REFERAT

“CREDITUL IPOTECAR ÎN
ROMÂNIA”

STUDENT:

Răducu Alina Gabriela

Universitatea Titu Maiorescu

- Contabilitate și informatică de gestiune

ANUL
 II

Creditul ipotecar constă dintr-un împrumut destinat achiziționării,

construcției sau renovării (modernizării) unei locuințe și se garantează tot cu
locuința respectivă pentru a se asigura obligația plății creditului rezultată în
urma acestui împrumut. Ipoteca este înregistrată în Cartea Funciară, iar
locuința este folosită ca și garanție și nu poate fi vândută până ce creditul nu
este complet rambursat. Perioada de creditare este pe termen lung, de
maxim 35 ani, respectiv 420 luni. Pe toata perioada de creditare, titularul
creditului va avea obligația de a achita lunar rata formată din principal
(credit) și dobânda.
Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe
termen lung, garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula pentru
construirea, cumpararea sau transformarea unei locuinte. Ipoteca se
constituie asupra bunului imobiliar in cauza.
Notiunea de „credit ipotecar” dispare de pe piata prin noua lege a creditului
ipotecar (L nr. 34/2006) publicata in Monitorul Oficial. Astfel, cele doua tipuri
de finantari pentru locuinte (credit imobiliar si credit ipotecar) sunt inglobate
intr-o singura notiune – credit pentru investitii imobiliare.
 Toate condițiile de creditare legate de obiect, valoare, perioadă, garanție și
costuri- comisioane și dobânzi- sunt prevăzute într-un contract care va fi
încheiat între instituția de credit și solicitant la momentul contractării
creditului. Veniturile acceptate pentru credite ipotecare sunt cele standard
acceptate de bănci: venituri din salarii, pensii, drepturi de autor, rente
viagere, dividende, chirii, activități independente, diurne personal navigant. 
Contractul de ipoteca reprezinta un contract de garantie reala, avand ca
obiect un bun imobiliar. Se incheie intre debitor si creditor in scopul
garantarii stingerii obligatiei de plata asumata de debitor. In contract se
stipuleaza dreptul creditorului de a valorifica bunul ipotecat al debitorului in
cazul in care debitorul nu ramburseaza imprumutul banesc primit, majorat cu
dobanda aferenta.

Dobanzile la credite existente pe piata la ora actuala sunt variabile, fixe si cu

dobanda indexata in functie de un indice de referinta (Libor, Euribor si
Bubor). Fiecare ascunde la randul ei o capcana. Cele fixe sunt doar pe o
perioada scurta, si apoi clientul risca sa ramana cu aceeasi dobanda, chiar
daca restul dobanzilor din piata scad. Cea variabila muta riscul de la banca la
client si poate sa “varieze” mai greu in sens descrescator decat crescator.
Cele indexate se dovedesc a fi cele mai transparente, marja de manevra a
bancilor fiind nula in acest caz. Contractul de credit incheiat cu banca este
un contract de obligatii si lipsit de drepturi pentru clienti. O armata de juristi
intocmeste contractul tip al fiecarei banci. Pentru client, notiunea de
negociere este exclusa din start. Raspunsurile ofiterilor de credit sunt
invariabile: “Daca nu va convine, contactati alta banca”.

- Dobanzile fixe, de obicei pe un an de zile. Prin aceasta miscare, bancile au

preluat riscul de dobanda, dar si-au marit marja de profit pe termen lung
(dobanzile vor scadea in urmatorii ani), tocmai pentru a-si acoperi acest risc.

- Formularea vaga din contractele de credit, “dobanda va fi variabila dupa un

an de zile in functie de conditiile pietei”, permite bancilor ca dobanda fixa sa
ramana neschimbata, chiar daca in restul pietei dobanzile scad (situatie
similara cu cea inregistrata de dobanzile la creditele contractate acum un an
sau doi, care au ramas cu aceleasi dobanzi mari). In schimb, dobanda
variabila este un risc pe care si-l asuma clientul din start, dar nu risca sa
ramana cu dobanda de 10%, in conditiile in care evolutia acestora merge
spre 4%-5%.

