Ministerul Educaţiei şi Tineretului al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii

Catedra „Evaluarea şi managementul imobilului”

Proiect de an
la disciplina „Investiţii în bunuri imobiliare/ development”

„Elaborarea proiectului investiţional. Argumentarea construcţiei

unui centru comercial”

A elaborat : st. Corpacean Alina gr.EI 137

A verificat : conf. univ., dr., Albu Svetlana

Chişinău, 2017

1
 Cuprins

Introducere………………………………………………………………………….. ……3
Capitolul I. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE…………...……………………….. ……4
1.1 Analiza generală a pieţei imobiliare….…………………………………….......... ……4
1.2 Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional…………. ……7
1.3 Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional respectiv ………… …..11
Capitolul II. CONCEPŢIA ŞI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A
IMOBILULUI………………………………….……………………………………. …..14
2.1 Descrierea cerinţelor arhitecturale şi tehnice……...……………………………. …..14
2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului………………………………... …..18
Capitolul III. STRUCTURA FINAŢĂRII……………………………..…………... …..19
3.1 Descrierea surselor de finanţare posibile…….…………………………………. …..19
3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare ……………………………………………. …..21
3.3 Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului
capitalului……………………………………………………………………………. ….23
Capitolul IV. Evaluarea proiectului investiţional…………………………………... …..26
4.1 Aprecierea datelor iniţiale………………………..……………………………… …..26
4.2 Determinarea indicatorilor eficienţei economice………………………………. …..33
4.3 Analiza rezultatelor……………………………………………………………… ….35
Concluzii…………………………………………………………………………….. …..37
Bibliografie………………………………………………………………………….. …..38

2
Date iniţiale:

Nr Indicatorul Valoarea
d/or

1 Investiţii necesare

LCM, euro/m2 200

Utilaj, mii euro 100

Suprafaţa totala m2 1200

2 Structura investiţiilor

Mijloace împrumutate, mii euro 200

3 Costul capitalului, %

Mijloace proprii 12

Mijloace împrumutate 16

4 Condiţiile creditării

Termenul, ani 4

Rambursarea în rate egale, trimestrial

5 Suprafata utila 1000

Et1 400

Et2 400

Et3 200

6 Arenda,et1 euro 20

Et2 15

3
 Et3 10

7 Utilizarea capacităţilor, %

În primul an 80

An2 90

8 Amortizarea se va determina prin

metoda liniară

Partea pasivă a fondurilor fixe, % 4

Partea activă a fondurilor fixe, % 18

9 Rentabilitatea medie ramurală, % 40

10 Cota impozitului pe venit, % 15

4
 Introducere
Sistemele educative ale unei naţiuni constituie realizări importante, pentru că mobilizează
resursele societăţii şi definesc în mare măsură identitatea culturală a respectivei naţiuni, mobilitatea
socială şi dezvoltarea sa economică competitivă.

Deoarece bugetul public este principalul finanţator al educaţiei, fondurile alocate nu favorizează
dezvoltarea infrastructurii educaţionale. Pornind de la această situaţie s-a încercat dezvoltare unei
afaceri prin investiţii în domeniul învăţămîntul privat.

Lucrarea dată s-a axat pe analiza eficienţei implementării unui astfel de proiect investiţional, şi
anume construcţia unei şcoli private.

Structural lucrarea cuprinde 4 capitole.

Capitolul I -„Analiza pieţei imobiliare”cuprinde analiza generală a pieţei imobiliare, care sînt
criteriile generale de segmentare a pieţei imobilului şi s-a efectuat o scurtă analiză a pieţei imobilului cu
destinaţie specilă în scopul formulării oportunităţilor de realizare a proiectului investiţional respectiv în
localitatea dată.

Capitolul II -„Concepţia şi echipa proiectului de dezvoltare a imobilului” sînt prezentate cerinţele

arhitecturale şi tehnico- tehnologice privind obiectul investiţional examinat şi rezultatele studiului pieţei
privind componenţa echipei de proiect.

