Sunteți pe pagina 1din 74

CUPRINS

INTRODUCERE

CAPITOLUL I -CREDITUL
1. Trăsături caracteristice ale creditului
1.1. Subiectele raportului de credit
1.2. Promisiunea de rambursare
1.3. Termenul de rambursare
1.4. Dobanda
1.5. Tranzactia.Acordarea creditului
1.6. Consemnarea si transferabilitatea
2. Tipuri de credit
2.1. Creditul comercial
2.2. Creditul bancar
2.3. Creditul obligatar
2.4. Creditul ipotecar
2.5. Creditul de consum
3. Elemente definitorii ale dobanzii
3.1. Factori care determina nivelul dobanzii
3.2. Structura ratelor dobanzii
CAPITOLUL II-CREDITUL IPOTECAR
1. Creditul ipotecar pentru persoane fizice
1.1. Caracteristicile creditului ipotecar B.C.R.
1.2. Documente necesare creditului ipotecar
1.3. Etape de derulare a operatiunilor
CAPITOLUL III - STUDIU DE CAZ
A.CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR PENTRU
PERSOANE FIZICE
B.Conditii generale de creditare.Parte integrata a contractului de
credit
1. Obiectul contractului
2. Durata creditului
3. Tragerea creditului
4. Dobanzi si comisioane
5. Rambursarea creditului
6. Garantarea creditului
7. Asigurare
8. Drepturile si obligatiile partilor
9. Cazuri de culpa
10. Clauze speciale
11.Litigii
CAPITOLUL IV – Concluzii şi propuneri
BIBLIOGRAFIE

INTRODUCERE

Evoluţia economiei romaneşti in ultimul deceniu a fost remarcata


de transformări structurale de substanţa, in încercarea de a crea
mecanisme funcţionale guvernate de legile pieţei si de a construi un
cadru instituţional adecvat, care sa sprijine libera iniţiativa si
dezvoltarea sectorului privat.
Urmând aceeaşi evoluţie sinuoasa ca întregul sistem al economiei
naţionale, băncile si-au adaptat oferta de produse si servicii, in termeni
cantitativi si calitativi, la condiţiile generale ale pieţei interne.
Prin poziţia distincta deţinuta in sistemul bancar autohton, B.C.R.
s-a implicat activ in susţinerea economiei reale in general si a
sectorului in mod deosebit, in prezent fiind orientata către o dezvoltare
echilibrata a activităţilor de corporate si retail banking.
Pe segmentul de corporate preocupările B.C.R. s-au concentrat asupra
clienţilor strategici (societati si companii naţionale, firme
internaţionale), precum si asupra societatilor comerciale autohtone
care, in timp, au suferit transformări substanţiale in structura
proprietatii, determinând implicarea tot mai puternica a băncii in
sectorul privat.
In contextul economic actual, B.C.R. isi focalizează atenţia tot mai
puternic asupra activităţilor de retail urmărind diversificarea si creşterea
ponderii deţinute in totalul bilanţier de operaţiuni active si pasive
derulate pe segmentul reprezentat de persoanele fizice si de IMM-uri.
Adoptând o atitudine pro – activa fata de necesitatile si exigentele clienţilor săi,
B.C.R. promovează noi produse si servicii, in scopul consolidării poziţiei
deţinute in cadrul sistemului bancar pe segmentul de corporate si
adjudecării unei cote cat mai mari din piaţa de retail, aceasta din urma
fiind ţinta predilecta a majoritatii băncilor care operează pe piaţa
interna.
B.C.R ramane cel mai important actor al pieţei romaneşti, situaţie
evidenţiata prin cota deţinuta in cadrul sistemului bancar.
În lucrarea de faţă am dezbătut tema „Creditul ipotecar în
România”,stucturată pe patru capitole.În primul capitol am scos în
evidenţă toate trăsăturile caracteristice ale creditului, subiectele
raportului de credit, promisiunea de rambursare şi termenul de
rambursare, dar şi caracteristica esenţială a creditului, dobânda. Tot în
acest capitol am menţionat consemnarea şi transferabilitatea care sunt
caracteristici ale creditului si tipurile de credit: creditul comercial,
creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar şi creditul de
consum.
Capitolul II prezintă una din cele mai importante categorii de credit
din cadrul economiei de piaţă – creditul ipotecar care poate fi acordat
atât persoanelor fizice cât şi persoanelor juridice.Am ales sa dezvolt latura
privind Creditul ipotecar acordat persoanelor fizice.Caracteristicile, documentele
necesare, etapele de derulare a operaţiunilor, dar şi avantajele şi
dezavantajele, fac conţinutul acestui capitol. Pentru a nu mă limita
doar la creditul ipotecar B.C.R am făcut şi o prezentare generală a
Creditului pentru Locuinţe acordat de Raiffeisen Bank cu avantajele şi
dezavantajele acestui produs.
Capitolul III conţine studiul de caz pentru a înţelege mai bine cum
se întocmeşte un contract de credit ipotecar atât pentru persoane
fizice cât şi pentru persoane juridice.
Concluziile trase cu privire la creditul ipotecar sunt prezentate în capitolul IV al acestei
lucrări.
CAPITOLUL I

CREDITUL

1. TRĂSĂTURI CARACTERISTICE ALE CREDITULUI

Creditul este operaţiunea prin care se ia în stăpânire imediată


resurse în schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, în mod
normal însoţite de plata unei dobânzi ce remunerează pe
împrumutător.
Operaţiunea priveşte două părţi: o parte acordă creditul; cealaltă
parte îl primeşte, sau altfel spus se îndatorează.
Relaţii de credit au existat şi în economiile premonetare. Deci
creditul poate exista şi în economiile fără monedă. Evident că, în
ansamblul lor, relaţiile de credit, astăzi, nu se pot emancipa de haina
monetară.
Operaţiunile de credit pot interveni într-o gamă amplă de la relaţii
între indivizi sub forma unor acorduri personale simple, până la
tranzacţiile formalizate ce se efectuează pe pieţe monetare sau
financiare foarte dezvoltate şi formulate in cadrul unor contracte
complexe. O parte importantă a relaţiilor de credit priveşte mobilizarea
capitalurilor disponibile şi a economiilor.
Părţile implicate, tipul de instrumente utilizate si condiţiile în care
creditul este consimţit, sunt extrem de diverse şi în continuă evoluţie.
Dispozitivul instituţional variază de asemenea, de la ţară la ţară.
Esenţialul rămâne acelaşi peste tot: o valoare actuală se
transmite de un creditor (investitor sau împrumutător) unui debitor
(împrumutat) care se angajează să-l ramburseze, după un timp, în
condiţiile specificate în acordul de credit, în cadrul căruia debitorul
promite, de asemenea a plăti dobândă pentru a remunera pe creditor.
În amplitudinea sa, esenţa raportului de credit se dezvăluie prin
analiza trăsăturilor caracteristice.

1.1 Subiectele raportului de credit

Creditorul şi debitorul prezintă o diversitate în ce priveşte


apartenenţa la structurile social-economice, motivele angajării în
raport de credit şi durata angajării sale, astfel că ierarhizarea acestor
laturi, în amănunt, este dificilă.
O apreciere generală asupra naturii participanţilor la procesul de
creditare: creditori şi debitori, conturează trei categorii principale şi de
amplă cuprindere: întreprinderile, statul şi populaţia.
Raportul de credit implică primordial redistribuirea unor capitaluri
aflate în stare de disponibilitate ceea ce presupune preexistenţa unor
procese de economisire sau acumulări monetare.
Se afirmă, preponderent, în calitate de creditori, întreprinderile care, pe de o
parte, manevrează importante disponibilităţi monetare, din circuitul cărora
au loc considerabile degajări cu caracter temporar ce pot fi angrenate în
procesul de creditare. Pe de altă parte, întreprinderile, prin repartizarea
profitului, constituie fonduri şi rezerve, remunerează acţionarii, fapte
ce majorează global capacitatea de creditare a economiei naţionale.
Creşterea veniturilor populaţiei prin angajarea masivă în procesele
economice, prin nivelul înalt al productivităţii muncii şi prin
amplitudinea spiritului de prevedere si economisire, caracteristici ale evolutiei
contemporane în toate ţările dezvoltate a făcut din populaţie un factor
major în desfăşurarea raporturilor de credit, în primul rând, în postura
de creditor.
Aceste tendinţe de creştere absolută şi relativă a economiilor
populaţiei caracteristică evoluţiei raporturilor de credit în toate ţările
dezvoltate, pun noi probleme optimizării procesului de mobilizare şi
utilizare a acestor economii. Pe acest fundal se desfăşoară modificări
calitative printre care transformarea economiilor din disponibilităţi
monetare în economii financiare, fapt ce influenţează radical
activitatea intermediarilor, băncile.
În calitate de debitori alături de întreprinderi şi populaţie, se afirmă
amplu, în toate ţările dezvoltate, statul.

1.2. Promisiunea de rambursa


Element esenţial al raportului de credit, presupune riscuri, şi necesită în
consecinţă, adesea, angajarea unei garanţii.
În raporturile de credit, riscurile probabile sunt:
- riscul de nerambursare;
- riscul de imobilizare.
a) Riscul de nerambursare constă în probabilitatea întârzierii plăţii sau
a incapacităţii de plată datorită conjuncturii, dificultăţilor sectoriale,
sau deficienţelor împrumutatului.
Pentru prevederea riscului trebuie să se analizeze temeinic
împrumutatul prin prisma cerinţelor respectării raportului de credit sub
diverse aspecte: umane (competenţă, moralitate), economice (situaţia
internatională, naţională, cadrul profesional), financiare (situaţia
financiara, îndatorarea existentă, capacitatea de rambursare), juridice
(forma juridică, legăturile juridice cu alte întreprinderi).
Se poate acţiona pentru diviziunea riscului prin colaborări cu alte
instituţii de credit.
Evident, prevenirea riscului este strict legată de procedurile de
garantare a împrumutului.
b) Riscul de imobilizare survine la bancă, sau la deţinătorul de depozite,
care nu este în măsură să satisfacă cererile titularilor de depozite, din
cauza unei gestiuni nereuşite a creditelor acordate. Efectele negative
ale unei asemenea situaţii care afectează major pe deponent pot fi
prevenite prin administrarea judicioasă a depozitelor şi creditelor de
către bănci; angajarea de credite pe baza hârtiilor de valoare,
mobilizarea efectelor (la piaţa monetară), prin rescont şi alte
operaţiuni.
Creditele care se acordă, de regulă, prin bănci, angajează fonduri ce
nu aparţin băncii. De aici necesitatea, în scopul unei ferme gestiuni a
fondurilor ce îi sunt încredinţate, ca bancherul să-şi întărească poziţia
sa de creditor prin garanţii personale sau reale.
a) Garanţia personală este angajamentul luat de o terţă persoană de a
plăti, în cazul în care debitorul este în incapacitate.În cazul garanţiei
simple, garantul are dreptul de a discuta asupra îndeplinirii obligaţiei
sale, de a cere executarea primordială a debitorului şi în cazul în care
există mai mulţi garanţi, să răspundă numai pentru partea sa.
În cazul garanţiei solidare garantul poate fi tras la răspundere
pentru a plăti, concomitent, sau chiar înaintea debitorului, dacă
aparent prezintă condiţii preferabile de solvabilitate.
b) Garanţiile reale cuprind reţinerea, gajul, ipoteca şi privilegiul.
- Dreptul de reţinere asigură creditorului posibilitatea de a reţine
un bun corporal, proprietate a debitorului atât timp cat el n-a fast
achitat integral. Pentru aceasta trebuie îndeplinite anumite condiţii:
bunul corporal deţinut de creditor să aibă o legătură cu creanţa; iar
creanţa trebuie să, fie certă şi exigibilă.

- Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un bun în garanţia
creditului,gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fără deposedare. Dacă gajarea
are loc fără deposedare, creditorul primeşte un titlu de recunoaştere a
gajului care face obiect publicării (de pildă gajarea fondurilor de comerţ).
Creditorul titular al gajului are, în virtutea gajării, anumite drepturi:
1. de preferinţă în cazul vânzarii bunului (de a fi plătit
înaintea altora, în cazul bunului ce reprezintă
garanţia),
2. de urmărire (dacă se schimbă proprietarul),
3. de reţinere (păstrarea obiectului gajului)
4. de vânzare (vânzarea în justiţie a bunului gajat).
- Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul
asupra unui imobil, fară deposedare şi cu publicitate. Ipoteca conferă
creditorului dreptul de preferinţă şi dreptul de urmărire. Ipoteca poate
fi:
- legală (prevazută de lege),
- convenită (consimţită prin contract), sau
- judiciară (acordată de organele judecătoreşti).

Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori, de a avea prioritate în a
fi plătiţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau asupra
totalităţii patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de
dreptul de preferinţă şi de dreptul de urmărire. Privilegiile pot fi:
generale şi speciale, respectiv, mobiliare şi imobiliare.
Oricare ar fi garanţiile oferite, creditorul nu poate să piardă din
vedere că o bună garanţie nu trebuie să fie decât o precauţie
suplimentară, şi nu un suport al unui risc mai mult decât probabil.
Decizia creditorului trebuie să se întemeieze pe totalitatea însuşirilor
calitative ale debitorului, ale patrimoniului său, şi a modului de
administrare şi nu numai pe cele ce se desprind din aprecierea garanţiilor.
Trebuie subliniat că, în caz de necesitate, transformarea garanţiilor
în bani presupune pentru creditor eforturi şi cheltuieli suplimentare şi
implică imobilizări îndelungate ale fondurilor. Toate acestea
deturnează creditorul, respectiv pe bancher, din preocupările sale
obişnuite, şi-i aduce prejudicii ce nu întotdeauna pot fi comensurate valoric
şi, pe această cale, recuperate.
Bancherul, este interesat în primul rând de derularea normală a procesului de
creditare şi mai puţin de anomaliile acestuia, chiar dacă acestea îi aduc unele
recompense.

1.3. Termenul de rambursare

Ca trăsătură specifică a creditului are o mare varietate. De la


termene foarte scurte (24 ore, termen practicat între bănci pe pieţele monetare)
şi încheindu-se cu termene de la 30 la 50 de ani (pentru împrumuturi
privind construcţia de locuinţe).
Pentru creditele pe termen scurt, credite acordate întreprinderilor, sau credite de
consum, este caracteristică rambursarea integrală la scadenţă.
Creditele pe termen mijlociu si lung implică adesea rambursarea
eşalonată fapt ce înseamnă ca, pe parcurs, la termene stabilite, lunare,
trimestriale etc., odată cu plăţile cuvenite pentru dobânzi se rambursează o
parte din împrumut.
Experienţa a arătat că atunci când creditele, prin natura lor pe
termen lung, s-au acordat în condiţii în care se plăteau periodic numai
dobânzile, rambursarea creditului urmând a fi făcută integral la
termenul stabilit, s-au creat premise pentru lipsă de răspundere în
domeniul creditului, ceea ce a contribuit la apariţia fenomenului de
incapacitate de plată a debitorilor şi falimentul instituţiilor de credit, pe
scară largă.

1.4.. Dobânda

Este o caracteristică esenţială a creditului.


