SESIUNEA DE COMUNICARI STIINTIFICE

STUDENTESTI GALATI
SECTIUNEA-BANCI
Perspectivele creditului
ipotecar in romania
LECT.DRD. VIORICA IOAN
STUDENTA: Petrovici Dana
SPECIALIZAREA:FINANTE-BANCI
ANUL II, RUPA I
Cuprins
1. Creditul ipotecar- notiuni generale
2. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare. Reglementare
3. Importanta si deciziile de finantare
4. Politica conditiilor de finantare
5. erularea creditului ipotecar
!. "#ecutarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare
$. %opul creditelor ipotecare la bancile din Romania
&. Creditul ipotecar in Romania - trecut ' prezent si mai
ales viitor
(. Rata dobanzii la credite ipotecare in 2))(' comparativ la
principalele banci ale Romaniei
1). e ce sunt creditele din Romania mai scumpe decat
cele din *"+
2
1. Creditul ipotecar-otiui !eerale
Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe
termen lung, garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru
construirea, cumpararea sau transformarea unei locuinte. Ipoteca se constituie asupra
bunului imobiliar in cauza
1
.
Notiunea de credit ipotecar dispare de pe piata prin noua lege a creditului
ipotecar (L nr. 3!"##$% publicata in &onitorul 'ficial. (stfel, cele doua tipuri de finantari
pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar% sunt inglobate intr)o singura notiune *
credit pentru investitii imobiliare.
"
In ceea ce pri+este natura resurselor ar fi totusi de subliniat cadrul general in
care poate opera creditul, dar mediul economic actual face ca relatiile de credit sa nu se
poata emancipa de ,aina monetara. Cea mai mare parte a acestei relatii de credit
pri+esc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor realizandu)se pe piata
monetara sau financiara.
Cele doua elemente ce stau ia baza definirii creditului sunt-
resursele creditului
relatiile creditului
Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra
unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru
autentificare.
Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, a+and ca obiect
un bun imobiliar. Se inc,eie intre debitor si creditor in scopul garantarii stingerii
obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se stipuleaza dreptul creditorului de a
+alorifica bunul ipotecat al debitorului in cazul in care debitorul nu ramburseaza
imprumutul banesc primit, ma.orat cu dobanda aferenta
3
.
Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi:
de preferinta
de urmarire
/in punct de +edere .uridic, ipoteca poate fi-
0 legala ) pre+azuta de lege
1
Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci Editura Didactica si Pedagogica,
200 !agina 12"
2
#egea nr$ %&200" !ri'ind creditul i!otecar !entru in'estitii i(obiliare

)asile Dedu: Manage(ent bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1**+ !agina "

0 con+enita ) consimtita prin contract

0 .udiciara ) acordata de organele .udecatoresti
Dobanda
(re un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi-
0 fi1a ) pe toata durata rambursarii
0 +ariabila ) cu modificari, pre+izibile stabilite de cele doua parti
Ipoteca, din punct de +edere .uridic, are la baza-
Teoria titlului ) ipoteca este un titlu e1ecutoriu ce transfera automat posesia
proprietatii in cazul neindeplinirii unor obligatii
Teoria garantiei ) nu se realizeaza transferul real de proprietate, ci se garanteaza
e1ecutarea unor obligatii doar pana la concordanta +alorica cu acestea. ' astfel de
ipoteca permite debitorului sa retina posesia atat timp cat obligatiile sunt respectate.
2nele tipuri speciale de ipoteci au fost dez+oltate ca raspuns la tipurile
particulare de conditii de finantare.
Ipotecile de grup ) folosite pentru finantarea noilor dez+oltari. Se pot dezmembra
pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in +ederea
+anzarii a unor proprietati imobiliare