Capitolul III intitulat „Structura finaţării” prezintă informaţia privind sursele posibile de finanţare
a proiectului, ofertele de creditare, precum şi argumentarea structurii financiare selectate pentru a fi
aplicată în cadrul proiectului respectiv.

Capitolul IV – „Evaluarea proiecului” – sînt determinaţi indicatorii de eficienţă economică şi

analizaţi din punct de vedere al criteriilor de eficienţă al condiţiilor de acceptabilitate a proiectului
investiţonal.

În concluzie sînt prezentate rezultatele obţinute în urma efectuării calculelor, corespunderea

acestora cu criteriile de eficienţă propruse, şi este formulată în baza acestora concluzia finală privind
implimentarea unui astfel de proiect investiţional.

5
 Capitolul I. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

1.1Analiza generală a pieţei imobiliare

Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicia unui stat stabil
din punct de vedere economic. Însemnătatea acestei pieţe este determinată de particularităţile
sale. Pe de o parte, aceasta este o sferă a relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţilor
antreprenoriale. Pe de altă parte, piaţa imobiliară este un element component esenţial al
economiei de piaţă. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor
investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ-gospodăreşti, creşterea producţiei şi
sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.[3, p.9]
Starea pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea economică a
societăţii. Dezvoltarea pieţei imobiliare va fi strâns legată de situaţia politică şi economică din
ţară.

În prezent, piaţa imobiliară din R. Moldova se află într-o perioadă de stagnare, spune
directorul Bursei imobiliare “Lara”, Serghei Lazanovschi. Potrivit lui, tranzacţiile imobiliare sunt
afectate de alegerile care au avut loc recent şi de nesiguranţa pe plan politic. Pe piaţă practic nu
au loc tranzacţii, iar vînzările vizează doar obiective mici.

Mulţi vînzători deocamdată nu sînt gata să accepte piaţa modificată şi încearcă să vîndă
apartamentele la preţurile de ieri. Din păcate acest lucru este imposibil. La moment pentru a
efectua tranzacţia se recurge la cedare de preţ. În ceea ce ţine de aprecierea acţiunilor
participanţilor pieţei imobiliare, aici se remarcă o discrepanţă a opiniilor, aparent şi în urma
diferitor modele de comportament al vînzătorilor şi cumpărătorilor. Tipul cel mai potrivit este de
„aşteptare”.

Potrivit directorului Bursei “Lara”, se înregistrează şi o schimbare a aşteptărilor de

consum a cumpărătorilor. “Dacă anterior predispoziţia pentru creşterea preţurilor determina
cumpărătorii să procure imobilul în avans, pentru a evita cheltuieli excesive, apoi în prezent
cumpărătorii sunt predispuşi să aştepte eventuale scăderi ale preţurilor”, spune expertul.

Perioada respectivă nu este cea mai reusită pentru vînzări. Companiile străine evită să-şi
investească banii într-o ţară cu sistem democratic nesigur. Din cauza crizei financiare, se prevede
ca numarul obiectelor de locuit să scadă de 3 ori, în timp ce numărul obiectelor comerciale să se
reduca de 5 ori. Valoare bunurilor imobiliare în urmatoarele luni a scăzut cu circa 20%, conform
analizelor specialiştilor din domeniu.

6
 Potrivit informaţiei din media, primele semne ale unei crize se fac simtite pe fundalul
cererii mai mici la spaţiul construit: aproximativ cu 60-65% – la clădirile finalizate şi aproape de
100% – la construcţiile în derulare. Stoparea construcţiilor care nu sunt finisate generează
reducerea volumelor de execuţie, stopează companiile producătoare de materiale de construcţie,
de utilaje, de transport, etc.