- Dobanzile indexate au avantajul ca sunt mult mai transparente, evolutia

indicilor de referinta fiind publicata zilnic, iar marja de profit a bancii,

neschimbata.

Acceptate ab initio, conditiile contractului de credit, citit in maximum

jumatate de ora de catre client inainte de semnare, sunt de multe ori incalcit
sau sofisticat formulate, in asa fel incat niciodata imprumutatul nu va avea
dreptate, chiar daca drepturile lui au fost incalcate. La foarte multe banci,
dobanda variabila stipulata in contract inseamna doar majorarea dobanzii la
credite, nu si reducerea ei.
 Cum contractele bancare sunt imbatabile, clientul bancii pare sa-si piarda
orice speranta. Cu toate acestea, exista si variante de contracarare a acestor
abuzuri bancare. Este vorba de creditul de refinantare, cu ajutorul caruia
clientul poate contracta un credit in conditii net avantajoase fata de cel initial
luat de la o alta banca. Cu acest credit, clientul isi poate stinge creditul
vechi. Functional in acest moment este cel pentru finantarea creditului
imobiliar sau ipotecar. Este practicat de urmatoarele banci: HVB, Raiffeisen
Bank, Piraeus Bank, Banca Romaneasca; Banca Transilvania, BCR, BRD,
Volksbank si Domenia Credit.

Trebuie insa precizat ca noul credit de nevoi personale garantat cu ipoteca

poate deveni un credit de refinantare, cu ajutorul caruia se pot stinge si
creditele de nevoi personale sau cele pentru bunuri, de la alte banci,
contractate in conditii care au devenit neavantajoase. Pentru creditul de
nevoi personale, singura banca refinantatoare este deocamdata Piraeus
Bank. Refinantarea unui astfel de credit se face pe baza de ordin de plata si
scrisoare oficiala din partea bancii. Refinantarea functioneaza si in cazul
creditelor in lei, si in cazul celor in valuta, insa procedura tehnica este mai
simpla in cazul valutei decat in cazul leilor. De asemenea, se poate opta si
pentru refinantarea unui card de credit. Creditele de refinantare vor rearanja
cotele de piata pe retail detinute de bancile comerciale in acest moment.

Refinantarea functioneaza pentru toate tipurile de credite. Implica si anumite

costuri de rambursare in avans a creditului vechi, dar ramane oricum o
solutie avantajoasa.
Tipurile de comisioane bancare percepute de bănci la credite ipotecare,
sunt: 
 • comision de acordare credit- se achită o singură dată, la acordarea
creditului; • comision administrare credit- lunar sau anual;
• comision lunar de administrare cont curent-lunar; • comision rambursare
anticipată – cel mult 1% în cazul creditelor cu dobândă fixă;
• comision transfer bancar- realizat din contul cumpărătorului în contul
vânzătorului pentru achitarea imobilului;
• asigurarea anuală a imobilului- tariful este stabilit de firma de asigurări
agreată de bancă;
• cheltuieli notariale- tariful este stabilit de notarul agreat de bancă.
 Băncile care pun la dispoziție aceste credite au de obicei diferite oferte
ca să atragă mai mulți clienți, ca de exemplu:

 - se poate achita creditul în avans, fără a se suporta comisioane

suplimentare;
 - ratele se pot achita direct din contul curent deschis la bancă;
 - pentru creditele până la o anumită sumă nu se solicită asigurare de
viață, iar pentru creditele peste acea sumă procentul de asigurare se
aplică numai la un anumit procent din valoarea creditului;
 - vârsta maximă de acordare a împrumutului prelungită până la o
vârstă mai înaintată clientului;
 - perioada de grație de până la mai mulți ani în cazul construcțiilor de
locuințe.