.
Ipotecile pe echipamente si dotari
Ipoteca globala pe teren, constructii si ec,ipamente si dotari aferente ce au de+enit
imobile prin destinatie.
Se utilizeaza pentru finantarea ac,izitiei de ec,ipamente si dotari c,iar si pentru
locuinte ) accesorii de instalatii, accesorii si ec,ipamente de finisa.e, mobilier, tamplarie
si pardoseli, ec,ipamente casnice.
Ipoteca deschisa
In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi.
3ste foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si
imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate.
(+anta.oasa si pentru creditorul ipotecar deoarece e+ita de+alorizarea proprietatii
imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru
onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in
bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate.
%
)asile Dedu: Manage(ent bancar, Editura Mondan, Bucuresti 1**+ !agina "
%
Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se
ipotecheaza
4roprietarul ce doreste sa +anda se constituie in creditor ipotecar inc,eie actul
de +anzare ) cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea
imobiliara pentru un anga.ament de plata ulterior.
Ipoteca de acoperire
3ste o ipoteca secundara ce se suprapune peste o ipoteca principala e1istenta.
/e obicei, debitorul ipotecar a+anseaza o suma apro1imati+ egala cu diferenta dintre
soldul debitor al creditului ipotecar initial si suma con+enita pentru aran.amentul
financiar de acoperire noului creditor ipotecar.
In ma.oritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului ipotecar de
acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale.
Sur"e ale #iatarii proprietatilor i$o%iliare
4ri+ite intr)un cadru mai larg, finantarea proprietatilor imobiliare poate a+ea cel
putin trei categorii mari de surse-
economiile persoanelor fizice si .uridice
bugetul central si bugetele locale ) prin c,eltuieli de capital
imprumuturile (creditele% care, de regula, pot fi-
0 credit obligatar
0 credit ipotecar
,
&.Creditul ipotecar petru i'e"titii i$o%iliare. Re!le$etare.
Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 15#!1555 pri+ind creditul
ipotecar pentru in+estitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3!"### emise si
aplicarea acestei legi de catre 6anca Nationala a 7omaniei si Comisia Nationala .
(cest tip de credit reprezinta forma principala de finantare a proprietatilor
imobiliare alaturi de sursele proprii ale in+estitorilor.
4entru creditele ipotecare conditiile generale de acordare ce trebuie introduse in
con+entiile ce se intocmesc cu aceasta ocazie sunt urmatoarele
8
-
0 conditiile de remunerare si scadentele de rambursare
0 proprietatile ce ser+esc ca garantie a rambursarii creditului
0 penalitatile in caz de-
rambursare intarziata
rambursare partiala
rambursare anticipata
rambursare completa in a+ans
circumstantele in care, prin nerespectarea conditiilor de imprumut, debitorul poate
pierde dreptul de proprietate
Modi#icari le!i
Inca din martie 2005 se anunta modificarea Legii creditului ipotecar:
Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea ipotecare, aferent programulul PAL
incheiat de Romania cu Banca ondiala, este finalizat!"onform programului, termenul de
adoptare a legislatiei primare, care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna
martie, urmand ca pana in septem#rie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare! In
prima etapa, cea care ar tre#ui sa fie adoptata in aceasta luna, se va modifica Legea nr!
$%0&$%%% privind creditul ipotecar si Legea #ancilor de credit ipotecar! In cea de'a doua etapa,
vor fi adoptate Legea o#ligatiunilor ipotecare si cea a securitizarii creantelor!
S)a modificat L nr. 15#!1555 pri+ind creditul ipotecar pentru in+estitii imobiliare prin
Legea nr. 3 din 1 martie "##$ pentru modificarea si completarea Legii nr. 15#!1555
pri+ind creditul ipotecar pentru in+estitii imobiliare.
,
---$bnro$ro
"
&odificarea legii creditului ipotecar face o distinctie neta intre creditul ipotecar
comercial (creditul ipotecar pentru in+estitii imobiliare, prin care se finanteaza imobile cu
alta destinatie decat rezidentiala ) birouri etc.% si creditul ipotecar rezidential.
Cea mai importanta modificare adusa de aceasta lege +izeaza accesul
nerezidentilor la cumpararea de imobile pe baza unui astfel de imprumut. In plus, actul
normati+ subliniaza ca prin credit ipotecar nu se poate refinanta decat un alt credit
ipotecar, ceea ce inseamna ca un al doilea credit, de ne+oi personale, c,iar daca a fost
folosit pentru reno+area locuintei, nu poate fi refinantat tot cu a.utorul creditului ipotecar.
Creditul ipotecar pentru in+estitii imobiliare poate fi acordat e1clusi+ de catre
institutiile autorizate, cu respectarea conditiilor prezentei legi si a legilor speciale de
constituire si functionare a acestora. Ipoteca constituita pentru garantarea creditului
ipotecar pentru in+estitii imobiliare dureaza pana la rambursarea integrala a tuturor
sumelor datorate in temeiul respecti+ului contract, dispozitiile art. 19:8 si 19:$ din
Codul ci+il nefiind aplicabile.
In cazul in care partile con+in astfel, prin act in forma autentica ipoteca +a putea
fi transferata asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului initial inceteaza de drept
la data inscrierii noii ipoteci.
4ana la rambursarea integrala a creditului ipotecar pentru in+estitii imobiliare,
imobilul ipotecat +a putea fi instrainat numai cu acordul prealabil, in scris, al creditorului
ipotecar. (cest acord +a fi necesar in legatura cu fiecare instrainare determinata.
3ste interzisa acordarea de credite ipotecare pentru in+estitii imobiliare
conditionata de acceptarea de catre client a altor ser+icii care nu au legatura cu