Preţurile la apartamente pe piaţa secundară ar putea să scadă uşor în anul 2017, iar
vânzările se vor menţine la nivelul anului trecut. Cererea potenţialilor cumpărători va depinde, în
primul rând, de situaţia economică din ţară.
În 2016, scăderea preţurilor la apartamentele vechi a fost cu puţin peste 3 la sută, de la o
medie în capitală de la 545 la 528 de euro pe metru pătrat. Comparativ cu perioada de început a
crizei (anul 2008), când preţurile au atins nivelul maxim de 895 euro pe metru pătrat,
apartamentele s-a ieftinit cu aproximativ 41 la sută.
„Se observă o tendinţă clară de scădere a preţurilor de piaţă raportat la metru pătrat,
interesul faţă de imobile nu scade, iar numărul de tranzacţii pe piaţa secundară a înregistrat chiar
o relativă creştere faţă de 2015”, constată experţii Bursei Imobiliare LARA, citaţi de Moldpres.
Cele mai solicitate sunt apartamentele cu o odaie şi două odăi, la preţul de la 17 000 la 33
000 de euro. Specialiştii mai constată că preţurile la apartamentele mai noi s-au menţinut la
acelaşi nivel, în timp ce locuinţele construite în anii 50-70 a secolului trecut, care reprezintă 55-
60 la sută din totalul imobilelor, s-au ieftinit considerabil, cu 10-18 la sută. Anume pe acest
segment al pieţei se înregistrează o scădere a tranzacţiilor, tendinţă ce se va menţine şi în anii
următori.
Bursa Imobiliară LARA constată că situaţia pe piaţa primară a fost similară cu
dezvoltarea pieţei în anul 2015. Se constată un interes mai susţinut al cumpărătorilor faţă de
apartamentele noi, decât cele vechi.
În 2016 s-a înregistrat o scădere a preţurilor pe piaţa primară cu până la 9 la sută.
Costurile au variat de la 450 până la 750 euro pe metru pătrat în funcţie de sectorul în care este
amplasată construcţia.
Cele mai scumpe, raportate la metrul pătrat, rămân a fi apartamentele cu o odaie, cele cu
două odăi fiind cu 6-15 la sută mai ieftine, iar cele cu trei camere cu până la 30 la sută, sectorul
Centru. În 2016 la Poşta Veche un metru pătrat în locuinţele noi costa în medie 557 de euro, iar
în sectorul Centru – 887 de euro.

1.2 Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional

7
 Bunurile imobiliare au valoare, dacă prezintă o anumită utilitate pentru un oarecare grup
de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile
consumatorului, într-un anumit loc şi într-o anumită perioadă de timp. Bunul imobil trebuie să
fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai în acest caz potenţialul cumpărător manifestă interes
faţă de căutarea unui anumit fel de bun imobil şi tendinţa vânzătorilor de a diversifica
sortimentul de bunuri imobile comercializabile.
Oferta reprezintă cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe piaţă la anumite preţuri.
Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenţialii cumpărători ar vrea să le procure
la anumite preţuri. Interacţiunea dintre cerere şi ofertă determină preţul bunurilor imobiliare.
Într-o perspectivă de lungă durată, cererea şi oferta se manifestă ca factori eficienţi de modificare
a preţurilor. Dar într-un interval de timp scurt, cererea şi oferta nu pot determina întotdeauna
preţul de vânzare a bunului imobiliar, întrucît funcţionarea pieţei este distorsionabilă de
monopolul asupra bunurilor imobiliare, de controlul şi sistemul de reglementare a relaţiilor de
piaţă pe care-l instituie statul.
Piaţa imobilului comercial este unul din sectoarele cele mai închise şi puţin de înţeles
pentru majoritatea companiilor, investitorilor şi observatorilor. Acesta se exprimă chiar şi în
cantitatea operatorilor acestei pieţi – doar cîteva unităţi, contra cîtorva zeci de companii, care
lucrează cu noile construcţii sau pe piaţa imobilului secundar.
Piaţa imobilului comercial poate fi divizată în următoarele segmente:
 piaţa imobilului de oficiu;
 piaţa obiectelor comerciale;
 piaţa hotelurilor;
 alte segmente.

Piaţa imobilului
de oficiu

Piaţa obiectelor
Piaţa imobilului comerciale
comercial
Piaţa hotelurilor

Alte segmente
Figura 2. Segmentarea pieţei imobilului comercial

8
Sursa : [alcătuită de autor în urma sintezei bibliografice]

Piaţa imobilului destinat oficiilor

Dacă ne vom referi la piaţa imobilului de oficiu, putem spune că ele se clasifică în:
 oficiu de clasa A;
 oficiu de clasa B;
 clădire administrativă de clasa C.
Etapa de tranziţie spre economia de piaţă îşi pune amprenta şi asupra modului de
desfăşurare a unei afaceri, prin exigenţele sporite pe care le ridică piaţa imobilului de oficii. În
ultimii ani, piaţa oficiilor închiriate înregistrează un dinamism fără precedent, cu consecinţele
respective asupra ramurilor conexe.

