UNIVERSITATEA ECOLOGICA

FACULTATEA DE MANAGEMENT

Lucrare de licenta
Tendintele pietei de retail
privind creditele imobiliare / ipotecare
la Banca Comerciala Romana
Coordonator stiintific :

Prof.Univ.Dr.

BUCURESTI

-         2008 –

CUPRINS:
Introducere

Capitolul 1 - Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare

1.1. Analiza conceptelor privind definirea creditului si a
sistemului de credit
1.2. Aparitia bancilor/societatilor bancare de credit
imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta
1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

Capitolul 2 – Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea Europeana

2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail
2.2. Evolutia in structura a creditelor retail
2.3.Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si acordare a
creditelor retail
Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare retail

3.1. Centrala Riscurilor Bancare

 3.2. Biroul de Credit

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor

3.4. Provizioane specifice de risc

3.5. Asigurarea riscului financiar de neplata a creditelor

3.4. Instrumente financiare derivate

3.5. Securitizarea in Romania

Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail realizata de
B.C.R.
4.1. Orientari privind activitatea bancara pentru persoane fizice
in
B.C.R.
4.2. Cresterea eficientei activitatii B.C.R. prin largirea gamei de
produse si servicii bancare

4.3. Procesul de creditare a segmentului retail in cadrul B.C.R.

4.4. Aprobarea si acordarea creditelor

4.5. Oferta de credite ipobiliare / ipotecare persoane fizice a

BCR

Capitolul 5 – Studiu de caz privind evaluarea perceptiei clientilor retail

fata de oferta BCR si a principalilor competitori bancari
privind creditele pentru locuinte/terenuri (imobiliare si
ipotecare)
Capitolul 6 – Concluzii si propuneri
6.1. Concluzii privind evolutia pietei de real estate in Romania
in general si a celei a locuintelor in particular
6.2. Propuneri privind modalitatile de finantare a investitiilor
imobiliare si ipotecare pe segmentul retail

Bibliografie

Introducere

Activitatea bancara de retail s-a aflat in ultima vreme din ce in ce mai mult
in atentia bancilor, a mass-mediei si, implicit a publicului larg. In prezent, acestui
domeniu de activitate i se acorda o atentie deosebita datorita procesului de
dezvoltare continua in care se afla.

Pana in urma cu aproximativ 15 ani activitatea de retail a bancilor era

destul de putin promovata si cunoscuta, batalia intre marile banci ducandu-se in
domeniul corporate. Chiar si acolo unde se punea un accent mai mare pe
categoria de clienti retail, rolul acestora era de deponenti, de furnizori de resurse
finaciare pentru banci, resurse folosite apoi de catre acestea pentru creditarea
clientilor corporate si nu a celor retail.

In ultimii ani, insa, atitudinea lumii bancare fata de persoanele fizice s-a
schimbat total, segmentul de clienti retail a devenit dintr-o data extrem de
atractiv si batalia cea mai mare ducandu-se pe planul ofertei de credite catre
populatie. La baza acestei schimbari de atitudine au stat mai multe motive:
disparitia posibilitatii bancilor de a-si plasa banii in titluri de stat cu dobanzi
extrem de avantajoase, impartirea segmentului de clienti corporate si dificultatea
atragerii de catre banci unor astfel de clienti importanti, nevoia dispersarii
riscului bancilor, posibilitatea obtinerii unor profituri mari cu investitii destul de
reduse etc. De cealalta parte s-a aflat cererea populatiei pentru credite, cerere
intr-un proces de crestere intensa de la an la an, datorita nevoilor persoanelor
fizice de a achizitiona bunuri de folosinta indelungata sau imobile, fara a fi nevoiti
sa plateasca cu banii jos. Aceasta cerere a putut fi sustinuta si de imbunatatirea
situatiei economiei si reducerea inflatiei, care au stat la baza reducerii dobanzilor
pentru creditele de retail si la cresterea veniturilor solicitantilor de credite.

Datorita acestor motive bancile au decis ca merita sa se dezvolte

segmentul creditelor de retail si oferta a devenit din ce in ce mai bogata si mai
atragatoare pentru clienti, pe masura cresterii concurentei dintre bancile locale si
straine. Bineinteles, aceasta concurenta crescanda nu poate fi decat benefica
atat pentru persoanele fizice, care pot astfel beneficia de dobanzi si comisioane
mai reduse, conditii mai avantajoase, o oferta mai mare, cat si pentru banci care
au fost nevoite sa-si eficientizeze activitatea pentru a face fata noilor conditii de
piata.

In ceea ce priveste oferta de credite de retail, inceputul a fost reprezentat

de oferirea catre populatie a creditelor de trezorerie, limitate la un numar de
cateva salarii, urmate apoi de credite pentru bunuri de folosinta indelungata.
Aceasta din urma categorie a prezentat o dinamica accentuata, crescand de la an
la an din ce in ce mai mult. Se poate spune ca anul 2002 a fost un an de varf
pentru acest tip de credite, lucru care dus la cresterea numarului de conventii
intre marile lanturi de magazine ce comercializeaza bunuri de larg consum si
banci, cererea de credite in acest domeniu depasind cu mult asteptarile.
 Un alt segment de mare interes din categoria creditelor de retail este
reprezentat de creditele imobiliare si, mai nou, de cele ipotecare. Inca de la
inceput cererea pentru acest tip de credite a fost mare, datorita cererii extrem de
mari pentru locuinte in contextul lipsei unei alternative pentru cumpararea de
case cu plata in rate. Acest tip de credite s-au dezvoltat mai incet, datorita
riscurilor mai mari pentru banca, generate de sumele mult mai mari ale creditelor
si termenele lungi de rambursare, precum si datorita conditiilor mai restrictive de
acordare a unor astfel de credite. Totusi, cererea este foarte mare, motiv pentru
care tot mai multe banci ofera in prezent credite imobiliare si, mai nou, pentru a
veni in intampinarea cerintelor clientilor, credite ipotecare. Se poate spune ca,
daca anul 2002 a fost anul creditelor de consum pe piata de retail, anul 2007
este in mod cert anul creditelor imobiliare si mai ales ipotecare.

Perspectivele de dezvoltare a activitatii de retail a bancilor locale si straine

sunt foarte bune, datorita potentialului imens oferit de piata romanesca si
profiturilor care pot fi obtinute din aceast tip de activitate de creditare. Tinand
cont de tendintele de crestere a cererii de credite din partea populatiei, se poate
spune ca viitorul activitatii de retail bancar arata foate bine.

Capitolul 1 – Teorii in domeniul retail al

creditelor imobiliare / ipotecare
1.1. Analiza conceptelor privind definirea creditului si a
sistemului de credit
Teoriile promotorilor fundamentali ai cercetarii managementului bancar
servesc drept fundament al cercetarii gândirii manageriale si în alte domenii ale
economiei. Dezvoltarea gândirii manageriale, mai ales în ultimul secol, vine în
întâmpinarea necesitatilor de utilizare a diverselor metode practice si eficiente de
conducere a institutiilor de credit. Contemporani ai cercetarii managementului
bancar si ai altor institutii financiar-creditare pot fi numiti J. Sinkey
„Managementul financiar al bancilor comerciale” (1983), P. Rouse
„Managementul bancar” (1995), P. Howells si K. Bain „Economia banilor,
activitatea bancara si a finantelor” (1992), R. Miller „Moneda si activitatea
bancara în perioada contemporana” (1993) , F. Mishkin „Economia banilor,
activitatea bancara si pietele financiare” (1997), si altii.

Initial teoriile managementului institutiilor bancare si de credit dezvoltau doar

problemele împrumuturilor bancare sau ale managementului activelor, bazându-
se îndeosebi pe gestionarea împrumuturilor. Însa pe parcursul dezvoltarii
activitatii bancare au evoluat si conceptiile referitoare la gestionarea creditului.
Astfel conceptiile moderne a managementului în institutiile creditarbancare au ca
punct de referinta atât managementul activelor, cât si cel al pasivelor. Managerii
moderni se axeaza îndeosebi pe analiza corelarii resurselor atrase si celor
plasate, având obiectiv major maximizarea profitului actionarilor bancii.

De-a lungul timpului au fost dezvoltate urmatoarele teorii în acest domeniu :

• teoria împrumuturilor comerciale;

• teoria posibilitatii schimbarii activelor;

• conceptia fondurilor comune;

• conceptia conversiunii fondurilor;

• conceptia moderna: interactiunea activelor cu pasivele bancii.

Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

Studierea profunda a managementului sistemului de credit si evidentierea

particularitatilor lui la etapa contemporana necesita cercetarea conceptului
creditului în teoria economica fundamentala.

S-au evidentiat doua teorii ce reflecta esenta si rolul creditului: cea naturalista si
cea a creditului, privind investitiile în capital. Teoria naturalista a creditului initial
a fost elaborata de A.Smith (1723-1790) si D. Ricardo (1772-1823) fiind
dezvoltata în continuare de discipolii acestora. Principalele conceptii ale acestei
teorii sunt urmatoarele :

      obiectul creditului îl constituie bunurile naturale;

      capitalul de împrumut este reflectat prin capitalul real, iar circulatia
capitalului de împrumut coincide totodata cu circulatia capitalului de
productie;

      bancilor le revine rolul de intermediari pasivi deoarece creditul executa un

rol pasiv în economie.

Promotorii teoriei naturaliste au evidentiat faptul ca creditul nu creeaza

capital real de unul singur, ci acest capital apare numai în procesul de producere.
De asemenea, ei au mentionat dependenta creditului de producere si a dobânzii
de profit, neîntelegând în esenta legatura reciproca dintre acestea.

Discipolii lui J.Keynes, P. Samuelson, K. John, E. Hansen, au devenit

reprezentantii scolii neokeynisismului, privind reglementarea monetar-creditara.
La baza viziunii acestora sta ideea lui J.Keynes despre implicarea activa a statului
în procesele economice, inclusiv cu ajutorul creditului . Cu toate acestea, miza
principala în reglementarea economica, pe de o parte, se pune pe finantarea
bugetara, pe de alta parte, pe capacitatea bancii centrale de a determina politica
creditar-monetara prin modificarea ratei dobânzii.

Cea de-a doua conceptie a creditului a fost dezvoltata ulterior în teoria

monetarismului, reprezentantul de baza al careia este M. Friedman. Conform
opiniei acestuia, instrumentele de baza ale reglementarii economiei sunt
modificarea masei monetare si a ratelor procentuale , ceea ce ofera posibilitate de
a efectua expansiunea creditara. Stabilirea ritmurilor medii anuale ale masei
monetare în corelatie cu nivelurile determinate ale ratelor procentuale permite de
a influenta asupra dinamicii volumului de productie si al preturilor.

Teoria monetarista a mai fost numita si antiinflationista, deoarece

recomandarile ei au fost folosite în politica economica a SUA si în tarile Europei
de Vest începând cu anii 80-ci ai secolului XX, continuând sa fie utilizate si în
prezent. Esenta politicii economice consta în faptul ca s-a efectuat retinerea
cresterii masei monetare prin majorarea ratelor dobânzii.

Cercetarea relatiilor de credit de-a lungul timpului denota faptul ca

operatiunile de credit pot interveni într-o gama simpla de la relatii dintre indivizi
sub forma unor acorduri, pâna la tranzactii mai complicate, ce se efectueaza pe
pietele monetare sau financiare bine dezvoltate. Esential ramâne aceeasi relatie
în ambele cazuri: o valoare actuala se transmite de un creditor unui debitor în
urma careia cel din urma se angajeaza sa-o ramburseze pe viitor conform
conditiilor specificate în acordul de credit, si totodata se obliga sa plateasca o
dobânda pentru utilizarea creditului.

Notiunea de credit se defineste printr-un raport de interese banesti ce

apare între o persoana fizica sau juridica numita creditor, care acorda pe un
termen prestabilit altei persoane numita debitor, un împrumut de bani sau care
vinde marfuri si servicii pe datorie, în general, cu o dobânda stabilita în functie
de riscul pe care si-l asuma creditorul sau de reputatia debitorului. În conditiile
economiei de piata raporturile de credit sunt diverse în dimensiuni si multiple în
varietate.

De-a lungul timpului raporturile de credit s-au cristalizat în cinci grupuri

principale:

 creditul comercial;
 creditul bancar;
 creditul obligatar;
 creditul ipotecar;
 creditul de consum.
Toate aceste sfere implica aceleasi trasaturi specifice ale relatiei de credit cum ar
fi obiectul (instrumentul de gestiune) si subiectii (participantii) raportului de
credit, promisiunea de rambursare, asigurarea creditului, termenul de
rambursare, dobânda si însasi tranzactia – acordarea creditului.

Însa pe cât relatia de credit uneste, în esenta, toate sferele în acelasi

proces, atât putem mentiona ca acestea au si deosebiri, care le imprima anumite
trasaturi pur specifice. Sferele creditului se deosebesc între ele prin însasi
elementele si modul îndeplinirii fiecarei trasaturi a relatiei de credit.

De asemenea, putem mentiona ca doua dintre aceste categorii de credit,

creditul comercial si creditul obligatar, presupun obligatiile directe dintre debitor
si creditor, posibile fara a fi desfasurate de la începutul tranzactiei pâna la sfârsit
prin intermediul bancilor.

Celelalte categorii de credite: ipotecar si de consum, presupun

desfasurarea unor raporturi de credit complementare intermediate de catre banci
sau alte institutii specializate de credit. Însa se poate mentiona faptul ca nu este
exclus si în primul caz participarea bancilor, dimpotriva transferul creantelor de
credit comercial este folosit în majoritatea tarilor utilizând scontarile si
reescontarile creantelor.

Exista diverse opinii ale economistilor referitor la definirea „sistemului de

credit”, care tin de formarea si dezvoltarea institutiilor de credit de-a lungul
timpului si care deriva din conditiile istorico-economice ale fiecarei tari. Totodata,
în decursul dezvoltarii relatiilor de credit s-au cristalizat în principal si niste
trasaturi comune ale sistemelor de credit din diferite tari.

Analizând sensul notiunii de „sistem de credit” în viziunea economistilor

europeni si americani, constatam ca ei nu dau o explicatie a modului de
organizare a sistemului de credit separat, dar analizeaza relatiile de credit ca
parte componenta a sistemului financiar .

În viziunea economistului american F. Mishkin sistemul financiar reprezinta

un complex ce cuprinde diferite tipuri de institutii financiare: banci, companii de
asigurare, fonduri mutuale, companii financiare si banci investitionale; toate
acestea sunt riguros reglementate de guvern.

Conform acestor viziuni institutiile financiare la rândul lor se clasifica în

institutii depozitare si institutii financiare nondepozitare. Institutiile depozitare
sunt acei intermediari financiari, care accepta depozite de la populatie, agenti
economici si de la alte institutii, si folosind resursele respective în special sub
forma de credite. Categoria institutiilor depozitare consta în principal din diverse
tipuri de banci. Institutiile bancare se mai caracterizeaza prin faptul ca
operatiunile pasive constau în marea majoritate din depozite la vedere, la termen
si de economii. Aceste depozite servesc de obicei pentru a face o gama larga de
împrumuturi comerciale, de consum, ipotecare, având o maturitate mai mare
decât a pasivelor depozitate.

În functie de tara în categoria institutiilor depozitare mai sunt incluse si

asa numitele institutii de economii si/sau de credit: asociatii de economii si
împrumut, uniuni de credit, organizatii de împrumut etc. Unele tari clasifica
institutiile depozitare în institutii bancare si non-bancare. În acest caz, în grupul
institutiilor non-bancare sunt inclusi acei intermediari care accepta depozite si
acorda credite, dar nu sunt calificate ca banci, deoarece din unele cauze tehnice
sau functionale (nu îndeplinesc functia de asigurare a mecanismului de plati)
respectivele sunt excluse în afara legislatiei bancare.

De exemplu, societatile ipotecare din Marea Britanie au drept functii

traditionale acceptarea depozitelor si acordarea creditelor numai cu scopuri
ipotecare, nefiind incluse în sistemul bancar.

În SUA aproximativ aceleasi functii le îndeplinesc societatile de economii si

împrumuturi, care au surse foarte similare, dar spre deosebire de cele din Marea
Britanie sunt incluse în sistemul institutiilor bancare, deoarece în afara de functia
de a atrage depozite si de a acorda credite, respectivele institutii au dreptul de a
deschide conturi clientilor si de a efectua tranzactii de plati.

Modul de explicare a notiunii „sistemul de credit” în opinia economistilor

români este similar celor occidentali . De exemplu, acad. C. Kiritescu si acad. E.
Dobrescu considera ca sistemul de credit reprezinta totalitatea relatiilor de credit,
a formelor, metodelor si normelor de acordare a creditelor existente în economia
nationala, realizate prin aparatul bancar.

Aceeasi parere o împartaseste Gh. Bistriceanu, care mentioneaza ca

sistemul de credit este ansamblul relatiilor de credit, al metodelor, formelor si
normelor de acordare, garantare, utilizare si rambursare a creditelor existente în
economia nationala si realizate de banci.

Concluzionând, putem mentiona, ca economistii români sustin parerea

economistilor occidentali, mentionând ca sistemul de credit cuprinde nu numai
un numar mare de banci comerciale, banci specializate (banci agricole, funciare,
ipotecare etc.), ci si banci populare (cooperative de credit), case de economii si
împrumut, organizatii de împrumut.

Daca vom analiza literatura de specialitate rusa, notiunea „sistem de

credit” se defineste prin totalitatea relatiilor creditare existente pe teritoriul tarii,
forme si metode de creditare, banci si alte institutii creditare organizând si
îndeplinind asa fel de relatii . Deci în interpretarea economistilor rusi, de exemplu,
a economistului Gh.Poleak în lucrarea sa „Managementul financiar” se
mentioneaza ca „sistemul de credit” este format din trei nivele: nivelul întâi este
reprezentat de banca centrala, nivelul doi, de bancile comerciale, ipotecare si de
economii si nivelul trei, din 23 institutii financiare nebancare specializate de
credit: companiile de asigurare, fondurile de pensii, fondurile investitionale,
institutiile financiar-creditare, casele de lombard.

Analizând opiniile economistilor din diverse tari supuse analizei privind

definirea „sistemului de credit”, în opinia autorului „sistemul de credit”
reprezinta totalitatea relatiilor de credit, a formelor, metodelor si normelor de
acordare a creditelor si de organizare a rambursarii acestora, existente în
economia unei tari fiind realizate de institutiile financiare de credit prin
intermediul unui ansamblu de norme juridice aprobate de stat, raspunzând
cerintelor unei anumite etape de

dezvoltare social-economica.

Concluzionând, putem afirma ca managementul sistemului de credit

reprezinta ansamblul metodelor de organizare si de conducere a institutiilor
financiare de credit, prin care se realizeaza gestiunea: planificarea, organizarea,
controlul si evaluarea tuturor componentelor procesului de credit. Pentru
îndeplinirea rolului si functiilor sistemului de credit în economie, pentru
valorificarea la maxim a avantajelor si diminuarea la minimum a dezavantajelor
relatiilor de credit putem mentiona ca sistemul de credit, în principal,
trebuie sa cuprinda:

 cadrul institutional care presupune un ansamblu de institutii si organisme

de credit specializate, cu o (vasta) retea dispusa în teritoriu, dar si cu
relatii de corespondenta cu institutiile similare din strainatate. Activitatea
cadrului institutional trebuie sa fie reglementata, controlata si
supravegheata de anumite comisii organizate la nivel de stat în scopul
minimizarii riscurilor.
 cadrul normativ-juridic este format din ansamblul tuturor reglementarilor
(legi, hotarâri, regulamente, instructiuni, norme etc.) care guverneaza
activitatea institutiilor de credit pe teritoriul unei tari. Cadrul juridic trebuie
sa fie suficient de flexibil pentru a lasa spatiu de afirmare liberei initiative
a institutiilor de credit, dar totodata si categoric, astfel încât sa creasca
încrederea agentilor economici si sa limiteze riscurile operatiunilor de
credit.
 strategiile manageriale, tehnicile si metodele de efectuare a operatiunilor
de credit cu ajutorul carora institutiile de credit pun în aplicare diverse
produse creditare accesibile si rentabile beneficiarilor de credite.
 Functiile unitatilor de credit si ale personalului functional implicat în
activitatea de creditare trebuie sa fie determinate prin regulamente si norme
interne aprobate de organele superioare de conducere, în care se vor reflecta si
se vor defini clar obligatiunile si responsabilitatile acestora.

Structura organizatorica a unitatilor de creditare va depinde în mare

masura de urmatorii factori: marimea bancii; existenta sau lipsa retelei de filiale
sau reprezentante; diversitatea si volumele de mijloace investite sub forma de
credite; structura portofoliului de credit (sistematizat în functie de mai multi
factori: risc, domenii si ramuri etc.); tipuri de clienti beneficiari de credit si alti
factori.

Concluzionand, activitatea departamentului de creditare a institutiei de

credit trebuie sa fie orientata în urmatoarele directii de baza:

• procedura depunerii cererii si a documentelor însotitoare prezentate de

beneficiarii de credit;

• analiza aspectelor financiare si nefinanciare ale clientilor;

• lucrul cu creditele în proces de derulare: acordare, rambursare a creditelor si

plata a dobânzii;

• analiza sistematica si revizuirea a calitatii portofoliului de credit;

• activitatea cu creditele problematice.

Procesul de creditare a persoanelor fizice este unul dintre cele mai

complexe si totodata responsabile procese efectuate de institutiile de credit.

Beneficiarul de credit

• Evalueaza piata produselor de credit;

• solicita creditul.

Inspectorii de credite

• Evalueaza cererea si documentele primite;

• Perfecteaza concluzii privind bonitatea beneficiarului de credit.

Comitetul de credit
• Analizeaza documentele beneficiarului si concluziile inspectorului;

• Aproba sau dezaproba acordarea creditului.

Directia juridica

• Perfecteaza contractele de credit si de asigurare a creditului.

Directia Contabilitate

• Evidenta contabila a acordarii creditului;

Controlori-operatori

• Crediteaza contul clientului;

Casierii

• Elibereaza creditul

Procesul de acordare a creditului se desfasoara prin intercalarea a mai

multor subsisteme cum ar fi: casieria, operatorii, contabilitatea, departamentul
de creditare (inspectorii de credit si controlorii de evaluare a bunurilor gajate),
directia juridica, marketing etc. În procesul de creditare institutia de credit este
acea care realizeaza input-uri (informatii, documente etc.), iar beneficiarii de
credit sunt acei care beneficiaza de output-urile (resurse banesti) din acest
proces.

Gestionarea adecvata si prudenta a procesului de credit micsoreaza

riscurile aferente operatiunii de credit si duce la minimizarea riscurilor de
lichiditate, solvabilitate etc.

În concluzie putem mentiona ca institutiile financiare de credit

functioneaza cel mai bine atunci când:

• procesul este conceput sa functioneze eficient, aceasta înseamna ca

etapele procesului de credit trebuie sa fie rationalizate si reduse la
minimum;

• exista o buna coordonare si comunicare între diverse departamente,

sectii;

• sunt puse în aplicare unele standarde ce se bazeaza pe buna deservire

a clientului, fiind respectate atât pentru clientii permanenti, cât si
pentru cei noi; atât pentru clientii interni, cât si pentru cei externi.
 1.2. Aparitia bancilor / societatilor bancare de credit
imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si Franta
În Marea Britanie, bancile au jucat un rol important de-a lungul
timpului. Economia britanica a avut o pozitie importanta pe arena mondiala, nu
doar în dezvoltarea industriala si comerciala, ci si în organizarea sistemului
financiar. Sistemul financiar englez se caracterizeaza printr-o varietate de
institutii atât depozitare, cât si non-depozitare. Structura institutiilor depozitare
engleze se identifica printr-o segmentare riguroasa a institutiilor conform
functiilor acestora si chiar a nationalitatii capitalului.

În fruntea institutiilor bancare este Banca Angliei care are un rol deosebit
în evolutia si formarea bancilor pe plan mondial, fiind considerata una dintre
primele banci centrale.

Sistemul institutiilor depozitare este format din institutii bancare si

societati ipotecare. Respectiv, institutiile bancare pot fi clasificate în mai multe
categorii, dar, în principal, sunt asa numitele banci „cu amanuntul” (Retail
banks), banci comerciale (Merchant banks), case de scont si alte banci. Bancile
comerciale, numite si banci „angro”, a , ele opereaza cu afaceri de mare valoare.

Societatile ipotecare reprezinta un element important al sistemului de

credit englez, care nu se atribuie la categoria institutiilor bancare. Aceste
societati au aparut la sfârsitul secolului al XVIIlea, axându-se pe asigurarea
consilierii de creditare ipotecara. Restructurarea economica a societatilor
ipotecare le-a permis acestora sa-si extinda spectrul de activitate: prestarea
serviciilor de deschidere a conturilor, eliberarea cecurilor, atragerea depozitelor
de la populatie si banci si modificându-si statutul juridic - din cooperative
ipotecare în companii actionare.

Sistemul de credit al Germaniei reprezinta unul dintre cele mai

dezvoltate sisteme din Europa. Activitatea bancara în ultimele doua-trei decenii
de ani reprezinta unul dintre cele mai dinamice sectoare ale economiei germane.
Spre deosebire de sistemele bancare din Marea Britanie, SUA si alte tari
dezvoltate, structura sistemului bancar german se caracterizeaza prin
universalizarea institutiilor creditar-bancare, ce îi permite sa detina o gama
diversa de active si pasive.

Pe lânga serviciile bancare, pe care le ofera si bancile engleze „cu

amânuntul”, bancile germane se angajeaza sa presteze si servicii investitionale,
de asigurare, trust etc.

Urmatoarea categorie a institutiilor de credit din Germania o constituie

institutiile specializate de credit. Acestea, la rândul lor, pot fi clasificate conform
functiilor pe care le îndeplinesc. Institutiile de credit specializate sunt
reprezentate, în principal, de bancile ipotecare, asociatii de constructii creditare,
bancile cu functii speciale, private si publice, bancile de garantare, Banca
Germana de Economii a Oficiilor Postale etc.

Bancile ipotecare si asociatiile de împrumut si ipotecare (private si

publice), detin o retea larga de filiale (la sfârsitul anului 2003 – fiind peste 3600)
si servesc la acceptarea de depozite si acorda resurse financiare pentru
constructii ipotecare. Ca si sectorul societatilor ipotecare din Marea Britanie,
institutiile de credit ipotecare au beneficiat de cresterea aspiratiei populatiei de a
construi case proprii, încurajând împrumuturile pentru cumpararea de locuinte.

Bancile cu functii speciale au în spectrul lor de activitate si vânzarea în

rate a diferitor bunuri, marfuri etc., si în majoritatea cazurilor se subordoneaza
bancilor comerciale mari.

Împrumuturile acestor banci se acorda sub forma de overdraft-uri

clientilor care de asemenea au depozite în banca si venituri detinute în conturile
curente ale bancii respective. Gestionarea institutiilor de credit în Germania este
îndeplinita de doua structuri independente: Banca Federala si Consiliul Federal de
Supraveghere Bancara. Actualmente Bundesbank exercita functia de banca
centrala în Germania si este totodata parte componenta a Sistemului European al
Bancilor Centrale (European System of Central Banks), îndeplinind obiectivele
Uniunii Monetare Europene.

În Germania supravegherea sistemului bancar îi revine Consiliului Federal

de Supraveghere Bancara în timp ce institutiile bancare engleze sunt
supravegheate Departamentul Bancar al Bancii Angliei. Acesta din urma este un
organism federal independent, care este în drept de a acorda, în limitele legii,
licente de functionare bancara si în colaborare cu Bundesbank urmareste
respectarea si aplicarea legii de institutiile bancare.

Sistemul de credit din Franta este format din institutii bancare si

institutii de credit specializate. Banca Frantei este banca centrala a Frantei
înfiintata la 18 februarie 1800. Banca Frantei detine monopolul emisiunii de
bancnote, reglementeaza si supravegheaza politica monetar-creditara a statului
si este o „banca a bancilor”.

Banca Frantei in indeplinirea politicii monetar-creditare foloseste, pe de o

parte, instrumentele clasice - scontarea cambiilor, operatiunile cu valorile
mobiliare de stat si utilizeaza instrumente specifice de genul: metoda franceza de
rezervare obligatorie si metoda restrictionarii directe a creditarii.
 Metoda franceza de formare a rezervelor obligatorii, spre deosebire de cea
americana, consta în defalcarea mijloacelor banesti în fondul de rezerve
obligatorii, nu din contul resurselor depozitare, ci din contul sumelor eliberate
sub forma de credite de banca. În cazul nementinerii limitelor prestabilite de
catre banci la operatiunile de credit, banca centrala le sanctioneaza prin aplicarea
unei rate înalte de scont sau defalcarea obligatorie a sumei ce depaseste aceste
limite în contul fara dobânzi la banca centrala. Metoda respectiva fiind destul de
severa, permite majorarea masei monetare sau încetinirea cresterii ei în cazul
limitarii resurselor clientilor.

Institutiile bancare, din punct de vedere al formei juridico-organizatorice,

pot fi societati pe actiuni, cooperative, institutii comerciale, sau întreprinderi
unionale (sociale). În conformitate cu legile în domeniu din 1941 si 1945, bancile
franceze au fost clasificate, potrivit tipului de clienti deserviti si de termenul
acordarii creditelor, în banci depozitare, banci de afaceri, banci care acorda
credite pe termen mediu si lung În a doua jumatate a anilor ‘80 ai secolului XX-
lea în Franta au aparut tendinte de universalizare a bancilor. În anul 1984 în
baza Actului Bancar structura sistemului financiar-creditar a Frantei a fost
modificata.

Actul respectiv defineste notiunea de institutie de credit ca pe o institutie

ce întruneste urmatoarele functii: mijloc de plati; accept de depozite; extinderea
împrumuturilor. Firmele financiare din Franta sunt institutii care nu accepta
depozite de la populatie si nu figureaza în lista institutiilor bancare (aceste
cerinte sunt impuse de Comité de Réglementation Bancaire).

