Creditele ipotecare sunt destinate persoanelor, în special tinerilor, care doresc să îşi construiască

sau să îşi cumpere propria lor locuinţă. Aceste credite oferă posibilitatea clienţilor să
achiziţioneze propriul bun imobil cu condiţia rambursării lunare a unei sume de bani conform
contractului de credit. Acest tip de credit este convenabil familiilor ce au un venit stabil lunar şi
doresc să îşi întemeieze propriul cuibuşor.
În continuare vă vom prezenta 3 avantaje şi 3 dezavantaje pe care le veţi întâlni în cazul apelării
la un credit ipotecar.
Avantaje
1. Posibilitatea de a renegocia condiţiile creditului sunt mult mai lejere
Băncile comerciale vor fi mult mai dispuse de a face schimbări în contractul de creditare în
comparaţie cu un alte tipuri de credit. De regulă băncile comerciale sunt mult mai receptive în
restructurarea creditelor ipotecare pentru persoanele ce nu îşi pot achita toate obligaţiile. Băncile
comerciale vor avea pierderi mari dacă clientul acestuia nu este capabil să ramburseze creditul
integral, în special în cazul creditelor ipotecare unde suma creditului este foarte mare. Dvs. aveți
posibilitatea să schimbați condițiile contractuale numai în perioada maximă de 30 de zile restante
și nu uitați că pentru oricare modificări în contractul de credit veți fi nevoiți să plătiți fie un
comision fix, fie o cotă parte din suma totală al creditului.
2. Imobilul achiziţionat va deveni şi gajul creditului
Unul dintre avantajele majore ale creditului ipotecar este că nu este necesară punerea în gaj a
unui imobil pe care Dvs. deja îl deţineţi sau a oricărui bun ce are o valoare necesară pentru a
putea acoperi suma totală al creditului. Prin intermediul creditului ipotecar, ipoteca se aplică
asupra bunului viitor, deci Dvs. aveţi posibilitatea de a ipoteca fie imobilul deja cumpărat, fie casa
pe care urmează să o construiţi. Fiţi atenţi în cazul imobilelor care le veţi construi pentru că
băncile vor cere documente suplimentare ce confirmă autorizaţia de construire a clădirii. În acest
caz ipoteca se aplică asupra terenului şi asupra casei ce urmează a fi construită.
3. Posibilitatea de a cumpăra locuinţa proprie având venituri mici
Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele ce au venituri mici, dar doresc să
devină proprietarii unei locuinţe. Majoritatea băncilor comerciale permit credite cu plăţi lunare ce
acoperă 70% din venitul lunar al familiei, deci această rată mare lunară oferă posibilitate mai
multor persoane să intre în posesia unui credit ipotecar. Aceste credite au la bază contractul de
muncă a căror sursă principală de venit o reprezintă salariul, însă băncile de asemenea pot
accepta alte surse de venit precum ar fi dividendele, dobânda, chiriile sau veniturile de peste
hotare.
Dezavantaje
1. Creditele ipotecare sunt cele mai scumpe credite de pe piaţa bancară
În comparaţie cu celelalte credite oferite de către băncile comerciale, creditele imobiliare au cea
mai mică rată a dobânzii. La prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru clienţii
ce doresc să devină proprietarii unei locuinţe proprii, însă realitatea este cu totul altceva. Aceste
credite au o mulţime de comisioane şi costuri suplimentare ascunse ce generează costuri
adăugătoare. Fiți atenți la fiecare dintre ele, informați-vă, consultați-vă cu ofițerii de creditare la
banca unde vreți să achiziționați creditul și nu uitați că odată ce ați semnat contractul de credit
veți fi nevoit să scoateți bani din buzunar pentru o perioadă îndelungată. Înainte să vă hotărâți să
apelați la acest credit gândiți-vă de 10 ori pentru că în medie costul creditul ipotecar în Republica
Moldova ajunge până la 232% din suma împrumutată, conform unui studiu al companiei Penny
Lane Realty.
2. Creditele ipotecare au dobânda nominală flotantă
Pentru că acest tip de credit este de lungă durată, rata nominală a dobânzii este flotantă. Acest
credit este dezavantajat prin faptul că băncile au dreptul să modifice rata dobânzii pentru
utilizarea creditului în funcţie de rata de refinanţare a BNM, de rata inflaţiei, de rata dobânzii
interbancare Euribor/Libor sau de evoluţiile pieţii. Creaţi-vă un stress-testing al creditului pe care
l-aţi achiziţionat pentru a simula posibilitatea rambursării creditului cu diferite rate a dobânzii.
Pentru a putea crea un stress-testing al bugetului Dvs. simulaţi capacitatea de plată al creditului
nu doar cu dobânda curentă, dar şi cu dobânzi mai mari pentru a vă evalua flexibilitatea finanţelor
şi posibilitatea rambursării creditului în perioade mai grele. Spre exemplu dacă Dvs. aţi
achiziţionat un credit ipotecar cu o rata a dobânzii flotante de 10%, calculaţi conform bugetului
Dvs. personal dacă veţi putea rambursa creditul lunar pentru acelaşi credit cu o dobândă de 11%,
12% sau 20%.
3. Creditul este pe o durată foarte lungă, chiar până la 30 de ani
Deşi unii cred că durata mare al creditului este un avantaj, noi îl vom reprezenta ca un
dezavantaj. Durata enormă a creditului în primul rând îl face mai scump, iar în al doilea rând în
această perioadă se pot întâmpla diverse schimbări radicale care vor influenţa asupra posibilităţii
rambursării creditului la timp. Pierderea job-ului, apariţia unei crize financiare globale sau
regionale, pierderea unui venit cheie sunt doar câteva exemple care pot schimba radical situaţia
financiară a Dvs. Înainte să apelați la un credit ipotecar faceți-vă niște prognoze despre viitorul
financiar al familiei, despre viitoarele job-uri și despre oricare schimbări ce pot influența direct
starea Dvs. financiară.

