
acelai element al proprietii evaluate se efectueaz ajustare prin reducerea preului de vnzare a
terenului comparat, i vice-versa dac unul din elemente al terenului comparabil este de o calitate mai
joas atunci se efectuiaz o ajustare pozitiv, ceea ce va spori valoarea terenului evaluat n comparaie cu
preul de vnzare a terenului comparabil. Compararea terenului evaluat cu alte obiecte de pe piaa
imobiliar este efectuat dup urmtorii indicatori:
Condiiile de finanare a tranzaciei. dobnda pentru mijloacele mprumutate, perioada pentru
care este acordat creditul, raportul dintre creditul acordat i valoarea proprietii ipotecare, trebuie
analizate n cazul fiecrei tranzacii cu scopul depistrii diferenelor dintre vnzrile comparabile i
terenul evaluat. n cazul cnd exist divergene importante n datele iniiale trebuie s fie efectuate
corectrile respective (procentuale sau bneti).
Condiiile de vnzare ajustrile pentru condiiile de vnzare reflect relaiile atipice dintre
cumprtor i vnztor. De ex.,dac vnztorul trebuie s vnd urgent terenul, se exercit o presiune
asupra lui i n acest caz vnzarea terenului va avea loc la un pre mai mic.
Data vnzrii ajustarea pentru timpul efecturii tranzaciei reflect schimbarea puterii de
cumprare a valutei n care este efectuat plata pentru terenurile comparabile.
Amplasarea In analiza amplasrii locale este necesar de avut n vedere accesul transportului
spre lotul de pmnt, starea ecologic i indicii sociali.
Caracteristicile fizice n acest caz se identific i se analizeaz asemnrile i deosebirile cele
mai semnificative ntre proprietile comparabile i proprietatea evaluat (mrimea, suprafaa, forma
terenului, panta de nclinare a terenului, bonitatea .)
55

Exist trei forme ale coreciilor sau ajustrilor aplicate, i anume: n form valoric(bani), n form
procentual i n form de coeficient. Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic metodele: m.
Comparatiei pare; m analizei datelor secundare; analiza statistic.M comp pare const n analiza a 2
vinzri comparabile pentru a determina marimea ajustrii pentru un element de comparatie. n acest caz,
bunurile care au participat in tranzactie, trebuie sa posede caracteristici indentice, cu exceptia
caracteristicii pentru care e determinata ajustarea. M analizei datelor secundare presupune determinarea
marimii ajustarilor in baza informatiei din rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietii
imobiliare, articolele si publicatiile de specialitate. Analiza statistica presupune aplicarea tehnicilor
economico-matem. de analiz, in special de regresie i corelare.
Reconcilierea rezultatelor evalurii. Dup efectuarea ajustrii preurilor terenurilor comparabile n
baza indicatorilor specifici, valorile obinute trebuie s fie reconciliate. n practica evalurii nu se
recomand calcularea mrimii medii aritmetice a preurilor ajustate.
53. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si
metoda extragerii.
Metoda alocaiei poate fi aplicat pentru determinarea valorii de pia a terenului n cazul cnd loturile
libere particip rar n tranzacii din motivul c localitatea se caracterizeaz fie prin densitatea dezvoltrii
terenurilor i terenurile libere se ntlnesc destul de rar, fie prin inerena pieei terenurilor, proprie mai
multor localiti rurale.
Metoda alocaiei se bazeaz pe urmtoarele principii:
- principiul echilibrului ;
- principiul contribuiei.
Ambele principii susin afirmaia c exist un raport tipic (standard ) ntre valoarea terenului i valoare
proprietii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar i de locul amplasrii. Informaia
privind raportul dat poate fi obinut att din rezultatele evalurii masive n scopul impozitrii, ct i din
consultarea companiilor de construcii sau companiilor de investiii capitale care propun spre vnzare
terenuri cu construcii i care n baza experienei lor ar putea aloca preul de vnzare ntre teren i
mbuntiri. inem s menionm c procedura de determinare a raportului ntre preul terenului i preul
ntregii proprieti imobiliare este destul de complicat, ceea ce nu permite utilizarea frecvent a metodei
date n procesul de evaluare.
Deci domeniul de utilizare a metodei este determinarea valorii terenului cu construcii. Valoarea
bunului imobil complex se formeaz din dou componente:
V=Vt +Vc
Unde: V- valoarea bunului imobil complex; Vt valoarea terenului n valoarea bunului imobil
complex; Vc- valoare construciei n valoarea bunului imobil complex;
Metoda alocaiei este bazat pe determinarea ponderii terenului n valoarea bunului imobil complex.
Ponderea se determin :
Pt=Vt/V
Condiii necesare:
-disponibilitatea informaiei;
-existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea b.i complex;
- corectarea.
Estimarea valorii de pia a terenului prin metoda alocaiei include:
1.Estimarea valorii B.I complex din care face parte terenul evaluat:
-determinarea principalilor factori de influen asupra valorii BI complex din care face parte terenul
evaluat;
-Determinarea preului de vnzare pentru BI complex .
2.Determinarea ponderii valorii terenului n valoarea BI complex
Determinarea ponderii mediei aritmet. (Pma):
Pma=(Vt1/V1+Vt2/V2+...+Vtn/Vn)/n
3.Estimarea valorii terenului evaluat Vt
Determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului:
56

Vt= V* Pma
Astfel se efectueaz calculul valorii terenului prin metoda alocaiei.
54. Evaluarea terenurilor prin metoda extraciei
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile, include: metoda comparatiei directe, metoda alocatiei si
metoda extragerii.
Metoda extraciei presupune extragerea valorii terenului din preul de vnzare a proprietii imobiliare
cu construcii, prin deducerea valorii construciilor, care este considerat egal cu valoarea de
reconstituire sau valoarea de nlocuire. Metoda extractiei se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu
constructii, cu conditia existentei informatiei despre preturile de vinzare a bunurilor imobile in
componenta carora intra terenuri similare terenului evaluat.
Metoda dat produce cele mai exacte rezultate n cazul proprietilor imobiliare cu construcii noi,
pentru care poate fi estimat cu acuratee mrimea tuturor formelor deprecierii. Determinarea valorii
terenului prin aceast metod se efectueaz n urmtoare consecutivitate:
Valoare de pia a terenului dup regulamentul provizoriu se calculeaz dup formula:
Vt= V-Vc+D
Unde Vt Valoarea terenului;V Valoarea BI complex; Vc Valoarea se reconstituire sau de nlocuire
a construciei evaluate considerate noi; D deprecierea acumulat.
n cadrul metodei extractiei sint aplicate urmatoarele etape:
a) determinarea principalilor factori de influenta asupra valorii bunului imobil complex, parte
componenta a careia este terenul evaluat;
b)
determinarea preturilor de vinzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil
complex din care face parte terenul evaluat;
c)
estimarea ajustarilor pentru deosebirile intre bunurile imobile comparabile si bunul imobil
complex din care face parte terenul evaluat;
d)
ajustarea preturilor bunurilor imobile comparabile;
e)
estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;
f)
calcularea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor de pe terenul evaluat;
g)
calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de inlocuire a
imbunatatirilor din valoarea bunului imobil complex.
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi un
obiect cu utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcie,
tehnologii de construcie contemporane, proiecte i design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi
o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de construcie, tehnologii i manoper.
Formula de calcul este:
Vc=CC+CI+BI
Unde: CC costul de construcie; CI - costurile indirecte; BI beneficiul investitorului.
Din valoarea de reconstituire sau inlocuire a imbunatatirilor se scade suma deprecierii acumulate care
include uzura fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic.
Valorea terenului se determin prin formula:
Vt= V-Vc+D
55. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizrii directe
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii fluxurilor de numerar,
metoda reziduala si metoda parcelarii.
Metoda capitalizrii directe a venitului presupune estimarea venitului anual mediu generate de
proprietate i capitalizarea lui pentru obinerea valorii la data evalurii. Metoda capitalizarii directe se
utilizeaza pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de
exploatare. Metoda respectiva se aplica pentru evaluarea terenurilor cu constructii si celor fara constructii
in cazurile in care este disponibila informatia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului
evaluarii.
57

Venitul obtinut in urma utilizarii terenului poate proveni atit din darea in arenda a terenului cit si din
exploatarea lui de catre proprietar in scopuri economice.
Plata de arenda depinde de veniturile arendasilor obtinute in urma folosirii terenurilor conform
destinatiei lor. Astfel, valoarea terenurilor reprezinta suma actualizata a veniturilor viitoare obtinute din
darea in arenda a terenurilor.
In cazul evaluarii terenurilor cu destinatie agricola venitul generat de bunul imobil poate fi calculat in
baza preturilor de piata pentru productia agricola cultivarea careia reprezinta cea mai buna si mai eficienta
utilizare a terenului respectiv.
Urmatoarele etape sint aplicate in cadrul metodei capitalizarii directe:
- estimarea venitului anual obtinut de la utilizarea terenului;
- determinarea ratei de capitalizare;
- determinarea valorii terenului prin impartirea venitului anual la rata de capitalizare.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri
si cheltuieli legate de functionarea b.i
a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de b.i in cazul folosirii tuturor spatiilor disp;
b) venitul brut efectiv venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de
nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE (VBP DSL) AV

unde: VBE venitul brut efectiv, VBP venitul brut potential, DSL deducerea pentru spatiile libere,
AV alte venituri generate de b.i care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:
cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele);
cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului
imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta
atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);
cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:

VON VBE CO

unde, VON venitul operational net, CO cheltuieli operationale.


Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea
creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
Metodele de estimare a ratei de capitalizare sint urmtoarele:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Darea pmntului n arend pe termen lung este una din cele mai sigure posibiliti de a obine venit.
Profitul obinut n urma prelucrrii pmntului de proprietar este urmrit de riscuri nalte.
Valoarea terenului se determin dup formula:
Vt= VON/R
Unde Vt valoarea terenului; V venitul obinut, lei/an ; R rata capitalizrii.
56. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
58

Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii fluxurilor de numerar,
metoda reziduala si metoda parcelarii.
Metoda actualizrii fluxurilor de numerar se utilizeaz n cazul n care terenul genereaza venit i
evaluatorul are acces la informaia despre acesta. O alt conditie de aplicare a metodei date este aceea ca
fluxurile de numerar generate de lotul de pmint nu sint constante.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale
prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Pe linga veniturile anuale obtinute in urma
exploatarii bunului imobil, metoda actualizarii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii
bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa
urmatoarea formula:
n

VON t

t 1

(1 Y ) t

R
(1 Y ) n

unde, t- perioada de calcul; Y- rata de actualizare; R- reversia.


Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii
in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade
indelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri
si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de b.i in cazul folosirii tuturor spatiilor disp
b) venitul brut efectiv venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont de
nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE (VBP DSL) AV unde: VBE venitul brut efectiv,
VBP venitul brut potential,
DSL deducerea pentru spatiile libere,
AV alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor
disponibile;
c) cheltuielile operationale cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:
cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele);
cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului
imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta
atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);
cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON VBE CO

unde, VON venitul operational net, CO cheltuieli operationale.


Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea
creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de
calcul. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator
VON n 1
perioadei de calcul (VONn+1) R
(1 r ) n 1
unde, R- reversia; r- rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
59

Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin
aplicarea urmatoarelor metode:
a)
metoda aditionarii;
b)
metoda extractiei;
c)
metoda investitiilor de alternativa.
Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a ratei de
actualizare: rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei anticipate si rata riscului.
Rata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care
implica riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate
investitiile din economia nationala.
Rata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in
economia tarii.
Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in
bunul imobil. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii
joase caracteristic pentru bunurile imobile.
Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si extragerea
ratei de actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare obiectului
evaluarii. Aceasta metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de utilizare a bunurilor
imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune si eficiente utilizari.
Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri
similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei
ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta
intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata
din analiza investitiilor anterioare. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de
alternativa este:
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa Rata pura a rentabilitatii) + Rata
riscului
57. Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii fluxurilor de numerar,
metoda reziduala si metoda parcelarii.
Metoda reziduala se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii si terenurilor destinate
constructiilor.
Urmatoarele etape se aplica in cadrul metodei reziduale:
a)
calcularea valorii de reconstituire sau valorii de inlocuire a imbunatatirilor existente pe terenul
evaluat sau ce urmeaza a fi construite;
b)
estimarea venitului operational net ce poate fi obtinut in urma utilizarii bunului imobil
complex, in baza platilor de arenda de piata pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex
parte componenta a careia este terenul evaluat;
c)
estimarea venitului operational net atribuit imbunatatirilor prin inmultirea valorii de
reconstituire sau de inlocuire la rata de capitalizare pentru imbunatatiri;
d)
calcularea venitului operational net atribuit terenului, prin scaderea venitului operational net
atribuit imbunatatirilor din venitul operational net generat de bunul imobil complex;
e)
determinarea valorii terenului prin imprtirea venitului operational net atribuit terenului la rata
de capitalizare a terenului.
VON
V
r
unde, VON venitul operational net, r rata de capitalizare.
In procesul de estimare a valorii de piata a terenului, in calcule trebuie folosite doar datele de piata
(platile de arenda si cheltuielile operationale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluarii si
altele)
Metoda rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenului n cazul cnd datele privind vnzrile
comparabile nu snt disponibile i urmtoarele condiii sunt satisfcute:
60

-valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu exactitate;


