ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

IMOBIL LOCATIV Piata secundara Tendintele de pe piata, constituite la sfarsitul anului 2008 scaderea cererii si a preturilor la imobil au dominat si in anul 2010. In 2010 preturile au scazut cu 6%. Pretul mediu al unui metru patrat al suprafetei totale s-a micsorat cu 40 si a constituit 670. Termenul cel mai potrivit pentru descrierea situatiei actuale de pe piata imobiliara este stagnarea. Cel mai important eveniment al anului 2010 l-a constituit incetinirea ritmului caderii preturilor si stabilizarea pietei. Daca in primul semestru al anului 2009 preturile au scazut cu 18%, atunci in aceeasi perioada a anului 2010 scaderea a constituit doar 8%, iar in al doilea semestru preturile chiar au crescut putin cu 3%. Dinamica modificarii preturilor in timpul anului a fost urmatoarea: primul semestru micsorare, vara stabilizare, toamna o mica crestere. Comparativ cu preturile maxime inregistrate in vara anului 2008 scaderea a constituit 27%. Daca am face o paralela istorica, nivelul preturilor din prezent a fost inregistrat pe piata in toamna anului 2007. Este evidenta intrebarea: fiind cererea la imobil mica, pe fundalul incertitudinii politice si a situatiei economice nefavorabile, din ce cauza a incetinit scaderea preturilor si a inceput stabilizarea pietei? Caderea preturilor s-a lovit de stagnarea ofertei care pe piata secundara este limitata. Din cauza riscurilor marite la procurarea locuintei in casele in constructie, o parte din cumparatorii potentiali s-au reorientat spre piata secundara. Astfel, nivelul simultan descrescator al cererii si ofertei a creat conditiile pentru scaderea lina a preturilor. In Moldova nu s-a intamplat o lansare in masa a imobilului pe piata ca in alte tari. Majoritatea apartamentelor au fost procurate cu mijloacele proprii si nu sunt grevate de obligatie ipotecara, de aceea vanzatorii isi pot permite sa nu se grabeasca cu vanzarea si nu tind sa micsoreze preturile. Numarul de cumparatori ai imobilului prin ipoteca in Moldova a fost neinsemnat, de aceea reducerea volumului si inasprirea conditiilor creditelor ipotecare acordate practic nu a afectat piata. In alte tari cea mai mare parte a proprietatii imobiliare este procurata cu ajutorul creditelor ipotecare, si sistarea creditarii ipotecare imediat cauzeaza o reducere considerabila a cererii si drept rezultat caderea preturilor. Problema de baza pentru toti participantii pietei imobiliare il constituie gradul mic de activitate, cauzat de plecarea de pe piata imobilului a cumparatorilor-investitori.

