EFECTELE CRIZEI FINANCIARE ASUPRA PIETEI REZIDENTIALE ROMANESTI

Adrian Nicolescu, Head of Valuation & Advisory, CBRE | EURISKO

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Actuala conjunctura
2008 trebuia sa fie anul cu cele mai multe ansambluri rezidentiale finalizate, care sa marcheze inceputul unei concurente reale pe aceasta piata. In multe zone s-a inceput dezvoltarea a cel putin 2 - 3 proiecte de locuinte, aspect benefic pentru clienti, care puteau face astfel comparatii intre oferte. In ciuda acestor asteptari, in 2008 pietele imobiliare din intreaga lume au fost afectate de criza creditelor neperformante (subprime) care a inceput in SUA si s-a raspandit cu mare rapiditate spre restul lumii.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Momente de referinta pe piata rezidentiala romaneasca

Pana in 2002 inclusiv, pretul de vanzare a fost subevaluat deoarece a fost o piata bazata pe lichiditati; putini erau cei care isi permiteau sa cumpere o locuinta din cauza lipsei instrumentelor financiar-bancare. Piata s-a dezvoltat incepand din 2003, odata cu aparitia creditului ipotecar care a marcat, impreuna cu schimbarea monedei de exprimare a preturilor din USD in EUR, momentul cresterii preturilor de vanzare pentru locuinte. In perioada 2003 2007 preturile au avut un trend ascendent determinat de dezvoltarea economica, cresterea nivelului de trai, conditiile de finantare, cresterea pretului terenurilor, a materialelor si fortei de munca, precum si de oferta deficitara de locuinte; cresterea accelerata a preturilor a atins maximul in anul 2007.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Momente de referinta pe piata rezidentiala romaneasca

Doua norme importante emise de BNR au stimulat avantul creditului ipotecar in aceasta perioada: Norma nr. 10/2005 si Regulamentul nr. 3/ 2007 privind limitarea riscului de credit la creditele destinate persoanelor fizice. Ultima norma a permis bancilor comerciale sa ofere credite ipotecare fara solicitarea avansului minim de 25% din valoarea proprietatii achizitionate, precum si majorarea nivelului maxim al gradului de indatorare la peste 40%. In 2008 tranzactiile au stagnat deoarece preturile de vanzare devenisera inabordabile. Incepand cu 15 septembrie 2008, odata cu anuntarea falimentului celei de-a parta banci de investitii din SUA - Lehman Brothers - criza financiara internationala devine acuta si se face simtita si Romania; pe fondul inaspririi conditiilor de creditare si cresterii dobanzilor bancare, piata rezidentiala a intrat in recesiune: numarul tranzactiilor a scazut dramatic desi volumul ofertelor a crescut, iar preturile de vanzare au scazut cu un procent cuprins intre 15 25% din vara acestui an pana in prezent.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Consecinte ale crizei

Din cauza scumpirii finantarilor externe si reducerii infuziilor de capital de la companiilemama, bancile comerciale din Romania au crescut ratele dobanzilor si comisioanele percepute pentru toate creditele acordate si manifesta prudenta in aprobarea creditelor ipotecare pentru persoane fizice si juridice. Restrictionarea accesului la credite afecteaza deopotriva pe dezvoltatorii imobiliari si clientii potentiali, atat pe piata locuintelor noi cat si a celor vechi. In prezent, bancile finanteaza doar proiectele rezidentiale ce beneficiaza de o locatie foarte buna, ceea ce poate garanta un ritm sustinut al vanzarilor; persoanele fizice trebuie sa detina un avans de 40-50% din valoarea proprietatii imobiliare pe care doresc sa o achizitioneze pentru a putea obtine un credit ipotecar.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Consecinte ale crizei