În acordurile de credit s-a încetăţenit clauza dobânzii fixe. Respectiv
dobânda cuvenită în cadrul acordului de credit este acceptabilă
pentru ambele părţi, pentru întregul împrumut şi pe toată durata
creditului.
În condiţiile presiunii inflaţioniste accentuate din anii ’70, s-a
instituit regimul dobânzilor variabile (sensibile) situaţia în care
dobânzile se modifică periodic (de regulă semestrial) funcţie de nivelul
dobânzii pe piaţă (natională sau internaţională).
Acordurile de credit pot prevede adiţionarea dobânzii cuvenite şi plata
integrală la încheierea contractului (situaţia practicată mai ales pentru
hârtiile de valoare, obligaţiuni ale intreprinderilor, statului sau băncilor
şi societăţilor financiare).
1.5 Tranzactia. Acordarea creditului

Creditul poate fi consimţit în cadrul unei tranzacţii unice; acordarea


unui împrumut, vânzarea unei obligaţiuni, angajarea unui depozit.
În ultimul timp s-a dezvoltat sistemul de credit deschis, în cadrul căruia
împrumuturile efective intervin la intervale liber alese de debitor.
Cărţile de credit sunt modalităţile cele mai răspândite pentru această
formă.
Consimţirea tranzacţiei, respectiv acordarea creditului, este un
act de mare importanţă, în vederea căruia creditorul trebuie să-şi
asigure o bună informare şi documentare pentru evitarea riscului.
În acest sens băncile îşi creează un cadru propriu de informare şi
documentare, sau apelează la agenţii specializaţi care studiază
capacitatea de plată şi, respectiv potenţialul economic al firmei.
O atentie deosebită se acordă în economia unor ţari documentării
privind riscul în investirea în hârtii de valoare, obligaţiuni, de o mare
audienţă publică, sferă în care acţionează agenţi specializaţi, care au
pus la punct un sistem de notaţie complexă, reunit într-o formulă
literală sau numerică destinată a releva gradul de risc decurgând din
caracteristicile credituiui şi, mai ales, ale debitorului.

1.6. Consemnarea şi transferabilitatea

Sunt de asemenea, caracteristici ale creditului. Acordurile de credit sunt con-


semnate, în marea lor majoritate, prin înscrisuri, instrumentele de credit, a căror formă
de prezentare implică aspecte multiple şi diferenţiate. Esenţial în
aceste instrumente este obligaţia fermă a debitorului privind ram-
bursarea împrumutului, respectiv dreptul creditorului de a i se plăti
suma angajată.
Implicit, prin intermediul transferului instrumentului de credit se realizează ce-
siunea creanţei, respectiv a dreptului de a încasa suma înscrisă. În
instrumentul de credit, precum şi veniturile accesorii.
Negocierea instrumentelor de plată şi a creanţelor ce sunt reprezentate
pot avea loc:
- direct între investitori;
- în cadrul pieţelor de capital şi financiare.
De regulă, transferul direct este desfăşurat în cadrul raporturilor
directe de credite sau între bănci privind circulaţia cambiei (scontare şi
rescontare), a cecului etc., în timp ce obiect al pieţelor financiare sunt
obligaţiile statului (bonuri de tezaur în principal sau ale întreprinderilor
precum şi alte hârtii de valoare similare.
Transferabilitatea instrumentelor de credit si deci transferul acordurilor de credit
de la un beneficiar la altul (de la un creditor la altul) este, în primul rând, o expresie a
lichidităţii portofoliului de creanţe, posibilitatea pentru fiecare creditor
de a transforma creanţa în bani, potrivit unei necesităţi sau unei noi
opţiuni.
Aşa cum se va vedea, în practica bancară, transferabilitatea are
un loc important, deoarece permite a asigura utilizarea fluxurilor fireşti
de constituire şi utilizare a capitalurilor temporar disponibile.
Prin creditare, băncile folosesc, într-o prima etapă, capitalurile
temporar disponibile mobilizate de ele, urmând ca, într-o etapă
premergătoare, să recurgă la concursul altor fluxuri de capital
existente sau create de banca de emisiune alte bănci, prin operaţiile
de recreditare.

2. TIPURI DE CREDIT

În economia de piaţă raporturile de credit sunt considerabile, în


dimensiunile lor, şi multiple, în varietatea lor.
În aceste condiţii orice categorisire a acestor raporturi poate fi
considerată discutabilă prin criteriile utilizate sau prin gradul de cuprindere.
Criteriile care determină delimitarea principalelor tipuri de credit
sunt:
 persoana creditorului;
 modalitatea specifică de formare şi utilizare a
capitalurilor disponibile;
 persoana debitorului;
 dimensiunile şi dinamica necesităţilor debitorului şi
modul de folosire a capitalurilor împrumutate;
 obiectul creditului şi sfera de utilizare;
 duratele de constituire a capitalului disponibil şi de utilizare
de către împrumutati.
Privite din acest punct de vedere raporturile de credit s-au cristalizat, de-a lungul
vremii in cinci sfere principale :
• creditul comercial,
• creditul bancar,
• creditul obligatar,
• creditul ipotecar,
• creditul de consum.

2.1 Creditul comercial

Acordarea de credite sub formă de marfă este o practică seculară care


îşi are originea în procesul diviziunii primare a muncii, atunci când, din
masa producătorilor s-au desprins comercianţi, agenţi economici
specializaţi în desfacerea mărfurilor. Prin actul de credit care acţiona în
sprijinul realizarii mărfurilor, se îmbinau pe de o parte, interesul
producătorului de a asigura vânzarea produselor sale şi pe de altă parte
interesul comerciantului lipsit de capital, care se învoia de fapt, să
plătească marfa după vînzarea ei.
Pe măsură ce producţia mărfurilor s-a diversificat şi retelele de
distribuţii s-au amplificat, proporţiile creditului comercial au crescut.
În zilele noastre, în ţările dezvoltate, creditele comerciale, credite
între întreprinderi, acoperă o parte semnificativă din resursele
financiare ale întreprinderilor implicând o gamă largă de variaţii.
Mărfurile primite pe credit comercial (indiferent dacă sunt
formularizate prin instrumente de credit exprese, sau fac parte dintr-un
contract general între agenţi) reprezintă, pentru beneficiari, datorii
exigibile şi implică o amânare, mai scurtă sau mai îndelungată, a
termenului de plată.
Prin aceasta creditul devine o resursă principală a întreprinderii
beneficiare, care folosind materialele primite obţine produsele finite şi,
mai devreme sau mai târziu, este în masură de a primi banii.
Deci creditul comercial acţioneaza în economia beneficiarului ca o
sursă suplimentară de capital circulant, scutindu-l pe acesta de a
recurge, în acest scop la alte resurse, de pildă la credit bancar.
În fapt şi beneficiarul, la rândul său producător de mărfuri, este
implicat în legături de afaceri cu clienţii săi şi livrează mărfuri pe
credit. În această situaţie creditul comercial primit de la furnizorii săi,
prin materiile prime pe care le aprovizionează, permite acestuia, la
rândul său, credite distribuitorului mărfii sale: comercianţi cu ridicata
sau cu amănuntul, fără să angajeze resurse proprii sau din credite
bancare. Astfel, creditul comercial primit devine sursă de acoperire a
creditelor sub formă de mărfuri acordate.
Studii recente scot în evidenţă aspectele multiple ce motivează
amânarea termenelor de plată şi, respectiv condiţionează durata şi
dimensiunile creditului comercial.
Se apreciază că acţionează trei componente (ipostaze):
 tradiţională,
 comercială,
 financiară.
Componenta tradiţională decurge din interesele comune ale părţilor în
creşterea fluidităţii schimburilor şi diminuarea costurilor de organizare.
Se reduc astfel cheltuielile de depozitare necesare, în cazul în care
livrările ar fi condiţionate de posibilităţile de plată reale, precum şi
costurile de procurare a mijloacelor de plată pentru cumpărători, dacă
plata ar fi obligatorie la primirea mărfii. Elasticitatea dovedită de
furnizor, prin creditul comercial, serveşte interese ambelor părţi şi
facilitează circulaţia mărfurilor.
Componenta comercială implică utilizarea creditului ca o armă
comercială de promovare a vânzărilor, practicată de fiecare furnizor în
condiţii date, de aici şi varietatea termenelor de plată deci a duratei şi,
prin aceasta, a dimensiunilor creditului comercial.
Clientul, beneficiar al prelungirii termenului de plată, suportă efectul
pozitiv care acţionează pentru el, ca o reducere de preţ scutindu-l de
costurile eventuale privind procurarea mijloacelor de plată, atingând
astfel şi latura financiară.
Componenta financiară, propriu-zisă, implică punerea la dispoziţia
clientului, pentru o perioadă dată, a unei plăţi a capitalului său sub
formă de marfă, a cărei plată este amânată.
Componenta financiară are o importanţă crescândă, atât în
activitatea cumpărătorului, cât şi în cea a furnizorului.
În desfăşurarea raporturilor de credit comercial trebuie subliniat
că întreprinderile sunt polivalente:
- pe de o parte, ele primesc credite în calitate de cumpăratori, fapt ce
le asigură un aflux de resurse;
- pe de altă parte, la rândul lor, ele acordă credite propriilor
cumpărători.
Deci, pe ansamblu putem aprecia un transfer reciproc de resurse, care
avantajează pe fiecare întreprinzător.
Într-un anumit cadru, pentru o parte din întreprinderi, resursele primite de la
furnizori sub formă de mărfuri, sunt cedate în valori egale, clienţilor prin
produsele livrate pe credit.
Pentru aceste întreprinderi angajarea patrimonială poate fi considerată
neutră.
Însă pentru o serie de întreprinderi echilibrul nu este total.
Pentru unii, soldul general este favorabil (ei beneficiind de un aflux de
resurse), pentru alţii, soldul general este defavorabil acţionând cu
angajări importante în beneficiul clienţilor.
Pe ansamblu, dacă o mare parte a operaţiilor se echilibrează prin
stingere reciprocă, este evident că un aport în constituirea resurselor
necesare trebuie să revină şi creditului bancar.
Astfel, unele întreprinderi în calitatea lor de furnizori devin intermediari ai
creditului bancar, obţin credite bancare pe care, în parte, le redistribuie
clienţilor, prin intermediul creditului sub formă de mărfuri. Această
situaţie este determinanta unor poziţii diferite, din punct de vedere
financiar ale celor două părţi.
Clienţii, sau o parte a lor, se confruntă cu probleme privind
obţinerea creditului bancar, în timp ce furnizorii beneficiază de fonduri
proprii şi grade de lichiditate superioare celor ale clienţilor. În plus
băncile pot încuraja această intermediere (acordând credite
furnizorilor, pentru ca aceştia să facă livrări sub formă de credit
comercial), plasând si delegând parţial sarcina identificării si selecţiei
riscului către firmele furnizoare. Aceste riscuri nu sunt mici.
Dimensiunile mari ale creditului comercial şi însăsi transformarea unei
părţi a creditului bancar în credit comercial, se apreciază că se
datorează şi lipsei de supleţe a băncilor în distribuirea de credite de
trezorerie, slăbiciunilor manifestate, pe acest segment de piaţă, din
partea băncilor, cauzate de: compartimentarea pieţei capitalurilor,
controlul asupra ratei dobânzii, restricţiile cantitative, aversiunea
foarte puternică fără de risc, caracterul administrativ al procedurilor de
distribuire a creditelor pe termen scurt, absenţa sistemelor de
susţinere a ansamblului nevoilor de exploatare ale întreprinderilor, etc.
Astfel, în întreaga economie o importantă parte a fluxurilor de valori
materiale sunt acoperite prin creditul comercial. Creditul comercial
suplineşte fluxuri financiare într-o sferă largă a economiei naţionale şi
astfel întreprinderile, societăţile comerciale şi altele, prin natura lor
întreprinderi nonfinanciare (nebancare) de fapt asigură circuitul,
repartizarea şi redistribuirea de fonduri financiare în economie.
Trebuie să subliniem că, aceste funcţii le îndeplineşte urmând
filiera şi sensul de circulaţie a mărfurilor, pe care le vehiculează şi le
acoperă din punct de vedere financiar, fapt ce implică şi anumite
limite precise, atât în ce priveşte dimensiunile, cât şi beneficiarii
posibili.
O parte importantă a creditelor comerciale sunt acordate prin
înscrisuri de credit specializate: cambii şi alte efecte, ceea ce permite
transferabilitatea creanţelor, cedarea lor unui alt beneficiar, de regulă
bănci sau societăţi financiare.
În cadrul acestor operaţii, la termenul de plată, obligaţia de
restituire devine operantă faţă de noul beneficiar, banca.
Transferul creanţei către bancă înseamnă modificarea calitativă a
creditului, creditul comercial se transformă în credit bancar. Efectele
acestui transfer sunt semnificative atât pentru cedant, cât şi pentru
noul creditor.
Cedantul, fost beneficiar al creanţei, recurge astfel la lichiditatea
creanţei deci transferă în disponibilităţi monetare curente dreptul său
de creanţă, exigibilă la o dată mai apropiată sau mai îdepărtată.
Prin aceasta el poate angaja capitalul disponibilizat în afaceri, urmărind un
profit oportun şi posibil într-un termen imediat, fără a mai aştepta deci,
până la scadenţă.
Va plăti pentru acesta un anume preţ dobânda cuvenită pentru
suma respectivă, din momentul operaţiunii până la scadenţa efectului.
La rândul său, banca îşi angajează resursele sale într-un
plasament de credit de la preluare (de regulă pin scontare), până la
scadenţă, operaţiune similară cu acordarea unui credit pe termen
scurt.
Dobânda încasată pentru această perioadă revine băncii sub forma
scontului. Pentru bănci cuantumul angajării operaţiei are la bază
valoarea actuală în relaţia:
Va = VN - S
În care:
Va = valoarea actuală;
VN = valoarea nominală;
S = scontul.
Atunci când se recurge la scontare, valoarea actuală este de fapt, preţul
de cumpărare al creanţei de către bănci.

2.2. Creditul bancar

Creditul bancar cuprinde o sferă largă de raporturi angajând


modalităţi diferite, pe termen scurt, pe termen mijlociu şi lung, privind
operaţii bazate pe înscrisuri sau fără, garantate, sau negarantate, în
fiecare caz în parte sau în cadrul unui acord general, etc.
În raporturile de credit cu banca se pot angaja şi persoane care în acest
cadru nu au calitatea de agenţi economici.
Raporturile de credit ale întreprinderilor cu băncile sunt de regulă
reciproce. Pe de o parte, întreprinderile având conturi deschise la bănci
formează depozite care pot fi folosite de către acestea, ca resurse. Pe
de altă. parte, băncile acordă credite întreprinderilor pentru nevoile lor
de producţie curente sau cu recuperare ulterioară, pentru investiţii.

Esenţial în aceste raporturi este faptul că unul din parteneri este


banca, iar relaţiile între bancă şi partener se desfaşoară pe terenul
valorificării capitalurilor disponibile şi realizarea de profituri, în
principal sub forma de dobânzi.
Avansurile în cont curent sau creditele de casa (sau trezorerie) reprezintă ra-
porturile de credite întemeiate pe o deplină cunoaştere a activităţii
întreprinderii, fără a fi consemnate prin înscrisuri relative la fiecare angajament.
În fapt aceste credite nu sunt garantate formal. Ele sunt menite să satisfacă
necesităţile curente privind acoperirea cheltuielilor de producţie cu
caracter imprevizibil şi greu de localizat, în obiecte care să reprezinte o
garanţie veridică. Aceste credite nu au stabilite termene de
rambursare.
De regulă, acordarea de astfel de credite este întemeiată pe
depozite compensatorii. Funcţia acestor depozite decurge într-un sens
din faptul că întreprinderile îsi păstrează toate disponibilităţile în
conturile de la bancă, ceea ce permite băncii să acopere necesităţile
unor întreprinderi prin însăşi redistribuirea depozitelor în cont curent
constituite de alte întreprinderi. Pe de altă parte, existenţa permanentă
a depozitelor compensatorii înseamnă pentru bancă o reducere a
resurselor utilizate, iar pentru întreprindere un mijioc de păstrare a
solvabilităţii.
O altă caracteristică a acestor credite este şi faptul că acestea,
neavând la bază înscrisuri, nu au posibilitatea de recreditare, bazandu-
se pe principalele resurse ale băncii. De aici şi nivelul dobânzii mai
ridicat, dar stabilit de regulă, în corelaţie cu dobânda de piaţă şi, în
mod obişnuit utilizarea suplimentară pentru remunerarea băncii, a unui
comision.
Sistemul de acordare general este linia de credit, în condiţiile căreia se sta-
bileşte limita maximă a creditului acordat în acest cadru.
Într-o formă primară, această linie de credit conferă întreprinderii
un credit provizoriu, întrucât banca poate cere oricând acoperirea debitului.
O formă mai favorabilă întreprinderii este linia de credit
confirmată, pe baza unui acord scris, în care posibilitatea de acordare
a creditului se menţine pentru o perioadă stabilită în contract.
Linia de credit revolving implică utilizarea curentă a acestui mod de
obţinere de fonduri de către întreprinderi, întrucât rambursările
efectuate, reducând nivelul creditului, permit în etape ulterioare,
obţinerea unor noi credite, în limitele stabilite, deoarece, potrivit
condiţiilor acestui acord, posibilitatea de creditare se reinnoieşte.
Creditele exemplificate până aici, asigură întreprinderii un aflux de
capital circulant, care este folosit de aceasta potrivit necesităţilor sale
şi liberului său arbitru, fără a se motiva utilizarea lui, putând fi
caracterizate, prin aspectul lor general.
O serie de alte credite bancare, de care pot beneficia întreprinderile necesită,
vis-a-vis de bănci, o motivare clară şi condiţionare a utilizării lor şi adesea ga-
rantare. Astfel, după modul lor de angajare şi folosinţă, ele pot fi caracterizate ca
explicite. Creditele explicite pot fi în ansamblul lor considerate drept credite pentru
stocuri.
Între acestea creditele de producţie sezonieră cunoscute sub numele
de credite de campanie. Acestea sunt menite să asigure resursele
necesare în cazul neregularităţii ciclului aprovizionare - producţie -
vânzări, de pildă, producţia de conserve, blănuri, jucării, etc. Aceste
credite sunt garantate cu mărfurile aflate în procesul de producţie sau
de circulaţie.