Cu o rată de creştere de circa 15% anual, piaţa oficiilor închiriate este una dintre cele mai
deschise şi receptive pentru majoritatea companiilor şi investitorilor. Aceasta se exprimă prin
numărul relativ mare a operatorilor, dar şi a clienţilor atât locali, cât şi străini. Potrivit portalului
Yellow Pages Moldova, pe piaţa din capitală operează aproximativ 10 companii cu domeniul de
activitate – închirierea spaţiilor pentru oficii.

Plus la aceasta, clădirile administrative, hotelurile, instituţiile ştiinţifice, pe lângă

serviciile de bază continuă să acorde spre închiriere spaţii pentru oficii. Însă, conform estimărilor
agenţilor imobiliari, tendinţa principală, în prezent, este cererea sporită pentru oficiile din
categoria cea mai înaltă (A) din cadrul centrelor de business.

Preţuri în funcţie de categorii

De altfel, şi prețurile medii la spațiile comerciale din Chişinău au diminuat cu circa patru la sută
cu perioada analogică a anului trecut, acestea constituind 976 euro per metru pătrat. Referitor la
prețurile medii de ofertă a bunurilor imobile comerciale din Chişinău se observă o stabilitate,
comparativ cu perioada similară din 2012, iar prețul mediu de ofertă a ajuns la 492 euro pentru
metru pătrat, în timp ce prețurile medii la obiectele comerciale din restul teritoriului republicii
sunt în creştere cu 14 la sută comparativ cu al patrulea trimestru al anului trecut. Totodată,
preţurile la terenurile pentru construcţii din Chişinău s-au majorat cu trei la sută şi constituie
17611 euro per ar comparativ cu aceeaşi perioadă din 2012.

Potrivit Agenției Relații Funciare şi Cadastru, prețul de ofertă, însă, se „deosebeşte de prețul real
al tranzacției, în funcție de condițiile tranzacției şi de abilitatea cumpărătorului de a negocia
prețul". Diferența, potrivit agenților cadastrali, este de 10-30 la sută.

9
 Cauzele principale care au dus la situatia de stagnare a acestui segment de piaţăar putea fi:

 Cerere joasă (micşorarea cumpărărilor de investiţii, lipsa creditelor pentru cumpărători,

preţuri înalte);
 Dorinţa de a amâna cumpărarea până la «timpuri mai bune»;
 Fond informaţional- datorită acestui factor situaţia cu preţuri la imobil începe să se
asemene cu speculaţiile la burse de valori.

