Sunteți pe pagina 1din 141

UNIVERSITATEA ECOLOGICA

FACULTATEA DE MANAGEMENT

Lucrare de licenta
Tendintele pietei de retail
privind creditele imobiliare /
ipotecare
la Banca Comerciala Romana
Coordonator stiintific :

Prof.Univ.Dr.

BUCURESTI

- 2008 –

CUPRINS:
Introducere

Capitolul 1 - Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare /


ipotecare
1.1. Analiza conceptelor privind definirea creditului si
a sistemului de credit
1.2. Aparitia bancilor/societatilor bancare de credit
imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania si
Franta
1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in Romania

Capitolul 2 – Piata creditului ipotecar in Romania si Uniunea


Europeana
2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare retail
2.2. Evolutia in structura a creditelor retail
2.3.Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si
acordare a creditelor retail
Capitolul 3 – Instrumente de acoperire a riscurilor de creditare
retail

3.1. Centrala Riscurilor Bancare

3.2. Biroul de Credit

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor

3.4. Provizioane specifice de risc

3.5. Asigurarea riscului financiar de neplata a


creditelor

3.4. Instrumente financiare derivate

3.5. Securitizarea in Romania


Capitolul 4 – Activitatea de creditare a sectorului retail
realizata de B.C.R.
4.1. Orientari privind activitatea bancara pentru
persoane fizice in

B.C.R.
4.2. Cresterea eficientei activitatii B.C.R. prin largirea
gamei de

produse si servicii bancare

4.3. Procesul de creditare a segmentului retail in


cadrul B.C.R.

4.4. Aprobarea si acordarea creditelor

4.5. Oferta de credite ipobiliare / ipotecare persoane


fizice a BCR

Capitolul 5 – Studiu de caz privind evaluarea perceptiei


clientilor retail fata de oferta BCR si a principalilor
competitori bancari privind creditele pentru
locuinte/terenuri (imobiliare si ipotecare)
Capitolul 6 – Concluzii si propuneri
6.1. Concluzii privind evolutia pietei de real estate in
Romania in general si a celei a locuintelor in
particular
6.2. Propuneri privind modalitatile de finantare a
investitiilor imobiliare si ipotecare pe segmentul
retail

Bibliografie

Introducere

Activitatea bancara de retail s-a aflat in ultima vreme din ce in ce


mai mult in atentia bancilor, a mass-mediei si, implicit a publicului larg.
In prezent, acestui domeniu de activitate i se acorda o atentie
deosebita datorita procesului de dezvoltare continua in care se afla.

Pana in urma cu aproximativ 15 ani activitatea de retail a


bancilor era destul de putin promovata si cunoscuta, batalia intre
marile banci ducandu-se in domeniul corporate. Chiar si acolo unde se
punea un accent mai mare pe categoria de clienti retail, rolul acestora
era de deponenti, de furnizori de resurse finaciare pentru banci,
resurse folosite apoi de catre acestea pentru creditarea clientilor
corporate si nu a celor retail.

In ultimii ani, insa, atitudinea lumii bancare fata de persoanele


fizice s-a schimbat total, segmentul de clienti retail a devenit dintr-o
data extrem de atractiv si batalia cea mai mare ducandu-se pe planul
ofertei de credite catre populatie. La baza acestei schimbari de
atitudine au stat mai multe motive: disparitia posibilitatii bancilor de a-
si plasa banii in titluri de stat cu dobanzi extrem de avantajoase,
impartirea segmentului de clienti corporate si dificultatea atragerii de
catre banci unor astfel de clienti importanti, nevoia dispersarii riscului
bancilor, posibilitatea obtinerii unor profituri mari cu investitii destul de
reduse etc. De cealalta parte s-a aflat cererea populatiei pentru
credite, cerere intr-un proces de crestere intensa de la an la an,
datorita nevoilor persoanelor fizice de a achizitiona bunuri de folosinta
indelungata sau imobile, fara a fi nevoiti sa plateasca cu banii jos.
Aceasta cerere a putut fi sustinuta si de imbunatatirea situatiei
economiei si reducerea inflatiei, care au stat la baza reducerii
dobanzilor pentru creditele de retail si la cresterea veniturilor
solicitantilor de credite.

Datorita acestor motive bancile au decis ca merita sa se dezvolte


segmentul creditelor de retail si oferta a devenit din ce in ce mai
bogata si mai atragatoare pentru clienti, pe masura cresterii
concurentei dintre bancile locale si straine. Bineinteles, aceasta
concurenta crescanda nu poate fi decat benefica atat pentru
persoanele fizice, care pot astfel beneficia de dobanzi si comisioane
mai reduse, conditii mai avantajoase, o oferta mai mare, cat si pentru
banci care au fost nevoite sa-si eficientizeze activitatea pentru a face
fata noilor conditii de piata.

In ceea ce priveste oferta de credite de retail, inceputul a fost


reprezentat de oferirea catre populatie a creditelor de trezorerie,
limitate la un numar de cateva salarii, urmate apoi de credite pentru
bunuri de folosinta indelungata. Aceasta din urma categorie a
prezentat o dinamica accentuata, crescand de la an la an din ce in ce
mai mult. Se poate spune ca anul 2002 a fost un an de varf pentru
acest tip de credite, lucru care dus la cresterea numarului de conventii
intre marile lanturi de magazine ce comercializeaza bunuri de larg
consum si banci, cererea de credite in acest domeniu depasind cu mult
asteptarile.

Un alt segment de mare interes din categoria creditelor de retail


este reprezentat de creditele imobiliare si, mai nou, de cele ipotecare.
Inca de la inceput cererea pentru acest tip de credite a fost mare,
datorita cererii extrem de mari pentru locuinte in contextul lipsei unei
alternative pentru cumpararea de case cu plata in rate. Acest tip de
credite s-au dezvoltat mai incet, datorita riscurilor mai mari pentru
banca, generate de sumele mult mai mari ale creditelor si termenele
lungi de rambursare, precum si datorita conditiilor mai restrictive de
acordare a unor astfel de credite. Totusi, cererea este foarte mare,
motiv pentru care tot mai multe banci ofera in prezent credite
imobiliare si, mai nou, pentru a veni in intampinarea cerintelor
clientilor, credite ipotecare. Se poate spune ca, daca anul 2002 a fost
anul creditelor de consum pe piata de retail, anul 2007 este in mod
cert anul creditelor imobiliare si mai ales ipotecare.

Perspectivele de dezvoltare a activitatii de retail a bancilor locale


si straine sunt foarte bune, datorita potentialului imens oferit de piata
romanesca si profiturilor care pot fi obtinute din aceast tip de activitate
de creditare. Tinand cont de tendintele de crestere a cererii de credite
din partea populatiei, se poate spune ca viitorul activitatii de retail
bancar arata foate bine.

Capitolul 1 – Teorii in domeniul retail


al creditelor imobiliare / ipotecare
1.1. Analiza conceptelor privind definirea
creditului si a sistemului de credit

Teoriile promotorilor fundamentali ai cercetarii managementului


bancar servesc drept fundament al cercetarii gândirii manageriale si în
alte domenii ale economiei. Dezvoltarea gândirii manageriale, mai ales
în ultimul secol, vine în întâmpinarea necesitatilor de utilizare a
diverselor metode practice si eficiente de conducere a institutiilor de
credit. Contemporani ai cercetarii managementului bancar si ai altor
institutii financiar-creditare pot fi numiti J. Sinkey „Managementul
financiar al bancilor comerciale” (1983), P. Rouse „Managementul
bancar” (1995), P. Howells si K. Bain „Economia banilor, activitatea
bancara si a finantelor” (1992), R. Miller „Moneda si activitatea
bancara în perioada contemporana” (1993), F. Mishkin „Economia
banilor, activitatea bancara si pietele financiare” (1997), si altii.

Initial teoriile managementului institutiilor bancare si de credit


dezvoltau doar problemele împrumuturilor bancare sau ale
managementului activelor, bazându-se îndeosebi pe gestionarea
împrumuturilor. Însa pe parcursul dezvoltarii activitatii bancare au
evoluat si conceptiile referitoare la gestionarea creditului. Astfel
conceptiile moderne a managementului în institutiile creditarbancare
au ca punct de referinta atât managementul activelor, cât si cel al
pasivelor. Managerii moderni se axeaza îndeosebi pe analiza corelarii
resurselor atrase si celor plasate, având obiectiv major maximizarea
profitului actionarilor bancii.

De-a lungul timpului au fost dezvoltate urmatoarele teorii în acest


domeniu :

• teoria împrumuturilor comerciale;

• teoria posibilitatii schimbarii activelor;

• conceptia fondurilor comune;

• conceptia conversiunii fondurilor;

• conceptia moderna: interactiunea activelor cu pasivele bancii.

Analiza conceptelor privind definirea creditului si a sistemului de credit

Studierea profunda a managementului sistemului de credit si


evidentierea particularitatilor lui la etapa contemporana necesita
cercetarea conceptului creditului în teoria economica fundamentala.

S-au evidentiat doua teorii ce reflecta esenta si rolul creditului: cea


naturalista si cea a creditului, privind investitiile în capital. Teoria
naturalista a creditului initial a fost elaborata de A.Smith (1723-1790)
si D. Ricardo (1772-1823) fiind dezvoltata în continuare de discipolii
acestora. Principalele conceptii ale acestei teorii sunt urmatoarele :
 obiectul creditului îl constituie bunurile naturale;

 capitalul de împrumut este reflectat prin capitalul real, iar


circulatia capitalului de împrumut coincide totodata cu circulatia
capitalului de productie;

 bancilor le revine rolul de intermediari pasivi deoarece creditul


executa un rol pasiv în economie.

Promotorii teoriei naturaliste au evidentiat faptul ca creditul nu


creeaza capital real de unul singur, ci acest capital apare numai în
procesul de producere. De asemenea, ei au mentionat dependenta
creditului de producere si a dobânzii de profit, neîntelegând în esenta
legatura reciproca dintre acestea.

Discipolii lui J.Keynes, P. Samuelson, K. John, E. Hansen, au devenit


reprezentantii scolii neokeynisismului, privind reglementarea monetar-
creditara. La baza viziunii acestora sta ideea lui J.Keynes despre
implicarea activa a statului în procesele economice, inclusiv cu ajutorul
creditului. Cu toate acestea, miza principala în reglementarea
economica, pe de o parte, se pune pe finantarea bugetara, pe de alta
parte, pe capacitatea bancii centrale de a determina politica creditar-
monetara prin modificarea ratei dobânzii.

Cea de-a doua conceptie a creditului a fost dezvoltata ulterior în


teoria monetarismului, reprezentantul de baza al careia este M.
Friedman. Conform opiniei acestuia, instrumentele de baza ale
reglementarii economiei sunt modificarea masei monetare si a ratelor
procentuale, ceea ce ofera posibilitate de a efectua expansiunea
creditara. Stabilirea ritmurilor medii anuale ale masei monetare în
corelatie cu nivelurile determinate ale ratelor procentuale permite de a
influenta asupra dinamicii volumului de productie si al preturilor.

Teoria monetarista a mai fost numita si antiinflationista,


deoarece recomandarile ei au fost folosite în politica economica a SUA
si în tarile Europei de Vest începând cu anii 80-ci ai secolului XX,
continuând sa fie utilizate si în prezent. Esenta politicii economice
consta în faptul ca s-a efectuat retinerea cresterii masei monetare prin
majorarea ratelor dobânzii.

Cercetarea relatiilor de credit de-a lungul timpului denota faptul


ca operatiunile de credit pot interveni într-o gama simpla de la relatii
dintre indivizi sub forma unor acorduri, pâna la tranzactii mai
complicate, ce se efectueaza pe pietele monetare sau financiare bine
dezvoltate. Esential ramâne aceeasi relatie în ambele cazuri: o valoare
actuala se transmite de un creditor unui debitor în urma careia cel din
urma se angajeaza sa-o ramburseze pe viitor conform conditiilor
specificate în acordul de credit, si totodata se obliga sa plateasca o
dobânda pentru utilizarea creditului.

Notiunea de credit se defineste printr-un raport de interese


banesti ce apare între o persoana fizica sau juridica numita creditor,
care acorda pe un termen prestabilit altei persoane numita debitor, un
împrumut de bani sau care vinde marfuri si servicii pe datorie, în
general, cu o dobânda stabilita în functie de riscul pe care si-l asuma
creditorul sau de reputatia debitorului. În conditiile economiei de piata
raporturile de credit sunt diverse în dimensiuni si multiple în varietate.

De-a lungul timpului raporturile de credit s-au cristalizat în cinci


grupuri principale:

• creditul comercial;
• creditul bancar;
• creditul obligatar;
• creditul ipotecar;
• creditul de consum.

Toate aceste sfere implica aceleasi trasaturi specifice ale relatiei de


credit cum ar fi obiectul (instrumentul de gestiune) si subiectii
(participantii) raportului de credit, promisiunea de rambursare,
asigurarea creditului, termenul de rambursare, dobânda si însasi
tranzactia – acordarea creditului.

Însa pe cât relatia de credit uneste, în esenta, toate sferele în


acelasi proces, atât putem mentiona ca acestea au si deosebiri, care le
imprima anumite trasaturi pur specifice. Sferele creditului se
deosebesc între ele prin însasi elementele si modul îndeplinirii fiecarei
trasaturi a relatiei de credit.

De asemenea, putem mentiona ca doua dintre aceste categorii


de credit, creditul comercial si creditul obligatar, presupun obligatiile
directe dintre debitor si creditor, posibile fara a fi desfasurate de la
începutul tranzactiei pâna la sfârsit prin intermediul bancilor.

Celelalte categorii de credite: ipotecar si de consum, presupun


desfasurarea unor raporturi de credit complementare intermediate de
catre banci sau alte institutii specializate de credit. Însa se poate
mentiona faptul ca nu este exclus si în primul caz participarea bancilor,
dimpotriva transferul creantelor de credit comercial este folosit în
majoritatea tarilor utilizând scontarile si reescontarile creantelor.
Exista diverse opinii ale economistilor referitor la definirea
„sistemului de credit”, care tin de formarea si dezvoltarea institutiilor
de credit de-a lungul timpului si care deriva din conditiile istorico-
economice ale fiecarei tari. Totodata, în decursul dezvoltarii relatiilor
de credit s-au cristalizat în principal si niste trasaturi comune ale
sistemelor de credit din diferite tari.

Analizând sensul notiunii de „sistem de credit” în viziunea


economistilor europeni si americani, constatam ca ei nu dau o
explicatie a modului de organizare a sistemului de credit separat, dar
analizeaza relatiile de credit ca parte componenta a sistemului
financiar.

În viziunea economistului american F. Mishkin sistemul financiar


reprezinta un complex ce cuprinde diferite tipuri de institutii financiare:
banci, companii de asigurare, fonduri mutuale, companii financiare si
banci investitionale; toate acestea sunt riguros reglementate de
guvern.

Conform acestor viziuni institutiile financiare la rândul lor se


clasifica în institutii depozitare si institutii financiare nondepozitare.
Institutiile depozitare sunt acei intermediari financiari, care accepta
depozite de la populatie, agenti economici si de la alte institutii, si
folosind resursele respective în special sub forma de credite. Categoria
institutiilor depozitare consta în principal din diverse tipuri de banci.
Institutiile bancare se mai caracterizeaza prin faptul ca operatiunile
pasive constau în marea majoritate din depozite la vedere, la termen si
de economii. Aceste depozite servesc de obicei pentru a face o gama
larga de împrumuturi comerciale, de consum, ipotecare, având o
maturitate mai mare decât a pasivelor depozitate.

În functie de tara în categoria institutiilor depozitare mai sunt


incluse si asa numitele institutii de economii si/sau de credit: asociatii
de economii si împrumut, uniuni de credit, organizatii de împrumut etc.
Unele tari clasifica institutiile depozitare în institutii bancare si non-
bancare. În acest caz, în grupul institutiilor non-bancare sunt inclusi
acei intermediari care accepta depozite si acorda credite, dar nu sunt
calificate ca banci, deoarece din unele cauze tehnice sau functionale
(nu îndeplinesc functia de asigurare a mecanismului de plati)
respectivele sunt excluse în afara legislatiei bancare.

De exemplu, societatile ipotecare din Marea Britanie au drept


functii traditionale acceptarea depozitelor si acordarea creditelor
numai cu scopuri ipotecare, nefiind incluse în sistemul bancar.
În SUA aproximativ aceleasi functii le îndeplinesc societatile de
economii si împrumuturi, care au surse foarte similare, dar spre
deosebire de cele din Marea Britanie sunt incluse în sistemul
institutiilor bancare, deoarece în afara de functia de a atrage depozite
si de a acorda credite, respectivele institutii au dreptul de a deschide
conturi clientilor si de a efectua tranzactii de plati.

Modul de explicare a notiunii „sistemul de credit” în opinia


economistilor români este similar celor occidentali. De exemplu, acad.
C. Kiritescu si acad. E. Dobrescu considera ca sistemul de credit
reprezinta totalitatea relatiilor de credit, a formelor, metodelor si
normelor de acordare a creditelor existente în economia nationala,
realizate prin aparatul bancar.

Aceeasi parere o împartaseste Gh. Bistriceanu, care mentioneaza


ca sistemul de credit este ansamblul relatiilor de credit, al metodelor,
formelor si normelor de acordare, garantare, utilizare si rambursare a
creditelor existente în economia nationala si realizate de banci.

Concluzionând, putem mentiona, ca economistii români sustin parerea


economistilor occidentali, mentionând ca sistemul de credit cuprinde
nu numai un numar mare de banci comerciale, banci specializate
(banci agricole, funciare, ipotecare etc.), ci si banci populare
(cooperative de credit), case de economii si împrumut, organizatii de
împrumut.

Daca vom analiza literatura de specialitate rusa, notiunea


„sistem de credit” se defineste prin totalitatea relatiilor creditare
existente pe teritoriul tarii, forme si metode de creditare, banci si alte
institutii creditare organizând si îndeplinind asa fel de relatii. Deci în
interpretarea economistilor rusi, de exemplu, a economistului
Gh.Poleak în lucrarea sa „Managementul financiar” se mentioneaza ca
„sistemul de credit” este format din trei nivele: nivelul întâi este
reprezentat de banca centrala, nivelul doi, de bancile comerciale,
ipotecare si de economii si nivelul trei, din 23 institutii financiare
nebancare specializate de credit: companiile de asigurare, fondurile de
pensii, fondurile investitionale, institutiile financiar-creditare, casele de
lombard.

Analizând opiniile economistilor din diverse tari supuse analizei


privind definirea „sistemului de credit”, în opinia autorului „sistemul
de credit” reprezinta totalitatea relatiilor de credit, a formelor,
metodelor si normelor de acordare a creditelor si de organizare a
rambursarii acestora, existente în economia unei tari fiind realizate de
institutiile financiare de credit prin intermediul unui ansamblu de
norme juridice aprobate de stat, raspunzând cerintelor unei anumite
etape de

dezvoltare social-economica.

Concluzionând, putem afirma ca managementul sistemului de


credit reprezinta ansamblul metodelor de organizare si de conducere
a institutiilor financiare de credit, prin care se realizeaza gestiunea:
planificarea, organizarea, controlul si evaluarea tuturor componentelor
procesului de credit. Pentru îndeplinirea rolului si functiilor sistemului
de credit în economie, pentru valorificarea la maxim a avantajelor si
diminuarea la minimum a dezavantajelor relatiilor de credit putem
mentiona ca sistemul de credit, în principal, trebuie sa cuprinda:

• cadrul institutional care presupune un ansamblu de institutii si


organisme de credit specializate, cu o (vasta) retea dispusa în
teritoriu, dar si cu relatii de corespondenta cu institutiile similare
din strainatate. Activitatea cadrului institutional trebuie sa fie
reglementata, controlata si supravegheata de anumite comisii
organizate la nivel de stat în scopul minimizarii riscurilor.
• cadrul normativ-juridic este format din ansamblul tuturor
reglementarilor (legi, hotarâri, regulamente, instructiuni, norme
etc.) care guverneaza activitatea institutiilor de credit pe
teritoriul unei tari. Cadrul juridic trebuie sa fie suficient de flexibil
pentru a lasa spatiu de afirmare liberei initiative a institutiilor de
credit, dar totodata si categoric, astfel încât sa creasca
încrederea agentilor economici si sa limiteze riscurile
operatiunilor de credit.
• strategiile manageriale, tehnicile si metodele de efectuare a
operatiunilor de credit cu ajutorul carora institutiile de credit pun
în aplicare diverse produse creditare accesibile si rentabile
beneficiarilor de credite.

Functiile unitatilor de credit si ale personalului functional implicat


în activitatea de creditare trebuie sa fie determinate prin regulamente
si norme interne aprobate de organele superioare de conducere, în
care se vor reflecta si se vor defini clar obligatiunile si
responsabilitatile acestora.

Structura organizatorica a unitatilor de creditare va depinde în


mare masura de urmatorii factori: marimea bancii; existenta sau lipsa
retelei de filiale sau reprezentante; diversitatea si volumele de
mijloace investite sub forma de credite; structura portofoliului de credit
(sistematizat în functie de mai multi factori: risc, domenii si ramuri
etc.); tipuri de clienti beneficiari de credit si alti factori.
Concluzionand, activitatea departamentului de creditare a
institutiei de credit trebuie sa fie orientata în urmatoarele directii de
baza:

• procedura depunerii cererii si a documentelor însotitoare prezentate


de beneficiarii de credit;

• analiza aspectelor financiare si nefinanciare ale clientilor;

• lucrul cu creditele în proces de derulare: acordare, rambursare a


creditelor si plata a dobânzii;

• analiza sistematica si revizuirea a calitatii portofoliului de credit;

• activitatea cu creditele problematice.

Procesul de creditare a persoanelor fizice este unul dintre cele


mai complexe si totodata responsabile procese efectuate de institutiile
de credit.

Beneficiarul de credit

• Evalueaza piata produselor de credit;

• solicita creditul.

Inspectorii de credite

• Evalueaza cererea si documentele primite;

• Perfecteaza concluzii privind bonitatea beneficiarului de credit.

Comitetul de credit

• Analizeaza documentele beneficiarului si concluziile inspectorului;

• Aproba sau dezaproba acordarea creditului.

Directia juridica

• Perfecteaza contractele de credit si de asigurare a creditului.

Directia Contabilitate
• Evidenta contabila a acordarii creditului;

Controlori-operatori

• Crediteaza contul clientului;

Casierii

• Elibereaza creditul

Procesul de acordare a creditului se desfasoara prin intercalarea


a mai multor subsisteme cum ar fi: casieria, operatorii, contabilitatea,
departamentul de creditare (inspectorii de credit si controlorii de
evaluare a bunurilor gajate), directia juridica, marketing etc. În
procesul de creditare institutia de credit este acea care realizeaza
input-uri (informatii, documente etc.), iar beneficiarii de credit sunt
acei care beneficiaza de output-urile (resurse banesti) din acest
proces.

Gestionarea adecvata si prudenta a procesului de credit


micsoreaza riscurile aferente operatiunii de credit si duce la
minimizarea riscurilor de lichiditate, solvabilitate etc.

În concluzie putem mentiona ca institutiile financiare de credit


functioneaza cel mai bine atunci când:

• procesul este conceput sa functioneze eficient, aceasta


înseamna ca etapele procesului de credit trebuie sa fie
rationalizate si reduse la minimum;

• exista o buna coordonare si comunicare între diverse


departamente, sectii;

• sunt puse în aplicare unele standarde ce se bazeaza pe buna


deservire a clientului, fiind respectate atât pentru clientii
permanenti, cât si pentru cei noi; atât pentru clientii interni,
cât si pentru cei externi.

1.2. Aparitia bancilor / societatilor bancare de


credit imobiliar/ipotecar in Marea Britanie, Germania
si Franta

În Marea Britanie, bancile au jucat un rol important de-a lungul


timpului. Economia britanica a avut o pozitie importanta pe arena
mondiala, nu doar în dezvoltarea industriala si comerciala, ci si în
organizarea sistemului financiar. Sistemul financiar englez se
caracterizeaza printr-o varietate de institutii atât depozitare, cât si
non-depozitare. Structura institutiilor depozitare engleze se identifica
printr-o segmentare riguroasa a institutiilor conform functiilor acestora
si chiar a nationalitatii capitalului.

În fruntea institutiilor bancare este Banca Angliei care are un rol


deosebit în evolutia si formarea bancilor pe plan mondial, fiind
considerata una dintre primele banci centrale.

Sistemul institutiilor depozitare este format din institutii bancare


si societati ipotecare. Respectiv, institutiile bancare pot fi clasificate în
mai multe categorii, dar, în principal, sunt asa numitele banci „cu
amanuntul” (Retail banks), banci comerciale (Merchant banks), case de
scont si alte banci. Bancile comerciale, numite si banci „angro”, a , ele
opereaza cu afaceri de mare valoare.

Societatile ipotecare reprezinta un element important al


sistemului de credit englez, care nu se atribuie la categoria institutiilor
bancare. Aceste societati au aparut la sfârsitul secolului al XVIIlea,
axându-se pe asigurarea consilierii de creditare ipotecara.
Restructurarea economica a societatilor ipotecare le-a permis acestora
sa-si extinda spectrul de activitate: prestarea serviciilor de deschidere
a conturilor, eliberarea cecurilor, atragerea depozitelor de la populatie
si banci si modificându-si statutul juridic - din cooperative ipotecare în
companii actionare.

Sistemul de credit al Germaniei reprezinta unul dintre cele


mai dezvoltate sisteme din Europa. Activitatea bancara în ultimele
doua-trei decenii de ani reprezinta unul dintre cele mai dinamice
sectoare ale economiei germane. Spre deosebire de sistemele bancare
din Marea Britanie, SUA si alte tari dezvoltate, structura sistemului
bancar german se caracterizeaza prin universalizarea institutiilor
creditar-bancare, ce îi permite sa detina o gama diversa de active si
pasive.

Pe lânga serviciile bancare, pe care le ofera si bancile engleze


„cu amânuntul”, bancile germane se angajeaza sa presteze si servicii
investitionale, de asigurare, trust etc.

Urmatoarea categorie a institutiilor de credit din Germania o


constituie institutiile specializate de credit. Acestea, la rândul lor, pot fi
clasificate conform functiilor pe care le îndeplinesc. Institutiile de credit
specializate sunt reprezentate, în principal, de bancile ipotecare,
asociatii de constructii creditare, bancile cu functii speciale, private si
publice, bancile de garantare, Banca Germana de Economii a Oficiilor
Postale etc.

Bancile ipotecare si asociatiile de împrumut si ipotecare (private


si publice), detin o retea larga de filiale (la sfârsitul anului 2003 – fiind
peste 3600) si servesc la acceptarea de depozite si acorda resurse
financiare pentru constructii ipotecare. Ca si sectorul societatilor
ipotecare din Marea Britanie, institutiile de credit ipotecare au
beneficiat de cresterea aspiratiei populatiei de a construi case proprii,
încurajând împrumuturile pentru cumpararea de locuinte.

Bancile cu functii speciale au în spectrul lor de activitate si


vânzarea în rate a diferitor bunuri, marfuri etc., si în majoritatea
cazurilor se subordoneaza bancilor comerciale mari.

Împrumuturile acestor banci se acorda sub forma de overdraft-


uri clientilor care de asemenea au depozite în banca si venituri
detinute în conturile curente ale bancii respective. Gestionarea
institutiilor de credit în Germania este îndeplinita de doua structuri
independente: Banca Federala si Consiliul Federal de Supraveghere
Bancara. Actualmente Bundesbank exercita functia de banca centrala
în Germania si este totodata parte componenta a Sistemului European
al Bancilor Centrale (European System of Central Banks), îndeplinind
obiectivele Uniunii Monetare Europene.

În Germania supravegherea sistemului bancar îi revine


Consiliului Federal de Supraveghere Bancara în timp ce institutiile
bancare engleze sunt supravegheate Departamentul Bancar al Bancii
Angliei. Acesta din urma este un organism federal independent, care
este în drept de a acorda, în limitele legii, licente de functionare
bancara si în colaborare cu Bundesbank urmareste respectarea si
aplicarea legii de institutiile bancare.

Sistemul de credit din Franta este format din institutii


bancare si institutii de credit specializate. Banca Frantei este banca
centrala a Frantei înfiintata la 18 februarie 1800. Banca Frantei detine
monopolul emisiunii de bancnote, reglementeaza si supravegheaza
politica monetar-creditara a statului si este o „banca a bancilor”.

Banca Frantei in indeplinirea politicii monetar-creditare foloseste,


pe de o parte, instrumentele clasice - scontarea cambiilor, operatiunile
cu valorile mobiliare de stat si utilizeaza instrumente specifice de
genul: metoda franceza de rezervare obligatorie si metoda
restrictionarii directe a creditarii.
Metoda franceza de formare a rezervelor obligatorii, spre
deosebire de cea americana, consta în defalcarea mijloacelor banesti
în fondul de rezerve obligatorii, nu din contul resurselor depozitare, ci
din contul sumelor eliberate sub forma de credite de banca. În cazul
nementinerii limitelor prestabilite de catre banci la operatiunile de
credit, banca centrala le sanctioneaza prin aplicarea unei rate înalte de
scont sau defalcarea obligatorie a sumei ce depaseste aceste limite în
contul fara dobânzi la banca centrala. Metoda respectiva fiind destul
de severa, permite majorarea masei monetare sau încetinirea cresterii
ei în cazul limitarii resurselor clientilor.

Institutiile bancare, din punct de vedere al formei juridico-


organizatorice, pot fi societati pe actiuni, cooperative, institutii
comerciale, sau întreprinderi unionale (sociale). În conformitate cu
legile în domeniu din 1941 si 1945, bancile franceze au fost clasificate,
potrivit tipului de clienti deserviti si de termenul acordarii creditelor, în
banci depozitare, banci de afaceri, banci care acorda credite pe termen
mediu si lung În a doua jumatate a anilor ‘80 ai secolului XX-lea în
Franta au aparut tendinte de universalizare a bancilor. În anul 1984 în
baza Actului Bancar structura sistemului financiar-creditar a Frantei a
fost modificata.

Actul respectiv defineste notiunea de institutie de credit ca pe o


institutie ce întruneste urmatoarele functii: mijloc de plati; accept de
depozite; extinderea împrumuturilor. Firmele financiare din Franta sunt
institutii care nu accepta depozite de la populatie si nu figureaza în
lista institutiilor bancare (aceste cerinte sunt impuse de Comité de
Réglementation Bancaire).