Pasivele lor sunt formate în cele mai frecvente cazuri din fondurile
acumulate din emisiunea de obligatiuni si cambii. Aceste institutii deseori sunt
filiale ale bancilor. Ele îsi plaseaza resursele sub forma creditelor de consum,
creditelor ipotecare, leasingului financiar. Institutiile respective concureaza cu
bancile mari si au o activitate eficienta, deoarece acorda credite cu rate mai mici
ale dobânzii. În categoria altor institutii de credite putem mentiona un sir de
firme particulare, care combinata activitatea lor de baza cu cea creditara.

Cel mai frecvent ele sunt antrenate în finantarea spatiilor locative si

constructiilor. Aceste firme se orienteaza spre finantarea regionala, actionarii lor
fiind bancile mari, bancile de economii, companiile de asigurari, companiile
industriale. În majoritatea cazurilor pasivele firmelor sunt constituite din
resursele acumulate în urma emisiunii si plasarii de obligatiuni. Una dintre cele
mai mari firme de acest fel este Crédit National.

Creditul reprezinta in prezent componenta principala a produselor si

serviciilor pentru persoane fizice. Este evident ca in viitorul apropiat avand in
vedere cresterea economica preconizata si relatiile tot mai stranse cu tariele
dezvolatate care induc catre un anumir standard de viata. Creditul este produsul
cu un grad mare de inovare, disparitia si aparitia unor noi tipuri de credite
devenind un factor obisnuit al pietei bancare.

Noua orientare a bancilor catre sectorul persoanelor fizice pune un accent

deosebit pe creditele de consum care satisfac multiple cerinte ale persoanelor
fizice ce nu pot fi realizate imediat cu resursele de care dispun acestea. Creditul
de consum este specific si tarilor dezvolate si celor in curs de dezvoltare, cu
diferenta ca in prima categorie orientarea este catre creditul imobiliar iar in a
doua catre creditul pentru trezorerie, bunuri casnice, mobilier, autoturisme,
echipamente de incalzire sau climatizare si intr-o masura mai mica pentru
cumparari sau constructii de locuinte.

Orientarea ca 535y2418f tre aceste credite are o motivatie mai larga care tine in
principal de:

(a)  Specificul bancii, respectiv de banca universala care trebui sa fie prezenta pe
piata de retail atat la atragera resurselor, cat si la plasarea acestora in primul
rand catre depunatori;

(b)  Politica cu clientii, in sensul atragerii de cat mai multe persoane care sa-si
efectueze operatiunile prin banca si care pot deveni consumatorii produselor
sau serviciilor oferite de banca;

(c)   Imbunatatirea structurii portofoliului de credite printr-o alternativa la

ponderea deosebit de mare detinuta de persoanele jurudice;

(d)  Diminuarea riscului prin plasamente mai sigure;

(e)  Dezvolatarea ofertei de produse pentru unitatile mici (agentii) care sunt cel
mai bine plasate pentru activitatea de retail etc.

1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

In Romania, activitatea bancara cu persoane fizice sau retail este mai
putin tratata in literatura economica de specialitate ca un concept distinct.
Aceasta este cunoscuta mai mult sub forma instrumentelor de lucru fara sa se
faca o delimitare a sferei de cuprindere sau a clientelei, precum si a institutiilor
care desfasoara o astfel de activitate.

Institutiile care desfasoara o activitate bancara cu persoanele fizice sunt

bancile de retail (CEC-ul in Romania) sau bancile universale. Bancile de retail
sunt in general banci mici, cu o retea extinsa, care efectueaza operatiuni de casa
si de cont curent, asa numite banci colectoare, spre deosebire de bancile
universale care sunt institutii bancare de marime medie si chiar mare ce folosesc
resursele colectate pentru plasamente proprii, iar excedentul il plaseaza pe piata
monetara.

In Romania, creditele destinate pietei de retail au o structura destul de

diversificata, menita sa faca fata cerintelor extrem de diverse ale populatei, insa
aceste se pot diferentia in functie de destinatie in trei grupe de la care se
asteapta evolutii diferite diferite.

Creditele pentru activitati productive, respectiv echipamente pentru

cabinete particulare, mici magazine comerciale, utilaje agricole pentru micii
producatori si alte activitati cu caracter productiv ar trebui sa fie cele mai
solicitare deoarece acestea ajua la obtinerea unor venituri si deci usureaza
sarcina debitorului. In prezent in Romania, acestea au o pondere extrem de
redusa, datorita perioadei caracterizata de o slaba evolutie economica si dobanzi
inca destul de mari, dar odata cu rederesarea economica se estimeaza o crestere
a volumului acestor credite.

Creditele pentru consum – bunuri de folosinta casnica, autoturisme,

trezorerie, vacante, studii, tratamente medicale etc. reprezinta categoria cea mai
solicitata la ora actuala in Romania. Exista o cerere destul de mare pe piata, ceea
ce impune bancilor sa desfasoare o politica agresiva. Datorita multitudinii de
scopuri si deschiderii pietei se estimeaza o crestere continua in urmatorii ani a
acestor credite, dar si o competitie puternica intre bancile locale si straine.

Creditul ipotecar - construiri sau cumparari de locuinte prin ipotecare

acestora, beneficairul devenind proprietar numai dupa remabursarea integrala a
creditului si a dobanzii. Creditul ipotecar se afla deocamdata intr-o faza incipienta
datorita lipsei unor institutii specifice ca Fondul Ipotecar de Garantare, Banci
Ipotecare, precum si a dobanzilor inca destul de mari care fac mai greu
accesibile creditele pe perioade lungi.

Sunt necesare transformari nu numai in ceea ce priveste dinamica

creditului si a clientilor, ci si in ceea ce priveste modul de garantare si
operativitate in acordare, ambele in favoarea beneficiarilor. In garantarea
creditelor tendinta trebuie sa fie de inlocuire a sistemului de gajuri si giranti cu
garantia unor societati de asigurare agreate de banca.
 Prin acest procedeu riscul de creditare este transferat integral societatilor
de asigurare, banca beneficiind de o garantie care poate deveni lichida imediat,
daca avem in vedere a societatile de asigurare sunt si clienti ai bacnilor. In acest
fel se rezolva si problema eventualelor credite neperformante care nu mai
greveaza portofoliu bancii, nu necesita provizioane si nu incarca costurile de
exploatare.

In ceea ce priveste operativitatea, este necesara simplificare procedurilor

de lucru si reducerea timpului de analiza si decizie. Analiza de tip “scoring”
trebuie in permaneta perfectionata si total computerizata, inspectorul de credit
sau analistul finaciar avand mai mult atributia de a verifica corectitudinea unor
documente sau de a analiza unele situatii atipice.

Un instrument aproape necunuscut in sectorul persoanelor fizice este

acela al garantiilor bancare. In tarile dezvolatate este destul de extins sistemul
garantiilor bancare pentru angajamente financiare pe perioade mai lungi (plata
chiriilor, a unor servicii precum telefoane, electricitate, taxe scolare, executari de
lucrari de intretinere si reparatii etc.) sau garantii de buna executie pe anumite
perioade etc. Asemenea garantii implica pe langa existenta in banca a contului
platitorului , un anumit volum de operatiuni prin cont, depozite si o cunoastere
cat mai buna a acestuia. Intre banca si client se creaza o relatie de incredere
reciproca, o stabilitate pe termen lung, in beneficiul ambelor parti.

In Romania reforma economica trebuie sa ia in considerare aspectul

social al acesteia (reforma se face pentru oameni si nu in afara vietii lor) ceea ce
presupune socializarea unor modele de terapie economica si in general evitarea
terapiei de soc.

Cursul tranzitiei din Romania a fost caracterizat de descresterea economica,

pierderea pietelor externe, dezechilibrul balantei comerciale si de plati,
devalorizarea monedei nationale, reducerea nivelului de trai si a sperantei de
viata.

Cresterea economica a devenit astfel obiectivul prioritar a guvernelor din

1999 si pana in prezent, iar dinamica creditului ipotecar reprezinta in sine un
factor de influenta asupra cresterii economice.

Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de CONSTITUTIE care

prevede dreptul la proprietatea privata ca o conditie fireasca a dezvoltarii
economiei de piata si a cresterii calitatii vietii, iar Legea Creditului Ipotecar
nr.190/09.12.1999 prevede ca destinatie a creditului ipotecar constructia
de locuinte, reparatii si consolidari cu destinatie locativa, industriala
sau comerciala.
Beneficiari: persoane fizice sau juridice

Termen de acordare: minim 10, respectiv 5 ani

Institutii ipotecare: ANL, bancile comerciale, CEC, altele.

Creditul ipotecar amplifica motivatia psihologica pentru munca, inclinatia

spre economisire, dinamizeaza piata bancara, ipotecara si de capital in scopul
atragerii de resurse financiare pe termen mediu si lung. Aceasta duce la
dezvoltarea pe orizontala a industriei de constructii, de productie bunuri de larg
consum, a industriei financiar-bancare, a pietei de capital, creditul ipotecar fiind
un motor de antrenare a economiei.

Situatia Romaniei releva existenta unei cereri imense pentru locuinte, la

nivelul anului 1998 erau necesare conform unor studii statistice, un milion de
locuinte, numai la CEC fiind inregistrate 280.000 cereri. In acelasi an (1998) au
fost construite in Romania doar 6.631 locuinte din care doar 551 de stat.

Incepand cu anul 2002 bancile au crescut numarul creditelor ipotecare

acordate, pentru ca anul 2003 sa fie anul “exploziei” creditelor ipotecare. Astfel,
intr-o singura luna, in 2003, soldul acestor credite, in cazul B.C.R. a crescut cu
500 miliarde lei.

Piata romaneasca a creditului ipotecar are un potential enorm in opinia

specialistilor BERD, iar relansarea economiei tradusa si in cresterea salariilor,
concomitent cu scaderea inflatiei si implicit a dobanzilor la credite va face ca in
viitor cererea de imprumuturi pentru cumpararea sau amenajarea unei locuinte
sa fie in crestere.

Acestea sunt doar cateva din rezultatele studiilor de piata care au

determinat BERD sa acorde Bancii Comerciale Romane o linie de finantare in
valoare de 50 milioane EUR, cu o scadenta de 11 ani, destinata acordarii de
imprumuturi imobiliare.

In baza acestui acord, BCR a lansat primele credite ipotecare cu o

scadenta pana la 25 ani (fata de 20 ani la un credit imobiliar obisnuit), in prezent
perioada de acordare fiind extinsa pana la 30 de ani, atat pentru creditul
imobiliar cat si pentru cel ipotecar.

Acordarea creditului presupune ipoteca de rangul I (creditorul are drept

deplin asupra bunului pana la stingerea datoriei) asupra imobilului achizitionat
din imprumut, iar in cazul constructiei de locuinte, ipoteca asupra terenului, cat si
a constructiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv. Creditul ipotecar nu
nececesita giranti, dar beneficiarul trebuie sa detina 25% din suma solicitata.

BCR detinea in 2004 peste 40% din creditele acordate populatiei de

sistemul bancar, valoarea acestora ridicandu-se la 5.249 miliarde lei. Aproape
jumatate din creditele acordate de BCR au reprezentat investitii imobiliare si
ipotecare. In 2005, valoarea creditelor imobiliare ipotecare era de 19.119
miliarde lei, ajungand la 31 decembrie 2006 la 19.510 miliarde lei.

Exista o serie de diferente semnificative intre creditul imobiliar si creditul

ipotecar:

Caracteristici ale creditului Caracteristici ale creditului

imobiliar ipotecar
Destinatia
- construirea, cumpararea imobilelor - construirea, cumpararea, reabilitarea
- cumpararea de terenuri in intravilan (inclusiv modernizarea), consolidarea
necesare construirii de locuinte sau extinderea imobilelor cu destinatie
de locuinte permanente sau temporare,
cumpararea de terenuri in intravilan
necesare construirii de locuinte, inclusiv
efectuarea lucrarilor de viabilizare
- acordarea creditelor destinate
construirii, reabilitarii (inclusiv
modernizarii), consolidarii sau
extrinderii unor imobile se poate
efectua si pentru lucrari in regie
proprie.
Surse proprii
15% din valoarea imobilului cumparat 25% din valoarea imobilului cumparat
Garantii
Ipoteca de rangul I asupra imobilului Ipoteca de rangul I asupra imobilului
achizitionat din credit, sau a unui alt achizitionat din credit, iar in cazul
imobil aflat in proprietatea constructiei de locuinte ipoteca asupra
imprumutatului sau a unei terte terenului cat si a constructiilor ridicate
persoane ulterior pe terenul respectiv
Giranti
Unul, maxim doi giranti Nu este cazul
Determinarea volumului creditului
In functie de venituriel nete ale In functie de veniturile nete ale
imprumutatului, la creditele in valuta, imprumutatului si sotul/sotia acestuia
sau in functie de veniturile nete ale
imprumutatului si ale sotului/sotiei, la
creditele in lei
 Capitolul 2 - Piata creditului
ipotecar in Romania si Uniunea
Europeana
2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail in UE
In 2001, volumul total al creditelor ipotecare europene a fost de 3.9 mii de
miliarde de euro, ceea ce reprezinta 40% din PIB-ul european. In ultimii 10 ani
piata creditiilor ipotecare a crescut constant, in medie cu 8% pe an, astfel ca la
sfarsitul anului 2006 se dublase fata de anul 1990.

Cea mai spectaculoasa dezvoltare a inregistrat-o in tarile membre care au

beneficiat de ajutoare pentru programe de locuinte, finantate de Comunitatea
Europeana, respectiv Portugalia (o crestere a creditelor ipotecare ce peste 9 ori),
Irlanda (de cinci ori) si Grecia.

In general, in tarile membre ale UE dobanda pentru creditele ipotecare

consolidate in euro este cuprinsa intre 4% si 7%. Cea mai scazuta dobanda la
credite pentru case este in Danemarca, unde rata fixa este de 4% pe an, iar cea
mai ridicata este in Belgia, de 7% pe an. Cu cat economia tarii respective este
mai sanatoasa, cu atat dobanzile sunt mai mici si durata creditarii mai mare,
ceea ce duce la o crestere rapida a numarului de credite ipotecare acordate. De
exemplu, in Danemarca, piata creditului ipotecar reprezenta in 2006 aproape
70% din PIB, dobanda fixa a fost de 4% iar durata rambursarii ceditului a fost de
30 de ani.

Si in tarile care au traditie in acordare unor astfel de credite apar

“cutremure” periodice pe aceste piete, iar numarul clientilor fluctueaza in functie
de evolutia dobanzilor. De exeplu, potrivit statisticilor EMF (European Mortgage
Federation), in Irlanda dobanda era de mai putin de 5% la inceputul anului 2000,
a depasit 6% in primul trimestru al anului 2001 si a scazut iar la mai putin de 5%
la jumatatea anului 2006.

In toate tarile UE, bancile comerciale, bancile ipotecare si ceilalti

imprumutatori ofera pachete de creditare, in functie de durata creditului, de tipul
dobanzii (fixa sau variabila, raportata la Libor sau Euribor) si de marimea
creditului.

In tarile Europei de Est piata credtului ipotecar este inca la inceput. Fata
de Romania, toate celelalte tari vecine au avansat in acest domeniu. In Cehia,
inca din anul 2001 functionau noua banci de credit ipotecar, iar volumul
creditelor ipotecare active la acea data era de 1228 milioane de euro; in Slovacia
existau cinci banci de credit ipotecar, iar volumul creditelor pentru case era de
34.1 milioane euro etc. Si piata obligatiunilor ipotecare, despre care la noi abia se
vorbeste, este mult mai dezvoltata in aceste tari: numai cehi au avut 20 de
emisiuni de obligatiuni pana la sfarsitul anului 2001, cu o valoare totala de
623.48 milioane de euro.

Evolutia intermedierii bancare

      Gradul de intermediere bancara (credite neguvernamentale/PIB) a

fost de 21% din PIB la sfarsitul anului 2005, din care peste 6pp este
ponderea persoanelor fizice; in 2006 fiind de 39% din PIB, din care peste
10 pp este ponderea persoanelor fizice ;

114.40%
36.50%
49.40%
33.10%
43.40%
22.00%
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
120.00%
Procente in PIB la
sfarsitul
perioadei
UE 15
Cehia
Ungaria
Polonia
Bulgaria
Romania
Intermedierea bancara (credite neguvernamentale/PIB) in
comparatie cu alte tari - 2006
       In tarile care au aderat la UE in 2004 (Cehia, Ungaria, Polonia), media
gradului de intermediere bancara a fost de 39%; la nivelul UE, valoarea
medie a intermedierii bancare a fost de 96% (2004), gradul de
intermediere bancara ajungand in 2006 la 49%.

        Gradul de intermediere bancara (credit neguvernamental/PIB) este

estimat la 24%, la sfarsitul anului 2006.

        Se prognozeaza un grad de bancarizare (active bancare/PIB) de 21-22%,

in timp ce in tari precum Cehia si Ungaria, acest indicator este cuprins
intre 60-80%; gradul scazut de bancarizare indica potentialul de crestere
a activitatilor bancare in Romania.

2.2.      Evolutia in structura a creditelor retail

Conform datelor din bilantul monetar, în cursul anului 2006 creditul
neguvernamental a înregistrat o crestere de 53,7 la suta (46,6 la suta în termeni
reali), comparativ cu 45,3 la suta (33,8 în termeni reali) în anul 2005, pe seama
majorarii cu 77,3 la suta a componentei în lei (69 la suta în termeni reali) si cu
33,7 la suta a celei în valuta (+45,3 la suta denominat în euro).

Structura lei-valuta a creditului neguvernamental s-a modificat semnificativ în

favoarea componentei în lei (de la raportul 46/54 la suta la sfârsitul anului 2005
la 53/47 la suta în decembrie 2006).

Structura finantarilor acordate populatiei in 2006

ü in Romania – creditele de consum depasesc de trei ori pe cele pentru locuinta:

75% - credit de consum; 25% credit imobiliar/ipotecar
ü in Noua Europa – 64% - credit de consum; 36% - credit imobiliar/ipotecar

ü in zona Euro – structura este

aproape diametral opusa:
32% - credit de consum;
68% - credit
imobiliar/ipotecar
 Grad redus de dezvoltare al finantarilor pentru locuinte in Romania
comparativ cu SE Europei si zona euro
 Potential de crestere a pietei creditelor imobiliare/ipotecare in Romania in
urmatoarea perioada

5905
5294
15685
5246
19662
5408
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2004
2005
2006
Evolutia structurii creditelor retail in Romania (mil.
RON)
credit
imob/ipotecar
credit consum
Se observa o crestere :

 pentru creditele de consum de 37,65% in 2005 fata de 2004, in 2006 fiind

o crestere de 79,77% fata de aceeasi perioada
 pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% in 2005 fata de 2004 si de
97,89% in 2006

36.60%
10.50%
9.50%
5.30%
4.90%
1.90%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
EU 12
Ungaria
Cehia
Polonia
Bulgaria
Romania
Ponderea creditelor imobiliare/ipotecare in PIB -
2006
Romania este tara cu cel mai scazut nivel al indatorarii din regiune; 8% - credite
retail/PIB in anul 2006 fata de 52.6% - credite retail/PIB la nivelul Uniunii
Europene.

Evolutia creditului in lei si valuta

5.546,33
359,48
10.969,77
581,27
21.308,92
794,67
0,00
5.000,00
10.000,0
0
15.000,0
0
2004
2005
2006
Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare - mil. RON
credit de consum
credit imobiliar si ipotecar
Evolutii ale creditului retail in RON

      Continua cresterea in ritm inalt;

      Dezvoltarea distributiei prin:

     Dezvoltarea retelei bancare

     aparitia unui numar mai mare de societati finantatoare

     diversificarea canalelor de distributie.

      Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

      Crestere puternica, in anul 2005, a creditului de consum in RON;

2.319,84
2.974,46
4.715,24
4.664,66
5.353,48
4.613,59
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
6.000,00
2004
2005
2006
Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare (valuta) - echiv. mil
.RON
credit de consum
credit imobiliar si ipotecar
Evolutii ale creditului retail in VALUTA

      Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

      Crestere puternica, in anul 2005, atat a creditului de consum , cat si a

creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

Ponderea creditului de consum in total credit retail a crescut de la 52,7% in 2004

la 78,4% in dec. 2006. Creditul de consum a crescut cu 93,7 la suta (84,7 la suta
în termeni reali) fata de 99,4 la suta (83,5 la suta în termeni reali) în 2005, în
timp ce creditul ipotecar s-a majorat cu 53 la suta (45,9 în termeni reali)
comparativ cu 57,4 la suta (44,8 la suta în termeni reali) în anul anterior.

Creditul de consum a fost dominat de componenta în lei, a carei pondere a

înregistrat o tendinta usor crescatoare (70,4 la suta fata de 69,9 la suta la
sfârsitul anului anterior);

Cauze:
ü nedezvoltarea la nivelul
asteptarilor a investitiilor
imobiliare
 üaparitia fenomenului de
interferenta intre creditul de
consum si creditul de investitii
imobiliare
351,59
2.689,50
661,57
4.091,76
1.518,45
5.154,43
5.305,94
8.198,10
6.421,81
9.964,87
11.551,04
16.020,13
15103,59608
20631,51224
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
2000
2001
2.002
2003
2004
2005
2006

Evolutia creditului neguvernamental in lei - mil. RON

retail
corporate
  Comparativ, creditul retail in RON a crescut cu 54,42% din 2000 pana in
2006, fata de cresterea creditului corporate, de doar 7,70% raportat la
aceeasi perioada.
 Cresterea anuala a creditului retail a fost de 1,88% in 2001, 2,29% in
2002, 3,51 in 2003, in 2004 a avut o crestere mai mica de doar 1,26, in
2005 fiind de 1,86 iar cresterea in 2006 a fost de 1,60% fata de 2005.
 Creditul acordat populatiei si-a continuat expansiunea ajungând sa
reprezinte 42,1 la suta din creditul neguvernamental la sfârsitul anului
2006; ponderea acestuia a crescut cu 6,9 puncte procentuale fata de anul
anterior si s-a mentinut la un nivel mai ridicat decât creditele de productie
sau cele de investitii ale companiilor.
 Creditul acordat companiilor a înregistrat în cursul anului 2006 o crestere
de 37,4 la suta (31 la suta în termeni reali), fata de 31,5 la suta (21 la
suta în termeni reali) în anul anterior. În structura, creditele în lei au
crescut cu 65,4 la suta, iar cele în valuta cu 18,3 la suta.
74,38
4.385,25
137,43
6.934,68
571,34
10.628,58
2.195,26
14.588,63
5.452,42
19.923,26
9.379,90
23.382,08
9967,067119
23920,96109
0,00
5.000,00
10.000,00
15.000,00
20.000,00
25.000,00
2000
2001
2.002
2003
2004
2005
2006
Evolutia creditului neguvernamental in valuta - echiv. mil. RON
retail
corporate
In ceea ce priveste valuta :

 Cresterea creditului corporate a fost de 5,55% in 2006 fata de 2000, pe

cand creditul de retail a crescut cu 134% in aceeasi perioada.
 Tendinta de extindere a scadentelor creditelor s-a manifestat pe întreg
parcursul anului 2006. Conform datelor din bilantul monetar, creditul
neguvernamental pe termen lung a crescut cu 130,1 la suta (119,4 la suta
în termeni reali), reprezentând 38,6 la suta din creditul neguvernamental
total (comparativ cu 25,8 în anul 2005).
 Componenta în lei a crescut cu 228,2 la suta, la sfârsitul anului 2006
reprezentând 47,6 la suta din totalul creditului neguvernamental pe
termen lung, cu 14,2 puncte procentuale mai mult decât la finele anului
anterior, iar componenta în valuta s-a majorat cu 81 la suta. Creditele pe
termen mediu au înregistrat o crestere de 15,6 la suta în anul 2006,
reprezentând 27,6 la suta din creditul neguvernamental total.
 Componenta în lei a crescut cu 33,9 la suta, iar cea în valuta a scazut cu 1
la suta. Creditele pe termen scurt s-au majorat cu 38,6 la suta comparativ
cu anul anterior (pâna la 33,8 la suta din creditul neguvernamental),
componenta în lei sporind cu 50 la suta, iar cea în valuta cu doar 25,4 la
suta.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare in RON si valuta

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare lei

40000
45000
50000
55000
60000
65000
sep.05
dec.05
mart.06
Sep.06
dec.06
RON
Creditul pentru investitii imobiliare in RON a avut o decadere majora in
decembrie 2005 fata de septembrie 2005, incercand cu greu sa se redreseze
fiind in crestere lenta, abia in decembrie 2006 atingand nivelul valorii dinainte de
prabusire.

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare valuta

15000
17000
19000
21000
23000
25000
27000
iun.05
sep.05
dec.05
sep.06
dec.06
EUR
Evolutia creditelor imobiliare / ipotecare in valuta arata astfel fata de iunie 2005 :

 scadere in sep 2005 cu 0,95%

 crestere de 1,95% in dec. 2005
 crestere cu 1,07 in sep. 2006
 crestere cu 1,19% in dec. 2006

In cazul creditului ipotecar, pozitia majoritara continua sa fie detinuta de

componenta în valuta, de mentionat fiind totusi reducerea cu 4,4 puncte
procentuale a ponderii acesteia (pâna la 84,5 la suta la sfârsitul anului 2006).

În concordanta cu evolutia din zona euro, creditele ipotecare si imobiliare

ramân principalul element care a determinat explozia creditului (depasind
creditele de consum în ceea ce priveste ponderea în total pasive financiare).
Creditele ipotecare si imobiliare au sporit în medie cu 44% în perioada 2000-
2006, alimentate atât de factori de natura cererii, cât si de factori de natura
ofertei. În ansamblu, însa, creditele ipotecare si imobiliare reprezinta doar 7%
din PIB în regiunea Europei Centrale si de Est, semnificativ mai scazut fata de
nivelul de 38% înregistrat în zona euro.

Creditele ipotecare va avea cel mai mare potential

Se previzioneaza ca segmentul creditelor ipotecare si imobiliare va avea

cel mai mare potential, cu cresteri anuale de 22% care vor constitui si cea mai
mare pondere a cresterii îndatorarii populatiei din regiune. “Investitiile în propria
locuinta vor ramâne principalul obiectiv al populatiei. O pondere semnificativa din
economiile populatiei continua sa fie directionata catre piata imobiliara, pe fondul
unei piete a creditului ipotecar si imobiliar care se dezvolta rapid”, a mai declarat
Debora Revoltella, Economist sef UniCredit pe regiunea ECE.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare pe zone geografice

Credite investitii imobiliare lei

2006
29.35%
17.45%
28.57%
24.63%
Muntenia
Moldova
Transilvania
Bucuresti

 La creditele pentru investitii imobiliare in RON, ponderea cea mai mare o

detine Muntenia cu 29,35%, fiind urmata de Transilvania cu 28,57%.
 Zona Bucuresti detine 24,63%, in timp ce Moldova detine doar 17,45%

Credite investitii imobiliare valuta

2006
19.08%
10.87%
31.41%
38.64%
Muntenia
Moldova
Transilvania
Bucuresti

 La creditele pentru investitii imobiliare in valuta, zona Bucuresti ocupa

locul I, detinand 38,64% din creditele imobiliare/ipotecare in valuta din
Romania;
 Locul II este ocupat de Transilvania (ca si la cele in RON) cu 31,41%.
 Muntenia care ocupa locul I la creditele in RON, la cele in valuta detine
doar 19,08%, Moldova ocupand si in acest caz ultimul loc cu doar
10,87%.

2.3. Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si

acordarea creditelor
Daca in urma cu cativa ani, marile banci europene incercau sa se
orienteze catre structuri cat mai complexe de entitati financiar-bancare, menite sa
asigure o acoperire totala a necesitatilor clientilor, treptat acestea au ajuns la
concluzia, certificata de practica, ce releva necesitatea concentrarii asupra
activitatii de baza cu cel mai inalt grad de performanta si, implicit, profitabilitate.
Foarte multe banci europene au ajuns la concluzia ca activitatea de retail
intruneste aceste caracteristici, fiind in conditii de criza o protectie esentiala a
veniturilor institutiei, iar in conditii de boom economic, o mina de aur ce poseda
un important potential inca neexploatat.
Din punct de vedere economic, activitatea de retail a dovedit, iar prognozele
pentru urmatorii ani confirma aceasta regula, ca, in cadrul strategiilor menite sa asigure
actionarilor venituri consistente in conditii de risc redus, acest tip de activitate ocupa unul
dintre principalele pozitii.
 Implicarea in activitati de retail, chiar si numai pe anumite segmente sau
nise de piata, inclusiv a unor banci cu inclinatii bine cunoscute catre sectorul
corporatiilor, poate reprezenta un alt semnal al tendintei ultimilor ani si care da
semne promitatoare a se accentua in viitor. Globalizarea si cresterea concurentei
au influentat si strategiile la nivel paneuropean in domeniul retail banking-ului.
Desi posibilitatile actuale de consolidare in sistemul bancar european
sunt relativ limitate, din diferite motive legate de reglementari si chiar
protectionism national, viitorul va obliga o coagulare a fortelor europene pentru
a face fata atat concurentei aparute din partea marilor banci americane, cat si
datorita necesitatilor de imbunatatire a performantei globale intr-un mediu
economic european, ce se previzioneaza a elimina treptat barierele nationale
existente. O data inceput procesul de consolidare paneuropean, se poate
considera ca acesta va conduce la o reactie in lant fireasca, mai intai la nivel
national, ca apoi sa conduca la fuziuni, alianfe, achizitii strategice in afara
granitelor nationale. Toate aceste aspecte constituie numai cateva dintre
provocarile actuale si viitoare la care marile band europene de retail va trebui sa
raspunda cu strategii clare si perf ormante, pentru a reusi sa-si mentina cota de
piata atat la nivel national, cat si european, in condifiile in care solicitarile venite
din partea actionarilor, privind rezultatele financiare obtinute de grupurile bancare,
nu par sa se reduca din punct de vedere cantitativ si al calitatii.