-venitul operaional net atribuit constructiei este cunoscut sau poate fi estimat;
-rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieei
imobiliare.
58. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de
destinatia lor si modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe, metoda actualizrii fluxurilor de numerar,
metoda reziduala si metoda parcelarii.
O metod de evaluare utilizat la determinare valorii terenului este metoda parcelrii. Aceast metod
este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun i eficient utilizare.
Pentru aplicarea metodei date este necesar s fie analizate costurile parcelrii i preurile de vnzare ale
parcelelor valorificate. O parcelare bine planificat permite formarea unei proprieti imobiliare atractive
acolo unde zonarea, reelele de utiliti disponibile, accesul i alte elemente snt ntr-o combinaie
favorabil. Principalele etape ale metodei parcelrii snt:
a)
determinarea numarului si dimensiunilor parcelelor ce pot fi create tinind cont de posibilitatile
fizice, prevederile juridice si eficienta economica. Parcelele trebuie sa corespunda cerintelor legale locale,
in ceea ce priveste suprafata si asigurarea cu elemente ale infrastructurii (retele ingineresti - apa,
canalizare, termoficare, gaze naturale; cai de acces etc.), si sa satisfaca cerintele pietei imobiliare locale.
Rezultatul analizei desfasurate in cadrul primei etape este fixat intr-un plan de valorificare a terenului
evaluat. In planul de valorificare vor fi indicate: numarul si dimensiunile parcelelor, tipul si volumul
lucrarilor de constructie necesare, costurile de constructie, timpul necesar pentru parcelare si construirea
imbunatatirilor si cheltuielile care urmeaza a fi suportate in perioada de expunere pe piata;
b)
analiza pietei pe care vor fi expuse parcelele: cererea si oferta, rata de absorbtie a pietei si
perioada de expunere pe piata pentru parcele formate;
c)
estimarea pretului de vinzare cel mai probabil al fiecarei parcele prin aplicarea metodei
vinzarilor comparabile si estimarea marimii profitului intreprinzatorului pentru valorificarea terenului si
comercializarea parcelelor;
d)
proiectarea fluxului de venituri si cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de
calcul va incepe din momentul cind terenul a fost preluat pentru a initia parcelarea si va lua sfirsit in
momentul cind toate parcelele vor fi vindute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioada va fi
actualizat pentru a obtine valoarea prezenta a veniturilor. Rata de actualizare, care este extrasa din datele
de piata, trebuie sa reflecte gradul de risc asociat afacerii respective;
e)
estimarea valorii de piata a terenului prin insumarea fluxurilor de numerar actualizate la data
evaluarii.
Metoda parcelrii va fi utilizat n cazurile cnd snt puine vnzri comparabile ale terenurilor libere.
Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, ratei de absorbie i costurilor, legate de
procesul de parcelare i vnzare a bunurilor imobiliare create.
59.Metoda preului normativ
Evaluarea prin met. pre. norm. (PN) n prezent s-a stabilit ca o metod care poate fi aplicat p/u
evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de categoria lor de destinaie (agricol, neagricol, etc.). Nectnd la
faptul c muli economiti apreciaz ac. met. ca contradictorie relaiilor funciare de pia, ea i
ndeplinete f/ia sa prevzut iniial f/ia de lansare a pieei funciare.
Eval. ter/lor la PN reprez. o met. bazat strict pe caracteristica cantitativ i calitativ a sectorului. Un
element important al ev/rii ter/lor p/n met. dat l reprez. tarifele de evaluare. Elementele principale de
evaluare la etapa actual prin met. PN sunt: 1)supraf. sectorului; 2)gradul de fertilitate; 3)tarifele evalurii
p/u 1grad-ha.
Odat cu adoptarea Legii RM privind PN i modul de vnzare-cumprare a pmntului fiecare
proprietar a cptat dreptul de a vinde sau cumpra terenuri la un pre liber, de nelegere ntre vnztor i
cumprtor. n rezultatul privatizrii terenurilor n RM 40% din ele se afl n proprietatea public. O
mare parte sunt terenuri agricole. Trecerea lor n fondul funciar privat se efectueaz n procesul vnzriicumprrii fiind evaluate prin met. PN. n conform. cu Legea privind PN al pm. p/u eval. sectoarelor de
teren se foloseau tarife difereniate. Tarifele p/u calcularea PN se refer la o unitate de fertilitate (grad-ha).
61

Fiecrui raion administrativ conf. legii numite i corespundea un tarif care fiind nmulit la supraf. unui
sector concret i la gradul lui de fertilitate rezult n PN al pm.
Sfera de rspndire a evalurii Prin met. PN n prezent este: 1)vnzarea-cumprarea terenurilor cu
destinaie agricol, loturilor de pe lng cas i loturilor pomicole (tariful 621,05 lei/grad-ha);
2)nstrinarea forat a teren. agricole, lot. de pm. de pe lng cas i lot. pomicole (tariful 1242,08
lei/grad-ha); 3)excluderea ter/lor din categoriile de terenuri cu destinaie agricol i ale fondului silvic
(tariful 19873,34 lei/grad-ha); 4)vnz.-cump. ter/lor din intravilanul localitii (cu excepia lot. de pm. de
pe lng cas) (tariful 19873,34 lei/grad-ha).
PN al pm. constituie o msur de estimare a valorii lui echivalente cu potenialul natural i economic
al acestuia exprimate n valuta naional. PN al pm. se determ. dup formula: PN=TKBS, u/e: Ttariful normativul; K-coef. din nota 4 a legii; B-grad de fertilitate; S-supraf. sectorului de teren (ha).
Supraf. i gradul de fertilitate reprez. p/u un sector de teren mrimi constante, obiective. Tarifele se
stabilesc p/u un grad-ha i reprez. mrimi variabile, subiective. Prin intermediul tarifelor de evaluare,
mrindu-le sau micorndu-le, atingem n calcul valoarea real.
Concepia evalurii prin met. PN const n a atinge un rezultat ct mai apropiat de preul real, p/u ca
apoi de trecut fr dificulti la valoarea de pia a ter/lor.
Eval. ter/lor destinate agriculturii p/n met. PN se va epuiza at. cnd volumul tranzaciilor va depi 35% din supraf. localitii respective. Met. PN i va pstra sfera de aplicare la eval. masiv a ter/lor.
Analiznd tranzaciile efectuate cu ter/ri stabilim c ter/le similare dupa divizare al factorilor naturali au
fost vndute la preuri diferite. n cond. unei asemenea dispersii de preuri micorarea PN spre preul
mediu de pia e necesar de efectuat n felul urm.: C=(Tmp-Tn)/2, u/e: C-corecia la tarifele PN reieind
din condiiile pieei; Tn-tariful PN; Tmp-tarif mediu calculat n baza preurilor de pia,
Tmp=(T1S1+T2S2+...+TnSn) / S1S2S3, u/e: T1...Tn-tarifele sectoarelor vndute la preul de pia; S1...Snsuprafeele respective ale acestor sectoare. T=Pv/SB, Pv-pre de vnzare(lei/1ha).
Formula de calcul a PN corectat din indicii pieei funciare este: Pn=S(0,25TC)B. Astfel, PN al
ter/lor cu destinaie agricol va avea tendina de a se apropia de preul de pia.
La etapa formrii pieei funciare va fi foarte dificil de determinat preul real, iar rezultatele (vnz.cump.) practic nu vor putea fi supuse analizei. Asupra formrii preului la etapa iniial a dezvoltrii pieei
funciare influeneaz asemenea factori cum ar fi: lipsa de informaie, lipsa de cunotine elementare
despre valoarea sectorului de teren, despre capacitatea de influen a diferitor factori etc. Odat cu
dezvoltarea pieei aceste lacune vor disprea.
60. Preul de vnzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate ( legea 1038)
Modalitatea, etapele si preul de vnzare a terenurilor aferente obiectelor privatizate este stipulat n
Legea 1308 din 25.05.1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului. n
prezenta lege este stipulat domeniul de aplicare, n cazul vnzrii-cumprrii terenurilor, inclusiv a
terenurilor aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizeaz.
Articolul 101 presupune plata pentru folosirea terenurilor proprietate public aferente obiectivelor
privatizate sau ntreprinderilor i obiectivelor private:
n cazul n care proprietarii obiectivelor privatizate sau ai ntreprinderilor i obiectivelor private nu au
cumprat sau nu au arendat terenuri aferente obiectivelor i ntreprinderilor menionate, de la acetia, n
modul i termenele fixate n conformitate cu legislaia, se va ncasa anual plata pentru folosirea terenului,
stabilit n mod unilateral de consiliile locale, nu mai mic dect plata anual de arend (care constituie
nu mai puin de 2% din preul normativ al terenului arendat) i nu mai mare de 10% din preul normativ al
pmntului, calculat pentru destinaia respectiv. Plata specificat va fi ncasat, n termenele fixate de
consiliile locale, pentru perioada care urmeaz momentului adoptrii de ctre consiliul local a deciziei
corespunztoare pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare sau de arend.
n cazul ncheierii contractului de vnzare-cumprare a terenurilor aferente necesare pentru activitatea
obiectivelor i construciilor nefinalizate specificate mai sus, contractul de arend a terenurilor respective,
ncheiat anterior cu autoritatea administraiei publice locale, devine nul din momentul intrrii n vigoare a
contractului de vnzare-cumprare.
Pentru terenurile proprietate public aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizeaz,
ntreprinderilor private, precum i construciilor nefinalizate, plata anual de arend se stabilete, n
procente, din preul normativ calculat pentru terenurile aferente cu destinaie respectiv, dup cum
urmeaz: 2% - pentru municipiul Chiinu, inclusiv localitile care intr n componena acestuia; 1,5% 62

pentru municipiile Bli, Bender, Tiraspol; 1% - pentru celelalte municipii i oraele Anenii Noi, Criuleni,
Ialoveni, Streni; 0,5% - pentru celelalte orae; 0,2% - pentru sate (comune).
n cazul vnzrii terenurilor utilizate n procesul tehnologic aferente obiectivelor privatizate sau care se
privatizeaz, aferente obiectivelor private, precum i a terenurilor utilizate n procesul tehnologic aferente
construciilor nefinalizate, la preul normativ calculat conform tarifelor specificate la poziia a IV-a din
anex (19873,34 lei/grad-ha), se aplic urmtorii coeficieni:
0,9 pentru municipiul Chiinu;
0,7 pentru oraele care intr n componena municipiului Chiinu;
0,5 pentru satele (comunele) care intr n componena municipiului Chiinu;
0,5 pentru municipiile Bli, Bender, Tiraspol i 0,4 pentru localitile care intr n componena
acestora;
0,2 pentru oraele Cahul, Cueni, Comrat, Edine, Hnceti, Orhei, Rbnia, Soroca, Ungheni,
Anenii Noi, Criuleni, Ialoveni, Streni;
0,1 pentru celelalte orae;
0,02 pentru sate (comune).
Formula de calcul a valorii terenurilor aferente obiectivelor privatizate este urmtoarea:
PN=TKBS, u/e: T-tariful normativul; K-coef.; B-grad de fertilitate; S-supraf. sectorului de teren
(ha).
61. Structura fondului funciar al RM.
Relaiile funciare se reglementeaz de Constituia Republicii Moldova, de prezentul Cod i de alte acte
legislative, emise n conformitate cu el.
Relaiile din sfera folosirii i proteciei altor bogii naturale (subsolul, pdurile, apele, regnul vegetal
i animal, aerul atmosferic) se reglementeaz prin legislaie special.
Fondul funciar i componena lui
Toate terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii
Moldova. Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune din urmtoarele categorii de
terenuri:
- cu destinaie agricol;
- din intravilanul localitilor ( terenurile din intravilan se afl n administrarea autoritilor
administraiei publice locale, iar din municipii - n proprietate municipal.). Din componena terenurilor
oraelor i satelor (comunelor) fac parte:
*terenurile pe care snt amplasate construcii i alte amenajri;
*terenurile de uz public;
*terenurile pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de
telecomunicaii, de transport electric, pentru exploatri miniere i pentru alte industrii;
*terenurile mpdurite;
*terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri;
- destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale;
- destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istoricocultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi;
- ale fondului silvic (snt terenurile acoperite cu pduri, precum i cele neacoperite cu pduri, ns
destinate mpduririi.);
- ale fondului apelor (snt terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de ap, cuvetele lacurilor,
iazurilor, rezervoarelor de ap - mlatinile, terenurile pe care snt amplasate construcii hidrotehnice i alte
amenajri ale serviciului apelor, precum i terenurile repartizate pentru fiile de deviere (de pe maluri)
a rurilor, a bazinelor de ap, canalelor magistrale intergospodreti i a colectoarelor.);
- ale fondului de rezerv (snt toate terenurile neatribuite n proprietate, posesiune i n folosin. Din
ele fac parte i terenurile asupra crora dreptul de proprietate, posesiune i beneficiere s-a stins n
conformitate cu prevederile prezentului Cod.).
Proprietatea asupra terenurilor
Terenurile n Republica Moldova pot fi n proprietate public i privat. Statul ocrotete n egal
msur ambele tipuri de proprietate. Raporturile de proprietate asupra pmntului se stabilesc de
legislaie.
63