Imediat dupa 1989 una dintre problemele esentiale ale romanilor, in

special ale tinerilor, a devenit cumpararea sau construirea unei locuinte.
Daca in perioada de dinainte de 1989 cererea de locuinte putea satisface cit
de cit oferta, dupa aceasta perioada construirea de locuinte din fondul de
stat a fost sistata mai ales din pricina lipsei resurselor bugetare.In plus,
nivelul ridicat al ratei inflatiei a facut ca de la an la an pretul imobilelor sa
creasca mult peste posibilitatile financiare ale celor care isi doresc o casa.
Chiar si cei care castigau mai mult nu-si puteau permite un apartament
pentru ca bancile nu ofereau credite. Putinele imprumuturi bancare care se
acordau aveau dobanzi foarte mari si trebuiau garantate cu proprietati
imobiliare. Schimburile de locuinte si banii imprumutati de la cunostinte erau
elementele care faceau functionala o piata imobiliara bazata aproape
exclusiv pe bani reali, platiti pe loc.
Situatia s-a schimbat radical in 2003 cand au intrat pe piata investitorii
straini. Acest lucru, alaturi de reducerea dobanzilor la creditele ipotecare si
acordarea lor fara giranti si fara gaj, numai in baza garantiilor oferite de
veniturile familiei, a dus la o explozie pe piata imobiliara
Astfel, pentru romanii care nu dispun de bani gheata, achizitia unei locuinte
este posibila prin intermediul unui credit ipotecar.
Potrivit Legii nr. 190/ 1999, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare
desemneaza acel tip de credit acordat de institutii financiare autorizate,
destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau
extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.
 Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau
privilegii asupra imobilului - teren sau constructii - pentru care se acorda
creditul.
Garantarea acestui credit se poate realiza numai cu ipoteca de rang I
asupra imobilului achizitionat din credit, iar in cazul construirii de locuinte,
ipoteca asupra terenului si a constructiilor ridicate ulterior pe terenul
respectiv (constructii viitoare).
Derularea imprumuturilor se poate face prin banci, Agentia Nationala
pentru Locuinte, CEC si chiar prin fondurile ipotecare.
Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achizitie, renovare-
reabilitare sau construire de locuinte) persoanele fizice cetateni romani cu
domiciliul in Romania sau persoane juridice romane cu obiect de activitate
specific (construire, reabilitare de locuinte).
Pentru persoanele fizice, suma ratelor lunare din credite imobiliare, inclusiv
rata la imprumutul actual, trebuie sa fie mai mica de 35% din venitul lunar
net total din care se scad alte obligatii de plata lunare. Suma tuturor
obligatiilor financiare ale familiei (rate credite, rate leasing), inclusiv rata la
imprumutul actual, se impune a fi mai mica de 40% din venitul lunar net
total.
De asemenea, creditorii pot decide ca garantia sa acopere in proportie mai
mare creditul in functie de riscul asumat, adica avansul sau contributia
solicitantului sa fie mai mare sau rata de credit sa reprezinte mai putin de
35% din venitul net al solicitantului.
Creditul ipotecar reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu
proprietati imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua
deciziile cele mai favorabile lor.
Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectata de urmatoarele
elemente de analiza
1. soliditatea proiectului care urmeaza a se finanta exprimata prin:
perspectivele de venituri generate de proiect in favoarea debitorului
rentabilitatea investitiei si conditiile din care decurg riscurile in special:
al ratei dobanzii
al puterii de cumparare
2. evolutia pietei careia se adreseaza proiectui de investitie in proprietati
imobiliare
3. profitul posibil de obtinut din investitii alternative
4. gradul de certitudine si favorabilitatea perspectivelor generale si locale
pentru proiectul de investitii
5. raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri
din capitaluri imobilizate.
Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta cel putin pe
urmatoarele considerente:
o estimarile profiturilor obtinute pe baza resurselor
o costul resurselor imprumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele
proprii
o riscurile implicate de imprumut si de investitia capitalurilor in proprietati
imobiliare
o protejarea unei pozitii obtinute prin imprumuturi si investitii anterioare
pentru domeniul proprietatilor imobiliare.
Problemele de gestiune specifice finantarii ipotecare se pot defini in general
ca fiind cele de atragere a economiilor, in volumul cerut, la costuri care sa
permita incadrarea in parametrii financiari proiectati si in conditiile de risc
minim controlat.
Riscurile de creditare
O importanta deosebita in gestionarea cu succes a finantarii proprietatilor
imobiliare o are evaluarea riscurilor creditarii ipotecare si eficacitatea
programelor de suportare a acestora.