Tendinte macroeconomice

      Largirea bazei creditului retail prin dezvoltarea populatiei bancabile:

Populatie bancabila/total populatie: 2005: 39% → 2009: 44%

      Cresterea volumului creditului retail pe client datorita cresterii venitului

net lunar;

      Continuarea politicii BNR de tintire a inflatiei prin masuri restrictive asupra
creditului retail

      Evolutia creditului de consum se datoreaza cresterii valorii creditului

maxim si a perioadei de creditare;

      Expansiunea cardurilor de credit in sem.II 2005 si sem. II 2006

comparativ cu restul creditelor de consum;

      Cresterea utilizarii canalelor alternative de vanzare.

      Apropierea de marele retele de retail.

Premise privind evolutia creditului imobiliar/ipotecar

       Evolutia pietei imobiliare;

     Numar de proiecte demarate;

     Stabilizarea preturilor;

     Investitii imobiliare (“buy for rent”);

     Evolutia pietei financiare

     Reducerea costurilor pentru end user

 
In viitor, in Romania se va accentua dezvoltarea sectorului imobiliar
datorita:

ü dezvoltarii insuficiente a acestui sector

ü conditii macroeconomice favorabile – cresterea venitului mediu net, scaderea

inflatiei

ü dorinta populatiei de crestere a standardului de locuit

ü dezvoltarea de noi proiecte imobiliare

Concluzii:

      Exista potential de crestere a creditului retail in Romania in urmatoarea

perioada – crestere previzionata de aprox. 50%-60%

      In SE Europei, structura creditelor retail va inregistra evolutii diferite in

functie de gradul de dezvoltare al nivelului de trai.

 
  

Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a

riscurilor de creditare retail
 

Legea bancara nr. 58/1998 defineste astfel notiunea de credit la art. 1:

“angajament de plata a unei sume de bani în schimbul dreptului la rambursarea
sumei platite precum si la plata unei dobânzi sau a altor cheltuieli legate de
aceasta suma…”.

Pe de o parte legea statueaza la articolul 2 dreptul si obligatia Bancii Nationale a

României cu privire la “elaborarea si aplicarea politicii de credit, de autorizare si

supraveghere prudentiala bancara”. Pe de alta parte, în cuprinsul articolului 38
este legiferata obligativitatea ca “în activitatea lor, bancile se supun
reglementarilor si ordinelor emise de Banca Nationala a României date în
aplicarea legislatiei privind politica de…credit…, de asigurare a prudentei bancare
si de supraveghere bancara”.

În acelasi sens, Legea bancara stipuleaza la articolul 55 obligatia bancilor de a

întocmi si pastra la sediile lor un exemplar al documentatiei de credit privitoare la
relatiile sale cu clientii. Conform aceleiasi legi, contractele de credit bancar
precum si garantiile reale si personale constituite în scopul garantarii creditelor
bancare sunt titluri executorii.

Riscul de credit este definit în normele de autorizare si de supraveghere

prudentiala ale BNR ca fiind „riscul înregistrarii de pierderi sau al nerealizarii
profiturilor estimate, ca urmare a neîndeplinirii de catre contrapartida a
obligatiilor contractuale”.

Pentru administrarea eficienta a riscului de credit, la stabilirea strategiei bancilor

comerciale se au în vedere doua aspecte. Primul consta în stabilirea tipurilor de
credit care vor fi oferite clientelei, segmentul de clientela vizat, tipurile de
garantii percepute în contrapartida, rezidenta, aria geografica, moneda, durata
creditului si profitabilitatea estimata.

Un al doilea aspect este determinarea caracteristicilor portofoliului de credite,

inclusiv gradul de diversificare si gradul de concentrare. Punerea concreta în
practica a strategiei de administrare a riscului de credit se realizeaza prin
proceduri proprii fiecarei banci privind riscul de credit atât la nivelul individual al
fiecarui client, cât si la nivelul întregului portofoliu de credite. La stabilirea si
respectiv la implementarea de catre banci a procedurilor privind administrarea
riscului de credit sunt vizate urmatoarele aspecte precum: mentinerea unor
standarde prudente de creditare, monitorizarea si control a riscului de credit;
evaluarea corespunzatoare a noilor oportunitati de atragere a clientilor;
identificarea si administrarea creditelor neperformante si stabilirea standardelor
proprii ale bancii cu privire la garantiile acceptabile pentru creditele care urmeaza
a se acorda clientilor.

În vederea prevenirii intrarii în relatii de creditare bancara cu persoane implicate

în activitati frauduloase si alte activitati de natura infractionala, bancile au
obligatia sa stabileasca politici stricte care sa reglementeze urmatoarele obligatii:
solicitarea de referinte si informatii despre client de la persoane autorizate;
consultarea informatiilor puse la dispozitia institutiilor de credit de structuri,
constituite sub forma Centralei Riscurilor Bancare sau sub forma unor entitati cu
activitate similara, organizate în conditiile legii, având drept scop colectarea si
furnizarea de informatii privind situatia contrapartidei în calitatea sa de beneficiar
de credite, ori alte informatii de natura financiara; cunoasterea structurii
participantilor la capitalul societatii, precum si a persoanelor responsabile de
administrarea acesteia, în cazul clientilor altii decât persoane fizice, verificarea
referintelor si a situatiei financiare personale a administratorilor si asociatilor.

În evaluarea riscului de credit, banca va proceda la evaluarea tuturor

activitatilor ce sunt afectate de acest risc, indiferent daca rezultatele
respectivelor activitati sunt reflectate în bilant sau în afara bilantului. Astfel, vor fi
luate în considerare elemente precum performanta financiara curenta si
previzionata a contrapartidelor; concentrarea expunerilor fata de contrapartide,
forma de organizare juridica, sectoarele în care actioneaza; capacitatea de
punere în aplicare, din punct de vedere legal, a angajamentelor contractuale;
capacitatea si posibilitatea creditorului de a executa la nevoie garantiile în
conditiile pietei; angajamentele contractuale ale bancii cu persoanele aflate în
relatii speciale cu banca (personalul propriu, precum si familiile acestuia).

Banca monitorizeaza permanent riscul si toate pozitiile din bilant, în

special riscul de credite, riscul de piata, (inclusiv riscul ratei dobânzii, riscul
scadentei, riscul valutar), riscul de lichiditate, riscul operational si informational,
riscul politic, etc.

Banca promoveaza politica si dispune de proceduri, standarde de generare,

autorizare, monitorizare a afacerilor, clasificare a acestora si a imprumuturilor,
tinând cont de realitatile pietei la un moment dat, evolutiile careia cer interventii
si modificari în timp real.

In scopul asigurarii unui control asupra produselor expuse riscului de credit ,

sistemul

de adoptare a deciziilor tine seama de cerintele impuse la furnizarea produselor

expuse acestor riscuri.

Structura aplicata este destinata sa asigure controlul asupra riscurilor si sa

permita o reactie rapida în functie de schimbarea situatiei prin:

 separarea nivelelor de primire a deciziilor;

 participarea în procedura de examinare si acceptare a unui credit , a cel
putin unei persoane independente .

Banca administreaza riscul de credit prin:

 analiza de credit pentru proiectele de creditare, analiza care include

diferite activitati, care au ca scop evaluarea riscului activitatii solicitantului
de credit, a structurii managementului, a mediului economic si pozitiei pe
piata a solicitantului de credit, precum si analiza si evaluarea planului de
afaceri, efectuarea de prognoze asupra fluxurilor monetare, evaluarea
sigurantei si istoriei de creditare a clientului, în caz ca aceasta este
disponibila;
 trecerea de la aprecierea creditului la aprecierea viabilitatii si realismul
business-ului clientului;
 efectuarea de deciziile echilibrate de acordare a creditelor, care se vor lua
numai în conformitate cu metodologia aprobata si în limita plafonului
stabilit de aceasta;
 utilizarea metodelor de diversificare a portofoliului de credite pe diferite
produse, clienti, ramuri si pe categorii de risc, în vederea minimizarea
riscului. Categoriile de risc ale solicitantului de credit se revizuiesc cât mai
des posibil;
 stabilirea limitelor generale ale densitatii riscului, în functie de clienti,
produse si ramuri de activitate.

Ponderea creditelor «mari» în portofoliul de credite se diminueaza prin majorarea

ponderii creditelor acordate clientilor retail;
  aplicarea sistemului de monitorizare a creditelor eliberate;
 efectuarea periodica a analizelor riscului de credit, a calitatii portofoliului
de credite si informarea nivelelor superioare de decizie despre situatia
constatata;
 urmarirea creditelor nesigure si colectarea sumelor casate din fondul de
risc, utilizând diferite metode ca negocierea cu clientul, reabilitarea
creditelor, urmarirea în justitie;
 asigurarea creditelor astfel ca riscul de faliment sa fie total sau partial
transferat de la creditor;
 obligarea solicitantului de credit sa furnizeze bancii în gaj proprietatea sa
mobiliara, imobiliara sau brand-ul;
 controlul respectarii limitelor, stabilite de BNR cu privire la credite.

Introducerea pe piata a creditelor ipotecare reprezinta pentru banci nu

numai o oportunitate de a atrage noi clienti, ci si un grad de risc mai mare
deoarece, in plus fata de riscurile comune tuturor tipurilor de credite acordate
persoanelor fizice, creditele ipotecare prezinta si o serie de riscuri specifice,
cum ar fi:

         Riscul garantiei – definit ca fiind riscul de a nu putea executa garantia

creditului datorita unor elemente de natura juridica sau ca din executarea
acesteia sa nu poata fi recuperata partial sau total creanta bancii datorata de
client. Aceste neajunsuri pot fi inlaturate pe baza analizei tuturor aspectelor
juridice privind bunul adus in garantie: existenta titlului de proprietate a
acestuia, daca bunul a fost sau nu depus in garantia altor credite, evaluarea
cat mai prudenta a valorii de piata a acestuia.in cazul constructiilor de
locuinte este deosebit de importanta finalizarea in bune conditii, de calitate si
in conformitate cu parametrii tehnici prevazuti de lege, intrucat de calitatea
constructiei depinde calitatea garantiei si sansele recuperarii creantei bancii in
caz de neplata a obligatiilor de catre debitor.

         Riscul variatiei costurilor de productie – apare atunci cand, dupa

fixarea pretului in contract, se inregistreaza cresteri mari ale costurilor de
productie si care in mod normal nu pot fi transferate asupra cumparatorului.
Pentru evitarea acestui risc, in cazul constructiilor de locuinte, trebuie avuta
in vedere si analiza clauzelor contractului de construire incheiat de
beneficiarul locuintei cu societatea de constructii, care trebuie sa cuprinda, de
regula, un pret ferm in perioada de executare a constructiei. In situatia in
care lucrarile de consttructii au o anvergura mai mare, pot fi prevazute clauze
de majorare (indexare) a acestui pret intr-o anumita limita.

         Riscul nefinalizarii constructiei – poate aparea din cauza fundamentarii

nerealiste sau necorespunatoare a tuturor aspectelor investitiei in special a
celor financiare. Acesta poate fi prevenit prin analiza riguroasa de catre banca
 a devizului general estimativ prezentat de imprumutat sau de societatea de
constructii, precum si prin incheierea de catre constructor a unei polite de
asigurare impotriva riscului de nefinalizare a constructiei, incheitat cu o
societate de asigurare-reasigurare agreata de banca, cesionata in favoarea
bancii.

3.1. Centrala Riscurilor Bancare (CRB)

Centrala Riscurilor Bancare reprezinta o structura specializata în
colectarea, stocarea si centralizarea informatiilor privind expunerea fiecarei banci
din sistemul bancar românesc fata de acei debitori care au beneficiat de credite
al caror nivel depaseste suma limita de raportare. Actuala suma limita de
raportare a fost stabilita prin Ordinul Guvernatorului nr. 27 din 18 ianuarie 2000
la nivelul de 200 milioane lei. Baza de date a Centralei Riscurilor Bancare este
organizata în doua fisiere: 1. Registrul central al creditelor (RCC) si 2. Registrul
creditelor restante (RCR)

Registrul central al creditelor (RCC) contine informatii de risc bancar raportate de

banci si este actualizat lunar, fluxul transmiterii si înscrierii informatiei de risc
bancar. Obligativitatea transmiterii lunare a informatiilor de risc bancar revine
bancilor creditoare cu respectarea procedurilor stabilite de Banca Nationala a
României si a unei serii de conditii procedurale.

Procedura de raportare a debitorilor este folosita în cazul raportarii pentru prima

data la Centrala Riscurilor Bancare a unui debitor de catre banca respectiva sau
în cazul în care datele de identificare a unor debitori raportati anterior de catre
aceeasi banca declaranta au suferit modificari.

Procedura de raportare a riscurilor individuale este folosita în cazul în care

debitorul, raportat anterior la Centrala Riscurilor Bancare îndeplineste conditia de
risc de a fi raportat.

Procedura de stergere a riscurilor aferente unui debitor este folosita în cazul în

care un risc raportat anterior nu mai este înregistrat în evidentele contabile ale
bancii creditoare si debitorul respectiv îndeplineste conditia de a fi raportat la
Centrala Riscurilor Bancare. Procedura de stergere a unui debitor trebuie folosita
în cazul în care un debitor raportat nu mai îndeplineste conditia de a fi mentinut
în baza de date RCC.

Registrul creditelor restante (RCR) contine informatii de risc bancar referitoare la

abaterile de la graficele de rambursare a creditelor contractate de banci din cel
mult ultimii sapte ani si este alimentat lunar de Registrul central al creditelor.
Registrul creditelor restante este creat, gestionat si actualizat conform
necesitatilor proprii ale Centralei Riscurilor Bancare, astfel încât sa poata
evidentia operativ informatiile privind abaterile de la graficele de rambursare a
creditelor, înregistrate de persoanele recenzate fata de întregul sistem bancar din
România. Informatiile de risc bancar vor fi mentinute în Registrul central al
creditelor si în Registrul creditelor restante pe o perioada de 2 ani de la data
înscrierii, dupa care vor fi arhivate.

Utilizatorii informatiilor existente în baza de date a Centralei Riscurilor Bancare

sunt bancile si Banca Nationala a României.

Schimbul de informatii de risc bancar se realizeaza electronic prin Reteaua de

Comunicatii Interbancara organizata la nivelul Bancii Nationale a României.

Raportarile transmise de banci contin informatii despre datele de identificare a

debitorilor fata de care banca înregistreaza o expunere mai mare sau egala cu
limita de raportare, precum si informatii privind fiecare din creditele si
angajamentele de care debitorul beneficiaza: tipul creditului, termenul de
acordare, tipul garantiei, serviciul datoriei, data acordarii si data scadentei, suma
acordata, suma datorata la momentul raportarii, suma restanta.

Difuzarea informatiilor de Centrala Riscurilor Bancare catre banci se face, pe de o

parte, prin rapoarte lunare care cuprind informatii privind toti debitorii pe care
banca i-a raportat în luna respectiva, cu toate informatiile disponibile la CRB
referitoare la creditele si angajamentele de care acestia au beneficiat de la toate
bancile, fara a se preciza identitatea bancilor creditoare. Rapoartele respective
reflecta o situatie a riscului global a debitorilor raportati anterior de banca
creditoare. Pe de alta parte difuzarea informatiilor se face ca raspuns la
interogarile “on line” în care bancile pot solicita prin cereri de consultare doua
tipuri de informatii: situatia riscului global si situatia creditelor restante, aceasta
din urma pe o perioada de 7 ani anteriori datei interogarii. Pentru debitorii
raportati de banca, informatiile sunt furnizate neconditionat, în timp ce, pentru
clienti - debitorii potentiali - accesul bancii este conditionat de obtinerea
prealabila a acordului clientului respectiv.
Sursa : www.bnro.ro, Reglementarea riscului de credit.

Sisteme similare de gestiune a informatiilor de credit functioneaza cu succes în

tari dezvoltate ca: Austria, Belgia, Franta, Germania, Italia, Portugalia, Spania,
etc.

Persoana recenzata este debitorul - persoana fizica sau persoana juridica

nonbancara, inscris in baza de date a Centralei Riscurilor Bancare ca urmare a
raportarii acestuia de catre persoana declaranta.

    Persoanele declarante la Centrala Riscurilor Bancare sunt:

-         centralele institutiilor de credit - persoane juridice romane - pentru

toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele cu
carduri colectate din propriile evidente si din cele ale unitatilor lor
teritoriale din Romania;

-         sucursalele din Romania ale institutiilor de credit straine - pentru

toate informatiile de risc bancar si informatiile despre fraudele cu
carduri colectate din propriile evidente.

Utilizatorii informatiei de risc bancar si a informatiei despre fraudele cu carduri

sunt institutiile de credit si BNR.

Elementele fixe cuprinse in informatia de risc bancar raportata la Centrala

Riscurilor Bancare se considera a fi toate elementele de identificare ale
debitorului: nume/denumire, codul de identificare al debitorului (CNP/CUI), suma
acordata, tipul valutei, data acordarii, data scadentei, codul riscului (garantii, tip
credit, termen de acordare, comportament credit).
Se observa o crestere a persoanelor inregistrate la CRB, daca in anul 2004 exista
un numar de 8139 debitori, in ian.2007, numarul acestora a ajuns la 38762.

        Daca in ian. 2006, exista un numar de 273.377 restante, din care 161.705
mii RON erau sume restante ale persoanelor fizice cu o restanta > de 30
zile, in ian. 2007 numarul restantelor era de 359.509, din care 294.478 mii
RON erau restantele > de 30 zile.

        In schimb numarul restantelor cuprinse intre31-60 zile a scazut de la

12.389 mii RON inregistrate in ian.2006 la 11.298 mii RON in ian.2007.

        Restantele cuprinse intre 61-90 zile s-au mentinut la aceeasi valoare,
avand fluctuatii mai mari, in feb., aug. si sep.2006, atingand un maxim in
apr.2006 cand au ajuns la 12.729 mii RON.
         In schimb numarul restantierilor cu restante peste 90 de zile si creditele
scoase in afara bilantului s-au dublat, 84.254 mii RON fiind cele peste 90
zile si 189.236 mii RON cele scoase in afara bilantului din totalul de
359.509 mii RON sume inregistrate restante in ian. 2007.

        Ponderea creditelor restante in total cresite catre populatie a cunoscut o

evolutie descendenta, ajungand in dec.2006 la modesta valoare de 0,58%
;

3.2. Biroul de Credit

Biroul de Credit a fost infiintat la sfârsitul anului 2003 si înregistrat la
Registrul Comertului în data de 16 februarie 2004, fiind o societate pe actiuni
care are ca actionari 27 de banci.

Obiectul de activitate al Biroului de Credit se axeaza pe:

            Colectare/prelucrare date privind portofoliul de clienti – persoane fizice ai
participantilor
            Informatii/analize oferite participantilor în scopul:
 identificarii si cuantificarii riscului de credit
 cresterii calitatii creditelor
 diminuarii riscului de frauda si protejarii creditorilor
            Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a clientelei (scoring)
            Consultanta financiar-bancara
Principiile care stau la baza activitatii Biroului de Credit  sunt:
        Principiul reciprocitatii - participantii care vor furniza informatii de risc
si alte date aferente vor avea acces doar la acea categorie de
informatii din baza de date;
        Principiul confidentialitatii
        Principiul impartialitatii si corectitudinii
        Principiul eficientei în functionare

Sunt raportate si înregistrate la Biroul de Credit informatii de natura negativa si

pozitiva referitoare la persoanele fizice care au contractat credite si au intârzieri
la plata ratelor scadente mai mari de 30 de zile calendaristice, la fraudulenti si
declaratii cu inadvertente.

Baza de date a Biroului Român de Credit primeste informatii inclusiv de la

societati de leasing, credit ipotecar, firme de asigurari si chiar de la furnizorii de
utilitati, urmând ca acest organism sa puna la dispozitie atât informatii privind
creditele restante, cât si informatii privind gradul de îndatorare.
Participantii la sistem pot consulta bazele de date ale Biroului de Credit atunci
când li se solicita acordarea unui produs de tip credit sau de asigurare sau
atunci  când monitorizeaza comportamentul propriilor debitori. De asemenea,
persoanele fizice care doresc sa cunoasca datele cu care sunt înscrise la Biroul de
Credit, pot solicita acestuia eliberarea Situatiei înscrierii.

Biroul de Credit nu poate decide acordarea sau neacordarea unui credit. Raportul
de Credit cuprinde informatii detaliate, actualizate si reale, dar analiza facuta de
banca pentru a decide acordarea unui credit se bazeaza si pe alte informatii.

Intervalul de timp din trecut pentru care informatiile despre restante sunt afisate
în Raportul de Credit este de 5 ani, calculat retroactiv de la data emiterii
Raportului de Credit.

Sistemul Biroului de Credit se dezvolta în 3 faze.

În faza I, care a fost pusa în functiune la data de 16 august 2004, participantii

transmit zilnic Biroului de Credit, în format electronic, informatii referitoare la:

 debitori cu restante la plata mai mari de 30 de zile;

 fraudulenti - persoane care au savârsit o infractiune în relatie cu banca, pentru

care s-a emis o hotarâre judecatoreasca definitiva;

 declaratii cu inadvertente - date neconforme cu realitatea furnizate de

persoane fizice la momentul solicitarii creditului.

În cadrul Fazei a II-a de dezvoltare a sistemului, asa numita “faza pozitiva”,

operationala din data de 11 iulie 2005, vor fi prelucrate informatiile referitoare la
toate produsele de tip credit, similare sau de asigurare acordate persoanelor
fizice, informatii provenite de la institutii bancare si non-bancare (societati
financiare, de asigurari, de leasing, de telefonie fixa si mobila), participante în
Sistemul Biroului de Credit, precum si informatii despre fraudulenti si declaratii cu
inadvertente.

Biroul de Credit, prin intermediul serviciului CRED-IT, pune aceste informatii la

dispozitia participantilor on-line, atunci cand acestia le solicita în vederea
acordarii unui credit sau a monitorizarii creditelor acordate.

Informatia este furnizata, în termen de cateva secunde, sub forma Raportului de

Credit.
De asemenea, Biroul de Credit pune la dispozitia persoanelor solicitante, gratuit o
data pe an, situatia înscrierii în bazele de date ale Biroului de Credit, informatie
care contine inclusiv numele participantului/participantilor la care acestea
înregistreaza, eventual, restante.

Raportul de Credit poate contine (o parte din aceste informatii nu sunt în mod
obligatoriu transmise de catre participanti si, în consecinta, pot sa nu apara în
raportul de Credit) :

 Date personale despre titular

                  Numarul de cont (IBAN), tip cont, data deschiderii contului

                  Limita de credit acordata, suma acordata, suma restanta, starea contului
                  Durata contractului, modalitatea de rambursare
                  Plati si istoricul lor, pe maxim 2 ani în urma
                  Date de identificare giranti, codebitori sau cosemnatari
                  Debitele neonorate pentru care participantul s-a îndreptat pentru
recuperare catre giranti, cosemnatari sau asiguratori pentru riscul de
neplata
                  Garantii, reesalonari sau rescadentari de plati
                  Persoanele recenzate cu declaratii cu inadvertente, fraudulenti
                  Angajatorul principal al titularului, alte informatii

Biroul de Credit, infiintat in februarie 2004, a beneficiat de sprijinul Bancii

Nationale a Romaniei (BNR), Asociatiei Romane a Bancilor (ARB), Avocatului
Poporului, Autoritatii Nationale de Supraveghere a Prelucrarii Datelor cu Caracter
Personal (ANSPDCP), precum si al Bancii Mondiale, prin International Finance
Corporation (IFC).

Avantajele functionarii si dezvoltarii unei institutii de tipul Biroului de Credit sunt

facilitarea procesului de creditare, inclusiv pentru persoanele cu venituri mici,
limitarea gradului de indatorare si cunoasterea situatiei personale a solicitantului
de credit. Efectele aparitiei Biroului de Credit sunt limitarea caracterului nesigur
furnizat de clienti bancilor, dat si cresterea disciplinei consumatorului, care tine
de caracterul preventiv al institutiei, a explicat Epure.

Biroul de Credit din Romania functioneaza dupa reguli similare celor din alte tari
europene care dispun de astfel de institutii. Astfel, cele 27 de institutii membre
ale Asociatiei Europene a Birourilor de Credit au un termen mediu de afisare a
datelor de 5,1 ani (cinci ani in Romania), iar majoritatea bancilor furnizeaza
informatie negativa in cazul unor restante care depasesc 30 de zile.

In prezent, doar opt banci din cele 38 de pe piata romaneasca ofera informatie
"pozitiva" Biroului de Credit, a declarat, citat de NewsIn, directorul general al
institutiei, Serban Marian Epure. Epure a spus ca pana in prezent, faza a doua a
biroului de credit, care consta in raportarea de informatii atat negative cat si
pozitive din partea institutiilor de credit, nu a avut mare succes in extinderea sa.
"Bancile mari au anuntat totusi ca vor livra informatie pozitiva, ceea ce ne face
sa fim optimisti", a declarat Epure.

In prezent, in sistemul Biroului de Credit ofera informatie negativa (despre

persoanele cu restante) 23 de banci, o cota de circa 97% din piata, precum si
sase societati de credit, una de leasing si una de asigurari. Pana in prezent,
Biroul de Credit a eliberat circa 11 milioane de rapoarte. Epure a mentionat ca
circa 2,3 milioane de persoane au fost raportate cu informatie pozitiva sau
negativa, adica peste 10% din populatia Romaniei.

Directorul general al Biroului de Credit a mentionat ca in data de 20 mai a.c. s-a

atins un record, fiind eliberate circa 29.000 de rapoarte de credit intr-o singura
zi. Epure a subliniat importanta raportarii de informatie pozitiva (cu privire la
toate operatiile efectuate cu bancile de catre o persoana), de catre institutiile de
credit pentru a impiedica fraudele. El a dat exemplul unei persoane care are
restante la 13 participanti la Biroul de Credit.

"Este o situatie mostenita de dinainte de perioada inscrierii participantilor in

sistemul de credit", a spus Epure.

Astfel, aceste credite au fost acordate persoanei in cauza la sfarsitul anului 2005,
inceputul anului 2006, cand institutiile respective nu furnizau informatie pozitiva
Biroului de Credit. Epure spera ca Biroul de Credit sa treaca cat mai curand la
faza a treia, care consta in oferirea unor rapoarte de bonitate (credit history).
*Sursa Wall Street -25 mai 2007

31 martie 2007

1. Raport privind numarul de debitori cu obligatii restante curente la 1, 2, 3 sau

mai multi participanti
2. Raport privind valoarea si numarul restantelor curente in functie valuta si
termenul de acordare
        Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele in RON pe
termen mediu (1-5 ani)

3.              Raport privind credite cu restante curente pe tipuri de credite

        Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele de
consum

4. Raport privind debitorii cu restante pe categorii de varsta

Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate de persoanele ce au
varste cuprinse intre 35 – 39 ani, fiind urmate de cele intre 25-29 si 30-34 care
sunt aproape egale ca pondere.

5. Raport privind restante curente pe categorii de restanta

        Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate in categoria de
restanta peste 180 de zile.

6. Raport privind persoanele recenzate, pe categorii de persoane

      Se observa ca ponderea o detin debitorii cu restante

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor – FGC

Garantii - urmatoarele categorii de garantii primite pot diminua expunerea bancii fata
de entitatea de risc:

       garantii personale - se refera la garantii furnizate de terti (ex:

cautiunea, avalul etc.) si in functie de caracteristicile pe care le prezinta,
pot fi incadrate dupa cum urmeaza:

         a)   garantie expresa - protectia furnizata de garantie este legata in

mod clar de expuneri ce pot fi identificate cu exactitate sau de un portofoliu
de expuneri clar delimitat, astfel incat gradul de acoperire al protectiei este
clar definit si nu poate fi pus la indoiala;
           b)  garantie irevocabila - in afara nerespectarii de catre cumparatorul
protectiei a obligatiei de a plati la scadenta costul protectiei, contractul prin
care este furnizata protectia nu contine nici o clauza care ar putea sa permita
furnizorului protectiei sa anuleze unilateral garantia sau ar putea sa conduca
la cresterea costului efectiv al garantiei;

          c)  garantie neconditionata - contractul prin care este furnizata

protectia nu contine nicio clauza asupra careia cumparatorul protectiei
(institutia de credit) nu detine controlul, care sa il impiedice pe garant sa fie
obligat sa plateasca in termen de maximum 15 zile calendaristice, in cazul in
care obligatul principal nu achita la termen plata scadenta/platile scadente."

       garantiireale - se refera la bunuri corporale sau necorporale primite in garantie

pentru operatiunile realizate cu alte banci sau cu clientela din afara sectorului
institutiilor de credit (ex: ipoteca, garantii reale mobiliare cu deposedare inclusiv
depozitul colateral, garantii reale mobiliare fara deposedare etc.);

       garantii
intrinseci  - se refera la garantii incluse in caracteristicile operatiunii
insasi, si care nu fac obiectul inregistrarii in posturile din afara bilantului (ex: valorile
primite in pensiune simpla etc.); banca va inregistra garantiile intrinseci in contul de
evidenta tehnico-operativa 9981 "Alte valori primite";

       garantii
reale mobiliare pe bunuri viitoare - garantii care nu produc efecte
decat in momentul in care debitorul obtine proprietatea asupra bunurilor si care nu
sunt luate in considerare in calitate de diminuator de risc de credit;

      La momentul la care se dobandeste proprietatea asupra bunurilor viitoare

admise in garantie, acest tip de garantie va putea fi luat in considerare la diminuarea
expunerii bancii fata de entitatea de risc.

       garantii reale pe bunuri imobile viitoare - in baza Legii creditului ipotecar, produc
efecte in sensul ca sunt valabil si legal constituite, dar nu se poate calcula valoarea
justa pana la data receptiei finale si nu  pot diminua expunerea bancii fata de
entitatea de risc.

La data la care se va intocmi procesul verbal de receptie finala, aceste bunuri imobile
vor putea fi luate in considerare pentru diminuarea expunerii bancii fata de entitatea
de risc.