Creditele imobiliare oferite de băncile

comerciale din Republica Moldova - rate,
comisioane și documentele necesare
04 martie 20149099

Sursa foto: joraypublications.com

Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc să își cumpere o locuință nouă, să
modernizeze locuința existentă, să construiască o casă sau să își procure un teren pentru casă.
În Republica Moldova băncile comerciale oferă mai multe tipuri de credite imobiliare în
dependență de scopul creditului. Creditele imobiliare pot fi oferite pentru:
- cumpărarea unui locuințe de pe piața primara/secundară;
- construcția unei locuințe;
- achiziționarea loturilor de teren destinate construcției;
- cumpărarea unui lot de pământ;
- refinanțarea unui credit/împrumut imobiliar;
- renovarea, modernizarea sau extinderea imobilului locativ;
- reconstrucția imobilului locativ;
- reparația capitală a imobilului locativ;
Conform datelor oficiale de la BNM rata medie a creditelor imobiliare acordate în lei
moldovenești este în continuă descreștere. În decurs de 12 luni rata acestui tip de credit a
scăzut cu 0,79 p.p., astfel în ianuarie 2014 rata medie al creditelor ipotecare în MDL a fost de
9,70%. Cauzele diminuării sunt consecinţele crizei din sectorul construcţiilor de apartamente
(diminuarea preţurilor pe piaţa mobiliară primară şi secundară), diminuarea costurilor la
depozitele atrase de la persoanele fizice şi juridice, diminuarea ratei inflaţiei, cât şi politicile
concurenţiale ale băncilor pentru atragerea clienţilor în sectorul dat.