Din ce cauza se intampla astfel? Pe piata imobiliara exista doua categorii de cumparatori investitori si cei care procura imobilul in scopuri personale pentru locuire. Numarul lor pe piata pana la inceputul crizei era aproximativ acelasi. Investitorii mai mult concetatenii nostri care locuiesc peste hotare au incetat de a mai juca un rol activ pe piata imobiliara din urmatoarele cauze: - In primul rand, criza economica din tarile europene unde locuiesc si/sau muncesc majoritatea concetatenilor nostri au generat reducerea veniturilor lor. - In al doilea rand, s-a redus potentialul investitional al pietei imobiliare din Moldova. Majoritatea investitorilor considerau procurarea imobilului ca o alternativa depozitului bancar, datorita cresterii de preturi venitul constituia 20-25% in valuta. Unii dintre ei obtineau credite in tarile unde locuiau si cu ajutorul lor cumparau imobil in Chisinau. De indata ce cresterea preturilor s-a oprit, imobilul ca obiect de investitie a incetat sa mai prezinte interes pentru ei. In prezent principalii participanti ai pietei constituie a doua categorie de cumparatori, asa numitii cumparatori de alternativa acei cumparatori care pentru a cumpara ceva au nevoie sa vanda ceva. Cumparatorii de alternativa procura imobilul pentru locuire, de aceea il aleg mai minutios decat investitorii, fiind cei care vor locui acolo. Ca rezultat, se formeaza niste lanturi complicate din trei-patru afaceri (tranzactii imobiliare) si o problema, in una din verigi, duce la distrugerea intregului lant. O alta particularitate a anului trecut a fost prezenta diferitor trenduri in diferite segmente ale pietei. Cel mai solicitat este imobilul mai ieftin cu pretul cuprins intre 25.000 si 40.000 acestea sunt apartamente cu una si doua odai in blocuri de proiect-tip (seriile ,143,102) din cartierele rezidentiale ale orasului. Anume acestea au cauzat acea crestere nesemnificativa care a fost inregistrata in al doilea semestru. Cumparatorii unor astfel de locuinte sunt studentii din alte orase pentru care este procurat imobilul inaintea inceperii anului de invatamant, precum si familii tinere, toamna fiind anotimpul nuntilor. In acelasi timp, apartamentele cu o suprafata mai mare, cu trei odai, isi gasesc cumparatorii cu mare greu, iar apartamentele cu patru si mai multe odai este si mai complicat de vandut. Preturile pentru ele au fost stabile, cu tendinta de reducere. Preturile pentru locuintele de elita din regiunea centrala a orasului au fost fixate la nivel de 1000 pentru un metru patrat, iar costul locurilor de parcare in astfel de complexe a constituit 8-13 mii . In structura obiectelor imobiliare vandute apartamentele cu o singura odaie si garsonierele constituie 40% din vanzari, apartamente cu doua odai 30%, apartamente cu trei odai 10%, alte obiecte 20%.

Piata primara Situatia creata pe piata primara este destul de complicata, a fost subminata increderea fata de insasi schema functionarii pietei. Numarul locuintelor puse in exploatare a scazut de doua ori. Constructia majoritatii blocurilor locative cu multe nivele a fost intrerupta. Cel mai rau este faptul ca practic s-a stopat edificarea obiectelor noi. In timpul avantului preturilor nu prea multi au tinut cont de documentatia de autorizatie; activitatea intensa pe santier era principalul indicator al eficientei companiei de constructii. Prin urmare, cand constructorii s-au ciocnit cu probleme financiare, aceasta s-a transformat intr-o reactie in lant; cumparatorii preferau sa astepte, ceea ce a agravat deficitul de finantare. S-a creat un cerc vicios. Companiile de constructii nu poseda propriile fonduri pentru asi continua lucrarilr de constructii, bancile refuza sa le ofere credite. Cumparatorii nu risca sa participe in constructii cu cota de participatie din motivul lipsei oricaror garantii. Este cert ca fara ajutorul statului situatia nu poate fi redresata. Pe langa aspectul social asociati inselati exista de asemenea multe avantaje economice. Industria de constructii ramura de baza a economiei presupune o multime de ramuri conexe, de la transporturi pana la lucrari de finisare, producerea mobilei si vanzarea tehnicii de casa. Toate acestea asigura o sporire a activitatii in general pe tara un efect macroeconomic bun. Pentru restabilirea si dezvoltarea stabila a industriei de constructii este necesar de a crea o baza legislativa care ar proteja drepturile cumparatorului imobilului in constructie si de a stimula cererea pentru imobil cu ajutorul unei ipoteci accesibile. Este nevoie de a crea o structura cu participarea obligatorie a statului in eliberarea si asigurarea creditelor ipotecare. Resursele pot fi atrase prin emisie de titluri, de exemplu obligatii. Daca situatia cu creditarea accesibila nu se va rezolva in timpul apropiat, in peisajele urbane se pot intoarce elementele socialismului tarziu obiecte de constructii nefinisate, adica de durata. In ce priveste preturile, acestea practic nu s-au schimbat in cursul anului precedent. Pe piata exista oferte de 500-700 euro pe un m. p., in dependenta de gradul de finisare si amplasarea cladirii, iar in centrul orasului de la 800 euro. Pretul unui metru patrat creste impreuna cu gradul de finisare a cladirii. Principalele vanzari au loc in casele deja date in exploatare care se echivaleaza cu piata secundara. Printre tendintele de evoluare a ramurii se poate de mentionat reducerea suprafetei apartamentelor construite si marirea numarului de etaje pentru micsorarea pretului de cost.