operatiunea de creditare respecti+a sau de +anzarea ori cumpararea de +alori mobiliare
emise de institutia autorizata care acorda creditul.
In cazul ipotecarii unei constructii, imprumutatul +a inc,eia un contract de
asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare +a fi
inc,eiat si reinnoit astfel incat sa acopere intreaga durata de +alabilitate a creditului.
;ec,ea disputa legata de inscrierea ipotecii pe un bun +iitor (pe o casa in
constructie%, in urma unei legi care a blocat .umatate de an piata constructiilor pe credit,
este partial rezol+ata acum. Noile pre+ederi impun doar notarea autorizatiei de
constructie la 6iroul de Carte <unciara pentru inscrierea ipotecii. =otusi, legea
proprietatii ramane in +igoare, iar ea solicita si inc,eierea unui proces +erbal de receptie
intre primarie, antreprenor si beneficiar. In acest conte1t, .udecatorii pot aplica una
dintre cele doua legi la alegere. <inantatorii sunt insa de parere ca legea creditului
ipotecar, fiind una speciala, ar trebui sa aiba intaietate in oc,ii .udecatorilor. Legea nr.
+
3 reglementeaza si posibilele cesiuni de creante. Singura problema este data de faptul
ca legea securitizarii creantelor, cu care trebuie corelate amendamentele din Legea nr.
3, nu a primit inca girul parlamentarilor.
(Noua le!e a creditului ipotecar eli$ia re"trictiile i$pu"e 'iitorilor de%itori)
4rin eliminarea articolului 9 din +ec,ea lege (L nr. 15#!1555%, care stipula ca
a+eau dreptul sa contracteze credite ipotecare doar cetatenii romani cu domiciliul in
7omania, usa >caselor pe credit se desc,ide si cetatenilor straini si romanilor
nerezidenti.
(tat cetatenii romani care lucreaza in strainatate si nu au domiciliul in 7omania,
cat si alti nerezidenti care doresc sa)si cumpere sau sa)si construiasca o casa prin
credit ipotecar in 7omania +or putea sa faca asta in baza Legii nr. 3!"##$. 3ste un
important pas inainte, un lucru bun care ar trebui sa conduca la adancirea pietei
creditului ipotecar. 7estrictiile care raman in +igoare sunt cele legate de ac,izitionarea
terenurilor din 7omania pentru straini.
/atorita acestei modificari legislati+e este de asteptat ca, in perioada imediat
urmatoare, bancile sa)si adapteze propriile norme interne pentru a contabiliza
calificarea sau necalificarea la credite pentru aceasta noua categorie de clienti.
(lte modificari aduse de Legea nr. 3 se refera la clarificarea notiunii de credit
ipotecar, legiferarea si simplificarea procedurilor de +anzare a creantelor ipotecare si la
stabilirea unor conditii de refinantare a imprumuturilor de acest gen.
=eoretic, prin atragerea acestei nise de piata (cetatenii straini%, piata creditului
ipotecar ar trebui sa creasca, dar piata este in continuare mult prea limitata de 6N7.
Cum piata creditului ipotecae este in continua miscare, pac,etul de legi creat nu
+a aduce singurele sc,imbari pentru urmatorii ani. In cadrul unui proiect sponsorizat de
6anca &ondiala, &inisterul Lucrarilor 4ublice si (mena.arii =eritoriului studiaza
oportunitatea introducerii in 7omania a sistemului de asigurare ipotecara, cu totul
altce+a decat sistemul clasic de asigurari. 4entru a ma.ora potentialul de imprumut al
unui client de la 98?, cat este acum obligatoriu prin lege, la :8? sau c,iar 5#? se
poate apela la o polita de asigurare care sa preia riscul bancii pentru aceasta diferenta.
6anca +a cumpara de la o societate specializata o astfel de polita pe care apoi o
+a include in costul creditului (cel mai probabil printr)o ma.orare a comisionului de
acordare a imprumutului sau prin includerea primei de asigurare in rata%. 4ractic, c,iar
daca +a lua un credit usor mai scump, clientul beneficiaza de faptul ca +a da un a+ans
.
mai mic de 1#?, ma1imum 18? din +aloarea locuintei, si nu +a mai trebui sa astepte sa
stranga inainte la fel de multi bani.
*. I$portata "i deci+iile de #iatare
=oate tipurile de decizii pri+ind proprietatile imobiliare ating si aspecte financiare
importante care pot influenta decisi+ ,otararile care se iau in acest domeniu.
/eciziile pri+ind proprietatile imobiliare se pot referi la o serie larga de actiuni,
dintre care pot fi amintite-
0 construirea
0 cumpararea
0 +anzarea
0 inc,irierea
0 imbunatatirea ) modemizarea
0 repararea
(dministrarea finantarii proprietatilor imobiliare este un domeniu +ast in care
deciziile de in+estire pot incepe cu ac,izitia de actiuni sau obligatiuni mobilizandu)se
astfel capitalurile necesare si se pot inc,eia cu proprietatea completa, inc,irierea sau
ipotecarea. ' conditie initiala obligatorie pentru inceperea analizei de finantare este
stabilirea responsabilitatilor pri+ind utilizarea proprietatilor imobiliare care sa asigure
ni+elul de +enituri suficient sustinerii acesteia.
Stabilirea aran.amentului financiar +a a+ea in +edere montarea structurala a
parteneriatului ) cu anga.ament general sau limitat ) respecti+ cea a in+estitorilor care
pot fi-
In+estitori interni ) care sunt angrenati si in utilizarea proprietatilor imobiliare fiind
interesati de aspectele nefinanciare, indeosebi fiindca fructifica in mod direct
folosirea acestora si mai putin de cele financiare.
In+estitorii e1terni ) in special prin plasamente directe in actiuni si obligatiuni +or lua
in consideratie riscurile si oportunitatile, in primul rand de ordin financiar si in al
doilea rand pe cele nefinanciare.
*
I$portata
Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu
proprietati imobiliare in care partile implicate ) debitorul si creditorul ) +or lua deciziile
cele mai fa+orabile lor. (ceste ,otarari sunt influentate de urmatoarele aspecte
$
-
0 obiecti+ele ce spera sa le realizeze
0 relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului
0 gradul de risc implicat
0 alternati+ele +iabile pri+ind realizarea si utilizarea