Pasivele lor sunt formate în cele mai frecvente cazuri din


fondurile acumulate din emisiunea de obligatiuni si cambii. Aceste
institutii deseori sunt filiale ale bancilor. Ele îsi plaseaza resursele sub
forma creditelor de consum, creditelor ipotecare, leasingului financiar.
Institutiile respective concureaza cu bancile mari si au o activitate
eficienta, deoarece acorda credite cu rate mai mici ale dobânzii. În
categoria altor institutii de credite putem mentiona un sir de firme
particulare, care combinata activitatea lor de baza cu cea creditara.

Cel mai frecvent ele sunt antrenate în finantarea spatiilor


locative si constructiilor. Aceste firme se orienteaza spre finantarea
regionala, actionarii lor fiind bancile mari, bancile de economii,
companiile de asigurari, companiile industriale. În majoritatea cazurilor
pasivele firmelor sunt constituite din resursele acumulate în urma
emisiunii si plasarii de obligatiuni. Una dintre cele mai mari firme de
acest fel este Crédit National.
Creditul reprezinta in prezent componenta principala a
produselor si serviciilor pentru persoane fizice. Este evident ca in
viitorul apropiat avand in vedere cresterea economica preconizata si
relatiile tot mai stranse cu tariele dezvolatate care induc catre un
anumir standard de viata. Creditul este produsul cu un grad mare de
inovare, disparitia si aparitia unor noi tipuri de credite devenind un
factor obisnuit al pietei bancare.

Noua orientare a bancilor catre sectorul persoanelor fizice pune


un accent deosebit pe creditele de consum care satisfac multiple
cerinte ale persoanelor fizice ce nu pot fi realizate imediat cu resursele
de care dispun acestea. Creditul de consum este specific si tarilor
dezvolate si celor in curs de dezvoltare, cu diferenta ca in prima
categorie orientarea este catre creditul imobiliar iar in a doua catre
creditul pentru trezorerie, bunuri casnice, mobilier, autoturisme,
echipamente de incalzire sau climatizare si intr-o masura mai mica
pentru cumparari sau constructii de locuinte.

Orientarea ca 535y2418f tre aceste credite are o motivatie mai larga


care tine in principal de:

(a) Specificul bancii, respectiv de banca universala care trebui sa fie


prezenta pe piata de retail atat la atragera resurselor, cat si la
plasarea acestora in primul rand catre depunatori;

(b) Politica cu clientii, in sensul atragerii de cat mai multe persoane


care sa-si efectueze operatiunile prin banca si care pot deveni
consumatorii produselor sau serviciilor oferite de banca;

(c) Imbunatatirea structurii portofoliului de credite printr-o alternativa


la ponderea deosebit de mare detinuta de persoanele jurudice;

(d) Diminuarea riscului prin plasamente mai sigure;

(e) Dezvolatarea ofertei de produse pentru unitatile mici (agentii) care


sunt cel mai bine plasate pentru activitatea de retail etc.

1.3. Aparitia creditului imobiliar / ipotecar in


Romania

In Romania, activitatea bancara cu persoane fizice sau retail este


mai putin tratata in literatura economica de specialitate ca un concept
distinct. Aceasta este cunoscuta mai mult sub forma instrumentelor de
lucru fara sa se faca o delimitare a sferei de cuprindere sau a
clientelei, precum si a institutiilor care desfasoara o astfel de activitate.

Institutiile care desfasoara o activitate bancara cu persoanele


fizice sunt bancile de retail (CEC-ul in Romania) sau bancile universale.
Bancile de retail sunt in general banci mici, cu o retea extinsa, care
efectueaza operatiuni de casa si de cont curent, asa numite banci
colectoare, spre deosebire de bancile universale care sunt institutii
bancare de marime medie si chiar mare ce folosesc resursele colectate
pentru plasamente proprii, iar excedentul il plaseaza pe piata
monetara.

In Romania, creditele destinate pietei de retail au o structura


destul de diversificata, menita sa faca fata cerintelor extrem de diverse
ale populatei, insa aceste se pot diferentia in functie de destinatie in
trei grupe de la care se asteapta evolutii diferite diferite.

Creditele pentru activitati productive, respectiv echipamente


pentru cabinete particulare, mici magazine comerciale, utilaje agricole
pentru micii producatori si alte activitati cu caracter productiv ar trebui
sa fie cele mai solicitare deoarece acestea ajua la obtinerea unor
venituri si deci usureaza sarcina debitorului. In prezent in Romania,
acestea au o pondere extrem de redusa, datorita perioadei
caracterizata de o slaba evolutie economica si dobanzi inca destul de
mari, dar odata cu rederesarea economica se estimeaza o crestere a
volumului acestor credite.

Creditele pentru consum – bunuri de folosinta casnica,


autoturisme, trezorerie, vacante, studii, tratamente medicale etc.
reprezinta categoria cea mai solicitata la ora actuala in Romania.
Exista o cerere destul de mare pe piata, ceea ce impune bancilor sa
desfasoare o politica agresiva. Datorita multitudinii de scopuri si
deschiderii pietei se estimeaza o crestere continua in urmatorii ani a
acestor credite, dar si o competitie puternica intre bancile locale si
straine.

Creditul ipotecar - construiri sau cumparari de locuinte prin


ipotecare acestora, beneficairul devenind proprietar numai dupa
remabursarea integrala a creditului si a dobanzii. Creditul ipotecar se
afla deocamdata intr-o faza incipienta datorita lipsei unor institutii
specifice ca Fondul Ipotecar de Garantare, Banci Ipotecare, precum si a
dobanzilor inca destul de mari care fac mai greu accesibile creditele
pe perioade lungi.
Sunt necesare transformari nu numai in ceea ce priveste
dinamica creditului si a clientilor, ci si in ceea ce priveste modul de
garantare si operativitate in acordare, ambele in favoarea
beneficiarilor. In garantarea creditelor tendinta trebuie sa fie de
inlocuire a sistemului de gajuri si giranti cu garantia unor societati de
asigurare agreate de banca.

Prin acest procedeu riscul de creditare este transferat integral


societatilor de asigurare, banca beneficiind de o garantie care poate
deveni lichida imediat, daca avem in vedere a societatile de asigurare
sunt si clienti ai bacnilor. In acest fel se rezolva si problema
eventualelor credite neperformante care nu mai greveaza portofoliu
bancii, nu necesita provizioane si nu incarca costurile de exploatare.

In ceea ce priveste operativitatea, este necesara simplificare


procedurilor de lucru si reducerea timpului de analiza si decizie.
Analiza de tip “scoring” trebuie in permaneta perfectionata si total
computerizata, inspectorul de credit sau analistul finaciar avand mai
mult atributia de a verifica corectitudinea unor documente sau de a
analiza unele situatii atipice.

Un instrument aproape necunuscut in sectorul persoanelor fizice


este acela al garantiilor bancare. In tarile dezvolatate este destul de
extins sistemul garantiilor bancare pentru angajamente financiare pe
perioade mai lungi (plata chiriilor, a unor servicii precum telefoane,
electricitate, taxe scolare, executari de lucrari de intretinere si reparatii
etc.) sau garantii de buna executie pe anumite perioade etc.
Asemenea garantii implica pe langa existenta in banca a contului
platitorului , un anumit volum de operatiuni prin cont, depozite si o
cunoastere cat mai buna a acestuia. Intre banca si client se creaza o
relatie de incredere reciproca, o stabilitate pe termen lung, in
beneficiul ambelor parti.

In Romania reforma economica trebuie sa ia in considerare


aspectul social al acesteia (reforma se face pentru oameni si nu in
afara vietii lor) ceea ce presupune socializarea unor modele de terapie
economica si in general evitarea terapiei de soc.

Cursul tranzitiei din Romania a fost caracterizat de descresterea


economica, pierderea pietelor externe, dezechilibrul balantei
comerciale si de plati, devalorizarea monedei nationale, reducerea
nivelului de trai si a sperantei de viata.
Cresterea economica a devenit astfel obiectivul prioritar a
guvernelor din 1999 si pana in prezent, iar dinamica creditului
ipotecar reprezinta in sine un factor de influenta asupra cresterii
economice.

Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de


CONSTITUTIE care prevede dreptul la proprietatea privata ca o conditie
fireasca a dezvoltarii economiei de piata si a cresterii calitatii vietii, iar
Legea Creditului Ipotecar nr.190/09.12.1999 prevede ca destinatie a
creditului ipotecar constructia de locuinte, reparatii si
consolidari cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Beneficiari: persoane fizice sau juridice

Termen de acordare: minim 10, respectiv 5 ani

Institutii ipotecare: ANL, bancile comerciale, CEC, altele.

Creditul ipotecar amplifica motivatia psihologica pentru munca,


inclinatia spre economisire, dinamizeaza piata bancara, ipotecara si de
capital in scopul atragerii de resurse financiare pe termen mediu si
lung. Aceasta duce la dezvoltarea pe orizontala a industriei de
constructii, de productie bunuri de larg consum, a industriei financiar-
bancare, a pietei de capital, creditul ipotecar fiind un motor de
antrenare a economiei.

Situatia Romaniei releva existenta unei cereri imense pentru


locuinte, la nivelul anului 1998 erau necesare conform unor studii
statistice, un milion de locuinte, numai la CEC fiind inregistrate
280.000 cereri. In acelasi an (1998) au fost construite in Romania doar
6.631 locuinte din care doar 551 de stat.

Incepand cu anul 2002 bancile au crescut numarul creditelor


ipotecare acordate, pentru ca anul 2003 sa fie anul “exploziei”
creditelor ipotecare. Astfel, intr-o singura luna, in 2003, soldul acestor
credite, in cazul B.C.R. a crescut cu 500 miliarde lei.

Piata romaneasca a creditului ipotecar are un potential enorm in


opinia specialistilor BERD, iar relansarea economiei tradusa si in
cresterea salariilor, concomitent cu scaderea inflatiei si implicit a
dobanzilor la credite va face ca in viitor cererea de imprumuturi pentru
cumpararea sau amenajarea unei locuinte sa fie in crestere.
Acestea sunt doar cateva din rezultatele studiilor de piata care
au determinat BERD sa acorde Bancii Comerciale Romane o linie de
finantare in valoare de 50 milioane EUR, cu o scadenta de 11 ani,
destinata acordarii de imprumuturi imobiliare.

In baza acestui acord, BCR a lansat primele credite ipotecare cu


o scadenta pana la 25 ani (fata de 20 ani la un credit imobiliar
obisnuit), in prezent perioada de acordare fiind extinsa pana la 30 de
ani, atat pentru creditul imobiliar cat si pentru cel ipotecar.

Acordarea creditului presupune ipoteca de rangul I (creditorul


are drept deplin asupra bunului pana la stingerea datoriei) asupra
imobilului achizitionat din imprumut, iar in cazul constructiei de
locuinte, ipoteca asupra terenului, cat si a constructiilor ridicate
ulterior pe terenul respectiv. Creditul ipotecar nu nececesita giranti,
dar beneficiarul trebuie sa detina 25% din suma solicitata.

BCR detinea in 2004 peste 40% din creditele acordate populatiei


de sistemul bancar, valoarea acestora ridicandu-se la 5.249 miliarde
lei. Aproape jumatate din creditele acordate de BCR au reprezentat
investitii imobiliare si ipotecare. In 2005, valoarea creditelor imobiliare
ipotecare era de 19.119 miliarde lei, ajungand la 31 decembrie 2006 la
19.510 miliarde lei.

Exista o serie de diferente semnificative intre creditul imobiliar si


creditul ipotecar:

Caracteristici ale creditului Caracteristici ale creditului


imobiliar ipotecar
Destinatia
- construirea, cumpararea - construirea, cumpararea,
imobilelor reabilitarea (inclusiv
modernizarea), consolidarea sau
- cumpararea de terenuri in extinderea imobilelor cu destinatie
intravilan necesare construirii de de locuinte permanente sau
locuinte temporare, cumpararea de
terenuri in intravilan necesare
construirii de locuinte, inclusiv
efectuarea lucrarilor de viabilizare

- acordarea creditelor destinate


construirii, reabilitarii (inclusiv
modernizarii), consolidarii sau
extrinderii unor imobile se poate
efectua si pentru lucrari in regie
proprie.
Surse proprii
15% din valoarea imobilului 25% din valoarea imobilului
cumparat cumparat
Garantii
Ipoteca de rangul I asupra Ipoteca de rangul I asupra
imobilului achizitionat din credit, imobilului achizitionat din credit,
sau a unui alt imobil aflat in iar in cazul constructiei de locuinte
proprietatea imprumutatului sau a ipoteca asupra terenului cat si a
unei terte persoane constructiilor ridicate ulterior pe
terenul respectiv
Giranti
Unul, maxim doi giranti Nu este cazul
Determinarea volumului creditului
In functie de venituriel nete ale In functie de veniturile nete ale
imprumutatului, la creditele in imprumutatului si sotul/sotia
valuta, sau in functie de veniturile acestuia
nete ale imprumutatului si ale
sotului/sotiei, la creditele in lei

Capitolul 2 - Piata creditului


ipotecar in Romania si Uniunea
Europeana
2.1. Premizele evolutiei politicilor de creditare
retail in UE

In 2001, volumul total al creditelor ipotecare europene a fost de


3.9 mii de miliarde de euro, ceea ce reprezinta 40% din PIB-ul
european. In ultimii 10 ani piata creditiilor ipotecare a crescut
constant, in medie cu 8% pe an, astfel ca la sfarsitul anului 2006 se
dublase fata de anul 1990.

Cea mai spectaculoasa dezvoltare a inregistrat-o in tarile


membre care au beneficiat de ajutoare pentru programe de locuinte,
finantate de Comunitatea Europeana, respectiv Portugalia (o crestere a
creditelor ipotecare ce peste 9 ori), Irlanda (de cinci ori) si Grecia.

In general, in tarile membre ale UE dobanda pentru creditele


ipotecare consolidate in euro este cuprinsa intre 4% si 7%. Cea mai
scazuta dobanda la credite pentru case este in Danemarca, unde rata
fixa este de 4% pe an, iar cea mai ridicata este in Belgia, de 7% pe an.
Cu cat economia tarii respective este mai sanatoasa, cu atat dobanzile
sunt mai mici si durata creditarii mai mare, ceea ce duce la o crestere
rapida a numarului de credite ipotecare acordate. De exemplu, in
Danemarca, piata creditului ipotecar reprezenta in 2006 aproape 70%
din PIB, dobanda fixa a fost de 4% iar durata rambursarii ceditului a
fost de 30 de ani.

Si in tarile care au traditie in acordare unor astfel de credite apar


“cutremure” periodice pe aceste piete, iar numarul clientilor fluctueaza
in functie de evolutia dobanzilor. De exeplu, potrivit statisticilor EMF
(European Mortgage Federation), in Irlanda dobanda era de mai putin
de 5% la inceputul anului 2000, a depasit 6% in primul trimestru al
anului 2001 si a scazut iar la mai putin de 5% la jumatatea anului
2006.

In toate tarile UE, bancile comerciale, bancile ipotecare si ceilalti


imprumutatori ofera pachete de creditare, in functie de durata
creditului, de tipul dobanzii (fixa sau variabila, raportata la Libor sau
Euribor) si de marimea creditului.

In tarile Europei de Est piata credtului ipotecar este inca la


inceput. Fata de Romania, toate celelalte tari vecine au avansat in
acest domeniu. In Cehia, inca din anul 2001 functionau noua banci de
credit ipotecar, iar volumul creditelor ipotecare active la acea data era
de 1228 milioane de euro; in Slovacia existau cinci banci de credit
ipotecar, iar volumul creditelor pentru case era de 34.1 milioane euro
etc. Si piata obligatiunilor ipotecare, despre care la noi abia se
vorbeste, este mult mai dezvoltata in aceste tari: numai cehi au avut
20 de emisiuni de obligatiuni pana la sfarsitul anului 2001, cu o valoare
totala de 623.48 milioane de euro.

Evolutia intermedierii bancare

 Gradul de intermediere bancara (credite


neguvernamentale/PIB) a fost de 21% din PIB la sfarsitul anului
2005, din care peste 6pp este ponderea persoanelor fizice; in
2006 fiind de 39% din PIB, din care peste 10 pp este ponderea
persoanelor fizice ;

114.40%
36.50
%
49.40
%
33.10
%
43.40
%
22.00
%
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
120.00%
Procente in PIB
la
sfarsitul
perioadei
UE 15
Cehia
Ungaria
Polonia
Bulgaria
Romania
Intermedierea bancara (credite neguvernamentale/PIB) in
comparatie cu alte tari - 2006

 In tarile care au aderat la UE in 2004 (Cehia, Ungaria, Polonia),


media gradului de intermediere bancara a fost de 39%; la nivelul
UE, valoarea medie a intermedierii bancare a fost de 96%
(2004), gradul de intermediere bancara ajungand in 2006 la
49%.

• Gradul de intermediere bancara (credit neguvernamental/PIB)


este estimat la 24%, la sfarsitul anului 2006.

• Se prognozeaza un grad de bancarizare (active bancare/PIB) de


21-22%, in timp ce in tari precum Cehia si Ungaria, acest
indicator este cuprins intre 60-80%; gradul scazut de bancarizare
indica potentialul de crestere a activitatilor bancare in Romania.

2.2. Evolutia in structura a creditelor retail

Conform datelor din bilantul monetar, în cursul anului 2006 creditul


neguvernamental a înregistrat o crestere de 53,7 la suta (46,6 la suta
în termeni reali), comparativ cu 45,3 la suta (33,8 în termeni reali) în
anul 2005, pe seama majorarii cu 77,3 la suta a componentei în lei (69
la suta în termeni reali) si cu 33,7 la suta a celei în valuta (+45,3 la
suta denominat în euro).

Structura lei-valuta a creditului neguvernamental s-a modificat


semnificativ în favoarea componentei în lei (de la raportul 46/54 la suta
la sfârsitul anului 2005 la 53/47 la suta în decembrie 2006).

Structura finantarilor acordate populatiei in 2006

 in Romania – creditele de consum depasesc de trei ori pe cele pentru


locuinta: 75% - credit de consum; 25% credit
imobiliar/ipotecar

 in Noua Europa – 64% - credit de consum; 36% - credit


imobiliar/ipotecar

 in zona Euro – structura este


aproape diametral
opusa: 32% - credit de
consum; 68% - credit
imobiliar/ipotecar
• Grad redus de dezvoltare al finantarilor pentru locuinte in
Romania comparativ cu SE Europei si zona euro
• Potential de crestere a pietei creditelor imobiliare/ipotecare in
Romania in urmatoarea perioada

5905
5294
15685
5246
19662
5408
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2004
2005
2006
Evolutia structurii creditelor retail in Romania (mil.
RON)
credit
imob/ipotecar
credit consum

Se observa o crestere :

• pentru creditele de consum de 37,65% in 2005 fata de 2004, in


2006 fiind o crestere de 79,77% fata de aceeasi perioada
• pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% in 2005 fata de
2004 si de 97,89% in 2006

36.60
%
10.50
%
9.50%
5.30%
4.90%
1.90%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
35.00%
40.00%
EU 12
Ungaria
Cehia
Polonia
Bulgaria
Romania
Ponderea creditelor imobiliare/ipotecare in PIB
-
200
6

Romania este tara cu cel mai scazut nivel al indatorarii din regiune; 8%
- credite retail/PIB in anul 2006 fata de 52.6% - credite retail/PIB la
nivelul Uniunii Europene.

Evolutia creditului in lei si valuta


5.546,3
3
359,4
8
10.969,7
7
581,2
7
21.308,9
2
794,6
7
0,0
0
5.000,0
0
10.000,
00
15.000,
00
200
4
200
5
200
6
Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare - mil. RON
credit de consum
credit imobiliar si ipotecar

Evolutii ale creditului retail in RON

 Continua cresterea in ritm inalt;

 Dezvoltarea distributiei prin:

 Dezvoltarea retelei bancare

 aparitia unui numar mai mare de societati finantatoare

 diversificarea canalelor de distributie.

 Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

 Crestere puternica, in anul 2005, a creditului de consum in RON;


2.319,8
4
2.974,4
6
4.715,2
4
4.664,6
6
5.353,4
8
4.613,5
9
0,0
0
1.000,0
0
2.000,0
0
3.000,0
0
4.000,0
0
5.000,0
0
6.000,0
0
200
4
200
5
200
6
Evolutia creditelor de consum, a creditelor imobiliare/ipotecare (valuta) - echiv. mil
.RON
credit de consum
credit imobiliar si ipotecar

Evolutii ale creditului retail in VALUTA

 Continua dezvoltarea creditului imobiliar/ipotecar in valuta;


 Crestere puternica, in anul 2005, atat a creditului de consum ,
cat si a creditului imobiliar/ipotecar in valuta;

Ponderea creditului de consum in total credit retail a crescut de la


52,7% in 2004 la 78,4% in dec. 2006. Creditul de consum a crescut cu
93,7 la suta (84,7 la suta în termeni reali) fata de 99,4 la suta (83,5 la
suta în termeni reali) în 2005, în timp ce creditul ipotecar s-a majorat
cu 53 la suta (45,9 în termeni reali) comparativ cu 57,4 la suta (44,8 la
suta în termeni reali) în anul anterior.

Creditul de consum a fost dominat de componenta în lei, a carei


pondere a înregistrat o tendinta usor crescatoare (70,4 la suta fata de
69,9 la suta la sfârsitul anului anterior);

Cauze:
 nedezvoltarea la nivelul
asteptarilor a investitiilor
imobiliare
aparitia fenomenului de
interferenta intre creditul de
consum si creditul de
investitii imobiliare
351,5
9
2.689,5
0
661,5
7
4.091,7
6
1.518,4
5
5.154,4
3
5.305,9
4
8.198,1
0
6.421,8
1
9.964,8
7
11.551,0
4
16.020,1
3
15103,5960
8
20631,5122
4
0,0
0
5.000,0
0
10.000,0
0
15.000,0
0
20.000,0
0
25.000,0
0
200
0
200
1
2.00
2
200
3
200
4
200
5
200
6

Evolutia creditului neguvernamental in lei - mil. RON


retail
corporate

• Comparativ, creditul retail in RON a crescut cu 54,42% din 2000


pana in 2006, fata de cresterea creditului corporate, de doar
7,70% raportat la aceeasi perioada.
• Cresterea anuala a creditului retail a fost de 1,88% in 2001,
2,29% in 2002, 3,51 in 2003, in 2004 a avut o crestere mai mica
de doar 1,26, in 2005 fiind de 1,86 iar cresterea in 2006 a fost de
1,60% fata de 2005.
• Creditul acordat populatiei si-a continuat expansiunea ajungând
sa reprezinte 42,1 la suta din creditul neguvernamental la
sfârsitul anului 2006; ponderea acestuia a crescut cu 6,9 puncte
procentuale fata de anul anterior si s-a mentinut la un nivel mai
ridicat decât creditele de productie sau cele de investitii ale
companiilor.
• Creditul acordat companiilor a înregistrat în cursul anului 2006 o
crestere de 37,4 la suta (31 la suta în termeni reali), fata de 31,5
la suta (21 la suta în termeni reali) în anul anterior. În structura,
creditele în lei au crescut cu 65,4 la suta, iar cele în valuta cu
18,3 la suta.
74,3
8
4.385,2
5
137,4
3
6.934,6
8
571,3
4
10.628,5
8
2.195,2
6
14.588,6
3
5.452,4
2
19.923,2
6
9.379,9
0
23.382,0
8
9967,06711
9
23920,9610
9
0,0
0
5.000,0
0
10.000,0
0
15.000,0
0
20.000,0
0
25.000,0
0
200
0
200
1
2.00
2
200
3
200
4
200
5
200
6
Evolutia creditului neguvernamental in valuta - echiv. mil. RON
retail
corporate
In ceea ce priveste valuta :

• Cresterea creditului corporate a fost de 5,55% in 2006 fata de


2000, pe cand creditul de retail a crescut cu 134% in aceeasi
perioada.
• Tendinta de extindere a scadentelor creditelor s-a manifestat pe
întreg parcursul anului 2006. Conform datelor din bilantul
monetar, creditul neguvernamental pe termen lung a crescut cu
130,1 la suta (119,4 la suta în termeni reali), reprezentând 38,6
la suta din creditul neguvernamental total (comparativ cu 25,8 în
anul 2005).
• Componenta în lei a crescut cu 228,2 la suta, la sfârsitul anului
2006 reprezentând 47,6 la suta din totalul creditului
neguvernamental pe termen lung, cu 14,2 puncte procentuale
mai mult decât la finele anului anterior, iar componenta în valuta
s-a majorat cu 81 la suta. Creditele pe termen mediu au
înregistrat o crestere de 15,6 la suta în anul 2006, reprezentând
27,6 la suta din creditul neguvernamental total.
• Componenta în lei a crescut cu 33,9 la suta, iar cea în valuta a
scazut cu 1 la suta. Creditele pe termen scurt s-au majorat cu
38,6 la suta comparativ cu anul anterior (pâna la 33,8 la suta din
creditul neguvernamental), componenta în lei sporind cu 50 la
suta, iar cea în valuta cu doar 25,4 la suta.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare in RON si valuta

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare lei


4000
0
4500
0
5000
0
5500
0
6000
0
6500
0
sep.0
5
dec.05
mart.0
6
Sep.0
6
dec.06
RON

Creditul pentru investitii imobiliare in RON a avut o decadere majora in


decembrie 2005 fata de septembrie 2005, incercand cu greu sa se
redreseze fiind in crestere lenta, abia in decembrie 2006 atingand
nivelul valorii dinainte de prabusire.

Evolutia creditului mediu de investitii imobiliare valuta


1500
0
1700
0
1900
0
2100
0
2300
0
2500
0
2700
0
iun.05
sep.05
dec.05
sep.06
dec.06
EUR
Evolutia creditelor imobiliare / ipotecare in valuta arata astfel fata de
iunie 2005 :

• scadere in sep 2005 cu 0,95%


• crestere de 1,95% in dec. 2005
• crestere cu 1,07 in sep. 2006
• crestere cu 1,19% in dec. 2006

In cazul creditului ipotecar, pozitia majoritara continua sa fie


detinuta de componenta în valuta, de mentionat fiind totusi reducerea
cu 4,4 puncte procentuale a ponderii acesteia (pâna la 84,5 la suta la
sfârsitul anului 2006).

În concordanta cu evolutia din zona euro, creditele ipotecare si


imobiliare ramân principalul element care a determinat explozia
creditului (depasind creditele de consum în ceea ce priveste ponderea
în total pasive financiare). Creditele ipotecare si imobiliare au sporit în
medie cu 44% în perioada 2000-2006, alimentate atât de factori de
natura cererii, cât si de factori de natura ofertei. În ansamblu, însa,
creditele ipotecare si imobiliare reprezinta doar 7% din PIB în regiunea
Europei Centrale si de Est, semnificativ mai scazut fata de nivelul de
38% înregistrat în zona euro.

Creditele ipotecare va avea cel mai mare potential


Se previzioneaza ca segmentul creditelor ipotecare si imobiliare
va avea cel mai mare potential, cu cresteri anuale de 22% care vor
constitui si cea mai mare pondere a cresterii îndatorarii populatiei din
regiune. “Investitiile în propria locuinta vor ramâne principalul obiectiv
al populatiei. O pondere semnificativa din economiile populatiei
continua sa fie directionata catre piata imobiliara, pe fondul unei piete
a creditului ipotecar si imobiliar care se dezvolta rapid”, a mai declarat
Debora Revoltella, Economist sef UniCredit pe regiunea ECE.

Evolutii ale creditului de investitii imobiliare pe zone


geografice

Credite investitii imobiliare lei


200
6
29.35
%
17.45
%
28.57
%
24.63
%
Muntenia
Moldova
Transilvania
Bucuresti
• La creditele pentru investitii imobiliare in RON, ponderea cea mai
mare o detine Muntenia cu 29,35%, fiind urmata de Transilvania
cu 28,57%.
• Zona Bucuresti detine 24,63%, in timp ce Moldova detine doar
17,45%

Credite investitii imobiliare valuta


200
6
19.08
%
10.87
%
31.41
%
38.64
%
Muntenia
Moldova
Transilvania
Bucuresti

• La creditele pentru investitii imobiliare in valuta, zona Bucuresti


ocupa locul I, detinand 38,64% din creditele imobiliare/ipotecare
in valuta din Romania;
• Locul II este ocupat de Transilvania (ca si la cele in RON) cu
31,41%.
• Muntenia care ocupa locul I la creditele in RON, la cele in valuta
detine doar 19,08%, Moldova ocupand si in acest caz ultimul loc
cu doar 10,87%.
2.3. Tendinte in conditiile si criteriile de analiza si
acordarea creditelor

Daca in urma cu cativa ani, marile banci europene incercau sa


se orienteze catre structuri cat mai complexe de entitati financiar-
bancare, menite sa asigure o acoperire totala a necesitatilor clientilor,
treptat acestea au ajuns la concluzia, certificata de practica, ce releva
necesitatea concentrarii asupra activitatii de baza cu cel mai inalt grad
de performanta si, implicit, profitabilitate. Foarte multe banci europene
au ajuns la concluzia ca activitatea de retail intruneste aceste
caracteristici, fiind in conditii de criza o protectie esentiala a veniturilor
institutiei, iar in conditii de boom economic, o mina de aur ce poseda
un important potential inca neexploatat.
Din punct de vedere economic, activitatea de retail a dovedit, iar prognozele
pentru urmatorii ani confirma aceasta regula, ca, in cadrul strategiilor menite sa asigure
actionarilor venituri consistente in conditii de risc redus, acest tip de activitate ocupa unul
dintre principalele pozitii.
Implicarea in activitati de retail, chiar si numai pe anumite
segmente sau nise de piata, inclusiv a unor banci cu inclinatii bine
cunoscute catre sectorul corporatiilor, poate reprezenta un alt semnal al
tendintei ultimilor ani si care da semne promitatoare a se accentua in
viitor. Globalizarea si cresterea concurentei au influentat si strategiile la
nivel paneuropean in domeniul retail banking-ului.
Desi posibilitatile actuale de consolidare in sistemul bancar
european sunt relativ limitate, din diferite motive legate de
reglementari si chiar protectionism national, viitorul va obliga o
coagulare a fortelor europene pentru a face fata atat concurentei
aparute din partea marilor banci americane, cat si datorita necesitatilor
de imbunatatire a performantei globale intr-un mediu economic
european, ce se previzioneaza a elimina treptat barierele nationale
existente. O data inceput procesul de consolidare paneuropean, se
poate considera ca acesta va conduce la o reactie in lant fireasca, mai
intai la nivel national, ca apoi sa conduca la fuziuni, alianfe, achizitii
strategice in afara granitelor nationale. Toate aceste aspecte constituie
numai cateva dintre provocarile actuale si viitoare la care marile band
europene de retail va trebui sa raspunda cu strategii clare si perf
ormante, pentru a reusi sa-si mentina cota de piata atat la nivel
national, cat si european, in condifiile in care solicitarile venite din
partea actionarilor, privind rezultatele financiare obtinute de grupurile
bancare, nu par sa se reduca din punct de vedere cantitativ si al
calitatii.