2.3. Creditul obligatar

Creditul obligatar reprezintă o grupă a operaţiilor de credit cu


existenţă
seculară care se referă la relaţiile de credit în care partenerii sunt
instituţiile statale sau întreprinderile economice, în calitate de debitori
care emit obligaţiunile, pe de o parte, şi creditorii subscriitori şi
deţinători ai acestor obligaţiuni, care-şi angajează astfel capitalurile, în
vederea obţinerii unui venit sigur sub formă principală de dobanzi. Deci
obligaţiunea este înscrisul care consemnează raportul de credit şi
forma prin care, în principal, se desfăşoară. De aici expresia de credit
obligatar.
Obligaţia este un titlu de recunoştere a datoriei care reprezintă o
creanţă financiară, pe care deţinătorul (creditorul) o are asupra
emitentului (debitorul sau altfel spus, este o promisiune scrisă de a
plăti o sumă de bani (principal) la o dată stabilită. Deţinătorul
încasează de regulă, periodic dobânzile convenite în raportul de credite.
O mare parte a obligaţiunilor sunt emise de stat, fie către Tezaur
(Ministerul Finanţelor), fie de instituţii locale (primării, prefecturi, etc.).
Specificul acestor raporturi în economia de piaţă, este faptul că ele se
angajează primordial în sfera publică, respectiv este deschis tuturor
doritorilor de a investi. Pe de o parte, subscrierile au caracter public,
ele fiind, de regulă, precedate de campanii publicitare susţinute. Pe de
altă parte, subscrierea încheiată, obligaţiile fac obiectul negocierii la
bursa de valori. Ele sunt solicitate la achiziţie de investitori şi oferite de
deţinători care au nevoie de lichidităţi, prin natura lor şi a condiţiilor de
piaţă, obligaţiunile reprezentând unul din activele financiare uşor
lichidabile. În aceste condiţii obligaţiile sunt preferate primordial de
investitori, în special de cei care doresc o investiţie necondiţionată de
timp, şi în măsură să le asigure, oricând, rapid şi fără mari diferenţe
valorice, schimbarea opţiunii.

Emisiunea de obligaţii este o sursă preferată de capital pentru


întreprinderi. Există mai multe motivaţii bine întemeiate a acestui fapt.
Întreprinderile, de regulă societăţi pe acţiuni, având o structură dată
a deţinerilor (şi deţinătorilor de capital) şi prin aceasta, o repartizare
dată în poziţia puterii în consiliul de administraţie, evită noile emisiuni
de acţiuni ca sursă de sporire a capitalurilor, situaţie care ar putea
duce la schimbarea raportului de forţe. Acest fapt explică,
preponderent, preferinţa pentru împrumut, în opoziţie cu posibilitatea
de sporire a capitalului propriu prin emitere de acţiuni. De fapt apar şi
alte avantaje decurgând din ieftinătatea şi comoditatea soluţiei. În
primul rând creditorul este remunerat prin dobânzi, care, fie mobile, fie
fixe (cum sunt de regulă) incumbă o prestaţie mai mică decât
dividendul ce ar reveni furnizorilor de capital, în condiţiile în care
aceştia ar avea calitatea de acţionari. Apare din aceasta o diferenţă în
favoarea întreprinderii şi, respectiv, a veniturilor repartizate
acţionarilor.
Urmărind fenomenul obligatar, ca fenomen economic şi ca
raport de credit, trebuie să subliniem importanţa în creşterea
accelerată a acestei componente în formarea surselor de dezvoltare a
întreprinderilor economice, deci la asigurarea înfăptuirii investiţiilor.
Între sursele împrumutate, sumele obţinute din emisiunea de obligaţii
sunt utilizate cu prioritate în majorarea capitalului fix, fie în noi investi-
ţii, în clădiri, echipamente, utilaje, componente ale noilor tehnologii, fie
în operaţii de preluare şi achiziţii de întreprinderi.
Sumele obţinute din plasarea de obligaţii fiind utilizate cu
prioritate pentru satisfacerea nevoilor de investiţii ale întreprinderilor
de producţie, circulaţia mărfurilor şi servicii, şi având prin acestea o
destinaţie specială, sau de regulă ca sursă de provenienţă, capitalurile
disponibile specifice.
Procurarea de resurse prin emiterea de obligaţii s-a dezvoltat şi în
domeniul capitalului circulant, obligaţii cunoscute sub numele de
bonuri de depozit, certificate de depozit, etc.(de exemplu în SUA -
commercial papers).
Prin natura lor hârtiile comerciale sunt bilete de ordin negarantate, pe care
întreprinderile le vând pe piaţă, pentru a-şi acoperi necesităţile de resurse pe
termen scurt. Aceasta reprezintă pentru deţinătorii de capitaluri,
disponibilităţi pe termen scurt, o modalitate de valorificare superioară,
vis-a-vis de alte utilizări, în special faţă de posibilităţile de a constitui
depozite bancare pe termen scurt, slab remunerate. Ofertanţii sunt
adesea alte întreprinderi deţinatoare, temporar, de asemenea
disponibilităţi, care îşi găsesc astfel o bună valorificare, asigurându-şi
concomitent o lichiditate înaltă, acestea putând fi operativ revândute
pe piaţă.
Bineînţeles, mai ales pentru hârtiile comerciale puse pe piaţă,
oferite publicului deci, firmele emitente trebuie să prezinte o încredere
fermă, sau cum se exprimă curent - să aibă un credit excelent. De fapt
numai societăţile importante din punct de vedere financiar, cunoscute
şi sub denumirea de ‘’debitori de prim ordin’’ , pot practica, cu
rezultate, asemenea emisiune, dat fiind că, aşa cum s-a precizat,
aceste obligaţii nu au garanţii decât bunul mers al întreprinderii.
Dezvoltarea pe scară largă a creditului obligatar a reactivat şi
extins activitatea instituţiilor de rating. Ratingul este un proces de evaluare a
standingului financiar al unui titlu de împrumut, în scopul de a exprima o apreciere
asupra riscurilor legate de rambursarea sau plata dobânzilor.
Agenţiile de rating se situează ca instituţii neutre desfăşurand o
activitate de expertizare, în ultimă instanţă, în favoarea investitorilor.
De fapt, emitenţii sunt interesati să aibă o bună apreciere a acestor
agenţii pe această cale promovându-şi propriile emisiuni.
Agenţiile desfăşurând o activitate de interes public trebuie să se
bucure de o deplină independenţă financiară.
Independenţa şi calitatea, integritatea aprecierilor sale, fiind o
premisă a bunului său renume si credibilităţii sale, asigură prin aceasta
îndeplinirea scopului propus. De regulă, expertiza se desfăsoară la
cererea emitentului şi prin contribuţia financiară a acestuia.
Analiza se desfăşoară pe baza rezultatelor economice şi financiare
a întreprinderii emitente pe câţiva ani, se apreciază calitatea
organizării, eficienţa comercială şi tehnică, situaţia firmei pe piaţă,
sector, zonă etc.
Notaţiile specifice având valoarea unui calificativ şi exprimând o
ordine ierarhică. Se publică cu consimţământul emitentului, şi sunt
folosite de investitori pentru orientare.
Obligaţiile, ca obiect de sine, reprezintă temeiul desfăşurării
unor alte operaţii de credit. Obligaţiile pe termen scurt şi lung, emise
de stat sau întreprinderi particulare de regulă, societăţi, reprezintă,
prin cantitatea lor, active substanţiale în patrimoniul fiecărei
întreprinderi sau bănci. Ele reprezintă în forme specifice modalitatea,
preferată de deţineri de lichidităţi pe termen scurt, întrucât obligaţiile
se caracterizează prin siguranţă şi facilitate, prin valorificare imediată.
Obligaţiile se vând în mod curent între întreprinderi şi bănci şi
între bănci şi banca centrală, în cadrul operaţiilor de optimizare a
plasamentelor pe care le urmăresc fiecare. De asemenea, activele în
obligaţiuni creează temei unor operaţii de împrumut declanşate de
deţinătorii care primesc credite, prin gajarea acestora. Prin aceasta, pe
de o parte, deţinătorii obţin cu uşurinţă disponibilităţile lichide în
momentele considerate oportune, în condiţii avantajoase, iar pe de altă
parte păstrează în continuare calitatea de proprietar al acestor
obligaţiuni şi, deci, privilegiul de a încasa, la termenele stabilite, dobânzile ce li se
cuvin.
Iată de ce obligaţiunile, în sine, prezintă fondul material al unor
ample operaţii bancare active, şi generează şi susţin, aşa cum se va
vedea, numeroase şi felurite operaţii de credit bancar.
Desfăsurarea largă a operaţiilor de împrumut pe gaj de efecte
publice denumite şi operaţii de lombard, rolul lor uneori prioritar, a
desemnat dobânda specifică acestor operaţiuni, taxa de lombard, ca
un instrument important al reglării creditului, similar cu taxa scontului
(în RFG în special). În acest context, creditul bancar îşi sporeşte
substanţial sfera de cuprindere şi îşi măreşte elasticitatea şi eficienţa
în a acoperi necesităţile tuturor clienţilor şi, în special, ale
întreprinzătorilor.

2.4. Creditul ipotecar


Creditul destinat activităţii imobiliare prezintă una din cele mai
importante categorii de credit din sistemul naţional în economia de
piaţă, economie care cultivă si dezvoltă, sprijină şi susţine,
proprietatea individuală. Creditul ipotecar se afirmă deci, ca principală
modalitate de sprijinire a proprietăţii imobiliare.
Creditul ipotecar presupune o convenţie între creditor şi împrumutat, în
care se prevede, în general:
- proprietatea ce serveşte ca garanţie a rambursării
împrumutului ;
- condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare;
- penalităţile în caz de rambursare anticipată, parţială
sau completă, a împrumutului;
- circumstanţele în care prin nerespectarea, condiţiilor
de împrumut, debitorul poate pierde proprietatea.
Principalul tip de împrumut pe ipotecă comportă o sumă de rambursare
şi o rată a dobânzii fixă (constantă şi identică). Rambursările periodice
sunt prevăzute pe întreaga perioadă şi fiecare rambursare cuprinde,
deopotrivă, dobânda şi suma cu care se reduce datoria în curs .
De regulă, în cadrul ratei fixe, în timp, scade partea privind
dobânzile şi creşte partea privind rambursarea propriu-zisă.

În ultimul timp s-au dezvoltat şi alte tipuri de credite ipotecare cum


ar fi :
 împrumut pe ipotecă cu dobânzi variabile;
 împrumut pe ipotecă cu rambursare progresivă;
 împrumut pe ipotecă inversat, purtător de
anuităţi.
Creditul pe ipotecă cu dobanzi variabile presupune variaţia
acestora în funcţie de un indicator precis al pieţei financiare.
Creditele pe ipotecă cu rambursarea progresivă satisfac cerinţele
crescânde ale familiilor cu venituri modeste, aflate la începutul
activităţii, care au perspectiva ameliorării veniturilor lor. Formulele
propuse prevăd pentru perioadele iniţiale, reduceri între 9 si 95 % faţă
de rambursările constante.
Creditul ipotecar inversat, purtător de anuităţi, urmăreşte să valorifice
capitalul imobilizat în locuinţe proprietate, fără a se renunţa la dreptul
de proprietate şi la uzufruct. Ca atare, împrumutul obţinut prin
ipotecarea unei părti a proprietăţii serveşte la achiziţionarea unui
contract de anuităţi şi aduce astfel proprietarului un venit regulat. Este
un sistem considerat de perspective.
Dimensiunile ample ale creditului ipotecar în toate ţările dezvoltate,
implică o imobilizare vastă de resurse, de regulă, capitalurile
disponibile pe termen lung.
Întrucât o serie de instituţii de credit şi financiare constituie
asemenea resurse pe termen lung, care în mod necesar implică
valorificare şi garanţii sigure de rambursare, s-a creat în toate ţările o
piată ipotecară firească.
Între băncile şi instituţiile ce constituie asemenea resurse, se
afirmă primordial casele de economii, respectiv băncile mutuale de
economii, companiile de asigurări pe viaţă, băncile şi societăţile
ipotecare şi chiar băncile comerciale.
Într-o epocă mai departată aceste instituţii deţinătoare de
resurse desfăşurau pe cont propriu operaţii de credit ipotecar,
asumându-şi rolul de creditor în cadrul unor contracte de credit. Întrucât creditul
ipotecar are un rol deosebit în expansiunea şi propăşirea proprietăţii, sprijinul
statului se manifestă pe scară largă în toate ţările, pe multiple planuri :
supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.