Terenuri pentru constructii individuale. Terenurile de pamant sunt o resursa limitata, iar cele asigurate cu toate comunicatiile sunt chiar in deficit. Din cauza ofertei limitate preturile au ramas la nivelul anului trecut. Plus, s-au stabilizat preturile atat la terenurile de calitate avand toate comunicatiile, cat si la loturile fara comunicatii, fiecare categorie avand cumparatorii

sai. Cele dintai sunt solicitate de persoanele care doresc sa inceapa imediat constructia. Acesti cumparatori au nevoie ca sectorul sa aiba infrastructura dezvoltata, iar terenul de pamant sa fie asigurat cu toate comunicatiile. Terenurile fara comunicatii sunt cumparate de cei care planifica sa inceapa constructia in urmatorii 3-5 ani. Pentru ei comunicatiile nu sunt atat de importante ca pretul pamantului. Din acest considerent preturile la loturile unde lipsesc conductele municipale de gaz si apa si cu caile de acces proaste sunt mult mai joase. In cazul acestor terenuri la intrebarea despre comunicatii si drumuri vanzatorii raspund: in perspectiva va exista totul. Pretul a 100 m. p. de pamant pentru constructia unei cladiri rezidentiale in regiunea parcului Valea Morilor (initial Lacul Comsomolistilor) si intre str. Neaga si str. Belinski din sectorul Buiucani constituie 20.000-25.000. Acestea sunt cele mai prestigioase zone pentru construirea caselor de locuit private. Pretul a 100 m. p. de pamant in alte zone ale orasului cu o densitate mare a caselor de locuit private reprezinta: la Sculeni 10 mii ; Buiucani, in regiunea uzinei Alfa 1012 mii ; Schinoasa 5-7 mii ; in regiunea Universitatii Agrare 5-8 mii ; Botanica de Jos 8-10 mii ; regiunea noului centru comercial Megapolis Mall de pe str. Computerelor 8-10 mii ; in regiunea Universitatii Tehnice de pe str. Studentilor 1215 mii . Pretul a 100 m. p. de pamant in localitatile din apropiere, cum ar fi Tohatin, Colonita, Cricova, Bacioi, Truseni, Sangera si in cooperativele de constructie a vilelor, amplasate nu departe de oras, cu conditia disponibilitatii tuturor comunicatiilor constituie 1-3 mii . Staucenii se considera cea mai scumpa suburbie, fiind practic in limita orasului. Costul a 100 m. p. constituie 5-6 mii . Din inovatiile legislative merita de mentionat modificarile facute la Codul Funciar in anul 2010, care permit constructia caselor de locuit private pe terenurile cu destinatia agricola, daca acestea se afla in raza localitatii, fara modificarea statutului terenului. Fara indoiala, acest fapt va inviora piata loturilor de pamant.

Case de locuit private. Preturile la case de locuit private sunt legate in mod direct de preturile la loturile de pamant si pretul de cost al constructiei. In comparatie cu anul precedent preturile nu sau schimbat, numarul de tranzactii cu case a fost neinsemnat. Piata caselor de locuit este greu de analizat deoarece toate casele sunt diferite. Daca acceptam in calitate de oarecare standard cei mai raspanditi parametri ai unei case de locuit moderne cu suprafata totala de 250-300 m. p. si un teren de 600 m. p., atunci in cele mai prestigioase zone ale orasului in regiunea parcului Valea Morilor, la Buiucani in regiunea Dendrariului pretul acesteia va constitui 300-350 mii . In alte sectoare