Tendinte macroeconomice
 Largirea bazei creditului retail prin dezvoltarea populatiei
bancabile: Populatie bancabila/total populatie: 2005: 39% →
2009: 44%

 Cresterea volumului creditului retail pe client datorita cresterii


venitului net lunar;

 Continuarea politicii BNR de tintire a inflatiei prin masuri


restrictive asupra creditului retail

 Evolutia creditului de consum se datoreaza cresterii valorii


creditului maxim si a perioadei de creditare;

 Expansiunea cardurilor de credit in sem.II 2005 si sem. II 2006


comparativ cu restul creditelor de consum;

 Cresterea utilizarii canalelor alternative de vanzare.

 Apropierea de marele retele de retail.

Premise privind evolutia creditului imobiliar/ipotecar

 Evolutia pietei imobiliare;

 Numar de proiecte demarate;

 Stabilizarea preturilor;

 Investitii imobiliare (“buy for rent”);

 Evolutia pietei financiare

 Reducerea costurilor pentru end user

In viitor, in Romania se va accentua dezvoltarea sectorului


imobiliar datorita:

 dezvoltarii insuficiente a acestui sector

 conditii macroeconomice favorabile – cresterea venitului mediu net,


scaderea inflatiei
 dorinta populatiei de crestere a standardului de locuit

 dezvoltarea de noi proiecte imobiliare

Concluzii:

 Exista potential de crestere a creditului retail in Romania in


urmatoarea perioada – crestere previzionata de aprox. 50%-60%

 In SE Europei, structura creditelor retail va inregistra evolutii


diferite in functie de gradul de dezvoltare al nivelului de trai.

Capitolul 3 – Instrumente de
acoperire a riscurilor de creditare
retail

Legea bancara nr. 58/1998 defineste astfel notiunea de credit la art. 1:


“angajament de plata a unei sume de bani în schimbul dreptului la
rambursarea sumei platite precum si la plata unei dobânzi sau a altor
cheltuieli legate de aceasta suma…”.

Pe de o parte legea statueaza la articolul 2 dreptul si obligatia Bancii


Nationale a

României cu privire la “elaborarea si aplicarea politicii de credit, de


autorizare si supraveghere prudentiala bancara”. Pe de alta parte, în
cuprinsul articolului 38 este legiferata obligativitatea ca “în activitatea
lor, bancile se supun reglementarilor si ordinelor emise de Banca
Nationala a României date în aplicarea legislatiei privind politica de…
credit…, de asigurare a prudentei bancare si de supraveghere
bancara”.

În acelasi sens, Legea bancara stipuleaza la articolul 55 obligatia


bancilor de a întocmi si pastra la sediile lor un exemplar al
documentatiei de credit privitoare la relatiile sale cu clientii. Conform
aceleiasi legi, contractele de credit bancar precum si garantiile reale si
personale constituite în scopul garantarii creditelor bancare sunt titluri
executorii.

Riscul de credit este definit în normele de autorizare si de


supraveghere prudentiala ale BNR ca fiind „riscul înregistrarii de
pierderi sau al nerealizarii profiturilor estimate, ca urmare a
neîndeplinirii de catre contrapartida a obligatiilor contractuale”.

Pentru administrarea eficienta a riscului de credit, la stabilirea


strategiei bancilor comerciale se au în vedere doua aspecte. Primul
consta în stabilirea tipurilor de credit care vor fi oferite clientelei,
segmentul de clientela vizat, tipurile de garantii percepute în
contrapartida, rezidenta, aria geografica, moneda, durata creditului si
profitabilitatea estimata.

Un al doilea aspect este determinarea caracteristicilor portofoliului de


credite, inclusiv gradul de diversificare si gradul de concentrare.
Punerea concreta în practica a strategiei de administrare a riscului de
credit se realizeaza prin proceduri proprii fiecarei banci privind riscul
de credit atât la nivelul individual al fiecarui client, cât si la nivelul
întregului portofoliu de credite. La stabilirea si respectiv la
implementarea de catre banci a procedurilor privind administrarea
riscului de credit sunt vizate urmatoarele aspecte precum: mentinerea
unor standarde prudente de creditare, monitorizarea si control a
riscului de credit; evaluarea corespunzatoare a noilor oportunitati de
atragere a clientilor; identificarea si administrarea creditelor
neperformante si stabilirea standardelor proprii ale bancii cu privire la
garantiile acceptabile pentru creditele care urmeaza a se acorda
clientilor.

În vederea prevenirii intrarii în relatii de creditare bancara cu persoane


implicate în activitati frauduloase si alte activitati de natura
infractionala, bancile au obligatia sa stabileasca politici stricte care sa
reglementeze urmatoarele obligatii: solicitarea de referinte si
informatii despre client de la persoane autorizate; consultarea
informatiilor puse la dispozitia institutiilor de credit de structuri,
constituite sub forma Centralei Riscurilor Bancare sau sub forma unor
entitati cu activitate similara, organizate în conditiile legii, având drept
scop colectarea si furnizarea de informatii privind situatia
contrapartidei în calitatea sa de beneficiar de credite, ori alte informatii
de natura financiara; cunoasterea structurii participantilor la capitalul
societatii, precum si a persoanelor responsabile de administrarea
acesteia, în cazul clientilor altii decât persoane fizice, verificarea
referintelor si a situatiei financiare personale a administratorilor si
asociatilor.

În evaluarea riscului de credit, banca va proceda la evaluarea


tuturor activitatilor ce sunt afectate de acest risc, indiferent daca
rezultatele respectivelor activitati sunt reflectate în bilant sau în afara
bilantului. Astfel, vor fi luate în considerare elemente precum
performanta financiara curenta si previzionata a contrapartidelor;
concentrarea expunerilor fata de contrapartide, forma de organizare
juridica, sectoarele în care actioneaza; capacitatea de punere în
aplicare, din punct de vedere legal, a angajamentelor contractuale;
capacitatea si posibilitatea creditorului de a executa la nevoie
garantiile în conditiile pietei; angajamentele contractuale ale bancii cu
persoanele aflate în relatii speciale cu banca (personalul propriu,
precum si familiile acestuia).

Banca monitorizeaza permanent riscul si toate pozitiile din bilant,


în special riscul de credite, riscul de piata, (inclusiv riscul ratei
dobânzii, riscul scadentei, riscul valutar), riscul de lichiditate, riscul
operational si informational, riscul politic, etc.

Banca promoveaza politica si dispune de proceduri, standarde de


generare, autorizare, monitorizare a afacerilor, clasificare a acestora si
a imprumuturilor, tinând cont de realitatile pietei la un moment dat,
evolutiile careia cer interventii si modificari în timp real.

In scopul asigurarii unui control asupra produselor expuse riscului de


credit , sistemul
de adoptare a deciziilor tine seama de cerintele impuse la furnizarea
produselor expuse acestor riscuri.

Structura aplicata este destinata sa asigure controlul asupra


riscurilor si sa permita o reactie rapida în functie de schimbarea
situatiei prin:

• separarea nivelelor de primire a deciziilor;


• participarea în procedura de examinare si acceptare a unui credit
, a cel putin unei persoane independente .

Banca administreaza riscul de credit prin:

• analiza de credit pentru proiectele de creditare, analiza care


include diferite activitati, care au ca scop evaluarea riscului
activitatii solicitantului de credit, a structurii managementului, a
mediului economic si pozitiei pe piata a solicitantului de credit,
precum si analiza si evaluarea planului de afaceri, efectuarea de
prognoze asupra fluxurilor monetare, evaluarea sigurantei si
istoriei de creditare a clientului, în caz ca aceasta este
disponibila;
• trecerea de la aprecierea creditului la aprecierea viabilitatii si
realismul business-ului clientului;
• efectuarea de deciziile echilibrate de acordare a creditelor, care
se vor lua numai în conformitate cu metodologia aprobata si în
limita plafonului stabilit de aceasta;
• utilizarea metodelor de diversificare a portofoliului de credite pe
diferite produse, clienti, ramuri si pe categorii de risc, în vederea
minimizarea riscului. Categoriile de risc ale solicitantului de
credit se revizuiesc cât mai des posibil;
• stabilirea limitelor generale ale densitatii riscului, în functie de
clienti, produse si ramuri de activitate.

Ponderea creditelor «mari» în portofoliul de credite se diminueaza prin


majorarea ponderii creditelor acordate clientilor retail;

• aplicarea sistemului de monitorizare a creditelor eliberate;


• efectuarea periodica a analizelor riscului de credit, a calitatii
portofoliului de credite si informarea nivelelor superioare de
decizie despre situatia constatata;
• urmarirea creditelor nesigure si colectarea sumelor casate din
fondul de risc, utilizând diferite metode ca negocierea cu clientul,
reabilitarea creditelor, urmarirea în justitie;
• asigurarea creditelor astfel ca riscul de faliment sa fie total sau
partial transferat de la creditor;
• obligarea solicitantului de credit sa furnizeze bancii în gaj
proprietatea sa mobiliara, imobiliara sau brand-ul;
• controlul respectarii limitelor, stabilite de BNR cu privire la
credite.

Introducerea pe piata a creditelor ipotecare reprezinta pentru


banci nu numai o oportunitate de a atrage noi clienti, ci si un grad de
risc mai mare deoarece, in plus fata de riscurile comune tuturor
tipurilor de credite acordate persoanelor fizice, creditele ipotecare
prezinta si o serie de riscuri specifice, cum ar fi:

 Riscul garantiei – definit ca fiind riscul de a nu putea executa


garantia creditului datorita unor elemente de natura juridica sau ca
din executarea acesteia sa nu poata fi recuperata partial sau total
creanta bancii datorata de client. Aceste neajunsuri pot fi inlaturate
pe baza analizei tuturor aspectelor juridice privind bunul adus in
garantie: existenta titlului de proprietate a acestuia, daca bunul a
fost sau nu depus in garantia altor credite, evaluarea cat mai
prudenta a valorii de piata a acestuia.in cazul constructiilor de
locuinte este deosebit de importanta finalizarea in bune conditii, de
calitate si in conformitate cu parametrii tehnici prevazuti de lege,
intrucat de calitatea constructiei depinde calitatea garantiei si
sansele recuperarii creantei bancii in caz de neplata a obligatiilor de
catre debitor.

 Riscul variatiei costurilor de productie – apare atunci cand,


dupa fixarea pretului in contract, se inregistreaza cresteri mari ale
costurilor de productie si care in mod normal nu pot fi transferate
asupra cumparatorului. Pentru evitarea acestui risc, in cazul
constructiilor de locuinte, trebuie avuta in vedere si analiza
clauzelor contractului de construire incheiat de beneficiarul locuintei
cu societatea de constructii, care trebuie sa cuprinda, de regula, un
pret ferm in perioada de executare a constructiei. In situatia in care
lucrarile de consttructii au o anvergura mai mare, pot fi prevazute
clauze de majorare (indexare) a acestui pret intr-o anumita limita.

 Riscul nefinalizarii constructiei – poate aparea din cauza


fundamentarii nerealiste sau necorespunatoare a tuturor aspectelor
investitiei in special a celor financiare. Acesta poate fi prevenit prin
analiza riguroasa de catre banca a devizului general estimativ
prezentat de imprumutat sau de societatea de constructii, precum
si prin incheierea de catre constructor a unei polite de asigurare
impotriva riscului de nefinalizare a constructiei, incheitat cu o
societate de asigurare-reasigurare agreata de banca, cesionata in
favoarea bancii.
3.1. Centrala Riscurilor Bancare (CRB)

Centrala Riscurilor Bancare reprezinta o structura specializata


în colectarea, stocarea si centralizarea informatiilor privind expunerea
fiecarei banci din sistemul bancar românesc fata de acei debitori care
au beneficiat de credite al caror nivel depaseste suma limita de
raportare. Actuala suma limita de raportare a fost stabilita prin Ordinul
Guvernatorului nr. 27 din 18 ianuarie 2000 la nivelul de 200 milioane
lei. Baza de date a Centralei Riscurilor Bancare este organizata în doua
fisiere: 1. Registrul central al creditelor (RCC) si 2. Registrul creditelor
restante (RCR)

Registrul central al creditelor (RCC) contine informatii de risc bancar


raportate de banci si este actualizat lunar, fluxul transmiterii si
înscrierii informatiei de risc bancar. Obligativitatea transmiterii lunare
a informatiilor de risc bancar revine bancilor creditoare cu respectarea
procedurilor stabilite de Banca Nationala a României si a unei serii de
conditii procedurale.

Procedura de raportare a debitorilor este folosita în cazul raportarii


pentru prima data la Centrala Riscurilor Bancare a unui debitor de
catre banca respectiva sau în cazul în care datele de identificare a unor
debitori raportati anterior de catre aceeasi banca declaranta au suferit
modificari.

Procedura de raportare a riscurilor individuale este folosita în cazul în


care debitorul, raportat anterior la Centrala Riscurilor Bancare
îndeplineste conditia de risc de a fi raportat.

Procedura de stergere a riscurilor aferente unui debitor este folosita în


cazul în care un risc raportat anterior nu mai este înregistrat în
evidentele contabile ale bancii creditoare si debitorul respectiv
îndeplineste conditia de a fi raportat la Centrala Riscurilor Bancare.
Procedura de stergere a unui debitor trebuie folosita în cazul în care un
debitor raportat nu mai îndeplineste conditia de a fi mentinut în baza
de date RCC.

Registrul creditelor restante (RCR) contine informatii de risc bancar


referitoare la abaterile de la graficele de rambursare a creditelor
contractate de banci din cel mult ultimii sapte ani si este alimentat
lunar de Registrul central al creditelor.

Registrul creditelor restante este creat, gestionat si actualizat conform


necesitatilor proprii ale Centralei Riscurilor Bancare, astfel încât sa
poata evidentia operativ informatiile privind abaterile de la graficele de
rambursare a creditelor, înregistrate de persoanele recenzate fata de
întregul sistem bancar din România. Informatiile de risc bancar vor fi
mentinute în Registrul central al creditelor si în Registrul creditelor
restante pe o perioada de 2 ani de la data înscrierii, dupa care vor fi
arhivate.

Utilizatorii informatiilor existente în baza de date a Centralei Riscurilor


Bancare sunt bancile si Banca Nationala a României.

Schimbul de informatii de risc bancar se realizeaza electronic prin


Reteaua de Comunicatii Interbancara organizata la nivelul Bancii
Nationale a României.

Raportarile transmise de banci contin informatii despre datele de


identificare a debitorilor fata de care banca înregistreaza o expunere
mai mare sau egala cu limita de raportare, precum si informatii privind
fiecare din creditele si angajamentele de care debitorul beneficiaza:
tipul creditului, termenul de acordare, tipul garantiei, serviciul datoriei,
data acordarii si data scadentei, suma acordata, suma datorata la
momentul raportarii, suma restanta.

Difuzarea informatiilor de Centrala Riscurilor Bancare catre banci se


face, pe de o parte, prin rapoarte lunare care cuprind informatii privind
toti debitorii pe care banca i-a raportat în luna respectiva, cu toate
informatiile disponibile la CRB referitoare la creditele si angajamentele
de care acestia au beneficiat de la toate bancile, fara a se preciza
identitatea bancilor creditoare. Rapoartele respective reflecta o
situatie a riscului global a debitorilor raportati anterior de banca
creditoare. Pe de alta parte difuzarea informatiilor se face ca raspuns
la interogarile “on line” în care bancile pot solicita prin cereri de
consultare doua tipuri de informatii: situatia riscului global si situatia
creditelor restante, aceasta din urma pe o perioada de 7 ani anteriori
datei interogarii. Pentru debitorii raportati de banca, informatiile sunt
furnizate neconditionat, în timp ce, pentru clienti - debitorii potentiali -
accesul bancii este conditionat de obtinerea prealabila a acordului
clientului respectiv.
Sursa : www.bnro.ro, Reglementarea riscului de credit.

Sisteme similare de gestiune a informatiilor de credit functioneaza cu


succes în tari dezvoltate ca: Austria, Belgia, Franta, Germania, Italia,
Portugalia, Spania, etc.

Persoana recenzata este debitorul - persoana fizica sau persoana


juridica nonbancara, inscris in baza de date a Centralei Riscurilor
Bancare ca urmare a raportarii acestuia de catre persoana declaranta.

Persoanele declarante la Centrala Riscurilor Bancare sunt:

- centralele institutiilor de credit - persoane juridice romane


- pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile
despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente
si din cele ale unitatilor lor teritoriale din Romania;

- sucursalele din Romania ale institutiilor de credit straine -


pentru toate informatiile de risc bancar si informatiile
despre fraudele cu carduri colectate din propriile evidente.

Utilizatorii informatiei de risc bancar si a informatiei despre fraudele cu


carduri sunt institutiile de credit si BNR.

Elementele fixe cuprinse in informatia de risc bancar raportata la


Centrala Riscurilor Bancare se considera a fi toate elementele de
identificare ale debitorului: nume/denumire, codul de identificare al
debitorului (CNP/CUI), suma acordata, tipul valutei, data acordarii, data
scadentei, codul riscului (garantii, tip credit, termen de acordare,
comportament credit).
Se observa o crestere a persoanelor inregistrate la CRB, daca in anul
2004 exista un numar de 8139 debitori, in ian.2007, numarul acestora
a ajuns la 38762.

• Daca in ian. 2006, exista un numar de 273.377 restante, din care


161.705 mii RON erau sume restante ale persoanelor fizice cu o
restanta > de 30 zile, in ian. 2007 numarul restantelor era de
359.509, din care 294.478 mii RON erau restantele > de 30 zile.

• In schimb numarul restantelor cuprinse intre31-60 zile a scazut


de la 12.389 mii RON inregistrate in ian.2006 la 11.298 mii RON
in ian.2007.
• Restantele cuprinse intre 61-90 zile s-au mentinut la aceeasi
valoare, avand fluctuatii mai mari, in feb., aug. si sep.2006,
atingand un maxim in apr.2006 cand au ajuns la 12.729 mii RON.

• In schimb numarul restantierilor cu restante peste 90 de zile si


creditele scoase in afara bilantului s-au dublat, 84.254 mii RON
fiind cele peste 90 zile si 189.236 mii RON cele scoase in afara
bilantului din totalul de 359.509 mii RON sume inregistrate
restante in ian. 2007.

• Ponderea creditelor restante in total cresite catre populatie a


cunoscut o evolutie descendenta, ajungand in dec.2006 la
modesta valoare de 0,58% ;

3.2. Biroul de Credit

Biroul de Credit a fost infiintat la sfârsitul anului 2003 si


înregistrat la Registrul Comertului în data de 16 februarie 2004, fiind o
societate pe actiuni care are ca actionari 27 de banci.

Obiectul de activitate al Biroului de Credit se axeaza pe:


 Colectare/prelucrare date privind portofoliul de clienti – persoane
fizice ai participantilor
 Informatii/analize oferite participantilor în scopul:
• identificarii si cuantificarii riscului de credit
• cresterii calitatii creditelor
• diminuarii riscului de frauda si protejarii creditorilor
 Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a clientelei (scoring)
 Consultanta financiar-bancara
Principiile care stau la baza activitatii Biroului de Credit sunt:
• Principiul reciprocitatii - participantii care vor furniza
informatii de risc si alte date aferente vor avea acces doar la
acea categorie de informatii din baza de date;
• Principiul confidentialitatii
• Principiul impartialitatii si corectitudinii
• Principiul eficientei în functionare

Sunt raportate si înregistrate la Biroul de Credit informatii de natura


negativa si pozitiva referitoare la persoanele fizice care au contractat
credite si au intârzieri la plata ratelor scadente mai mari de 30 de zile
calendaristice, la fraudulenti si declaratii cu inadvertente.
Baza de date a Biroului Român de Credit primeste informatii inclusiv de
la societati de leasing, credit ipotecar, firme de asigurari si chiar de la
furnizorii de utilitati, urmând ca acest organism sa puna la dispozitie
atât informatii privind creditele restante, cât si informatii privind gradul
de îndatorare.

Participantii la sistem pot consulta bazele de date ale Biroului de Credit


atunci când li se solicita acordarea unui produs de tip credit sau de
asigurare sau atunci când monitorizeaza comportamentul propriilor
debitori. De asemenea, persoanele fizice care doresc sa cunoasca
datele cu care sunt înscrise la Biroul de Credit, pot solicita acestuia
eliberarea Situatiei înscrierii.

Biroul de Credit nu poate decide acordarea sau neacordarea unui


credit. Raportul de Credit cuprinde informatii detaliate, actualizate si
reale, dar analiza facuta de banca pentru a decide acordarea unui
credit se bazeaza si pe alte informatii.

Intervalul de timp din trecut pentru care informatiile despre restante


sunt afisate în Raportul de Credit este de 5 ani, calculat retroactiv de la
data emiterii Raportului de Credit.

Sistemul Biroului de Credit se dezvolta în 3 faze.

În faza I, care a fost pusa în functiune la data de 16 august 2004,


participantii transmit zilnic Biroului de Credit, în format electronic,
informatii referitoare la:

• debitori cu restante la plata mai mari de 30 de zile;

• fraudulenti - persoane care au savârsit o infractiune în relatie cu


banca, pentru care s-a emis o hotarâre judecatoreasca definitiva;

• declaratii cu inadvertente - date neconforme cu realitatea furnizate


de persoane fizice la momentul solicitarii creditului.

În cadrul Fazei a II-a de dezvoltare a sistemului, asa numita “faza


pozitiva”, operationala din data de 11 iulie 2005, vor fi prelucrate
informatiile referitoare la toate produsele de tip credit, similare sau de
asigurare acordate persoanelor fizice, informatii provenite de la
institutii bancare si non-bancare (societati financiare, de asigurari, de
leasing, de telefonie fixa si mobila), participante în Sistemul Biroului de
Credit, precum si informatii despre fraudulenti si declaratii cu
inadvertente.
Biroul de Credit, prin intermediul serviciului CRED-IT, pune aceste
informatii la dispozitia participantilor on-line, atunci cand acestia le
solicita în vederea acordarii unui credit sau a monitorizarii creditelor
acordate.

Informatia este furnizata, în termen de cateva secunde, sub forma


Raportului de Credit.

De asemenea, Biroul de Credit pune la dispozitia persoanelor


solicitante, gratuit o data pe an, situatia înscrierii în bazele de date ale
Biroului de Credit, informatie care contine inclusiv numele
participantului/participantilor la care acestea înregistreaza, eventual,
restante.

Raportul de Credit poate contine (o parte din aceste informatii nu sunt


în mod obligatoriu transmise de catre participanti si, în consecinta, pot
sa nu apara în raportul de Credit) :

Date personale despre titular

 Numarul de cont (IBAN), tip cont, data deschiderii contului


 Limita de credit acordata, suma acordata, suma restanta, starea
contului
 Durata contractului, modalitatea de rambursare
 Plati si istoricul lor, pe maxim 2 ani în urma
 Date de identificare giranti, codebitori sau cosemnatari
 Debitele neonorate pentru care participantul s-a îndreptat
pentru recuperare catre giranti, cosemnatari sau asiguratori
pentru riscul de neplata
 Garantii, reesalonari sau rescadentari de plati
 Persoanele recenzate cu declaratii cu inadvertente, fraudulenti
 Angajatorul principal al titularului, alte informatii

Biroul de Credit, infiintat in februarie 2004, a beneficiat de sprijinul


Bancii Nationale a Romaniei (BNR), Asociatiei Romane a Bancilor
(ARB), Avocatului Poporului, Autoritatii Nationale de Supraveghere a
Prelucrarii Datelor cu Caracter Personal (ANSPDCP), precum si al Bancii
Mondiale, prin International Finance Corporation (IFC).

Avantajele functionarii si dezvoltarii unei institutii de tipul Biroului de


Credit sunt facilitarea procesului de creditare, inclusiv pentru
persoanele cu venituri mici, limitarea gradului de indatorare si
cunoasterea situatiei personale a solicitantului de credit. Efectele
aparitiei Biroului de Credit sunt limitarea caracterului nesigur furnizat
de clienti bancilor, dat si cresterea disciplinei consumatorului, care tine
de caracterul preventiv al institutiei, a explicat Epure.

Biroul de Credit din Romania functioneaza dupa reguli similare celor


din alte tari europene care dispun de astfel de institutii. Astfel, cele 27
de institutii membre ale Asociatiei Europene a Birourilor de Credit au
un termen mediu de afisare a datelor de 5,1 ani (cinci ani in Romania),
iar majoritatea bancilor furnizeaza informatie negativa in cazul unor
restante care depasesc 30 de zile.

In prezent, doar opt banci din cele 38 de pe piata romaneasca ofera


informatie "pozitiva" Biroului de Credit, a declarat, citat de NewsIn,
directorul general al institutiei, Serban Marian Epure. Epure a spus ca
pana in prezent, faza a doua a biroului de credit, care consta in
raportarea de informatii atat negative cat si pozitive din partea
institutiilor de credit, nu a avut mare succes in extinderea sa. "Bancile
mari au anuntat totusi ca vor livra informatie pozitiva, ceea ce ne face
sa fim optimisti", a declarat Epure.

In prezent, in sistemul Biroului de Credit ofera informatie negativa


(despre persoanele cu restante) 23 de banci, o cota de circa 97% din
piata, precum si sase societati de credit, una de leasing si una de
asigurari. Pana in prezent, Biroul de Credit a eliberat circa 11 milioane
de rapoarte. Epure a mentionat ca circa 2,3 milioane de persoane au
fost raportate cu informatie pozitiva sau negativa, adica peste 10% din
populatia Romaniei.

Directorul general al Biroului de Credit a mentionat ca in data de 20


mai a.c. s-a atins un record, fiind eliberate circa 29.000 de rapoarte de
credit intr-o singura zi. Epure a subliniat importanta raportarii de
informatie pozitiva (cu privire la toate operatiile efectuate cu bancile
de catre o persoana), de catre institutiile de credit pentru a impiedica
fraudele. El a dat exemplul unei persoane care are restante la 13
participanti la Biroul de Credit.

"Este o situatie mostenita de dinainte de perioada inscrierii


participantilor in sistemul de credit", a spus Epure.

Astfel, aceste credite au fost acordate persoanei in cauza la sfarsitul


anului 2005, inceputul anului 2006, cand institutiile respective nu
furnizau informatie pozitiva Biroului de Credit. Epure spera ca Biroul de
Credit sa treaca cat mai curand la faza a treia, care consta in oferirea
unor rapoarte de bonitate (credit history). *Sursa Wall Street -25 mai 2007
31 martie 2007

1. Raport privind numarul de debitori cu obligatii restante curente la 1,


2, 3 sau mai multi participanti

2. Raport privind valoarea si numarul restantelor curente in functie


valuta si termenul de acordare
 Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele
in RON pe termen mediu (1-5 ani)

3. Raport privind credite cu restante curente pe tipuri de credite


 Se observa cele mai mari restante sunt inregistrate la creditele
de consum

4. Raport privind debitorii cu restante pe categorii de varsta


Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate de persoanele
ce au varste cuprinse intre 35 – 39 ani, fiind urmate de cele intre 25-29
si 30-34 care sunt aproape egale ca pondere.

5. Raport privind restante curente pe categorii de restanta


 Se observa ca cele mai multe restante sunt inregistrate in
categoria de restanta peste 180 de zile.

6. Raport privind persoanele recenzate, pe categorii de persoane

 Se observa ca ponderea o detin debitorii cu restante

3.3. Fondul de Garantare a Creditelor – FGC

Garantii - urmatoarele categorii de garantii primite pot diminua expunerea


bancii fata de entitatea de risc:

 garantii personale - se refera la garantii furnizate de terti (ex:


cautiunea, avalul etc.) si in functie de caracteristicile pe care le
prezinta, pot fi incadrate dupa cum urmeaza:

a) garantie expresa - protectia furnizata de garantie este


legata in mod clar de expuneri ce pot fi identificate cu exactitate
sau de un portofoliu de expuneri clar delimitat, astfel incat gradul
de acoperire al protectiei este clar definit si nu poate fi pus la
indoiala;
b) garantie irevocabila - in afara nerespectarii de catre
cumparatorul protectiei a obligatiei de a plati la scadenta costul
protectiei, contractul prin care este furnizata protectia nu contine
nici o clauza care ar putea sa permita furnizorului protectiei sa
anuleze unilateral garantia sau ar putea sa conduca la cresterea
costului efectiv al garantiei;

c) garantie neconditionata - contractul prin care este


furnizata protectia nu contine nicio clauza asupra careia
cumparatorul protectiei (institutia de credit) nu detine controlul,
care sa il impiedice pe garant sa fie obligat sa plateasca in termen
de maximum 15 zile calendaristice, in cazul in care obligatul
principal nu achita la termen plata scadenta/platile scadente."

 garantii reale - se refera la bunuri corporale sau necorporale primite


in garantie pentru operatiunile realizate cu alte banci sau cu clientela din
afara sectorului institutiilor de credit (ex: ipoteca, garantii reale mobiliare
cu deposedare inclusiv depozitul colateral, garantii reale mobiliare fara
deposedare etc.);

 garantii intrinseci - se refera la garantii incluse in caracteristicile


operatiunii insasi, si care nu fac obiectul inregistrarii in posturile din afara
bilantului (ex: valorile primite in pensiune simpla etc.); banca va inregistra
garantiile intrinseci in contul de evidenta tehnico-operativa 9981 "Alte
valori primite";

 garantii reale mobiliare pe bunuri viitoare - garantii care nu produc


efecte decat in momentul in care debitorul obtine proprietatea asupra
bunurilor si care nu sunt luate in considerare in calitate de diminuator de
risc de credit;

La momentul la care se dobandeste proprietatea asupra bunurilor


viitoare admise in garantie, acest tip de garantie va putea fi luat in
considerare la diminuarea expunerii bancii fata de entitatea de risc.

 garantii reale pe bunuri imobile viitoare - in baza Legii creditului


ipotecar, produc efecte in sensul ca sunt valabil si legal constituite, dar nu
se poate calcula valoarea justa pana la data receptiei finale si nu pot
diminua expunerea bancii fata de entitatea de risc.