         

Garantiile exprese, irevocabile si neconditionate acordate de Fondul de Garantare

a Creditelor (FGC) din Romania prin intermedierea resurselor alocate in acest
sens de autoritatile centrale si pentru care acestea isi asuma raspunderea, pot fi
considerate garantii exprese, irevocabile si neconditionate emise de stat (se
aplica un coeficient de deducere de maxim 1), daca :
a) fondurile alocate sunt efectiv transferate FGC de autoritatile centrale;

b) FGC demonstreaza bancilor ca dispun de o gestiune care sa evidentieze

distinct respectivele fonduri, iar aceste sunt utilizate doar pentru garantarea
riscurilor aferente;

 c) banca detine documentatia care sa ateste indeplinirea conditiilor.

Implementarea reglementarilor Basel II alaturi de expansiunea fondurilor de

garantare va determina o diminuare a costurilor de finantare atat pentru banci,
cat si pentru contractanti, considera prim-viceguvernatorul BNR, Florin
Georgescu. El a precizat ca, in baza garantiilor oferite de fonduri, se vor reduce
provizioanele constituite de banci si cerintele de capital. "Provizioanele pe care le
constituie bancile vor scadea pentru ca se aplica principiul substituirii bonitatii
beneficiarului cu cea a garantului. De asemenea, cerintele de capital ale bancilor
se vor reduce ca urmare a calitatii de diminuator de risc de credit a garantiilor
emise de fond", a declarat Georgescu.

Garantii din fonduri proprii sau de stat

Oficialul BNR a aratat ca fondurile pot acorda garantii prin folosirea resurselor
alocate de stat sau din fonduri proprii. In cazul in care fondurile folosesc
resursele statului, performanta beneficiarului va fi inlocuita cu cea a statului,
careia i se asociaza un risc de credit zero pentru garantii in lei. Daca fondurile
folosesc resursele proprii, performanta beneficiarului de credit va fi inlocuita cu
cea a fondului, la care se aplica un grad de risc stabilit in functie de ratingul
atribuit de agentiile independente de rating sau in functie de modelul institutiilor
de credit.

3.4. Provizioane specifice de risc

In conformitate cu prevederile art. 56 alin. (1) si art. 62 lit. f) din Legea nr.
58/1998 privind activitatea bancara, republicata, ale Regulamentului BNR nr.
5/2002 privind clasificarea creditelor si plasamentelor, precum si constituirea,
regularizarea si utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit, cu modificarile
si completarile ulterioare (denumit in continuare "Regulamentul BNR nr.5/2002")
si ale Normelor metodologice ale BNR nr. 12/2002 privind aplicarea acestui
regulament (denumite in continuare NM nr.12/2002 ale BNR", asa cum a fost
modificata si completata de Norma BNR nr.11/29.06.2006), bancile, persoane
juridice romane, sunt obligate ca in scopul protejarii capitalului bancii, precum si
a depozitelor persoanelor fizice si juridice si a acoperirii eventualelor credite pe
termen scurt, mediu si lung, care prezinta incertitudini in recuperare, sa
constituie provizioane specifice de risc de credit si de dobanda.
 In conformitate cu prevederile art. 22 alin.1 lit. d din Legea nr.571/2003
privind Codul fiscal cu modificarile si completarile ulterioare, sunt deductibile la
calculul profitului impozabil provizioanele specifice, potrivit legilor de organizare
si functionare, in cazul unei societati comerciale bancare sau al unei alte institutii
de credit autorizate, precum si pentru societatile de credit ipotecar si societatile
de servicii financiare, aferente categoriilor de credite si plasamente, constituite in
conformitate cu prevederile Regulamentului BNR nr. 5/2002 si NM nr.12/2002 ale
BNR.

Constituirea si/sau regularizarea, precum si utilizarea provizioanelor

specifice de risc de credit se va face utilizand moneda de exprimare a creditelor
si/sau plasamentelor pe care le corecteaza.

Entitate de risc - orice persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate
juridica, care concentreaza risc de credit;  

Entitate de risc potentiala - persoana fizica sau entitate, cu sau fara personalitate
juridica, care devine entitatea de risc aferenta elementului de activ rezultat ca
urmare a executarii unei garantii, in cazul realizarii riscului de credit al unui
element de activ, din bilant sau din afara bilantului, garantat; entitatea de risc
potentiala este reprezentata de emitentul titlurilor primite in garantie sau de
garant.

Provizioane specifice de risc de credit - provizioanele care sunt constituite

de catre banca in scopul acoperirii unor pierderi potentiale din credite si
plasamente.

Creditele si plasamentele se clasifica in urmatoarele categorii: standard; in

observatie (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului
institutiilor de credit); substandard (numai pentru creditele acordate clientelei din
afara sectorului institutiilor de credit); indoielnic (numai pentru creditele acordate
clientelei din afara sectorului institutiilor de credit); pierdere.

 Clasificarea creditelor si plasamentelor se face prin aplicarea simultana a

urmatoarelor criterii: serviciul datoriei; performanta financiara (A,…,E); initierea
de proceduri judiciare.

Serviciul datoriei, se stabileste numai in functie de obligatiile imprumutatului

evidentiate in bilantul bancii, eventualele credite si/sau dobanzi evidentiate in
afara bilantului contabil avand un regim juridic distinct care nu influenteaza
serviciul datoriei. Termenele de plata ale ratelor de credit si dobanzilor se
stabilesc prin documente contractuale incheiate de banca cu imprumutatii.
Categoria
CRITERII
de performanta
financiara

A Daca pentru toate creditele acordate de banca, imprumutatul dispune de venituri

certe cu caracter de permanenta exprimate in aceeasi moneda cu cea a creditului

B Imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in

moneda diferita de cea a creditului

C Imprumutatul are credite contractate la banca in mai multe devize (EUR si USD) si
dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in alta moneda (lei)

D Imprumutatul nu mai dispune de venituri certe, ca urmare a unor evenimente

intervenite pe parcursul derularii creditelor (de exemplu: trecerea în somaj)

E Imprumutatul a decedat, e disparut de la domiciliu sau în stare de privare de

libertate

Creditele acordate unui debitor (entitati de risc) si/sau plasamentele constituite la

acesta, se incadreaza intr-o singura categorie de clasificare pe baza principiului
declasarii prin contaminare, respectiv prin luarea in considerare a celei mai slabe
dintre categoriile individuale de clasificare. ( De exemplu, un imprumutat beneficiaza de un credit in
lei care indeplineste conditiile pentru a fi clasificat in categoria "standard", respectiv serviciul datoriei este pana la 15 zile
inclusiv, cu datoriile achitate la zi, se incadreaza in categoria A de performanta financiara si impotriva sa nu au fost
declansate proceduri judiciare. In acelasi timp, clientul beneficiaza si de un credit in valuta, la care inregistreaza credite
si/sau dobanzi neachitate, care se incadreaza in intervalul de intarziere 16-30 de zile si in categoria A de performanta
financiara, fara a se initia proceduri judiciare. La momentul analizei in vederea clasificarii, banca va aplica principiul
declasarii prin contaminare, incadrand in aceeasi categorie de clasificare toate creditele debitorului si anume luand in
considerare cea mai slaba dintre categoriile individuale, in exemplul de fata in categoria "in observatie").

       Principiul declasarii prin contaminare se aplica pentru creditele si/sau

plasamentele care au aceeasi entitate de risc (orice persoana fizica sau entitate
cu sau fara personalitate juridica, care concentreaza risc de credit) si nu pentru
cele ale caror entitati de risc reprezinta "un singur debitor".

Determinarea necesarului de provizioane specifice de risc de credit aferent unui

credit sau plasament se face parcurgand urmatoarele etape:

a) determinarea bazei de calcul pentru provizioanele specifice de risc de credit ;

b) aplicarea coeficientului de provizionare asupra bazei de calcul obtinute;
corespondenta dintre categoriile de clasificare si coeficientii de provizionare este
urmatoarea:

Categoria de clasificare                         Coeficient                    

Standard                                               0

In observatie                                                 0,05                                

Substandard                                                 0,2                                

Indoielnic                                                 0,5

Pierdere                                                 1    

Constituirea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la crearea

acestora si se realizeaza lunar, prin includerea pe cheltuielile lunii a sumei
reprezentand nivelul necesarului de provizioane specifice de risc de credit.

Fac obiectul constituirii de provizioane specifice de risc, creditele si plasamentele,

precum si dobanzile neincasate aferente, evidentiate in bilantul contabil. Pentru
angajamentele extrabilantiere de natura scrisorilor de garantie, acreditive, avaluri
etc. (din conturile extrabilantiere cu functiune de activ) nu se constituie
provizioane specifice de risc.

Regularizarea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la modificarea

nivelului existent al acestora in vederea restabilirii egalitatii intre nivelul existent
si cel al necesarului, si se va realiza lunar prin includerea pe cheltuieli sau prin
reluarea pe venituri a sumei reprezentand diferenta dintre nivelul existent in sold
al provizioanelor specifice de risc de credit si nivelul necesarului.

3.5. Asigurarea riscului financiar pentru credite si garantii      

Asigurarea creditelor acordate persoanelor fizice

Forma de asigurare este usor de administrat, avand in vedere ca este un

contract de asigurare deschis, adica intra automat sub asigurare orice contract
de credit care respecta conditiile si criteriile de acceptare a solicitantilor, stabilite
in prealabil. In acest caz nu mai este necesar sa se emita cate o polita de
asigurare pentru fiecare contract de credit asigurat.
Obiectul asigurarii il constituie acoperirea de catre asigurator, in schimbul
platii primelor de asigurare de catre asigurat, a riscului financiar de neplata a
ratelor si dobanzilor aferente creditului acordat de asigurat persoanelor fizice.

Aceasta asigurare se adreseaza institutiilor care au in obiectul de activitate

acordarea de credite persoanelor fizice, in calitatea lor de asigurati.

Riscul acoperit il reprezinta neplata de catre beneficiarul creditului a doua rate

de credit consecutive ajunse la scadenta.

Documentele necesare pentru instrumentarea daunei constau in: dosarul de

credit intocmit de asigurat, dovada neplatii ratelor de credit de catre beneficiarul
creditului, precum si alte elemente considerate semnificative pentru constatarea
si evaluarea daunei.

Politele de asigurare, care au ca obiect garantarea/ preluarea riscului de neplata,

vor fi asimilate scrisorilor de garantie emise de institutiile de credit si, in
consecinta, vor putea fi luate in considerare in calitate de diminuator de risc de
credit, in situatia in care sunt indeplinite concomitent urmatoarele conditii:

a) au caracteristici similare celor impuse scrisorilor de garantie bancara (care

trebuie sa fie exprese, irevocabile si neconditionate);

b) riscul de credit a fost transferat in afara grupului institutiei de credit*1 prin

intermediul operatiunilor de asigurare/reasigurare incheiate cu societati de
asigurare/ reasigurare, iar societatile de asigurare/reasigurare din afara grupului,
care au preluat riscul, respecta cerintele prevazute de standardele comunitare in
materie (sau de standarde aplicabile societatilor de asigurare/reasigurare, pe
care, in urma analizei efectuate, institutia de credit le considera in mod justificat
echivalente standardelor comunitare). In cazul in care riscul de credit a fost
partial transferat, calitatea de diminuator de risc de credit a politei de asigurare
va putea fi luata in considerare numai pentru partea transferata;

c) coeficientul pentru deducerea din expunerea institutiei de credit fata

de entitatea de risc se stabileste la un nivel maxim de 0,8;

ASIGURAREA BUNURILOR ACCEPTATE IN GARANTIE

                     Bunurile aduse in garantie trebuie asigurate la societati de asigurare -

reasigurare agreate, pe toata perioada de creditare, pentru riscurile
specifice fiecarei categorii de bunuri.
                     Pentru bunurile la care societatile de asigurare - reasigurare incheie
contracte numai pe o perioada limitata (de regula, un an), clientii se vor
obliga prin documentul contractual incheiat cu banca sa reinnoiasca
asigurarea inainte de data expirarii politei.

                     Drepturile din politele de asigurare se cesioneaza in favoarea bancii, cu

respectarea prevederilor legale in cazul creditului ipotecar.

                     In situatia in care conform contractelor de asigurare de risc financiar de

neplata incheiate cu societatile de asigurare-reasigurare se prevede
incheierea de polite complementare pentru bunurile achizitionate din
credit sau asigurari de viata, banca va solicita incheierea unor astfel de
polite.

                     In caz de dauna, unitatile bancare teritoriale comunica in scris, la

cererea societatilor de asigurare - reasigurare, daca despagubirea se
plateste bancii sau direct clientului, in functie de fiecare caz in parte.

                     In situatia in care clientii inregistreaza datorii restante fata de banca mai
vechi de 30 zile din credite si/sau dobanzi sau pentru cei pentru care a
fost declansata procedura judiciara de recuperare a creantelor, sumele
din despagubire pot fi utilizate de banca pentru recuperarea creantelor
restante.

                     Valoarea de asigurare pentru bunurile luate in garantie (cu exceptia

terenurilor) trebuie sa fie cel putin la valoarea admisa in garantie. 

                     Politele de asigurare in original vor fi pastrate la dosarul de credit pe

toata durata creditarii, pana la rambursarea integrala a creditului si plata
dobanzilor aferente, urmarindu-se in permanenta reinnoirea acestora,
achitarea de catre client a primelor de asigurare, precum si mentinerea
unei valori asigurate cel putin egala cu suma creditului ramas de
rambursat.

                     In situatia in care imprumutatii nu vor prezenta la timp politele pentru

reinnoirea asigurarii, banca ii va instiinta in scris, atragandu-le atentia ca
nerespectarea acestei obligatii atrage dupa sine aplicarea prevederilor din
documentul contractual si, totodata, va reinnoi asigurarea, suma urmand
a fi recuperata cu prioritate din sumele depuse de client in contul curent
pentru rata de credit si dobanda imediat urmatoare.

Piata româneasca a asigurarilor de viata s-a dezvoltat, în 2006, într-un ritm de

trei ori mai lent decât cea a asigurarilor generale. Aceasta a inregistrat o crestere
de 13% fata de 2005, comparativ cu avansul de 40% al sectorului property &
casualty, si reprezinta sub 25% din totalul pietei asigurarilor, fata de o medie de
60% în Europa.
Totodata, BNR a anuntat recent ca va renunta la impunerea unui avans pentru
creditele acordate de bancile comerciale populatiei, precum si la plafoanele de
îndatorare prestabilite pentru clientii persoane fizice ai bancilor, referitoare la
nivelul maxim al ratelor lunare. Dereglementarea promovata de banca centrala i-
ar putea determina pe unii bancheri sa elimine, la rândul lor, obligativitatea
politelor de asigurare de viata la contractarea de credite de catre persoanele
fizice, pentru a face fata concurentei sporite. Acest fapt ar putea duce la o
încetinire a cresterii sectorului asigurarilor de viata, si asa subdezvoltat, având o
pondere de doar 0,4% din PIB, fata de o medie de 5% din PIB la nivelul întregii
Europe.

Bancile conditioneaza, de cele mai multe ori, acordarea de credite persoanelor

fizice de încheierea si apoi cesionarea catre banca a unei polite de asigurare de
viata, care sa acopere posibilele pierderi financiare ale institutiei de credit, în caz
de deces sau invaliditate a titularului de credit.

Ascutirea competitiei de pe piata bancara va face ca o serie de banci sa elimine

obligativitatea politelor de asigurare, desi aceasta situatie va determina o
crestere a marjei de risc de credit, sustine presedintele Bancpost, Mihai Bogza,
citat de Mediafax. Marja de risc poate fi acoperita de banci din rezerve proprii,
pentru ca, de la 1 ianuarie 2007, limita de solvabilitate impusa a coborât de la 12
la 8%.

3.6. Instrumente financiare derivate

Instrumentele financiare derivate sunt instrumente (contracte/produse) a caror
valoare depinde de evolutia unui element suport, respectiv cursul de schimb sau
rata dobanzii.

Instrumentele financiare derivate au la baza prevederile Normelor BNR nr.

10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor BNR nr. 1/2003
pentru modificarea si completarea Normelor BNR nr. 10/2002 privind
instrumentele financiare derivate, ale Normelor Bancii Nationale a Romaniei nr.
11/2002 pentru completarea Normelor BNR nr. 8/1999 privind limitarea riscului
de credit al bancilor, ale Ordonantei de Urgenta nr. 27/13.03.2002 privind pietele
reglementate de marfuri si instrumente financiare derivate, ale Legii nr.
512/12.07.2002 pentru aprobarea OG nr. 27/2002 si ale  Normelor BNR nr.
9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a operatiunilor cu
instrumente financiare derivate si intocmirea situatiilor financiar-contabile
aferente.

  Instrumentele financiare derivate sunt reglementate, de asemenea si de

prevederile reglementarilor Comitetului de Supraveghere Bancara de la Basel,
ale standardelor International Swap Dealers Association (ISDA) si Forward Rate
Agreement British Banker's Association (FRABBA) si ale Standardelor
Internationale de Contabilitate.

Acestea sunt utilizate de banci si de clientii lor, in special  pentru managementul

(acoperirea) riscului valutar si a celui de dobanda, dar si pentru fructificarea
prognozelor privind evolutia viitoare a elementelor suport; suplimentar, in cazul
bancii aceste instrumente sunt utilizate si pentru obtinerea altor venituri
(comisioane de tranzactie, marja bid/ask etc.).

      contract forward pe cursul de schimb - contract incheiat intre doua parti
(vanzator si cumparator) care exprima acordul acestora privind schimbul
la o anumita data din viitor a unei sume specificate intr-o valuta, la o rata
de schimb (rata forward) stabilita in momentul incheierii acestuia.

      contract forward rate agreements (FRA) - contract prin care doua parti
(vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra ratei dobanzii ce
urmeaza sa fie platita in viitor pentru o suma notionala (principal) si
pentru o perioada determinata, stabilita in momentul incheierii acestuia.
La scadenta contractului partile deconteaza diferenta dintre dobanda
stabilita prin contract si dobanda practicata in acel moment pe piata;
suma reprezentand principalul nu se schimba in nici un moment.

      contract swap pe devize - contract prin care doua parti (vanzator si
cumparator) isi exprima acordul asupra schimbului unei sume in devize pe
baza a doua cursuri diferite, corespunzatoare la doua date de valuta
diferite, stabilite la data incheierii contractului.

      contract swap pe rata dobanzii - contract prin care doua parti (vanzator si
cumparator) accepta sa schimbe la momente viitoare in timp fluxuri de
dobanda stabilite pe baza unei sume notionale (principal).

      contract futures pe cursul de schimb - contract standardizat care se

tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti (vanzator
 si cumparator) isi exprima acordul privind cumpararea/vanzarea la o data
viitoare prestabilita a unei sume in devize la un curs de schimb stabilit in
momentul incheierii contractului.

      contract futures pe rata dobanzii - contract standardizat care se

tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti (vanzator
si cumparator) isi exprima acordul privind cumpararea/vanzarea la o data
viitoare prestabilita a unui activ financiar, la o rata a dobanzii stabilita in
momentul incheierii contractului.

Piete organizate - piete pe care se negociaza instrumentele financiare derivate si

care indeplinesc concomitent urmatoarele conditii:

-         exista o casa de compensatie care contribuie la lichiditatea pietei si

asigura decontarea operatiunilor;

-         pozitiile ferme mentinute de operatori sunt ajustate zilnic prin

plata/incasarea diferentelor (apeluri de marja);

-         operatorii trebuie sa constituie un depozit de garantare in scopul

acoperirii oricarui eventual incident.

O piata organizata este considerata lichida daca respectiva piata isi are resedinta
intr-una dintre tarile urmatoare: Australia, Austria, Belgia, Canada, Coreea,
Danemarca, Elvetia, Finlanda, Franta, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Italia,
Japonia, Luxemburg, Marea Britanie, Mexic, Noua Zeelanda, Norvegia, Olanda,
Polonia, Portugalia, Republica Ceha, Republica Slovaca, Spania, Suedia, Statele
Unite ale Americii si Ungaria; celelalte piete organizate (inclusiv cea din Romania)
sunt considerate nelichide.

Piete asimilate pietelor organizate - piete la buna intelegere de instrumente

financiare derivate, care nu indeplinesc conditiile pentru a fi incadrate in
categoria pietelor organizate, dar a caror lichiditate este considerata ca asigurata
in special prin prezenta pe aceste piete a formatorilor de piata.

Operatiunile cu instrumente financiare derivate sunt considerate ca fiind realizate

pe pietele asimilate pietelor organizate numai in urmatoarele conditii (indeplinite
cumulativ):

-         pentru fiecare instrument financiar derivat exista cotatii

permanente pentru elementul suport, cu valori maxime si minime
acceptate de piata;

-         numarul de operatiuni tranzactionate asigura lichiditatea pietei.

Formator de piata - banca autorizata de Banca Nationala a Romaniei care
actioneaza in nume propriu, asumandu-si riscuri suplimentare prin initierea de
pozitii deschise izolate pe piete asimilate celor organizate si care indeplineste
simultan urmatoarele cerinte:

            dispune de capital social si de fonduri proprii sau, dupa caz, de capital de
dotare, dublu fata de cerintele minime prevazute in normele Bancii
Nationale a Romaniei privind capitalul minim al bancilor si al sucursalelor
bancilor straine;

            ofera, in mod continuu, simultan, cotatii ferme de cumparare si de vanzare,

cu valori minime si maxime acceptate de piata;

            nu este supusa nici unei interdictii a Bancii Nationale a Romaniei privind
obiectul sau de activitate.

Operatiuni de microacoperire - operatiunile cu instrumente financiare derivate,

care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

       - au drept scop si efect reducerea riscului cursului de schimb si/sau a

riscului de rata a dobanzii prin realizarea unei tranzactii care sa asigure o
corelatie de sens contrar intre variatiile de valoare ale elementului de acoperit si
cele ale instrumentului/ portofoliului de instrumente financiare derivate;

       - operatiunea de microacoperire se refera la un singur element de acoperit

sau un portofoliu omogen de elemente de acoperit si un singur instrument
financiar derivat sau un portofoliu omogen de instrumente financiare derivate;

       - elementul de acoperit poate fi un element de activ, de pasiv, un

angajament din afara bilantului, cu exceptia altui instrument financiar derivat sau
o operatiune viitoare a carei realizare este certa.

Expunere individuala din operatiuni cu instrumente financiare derivate - nivelul

maxim al riscului din operatiuni cu instrumente financiare derivate, stabilit pe
fiecare operator;

 Riscul de credit este reprezentat de  posibilitatea ca o contrapartida a bancii

dintr-o operatiune cu instrumente financiare derivate sa nu-si indeplineasca
obligatiile contractuale fata de banca, rezultate din evolutia elementului suport
(rata dobanzii sau cursul de schimb).

Riscul de credit (contrapartida) nu este reprezentat de suma notionalului care sta

la baza instrumentului financiar derivat respectiv, deoarece expunerea la riscul
de credit are la baza doar diferentele rezultate din evolutia elementelor suport .
Riscul de piata - riscul rezultat din evolutia adversa a nivelului si volatilitatii
preturilor de piata ale instrumentelor financiare derivate din portofoliul bancii
(riscul de reducere a veniturilor bancii ca urmare a evolutiei nefavorabile a ratei
dobanzii sau a cursului valutar).

Riscul de lichiditate - are doua acceptiuni:

-         riscul ca banca sa nu poata lichida /compensa rapid si la un pret

corespunzator instrumentele financiare derivate din portofoliu,
datorita in principal gradului redus de lichiditate al pietei
respective;

-         riscul ca banca sa nu-si poata indeplini obligatiile contractuale de

plata rezultate din pozitiile asumate din operatiuni cu intrumente
financiare derivate, la scadente sau in momentul apelurilor de
marja.

Expunerea curenta la riscul de credit = costul de inlocuire a instrumentelor

financiare derivate = pretul de piata al contractelor cu valoare pozitiva (diferenta
favorabila dintre fluxurile ce se vor schimba intre parti);

Expunerea potentiala viitoare a instrumentelor financiare derivate la riscul de

credit - valoarea obtinuta prin ponderarea sumei notionalului (principal) cu
anumiti coeficienti stabiliti in functie de maturitatea si tipul produsului derivat;

Rata dobanzii de referinta - rata spot a dobanzii interbancare pentru depozitele

plasate, stabilita in functie de moneda in care este denominat contractul,
respectiv EURIBOR pentru EUR, LIBOR pentru USD etc.; pentru contractele
denominate in moneda nationala, rata dobanzii de referinta este media
aritmetica simpla intre BUBID si BUBOR;

Normele BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a

operatiunilor cu instrumente financiare derivate, prevad obligativitatea evaluarii
periodice a contractelor swap pe rata dobanzii si FRA in raport cu valoarea de
piata, determinata in functie de pretul calculat prin actualizarea la ratele de
dobanda de pe piata a fluxurilor viitoare, tinand cont de riscurile de contrapartida
si de valoarea actualizata a cheltuielilor de gestiune viitoare.

Expunerea curenta la riscul de credit este pretul/valoarea de piata a unui

contract (atunci cand aceasta este pozitiva), rezultata in urma operatiunii de
marcare la piata (mark to market) a acestuia; atunci cand pretul/valoarea de
piata a unui contract este negativa sau zero, expunerea curenta la riscul de
credit este zero.
Pentru diminuarea expunerii bancii la riscul de credit aferent instrumentelor
financiare derivate, banca solicita clientilor constituirea de garantii sub forma de
depozite colaterale, titluri de stat sau certificate de depozit.

 In cazul operatiunilor cu produse financiare derivate efectuate pe pietele

organizata (bursele de marfuri), evaluarea riscului de credit al acestora, stabilirea
cuantumului garantiilor etc. sunt de resortul casei de compensatie aferenta.

3.7. Securitizarea in Romania

Domenia Credit este unul dintre participantii activi la structurarea noului pachet
legislativ destinat dezvoltarii pietei ipotecare, atat primare cat si secundare.

Pachetul contine trei legi noi:

        Legea obligatiunilor ipotecare,

        Legea Bancilor de Credit Ipotecar,

        Legea Securitizarii Creantelor,

        si o propunere de modificare a Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar si

a Legii 7/1996 a Cadastrului.

Pachetul legislativ, a fost dezvoltat in cadrul unui grup de lucru finantat de

USAID (Agentia SUA pentru Dezvoltare Internationala) si pregatirea lui a durat
aproape un an. Rezultatul muncii intense a grupului de lucru care a reunit
reprezentanti ai sectorului financiar-bancar, casele de avocatura Nestor Nestor
Kingston Petersen si Stoica si Asociatii, Deloitte &Touche, si a sprijinului activ
acordat de institutiile statului, BNR, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si
Turismului, Ministerul de Finante, a fost apreciat in unanimitate de specialistii
Bancii Mondiale si ai German Mortgage Association si s-au concretizat intr-un
proiect legislativ care se inscrie in contextul european si international,
raspunzand Directivelor Europene.

Modificarea Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar: vizeaza printre altele

clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun viitor in cartea
funciara, si stabileste distinctia intre creditul ipotecar comercial (prin care
se finanteaza imobile cu alta destinatie decat cea de locuit, cum ar fi birouri,
sedii de firma etc) si creditul rezidential (de locuit).
In ceea ce priveste asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementari prevad o
alternativa la prevederea obligatorie existenta in prezent, care impune stipularea
creditorului ipotecar ca beneficiar al contractului de asigurare a imobilului
ipotecat. In acest sens se prevede constituirea unei garantii reale imobiliare in
favoarea creditorului ipotecar, avand ca obiect drepturile de creanta ale
asiguratului, care deriva din contractul de asigurare.

Ce avantaje aduc aceste modificari ale Legii 190 si ale Legii 7

            un acces mai usor la creditul ipotecar pentru construirea de locuinta, unde
ipoteca se inscrie pe un bun care inca nu exista (sau o constructie partial
ridicata, nefinalizata). O constructie este considerata finalizata din punct de
vedere legal atunci cand a fost incheiat procesul-verbal de receptie finala a
constructiei. Codul Civil nu permitea inscrierea de ipoteci pe bunuri care nu
exista (o constructie viitoare de exemplu, pentru care exista autorizatie de
construire); Legea 190 a abrogat acel articol deschizand un drum important
in dezvoltarea finantarilor imobiliare. Clarificarile din cadrul pachetului
legislativ si unificarea modului de inscriere ar trebui sa aiba ca efect o
crestere a volumului de credite ipotecare acordate pentru construirea de
locuinte, unica garantie a creditului constituind-o terenul si constructia
viitoare.

            eliminarea conditiei ca beneficiarul unui credit ipotecar cu destinatie

rezidentiala sa fie cetatean roman. Evident, este necesara armonizarea cu
restul legislatiei care nu permite inca cetatenilor straini sa cumpere terenuri
in nume propriu. Domenia Credit a gasit in general cai de a finanta si pe
acesti solicitanti de credit, in special daca erau casatoriti cu o persoana de
cetatenie romana, dar modificarea legii va permite un acces mai larg al
strainilor la finantare ipotecara.

Legea Obligatiunilor Ipotecare si Legea bancilor de credit

ipotecar

Obligatiunile ipotecare sunt, ca si obligatiunile normale, o forma de finantare

a unei afaceri (in cazul nostru institutie de credit, banca). Emiterea de obligatiuni
reprezinta angajarea unei datorii, de catre institutia emitenta, fata de cei care
cumpara aceste titluri, garantandu-le acestora in baza unui contract un venit
constant. Obligatiunile sunt in general garantate cu active (proprietati) ale
emitentului, in cazul nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare
acordate de institutia de credit emitenta (sa nu uitam ca creditele acordate, in
cazul unei institutii de credit, pentru o banca reprezinta active, in timp ce
depozitele se constituie in datorii, inregistrate in pasivul institutiei).
 Potrivit definitiei legale, obligatiunea securitizata este valoare
mobiliara de tip obligatar, garantata cu un portofoliu de creante, emisa de o
societate de securitizare si tranzactionabila pe piata de capital .

Pot face obiectul securitizarii:

        contractele de credit si de leasing,

        contractele de vanzare-cumparare cu plata la termen, inclusiv cele cu

plata in rate,

        instrumentele financiare de tip participativ sau obligatar.