Modificarea legii.
Inca din martie 2005 se anunta modificarea Legii creditului ipotecar:
Pachetul celor patru legi care vizeaza dezvoltarea pietei ipotecare, aferent
programulul PAL incheiat de Romania cu Banca Mondiala, este
finalizat.Conform programului, termenul de adoptare a legislatiei primare,
care vizeaza modificarea Legii creditului ipotecar, este luna martie, urmand
ca pana in septembrie sa fie adoptata si legislatia aferenta pietei secundare.
In prima etapa, cea care ar trebui sa fie adoptata in aceasta luna, se va
modifica Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar si Legea bancilor de
credit ipotecar. In cea de-a doua etapa, vor fi adoptate Legea obligatiunilor
ipotecare si cea a securitizarii creantelor.
S-a modificat L nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii
imobiliare prin Legea nr. 34 din 1 martie 2006 pentru modificarea si
completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii
imobiliare.
Modificarea Legii creditului ipotecar face o distinctie neta intre creditul
ipotecar comercial (creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, prin care se
finanteaza imobile cu alta destinatie decat rezidentiala - birouri etc.) si
creditul ipotecar rezidential.
Cea mai importanta modificare adusa de aceasta lege vizeaza accesul
nerezidentilor la cumpararea de imobile pe baza unui astfel de imprumut. In
plus, actul normativ subliniaza ca prin credit ipotecar nu se poate refinanta
decat un alt credit ipotecar, ceea ce inseamna ca un al doilea credit, de
nevoi personale, chiar daca a fost folosit pentru renovarea locuintei, nu
poate fi refinantat tot cu ajutorul creditului ipotecar.

Acordarea și garantarea creditelor ipotecare:

Art. 6. - Modificări (1)
Creditele ipotecare vor fi acordate în lei, pe bază de contract de credit
ipotecar prin care se vor stabili, fără a fi limitative, condițiile de scadență,
dobândă, valoarea garanțiilor, clauze referitoare la neonorarea la scadență a
creditului reprezentând principalul și/sau dobânda.

Art. 7. -
(1) Pentru obținerea de credite ipotecare solicitanții trebuie să depună o
cerere însoțită cel puțin de următoarele documente:
a) în cazul persoanelor fizice:
- documente doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute la art. 7
din Legea nr. 190/1999;
- documente care să ateste capacitatea persoanelor în cauză de a dispune
de venituri certe cu caracter de permanență, precum: adeverința de salariu,
declarația de venit;
- documente care să evidențieze valoarea angajamentelor de plată ale
solicitantului și în mod special a obligațiilor devenite exigibile și neonorate la
scadență. În acest scop solicitantul va prezenta o declarație la care vor fi
anexate copii de pe unele documente precum: contracte de credit, contracte
de leasing, contracte de cumpărare în rate a bunurilor de folosință
îndelungată;
- declarație privind litigiile cu terții, cu precizarea motivelor care au condus la
situațiile respective;
b) în cazul persoanelor juridice:
- documente doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute la art. 7
din Legea nr. 190/1999, precum: extras din actele constitutive privind
obiectul de activitate, extras din hotărârile organelor statutare din care să
rezulte destinația creditelor ipotecare;
- copie de pe ultimul bilanț contabil depus la organele în drept și de pe
ultimele trei balanțe de verificare;
- situații privind elementele patrimoniale aduse în garanție pentru
împrumuturile obținute de la alți creditori;
- bugetul de venituri și cheltuieli pe anul în curs;
- declarație privind litigii cu terții, cu precizarea motivelor care au condus la
situațiile respective;
- proiecția fluxului de lichidități pentru anul în curs.
(2) În cazul construirii, reabilitării, consolidării sau extinderii imobilelor,
solicitanții de credit ipotecar vor prezenta un plan de finanțare, convenit de
solicitantul de credit cu constructorul, care să prevadă eșalonarea în timp a
sumelor avansate.