2.5 Creditul de consum


Creditul de consum este creditul pe termen scurt sau mijlociu, acordat
persoanelor individuale destinat a acoperi costul bunurilor şi serviciilor de care
beneficiază prin reţeaua de comercializare şi servicii, sau pentru
recreditare a creanţelor contractate în acest scop.
Creditul de consum s-a afirmat, de timpuriu, între celelalte forme de credit, şi,
într-o formă iniţială, a existat sub forma “creditului deschis”, respectiv
a posibilităţii pe care comerciantul o acordă clienţilor, de regulă celor
solvabili, de a achiziţiona mărfuri potrivit necesităţilor, urmând ca
lichidarea sau regularizarea datoriilor să se facă ulterior, potrivit
angajamentelor personale diferite de la caz la caz. Forma astfel
practicată a fost considerată drept credit cu rambursarea neeşalonată.
Producţia de masă de bunuri de folosinţă îndelungată şi
necesitatea de a asigura accesul deschis la acestea a cumpărătorilor a
determinat, îndeosebi de la începutul secolului XX, statuarea, în fiecare
din ţările dezvoltate, a unor norme precise de creditare, precum şi a
unei reţele ample şi diversificate de instituţii de credit, în mare parte
legate de firmele producătoare. Astfel că, cea mai mare parte a
creditelor de consum există şi se acordă sub forma creditelor
eşalonate, formă în care termenii creditării : scadenţe, cuantumul
ratelor etc., se stabilesc la acordarea creditului.
La polul opus creditul cu scadentă nedeterminată implică operaţii de
credit deschis, credite acordate comercianţilor cu amănuntul, sau de
către aceştia, credite privind anumite servicii. În aceste operaţiuni,
înseamna că debitorul va efectua plata în timp util (maximum fiind
convenit) dar în momente prielnice lui, pe care le stabileşte personal.
O formă deosebită, în deplina dezvoltare ce aparţine creditelor
eşalonate reprezintă creditul revolving, apărut la sfârşitul anilor 30. În
deosebi această formă s-a extins odată cu amplificarea utilizării
cărţilor de credit. Elementele caracteristice acestui credit sunt:
 se acordă în cadrul unei convenţii stabilite între părţi;
 permite consumatorului să efectueze cumpărările sau să obţină
împrumuturi fie direct, asupra creditorului, fie indirect, prin
cărţile de credit, în momentul oportun pentru el;
 consumatorul are posibilitatea să efectueze plata fie în totalitate pentru
creditul în curs, fie prin plăţi parţiale, periodice, după posibilităţi.
Prin facilităţile acordate beneficiarului de credit şi prin costurile
diminuate, această formă s-a impus în ultima vreme şi tinde să devină
preponderentă în operaţiile de credit de consum. Utilitatea economică
şi socială este preponderentă în aprecierea creditului de consum.
Creditul comercial a avut şi are rol deosebit în dezvoltarea
economiei de consum, respectiv a producţiei şi circulaţiei mărfurilor,
destinate marii mase a consumatorilor.
Creditul de consum anticipează momentul intrării în posesia bunurilor şi
permite accesul cumpărătorilor cu venituri mai mici la bunurile de folosinţă
îndelungată de valoare mare. Prin aceasta se acţionează pe două
planuri, pe de o parte, se asigură satisfacerea facilă a dorinţelor şi
necesităţilor marii mase de consumatori, iar pe de altă parte, se
promovează pe scară largă producţia şi circulaţia unei game extinse de
mărfuri, dincolo de cererea solvabilă a populaţiei şi chiar, după unele
aprecieri, dincolo de capacităţile normale de plată a populaţiei, luată în
ansamblul ei.
De aici s-a tras şi concluzia că, pe unele planuri acţiunea creditului
de consum este destabilizatoare pentru economie, oferind terenul unor
producţii supradimensionate, ea acţionând ca un factor de expansiune a
economiei de consum.
Pe plan general, aşa cum experienţa a arătat în marea majoritate a
cazurilor, creditul de consum a contribuit direct la creşterea în ritmuri
rapide a nivelului de trai a unei părţi mari a populaţiei, iar
responsabilitatea vis-a-vis de datoriile contractate a acţionat ca un
factor al întăririi disciplinei în muncă şi, în ansamblu, a contribuit la
afirmarea progresului economic şi social.
Totodată, o cerere sporită şi stabilă de mărfuri de larg consum a
contribuit la aplicarea rapidă a cuceririlor ştiinţei şi tehnicii, a
tehnologiilor în producţie, în folosul întregii societăţi. Creditul de
consum acţionează astfel în sensul recuperării rapide a cheltuielilor
avansate în producţie, spre realizarea constantă şi oportună a
produselor puse pe piaţă. Acest fapt permite producătorului reluarea
imediată a proceselor de producţie, desfăşurarea lor accelerată,
creşterea cifrei de afaceri şi implicit a profitului.
De aici şi interesul sporit al producătorilor de automobile,
echipamente electromenajere etc., în a dezvolta, ei înşişi, reţeaua de
creditare privind vânzarea propriilor produse, implicit prin înfiinţarea
sau dirijarea unor bănci sau societăţi financiare cu asemenea profil.
Dată fiind importanţa economico-socială a creditelor de consum,
aceasta reprezintă sfera cu cea mai mare implicare a reglementărilor şi
controlului de stat. În această sferă s-a exercitat cu precădere
controlul selectiv pe linia îngrădirii şi eliminării înlesnirilor acordate
beneficiarilor de credit în scopul limitării producţiei de asemenea
bunuri, atunci când interesele naţionale aveau alte priorităţi.
De asemenea, cerinţele specifice în această sferă au orientat către
desfăşurarea unor măsuri de protejare a debitorului pe multiple
planuri, dispoziţii care privesc limitarea sarcinilor financiare ale
persoanelor şi familiilor, folosirea mijloacelor legale privind plăţile,
asigurarea unităţii şi evitarea discriminării în relaţiile de credit de
consum.
3. ELEMENTE DEFINITORII ALE DOBÂNZII

Dacă ne propunem, mai întâi o definiţie, este foarte dificil de a


reflecta în ea toate aceste puncte de vedere. Vom încerca totuşi să
formulăm un concept ghid care să ne permită să înţelegem principalele
idei ale economiştilor care au studiat problematica dobânzii.
Dobânda este în mod firesc comună cu conceptul de capital şi cu
elementele “timp’’ şi “risc”.Aceste concepte şi elemente se regăsesc în
cele mai succinte formulări ale dobânzii.
Astfel, într-un sens, dobânda poate fi considerată ca o remunerare pe
care capitalistul o primeşte pentru folosirea capitalului propriu
(dobânda originară a capitalului) sau pentru capitalul încredinţat spre
utilizare altor persoane (dobânda împrumutului) pe o durată dată,
pentru o folosire oarecare.
În sens restrâns, sau ca formulă mai mult utilizată, dobânda este
suma ce revine proprietarului la rambursarea sumei împrumutate sau
preţul folosirii capitalului şi totodată remunerarea riscului pe care îl
implică împrumutul respectiv.
În aceste formulări regăsim unele caracteristici, unele elemente
descriptive, însă lipsesc precizările cu privire la originea dobânzii, la
legile de formare şi la justificarea sa.
În aceasta, o contribuţie pe deplin recunoscută a lui Bőhm Bawerk,
unul din cei mai importanţi analişti ai dobânzii. Acesta, în cercetările
sale, porneşte de la unele constatări empirice, cu care sunt de acord
economiştii din vremea sa:
- dobânda unui capital se produce independent de activitatea personală a
capitalistului;
- pare că este o calitate firească a capitalului;
- se formează fără ca acesta (capitalul) să epuizeze (deci dincolo de
limitele umane) şi are astfel a durată eternă de constituire.

3.1 FACTORI CARE DETERMINA NIVELUL DOBÂNZII

Ca element al contractului de credit nivelul dobânzii este acceptat, în fiecare


caz în parte, de creditor şi debitor ca urmare a unei negocieri de durată sau
mai operative.
Fiecare dintre părţi doreşte să aibă, în contextul acceptării
soluţiei, anumite orientări care să motiveze şi să justifice decizia
adoptată. Deci se pune problema de a discerne şi considera factorii cu
audientă şi acceptabilitate generală.
Un prim asemenea factor este productivitatea capitalului, o anumită
productivitate a capitalului; adică o anumită rată a profitului, aflate
într-o dinamică determinată de evoluţii şi conjuncturi.
Întreprinzătorul, atunci când îşi propune să mobilizeze un capital
suplimentar, trebuie să evalueze realist posibilităţile de rentabilitate,
respectiv dimensiunile profitului, întrucât el va trebui să remunereze
corespunzător pe deţinătorul de capital.
Contractul de credit care include ca un element semnificativ nivelul dobânzii,
este de fapt un acord, între cele două părţi interesate, cu privire la nivelul
dobânzii sau altfel exprimat un compromis între cele două părţi.
Angajandu-se în a plăti o anumită dobândă, debitorul admite o
anumită diminuare a profitului său net.
Evident că productivitatea capitalului poate fi diferită de la etapă
la etapă, fapt perceptibil pentru ambele părţi care îşi vor stabili poziţii în
consecinţă.
Compromisul, sau maniera de a ajunge la înţelegere trebuie să persiste
în relaţiile dintre debitor şi creditor asigurând permanenţa condiţiilor
de creditare.
Numai luarea în considerare a interesului celui ce economiseşte va dezvolta
la acesta interesul de a continua să economisească, creând premizele
pentru menţinerea şi creşterea ritmului de dezvoltare economică.
Pe de altă parte, deţinătorii de capitaluri, în mare măsură
provenite din economii în calitate de creditori trebuie să aprecieze gradul
real de productivitate a capitalului, atunci când îşi formulează pretenţiile cu
privire la dobânzi, creând condiţii ca întreprinzătorul să continue să
existe şi să poată astfel fructifica şi în viitor capitalul oferit.
Evident că aceste poziţii nu se manifestă ca atitudini personale, ci
ca sumă a lor, în relaţiile pe care cele două părţi le întreţin pe pieţele
creditului.
Iată deci contextul în care, în fiecare moment dat, nivelul
dobânzii reflectă şi exprimă nivelul de productivitate a capitalului de
care este intim legat.
Un al doilea factor general ce determină nivelul dobânzii este
lichiditatea.
Independent de orice alte condiţii, creditorii vor prefera acea
formă de împrumut care să le asigure lichiditatea. Deci se preferă termene
scurte.
Orice angajare mai îndelungată a resurselor creditului, orice
diminuare a lichidităţii sale este însoţită de o sporire a sumelor plătite
ca dobânzi, implică o creştere a nivelului dobânzii. Deci stabilirea
nivelului dat al dobânzii în cadrul contractului de credit este ori o expresie a
compromisului între creditorii care doresc o cat mai ridicată lichiditate şi debitorii
interesaţi în a plăti cât mai puţin pentru aceasta. Riscul nerambursării
este un alt factor general al nivelului dobânzii.
Rambursarea la termen este o condiţie a perpetuării raporturilor de
credit şi a sistemului de credit. Rambursarea este o cerinţă generală care poate fi
asigurată dacă în cazurile particulare se iau măsurile necesare de
evitare şi acoperire a acestui risc.
Aceste cerinţe, în general acceptate, conduc la separarea
elementelor de structură a dobânzii în:
 dobânda pură care este costul utilizării capitalului, şi
 plata necesară pentru recuperarea riscului nerambursării, respectiv
pentru acoperirea pagubelor suferite pe această cale.
O asemenea considerare a riscului şi a soluţiilor de acoperire motivează
o politică personală a băncilor în domeniul dobânzilor, orientată după
gradul de risc pe care îl presupune fiecare credit acordat, funcţie de
condiţiile reale pe care le are fiecare debitor.
De asemenea, la rândul lor, deponenţii care asigură partea
preponderentă a resurselor băncilor sunt, în mai toate ţările, asiguraţi
prin instituţii speciale cu privire la nedobândirea integrală a sumelor
depuse. Evident, plăţile pentru asigurarea depozitelor prezintă un cost
pentru bănci, un element de cost al creditului.
Raportul dintre oferta şi cererea de credit este evident un factor
esenţial în determinarea nivelului dobânzii. Oferta de credite este
determinată primordial de nivelul economisirii în ţara respectivă, de
opţiunile tradiţionale ale populaţiei pentru economii.
Evoluţia nivelului de economisire poate fi stimulată de nivelul
dobânzii. Dar oricare ar fi nivelul dobânzii, există un nivel dat al
economisirii. Determinat de preferinţele familiilor de a economisi este
nivelul individual al venitului şi implicit nivelul şi preferinţele de
consum.
Stabilitatea economică şi politică are şi ea un rol deosebit în a
încuraja formarea capitalului. Orice fenomen de instabilitate politică şi
de dezechilibru economic, în special inflaţia, diminuează nivelul
economisirii şi influenţează negativ dimensiunile resurselor de
creditare.
Cererea de credite este intercondiţionată de cei trei mari debitori:
guvernul, agenţii economici şi familiile, deopotrivă influenţaţi de
evoluţia activităţii economice şi tendinţele de dezvoltare a investiţiilor.

3.2. STRUCTURA RATELOR DOBÂNZII

Nivelul dobânzii se exprimă în diferitele segmente ale pieţelor


creditului şi în diferitele raporturi între debitori şi creditori, în special
între bănci şi clienţii lor, variate tipuri şi variate mărimi.
Diferitele tipuri de rate de dobânzi existente, specifice în diverse relaţii sunt
structurate în cadrul unor legături reciproce semnificative şi putem
spune că acţionează în cadrul unui mecanism.
Rata dobânzii pe piaţa monetară se stabileşte zilnic pe baza cererii
şi ofertei de credit negociate între bănci şi adesea sub influenţa băncii
de emisiune.
Dat fiind că nivelul acestei rate reprezintă preţul de cost al
creditului pentru principalele bănci, acesta devine orientativ în
legătură cu stabilirea scărilor de dobânzi pe piaţa respectivă.
În interiorul fiecărei bănci se instituie, de fapt o scară a dobânzilor
creditoare şi debitoare care reflectă implicit raportul între cheltuielile şi
veniturile băncii şi posibilităţile sale de a obţine profit.
Pe de o parte, banca procură resurse prin depozite ce le constituie în
relaţiile cu clienţii şi de la furnizorii de resurse, alte bănci sau banca de
emisiune, pe care trebuie, să le remunereze la nivelul dat, de regulă la
nivelul pieţei.
Pe de altă parte, faţă de debitorii săi fiecare bancă aplică un
anumit nivel de dobânzi în măsură să-i acopere cheltuielile (cu dobânzile şi de
funcţionare) şi implicit un anumit nivel al profitului.
În corelare între nivelul dobânzilor încasate şi plătite, banca trebuie să-
şi asigure competitivitatea urmărind atragerea clienţilor şi printr-un
cuantum avantajos, pentru ei, a dobânzilor.
Astfel între dobânzile interne practicate de bănci rata dobânzilor de
depozit este de o importanţă majoră pentru nivelul general al
dobânzilor interne.
Această rată este de un nivel foarte scăzut întrucât se aplică
pentru depozitele la vedere şi asigură un grad înalt de lichiditate
deponenţilor, care, urmărind în special acest aspect, acceptă un
asemenea regim al dobânzilor.
Rata de bază a dobânzii reprezintă pentru fiecare bancă nivelul
fundamental în raport de care se construieste o serie de rate ale
dobânzilor practicate de bancă în relaţiile cu clienţii.
În continuare, pe o primă treaptă aflăm rate de dobândă normală
sau comercială (In Anglia numita “blue chip rate”). Blue chip este o
expresie împrumutată de la bursa de valori care este folosită pentru a
reprezenta activitatea unei firme care funcţionează fără reproş şi care
are bune relaţii cu colaboratorii.
Rata dobânzii pentru împrumuturile personale este la nivel real, foarte ridicată
deoarece, vizează operaţiuni ce implică o mulţime de debitori şi
multiple riscuri.
Iată că privite în ansamblul lor dobânzile practicate de bănci faţă
de clienţii lor se află în corelaţia necesară de coeziune a unui
mecanism.
Examinarea ratelor interne ale dobânzii subliniază posibilitatea băncii de
a avea o politică proprie faţă de clienţii săi, în general, şi îndeosebi vis-a-vis de
fiecare dintre ei, în special.
În acelaşi timp este evident că în opţiunile sale privind politica de
dobânzi banca este “obligată” să se alinieze la evoluţiile pieţei care-i
determină propria atitudine prin diverse şi multiple influenţe.
CAPITOLUL II

1 Creditul ipotecar

Creditul ipotecar reprezintă una din cele mai importante categorii de


credit în cadrul economiei de piaţă; el presupune o convenienţă între
creditor şi împrumutat.
Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat şi care
comportă riscuri. Trebuie ţinut cont ca normele prudenţiale ale
instituţiilor care acordă credite ipotecare analizează solicitanţii cel
puţin din punctul de vedere al venitului net, din care solicitantul
trebuie să suporte o rată de credit şi să îşi menţină un nivel decent al
condiţiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de neplată.
Ipoteca nu înseamnă că din momentul acordării creditului, locuinţa
intră în proprietatea băncii, sau, mai rău, că după rambursarea a trei
sferturi din credit împrumutatul nu mai recuperează nimic. Banca sau
instituţia de credit are dreptul, după vânzarea la licitaţie sau în alt mod
a locuinţei, să reţină exact sumele la care este îndreptăţită în
conformitate cu contractul de credit ( capital, dobânzi, alte conturi
justificate ); restul sumei obţinută după vânzare se restituie
împrumutaţilor.
Deşi majoritatea dobânzii variabile din contract constituie un
risc, pentru că ar mări povara lunară de plată , corelarea dobânzii
variabile la un index stabil ( cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate
ale dobânzilor paracticate între bănci, pe pieţele interbancare
europene ) scuteşte împrumutatul de astfel de emoţii. O astfel de
menţiune în contractul de credit pare lipsită de importanţă acum, dar
nu şi peste 5 ani, când condiţiile economiei locale şi mondiale pot fi
complet diferite.
Multe din riscurile de neplată nu sunt de neevitat. Sistemul
românesc de asigurări pune deja la îndemana împrumutaţilor o serie
de produse de asigurare cum ar fi asigurarea de viaţă, de invaliditate
care îl pot proteja pe împrumutat şi pe familia acestuia în cadrul producerii
unui eveniment nefericit.
Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziţie, renovare-
reabilitare sau construire de locuinţe ) persoanele fizice cetăţeni
români cu domiciliul in România sau persoane juridice române cu
obiect de activitate specific ( construire, reabilitare de locuinţe ).
Garanţiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca asupra
imobilului pentru care se acordă creditul şi care trbuie sa acopere în
proporţie de minim 133% din valoarea creditului, asigurarea locuinţei
pentru care se acordă creditul şi, după caz, creditorii mai pot solicita şi
alte garanţii (garanţii personale sau giranţi, asigurări de viaţă).