Vehiculul investitional este o entitate fara sau cu personalitate juridica - un fond

sau o societate de securitizare - autorizata de Comisia Nationala a Valorilor
Mobiliare (CNVM). Fondul de securitizare se va constitui pe baza unui contract
de societate civila, incheiat de cel putin cinci membri fondatori si va avea un
capital initial reprezentand minimum echivalentul in lei a 25.000 de
euro.

Societatile de securitizare vor emite obligatiuni securitizate, valori mobiliare

de tip obligatar garantate cu un portofoliu de creante. Ambele categorii de titluri
vor fi tranzactionabile pe piata de capital.

Pentru ca o societate comerciala sa poata administra vehicule investitionale va

trebui sa indeplineasc urmatoarele conditii:

        sa aiba un capital social reprezentand echivalentul in lei a 125.000

de euro,

        sa deruleze exclusiv aceasta activitate,

        sa aiba un consiliu de administratie format din minimum trei persoane

si cel putin doua institutii financiare si/sau de credit ca actionari
semnificativi.

Legea obligatiunilor ipotecare defineste cadrul legal pentru introducerea unor

astfel de instrumente de finantare in Romania. Aceasta lege are ca pilon de
baza asigurarea confortului investitorilor in acest tip de obligatiuni garantate cu
credite ipotecare.

S-au avut in vedere urmatoarele elemente:

1)     reglementarea institutiei agentului cu functia de reprezentare a

detinatorilor de obligatiuni,
 2)     impunerea unor cerinte stricte de includere si de raportare a
portofoliului de creante cu care se garanteaza emisiunea,

3)     segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de masa

credala (creditori) in cazul falimentului emitentului.

In tarile dezvoltate obligatiunile ipotecare au un regim fiscal preferential

deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este in cele mai multe cazuri
considerata o prioritate guvernamentala (incurajarea creditarii pe termen lung
duce la dezvoltare economica pe termen lung, prin efectul multiplicator pe
care creditul ipotecar il are in economie stiindu-se ca orice achizitie a unui
apartament genereaza automat un lant de servicii cu impact in cresterea PIB, la
care se adauga dezvoltarea sectorului de constructii de locuinte si de materiale
de constructii si nu in ultimul rand crearea de noi locuri de munca etc). Un
exemplu: in Germania, obligatiunile ipotecare au acelasi regim fiscal cu
obligatiunile emise de statul german. In cazul Romaniei, Ministerul de Finante si
BNR vor decide asupra facilitatilor fiscale pentru obligatiunile ipotecare.

Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia institutiilor de

credit specializate. Bancile de credit ipotecar vor putea actiona deopotriva pe
piata primara a creditului ipotecar, ca imprumutator, si pe piata secundara, in
calitate de emitent de obligatiuni ipotecare, neacordandu-se insa acestora
posibilitatea atragerii de depozite. Domenia Credit urmeaza a se angaja, o data
cu adoptarea legislatiei, in procesul de transformare intr-o banca de credit
ipotecar, in vederea asigurarii unei finantari de durata si la costuri mai reduse
prin posibilitatea emiterii unor titluri (obligatiuni) ipotecare mult mai atractive
pentru investitorii traditionali in aceste tipuri de instrumente.

Pentru a intelege acest proces, trebuie sa stim ca bilantul unei banci arata altfel
decat cel al unei societati comerciale obisnuite. Aici ne referim in special la faptul
ca vom regasi pe partea de active creditele acordate de banca tuturor clientilor
(persoane fizice, juridice). Pe partea de pasive (datorii), regasim depozitele si
conturile curente deschise de clientii bancii, dar si creditele pe care bancile le iau
de la alte banci pentru a se finanta, precum si obligatiunile, care sunt tot o forma
de credit (datorie). In contextul bilanturilor bancare, securitizarea este o
modalitate de finantare prin crearea de titluri de valoare, adica valori mobiliare.
Aceasta isi are originea in SUA si in ultimii 30 de ani a luat o amploare deosebita.

Avantajul securitizarii este ca, in comparatie cu finantarea traditionala prin

obligatiuni (adica obtinerea de lichiditati prin asumarea unei datorii pe bilantul
bancii, datorie garantata prin creante ipotecare), securitizarea confera
investitorilor o mai mare protectie impotriva riscului de credit . Riscul de credit
defineste riscul ca banca sa nu recupereze un credit acordat clientilor.
Prin securitizare, creantele ipotecare (creditele ipotecare generate de o banca)
ca elemente de activ ale bancii, sunt vandute de catre originator (banca). In
consecinta, acestea sunt scoase in afara bilantului bancii, fiind astfel total
protejate in cazul falimentului bancii originatoare.

Securitizarea implica in mod general crearea de titluri de valoare, adica

titluri ipotecare, pentru ca au la baza creante ipotecare. Acestea pot avea la baza
si altfel de creante, caz in care nu mai sunt denumite titluri ipotecare. Titlurile
sunt create dintr-un “pool” de creante, care sunt standardizate si prezinta
caracteristici comune. Astfel, acestea sunt puse sub controlul investitorilor printr-
un intermediar specializat, adica o societate sau fond de securitizare creat in
acest scop (in terminologia nord-americana “SPV” = “special purpose vehicle”).

O operatiune tipica de securitizare implica in general 2 pasi:

1.                 transferul activelor (creantelor) catre fondul de securitizare;

2.                 emiterea de catre fondul de securitizare a titlurilor ipotecare ,

care au in spate creantele ipotecare. Fondul foloseste banii primiti din
emiterea titlurilor pentru a plati originatorului initial (bancii)
contravaloarea activelor transferate.

In aceasta schema de finantare, fondul emite titluri pe piata de capital.

Performanta acestor titluri de valoare pe piata depinde in mod direct de
performanta activelor de la baza. In cazul creantelor ipotecare, aceasta defineste
modul in care acestea sunt rambursate.

Mai important, nu exista RECURS impotriva originatorului, adica a

bancii care a acordat creditele. Administrarea creantelor ipotecare care stau la
baza acestor titluri (prin monitorizare si servicing) este de obicei contractata
inapoi originatorului (bancii). Astfel, banca inceteaza sa mai fie detinatorul
creantelor (asa cum se intampla in cazul obligatiunilor traditionale), ci doar un
administrator care presteaza aceste servicii contra cost.

Cine cumpara in mod normal aceste titluri de valoaret Avand in

vedere ca ele au la baza credite ipotecare, credite cotate in mod normal cu un
risc foarte scazut in piata, aceste titluri reprezinta investitia preferata a
institutiilor care nu doresc sa isi asume riscuri mari . Acestea sunt: fonduri de
pensii private, fonduri de investitii, entitati specializate in emiterea si
tranzactionarea de MBS, dar si banci, asiguratori etc.

Avantajele securitizarii sunt:

• Prin securitizare, banca poate echilibra maturitatile (termenele) unor
anumite clase de active. Astfel, creantele ipotecare sunt creante pe termen
lung, pana la 25 de ani, si au nevoie de finantare pe termen lung, care poate fi
oferita prin securitizare. Aceasta echilibrare este importanta, pentru ca finantarea
unor active pe termen lung cu pasive pe termen scurt induce diverse riscuri
bancii. De exemplu, riscul de dobanda apare astfel: o banca acorda credit pe 20
de ani unui client, in timp ce depozitele de la populatie, din care se finanteaza,
sunt pe termen de maxim un an. Daca dobanda la care acorda creditul e fixa pe
20 de ani, iar dobanzile la depozite cresc in timp, marja de profit a bancii se
reduce.

• Securitizarea solicita mai putin capital decat finantarea traditionala – deci ofera
un randament mai bun al capitalului bancii.

• Securitizarea este o forma mai ieftina de finantare , in comparatie cu alte

modalitati;
• Securitizarea permite reducerea expunerii bancii fata de o anumita
clasa de debitori de un anumit risc. Astfel, daca o anumita clasa de debitori
devine prea mare fata de restul bilantului, prin intermediul securitizarii o parte
din acestia pot fi scosi de pe bilant;

• Securitizarea aduce beneficii legislative, reducand anumite riscuri care

ingrijoreaza pe legiuitori.

In aceasta schema, in propunerea legislativa romana, Agentul este angajat de

Fondul de securitizare (obligatoriu prin lege), pentru a reprezenta interesele
detinatorilor de titluri ipotecare. Agentul va trebui sa indeplineasca niste criterii
speciale impuse de BNR si CNVM.

Opiniile specialistilor

Radu Gratian Ghetea, presedinte al Asociatiei Romane a bancherilor: „Pe

masura ce noile normative vor fi implementate, se va inregistra o ieftinire a
costurilor implicate, datorita mijloacelor si metodelor de refinantare pentru
revigorarea creditelor de care vor dispune bancile. In mod cert, ponderea
creditelor ipotecare va spori. Restrictiile impuse de Banca Nationala vor conduce
la cresterea costurilor bancilor pentru atragerea de fonduri in valuta si, automat,
la cresterea costurilor creditelor ipotecare in valuta. De aici va rezulta o
«explozie» a creditelor in lei.“

Andrei Burz-Pinzaru, manager Delloite & Touche Romania: „Logic ar fi ca, prin
cresterea posibilitatilor de refinantare, costurile (implicit dobanda) sa scada.
Accesul facil (adica mai ieftin) la surse de refinantare ar trebui sa conduca la o
scadere a dobanzii. Dar nu neaparat, nu in mod necesar... Din cauza restrictiilor
impuse de BNR, bancile nu mai pot sustine creditele in valuta pe piata ipotecara
decat in conditiile utilizarii securitizarii creantelor. Utilizarea operatiunilor de
securitizare duce la primenirea portofoliului de oferta, fara a impune neaparat o
capitalizare. Impactul in domeniu nu o sa fie imediat, ci se va inregistra abia
peste un an, pentru ca este nevoie de norme emise atat de catre Comisia
Nationala a Valorilor Mobiliare, cat si de BNR.“

Bogdan Baltazar, asociat „Baltazar, Bloom si Parvulescu“, fost presedinte al

Consiliului de Administratie al BRD si vicepresedinte al Asociatiei Romane a
Bancilor: „Pentru banci, costurile raman la nivelul actual . Va creste doar dobanda
la credite in valuta, datorita majorarii de pana la 40% a rezervei minime
obligatorii care trebuie depusa de catre banci la BNR . Restrictiile BNR sunt
menite a tinti si in acest fel inflatia. Eu, personal, daca ar fi sa iau un astfel de
credit, l-as prefera in valuta, datorita unei moderate, dar continue aprecieri a
monedei nationale in raport cu valuta“.

Matei Florea, avocat la Schoenherr si Asociatii SCA: „Este, probabil, unul dintre
cele mai asteptate pachete legislative in piata financiar-bancara. Bineinteles, nu
vom avea o imagine completa a reusitei acestui proiect pana cand nu vor fi
publicate si normele metodologice aferente. Formalitatile de publicitate pentru
obligatiunile ipotecare sunt comparabile cu acelea din alte tari cu experienta in
acest domeniu (de exemplu, Austria); se pare ca detinatorii de obligatiuni vor
beneficia de un drept preferential de urmarire, rezultand dintr-o garantie reala
mobiliara constituita asupra creantelor din credite ipotecare inscrise intr-un
registru special. Este neclar daca garantia reala mobiliara se va naste prin efectul
legii (ca in alte tari) sau daca va trebui incheiat un contract separat de garantie
reala mobiliara.

 
Capitolul 4 – Activitatea de creditare a
sectorului retail realizata de Banca
Comerciala Romana
4.1.Orientari privind activitatea bancara pentru persoane
fizice in B.C.R.
 Natura activitatii Grupul Banca Comerciala Romana ("Grupul") este format
din banca mama, Banca Comerciala Romana S.A. si filialele acesteia: Anglo-
Romanian Bank Limited (Marea Britanie), Banca Comerciala Romana Sucursala
Chisinau (Republica Moldova), BCR Asigurari SA (Romania), BCR Asigurari de
Viata SA (Romania), BCR Leasing SA (Romania), BCR Securities SA (Romania),
Financiara SA (Romania), Bucharest Financial Plazza SRL (Romania) si BCR Asset
Management SA (Romania).

Banca Comerciala Romana SA ("Banca") este inmatriculata in Romania din

1990 si este autorizata de Banca ationala a Romaniei sa desfasoare activitati
bancare.

Grupul ofera servicii bancare de zi cu zi si alte servicii financiare clientilor

persoane fizice si juridice precum si institutiilor guvernamentale care isi
desfasoara activitatea in Romania si in strainatate. Aceste servicii includ:
deschideri de conturi, plati interne si externe, operatiuni de schimb valutar,
finantari pentru capitalul de lucru, facilitati de finantare pe termen mediu si lung,
credite pentru persoane fizice, finantari pentru intreprinderi mici si mijlocii,
emiteri de scrisori de garantie, credite documentare precum si servicii de leasing,
asigurari, brokeraj, servicii de consultanta financiara si gestionarea activelor.

Grupul si Banca isi desfasoara activitatea prin intermediul Sediului Central

din Bucuresti si al retelei de 500 de unitati (7 iunie 2007).

Banca Comerciala Romana a inregistrat in ultimii ani realizari deosebite care o

plaseza in topul bancilor romanesti, intre primele zece banci din Europa Centrala
si de Est, in grupul bancilor importante din Europa si chiar pe plan mondial.

Banca Comerciala Romana a facut progrese remarcabile intr-o perioada

scurta de timp si destul de dificila. Progresele inregistrate de BCR pe plan
extensiv – cresterea rapida a resurselor si plasamentelor, precum si dezvoltarea
unei retele adecvate de unitati bancare – si intensiv – atingerea unei
performante inalte privind capitalizarea , profitabilitatea, rentabilitatea,
solvabilitatea, lichiditatea – asociate cu un management profesionalist au
constituit punctele tari ale evolutiei bancii.

Dezvoltarea prezenta si viitoare a bancii este prezentata in Obiectivele

strategice si Planul de afaceri pe perioada 2000-2007, documente care aliniaza
BCR la standarde internationale si aduc imbunatatiri de structura menite sa
mentina banca la paramentrii cat mai performanti.
 Banca Comerciala Romana este o banca universala orientata cu precadere
spre sectorul persoanelor juridice. Resursele pentru creditarea acestui sector
provin insa, in proportie de peste 50% de la persoane fizice, ceea ce necesita ca
si banca sa raspunda prin credite si servicii in mai mare masuara decat in trecut.
La aceasta se adauga si concurenta tot mai pronuntata pe plan intern pentru
cucerirea pietei de retail care poat sa aduca venituri substantiale cu investitii
minime. Ca urmare, in anul 2000 s-a adoptat o noua politica pentru sectorul
persoanelor fizice pentru perioada 2000-2009 care vizeaza principalele activitati
bancare ce urmeaza a fi dezvoltate.

Strategia BCR 2004-2007 defineste obiectivele majore ale dezvoltarii în

aceasta perioada, subordonate reprezentarii si protejarii corespunzatoare a
intereselor actionarilor, clientilor si salariatilor bancii, accentul fiind pus pe:

        Consolidarea pozitiei de lider în Romania si a celei ocupate în

Europa centrala si de est prin dezvoltarea afacerilor în fiecare segment
de piata pe care opereaza Grupul si valorificarea avantajelor competitive
oferite de marca bine-cunoscuta si distributia integrata de servicii
financiara de înalta calitate;

         Cresterea valorii pentru actionari prin mentinerea unui nivel înalt de
rentabilitate a capitalului, pe seama castigurilor de productivitate si a unui
control riguros al costurilor, în conditiile dezvoltarii portofoliilor de afaceri
corporate si retail si abordarii mai agresive a activitatilor de investment
banking, asigurari, asset management;

        Cresterea satisfactiei clientilor pentru solutiile financiare oferite de

Banca prin dezvoltarea capacitatii sale de inovatie si flexibilitate si prin
îmbunatatirea accesului la produse si servicii ca efect al promovarii
conceptelor de unitate de proximitate, multidistributie si de parteneriat
modern în relatii traditionale;

         Consolidarea bazei de capital avand drept principii fundamentale

utilizarea intensiva si alocarea eficienta a capitalului ajustat la risc, astfel
încat Banca sa se dezvolte într-o maniera sustenabila si profitabila;

         Îmbunatatirea profilului de risc prin mai buna procedurare a

proceselor de control si un management pro-activ, concomitent cu
modernizarea tehnicilor si instrumentelor de monitorizare utilizate,
alinierea la cerintele Basel II si implementarea unor politici adecvate de
prevenire a spalarii banilor si de cunoastere a clientelei;
          Îmbunatatirea managementului resurselor umane în vederea
încurajarii initiativei, inovatiei, angajamentului si eficientei în munca,
menite a spori contributia salariatilor la crearea de valoare adaugata.

Anul 2006 a reprezentat un an crucial pentru BCR si, în acelasi timp, o

recompensã pentru eforturile semnificative fãcute pentru a-si reconfirma si
consolida pozitia de lider.

Activitatea de retail banking este un mediu în permanentã schimbare, cel

mai competitiv si care, prin urmare, necesitã cunoastere în profunzime si
experientã pentru extinderea ofertei de produse si servicii, bazatã pe unicitate.

În 2006, segmentul retail a fost din nou cel mai disputat segment de pe
piata bancarã româneascã, continuând numeroasele provocãri cãrora BCR le-a
fãcut fatã în ultimii ani si care au dus la modernizarea sa extraordinarã.

În consecintã, pentru BCR, mentinerea, administrarea si extinderea atât a

actualelor, cât si a potentialelor relatii cu clientii au rãmas o prioritate, deoarece
sunt oportunitãti extraordinare de explorat si fructificat.

Pentru Bancã, atentia s-a mutat de la concentrarea exclusiv asupra

extinderii retelei cãtre “câstigarea” de valoare ridicatã/clienti cu un potential
ridicat si crearea unui parteneriat bazat pe încredere, sprijinit de cea mai bunã
ofertã de pe piata româneascã. În 2006, BCR le-a oferit clientilor valoare, servicii
excelente si comoditate cu scopul de a întãri loialitatea lor si de a stimula
cresterea în beneficiul tuturor celor implicati.

Drept urmare, cei mai multi dintre clienti considerã produsele de retail
banking ca fiind bunuri de valoare, devenind si mai important pentru BCR sã
conceapã strategii, sã construiascã parteneriate, sã creeze si sã sustinã valoarea,
urmãrind sã se transforme într-o organizatie care asigurã experiente deosebite
clientilor.

În 2006, BCR si-a reconfirmat spiritul inovator prin lansarea unei serii de
produse si servicii si prin îmbunãtãtirea semnificativã a celor existente. Cu scopul
de a fi cât mai aproape de clienti, BCR a dezvoltat în continuare reteaua de
sucursale, ajungând la 482 de unitãti la sfârsitul anului 2006. Toate eforturile
întreprinse de Bancã pentru satisfactia clientilor s-au materializat într-un
portofoliu impresionant de 5.836.368 clienti la sfârsitul anului 2006.

În plus, BCR a finalizat implementarea Proiectului de Optimizare Retail,

obtinând rezultate extraordinare în cresterea satisfactiei clientilor.

2006 a fost anul în care actiunile Bãncii au fost caracterizate si dominate de

excelentã. BCR nu doar a satisfãcut cerintele clientilor, dar le-a si depãsit printr-o
ofertã inovativã si competitivã, Banca dublându-si aproape portofoliul de credite
retail comparativ cu 2005.

BCR îmbunãtãteste, de asemenea, conditiile de acordare pentru Maxicredit

BCR în RON, un credit nenominalizat cu garantii reale, prin cresterea sumei
maxime care poate fi împrumutatã la echivalentul a 30.000 EUR si extinderea
perioadei de creditare la 20 de ani. Creditul este destinat persoanelor fizice si
persoanelor fizice autorizate, fiind unul dintre cele mai atractive produse de
creditare de pe piatã.

BCR a fost pionierul veritabil al sistemului bancar românesc, oferindu-le

clientilor sãi ultimele descoperiri în domeniul cardurilor. Pentru prima datã în
România, o bancã face posibilã utilizarea cardurilor inteligente în reteaua sa de
POS-uri si ATM-uri. BCR a finalizat cu succes implementarea unor aplicatii
informatice în domeniul cardurilor inteligente, permitând plata bunurilor si
serviciilor la comercianti si retragerea de numerar de la ATM-urile BCR. Aceasta
este o noutate pe plan national, România conectându-se la tendintele si
standardele mondiale în domeniu, în vreme ce BCR îsi consolideazã pozitia de
lider pe piatã. BCR este prima bancã româneascã care efectueazã o tranzactie
folosind cardurile inteligente de la VISA.

Pentru a accelera procesul de emitere a cardurilor si a îmbunãtãti folosirea

canalelor alternative de distributie, BCR lanseazã serviciul de emitere carduri
online. Acest serviciu urmãreste sã satisfacã cerintele clientilor privind obtinerea
unui card în cel mai scurt timp, într-o manierã comfortabilã si modernã, prin
accesarea portalului BCR si selectarea aplicatiei Cards Online. Acum, prin
folosirea acestui serviciu, clientii BCR pot obtine trei tipuri de carduri: BCR
Maestro, BCR Visa Clasic si BCR Visa Electron, toate fiind carduri denominate în
lei.

BCR a instalat ATM-ul cu numãrul 1.000. Aceastã retea impresionantã de

ATM-uri face cardurile BCR si mai atractive, luând în considerare faptul cã
operatiunile cu carduri sunt reprezentate într-o proportie covârsitoare de
retragerile de numerar de la ATM. Numãrul detinãtorilor de carduri BCR
depãseste 1,8 milioane, Banca fiind lider incontestabil cu o cotã de piatã de 27%.

BCR lanseazã cel mai flexibil produs de economisire pentru piata

româneascã, contul de economii în lei si valutã Maxicont BCR, care permite
efectuarea de depuneri si retrageri din cont, concomitent cu bonificarea unei
dobânzi atractive, diferentiatã pe transe valorice. Contul de economii permite
viramente în conturile curente ale titularului, în conturile de card de debit si/sau
credit sau pentru constituirea de depozite la termen. Ulterior, acest produs a fost
îmbunãtãtit prin posibilitatea efectuãrii de alimentãri cu fonduri în lei din conturile
de card de debit si cu alimentãri de la extern.
 BCR a semnat un protocol privind acordarea de credite ipotecare pentru
angajatii Ministerului Apãrãrii Nationale. Proiectul care face obiectul acestui
protocol este un ansamblu de locuinte amplasat în sectorul 1 al capitalei, în zona
Strãulesti, lângã Bucuresti, constând în 241 de locuinte din care 14 sunt case
individuale, 65 sunt case cu douã niveluri si 162 de apartamente. Acest proiect
reconfirmã politica Bãncii privind stabirea de parteneriate strategice cu diverse
companii si concentrarea sa asupra clientilor prin eforturile fãcute pentru a gãsi
solutii care sã transforme în realitate visurile fiecãrei familii. În cadrul acestui
protocol, angajatii selectati de Ministerul Apãrãrii Nationale sunt finantati de BCR
prin cel mai adecvat pachet de creditare si primesc consultantã de specialitate de
la angajatii Bãncii.

Prestigiul si încrederea în Banca Comercialã Românã, mixul complex de

produse oferit, conditiile si costurile avantajoase de creditare reprezintã un
avantaj competitiv care a stat la baza semnãrii acestui protocol si la alegerea
BCR drept finantator al acestui important proiect imobiliar.

BCR aduce o serie de îmbunãtãtiri unor produse de creditare prin

introducerea unor conditii mai flexibile pentru creditele de consum. Drept
urmare, pentru creditul auto Motor (Extra/Super) BCR, perioada de creditare a
fost extinsã la 7 ani. Pentru creditul de vacantã Voiaj (Extra/Super), BCR
introduce o perioadã de gratie de 2 luni pentru a permite clientilor sã ramburseze
creditul si dobânda dupã vacantã, în vreme ce în cazul creditului nenominalizat
Maxicredit (Extra/Super) BCR limita maximã de creditare este înlãturatã si se
calculeazã acum pe baza capacitãtii de rambursare a clientului. Creditele punte
pot fi acum acordate în douã moduri: pentru finantarea achizitiei/construirii unei
noi locuinte pe perioada pânã la vânzarea locuintei actuale (maxim 12
luni/respectiv 24 de luni) sau pentru finantarea avansului de minim 25% pentru
un credit imobiliar (pe 25 de ani în lei sau 20 de ani în valutã) pentru
achizitionarea unei noi locuinte pânã la vânzarea locuintei actuale. Perioada de
creditare pentru creditele de investitii acordate persoanelor fizice autorizate s-a
extins la 7 ani.

Prin lansarea Agentiei Romanã, a 370-a unitate a retelei de sucursale a

BCR, unitate amplasatã în centrul Bucurestiului, BCR efectueaza, pe lângã
tranzactiile bancare clasice, si consultantã si servicii specializate de la
subsidiarele BCR, BCR Asigurãri, BCR Leasing si BCR Securities. Simultan, la BCR
Romanã, conceptul modern de self-banking este implementat în premierã la BCR.

Banca deschide de asemenea BCR Café ca o extensie a Agentiei Romanã,

conceputã special pentru a le oferi clientilor un loc informal unde sã încheie
afaceri la o ceascã de cafea, sã citeascã presa financiarã, sã priveascã stirile
Reuters, indicatorii si stirile TV. Noua unitate împreunã cu cafeneaua reconfirmã
preocuparea BCR de a se alinia la cele mai noi tendinte în retail banking. Agentia
Romanã împreunã BCR Café îsi aduc contributia la consolidarea pozitiei de lider a
BCR în cadrul sistemului bancar românesc si demonstreazã în egalã mãsurã
spiritul inovativ al Bãncii si permanenta preocupare de a diversifica gama de
produse si servicii si capacitatea sa de a implementa noi modalitãti de abordare a
relatiei cu clientii.

Un alt obiectiv important care va fi dezvoltat pe viitor este acela al oferirii

catre clienti a unor pachete de produse, in loc de servicii si produse singulare.
Clientii retail ai BCR vor beneficia de pachete standard de produse sau de
pachete pentru fiecare segment de retail.

Pachetul standard va cuprinde:

        depozite la vedere si la termen; depozitele au constituit si constituie si

pentru viitor principalul produs oferit persoanelor fizice;

        creditul de consum reprezinta principala oferta a bancii pentru clientii retail;
pentru populatie este foarte atragator si conditioneaza intr-un fel si
constituirea de depozite.

        Intr-un fel percepe clientul constituirea de depozite atunci cand stie ca poate
beneficia de creditul de consum si in alt fel atunci cand nu are acces la acest
produs.

        Politicile adoptate de curand de banca urmaresc eliminarea aspectelor

birocratice si eficientizarea vanzarilor prin masuri adecvate. Vor fi dezvoltate
relatiile cu dealerii de bunuri de consum in scopul incheierii de contracte cu
cat mai multi astfel de dealeri. Plaja acoperita de creditul de consum este
foarte larga, incepand cu investitiile si continuand cu procurarea de bunuri de
larg consum.

        asigurarea de servicii in principal pentru decontarea facturilor pentru utilitati

si de la furnizori. Incepand de anul trecut, clientii retail por sa-si achite
facturile din conturile curente sau de card. Extinderea decontarilor facturilor
clientilor retail reprezinta un obiectiv strtegic al acestei perioade.

Pachetele de servicii si produse oferite segmentelor superioare de clienti

retail cuprind o lista de servicii si produse oferite de Grupul BCR (inclusiv
asigurari si leasing); pe baza studiilor pe care banca le va efectua in randul
fiecarui segment de clienti, se vor stabili pachetele de produse adecvate
acestora, urmand ca fiecarui client sa i se lase latitudinea de a opta pentru o
parte sau pentru toate produsele din pachet. Succesul acestor oferte depinde in
mare masura de abilitatea lucratorilor din banca de a-l convinge pe client sa
utilizeze cat mai multe din produsele Grupului BCR. Este important de mentionat
ca segmentarea bazei de clienti si constituirea pachetelor de produse pentru
fiecare segment nu constituie o restrictie pentru client. Clientul va avea
posibilitatea de a opta si pentru orice alt produs destinat altor segmente.

In viitor, treapta superioara a clientilor retail va fi ocupata de sectorul

private banking care va cuprinde un numar mai redus de clienti cu posibilitati
finaciare mai mari care vor beneficia de toate produsele si serviciile bancii si
totodata de facilitati adaptate la cerintele lor.

4.2. Cresterea eficientei activitatii BCR prin largirea gamei

de produse si servicii bancare
Dezvoltarea pe viitor a activitatii BCR este strans legata de oferirea unei
game sporite de noi produse si servicii bancare la un inalt nivel competitiv.

In vederea promovarii noilor servicii si produse ale bancii, sunt necesare

eforturi sustinute din partea personalului pentru dezvolatrea unei relatii stabile si
multifunctionale cu clientii, pentru care se impune:

                     cunostarea cerintelor clientilor, tendintele de piata privind noile produse

si servicii solicitate, precum si anticiparea unor evolutii ulterioare privind
preferintele partenerilor de afaceri;

                     personalizarea relatiei cu clientii si imbunatatirea relatiei banca-client,

avandu-se in vedere o conceptie manageriala perfectionata, care sa
permita o servire prompta si eficienta;

                     practicarea unui marketing intensiv, care sa contribuie la cresterea

increderii clientilor, prin oferta de produse si servicii specifice, diferentiate
de cele ale concurentei si care sa corespunda capacitatii de oferta a
bancii, fiind competitive din punct de vedere al pretului, tarilefor si
comisioanelor, al caracteristicilor produsului sau servciului si a calitatii
acestora, a conditiilor de ditributie, de tehnologiile informationale
utilizate;

                     cresterea rolului personalului bancii in comunicarea permanenta cu

clientii, in fazele de lansare a noilor produse si servicii, de implementare
si testare pe piata, de furnizare a unor servicii adiacente, de solutionare a
dificultatilor aparute pe parcurs si de apreciere a gradului de satisfactie a
clientelei.