La data la care se va intocmi procesul verbal de receptie finala, aceste


bunuri imobile vor putea fi luate in considerare pentru diminuarea
expunerii bancii fata de entitatea de risc.

Garantiile exprese, irevocabile si neconditionate acordate de Fondul de


Garantare a Creditelor (FGC) din Romania prin intermedierea
resurselor alocate in acest sens de autoritatile centrale si pentru care
acestea isi asuma raspunderea, pot fi considerate garantii exprese,
irevocabile si neconditionate emise de stat (se aplica un coeficient de
deducere de maxim 1), daca :

a) fondurile alocate sunt efectiv transferate FGC de autoritatile


centrale;

b) FGC demonstreaza bancilor ca dispun de o gestiune care sa


evidentieze distinct respectivele fonduri, iar aceste sunt utilizate doar
pentru garantarea riscurilor aferente;

c) banca detine documentatia care sa ateste indeplinirea


conditiilor.

Implementarea reglementarilor Basel II alaturi de expansiunea


fondurilor de garantare va determina o diminuare a costurilor de
finantare atat pentru banci, cat si pentru contractanti, considera prim-
viceguvernatorul BNR, Florin Georgescu. El a precizat ca, in baza
garantiilor oferite de fonduri, se vor reduce provizioanele constituite de
banci si cerintele de capital. "Provizioanele pe care le constituie bancile
vor scadea pentru ca se aplica principiul substituirii bonitatii
beneficiarului cu cea a garantului. De asemenea, cerintele de capital
ale bancilor se vor reduce ca urmare a calitatii de diminuator de risc de
credit a garantiilor emise de fond", a declarat Georgescu.

Garantii din fonduri proprii sau de stat

Oficialul BNR a aratat ca fondurile pot acorda garantii prin folosirea


resurselor alocate de stat sau din fonduri proprii. In cazul in care
fondurile folosesc resursele statului, performanta beneficiarului va fi
inlocuita cu cea a statului, careia i se asociaza un risc de credit zero
pentru garantii in lei. Daca fondurile folosesc resursele proprii,
performanta beneficiarului de credit va fi inlocuita cu cea a fondului, la
care se aplica un grad de risc stabilit in functie de ratingul atribuit de
agentiile independente de rating sau in functie de modelul institutiilor
de credit.

3.4. Provizioane specifice de risc

In conformitate cu prevederile art. 56 alin. (1) si art. 62 lit. f) din


Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancara, republicata, ale
Regulamentului BNR nr. 5/2002 privind clasificarea creditelor si
plasamentelor, precum si constituirea, regularizarea si utilizarea
provizioanelor specifice de risc de credit, cu modificarile si completarile
ulterioare (denumit in continuare "Regulamentul BNR nr.5/2002") si ale
Normelor metodologice ale BNR nr. 12/2002 privind aplicarea acestui
regulament (denumite in continuare NM nr.12/2002 ale BNR", asa cum
a fost modificata si completata de Norma BNR nr.11/29.06.2006),
bancile, persoane juridice romane, sunt obligate ca in scopul protejarii
capitalului bancii, precum si a depozitelor persoanelor fizice si juridice
si a acoperirii eventualelor credite pe termen scurt, mediu si lung, care
prezinta incertitudini in recuperare, sa constituie provizioane
specifice de risc de credit si de dobanda.

In conformitate cu prevederile art. 22 alin.1 lit. d din Legea


nr.571/2003 privind Codul fiscal cu modificarile si completarile
ulterioare, sunt deductibile la calculul profitului impozabil provizioanele
specifice, potrivit legilor de organizare si functionare, in cazul unei
societati comerciale bancare sau al unei alte institutii de credit
autorizate, precum si pentru societatile de credit ipotecar si societatile
de servicii financiare, aferente categoriilor de credite si plasamente,
constituite in conformitate cu prevederile Regulamentului BNR nr.
5/2002 si NM nr.12/2002 ale BNR.

Constituirea si/sau regularizarea, precum si utilizarea


provizioanelor specifice de risc de credit se va face utilizand moneda
de exprimare a creditelor si/sau plasamentelor pe care le corecteaza.

Entitate de risc - orice persoana fizica sau entitate, cu sau fara


personalitate juridica, care concentreaza risc de credit;

Entitate de risc potentiala - persoana fizica sau entitate, cu sau fara


personalitate juridica, care devine entitatea de risc aferenta
elementului de activ rezultat ca urmare a executarii unei garantii, in
cazul realizarii riscului de credit al unui element de activ, din bilant sau
din afara bilantului, garantat; entitatea de risc potentiala este
reprezentata de emitentul titlurilor primite in garantie sau de garant.

Provizioane specifice de risc de credit - provizioanele care sunt


constituite de catre banca in scopul acoperirii unor pierderi potentiale
din credite si plasamente.

Creditele si plasamentele se clasifica in urmatoarele categorii:


standard; in observatie (numai pentru creditele acordate clientelei din
afara sectorului institutiilor de credit); substandard (numai pentru
creditele acordate clientelei din afara sectorului institutiilor de credit);
indoielnic (numai pentru creditele acordate clientelei din afara
sectorului institutiilor de credit); pierdere.
Clasificarea creditelor si plasamentelor se face prin aplicarea
simultana a urmatoarelor criterii: serviciul datoriei; performanta
financiara (A,…,E); initierea de proceduri judiciare.

Serviciul datoriei, se stabileste numai in functie de obligatiile


imprumutatului evidentiate in bilantul bancii, eventualele credite si/sau
dobanzi evidentiate in afara bilantului contabil avand un regim juridic
distinct care nu influenteaza serviciul datoriei. Termenele de plata ale
ratelor de credit si dobanzilor se stabilesc prin documente contractuale
incheiate de banca cu imprumutatii.

Categoria CRITERII

de performanta
financiara

A Daca pentru toate creditele acordate de banca, imprumutatul dispune de


venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in aceeasi moneda cu
cea a creditului

B Imprumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanenta


exprimate in moneda diferita de cea a creditului

C Imprumutatul are credite contractate la banca in mai multe devize (EUR si


USD) si dispune de venituri certe cu caracter de permanenta exprimate in
alta moneda (lei)

D Imprumutatul nu mai dispune de venituri certe, ca urmare a unor


evenimente intervenite pe parcursul derularii creditelor (de exemplu:
trecerea în somaj)

E Imprumutatul a decedat, e disparut de la domiciliu sau în stare de privare


de libertate

Creditele acordate unui debitor (entitati de risc) si/sau plasamentele


constituite la acesta, se incadreaza intr-o singura categorie de
clasificare pe baza principiului declasarii prin contaminare, respectiv
prin luarea in considerare a celei mai slabe dintre categoriile
individuale de clasificare. (De exemplu, un imprumutat beneficiaza de un credit in lei care
indeplineste conditiile pentru a fi clasificat in categoria "standard", respectiv serviciul datoriei este pana la
15 zile inclusiv, cu datoriile achitate la zi, se incadreaza in categoria A de performanta financiara si
impotriva sa nu au fost declansate proceduri judiciare. In acelasi timp, clientul beneficiaza si de un credit
in valuta, la care inregistreaza credite si/sau dobanzi neachitate, care se incadreaza in intervalul de
intarziere 16-30 de zile si in categoria A de performanta financiara, fara a se initia proceduri judiciare. La
momentul analizei in vederea clasificarii, banca va aplica principiul declasarii prin contaminare, incadrand
in aceeasi categorie de clasificare toate creditele debitorului si anume luand in considerare cea mai slaba
dintre categoriile individuale, in exemplul de fata in categoria "in observatie").

Principiul declasarii prin contaminare se aplica pentru creditele


si/sau plasamentele care au aceeasi entitate de risc (orice persoana
fizica sau entitate cu sau fara personalitate juridica, care concentreaza
risc de credit) si nu pentru cele ale caror entitati de risc reprezinta "un
singur debitor".

Determinarea necesarului de provizioane specifice de risc de credit


aferent unui credit sau plasament se face parcurgand urmatoarele
etape:

a) determinarea bazei de calcul pentru provizioanele specifice de risc


de credit ;

b) aplicarea coeficientului de provizionare asupra bazei de calcul


obtinute; corespondenta dintre categoriile de clasificare si coeficientii
de provizionare este urmatoarea:

Categoria de clasificare Coeficient

Standard 0

In observatie 0,05

Substandard 0,2

Indoielnic 0,5

Pierdere 1

Constituirea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la


crearea acestora si se realizeaza lunar, prin includerea pe cheltuielile
lunii a sumei reprezentand nivelul necesarului de provizioane specifice
de risc de credit.

Fac obiectul constituirii de provizioane specifice de risc, creditele si


plasamentele, precum si dobanzile neincasate aferente, evidentiate in
bilantul contabil. Pentru angajamentele extrabilantiere de natura
scrisorilor de garantie, acreditive, avaluri etc. (din conturile
extrabilantiere cu functiune de activ) nu se constituie provizioane
specifice de risc.

Regularizarea provizioanelor specifice de risc de credit se refera la


modificarea nivelului existent al acestora in vederea restabilirii
egalitatii intre nivelul existent si cel al necesarului, si se va realiza
lunar prin includerea pe cheltuieli sau prin reluarea pe venituri a sumei
reprezentand diferenta dintre nivelul existent in sold al provizioanelor
specifice de risc de credit si nivelul necesarului.
3.5. Asigurarea riscului financiar pentru credite si
garantii

Asigurarea creditelor acordate persoanelor fizice

Forma de asigurare este usor de administrat, avand in vedere ca


este un contract de asigurare deschis, adica intra automat sub
asigurare orice contract de credit care respecta conditiile si criteriile de
acceptare a solicitantilor, stabilite in prealabil. In acest caz nu mai este
necesar sa se emita cate o polita de asigurare pentru fiecare contract
de credit asigurat.

Obiectul asigurarii il constituie acoperirea de catre asigurator, in


schimbul platii primelor de asigurare de catre asigurat, a riscului
financiar de neplata a ratelor si dobanzilor aferente creditului acordat
de asigurat persoanelor fizice.

Aceasta asigurare se adreseaza institutiilor care au in obiectul de


activitate acordarea de credite persoanelor fizice, in calitatea lor de
asigurati.

Riscul acoperit il reprezinta neplata de catre beneficiarul creditului a


doua rate de credit consecutive ajunse la scadenta.

Documentele necesare pentru instrumentarea daunei constau in:


dosarul de credit intocmit de asigurat, dovada neplatii ratelor de credit
de catre beneficiarul creditului, precum si alte elemente considerate
semnificative pentru constatarea si evaluarea daunei.

Politele de asigurare, care au ca obiect garantarea/ preluarea riscului


de neplata, vor fi asimilate scrisorilor de garantie emise de institutiile
de credit si, in consecinta, vor putea fi luate in considerare in calitate
de diminuator de risc de credit, in situatia in care sunt indeplinite
concomitent urmatoarele conditii:

a) au caracteristici similare celor impuse scrisorilor de garantie


bancara (care trebuie sa fie exprese, irevocabile si neconditionate);

b) riscul de credit a fost transferat in afara grupului institutiei de


credit*1 prin intermediul operatiunilor de asigurare/reasigurare
incheiate cu societati de asigurare/ reasigurare, iar societatile de
asigurare/reasigurare din afara grupului, care au preluat riscul,
respecta cerintele prevazute de standardele comunitare in materie
(sau de standarde aplicabile societatilor de asigurare/reasigurare, pe
care, in urma analizei efectuate, institutia de credit le considera in mod
justificat echivalente standardelor comunitare). In cazul in care riscul
de credit a fost partial transferat, calitatea de diminuator de risc de
credit a politei de asigurare va putea fi luata in considerare numai
pentru partea transferata;

c) coeficientul pentru deducerea din expunerea institutiei de


credit fata de entitatea de risc se stabileste la un nivel maxim de 0,8;

ASIGURAREA BUNURILOR ACCEPTATE IN GARANTIE

 Bunurile aduse in garantie trebuie asigurate la societati de


asigurare - reasigurare agreate, pe toata perioada de creditare,
pentru riscurile specifice fiecarei categorii de bunuri.

 Pentru bunurile la care societatile de asigurare - reasigurare


incheie contracte numai pe o perioada limitata (de regula, un
an), clientii se vor obliga prin documentul contractual incheiat
cu banca sa reinnoiasca asigurarea inainte de data expirarii
politei.

 Drepturile din politele de asigurare se cesioneaza in favoarea


bancii, cu respectarea prevederilor legale in cazul creditului
ipotecar.

 In situatia in care conform contractelor de asigurare de risc


financiar de neplata incheiate cu societatile de asigurare-
reasigurare se prevede incheierea de polite complementare
pentru bunurile achizitionate din credit sau asigurari de viata,
banca va solicita incheierea unor astfel de polite.

 In caz de dauna, unitatile bancare teritoriale comunica in scris,


la cererea societatilor de asigurare - reasigurare, daca
despagubirea se plateste bancii sau direct clientului, in functie
de fiecare caz in parte.

 In situatia in care clientii inregistreaza datorii restante fata de


banca mai vechi de 30 zile din credite si/sau dobanzi sau pentru
cei pentru care a fost declansata procedura judiciara de
recuperare a creantelor, sumele din despagubire pot fi utilizate
de banca pentru recuperarea creantelor restante.
 Valoarea de asigurare pentru bunurile luate in garantie (cu
exceptia terenurilor) trebuie sa fie cel putin la valoarea admisa
in garantie.

 Politele de asigurare in original vor fi pastrate la dosarul de


credit pe toata durata creditarii, pana la rambursarea integrala a
creditului si plata dobanzilor aferente, urmarindu-se in
permanenta reinnoirea acestora, achitarea de catre client a
primelor de asigurare, precum si mentinerea unei valori
asigurate cel putin egala cu suma creditului ramas de
rambursat.

 In situatia in care imprumutatii nu vor prezenta la timp politele


pentru reinnoirea asigurarii, banca ii va instiinta in scris,
atragandu-le atentia ca nerespectarea acestei obligatii atrage
dupa sine aplicarea prevederilor din documentul contractual si,
totodata, va reinnoi asigurarea, suma urmand a fi recuperata cu
prioritate din sumele depuse de client in contul curent pentru
rata de credit si dobanda imediat urmatoare.

Piata româneasca a asigurarilor de viata s-a dezvoltat, în 2006, într-un


ritm de trei ori mai lent decât cea a asigurarilor generale. Aceasta a
inregistrat o crestere de 13% fata de 2005, comparativ cu avansul de
40% al sectorului property & casualty, si reprezinta sub 25% din totalul
pietei asigurarilor, fata de o medie de 60% în Europa.
Totodata, BNR a anuntat recent ca va renunta la impunerea unui avans
pentru creditele acordate de bancile comerciale populatiei, precum si
la plafoanele de îndatorare prestabilite pentru clientii persoane fizice ai
bancilor, referitoare la nivelul maxim al ratelor lunare.
Dereglementarea promovata de banca centrala i-ar putea determina
pe unii bancheri sa elimine, la rândul lor, obligativitatea politelor de
asigurare de viata la contractarea de credite de catre persoanele fizice,
pentru a face fata concurentei sporite. Acest fapt ar putea duce la o
încetinire a cresterii sectorului asigurarilor de viata, si asa
subdezvoltat, având o pondere de doar 0,4% din PIB, fata de o medie
de 5% din PIB la nivelul întregii Europe.

Bancile conditioneaza, de cele mai multe ori, acordarea de credite


persoanelor fizice de încheierea si apoi cesionarea catre banca a unei
polite de asigurare de viata, care sa acopere posibilele pierderi
financiare ale institutiei de credit, în caz de deces sau invaliditate a
titularului de credit.
Ascutirea competitiei de pe piata bancara va face ca o serie de banci
sa elimine obligativitatea politelor de asigurare, desi aceasta situatie
va determina o crestere a marjei de risc de credit, sustine presedintele
Bancpost, Mihai Bogza, citat de Mediafax. Marja de risc poate fi
acoperita de banci din rezerve proprii, pentru ca, de la 1 ianuarie 2007,
limita de solvabilitate impusa a coborât de la 12 la 8%.

3.6. Instrumente financiare derivate

Instrumentele financiare derivate sunt instrumente (contracte/produse)


a caror valoare depinde de evolutia unui element suport, respectiv
cursul de schimb sau rata dobanzii.

Instrumentele financiare derivate au la baza prevederile Normelor BNR


nr. 10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor
BNR nr. 1/2003 pentru modificarea si completarea Normelor BNR nr.
10/2002 privind instrumentele financiare derivate, ale Normelor Bancii
Nationale a Romaniei nr. 11/2002 pentru completarea Normelor BNR
nr. 8/1999 privind limitarea riscului de credit al bancilor, ale
Ordonantei de Urgenta nr. 27/13.03.2002 privind pietele reglementate
de marfuri si instrumente financiare derivate, ale Legii nr.
512/12.07.2002 pentru aprobarea OG nr. 27/2002 si ale Normelor BNR
nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a operatiunilor
cu instrumente financiare derivate si intocmirea situatiilor financiar-
contabile aferente.

Instrumentele financiare derivate sunt reglementate, de asemenea si


de prevederile reglementarilor Comitetului de Supraveghere Bancara
de la Basel, ale standardelor International Swap Dealers Association
(ISDA) si Forward Rate Agreement British Banker's Association
(FRABBA) si ale Standardelor Internationale de Contabilitate.

Acestea sunt utilizate de banci si de clientii lor, in special pentru


managementul (acoperirea) riscului valutar si a celui de dobanda, dar
si pentru fructificarea prognozelor privind evolutia viitoare a
elementelor suport; suplimentar, in cazul bancii aceste instrumente
sunt utilizate si pentru obtinerea altor venituri (comisioane de
tranzactie, marja bid/ask etc.).
 contract forward pe cursul de schimb - contract incheiat intre
doua parti (vanzator si cumparator) care exprima acordul
acestora privind schimbul la o anumita data din viitor a unei
sume specificate intr-o valuta, la o rata de schimb (rata forward)
stabilita in momentul incheierii acestuia.

 contract forward rate agreements (FRA) - contract prin care


doua parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul asupra
ratei dobanzii ce urmeaza sa fie platita in viitor pentru o suma
notionala (principal) si pentru o perioada determinata, stabilita in
momentul incheierii acestuia. La scadenta contractului partile
deconteaza diferenta dintre dobanda stabilita prin contract si
dobanda practicata in acel moment pe piata; suma reprezentand
principalul nu se schimba in nici un moment.

 contract swap pe devize - contract prin care doua parti (vanzator


si cumparator) isi exprima acordul asupra schimbului unei sume
in devize pe baza a doua cursuri diferite, corespunzatoare la
doua date de valuta diferite, stabilite la data incheierii
contractului.

 contract swap pe rata dobanzii - contract prin care doua parti


(vanzator si cumparator) accepta sa schimbe la momente
viitoare in timp fluxuri de dobanda stabilite pe baza unei sume
notionale (principal).

 contract futures pe cursul de schimb - contract standardizat care


se tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua
parti (vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind
cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unei sume
in devize la un curs de schimb stabilit in momentul incheierii
contractului.

 contract futures pe rata dobanzii - contract standardizat care se


tranzactioneaza pe piata organizata si prin care cele doua parti
(vanzator si cumparator) isi exprima acordul privind
cumpararea/vanzarea la o data viitoare prestabilita a unui activ
financiar, la o rata a dobanzii stabilita in momentul incheierii
contractului.

Piete organizate - piete pe care se negociaza instrumentele financiare


derivate si care indeplinesc concomitent urmatoarele conditii:

- exista o casa de compensatie care contribuie la


lichiditatea pietei si asigura decontarea operatiunilor;
- pozitiile ferme mentinute de operatori sunt ajustate zilnic
prin plata/incasarea diferentelor (apeluri de marja);

- operatorii trebuie sa constituie un depozit de garantare in


scopul acoperirii oricarui eventual incident.

O piata organizata este considerata lichida daca respectiva piata isi are
resedinta intr-una dintre tarile urmatoare: Australia, Austria, Belgia,
Canada, Coreea, Danemarca, Elvetia, Finlanda, Franta, Germania,
Grecia, Islanda, Irlanda, Italia, Japonia, Luxemburg, Marea Britanie,
Mexic, Noua Zeelanda, Norvegia, Olanda, Polonia, Portugalia,
Republica Ceha, Republica Slovaca, Spania, Suedia, Statele Unite ale
Americii si Ungaria; celelalte piete organizate (inclusiv cea din
Romania) sunt considerate nelichide.

Piete asimilate pietelor organizate - piete la buna intelegere de


instrumente financiare derivate, care nu indeplinesc conditiile pentru a
fi incadrate in categoria pietelor organizate, dar a caror lichiditate este
considerata ca asigurata in special prin prezenta pe aceste piete a
formatorilor de piata.

Operatiunile cu instrumente financiare derivate sunt considerate ca


fiind realizate pe pietele asimilate pietelor organizate numai in
urmatoarele conditii (indeplinite cumulativ):

- pentru fiecare instrument financiar derivat exista cotatii


permanente pentru elementul suport, cu valori maxime si
minime acceptate de piata;

- numarul de operatiuni tranzactionate asigura lichiditatea


pietei.

Formator de piata - banca autorizata de Banca Nationala a Romaniei


care actioneaza in nume propriu, asumandu-si riscuri suplimentare prin
initierea de pozitii deschise izolate pe piete asimilate celor organizate
si care indeplineste simultan urmatoarele cerinte:

 dispune de capital social si de fonduri proprii sau, dupa caz, de


capital de dotare, dublu fata de cerintele minime prevazute in
normele Bancii Nationale a Romaniei privind capitalul minim al
bancilor si al sucursalelor bancilor straine;

 ofera, in mod continuu, simultan, cotatii ferme de cumparare si de


vanzare, cu valori minime si maxime acceptate de piata;
 nu este supusa nici unei interdictii a Bancii Nationale a Romaniei
privind obiectul sau de activitate.

Operatiuni de microacoperire - operatiunile cu instrumente financiare


derivate, care indeplinesc cumulativ urmatoarele conditii:

- au drept scop si efect reducerea riscului cursului de schimb


si/sau a riscului de rata a dobanzii prin realizarea unei tranzactii care
sa asigure o corelatie de sens contrar intre variatiile de valoare ale
elementului de acoperit si cele ale instrumentului/ portofoliului de
instrumente financiare derivate;

- operatiunea de microacoperire se refera la un singur element de


acoperit sau un portofoliu omogen de elemente de acoperit si un
singur instrument financiar derivat sau un portofoliu omogen de
instrumente financiare derivate;

- elementul de acoperit poate fi un element de activ, de pasiv, un


angajament din afara bilantului, cu exceptia altui instrument financiar
derivat sau o operatiune viitoare a carei realizare este certa.

Expunere individuala din operatiuni cu instrumente financiare derivate


- nivelul maxim al riscului din operatiuni cu instrumente financiare
derivate, stabilit pe fiecare operator;

Riscul de credit este reprezentat de posibilitatea ca o contrapartida a


bancii dintr-o operatiune cu instrumente financiare derivate sa nu-si
indeplineasca obligatiile contractuale fata de banca, rezultate din
evolutia elementului suport (rata dobanzii sau cursul de schimb).

Riscul de credit (contrapartida) nu este reprezentat de suma


notionalului care sta la baza instrumentului financiar derivat respectiv,
deoarece expunerea la riscul de credit are la baza doar diferentele
rezultate din evolutia elementelor suport .

Riscul de piata - riscul rezultat din evolutia adversa a nivelului si


volatilitatii preturilor de piata ale instrumentelor financiare derivate din
portofoliul bancii (riscul de reducere a veniturilor bancii ca urmare a
evolutiei nefavorabile a ratei dobanzii sau a cursului valutar).

Riscul de lichiditate - are doua acceptiuni:

- riscul ca banca sa nu poata lichida /compensa rapid si la


un pret corespunzator instrumentele financiare derivate
din portofoliu, datorita in principal gradului redus de
lichiditate al pietei respective;
- riscul ca banca sa nu-si poata indeplini obligatiile
contractuale de plata rezultate din pozitiile asumate din
operatiuni cu intrumente financiare derivate, la scadente
sau in momentul apelurilor de marja.

Expunerea curenta la riscul de credit = costul de inlocuire a


instrumentelor financiare derivate = pretul de piata al contractelor cu
valoare pozitiva (diferenta favorabila dintre fluxurile ce se vor schimba
intre parti);

Expunerea potentiala viitoare a instrumentelor financiare derivate la


riscul de credit - valoarea obtinuta prin ponderarea sumei notionalului
(principal) cu anumiti coeficienti stabiliti in functie de maturitatea si
tipul produsului derivat;

Rata dobanzii de referinta - rata spot a dobanzii interbancare pentru


depozitele plasate, stabilita in functie de moneda in care este
denominat contractul, respectiv EURIBOR pentru EUR, LIBOR pentru
USD etc.; pentru contractele denominate in moneda nationala, rata
dobanzii de referinta este media aritmetica simpla intre BUBID si
BUBOR;

Normele BNR nr. 9/2002 privind reflectarea in contabilitatea bancilor a


operatiunilor cu instrumente financiare derivate, prevad obligativitatea
evaluarii periodice a contractelor swap pe rata dobanzii si FRA in raport
cu valoarea de piata, determinata in functie de pretul calculat prin
actualizarea la ratele de dobanda de pe piata a fluxurilor viitoare,
tinand cont de riscurile de contrapartida si de valoarea actualizata a
cheltuielilor de gestiune viitoare.

Expunerea curenta la riscul de credit este pretul/valoarea de piata a


unui contract (atunci cand aceasta este pozitiva), rezultata in urma
operatiunii de marcare la piata (mark to market) a acestuia; atunci
cand pretul/valoarea de piata a unui contract este negativa sau zero,
expunerea curenta la riscul de credit este zero.

Pentru diminuarea expunerii bancii la riscul de credit aferent


instrumentelor financiare derivate, banca solicita clientilor constituirea
de garantii sub forma de depozite colaterale, titluri de stat sau
certificate de depozit.

In cazul operatiunilor cu produse financiare derivate efectuate pe


pietele organizata (bursele de marfuri), evaluarea riscului de credit al
acestora, stabilirea cuantumului garantiilor etc. sunt de resortul casei
de compensatie aferenta.
3.7. Securitizarea in Romania

Domenia Credit este unul dintre participantii activi la structurarea


noului pachet legislativ destinat dezvoltarii pietei ipotecare, atat
primare cat si secundare.

Pachetul contine trei legi noi:

• Legea obligatiunilor ipotecare,

• Legea Bancilor de Credit Ipotecar,

• Legea Securitizarii Creantelor,

• si o propunere de modificare a Legii 190/1999 a Creditului


Ipotecar si a Legii 7/1996 a Cadastrului.

Pachetul legislativ, a fost dezvoltat in cadrul unui grup de lucru finantat


de USAID (Agentia SUA pentru Dezvoltare Internationala) si pregatirea
lui a durat aproape un an. Rezultatul muncii intense a grupului de lucru
care a reunit reprezentanti ai sectorului financiar-bancar, casele de
avocatura Nestor Nestor Kingston Petersen si Stoica si Asociatii,
Deloitte &Touche, si a sprijinului activ acordat de institutiile statului,
BNR, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului, Ministerul
de Finante, a fost apreciat in unanimitate de specialistii Bancii
Mondiale si ai German Mortgage Association si s-au concretizat intr-un
proiect legislativ care se inscrie in contextul european si international,
raspunzand Directivelor Europene.

Modificarea Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar: vizeaza printre


altele clarificarea si unificarea modului de inscriere a ipotecii pe bun
viitor in cartea funciara, si stabileste distinctia intre creditul
ipotecar comercial (prin care se finanteaza imobile cu alta destinatie
decat cea de locuit, cum ar fi birouri, sedii de firma etc) si creditul
rezidential (de locuit).

In ceea ce priveste asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementari


prevad o alternativa la prevederea obligatorie existenta in prezent,
care impune stipularea creditorului ipotecar ca beneficiar al
contractului de asigurare a imobilului ipotecat. In acest sens se
prevede constituirea unei garantii reale imobiliare in favoarea
creditorului ipotecar, avand ca obiect drepturile de creanta ale
asiguratului, care deriva din contractul de asigurare.

Ce avantaje aduc aceste modificari ale Legii 190 si ale


Legii 7

 un acces mai usor la creditul ipotecar pentru construirea de


locuinta, unde ipoteca se inscrie pe un bun care inca nu exista
(sau o constructie partial ridicata, nefinalizata). O constructie este
considerata finalizata din punct de vedere legal atunci cand a fost
incheiat procesul-verbal de receptie finala a constructiei. Codul
Civil nu permitea inscrierea de ipoteci pe bunuri care nu exista (o
constructie viitoare de exemplu, pentru care exista autorizatie de
construire); Legea 190 a abrogat acel articol deschizand un drum
important in dezvoltarea finantarilor imobiliare. Clarificarile din
cadrul pachetului legislativ si unificarea modului de inscriere ar
trebui sa aiba ca efect o crestere a volumului de credite ipotecare
acordate pentru construirea de locuinte, unica garantie a
creditului constituind-o terenul si constructia viitoare.

 eliminarea conditiei ca beneficiarul unui credit ipotecar cu


destinatie rezidentiala sa fie cetatean roman. Evident, este
necesara armonizarea cu restul legislatiei care nu permite inca
cetatenilor straini sa cumpere terenuri in nume propriu. Domenia
Credit a gasit in general cai de a finanta si pe acesti solicitanti de
credit, in special daca erau casatoriti cu o persoana de cetatenie
romana, dar modificarea legii va permite un acces mai larg al
strainilor la finantare ipotecara.

Legea Obligatiunilor Ipotecare si Legea bancilor de credit


ipotecar

Obligatiunile ipotecare sunt, ca si obligatiunile normale, o forma de


finantare a unei afaceri (in cazul nostru institutie de credit, banca).
Emiterea de obligatiuni reprezinta angajarea unei datorii, de catre
institutia emitenta, fata de cei care cumpara aceste titluri, garantandu-
le acestora in baza unui contract un venit constant. Obligatiunile sunt
in general garantate cu active (proprietati) ale emitentului, in cazul
nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare acordate de
institutia de credit emitenta (sa nu uitam ca creditele acordate, in
cazul unei institutii de credit, pentru o banca reprezinta active, in timp
ce depozitele se constituie in datorii, inregistrate in pasivul institutiei).