61 Diagnosticarea n procesul evalurii ntreprinderii


Procesul de evaluare reprezint o procedur sistematic utilizat pentru a estima ntr-o manier
credibil o anumit valoare a ntrerinderii. Etapele de evaluare sunt urmtoarele:
- Definirea problemei
- Diagnosticul ntreprinderii;
- Aplicarea celor trei abordri ale evalurii ntrerinderii;
- Reconcilierea i estimarea valorii finale.
Prin diagnosticarea unei ntreprinderi, n vedera evalurii, se urmrete sintetic evidenierea a doi
parametri cheie: rentabilitatea i riscul. Cunoaterea tuturor laturilor activitii acesteia, respectiv
comercial, juridic, tehnic, resurse umane, financiar etc. precum i a punctelor fore i punctelor slabe
corespunztor fiecreia este de natur s permit evaluatorului fundamentarea judecii valorii
ntreprinderii.
Diagnosticul furnizeaz informaiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o
baz pentru estimarea elementelor i variabilelor cheie ce trebuie avute n vedere n cazul aplicrii
diferitor metode de evaluare. ntruct evaluarea ntrerinderii nu nseamn o aplicare mecanic a unor
tehnici, ci presupune o apreciere profund a performanelor i riscurilor firmei, echipa de evaluare trebuie
s opereze cu parametric considerai normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate i la momentul
efecturii evalurii.
Realizarea diagnosticului unei firme n scopul evalurii presupune parcurgerea urmtoarelor etape:
1. Stabilirea problemelor supuse analizei;
2. Asigurarea informaiilor i analiza documentelor care stau la baza lor;
3. Analiza i prezentarea rezultateloor ntr-un raport.
Referitor la asigurarea informaiei i analiza acestora, evaluatorul trebuie s ia toate msurile pentru a
se asigura c toate sursele de informaii care sau folosit sunt adecvate i credibile pentru derularea
evalurii.
Pentru evaluarea unei ntreprinderi, diagnosticul poate fi structurat n: diagnostic juridic, operaional,
al resurselor umane, comercial i financiar.
ntre acestea un rol important i re vine diagnosticului financiar care cuantific prin instrumente
specifice rezultatele analizei de celelante seciuni i realizeaz o interfa ntre cele dou componente de
baz ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic i evaluare proriu zis).
Diagnosticul comercial. Diagnosticul vizez analiza pieei pe care opereaz ntreprinderea.
Obiectivul urmrit este estimarea pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a poziiei sale pe pia.
Pentru aceasta evaluatorul urmrete aspecte precum: evolui avnzrilor, analiza structural a
vnzrilor de produse i piee de desfacere, evoluia preurilor, analiza clienilor analiza repartiiei
vnzrilor n funcie de ciclul de via a produsului analiza furnizorilor ntreprinderii studierea
concurenei, etc.
Diagnosticul juridic. Diagnosticul are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea firmei
evaluate. Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la drepturile de
proprietate, luarea deciziilor conform actelor constitutive ale ntrerinderii, relaiile contractuale ale
societii comerciale cu statul, parteneri comerciali, bncile, angajaii, litigiile n care este implicat firma
Diagnosticul operaional. Acesta presupune o analiz detliat a factorilor tehnici de producie,
atehnoogiilor de fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii.
Aspecte precum: starea de funcionare a mainilor, utilajelor, gradul de uzur fizic, performanele
acestora, posibilitile de utilizare n viitor, evidenierea activelor imobilizate redudante (n afara
expluatrii) etc. sunt, de regul, semnificativ n judecata valorii firmei.
Diagnosticul resurselor umane ia mangementului. Diagnosticul are n vederea cunoaterea de ctre
evaluator a resurselor umane din punct de vedere al evoluiei, structurii, comportamentuului i eficienei
utilizrii lor, precum i prezentarea i analiza echipei de conducere a ntrerinderii.
Diagnosticul economico-financiar. Aa cum prezint i standartul de evaluare a ntreprinderii SEV
5, diagnosticul economico-financiar urmrete:
- nelegerea performanelor realizate i a riscurilor inerente n activitatea ntreprinderii precum i a
perspectivelor de perfirman financiar viitoare, inclusive rin analiza tendinelor care sau manifestat dea
lungul timpului;
64

- ajustarea situaiilor financiare istorice pentru a estima abilitile ntreprinderii de a genera fluxuri de
venit pentru furnizorii de caital, precum i perspectivele acesteia;
- compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili arametrii de risc, rentabilitate i de valoare.
Diagnosticul ntreprinderii reprezint interfaa necesar pentru alicarea metodelor de evaluare i
judecarea valorii finale, el se finalizeaz printr-o sintez a concluziilor rezultate din analiza firmei.
Aadar diagnosticarea n procesul evalurii unei ntreprinderi, este unul din cele mai importante
elemente ale evalurii.
62 Abordri i metode de evaluare a ntreprinderii
Referindu-ne la modalitatea de evaluare concret, fiind de acord cu specialitii romni vom folosi
urmtorii termeni:
abordare: cale general de judecare a valorii definite;
metod: setul metodologic principal utilizat n cadrul abordrilor (ex: metoda cheltuielilor, metoda
activului net corectat, metoda actualizrii fluxului de lichiditi, etc.)
Toate metodele de evaluare sunt grupate n trei abordri de baz, ele sunt fie strict direcionate, fie
cuprind elemente specifice pentru dou sau trei abordri:
I. Abordarea prin cost (Ab pe baz de active, Ab patrimonial) presupune evaluarea individual
a fiecrui element de activ i a datoriilor ntreprinderii pentru a determina activul net. Standardul
moldovenesc SM 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului propune urmtoarea definiie:
Abordare prin metoda costului: Modul de evaluare a patrimoniului n baza costurilor necesare pentru
crearea, modificarea i utilizarea obiectului evalurii, innd cont de deprecierea acumulat. Abordarea
respective nscrie:
1.1 Metoda activului net corectat, metod conform creia toate activele i datoriile se evalueaz
separate
1.2 Metoda activului net de lichidare, metod care reprezint o variant a celei precedente,
aplicabil, ns, doar n cazul ncetrii exploatrii ntreprinderii evaluate.
II. Abordarea prin venit presupune aprecierea valorii prin transformarea fluxurilor de lichiditi
curente sau viitoare. Standardul moldovenesc propune urmtoarea definiie: Abordare prin metoda
venitului: Modul de evaluare a patrimoniului n baza veniturilor viitoare ce ar putea fi obinute ca rezultat
al utilizrii bunului. Abordarea respectiva cuprinde dou metode de baz:
2.1 Metoda capitalizrii directe; Conform SM 249:2004 Metoda de capitalizare direct: metod
de evaluare a patrimoniului n condiiile stabile de utilizare a lui, mrimii constante a veniturilor generate
de obiectul evalurii, lipsei investiiilor iniiale i calculrii simultane a recuperrii capitalului i
dobnzii. Sau, n literatura de specialitate vom ntlni: Metoda capitalizrii profitului (sau
dividendelor), metod bazat pe raportarea unui flux constant i reproductibil de venit la o rat de
capitalizar
2.2 Metoda capitalizrii conform ratei de recuperare a capitalului (analiza fluxului de numerar
actualizat). SM 249:2004 defineste Metod a fluxurilor de numerar actualizate - metod de evaluare
a patrimoniului, n cazul n care fluxurile de numerar sunt inegale, n funcie de riscul asociat utilizrii
bunurilor, dar literaturta de specialitate Metoda actualizrii fluxurilor de lichiditi (discounted
cash flow DCF), metod conform creia toate beneficiile economice prognozate ale ntreprinderii sunt
actualizate la valoarea prezent, utiliznd o rat de actualizare ce reprezint costul capitalului pentru acea
investiie.
Metoda capitalizrii conform ratei de recuperare a capitalului din punct de vedere formal (matematic)
poate fi aplicat n dou moduri:
A. Capitalizarea static a evalurii prin metoda capitalizrii conform ratei de recuperare a
capitalului este destinat evalurii fluxurilor de numerar ce se modific regulat i reprezint o relaie
algebric, n care valoarea este funcie de venitul primului an, tendina de dezvoltare ulterioar i
coeficientul capitalizrii construit n baza ratei de eficien i ratei de recuperare a capitalului. n varianta
englez-american poart denumirea de metoda capitalizrii conform modelelor estimate.
B. Capitalizarea dinamic presupune descrierea explicit a fluxurilor de venituri, costuri, factorilor
de actualizare pentru fiecare an de prognoz. n varianta englezo-american poart denumirea de analiza
DCF actualizarea fluxurilor de numerar. Metoda analizei DCF presupune dou scheme de actualizare
principial diferite: conform ratei fluctuante i conform ratei fixe.
65

B.1 Conform ratei fixe-n calitate de rat de capitalizare se aplic o singur valoare egal cu rata
intern de rentabilitate a proiectelor alternative cu un nivel de risc asemntor obiectului evalurii.
B.2 Conform ratei fluctuante -Schema de calcul respectiva, la rndul su, cuprinde 2 variante:
a. Actualizare direct - Procedeul se aplic n baza supoziiei c riscul cptrii veniturilor i
costurilor fiecrui an de prognoz din punctul de vedere al investitorului actual (sau evaluatorului) difer,
prin urmare veniturile i costurile vor fi actualizate la data evalurii conform propriilor rate.
b. Actualizare consicutiva - Procedeul presupune c rata de actualizare este funcie de timp. Altfel
spus, rata de actualizare se modific pe msura apropierii fluxului de numerar de data evalurii.
III. Abordarea prin comparaia vnzrilor se bazeaz pe comparaia ntreprinderii evaluate cu
ntreprinderi care au fost tranzacionate pe pia. Standardul moldovenesc propune urmtoarea definiie:
Abordare prin analiza vnzrilor comparabile: Modul de evaluare a patrimoniului n baza analizei
vnzrilor obiectelor comparabile, fiind efectuate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre ele.
Abordarea de cauza cuprinde:
III.1
Metode bursiere (comparaie cu tranzacii de pachete de minoritare i metoda comparaiei
cu vnzri de firme necotate: metod n cadrul creia baz de comparaie servesc tranzaciile cu
ntreprinderi n ansamblul lor sau tranzacii cu pachete majoritare),
III.2
Metoda comparaiei directe cu tranzacii anterioare cu subiectul evalurii.
III.3
Metoda coeficienilor ramurali, metod specific rilor dezvoltate, cu o practic i
statistic vast a tranzaciilor pe pia, metod care, ns, nu poate fi aplicat pe pieele n dezvoltare

Metoda
coieficienilor
ramurali

Metoda
comparaiei
directe cu
tranzacii
anterioare cu
subiectul evalurii
Valoarea just a
valorilor mobiliare

Abordarea prin comparaie

Abordarea prin
prin comparaie
comparaia
Abordarea
vnzrilor

Abordarea veniturilor

Valoarea instalaiilor,
mainilor i utilajelor

Abordarea veniturilor

Metoda activului
net de lichidare
Abordarea prin comparaie

Abordarea veniturilor

Abordarea prin comparaie

Valoarea just a
activelor nemateriale
(OPI)

Abordarea costurilor

Metoda activului
net corectat

Abordarea
Abordarea
patrimonial
prin cost
(pe baz de active)

Metoda
capitalizrii
profitului (sau
dividendelor)
+

Abordarea costurilor

Abordareacheltuielilor
prin cost
Abordarea

Valoarea just a
imobilului

Abordarea prin
prin comparaie
Abordarea
comparaie

Abordarea
veniturilor
Abordarea
prin
venit

Metoda
actualizrii
fluxurilor de
lichiditi

Abordarea
Abordarea
pe baz
prin venit
de venit

Metode bursiere

Abordarea
Evaluarea
patrimonial
patrimoniului
(pe baz de active)

Valoarea
altor active

Valoarea
datoriilor

Fig.
ntreprinderilor
Fig. 5.
5. Arborele
Arborele metodologic
metodologic generalizat
generalizat de
de evaluiare
evaluare aa ntreprinderilor

63 Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin cost


66

Abordarea patrimonial se bazeaz n mod esenial pe principiul substituiei care spune c un activ nu
valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. Abordarea costurilor
examineaz valoarea ntreprinderii din punct de vedere al cheltuielilor reale, ns valoarea de bilan a
activelor i datoriilor n urma influenei diverilor factori nu corespunde valorii de pia. Prin urmare, in
cadrul acestei abordri evaluatorul va corecta bilanul care reflect valorille contabile cu bilanul care
refelct pentru toate activele i datoriile, valoarea lor de pia sau o alt valoare corespunztoare. n fond,
acest abordare permite evaluatorului s dea rspuns la ntrebarea ct cost s construieti o ntreprindere
similar cu cea evaluat, lund n calcul inclusiv costurile de recrutare i formare a angajailor, cheltuielile
de obinere a autorizaiilor i licenelor de fucionare, de intrare pe pia i de creare a unor reele de
cllieni i furnizori, dimensiunea normal a caitalului de lucru etc. n acest scop, iniial se estimeaz
valoarea de pia justificat a fiecrui activ din bilan, apoi se determin valoarea prezent a datoriilor,
dup care se afl diferena acestora: CP = A D (CPcapital propriu; Aactive; Ddatorii
actualizate.)
Metodologia evaluarii afacerii prin abordarea respectiva este destul de complexa. Insusi procesul de
evaluare cere timp, cunostinte vaste sau o echipa de profesionisti in patru domenii distincte: Evaluarea
imobilului, Evaluarea utilajului, Evaluarea activelor nemateriale si Evaluarea activelor financiare.
Abordarea patrimoniala cuprinde doua metode , aplicarea carora depinde de scopul si destinatia evaluarii:
1.
metoda activelor nete;
2.
metoda valorii de lichidare
(1.) Metoda activelor nete- metod conform creia toate activele i datoriile se evalueaz separat pe
etape:
a) se estimeaz valoarea just de pia a propr imobiliare prin aplicarea tuturor abordrilor
utilizate in cadrul procesului de evaluare;;
b) se det val de pia just a mainilor i utilajelor : metodologic evaluarea utiliajului cuprinde
cele trei abordri specifice procesului de evalure: prin costuri, prin comaparaie, prin venituri.n
cadrul abordrii costurilor se aplic urmtoarele met:met de calcul reieind din preul obiectului
analogic, met calculului pe elemente; met indicilor. n cadrul abordrii comparative pt evaluarea
mainilor i uilajelor se aplic n special metoda comparaiilor pare;
- se evideniaz i se evaluiaz activele nemateriale - metodele aplicate n cadrul ev obiectelor
de propr intelectual se ncadreaz n aceleai abordri de baz: a)Ab prin comparaie(met
comparaie vnzrilor); b) Ab Costurilor( met Val de nloc, V de rec, M costurilor iniiale)c)Ab
prin venituri ( Met DCF, Capitalizrii directe, Royalty, M excedentului se profit, Regula 25%,
M expert)
- se determin valoarea de pia a invest finan pe termen lung i scurt :modelul sporului
continuu, modelul sporuli n trepte;
- se actualizeaz valoarea stocurilor de mrfuri i materiale - conform preurilor curente cu
considerarea costurilor pt transportare i depozitare, Stocurile nvechite se caseaz.
- se evaluiaz creanele: n cadrul evalurii creanele vor fi actualizate lundu-se n considerie
att sumele de baz i procentele achitate pt acestea.
- se actualizeaz datoriile ntreprinderii;
- se determin valoarea capitalului propriu prin excluderea din val de pia justificat activelor
valoarea actual a tuturor datoriilor.
(2.) Metoda valorii de lichidare, consta in estimarea valorii de lichidare, si se se efectueaz n
urmtoarele cazuri:
a.
ntreprinderea se afl n situaie de faliment i posibil c nu va putea activa n calitate
de afacere integr n continuare;
b.
valoarea ntreprinderii n urma lichidrii va fi mai mare dect n situaia de
continuitate a activitii curente.
Valoarea de lichidare reprezint costul ce-l poate cpta proprietarul n cazul lichidrii ntreprinderii i
vnzrii separate a activelor.
Calculul valorii de lichidare cuprinde cteva etape:
1. se studiaz ultimul bilan contabil (de preferat ultimul trimestrial)
2. se elaboreaz graficul calendaristic de lichidare a activelor (diverse categorii de active necesit
perioade de timp diferite)
67