Sculeni, Botanica, Buiucanii noi o casa similara va costa 200-250 mii . In suburbiile Chisinaului Cricova, Stauceni, Codru 100-120 mii . Pe piata persista un dezechilibru al cererii si ofertei, exista o insuficienta a caselor cu suprafete mai mici de 150-200 m. p. cu o aranjare functionala. In vanzare au fost case cu suprafete mari de 350-400 m. p. Constructia unor case mici moderne in asezari de vile ar trebui sa satisfaca aceasta cerere, sa aduca piata caselor de locuit private la un nivel nou si sa faca procesul de formare a preturilor mai transparent si mai inteligibil.

Concluzii generale privind piata de imobil locativ a or. Chisinau si prognozele pentru anul 2011. Piata de imobil locativ a ajuns la un echilibru; preturile, cererea si oferta s-au stabilizat. Insa tendintele dezvoltarii ulterioare a pietei stabilizarea cu cresterea ulterioara sau scaderea continua inca nu s-au manifestat. Echilibrul este foarte precar. Iesirea din criza nu va fi una rapida. Un impact negativ asupra pietei imobiliare il poate avea situatia economica complicata din tara si incertitudinea politica. Un factor pozitiv poate fi volumul de remitente, care dupa caderea cu 30-35% in anul 2009 s-a stabilizat si chiar a crescut cu 6%, conform rezultatelor la finele anului 2010 pana la 1,126 miliarde USD. Acest indice macroeconomic principal al Moldovei mereu a jucat un rol extrem de important pentru piata de imobil. O parte considerabila a acestor sume in forma de achizitii de investitii a nimerit pe piata de imobil, datorita acestor sume cresteau preturile la imobil si volumele de vanzari. In opinia noastra, in decursul anului 2011 fluctuatiile preturilor vor fi neinsemnate, activitatea pietei va spori, va creste numarul de tranzactii, se va resimti cererea solvabila suspendata. Stabilizarea abia inceputa a pietei poate motiva cumparatorii potentiali care amanau procurarea imobilului pana la clarificarea situatiei pe piata. Reducerea rentabilitatii depozitelor de 2,5-3 ori va face mai atragatoare procurarea imobilului cu scopul de a-l da ulterior in chirie. Investitiile in imobil nu vor fi speculative, cum a fost recent, ci pe termen lung, cu o rentabilitate si riscuri medii. In Moldova, unde piata de capital este slaba si nu exista alte instrumente de a face economii, imobilul a fost si pana acum ramane a fi cel mai popular procedeu de a pastra si mari capitalul, in special pe fundalul instabilitatii principalelor valute de referinta.

CHIRIE

Imobil locativ.

Pe pietele dezvoltate valoarea chiriei si preturile la imobil sunt direct interdependente. Piata noastra se dezvolta treptat in aceeasi directie. O modalitate de determinare a valorii imobilului se bazeaza pe calcularea costului de inchiriere. In Chisinau, in pofida unei usoare reduceri a preturilor la imobil in 2010, costul inchirierii a ramas fara schimbari. Toate apartamentele date in chirie pot fi divizate in doua grupe de dimensiuni diferite: una mare locuinte de clasa econom, si una mica locuinte de clasa business. Locuinte de clasa econom sunt apartamente de serii tip, aflate in zone rezidentiale ale orasului in stare medie. Chiriasii unor astfel de locuinte sunt in general concetatenii nostri, familii tinere si studenti. Costul mediu de inchiriere a unui apartament cu o singura odaie constituie 130-150 ; cu doua odai 150-200 ; cu trei odai 200-250 , adica 3-5 pentru 1 m. p. din suprafata totala. Rentabilitatea anuala a chiriei constituie 5-6%. Locuinte de clasa business sunt apartamente in case noi, in stare buna, complet echipate cu tehnica de uz casnic. Locul de amplasare este, de regula, centrul orasului sau strazile principale ale sectoarelor orasului. Chiriasii unor astfel de locuinte, de regula, sunt strainii, oamenii de afaceri si angajatii reprezentan-telor straine, precum si concetatenii nostri instariti. Un asemenea apartament cu o singura odaie se inchiriaza pentru 250-300 , cu doua odai 400-500 . Rentabilitatea anuala a chiriei constituie 7-8%. Deseori se intampla ca proprietarul care incearca zadarnic sa dea in chirie un apartament pentru o perioada lunga de timp accepta un contract de inchiriere pe termen scurt pentru 3-10 zile. Costul domicilierii pentru o zi este de 35-50 , in acest caz rentabilitatea poate constitui 15%, dar acest lucru nu este exact chirie, ci mai degraba afacere hoteliera, pentru ca exista servicii suplimentare.