Creditele pentru imobil sunt creditele care se acordă pentru cea mai lungă perioadă. În Republica
Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioadă maximă de până la 30 de ani.
Majoritatea băncilor oferă acest tip de credit doar în lei moldovenești pentru că rata acestui credit
este suficient de mare, chiar și pentru creditele în valută. Prin acest mod băncile doresc să
limiteze riscurile pe care le vor evita clienții săi, inclusiv riscurile valutare.
Rata nominală al creditelor ipotecare variază de la 7,5% până la 22%. Cele mai mici rate ale
dobânzii pentru creditele imobiliare care au scop achiziționarea sau construcția unui imobil nou
sunt oferite de către FinComBank pentru creditul ”Ipoteca locativă 20 de ani” și de către
Mobiasbanca Groupe Societe Generale pentru creditul ”Imobiliar în MDL”, pentru ratele de 7,5%-
10,5% și respectiv de 7,95%-10,95%. FinComBank oferă rata promoțională de 7,5% doar pentru
primele 3 luni de la preluarea creditului după care rata creditului va fi cea obișnuită de 10,5%.
Mobiasbanca de asemenea oferă o reducere la rata dobânzii pentru creditul imobiliar pentru
primul an unde rata este de 7,95%, începând cu anul doi rata nominală al creditului este de
10,95%. Cea mai mare rată este oferită de către Comerțbank pentru creditul ”Imobil” unde rata
variază de la 18% până la 22%. Pentru creditul ”Ipoteca” de la Unibank clienții pot beneficia de o
perioadă de grație de până la 24 de luni și aceștia nu vor avea de plătit nimic în cazul achitării
anticipate al creditului.
Moldova Agroindbank propune clienților creditul ”Imobiliar Avanti” care este destinat în
exclusivitate tinerilor cu vârsta cuprinsă între 21 și 35 de ani. Creditele vor fi acordate tinerilor
care nu dețin în proprietate locuință, iar venitul brut pe familie nu depășește 15.000 lei lunar. Rata
acestui credit este mai mică decât cele aplicate la alte credite imobiliare oferite de către bancă,
astfel rata dobânzii pentru ”Creditele Avanti” constituie 10% anual pentru primii ani din viața
creditului.
Băncile percep și comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi comisionul de acordare al
creditului și comisionul de administrare al creditului care de regulă este perceput lunar.
Calcularea comisioanelor în cazul creditelor imobiliare este foarte importantă pentru că acestea
sunt foarte costisitoare pe termen lung.
Să presupunem că o familie a luat de la Banca X un credit în valoare de 500.000 lei pentru
perioada de 15 ani, unde banca percepe comisionul de acordare al creditului este de 1%,
iar comisionul de administrare lunar al creditului este de 0.1%. Comisionul de acordare al
creditului va constitui 5.000 de lei, iar comisionul de administrare - 500 de lei lunar. Comisionul de
administrare nu pare la prima vedere atât de scump, însă în cazul exemplului de mai sus unde
perioada creditului este 15 ani, familia respectivă va plăti doar pentru acest comision 90.000 lei.
Mai jos vă prezentăm calculate ratele care trebuie achitate lunar pentru creditele imobiliare
preluate de la băncile respective pentru un credit în valoare de 500.000 pentru perioada de 15
ani(calculele sunt aproximative și pot varia în dependență de numărul zilelor în lună):
- FinComBank (Ipoteca locativă 20 ani) – 6.491 lei (cu excepția perioadei promoționale);
- Mobiasbanca (Imobiliar in MDL) – 6.015 lei (cu excepția perioadei promoționale);
- Comerțbank (Imobil) – 8.333 lei;
- Moldova Agroindbank (Imobiliar Avanti) – 5.415 lei;
- Moldinconbank (Ipotecar)- 6.027 lei.
Mobiasbanca oferă credite pentru achiziționarea unui imobil și în USD sau EUR. Rata dobânzii
pentru creditul în EUR este de 9.51% și de 8.46% pentru creditul în USD. Termenul minim de
acordare al creditului este de 12 luni, iar termenul maxim este de 240 luni. Suma maximă
admisibilă al creditului poate ajunge până la 100% din valoarea imobilului în cazul în care
beneficiarul creditului acordă gaj suplimentar. Comisionul de acordare al creditului este de 1%, iar
comisionul de administrare este de 0,1% și acesta se calculează lunar.
Documentele necesare pentru aplicarea la acest tip de credit sunt:
1. buletinul de identitate;
2. certificatul de salariu;
3. carnetul de muncă;
4. documente de proprietate la bunurile indicate in cerere;
5. documente pe imobilul propus in gaj;
6. documente ce atesta investirea mijloacelor proprii in realizarea proiectului ale solicitantului;
7. documente specifice destinației creditului;
8. extrasul din Registrul bunurilor imobile;
9. contractul și polița de asigurare în favoarea băncii a bunului propus în ipotecă;
10. raportul privind evaluarea bunurilor propuse in ipoteca ș.a.
În cazul creditelor ce au scop renovarea sau modernizarea unui imobil costurile sunt mai mari
comparativ cu creditele ce au scop achiziționarea unui imobil nou. Scopul acestui tip de credit
este de a efectua reparații în imobilul care deja îi aparține beneficiarului creditului. Acest credit
poate fi acordat fără gaj în cazul în care suma creditului nu depășește valoarea de 50.000 lei,
însă în cazul în care creditul depășește această sumă beneficiarul creditului trebuie să ofere gaj
sau fidejusiune.
Acest credit poate fi acordat pentru: instalarea geamurilor, izolarea termică al imobilului,
achiziționarea unei sobe/cazan eficiente din punct de vedere energetic pe biomasă,
achiziționarea unui cazan de gaz, încălzitoare solare de apă, instalația pompelor de căldură,
modernizarea instalației de încălzire centralizată sau renovarea generală al imobilului. Cel mai
ieftin credit poate fi găsit la Eximbank unde rata nominală al creditului ”Energia Verde” este de
9,50% anual. Cel mai scump credit este creditul ”Pentru reparație” de la Energbank unde rata
nominală al creditului este de 13% anual. Perioada de creditare în cazul acestui credit variază de
la 24 până la 120 de luni. Creditul cu cea mai mare maturitate de 120 luni este creditul ”Pentru
construcția și renovarea imobilului locativ” de la Moldindconbank, iar creditul cu cea mai mică
scadență de 24 luni este creditul ”Pentru reparație” de la Energbank.