/ecizia creditorului de a a+ansa fonduri +a fi afectata de urmatoarele elemente
de analiza
1. soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta e1primata prin-
perspecti+ele de +enituri generate de proiect in fa+oarea debitorului
rentabilitatea in+estitiei si conditiile din care decurg riscurile in special-
al ratei dobanzii
al puterii de cumparare
". e+olutia pietei careia se adreseaza proiectui de in+estitie in proprietati imobiliare
3. profitul posibil de obtinut din in+estitii alternati+e
. gradul de certitudine si fa+orabilitatea perspecti+elor generale si locale pentru
proiectul de in+estitii
8. raportul de interese al momentului pentru lic,iditate sau pentru +enituri din
capitaluri imobilizate.
/ecizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se +a fundamenta cel putin pe
urmatoarele considerente-
"
Cezar Basno; Constantin Floricel; Nicolae Dardanac: Moneda, credit, banci Editura Didactica si Pedagogica,
200 !agina 1*
10
0 estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor
0 costul resurselor imprumutate comparati+ cu +eniturile aduse de resursele proprii
0 riscurile implicate de imprumut si de in+estitia capitalurilor in proprietati imobiliare
0 prote.area unei pozitii obtinute prin imprumuturi si in+estitii anterioare pentru domeniul
proprietatilor imobiliare.
,. -olitica coditiilor de #iatare
Sub aspectul conditiilor de finantare politica de asigurare a creditelor pentru
proiectele de in+estitii in proprietati imobiliare se manifesta prin doua practici
9
-
Conditiile liberale prin care se faciliteaza cu un optimism e1agerat optiunile tuturor
partilor participante la initierea proiectului ) in+estitori, proprietari, utilizatori
(ceasta practica genereaza un risc ma.or in ceea ce pri+este refuzurile de
rascumparare a ipotecilor
Conditiile conser+atoare ) prin care se pre+ine efectuarea de operatiuni riscante, dar
au un mare deza+anta. deoarece pot limita dez+oltarile in perioadele de a+ant
economic si prelungi perioadele de recesiune.
-olitica cocuretei
Se refera la confruntarea dintre proprietatile imobiliare e1istente si finantarea
uneia noi, e+entual prin credit ipotecar, aducandu)se astfel noi competitori pe piata.
&anifestarea acestei politici se realizeaza prin doua practici, respecti+-
0 prote.area proprietatilor imobiliare +ec,i ) prin blocarea prin neparticiparea finantarii
proiectelor de in+estitii noi, cu riscul de a pierde o buna piata pentru in+estirea
fondurilor
0 promo+area proiectelor noi de in+estitii in proprietati imobiliare ) cu riscurile proprii
unei in+estitii noi, dar in special cu cel al de+alorizarii celor +ec,i constituite de.a, in
ma.oritatea cazurilor, ca ipoteci la credite anga.ate pentru realizarea lor.
-olitica !u'era$etala
+
/eodor 0osca: Moneda si credit, Editura 1a(ara, Clu23Na!oca, 1**" !agina %
11
In domeniul creditului ipotecar ca suport al finantarii proiectelor de in+estitii in
proprietati imobiliare, politica gu+emamentala se manifesta prin facilitati sau
constrangeri.
In functie de e+olutia generala a economiei, spre recesiune sau prosperitate,
statul +a. incura.a, sau +a obstructiona implicarea creditului ipotecar in finantarea
proiectelor de in+estitii in proprietati imobiliare printr)o serie de masuri asupra-
0 ratei dobanzii
0 garantiile ipotecare
0 concesiunile de terenuri
0 ta1ele si impozitele pe proprietati si pe capitalurile rein+estite
-oliticile creditului ipotecar
<ie el banc,er sau consultant fmanciar al unei asociatii de creditare, de economii
sau a unei firme de asigurari ori in+estitori particulari, creditorul sustine puncte de
+edere ce sunt deseori in contradictie cu cele ale celorlalti participanti la aran.amentul
financiar pri+ind proprietatea imobiliara. In+estitorii, la randul lor, se pot afla in
di+ergenta pentru pozitiile diferite ce le sustin in legatura cu modul de finantare al
proprietatii imobiliare, in functie de interesele proprii fiecaruia.
4roblemele de gestiune specifice finantarii ipotecare se pot defini in general ca
fiind cele de atragere a economiilor, in +olumul cerut, la costuri care sa permita
incadrarea in parametrii financiari proiectati si in conditiile de risc minim controlat.
/eciziile si programele anga.ate pentru realizarea unui proiect de in+estitii in
proprietati imobiliare sunt influentate in general de modificari anticipate care, de regula,
se refera la-
1. conditii de afacere ) cele mai importante fiind ni+elurile preturilor
". situatia de pe pietele de capital ) in special in ceea ce pri+este ni+elele ratei
dobanzii
3. acti+itatea de pe piata proprietatilor imobiliare ) dar in special +aloarea de
tranzactionare a acestora
. politicile gu+emamentale inclusi+ cele ale administratiilor locale
Ri"curile de creditare
12
' deosebita importanta in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor
imobiliare o are e+aluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea
programelor de suportare a acestora.
In analiza de risc a creditelor ipotecare se +or a+ea in +edere cel putin aspectele
legate de urmatoarele elemente
:
-
debitorul
proprietatea
piata
legile si reglementarile.uridice
administrarea finantarii
lerar,izarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de
ma1ima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru e+aluarea riscurilor
de in+estire.
Ri"cul de $a.orare a co"tului proprietatii i$o%iliare
(cesta se manifesta prin aparitia necesitatii de refinantare a creditului ipotecar cu
depasirea ulterioara a beneficiului obtinut de catre ser+iciul datoriei.
In acest caz, se +a analiza foarte atent pentru ca planificarea acordarii transelor
de credit sa fie foarte bine amortizata cu programul de realizare a proprietatilor
imobiliare. =otodata se +a urmari ca esalonarea rambursarii sa fie foarte bine adaptata