2.Creditul ipotecar pentru persoane fizice


2.1 Caracteristicile creditului ipotecar B.C.R

Creditele ipotecare pentru persoanele fizice se acordă în lei sau valută


(USD,EURO) pe termen de cel mult 20 ani, atât pentru cele în lei, cât şi
pentru cele în valută.
Beneficiarii acestor credite sunt persoane fizice rezidente care au vârsta de cel
puţin 18 ani, iar suma maximă acordată fiind de 500.000 echivalent
EURO.
Volumul creditului se stabileşte în funcţie de posibilitatea de
rambursare a solicitantului şi a familiei acestuia (soţ, soţie, copii şi
parinţii soţilor, care locuiesc şi gospodaresc împreună), dacă este
cazul.
Creditul ipotecar va acoperi cel mult 75% din preţul locuinţei cumpărate
sau valoarea investiţiei prevăzute în devizul general al locuinţei ce
urmează a fi construite, modernizate, consolidate, extinse, inclusiv
terenul aferent unde este cazul, cheltuelile pentru viabilizarea (dotarea
cu utilitaţi : electricitate, apa, gaze, telefon), alte cheltueli în legatură
cu investiţia (proiectare, obţinerea avizelor şi autorităţilor necesare,
trecerea terenurilor din circuitul agricol, silvic, după caz, în intravilan,
cheltueli notariale etc.) indiferent dacă lucrările de constituire se
realizează cu o societate de construcţii sau în regie proprie.
Dovada constituirii aportului propriu de minim 25%, poate fi efectuată prin
mai multe modalităţi :
a) depunerea de numerar sau prin virament, în contul deschis la BCR a sumei
minime prevăzute ;
b) achitarea unui avans, pe baza de chitanţă la notariat sau
precontract / contract de vânzare-cumpărare, în cazul unui
bun imobil ( teren şi / sau construcţie ) achiziţionat de la o
persoană fizică sau juridică ;
c) achitarea parţială sau totală în avans a terenului şi / sau a unor
materiale de construcţii ori servicii executate pe bază de
facturi, devize sau situaţii de lucrări, emise de furnizorii de
materiale, antreprenorul de construcţii sau alte societăţi
prestatoare de servicii.
Pentru a determina suma creditului pe care solicitantul poate sa o contracteze, la
determinarea capacităţii de rambursare se va avea în vedere ca datoriile
totale lunare ale împrumutatului şi membrilor de familie ai acesteia,
formate din rata totala lunară de rambursat (credit şi dobânda) la creditul
solicitat, plus angajamentele de plată evidente în declaraţiile pe
proprie răspundere (rate de credit, rate de leasing, rate pentru
cumpărare de bunuri pentru folosinţă îndelungată, rate CAR , rate de
credit carduri, acorduri de garanţie, alte angajamente de plată, după
caz) să nu depăşească 35% din veniturile totale lunare certe, realizate
de împrumutat şi membrii familiei acestuia.
Determinarea capacităţii de rambursare se va efectua luând în
calcul nivelul veniturilor realizate, dupa impozitare.
În cazul creditelor acordate în valută la determinarea volumului
creditului ipotecar se va lua în considerare şi o marjă suplimentară
destinată acoperirii riscului valutar, care, împreună cu rata totală
lunară de rambursat şi celelalte eventuale angajamente, nu trebuie să
depăşească 35% din veniturile totale lunare certe, realizate de
împrumutat şi membrii de familie ai acestuia.
Dobânda este revizuibilă semestrial (la data de 30 iunie si 31
decembrie ale fiecarui an) şi se stabileşte în funcţie de cotaţiile BUBOR
la 6 luni pentru creditele în lei, LIBOR la 6 luni pentru creditele în USD
si EURIBOR la 6 luni pentru credite în EURO.
În procesul derulării creditului, nivelul dobânzii curente se poate
schimba în funcţie de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR / EURIBOR /
BUBOR.
Nivelul dobânzii curente se stabileşte astfel :
 pentru creditele ipotecare în lei, dobânda practicată va fi egală cu
nivelul dobânzii BUBOR la 6 luni la care se mai adaugă o
marjă de ____ puncte procentuale ;
 pentru creditele ipotecare în USD, dobânda practicată va fi egală cu
nivelul dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adaugă o marjă
de _____ puncte procentuale ;
 pentru creditele ipotecare în EURO , dobânda practicată va fi egală
cu nivelul dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adaugă o
marjă de _____ puncte procentuale ;
 la creditele restante de peste 60 de zile, banca va percepe o
dobândă majorată cu 2 puncte procentuale, pentru credite în
valută şi 5 puncte procentuale pentru creditele în lei, faţă
de nivelul dobânzii curente.

Tabel nr.1 CLASAMENT FUNCŢIE DE RATA DOBÂNZII NOMINALĂ

Poziţi Rata dobânzii la credite în lei % Rata dobânzii la credite în Rata dobânzii la credite în
e euro % dolari %
1. ING Bank (Classic) 17.5- BRD (Euribor 3 8.11 BRD (Libor 3 luni + 7.18
20.50 luni + 6%) 6%)
2. CEC 21.00 Volksbank 7.5- Volksbank 8
8.50
3. Raiffeisen Bank 22.00 ING Bank 8.4 Comercial Bank of
Greece(Euribor 6 8.18
luni + 7%)
4. Bank Post 23.00 Raiffeisen Bank 9 Bank Post 9
5. BCR 23.88 Bank Post 9 Egnatia Bank 8.50
6. Piraeus Bank 17-24.00 Egnatia Bank 8.75 Raiffeisen Bank 8.50
7. BRD Comercial Bank
24.00 of Greece 9.11 RIB 8.50
(Euribor 6 luni +
7%)
8. Alpha Bank 24.00- HVB Bank 7,95- Piraeus Bank 8.90
26.00 9,57
9. Banca 26.00 Piraeus Bank 9.90 HVB Bank 7,45-
Transilvania,RIB 9,07
10. RIB 26.00 RIB 10.00 Alpha Bank 8.50-
12.5
11. West Bank 30.00 BCR 10.17 BCR 10.21
12. Volksbank 29,00- Alpha Bank 9.25- MIRO Bank 10-13
35,00 12.5
13. Banca 12.00 Domenia Credit 9.87-
Transilvania 11.87
14. MIRO Bank 11-14 Banca Transilvania 12

Sursa : www.BNR.ro.

Forma de decontare este viramentul în contul : vânzătorului locuinţei sau


terenului ; societăţii de construcţii care va executa lucrarea ;
împrumutatului pentru plata manoperei, în cazul construirii în regie proprie.
Modalităţile de rambursare sunt la orice sediu BCR, în numerar
( cu cel puţin o zi înaintea scadenţei stabilite prin graficul de
rambursare ) ; la sediul unităţii BCR care a acordat creditul, din contul
curent în lei sau valută ; prin internet, din contul curent în lei sau
valută ; la orice ATM din reţeaua BCR, din contul de card de debit
numai pentru creditele în lei (se încheie Conventie).
Costurile pe care le suportă persoana fizică, la solicitarea unui credit
ipotecar sunt :
- Taxa de întocmire şi analiza documentaţie
a) cumpărare locuinţa sau teren ;
b) construire / reparatii / amenajari locuinta.
- Taxa deschidere cont curent ( dacă clientul nu este deja client la
unitatea BCR unde depune cererea de credit ) ;
- Comision pentru consultarea bazei de date a Biroului de Credit ;
- Taxa evaluare imobil ( exclusiv TVA ) ;
- Comision gestiune ( flat- perceput o singură dată la acordarea
creditului ) – 1,75 ROL şi 1,5 – EUR, USD ;
- Prima de asigurare pentru asigurarea imobilului care constituie garanţia
creditului . Cotele de primă de asigurare sunt cele mai comunicate de
BCR Asigurări.
- Prima de asigurare pentru asigurarea de viaţă a titularului de contract
se calculează în funcţie de vârstă şi soldul creditorului ;
- Comision pentru rambursarea în avans, aplicat la suma ce se doreste a fi
plătită în avans :
a) în primii 5 ani de creditare : 2% flat ;
b) între 5-10 ani : 1,5% flat ;
c) peste 10 ani : 1% flat.
- Nivelul dobanzii.

2.2 Documentele necesare creditului ipotecar

Documentele generale necesare creditului ipotecar sunt : cerere de creditare,


cerere de consultare CRB şi a Biroului de Credite pentru solicitant şi
coplătitori ; buletin de identitate sau carte de identitate pentru
solicitant şi coplătitori ; talon de pensie ; adeverinţe de salariu pentru
solicitant şi coplătitori ; cartea de muncă ; documentele care atestă
alte venituri realizate de solicitant din închirieri, dividende, venituri
realizate în străinătate şi care pot fi luate în calcul la determinarea
capacităţii de rambursare ; declaraţia pe proprie răspundere, conform
legii, privind valoarea angajamentelor de plată existente la data
solicitării creditului pentru solicitant şi coplătitori.
În funcţie de destinaţia creditului, documentele specifice
solicitate clientului sunt :
a) Pentru cumpărarea de imobile constituite din teren şi
construcţia situată pe acesta şi pentru cumpărarea de
apartamente cu teren în cota indiviza :
 Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării sau
cumpărării înregistrat la Biroul de Carte Funciară (copie) ;
 Documentaţia cadastrală (copie) ;
 Declaraţia pe proprie răspundere a vânzătorului că bunurile
imobiliare respective nu sunt revendicate şi că nu există
litigii în legătură cu acestea.
b) Pentru constituirea unei locuinţe pe terenul deţinut de solicitantul
creditului :
 Actul de proprietate / concesionare / drept de folosinţă pe care
urmează să se realizeze construcţia ;
 Contractul de constituire încheiat de antreprenorul său societatea de
construcţii ;
 Autorizaţia de construire înscrisă provizoriu în Cartea
Funciară ;
 Devizul general şi raportul de evaluare al acestuia, întocmit de
către o antrepriză de construcţii ;
 Planul de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a
lucrărilor ;
 Declaraţia pe propria răspundere a proprietarului că terenul
nu este revendicat şi că nu există litigii în legatură cu
acesta ;
 Contract de prestări servicii încheiat cu dirigintele de şantier ;
 Atestat MLPTL pentru dirigintele de şantier .
c) Pentru cumpărarea unui teren şi construirea unei locuinţe pe
acest teren :
 Actul de proprietate al vânzătorului pentru terenul respectiv ;
 Declaraţia pe proprie răspundere a proprietarului că terenul
respectiv nu este revendicat şi că nu există litigii în legatură
cu acesta ;
 Pentru construirea unei locuinţe pe terenul cumpărat din credit se
solicită, toate documentele prevăzute la litera b.

2.3 Etape de derulare a operaţiunilor


În cazul acordării de credite ipotecare pentru cumpărarea unei
locuinţe ( apartament cu teren în cota indiviză sau construcţie
existentă pe teren în proprietate / concesiune / superficie / folosinţă )
sau a unui teren în vederea construirii unei locuinţe, vor fi avute în
vedere urmatoarele etape de derulare a operaţiunilor :
a) Cu ocazia analizei pentru aprobarea creditului, beneficiarul creditului,
respectiv cumpărătorul poate să se prezinte la banca împreună cu
vânzătorul, acesta din urmă fiind înştiinţat de cumpărător că o parte
din preţul locuinţei se va achita din credit de la bancă, întrucât:
- vânzătorul trebuie să pună la dispoziţia băncii actul de
proprietate asupra imobilului supus vânzării şi care urmează a face
obiectul ipotecii prin credit ipotecar ;
- vânzatorul trebuie să dea o declaraţie băncii că imobilul nu este
revendicat în baza prevederilor Legii nr. 10/2001 şi nu există alte litigii
în legatură cu acesta;
- vînzatorul trebuie să permită băncii verificarea faptică şi
evaluarea imobilului, în vederea constituirii ipotecii ulterioare pe
numele cumpărătorului ;
- vânzătorul este informat că trebuie să solicite un extras de
Carte Funciară pentru a dovedi că imobilul este liber de sarcini şi că nu
sunt alte litigii sau probleme în legatură cu acesta, în vederea
încheierii contractului de vânzare - cumpărare şi a instituirii ulterioare,
pe numele cumpărătorului, a ipotecii în favoarea băncii.
b) După aprobarea creditului, se încheie contractul de credit
între bancă şi împrumutat (cumpărător) şi se eliberează acestuia un
exemplar din contractul de credit.
Contractul de împrumut intră în vigoare la data semnării lui şi prin
urmare, se va avea în vedere urmatoarele :
- perioada de valabilitate a contractului de credit începe de la data intr ării în
vigoare a acestuia (data semnării de către părţi) şi se sfârşeşte odata
cu îndeplinirea tuturor obligaţiilor de plată asumate faţă de bancă ;
- durata de rambursare a creditului – cuprinde perioada de timp dintre prima
tragere din credit şi scadenţa finală a acestuia.
Pentru asigurarea unui climat de încredere între partenerii tranzacţiei de
vanzare-cumpărare, vânzatorul şi cumpărătorul sunt invitaţi la bancă şi
în baza cererii vânzătorului i se deschide acestuia un cont curent în
scopul virării sumei provenind din creditul aprobat cumpărătorului.
Banca poate elibera o adresă sau notificare către cumpărător şi
vânzător, prin care să se confirme aprobarea creditului, destinaţia
acestuia, precum şi condiţiile efectuării plăţii din credit, cu specificarea
documentelor solicitate de bancă în acest sens, respectiv :
- contractul de vânzare – cumpărare ;
- contractul de ipoteca încheiat de bancă cu cumpărătorul –
beneficiarul creditului ;
- dovada înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de
intabulare a contractului de vânzare – cumpărare şi, respectiv a
contractului de ipotecă ;
- extras de Carte Funciară privind publicitatea ipotecii în favoarea
băncii ;
- dovada radierii privilegiului de catre vânzător sau mandat în formă
autentică dat de vânzator pentru împuternicirea băncii în vederea
radierii privilegiului pentru plata preţului din contractul de vânzare –
cumpărare ;
- asigurarea bunului ipotecat ; în contractul de asigurare sau poliţa de
asigurare banca va fi menţionată ca beneficiar.
c) Se încheie contractul de vânzare – cumpărare şi contractul de ipotecă
în aceaşi zi, utilizând extrasul de Carte Funciară prezentat de vânzător
care trebuie să ateste faptul că imobilul este liber de orice sarcini.
Înscrierea în Cartea Funciară se face în urmatoarea ordine:
- înscrierea dreptului de proprietate pe baza contractului de vânzare –
cumpărare care constituie titlul dreptului de proprietate – se efectuează
în partea a II –a a Cărţii Funciare.
- înscrierea ipotecii în favoarea băncii, în baza titlului de proprietate –
se efectuează în partea a III – a a Cărţii Funciare.
d) Tragerea de credit în vederea efectuării plăţii către vânzător, va fi
efectuată de bancă la prezentarea urmatoarelor documente :
1) dovada înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de
intabulare a contractului de vânzare – cumpărare şi, respectiv a
contractului de ipotecă în favoarea băncii ( original şi copie ) ;
2) prezentarea extrasului de Carte Funciară care atestă efectuarea
publicităţii ipotecii în favoarea băncii, a contractului de vânzare –
cumpărare (original şi copie), a contractului de ipotecă încheiat de
bancă cu cumpărătorul – beneficiarul creditului (3exemplare
originale) ;
3) dovada radierii privilegiului de catre vânzător sau mandat în formă
autentică dat de vânzător pentru împuternicirea băncii în vederea
radierii privilegiului pentru plata preţului din contractul de vînzare –
cumpărare.
Trebuie menţionat şi că, eventualele cazuri în care vânzătorul nu
prezintă dovada radierii privilegiului în ziua efectuării plăţii din credit,
banca poate efectua ea însăşi demersurile, ca parte interesată în acest
sens, în baza mandatului autentic dat de vânzător.
4) asigurarea bunului ipotecat cu menţionarea băncii ca beneficiar al
poliţei de asigurare în contractul de asigurare sau poliţa de asigurare ;
5) asigurarea de viaţă cu menţionarea băncii ca beneficiar al
poliţei de asigurare de viaţă ( în cazurile în care împrumutatul este
persoană singură sau unica întreţinătoare de familie).