In absenta creditarii bancare, precum si din cauza presiunii psihologice ca preturile locuintelor vor scadea, vanzarea unitatilor rezidentiale in stadiu off-plan s-a redus semnificativ atat in Bucuresti cat si in tara. Dezvoltatorii care s-au bazat pe finantare si nu dispun de capital propriu vor fi serios afectati. Clientii sunt mai bine informati, prefera sa isi diminueze riscurile si opteaza pentru achizitia locuintelor aproape de finalizarea constructiei. Deocamdata sunt in expectativa si analizeaza evolutia pietei rezidentiale. S-au anulat multe rezervari si ante-contracte incheiate pentru vanzarea locuintelor, deoarece persoanele respective nu mai sunt eligibile pentru contractarea unui credit ipotecar; intr-o prima faza, o parte dintre acesti clienti incearca sa le revanda.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Consecinte ale crizei

Pe fondul elementelor prezentate anterior sunt asteptate intarzieri ale lucrarilor de constructii, care vor amana finalizarea noilor ansambluri de locuinte aflate acum in diferite stadii de executie. Deciziile luate in aceste moment vor avea impact asupra imaginii lor in piata, analizandu-se atent piata inainte de a hotari viitorul unui proiect. In momentul de fata sunt avantajati acei dezvoltatori ce detin capitalul necesar finalizarii ansamblului rezidential, deoarece in viitor, cand piata isi va reveni, vor avea unitatile rezidentiale finalizate. Acest aspect va reprezenta un avantaj competitiv in fata altor dezvoltatori care abia atunci vor incepe sa construiasca.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Consecinte ale crizei

In perioada ianuarie - octombrie 2008 au fost livrate cca 900 unitati rezidentiale noi in ansambluri rezidentiale, 90% dintre acestea fiind apartamente. Conform datelor oficiale furnizate de dezvoltatori coroborate cu propriile noastre analize de piata, in perioada ramasa pana la sfarsitul anului 2008 se mai pot finaliza inca 1.500 de unitati rezidentiale noi in ansambluri rezidentiale. Insa pe fondul crizei financiare internationale, a inaspririi conditiilor de creditare atat pentru persoane fizice cat si juridice, precum si din cauza situatiei de expectativa din piata, este foarte putin probabil sa se finzalizeze acest numar de unitati. Noi estimam finalizarea a doar 700-800 unitati din cele anuntate. Conform datelor oficiale furnizate de dezvoltatori, pe parcursul anului 2009 ar trebui sa se finalizeze aproximativ 7.000 de unitati rezidentiale noi in ansambluri rezidentiale. Ne pastram insa rezerve mari in privinta finalizarii ansamblurilor.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Consecinte ale crizei

Cel mai probabil este ca se vor finaliza doar acele proiecte mici si medii in care constructia este intr-un stadiu avansat si unitatile locative sunt vandute in proportie de minim 50%. In cazul proiectelor mari (de cateva sute de unitati) se va finaliza doar o transa de maxim 100-150 locuinte. In urmatoarea perioada preturile de vanzare pentru unitatile rezidentiale noi vor suferi modificari, in sensul ca acele preturi nejustificat de mari vor scadea. Locatiile exclusiviste vor deveni in curand inabordabile din cauza pretului si vor targeta un segment de piata mult mai restrans. Exista o cerere potentiala foarte mare, insa in urma restrictiilor BNR privind creditarea, precum si a aprecierii exagerate a locuintelor, cererea efectiva este in scadere. In 2007, in Bucuresti s-au finalizat 3,4 locuinte la 1.000 de locuitori, fata de 2,1 locuinte construite in medie la nivel national. Ritmul construirii de noi locuinte in tara noastra este inca mult sub media inregistrata in Europa.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Solutiile dezvoltatorilor
Oferirea unor discounturi sub forma de 1-2 locuri de parcare gratuite (subterane sau supraterane, depinde de oferta fiecarui dezvoltator), boxa de depozitare in subteran, mobila de bucatarie, televizor plasma, computer) sau chiar reduceri din pretul final de vanzare daca se achizitioneaza mai multe unitati rezidentiale. Vanzarea unitatilor rezidentiale fara finisaje.

Metode de plata avantajoase pentru cei care nu dispun de lichiditati si nu pot accesa un credit ipotecar in prezent achizitionarea unei locuinte pentru care se plateste un avans de 10-15-20% din pretul final de vanzare (depinde de fiecare proiect), la finalizarea locuintei clientul se poate muta si plateste o chirie lunara pentru dreptul de folosinta a locuintei, iar pretul final se poate plati in maxim 3 ani, interval in care clientul poate deveni eligibil pentru obtinerea unui credit ipotecar.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Solutiile dezvoltatorilor

Reducerea suprafetelor construite pentru micsorarea pretului final de vanzare.