Potrivit definitiei legale, obligatiunea securitizata este valoare


mobiliara de tip obligatar, garantata cu un portofoliu de creante, emisa
de o societate de securitizare si tranzactionabila pe piata de capital.
Pot face obiectul securitizarii:

• contractele de credit si de leasing,

• contractele de vanzare-cumparare cu plata la termen,


inclusiv cele cu plata in rate,

• instrumentele financiare de tip participativ sau obligatar.

Vehiculul investitional este o entitate fara sau cu personalitate juridica


- un fond sau o societate de securitizare - autorizata de Comisia
Nationala a Valorilor Mobiliare (CNVM). Fondul de securitizare se va
constitui pe baza unui contract de societate civila, incheiat de cel putin
cinci membri fondatori si va avea un capital initial reprezentand
minimum echivalentul in lei a 25.000 de euro.

Societatile de securitizare vor emite obligatiuni securitizate, valori


mobiliare de tip obligatar garantate cu un portofoliu de creante.
Ambele categorii de titluri vor fi tranzactionabile pe piata de capital.

Pentru ca o societate comerciala sa poata administra vehicule


investitionale va trebui sa indeplineasc urmatoarele conditii:

• sa aiba un capital social reprezentand echivalentul in lei a


125.000 de euro,

• sa deruleze exclusiv aceasta activitate,

• sa aiba un consiliu de administratie format din minimum trei


persoane si cel putin doua institutii financiare si/sau de credit
ca actionari semnificativi.

Legea obligatiunilor ipotecare defineste cadrul legal pentru


introducerea unor astfel de instrumente de finantare in Romania.
Aceasta lege are ca pilon de baza asigurarea confortului investitorilor
in acest tip de obligatiuni garantate cu credite ipotecare.

S-au avut in vedere urmatoarele elemente:

1) reglementarea institutiei agentului cu functia de


reprezentare a detinatorilor de obligatiuni,

2) impunerea unor cerinte stricte de includere si de


raportare a portofoliului de creante cu care se garanteaza
emisiunea,
3) segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de
masa credala (creditori) in cazul falimentului emitentului.

In tarile dezvoltate obligatiunile ipotecare au un regim fiscal


preferential deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este in cele mai
multe cazuri considerata o prioritate guvernamentala (incurajarea
creditarii pe termen lung duce la dezvoltare economica pe termen
lung, prin efectul multiplicator pe care creditul ipotecar il are in
economie stiindu-se ca orice achizitie a unui apartament genereaza
automat un lant de servicii cu impact in cresterea PIB, la care se
adauga dezvoltarea sectorului de constructii de locuinte si de
materiale de constructii si nu in ultimul rand crearea de noi locuri de
munca etc). Un exemplu: in Germania, obligatiunile ipotecare au
acelasi regim fiscal cu obligatiunile emise de statul german. In cazul
Romaniei, Ministerul de Finante si BNR vor decide asupra facilitatilor
fiscale pentru obligatiunile ipotecare.

Legea bancilor de credit ipotecar reglementeaza aparitia


institutiilor de credit specializate. Bancile de credit ipotecar vor putea
actiona deopotriva pe piata primara a creditului ipotecar, ca
imprumutator, si pe piata secundara, in calitate de emitent de
obligatiuni ipotecare, neacordandu-se insa acestora posibilitatea
atragerii de depozite. Domenia Credit urmeaza a se angaja, o data cu
adoptarea legislatiei, in procesul de transformare intr-o banca de credit
ipotecar, in vederea asigurarii unei finantari de durata si la costuri mai
reduse prin posibilitatea emiterii unor titluri (obligatiuni) ipotecare mult
mai atractive pentru investitorii traditionali in aceste tipuri de
instrumente.

Pentru a intelege acest proces, trebuie sa stim ca bilantul unei banci


arata altfel decat cel al unei societati comerciale obisnuite. Aici ne
referim in special la faptul ca vom regasi pe partea de active creditele
acordate de banca tuturor clientilor (persoane fizice, juridice). Pe
partea de pasive (datorii), regasim depozitele si conturile curente
deschise de clientii bancii, dar si creditele pe care bancile le iau de la
alte banci pentru a se finanta, precum si obligatiunile, care sunt tot o
forma de credit (datorie). In contextul bilanturilor bancare,
securitizarea este o modalitate de finantare prin crearea de titluri de
valoare, adica valori mobiliare. Aceasta isi are originea in SUA si in
ultimii 30 de ani a luat o amploare deosebita.

Avantajul securitizarii este ca, in comparatie cu finantarea


traditionala prin obligatiuni (adica obtinerea de lichiditati prin
asumarea unei datorii pe bilantul bancii, datorie garantata prin creante
ipotecare), securitizarea confera investitorilor o mai mare protectie
impotriva riscului de credit. Riscul de credit defineste riscul ca banca
sa nu recupereze un credit acordat clientilor.

Prin securitizare, creantele ipotecare (creditele ipotecare generate de


o banca) ca elemente de activ ale bancii, sunt vandute de catre
originator (banca). In consecinta, acestea sunt scoase in afara
bilantului bancii, fiind astfel total protejate in cazul falimentului bancii
originatoare.

Securitizarea implica in mod general crearea de titluri de


valoare, adica titluri ipotecare, pentru ca au la baza creante ipotecare.
Acestea pot avea la baza si altfel de creante, caz in care nu mai sunt
denumite titluri ipotecare. Titlurile sunt create dintr-un “pool” de
creante, care sunt standardizate si prezinta caracteristici comune.
Astfel, acestea sunt puse sub controlul investitorilor printr-un
intermediar specializat, adica o societate sau fond de securitizare creat
in acest scop (in terminologia nord-americana “SPV” = “special
purpose vehicle”).

O operatiune tipica de securitizare implica in general 2 pasi:

1. transferul activelor (creantelor) catre fondul de


securitizare;

2. emiterea de catre fondul de securitizare a titlurilor


ipotecare, care au in spate creantele ipotecare. Fondul foloseste
banii primiti din emiterea titlurilor pentru a plati originatorului
initial (bancii) contravaloarea activelor transferate.

In aceasta schema de finantare, fondul emite titluri pe piata de


capital. Performanta acestor titluri de valoare pe piata depinde in mod
direct de performanta activelor de la baza. In cazul creantelor
ipotecare, aceasta defineste modul in care acestea sunt rambursate.

Mai important, nu exista RECURS impotriva originatorului,


adica a bancii care a acordat creditele. Administrarea creantelor
ipotecare care stau la baza acestor titluri (prin monitorizare si
servicing) este de obicei contractata inapoi originatorului (bancii).
Astfel, banca inceteaza sa mai fie detinatorul creantelor (asa cum se
intampla in cazul obligatiunilor traditionale), ci doar un administrator
care presteaza aceste servicii contra cost.

Cine cumpara in mod normal aceste titluri de valoaret


Avand in vedere ca ele au la baza credite ipotecare, credite cotate in
mod normal cu un risc foarte scazut in piata, aceste titluri reprezinta
investitia preferata a institutiilor care nu doresc sa isi asume riscuri
mari. Acestea sunt: fonduri de pensii private, fonduri de
investitii, entitati specializate in emiterea si tranzactionarea
de MBS, dar si banci, asiguratori etc.

Avantajele securitizarii sunt:

• Prin securitizare, banca poate echilibra maturitatile


(termenele) unor anumite clase de active. Astfel, creantele
ipotecare sunt creante pe termen lung, pana la 25 de ani, si au nevoie
de finantare pe termen lung, care poate fi oferita prin securitizare.
Aceasta echilibrare este importanta, pentru ca finantarea unor active
pe termen lung cu pasive pe termen scurt induce diverse riscuri bancii.
De exemplu, riscul de dobanda apare astfel: o banca acorda credit pe
20 de ani unui client, in timp ce depozitele de la populatie, din care se
finanteaza, sunt pe termen de maxim un an. Daca dobanda la care
acorda creditul e fixa pe 20 de ani, iar dobanzile la depozite cresc in
timp, marja de profit a bancii se reduce.

• Securitizarea solicita mai putin capital decat finantarea traditionala –


deci ofera un randament mai bun al capitalului bancii.

• Securitizarea este o forma mai ieftina de finantare, in comparatie


cu alte modalitati;
• Securitizarea permite reducerea expunerii bancii fata de o
anumita clasa de debitori de un anumit risc. Astfel, daca o
anumita clasa de debitori devine prea mare fata de restul bilantului,
prin intermediul securitizarii o parte din acestia pot fi scosi de pe
bilant;

• Securitizarea aduce beneficii legislative, reducand anumite


riscuri care ingrijoreaza pe legiuitori.

In aceasta schema, in propunerea legislativa romana, Agentul este


angajat de Fondul de securitizare (obligatoriu prin lege), pentru a
reprezenta interesele detinatorilor de titluri ipotecare. Agentul va
trebui sa indeplineasca niste criterii speciale impuse de BNR si CNVM.

Opiniile specialistilor

Radu Gratian Ghetea, presedinte al Asociatiei Romane a bancherilor:


„Pe masura ce noile normative vor fi implementate, se va inregistra o
ieftinire a costurilor implicate, datorita mijloacelor si metodelor de
refinantare pentru revigorarea creditelor de care vor dispune bancile.
In mod cert, ponderea creditelor ipotecare va spori. Restrictiile impuse
de Banca Nationala vor conduce la cresterea costurilor bancilor pentru
atragerea de fonduri in valuta si, automat, la cresterea costurilor
creditelor ipotecare in valuta. De aici va rezulta o «explozie» a
creditelor in lei.“

Andrei Burz-Pinzaru, manager Delloite & Touche Romania: „Logic ar


fi ca, prin cresterea posibilitatilor de refinantare, costurile (implicit
dobanda) sa scada. Accesul facil (adica mai ieftin) la surse de
refinantare ar trebui sa conduca la o scadere a dobanzii. Dar nu
neaparat, nu in mod necesar... Din cauza restrictiilor impuse de BNR,
bancile nu mai pot sustine creditele in valuta pe piata ipotecara decat
in conditiile utilizarii securitizarii creantelor. Utilizarea operatiunilor de
securitizare duce la primenirea portofoliului de oferta, fara a impune
neaparat o capitalizare. Impactul in domeniu nu o sa fie imediat, ci se
va inregistra abia peste un an, pentru ca este nevoie de norme emise
atat de catre Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare, cat si de BNR.“

Bogdan Baltazar, asociat „Baltazar, Bloom si Parvulescu“, fost


presedinte al Consiliului de Administratie al BRD si vicepresedinte al
Asociatiei Romane a Bancilor: „Pentru banci, costurile raman la nivelul
actual. Va creste doar dobanda la credite in valuta, datorita majorarii
de pana la 40% a rezervei minime obligatorii care trebuie depusa de
catre banci la BNR. Restrictiile BNR sunt menite a tinti si in acest fel
inflatia. Eu, personal, daca ar fi sa iau un astfel de credit, l-as prefera in
valuta, datorita unei moderate, dar continue aprecieri a monedei
nationale in raport cu valuta“.

Matei Florea, avocat la Schoenherr si Asociatii SCA: „Este, probabil,


unul dintre cele mai asteptate pachete legislative in piata financiar-
bancara. Bineinteles, nu vom avea o imagine completa a reusitei
acestui proiect pana cand nu vor fi publicate si normele metodologice
aferente. Formalitatile de publicitate pentru obligatiunile ipotecare
sunt comparabile cu acelea din alte tari cu experienta in acest
domeniu (de exemplu, Austria); se pare ca detinatorii de obligatiuni vor
beneficia de un drept preferential de urmarire, rezultand dintr-o
garantie reala mobiliara constituita asupra creantelor din credite
ipotecare inscrise intr-un registru special. Este neclar daca garantia
reala mobiliara se va naste prin efectul legii (ca in alte tari) sau daca
va trebui incheiat un contract separat de garantie reala mobiliara.
Capitolul 4 – Activitatea de creditare
a sectorului retail realizata de
Banca Comerciala Romana
4.1.Orientari privind activitatea bancara pentru
persoane fizice in B.C.R.

Natura activitatii Grupul Banca Comerciala Romana ("Grupul")


este format din banca mama, Banca Comerciala Romana S.A. si filialele
acesteia: Anglo-Romanian Bank Limited (Marea Britanie), Banca
Comerciala Romana Sucursala Chisinau (Republica Moldova), BCR
Asigurari SA (Romania), BCR Asigurari de Viata SA (Romania), BCR
Leasing SA (Romania), BCR Securities SA (Romania), Financiara SA
(Romania), Bucharest Financial Plazza SRL (Romania) si BCR Asset
Management SA (Romania).

Banca Comerciala Romana SA ("Banca") este inmatriculata in


Romania din 1990 si este autorizata de Banca ationala a Romaniei sa
desfasoare activitati bancare.

Grupul ofera servicii bancare de zi cu zi si alte servicii financiare


clientilor persoane fizice si juridice precum si institutiilor
guvernamentale care isi desfasoara activitatea in Romania si in
strainatate. Aceste servicii includ: deschideri de conturi, plati interne si
externe, operatiuni de schimb valutar, finantari pentru capitalul de
lucru, facilitati de finantare pe termen mediu si lung, credite pentru
persoane fizice, finantari pentru intreprinderi mici si mijlocii, emiteri de
scrisori de garantie, credite documentare precum si servicii de leasing,
asigurari, brokeraj, servicii de consultanta financiara si gestionarea
activelor.

Grupul si Banca isi desfasoara activitatea prin intermediul


Sediului Central din Bucuresti si al retelei de 500 de unitati (7 iunie
2007).

Banca Comerciala Romana a inregistrat in ultimii ani realizari


deosebite care o plaseza in topul bancilor romanesti, intre primele zece
banci din Europa Centrala si de Est, in grupul bancilor importante din
Europa si chiar pe plan mondial.
Banca Comerciala Romana a facut progrese remarcabile intr-o
perioada scurta de timp si destul de dificila. Progresele inregistrate de
BCR pe plan extensiv – cresterea rapida a resurselor si plasamentelor,
precum si dezvoltarea unei retele adecvate de unitati bancare – si
intensiv – atingerea unei performante inalte privind capitalizarea ,
profitabilitatea, rentabilitatea, solvabilitatea, lichiditatea – asociate cu
un management profesionalist au constituit punctele tari ale evolutiei
bancii.

Dezvoltarea prezenta si viitoare a bancii este prezentata in


Obiectivele strategice si Planul de afaceri pe perioada 2000-2007,
documente care aliniaza BCR la standarde internationale si aduc
imbunatatiri de structura menite sa mentina banca la paramentrii cat
mai performanti.

Banca Comerciala Romana este o banca universala orientata cu


precadere spre sectorul persoanelor juridice. Resursele pentru
creditarea acestui sector provin insa, in proportie de peste 50% de la
persoane fizice, ceea ce necesita ca si banca sa raspunda prin credite
si servicii in mai mare masuara decat in trecut. La aceasta se adauga
si concurenta tot mai pronuntata pe plan intern pentru cucerirea pietei
de retail care poat sa aduca venituri substantiale cu investitii minime.
Ca urmare, in anul 2000 s-a adoptat o noua politica pentru sectorul
persoanelor fizice pentru perioada 2000-2009 care vizeaza principalele
activitati bancare ce urmeaza a fi dezvoltate.

Strategia BCR 2004-2007 defineste obiectivele majore ale


dezvoltarii în aceasta perioada, subordonate reprezentarii si protejarii
corespunzatoare a intereselor actionarilor, clientilor si salariatilor
bancii, accentul fiind pus pe:

• Consolidarea pozitiei de lider în Romania si a celei


ocupate în Europa centrala si de est prin dezvoltarea
afacerilor în fiecare segment de piata pe care opereaza Grupul si
valorificarea avantajelor competitive oferite de marca bine-
cunoscuta si distributia integrata de servicii financiara de înalta
calitate;

• Cresterea valorii pentru actionari prin mentinerea unui nivel


înalt de rentabilitate a capitalului, pe seama castigurilor de
productivitate si a unui control riguros al costurilor, în conditiile
dezvoltarii portofoliilor de afaceri corporate si retail si abordarii
mai agresive a activitatilor de investment banking, asigurari,
asset management;
• Cresterea satisfactiei clientilor pentru solutiile financiare
oferite de Banca prin dezvoltarea capacitatii sale de inovatie si
flexibilitate si prin îmbunatatirea accesului la produse si servicii
ca efect al promovarii conceptelor de unitate de proximitate,
multidistributie si de parteneriat modern în relatii traditionale;

• Consolidarea bazei de capital avand drept principii


fundamentale utilizarea intensiva si alocarea eficienta a
capitalului ajustat la risc, astfel încat Banca sa se dezvolte într-o
maniera sustenabila si profitabila;

• Îmbunatatirea profilului de risc prin mai buna procedurare a


proceselor de control si un management pro-activ, concomitent
cu modernizarea tehnicilor si instrumentelor de monitorizare
utilizate, alinierea la cerintele Basel II si implementarea unor
politici adecvate de prevenire a spalarii banilor si de cunoastere
a clientelei;

• Îmbunatatirea managementului resurselor umane în


vederea încurajarii initiativei, inovatiei, angajamentului si
eficientei în munca, menite a spori contributia salariatilor la
crearea de valoare adaugata.

Anul 2006 a reprezentat un an crucial pentru BCR si, în acelasi


timp, o recompensã pentru eforturile semnificative fãcute pentru a-si
reconfirma si consolida pozitia de lider.

Activitatea de retail banking este un mediu în permanentã


schimbare, cel mai competitiv si care, prin urmare, necesitã
cunoastere în profunzime si experientã pentru extinderea ofertei de
produse si servicii, bazatã pe unicitate.

În 2006, segmentul retail a fost din nou cel mai disputat segment
de pe piata bancarã româneascã, continuând numeroasele provocãri
cãrora BCR le-a fãcut fatã în ultimii ani si care au dus la modernizarea
sa extraordinarã.

În consecintã, pentru BCR, mentinerea, administrarea si


extinderea atât a actualelor, cât si a potentialelor relatii cu clientii au
rãmas o prioritate, deoarece sunt oportunitãti extraordinare de
explorat si fructificat.

Pentru Bancã, atentia s-a mutat de la concentrarea exclusiv


asupra extinderii retelei cãtre “câstigarea” de valoare ridicatã/clienti
cu un potential ridicat si crearea unui parteneriat bazat pe încredere,
sprijinit de cea mai bunã ofertã de pe piata româneascã. În 2006, BCR
le-a oferit clientilor valoare, servicii excelente si comoditate cu scopul
de a întãri loialitatea lor si de a stimula cresterea în beneficiul tuturor
celor implicati.

Drept urmare, cei mai multi dintre clienti considerã produsele de


retail banking ca fiind bunuri de valoare, devenind si mai important
pentru BCR sã conceapã strategii, sã construiascã parteneriate, sã
creeze si sã sustinã valoarea, urmãrind sã se transforme într-o
organizatie care asigurã experiente deosebite clientilor.

În 2006, BCR si-a reconfirmat spiritul inovator prin lansarea unei


serii de produse si servicii si prin îmbunãtãtirea semnificativã a celor
existente. Cu scopul de a fi cât mai aproape de clienti, BCR a dezvoltat
în continuare reteaua de sucursale, ajungând la 482 de unitãti la
sfârsitul anului 2006. Toate eforturile întreprinse de Bancã pentru
satisfactia clientilor s-au materializat într-un portofoliu impresionant de
5.836.368 clienti la sfârsitul anului 2006.

În plus, BCR a finalizat implementarea Proiectului de Optimizare


Retail, obtinând rezultate extraordinare în cresterea satisfactiei
clientilor.

2006 a fost anul în care actiunile Bãncii au fost caracterizate si


dominate de excelentã. BCR nu doar a satisfãcut cerintele clientilor,
dar le-a si depãsit printr-o ofertã inovativã si competitivã, Banca
dublându-si aproape portofoliul de credite retail comparativ cu 2005.

BCR îmbunãtãteste, de asemenea, conditiile de acordare pentru


Maxicredit BCR în RON, un credit nenominalizat cu garantii reale, prin
cresterea sumei maxime care poate fi împrumutatã la echivalentul a
30.000 EUR si extinderea perioadei de creditare la 20 de ani. Creditul
este destinat persoanelor fizice si persoanelor fizice autorizate, fiind
unul dintre cele mai atractive produse de creditare de pe piatã.

BCR a fost pionierul veritabil al sistemului bancar românesc,


oferindu-le clientilor sãi ultimele descoperiri în domeniul cardurilor.
Pentru prima datã în România, o bancã face posibilã utilizarea
cardurilor inteligente în reteaua sa de POS-uri si ATM-uri. BCR a
finalizat cu succes implementarea unor aplicatii informatice în
domeniul cardurilor inteligente, permitând plata bunurilor si serviciilor
la comercianti si retragerea de numerar de la ATM-urile BCR. Aceasta
este o noutate pe plan national, România conectându-se la tendintele
si standardele mondiale în domeniu, în vreme ce BCR îsi consolideazã
pozitia de lider pe piatã. BCR este prima bancã româneascã care
efectueazã o tranzactie folosind cardurile inteligente de la VISA.
Pentru a accelera procesul de emitere a cardurilor si a
îmbunãtãti folosirea canalelor alternative de distributie, BCR lanseazã
serviciul de emitere carduri online. Acest serviciu urmãreste sã
satisfacã cerintele clientilor privind obtinerea unui card în cel mai scurt
timp, într-o manierã comfortabilã si modernã, prin accesarea portalului
BCR si selectarea aplicatiei Cards Online. Acum, prin folosirea acestui
serviciu, clientii BCR pot obtine trei tipuri de carduri: BCR Maestro, BCR
Visa Clasic si BCR Visa Electron, toate fiind carduri denominate în lei.

BCR a instalat ATM-ul cu numãrul 1.000. Aceastã retea


impresionantã de ATM-uri face cardurile BCR si mai atractive, luând în
considerare faptul cã operatiunile cu carduri sunt reprezentate într-o
proportie covârsitoare de retragerile de numerar de la ATM. Numãrul
detinãtorilor de carduri BCR depãseste 1,8 milioane, Banca fiind lider
incontestabil cu o cotã de piatã de 27%.

BCR lanseazã cel mai flexibil produs de economisire pentru piata


româneascã, contul de economii în lei si valutã Maxicont BCR, care
permite efectuarea de depuneri si retrageri din cont, concomitent cu
bonificarea unei dobânzi atractive, diferentiatã pe transe valorice.
Contul de economii permite viramente în conturile curente ale
titularului, în conturile de card de debit si/sau credit sau pentru
constituirea de depozite la termen. Ulterior, acest produs a fost
îmbunãtãtit prin posibilitatea efectuãrii de alimentãri cu fonduri în lei
din conturile de card de debit si cu alimentãri de la extern.

BCR a semnat un protocol privind acordarea de credite ipotecare


pentru angajatii Ministerului Apãrãrii Nationale. Proiectul care face
obiectul acestui protocol este un ansamblu de locuinte amplasat în
sectorul 1 al capitalei, în zona Strãulesti, lângã Bucuresti, constând în
241 de locuinte din care 14 sunt case individuale, 65 sunt case cu douã
niveluri si 162 de apartamente. Acest proiect reconfirmã politica Bãncii
privind stabirea de parteneriate strategice cu diverse companii si
concentrarea sa asupra clientilor prin eforturile fãcute pentru a gãsi
solutii care sã transforme în realitate visurile fiecãrei familii. În cadrul
acestui protocol, angajatii selectati de Ministerul Apãrãrii Nationale
sunt finantati de BCR prin cel mai adecvat pachet de creditare si
primesc consultantã de specialitate de la angajatii Bãncii.

Prestigiul si încrederea în Banca Comercialã Românã, mixul


complex de produse oferit, conditiile si costurile avantajoase de
creditare reprezintã un avantaj competitiv care a stat la baza semnãrii
acestui protocol si la alegerea BCR drept finantator al acestui
important proiect imobiliar.
BCR aduce o serie de îmbunãtãtiri unor produse de creditare prin
introducerea unor conditii mai flexibile pentru creditele de consum.
Drept urmare, pentru creditul auto Motor (Extra/Super) BCR, perioada
de creditare a fost extinsã la 7 ani. Pentru creditul de vacantã Voiaj
(Extra/Super), BCR introduce o perioadã de gratie de 2 luni pentru a
permite clientilor sã ramburseze creditul si dobânda dupã vacantã, în
vreme ce în cazul creditului nenominalizat Maxicredit (Extra/Super)
BCR limita maximã de creditare este înlãturatã si se calculeazã acum
pe baza capacitãtii de rambursare a clientului. Creditele punte pot fi
acum acordate în douã moduri: pentru finantarea achizitiei/construirii
unei noi locuinte pe perioada pânã la vânzarea locuintei actuale
(maxim 12 luni/respectiv 24 de luni) sau pentru finantarea avansului
de minim 25% pentru un credit imobiliar (pe 25 de ani în lei sau 20 de
ani în valutã) pentru achizitionarea unei noi locuinte pânã la vânzarea
locuintei actuale. Perioada de creditare pentru creditele de investitii
acordate persoanelor fizice autorizate s-a extins la 7 ani.

Prin lansarea Agentiei Romanã, a 370-a unitate a retelei de


sucursale a BCR, unitate amplasatã în centrul Bucurestiului, BCR
efectueaza, pe lângã tranzactiile bancare clasice, si consultantã si
servicii specializate de la subsidiarele BCR, BCR Asigurãri, BCR Leasing
si BCR Securities. Simultan, la BCR Romanã, conceptul modern de self-
banking este implementat în premierã la BCR.

Banca deschide de asemenea BCR Café ca o extensie a Agentiei


Romanã, conceputã special pentru a le oferi clientilor un loc informal
unde sã încheie afaceri la o ceascã de cafea, sã citeascã presa
financiarã, sã priveascã stirile Reuters, indicatorii si stirile TV. Noua
unitate împreunã cu cafeneaua reconfirmã preocuparea BCR de a se
alinia la cele mai noi tendinte în retail banking. Agentia Romanã
împreunã BCR Café îsi aduc contributia la consolidarea pozitiei de lider
a BCR în cadrul sistemului bancar românesc si demonstreazã în egalã
mãsurã spiritul inovativ al Bãncii si permanenta preocupare de a
diversifica gama de produse si servicii si capacitatea sa de a
implementa noi modalitãti de abordare a relatiei cu clientii.

Un alt obiectiv important care va fi dezvoltat pe viitor este acela


al oferirii catre clienti a unor pachete de produse, in loc de servicii si
produse singulare. Clientii retail ai BCR vor beneficia de pachete
standard de produse sau de pachete pentru fiecare segment de retail.

Pachetul standard va cuprinde:

 depozite la vedere si la termen; depozitele au constituit si


constituie si pentru viitor principalul produs oferit persoanelor
fizice;
 creditul de consum reprezinta principala oferta a bancii pentru
clientii retail; pentru populatie este foarte atragator si
conditioneaza intr-un fel si constituirea de depozite.

 Intr-un fel percepe clientul constituirea de depozite atunci cand


stie ca poate beneficia de creditul de consum si in alt fel atunci
cand nu are acces la acest produs.

 Politicile adoptate de curand de banca urmaresc eliminarea


aspectelor birocratice si eficientizarea vanzarilor prin masuri
adecvate. Vor fi dezvoltate relatiile cu dealerii de bunuri de consum
in scopul incheierii de contracte cu cat mai multi astfel de dealeri.
Plaja acoperita de creditul de consum este foarte larga, incepand
cu investitiile si continuand cu procurarea de bunuri de larg
consum.

 asigurarea de servicii in principal pentru decontarea facturilor


pentru utilitati si de la furnizori. Incepand de anul trecut, clientii
retail por sa-si achite facturile din conturile curente sau de card.
Extinderea decontarilor facturilor clientilor retail reprezinta un
obiectiv strtegic al acestei perioade.

Pachetele de servicii si produse oferite segmentelor superioare


de clienti retail cuprind o lista de servicii si produse oferite de Grupul
BCR (inclusiv asigurari si leasing); pe baza studiilor pe care banca le va
efectua in randul fiecarui segment de clienti, se vor stabili pachetele
de produse adecvate acestora, urmand ca fiecarui client sa i se lase
latitudinea de a opta pentru o parte sau pentru toate produsele din
pachet. Succesul acestor oferte depinde in mare masura de abilitatea
lucratorilor din banca de a-l convinge pe client sa utilizeze cat mai
multe din produsele Grupului BCR. Este important de mentionat ca
segmentarea bazei de clienti si constituirea pachetelor de produse
pentru fiecare segment nu constituie o restrictie pentru client. Clientul
va avea posibilitatea de a opta si pentru orice alt produs destinat altor
segmente.

In viitor, treapta superioara a clientilor retail va fi ocupata de


sectorul private banking care va cuprinde un numar mai redus de
clienti cu posibilitati finaciare mai mari care vor beneficia de toate
produsele si serviciile bancii si totodata de facilitati adaptate la
cerintele lor.

4.2. Cresterea eficientei activitatii BCR prin largirea


gamei de produse si servicii bancare
Dezvoltarea pe viitor a activitatii BCR este strans legata de
oferirea unei game sporite de noi produse si servicii bancare la un inalt
nivel competitiv.

In vederea promovarii noilor servicii si produse ale bancii, sunt


necesare eforturi sustinute din partea personalului pentru dezvolatrea
unei relatii stabile si multifunctionale cu clientii, pentru care se
impune:

 cunostarea cerintelor clientilor, tendintele de piata privind noile


produse si servicii solicitate, precum si anticiparea unor evolutii
ulterioare privind preferintele partenerilor de afaceri;

 personalizarea relatiei cu clientii si imbunatatirea relatiei


banca-client, avandu-se in vedere o conceptie manageriala
perfectionata, care sa permita o servire prompta si eficienta;

 practicarea unui marketing intensiv, care sa contribuie la


cresterea increderii clientilor, prin oferta de produse si servicii
specifice, diferentiate de cele ale concurentei si care sa
corespunda capacitatii de oferta a bancii, fiind competitive din
punct de vedere al pretului, tarilefor si comisioanelor, al
caracteristicilor produsului sau servciului si a calitatii acestora, a
conditiilor de ditributie, de tehnologiile informationale utilizate;

 cresterea rolului personalului bancii in comunicarea


permanenta cu clientii, in fazele de lansare a noilor produse si
servicii, de implementare si testare pe piata, de furnizare a unor
servicii adiacente, de solutionare a dificultatilor aparute pe
parcurs si de apreciere a gradului de satisfactie a clientelei.