CAPITOLUL III

STUDIU DE CAZ
1. CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR
Pentru persoane fizice
Nr. 587/04.11.2010

Între:
S.C. BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ S.A – prin Sucursala Piatra
Neamt, cu sediul în Bulevardul Decebal nr 35, înmatriculată la Registrul
Comerţului sub nr. J03/425/2010, CUI 13301927 reprezentată legal prin
Dl. Teodorescu Gheorghe, Director şi Dl. Andreescu Ioan, Contabil Sef,
în calitate de creditor ipotecar, denumită în continuare BANCĂ,
şi
POPESCU CONSTANTIN, domiciliat în localitatea Piatra Neamt, str. Mihai
Viteazu nr 36, judeţul Neamt, cod poştal 115300, posesor al CI seria NT
nr.395857, eliberat de Pol. Piatra Neamt, CNP 1500307033079, cetăţean
român cu domiciliul în România, căsătorit cu POPESCU NICULINA, în
calitate de beneficiar al creditului ipotecar, denumit în continuare
ÎMPRUMUTAT,
şi
POPESCU NICULINA, domiciliată în localitatea Piatra Neamt, str. Mihai
Viteazu nr 36 ,judeţul Neamt, cod poştal 115300, posesor al CI seria NT nr.
381060 eliberat de Pol. Piatra Neamt, CNP 2500825033074, cetăţean
român cu domiciliul în România, căsătorit cu POPESCU CONSTANTIN, în
calitate de COPLĂTITOR,
a fost semnat prezentul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit în continuare
CONTRACT), în baza dispoziţiilor legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, în
temeiul căruia:
1. BANCA acorda ÎMPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru construcţie
casă în sumă de 820.000 lei RON(opt sute douăzeci mii lei)
2. Durata creditului este de 20 de ani/240 luni, calculată de la data primei
trageri din credit, care include, în cazul creditelor pentru construire.
În cadrul perioadei de graţie împrumutatul achită numai comisioanele
aferente, fără a rambursa ratele de credit şi dobânda datorată.
Dobânda se calculează lunar la soldul creditului şi se capitalizează la
sfârşitul perioadei de graţie, fiind inclusă în valoarea creditului.
Rambursarea dobânzii aferente perioadei de graţie se va face lunar,
după expirarea perioadei de graţie, împreună cu creditul, în
conformitate cu graficul de rambursare:
3. Tragerile de credit se efectuează după cum urmează:
- eşalonat, pe măsura efectuării cheltuielilor/lucrărilor, în termen de 12
luni
4. Nivelul dobânzii curente la data semnării CONTRACTULUI este de 13%
şi este fixă pe primii 5 ani calendaristici, iar pe restul perioadei de
creditare, dobânda curentă este variabilă şi se calculează în funcţie de
cotaţia BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 2 puncte procentuale.
4.1. Nivelul dobânzii curente pe perioada în care dobânda curentă este fixă, se
stabileşte de bancă astfel:
a) dacă împrumutatul nu înregistrează credite şi/sau dobânzi
restante în lei şi/sau valută fată de bancă, sau acestea sunt de până la
7 zile inclusiv, dobânda curentă este de 13% pe an;
b) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante
în lei şi/sau valută faţă de bancă cuprinse între 8 şi 30 de zile inclusiv,
dobânda curentă este de 14% pe an.
c) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante
în lei şi/sau valută faţă de bancă de peste 30 de zile dobânda curenta
este de 16% pe an
4.2. Nivelul dobânzii curente pe perioada în care dobânda curentă este
variabilă, se stabileşte de bancă astfel:
a) dacă împrumutatul nu înregistrează credite şi/sau dobânzi
restante în lei şi/sau valută faţă de bancă sau acestea sunt de până la
7 zile inclusiv, dobânda curentă este BUBOR la 6 luni, la care se
adaugă 2 puncte procentuale;
b) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante
în lei şi/sau valută faţă de bancă cuprinse între 8 şi 30 de zile inclusiv,
dobânda curentă este BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 3 puncte
procentuale;
c) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante
în lei şi/sau valută faţă de bancă de peste 30 de zile dobânda curenta
este BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 4 puncte procentuale;
5. Nerambursarea la termenele stabilite a ratelor de credit datorate dă dreptul
băncii de a percepe la acestea o dobândă majorată astfel:
a) pe perioada în care dobânda curentă este fixă:
- 13%/an, pentru ratele de credit restante până la 30 de zile, inclusiv;
-14%/an, pentru ratele de credit restante de peste 30 de zile;
b) pe perioada în care dobânda curentă este variabilă:
-3 p. p. pe an pentru dobânda curentă în cazul ratelor de credit restante până
la 30 de zile, inclusiv;
-4 p. p. pe an pentru dobânda curentă în cazul ratelor de credit restante peste
30 de zile.
6. Pentru creditul acordat, ÎMPRUMUTATUL va plăti următoarele
comisioane:
a) comision de gestiune de 1,75% flat;
comision de rambursare anticipată, aplicat la suma rambursată în avans, după
cum urmează:
- în primii 5 ani de creditare: 2% flat;
- între 5-10 ani; 1,5% flat;
peste 10 ani: 1% flat.
b) alte comisioane – analiză dosar + evaluare 70 eur.
7. Comisioanele prevăzute la pct.6 lit. b şi c) se plătesc de către
ÎMPRUMUTAT şi în perioada de graţie.
8. ÎMPRUMUTATUL se obligă să garanteze creditul, dobânzile,
dobânzile majorate, comisioanele aferente creditului, rezultate din
prezentul CONTRACT, precum şi cheltuielile de orice fel legate de
recuperarea creditului, şi celorlalte sume datorate, inclusiv a
cheltuielilor de judecată şi de executare silită, cu următoarele garanţii
constituite în favoarea BĂNCII:
a) ipoteca rang I asupra imobilului ce urmează a se construi + teren situat
în Piatra Neamt, str. Rm.Vâlcea nr.84, proprietatea lui DIN CONSTANTIN şi
DIN NICULUINA;
9. Prezentul CONTRACT este valabil şi îşi produce efectele, de la data
semnării şi până la îndeplinirea de către ÎMPRUMUTAT şi COPLĂTITOR(I)
a tuturor obligaţiilor care rezultă din acesta, respectiv până la
recuperarea de către BANCĂ a tuturor sumelor la care este îndreptăţită
în baza prezentului CONTRACT.
10. Prezentul CONTRACT se supune legislaţiei române.
11. Prezentul CONTRACT poate fi modificat şi/sau completat numai cu
acordul ambelor părţi, prin acte adiţionale.
12. Prezentul CONTRACT împreună cu contractele de garanţii
accesorii constituie, conform Legii bancare, titluri executorii.
13. În aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act
normativ va fi înţeleasă ca incluzând toate amendamentele aduse la
acesta, înainte sau ulterior încheierii acestui CONTRACT.
14. Prezentul CONTRACT intră în vigoare la data semnării sale de
către toate părţile.
Obligaţia băncii de a pune la dispoziţie creditul şi dreptul
împrumutatului de a efectua trageri din acesta, intră în vigoare la
îndeplinirea condiţiilor prevăzute din Condiţiile generale de creditare,
precum şi a următoarelor condiţii:
- constituirea garanţiilor prevăzute şi efectuarea publicităţii acestora
- încheierea poliţelor de asigurare pentru bunurile aduse în garanţie
prevăzute la pct.8, lit.b) şi următoarele, şi cesionarea drepturilor
de despăgubire în favoarea BĂNCII;
15. În situaţia în care împrumutatul nu îndeplineşte condiţiile de
tragere în termen de 30 de zile calendaristice de la semnarea
contractului de credit, prezentul contract se consideră desfiinţat de plin
drept, fără îndeplinirea nici unei formalităţi şi proceduri prealabile.
16. Condiţiile generale de creditare prezentate la Anexa nr.1 şi
graficul de rambursare fac parte integrantă din prezentul contract.
Contractele de garanţie sunt accesorii prezentului CONTRACT.

Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de 04.11.2010, la Piatra Neamt, în 4


exemplare, toate având aceeaşi valoare juridică, din care 2 exemplare
pentru BANCĂ, 1 exemplar pentru ÎMPRUMUTAT şi 1 exemplar pentru
COPLĂTITOR.

BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ


Prin Sucursala Piatra Neamt

DIRECTOR,
GHEORGHE TEODORESCU ÎMPRUMUTAT / GARANT
IPOTECAR
DL. POPESCU
CONSTANTIN
CONTABIL ŞEF,
ANDREESCU IOAN COPLĂTITOR / GARANT
IPOTECAR
DNA. POPESCU NICULINA
CONSILIER JURIDIC IPOTECAR,
BICHERU MARIA
2.CONDITII GENERALE
DE CREDITARE.
PARTE INTEGRATA A
CONTRACTULUI A CONTRACTULUI DE CREDIT

1. OBIECTUL CONTRACTULUI
Creditul se va utiliza conform destinaţiei prevăzute la pct. 1 din
contractul de credit ipotecar bancar şi numai după îndeplinirea
condiţiilor prevăzute la pct. 3 din prezentele CONDIŢII GENERALE DE
CREDITARE.
2.DURATA CREDITULUI
Durata creditului poate include şi o perioadă de graţie
de maxim 12 luni, în cazul creditelor acordate pentru constituire,
calculată de la data primei trageri din credit.
3. TRAGEREA CREDITULUI
3.1. ÎMPRUMUTATUL va putea efectua trageri din credit, numai după
prezentarea documentelor şi îndeplinirea următoarelor
condiţii:
3.1.2. Pentru creditele acordate pentru constituirea unei locuinţe pe terenul
proprietatea ÎMPRUMUTATULUI s-au deţinut cu titlu de
concesiune/superficie/folosită de către acesta:
a) cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
b) dovada aportului propriu al ÎMPRUMUTATULUI la realizarea investiţiei
imobiliare – în natură (titlul de proprietate asupra terenului cumpărat,
unde este cazul, alte cheltuieli efectuate pentru realizarea unei părţi
din investiţie pe bază de documente justificative etc) sau în numerar;
c) copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosită asupra terenului pe
care urmează a se realiza construcţia (după caz);
d) declaraţie pe proprie răspundere a ÎMPRUMUTATULUI că terenul nu
este revendicat conform legii 10/2001 şi că nu există alte litigii în
legătură cu acesta;
e) declaraţia prin care concedentul (I) declară că în conformitate cu
contractul de succesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei
de la începerea lucrărilor de construcţie, (II) declară că terenul nu face
obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate sau
posesiune sau revendicare în baza Legii nr.10/2001, (III) consimte la
constituirea unei ipoteci asupra construcţie de începutul şi până la
terminarea lucrărilor, pe toată perioada de rambursare a creditului şi
(IV) a fost de acord că, dacă urmare a executării silite bazate pe
contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, BANCII sau
oricărei terţe părţi i se adjudecă construcţia, ÎMPRUMUTATUL va avea
dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al
construcţiei (unde este cazul);
f) contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se
solicită în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie);
g) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare
obţinerii acesteia şi înscrierea provizorie în Cartea Funciară a
autorizaţiei de construire;
h) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
i) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;
j) devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;
k) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor
(în cazul lucrărilor în regie proprie);
l) contractul de ipotecă întocmit conform Legii 190/1999 asupra construcţiei
viitoare şi terenului, după caz;
m) poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de
construire până la finalizarea acestora (se va încheia fie de persoana
fizică, fie de societatea de construcţii); în poliţa de asigurare BANCA va
figura ca beneficiar;
n) extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în
favoarea BĂNCII;
o) alte condiţii prevăzute în contract.

Faza 2 reabilitarea, modernizarea consolidarea sau extinderea imobilului:


a) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare
obţinerii acesteia şi înscrierea provizorie în Cartea Funciară a
autorizaţiei de construire (în cazul extinderii);
b) contractul de construire/prestări servicii încheiat cu
antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită în cazul în care
lucrările se realizează în regie proprie);
c) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
d) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare (unde
este cazul);
e) devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului
general;
f) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor
(în cazul lucrărilor în regie proprie);
g) contract de ipotecă pe construcţia viitoare, înregistrat la Biroul de Carte
Funciară (în cazul extinderii);
h) extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în
favoarea BĂNCII (pentru extindere);
i) alte condiţii prevăzute de contract.

3.1.4. Pentru creditele acordate pentru cumpărarea de teren şi apoi


construirea unei locuinţe pe acesta:
Faza I – cumpărarea de teren pentru construirea unei locuinţe
a) cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;
b) dovada depunerii de către ÎMPRUMUTAT a avansului, în contul său curent
în lei/valută sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de
contract de vânzare/cumpărare sau chitanţă autentificată de notar;
c) declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că terenul nu este
revendicat conform Legii 10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu
acesta;
d) contract de vânzare – cumpărare a terenului cumpărat, înregistrat la Biroul
de Carte Funciară;
e) contract de ipotecă asupra terenului cumpărat întocmit conform Legii nr.
190/1999, înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
f) extrasul de Carte Funciară a terenului din care să rezulte ipoteca de rang I
în favoarea BCR;
g) alte condiţii prevăzute de contract.

Faza II – Construirea locuinţei pe terenul cumpărat


a) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare
obţinerii acesteia şi înscrierea provizorie în Cartea Funciară a
autorizaţiei de construire;
b) contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se
solicită în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie);
c) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;
d) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;
e) devizul general şi, unde este cazul, raportul de evaluare a devizului
general;
f) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor
(în cazul lucrărilor în regie proprie);
g) contract de ipotecă pe construcţia viitoare, înregistrat la Biroul de Carte
Funciară;
h) poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de
construcţie până la finalizarea acestora ( se va încheia fie de persoană
fizică, fie de societatea de construcţii); în poliţa de asigurare BANCA va
figura ca beneficiar;
i) extras de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea
BĂNCII pe teren şi construcţia viitoare;
j) alte condiţii prevăzute de contract;
3.2. ÎMPRUMUTATUL este de acord ca utilizarea creditului se va efectua după
cum urmează:
3.2.1. Pentru cazul prevăzut la 3.1.1., astfel: din contul de împrumut în contul
vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin
intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI;

3.2.2. Pentru cazul prevăzut la 3.1.2., astfel:


a) în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:
- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază
de devize, situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale.
b) în cazul ridicării construcţiei în regie proprie :
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin
intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata
materialelor/serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale,
situaţii/devize de lucrări.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite,
semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat
de dirigintele de şantier/inspectorul tehnic.
3.2.3. Pentru cazul prevăzut la 3.1.3. astfel:
- din contul de împrumut în contul vânzătorului, în vederea achitării
preţului către vânzător, prin tranzitarea contului curent al
ÎMPRUMUTATULUI;
a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:
- din contul de împrumut în contul constructorului/furnizorilor de
materiale/servicii, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI,
pentru plata lucrărilor/materialelor/ serviciilor , pe bază de facturi
fiscale şi chitanţe fiscale situaţii/devize de lucrări;
b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin
intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata
materialelor/serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale,
situaţii/devize de lucrări:
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite,
semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat
de dirigintele de şantier/inspectorul tehnic.