3. se determin suma venitului din vnzarea activelor


4. valoarea estimativ a activelor se micoreaz cu mrimea cheltuielilor directe.
5. valoarea de lichidare a activelor se micoreaz cu cheltuielile legate de gestiunea i pstrarea
acestora pn la momentul realizrii.
6. se adaug (exclude) profitul operaional (pierderea) din perioada de lichidare
7. se exclud sumele pentru retribuirea muncii (indemnizaia de concediere a lucrtorilor), sumele
revendicate de creditori, sumele mprumutate prin gajarea proprietii, datoria privind decontrile cu
bugetul i fondurile extrabugetare, precum i datoriile fa de alte pri.
Astfel, valoarea de lichidare a ntreprinderii se determin prin excluderea din valoarea corectat a
costurilor activelor sumei prezente a cheltuielilor de lichidare i a tuturor datoriilor ntreprinderii.
O alta modalitate de determinare a valorii de lichidare a fost dezvoltata de d-ul Galasiuc. Valoarea de
lichidare se propune a fi determinata prin corectarea valorii de piata aplicind formula:

VL

VP
i
(1 ) n
m

Unde:
VL valoarea de lichidare VP valoarea de pia ; i - rata discontului; n
perioada de discontare; m numrul de capitalizri
64. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin venit
Abordarea pe baza de venit permite aprecierea valorii intreprinderii (afacerii), prin calcularea valorii
ptezente a veniturilor anticipate pentru proprietar, investitor. Una din premisele importante ale estimarii
valorii prin abordarea respectiva este continuitatea exploatarii in conditiile existente la data evaluarii.
Daca se presupun modificari considerabile ale conditiilor existente ca urmare a unor investitii
preconizate, adica evaluarea ia in consideratie consecintele activitatilor nerealizate la data evaluarii
(investitii prognozate), valoarea calculata nu va fi valoarea de piata, ci valoarea investitionala
Evaluarea presupune aplicarea uneia din metodele:
1. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar
2. Metoda capitalizrii profitului
Aplicarea unei sau altei metode depinde de activitatea retrospectiva a intreprinderii, analizata la etapa
diagnosticarii. In cazul unei activitati cu rezultate constante(aproxim const), in ultimii ani analizati se
aplica metoda capitalizarii profiturilor. In cazul fluctuatiei considerabile a rezultatelor economice din
ultimii ani de activitate, se aplica metoda fluxurilor de numerar actualizate
I.
Metoda actualizrii fluxului de numerar (CFA)
Aprecierea valorii afacerii prin metoda CFA este axat pe presupunerea c investitorul potenial nu va
plti pentru afacere mai mult dect suma veniturilor actualizate generate de aceast afacere. Proprietarul
nu va vinde afacerea la un pre mai mic dect suma veniturilor viitoare actualizate. Astfel valoarea
actualizat a veniturilor viitoare devine pre de pia stabilit ntre vnztor i cumprtor.
Etapele de baz n cadrul metodei CFA sunt:
1.Reanalizarea concluziilor diagnosticului intreprinderii. La aceasta etapa evaluatorul sintetizeaza
intregul diagnostic al intreprinderii evaluate. Scopul consta in a fundamenta etapele urmatoare necisare
estimarii valorii intreprinderii
2. Alegerea modelului fluxului de numerar
n procesul evalurii afacerii se va accepta una din modelele fluxului de numerar (CF): CF pentru
capitalul propriu sau CF pentru tot capitalul investiional. Fluxul de numerar pentru capitalul propriu se
determin conform urmtorului algoritm:
Fluxul de Numerar = Profitul net + Amortizarea+ (-) micorarea (sporul) Fondului de Rulment + (-)
miscorarea (sporul) Investitiilot reale , in fondurilor fixe +(-)sporul (micsorarea) Datorie pe Termen Lung
Aplicnd modelul fluxului de numerar pentru capitalul investiional, convenional nu se va deosebi
capitalul propriu i cel mprumutat, n calcul se va considera fluxul de numerar total. Astfel la fluxul de
numerar, determinat anterior, se vor aduga sumele procentelor achitate pentru mprumut, care au fost
excluse pn la determinarea profitului net. Deoarece, suma procentelor a fost exclus pn la impozitare,
la momentul rentoarcerii valoarea lor trebuie micorat cu mrimea impozitului pe venit. n rezultatul
aplicrii acestui model cptm valoarea de pia a ntregului capital investit.
n ambele modele fluxul poate fi determinat att n valori nominale (n preuri curente), ct i reale
(considernd factorul inflaiei).
3. Determinarea duratei perioadei de prognoz
68

n conformitate cu metoda CFA valoarea ntreprinderii este axat pe fluxurile viitoare i nu trecute.
Deci, scopul evaluatorului const n aprecierea fluxului de numerar de prognoz pe o perioad concret
ncepnd cu momentul evalurii. Perioada de prognoz cuprinde durata dezvoltrii instabile a afacerii, se
presupune c n perioada postprognoz afacerea se va dezvolta n ritmuri stabile sau va fi un flux de
numerar la infinit. Alegerea perioadei de gestiunea va tine cont de:
- intervalul de timp in care intreprinderea va ajunge la stabilitate sau la o dinamica stabila
- ciclul de viata al produselor intreprinderii
- cantitatea si calitatea informatiilor de care dispune echipa de evaluare pentru a face previziune
- perioada de previziune practicate la evaluari similare (3-7 ani)
4. Stabilirea ipotezelor de previziune. Scenariile de evolutie a intreprinderii. La acesata etapa,
evaluatorul stabileste ipotezele,in care realizeaza previziunea:
a. Ipotezele genrele cuprind nivelul macroeconomic si de ramura , in care opereaza intreprinderea ,
precum si prefera la precizarea valorilor, in care se realizeaza prognoza (valori nominale sau reale)
b. Ipotezele specifice se refera la activitatea intreprinderii: evolutia veniturilor din vinzari, a
costurilor si cheltuielilor, prognoza investitiilor, determinare a marimii CF-ului, pentru fiecare an de al
perioadei de prognoza, activitatea d efinantarea (pentru estimarea valorii capitalului actionarilor)
5.Determinarea ratei de actualizare Rata de actualizarea este reflectata de catre rata rentabilitatii
utulizata pentru a converti o sum ade bani, platibila sau de prrimit in viitor in valoarea prezenta
(actuala). Exista o metodologie complexa pentru determinarea ratei de actualizare, printre principale
metode se considera:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
6. Determinare avalorii in perioada postprogonozata. Valoarea in perioada postprognozata sau
valoarea reziduala a patrimoniului evaluate este valoarea la sfirsitul perioadei prognozate. La aceasta
etapa evaluatorul va determina daca intreprinderea are o durata de viata finita sau nelimitata, precum si
care sunt optiunile.
Durata de viata finita presupune lichidarea patrimoniului la finele perioadei de gestiune, adica valoarea
reziduala va fi egala cu valoarea de lichidare a intreprinderii.
Durata de viata continua , presupune aplicarea metodei capitalizarii venitului disponibil (CG sau
Profinul Net), pentru determinarea valorii de postprognoza:
Vr = CF/ r -- in cazul evolutiei constante
Vr= Cf/(r-g) - in cazul evolutiei ascendente (descendente)
Unde g rata de crestere ssau descrestere constanta a relatiilor activitatiii intreprinderii in viitor.
7. Determinare avalorii estimate. Aceasta va fi determinata prin insumarea Cfactualizate la data
evaluarii , inclusiv si valoarea reziduala:
n
Vr
CFi
V

i
(1 a ) n
i 1 (1 a )
8. Includerea corectiilor (daca e necesar) activele redundante, corectia pentru caracterul
controlabil sau necontrolabil al cotei evaluate, precum si pentru lichiditate
Activele redundante - active aflate in proprietatea intreprinderii, insa care nu participa la procesul
operational si nu contribuie la formarea CF si Pr Net. Activele redundante sunt un surplus fata de
necesarul actual sau de perspectiva a intreprindere : licente neutilizate, terenuri libere, cladiri neutilizate,
tabere de odihna s.a Activele respective se evaluaeaza seperat la valoarea neta de realizare pe piata, dupa
care se adauga la valoarea estimata, sau uneori la valoarea reziduala
II. Metoda capitalizrii profitului se bazeaz pe raportarea unui singur flux de venit sau
beneficiul economic aferent unei singure perioade (1 an) la o rat de capitalizare. Capitalizarea
profituli este o metod utilizat pe larg de investitori deoarece este uor de a o nelege, ns
aplicarea n practic este limitat deoarece presupune o stabilitate a fluxului de venituri utilizate
n cadrul evalurii.
Metoda capitalizrii profitului se folosete mai rar deoarece mrimele veniturilor nete i a fluxurilor de
numerar difer considerabil de la an la an. Aceasta metoda se bazeaza pe raportarea unui singur flux de
venit afernt unei singure perioade (de regula 1 an) la o ratade capitalizare:
69

Valoarea = Venit / r = Pr Net /r = PrNet / (r-g)


De obicei, evaluatorii utilizeaza in calitate de venit Pr Net. Si pentru o mentinere constanta a profitului
pe durata de previziune se utilizeaza rata de capitalizare, dar pentru o dinamica constanta a profitului net
se aplica modelul lui Gordon (r-g), sau cind profitul net se bazeazape rezultatul ultimului an incheiat
inainte de data evaluarii:
V = PrNet0*(1+g)/(r-g), unde PrNet0 m prof net imediat anterior datei evaluarii
In functie de destinatia evaluarii metoda poate fi aplicata atit pentru estimarea capitalului actionarilor,
cit si pentru intregul capital investit.
65. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin comparaie
Particularitile abordrii prin comparaie const n dubla orientare a valorii estimate, pe de o
parte, spre preurile ntreprinderilor analogice tranzacionate, pe de alt parte, spre rezultatele financiare
cptate de facto.
n cadrul acestei metode se va trage o atenie deosebit:
1. Domeniului de aplicare a abordrii, particularitilor de aplicare a metodelor i procedeelor
2. Criteriilor de selectare a ntreprinderilor analogice;
3. Caracteristicii multiplicatorilor de baz i specificul aplicrii lor n practica evalurii;
4. Etapelor de baz a formrii valorii finale;
5. Selectrii mrimii multipl ponderrii rezultatelor intermediare i includerii coreciilor.
n funcie de scopul, destinaia, obiectul i condiiile evalurii, abordarea prin comparaie presupune
aplicarea diferitor metode, grupate n:
1. Metode bursiere
2. Metoda comparaiei directe
3. Metoda coeficienilor ramurali
1) Metodele bursiere se axeaz pe preurile formate pe piaa liber de capital. Aceste metode sunt
aplicabile mai ales pe segmentul de pia pentru ntreprinderi, care este delimitat ca fiind piaa de
plasamente. Este o pia pentru prile de ntreprinderi, care nu au putere de gestiune i de intervenie n
deciziile ntreprinderii.
Metodele bursiere de evaluare pot fi examinate att prin prisma capitalizrii bursiere, ct i bazate pe
fluxuri de dividente.
Evaluarea prin prisma capitalizrii bursiere:
Valoarea ntreprinderii poate fi considerat ca fiind determinat de cursul bursier:
V t = N t * Ct
Unde: Vt valoarea firmei la momentul t; Nt numrul de aciuni emise de firm, existente la
momentul t; Ct cursul bursier, la momentul t, al aciunilor firmei analizate.
Un dezavantaj al aplicrii acestei relaii de calcul l constituie variabilitatea considerabil a valorii n
timp datorat fluctuaiei zilnice a cursului bursier. Pentru a corecta acest dezavantaj se poate lua n
consideraie un curs bursier mediu, deci valoarea firmei va fi:
V = N * E(C)
Unde: N numrul de aciuni emise de societatea cotat, considerat constant pe o perioad de analiz;
E(C) media cursurilor bursiere nregistrate.
Aplicarea relaiilor menionate poate determina o valoare de pia a firmei eronat, ntruct aceasta
constituie o simpl extrapolare a valorii unor pachete minoritare de aciuni. Valoare firmei va trebui s
in cont de o prim dat de deinere a controlului asupra acesteia n cazul n care s-ar comercializa firma
ca un ntreg, ceea ce face ca valoarea recomandat s fie majorat cu aceast prim de control:
VP = V * (1 + p)
Unde: VP valoarea de pia recomandat pentru ntreaga firm; V valoarea firmei, determinat pe
baza relaiilor anterioare; p prima de control.
Metodele ce utilizeaz price to earning ratio (PER)
Indicatorul PER utilizat frecvent n practica bursier, reprezint raportul dintre cursul bursier (C) i
profitul net pe aciune (PNa):
PER = C / PNa
PER ca indicator bursier, prezint anumite valori standard n funcie de tipul de activitate i nivelul de
risc al ntreprinderii.
Pe baza unui PER de referin, cunoscnd prof previzionat, se poate estima val firmei ca fiind:
70

Vt = PER0 * PNt
Unde: PNt profitul net din anul t.
Metode bazate pe fluxurile de dividende
Modelul dividendelor actualizate
Considernd c investitorii pot fi remunerai din dividende i din creteri de curs, valoarea actual a
unei firme poate fi obinut prin relaia:
V0 =
Unde: Dt dividendul total repartizat n anul t; Vn valoarea firmei n anul n; a rata de actualizare.
Modelul Gordon-Shapiro
Conform formulei Gordon-Shapiro, indicatorul PER este egal cu rata de distribuire a profitului,
mprit la diferena dintre rata de actualizare i rata de cretere a dividendului distribuit.
= PER = (D/PN) / (k-g) = d / (k-g)
Unde: d = (D/PN) rata de distribuire
Deci formula lui Gordon-Shapiro pune n valoare dependena dintre PER, creterea profitului i rata de
rentabilitate cerut pentru plasament.
Modelul lui Bates
Acest model ia n consideraie dou perioade: ntr-o perioad n ani, ntreprinderea prezint
caracteristici proprii de cretere a dividndelor, urmnd ca, n a doua perioad, aceasta s se stabilizeze la
nivelul de performan-standart al sectorului de activitate din care face parte, afind o cretere constant
a dividendelor la rata de cretere a sectorului de activitate. Valoarea ctual a firmei este:
V0 =

, cu n finit.