Evolutia cererii de produse si servicii pe piata impune orientarea


bancii si catre segmentul de clienti persoane fizice. In ceea ce priveste
operatiunile efectuate de banca cu persoanele fizice, acestea sunt mai
rentabile decat cele cu persoanele juridice, datorita volumului sporit de
servicii pentru care se incaseaza promt comisioanele, deci fara a exista
riscul de neplata. Un alt argument este faptul ca o pondere importanta
a resurselor bancii provine de la persoanele fizice prin desfasurarea
unei activitati de retail intense si prin cucerirea pietei de retail se pot
asigura bancii profituri substantiale cu investitii minime.

Accentuarea orientarii bancii spre sectorul persoanelor fizice va


asigura un grad ridicat de eficienta, in conditiile amplificariii creditului
de consum, acordat pentru a satisface o gama larga de cerinte ale
populatiei, respectiv prin creditul de trezorerie, bunuri casnice,
mobilier, echipamente electronice si de climatizare, procurari sau
constructii de locuinte.

Un indicator care reflecta amploarea procesului este dat de ponderea


creditelor pentru populatie in portofoliul de credite, indicator care
urmeaza sa creasca semnificativ in urmatoarea perioada si sa
reprezinte in 2007 circa un sfert din totalul creditelor.

In orientarea activitatii de viitor pentru cresterea activitatii


bancare in conditiile extinderii gamei de produse si servicii trebuie
avute in vedere urmatoarele considerente:

 asigurarea unei baze de clienti stabile, largi si diversificate,


respectiv persoane fizice, societati mici si mijlocii, firme de
import-export, cu profil de constructii de masini, textile,
alimentar, de turism, pentru care oferta sa fie reprezentata de
servicii si produse specifice;

 preocuparea pentru cresterea insemnata a clientilor din randul


pensioanrilor si al tineretului, care reprezinta o pondere
insemnata in populatia tarii, prin oferirea de produse si servicii
solicitate de acestia;

 utilizarea canalelor de distributie alternative (internet, telefon


sau televizor);

 dezvolatarea activitatilor de consultanta privind utilizarea


noilor produse si servicii bancare, a tipurilor de carduri, a
produsului Multicash, a decontarii prin cont a serviciilor
facturate persoanelor fizice (apa, gaze, energie, telefon), a
operatiunilor specifice activitatii IMM-urilor etc.

4.3. Procesul de creditare al segmentului retail in


cadrul BCR

In conformitate cu prevederile Legii bancare nr. 58/1998, cu


Statutul si Regulamentul propriu de organizare si functionare, BCR
poate acorda persoanelor fizice (populatiei) si personelor fizice
autorizate credite cu caracter de consum personal si productiv si
scrisori de garantie bancara in lei si valuta pe termen scurt, mediu si
lung.
Activitatea de creditare a persoanelor fizice se bazeaza, in primul
rand, pe identificarea si evaluarea cat mai exacta a capacitatii de plata
a solictantilor, ca principala sursa de rambursare a creditului si de
plata a dobanzilor. Pornind de la capacitatea de plata a solicitantului,
banca stabileste volumul ceditului posibil de acordat si perioada de
creditare.

Principalele cerinte ce se cer a fi indeplinite de personele fizice care


solicita credite sunt:

a) sa fie angajat cu contract de munca pe o perioada nedeterminata si


sa realizeze venituri certe, cu caracter de permanenta.;

b) sa aiba deschis un cont crent la unitatile BCR

c) sa garanteze rambursarea creditului solicitat si a dobanzilor


aferente atat cu veniturile pe care le realizeaza, cat si cu garantii
reale si personale;

d) sa accepte ca platile din credit sa fie efectuate numai prin virament


bancar, eliberarea sumelor in numerar din credite fiind interzisa.
Exceptie fac creditele de trezorerie;

e) sa nu inregistreze debite sau alte obligatii neachitate la scadenta


catre banca si terti;

f) sa participe la realizarea proiectului cu surse proprii al caror


cuantum este stabilit in functie de tipul de credit.

Evolutia cresterilor de sold a creditelor persoane fizice la BCR

mar.0 mar.0
feb.06 6 apr.06 mai.06 iun.06 iul.06 aug.06 sep.06 oct.06 nov.06 dec.06 ian.07 feb.07 7 apr.07
Total
credit 157.64 385.40 248.24 470.36 419.26 274.15 335.84 400.48 237.28 203.26 120.33 154.39 176.87 445.68 370.44
e 5 2 9 0 1 8 5 5 3 3 2 5 2 5 6
Se remarca o scadere a soldurilor creditelor retail incepand cu luna
nov.2006, in luna ianuarie inregistrandu-se cea mai mica valoare, dupa
care a inceput o crestere usoara, atingand in luna martie 2007 un sold
de peste 446.000 mil.RON.

Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR

dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07


1. Credite
persoane fizice 3.107.237,8 5.333.183,0 5.333.183,0 5.461.714,3 5.659.213,0 5.825.462,8
- lei 3 9 9 4 9 6
- cr. ipotecare 18.607,07 38.836,96 38.836,96 39.389,46 39.151,98 38.644,05
- cr. imobiliare 63.035,68 51.840,92 51.840,92 49.052,19 47.363,68 46.095,18
- credite de
bunuri 378.530,75 200.246,11 200.246,11 182.863,39 173.781,41 165.154,00
- credite pentru
nevoi temporare 2.647.064,32 5.042.259,10 5.042.259,10 5.190.409,30 5.398.916,02 5.575.569,62

dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07


1. Credite
persoane fizice 3982024,3 3.982.024,3 4.146.399,0 4.540.994,0
- valuta 2977720,35 7 7 7 4.364.226,32 9
- cr. ipotecare 632.779,11 593.987,56 593.987,56 593.182,40 583.528,12 572.222,40
1.419.425,7
- cr. imobiliare 1.020.001,32 8 1.419.425,78 1.491.966,32 1.567.287,35 1.620.759,35
- credite de
bunuri 48.596,15 30.057,15 30.057,15 30.061,70 30.570,61 31.008,11
- credite pentru 1938553,87
nevoi temporare 1276343,782 9 1.938.553,88 2.031.188,65 2.182.840,25 2.317.004,23

cresteri

2006 2007

feb mart. apr. mai iunie iulie aug. sept. oct. nov. dec. ian feb mart. apr.
credit 199.39 162.49 207.97 287.58 228.76 185.50 253.68 287.58 113.50 155.14 90.72 222.06
e Lei 6 3 6 3 2 0 0 3 9 1 0 86.230 73.369 7 189.386
credit
e
valut - 222.90 182.77 190.49 112.90 123.77 29.61 103.50 223.61
a 41.751 9 40.273 6 9 88.658 82.165 2 4 48.122 2 68.164 3 8 181.060
Evolutia cotei de piata a BCR la credite retail

dec.200 ian.200 feb.200


dec.2004 dec.2005
6 7 7
Consum 27,92% 29,06% 25,58% 24,60% 24,78%
Imobiliare 34,21% 33,06% 26,21% 25,27% 25,27%
TOTAL 29,75% 30,06% 25,72% 23,67% 24,10%

dec.05 dec.06 ian.07 feb.07 mar.07 apr.07


1. Credite
persoane fizice 3.107.237,8 5.333.183,0 5.333.183,0 5.461.714,3 5.659.213,0 5.825.462,8
- lei 3 9 9 4 9 6
- cr. Ipotecare lei 18.607,07 38.836,96 38.836,96 39.389,46 39.151,98 38.644,05
- cr. Imobiliare
lei 63.035,68 51.840,92 51.840,92 49.052,19 47.363,68 46.095,18
2. Credite
persoane fizice 3.982.024,3 4.146.399,0 4.364.226,3 4.540.994,0
- valuta 2977720,35 3982024,37 7 7 2 9
- cr. Ipotecare
valuta 632.779,11 593.987,56 593.987,56 593.182,40 583.528,12 572.222,40
- cr. Imobiliare
valuta 1.020.001,32 1.419.425,78 1.419.425,78 1.491.966,32 1.567.287,35 1.620.759,35
4.4. Aprobarea si acordarea creditelor de catre
BCR

Potrivit actului constitutiv, Banca Comerciala Romana denumita in


continuare “banca”, acorda clientilor sai credite in lei si valuta pe
termen scurt, mediu si lung.

Cadrul legal general de desfasurare a procesului

In activitatea de creditare, se vor respecta prevederile Ordonantei


Guvernului nr. 99/2006 privind institutiile de credit si adecvarea
capitalului, normele, instructiunile si regulamentele emise de BNR,
orice alte dispozitii legale, precum si actul constitutiv al BCR si
reglementarile interne ale bancii.

Principii si reguli generale privind activitatea de creditare

Prudenta bancara este principiul fundamental ce caracterizeaza


activitatea bancii in vederea acoperirii corespunzatoare a riscurilor
conform procedurilor specifice de risc.

Analiza veniturilor clientilor se efectueaza pentru identificarea si


evaluarea capacitatii de plata, respectiv de a genera venituri si
lichiditati ca principala sursa de rambursare a creditului si de plata a
dobanzii.

La analiza documentatiilor de credite se vor respecta reglementarile


interne specifice in domeniul mediului. La acordarea produselor tip
credit, banca urmareste ca solicitantii sa prezinte credibilitate pentru
rambursarea acestora la scadenta.

Incadrarea operatiunilor in
limitele de expunere stabilite
in raport cu riscul de tara,
sectoare de activitate,
institutii de credit, societati
de asigurare-reasigurare,
societati internationale de
factoring, fonduri de
garantare a creditelor,
precum si fata de clientii
retail si debitorii unici se
realizeaza conform
procedurilor specifice de risc.
Produsele tip credit aprobate se consemneaza in documente
contractuale incheiate intre banca si client. Contractele de credit, cele
asimilate, precum si contractele accesorii incheiate in scopul garantarii
creditului constituie titluri executorii.

Destinatia creditelor stabilita prin documentele contractuale incheiate


este obligatorie pentru clienti - imprumutati. Schimbarea destinatiei
creditului aprobat se face numai cu acordul scris al bancii.

Activitate bancara - atragerea de depozite sau alte fonduri


rambursabile de la public si acordarea de credite in cont propriu.

Clientii retail – persoane fizice si persoane fizice autorizate.

Credit - orice angajament de punere la dispozitie sau acordarea


unei sume de bani ori prelungirea scadentei unei datorii, in schimbul
obligatiei debitorului la rambursarea sumei respective, precum si la
plata unei dobanzi sau a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau
orice angajament de achizitionare a unui titlu care incorporeaza o
creanta ori a altui drept la incasarea unei sume de bani.

Produse tip credit - credite (inclusiv descoperitul de cont/liniile


de credit acordate prin intermediul cardurilor), acord de
garantare/avalizare – contract de credit bancar pentru eliberarea
scrisorilor de garantie/avalurilor.

Expunere - orice risc al bancii, efectiv sau potential evidentiat in


bilant si/sau in afara bilantului care decurge din urmatoarele,
incluzand, fara a se limita: credite, investitii in actiuni si alte valori
mobiliare, alte participatii de natura imobilizarilor financiare, efecte de
comert scontate sau avalizate, garantii emise, acreditive deschise sau
confirmate, plafoanele de expunere aprobate pentru operatiunile de
factoring in lei, alte angajamente.

Durata de creditare - intervalul de timp cuprins intre data de la


care clientul indeplineste conditiile de tragere si data scadentei finale a
produsului tip credit. Durata de creditare trebuie sa se incadreze in
termenul maxim de creditare stabilit prin reglementarile interne ale
bancii pentru fiecare categorie de credit.

Perioada de tragere - perioada in care se angajeaza efectiv


creditul, respectiv intervalul de timp cuprins intre data punerii la
dispozitia clientului a imprumutului si data pana la care creditul trebuie
tras integral;

Dobanzi aferente - dobanzile calculate pentru perioada de


creditare in cazul creditelor pe termen scurt sau pe 12 luni in cazul
celor pe termen mediu si lung.

Serviciul datoriei - capacitatea debitorului de a-si onora datoria


la scadenta, exprimata ca numar de zile de intarziere la plata de la
data scadentei. Serviciul datoriei este apreciat ca bun fata de banca in
situatia in care ratele de credit si/sau dobanzile sunt platite de
imprumutat la scadenta sau cu o intarziere de maxim 30 zile.

Performanta financiara - reflectarea potentialului economic si


soliditatii financiare a unei persoane fizice/persoane fizice autorizate.

Prescoring - scoring preliminar, calculat la momentul consilierii,


pe baza informatiilor primare oferite de client, fara documente
justificative, in functie de care consilierul clienti retail poate decide
daca este oportuna depunerea documentatiei de credit.

Scoring - cumul de criterii prestabilite, la care imprumutatul


trebuie sa obtina un punctaj minim, stabilit prin reglementarile interne
ale bancii, utilizat la fundamentarea deciziei de creditare.

Perioada de gratie - intervalul de timp (exprimat in zile/luni) de


la data primei trageri din credit si o data stabilita conform prevederilor
interne specifice produsului. Dobanda se calculeaza lunar la soldul
creditului, modalitatea si termenele de incasare a acesteia urmand a
se preciza in fisele de produs specifice. Tot fisele de produs
reglementeaza si tratamentul comisioanelor pe parcursul perioadei de
gratie.

Familie – sotul/sotia si copiii aflati in intretinerea acestora.


Coplatitor intern - membru al familiei imprumutatului sau
alta persoana (care locuieste si gospodareste impreuna cu
imprumutatul) ale carui venituri sunt luate efectiv in calcul la
determinarea capacitatii de rambursare si care semneaza contractul
de credit in calitate de coplatitor. Acest tip de coplatitor este valabil
pentru toate tipurile de credite. Numarul maxim de coplatitori interni
admisi este 4.

Coplatitor extern - o persoana care nu locuieste si


gospodareste impreuna cu imprumutatul, dar ale carui venituri
sunt luate efectiv in calcul la determinarea capacitatii de rambursare si
care semneaza contractul de credit in calitate de coplatitor. Acest tip
de coplatitor este valabil numai pentru creditele garantate cu garantii
reale. Numarul maxim de coplatitori externi admisi este 4.

Credite simple - creditele garantate numai cu depozite


colaterale/certificate de depozit constituite la BCR, titluri de stat sau
asigurare de risc financiar de neplata si creditele fara garantii.

Credite complexe - creditele garantate si cu alte tipuri de


garantii decat cele specifice creditelor simple.

Preavizare - comunicare oferita clientului cu privire la


posibilitatea acestuia de a beneficia de credit, in baza informatiilor,
datelor sau a documentelor preliminare prezentate.

BENEFICIARII PRODUSELOR TIP CREDIT

Categorii de beneficiari :

 persoane fizice rezidente sau nerezidente (conform


regulamentului valutar), in varsta de cel putin 18 ani;

 persoane fizice autorizate, respectiv:

a) persoane fizice si asociatii familiale care exercita fapte de


comert in baza unor autorizatii, inclusiv producatori agricoli ce lucreaza
suprafete de teren agricol aflate in proprietate sau arendate pe baza
de contract/conventie si crescatori de animale, individuali sau asociati
in diferite forme, fara personalitate juridica;

b) persoane fizice care exercita profesii liberale in baza unor legi


speciale (arhitecti, auditori financiari, avocati, consultanti fiscali,
executori judecatoresti, experti contabili, farmacisti, medici, medici
veterinari, notari publici, practicieni in reorganizare si lichidare,
traducatori autorizati etc.).

Conditii generale de eligibilitate atat pentru persoane fizice


cat si pentru persoane fizice autorizate

Urmatoarele conditii sunt obligatorii atat pentru PF cat si pentru


PFA:

a. au avut un comportament corespunzator in relatia cu banca/alte


institutii de credit/terti (au beneficiat de credite pentru a caror
rambursare nu a fost necesara executarea garantiilor sau pentru care
societatile de asigurare impotriva riscului financiar de neplata nu au
acordat o despagubire etc.);

b. nu figureaza cu documente/ declaratii/informatii cu inadvertente si


nu au savarsit fraude in legatura cu un produs tip credit;

c. nu sunt inscrise in baza de date a BC cu grad de risc foarte


mare/maxim;

In acest scop se au in vedere documentele si declaratiile pe proprie


raspundere, extrasele de cont de la banci, declaratii de impunere
certificate de administratiile financiare, situatia privind riscul global
analitic si istoricul analitic al clientului, inregistrata in baza de date a
CRB, Raportul de Credit furnizat de BC, rezultatul consultarii bazelor de
date ale bancii care ofera date despre imprumutati etc.

d. prezinta garantii, reale si/sau personale acceptate de banca, la


nivelul stabilit prin reglementari interne specifice; astfel, in cazul
creditelor de consum, gradul de acoperire cu garantii poate varia intre
0 si 100%, iar in cazul creditelor pentru investitii imobiliare, minimul
acceptat de banca este de 80%.

e. fac dovada existentei avansului (aportului propriu minim solicitat de


banca, dupa caz, conform fisei de produs) care, de regula, trebuie
utilizat inainte de punerea creditului/transei din credit la dispozitia
clientului.

In cazurile prevazute la lit. a, b si c, decizia va fi luata numai dupa ce s-


a acordat clientului posibilitatea de a-si sustine, in scris, punctul de
vedere.
Conditii de eligibilitate pentru
persoane fizice
Persoana fizica trebuie sa aiba una din urmatoarele calitati din care sa
realizeze venituri certe, cu caracter permanent:

a. angajat cu contract de munca;

b. pensionar;

c. persoana fizica autorizata conform legii;

d. persoana fizica care realizeaza venituri dovedite cu


documente justificative, conform legii.

Conditii de eligibilitate pentru persoane fizice autorizate

PFA trebuie:

a. sa fie autorizate si inregistrate la organele fiscale teritoriale


conform reglementarilor legale in vigoare;

b. sa desfasoare activitati legale potrivit autorizatiei;

c. sa deschida sau sa aiba cont curent la BCR.

CATEGORII DE PRODUSE TIP CREDIT

Credite

Categorii de credite acordate persoanelor fizice:

a) Credit de consum: orice credit contractat de o persoana fizica, in


vederea satisfacerii nevoilor personale ale solicitantului si/sau ale
familiei acestuia ori pentru achizitionarea de bunuri, altele decat cele
care se circumscriu unei investitii imobiliare, in sensul prevazut la lit.
b);

b) Credit pentru investitii imobiliare: orice credit contractat de o


persoana fizica, inclusiv credit ipotecar, avand ca destinatie
dobandirea sau mentinerea drepturilor de proprietate asupra unui
teren si/sau unei constructii, realizate sau care urmeaza sa se
realizeze, precum si creditul acordat in scopul reabilitarii, modernizarii,
consolidarii sau extinderii unei constructii ori pentru viabilizarea unui
teren.

Temeiul juridic al contractului de credit bancar il constituie prevederile


art. 35-59 din Codul Comercial coroborate cu prevederile art. 942 si
urmatoarele din Codul Civil, precum si Legea privind activitatea
bancara.

Toate operatiunile de credit si garantare ale acestora se consemneaza


in documente contractuale din care sa rezulte clar toti termenii si toate
conditiile respectivelor tranzactii.

Acordul de vointa intervenit intre banca si clientul solicitant se


materializeaza intr-un document contractual, conform prevederilor din
Procedura documentatia de credit si incheierea documentelor
contractuale pentru clienti retail.

Este interzisa acordarea vreunei sume din creditele aprobate sau


eliberarea unor documente care angajeaza banca in vreun fel (scrisori
de garantie, avaluri etc.) fara incheierea in prealabil a documentelor
contractuale intre banca si client si intrarea in vigoare a acestora.

Dupa aprobarea produselor tip credit, indiferent de natura lor,


potrivit limitelor de autoritate (competentelor) se va proceda impreuna
cu solicitantii si garantii la semnarea documentelor contractuale de
catre parti.

Pastrarea documentatiei

Documentele prezentate de clienti, precum si cele elaborate de


banca in legatura cu activitatea de creditare au caracter confidential,
in raport cu tertii, cu exceptiile prevazute de lege.

Documentele se claseaza si pastreaza in dosare, dupa cum


urmeaza:

a) cate un exemplar original al documentelor contractuale


incheiate si scrisorilor de garantie eliberate, in ordinea cronologica a
numerelor atribuite. Dosarele se pastreaza de consilierul juridic, in
dulapuri prevazute cu incuietori la care nu au acces ceilalti salariati.

b) in dosarele intocmite pe fiecare client se claseaza:


- cererile de credite/cereri pentru eliberarea de scrisori de garantie
bancara;

- referatele de analiza si aprobare a produselor bancare tip credite (la


creditele complexe);

- scoringul/ratingul de credite;

- situatiile periodice prezentate de client (cash-flow-ul, in cazul PFA);

- situatia stocurilor si cheltuielilor pentru care a fost acordat creditul;

- documentele de evaluare a garantiilor;

- exemplarul 2 (original) al contractului de credite si actele aditionale;

- documentele juridice privind garantia creditului (contractul de


ipoteca, contractul de garantie reala mobiliara, contractul de cesiune,
scrisori de garantie bancara etc.);

- note si actele de control bilaterale privind verificarile efectuate la


clienti ;

- corespondenta purtata cu clientii ;

- alte documente in legatura cu creditul respectiv.

4.5. Oferta de credite imobiliare / ipotecare pentru


persoane fizice a BCR

1. CAMIN (EXTRA/SUPER) BCR, PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR - credite


avand ca destinatie dobandirea sau mentinerea drepturilor de
proprietate asupra unui teren si/sau a unei constructii, precum si
reabilitarea, modernizarea, consolidarea/ extinderea unei
constructii/viabilizarea unui teren

A. CAMIN (EXTRA/ SUPER) BCR

Destinatie credit: achizitionarea sau construirea de imobile (inclusiv


amenajari, modernizari, reparatii, viabilizare), precum si pentru
cumparare teren intravilan/ extravilan (agricol, padure, pasune etc);

Moneda: RON/ EUR/ USD;

Perioada de acordare: maxim 30 ani;


Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si
de garantiile constituite;

Perioada de gratie: maxim 12 luni;

Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin


reglementari interne;

Comisioane: Tariful standard de comisioane;

Avans: minim 25%;

Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu


poate fi mai mica de 133% din valoarea creditului;

Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o


societate de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de
asigurare in favoarea bancii.

PUNTE (EXTRA/SUPER) BCR

Destinatie credit: credit imobiliar acordat unui client persoana fizica,


proprietarul legal al unui imobil (imobilul poate fi si proprietatea unui
membru al familiei solicitantului, care este coplatitor) care solicita o
finantare in scopul achizitionarii/construirii unui alt imobil,

Varianta I : cu obligatia de a vinde primul imobil in scopul rambursarii


creditului intr-o singura transa.

Varianta II: credit imobiliar pentru maxim 75% din valoarea imobilului
ce urmeaza a fi achizitionat. Clientul are obligatia de a vinde imobilul
pe care il detine in proprietate, pentru achitarea diferentei de pret de
minim 25% din valoarea investitiei.

Moneda: RON/ EUR/ USD;

Perioada de acordare:

Varianta I: maxim 12 luni pentru cumparare de imobile si maxim 24 de


luni pentru construire;

Varianta II: maxim 25 ani (lei) si maxim 20 de ani (valuta)

Suma maxima de creditare: in functie de capacitatea de rambursare si


de garantiile constituite;
Dobanda: fixa si/sau variabila/revizuibila semestrial, stabilita prin
reglementari interne;

Comisioane: Tariful standard de comisioane;

Avans: minim 25%, cu exceptia creditului PUNTE varianta II

Garantii: conform manualului de garantii, dar valoarea garantiilor nu


poate fi mai mica de 133% din valoarea creditului;

In cazul creditelor PUNTE, se va lua in garantie in mod obligatoriu si


imobilul ce urmeaza a fi vandut, iar in cazul creditelor PUNTE varianta
II poate fi luat in garantie si imobilul cumparat si grevat de privilegiul
vanzatorului pentru diferenta de pret nefinantata de banca.

Asigurare: asigurarea aferenta garantiei constituite, incheiata de o


societate de asigurare agreata de banca si cesionarea politei de
asigurare in favoarea bancii.

In cazul creditelor PUNTE varianta I, la determinarea capacitatii de


rambursare a solicitantului se ia in calcul suma reprezentata de 100%
dobanzi + 100% comisioane, suma care, impreuna cu celelalte
angajamente lunare din contracte de credit pentru investitii imobiliare
sau de natura acestora, trebuie sa se incadreze in 35% din veniturile
nete lunare, iar la categoria venituri eligibile (pentru rata finala) va fi
luata in calcul si suma ce se va obtine din vanzarea imobilului (la
nivelul sumei inscrisa in raportul de evaluare), ajustata cu un coeficient
de 0,05.

In cazul creditelor PUNTE varianta II, capacitatea de rambursare se va


determina potrivit reglementarilor interne in vigoare. La depunerea
documentatiei de credit se solicita declaratia clientului ca va vinde
imobilul vechi (pe care il detine in proprietate) in termenul prevazut in
antecontractul/contractul de vanzare-cumparare al celui de-al 2 lea
imobil pentru achitarea diferentei de pret nefinantata de banca si ca va
da bancii inainte de tragerea creditului o procura in forma autentica
prin care BCR este mandatata sa vanda imobilul vechi si sa achite
diferenta de pret vanzatorului. Nu se accepta antecontracte/contracte
de vanzare -cumparare care au pact comisoriu (clauza) privind
rezolutiunea (desfiintarea) de drept a contractului. In contractul de
credit se va insera la clauze speciale obligatia imprumutatului de a
vinde imobilul vechi (conform declaratiei) si de a mentine dreptul
bancii de a vinde imobilul vechi pana la data achitarii integrale catre
vanzator a diferentei de pret nefinantata de banca. La conditii de
tragere se va insera obligatia imprumutatului de a prezenta in original
procura mentionata mai sus.
In cazul construirii, reabilitarii, modernizarii, consolidarii sau extinderii
imobilelor ori a viabilizarii unui teren, solicitantul de credit va prezenta
un deviz estimativ al lucrarii si, dupa caz, un plan de finantare,
convenit cu constructorul, care sa prevada esalonarea in timp a
sumelor ce urmeaza sa fie avansate. In cazul in care lucrarile asupra
imobilului se executa in regie proprie, termenele de utilizare a
creditelor se stabilesc de comun acord cu imprumutatul.

2. REZIDENTIAL (EXTRA/SUPER) BCR - Credit ipotecar pentru


persoane fizice

Moneda: RON/EUR/USD/alte valute;

Perioada de acordare: maxim 30 de ani ;

Beneficiari: persoane fizice

Destinatie credit: efectuarea de investitii imobiliare cu destinatie


locativa sau cu alta destinatie decat cea locativa, ori in scopul
rambursarii unui credit ipotecar pentru investitii imobiliare contractat
anterior.

Lucrarile de construire/reabilitare/modernizare/consolidare/extindere/
viabilizare pot fi executate de catre societati de constructii sau in regie
proprie.

Pentru lucrarile realizate in regie proprie, sumele de bani se vor


disponibiliza de catre banca conform unui plan de finantare stabilit prin
contract. Proiectul tehnic de executie si devizul general trebuie sa fie
intocmite de o societate de constructii sau de o persoana
autorizata/atestata in domeniu conform legii, iar lucrarile trebuie
supravegheate de un diriginte de santier/inspector tehnic atestat, cu
exceptiile prevazute de lege.

Perioada de gratie: maxim 12 luni, numai in cazul in care investitia


respectiva include si executarea unor lucrari de constructii

Dobanda: fixa sau variabila, stabilita prin reglementari interne.

Comisioane: conform Tarifului standard de comisioane.

Avans: minim 25% din valoarea investitiei;

Garantii: ipoteca si privilegii asupra imobilului care face obiectul


investitiei imobiliare, precum si alte garantii reale/personale in
completare, dupa caz, conform Manualului de garantii. In cazul
creditelor acordate din sursa BERD sunt acceptate doar ipoteci de rang
I in favoarea BCR.

Asigurare: asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile aferente


garantiei constituite, inclusiv de nefinalizare, incheiata de o societate
de asigurare agreata de banca si reinnoita astfel incat sa acopere
intreaga durata de valabilitate a creditului; drepturile asiguratului
derivand din contractul de asigurare vor fi cesionate in favoarea bancii
pe toata durata de valabilitate a creditului. In cazul constructiilor
finantate din credit, pentru care societatea de constructii a incheiat o
polita de asigurare impotriva tuturor riscurilor, pana la finalizarea
constructiilor, imprumutatul - persoana fizica nu mai are obligatia
incheierii acestei polite, daca polita este cesionata in favoarea bancii.

Obligatia persoanei fizice ca bunul sa fie asigurat curge incepand cu


ziua urmatoare incheierii procesului verbal de receptie la terminarea
lucrarilor; in cazul in care societatea de constructii nu face dovada
achitarii primelor de asigurare, obligatia de asigurare a constructiei
revine si in acest caz persoanei fizice.

In situatia in care sumele aferente despagubirilor din polita de


asigurare se încaseaza de banca, creanta va fi recuperata in
urmatoarea ordine: dobânzile scadente si neachitate aferente
capitalului împrumutat, suma ratelor de credit ramase de achitat, alte
sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data
primirii despagubirii, în baza contractului de credit.

Pe toata durata creditului este necesar sa existe polita de asigurare de


viata individuala cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea
bancii sau in care banca va figura ca beneficiar /certificat de asigurare
pentru caz de deces, in care banca figureaza ca beneficiar.

Pe langa indeplinirea conditiilor de eligibilitate prevazute de normele


interne de creditare in vigoare, se vor avea in vedere urmatoarele:

Manopera platita poate fi luata in considerare ca aport propriu numai


in cazul in care lucrarile efectuate si situatiile de lucrari au fost
supravegheate/vizate de un diriginte de santier/inspector tehnic de
specialitate.

Raportul de evaluare a imobilului adus in garantie va fi intocmit de un


evaluator cu atestat ANEVAR.

Valoarea garantiilor prevazuta in raportul de evaluare nu poate fi mai


mica de 133% din valoarea utilizata a creditului ipotecar.
In cazul creditelor pentru construirea/ reabilitarea/modernizarea/
consolidarea/ extinderea locuintelor, banca poate accepta, la
solicitarea beneficiarului de credit, suplimentarea cu cel mult 30% a
imprumutului initial, pe baza de documente justificative. Pentru soldul
creditului rezultat dupa suplimentare, se poate stabili o perioada de
rambursare mai mare decat cea prevazuta initial in contract, cu
conditia incadrarii in termenul maxim de acordare a creditelor
ipotecare.

Pasi in procesul de vanzare

A. Vanzarea creditului

1. Identificarea nevoilor clientului

Identificarea nevoilor de creditare este una din cele mai importante


etape ale procesului de vanzare.