3.2.4. Pentru cazul prevăzut la 3.1.4., astfel:


a) pentru achitarea diferenţei de preţ pentru teren: din contul de împrumut
în contul vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin
tranzitarea contului curent al ÎMPRUMUTATULUI.
b) diferenţa de credit, în cazul ridicării construcţiei prin contract de
construire:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin
intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata
materialelor/serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite,
semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat
de dirigintele de şantier/inspectorul tehnic.
3.2.5. Pentru cazul prevăzut la 3.1.5.,astfel:
a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:
- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent
al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază
de devize, situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale etc.
b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:
- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin
intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata
materialelor/serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.
- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata
serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite,
semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat
de dirigintele de şantier/inspectorul tehnic.
3.3. ÎMPRUMUTATUL este de acord că BANCA va elibera sumele din contul
curent al ÎMPRUMUTATULUI, numai pe baza prezentării documentelor şi
îndeplinirii condiţiilor prevăzute în CONTRACT şi în prezentele CONDIŢII
GENERALE şi numai pentru destinaţiile prevăzute.
3.4. Creditele se pun la dispoziţia împrumutaţilor în moneda stipulată la pct.1
din contract.
Plăţile efective din credite se efectuează în moneda stipulată în
documentele justificative în baza cărora se efectuează plăţile
respective. În situaţia în care moneda în care s-a aprobat creditul este
diferită de moneda stipulată în aceste documente, împrumutatul
completează un ordin de vânzare pe piaţa valutară, până la limita
sumelor din documentele respective. Ordinul de vânzare pe piaţa
valutară se execută de bancă conform reglementărilor în vigoare.
3.5. Suma neutilizată la sfârşitul perioadei de tragere se consideră anulată
şi creditul se diminuează corespunzător, dacă între BANCĂ şi
ÎMPRUMUTAT nu a intervenit un acord de prelungire a acesteia, prin
act adiţional la CONTRACT, încheiat cu cel puţin 5 zile înainte de data
expirării perioadei de tragere.
3.6. Modalitatea de efectuare a plăţilor din credite este viramentul, cu
excepţia plăţilor pentru manoperă în cazul executării
construcţiei/lucrărilor în regie proprie, care se pot efectua şi în
numerar.

4. DOBÂNZI ŞI COMISIOANE

4.1. Dobânda curentă se va calcula începând cu data efectuării primei


trageri din contul de împrumut asupra soldului creditului angajat de la
data calculării dobânzii, după cum urmează:

sold cont împrumut X Rata anuală a dob. X nr. efectiv de zile

Dobânda datorată =
360 x 100

4.2. Pe parcursul derulării creditului, nivelul dobânzii curente variabile se


poate modifica în funcţie de evoluţia indicelui de referinţă
LIBOR/EURIBOR/BUBOR.
4.3. Orice modificare a ratei dobânzii va fi comunicată ÎMPRUMUTATULUI cel mai
târziu la data aplicării noii rate.
4.4. În cazul modificării nivelului ratei dobânzii, noua rată a dobânzii se va
aplica automat la valoarea soldului creditului existent la data
modificării acesteia, în conformitate cu prevederile pct. 5.3. din
Condiţiile Generale de Creditare.
4.5. În cazul în care în urma comunicării noului nivel al dobânzii de către
BANCĂ, ÎMPRUMUTUL nu va rambursa restul din creditul angajat şi
dobânzile aferente în termen de cel mult 10 zile de la data luării la
cunoştinţă, se consideră că ÎMPRUMUTATUL a acceptat noul nivel al
dobânzii.
4.6. Dobânda se calculează şi se încasează lunar la scadenţele stabilite,
odată cu rata de credit.
4.7. Calculul dobânzilor se va efectua la numărul exact de zile de utilizare a
creditului raportat la un an calendaristic de 360 de zile.
4.8. Comisionul de gestiune se plăteşte la prima tragere a creditului şi se
calculează la valoarea creditului.
4.9. În cazul în care banca finanţează şi comisioanele aferente creditului,
comisionul de gestiune se aplică la valoarea obiectului creditat, din
care se scade avansul împrumutatului. În funcţie de opţiunea
împrumutatului, la creditele acordate în lei, la valoarea rezultată se
adaugă şi alte costuri aferente acordării creditului.
4.10. Comisionul de rambursare anticipată se calculează asupra sumei
rambursată anticipat.
4.11. Comisioanele prevăzute în prezentul contract se plătesc de către
împrumutat şi în perioada de graţie.
4.12. Pe parcursul derulării creditului, banca poate modifica nivelul
comisioanelor, fără consimţământul împrumutatului. Nivelul
comisioanelor este comunicat prin afişare la sediile băncii.

5. RAMBURSAREA CREDITULUI ŞI GRAFICUL DE RAMBURSARE


5.1. Creditul va fi restituit în aceeaşi monedă în care a fost acordat, de către
ÎMPRUMUTAT şi/sau COPLĂTITOR, care vor plăti costurile de conversie
şi vor suporta riscurile de schimb valutar.
5.2. Creditul şi dobânzile aferente vor fi rambursate conform graficului de
rambursare cuprins în Anexa 2 la prezentul CONTRACT, care face parte
integrantă din acesta.
5.3. Dacă graficul de rambursare se modifică ca urmare a schimbărilor
nivelului ratei dobânzii, BANCA va notifica corespunzător
ÎMPRUMUTATUL, aceste modificări fiind obligatorii pentru
ÎMPRUMUTAT.
5.4. ÎMPRUMUTATUL este răspunzător de efectuarea plăţilor la timp şi în
cuantumul stabilit.
5.5. Dacă data scadentă stabilită prin acest CONTRACT este o zi bancară
nelucrătoare, plata se va face în prima zi bancară lucrătoare
următoare, fiind considerată în termen (această clauză se va elimina în
cazul metodei de calcul „payment”).
5.6. Din sumele achitate de ÎMPRUMUTAT, BANCA va acoperi datoriile acestuia în
următoarea ordine: primele de asigurare, comisioanele, dobânzile
majorate, dobânda curentă, ratele de credit restante şi ratele de credit
curente.
5.7. ÎMPRUMUTATUL poate efectua rambursări anticipate din creditul acordat,
parţial sau integral, cu plata unui comision de rambursare anticipată,
caz în care se va reface în mod corespunzător graficul de rambursare
şi se va transmite un exemplar ÎMPRUMUTATULUI.
5.8. Plăţile anticipate sunt admise şi considerate ca atare numai după
plata integrală a datoriilor restante.
5.9. ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA să debiteze automat conturile
sale în lei/valută deschise la BANCĂ cu sumele datorate conform
CONTRACTULUI, pe măsură ce acestea devin scadente. Până la limita
sumelor datorate, ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA să facă în
numele şi pe contul său orice operaţiune de schimb valutar necesară
pentru conversia sumelor deţinute de ÎMPRUMUTAT în conturile sale
curente în moneda creditului. Ordinea de îndestulare a BĂNCII este mai
întâi din contul în lei/valută alocat prezentului CONTRACT, dacă există
disponibilităţi în acest cont.
5.10. În cazul întârzierii la plată, BANCA va trimite ÎMPRUMUTATULUI în cel
mult 10 zile de la data scadenţei o notificare prin scrisoare
recomandată, prevenindu-l asupra consecinţelor încălcării
CONTRACTULUI.
5.11. Dacă, în termen de 30 de zile de la data notificării, împrumutatul
şi/sau coplătitorii nu achită rata totală de rambursat, întregul credit şi
toate celelalte sume datorate, devin exigibile, iar banca este
îndreptăţită să procedeze la recuperarea creanţelor sale pe calea
executării silite, prin valorificarea garanţiilor asiguratorii sau a oricăror
alte bunuri aflate în proprietatea împrumutatului şi/sau coplătitorilor.

6. GARANTAREA CREDITULUI
6.1. Ipoteca de rang I ce se va constitui pentru garantarea creditului ipotecar este valabilă
până la rambursarea integrală a creditului, dobânzilor, comisioanelor şi
oricăror sume datorate BĂNCII în temeiul CONTRACTULUI, conform
prevederilor Legii nr.190/1999, nefiind aplicabile dispoziţiile art.1786
Cod Civil.
6.2. Bunurile reprezentând garanţii ale creditului ipotecar nu vor putea fi
înstrăinate decât cu acordul prealabil al BĂNCII şi cu rambursarea
integrală a creditului, dobânzilor şi celorlalte datorii faţă de BANCĂ, din
prezentul CONTRACT.
6.3. ÎMPRUMUTATUL va suporta toate cheltuielile şi/sau taxele aferente
constituirii în bună regulă a garanţiilor şi efectuării publicităţii acestora
conform legii.

7. ASIGURARE
7.1. ÎMPUMUTATUL are obligaţia ca bunul imobil adus în garanţie să fie
asigurat, pe toată perioada creditului, până la lichidarea tuturor
obligaţiilor sale faţă de BANCĂ ce rezultă din prezentul CONTRACT, la o
instituţie sau societate română de asigurări agreată de bancă.
Pe întreaga perioadă de rambursare a creditului ipotecar, până la
plata integrală a sumelor datorate BĂNCII, beneficiarul poliţei de
asigurare este BANCA.
7.2. Poliţa de asigurare se va încheia după cum urmează:
7.2.1. Pentru cazul prevăzut la pct.3.1.1. şi pct. 3.1.3.: în aceeaşi zi cu
încheierea contractului de vânzare – cumpărare şi/sau a semnării
contractului de ipotecă.
7.2.2. Pentru cazul prevăzut la pct. 3.1.2. şi pct. 3.1.4., astfel: În termen de
maxim 5 zile de la obţinerea autorizaţiei de construire, înainte de
începerea lucrărilor de construcţii cu acoperirea tuturor riscurilor, până
la finalizarea acestora.
În cazul construcţiilor finanţate din credit, pentru care societatea de
construcţii a încheiat o poliţă de asigurare împotriva tuturor riscurilor,
până la finalizarea construcţiilor, împrumutatul – persoana fizică nu
mai are obligaţia încheierii acestei poliţe.
Obligaţia persoanei fizice ca bunul imobil să fie asigurat decurge
începând cu ziua următoare încheierii procesului verbal de recepţie a
clădirii, până la achitarea tuturor obligaţiilor sale faţă de bancă,
decurgând din prezentul contract.
7.2.3. Pentru cazul prevăzut la pct.3.1.5.: cel mai târziu în ziua încheierii
contractului de ipotecă.
7.3. Contractul de asigurare a bunului imobil adus în garanţie se va încheia la
valoarea rezultată din raportul de evaluare a imobilului (clădire sau
apartament) adus în garanţie.
7.4. Originalul contractelor/poliţelor de asigurare se depune la BANCĂ înainte
de efectuarea tragerilor din credit.
7.5. În cazul în care contractele/poliţele de asigurare nu sunt prelungite,
BANCA are dreptul – fără a fi obligată în nici un fel – să facă prelungirea
acestora pe cheltuiala ÎMPRUMUTATULUI. Pentru plata, de către
BANCĂ, a primelor de asigurare ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA sa-
i debiteze automat conturile de disponibilităţi în lei sau în valută. În
cazul lipsei de disponibilităţi, cheltuielile făcute în acest scop de către
BANCĂ se consideră scadente la data plăţii efective de către societatea
de asigurare, BANCA urmând să recupereze cu prioritate
contravaloarea primei de asigurare plătite, din sumele depuse de
ÎMPRUMUTAT în contul curent pentru rata imediat următoare.
7.6. În caz de producere a riscurilor asigurate, ÎMPRUMUTATUL se obligă să
acţioneze cu diligenţă potrivit prevederilor din contractele/poliţele de
asigurare şi să informeze societatea de asigurare în 24 de ore, iar
BANCA în 48 de ore asupra producerii riscurilor asigurate.

8. DREPTURILE SI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR


8.1. ÎMPRUMUTATUL ŞI COPLĂTITORUL se obligă:
a) să utilizeze creditul aprobat numai în scopul în care a fost acordat;
b) să restituie BĂNCII creditul utilizat şi să achite dobânda la termenele
prevăzute în graficul de rambursare;
c) să utilizeze proprietatea cumpărată/construită/reabilitată cu credit ca
un bun proprietar şi să ia toate măsurile necesare să o păstreze în
bună stare;
d) să pună la dispoziţia BĂNCII toate documentele solicitate în legătură
cu utilizarea creditului, precum şi cele referitoare la garanţii;
e) să încheie contractele de garanţie şi să prezinte dovada înregistrării
contractului/contractelor de ipotecă la Biroul de Carte Funciară în
termen de cel mult 30 de zile de la semnarea contractului de credit
ipotecar bancar;
f) să permită BĂNCII verificarea periodică bunurilor ce constituie
garanţia creditului;
g) să achite la termen comisioanele prevăzute la pct. 6 din
CONTRACTUL de credit ipotecar bancar;
h) să înştiinţeze BANCA în maxim 5 zile lucrătoare de la apariţia unor
situaţii care-l pun în imposibilitatea achitării obligaţiilor ce decurg din
CONTRACT;
i) să anunţe BANCA în 48 de ore de la producerea riscului asigurat;
j) să menţină deschis, până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor din
CONTRACT, cont curent la BANCĂ;
k) să permită reprezentanţilor BĂNCII accesul pentru inspectarea
lucrărilor ce se realizează din creditul acordat;
l) să plătească toate taxele şi impozitele aferente imobilului ipotecat în
favoarea BĂNCII, pe care le datorează către stat;
8.2. În cazul declarării creditului scadent şi plătibil, ÎMPRUMUTATUL şi
COPLĂTITORUL rămân direct răspunzători pentru toate consecinţele
financiare directe şi/sau indirecte antrenate de exigibilitatea anticipată
a creditului, fiind obligaţi să achite BĂNCII toate pagubele cauzate.
8.3. BANCA are dreptul:
a) să verifice respectarea condiţiilor de utilizare a creditului, devizul
general, destinaţia creditului, existenţa permanentă şi integritatea
garanţiilor asiguratorii pe toată perioada creditării;
b) să urmărească, pe toată durata creditului ipotecar, îndeplinirea
condiţiilor prevăzute în CONTRACT şi în CONDIŢIILE GENERALE DE
CREDITARE, referitoare la: destinaţia sumelor avansate, rambursarea
la scadenţă a ratelor de credit, plata dobânzii şi comisioanelor
aferente, precum şi bonitatea ÎMPRUMUTATULUI;
c) să recupereze pe calea executării silite sumele datorate de către
ÎMPRUMUTAT în baza CONTRACTULUI şi CONDIŢIILOR GENERALE DE
CREDITARE, în oricare din situaţiile prevăzute la capitolul Cazuri de
culpă;
d) să debiteze conturile ÎMPRUMUTATULUI cu orice datorie restantă.
8.4. În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea şi
extinderea imobilului, BANCA are dreptul să verifice, cel puţin o dată la
3 luni, încadrarea constructorului în graficul de execuţie a lucrărilor.
8.5. BANCA se obligă:
a) să furnizeze ÎMPRUMUTATULUI anual un extras privind soldul
creditului, dobânzile plătite în cursul anului, dobânzile penalizatoare
(unde este cazul);
b) să comunice ori de câte ori este cazul, ÎMPRUMUTATULUI noul nivel
al comisioanelor aferente creditului, precum şi modificările în structura
acestora (ex. pentru plăţi întârziate, eliberare extrase, rambursare
anticipată, reipotecare, etc.);
c) să notifice în scris ÎMPRUMUTATUL în cazul în care creanţa BĂNCII
faţă de acesta, precum şi ipoteca aferentă sunt cesionate altui
creditor;

9. CAZURI DE CULPĂ
9.1. Nerespectarea de către ÎMPRUMUTAT a oricăreia dintre obligaţiile sale
asumate prin prezentul CONTRACT şi/sau contractele accesorii
acestuia constituie CAZ DE CULPĂ. Constituie, de asemenea, CAZ DE
CULPĂ în temeiul prezentului CONTRACT, nerespectarea clauzelor
contractuale de către orice persoană terţă obligată faţă de BANCĂ în
baza contractelor accesorii la acest CONTRACT.
9.2. Neexercitarea de către BANCĂ a oricărui drept prevăzut în
prezentul CONTRACT nu constituie o renunţare la acesta, iar BANCA va
putea uza de acel drept oricând până la stingerea tuturor obligaţiilor
ÎMPRUMUTATULUI faţă de aceasta.
9.3. Fără a renunţa la prevederile pct. 5.11. şi 5.12. din Condiţiile
Generale de Creditare, neîndeplinirea de către
ÎMPRUMUTAT/COPLĂTITORI a oricărei obligaţii contractuale, dă dreptul
BĂNCII de a declara soldul creditului scadent imediat, indiferent de
graficul de rambursare şi, ca urmare, să ia orice măsură pe care o
consideră necesară pentru a-şi recupera pagubele cauzate în acest
mod, cu condiţia notificării prealabile ale
ÎMPRUMUTATULUI/COPLĂTITORULUI. Prevederile menţionate se vor
aplica de asemenea, în cazul în care BANA constată că situaţia
financiară a ÎMPRUMUTATULUI nu mai asigură condiţiile de rambursare
ale creditului.