Reducerea standardelor de confort ale locuintelor pentru a le face mai accesibile (ex inlocuirea centralelor termice individuale cu o centrala termica pentru intregul imobil). Construirea locuintelor low-cost.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Piata ipotecara statistici

Cea mai recenta si importanta norma a Bancii Nationale este Regulamentul nr. 11/ 2008 in completarea Regulamentului nr. 3/ 2007 cu privire la limitarea riscului creditarii persoanelor fizice. Noua reglementare a intrat in vigoare incepand cu 6 Octombrie 2008. Potrivit specialistilor bancari, aceasta va scadea volumul imprumuturilor acordate in conformitate cu noile reguli de calcul a veniturilor si a gradului de indatorare. In acelasi timp, noua reglementare corelata cu cresterea costurilor de creditare ar putea sa incetineasca procesul de creditare, in special in monede straine. In conformitate cu ultimele statistice ale BNR, in septembrie 2008, nivelul imprumuturilor ipotecare pentru intreaga tara s-a ridicat la 19.161 miliarde RON, echivalentul a 5.285 miliarde EUR. In ciuda acestor statistici, creditele ipotecare in Romania se confrunta cu o evolutie lenta cauzata atat de costurile creditarii, cat si de conditiile de finantare bancara.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Piata ipotecara statistici

Declinul acestui tip de credit a inceput in toamna anului trecut, odata cu inceperea crizei financiare internationale. Mai mult, creditele ipotecare au scazut cu 1,7% in luna iulie si pana la 20% in comparatie cu toamna anului 2007. In septembrie 2008 a fost o situatie particulara: s-a observat o crestere cu 10% a volumului creditelor ipotecare la nivel national fata de luna anterioara deoarece in luna octombrie urma sa intre in vigoare Regulamentul nr.11/2008 al BNR cu privire la limitarea riscului creditarii persoanelor fizice. Anul trecut au fost acordate 54.000 de credite ipotecare in Romania, cu o medie de 45.000 EUR pentru un credit ipotecar, creditele acordate variind intre 70.000 EUR in Bucuresti si 25.000 EUR in provincie.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Piata ipotecara statistici

Totalulcrediteloripotecare,pejudet, inSeptembrie2008
Bucuresti 30% 42% Cluj Timis Constanta Iasi Brasov 2% 2% 3% 3% 4% 5% 4% 5% Dolj Bihor Arges Alteorase

In septembrie 2008, Capitala a inregistrat o pondere in totalul creditelor ipotecare acordate in Romania, de aproximativ 42%.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Piata ipotecara statistici

Chiar daca BNR incearca sa incurajeze populatia sa se imprumute in moneda nationala, cea mai mare pondere a creditelor ipotecare acordate este inca in moneda straina: 91,62% pentru Romania si 95,08% pentru Bucuresti.

Efectele crizei financiare asupra pietei rezidentiale romanesti

Concluzii
Cu greu se poate estima sfarsitul crizei financiare. Un scenariu optimist estimeaza ca piata imobiliara va incepe procesul de revitalizare pe la sfarsitul anului 2009 inceputul anului 2010. Situatia financiara din Romania depinde de factori macro-economici: cresterea economica, rata inflatiei, rata somajului, finantari externe, evoutia sistemului financiar - bancar la nivel mondial etc. Pe termen lung, estimam ca sistemul bancar romanesc isi va imbunatati produsele prin metode de creditare mult mai diversificate aplicabile inca din faza off-plan a proiectelor imobiliare, pentru a veni in intampinarea potentialilor clienti.

CONTACT

CB Richard Ellis | Eurisko Europe House, etajul 2 Blvd Lascar Catargiu, 51-53 Bucuresti- ROMANIA Telefon Fax +40 (0)21 313 1020 +40 (0)21 313 1199 www.cbre.ro