Se identifica nevoile clientului astfel incat sa-i oferim acestuia un


produs care sa corespunda din punct de vedere al:

 Sumei de care are nevoie

 Termenului de creditare

 Garantiilor disponibile

2. Verificarea criteriilor minime de eligibilitate

Verificarea criteriilor de eligibilitate si efectuarea calculelor estimative


privind valoarea creditului este esentiala pentru a putea urma celalalte
etape in procesul de vanzare.

3. Evidentierea avantajelor competitive ale produsului

• Perioada mare de creditare

• Costuri reduse

• Rapiditate in analiza si acordarea creditului

• Flexibilitate in modul de acceptare a veniturilor


4. Finalizarea vanzarii creditului

Urmare a etapelor de mai sus, se va incerca obtinerea acceptului


clientului de a solicita creditul, astfel incat sa poata trece la etapele
finale de consiliere privind documentatia necesara.

B. Informarea asupra etapelor ce urmeaza

Ofiterul de Vanzari informeaza clientul asupra etapelor pe care


urmeaza sa le parcurga.

Etapele pe care le va parcurge sunt:

 depunere documentatie solicitant

 preaprobare credit

 depunere documentatie locuinta

 aprobarea creditului

 semnare contractului de credit

 utilizarea creditului

C. Consiliere privind documentatia necesara

Dupa verificarea criteriilor de eligibilitate si informarea clientului


asupra etapelor si duratei procesului este necesar ca reprezentantul
partenerului sa inmaneze clientului urmatoarele documente:

 pliant de prezentare

 adeverinta de salariu

 opis documente solicitate

 cerere de credit

Documentatie necesara in functie de destinatia creditului:


achizitie sau constructie locuinta

Pentru achizitii imobile:


- Precontract/contract de vanzare cumparare pentru bunul ce va fi
achizitionat din credit;

- Documentele de proprietate ale bunului imobil ce va fi ipotecat in


favoarea bancii, copie dosar cadastral si inregistrarea la Cartea
Funciara a dreptului de proprietate;

- Raport de evaluare intocmit de evaluator agreat de BROM pentru


bunul imobil ce va face obiectul garantiei/ipotecii in favoarea
bancii;

- Certificat de urbanism, in cazul garantarii cu terenuri intravilane


fara constructii

Pentru constructii imobile pe teren aflat in proprietate:

- Autorizatia de construire inscrisa la Cartea Funciara;

- Proiectul tehnic al constructiei (memoriu tehnic)

- Contractul incheiat intre constructor si beneficiar (in cazul in care


locuinta se realizeaza cu o societate de constructii)

- Contract de prestari servicii incheiat cu un diriginte de santier


(atestat) pentru urmarirea calitatii lucrarilor de construtii
(constructie in regie proprie)

- Devizul general de lucrari (cantitativ si valoric) intocmit de o


societate de constructii evaluat de societatea de evaluare agreata
de banca

- Plan de finantare si grafic de executie al lucrarilor;

- Proces verbal de receptie partiala inscris la Cartea Funciara

- Extrasul de Carte Funciara/ dovada privind inregistrarea


contractului de ipoteca la Biroul de Carte Funciara din care sa
rezulte ipoteca in favoarea bancii;

Capitolul 5 – Studiu de caz


privind evaluarea perceptiei clientilor
retail fata de oferta BCR si a
principalilor competitori bancari
privind creditele pentru locuinte /
terenuri (imobiliare si ipotecare)

Cercetare privind evaluarea perceptiei clientilor retail fata de oferta


BCR si a principalilor competitori bancari privind creditele pentru
locuinte / terenuri (imobiliare si ipotecare)

Principalele caracteristici ale cercetarii:

• Tematica cercetarii:

- evaluarea perceptiei clientilor bancari asupra ofertei BCR


si a principalilor competitori bancari si non-bancari,
privind creditele pentru locuinte/terenuri (imobiliare si
ipotecare);

- identificarea profilului clientului BCR utilizator al unui


credit pentru locuinte/terenuri.

• Culegere date: ianuarie/februarie 2007

• Esantion respondenti:

- 401 persoane care utilizeaza credit pentru locuinte /


terenuri sau plan de economisire-creditare (dintre care
125 clienti BCR pentru oricare din cele doua produse);

- reprezentativ la nivel national urban;

- dintre cei 401 de utilizatori de credit pentru


locuinte/terenuri si/sau plan de economisire-creditare, se
disting: 125 de client BCR, 87 de clienti BRD, 55 de clienti
Raiffeisen Bank, 27 de clienti Raiffeisen Banca pentru
Locuinte.

• Executie completare chestionare: culegerea informatiilor s-a facut prin


intervievare telefonica asistata de calculator (CATI) si utilizarea sistemului
NIPO CATI (management al intervievarii, procesare interviuri)
• Eroarea maxima datorata esantionarii:

- la un nivel de incredere de 95%, eroarea maxima de


esantionare este diferentiata in functie de marimea
esantionului, astfel:

- pentru 401 de respondenti ±4,9%

- pentru 125 respondenti ±8,8%

I. Utilizare Credite Pentru Locuinte / Terenuri


• Banci la care se apeleaza:
(%)

Principalele banci In general *) Pentru credit pentru locuinte/terenuri sau Plan


folosite: de Economisire creditare:
Total Credit Plan
locuinte/terenuri Economisire/

Creditare
- BCR 49 32 36 25
- BRD 41 23 13 30
- Raiffeisen Bank 31 14 10 17
- Raiffeisen Banca - 7 5 8
pentru Locuinte
- Bancpost 16 6 6 -
- Banca 15 7 6 -
Transilvania
- CEC 7 6 9 -

*) produse economisire, creditare, carduri

- BCR ocupa primul loc in piata utilizatorilor de produse bancare, in


general (conturi, depozite, carduri sau credite) si in cazul produselor de
creditare pentru locuinte/terenuri, fiind pe locul secund in privinta
Planului de economisire/creditare;

- principalii competitori ai bancii sunt:

- in general: BRD si Raiffeisen Bank;

- pentru credite de locuinte/terenuri: BRD, Raiffeisen si C.E.C.;

- pentru economisire/creditare: BRD (care in prezent devanseaza


banca) si Raiffeisen BPL.

• Grad de cunoastere a bancilor/institutiilor care ofera credit pentru


locuinte/terenuri (altele decat cele la care s-a apelat):
(%)

Banca -%- Banca -%-


1. BRD 37 5. Bancpost 18
2. BCR 33 6. Raiffeisen BPL 12
3. Raiffeisen Bank 26 7. HVB Tiriac Bank 12
4. Banca Transilvania 21 8. Altele sub 10

- BCR se afla pe locul secund, ca mentiune a respondentilor, dupa BRD;

- institutiile financiare non-bancare detin o cota de piata extrem de


scazuta, singura institutie mentionata fiind Domenia Credit cu 0.2% din
totalul pietei.

• Produse folosite de utilizatorii de credite/plan de economisire:

(%)

Banca -%- Banca -%-


1. Card (debit, credit) 82 4. credit de consum 38
2. Depozit in vederea obtinerii 54 5. produse de economisire 31
unui credit
3. Credit pentru locuinte/terenuri 51 6. credit pentru masina 9

• Intentia de a contracta un credit pentru locuinte in


urmatoarele 6 luni: 65% nu intentionaza sa contracteze un credit,
numai 10% sunt decisi sa faca un asfel de imprumut.

• Credite achizitionate (cand au fost achizitionate):


- cele mai ridicate procente se inregistreaza in randul utilizatorilor care
au contractat creditele in urma cu 2-5 ani;

- rezulta o scadere semnificativa a procentului celor care au contractat


creditele la BCR in urma cu 1-2 ani, comparativ cu cei care au apelat la
BRD;

- tendinta de scadere se mentine pentru creditele contractate in urma


cu 6-12 luni, cu procente ma mici pentru utilizatorii BCR, fata de cei de
la BRD;

- procent foarte mic al utilizatorilor BCR care au contractat credite in


mai putin de 6 luni.

• Canalul de contractare:

(%)

Contractare prin/de la: utilizatori:


total BCR
- banca direct 89 90
- firma partenera a bancilor 4 6
- agentie imobiliara in parteneriat cu banca 1 2

- firma la care lucrez 1 1

- banca constituie principalul canal de contractare, celelalte modalitati


(brokeri, developeri) fiind foarte putin abordate in general si
nesemnificative pentru utilizatorii BCR.

• Destinatia creditului pentru locuinte/terenuri:

utilizatori:
Ierarhizarea principalelor
total BCR BRD Raiffeisen
destinatii:
si RBL
- Cumpararea unui apartament
23 18 15 12
pentru locuit
- Cumpararea unei locuinte –
22 23 20 15
imobil
- Construirea unei locuinte - imobil 15 18 8 17
- Modernizari/amenajari/reparatii in
14 13 13 24
locuinta
- Cumpararea unui apartament /
6 6 8 7
casa pentru a face o investitie
- Cumpararea unui teren pentru a-
4 4 8 2
mi face o casa-locuinta
- Cumpararea unui teren pentru a
4 6 5 -
face o investitie
- Cumpararea unui teren pentru a-
1 - 5 -
mi face o casa de vacanta
- Imobil pentru afaceri / inceperea
1 1 - -
unei afaceri
- Construirea unei case de vacanta 0.4 2 - -
- Cumpararea unei case de
vacanta/ apartament pentru 0.4 1 - -
petrecerea vacantelor
- Refinantarea unui credit 1 - -

- cumpararea unui apartament pentru locuit, a unei locuinte,


construirea unei locuinte, modernizari/amenajari/reparatii sunt primele
4 destinatii, cu ponderi peste 10%;

- in cazul utilizatorilor creditului Raiffeisen Bank si Raiffeisen Banca


pentru locuinte, principalul scop a fost acela de a face modernizari,
amenajari sau reparatii in locuinta, urmat de construirea unei
locuinte/imobil si cumpararea uneia.

• Destinatia planului de economisire/creditare:

(%)

utilizatori:
Ierarhizarea principalelor destinatii:
total BCR BRD
- Construirea unei locuinte - imobil 16 21 15
- Modernizari/amenajari/reparatii in locuinta 12 10 12
- Cumpararea unui apartament pentru locuit 11 7 6
- Cumpararea unei locuinte – imobil 9 17 9
- Construirea unei case de vacanta 5 3 9
- Cumpararea unui teren pentru a-mi face o
4 7 3
casa-locuinta
- Cumpararea unui apartament / casa pentru a
3 7 3
face o investitie
- Refinantarea unui credit 2 3 -
- Imobil pentru afaceri / inceperea unei afaceri 2 3 -
- Nu m-am hotarat inca 22 10 29

- construirea unei locuinte reprezinta principala destinatie, cu un


procent mai ridicat la nivelul utilizatorilor BCR, urmata de cumpararea
unei locuinte, in cazul clientilor BCR si modernizari/amenajari/reparatii
in locuinta, in cazul celorlalti respondenti.

• Elemente importante in alegerea bancii pentru credit pentru


locuinte/terenuri sau Plan de Economisire creditare

- ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente


considerate importante in alegerea unei banci se prezinta astfel:

(%)

Nr.cr BCR BRD Raiffeisen RBL*)


t.
1. Costul creditului: Costul creditului Costul creditului Alte caracteristici ale
creditului:
- dobanda mai mica - dobanda mai mica - dobanda mai mica
- conditii mai
bune/ma multe
avantaje

- prima/dobanda de
la stat

- avantajul de a
economisi inainte de
a primi creditul
2. Alte caracteristici ale Alte caracteristici ale Alte caracteristici ale Calitatea servirii:
creditului: creditului: creditului:
- felul de a
- conditii mai - conditii mai - conditii mai prezenta/angajati
bune/mai multe bune/mai multe bune/mai multe convingatori
avantaje avantaje avantaje
3. Procesul de obtinere a Colaborare Colaborare anterioara - Costul creditului:
creditului: anterioara cu banca cu banca
- dobanda mai mica
- rapiditate in
acordare
- Procesul de obtinere
a creditului:
- usor de obtinut
(accesibil)
- rapiditate in
4. Imaginea bancii: Procesul de obtinere Procesul de obtinere a
acordare
a creditului: creditului:
- Stabilitate, siguranta
- usor de obtinut
- rapiditate in - rapiditate in
(accesibil)
acordare acordare
- incredere
- Imaginea bancii:
- usor de obtinut
(accesibil)
5. Calitatea servirii: Calitatea servirii: Oferta existenta la - incredere
momentul respectiv
- -
seriozitate/corectitud seriozitate/corectitu
ine dine

- felul de a
prezenta/angajati
convingatori
6. Colaborare anterioara Imaginea bancii: Imaginea bancii: Oferta existenta la
cu banca momentul respectiv
- incredere - incredere
7. Recomandarea altor Distributie / Calitatea servirii: - Distributie /
persoane proximitate proximitate
-
seriozitate/corectitud - Recomandarea altor
ine persoane
8. Distributie / Oferta existenta la Recomandarea altor
proximitate momentul respectiv persoane
9. Oferta existenta la Recomandarea altor Distributie /
momentul respectiv persoane proximitate

*) Precizie scazuta datorita bazei reduse


II. Perceptia clientilor bancari fata de oferta BCR si a a
principalilor competitori privind creditele pentru locuinte
din punct de vedere al:
• Importantei si evaluarii bancii (satisfactiei) in privinta atributelor
asociate creditului pentru locuinte/planului de economisire creditare
(ierarhizare in ordinea descrescatoare a importantei rezultate):

Extrem Evaluarea atributelor (satisfactiei)*) la


de bancile:
Atribute evaluate: importan Raiffeisen Transilvania*
BCR BRD
t + RBL *)

Loc Loc Loc Loc Loc


- Rapiditate in
acordarea
imprumutului 1 1 2 6 2
- Profesionalismul
consilierii 2 2 1 1 3
- Suma acordata 3 5 5 3 10
- Dobanda 4 18 19 4 13
- Comisioane 5 19 18 19 19
- Perioada de
rambursare 6 8 9 9 7
- Tipul dobânzii (fixa,
variabila, revizuibila) 7 10 14 16 15
- Documente solicitate 8 13 12 8 6
- Acordare gratuita a
asigurarii de viata 9 4 7 2 9
- Conditii
financiare(giranti,
ipoteca) 10 11 15 15 11
- Avansul minim 11 12 11 11 12
- Moneda de acordare 12 3 6 4 1
- Posibilitatea de
refinantare 13 15 10 10 14
- Costul rambursarii
anticipate 14 17 17 17 18
- Perioada de gratie 15 14 13 13 8
- Posibilitatea de a
plati ratele prin
bancomat 16 7 4 18 16
- Emiterea gratuita a
unui card 17 9 3 3 5
- Posibilitatea de a
plati ratele prin
Internet 18 16 16 14 17
- Acordare gratuita a
asigurarii de locuinta 19 6 8 5 4

*) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10

**) precizie scazuta datorita bazei reduse

- rapiditatea in acordarea imprumutului , profesionalismul consilierii si


suma acordata sunt, in general, cele mai importante atribute pentru
utilizatorii creditului pentru locuinte/planului de economisire-creditare;
- dobanda si comisioanele se situeaza pe urmatoarele doua locuri din
punct de vedere al importantei acordate de catre respondenti, fiind
insa pe ultimele locuri in privinta satisfactiei clientilor BCR si BRD
(pentru comisioane si in cazul clientilor celorlalte doua banci
analizate);

- documentele solicitate se pozitioneaza in primele zece locuri ca


importanta acordata, nivelul satisfactiei fiind mai scazut pentru clientii
BCR si BRD.
• Serviciilor conexe:

Evaluarea atributelor (satisfactiei)*) la bancile:


Extrem de
Raiffeisen +
important BCR BRD Transilvania**)
Atribute evaluate: RBL

Loc % Loc % Loc % Loc % Loc %

- Acordare gratuita a asigurarii de viata 9 51 4 57 7 56 2 63 9 44


- Posibilitatea de a plati ratele prin
bancomat 16 43 7 50 4 61 18 34 16 28
- Emiterea gratuita a unui card 17 40 9 48 3 63 3 59 5 48
- Posibilitatea de a plati ratele prin
Internet 18 33 16 36 16 39 14 39 17 24
- Acordare gratuita a asigurarii de
locuinta 19 30 6 54 8 56 5 55 4 52
- serviciile conexe precizate sunt pozitionate, in general, pe ultimele
locuri ca importanta pentru utilizatorii creditelor pentru
locuinte/terenuri sau planului de economisire/creditare, inregistrand
insa niveluri mai ridicate ale satisfactiei clientilor BCR si a celorlalte
banci analizate, cu exceptia posibilitatii de a plati ratele prin Internet.

• Monedei in care este oferit creditul:

(%

RON EURO USD Franci Yeni japonezi Alte monede


elvetieni
47 44 4 4 0,2 0,2

• Cerintelor generale de imbunatatire a ofertei de credite pentru


locuinte/terenuri sau plan de economisire/creditare:

- ierarhizarea, in ordine descrescatoare a principalelor elemente se


prezinta astfel: (%)

Nr.crt. BCR BRD Raiffeisen


1. Pret:

- micsorarea dobanzii Pret Pret

- micsorarea comisioanelor
2. Proces de obtinere:

Proces de obtinere Proces de obtinere


- reducerea
documentatiei/birocratiei
3. Caracteristici ale produsului, Caracteristici ale produsului, in afara - Caracteristici ale
in afara pretului : pretului (ex. suma) produsului, in afara
pretului (ex. suma)
- cresterea perioadei de
rambursare - Calitatea servirii
4. Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a) Nimic / sunt multumit(a)
5. Calitatea servirii Calitatea servirii Informare, transparenta
6. - Informare, transparenta - Informare, transparenta

- Mai mult personal /filiale


7. - Mai multa reclama (materiale,
fluturasi)

- Mai mult personal / mai multe filiale

*) Precizie scazuta datorita bazei reduse

• Loialitatii:
(%)

Clienti care: BCR BRD Raiffeisen si


RBL
- sunt satisfacuti*) de creditul
58 52 51
analizat pe care il au la:
- vor recomanda**)
prietenilor/cunostintelor
70 64 66
achizitionarea creditului
analizat :
- intentioneaza sa transfere la
alta banca***) actualul credit 78 74 82
pentru locuinte/terenuri:

*) note de 9 si 10 pe o scala de la 1 la 10; **) sigur DA; ***) sigur NU

- procentele rezultate in privinta clientilor loiali BCR (care indeplinesc


cele trei conditii de mai sus) sunt comparabile cu cele rezultate la
principalii competitori.

III. Surse de informare:


- comparatia intre sursele de informare pentru credite de
locuinte/terenuri sau planuri de economisire creditare si increderea in
acestea se prezinta asfel:
- informatiile obtinute de la sediul bancii (63%) reprezinta cea mai
importanta sursa de informare, fiind si de cea mai mare incredere
(73%); la mare distanta se situeaza pagina de Internet a bancii (20%),
informatiile obtinute prin televiziune (18%), informatii prin fluturasi
(18%), ziare/reviste (17%), restul surselor de informare detin ponderi
sub 10%;

- numai in cazul informatiilor obtinute de la sediul bancii, procentul


incredere il depaseste pe cel al sursei de informare.

IV. Profilul clientului BCR persoana fizica, utilizator al


creditului pentru locuinte:

- se încadreaza în urmatoarele categorii predominante :

( %)

Caracteristici BCR Total


esanti
on
- vârsta 6 6

- sub 25 ani 68 70

- 25-44 ani 27 23

- peste 44 ani
Caracteristici BCR Total
esanti
on
- venit net lunar individual 48 47

- sub 1.000 RON 30 31

- 1.000 – 2.000 RON 22 19

- peste 2.000 RON


- venit net lunar pe 18 15
gospodarie
55 56
- sub 1.000 RON
26 25
- 1.000 – 3.000 RON

- peste 3.000 RON


- ocupatie 22 20

- muncitor 24 27

- angajat cu studii 26 27
medii
18 16
- angajat cu studii sup.

- director/patron
- creditul este contractat 69 66
pentru:
30 31
- prima proprietate
- 2
- a doua proprietate
2 1
- a treia proprietate

- a patra sau mai multe

- profilul clientului BCR utilizator al unui credit pentru locuinte/terenuri


este similar celui rezultat la nivelul intregului esantion, fiind in
categoria de varsta 25-40 ani, cu un venit net lunar individual sub
2000 RON si pe gospodarie intre 1000 si 3000 RON, angajat cu studii
medii si superioare, care contracteaza creditul pentru prima
proprietate.

V. Analiza SWOT BCR

Puncte tari Puncte slabe


• Banci la care se apeleaza: • Perioada achizitionarii creditului
pentru locuinte/terenuri sau Plan de
- primul loc in piata utilizatorilor produselor de Economisire creditare:
creditare pentru locuinte/terenuri si a
produselor bancare, in general (conturi, - scadere semnificativa a procentului celor
depozite, carduri sau credite) care au contractat creditele la BCR in urma
cu 1-2 ani, comparativ cu cei care au
• Satisfactie-Loialitate: apelat la BRD;

- cel mai ridicat procent (58%) al satisfactiei - tendinta de scadere se mentine pentru
generale a clientilor in privinta creditului creditele contractate in urma cu 6-12 luni,
pentru locuinte/terenuri - plan de economisire cu procente ma mici pentru utilizatorii
creditare (principalii concurenti BRD si BCR, fata de cei de la BRD;
Raiffeisen inregistrând 52% si respectiv 51%)
- procent foarte mic al utilizatorilor BCR care
- cel mai ridicat procent (70%) al clientilor care au contractat credite in mai putin de 6 luni.
ar recomanda prietenilor si cunostintelor sa
achizitioneze credit pentru locuinte/terenuri • Importanta-evaluarea bancii
sau plan de economisire de la BCR (satisfactiei) in privinta atributelor
asociate creditului pentru
locuinte/planului de economisire
creditare:

- dobanda si comisioanele se situeaza pe


locurile patru si cinci din punct de vedere
al importantei acordate de catre
respondenti, fiind insa pe ultimele locuri in
privinta satisfactiei clientilor bancii
Oportunitati Amenintari
• Produse folosite de utilizatorii de • Banci la care se apeleaza:
credite/plan de economisire:
- principalii competitori ai bancii sunt:
- posibilitatea dezvoltarii serviciilor conexe,
avand in vedere procentul ridicat (82%) al - in general: BRD si Raiffeisen Bank;
celor care utilizeaza cardul
- pentru credite de locuinte/terenuri:
• Canalul de contractare: BRD, Raiffeisen si C.E.C.;

- imbunatatirea consultantei acordate in pentru economisire/creditare: BRD


vederea obtinerii unui credit pentru (care in prezent devanseaza banca)
locuinte/terenuri, avand in vedere faptul ca si Raiffeisen BPL
banca reprezinta principalul canal de
contractare a imprumutului
• Grad de cunoastere a
bancilor/institutiilor care ofera credit
•Elemente importante in alegerea bancii pentru locuinte/terenuri (altele decat
pentru credit pentru locuinte/terenuri sau cele la care s-a apelat): locul secund, ca
Plan de Economisire creditare: mentiune a respondentilor, dupa BRD

- imbunatatirea produsului din punct de vedere • Intentia de a contracta un credit


al dobanzilor, avantajelor oferite si rapiditatii pentru locuinte in urmatoarele 6
in acordare, avand in vedere ca acestea luni: 65% nu intentionaza sa
reprezinta primele atribute in alegerea BCR contracteze un credit, numai 10% sunt
decisi sa faca un astfel de imprumut
• Cerinte generale de imbunatatire a
ofertei de credite pentru locuinte/terenuri • Loialitate: procentele rezultate in
sau plan de economisire/creditare: privinta clientilor loiali BCR sunt
comparabile cu cele rezultate la
- micsorarea dobanzii principalii competitori, ceea ce poate:
- micsorarea comisioanelor - ingreuna procesul de atragere de
noi clienti pentru produsul analizat;
- reducerea documentatiei/birocratiei
- determina preluarea de catre
- cresterea perioadei de rambursare bancile concurente a clientilor
bancii care intentioneaza sa
transfere actualul credit pentru
- informare, transparenta locuinte/terenuri (8% dintre clientii
BCR care au contractat un astfel de
- mai mult personal / mai multe filiale credit s-au decis/se gândesc sa
efectueze transferul, comparativ cu
6% dintre clientii BRD).
•Loialitate: posibilitatea fidelizarii unui procent
ridicat al clientilor bancii utilizatori de credit
pentru locuinte/terenuri, care ar recomanda
banca si altora si care nu intentioneaza
transferarea creditului la alta banca.

•Surse de informare:

- “exploatarea’ maxima a unitatilor bancare in


privinta promovarii creditului pentru locuinte
(consultanta, materiale promotionale), avand
in vedere procentul ridicat inregistrat, in
general, la nivelul acestora, atat ca surse de
informare, cat si ca incredere;

- promovarea produsului analizat prin


intermediul Internetului, clasat pe locul doi
atat ca sursa de informare, cat si ca incredere

Capitolul 6 – CONCLUZII SI
PROPUNERI
6.1. Concluzii privind piata de real estate din Romania in
general si a celei a locuintelor in particular

A. Concluzii privind evolutiile in 2006 si tendinte in 2007 ale pietei


de real estate. Impact aderare UE

România are o piata rezidentiala atipica fata de celelalte tari din


Europa Centrala si de Est, care au aderat deja la UE.

Desi unii specialisti prognozeaza o evolutie post-aderare similara cu a


acestor tari, la mai putin de o luna de la intrarea in UE, pretul
apartamentelor a crescut cu 8-10%, fara a se intrevedea a scadere
iminenta. In afara de diferenta dintre cererea si oferta pe acest
segment, o explicatie a acestui fenomen se regaseste si in asteptatul
exod al investitorilor straini.
Evolutia in cazul celorlalte tari (Cehia, Polonia, Ungaria) s-a concretizat
intr-o crestere accentuate a valorii proprietatilor anterior aderarii (ex.
30-50% la Praga, dublare in unele zone din Budapesta), ulterior acestui
moment inregistrandu-se insa o scadera cu pana la 25% a preturilor.

Constructia de locuinte noi a luat avânt in Romania doar dupa anul


2005, în timp ce în Ungaria, Polonia, Slovacia si Cehia, sectorul s-a
dezvoltat spectaculos la mijlocul anilor ‘90. Asa ca, în aceasta zona, din
2002 (înainte cu doi ani de aderare), piata era deja asezata. Între 2002
si 2006, volumul pietei rezidentiale din Est a crescut constant, dar cu
variatii mici, trend care va continua cel putin pâna în 2008. Estimarea
apartine firmei de consultanta internationala Experian, care a întocmit
un raport la nivelul regiunii Euroconstruct (19 tari membre ale UE).
Per total, în regiunea Euroconstruct, numai în 2005 s-au realizat
locuinte noi în valoare de 603 miliarde de euro, adica 48% din totalul
investitiilor în constructii. În tarile din est mai sunt multe de recuperat,
ponderea rezidentialului fiind înca mult mai mica: 25% din totalul
tuturor lucrarilor de constructii, adica doar jumatate din media UE.

La noi se asteapta ca piata rezidentiala sa fie mai activa decât în


Ungaria si Polonia. La nivelul întregii tari, in ultimul trimestru din 2006
se aflau în diverse stadii de finisare 120.000 de locuinte, ceea ce
înseamna cu 40% mai mult decât în 2005, potrivit datelor de la INSSE.
Din acestea, peste 10.000 se afla numai în Capitala, iar în 2007,
specialistii imobiliari estimeaza ca oferta de apartamente si case noi va
ajunge la circa 20.000 unitati, ceea ce ar însemna o crestere de 100%.
Potrivit unui studiu al GTC si declaratiilor directorului companiei,
Shimon Galon, piata bucuresteana ar putea absorbi anual 30.000 de
locuinte noi.
Cererea de case noi nu va fi acoperita astfel nici în 2007 si 2008, iar
preturile nu vor scadea. Ba chiar vor exista motive suplimentare sa
creasca. „Variatiile de pret ar putea fi mai mici decât pâna acum.
Cresterea costurilor materiilor prime, a combustibililor, gazelor si mai
ales a costurilor cu manopera va duce la o scumpire de minimum 5-9%
pe an, în urmatorii trei-patru ani“, sustine Dan Ioan Popp, presedintele
Impact.

si Adriana Iftime, director general al Patronatului Societatilor de


Constructii din România, este de aceeasi parere, dar cifrele sale sunt si
mai amenintatoare: „Estimam ca în prima parte a anului viitor vom
cunoaste din nou o crestere a preturilor, cu 10-15%“. În acest context,
este putin probabil ca preturile locuintelor vechi sa scada pe termen
mediu, chiar daca unii reprezentantii ai agentii imobiliare cred acest
lucru. Deocamdata, fata de apartamentele „comuniste“, singurele
alternative mai ieftine oferite de developeri sunt locuintele situate mult
în afara oraselor, care au dezavantajul unei infrastructuri
nedezvoltate.

a. Concluzii privind piata spatiilor rezidentiale

Preturile rezidentiale locale incep sa se apropie de nivelul altor tari din


regiune, ratele de recuperare a profitului nu mai sunt la fel de
attractive ca inainte.

 Clasa medie

Segmentul de piata adresat clasei medii a fost dominat de o cerere in


crestere, in

mod cert nesatisfacuta de vechiul stoc de locuinte. In 2006 a luat


amploare conceptul lansat in 2005, adresat clasei medii – proiecte de
dimensiuni mari oferind apartamente moderne cu finisaje de calitate si
o gama larga de facilitati, cum ar fi parcare, securitate, spatii
comerciale si posibilitati de relaxare la un pret accesibil.

Aceasta a aparut pe fondul constatarii faptului ca potentialii


cumparatori nu mai sunt interesati in totalitate de achizitionarea unui
apartament intr-o cladire veche. Doresc cladiri noi, cu apartamente
moderne, finisaje de calitate, echipamente si Facilitati in conformitate
cu standardele actuale de viata. In plus, nu mai sunt dispusi sa
plateasca preturile ridicate cerute pentru apartamentele vechi.

In absenta unui numar suficient de proiecte noi, cererea este inca


rezolvata de vechile blocuri de locuinte ce ofera apartamente mici si
neconfortabile, in cladiri nesigure, dotate cu echipamente vechi si
uzate, oferite la preturi in continua crestere datorata unei oferte inca
limitate.

Factori cum ar fi cresterea puterii de cumparare, expansiunea


demografica (casatorii, migratia sociala, etc) si disponibilitatea
finantarii (credite ipotecare, credite pentru locuite, etc.) demonstreaza
ca exista premize puternice pentru dezvoltarea unor proiecte
rezidentiale moderne adresate clasei medii.