1.3 Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional

Schimbarile care au avut loc in ultimele decenii pe plan economic a conditionat ritmuri
rapide de dezvoltare la toate nivelurile şi în ramurile economiei naţionale.
Pentru soluţionarea sarcinilor strategice de dezvoltare a economiei ţării este necesară
mobilizarea resurselor investiţionale şi financiare considerabile. Creşterea investiţiilor este unul
din factorii de bază, care contribuie la creşterea nivelului producţiei industriale, ameliorarea
complexă a economiei naţionale, soluţionarea problemelor ce ţin de renovarea bazei tehnice şi
tehnologice, precum şi a fondurilor fixe ale întreprinderilor.
Acticitatea investiţională în domeniul imobilar ocupă un loc important în întregul proces
investiţional al oricărei ţări. Este genul de activitate care necesită resurse financiare considerabile
cu un termen de recuperare mare, şi unde produsul creat poate genera fluxuri de lichidităţi timp
îndelungat.
Republica Moldova devine o ţară tot mai atractivă pentru cei interesaţi să facă afaceri cu
proprietăţi, dar în acelaşi timp, investitorii trebuie sa fie atenti, pentru ca este o piaţă în
dezvoltare, şi implicit imatură şi riscantă. Investind în proprietăţii îm R. Moldova , oricine are
şansa de a obţine un profit bun.
Însă, pentru dezvoltarea procesului investiţional este necesar un climat investiţional mai
favorabil, care include stabilitatea macroeconomică pe termen lung, stabilitatea legislaţiei ce va
asigura drepturile investitorilor şi reguli clare privind activitatea investiţională, dezvoltarea
infrastructurii de afaceri, inclusiv serviciile financiare, juridice etc., precum şi alte componente,
printre care transparenţa în activitatea organelor de stat, încredea în mediul de afaceri etc.
Un factor de o importanţă majoră care să sporească eficienţa unui proiect investiţionale,
este spectrul prin care se efectuiază analiza preinvestiţională. Anume la această etapă se va
urmări identificarea celui mai convenabil amplasament, atît din punct de vedere economic,
social, tehnic şi ecologic, însă pentru aceasta este necesar ca preventive să se desfăşoare o
analiză complexă, care să cuprindă toate aceste elemente sub toate aspectele.
10
 Modul în care sunt abordate aceste studii bazate nu pe supoziţii ci pe criterii ştiinţifice,
influenţează în mod direct, volumul cheltuielilor de execuţie, exploatare, şi întreţinere ulterioară
a obiectului de investiţii.

Actual, în condiţiile unei înviorării a activităţii investiţionale în Republica Moldova,

caracterizată prin sporirea volumului construcţiilor, în primul rînd a imobilului locativ şi
commercial, segmental de piaţă spre care s-a orientat proiectul respectiv l-a constituit segmental
imobilelor cu destinaţie comercială.
Pentru identificare locului amplasării iniţial a fost desfăşurată o analiză care a avut ca scop
elucidarea unor astfel de aspecte:
 În ce sector al pieţii există nişe de acoperire;
 Care este nivelul probabil pentru vînzarea spaţiilor construite;
 Prognoza rentabilităţii proiectului în regiunea respectivă;
 Nivelul concurenţei pe segmental de piaţă dat, etc.
În urma analizei situaţiei de pe piaţa imobilului comercial, şi anume a centrelor
comerciale, atenţia s-a orientat către oraşul Straseni, unde dezvoltarea unui asemenea proiect ar
avea perspective destul de mari.
Privind segmentul de piaţă al centrelor comerciale, regiunea dată dispune de 1 centru
comercial, pentru acestea fiind caracteristic faptul că se bazează pe comercilizarea specializată
unor mărfuri, şi faptul că sunt amplasate dispersat în cadrul oraşului. de aceea construcţia unui
centru comerciale care sa ofere în comercializare o diversitate largă de produse, va satisface în
mod evident locuitorii acestei regiuni. Pe lîngă faptul ca va satisface necesităşile populaţiei,
acesta va genera şi noi locuri de muncă.
Centru comercial va fi amplasat în zona centrală a oraşului , pe locaţia fostului
Cinematograf. Suprafaţa totală a complexului va fi de 1200 mp. Acesta este grupat pe parter,
două etaje şi cuprinde o aripă unde va fi construită o clădire de birouri. Dezvoltarea orasului
Straseni impune pe lîngă alte aspecte ce ţin dezvoltarea regională necesitatea implementãrii unui
concept modern de centru comercial care va cuprinde atât spaţii comerciale, cât şi zone destinate
birourilor, va reprezenta punctul central al comerţului şi al afacerilor.
Capitolul II. CONCEPŢIA ŞI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE
A IMOBILULUI