Imobil comercial In segmentul imobilului comercial in cursul anului a avut loc egalizarea valorii chiriei. Administratorii unor centre de afaceri, constientizand realitatea, au adus costul chiriei in conformitate cu conditiile de piata. Preturile practicate pentru inchirierea de spatii comerciale s-a stabilit la 10-18 pe metru patrat pe luna, in functie de amplasare si gradul de echipare a biroului. In presa si pe strazile orasului acum putem vedea o multime de anunturi in care se ofera inchirierea spatiilor comerciale de clase diferite. S-a stabilizat costul de inchiriere si in centre comerciale. Reducerea volumului de

vanzari impune administratia sa reduca, desi cu putina dorinta, preturile ca sa nu-si piarda chiriasii. Costul de inchiriere a constituit 10-25 pe luna. In magazinele situate pe strazile principale, cum ar fi bulevardul Moscova, Dacia, pretul de inchiriere a unui metru patrat constituie 10-15 , exceptie facand spatiile comerciale de pe strada principala a orasului, bulevardul Stefan cel Mare. Dispersia preturilor aici este mare, in mediu de 50-60 pe metru. Preturile declarate pentru inchirierea imobilului industrial si de depozitare sunt aceleasi, dar in procesul de negociere proprietarii sunt dispusi sa ofere reduceri semnificative cu conditia inchirierii pe lunga durata. Spatiile industriale, in functie de disponibilitatea comunicatiilor si cailor de acces, pot fi inchiriate cu 1-3 , iar cele de depozitare cu 3-5 .

Concluzii generale privind chirie in or. Chisinau si prognoza pentru anul 2011. In timpul cresterii rapide a preturilor pentru imobil putini investitori au fost interesati de venituri din chirie, deoarece un profit semnificativ era adus de cresterea in valoare. Decizia de achizitionare de bunuri imobiliare nu se lua pe baza calculului recuperarii investitiei, ci pe baza emotiilor si preferintelor personale. Criza a schimbat aceasta abordare. In conditiile pietei stagnante, veniturile din inchiriere devin un factor important. Costul de inchiriere in toate segmentele a ramas neschimbat, piata s-a stabilizat. Cu toate acestea, un numar destul de mare de imobil destinat pentru inchiriere este inactiv, oferta depaseste cererea. In 2011 costul chiriei nu se va schimba, iar gradul de solicitare a spatiilor va depinde de situatia din economie.

IMOBIL COMERCIAL Prezenta tendintelor variate este deosebit de vizibila pe piata imobilului comercial. Cea mai mare activitate pe parcursul anului 2010 s-a inregistrat in segmentul imobilului comercial destinat vanzarilor. Sunt solicitate atat incaperi mici universale, potrivite pentru diferite activitati, cat si spatii mari. Aparitia unor noi retele alimentare a sporit cererea pentru achizitionarea facilitatilor pentru deschiderea supermarketurilor. In magazinele situate pe strazile majore, cum ar fi b-dul Dacia, Moscova, costul unui metru patrat variaza de la 1000 pana la 1500 .