ne+oilor si capacitatii financiare a imprumutatului.
7iscul modificarii ratei dobanzii si a puterii de cumparare
(fecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia
daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.
Ri"cul ereali+arii 'eiturilor ce "u"ti ra$%ur"area
(cestei +enituri pot a+ea cel putin doua surse putand fi-
+enituri generate de insasi proprietatea imobiliara realizata din credit
alte +enituri ale debitorului
.
)asile /iurliuc: Moneda si Credit, Editura Bucuresti, 200. !agina 12*
1
/esi la prima +edere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un
risc ma.or prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea
la e1ecutarea silita a garantiilor.
Ri"cul di$iuarii 'alorii !aratiilor
(ceasta diminuare se poate referi la-
+aloarea proprietatii realizate din credit
+aloarea tuturor celorlalte garantii
3fectele suportarii acestui risc apar doar in cazul in care debitorul se afla in
incapacitate de plata si se a.unge in situatia e1ecutarii silite a garantilor. /aca +aloarea
acestora s)a diminuat simtitor poate aparea situatia in care nu se pot
acoperi-
creditul dobanda
penalizarile
c,eltuielile de e1ecutare silita
Ri"curi cu caracter !eeral
(ceste riscuri se refera la forta ma.ora in general ) calamitati naturale, conflicte
armate ) dar si accidente (incendiu, inundatii, e1plozii%. In functie de cauzele intamplarii
lor, e+enimentele pot fi urmare a unor actiuni sau inactiuni ale persoanelor fizice
produse cu premeditare sau accidental, ori numai a unor accidente naturale.
Ipotecile sau pri+ilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare
dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost
infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 19:$ C.ci+., pri+ind conser+area inscriptiilor
imobiliare. In cazul in care partile contractului de credit sunt de acord, ipoteca +a putea
fi transferata asupra altui imobil cu o +aloare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat
anterior. /upa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite
asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.
4rin art. 8 din Legea 3 din 1 martie "##$ se ingradeste dreptul proprietarului
imobilului de a)l instraina pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate
+or putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, contractele
inc,eiate cu nerespectarea acestei dispozitii fiind lo+ite de nulitate
absoluta.
1%
Legea 3 din 1 martie "##$ si Normele nr. 3!"### stabilesc clauzele obligatorii
intr)un contract de credit ipotecar, in scopul protectiei imprumutatilor, si conditiile in care
se inc,eie aceste contracte. (stfel, pentru obtinerea unui credit solicitantii trebuie sa
depuna o cerere insotita de o serie de documente, atestand destinatia creditului si
bonitatea financiara. Inspectorii de credite ai institutiei financiare +or intocmi un referat
cuprinzand datele de identificare ale solicitantului, informatii referitoare la creditul
solicitat (suma, scadenta, destinatia, garantiile%, informatii despre bonitatea solicitantului
etc. 4e baza referatului aprobat, cu cel putin 1# zile inainte de semnarea contractului,
imprumutatorul +a pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa, cuprinzand toate
conditiile contractului, precum si termenul de +alabilitate a acestuia. Contractul de credit
ipotecar +a cuprinde conditiile de scadenta, dobanda, +aloarea garantiilor, clauze
pri+ind neonorarea la scadenta a creditului si a dobanzii.
/. Derularea creditului ipotecar
4otri+it art. 1# din Legea 3 din 1 martie "##$, suma creditului acordat +a fi pusa
la dispozitie beneficiarului esalonat sau integral, plata facandu)se direct catre +anzator,
in cazul cumpararii unui imobil, respecti+ catre constructor, in celelalte cazuri. In cazul in
care lucrarile pentru care s)a acordat creditul ipotecar +or fi efectuate in regie proprie de
catre beneficiarii acestuia, sumele de bani se +or transmite acestora conform unui plan
de finantare stabilit prin contract.
In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s)a stabilit ca rata dobanzii sa
fie +ariabila, se +or aplica, potri+it art. 1 din lege, urmatoarele reguli-
a. +ariatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta,
ales dintr)o serie de indici de referinta a caror lista si modul de calcul +or fi stabilite prin
,otarare a @u+ernului, dupa a+izarea de catre 6anca Nationala a 7omanieiA
b. contractul poate sa pre+ada ca +ariatia ratei dobanzii este limitata, in sens
crescator si descrescator, la un anumit ni+el fata de rata initiala a dobanzii.
Contractul poate sa pre+ada, de asemenea, ca rata dobanzii nu +ariaza decat
atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata
initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinataA
c. modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data
aplicarii noii rate.
1,
/e asemenea, Legea 3 din 1 martie "##$ instituie obligati+itatea inc,eierii de
catre imprumutat a unui contract de asigurare pri+ind bunurile ipotecate, +alabil pe
toata durata creditului ipotecar, in care imprumutatorul +a figura ca beneficiar al
politei de asigurare. 4rimele de asigurare +or fi ac,itate de catre imprumutat, odata cu
rambursarea ratelor pri+ind creditul ipotecar primit.
In cazul in care imprumutatul este o persoana .uridica, el +a trebui sa inc,eie, pe
langa contractul de asigurare amintit, un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii
constructiilor pentru care s)a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul.
Contractele de asigurare se +or inc,eia cu o societate de asigurari,
imprumutatorul nea+and dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.
0. E1ecutarea createlor i"titutiilor
care acorda credite ipotecare