Evolutia cererii de produse si servicii pe piata impune orientarea bancii si

catre segmentul de clienti persoane fizice. In ceea ce priveste operatiunile
efectuate de banca cu persoanele fizice, acestea sunt mai rentabile decat cele cu
persoanele juridice, datorita volumului sporit de servicii pentru care se incaseaza
promt comisioanele, deci fara a exista riscul de neplata. Un alt argument este
faptul ca o pondere importanta a resurselor bancii provine de la persoanele fizice
prin desfasurarea unei activitati de retail intense si prin cucerirea pietei de retail
se pot asigura bancii profituri substantiale cu investitii minime.

Accentuarea orientarii bancii spre sectorul persoanelor fizice va asigura un

grad ridicat de eficienta, in conditiile amplificariii creditului de consum, acordat
pentru a satisface o gama larga de cerinte ale populatiei, respectiv prin creditul
de trezorerie, bunuri casnice, mobilier, echipamente electronice si de climatizare,
procurari sau constructii de locuinte.

Un indicator care reflecta amploarea procesului este dat de ponderea creditelor

pentru populatie in portofoliul de credite, indicator care urmeaza sa creasca
semnificativ in urmatoarea perioada si sa reprezinte in 2007 circa un sfert din
totalul creditelor.

In orientarea activitatii de viitor pentru cresterea activitatii bancare in

conditiile extinderii gamei de produse si servicii trebuie avute in vedere
urmatoarele considerente:

                     asigurarea unei baze de clienti stabile, largi si diversificate, respectiv

persoane fizice, societati mici si mijlocii, firme de import-export, cu profil
de constructii de masini, textile, alimentar, de turism, pentru care oferta
sa fie reprezentata de servicii si produse specifice;

                     preocuparea pentru cresterea insemnata a clientilor din randul

pensioanrilor si al tineretului, care reprezinta o pondere insemnata in
populatia tarii, prin oferirea de produse si servicii solicitate de acestia;

                     utilizarea canalelor de distributie alternative (internet, telefon sau

televizor);

                     dezvolatarea activitatilor de consultanta privind utilizarea noilor produse

si servicii bancare, a tipurilor de carduri, a produsului Multicash, a
decontarii prin cont a serviciilor facturate persoanelor fizice (apa, gaze,
energie, telefon), a operatiunilor specifice activitatii IMM-urilor etc.

4.3. Procesul de creditare al segmentului retail in cadrul BCR

 In conformitate cu prevederile Legii bancare nr. 58/1998, cu Statutul si
Regulamentul propriu de organizare si functionare, BCR poate acorda
persoanelor fizice (populatiei) si personelor fizice autorizate credite cu caracter
de consum personal si productiv si scrisori de garantie bancara in lei si valuta pe
termen scurt, mediu si lung.

Activitatea de creditare a persoanelor fizice se bazeaza, in primul rand, pe

identificarea si evaluarea cat mai exacta a capacitatii de plata a solictantilor, ca
principala sursa de rambursare a creditului si de plata a dobanzilor. Pornind de la
capacitatea de plata a solicitantului, banca stabileste volumul ceditului posibil de
acordat si perioada de creditare.

Principalele cerinte ce se cer a fi indeplinite de personele fizice care solicita

credite sunt:

a)     sa fie angajat cu contract de munca pe o perioada nedeterminata si sa

realizeze venituri certe, cu caracter de permanenta.;

b)     sa aiba deschis un cont crent la unitatile BCR

c)      sa garanteze rambursarea creditului solicitat si a dobanzilor aferente atat cu

veniturile pe care le realizeaza, cat si cu garantii reale si personale;

d)     sa accepte ca platile din credit sa fie efectuate numai prin virament bancar,
eliberarea sumelor in numerar din credite fiind interzisa. Exceptie fac creditele
de trezorerie;

e)     sa nu inregistreze debite sau alte obligatii neachitate la scadenta catre banca
si terti;

f)       sa participe la realizarea proiectului cu surse proprii al caror cuantum este

stabilit in functie de tipul de credit.

Evolutia cresterilor de sold a creditelor persoane fizice la BCR

feb.06 mar.06 apr.06 mai.06 iun.06 iul.06 aug.06 sep.06 oct.06 nov.06 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07
Total 157.64 385.40 248.24 470.36 419.26 274.15 335.84 400.48 237.28 203.26 120.33 154.39 176.87 445.68
credite 5 2 9 0 1 8 5 5 3 3 2 5 2 5 370.446
Se remarca o scadere a soldurilor creditelor retail incepand cu luna nov.2006, in
luna ianuarie inregistrandu-se cea mai mica valoare, dupa care a inceput o
crestere usoara, atingand in luna martie 2007 un sold de peste 446.000 mil.RON.

Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR

  dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07

1. Credite
persoane fizice -
lei 3.107.237,83 5.333.183,09 5.333.183,09 5.461.714,34 5.659.213,09 5.825.462,86
- cr. ipotecare 18.607,07 38.836,96 38.836,96 39.389,46 39.151,98 38.644,05
- cr. imobiliare 63.035,68 51.840,92 51.840,92 49.052,19 47.363,68 46.095,18
- credite de bunuri 378.530,75 200.246,11 200.246,11 182.863,39 173.781,41 165.154,00
- credite pentru
nevoi temporare 2.647.064,32 5.042.259,10 5.042.259,10 5.190.409,30 5.398.916,02 5.575.569,62

  dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07

1. Credite
persoane fizice -
valuta 2977720,35 3982024,37 3.982.024,37 4.146.399,07 4.364.226,32 4.540.994,09
- cr. ipotecare 632.779,11 593.987,56 593.987,56 593.182,40 583.528,12 572.222,40
- cr. imobiliare 1.020.001,32 1.419.425,78 1.419.425,78 1.491.966,32 1.567.287,35 1.620.759,35
- credite de bunuri 48.596,15 30.057,15 30.057,15 30.061,70 30.570,61 31.008,11
- credite pentru
nevoi temporare 1276343,782 1938553,879 1.938.553,88 2.031.188,65 2.182.840,25 2.317.004,23

cresteri

2006 2007

  feb mart. apr. mai iunie iulie aug. sept. oct. nov. dec. ian feb mart. apr.
credite
Lei 199.396 162.493 207.976 287.583 228.762 185.500 253.680 287.583 113.509 155.141 90.720 86.230 73.369 222.067 189.386
credite
valuta -41.751 222.909 40.273 182.776 190.499 88.658 82.165 112.902 123.774 48.122 29.612 68.164 103.503 223.618 181.060
Evolutia cotei de piata a BCR la credite retail

dec.2004 dec.2005 dec.2006 ian.2007 feb.2007

 
Consum 27,92% 29,06% 25,58% 24,60% 24,78%
Imobiliare 34,21% 33,06% 26,21% 25,27% 25,27%
TOTAL 29,75% 30,06% 25,72% 23,67% 24,10%

  dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07

1. Credite
persoane fizice -
lei 3.107.237,83 5.333.183,09 5.333.183,09 5.461.714,34 5.659.213,09 5.825.462,86
- cr. Ipotecare lei 18.607,07 38.836,96 38.836,96 39.389,46 39.151,98 38.644,05
- cr. Imobiliare lei 63.035,68 51.840,92 51.840,92 49.052,19 47.363,68 46.095,18
2. Credite
persoane fizice -
valuta 2977720,35 3982024,37 3.982.024,37 4.146.399,07 4.364.226,32 4.540.994,09
- cr. Ipotecare
valuta 632.779,11 593.987,56 593.987,56 593.182,40 583.528,12 572.222,40
- cr. Imobiliare
valuta 1.020.001,32 1.419.425,78 1.419.425,78 1.491.966,32 1.567.287,35 1.620.759,35
 4.4. Aprobarea si acordarea creditelor de catre BCR

 
Potrivit actului constitutiv, Banca Comerciala Romana denumita in continuare
“banca”, acorda clientilor sai credite in lei si valuta pe termen scurt, mediu si
lung.

Cadrul legal general de desfasurare a procesului

In activitatea de creditare, se vor respecta prevederile Ordonantei Guvernului nr.

99/2006 privind institutiile de credit si adecvarea capitalului, normele,
instructiunile si regulamentele emise de BNR, orice alte dispozitii legale, precum
si actul constitutiv al BCR si reglementarile interne ale bancii.

Principii si reguli generale privind activitatea de creditare

Prudenta bancara este principiul fundamental ce caracterizeaza activitatea bancii

in vederea acoperirii corespunzatoare a riscurilor conform procedurilor specifice
de risc.

Analiza veniturilor clientilor se efectueaza pentru identificarea si evaluarea

capacitatii de plata, respectiv de a genera venituri si lichiditati ca principala sursa
de rambursare a creditului si de plata a dobanzii.

La analiza documentatiilor de credite se vor respecta reglementarile interne

specifice in domeniul mediului. La acordarea produselor tip credit, banca
urmareste ca solicitantii sa prezinte credibilitate pentru rambursarea acestora la
scadenta.

Incadrarea operatiunilor in limitele

de expunere stabilite in raport cu
riscul de tara, sectoare de
activitate, institutii de credit,
societati de asigurare-reasigurare,
societati internationale de
factoring, fonduri de garantare a
creditelor, precum si fata de clientii
retail si debitorii unici se realizeaza
conform procedurilor specifice de
risc.
Produsele tip credit aprobate se consemneaza in documente contractuale
incheiate intre banca si client. Contractele de credit, cele asimilate, precum si
contractele accesorii incheiate in scopul garantarii creditului constituie titluri
executorii.

Destinatia creditelor stabilita prin documentele contractuale incheiate este

obligatorie pentru clienti - imprumutati. Schimbarea destinatiei creditului aprobat
se face numai cu acordul scris al bancii.

Activitate bancara - atragerea de depozite sau alte fonduri rambursabile

de la public si acordarea de credite in cont propriu.

Clientii retail – persoane fizice si persoane fizice autorizate.

Credit - orice angajament de punere la dispozitie sau acordarea unei

sume de bani ori prelungirea scadentei unei datorii, in schimbul obligatiei
debitorului la rambursarea sumei respective, precum si la plata unei dobanzi sau
a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau orice angajament de achizitionare a
unui titlu care incorporeaza o creanta ori a altui drept la incasarea unei sume de
bani.

Produse tip credit - credite (inclusiv descoperitul de cont/liniile de credit

acordate prin intermediul cardurilor), acord de garantare/avalizare – contract de
credit bancar pentru eliberarea scrisorilor de garantie/avalurilor.

Expunere - orice risc al bancii, efectiv sau potential evidentiat in bilant

si/sau in afara bilantului care decurge din urmatoarele, incluzand, fara a se
limita: credite, investitii in actiuni si alte valori mobiliare, alte participatii de
natura imobilizarilor financiare, efecte de comert scontate sau avalizate, garantii
emise, acreditive deschise sau confirmate, plafoanele de expunere aprobate
pentru operatiunile de factoring in lei, alte angajamente.

Durata de creditare - intervalul de timp cuprins intre data de la care

clientul indeplineste conditiile de tragere si data scadentei finale a produsului tip
credit. Durata de creditare trebuie sa se incadreze in termenul maxim de
creditare stabilit prin reglementarile interne ale bancii pentru fiecare categorie de
credit.

Perioada de tragere - perioada in care se angajeaza efectiv creditul,

respectiv intervalul de timp cuprins intre data punerii la dispozitia clientului a
imprumutului si data pana la care creditul trebuie tras integral;

Dobanzi aferente - dobanzile calculate pentru perioada de creditare in

cazul creditelor pe termen scurt sau pe 12 luni in cazul celor pe termen mediu si
lung. 

Serviciul datoriei - capacitatea debitorului de a-si onora datoria la

scadenta, exprimata ca numar de zile de intarziere la plata de la data scadentei.
Serviciul datoriei este apreciat ca bun fata de banca in situatia in care ratele de
credit si/sau dobanzile sunt platite de imprumutat la scadenta sau cu o intarziere
de maxim 30 zile.

Performanta financiara - reflectarea potentialului economic si soliditatii

financiare a unei persoane fizice/persoane fizice autorizate.

Prescoring - scoring preliminar, calculat la momentul consilierii, pe baza

informatiilor primare oferite de client, fara documente justificative, in functie de
care consilierul clienti retail poate decide daca este oportuna depunerea
documentatiei de credit.

Scoring - cumul de criterii prestabilite, la care imprumutatul trebuie sa

obtina un punctaj minim, stabilit prin reglementarile interne ale bancii, utilizat la
fundamentarea deciziei de creditare.

Perioada de gratie - intervalul de timp (exprimat in zile/luni) de la data

primei trageri din credit si o data stabilita conform prevederilor interne specifice
produsului. Dobanda se calculeaza lunar la soldul creditului, modalitatea si
termenele de incasare a acesteia urmand a se preciza in fisele de produs
specifice. Tot fisele de produs reglementeaza si tratamentul comisioanelor pe
parcursul perioadei de gratie.

Familie – sotul/sotia si copiii aflati in intretinerea acestora.

Coplatitor intern - membru al familiei imprumutatului sau alta

persoana (care locuieste si gospodareste impreuna cu imprumutatul) ale carui
venituri sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si
care semneaza contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de
coplatitor este valabil pentru toate tipurile de credite. Numarul maxim de
coplatitori interni admisi este 4.
 Coplatitor extern - o persoana care nu locuieste si gospodareste
impreuna cu imprumutatul, dar ale carui venituri sunt luate efectiv in calcul la
determinarea capacitatii de rambursare si care semneaza contractul de credit in
calitate de coplatitor. Acest tip de coplatitor este valabil numai pentru creditele
garantate cu garantii reale. Numarul maxim de coplatitori externi admisi este 4.

Credite simple - creditele garantate numai cu depozite colaterale/certificate de

depozit constituite la BCR, titluri de stat sau asigurare de risc financiar de neplata
si creditele fara garantii.

Credite complexe - creditele garantate si cu alte tipuri de garantii decat

cele specifice creditelor simple.

Preavizare - comunicare oferita clientului cu privire la posibilitatea

acestuia de a beneficia de credit, in baza informatiilor, datelor sau a
documentelor preliminare prezentate.

BENEFICIARII PRODUSELOR TIP CREDIT

Categorii de beneficiari :

      persoane fizice rezidente sau nerezidente (conform

regulamentului valutar), in varsta de cel putin 18 ani;

      persoane fizice autorizate, respectiv:

a) persoane fizice si asociatii familiale care exercita fapte de comert in

baza unor autorizatii, inclusiv producatori agricoli ce lucreaza suprafete de teren
agricol aflate in proprietate sau arendate pe baza de contract/conventie si
crescatori de animale, individuali sau asociati in diferite forme, fara personalitate
juridica;

b) persoane fizice care exercita profesii liberale in baza unor legi speciale
(arhitecti, auditori financiari, avocati, consultanti fiscali, executori judecatoresti,
experti contabili, farmacisti, medici, medici veterinari, notari publici, practicieni in
reorganizare si lichidare, traducatori autorizati etc.).

Conditii generale de eligibilitate atat pentru persoane fizice cat si

pentru persoane fizice autorizate

Urmatoarele conditii sunt obligatorii atat pentru PF cat si pentru PFA:

a. au avut un comportament corespunzator in relatia cu banca/alte institutii de
credit/terti (au beneficiat de credite pentru a caror rambursare nu a fost
necesara executarea garantiilor sau pentru care societatile de asigurare impotriva
riscului financiar de neplata nu au acordat o despagubire etc.);

b. nu figureaza cu documente/ declaratii/informatii cu inadvertente si nu au

savarsit fraude in legatura cu un produs tip credit;

c. nu sunt inscrise in baza de date a BC cu grad de risc foarte mare/maxim;

In acest scop se au in vedere documentele si declaratiile pe proprie raspundere,

extrasele de cont de la banci, declaratii de impunere certificate de administratiile
financiare, situatia privind riscul global analitic si istoricul analitic al clientului,
inregistrata in baza de date a CRB, Raportul de Credit furnizat de BC, rezultatul
consultarii bazelor de date ale bancii care ofera date despre imprumutati etc.

d. prezinta garantii, reale si/sau personale acceptate de banca, la nivelul stabilit

prin reglementari interne specifice; astfel, in cazul creditelor de consum, gradul
de acoperire cu garantii poate varia intre 0 si 100%, iar in cazul creditelor pentru
investitii imobiliare, minimul acceptat de banca este de 80%.

e. fac dovada existentei avansului (aportului propriu minim solicitat de banca,

dupa caz, conform fisei de produs) care, de regula, trebuie utilizat inainte de
punerea creditului/transei din credit la dispozitia clientului.

In cazurile prevazute la lit. a, b si c, decizia va fi luata numai dupa ce s-a acordat

clientului posibilitatea de a-si sustine, in scris, punctul de vedere.

Conditii de eligibilitate pentru persoane

fizice
Persoana fizica trebuie sa aiba una din urmatoarele calitati din care sa realizeze
venituri certe, cu caracter permanent:

a.     angajat cu contract de munca;

b.     pensionar;

c.   persoana fizica autorizata conform legii;

d.  persoana fizica care realizeaza venituri dovedite cu documente

justificative, conform legii.
 Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice autorizate

PFA trebuie:

a. sa fie autorizate si inregistrate la organele fiscale teritoriale conform

reglementarilor legale in vigoare;

b. sa desfasoare activitati legale potrivit autorizatiei;

c. sa deschida sau sa aiba cont curent la BCR.

CATEGORII DE PRODUSE TIP CREDIT

Credite

Categorii de credite acordate persoanelor fizice:

a) Credit de consum: orice credit contractat de o persoana fizica, in vederea

satisfacerii nevoilor personale ale solicitantului si/sau ale familiei acestuia ori
pentru achizitionarea de bunuri, altele decat cele care se circumscriu unei
investitii imobiliare, in sensul prevazut la lit. b);

b) Credit pentru investitii imobiliare: orice credit contractat de o persoana

fizica, inclusiv credit ipotecar, avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea
drepturilor de proprietate asupra unui teren si/sau unei constructii, realizate sau
care urmeaza sa se realizeze, precum si creditul acordat in scopul reabilitarii,
modernizarii, consolidarii sau extinderii unei constructii ori pentru viabilizarea
unui teren.

Temeiul juridic al contractului de credit bancar il constituie prevederile art. 35-59

din Codul Comercial coroborate cu prevederile art. 942 si urmatoarele din Codul
Civil, precum si Legea privind activitatea bancara.

Toate operatiunile de credit si garantare ale acestora se consemneaza in

documente contractuale din care sa rezulte clar toti termenii si toate conditiile
respectivelor tranzactii.

Acordul de vointa intervenit intre banca si clientul solicitant se

materializeaza intr-un document contractual, conform prevederilor din
Procedura documentatia de credit si incheierea documentelor
contractuale pentru clienti retail.
 Este interzisa acordarea vreunei sume din creditele aprobate sau
eliberarea unor documente care angajeaza banca in vreun fel (scrisori de
garantie, avaluri etc.) fara incheierea in prealabil a documentelor contractuale
intre banca si client si intrarea in vigoare a acestora.

Dupa aprobarea produselor tip credit, indiferent de natura lor, potrivit

limitelor de autoritate (competentelor) se va proceda impreuna cu solicitantii si
garantii la semnarea documentelor contractuale de catre parti.

Pastrarea documentatiei

Documentele prezentate de clienti, precum si cele elaborate de banca in

legatura cu activitatea de creditare au caracter confidential, in raport cu tertii, cu
exceptiile prevazute de lege.

Documentele se claseaza si pastreaza in dosare, dupa cum urmeaza:

a) cate un exemplar original al documentelor contractuale incheiate si

scrisorilor de garantie eliberate, in ordinea cronologica a numerelor atribuite.
Dosarele se pastreaza de consilierul juridic, in dulapuri prevazute cu incuietori la
care nu au acces ceilalti salariati.

b) in dosarele intocmite pe fiecare client se claseaza:

- cererile de credite/cereri pentru eliberarea de scrisori de garantie bancara;

- referatele de analiza si aprobare a produselor bancare tip credite (la creditele

complexe);

- scoringul/ratingul de credite;

- situatiile periodice prezentate de client (cash-flow-ul, in cazul PFA);

- situatia stocurilor si cheltuielilor pentru care a fost acordat creditul;

- documentele de evaluare a garantiilor;

- exemplarul 2 (original) al contractului de credite si actele aditionale;

- documentele juridice privind garantia creditului (contractul de ipoteca,

contractul de garantie reala mobiliara, contractul de cesiune, scrisori de garantie
bancara etc.);
- note si actele de control bilaterale privind verificarile efectuate la clienti ;

- corespondenta purtata cu clientii ;

- alte documente in legatura cu creditul respectiv.

4.5. Oferta de credite imobiliare / ipotecare pentru persoane

fizice a BCR
1.     CAMIN (EXTRA/SUPER) BCR, PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR - credite avand
ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra
unui teren si/sau a unei constructii, precum si reabilitarea, modernizarea,
consolidarea/ extinderea unei constructii/viabilizarea unui teren

A. CAMIN (EXTRA/ SUPER) BCR

Destinatie credit: achizitionarea sau construirea de imobile (inclusiv amenajari,

modernizari, reparatii, viabilizare), precum si pentru cumparare teren intravilan/
extravilan (agricol, padure, pasune etc);

Moneda: RON/ EUR/ USD;

Perioada de acordare: maxim 30 ani;

Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de

garantiile constituite;

Perioada de gratie: maxim 12 luni;

Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin reglementari

interne;

Comisioane: Tariful standard de comisioane;

Avans: minim 25%;

Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi mai

mica de 133% din valoarea creditului;

Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate de

asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea bancii.

PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR

Destinatie credit: credit imobiliar acordat unui client persoana fizica, proprietarul
legal al unui imobil (imobilul poate fi si proprietatea unui membru al familiei
solicitantului, care este coplatitor) care solicita o finantare in scopul
achizitionarii/construirii unui alt imobil,

Varianta I : cu obligatia de a vinde primul imobil in scopul rambursarii creditului

intr-o singura transa.

Varianta II: credit imobiliar pentru maxim 75% din valoarea imobilului ce
urmeaza a fi achizitionat. Clientul are obligatia de a vinde imobilul pe care il
detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de minim 25% din
valoarea investitiei.

Moneda: RON/ EUR/ USD;

Perioada de acordare:

Varianta I: maxim 12 luni pentru cumparare de imobile si maxim 24 de luni

pentru construire;

Varianta II: maxim 25 ani (lei) si maxim 20 de ani (valuta)

Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si de

garantiile constituite;

Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin reglementari

interne;

Comisioane: Tariful standard de comisioane;

Avans: minim 25%, cu exceptia creditului PUNTE varianta II

Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu poate fi mai

mica de 133% din valoarea creditului;

In cazul creditelor PUNTE, se va lua in garantie in mod obligatoriu si imobilul ce

urmeaza  a fi vandut, iar in cazul creditelor PUNTE varianta II poate fi luat in
garantie si imobilul cumparat si grevat de privilegiul vanzatorului pentru diferenta
de pret nefinantata de banca.

Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o societate de

asigurare agreata de banca si cesionarea politei de asigurare in favoarea bancii.

In cazul creditelor PUNTE varianta I, la determinarea capacitatii de rambursare a

solicitantului se ia in calcul suma reprezentata de 100% dobanzi + 100%
comisioane, suma care, impreuna cu celelalte angajamente lunare din contracte
de credit pentru investitii imobiliare sau de natura acestora, trebuie sa se
incadreze in 35% din veniturile nete lunare, iar la categoria venituri eligibile
(pentru rata finala) va fi luata in calcul si suma ce se va obtine din vanzarea
imobilului (la nivelul sumei inscrisa in raportul de evaluare), ajustata cu un
coeficient de 0,05.

In cazul creditelor PUNTE varianta II, capacitatea de rambursare se va determina

potrivit reglementarilor interne in vigoare. La depunerea documentatiei de credit
se solicita declaratia clientului ca va vinde imobilul vechi (pe care il detine in
proprietate) in termenul prevazut in antecontractul/contractul de vanzare-
cumparare al celui de-al 2 lea imobil pentru achitarea diferentei de pret
nefinantata de banca si ca va da bancii inainte de tragerea creditului  o procura
in forma autentica prin care BCR este mandatata sa vanda imobilul vechi si sa
achite diferenta de pret vanzatorului. Nu se accepta antecontracte/contracte de
vanzare -cumparare care au pact comisoriu (clauza) privind rezolutiunea
(desfiintarea) de drept a contractului. In contractul de credit se va insera la
clauze speciale obligatia imprumutatului de a vinde imobilul vechi (conform
declaratiei) si de a mentine dreptul bancii de a vinde imobilul vechi pana la data
achitarii integrale catre vanzator a diferentei de pret nefinantata de banca. La
conditii de tragere se va insera obligatia imprumutatului de a prezenta in original 
procura mentionata mai sus.

In cazul construirii, reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii imobilelor

ori a viabilizarii unui teren, solicitantul de credit va prezenta un deviz estimativ al
lucrarii si, dupa caz, un plan de finantare, convenit cu constructorul, care sa
prevada esalonarea in timp a sumelor ce urmeaza sa fie avansate. In cazul in
care lucrarile asupra imobilului se executa in regie proprie, termenele de utilizare
a creditelor se stabilesc de comun acord cu imprumutatul.

2. REZIDENTIAL (EXTRA/SUPER) BCR - Credit ipotecar pentru persoane

fizice

Moneda: RON/EUR/USD/alte valute;

Perioada de acordare: maxim 30 de ani ;

Beneficiari:  persoane fizice

Destinatie credit: efectuarea de investitii imobiliare cu destinatie locativa sau cu

alta destinatie decat cea locativa, ori in scopul rambursarii unui credit ipotecar
pentru investitii imobiliare contractat anterior.
Lucrarile de construire/reabilitare/modernizare/consolidare/extindere/ viabilizare
pot fi executate de catre societati de constructii sau in regie proprie.

Pentru lucrarile realizate in regie proprie, sumele de bani se vor disponibiliza de

catre banca conform unui plan de finantare stabilit prin contract. Proiectul tehnic
de executie si devizul general trebuie sa fie intocmite de o societate de
constructii sau de o persoana autorizata/atestata in domeniu conform legii, iar
lucrarile trebuie supravegheate de un diriginte de santier/inspector tehnic
atestat, cu exceptiile prevazute de lege.

Perioada de gratie: maxim 12 luni, numai in cazul in care investitia respectiva

include si executarea unor lucrari de constructii

Dobanda: fixa sau variabila, stabilita prin reglementari interne.

Comisioane: conform Tarifului standard de comisioane. 

Avans: minim 25% din valoarea investitiei;

Garantii: ipoteca si privilegii asupra imobilului care face obiectul investitiei

imobiliare, precum si alte garantii reale/personale in completare, dupa caz,
conform Manualului de garantii. In cazul creditelor acordate din sursa BERD sunt
acceptate doar ipoteci de rang I in favoarea BCR.

Asigurare: asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile aferente garantiei

constituite, inclusiv de nefinalizare, incheiata de o societate de asigurare agreata
de banca si reinnoita astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a
creditului; drepturile asiguratului derivand din contractul de asigurare vor fi
cesionate in favoarea bancii pe toata durata de valabilitate a creditului. In cazul
constructiilor finantate din credit, pentru care societatea de constructii a incheiat
o polita de asigurare impotriva tuturor riscurilor, pana la finalizarea constructiilor,
imprumutatul - persoana fizica nu mai are obligatia incheierii acestei polite, daca
polita este cesionata in favoarea bancii.

Obligatia persoanei fizice ca bunul sa fie asigurat curge incepand cu ziua

urmatoare incheierii procesului verbal de receptie la terminarea lucrarilor; in
cazul in care societatea de constructii nu face dovada achitarii primelor de
asigurare, obligatia de asigurare a constructiei revine si in acest caz persoanei
fizice.

In situatia in care sumele aferente despagubirilor din polita de asigurare se

încaseaza de banca, creanta va fi recuperata in urmatoarea ordine: dobânzile
scadente si neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit
ramase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la
data primirii despagubirii, în baza contractului de credit.
Pe toata durata creditului este necesar sa existe polita de asigurare de viata
individuala cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea bancii sau in
care banca va figura ca beneficiar /certificat de asigurare pentru caz de deces, in
care banca figureaza ca beneficiar.

Pe langa indeplinirea conditiilor de eligibilitate prevazute de normele interne de

creditare in vigoare, se vor avea in vedere urmatoarele:

Manopera platita poate fi luata in considerare ca aport propriu numai in cazul in

care lucrarile efectuate si situatiile de lucrari au fost supravegheate/vizate de un
diriginte de santier/inspector tehnic de specialitate.

Raportul de evaluare a imobilului adus in garantie va fi intocmit de un evaluator

cu atestat ANEVAR.

Valoarea garantiilor prevazuta in raportul de evaluare nu poate fi mai mica de

133% din valoarea utilizata a creditului ipotecar.

In cazul creditelor pentru construirea/ reabilitarea/modernizarea/ consolidarea/

extinderea locuintelor, banca poate accepta, la solicitarea beneficiarului de credit,
suplimentarea cu cel mult 30% a imprumutului initial, pe baza de documente
justificative. Pentru soldul creditului rezultat dupa suplimentare, se poate stabili o
perioada de rambursare mai mare decat cea prevazuta initial in contract, cu
conditia incadrarii in termenul maxim de acordare a creditelor ipotecare.

Pasi in procesul de vanzare

A. Vanzarea creditului

1.      Identificarea nevoilor clientului

Identificarea nevoilor de creditare este una din cele mai importante etape ale
procesului de vanzare.

Se identifica nevoile clientului astfel incat sa-i oferim acestuia un produs care sa
corespunda din punct de vedere al:

      Sumei de care are nevoie

      Termenului de creditare

      Garantiilor disponibile

 2.      Verificarea criteriilor minime de eligibilitate

Verificarea criteriilor de eligibilitate si efectuarea calculelor estimative privind

valoarea creditului este esentiala pentru a putea urma celalalte etape in procesul
de vanzare.