Acest credit este oferit și în USD de către Moldova Agroindbank pentru creditul ”Eficiență
Energetică” și de către Moldindconbank pentru creditul ”Eficient”. Rata nominală al acestor
credite este de 9.5% anual și creditele pot fi oferite pentru termenul maxim de 60 de luni.
Comisionul de acordare pentru ambele credite este de 2%.
În cazul în care Dvs. doriți să cumpărați o casă verificați atent care sunt condițiile băncii și
calculați suma de care Dvs. aveți nevoie pentru a prelua acest credit. Toate băncile cer garanții
pentru acest tip de credit, de aceea imobilul deja achiziționat va fi cedat drept gaj pentru acest
credit. Unele bănci pot cere suplimentar un alt gaj pe lângă imobilul deja garantat. Odată ce veți
include un alt gaj băncile vă pot crea unele beneficii în condițiile contractuale precum ar fi
micșorarea ratei nominale al creditului și/sau oferirea unui credit cu o valoarea mai mare decât
limita expusă de către bancă. Unele bănci oferă credite ipotecare doar pentru cei care procură
bunuri imobile ce se află în proces de construcție doar de la Partenerii Băncii.
Creditele imobiliare acoperă sub 5% din volumul total al creditelor de pe piața internă. Acest tip
de credit nu este suficient de popular în Republica Moldova pentru că acesta este foarte scump
pe termen lung. Rata creditelor este variabilă și este destul de mare pentru o bună parte din
cetățeni.
Pe plan internațional ratele creditelor ipotecare în țările dezvoltate sunt mult mai mici
comparativ cu rata medie al statelor în curs de dezvoltare. La începutul anului 2014 în Marea
Britanie rata medie pentru creditele ipotecare era de 2.50%, iar în Statele Unite ale Americii
aceasta a ajuns până la 4% și încă tinde să mai crească. În Ucraina rata creditelor ipotecare
crește dramatic. Ratele creditelor ipotecare din Ucraina sunt atât de mari încât pentru prima dată
cumpărătorii evită creditele ipotecare și tind să împrumute bani de la familie și prieteni. Ipotecile
din Ucraina sunt foarte scumpe, salariile mici, iar economia stagnează. Rata ipotecilor în Rusia la
începutul anului 2014 a fost de 11,80% anual pentru creditele în ruble. În România rata medie al
creditelor ipotecare a fost de 9.36%, în Ungaria de 8.00%, iar în Cehia de 2.95%.