Legea 3 din 1 martie "##$ instituie o procedura speciala de e1ecutare a
creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare. (stfel, potri+it art. 15, in cazul
intarzierii la plata, imprumutatorul +a trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin
scrisoare recomandata, pre+enindu)l asupra consecintelor incalcarii clauzelor
contractului. In cazul in care, in termen de 3# de zile de la primirea notificarii
beneficiarul creditului nu e1ecuta obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera
reziliat de plin drept, iar intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente de+ine
e1igibila.
Contractul de credit ipotecar constituie, la fel ca orice contract de credit bancar,
titlu e1ecutoriu, urmand sa fie in+estit cu formula e1ecutorie de catre instanta locului
unde este situat imobilul
5
.
4otri+it art. "3 din Legea 3 din 1 martie "##$, e1ecutarea creantelor ipotecare
sau pri+ilegiate conform art. 1939 C.ci+. se +a face de catre e1ecutorii proprii ai
institutiilor financiare autorizate sau de catre e1ecutorii .udecatoresti, dupa caz.
*
#egea %&200" !ri'in creditul i!otecar !entru in'estitii i(obiliare
1"
2. Topul creditelor i$o%iliare
la %acile di Ro$aia
Cele mai ieftine credite ipotecare de pe piaBC din acest moment, sunt tot foarte scumpe
pentru romDni. 4otri+it informaBiilor de la bCnci, o persoanC care se EmprumutC En euro
+a plCti Enapoi dublu, iar En cazul creditului En lei, suma de returnat bCncii este de trei ori
mai mare decDt cea EmprumutatC
1#
.
4entru un credit ipotecar En euro, En +aloare de 8#.### de euro pe o perioada de "8 de
ani, topul celor mai ieftine Emprumuturi aratC astfel-
4e primul loc, cu cea mai bunC ofertC, este Fcreditul de Casa NouCF de la banca IN@.
/obDnda anualC efecti+C este $,?, iar suma care +a fi returnatC En "8 de ani a.unge la
59.8" euro. (proape dublu faBC de suma EmprumutatC.
4e locul doi, este creditul Casa)327' de la ;olGsbanG, cu o dobDnda anualC efecti+C
de 9,#"?. Hn acest caz, trebuie returnaBi 1#3.$53 euro.
10
% dece(brie 200*, ---$antena$ro
1+
( treia ofertC +ine de la 6anca Italo)7omena, cu aIa numitul Credit Imobiliar. /obDnda
anualC efec+ti+C este de 9,:? iar clientul trebuie sC dea Enapoi 1#$.:"" euro.
Hn cazul creditelor ipotecare En lei, pe "8 de ani, cele mai ieftine oferte sunt urmCtoarele-
4rimul En top este creditul ipotecar de la 6anca =ransil+ania. Hn cazul unui Emprumut En
+aloare de "##.### de lei, cu o dobDndC anualC efecti+C de 11,95? suma totalC de
returnat este de 8:$.$"# lei.
La creditul 7ezidential de la 6C7, dobDnda anualC efecti+C este de 13,":? , iar suma
de returnat a.unge la $".$33 lei.
4entru aceeaIi sumC de "##.### de lei, En cazul creditul Imobiliar de la C3C, dobDnda
este 13,?. Cel care se EmprumutC +a a+ea de dat bCncii aproape de trei ori cDt a luat,
Ii anume $5.58 lei.
Hn ultima +reme, economiItii le)au recomandat romDnilor creditul En moneda En care
primesc salariul, adicC En lei, pentru a e+ita fluctuaBiile +alutare.
4ri+ind cifrele, pentru un credit ipotecar En euro, clientul a.unge sC returneze bCncii o
sumC cu apro1imati+ 58? mai mare decat cea EmprumutatC, iar pentru creditul En lei
suma este cu 153? mai mare. /iferenBa Entre costurile creditului En euro Ii cel En lei este
foarte mare.
SpecialiItii prognozeazC EnsC cC dobDnda la euro +a mai creIte, iar cea pentru lei +a
scCdea. /e asemenea, a+ertizeazC ca atunci cDnd este contractat un credit sC se BinC
cont de faptul cC, peste cDBi+a ani, 7omDnia +a adera la zona euro. Cu toate acestea
nimeni nu poate spune la acest moment dacC +or creIte costurile pentru creditele En
euro Ii nici dacC Emprumutul En +alutC este riscant.
1.
3. Creditul ipotecar i Ro$aia - trecut 4
pre+et "i $ai ale" 'iitor
"##3 )(nul de gratie pentru piata imobiliara din 7omania. In decurs de numai $ luni
preturile la apartemente s)au dublat. 'are ce a generat aceasta crestere bruscaJ Care
a fost e+olutia creditului imobiliar in 7omaniaJ Care +a fi e+olutia +iitoare
11
J
La aceste intrebari +oi incerca sa raspund in cadrul acestui capitol. /atorita +olumului
de informatii analizate si a corelatiilor pe care le +om realiza aceasta analiza +a fi
impartita in mai multe episoade.
;om pleca in analiza noastra de la e+olutia preturilor apartementelor. (m luat ca
e1emplu pretul unei garsioniere din 6ucuresti situate in zona 13 Septembrie ) /r. Sarii.
/atele au fost preluate din rubrica de mica publicitate a ziarelor din perioada 1555 si
"##3.
11
21 a!rilie 200*, ---$astro4inanciar$ro
1*
La : februarie 1555 pretul mediu al unei astfel de garsoniere era de 5### 2S/. (cest
pret mediu s)a mentinut constant pana in luna aprilie "##3. /in aprilie "##3 si pana in
decembrie "##3 pretul mediu al unei garsioniere de acest tip s)a dublat a.ungand la
1:.### 327 ) in acel moment decalal.ul dintre 327 si 2S/ nu era mare dupa cum
urmeaza-
(prilie "##3 - 5### 2S/
Iunie "##3- 1#.5## 2S/
(ugust "##3- 18.8## 2S/
/ecembrie "##3- 1:.### 2S/
Ce a urmat dupa "##3 stim cu totii, preturile au urcat in continuu astfel incat in prezet
aceeasi garsoniera o poti cumpara cu :#.### 327, daca ai noroc si gasesti de +anzare.
Ce s)a intamplat de fapt in a doua .umatate a "##3J (ti putea crede ca romanii brusc
au inceput sa castige mai multi bani. /ar lucrurile nu stau c,iar asa.
Kaide sa ne uitam peste urmatorul grafic care ne infatiseaza e+olutia creditului catre
populatie in perioada "##")"##5. /atele au fost preluate de pe site)ul 6N7' ) rapoarte
lunare care au fost comasate si sintetizate intr)un singur raport.
5ra4ic Nr$ 1
12
12
5ra4ic intoc(it de autor con4or( datelor statistice de !e site3ul ---$bnro$ro
20
"volutia credit-populatie in perioada 2))2-2))(
)
5))))))
1)))))))
15))))))
2)))))))
25))))))
3)))))))
35))))))
4)))))))
45))))))
5)))))))
i
a
n