Modelul lui Molodovsky


Acest model pune la dispoziia evaluatorilor i a analitilor un PER teoretic identificat n diferite
ipoteze de cretere a profitului i a ratei de reinvestire. Tabelele lui Molodovsky permit identificarea PER
al ntreprinderii al cror profit ar evolua astfel:
n primii ani, profitul ar crete cu o rat constant.
n urmtorii ani, profitul ar crete cu o rat descresctoare.
n urmtorii ani, pn la infinit, profitul ar fi constant.
2) Metoda comparaiei directe
Aceast metod n principiu ofer cea mai bun informaie pentru aprecierea valorii ntreprinderii la
data evalurii. ns capacitile ei nu trebuie supraestimate, n special n cazul existenei unor termeni,
condiii de finanare sau economice specifice n timpul tranzaciei anterioare. n multe situaii aplicarea
preului tranzaciei anterioare n calculul valorii actuale nu este justificat mai ales cnd data tranzaciei
anterioare difer considerabil de data evalurii, iar pe parcurs ntreprinderea a suportat modificri,
reorganizri condiionate de investiii considerabile pentru dezvoltarea afacerii.
3) Metoda coeficienilor ramurali
Se bazeaz pe utilizarea unor raporturi recomandate dintre pre i un anumit parametru financiar.
Coeficienii ramurali sunt determinai de ctre instituii specializate de cercetare n urma studierii
coraportului dintre indicatori de producere financiari i preul tranzaciei. Concluziile sunt urmare a
analizei statistice de lung durat.
Aceast metod nu poate fi aplicat pe pieele n dezvoltare din urmtoarele motive:
Este necesar o perioad ndelungat pentru examinarea tranzaciilor efective;
Este necesar informaia veridic cu privire la pre i indicatorii financiari i de producere;
Determinarea corelaiei respective n condiii economice incerte, nalt riscante, este extrem de
complicat.
Elementele i criteriile abordrii prin comparaie reprezint acele caracteristici ale afacerii evaluate,
care stau la baza diferenelor de pre de tranzacionare. Dintre elementele importante n evaluare, reinem
urmtoarele:
71

a) dimensiunea firmei;
b) domeniul de activitate al firmei;
c) nivelul de diversificare a produciei;
d) caracterul adaptabil al utilajului tehnologic;
e) data tranzaciei trebuie s fie pe ct posibil recent;
f) condiii similare de derulare a contractelor;
g) motivaii specifice ale vnztorului sau ale cumprtorului;
h) Nivelul de capital tranzacionat.
Valoarea de pia a ntreprinderii aperciat prin abordarea prin comparaii se recomand a fi
determinat cu ajutorul unor procedee statistice simple. Calculele se vor efectua n urmtoarea
consecutivitate: selectarea multiplicatorului, ponderea rezultatelor intermediare, includerea coreciilor
finale.
66. Deprecierea valorii utilajelor i mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare)
La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului mobil este necesar de luat n
consideraie mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului
mobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n
urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:
1) Uzura fizic;
2) Deprecierea funcional;
3) Deprecierea exterioar.
Uzura fizic poate fi apreciat prin examinarea fie a nodurilor aparte, fie a utilajului integral.
Deoarece determinarea uzurii fizice prin abaterea de la starea normal nu ntotdeauna este posibil, pentru
c sunt necesare foarte multe testri pentru a aprecia starea normal.
Deosebim urmtoarele tipuri de uzur fizic:
a) uzura mecanic elementele se rod prin frecare, indoire, boire;
b) uzura abraziv ntre prile componente ale utilajului apar particule strine care duc la roaderea
elementelor;
c) boire sau ndoire prin presiune prea puternic;
d) uzura prin obosire este rezultatul aciunii asupra obiectului a unor fore periodice;
e) uzura prin blocare;
f) uzura prin corodare, ruginire.
Uzura fizic poate fi determinat prin aplicarea diferitor metode care sunt grupate astfel:
1) Metode expert sunt axate pe prerea specialistului expert sau a evaluatorului referitor la starea
real a utilajului, reieind din rezultatele examinrii vizuale, condiiilor de exploatare i altele.
Metodele expert necesit cunotine profunde n domeniul construciei i exploatrii mainilor:
a) Metoda vrstei efective presupune determinarea cu un grad nalt de certitudine a duratei rmase
de lucru a utilajului (Tr). Cunoscnd durata normativ de lucru a utilajului (Tn), putem determina vrsta
efectiv, prin relaia: Tef = Tn Tr. Respectiv uzura fizic se va determina prin relaia:
U = Tef / Tn
Unde: Tef vrsta efectiv a utilajului; Tn durata normativ de lucru a utilajului ce se determin din
documentaia tehnic de nsoire.
b) Metoda vizual presupune atragerea specialitilor pentru aprecierea strii fizice a utilajului n
conformitate cu grila special de evaluare. Pentru a ridica gradul de certitudine se ia n culcul i prerea
altor experi, iar rezultatul va fi determinat ca media ponderat a prerilor experilor
2) Metode economico-statistice pot fi aplicate n cazul existenei informaiei veridice privind
indicatorii exploataionali i economici ai utilajului n perioada retrospectiv.
a. Metoda micorrii profitabilitii se axeaz pe presupunerea c gradul de uzur sporete
proporional cu reducerea profitabilitii utilajului:
U = (P0 Pt) / P0
Unde: P0 profitul cptat n urma exploatrii mainilor noi; Pt profitul cptat n perioada curent.
b. Metoda etapei ciclului de reparaie se axeaz pe supoziia c n procesul exploatrii mainilor i
utilajelor capacitile utile ale lor se micoreaz odat cu sporirea uzurii fizice.
U = (CU0 - CUt) / CU0
72

Unde: CU0 capacitatea util la nceputul ciclului de reparaii; CUt capacitatea util n perioada
curent.
3)
Metode experimental - analitice aceste metode necesit testarea utilajului evaluat i
existena documentaiei tehnico-economice i tehnologice pentru obiectul evalurii.
a)
Metoda micorrii capacitilor utile reflect dependena capacitilor utile ale mainilor i
utilajelor de uz fizic. Capacit util sumar se determin ca media ponderat a capacitilor utile separate:
CU = CUii
Unde: i ponderea capacitilor utile separate.
n procesul exploatrii capacitile utile se micoreaz cu mrimea CU i , astfel uzura fizic va fi
determinat prin relaia:
U = CUii
b)
Metoda calculului pe elemente presupune determinarea uzurii pentru fiecare element al
utilajului separat i sumarea acesteia, considernd cota fiecrui element n sinecostul utilajului. Uzura
fizic a elementului i se determin prin relaia:
Uei = fi
Unde: fi uzura real a elementului i; ci i c - costul elementului i i respectiv al mainii sau utilajului
integral; Ti i T - durata normativ de lucru a elementului i i respectiv a utilajului integral.
c)
Metoda direct uzura obiectului integral se determin prin sumarea uzurilor calculate a
elemetelor aparte. Formula de calcul:
U = Uei
Deprecierea funcional este determinat de apariia noilor maini mai ieftine sau cu capacitatea de
producere mai mare i mult mai economicoase. Deprecierea funcional se determin prin metode expert
sau n baza modelului de comparare a caracteristicilor obiectului evaluat i celui analogic:
K = Xe / Xa
Unde: K coef de corecie; Xe i Xa valoarea caracteristicii ob evaluat i a celui analogic.
Se determin coeficienii de corecie care mai apoi se includ n modelul de determinare a valorii.
Deprecierea exterioar se determin prin metoda comparaiei vnzrilor pare. Se compar dou
obiecte analogice dintre care unul are semne de uzur exterioar, iar altul nu. Diferena de pre este
considerat drept uzur exterioar sau economic.
67. Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport (specificul, abordri i metode)
n dependen de scopurile i destinaia evalurii, obiect al evalurii poate fi:
1)
O singur main sau utilaj, se efectueaz evaluarea individual;
2)
Mai multe maini sau utilaje independente unul de altul, se evalueaz n flux;
3)
Sistemele tehnologice de producere cnd se lichideaz ntreprinderea, vnzarea utilajelor care
vor fi utilizate de cumprtor n procesul de producere se efectueaz evaluarea sistematic.
n procesul evalurii adesea se opereaz cu obiecte analogice i obiecte similare
Dac obiectele se aseamn dup funcionalitate, constructivism i parametric, se vorbete despre
obiecte identice. Dac asemnrile sunt aproximative, sau coincid parial, e vorba de obiecte analogice.
Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport se poate efectua cu ajutorul a trei abordri:

Abordarea costurilor;

Abordarea comparativ;

Abordarea venitului.
Abordarea costurilor n cadrul evalurii bunurilor mobiliare:
n cadrul acestei abordri se evideniaz urmtoarele metode:
a)
Metoda de calcul reieind din preul obiectului analogic presupune etapele de calcul:
1.
Pentru obiectul evaluat se alege unul analogic, conform tehnologiei de fabricare, materialelor
folosite, construciei. Preul obiectului trebuie s fie cunoscut.
2.
Se determin costul total de producie a obiectului analogic, conform formulei:
Ct.a = [(1 TVA) * (1 Iv R) * Pa] / (1 Iv)
Unde: TVA taxa pe valoarea adugat; Iv impozitul pe venit; R indicele rentabilitii; Pa preul
obiectului analogic.
73

3.
Se determin sinecostul total al ob evaluat, corectnd ob analogic cu diferene parametrice:
Ct.e = Ct.a. (Ge / Ga)
Unde: Ct.a sinecostul total al obiectului analogic; Ge greutatea obietului evaluat; Ga greutatea
obiectului analogic.
4.
Se determin valoarea de reconstituire a obiectului evaluat:
Ve = [(1 Iv) Ct.e] / (1 Iv R)
Unde: Ve valoarea obiectului evaluat.
b)
Metoda calculelor pe elemente include urmtoarele calcule:

Se ntocmete lista agregatelor i nodurilor ce completeaz obiectul evaluat.

Se acumuleaz informaie cu privire la preurile fiecrui element.

Se determin sinecostul total al obiectului evalurii (Ce) ca suma preului fiecrui element
(Pe) i cheltuielile productorului pentru asamblare (Ca):
Ce = Pe + Ca

Se determin valoarea de reconstituire a obiectului conform formulei:


Ve = [(1 Iv) Ct.e] / (1 Iv R)
c)
Metoda indicilor presupune c evaluarea se efectueaz prin actualizarea preului iniial al
obiectului evalurii cu ajutorul unui sau mai multor indici de modificare a preurilor pentru grupa
corespunztoare de maini i utilaje pe perioada respectiv.
Pentru a determina valoarea de pia la momentul evalurii, din valoarea de reconstituire se exclude
deprecierea acumulat calculat ca sum a uzurii fizice, a deprecierii funcionale i exterioar.
Abordarea veniturilor n cadrul evalurii bunurilor mobiliare:
Pentru a aplica aceast metod este necesar de prognozat veniturile ateptate n urma utilizrii
obiectului evalurii. Cu referin la utilaj i maini separat, metoda respetiv nu poate fi aplicat direct,
ntruct veniturile se formeaz n urma activitii comune a complexului patrimonial de producie. Metoda
respectiv presupune respectarea urmt. etape:
1)
Determinarea venitului operaional n urma activitii sistemului de producie.
2)
Prin metoda rezidual se determin partea din venit ce poate fi atribuit parcului de maini al
sistemului respectiv.
3)
Prin metoda actualizrii sau capitalizrii se determin valoarea parcului de maini.
Abordarea comparativ n cadrul evalurii bunurilor mobiliare:
n cadrul acestei metode pentru evaluarea mainilor i mecanismelor se aplic n special metoda
comparaiilor directe. Obiectul analog trebuie s posede aceeai destinaie funcional, asemnarea
calificativ absolut i asemnarea parial constructiv-tehnologic. Etapele de calcul:
1)
Determinarea obiectului analog
2)
Corectarea preului analog. Coreciile sunt de 2 tipuri:

Corecii relative, incluse prin nmulire cu coeficieni.

Corecii absolute, incluse prin adunare sau scdere a valorii absolute.


Astfel valoarea mainii sau a utilajului se determin conform formulei:
V = Pa * K1 * K2 *K3 *...*Km Vsupl
Unde: Pa preul obiectului analog; K coeficientul de corecie; V supl preul elementelor
suplimentare posedate de obiectul comparabil.
n procesul aplicrii metodei comparaiilor directe trebuie respectat ordinea: n primul rnd se aplic
coeficienii de corecie, apoi coreciile absolute.
68. Procedura evaluarii obiectelor de proprietate intelectuala
Obiecte de proprietate intelectuala rezultatele activitatii intelectuale confirmate prin drepturile
respective ale titularilor asupra utilizarii acestora, ce includ: Ob.de Propietate industrial (inventii, modele
de utilitate, soiuri de plante, topografi ale circuitelor integrate, denumiri de origine a produselor, marci de
produse si marci de servicii, desene si modele industriale), obiectele dreptului de autor si drepturile
conexe ( opere literare, de arta, stiinta, etc.), inclusiv programe pn. calculator de baze de date), secretul
comercial (know-how) etc.
Evaluarea Ob. Propr. Intelect.- proces de evaluare a utilitatii rezultatelor activitatii intelectuale,
exprimate in echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice si alta natura ale
OPIndustrial.
74