In centre comerciale mari costul spatiului comercial constituie 800-2500 pe m. p., in functie de etaj si de amplasare. Exceptie constituie b-dul Stefan cel Mare, aici costul unui metru patrat este de 40006000 . Foarte activ este segmentul magazinelor alimentare mici de langa case, in interiorul cartierelor rezidentiale. Criza a demonstrat stabilitatea lor inalta. Costul spatiilor comerciale de pe strazile periferice constituie 700-1000 . Mai putin activ a fost segmentul oficiilor. Costul mediu al spatiilor de birou constituie 800-1200 , in functie de suprafata si amplasare. Sunt solicitate incaperi mici de 50100 de metri patrati si apartamente de la primele etaje ale cladirilor locative, cu perspectiva schimbarii statutului lor si asigurarii unei iesiri separate. In ciuda problemelor legate de ocuparea centrelor de birouri, asemenea constructii prezinta interes pentru investitori. Terenurile potrivite pentru construirea cladirilor de birouri sunt vandute la un pret de 50.000 pentru 100 m. p. in centrul orasului si 2030.000 in alta parte. Pentru construirea unui centru de afaceri modern sunt necesare nu mai putin de 1000 m. p. In segmentul imobilului industrial si de depozitare este liniste totala. Si daca spatiile de depozitare se mai vand, cele industriale prezinta putin interes. Printre outsiderii cererii sunt activele ramurilor cele mai afectate de criza vinificatie, industria de constructii. Costul mediu al unui metru patrat al spatiilor de depozitare si industriale din zonele industriale ale orasului se afla in diapazonul de 100-250 in functie de disponibilitatea comunicatiilor si cailor de acces, iar terenurile cu destinatie industriala costa 30006000 pe 100 m. p. Desfasurarea licitatiilor funciare a revitalizat piata terenurilor cu destinatie comerciala. Preturile de vanzare au fost mari. Acest lucru confirma inca o data ideea ca terenuri de calitate cu o amplasare buna sunt intotdeauna pretuite. Continua, desi nu cu aceleasi ritmuri ca anterior, consolidarea terenurilor agricole pentru producere agroindustriala, plantarea viilor de soiuri de masa si a livezilor. Costul pamantului arabil in raza de 25-35 km de la Chisinau constituie 10-15 mii de lei pentru 1 hectar, in functie de tipul solului, calitatea solului si relief. Terenurile consolidate de la 20 de hectare pot costa cu 20-30% mai scump. Pe piata sunt o multime de oferte de vanzare a terenurilor agricole din apropierea orasului. In anii precedenti acestea se revindeau activ la preturi foarte ridicate, cu perspectiva transferului lor in categoria terenurilor potrivite pentru constructii. Insa procedura, si asa indelungata si complicata de schimbare a statutului terenului, s-a complicat, si mai tare, din cauza crizei politice. Acum, cererea la ele lipseste complet, nimeni nu intentioneaza sa construiasca in suburbii in viitorul apropiat. Asemenea terenuri se propun spre vanzare la un pret de 10.000-60.000 pentru 1 ha.

Concluzii generale privind imobilul comercial din Chisinau si prognoza pentru anul 2011. Situatia de pe piata imobiliara reflecta structura economiei Republicii. Imobilul este solicitat pentru depozitarea bunurilor, comercializarea lor, precum si pentru realizarea managementului acestor procese. Producerea este inactiva, de aceea astfel de active nu prezinta interes pentru cumparatori. Preturile la imobil industrial vor fi reduse, iar la spatiile comerciale si de birouri vor ramane stabile.

CONCLUZIE Criza schimba calitativ piata imobiliara. Aceasta inceteaza sa mai fie speculativa, devine conservatoare, putin rentabila, cum i se potriveste unei piete cu risc scazut. Cu toate ca este prea devreme sa vorbim despre depasirea crizei, stabilizarea pietei imobiliare in toate segmentele sale ne permite sa presupunem ca etapa preturilor minime este in trecut. Dezvoltarea, cresterea sau stagnarea ulterioara a pietei depinde de situatia politica si economica din tara.