10. CAUZE SPECIALE


10.1. ÎMPRUMUTATUL se va obliga să respecte legislaţia mediului din
România şi să obţină orice autorizaţii de mediu impuse de
reglementările legale în vigoare pentru construirea imobilelor finanţate
din creditul ipotecar acordat.
10.2. ÎMPRUMUTATUL şi/sau COPLĂTITORII sunt de acord şi autorizează
în mod expres BANCA să obţină orice fel de date cu caracter personal
înregistrate pe numele lor de la un birou independent de credit sau de
la o altă unitate din cadrul Grupului BCR, precum şi ca BANCA să
transmită datele lor cu caracter personal unui birou independent de
credit sau unei entităţi din cadrul Grupului BCR.
În aplicarea prezentului articol, prin date cu caracter personal se înţeleg date şi/sau
informaţii despre ÎMPRUMUTAT/COPLĂTITORI, referitoare la credit şi la
orice alte angajamente asumate de BANCĂ faţă de aceştia, incluzând
fără a se limita: datele de identificare ale acestora, suma
creditului/angajamentului, soldul creditului, dobânzi, sume scadente şi
neachitate, penalităţi aplicate de BANCĂ conform prezentului contract
etc.
Informaţiile obţinute/transmise de la/la Biroul Independent de Credit sau
entităţii din cadrul Grupului BCR vor respecta principiul
confidenţialităţii informaţiilor

11. LITIGII
11.1. Orice neînţelegere rezultând din interpretarea şi/sau executarea
prezentului CONTRACT, se va rezolva, pe cât posibil pe cale amiabilă.
11.2. În cazul în care soluţionarea pe cale amiabilă nu este posibilă, litigiul
se supune spre soluţionare instanţelor judecătoreşti de drept comun.

12. Prezentele condiţii generale fac parte integrantă din Contractul


de Credit Ipotecar Bancar.

CAPITOLUL IV

CONCLUZII ŞI PROPUNERI

Actualizarea politicii de creditare este un proces continuu si dinamic, de aceea


fiecare banca trebuie sa isi revadă periodic si ori de cate ori este necesar
propria politica. Obiectivele principale ale activităţii de creditare sunt
siguranţa capitalului băncii si atragerea de noi operaţii si clienţi. In
acest sens, personalul din activitatea de creditare are
responsabilitatea sa educe clientul asupra procedurilor de creditare ale
băncii. Creditele aprobate pe baza analizei clientului trebuie sa asigure
rambursarea datoriei către banca, cu specificaţia ca determinarea
capacitaţii de plata a clientului nu se va face ţinând cont de
rambursarea prin împrumuturi obţinute de la alte bănci sau instituţii
financiare.
Angajamentele luate de banca pentru si in numele clientului prin acordarea de
credite trebuie sa aibă la baza date exacte si sa fie garantate
corespunzător. Banca poate sa acorde orice forma de credit cu
excepţia situaţiilor, când:
 integritatea morala a clientului este dubioasa;
 obiectul creditului nu este clar justificat;
 proiectul sau activitatea clientului nu se încadrează in cerinţele
interne si internaţionale de protecţie a mediului.
Perioada de tranziţie spre economia de piaţa pe care o parcurge
România are un caracter complex implicând reconsiderarea întregului
sistem economic, cat si a componentelor acestuia. Având in vedere ca
economia de piaţa presupune, in mod implicit, existenta economiei
băneşti, un rol important trebuie acordat sistemului bănesc si de
credit. Economia de piaţa este o economie concurenţiala in care
primează legea cererii si ofertei, ceea ce implica funcţionalitatea
agenţilor economici si asigurarea echilibrului economic de ansamblu.
Rolul creditului in economia de piaţa depinde de formele sub care se
manifesta. Alături de creditul bancar, un rol important trebuie acordat
creditului comercial. Prin statuarea oficiala acestuia s-ar aduce
schimbări calitative întregului sistem de credite, operand pe deplin
principiului garantării reale si integrale. Acesta presupune punerea in
circulaţie a titlurilor de credit comerciale (cambii, trate) care constituie
un mijloc de acoperire a masei băneşti. Prin intermediul cambiilor
comerciale se pot efectua operaţii de girare, scontare, gajare specifice
economiei de piaţa.
Trecerea la economia de piaţa presupune elaborarea unor
reglementari in domeniul financiar si de credit. In cadrul problemelor
complexe cu care se confrunta in prezent economia româneasca este
si problema creditului bancar. Datorita implicaţiilor multiple pe care
creditul le are in economie, reforma economica trebuie sa acorde o
atenţie deosebita acestei problematici.
O alta parte a operaţiunilor de credit se bazează pe existenta hârtiilor
de valoare (acţiuni, obligaţiuni, bonuri de tezaur), ceea ce determina
credite pe gaj de hârtii de valoare sau in legătura cu acestea. In acest
sens se apreciază ca având o mare importanta restabilirea funcţiilor
fireşti ale angrenajelor monetare, in primul rând scontul si rescontul,
prin care se menţine de către BNR un anumit grad de lichiditate in
cadrul sistemului bancar.
Volumul de credite care poate fi acordat de bănci are un caracter limitat,
de aceea masurile de reorganizare a creditului trebuie sa tina seama si
de necesitatea asigurării lichidităţii bancare si de cerinţele acesteia,
care se refera in principal la destinaţia creditelor si durata utilizării lor.
Reforma creditului in tara noastră trebuie sa conducă si la o
elasticitate si operativitate mai mare in creditare, realizate prin
caracteristicile tehnicii de creditare si promptitudine cu care băncile
satisfac cerinţele clienţilor privind acoperirea prin credite a unor
necesitaţi imediate. Este necesara trecerea la negocierea pe baza
comerciala a creditelor si diversificarea modalităţilor de creditare.
Relaţiile de piaţa in domeniul creditului au ca punct central dobânda.
Nivelul dobânzii in fiecare moment al conjuncturii economice
reprezintă un factor esenţial al angajării in activitatea productiva si de
circulaţie a mărfurilor, reglând prin aceasta interesul participanţilor la
activitatea economica. In acest sens in tara noastră acţionează inca un
credit ieftin, deşi capitalul existent are condiţii de a fi evaluat la
niveluri superioare. Trecerea la negocierea dobânzilor la creditele
acordate va restabili valoarea reala a creditelor si va reaşeza
procesele de creditare pe bazele comerciale ale economiei de piaţa.
Pentru economia României, una din posibilele politici monetare si de credit ar
putea fi politica taxei scontului perceputa de banca de emisiune, care devine
hotărâtoare pentru nivelul dobânzilor. Prin majorarea sau diminuarea
taxei scontului se scumpeşte sau se ieftineşte creditul, angajând astfel
un avânt al dezvoltării sau o restrângere a activităţii economice ,
acţionând direct in raport de piaţa. Una din componentele obligatorii
ale relaţiilor de piaţa este libertatea creditului, adică posibilitatea
întreprinzătorului de a avea acces liber la capital. Aceasta implica o
restructurare a sistemului financiar - bancar prin constituirea pieţelor
de credit si care condiţionează punerea in funcţiune a unui mecanism
de autoreglare care sa dirijeze resursele spre acoperirea nevoilor
sociale. Numai restructurarea unei concurente bancare poate dezvolta
o reala politica de credit in care costul acestuia sa se formeze pe baza
de cerere si oferta, pe baza cerinţelor si posibilităţilor economiei
naţionale de la o etapa la alta. O politica adecvata de credit este un
mijloc de control a evoluţiei masei monetare si, deci a fenomenului
inflaţionist in economie.
Una din preocupările primordiale in procesul de tranziţie la
economia de piaţa trebuie sa fie, pe langa realizarea unui cadru
legislativ, insasi crearea instrumentelor specifice noilor fome de credit
in economia româneasca. De asemenea, recurgerea la creditele
externe poate fi atât un factor de progres in cadrul realizării unor
restructurări aducătoare de profituri, prin creşterea competitivităţii
produselor romaneşti pe piaţa externa, cat si o frâna, când se
acumulează o datorie însemnata in contul căreia trebuie alocata o
mare parte a încasărilor in valuta convertibila pentru plata serviciului
datoriei, ceea ce are ca principala consecinţa diminuarea investiţilor.
Analiza atenta a economiei romaneşti in anii parcurşi după decembrie
1989 scoate in evidenta faptul ca perioada de tranziţie este departe de
a fi încheiata, economia confruntându-se in continuare cu
disfuncţionalitati grave determinate de o serie de probleme care isi
aşteaptă rezolvarea.
Orice economie, oricât ar fi de dezvoltata, se restructurează continuu,
adaptându-se la noile realitati si condiţii ale pieţei, important este insa
cum se face aceasta restructurare si cat de eficient este acest proces
din punct de vedere economic, social si ecologic. Relansarea
producţiei industriale si agricole, a serviciilor este hotărâtoare pentru
succesul economiei romaneşti pe calea reformei.
Aceasta este singura cale de refacere a echilibrelor si proporţiilor
fundamentale din economie, fara de care este de neconceput
apropierea intrării României in structurile europene. Inflaţia ridicata si
procesele inflaţioniste necontrolate si imprevizibile constituie un
obstacol major in atragerea investitorilor străini care pot contribui, in
anumite condiţii, la relansarea economiei romaneşti.
De asemenea, se poate afirma ca este limitat sistemul de creditare utilizat in
prezent de băncile comerciale din România si se propune, pe baza
studierii experienţei din tarile europene dezvoltate, perfecţionarea
sistemului de creditare prin introducerea unor noi categorii de credite
pentru persoanele juridice, dar si pentru populaţie (scontul si
operaţiunile asimilate, factoringul), cat si introducerea unor
instrumente tehnice imbunatatite privind fluxul de lichiditati.
Având in vedere ca dezvoltarea pe scara larga a construcţiilor de locuinţe este
un obiectiv social al Guvernului si ca lansarea creditului ipotecar a luat
amploare, BCR si-a propus sa acorde o atenţie deosebita satisfacerii
necesitaţilor si aşteptărilor clienţilor săi ale căror solicitări se situează
in domeniul construcţiilor in general si al construcţiei de locuinţe in
special. In acest scop s-au intensificat acţiunile de promovare a
creditelor cu aceasta destinaţie :
 a creditelor promotori in lei, pentru clienţii băncii persoane juridice cu
activitate in domeniul constuctiilor de locuinţe
 a creditelor ipotecare in lei si valuta pentru persoane fizice in vederea construirii,
cumpărării, reabilitării de locuinţe.
Dezvoltarea si extinderea unor produse de credit complexe – sindicalizări,
finanţări structurate destinate clienţilor importanţi ai băncii sau unor
corporaţii si utilizarea pe scara larga a creditului de scont, a creditului
pentru activitatea de leasing, precum si a creditului pentru cumpărare
de active de la unităţile supuse privatizării. In acest sens se impune
extinderea noului mod de abordare a agenţilor economici strategici
adoptat de BCR prin punerea la dispoziţia acestora a unui pachet
integrat de produse si servicii, adaptat specificului activităţii fiecăruia,
cum ar fi oferta de servicii de cash management, prin care banca
asigura clienţilor săi colectarea încasărilor, transportul banilor,
concentrarea fondurilor intr-un cont colector, transferul interne si
externe, credite overdraft, plasamente pe piaţa monetara, carduri.
Este necesara implicarea mai accentuata in derularea împrumuturilor pe proiecte de
structurare, acordate de organisme financiare internaţionale ( BERD, PHARE,
Uniunea Europeana, FIDA,IFC ).
Alte obiective si direcţii de acţiune ale activităţii de finanţare
corporativa sunt:
 restricţionarea acordării de noi credite clienţilor cu un rating care
se încadrează in categoria „substandard”, clienţilor cu o situaţie
economico - financiara necorespunzătoare, generatoare de
pierderi, precum si celor înregistraţi la Centrala Incidentelor de
Plaţi;
 la revizuirea creditelor globale de exploatare, liniilor de credite in lei si valuta,
precum si a creditelor de trezorerie pentru produse cu ciclu lung de fabricaţie in
lei si valuta, se va urmări respectarea cu stricteţe a destinaţiei
creditelor, serviciul datoriei, ratingul creditelor, rulajul încasărilor
si platile derulate pe seama creditului respectiv, iar in situaţia in
care rezulta ca nu mai sunt îndeplinite aceste condiţii, se va
sista creditarea si se va proceda la recuperarea creanţelor,
potrivit legii;
 pentru a evita înregistrarea de credite si dobânzi restante fata de banca se vor
aplica cu fermitate următoarele masuri:
- creşterea exigentei in procesul de analiza a solicitărilor si de
aprobare a creditelor prin restricţionarea pana la anulare a
accesului la credite al clienţilor cu o situaţie
necorespunzătoare, generatoare de pierderi;
- diminuarea expunerii fata de clienţii cu un serviciu al datoriei fata de
banca mai mare de 30 zile;
- acţiuni operative de executare amiabila si/sau silita in cazurile
in care situaţiile de fapt obliga la aceasta.
Pentru clienţii mari, alţii decât cei strategici, conducerile unitatilor
bancare vor trebui sa aibă in vedere consolidarea relaţiilor existente si
dezvoltarea acestora in planul mai multor activitatea, in scopul
creşterii volumului anual al rulajului realizat prin BCR. Banca trebuie
sa-si intareasca prezenta pe toate pieţele locale care oferă oportunitati
de afaceri viabile si in care scop va face eforturi pentru stabilizarea
clienţilor importanţi intr-o anumita zona teritoriala. In acest sens se va
promova pe langa credite si oferta standard de produse si servicii,
asigurând accesul facil al acestora la întreaga gama de produse si
servicii disponibile, inclusiv prin proiectarea de pachete de produse
complementare care sa conducă la creşterea vânzărilor realizate pe
client.

BIBLIOGRAFIE

1. Cezar Basno, Nicolae Dardac, Constantin Floricel - ''Moneda, credit, bănci'', Ed.
Didactica si Pedagogica, Bucureşti, 2002;
2. ''Creditul ipotecar pentru cumpararea/constituirea de locuinte", Ed.All Beck,
Bucuresti, 2004;
3. Madalina Duta- ''Daca vreao o locuinta,pot prin credit'', Ed.Tehnica, Bucuresti,
2003;
4. Cezar Basno, Nicolae Dardac - ''Produse, costuri si performante bancare'', Ed.
Economica, Bucureşti, 2000;
5. ''Procedura pentru obtinerea unui credit ipotecar'',Ed.Tehnica, Bucuresti, 2000;
6. C.Kiriţescu - ''Moneda, mică enciclopedie''. Editura Ştiinţifică şi
Enciclopedică, Bucureşti 1992;
7. Constantin N. Ciotei - ''Finanţe Publice, Finanţele Întreprinderi, Monedă
– Credit''; Bucureşti, 2000;
8. Cristi Marcel Spulbăr - ''Managementul bancar'', Ed. Sitech. Craiova 2003;
9. Ionel Mihail Cetateanu - ''B.C.R. la al X- lea an de existenta'', Anale BCR, Seria a
V- a, Ed. Sega Internaţional, 2000;
10. Norme metodologice privind activitatea de creditare, Nr. 1/2000, emise de B.C.R.;
www.capital.ro;
www.grbcr.ro;
www.piatafinanciara.ro;
www.tribunaec.ro;
www.creditimobiliar.ro
www.alphabank.ro
www.raportal.ro
www.bnr.ro