Etapele procedurii de evaluare a obiectelor de proprietate intelectuala sunt urmatoarele:


etapa preliminara, in cadral careia se elaboreaza sarcinile evaluarii.
etapele pregatitoare, care prevede identificarea titlurilor de protectie asupra OPI (expertiza
juridica), controlul veridicitatii volumului mare de informatii prezentate evaluatorului pn calcularea
valorii, in conformitate cu lista stabilita a datelor initiale.
In cadrul expertiziei juridice se identifica drepturile asupra obectelor de proprietate intelectuala , prin
verificarea existentei actelor ce confirma apartenenta drepturilor patrimoniale. Lista actelor respective
include : titlurile de protectie ( brevete, certificatele de inregistrare, drepturile de autor , chitanta cu privire
la achitarea taxei pentru mentinerea in vigoare a documentulrui de protectie ); contractele de licenta si de
cesiune . Se supun expertizei, de asemenea, conrtactele de constituire privind transferul drepturilor
asupra OPIntelectual. In capitalul social; contractele-comenzi privind crearea OPInt. De catre
organizatiile terte; contractele privind crearea OPInt. In cadrul intreprinderii cu titlul de misiune de
serviciu; contractele intre intreprindere si elaboratorii OPInt.; actele de transmitere gratuita a drepturilor
asupra OPInt.; hotaririle organelor puterii executive vizind activele nemateriale in cazul lichidarii,
falimentului, privatizarii si altor reorganizari ale intreprinderilor. ntreprinderea, ale carei active
nemateriale contin OPInt ,trebuie sa detina actele privind acceptarea spre utilizare, contabilizarea,
preluarea la balanta, includerea in capitalul social si alte documente necesare.
La aceasta etapa se determina, de asemenea, scopul evaluarii, care prevede argumentarea tipilui de
valoare in vederea alegerii abordarii si metodelor de evaluare, se elaboreaza modelul de evaluare ce
prevede ordinea concreta a lucrarilor, se stabilesc circumstantele speciale si limitarile, se identifica
particularitatile unor OPInt. Concrete sau ale produselor in care sint utilizate aceste obiecte.
- Etapa calculelor, care prevede stabilirea principalelor criterii de calculare, a listei erorilor admisibile
si a calculelor propriu-zise.
- Etapa intocmirii raportului de evaluare, care include:
a) introducerea - in care se expun scopurile si sarcinile evaluarii;
b) descrierea titlurilor de protectie ale OPInt., altor documente si conditii prezentate in vederea
evaluarii;
c) expunerea metodelor de evaluare;
d) materialele vizind calcularea valotrii OPInt. si rezultatele evaluarii;
e) circumstantele speciale si limitarii luate in considerare in procesul evaluarii; alte indicatii in
conformitete cu Legea nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare.
69. Aprecierea valorii obiectelor de proprietate industrial
Factorii ce determina ai valorii obiectelor de P.Industr. sint:
a) cheltuieli suportate de titularul de drepturi p-u crearea si transformarea OPInd. intr-o sursa de
venituri, introducerea acestora in circuitul economic si marketing ;
b) cheltuielile suportate de tituilarul de drepturi pentru brevetarea (inregistrarea) obiectelor de
OPInd.si mentinerea valabilitatii titlurilor de protectie .
c) cheltuielile ce tin de asigurarea OPInd. impotriva riscurilor;
d) termenul de valabilitate de protectie la data evaluarii;
e) cheltuielile, inclusiv cele de judecata;
f) incasarile previzibile in forma de plati aferente licentei acordate pentru OPInd;
g) durata de functionare utila a obiectului de OPInd.cu obtinerea veniturilor;
h) factorii de uzura fizica si morala a obiectului evaluat;
i) factorl inflationist;
j) suma dobinzelor aferente inprumuturilor bancare destinate elaborarii sau achizit activelor nemat.
Formula de calcul are urmatoarea structura:
Cnz=Km * (Zt * K *J )
Unde: Cnz reprez valoarea cheltuielilor si consumurilor nesimultane totalizate, raportate la data
evaluarii, efectuate in perioada crearii si introducerii OPInd.in circuitul economic; Km coeficientul de
uzura morala a OPInd. la data evaluarii (pentru inventii, desene si modele industriale, modele de utilitate);
Zt suma cheltuielilor si consumurilor aferente utilizarii obiectelor respective in circuitul economic in
anul t; K - coeficientul incremental al dobinzelor bancare pentru plasamente si credite,fiind folosite p-u
sumarea viramentelor anuale ale perioadei calculate sau p-u raportarea consumurilor nesimultane la anul
75

calculat; J- indicele preturilor in anul t in ramurilele legate de crearea OPInd., folosit la calcularea
preturilor mijloacelor de productie utulizate pn. crearea lui.
Km = 1- Ts:Tn
Unde : Ts- termenul de valabilitate a titlului de protectie la data evaluarii; Tn- termenul de valabilitate
a titlului de protectie.
Zt = Zt1 +Zt2
Unde: Zt- cheltuielile totalizate aferente utilizarii OPInd.in circuitul economic in anul t;Zt1
cheltuielile sau consumurile aferente crearii, aducerii in stare de utilitate pentru productie si
comercializare, utilizarii OPInd.,inclusiv investitiile capitale pe termen lung finantate din diverse surse in
anul t; Zt2- consumurile aferente protectiei juridice a OPInd. in anul t.
Pognozarea eficientei economice care poate fi obtinut prin introducerea OPInd. in circuitul economic
constituie o premisa a crearii acestuia, achizitionarii, cesiunii, sau a transmiterii drepturilor de exploatare
a lui. In toate cazurile calcularea valorii se intemeiaza pe supozitia ca OPInd. va fi comercializat si, deci
va genera venit suplimentar. Metodele evaluarii iau in considerare consumurile aferente crearii sau
achizitionarii OPInd. si efectul de piata.
Scontarea fluxurilor mijloacelor banesti constituie conditia de baza a calcularii valorii OPInd.
Pentru raportarea evaluarilor retrospective ale perioadei anterioare la valoarea curenta se folosesc
indicii preturilor, coieficientii ai ratelor, nivelul inflatiei. Metoda scontarii se bazeaza pe valoarea
temporala a banilor.
Procedura de scontarea a fluxului previzibil al mijloacalor banesti prevede efectuarea urmatoarelor
operatiuni analitice si de calcul: diagnosticarea fluxului pevizibil a mijloacelor banesti; analiza veniturilor
obtinute in perioada anteriaora; prognozarea veniturilor care vor fi obtinute prin utilizare OPInd. concrete,
inclusiv prognozarea riscurilor; analiza evaluarea consumurilor si cheltuielilor efectuate, prognozarea
consumurilor; analiza investitiilor anterioare si prognozarea volumului probabil de investitii capitale
destinate inovarii; calcularea fluxului mijloacelor banesti pn. fiecare an orgnozat; determinarea ratei
corespunzatoare de scont; efectuarea calculelor de reportare a fluxurilor mijloacelor banesti din toate
etapele perioadei calculate la valoarea curenta.
In functie de specificul ob supus evaluarii si utilizarii lui, coef Kt poate fi calculat in mod diferit:
Kt = 1:1(1+b:100)t
Unde b- reprezint rata dobinzei bancare pn. credit.
Kt = 1:(1 + a:100)t
Unde a rata dobinzei bancare pn plasament.
70 Imobilul cu destinaie special: definirea, particularitile, clasificarea
Definitie.Conform Catalogului Mijloacelor Fixe si a Activelor Nemateriale, aprobat prin HG nr 338,
din 28.03.2003, cladirile special se considera constructiile arhitecturale destinate pentru crearea
conditiilor, protectia contra factorilor climaterici de munca, de deservire socio-culturala a populatie si a
conditiilor de depozitare a valorilor materiale. Din componenta unei cladiri fac parte toate utilitatile
interioare care sunt necesare pentru exploatarea ei : sistemul termic, reteaua interioara de alimentare cu
apa, gaze si canalizare, reteaua electrica interioara de forta si de iluminare, retele interioare telefonice si
de semnalizare, instalatii de ventilare cu destinatie sanitara, ascensoarele. Constructiile special se
considera obiecte ale caror destinatie consta in crearea conditiilor necesare pentru realizarea procesului
de producere prin executarea unor operatiuni tehnice nelegate de modificarea obiectului muncii. Exemple:
galerii transversale, cai ferate, autodrumurile, canale de scurgere a apei, digurile, barajul, filtrele, puntile,
rezervoare, platform, estacade, piloni, statii de pompare a apei, fintiinile, sinele intersectiil ede nivel s.a
Particularitatile.Proprietatile cu destinatie speciala sau constructiile special reprezinta proprietatile
care in virtutea specificului lor sunt utile doar pentru domeniul restrins sau pentru un cerc concret de
utilizatori si care se vind foarte rar, daca se mai vind vreodata, pe-o piata libera sau in componenta
businessului unei intreprinderi. In mod curent, acest tip de imobil atrage un numar relativ mic de
potentiali cumparatori. Caracterul special al acestei categorii de imobil poate fi remarcat prin
particularitatile lor constructive, prin specializare, marime, amplasament sau o combinatie a acestor
factori.
In cadrul procesului de evaluare a obiectelor specializate, in general, trebuie de tinut cont de faptul ca
proprietatile respectice sunt proprietatile ce nu sunt omogene, ce inseamna ca natura prorpietatii este in
asa fel incit aceste bunuri nu se tranzactioneaza frecvent pe piata , pentru a se putea afla valoarea unui
76

astfel de bun in comparative cu alte tipuri . Deaceea pe acest segment de piata nu sunt effectuate foarte
multe tranzactii imobiliare . Deci, trebuie de remarcat faptul ca pentru aceste obiecte nu exista
intodeauna informatie suficienta pe piata, pentru a fi evaluate in baza principiului compararii. Ipoteza de
la care pleaca toate evaluarile cladirilor specializate, este principiul utilizarii curente. Acest segment de
piata este cel mai slab dezvoltat in RM, in comparatie cu celelate segmente, insa este unul destul de
important pentru societate si activitatea acesteia.
Clasificarea
In scopul evaluarii individuale a bunurilor imobile, acestea se clasifica:
1. Imobile specializate caracterul special remarcat prin particularitatile lor constructive,
specializarii, marimii, amplasamentului sau a combinatiei a acestor factori.
2. Imobile nespecializate prorpietati la care exista o cerere totala, care se vind-cumpara, arendeaza
pe o piata libera, si care se pot utilize atit dupa principiul utilizarii curente cit si unei utilizari alternative,
in calitate de investitie, dezvoltare, etc.
In componenta acestor obiecte se includ cladirile speciale:
1. Cladirile institutiilor de invatamint
2. Cladirile destinate ocrotirii sanatatii
3. Cladirile aeroportului si autogarii
4. Biserici (de orice religie)
5. Muzee
6. Cladiri istorice
Cladirile istorice sunt recunoscute in intreaga lume , ca avind valoare nu numai pentru cultura, ci si
pentru economie, din punct de vedere al turismului si al functiilor comerciale. Pentru multe din ele sunt
stabilite diferite masuri juridice, care au drept scop pastrarea calitatii si a caracteristicilor ce le ofera o
valoare arhitecturala, cultural si istorica. Elementele ce contribuie la diferentierea imobilului, ce
reprezinta monumente istorice sunt:
- Ocrotirea stricta din partea statului
- Restrictii in ceea ce priveste utilizarea lor in calitate de obiecte de destinatie distractiva, precum si
in privinta modificarii destinatiilor si a lucrarilor de modernizare.
- Obligatia de a le face accesibile pentru societate, stiinta si invatamint.
In cadrul procesului de evaluare a cladirilor istorice , evaluatorul trebuie sa stabileasca criteriile in baza
carora vadecide referitor la metoda si caile de evaluare luind in consideratie situatia planurilor locale ce
tin de utilizareaa proprietatilor istorice si a imprejurimilor
Dupa destinatie si modul de utilizare constructiile speciale se impart in:
1.
Constructii special subterane (beciuri, pereti sprijin, tuneluri, tuneluri si canale,metro, fiintini )
2.
Constructii special terestre (drumuri auto, cai ferate, piste de decolare, platform, estacade,
ternuri sportive, galerii)
3.
Constructii special de inaltime (turnuti de racier, turnuri de apa potabila, cosurile de fum)
4.
Constructii hidrotehnice (baraje, canale de navigatie, protectia malurilor, constr de consolidate)
5.
Constructii special rezervoare (rezrvoare pentru pastrarea produselor petroliere, buncare)
Clasificarea bunurilor immobile special in scopul evaluarii masive. La evaluarea imobilului in scopul
impozitarii , in baza regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor immobile in scopul impozitarii, a
fost elaborate instructiunea cu privire la colectarea informatia despre b.i. In baza acestei instructiuni
imobilele special sunt denumite necomerciale si sunt clasificate in urmatoarele categorii:
I.
Ocrotirea sanatatii (spitale, maternitati, dispensare, policlinici, centre specializate)
II.
Sport (complexe sportive , sali sportive, bazine)
III.
Invatamint si Stiinta (institutii prescolare, scolare, preuniversitare, universitare; institutii stiintifice,
laboratoare stiintifice)
IV.
Cultura si Cult (Muzee, teatre, galerii de arta, manastriri, case de cultura, cinematrografe,
biblioteci, biserici, case de rugaciuni)
71. Imobil locativ
Imobilul locativ (rezidenial) ocup cea mai mare pondere din fondul construciilor capitale a rii.
Destinaia construciilor face parte din necesitile vitale de trai. Cerinele fa de imobilele locative se
deosebesc fa de celelalte categorii de imobile. Mai jos prezentm anumite cerine speciale fa de
aceast categorie de imobile.
77