3.      Evidentierea avantajelor competitive ale produsului

        Perioada mare de creditare

        Costuri reduse

        Rapiditate in analiza si acordarea creditului

        Flexibilitate in modul de acceptare a veniturilor

4.      Finalizarea vanzarii creditului

Urmare a etapelor de mai sus, se va incerca obtinerea acceptului clientului de a

solicita creditul, astfel incat sa poata trece la etapele finale de consiliere privind
documentatia necesara.

B. Informarea asupra etapelor ce urmeaza

Ofiterul de Vanzari informeaza clientul asupra etapelor pe care urmeaza sa le

parcurga.

Etapele pe care le va parcurge sunt:

      depunere documentatie solicitant

      preaprobare credit

      depunere documentatie locuinta

      aprobarea creditului

      semnare contractului de credit

      utilizarea creditului

C. Consiliere privind documentatia necesara

Dupa verificarea criteriilor de eligibilitate si informarea clientului asupra etapelor
si duratei procesului este necesar ca reprezentantul partenerului sa inmaneze
clientului urmatoarele documente:

      pliant de prezentare

      adeverinta de salariu

      opis documente solicitate

      cerere de credit

Documentatie necesara in functie de destinatia creditului: achizitie sau

constructie locuinta

Pentru achizitii imobile:

-            Precontract/contract de vanzare cumparare pentru bunul ce va fi achizitionat

din credit;

-            Documentele de proprietate ale bunului imobil ce va fi ipotecat in favoarea

bancii, copie dosar cadastral si inregistrarea la Cartea Funciara a dreptului de
proprietate;

-            Raport de evaluare intocmit de evaluator agreat de BROM pentru bunul

imobil ce va face obiectul garantiei/ipotecii in favoarea bancii;

-            Certificat de urbanism, in cazul garantarii cu terenuri intravilane fara

constructii

Pentru constructii imobile pe teren aflat in proprietate:

-            Autorizatia de construire inscrisa la Cartea Funciara;

-            Proiectul tehnic al constructiei (memoriu tehnic)

-            Contractul incheiat intre constructor si beneficiar (in cazul in care

locuinta se realizeaza cu o societate de constructii)

-            Contract de prestari servicii incheiat cu un diriginte de santier (atestat)

pentru urmarirea calitatii lucrarilor de construtii (constructie in regie
proprie)
-            Devizul general de lucrari (cantitativ si valoric) intocmit de o societate de
constructii evaluat de societatea de evaluare agreata de banca

-            Plan de finantare si grafic de executie al lucrarilor;

-            Proces verbal de receptie partiala inscris la Cartea Funciara

- Extrasul de Carte Funciara/ dovada privind inregistrarea contractului de

ipoteca la Biroul de Carte Funciara din care sa rezulte ipoteca in favoarea
bancii;

 
Capitolul 5 – Studiu de caz
privind evaluarea perceptiei clientilor
retail fata de oferta BCR si a principalilor
competitori bancari privind creditele
pentru locuinte / terenuri (imobiliare si
ipotecare)
 
Cercetare privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta BCR si a
principalilor competitori bancari privind creditele pentru locuinte / terenuri
(imobiliare si ipotecare)

Principalele caracteristici ale cercetarii:

         Tematica cercetarii:

-          evaluarea perceptiei clientilor bancari asupra ofertei BCR si a

principalilor competitori bancari si non-bancari, privind creditele
pentru locuinte/terenuri (imobiliare si ipotecare);

-          identificarea profilului clientului BCR utilizator al unui credit

pentru locuinte/terenuri.

         Culegere date: ianuarie/februarie 2007

         Esantion respondenti:

-          401 persoane care utilizeaza credit pentru locuinte / terenuri sau
plan de economisire-creditare (dintre care 125 clienti BCR pentru
oricare din cele doua produse);

-          reprezentativ la nivel national urban;

-          dintre cei 401 de utilizatori de credit pentru locuinte/terenuri

si/sau plan de economisire-creditare, se disting: 125 de client
BCR, 87 de clienti BRD, 55 de clienti Raiffeisen Bank, 27 de clienti
Raiffeisen Banca pentru Locuinte.

         Executie completare chestionare: culegerea informatiilor s-a facut prin intervievare
telefonica asistata de calculator (CATI) si utilizarea sistemului NIPO CATI
(management al intervievarii, procesare interviuri)

         Eroarea maxima datorata esantionarii:

-          la un nivel de incredere de 95%, eroarea maxima de esantionare

este diferentiata in functie de marimea esantionului, astfel:

-          pentru 401 de respondenti ±4,9%

-          pentru 125 respondenti ±8,8%

I. Utilizare Credite Pentru Locuinte / Terenuri

 Banci la care se apeleaza:
(%)

Principalele banci In general *) Pentru credit pentru locuinte/terenuri sau Plan de

folosite: Economisire creditare:
Total Credit Plan
locuinte/terenuri Economisire/

Creditare
-   BCR 49 32 36 25
-   BRD 41 23 13 30
-   Raiffeisen Bank 31 14 10 17
-   Raiffeisen Banca - 7 5 8
pentru Locuinte
-   Bancpost 16 6 6 -
-   Banca Transilvania 15 7 6 -

-   CEC 7 6 9 -

*) produse economisire, creditare, carduri

 -          BCR ocupa primul loc in piata utilizatorilor de produse bancare, in general
(conturi, depozite, carduri sau credite) si in cazul produselor de creditare pentru
locuinte/terenuri, fiind pe locul secund in privinta Planului de
economisire/creditare;

-          principalii competitori ai bancii sunt:

-   in general: BRD si Raiffeisen Bank;

-   pentru credite de locuinte/terenuri: BRD, Raiffeisen si C.E.C.;

-   pentru economisire/creditare: BRD (care in prezent devanseaza banca) si

Raiffeisen BPL.

•        Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor care ofera credit pentru

locuinte/terenuri (altele decat cele la care s-a apelat):

(%)

Banca -%- Banca -%-

1. BRD 37 5. Bancpost 18
2. BCR 33 6. Raiffeisen BPL 12
3. Raiffeisen Bank 26 7. HVB Tiriac Bank 12
4. Banca Transilvania 21 8. Altele sub 10

-          BCR se afla pe locul secund, ca mentiune a respondentilor, dupa BRD;

-          institutiile financiare non-bancare detin o cota de piata extrem de scazuta,

singura institutie mentionata fiind Domenia Credit cu 0.2% din totalul pietei.

 Produse folosite de utilizatorii de credite/plan de economisire:

(%)

Banca -%- Banca -%-

1. Card (debit, credit) 82 4. credit de consum 38
2. Depozit in vederea obtinerii unui 54 5. produse de economisire 31
credit
3. Credit pentru locuinte/terenuri 51 6. credit pentru masina 9

•        Intentia de a contracta un credit pentru locuinte in urmatoarele 6 luni:

65% nu intentionaza sa contracteze un credit, numai 10% sunt decisi sa faca un
asfel de imprumut.

•        Credite achizitionate (cand au fost achizitionate):

 -          cele mai ridicate procente se inregistreaza in randul utilizatorilor care au
contractat creditele in urma cu 2-5 ani;

-          rezulta o scadere semnificativa a procentului celor care au contractat creditele la

BCR in urma cu 1-2 ani, comparativ cu cei care au apelat la BRD;

-          tendinta de scadere se mentine pentru creditele contractate in urma cu 6-12

luni, cu procente ma mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de la BRD;

-          procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au contractat credite in mai putin de
6 luni.

         Canalul de contractare:

(%)

Contractare prin/de la: utilizatori:

total BCR
- banca direct 89 90
- firma partenera a bancilor 4 6
- agentie imobiliara in parteneriat cu banca 1 2

- firma la care lucrez 1 1

-          banca constituie principalul canal de contractare, celelalte modalitati (brokeri,

developeri) fiind foarte putin abordate in general si nesemnificative pentru
utilizatorii BCR.

         Destinatia creditului pentru locuinte/terenuri:

%
 utilizatori:
Ierarhizarea principalelor
total BCR BRD Raiffeisen si
destinatii:
RBL
-   Cumpararea unui apartament pentru
23 18 15 12
locuit
-   Cumpararea unei locuinte – imobil 22 23 20 15
-   Construirea unei locuinte - imobil 15 18 8 17
-   Modernizari/amenajari/reparatii in
14 13 13 24
locuinta
-   Cumpararea unui apartament / casa
6 6 8 7
pentru a face o investitie
-   Cumpararea unui teren pentru a-mi
4 4 8 2
face o casa-locuinta
-   Cumpararea unui teren pentru a face
4 6 5 -
o investitie
-   Cumpararea unui teren pentru a-mi
1 - 5 -
face o casa de vacanta
-   Imobil pentru afaceri / inceperea unei
1 1 - -
afaceri
-   Construirea unei case de vacanta 0.4 2 - -
-   Cumpararea unei case de vacanta/
apartament pentru petrecerea 0.4 1 - -
vacantelor
-   Refinantarea unui credit 1 - -

-          cumpararea unui apartament pentru locuit, a unei locuinte, construirea unei
locuinte, modernizari/amenajari/reparatii sunt primele 4 destinatii, cu ponderi
peste 10%;

-          in cazul utilizatorilor creditului Raiffeisen Bank si Raiffeisen Banca pentru

locuinte, principalul scop a fost acela de a face modernizari, amenajari sau
reparatii in locuinta, urmat de construirea unei locuinte/imobil si cumpararea
uneia.

         Destinatia planului de economisire/creditare:

(%)

utilizatori:
Ierarhizarea principalelor destinatii:
total BCR BRD
-   Construirea unei locuinte - imobil 16 21 15
-   Modernizari/amenajari/reparatii in locuinta 12 10 12
-   Cumpararea unui apartament pentru locuit 11 7 6
-   Cumpararea unei locuinte – imobil 9 17 9
-   Construirea unei case de vacanta 5 3 9
-   Cumpararea unui teren pentru a-mi face o casa-
4 7 3
locuinta
-   Cumpararea unui apartament / casa pentru a face
3 7 3
o investitie
-   Refinantarea unui credit 2 3 -
-   Imobil pentru afaceri / inceperea unei afaceri 2 3 -
-   Nu m-am hotarat inca 22 10 29
-          construirea unei locuinte reprezinta principala destinatie, cu un procent mai
ridicat la nivelul utilizatorilor BCR, urmata de cumpararea unei locuinte, in cazul
clientilor BCR si modernizari/amenajari/reparatii in locuinta, in cazul celorlalti
respondenti.

         Elemente importante in alegerea bancii pentru credit pentru

locuinte/terenuri sau Plan de Economisire creditare

-          ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente considerate

importante in alegerea unei banci se prezinta astfel:

(%)

Nr.crt. BCR BRD Raiffeisen RBL*)

1. Costul creditului: Costul creditului Costul creditului Alte caracteristici ale
-   dobanda mai mica - dobanda mai mica - dobanda mai mica creditului:

-   conditii mai bune/ma

multe avantaje

-   prima/dobanda de la
stat

-   avantajul de a
economisi inainte de a
primi creditul
2. Alte caracteristici ale Alte caracteristici ale Alte caracteristici ale Calitatea servirii:
creditului: creditului: creditului: -   felul de a
-   conditii mai bune/mai -   conditii mai bune/mai -   conditii mai bune/mai prezenta/angajati
multe avantaje multe avantaje multe avantaje convingatori
3. Procesul de obtinere a Colaborare anterioara cu Colaborare anterioara cu -   Costul creditului:
creditului: banca banca
- dobanda mai mica
-   rapiditate in acordare
-   Procesul de obtinere a
-   usor de obtinut creditului:
(accesibil)
4. Imaginea bancii: Procesul de obtinere a Procesul de obtinere a - rapiditate in acordare
creditului: creditului:
-   rapiditate in acordare
-   Stabilitate, siguranta - usor de obtinut
-   rapiditate in acordare (accesibil)
-   incredere
-   usor de obtinut -   Imaginea bancii:
(accesibil)
5. Calitatea servirii: Calitatea servirii: Oferta existenta la
-   seriozitate/corectitudine momentul respectiv - incredere
-  
seriozitate/corectitudin
e

-   felul de a
prezenta/angajati
convingatori
6. Colaborare anterioara cu Imaginea bancii: Imaginea bancii: Oferta existenta la
banca -   incredere -   incredere momentul respectiv
 7. Recomandarea altor Distributie / proximitate Calitatea servirii: - Distributie / proximitate
persoane -   seriozitate/corectitudine -   Recomandarea altor
8. Distributie / proximitate Oferta existenta la Recomandarea altor persoane
momentul respectiv persoane
9. Oferta existenta la Recomandarea altor Distributie / proximitate
momentul respectiv persoane

*) Precizie scazuta datorita bazei reduse

II. Perceptia clientilor bancari fata de oferta BCR si a a principalilor

competitori privind creditele pentru locuinte din punct de vedere
al:
           Importantei
si evaluarii bancii (satisfactiei) in privinta atributelor asociate
creditului pentru locuinte/planului de economisire creditare (ierarhizare in ordinea
descrescatoare a importantei rezultate):

Evaluarea atributelor (satisfactiei) *) la

Extrem de bancile:
Atribute evaluate: important Raiffeisen
BCR BRD Transilvania**)
+ RBL
Loc Loc Loc Loc Loc
-   Rapiditate in acordarea
imprumutului 1 1 2 6 2
-   Profesionalismul
consilierii 2 2 1 1 3
-   Suma acordata 3 5 5 3 10
-   Dobanda 4 18 19 4 13
-   Comisioane 5 19 18 19 19
-   Perioada de rambursare 6 8 9 9 7
-   Tipul dobânzii (fixa,
variabila, revizuibila) 7 10 14 16 15
-   Documente solicitate 8 13 12 8 6
-   Acordare gratuita a
asigurarii de viata 9 4 7 2 9
-   Conditii
financiare(giranti,
ipoteca) 10 11 15 15 11
-   Avansul minim 11 12 11 11 12
-   Moneda de acordare 12 3 6 4 1
-   Posibilitatea de
refinantare 13 15 10 10 14
-   Costul rambursarii
anticipate 14 17 17 17 18
-   Perioada de gratie 15 14 13 13 8
-   Posibilitatea de a plati
ratele prin bancomat 16 7 4 18 16
-   Emiterea gratuita a unui
card 17 9 3 3 5
-   Posibilitatea de a plati
ratele prin Internet 18 16 16 14 17
-   Acordare gratuita a
asigurarii de locuinta 19 6 8 5 4

*) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10
 **) precizie scazuta datorita bazei reduse

-          rapiditatea in acordarea imprumutului , profesionalismul consilierii si suma

acordata sunt, in general, cele mai importante atribute pentru utilizatorii
creditului pentru locuinte/planului de economisire-creditare;

-          dobanda si comisioanele se situeaza pe urmatoarele doua locuri din punct de

vedere al importantei acordate de catre respondenti, fiind insa pe ultimele locuri
in privinta satisfactiei clientilor BCR si BRD (pentru comisioane si in cazul
clientilor celorlalte doua banci analizate);

-          documentele solicitate se pozitioneaza in primele zece locuri ca importanta

acordata, nivelul satisfactiei fiind mai scazut pentru clientii BCR si BRD.
          Serviciilor conexe:

  Extrem de Evaluarea atributelor (satisfactiei)*) la ban

important BCR BRD Raiffeisen + RBL
   Atribute evaluate:

  Loc % Loc % Loc % Loc %

 
-   Acordare gratuita a asigurarii de viata 9 51 4 57 7 56 2 63
-   Posibilitatea de a plati ratele prin bancomat 16 43 7 50 4 61 18 34
-   Emiterea gratuita a unui card 17 40 9 48 3 63 3 59
-   Posibilitatea de a plati ratele prin Internet 18 33 16 36 16 39 14 39
-   Acordare gratuita a asigurarii de locuinta 19 30 6 54 8 56 5 55

-          serviciile conexe precizate sunt pozitionate, in general, pe ultimele locuri ca

importanta pentru utilizatorii creditelor pentru locuinte/terenuri sau planului de
economisire/creditare, inregistrand insa niveluri mai ridicate ale satisfactiei
clientilor BCR si a celorlalte banci analizate, cu exceptia posibilitatii de a plati
ratele prin Internet.

         Monedei in care este oferit creditul:

(%

RON EURO USD Franci elvetieni Yeni japonezi Alte monede

47 44 4 4 0,2 0,2

         Cerintelor generale de imbunatatire a ofertei de credite pentru

locuinte/terenuri sau plan de economisire/creditare:
 -          ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente se prezinta astfel:
(%)

Nr.crt. BCR BRD Raiffeisen

1. Pret:

-   micsorarea dobanzii Pret Pret

-   micsorarea comisioanelor

2. Proces de obtinere:
-   reducerea Proces de obtinere Proces de obtinere
documentatiei/birocratiei
3. Caracteristici ale produsului, Caracteristici ale produsului, in afara -   Caracteristici ale
in afara pretului : pretului (ex. suma) produsului, in afara
-   cresterea perioadei de pretului (ex. suma)
rambursare -   Calitatea servirii
4. Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a)
5. Calitatea servirii Calitatea servirii Informare, transparenta
6. -   Informare, transparenta -   Informare, transparenta
-   Mai mult personal /filiale
7. -   Mai multa reclama (materiale,
fluturasi)
-   Mai mult personal / mai multe filiale

*) Precizie scazuta datorita bazei reduse

          Loialitatii:
(%)

Clienti care: BCR BRD Raiffeisen si

RBL
-   sunt satisfacuti*) de creditul
58 52 51
analizat pe care il au la:
-   vor recomanda**)
prietenilor/cunostintelor
70 64 66
achizitionarea creditului
analizat :
-   intentioneaza sa transfere la alta
banca***) actualul credit pentru 78 74 82
locuinte/terenuri:

*) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10; **) sigur DA; ***) sigur NU

-          procentele rezultate in privinta clientilor loiali BCR (care indeplinesc cele trei
conditii de mai sus) sunt comparabile cu cele rezultate la principalii competitori.

III. Surse de informare:

-          comparatia intre sursele de informare pentru credite de locuinte/terenuri sau
planuri de economisire creditare si increderea in acestea se prezinta asfel:
 -          informatiile obtinute de la sediul bancii (63%) reprezinta cea mai importanta
sursa de informare, fiind si de cea mai mare incredere (73%); la mare distanta
se situeaza pagina de Internet a bancii (20%), informatiile obtinute prin
televiziune (18%), informatii prin fluturasi (18%), ziare/reviste (17%), restul
surselor de informare detin ponderi sub 10%;

-          numai in cazul informatiilor obtinute de la sediul bancii , procentul incredere il

depaseste pe cel al sursei de informare.

IV. Profilul clientului BCR persoana fizica, utilizator al

creditului pentru locuinte:

-          se încadreaza în urmatoarele categorii predominante :

( %)

Caracteristici BCR Total

esantion
-          vârsta 6 6

-           sub 25 ani 68 70

-           25-44 ani 27 23

-           peste 44 ani

 Caracteristici BCR Total
esantion
-          venit net lunar individual 48 47

-           sub 1.000 RON 30 31

-           1.000 – 2.000 RON 22 19

-           peste 2.000 RON

-          venit net lunar pe gospodarie 18 15

-           sub 1.000 RON 55 56

-           1.000 – 3.000 RON 26 25

-           peste 3.000 RON

-          ocupatie 22 20

-           muncitor 24 27

-           angajat cu studii medii 26 27

-           angajat cu studii sup. 18 16

-           director/patron
-          creditul este contractat pentru: 69 66

-           prima proprietate 30 31

-           a doua proprietate - 2

-           a treia proprietate 2 1

-           a patra sau mai multe

-          profilul clientului BCR utilizator al unui credit pentru locuinte/terenuri este similar
celui rezultat la nivelul intregului esantion, fiind in categoria de varsta 25-40 ani,
cu un venit net lunar individual sub 2000 RON si pe gospodarie intre 1000 si
3000 RON, angajat cu studii medii si superioare, care contracteaza creditul
pentru prima proprietate.

V. Analiza SWOT BCR

Puncte tari Puncte slabe

          Banci la care se apeleaza:
-   primul loc in piata utilizatorilor produselor de
creditare pentru locuinte/terenuri si a produselor
bancare, in general (conturi, depozite, carduri sau
credite)
          Perioada achizitionarii creditului pentru
locuinte/terenuri sau Plan de Economisire
creditare:
-   scadere semnificativa a procentului celor care au
contractat creditele la BCR in urma cu 1-2 ani,
          Satisfactie-Loialitate:
-   cel mai ridicat procent (58%) al satisfactiei generale
a clientilor in privinta creditului pentru
locuinte/terenuri - plan de economisire creditare
(principalii concurenti BRD si Raiffeisen inregistrând
52% si respectiv 51%)
-   cel mai ridicat procent (70%) al clientilor care ar
recomanda prietenilor si cunostintelor sa
achizitioneze credit pentru locuinte/terenuri sau plan
de economisire de la BCR
Oportunitati
          Produse folosite de utilizatorii de
credite/plan de economisire:
-   posibilitatea dezvoltarii serviciilor conexe, avand in
vedere procentul ridicat (82%) al celor care
utilizeaza cardul
          Canalul de contractare:
-   imbunatatirea consultantei acordate in vederea
obtinerii unui credit pentru locuinte/terenuri, avand
in vedere faptul ca banca reprezinta principalul canal
de contractare a imprumutului
Elemente importante in alegerea bancii pentru
credit pentru locuinte/terenuri sau Plan de
Economisire creditare:
-   imbunatatirea produsului din punct de vedere al
dobanzilor, avantajelor oferite si rapiditatii in
acordare, avand in vedere ca acestea reprezinta
primele atribute in alegerea BCR
          Cerinte generale de imbunatatire a ofertei
de credite pentru locuinte/terenuri sau plan de
economisire/creditare:
-   micsorarea dobanzii
-   micsorarea comisioanelor
comparativ cu cei care au apelat la BRD;
-   tendinta de scadere se mentine pentru creditele
contractate in urma cu 6-12 luni, cu procente ma
mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de la
BRD;
-   procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au
contractat credite in mai putin de 6 luni.
          Importanta-evaluarea bancii
(satisfactiei) in privinta atributelor
asociate creditului pentru locuinte/planului de
economisire creditare:
-   dobanda si comisioanele se situeaza pe locurile
patru si cinci din punct de vedere al importantei
acordate de catre respondenti, fiind insa pe
ultimele locuri in privinta satisfactiei clientilor
bancii
Amenintari
          Banci la care se apeleaza:
-   principalii competitori ai bancii sunt:
- in general: BRD si Raiffeisen Bank;
- pentru credite de locuinte/terenuri: BRD,
Raiffeisen si C.E.C.;
pentru economisire/creditare: BRD (care
in prezent devanseaza banca) si
Raiffeisen BPL
          Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor
care ofera credit pentru locuinte/terenuri
(altele decat cele la care s-a apelat): locul
secund, ca mentiune a respondentilor, dupa
BRD
          Intentia de a contracta un credit pentru
locuinte in urmatoarele 6 luni: 65% nu
intentionaza sa contracteze un credit, numai
10% sunt decisi sa faca un astfel de imprumut
          Loialitate: procentele rezultate in privinta
clientilor loiali BCR sunt comparabile cu cele
rezultate la principalii competitori, ceea ce
poate:
-          ingreuna procesul de atragere de noi
clienti pentru produsul analizat;
-          determina preluarea de catre bancile

-   reducerea documentatiei/birocratiei
-   cresterea perioadei de rambursare
-   informare, transparenta
concurente a clientilor bancii care
intentioneaza sa transfere actualul credit
pentru locuinte/terenuri (8% dintre
clientii BCR care au contractat un astfel
de credit s-au decis/se gândesc sa
efectueze transferul, comparativ cu 6%
dintre clientii BRD).

-   mai mult personal / mai multe filiale

Loialitate: posibilitatea fidelizarii unui procent ridicat

al clientilor bancii utilizatori de credit pentru
locuinte/terenuri, care ar recomanda banca si
altora si care nu intentioneaza transferarea
creditului la alta banca.

Surse de informare:

-   “exploatarea’ maxima a unitatilor bancare in privinta

promovarii creditului pentru locuinte (consultanta,
materiale promotionale), avand in vedere procentul
ridicat inregistrat, in general, la nivelul acestora, atat
ca surse de informare, cat si ca incredere;

-   promovarea produsului analizat prin intermediul

Internetului, clasat pe locul doi atat ca sursa de
informare, cat si ca incredere

Capitolul 6 – CONCLUZII SI PROPUNERI

6.1. Concluzii privind piata de real estate din Romania in general si
a celei a locuintelor in particular

A.                Concluzii privind evolutiile in 2006 si tendinte in 2007 ale pietei de real
estate. Impact aderare UE

România are o piata rezidentiala atipica fata de celelalte tari din Europa Centrala
si de Est, care au aderat deja la UE.

Desi unii specialisti prognozeaza o evolutie post-aderare similara cu a acestor

tari, la mai putin de o luna de la intrarea in UE, pretul apartamentelor a crescut
cu 8-10%, fara a se intrevedea a scadere iminenta. In afara de diferenta dintre
cererea si oferta pe acest segment, o explicatie a acestui fenomen se regaseste
si in asteptatul exod al investitorilor straini.

Evolutia in cazul celorlalte tari (Cehia, Polonia, Ungaria) s-a concretizat intr-o
crestere accentuate a valorii proprietatilor anterior aderarii (ex. 30-50% la Praga,
dublare in unele zone din Budapesta), ulterior acestui moment inregistrandu-se
insa o scadera cu pana la 25% a preturilor.
Constructia de locuinte noi a luat avânt in Romania doar dupa anul 2005, în timp
ce în Ungaria, Polonia, Slovacia si Cehia, sectorul s-a dezvoltat spectaculos la
mijlocul anilor ‘90. Asa ca, în aceasta zona, din 2002 (înainte cu doi ani de
aderare), piata era deja asezata. Între 2002 si 2006, volumul pietei rezidentiale
din Est a crescut constant, dar cu variatii mici, trend care va continua cel putin
pâna în 2008. Estimarea apartine firmei de consultanta internationala Experian,
care a întocmit un raport la nivelul regiunii Euroconstruct (19 tari membre ale
UE).
Per total, în regiunea Euroconstruct, numai în 2005 s-au realizat locuinte noi în
valoare de 603 miliarde de euro, adica 48% din totalul investitiilor în constructii.
În tarile din est mai sunt multe de recuperat, ponderea rezidentialului fiind înca
mult mai mica: 25% din totalul tuturor lucrarilor de constructii, adica doar
jumatate din media UE. 

La noi se asteapta ca piata rezidentiala sa fie mai activa decât în Ungaria si

Polonia. La nivelul întregii tari, in ultimul trimestru din 2006 se aflau în diverse
stadii de finisare 120.000 de locuinte, ceea ce înseamna cu 40% mai mult decât
în 2005, potrivit datelor de la INSSE. Din acestea, peste 10.000 se afla numai în
Capitala, iar în 2007, specialistii imobiliari estimeaza ca oferta de apartamente si
case noi va ajunge la circa 20.000 unitati, ceea ce ar însemna o crestere de
100%. Potrivit unui studiu al GTC si declaratiilor directorului companiei, Shimon
Galon, piata bucuresteana ar putea absorbi anual 30.000 de locuinte noi.
Cererea de case noi nu va fi acoperita astfel nici în 2007 si 2008, iar preturile nu
vor scadea. Ba chiar vor exista motive suplimentare sa creasca. „Variatiile de pret
ar putea fi mai mici decât pâna acum. Cresterea costurilor materiilor prime, a
combustibililor, gazelor si mai ales a costurilor cu manopera va duce la o
scumpire de minimum 5-9% pe an, în urmatorii trei-patru ani“, sustine Dan Ioan
Popp, presedintele Impact.

si Adriana Iftime, director general al Patronatului Societatilor de Constructii din

România, este de aceeasi parere, dar cifrele sale sunt si mai amenintatoare:
„Estimam ca în prima parte a anului viitor vom cunoaste din nou o crestere a
preturilor, cu 10-15%“.  În acest context, este putin probabil ca preturile
locuintelor vechi sa scada pe termen mediu, chiar daca unii reprezentantii ai
agentii imobiliare cred acest lucru. Deocamdata, fata de apartamentele
„comuniste“, singurele alternative mai ieftine oferite de developeri sunt locuintele
situate mult în afara oraselor, care au dezavantajul unei infrastructuri
nedezvoltate. 

a.      Concluzii privind piata spatiilor rezidentiale

Preturile rezidentiale locale incep sa se apropie de nivelul altor tari din regiune,
ratele de recuperare a profitului nu mai sunt la fel de attractive ca inainte.
       Clasa medie

Segmentul de piata adresat clasei medii a fost dominat de o cerere in crestere, in

mod cert nesatisfacuta de vechiul stoc de locuinte. In 2006 a luat amploare

conceptul lansat in 2005, adresat clasei medii – proiecte de dimensiuni mari
oferind apartamente moderne cu finisaje de calitate si o gama larga de facilitati,
cum ar fi parcare, securitate, spatii comerciale si posibilitati de relaxare la un pret
accesibil.

Aceasta a aparut pe fondul constatarii faptului ca potentialii cumparatori nu mai

sunt interesati in totalitate de achizitionarea unui apartament intr-o cladire
veche. Doresc cladiri noi, cu apartamente moderne, finisaje de calitate,
echipamente si Facilitati in conformitate cu standardele actuale de viata. In plus,
nu mai sunt dispusi sa plateasca preturile ridicate cerute pentru apartamentele
vechi.

In absenta unui numar suficient de proiecte noi, cererea este inca rezolvata de
vechile blocuri de locuinte ce ofera apartamente mici si neconfortabile, in cladiri
nesigure, dotate cu echipamente vechi si uzate, oferite la preturi in continua
crestere datorata unei oferte inca limitate.

Factori cum ar fi cresterea puterii de cumparare, expansiunea demografica

(casatorii, migratia sociala, etc) si disponibilitatea finantarii (credite ipotecare,
credite pentru locuite, etc.) demonstreaza ca exista premize puternice pentru
dezvoltarea unor proiecte rezidentiale moderne adresate clasei medii.