2
)
)
2
i
u
n

2
)
)
2
i
a
n

2
)
)
3
i
u
n

2
)
)
3
i
a
n

2
)
)
4
i
u
n

2
)
)
4
i
a
n

2
)
)
5
i
u
n

2
)
)
5
i
a
n

2
)
)
!
i
u
n

2
)
)
!
i
a
n

2
)
)
$
i
u
n

2
)
)
$
i
a
n

2
)
)
&
i
u
n

2
)
)
&
i
a
n

2
)
)
(
i
u
n

2
)
)
(
t. scurt
t. lung
total lei
+aluta
Ce concluzii putem trage analizand acest grafic-
1. In perioada Ian."##3)/ec."##3 imprumuturile pe termen lung in lei au cunoscut o
crestere de 38?
". Creditele pe termen lung (ipotecare in principal% au inceput sa detina o pondere
din ce in ce mai mare in totalul creditelor in lei a.ungand ca din Ianuarie "##8 sa
le depaseasca. In /ec "##$ +olumul de credite pe termen lung era cu 91? mai
mare decat pe cel pe termen scurt ) in lei.
3. In Ianuarie "##$ creditele in lei au depasit creditele in +aluta ca +olum.
/upa cum obser+am anul "##3 este important pentru sistemul bancar romanesc si
pentru piata imobiliara. 6rusc creditele ipotecare au inceput sa ia amploare,iar preturile
caselor la fel.
/ar care este cauza, sursa acestei cresteriJ (m putea spune ca e +b de o crestere
economica, dar parca este prea brusca. 7aspunsul il gasim in comunicatele de presa
ale 637/ .
In cadrul acestui comunicat aflam ca in ianuarie "##3 637/ a furnizat BCR o linie de
credit in +aloare de 8# milioane 327 pentru finantarea creditelor imobiliare. La acestea
se adauga "# milioane 327 finantare pentru BancPost cu aceeasi destinatie. (ceste
finantari au fost continuate in perioada urmatoare prin acordarea de linii de finantare
pentru Banca Transilvania )1# mil. 327 , HB Ban! )1# mil 327 si BancPost )"# mil
327.
/upa cum obser+am startul cresterii pietei imobiliare a fost dat de cei din afara si nu a
fost rezultatul unei e+olutii naturale a economiei romanesti. In plus aceste fonduri nu au
fost directionate catre construirea de noi locuinte si dez+oltarii urbane ci doar
ac,izitionarii locuintelor. Cum fondul locati+ in 7omania este foarte limitat nu trebuie sa
ne surprinda aceasta escaladare a preturilor la case.
3+olutia preturilor la imobiliare a fost pusa in mare parte pe seama banilor negri din
economie. /aca ar fi fost asa atunci e+olutia creditelor catre populatie nu ar fi trebuit sa
cunoasca o astfel de e+olutie. Nu zic ca nu sunt bani negri, dar ca nu ei influenteaza
piata.
21
Locurile sunt facute din alta parte si au un singur scop- profitul. 3ste de a.uns sa ne
uitam la e+oluatia dobanzilor de referinta pentru 327 si 7'N ca sa +edem de ce
637/ a finantat aceste credite catre populatie. Iar 637/ este doar +arful de lance al
unor interese mult mai puternice.
(celasi lucru s)a intamplat si cu bursa de la noi, intrari de capital strain care au
alimentat o bursa saraca in emitenti si in in+estitoti auto,toni, iar la primele probleme
economice banii au inceput sa fie retrasi. 7ezultatul- o cadere drastica a cotatiilor
bursiere.
5. Rata do%a+ii la credite ipotecare i &6654 co$parati' la
pricipalele %aci di Ro$aia
4rincipalele caracteristici ale unui credit la : dintre principalele banci din
7omania- rata dobanzii, suma ma1ima ce poate fi imprumutata si durata ma1ima de
creditare.
/abel Nr$ 1
1
Banca Destinatie credit 1u(a
(a6i(a
Moneda
credit
Durata
(a6i(a de
ra(bursare
0ata
dobanzii
BC0 0ezidential 1u!er 3 07N "0 1,,08
9ntesa 1anPaolo
Ban:
Credit i!otecar %00$000 07N %20 1.,0%8
Milleniu( Ban: Credit i!otecar 00$000 07N "0 20,08
0B1 Credit i!otecar +,0$000 07N "0 1+,,08
1
5ra4ic intoc(it de autor con4or( datelor statistice de !e site3urile bancilor
22
9N5 Credit i!otecar 2,0$000 E;0 "0 12,+,8
B0D <abitat i!otecar 3 E;0 "0 *,2%8
Banca
/ransil'ania
Creditul i!otecar 2,0$000 E;0 "0 128
Banca
0o(aneasca
Credit !entru casa 00$000 E;0 %20 11,28
,rafic -r. 2
14
1). e ce sunt creditele din Rom.nia
mai scumpe dec.t cele din *" +
=utor: Raluca Bar%ueau4 capital.ro
Publicat: 2* 7cto(brie 200*
Rom.nii pl/tesc dob.nzi 0i de dou/ ori mai mari la 1mprumuturile 1n euro' fa2/ de