Art. 8. -
(1) Aprobarea fiecărui credit ipotecar se va face pe baza unui referat care va
fi întocmit de inspectorul de credite, semnat de conducătorul
compartimentului creditare și de conducătorul compartimentului financiar-
contabil. Referatul trebuie să conțină, fără a fi limitative, următoarele
elemente:
a) în cazul solicitanților de credite ipotecare, persoane fizice:
- datele de identificare a solicitantului, precum: numele, prenumele, adresa,
codul numeric personal, cetățenia;
- informații (date) referitoare la creditul solicitat, precum: suma, scadența,
destinația, imobilul care va face obiectul garanției;
- informații despre bonitatea solicitantului. În acest scop se va face o analiză
comparativă între veniturile solicitantului, inclusiv ale membrilor familiei
sale, și angajamentele de plată asumate. La evaluarea bonității solicitantului
se va avea în vedere ca ratele de credit și de dobândă să reprezinte cel mult
50% din veniturile nete ale solicitantului și ale familiei sale, calculate ca
diferență între veniturile totale și angajamentele evidențiate în declarația
prevăzută la art. 7 lit. a) liniuța a 3-a;Modificări (1)
- situațiile speciale în care se află solicitantul de credit ipotecar în raport cu
terții, precum litigii care ar putea afecta în mod semnificativ bonitatea
acestuia;
b) în cazul solicitanților de credite ipotecare, persoane juridice:
- datele de identificare a solicitantului, precum: denumirea, adresa sediului
social, extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, extras din
hotărârile organelor statutare privind contractarea creditului ipotecar;
- informații (date) referitoare la creditul ipotecar solicitat, precum: suma,
scadența, destinația, imobilul care face obiectul garanției;
- informații despre bonitatea solicitantului. În acest scop vor fi avute în
vedere următoarele:
- calcularea pe baza datelor înscrise în ultimul bilanț contabil și în ultima
balanță de verificare lunară cel puțin a următorilor indicatori:
ș lichiditatea curentă;
ș solvabilitatea patrimonială;
ș gradul de acoperire a dobânzii;
ș rata profitului;
ș viteza de rotație a activelor circulante.
Modul de calcul al acestor indicatori, precum și nivelurile recomandabile ale
indicatorilor respectivi sunt prezentate în anexa care face parte integrantă
din prezentele norme metodologice;
- evaluarea capacității solicitantului de a rambursa la scadență ratele de credit
și de a plăti dobânda aferentă pe baza analizării datelor înscrise în situația
privind fluxul de lichidități.
(2) Referatele prevăzute la alin. (1) vor fi însoțite de un raport de evaluare a
devizului estimativ sau a imobilului ce va fi adus în garanție. Raportul de
evaluare a devizului estimativ va fi întocmit de o antrepriză de construcții, iar
raportul de evaluare a imobilului adus în garanție va fi întocmit de un
evaluator cu atestat obținut de la Asociația Națională a Evaluatorilor din
România (ANEVAR).Modificări (1)
(3) După aprobarea creditului ipotecar de către organele prevăzute la art. 3
împrumutătorul va face cu cel puțin 10 zile înainte de semnarea contractului
de credit ipotecar o ofertă scrisă care va cuprinde toate condițiile
contractului, precum și termenul de valabilitate a acestuia.