1. amenajarea teritoriului i arhitectura casei trebuie s se ncadreze n hotrrile arhitectonice a


cartierului, microraionului sau localitii;
2. amplasarea la parter n construcii tipizate a obiectelor cu menire social, iar n subsol- parcri;
3. la inst ascensoarelor n cldirile cu multe niv se cere de asigurat constructiv protecia fonic
4. cldirile cu multe nivele trebuie sa fie dotate cu conducte de evacuare a deeurilor;
5. imposibilitatea amplasrii n construcie a ascensoarelor standard conduce la montarea ascensoarelor
nestandarde sau celor laterale; etc.
Imobilul locativ poate fi divizat n trei mari categorii, anume:
I.
Apartamente;
II.
Case individuale;
III.
Csue sezoniere.
La rndul lor aceste 3 grupe pot fi clasificate n subgrupe inndu-se cont de anumite criterii/factori,
prin urmare:
Apartamentele pot fi clasificate n dependen de:
1. Numrul odilor: 1 odaie, 2 odi, 3 odi, < 3odi;
2. Gradul de comfort: apartamente compacte proiecte vechi, apartamente standard tip serie,
apartamente planificare nou(individual), apartamente cu grad sporit de comfort;
3. Numrul de nivele: cu 1 nivel, cu 2 nivele;
4. Materialul de construcie din care sunt fabricate: blocuri de calcar, panouri prefabricate, monolit,
mixt, altfel;
5. Apartenena la piaa imobiliar: de pe piaa primar, de pe piaa secundar;
6. Varianta drii n exploatare: apartament variant alb, apartament variant, apartament variant la
cheie, apartament variant neagr;
7. Compartimentarea odilor: decomandate, semicomandate.
Casele individuale pot fi clasificate dup:
1) Perioada n care au fost construite: case vechi, case a 1960-1980, case moderne >1990;
2) Prezena comunicaiilor: case cu toate comunicaiile, case cu lipsa unor comunicaii;
3) Suprafaa terenului aferent: case cu teren aferent mare, case cu teren aferent limitat, case cu teren
aferent practic inexistent;
4) Drept de proprietate: ntreaga cas aparine proprietarului, cas aparine proprietarului;
5) Numrul de nivele: case individuale cu un nivel, cu 1.5-2 nivel; >2;
6) Material de construcii: blocuri de calcar, crmid, monolit, ecologic pur(lemn).
La rndul lor csuele sezoniere se mpart dup:
1. Materialul de construcie: lemn, blocuri de calcar, crmid;
2. Durata de exploatare: cu durat de exploatare scurt, cu durat de exploatare medie;
Dotarea cu comunicaii: fr comunicaii, cu lipsa unor comunicaii, cu toate comunicaiile
72. Imobilul comercial: definirea, particularitile, clasificarea
Definiie: Bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit, cele care ns
constituie doar o parte a unui careva proces de obinere a venitului, de obicei bunurile imobile antrenate
n producere, sunt catalogate drept bunuri imobile industriale. Bunurile imobile comerciale n Republica
Moldova au aprut odat cu iniierea procesului de privatizare, n urma cruia s-a instituit un nou regim
de proprietate, cea privat, fapt ce presupunea transmiterea deplin a dreptului de proprietate (prin
vnzare - cumprare, donaie sau schimb) sau transmiterea parial a dreptului de proprietate (arenda
terenurilor, locaiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile.
Particulariti: Segmentul imobilului comercial pe pia este cu mult mai ngust dect cel locativ i
corespunztor numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere a
atractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanent abordat
prin prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis, fie din darea
acestora n arend. Astfel arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale devine o form a tranzaciei
predominant pe piaa bunurilor imobile.
Clasificare: Trebuie remarcat faptul c este aproape imposibil de identificat numrul bunurilor
imobile comerciale pe categorii, aa cum sistemul de nregistrare a bunurilor imobile este puin
transparent i nc nu prevede clasificarea minuios a acestor bunuri. Un prim pas n soluionarea acestei
78

probleme l constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale n scopul evalurii masive conform
destinatiei functionale, elaborate de ctre Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru.
Este prima clasificare de acest fel i delimiteaz bunurile imobile nu doar pe categorii, dar i pe
subcategorii.
Clasificarea bunurilor imobile pentru evaluare masiv
Terenuri, ncperi izolate i construciile pot fi divizate n urmtoarele grupe:
1. Comerciale
Denumirea grupei
Componena
1.1. Magazine
supermarket
magazin de produse alimentare
magazin de produse nealimentare
farmacie
pia acoperit
centru comercial
1.2. Alimentaie
cantin
public
restaurant
bufet
dughean
cafenea
culinrie
1.3. Prestri
de
cizmrie
servicii
frizerie
baie
saun
club internet
servicii de nchiriere
servicii de reparaie
servicii medicale i veterinare
parcaj
1.4. Hoteluri
hotel
motel
cas de odihn
han
sanatoriu
1.5. Oficii i finane
oficiu bancar
companie de asigurri
oficii
schimb valutar
cldire administrativ (a ntr de prod
oficiu potal
oficiul companiei de telecomunicaii
oficiul notarului, avocatului
1.6. Centre
de
sal de jocuri
distracie i recreaie
cazinou
parc de distracie
centru de distracie
n ceea ce privete clasificarea bunurilor imobile n scopul nchirierii, aceasta este similar
clasificrilor de mai sus, cu excepia faptului c din punct de vedere al destinaiei funcionale bunurile
imobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmrete obinerea unui venit
maxim posibil de la darea n chirie, evideniind ct mai muli factori de nfluen asupra valorii chiriei. De
multe ori proprietarii grupeaz bunurile imobile nu dup careva criterii de clasificare, ci pur i simplu
reieind din careva factori de influen cum ar fi suprafaa obiectului i numrul de geamuri raportate la
aceast suprafa, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiect care poate fi
79

separat sau comun, din strad sau din curte, limitat sau nelimitat- n ofertele de nchiriere aceste bunuri
figureaz drept accesibile sau mai puin accesibile. Acestea sunt doar cteva exemple de clasificare a
bunurilor imobile pe piaa nchirierilor, care dei s-a format, necesit o abordare profesionist n ceea ce
privete formularea ofertelor i modalitile de expunere a acestora.
73.Specificul evalurii imobilului locativ (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit,
abordarea analizei comparative a vnzrilor)
Evaluarea imobilelor cu destinaie rezidenial presupune un process complex rezultatul cruia const
n estimarea valorii acestuia ntr-un mod ct mai obiectiv i cu fundamentare ct mai raional. Procesul
dat, include aplicarea unor analize complexe, a unor metode tehnici de calcul. E necesar a se meniona c
nu exist un ablon predefinit dup care se determin valoarea imobilelor locative, deoarece fiecare bun
este unical i necesit o abordare individual, totui la evaluarea acestui tip de bunuri se aplic procedeul
general caracteristic evalurii oricrui tip de bun imobil. La fel procesul de evaluare depinde n cea mai
mare parte de tipul de valoare solicitat de a fi determinat. Autoritatea internaional i europen n
domeniul standardelor de evaluare Standartele Interanional de Evaluare, (International Valuation
Standards Comitee , IVSC) i The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) recomand o
varietate de tipuri de valori ce pot fi determinate n diverse situaii. Prin urmare evaluarea imobilelor
locative poate presupune deerminarea fiecarui tip de valori recunoscute de organismele sus numite, n
dependen de scopul evalurii. Din acestrea specificm:

Valoarea de pia

Valoarea de utilizare curent

Valoarea de lichidare

Valaorea de investiie

Valoarea pentru garanii bancare


Procesul de evaluare a bunurilor imobiliare presupune n sine parcurgerea consecutiv a ctorva etape
principale:
1.Stabilirea sarcinilor (ntocmirea graficului lucrrilor, identificarea surselor i procedeelor de
informare, alegerea metodelor de evaluare)
2. Elaborarea planului de evaluare (identificarea obiectului evalurii, studierea preliminar a situaiei,
stabilirea datei, misiunii,condiiilor evalurii)
3. ntocmirea contractului de evaluare( determinarea volumului lucrrilor
determinarea cheltuielilor pentru colectarea i prelucrarea informaiei
stabilirea onarariilor specialitilor, semnarea contractelor)
4. Colectarea datelor( colectarea datelor generale i speciale, verificarea plintitudinii i autencititii
datelor, selectarea datelor dubioase)
5. Determinarea variantei celei mai bune utilizri( corespunderea cu restriciile juridice
posibilitatea de realizare fizic, oportunitatea financiar, alegerea variantei cu productvitate nalt)
6. Evaluarea bunului imobiliar( utiliznd metodologia corespunztoare, aplicnd abordarea prin
venit, costuri i analizei comparativea vnzrilor)
7. Coordonarea rezultatelor (verificarea datelor iniiale, verificarea calculelor, ipotezelor i
concluziilor, reconcilierea rezultatelor)
8. Perfectarea raportului de evaluare
Att, fiecare din categoriile imobilelor indiferent de criteriul de clasificare, ct i fiecare obiect supus
evalurii, necesit o abordare individual a problematicii acesteia, n momentul estimrii valorii
acestuia, deoarece numai n aa mod se asigur o obiectivitate i corectitudine sporit a evalurii.
Procesul de evaluare a obiectelor cu destinaie locativ presupune n sine parcurgerea acelorai etape,
adic conceptual, metodologia de aplicare a tehnicilor de evaluare este identic pentru toate obiectele
imobiliare. Deosebirile eseniale apar n cadrul fiecrei etape i in fie de acordarea unor prioriti
anumitor factori de influen care conform opiniei evaluatorului ar trebui s-i aduc aportul la valoare n
mod deosebit, fie de selectarea informaiilor ce ar sugera concluzii potrivite . Astfel pentru elucidarea
specificului evalurii imobilului rezidenial, se va analiza fiecare din etapele procesului de evaluare
menionate mai sus.
n prim faz de colectare i analiz a datelor necesare n cadrul evalurii obiectului, se vor selecta
datele referitoare la imobilul cu destinaie locativ, din acestea amintim Proiectul construciei, Dosarul
80

Cadastral, Devizul de cheltuieli, Registrul de eviden a exploatrii, BCH 53-86, BCH 57-88, BCH 58
88, , BCH 61 -89. la fel se vor selecta date ce in de segmentul de pia din care face parte obiectul
investigat, menionm c categoria dat de imobile se bucur de prezena unei multitudini de date
referitoare la tranzacii cu bunuri similare, preurile, cantitatea de ofert etc. Astfel specificul operrii cu
astfel de date const n intuirea i alegerea datelor veridice, prelucrarea prefesional a acestora.
La etapa de aplicare a abordrilor de evaluare, practica mondial a demonstrat de-a lungul timpului c
pentru obiectele cu destinaie rezidenial o importan deosebit, adic metoda cea mai aplicativ este
abordarea comparativ a vnzrilor. Acest fapt se datoreaz faptului c cele mai multe tranzacii cu
imobiliare se fac anume cu aceast categorie de bunuri imobile, deci exist destul informaie ce e
necesar n aplicarea acestei metode. Deoarece metoda dat asigur climatul perfect speculaiilor cu
preurile la imobile, unde valoarea speculativ lansat influeneaz direct valoarea obiectelor similare.
Unicul mecanism protecionist ar fi aplicarea ajustrilor, ns care deseori nu au o pondere enorm.
n cadrul aplicrii abordrii prin venituri se opteaz pentru o anumit procedur fie capitalizarea
venitului sau actulaizarea fluxurilor de numerar. Reieind din faptul c piaa tranzaciilor ct i a drii n
arend obiectelor cu destinaie locativ este bine dezvoltat, n cadrul primei opiuni rata de capitalizare
se determin cu precdere prin tehnica multiplicaorului brut efectiv , dac esxist informaie veridic
privind cheltuielile operaionale i valoarea de pia a obiectelui, sau prin metoda analizei comparative,
dac se respect asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor
comparabile in baza carora a fost estimata rata de capitalizare. n cazuri speciale cnd n cadrul
achiziionrii bunului se apeleaz la surse creditare se aplic i tehnica grupului investiional.
n cadrul abordrii prin costuri la fel specificul evalurii const n mecanismul de optare pentru o
anumit tehnic reieind din scopul evalurii, tipul obiectului, sau existena anumitor documentaii. Spre
exemmplu pentru obiectele recent construite, sau cele ce vor constitui garanii bancare se va determina
valoarea de nlocuire prin aplelarea la costurile din cadrul documentaiei de deviz sau costul mediu de pe
pia a obiectelor similare. Pe cnd pentru obiectele cu vrst cronologic mare se va determina valoarea
de reconstituire, facnd uz de Culegerile Indicilor Comasai de determinare a Valorii de Reconstituire
Reieind din cele menionate mai sus, deja la faza de reconciliere a rezultatelor obinute n faza
anterioar, este evident c momentul cheie este - acordarea ponderii maximale metodei de evaluare
aplicate. n dependena de datele utilizate evaluatorul va acorda prioritate acelei abordri care au grad de
obiectivitate accentuat. Astfel, la etapa dat este locul de manevr a specialistului evaluator.
Astfel putem afirma c din considerentele de acces la baza informaional i a volumului de munc
necesar, evaluarea imobilului rezidenial, poate fi considerat mai simplist i mai puin consumatoare de
timp i resurse. Nu n zadar onorariul evaluatorului n cazul evalurii unui obiect rezidenial este cu mult
mai mic n comparaie cu evaluarea obiectelor comerciale, industriale sau cele cu destinaie special.
74.Specificul evalurii imobilului comercial (prin abordarea prin cost, abordarea prin venit,
abordarea analizei comparative a vnzrilor)
Segmentul imobilului comercial pe pia este cu mult mai ngust dect cel locativ i corespunztor
numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere a atractivitii
investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma
veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis, fie din darea acestora n
arend. Astfel arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale devine o form a tranzaciei predominant
pe piaa bunurilor imobile.
Procesul de evaluare a bunurilor comerciale include aplicarea unor analize complexe, a unor metode
tehnici de calcul. Deoarece varietatea acestor obiecte fiind mare, e necesar a se estima valoarea bunului
efectund o analiz profund a calitilor sale individale, care i ofer un avantaj sau dezavantaj
competitiv n comparaie cu bunurile din aceeai categorie. Prin urmare dei se aplic aceeai
metodologie de evaluare a acestor bunuri, favorizat se consider abordarea pe baz de venit. Sursa de
venit ultizat n cadrul actualizrii fluxurilor de numerar sa capitalizrii directe poate fi analizat fie
profitul net nregistrat de societatea economic n urma desfurrii activitii sale, fie plata de arend
specific tipului obiectului analizat i localizrii acestuia n spaiu. Pentru determinarea ratei de
capitalizare, ca drept urmare a conceperii achiziiei unui obiect comercial ca drept o investiie ce urmeaz
a recuperat, este raional conform practicii mondiale de a utiliza n calcul fie restituirea linear a
capitalului (Metoda Ring), fie restituirea capitalului dup fondul de compensare i profitul pentru
investiii (Metoda Inwood), fie restituirea capitalului dup fondul de compensare i rat profitului fr risc.
81