Profilul cumparatorului arata ca proiectele adresate clasei medii sunt attractive

pentru tineri profesionisti, singuri sau avand o familie, de obicei intre 35–40 ani,
care lucreaza in cadrul unei companii multinationale sau locale, ori care au
propria lor afacere. Aceasta asiguraun venit peste medie care ii califica pentru un
imprumut.

Noul concept de proiect adresat clasei medii s-a afirmat pe piata locala in 2005;
el implica complexe de apartamente de dimensiuni mari (sute de unitati), situate
in zone secundare ale orasului (i.e. cartierele rezidentiale traditionale), oferind
apartamente moderne cu finisaje de buna calitate si acces la facilitati precum
unitati comerciale, parcare, fitness, zone verzi amenajate, gradinita, etc.

Aceste proiecte vor fi dezvoltate pe locuri vacante, dar mai ales pe terenurile
unor foste platforme industriale. Reconversia terenului este una dintre solutiile
pentru dezvoltarea in oras, in absenta unor suprafete de teren vacante.

Viitoarea oferta este dezvoltata de companii binecunoscute, multe dintre ele

internationale (GTC, Asmita, Mivan), dar si locali (Comnord) cu experienta in tara
de origine, sau in tarile din Europa de Est si Centrala si nu doar pe segmentul
rezidential, ci si pe alte segmente – birouri (GTC, Conarg), spatii comerciale
(GTC, Mivan) sau industrial (CEFIN).

Luand in considerare veniturile clasei medii, dezvoltatorii si-au pozitionat oferta,

incomparabil mai buna calitativ, la 1.000–1.350 1/mp plus TVA.

      Clasa de lux

Segmentul de lux al pietei rezidentiale a continuat sa aiba o evolutie stabila in

2006. Profilul cumparatorului descrie o persoana detinand functii de conducere si
care cumpara pentru uzul sau propriu sau ca investitie. Aproximativ jumatate
dintre tranzactiile de vanzare-cumparare sunt urmate de inchirieri, proprietatea
reintrand pe piata pentru a genera venit.

Criteriile de cumparare sunt reduse la doua categorii: facilitatea inchirierii

proprietatii si posibilitatea obtinerii unei rate atractive de profit.

Dezvoltatorii de pe acest segment de piata sunt in marea lor majoritate romani,

care acumuleaza experienta pe masura ce isi dezvolta proiectele.

In urmatoarele 24 de luni vor fi terminate peste 1.500 de unitati, situate in

principal in partea de nord a Bucurestiului; spre exemplu, in zona Scoala
Herastrau sunt in prezent in constructie 30 de proiecte.

Noile proiecte au un pret de pornire de 1.500–2.000 €/mp + TVA si se asteapta o

crestere a acestora, partial datorata cresterii preturilor materialelor de
constructie si a terenurilor, dar mai ales datorita cererii mari.
Cresterea nu va avea un ritm rapid, ci mai degraba unul lent in comparative cu
evolutia anterioara.

Zone precum Soseaua Nordului au preturi de 2.000–2.600 €/mp, in timp in

spatele acestei artere (pe strazile mici, care fac legatura cu Nicolae Caranfil) sau
in Floreasca se inregistreaza cele mai mici preturi.

b.     Concluzii privind restructurarea pietei si concentrarea in marile orase

In topul preturilor se afla Capitala, urmata de Cluj si Constanta.

Terenurile din centrul Capitalei, al Clujului si al Constantei se vand la cele mai

mari preturi, fiind achizitionate in special de investitorii in proiecte pentru cladiri
de birouri. In jur de 3.000 de euro costa cea mai scumpa parcela din cartierul
bucurestean Primaverii, in timp ce in Buna Ziua, din Cluj, un metru patrat ajunge
la 1.300 de euro. Preturi ceva mai modeste sunt in Constanta: circa 800 de euro
pe bulevardul Mamaia.

Indiferent ca a fost vorba despre marile orase, statiunile de pe Valea Prahovei,

cele de la malul marii si chiar cele balneo-climaterice, interesul investitorilor a
dus la cresterea preturilor cu 50 pana la 100%, in unele zone.

“In ultima perioada, suprafete substantiale de teren au devenit disponibile prin

transformarea fostelor zone industriale si terenuri agricole in terenuri
construibile. Cu toate acestea, decalajul intre cerere si oferta ramane foarte
mare", se arata intr-un raport al companiei CB Richard Ellis.

Cele mai ieftine orase mari sunt Brasov si Iasi.

Constanta. Este una dintre zonele unde preturile au crescut, pe alocuri, cu pana
la 100%. In afara de terenurile de pe bd. Mamaia, cele mai scumpe terenuri sunt
in zona Soveja si se situeaza intre 450 si 800 de euro/mp, in functie de
suprafata, pozitionare si priveliste. 

Cluj-Napoca. Este unul dintre orasele unde se vor ridica imobile inalte de
birouri. Prin urmare, suprafetele respective se vand si cu 1.200-1.300 de
euro/mp. Dezvoltatorii proiectelor de blocuri platesc intre 500 si 600 de euro/mp
pentru terenuri din zonele rezidentiale.

Timisoara. Zonele centrale ale Timisoarei sunt la mare cautare, investitorii

platind intre 700 si 800 de euro/mp pentru a dezvolta proiecte de birouri sau
constructii rezidentiale de lux. Developerii proiectelor de blocuri cu apartamente
adresate clasei medii platesc aproximativ 400-500 de euro/mp pentru terenurile
pretabile unor astfel de dezvoltari.
Iasi. Cele mai scumpe terenuri sunt cele din centru, pentru care se cer in jur de
600 de euro/mp. Tranzactiile se realizeaza insa pentru un pret de 450 de
euro/mp. Preturile sunt valabile pentru suprafete mici de teren pentru dezvoltari
rezidentiale. In cazul proiectelor comerciale care necesita suprafete mai mari,
preturile se situeaza intre 100 si 250 de euro/mp.

Brasov. In zona centrala mai sunt foarte putine terenuri disponibile si

proprietarii solicita pentru ele in jur de 500 de euro/mp. Calea Bucuresti este o
alta zona cautata de investitori, fiind deja dezvoltata. Aici, preturile variaza intre
200 si 300 de euro/mp. 

c.      Consolidarea investitiilor importante

Perspectiva aderarii la UE si aderarea in sine au facut ca tranzactiile in imobiliare

pe piata romaneasca sa fie privite ca una dintre cele mai atractive oportunitati
de investitie din Europa in acest moment, atragand cativa “jucatori“ importanti.
In urma cu doar cativa ani de zile activau pe piata doar 2 fonduri de investitii,
actualmente fiind insa prezente peste 20 de fonduri al caror capital se situeaza
intre 20 si 350 milioane €. Atentia acestora se indreapta cu precadere catre
investitiile in domeniul spatiilor pentru birouri si a celor comerciale, fiind insa
interesati si in achizitia de terenuri pentru proiecte viitoare.

Dezvolatorii greci si israelieni au fost primii care au intrat pe piata inca din 1990,
prin achizitionarea de terenuri pentru dezvoltarea de cladiri de birouri si centre
comerciale. Cea de-a doua etapa a inceput in 2003, cu intrarea pe piata a
investitorilor austrieci Immofinanz, Europolis, CA Immo si Meinl European
Limited. concomitent au intrat pe piata si investitori irlandezi, fara ca investitiile
facute de acestia sa fie foarte ridicate.
Fondurile de investitii britanice Charlemagne, Equest Balkan properties, Dawnay
Day si Accession Fund au adus investitii de peste 220 milioane € pe parcursul
anului trecut, suma mai ridicata decat media anilor precedenti.

Grupuri internationale cu capitalizare de sute de milioane de €, precum Heitman

si Global Finance au intrat pe piata in decursul anului trecut. Morley Fund
Management, parte a grupului Morley care detine active in valoarea de 235
miliarde €, si-a facut intrarea prin achizitionarea proiectului industrial Phoenix
Business Park, cu o investitie de 8 milioane €.

B.                         Concluzii si propuneri privind piata creditului in general si a

celui imobiliar/ ipotecar in particular

a.      Tendintele pietei creditului

Pe parcursul anului 2006 piata creditelor destinate populatiei aproape s-a dublat,
ajungand de la 5,692 mld € la 11,355 mld €.

Tendinte privind piata creditului

PF
5,692,24
3
11,355,86
4
6,694,68
9
4,661,17
6
0
2,000,00
0
4,000,00
0
6,000,00
0
8,000,00
0
10,000,00
0
12,000,00
0
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2005
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
2006
Credite PF total (mii
EUR)
Credite PF in RON (mii
EUR)
Credite PF in valuta (mii
EUR)

INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image072.gif" \*
MERGEFORMATINET

Dincolo de tendinta deja cunoscuta de crestere a creditelor de consum, creditele

ipotecare/imobiliare au cunoscut la randul lor o crestere importanta. Astfel, soldul
creditelor pentru investitii imobiliare era la sfarsitul anului 2006 cu 66% mai
mare decat la finele lui 2005, ajungand la 2,373 mld €.

Totusi, creditele pentru investitii imobiliare/ipotecare reprezinta doar 21% din

totalul creditelor acordate populatiei, in conditiile in care in tarile din centrul
Europei reprezinta aproape 50%.

Daca din volumul total al finantarii, creditele in valuta reprezinta 41%, in cazul
creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%, fapt potentat si de
eliminarea restrictiilor legate de limita 300% din fondurile proprii impusa anterior
de BNR.

Tendintele pietei creditelor

imobiliare/ipotecare
2,373,49
3
1,426,65
1
368,46
4
2,005,02
9
0
500,00
0
1,000,00
0
1,500,00
0
2,000,00
0
2,500,00
0
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2005
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
2006
Credite imobiliare/ipotecare total (mii
EUR)
Credite imobiliare/ipotecare in RON (mii
EUR)
Credite imobiliare/ipotecare in valuta (mii
EUR)

INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image073.gif" \*
MERGEFORMATINET

Tendinta de concentrare a pietei de in jurul Bucurestiului si a principalelor orase

se reflecta si in profilul regional al creditelor imobiliare/ipotecare acordate
populatiei. Astfel, Bucurestiul concentraza 38.85% din piata acestui tip de
credite, impreuna cu celelalte zone principale (Constanta, Cluj, Brasov, Timis,
Iasi) detinand 60.27% din piata.
 b.     Pozitia BCR

BCR a urmat tendinta generala de crestere a pietei, detinand 26% din piata
totala, cu un sold al creitelor de 2,93 mld €.

Tendintele creditelor PF oferite de

BCR
1,711,35
2
2,930,46
3
901,44
7
1,739,69
3
809,90
5
1,190,77
0
0
500,00
0
1,000,00
0
1,500,00
0
2,000,00
0
2,500,00
0
3,000,00
0
3,500,00
0
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2005
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
2006
Credite PF total (mii
EUR)
Credite PF in RON (mii
EUR)
Credite PF in valuta (mii
EUR)

INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image076.gif" \*
MERGEFORMATINET

Aproximativ aceeasi cota de piata (26%) este detinuta de BCR si in domeniul

finantarilor imobiliare/ipotecare pentru PF si PFA, cu 622 milioane € credite in
sold.
Tendintele creditelor imobiliare/ipotecare oferite de
BCR
471,68
2
622,19
9
26,81
4
595,38
5
0
100,00
0
200,00
0
300,00
0
400,00
0
500,00
0
600,00
0
700,00
0
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2005
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
2006
Credite imobiliare/ipotecare total (mii
EUR)
Credite imobiliare/ipotecare in RON (mii
EUR)
Credite imobiliare/ipotecare in valuta (mii
EUR)

INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image077.gif" \*
 MERGEFORMATINET

4.2. Concluzii si propuneri privind modalitatile de finantare a

investitiilor imobiliare pe segmentul retail (PF, PFA)

a.      Concluzii privind conditiile BNR si tendinte post-aderare

Care este impactul Regulamentului 3/2007 al BNR?

         BNR elimina limitarile cu privire la:

         gradul maxim de indatorare

          categoriile de credite (consum/investitii imobiliare)

         intelesul termenului “familie”

         avansul minim pentru creditele de investitii imobiliare

         Bancile isi pot face propria politica de creditare, in conditiile de

prudenta considerate necesare

         Exista insa unele conditionari, unele incluse clar in Regulamenul

3/2007, altele in corespondenta ulterioara cu bancile:

         Venitul net eligibil pentru credite se determina dupa deducerea din
veniturile realizate de potentialii clienti a:

      Cheltuielilor de subzistenta

      Altor angajamente de plata, decat cele de natura

creditului

         Gradul maxim de indatorare poate fi:

      70% in cazul bancilor care transmit informatii

pozitive catre Biroul de Credit

      65% in cazul bancilor care nu transmit inca

informatii pozitive catre Biroul de Credit

         Gradul maxim de indatorare trebuie sa tina cont de:

      profilul de risc al clientilor (date scoring)

      comportamentul de plata al clientilor (restantele

curente si/sau trecute inregistrate)

Desi greu cuantificabile în acest moment, efectele trecerii sistemului bancar

romånesc la Normele Basel II s-ar putea reflecta într-un mai mare apetit al
bancilor pentru acordarea de credite ipotecare si de credite de nevoi personale
garantate cu ipoteca.
Dupa cum a explicat Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR, în cadrul
seminarului EUCOFILE, organizat de BNR si Asociatia Romåna a Bancilor,
„scaderea ponderilor de risc ale bancilor pentru creditele ipotecare, ar putea sa
se traduca într-o îndulcire a împrumuturilor si nu într-o limitare a acestora“.
Din ianuarie 2007, sistemul bancar romånesc ar trebui sa aplice normele Basel II,
cu amendamentul ca exista si un termen de gratie de un an. Conform noilor
Norme, ponderile de risc aplicate de banci la adecvarea capitalurilor proprii scad
la 35% pentru creditele ipotecare si la 50% pentru creditele de consum ale
persoanelor fizice si ale IMM-urilor. Aplicarea acestor norme va genera un surplus
de capital pentru bancile comerciale, surplus care ar putea fi orientat catre
finantarea achizitionarii si constructiei de locuinte.

Cu toate acestea, restrictionarilor impuse de banca centrala în privinta gradului

de îndatorare a persoanelor fizice, face practic imposibila estimarea impactului
acestor modificari.

Intentia BNR de a elimina obligativitatea avansului minim de 25% pentru

creditele imobiliare/ipotecare, creste sperantele clientilor de a obtine un astfel de
produs cu “avans zero”. Este putin probabil ca avansul sa coboare atât de mult,
dar pot fi construite produse mai flexibile în care acesta sa fie de 10% sau 15%.
Oficialii europeni încearca sa realizeze un cadru comun pentru piata creditelor
ipotecare. Un grup de experti (FIN-USE) considera ca, pentru a putea spori
concurenta din sistemul bancar european, sunt necesare o serie de cerinte care
sa reglementeze piata finantarilor ipotecare.

Iar una dintre acestea tine de rambursarea în avans a creditelor. In momentul de

fata, aproape toate institutiile de credit din tara noastra solicita comision pentru
plata anticipata a împrumuturilor pentru locuinte (cel putin în primii ani de
derulare a contractului). Iar comisionul se aplica la întreaga suma platita în
avans, indiferent de evolutia pietei bancare. Ceea ce reprezinta o bariera pentru
clientii care vor sa schimbe serviciile unei banci cu o alta institutie.

În schimb, grupul FIN-USE sugereaza ca tariful aplicat pentru achitarea

anticipata a creditului sa tina cont de faptul daca banca are sau nu de suferit de
pe urma acestei decizii. Astfel, în cazul în care dobânzile au scazut, iar banca va
plasa banii la o dobânda mai mica decât cea pe care o primea din creditul
rambursat în avans, atunci are dreptul sa perceapa un comision. Dar nivelul
trebuie stabilit astfel încât sa reflecte pierderea institutiei de credit. Pe de alta
parte, în contextul în care dobânzile percepute pentru finantarile ipotecare s-au
majorat, atunci banca este cea care ar trebui sa recompenseze clientul care
achita anticipat creditul. Asta pentru ca banii pe care îi primeste în avans poate
sa îi plaseze la o dobânda mai mare decât cea a împrumutului platit în avans,
arata raportul FIN-USE.

O alta sugestie a grupului european tine de modul în care sunt modificate

dobânzile variabile. Astfel, clientii ar trebui sa fie anuntati în avans de cresterea
sau scaderea costurilor, nu ulterior.

Decizia bancii centrale de a elimina obligativitatea achitarii avansului de 25% la

creditele imobiliare, corelata cu o posibila intrare pe piata a bancilor de credit
ipotecar, va conduce la cresterea numarului de credite pentru locuinta si, implicit,
la scaderea chiriilor cu 10-20%, sustin analistii.

Romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit ipotecar in

schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care va conduce la o
scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile, apreciaza presedintele Asociatiei
Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Liviu Ureche.

Cresterea creditarii nu va fi importanta, avand in vedere ca norma bancii centrale

pastreaza restrictiile privind limita de indatorare (35% pentru creditele
imobiliare). Norma Bancii Nationale a Romaniei (BNR) este favorabila doar
tinerilor cu un salariu mare, care nu au reusit sa stranga suma necesara
avansului, considera analistii economici.
In conditiile in care contractarea unui credit ipotecar va deveni facila, "romanii
vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit ipotecar in schimbul unei
chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care va conduce la o scadere a chiriilor
cu 10-20% intr-un an de zile", apreciaza presedintele Asociatiei Romane a
Agentiilor Imobiliare (ARAI), Liviu Ureche.

De asemenea, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNIM),

Gabriel Zamfir este de parere ca vor scadea chiriile in cartierele periferice odata
cu aparitia bancilor de credit ipotecar, persoana creditoare avand posibilitatea sa
garanteze cu un bun viitor, astfel, costurile finantarii vor fi mai mici. Dupa
aparitia bancilor de credit ipotecar se vor obtine credite fara avans, fara un nivel
al veniturilor foarte mare si cu garantii mici, a mai spus Zamfir.

Pe de alta parte, profesorul de gestiune imobiliara la UFI Bruxelles, Artur Silvestri

precizeaza: "Chiriile se mentin la cotele din prezent, in pofida creditului ipotecar,
cu nesemnificative corectii in limita unui previzibil 10%."

"Chiriile in apartamentele rezidentiale nu vor creste decat in functie de confortul

oferit, categoria de mobilier si performantele echipamentelor", a spus directorul
departamentului inchirieri al companiei Regatta, Liliana Vasile. Reprezentantii
altor companii imobiliare s-au abtinut sa faca vreo estimare cu privire la evolutia
chiriilor.

Avansul nu dispare, se recalibreaza in functie de profilul clientului - Baltazar.

Institutiile bancare se vor conforma profilului de risc al fiecarui client, astfel incat
avansul poate fi invers proportional cu venitul lunar al solicitantului de credit,
considera presedintele firmei de consultanta financiara BB & P, Bogdan Baltazar.
El a precizat ca "eliminarea obligativitatii achitarii a 25% avans pentru un credit
ipotecar va aduce mai multi clienti bancilor. Acestea se vor adapta profilului de
risc al clientului in ceea ce priveste achitarea avansului. Pentru un client cu
venituri foarte mari nu se va mai solicita avans. In general, este mai avantajos
atat pentru banci cat si pentru clienti achitarea avansului, intrucat rambursarea
sumei imprumutate va fi mai facila. In ceea ce priveste aparitia bancilor de credit
ipotecar, acestea se vor lupta sa-si faca loc pe piata, insa numarul lor nu va fi
important".
"Eliminarea obligativitatii avansului de 25% pentru creditele ipotecare nu va avea
nicio influenta asupra bancilor pentru locuinte, deoarece acestea functioneaza pe
sistemul economisire-creditare", a afirmat presedintele HVB Banca pentru
Locuinte, Petre Tulin.

Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC) intentioneaza sa reduca sau sa elimine

avansul de 25%. "Este destul de greu ca o persoana cu un salariu mic sa poata
strange o suma de 15.000 - 20.000 de euro. Prin urmare este mai avantajos
pentru clienti sa achite, in functie de posibilitatile lor financiare, un avans care
poate fi mai mic de 25% din valoarea imprumutata" a declarat Iuliana Ispas, sef
serviciu dezvoltare si intretinere produse de creditare persoane fizice al CEC.
Presedintele Bancii Bancpost, Mihai Bogza a precizat: "In prezent asteptam forma
finala a reglementarii BNR privind eliminarea obligativitatii avansului. Daca
intentia anuntata de BNR se va materializa, in principiu, din motive de prudenta
nu vom renunta complet la avans, dar vom reanaliza dimensiunile acestuia".
Oficialul bancii a mai spus ca ar fi posibila o abordare diferentiata in functie de
unele criterii, precum volumul veniturilor clientului (un avans mai mic pentru
venituri mai mari) sau tipul de locuinta finantat din credit (cele aflate in localitati
cu piete imobiliare active ar putea beneficia de un avans mai redus). In luarea
deciziei finale se va tine cont si de comportamentul bancilor concurente pe acest
segment de piata.

Potrivit reprezentantilor Raiffeisen Bank, in perioada urmatoare, banca

intentioneaza sa-si diversifice gama de produse de creditare pentru clientii care
doresc achizitionarea unui imobil prin intermediul unui credit ipotecar. La
momentul acordarii unui astfel de credit, se ia in considerare si gradul de
indatorare al clientului, care nu poate depasi 35% din venitul lunar.
Bancile intampina regulamentul BNR cu reducerea dobanzilor si extinderea
perioadei de creditare. Unele banci au inteles ca este nevoie sa reduca nivelul
dobanzilor si sa extinda perioada de rambursare pentru ca rata lunara sa nu fie
impovaratoare, in conditiile eliminarii sau reducerii avansului de 25%. Masurile
au fost luate pentru a permite unui numar mai mare de clienti sa acceseze un
credit pentru locuinta, avand in vedere ca limita de indatorare a ramas aceeasi,
de 35% din venitul lunar net.
Volksbank Romania si OTP Bank si-au micsorat dobanzile, in timp ce Bancpost,
OTP Bank si-au extins perioada de rambursare, de pana la 35 de ani. Totodata,
BCR si Banca Transilvania au aplicat masuri pentru a facilita achizitia unei case
prin intermediul unui credit. De exemplu, Volksbank Romania a redus dobanzile
la 5,95% pe an, dobanzile percepute clientilor la creditele de locuinte, cele de
consum cu ipoteca (Optimus).

De asemenea, Banca Comerciala Romana (BCR) a scazut dobanda pentru

creditele imobiliare "Camin Super BCR" si pentru cele ipotecare "Rezidential
Super BCR" in valuta, prin reducerea marjei de produs, si a majorat perioada de
acordare de la 25 la 30 de ani. Costul imprumutului se reduce, astfel, cu pana la
1,2 puncte procentuale, "ceea ce inseamna un efort financiar mai mic pentru
clientii nostri", a declarat un oficial din cadrul BCR.

Banca Transilvania percepe o dobanda fixa anuala de 6,5% in primii trei ani
pentru creditele imobiliare in lei, destinate populatiei care vrea sa cumpere sau
sa isi modernizeze o locuinta sau sa achizitioneze un teren. Banca percepe un
comision de acordare de 2% din valoarea creditului, de cel putin 600 lei, precum
si un comision de gestiune lunar de 0,1% din valoarea creditului in sold.
Totodata, banca a extins perioadei de creditare de la 25 la 30 de ani.

Pentru a stimula creditarea, unele banci au lansat si oferte promotionale. De

exemplu, OTP Bank Romania a extins perioada maxima de rambursare a
creditului ipotecar in lei de la 30 la 35 de ani, iar pentru cele in euro si franci
elvetieni, de la 25 la 35 de ani, pana la 30 aprilie, cu ocazia campaniei
promotionale "O rata mica pentru o casa mare”. Oferta este valabila pentru
creditele ipotecare destinate achizitiei de locuinte si terenuri. In plus, in aceasta
perioada toti clientii care iau un credit ipotecar pentru cumpararea unei locuinte
sau a unui teren de la OTP Bank Romania sunt inscrisi automat in tragerile la
sorti pentru cele 12 premii acordate de banca. Premiile constau in electrocasnice
in valoare de 5.000 lei fiecare si un autoturism Toyota Avensis in valoare de
18.000 euro.

b.     Propuneri privind adaptarea produselor la cerintele pietei

I. Menite sa vina in sprijinul clientilor

Perioada de gratie

Majoritatea bancilor din sistem care acorda credite imobiliare sau ipotecare ofera
clientilor o perioada de gratie la returnarea acestuia. Aceasta inlesnire la
rambursare se acorda doar pentru credite contractate pentru constructia (inclusiv
terminarea unei constructii deja incepute), renovarea sau reamenajarea unei
locuinte. Bancile au introdus aceasta facilitate considerand ca exista o perioada
in care clientul foloseste banii si nu mai are resursele necesare pentru a returna
bancii imprumutul pana la finalizarea lucrarii. Perioada de gratie variaza de la
banca la banca, intre sase luni si un an.

Documentele necesare tragerilor, in special in cazul creditelor pentru

constructii

Transele se pot acorda fie numai pe baza de documente justificative, in baza

unui contract intre viitorul proprietar si antreprenor, fie pe baza de declaratii de
buna credinta, secondate de un deviz estimativ al costurilor de constructie pentru
cei care aleg varianta constructiei in regie proprie. Pentru cei care opteaza pentru
aceasta varianta mai ieftina, dar nu si mai sigura din punctul de vedere al calitatii
lucrarii si al termenelor de predare, trebuie mentionat ca institutiile de credit
solicita totusi un contract de prestari servicii incheiat de beneficiar cu dirigintele
de santier. Daca se alege varianta realizarii constructiei cu un antreprenor, la
acordarea imprumutului se solicita un contract incheiat de proprietar cu
societatea de constructii.

Oferirea gratuita a asigurarilor

Competitia in domeniul creditului ipotecar/imobiliar si dorinta de a usura a

determinat bancile sa suporte costul asigurarilor aferente creditului, in special a
celei de viata.

Oferirea de credite “punte”

Creditul se adreseaza celor care au deja o propriette imobiliar, pe care

intentioneaza insa sa o vanda pentru obtinerea unui nou imobil.

BCR a fost prima care a lansat un astfel de produs, avand atat varinata de
finatare pe termen mediu si scurt, dar si varinata de finatare pe termen lung.

Banca Transilvania a lansat de curand un produs similar, care vizeaza numai

varianta de de finantare pe termen scurt.

Aparitia ofertelor de economisire-creditare

Clientii bancilor de economisire si creditare in sistem locativ vor putea sa-si
deduca din veniturile anuale impozabile pana la 300 de lei din suma economisita,
potrivit Codului Fiscal care a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007. In plus, noul
Cod Fiscal face referire la faptul ca sunt neimpozabile veniturile sub forma
dobanzilor bonificate la depozitele clientilor constituite in baza Legii privind
economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru domeniul locativ. In etapa de
economisire, statul ofera deja o prima de stat de 15% din suma economisita in
anul calendaristic precedent, dar nu mai mult de echivalentul in lei a 150 de
euro. Prima banca pentru locuinte din sistemul bancar romanesc a fost Raiffeisen
Banca pentru Locuinte, care si-a inceput activitatea in iunie 2004. Pe piata
romaneasca de profil a intrat anul trecut si HVB Banca pentru Locuinte.

II. Menite a evita restrictiile BNR, cu privire la gradul de indatorare

Utilizarea creditelor de nevoi personale cu garantie ipotecara pentru

finantarea proiectelor imobiliare (in special a celor de reamenajare,
modernizare)

Lansat in urma cu aproximativ 2 ani, creditul de nevoi personale garantat cu

ipoteca se dovedeste a avea cea mai dinamica evolutie. Permite accesarea unui
imprumut cu valori apropiate de cele ale creditului ipotecar, marele avantaj fiind
reprezentat de nesolicitarea unui avans. Pentru acest produs nu se solicita avans.
Un alt avantaj este legat de perioada lunga de rambursare si de dobanzile care
respecta pasul dobanzilor ipotecare, fiind insa usor mai ridicate.

Prelungirea perioadei de finantare

Extinderea periaodei de finatare determina obtinrea unei finantari superioare in

conditiile pastrarii aceluiasi grad de indatorare al clientului. Astfel, perioada
maxima pentru creditele ipotecare a ajuns la 30-35 ani.

Largirea ariei veniturilor acceptate

In afara de veniturile clasice (salarii, pensii, chirii, dividende, etc.), bancile au

inceput sa-si indrepte atentia si spre alte categorii, care in prezent nu au o
pondere mare in cererea de credit, dar care au un potential important, in special
in conditiile aderarii la UE. In aceasta categorie se incadreaza in special veniturile
obtinute de cei care isi desfasoara activitatea in afara teritoriului Romaniei.

Avantaje Modificari Norma de Creditare BCR

 Noul grad maxim de indatorare este cuprins in intervalul [65%

-52.68%]
  Avans intre 0% si 15% pentru creditele ipotecare/ investitii
imobiliare in functie de valoarea admisa a garantiilor si de
conditiile de costuri acceptate de catre solicitant;

 Cosul minim lunar este determitat in mod diferentiat in functie

de numarul de membri de familie (sot/sotie, copii in intretinere);

 Cosul minim lunar este ajustat in functie de regiunea geografica

si tipul localitatii de resedinta rezultand un cos minim lunar:

        mai mic pentru solicitantii care locuiesc in zone cu

potential de dezvoltare mai redus;

        mai mare pentru solicitantii care nu locuiesc in resedinte

de judet;

Nota: Este preferabila aducerea de coplatitori externi din zone cu potential de

dezvoltare redus

care nu locuiesc in resedinte de judet.

 Coplatitorul intern poate fi orice persoana care locuieste si

gospodareste impreuna cu imprumutatul;

 Sunt admisi maxim 4 coplatitori externi (doar pentru creditele cu

garantii reale)

 In cazul in care unica sursa de rambursare a creditului

prezentata de catre solicitant este depozitul, solicitantului nu i se
efectueaza analiza financiara aferenta determinarii gradului
maxim de indatorare;