cet/2enii din statele membre *"
15
.
Hn zona euro, dobDnda medie la Emprumuturile noi de consum a fost de $,81?, iar la
cele ipotecare de doar 3?, aratC datele 6Cncii Centrale 3uropene (6C3% care
1%
5ra4ic intoc(it de autor con4or( datelor statistice de !e site3urile bancilor
1,
0aluca Barbuneanu, 2* octo(brie 200* ---$ca!ital$ro
2
#
13,8
1:,#
"#,3
19,8
1",98
5,"
1"
11,3
#,##
8,##
1#,##
18,##
"#,##
"8,##
6C7 Intesa San
4aolo 6anG
&illenium
6anG
76S IN@ 67/ 6anca
=ransil+ania
6anca
7omaneasca
7ata dobanzii (?%
centralizeazC statistici din luna august. Hn 7omDnia, dobDnzile la creditele En euro pentru
locuinBe erau, En august de $,:8?, iar la cele de consum ) de 5,53?, potri+it statisticilor
6N7 elaborate dupC metodologia 6C3.
4rin urmare, costurile Emprumuturilor ipotecare sunt aproape duble En 7omDnia, iar la
creditele de consum, cu 8"? mai mari.
HnsC, c,iar Ii En rDndul rezidenBilor din 23 e1istC diferenBe mari la capitolul costul banilor.
CetCBenii din (ustria sunt printre cei mai a+anta.aBi de ni+elul dobDnzilor. /eIi capitalul
austriac este predominant pe piaBa bancarC romDneascC, politica din Bara de origine se
pare cC n)a fost >importatC Ii la noi. 6C7, 7aiffeisen, ;olGsbanG sunt bCnci romDneIti
cu acBionari ma.oritari austrieci.
La polul opus, @recia, o altC BarC din care pro+in in+estitorii la mai multe bCnci
romDneIti, are ni+eluri ale dobDnzilor din zona euro- :,81? la creditele ipotecare Ii
3,"9? la cele pentru locuinBe.
e unde vin diferen2ele+
) Costurile finanBCrii pentru bCnci- o bancC din o BarC cu rating ( se +a Emprumuta mult
mai ieftin decDt una din 7omDnia, cCreia i se asociazC, En cel mai fericit caz doar parBial,
o parte din riscurile pe care le presupune un rating >.unG.
) &ar.ele mari de profit ale bCncilor- En ciuda crizei, bCncile au reuIti sC rCmDnC pe
profit. La ni+elul Entregului sistem bancar s)a raportat un cDItig de 5# de milioane de lei
dupC primul semestru, bCncile re+enindu)Ii dupC pierderile din prima parte a anului. Hn
"##:, profiturile realizate de bCncile din 7omDnia au fost de circa , miliarde de lei. En
primele Iase luni ale anului trecut, bCncile romDneIti au raportat un profit de 1,5
miliarde de lei,
) Legile cererii Ii ale ofertei- c,iar dacC au fost scumpe, creditele de la bDncile
romDneIti au a+ut cCutare.
Ni+elul dobDnzilor la creditele En euro pentru populaBie En alte state membre 23-
3ustria
2%
) o+erdraft- $,3$?
) credite de consum (dobDnda fi1C%- 8,#9?
) credite ipotecare cu dobDnda +ariabilC- 3,"1?
4ran2a
) o+erdraft- 1#,9#?
) credite de consum (dobDnda fi1C%- $,89?
) credite ipotecare cu dobDnda +ariabilC- 3,$8?
,ermania
) o+erdraft- 1#,8:?
) credite de consum (dobDnda fi1C%- 8,":?
) credite ipotecare cu dobDnda +ariabilC- 3,:?
,recia
) o+erdraft- 1,33?
) credite de consum (dobDnda fi1C%- :,81?
) credite ipotecare cu dobDnda +ariabilC- 3,"9?
Italia
) o+erdraft- $,:#?
) credite de consum (dobDnda fi1C%- :,:#?
) credite ipotecare cu dobDnda +ariabilC- ",8?
5pania
) o+erdraft- 11,$?
) credite de consum (dobDnda fi1C%- 5,#?
) credite ipotecare cu dobDnda +ariabilC- ",:#?
Rom.nia
)o+erdraft (euro% - 1:.8?
) credite de consum (dobDnda fi1C%- 5,53?
) credite ipotecare cu dobDnda +ariabilC- $,:8?
6ibliografie
Cezar 6asno, , "oneda# Credit# Banci, 3ditura /idactica si 4edagogica, "##3
Constantin <loricel paginile 1"$, 135)11
Nicolae /ardanac
=eodor 7osca "oneda si Credit# 3ditura Samara, Clu.)Napoca, 155$, pagina 3
;asile /edu "anagement bancar# 3ditura &ondan, 6ucuresti 1559, pagina $3.
2,
;asile =iurliuc "oneda si Credit, 3ditura 6ucuresti,"##:, pagina 1"5
Legea nr 3 din 1 martie "##$ pri+ind creditul ipotecar pt in+estitii imobiliare
MMM.antena3.ro
MMM.astrofinanciar.ro
MMM.banca-romaneasca$ro
MMM.bnro.ro
MMM.brc.ro
MMM.brd.ro
MMM.bancatransilvania$ro
MMM.capital.ro
MMM.ing.ro
777.intesasanpaolobank.ro
MMM.rbs.ro
2"