(Metoda Hoskold). Fiecare din optiuni ia n calcul dinamismul ratei profitului, tipul fluxurilor de venit
prognozate.
La fel de oportun n cazul obiectelor date este i aplicarea abordrii anlizei comparative a vnzrilor
n cazul existenei unei piee dezvoltate i predominarea unor obiecte similare celui evaluat. Specificul
aplicrii abordrii date const n atragerea ateniei asupra unor elemente de comparaii care prin grad
mare de influen asupra valorii n cazul obiectelor comerciale, specific pentru acest segment de bunuri
imobiliare, din acestea specificm amplasarea n cadrul sectorului administrativ, ieirea la drum
principal i fluxul constant de consumatori, atractivitatea i gradul de vizibilitate a obiectului pe o arie
extins, parametrii de confort i faciliti (spaiul destinat de circulaiei vizitatorilor, parcrile amenajate,
sistemele ce asigura ventilarea microclimatul spaiilor comerciale ).
n cadrul avordrii prin costuri la fel specificul evalurii const n mecanismul de optare pentru o
anumit tehnic reieind din scopul evalurii, tipul obiectului, sau existena anumitor documentaii. Spre
exemplu pentru obiectele recent construite, sau cele ce vor constitui garanii bancare se va determina
valoarea de nlocuire prin aplelarea la costurile din cadrul documentaiei de deviz sau costul mediu de pe
pia a obiectelor similare. Pe cnd pentru obiectele cu vrst cronologic mare se va determina valoarea
de reconstituire, facnd uz de Culegerile Indicilor Comasai de determinare a Valorii de Reconstituire.
Menionm faptul ponderea valoric a acestei metode deobicei este mai mic n comparaie cu abordrile
sus numite. Odat ce partea constructiv a cldirii, n special n cazul construciilor de tip sandwhich are
opondere mai mic n comparaie cu alte elemente sus- menionate.
75.Specificul evalurii bunurilor imobile speciale (prin abordarea prin cost, abordarea prin
venit, abordarea analizei comparative a vnzrilor)
Acest segment al bunurilor imobile, fiind mai specific presupune i aplicarea metodologiilor de
evaluare ntr o manier mai special. Aplicarea abordrii analizei comparative a vnzrilor piaa
imobilelor cu destinaie special este ngreunat i iraeste destul de rudimentar i nedezvoltat, odat ce
obiectele acestui segment au un specific ce ine de funionalitatea i parametrii si constructivi. Aceste
obiecte rareori se se tranzacioneaz ntr-un oarecare mod. Prin lipsa acestor tranzacii nu se poate de
analizat dinamica i evoluia nivelul ptreurilor la aceste bunuri. Cu att mai mult aceste bunuri prin
unicitatea din punct de vedere constructive nici nu pot comparate direct. Pricipalele tranzacii care se pot
efectua cu bunurile date sunt:
Vnzarea la licitaie din motivul ineficienei utilizrii acestuia
Vnzarea la licit din cauza intensificrii process de degradare fizic, ce necesit demolare
Privatizarea bunurilor de ctre o persoan f/j cu scopul schimbrii destinaiei
Privatizrii cu scopul de a investi cu pstrarea destinaiei
Deoarece majoritatea acestor obiecte aparin statului sau unor companii mixte, deseori date cu privire
la valoarea de licitaie se pot gsi n Monitorul Oficial al Republicii Moldova. Dac se decide aplicarea
metodei date, apare un grad nalt de dificultate la aprecierea ajustrilor ce trebuie aplicate obiectelor
similare.
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile din 04,08,2004 recomand aplicarea cu
precdere a abordrii prin costuri la estimarea valorii acestei categorii de bunuri imobile. Remarcm
faptul c marea parte a fondului de obiecte cu destinaie special au fost construite n perioada sovietic,
determinarea valorii de reconstituire n baza indicilor oferii de Culegerea Indicilor Comasai de
determinare a Valorii de Reconstituire este oportun.
n ceea ce privete utilizarea abordrii prin venit n cazul dat depinde de specificul obiectului i
posibilitile de utilizare alternativ a acestuia n viitor, argumentarea unei decizii investiionale ce ine de
dezvoltarea obiectul dat. Astfel metoda actualizrii veniturilor prognozate ce vor fi obinute n urma drii
n arend a bunului special este deseori utilizat. Rata de capitalizare pentru determinarea reversiei nu
poate fi determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor i nici prin metoda multiplicatorului
brut efectiv, astfel se utilizeaz metoda cumulativ .
Prin urmare piaa slab dezvoltat, lipsa obiectelor comparabile ct i riscurile mari ce in de
prognozarea plii de arend caracteristic acestor obiecte, presupune un grad nalt de subiectivism i
responsabilitate din partea expertului evaluator.
76. Definirea valorii de lichidare . Factorii ce determin mrimea valorii de lichidare.
82

Valoarea de lichidare reprezint valoarea bunului imobil n cazul n care obiectul evalurii este sau
urmeaz a fi nstrinat ntr - o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia diferite de
cele necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia.
Reieind din definirea valorii de lichidare, rezultatul evalurii n condiiile unei perioade fixate de
expunere, ndeosebi, dac aceast perioad este mai mic dect cea rezonabil, nu constituie valoarea de
pia a obiectului, ci valoarea lui de lichidare.
Evident valoarea de lichidare este influenat de o serie de factori importani. Or, perioada de
expunere pe pia reprezint unul din factorii decisivi ce influeneaz diferena dintre valoarea de pia i
valoarea de lichidare.
Factorii care influeneaz valoarea de lichidare pot fi clasificai n factori obiectivi i subiectivi:
Factorii obiectivi sunt factorii generali ce influeneaz Val de lichd n orce situaie, indiferent de opinii
voine. Toi factorii obiectivi influeneaz reciproc unul asupra celuilalt. La rndul su factorii obictivi pot
fi clasificai n : fact ecomomici i fact obiectivi.
Fact ecomomici reprezint acei factori ce determin specificul vnzrii forate. Ctre aceast
categorie pot fi raportai : 1) perioada de expunere pe pia - Cu ct mai mic este perioada fixat de
expunere, comparativ cu perioada rezonabil, cu att mai mult se va micora valoarea apreciat a
proprietii de lichidat.
Perioada de expunere pe pia este factorul ce influeneaz substanial ceilali factori - att n sensul
intensificrii ct i reducerii aciunii lor. ntr-o perioad fixat de expunere mai mare avem mai multe
posibiliti de a ntreprinde msuri eficiente de marketing, atenuarea influenei negative a factorilor de
conjunctur, etc.
Dac perioada fixat nu este mai mic dect perioada rezonabil de expunere pe pia, atunci obiectul
posed valoare de pia. Evident, cu condiia existenei i ai altor caracteristici ce reiese din definirea
valorii de pia. Cu alte cuvinte, obiectul evalurii posed valoare de pia n condiiile unei perioade
rezonabile de expunere, iar pentru diferite perioade fixate, mai mici dect perioada rezonabil de
expunere, obiectul evalurii poate s posede diferite valori de lichidare. 2) Atractivitatea general a
obiectului Care se bazeaz pe caracteristicile individuale a proprietii( destinaia funcional,
amplasare, stare fizic) influennd direct nivelul cererii pe pia. 3) Factorul separrii modul de
influen a acestui factor se reduce la faptul c multe obiecte din componena unui complex patrimonial
nu prezint interes n cazul separrii lor n urma lichidrii i nu pot fi realizate de fapt la un pre
acceptabil n timp ce n cadrul ntreprinderii ce se lichideaz aceste obiecte au o valoare semnificativ.
4) Mrimea absolut a valorii de de pia Cuct este mai mare val de pia , de regul scade
lichiditatea, care se explic prin nr. Redus al cunprtorilor poteniali necesitatea de acumulare a unei
sume considerabile de mijloace bneti n termeni redui. 5) Conjunctura pieei n decursul perioadei de
expoziie Starea general pe pia este predispus schimbrilor considerabile influennd raportul dintre
cerere i ofert , la imobilul concret. Cu ct aceast perioad este mai mare cu att mai multe posibilitii
exist de a analiza situaia pe pia i de a selecta varianta optim n situaia creat. 6) Nivelul
marketingului - Obiectul poate fi expus pe pia o durat destul de lung, dar cu mijloace ineficiente. 7)
Factorii organizatorici - Exprim specificul obiectului vnzrii forate. Aceti factori se evideniaz n
special la obiectele, proprietarii crora sunt iresponsabili fa de documentaia acestor obiecte, de
exemplu evaluarea fondurilor fixe ale unei intreprinderi n preoces de faliment este complicat din cauza
lipsei dosarelor cadastrale ale imobilelor, uneori i a actelor de proprietate.
Factorii subiecivi reflect voina i comportamentul participanilor n procesul vnzrii forate i pot
fi divizai n fact psihologici i de risc.
Factorii psihologici- reprezint aspectul psihologic al vnzrii forate i se refer la comportamentul
cumprtorilor obiectelor vnzrii forate. Influena acestor factori este dubl. innd cont de faptul c
vnztorul n condiii dezavantajoase, cumprtorii ncep s manivreze cu valoarea , iar pe de alt parte
concurnd unul cu cellalt cumprtorii sunt nevoii s merg la compromis pentru a nu pierde
proprietatea propus vnzrii.
Factorii de risc - influena acestora este evident la evaluarea obiectelor ipotecii i a bunurilor
sechestrate , ca modalitate de asigurare a executrii silite a unei obligaiuni. Aceti factori includ riscul
obinerii dreptului de proprietate absolut; - riscul existenei defectelor sau a datoriilor acsunse.
77. Cazurile i obiectele pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare.
83

n activitatea practic de evaluare deseori se ntlnesc cazuri cnd care apare necesitatea aprecierii
valorii obiectelor imobiliare pentru care perioada de expunere pe pia este mai mic dect perioada
rezonabil. De exemplu, n cazul lichidrii ntreprinderilor, comisia respectiv stabilete o perioad fix
de expunere pe pia a activelor. Evident, evaluatorul, pentru a face fa sarcinii evalurii, trebuie s in
cont de aceast condiie limitativ.
n cadrul evalurii gajului, banca, de regul, stabilete o perioad acceptabil de expunere. Aceasta din
urm constituie o condiie esenial, fiind respectat ulterior de ctre evaluator. Dimpotriv, atunci cnd
este vorba de realizarea bunurilor sechestrate (ca modalitate de asigurare a executrii silite a unei
obligaiuni), comercializarea acestora se efectueaz ntr-o perioad de timp limitat.
Principalele obiecte i cazuri pentru care apare necesitatea aprecierii valorii de lichidare sunt:
1) Obiectele ipotecii majoritatea instituiilor financiare au aprobat deja drept baza a evalurii ale
obiectelor ipotecii valoarea de lichidare. n cazul oferirii creditelor ipotecare garantate cu propriti
imobiliare de exactitatea aprecierii valorii de lichidare depinde asigurarea creditului bancar.
2) Activele ntreprinderii insolvabile i falimenatre n cazul lichidrii ntreprinderii insolvabile i
falimentare comisia respectiv stabilete o perioad fixat de expunere pe pia a activelor, iar evaluarea
acestora pentru comercializarea lor ulterioar se efectueaz la valoarea de lichidare. Evident evaluatorul
pentru a face fa sarcinii evaluarii trebuie s in cont de aceast condiie limitativ n procesul evalurii.
3) Bunurile sechestrate n cazul sechestrrii bunurilor ca modalitate de asigurare a executrii silite
a unei obligaiuni , comercializarea acestora se efectueaz la licitaii , la val de lichidare.
4) Orice bun supus vnzrii forate. Acestea sunt cauzele specifice n care vnztorul poate fi silit sau
obligat s vnd.
78. Metodologia de apreciere a valorii de lichidare
La etapa actual n activitatea practic a evalurii valoarea de lichidare poate fi determinat n baza
principiului formulat de V. Galasiuc - principiul realizrii obiectului fr pierderi la un pre inferior celui
de pia.. Esena acestui principiu const n faptul c pierderile generate de realizarea obiectului la un pre
inferior celui de pia trebuie s fie recuperate prin plasarea (investirea) n timpul cel mai apropiat a
veniturilor obinute de la realizarea obiectului (mai mici dect n condiii reale de pia).
Grafic principiul dat poate fi reprezentat astfel.

Unde: V valoarea ; T timpul; VP valoarea de pia; VL- valoarea de lichidare


D- diferena dintre valoarea de pia i valoarea de lichidare n momentul de timp T; Tr termen real
de expunere pe pia; Tp- Perioada fixat de realizare a obiectului; Tpk - Momentul de timp probabil (k) ,
de realizare a obiectului la valoarea de lichidare;Td Perioada de discontare; VLk Valoarea de lichidare
cea mai probabil a obiectului n momentul de timp Tpk; Dk Diferena dintre valoarea de pia i
valoarea de lichidare n momentul de timp Tpk;
Graficul dat reflect urmtoarele Vnztorul tinde s obin n rezultatul evalurii suma
corespunztoare valorii de pia a acestuia VP,determinat n acest caz de dou componente: suma
corespunztoare valorii de lichidare VLk n momentul de timp Tpk i venitul obinut n urma plasrii
acestei sume pe parcursul perioadei egale cu diferena dintre Tr termenul real de expunere pe pia i Tp
perioada fixat de realizarea a obiectului. Aceast perioad sse numete perioada de discontare (Td) i
poate fi reprezentat prin urmtoarea formul:
Td= Tr- Tp

84

Formula care permite determinarea valorii de lichidare a obiectului n baza valorii de pia a acestuia,
cu evidena perioadei fixate de expunere i a perioadei rezonabile de expunere, ar fi urmtoarea:
VP

VL

nm

unde:
VP valoarea de pia; VL valoarea de lichidare; n numrul de ani, perioada de scontare; m periodicitatea capitalizrii; i rata de scont anual. nm numrul perioadelor de calculare a procentelor
pentru termenul ce corespunde perioadei de scontare.
Determinarea valorii de pia, periodicitatea capitalizrii i rata anual a dobnzii constituie elemente,
determinarea sau selectarea crora nu prezint mari dificulti. Perioada de scontare reprezint de fapt,
diferena dintre perioada rezonabil de expunere pe pia i perioada fixat, i poate fi prezentat prin
urmtoarea formul:
n = Prez. exp. P fix. exp
Conform metodologiei V. Galasiuc, lund n consideraie duratele medii a perioadelor rezonabile de
expunere pe pia enumerate mai sus, se poate concluziona urmtoarele:
Valoarea de lichidare trebuie i poate fi determinat i justificat att pentru diferite durate ale
perioadei rezonabile ct i pentru perioade fixate de expunere pe pia;
Raportul Valoarea de lichidare / Valoarea de pia, se micoreaz odat cu micorarea perioadei
fixate de expunere pe pia;
Cu ct mai mare este intervalul de timp ntre perioada rezonabil de expunere pe pia i perioada
fixat de expunere (perioada de scontare), cu att mai mic este valoarea de lichidare comparativ cu
valoarea de pia;
Valoarea de lichidare obinut n baza acestei metodologii nu poate fi interpretat de ctre
proprietarii bunurilor evaluate ca o pierdere de valoare, ci o valoare maxim posibil i justificat n
condiiile cnd obiectul este supus realizrii ntr-o perioad de timp fixat.

85