Profilul cumparatorului arata ca proiectele adresate clasei medii sunt


attractive pentru tineri profesionisti, singuri sau avand o familie, de
obicei intre 35–40 ani, care lucreaza in cadrul unei companii
multinationale sau locale, ori care au propria lor afacere. Aceasta
asiguraun venit peste medie care ii califica pentru un imprumut.
Noul concept de proiect adresat clasei medii s-a afirmat pe piata locala
in 2005; el implica complexe de apartamente de dimensiuni mari (sute
de unitati), situate in zone secundare ale orasului (i.e. cartierele
rezidentiale traditionale), oferind apartamente moderne cu finisaje de
buna calitate si acces la facilitati precum unitati comerciale, parcare,
fitness, zone verzi amenajate, gradinita, etc.

Aceste proiecte vor fi dezvoltate pe locuri vacante, dar mai ales pe


terenurile unor foste platforme industriale. Reconversia terenului este
una dintre solutiile pentru dezvoltarea in oras, in absenta unor
suprafete de teren vacante.

Viitoarea oferta este dezvoltata de companii binecunoscute, multe


dintre ele internationale (GTC, Asmita, Mivan), dar si locali (Comnord)
cu experienta in tara de origine, sau in tarile din Europa de Est si
Centrala si nu doar pe segmentul rezidential, ci si pe alte segmente –
birouri (GTC, Conarg), spatii comerciale (GTC, Mivan) sau industrial
(CEFIN).

Luand in considerare veniturile clasei medii, dezvoltatorii si-au


pozitionat oferta, incomparabil mai buna calitativ, la 1.000–1.350 1/mp
plus TVA.

 Clasa de lux

Segmentul de lux al pietei rezidentiale a continuat sa aiba o evolutie


stabila in 2006. Profilul cumparatorului descrie o persoana detinand
functii de conducere si care cumpara pentru uzul sau propriu sau ca
investitie. Aproximativ jumatate dintre tranzactiile de vanzare-
cumparare sunt urmate de inchirieri, proprietatea reintrand pe piata
pentru a genera venit.

Criteriile de cumparare sunt reduse la doua categorii: facilitatea


inchirierii proprietatii si posibilitatea obtinerii unei rate atractive de
profit.

Dezvoltatorii de pe acest segment de piata sunt in marea lor


majoritate romani, care acumuleaza experienta pe masura ce isi
dezvolta proiectele.

In urmatoarele 24 de luni vor fi terminate peste 1.500 de unitati,


situate in principal in partea de nord a Bucurestiului; spre exemplu, in
zona Scoala Herastrau sunt in prezent in constructie 30 de proiecte.

Noile proiecte au un pret de pornire de 1.500–2.000 €/mp + TVA si se


asteapta o crestere a acestora, partial datorata cresterii preturilor
materialelor de constructie si a terenurilor, dar mai ales datorita cererii
mari.

Cresterea nu va avea un ritm rapid, ci mai degraba unul lent in


comparative cu evolutia anterioara.

Zone precum Soseaua Nordului au preturi de 2.000–2.600 €/mp, in


timp in spatele acestei artere (pe strazile mici, care fac legatura cu
Nicolae Caranfil) sau in Floreasca se inregistreaza cele mai mici preturi.

b. Concluzii privind restructurarea pietei si concentrarea in


marile orase

In topul preturilor se afla Capitala, urmata de Cluj si Constanta.

Terenurile din centrul Capitalei, al Clujului si al Constantei se vand la


cele mai mari preturi, fiind achizitionate in special de investitorii in
proiecte pentru cladiri de birouri. In jur de 3.000 de euro costa cea mai
scumpa parcela din cartierul bucurestean Primaverii, in timp ce in
Buna Ziua, din Cluj, un metru patrat ajunge la 1.300 de euro. Preturi
ceva mai modeste sunt in Constanta: circa 800 de euro pe bulevardul
Mamaia.

Indiferent ca a fost vorba despre marile orase, statiunile de pe Valea


Prahovei, cele de la malul marii si chiar cele balneo-climaterice,
interesul investitorilor a dus la cresterea preturilor cu 50 pana la 100%,
in unele zone.
“In ultima perioada, suprafete substantiale de teren au devenit
disponibile prin transformarea fostelor zone industriale si terenuri
agricole in terenuri construibile. Cu toate acestea, decalajul intre
cerere si oferta ramane foarte mare", se arata intr-un raport al
companiei CB Richard Ellis.

Cele mai ieftine orase mari sunt Brasov si Iasi.

Constanta. Este una dintre zonele unde preturile au crescut, pe


alocuri, cu pana la 100%. In afara de terenurile de pe bd. Mamaia, cele
mai scumpe terenuri sunt in zona Soveja si se situeaza intre 450 si 800
de euro/mp, in functie de suprafata, pozitionare si priveliste.

Cluj-Napoca. Este unul dintre orasele unde se vor ridica imobile inalte
de birouri. Prin urmare, suprafetele respective se vand si cu 1.200-
1.300 de euro/mp. Dezvoltatorii proiectelor de blocuri platesc intre 500
si 600 de euro/mp pentru terenuri din zonele rezidentiale.

Timisoara. Zonele centrale ale Timisoarei sunt la mare cautare,


investitorii platind intre 700 si 800 de euro/mp pentru a dezvolta
proiecte de birouri sau constructii rezidentiale de lux. Developerii
proiectelor de blocuri cu apartamente adresate clasei medii platesc
aproximativ 400-500 de euro/mp pentru terenurile pretabile unor astfel
de dezvoltari.

Iasi. Cele mai scumpe terenuri sunt cele din centru, pentru care se cer
in jur de 600 de euro/mp. Tranzactiile se realizeaza insa pentru un pret
de 450 de euro/mp. Preturile sunt valabile pentru suprafete mici de
teren pentru dezvoltari rezidentiale. In cazul proiectelor comerciale
care necesita suprafete mai mari, preturile se situeaza intre 100 si 250
de euro/mp.

Brasov. In zona centrala mai sunt foarte putine terenuri disponibile si


proprietarii solicita pentru ele in jur de 500 de euro/mp. Calea
Bucuresti este o alta zona cautata de investitori, fiind deja dezvoltata.
Aici, preturile variaza intre 200 si 300 de euro/mp.
c. Consolidarea investitiilor importante

Perspectiva aderarii la UE si aderarea in sine au facut ca tranzactiile in


imobiliare pe piata romaneasca sa fie privite ca una dintre cele mai
atractive oportunitati de investitie din Europa in acest moment,
atragand cativa “jucatori“ importanti.
In urma cu doar cativa ani de zile activau pe piata doar 2 fonduri de
investitii, actualmente fiind insa prezente peste 20 de fonduri al caror
capital se situeaza intre 20 si 350 milioane €. Atentia acestora se
indreapta cu precadere catre investitiile in domeniul spatiilor pentru
birouri si a celor comerciale, fiind insa interesati si in achizitia de
terenuri pentru proiecte viitoare.

Dezvolatorii greci si israelieni au fost primii care au intrat pe piata inca


din 1990, prin achizitionarea de terenuri pentru dezvoltarea de cladiri
de birouri si centre comerciale. Cea de-a doua etapa a inceput in 2003,
cu intrarea pe piata a investitorilor austrieci Immofinanz, Europolis, CA
Immo si Meinl European Limited. concomitent au intrat pe piata si
investitori irlandezi, fara ca investitiile facute de acestia sa fie foarte
ridicate.

Fondurile de investitii britanice Charlemagne, Equest Balkan


properties, Dawnay Day si Accession Fund au adus investitii de peste
220 milioane € pe parcursul anului trecut, suma mai ridicata decat
media anilor precedenti.

Grupuri internationale cu capitalizare de sute de milioane de €, precum


Heitman si Global Finance au intrat pe piata in decursul anului trecut.
Morley Fund Management, parte a grupului Morley care detine active
in valoarea de 235 miliarde €, si-a facut intrarea prin achizitionarea
proiectului industrial Phoenix Business Park, cu o investitie de 8
milioane €.

B. Concluzii si propuneri privind piata creditului in


general si a celui imobiliar/ ipotecar in particular

a. Tendintele pietei creditului

Pe parcursul anului 2006 piata creditelor destinate populatiei aproape


s-a dublat, ajungand de la 5,692 mld € la 11,355 mld €.

Tendinte privind piata creditului


PF
5,692,24
3
11,355,86
4
6,694,68
9
4,661,17
6
0
2,000,00
0
4,000,00
0
6,000,00
0
8,000,00
0
10,000,00
0
12,000,00
0
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2005
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
2006
Credite PF total (mii
EUR)
Credite PF in RON (mii
EUR)
Credite PF in valuta (mii
EUR)

INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image072.gif" \*
MERGEFORMATINET

Dincolo de tendinta deja cunoscuta de crestere a creditelor de


consum, creditele ipotecare/imobiliare au cunoscut la randul lor o
crestere importanta. Astfel, soldul creditelor pentru investitii imobiliare
era la sfarsitul anului 2006 cu 66% mai mare decat la finele lui 2005,
ajungand la 2,373 mld €.

Totusi, creditele pentru investitii imobiliare/ipotecare reprezinta doar


21% din totalul creditelor acordate populatiei, in conditiile in care in
tarile din centrul Europei reprezinta aproape 50%.

Daca din volumul total al finantarii, creditele in valuta reprezinta 41%,


in cazul creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%,
fapt potentat si de eliminarea restrictiilor legate de limita 300% din
fondurile proprii impusa anterior de BNR.

Tendintele pietei creditelor


imobiliare/ipotecare
2,373,49
3
1,426,65
1
368,46
4
2,005,02
9
0
500,00
0
1,000,00
0
1,500,00
0
2,000,00
0
2,500,00
0
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2005
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
2006
Credite imobiliare/ipotecare total (mii
EUR)
Credite imobiliare/ipotecare in RON (mii
EUR)
Credite imobiliare/ipotecare in valuta (mii
EUR)

INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image073.gif" \*
MERGEFORMATINET
Tendinta de concentrare a pietei de in jurul Bucurestiului si a
principalelor orase se reflecta si in profilul regional al creditelor
imobiliare/ipotecare acordate populatiei. Astfel, Bucurestiul
concentraza 38.85% din piata acestui tip de credite, impreuna cu
celelalte zone principale (Constanta, Cluj, Brasov, Timis, Iasi) detinand
60.27% din piata.

b. Pozitia BCR

BCR a urmat tendinta generala de crestere a pietei, detinand 26%


din piata totala, cu un sold al creitelor de 2,93 mld €.

Tendintele creditelor PF oferite de


BCR
1,711,35
2
2,930,46
3
901,44
7
1,739,69
3
809,90
5
1,190,77
0
0
500,00
0
1,000,00
0
1,500,00
0
2,000,00
0
2,500,00
0
3,000,00
0
3,500,00
0
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2005
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
2006
Credite PF total (mii
EUR)
Credite PF in RON (mii
EUR)
Credite PF in valuta (mii
EUR)

INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image076.gif
" \* MERGEFORMATINET
Aproximativ aceeasi cota de piata (26%) este detinuta de BCR si in
domeniul finantarilor imobiliare/ipotecare pentru PF si PFA, cu 622
milioane € credite in sold.

Tendintele creditelor imobiliare/ipotecare oferite de


BCR
471,68
2
622,19
9
26,81
4
595,38
5
0
100,00
0
200,00
0
300,00
0
400,00
0
500,00
0
600,00
0
700,00
0
Q1
2005
Q2
2005
Q3
2005
Q4
2005
Q1
2006
Q2
2006
Q3
2006
Q4
2006
Credite imobiliare/ipotecare total (mii
EUR)
Credite imobiliare/ipotecare in RON (mii
EUR)
Credite imobiliare/ipotecare in valuta (mii
EUR)

INCLUDEPICTURE
"http://www.scritube.com/files/management/686_poze/image077.gif
" \* MERGEFORMATINET

4.2. Concluzii si propuneri privind modalitatile de finantare


a investitiilor imobiliare pe segmentul retail (PF, PFA)

a. Concluzii privind conditiile BNR si tendinte post-aderare

Care este impactul Regulamentului 3/2007 al BNR?

 BNR elimina limitarile cu privire la:

 gradul maxim de indatorare


 categoriile de credite (consum/investitii imobiliare)

 intelesul termenului “familie”

 avansul minim pentru creditele de investitii imobiliare

 Bancile isi pot face propria politica de creditare, in


conditiile de prudenta considerate necesare

 Exista insa unele conditionari, unele incluse clar in


Regulamenul 3/2007, altele in corespondenta ulterioara
cu bancile:

 Venitul net eligibil pentru credite se determina dupa


deducerea din veniturile realizate de potentialii clienti a:

 Cheltuielilor de subzistenta

 Altor angajamente de plata, decat cele de


natura creditului

 Gradul maxim de indatorare poate fi:

 70% in cazul bancilor care transmit informatii


pozitive catre Biroul de Credit

 65% in cazul bancilor care nu transmit inca


informatii pozitive catre Biroul de Credit

 Gradul maxim de indatorare trebuie sa tina cont de:

 profilul de risc al clientilor (date scoring)

 comportamentul de plata al clientilor


(restantele curente si/sau trecute inregistrate)

Desi greu cuantificabile în acest moment, efectele trecerii sistemului


bancar romånesc la Normele Basel II s-ar putea reflecta într-un mai
mare apetit al bancilor pentru acordarea de credite ipotecare si de
credite de nevoi personale garantate cu ipoteca.
Dupa cum a explicat Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR,
în cadrul seminarului EUCOFILE, organizat de BNR si Asociatia Romåna
a Bancilor, „scaderea ponderilor de risc ale bancilor pentru creditele
ipotecare, ar putea sa se traduca într-o îndulcire a împrumuturilor si nu
într-o limitare a acestora“.
Din ianuarie 2007, sistemul bancar romånesc ar trebui sa aplice
normele Basel II, cu amendamentul ca exista si un termen de gratie de
un an. Conform noilor Norme, ponderile de risc aplicate de banci la
adecvarea capitalurilor proprii scad la 35% pentru creditele ipotecare
si la 50% pentru creditele de consum ale persoanelor fizice si ale IMM-
urilor. Aplicarea acestor norme va genera un surplus de capital pentru
bancile comerciale, surplus care ar putea fi orientat catre finantarea
achizitionarii si constructiei de locuinte.

Cu toate acestea, restrictionarilor impuse de banca centrala în privinta


gradului de îndatorare a persoanelor fizice, face practic imposibila
estimarea impactului acestor modificari.

Intentia BNR de a elimina obligativitatea avansului minim de 25%


pentru creditele imobiliare/ipotecare, creste sperantele clientilor de a
obtine un astfel de produs cu “avans zero”. Este putin probabil ca
avansul sa coboare atât de mult, dar pot fi construite produse mai
flexibile în care acesta sa fie de 10% sau 15%.
Oficialii europeni încearca sa realizeze un cadru comun pentru piata
creditelor ipotecare. Un grup de experti (FIN-USE) considera ca, pentru
a putea spori concurenta din sistemul bancar european, sunt necesare
o serie de cerinte care sa reglementeze piata finantarilor ipotecare.

Iar una dintre acestea tine de rambursarea în avans a creditelor. In


momentul de fata, aproape toate institutiile de credit din tara noastra
solicita comision pentru plata anticipata a împrumuturilor pentru
locuinte (cel putin în primii ani de derulare a contractului). Iar
comisionul se aplica la întreaga suma platita în avans, indiferent de
evolutia pietei bancare. Ceea ce reprezinta o bariera pentru clientii
care vor sa schimbe serviciile unei banci cu o alta institutie.

În schimb, grupul FIN-USE sugereaza ca tariful aplicat pentru achitarea


anticipata a creditului sa tina cont de faptul daca banca are sau nu de
suferit de pe urma acestei decizii. Astfel, în cazul în care dobânzile au
scazut, iar banca va plasa banii la o dobânda mai mica decât cea pe
care o primea din creditul rambursat în avans, atunci are dreptul sa
perceapa un comision. Dar nivelul trebuie stabilit astfel încât sa
reflecte pierderea institutiei de credit. Pe de alta parte, în contextul în
care dobânzile percepute pentru finantarile ipotecare s-au majorat,
atunci banca este cea care ar trebui sa recompenseze clientul care
achita anticipat creditul. Asta pentru ca banii pe care îi primeste în
avans poate sa îi plaseze la o dobânda mai mare decât cea a
împrumutului platit în avans, arata raportul FIN-USE.

O alta sugestie a grupului european tine de modul în care sunt


modificate dobânzile variabile. Astfel, clientii ar trebui sa fie anuntati în
avans de cresterea sau scaderea costurilor, nu ulterior.

Decizia bancii centrale de a elimina obligativitatea achitarii avansului


de 25% la creditele imobiliare, corelata cu o posibila intrare pe piata a
bancilor de credit ipotecar, va conduce la cresterea numarului de
credite pentru locuinta si, implicit, la scaderea chiriilor cu 10-20%,
sustin analistii.

Romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit


ipotecar in schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care
va conduce la o scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile,
apreciaza presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare
(ARAI), Liviu Ureche.

Cresterea creditarii nu va fi importanta, avand in vedere ca norma


bancii centrale pastreaza restrictiile privind limita de indatorare (35%
pentru creditele imobiliare). Norma Bancii Nationale a Romaniei (BNR)
este favorabila doar tinerilor cu un salariu mare, care nu au reusit sa
stranga suma necesara avansului, considera analistii economici.
In conditiile in care contractarea unui credit ipotecar va deveni facila,
"romanii vor alege sa plateasca rata la o banca pentru un credit
ipotecar in schimbul unei chirii lunare pentru o locuinta, fenomen care
va conduce la o scadere a chiriilor cu 10-20% intr-un an de zile",
apreciaza presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare
(ARAI), Liviu Ureche.

De asemenea, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare


(UNIM), Gabriel Zamfir este de parere ca vor scadea chiriile in
cartierele periferice odata cu aparitia bancilor de credit ipotecar,
persoana creditoare avand posibilitatea sa garanteze cu un bun viitor,
astfel, costurile finantarii vor fi mai mici. Dupa aparitia bancilor de
credit ipotecar se vor obtine credite fara avans, fara un nivel al
veniturilor foarte mare si cu garantii mici, a mai spus Zamfir.

Pe de alta parte, profesorul de gestiune imobiliara la UFI Bruxelles,


Artur Silvestri precizeaza: "Chiriile se mentin la cotele din prezent, in
pofida creditului ipotecar, cu nesemnificative corectii in limita unui
previzibil 10%."

"Chiriile in apartamentele rezidentiale nu vor creste decat in functie de


confortul oferit, categoria de mobilier si performantele
echipamentelor", a spus directorul departamentului inchirieri al
companiei Regatta, Liliana Vasile. Reprezentantii altor companii
imobiliare s-au abtinut sa faca vreo estimare cu privire la evolutia
chiriilor.

Avansul nu dispare, se recalibreaza in functie de profilul clientului -


Baltazar.
Institutiile bancare se vor conforma profilului de risc al fiecarui client,
astfel incat avansul poate fi invers proportional cu venitul lunar al
solicitantului de credit, considera presedintele firmei de consultanta
financiara BB & P, Bogdan Baltazar.
El a precizat ca "eliminarea obligativitatii achitarii a 25% avans pentru
un credit ipotecar va aduce mai multi clienti bancilor. Acestea se vor
adapta profilului de risc al clientului in ceea ce priveste achitarea
avansului. Pentru un client cu venituri foarte mari nu se va mai solicita
avans. In general, este mai avantajos atat pentru banci cat si pentru
clienti achitarea avansului, intrucat rambursarea sumei imprumutate
va fi mai facila. In ceea ce priveste aparitia bancilor de credit ipotecar,
acestea se vor lupta sa-si faca loc pe piata, insa numarul lor nu va fi
important".
"Eliminarea obligativitatii avansului de 25% pentru creditele ipotecare
nu va avea nicio influenta asupra bancilor pentru locuinte, deoarece
acestea functioneaza pe sistemul economisire-creditare", a afirmat
presedintele HVB Banca pentru Locuinte, Petre Tulin.

Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC) intentioneaza sa reduca sau


sa elimine avansul de 25%. "Este destul de greu ca o persoana cu un
salariu mic sa poata strange o suma de 15.000 - 20.000 de euro. Prin
urmare este mai avantajos pentru clienti sa achite, in functie de
posibilitatile lor financiare, un avans care poate fi mai mic de 25% din
valoarea imprumutata" a declarat Iuliana Ispas, sef serviciu dezvoltare
si intretinere produse de creditare persoane fizice al CEC.
Presedintele Bancii Bancpost, Mihai Bogza a precizat: "In prezent
asteptam forma finala a reglementarii BNR privind eliminarea
obligativitatii avansului. Daca intentia anuntata de BNR se va
materializa, in principiu, din motive de prudenta nu vom renunta
complet la avans, dar vom reanaliza dimensiunile acestuia". Oficialul
bancii a mai spus ca ar fi posibila o abordare diferentiata in functie de
unele criterii, precum volumul veniturilor clientului (un avans mai mic
pentru venituri mai mari) sau tipul de locuinta finantat din credit (cele
aflate in localitati cu piete imobiliare active ar putea beneficia de un
avans mai redus). In luarea deciziei finale se va tine cont si de
comportamentul bancilor concurente pe acest segment de piata.

Potrivit reprezentantilor Raiffeisen Bank, in perioada urmatoare, banca


intentioneaza sa-si diversifice gama de produse de creditare pentru
clientii care doresc achizitionarea unui imobil prin intermediul unui
credit ipotecar. La momentul acordarii unui astfel de credit, se ia in
considerare si gradul de indatorare al clientului, care nu poate depasi
35% din venitul lunar.

Bancile intampina regulamentul BNR cu reducerea dobanzilor si


extinderea perioadei de creditare. Unele banci au inteles ca este
nevoie sa reduca nivelul dobanzilor si sa extinda perioada de
rambursare pentru ca rata lunara sa nu fie impovaratoare, in conditiile
eliminarii sau reducerii avansului de 25%. Masurile au fost luate pentru
a permite unui numar mai mare de clienti sa acceseze un credit pentru
locuinta, avand in vedere ca limita de indatorare a ramas aceeasi, de
35% din venitul lunar net.
Volksbank Romania si OTP Bank si-au micsorat dobanzile, in timp ce
Bancpost, OTP Bank si-au extins perioada de rambursare, de pana la
35 de ani. Totodata, BCR si Banca Transilvania au aplicat masuri
pentru a facilita achizitia unei case prin intermediul unui credit. De
exemplu, Volksbank Romania a redus dobanzile la 5,95% pe an,
dobanzile percepute clientilor la creditele de locuinte, cele de consum
cu ipoteca (Optimus).

De asemenea, Banca Comerciala Romana (BCR) a scazut dobanda


pentru creditele imobiliare "Camin Super BCR" si pentru cele ipotecare
"Rezidential Super BCR" in valuta, prin reducerea marjei de produs, si a
majorat perioada de acordare de la 25 la 30 de ani. Costul
imprumutului se reduce, astfel, cu pana la 1,2 puncte procentuale,
"ceea ce inseamna un efort financiar mai mic pentru clientii nostri", a
declarat un oficial din cadrul BCR.

Banca Transilvania percepe o dobanda fixa anuala de 6,5% in primii


trei ani pentru creditele imobiliare in lei, destinate populatiei care vrea
sa cumpere sau sa isi modernizeze o locuinta sau sa achizitioneze un
teren. Banca percepe un comision de acordare de 2% din valoarea
creditului, de cel putin 600 lei, precum si un comision de gestiune lunar
de 0,1% din valoarea creditului in sold. Totodata, banca a extins
perioadei de creditare de la 25 la 30 de ani.

Pentru a stimula creditarea, unele banci au lansat si oferte


promotionale. De exemplu, OTP Bank Romania a extins perioada
maxima de rambursare a creditului ipotecar in lei de la 30 la 35 de ani,
iar pentru cele in euro si franci elvetieni, de la 25 la 35 de ani, pana la
30 aprilie, cu ocazia campaniei promotionale "O rata mica pentru o
casa mare”. Oferta este valabila pentru creditele ipotecare destinate
achizitiei de locuinte si terenuri. In plus, in aceasta perioada toti clientii
care iau un credit ipotecar pentru cumpararea unei locuinte sau a unui
teren de la OTP Bank Romania sunt inscrisi automat in tragerile la sorti
pentru cele 12 premii acordate de banca. Premiile constau in
electrocasnice in valoare de 5.000 lei fiecare si un autoturism Toyota
Avensis in valoare de 18.000 euro.

b. Propuneri privind adaptarea produselor la cerintele pietei

I. Menite sa vina in sprijinul clientilor

Perioada de gratie

Majoritatea bancilor din sistem care acorda credite imobiliare sau


ipotecare ofera clientilor o perioada de gratie la returnarea acestuia.
Aceasta inlesnire la rambursare se acorda doar pentru credite
contractate pentru constructia (inclusiv terminarea unei constructii
deja incepute), renovarea sau reamenajarea unei locuinte. Bancile au
introdus aceasta facilitate considerand ca exista o perioada in care
clientul foloseste banii si nu mai are resursele necesare pentru a
returna bancii imprumutul pana la finalizarea lucrarii. Perioada de
gratie variaza de la banca la banca, intre sase luni si un an.

Documentele necesare tragerilor, in special in cazul creditelor


pentru constructii

Transele se pot acorda fie numai pe baza de documente justificative, in


baza unui contract intre viitorul proprietar si antreprenor, fie pe baza
de declaratii de buna credinta, secondate de un deviz estimativ al
costurilor de constructie pentru cei care aleg varianta constructiei in
regie proprie. Pentru cei care opteaza pentru aceasta varianta mai
ieftina, dar nu si mai sigura din punctul de vedere al calitatii lucrarii si
al termenelor de predare, trebuie mentionat ca institutiile de credit
solicita totusi un contract de prestari servicii incheiat de beneficiar cu
dirigintele de santier. Daca se alege varianta realizarii constructiei cu
un antreprenor, la acordarea imprumutului se solicita un contract
incheiat de proprietar cu societatea de constructii.

Oferirea gratuita a asigurarilor


Competitia in domeniul creditului ipotecar/imobiliar si dorinta de a
usura a determinat bancile sa suporte costul asigurarilor aferente
creditului, in special a celei de viata.

Oferirea de credite “punte”

Creditul se adreseaza celor care au deja o propriette imobiliar, pe care


intentioneaza insa sa o vanda pentru obtinerea unui nou imobil.

BCR a fost prima care a lansat un astfel de produs, avand atat varinata
de finatare pe termen mediu si scurt, dar si varinata de finatare pe
termen lung.

Banca Transilvania a lansat de curand un produs similar, care vizeaza


numai varianta de de finantare pe termen scurt.

Aparitia ofertelor de economisire-creditare

Clientii bancilor de economisire si creditare in sistem locativ vor putea


sa-si deduca din veniturile anuale impozabile pana la 300 de lei din
suma economisita, potrivit Codului Fiscal care a intrat in vigoare la 1
ianuarie 2007. In plus, noul Cod Fiscal face referire la faptul ca sunt
neimpozabile veniturile sub forma dobanzilor bonificate la depozitele
clientilor constituite in baza Legii privind economisirea si creditarea in
sistem colectiv pentru domeniul locativ. In etapa de economisire, statul
ofera deja o prima de stat de 15% din suma economisita in anul
calendaristic precedent, dar nu mai mult de echivalentul in lei a 150 de
euro. Prima banca pentru locuinte din sistemul bancar romanesc a fost
Raiffeisen Banca pentru Locuinte, care si-a inceput activitatea in iunie
2004. Pe piata romaneasca de profil a intrat anul trecut si HVB Banca
pentru Locuinte.

II. Menite a evita restrictiile BNR, cu privire la gradul de


indatorare

Utilizarea creditelor de nevoi personale cu garantie ipotecara


pentru finantarea proiectelor imobiliare (in special a celor de
reamenajare, modernizare)

Lansat in urma cu aproximativ 2 ani, creditul de nevoi personale


garantat cu ipoteca se dovedeste a avea cea mai dinamica evolutie.
Permite accesarea unui imprumut cu valori apropiate de cele ale
creditului ipotecar, marele avantaj fiind reprezentat de nesolicitarea
unui avans. Pentru acest produs nu se solicita avans. Un alt avantaj
este legat de perioada lunga de rambursare si de dobanzile care
respecta pasul dobanzilor ipotecare, fiind insa usor mai ridicate.
Prelungirea perioadei de finantare

Extinderea periaodei de finatare determina obtinrea unei finantari


superioare in conditiile pastrarii aceluiasi grad de indatorare al
clientului. Astfel, perioada maxima pentru creditele ipotecare a ajuns la
30-35 ani.

Largirea ariei veniturilor acceptate

In afara de veniturile clasice (salarii, pensii, chirii, dividende, etc.),


bancile au inceput sa-si indrepte atentia si spre alte categorii, care in
prezent nu au o pondere mare in cererea de credit, dar care au un
potential important, in special in conditiile aderarii la UE. In aceasta
categorie se incadreaza in special veniturile obtinute de cei care isi
desfasoara activitatea in afara teritoriului Romaniei.

Avantaje Modificari Norma de Creditare BCR

 Noul grad maxim de indatorare este cuprins in intervalul


[65% -52.68%]

 Avans intre 0% si 15% pentru creditele ipotecare/


investitii imobiliare in functie de valoarea admisa a
garantiilor si de conditiile de costuri acceptate de catre
solicitant;

 Cosul minim lunar este determitat in mod diferentiat in


functie de numarul de membri de familie (sot/sotie, copii
in intretinere);

 Cosul minim lunar este ajustat in functie de regiunea


geografica si tipul localitatii de resedinta rezultand un
cos minim lunar:

 mai mic pentru solicitantii care locuiesc in zone cu


potential de dezvoltare mai redus;

 mai mare pentru solicitantii care nu locuiesc in


resedinte de judet;

Nota: Este preferabila aducerea de coplatitori externi din zone cu


potential de dezvoltare redus

care nu locuiesc in resedinte de judet.


 Coplatitorul intern poate fi orice persoana care locuieste
si gospodareste impreuna cu imprumutatul;

 Sunt admisi maxim 4 coplatitori externi (doar pentru


creditele cu garantii reale)

 In cazul in care unica sursa de rambursare a creditului


prezentata de catre solicitant este depozitul,
solicitantului nu i se efectueaza analiza financiara
aferenta determinarii gradului maxim de indatorare;