Art. 9. -
(1) Contractul de credit ipotecar va stabili, pe lângă celelalte condiții de
acordare și derulare a creditului ipotecar, și următoarele obligații:
- calcularea de dobânzi și în cazul sumelor neachitate la scadență
reprezentând rate de credit și/sau de dobândă;
- constituirea, în conformitate cu dispozițiile legii, de garanții reprezentând
ipoteci și privilegii, precum și semnarea contractului de garanție în termen
de 30 de zile de la data semnării contractului de credit ipotecar.Modificări (1)
(2) În cadrul garanțiilor constituite pentru creditul ipotecar vor fi acceptate
numai ipoteci de rang I și privilegii. Valoarea acestor garanții, prevăzută în
raportul de evaluare întocmit în condițiile art. 8 alin. (2), nu poate fi mai mică
de 120% din valoarea creditului ipotecar. În cazul garanțiilor reprezentând
ipoteci, contractul de credit ipotecar va stabili obligația împrumutatului de a
nu constitui alte ipoteci de același rang asupra imobilului
respectiv.Modificări (2)
(3) În termen de 5 zile de la încheierea contractului de garanție
împrumutatul va încheia un contract de asigurare a imobilului ipotecat în
condițiile art. 16-18 din Legea nr. 190/1999.

Art. 10. -
Suma creditului acordat va fi pusă la dispoziție împrumutatului, eșalonat sau
integral, în conformitate cu prevederile contractului de credit ipotecar. În
cazul creditelor ipotecare acordate pentru cumpărarea imobilelor sumele
respective vor fi virate, la indicația împrumutatului, într-un cont deschis pe
numele vânzătorului. În cazul creditelor ipotecare pentru construirea,
reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor sumele vor fi avansate
constructorului la indicația împrumutatului, în conformitate cu planul de
finanțare întocmit în acest scop.
 Principala caracteristica a creditului ipotecar stă în modul de
implementare a ipotecii. Astfel, ipoteca se aplică asupra unui bun viitor.
Astfel, clienţii pot să ipotecheze casa pe care urmează să o construiască, cu
condiţia să fi obţinut deja autorizaţia de construire. Ipoteca, în acest caz, se
aplică atât asupra terenului cât şi a casei ce urmează să fie construită.

Creditul ipotecar este mult mai strict reglementat. Orice astfel de contract se
supune legii nr. 190/1999 în care sunt enumerate, în mod explicit, atât
condiţiile privind acordarea creditului cât şi cele referitoare la constituirea
garanţiilor.
Tocmai din cauza legislaţiei căreia se supune creditul ipotecar, dobânda nu
mai variază cu atâta uşurinţă precum o face la creditul imobiliar. Pentru
creditul ipotecar, dobânda poate varia doar între marjele percepute în
contract şi strict legat de fluctuaţiile unui indice de referinţă menţionat de
asemenea în contract. În orice caz, modificarea ratei dobânzii trebuie
comunicată împrumutatului cel mai târziu la data aplicării noii rate.
În cazul în care clientul nu îşi mai plăteşte ratele, acţiunile băncii pot fi mult
mai drastice. Astfel, în cazul întârzierii la plată, banca trimite împrumutatului
o notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare la primire sau prin
executor judecătoresc ori bancar. Dacă în următoarele 30 de zile de la
primirea notificării nu este achitată datoria, contractul de credit este reziliat
şi datoria poate fi executată.
Printre clauzele obligatorii impuse de legea nr. 190/1999 pentru contractele
de credit ipotecar se numără:

 Banca este obligată să îi prezinte clientului un document care cuprinde

toate condiţiile contractului, cu cel puţin zece zile înainte de semnarea
acestuia
 Clientul are datoria de a plăti doar cheltuielile aferente întocmirii
documentaţiei de credit şi constituirii ipotecii
 Este interzisă orice încercare a bănci de a condiţiona acordarea
creditului cu acceptarea de către client a serviciilor ce nu au legătura
cu operaţiunea de creditare
 În contract trebuie prevăzute detaliile executării în caz de neplată
 În concluzie, creditul imobiliar tinde să fie uşor mai permisiv dar
implică un grad mai mare de risc, în timp ce creditul ipotecar este
mai rigid, dar mai sigur.

BIBLIOGRAFIE

 Wikipedia

 ‘’Creditul Ipotecar’’ – Vlad Peligrad, editura C.H. Beck

 Historia.ro

 BCR.RO

 Educatiefinanciara.ro

 Alphabank.ro

 OTP Bank