2.1 Descrierea cerinţelor arhitecturale şi tehnice

11
 Construcţiile sînt destinate a creea condiţii optime pentru adăpostirea şi desfăşurarea
activităţii vieţii ţinînd seama de condiţiile naturale impuse de natură sau mediul înconjurător în
mijlocul căruia se amplasează.
Factorii principali care determină concepţia, alcătuirea şi modul de execuţie ale
construcţiilor sînt în general următorii: omul, activitatea omului şi mediul.
Fiecare construcţie sau element de construcţie trebuie să satisfacă un ansamblu de
condiţii tehnice sau cerinţe tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea, rezistenţa la
foc şi condiţii de rezistenţă, fizice, arhitectonice, economico-organizatorice.
Durabilitatea, adică durata de funcţionare normală a principalelor elemente de
construcţie, fără pierderea calităţilor necesare de exploatare. Durabilitatea se referă la: rezistenţa
la îngheţ-dezgheţ a materialelor şi elementelor de construcţie; rezistenţa la umiditate; rezistenta
la acţiunea biologică a microorganismelor şi rezistenţa la coroziune.
Rezistenţa la foc reprezintă capacitatea construcţiei de a rezista la solicitările termice şi
mecanice produse în timpul şi din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenţei la foc,
elementele de construcţie depind direct de materialele din care se execută şi se caracterizează
prin gradul de combustibilitate şi limita de rezistenţă la foc. .
Combustibilitatea unui material sau element de construcţie reprezintă capacitatea acestuia
de a se aprinde şi de a arde în continuare, contribuind la creşterea cantităţii de căldură dezvoltată
de un incendiu.
Limita de rezistenta la foc a unui element de construcţie este perioada de timp (în ore) în
care acesta deşi supus acţiunii temperaturilor înalte, îşi păstrează stabilitatea şi se poate opune
propagării incendiilor.
Condiţiile prin care se asigură rezistenţa şi stabilitatea construcţiilor sub acţiunea
solicitărilor se referă la capacitatea portantă, deformaţiile, fisurarea şi oboseala elementelor de
rezistentă. În afara acestora trebuie respectate şi condiţiile de exploatare specifice fiecărei
construcţii (uzură, şoc etc.).
Condiţiile fizice şi igienice de exploatare sunt legate de factorii fizici exteriori sau
interiori ai încăperilor (temperatura, viteza şi umiditatea aerului, variaţiile de temperatură,
lumină etc.). Aceste condiţii sunt importante pentru realizarea confortului (termic, fonic, de
iluminare, de ventilaţie etc.) şi al igienei în clădiri.
Condiţiile de ordin arhitectural-estetic asigură construcţiilor un aspect plăcut, cu o
plastică şi o compoziţie arhitectonică corespunzătoare.
Condiţiile economico-organizatorice privesc în special costul construcţiilor, modul de
executare şi posibilităţile de industrializare a construcţiilor, materialele folosite, soluţiile alese

12
etc.
Eficienţa economică a construcţiilor se obţine prin reducerea maximă a consumurilor
pentru executarea şi întreţinerea construcţiilor, care se poate realiza prin alegerea justă a
amplasamentului construcţiei, folosirea celor mai eficiente materiale, stabilirea volumelor
minime ale construcţiilor, dimensionarea justă a elementelor de construcţie, posibilităţi simple de
montaj, organizarea raţională a lucrărilor de construcţii etc.[6, 203-204].
Cerinţele funcţionale, datele exterioare şi condiţiile de exploatare reprezintă ansamblul
elementelor a căror rezolvare ştiinţifică este necesară pentru concepţia de ansamblu a
construcţiei. Cerinţele funcţionale pentru diferite tipuri de construcţii indicate în prescripţiile
oficiale se îmbunătăţesc odată cu ridicarea generală a nivelului de viaţă socială, în funcţie de
posibilităţi şi se completează odată cu dezvoltarea generala a ştiinţelor.
Centrele comerciale trebuie să reprezinte complexe interconectate de obiecte, cu
zonificare funcţională, în funcţie de tipul comerţului şi al serviciilor prestate, proiectate în scopul
comercializării produselor .
Imobilele comerciale trebuie să dispună de încăperi pentru depozitarea inventarului,
utilajului şi echipamentului de comerţ, pentru standuri, parcări auto, bloc administrativ,
laboratoare (după caz), punct medical, camere pentru păstrare, instalaţii sanitare, WC, spaţiu de
depozitare a deşeurilor şi gunoiului etc.
Unitatea comercială trebuie, de asemenea, să dispună de obiecte de infrastructură pentru:
 deservirea populaţiei: casă de schimb valutar; birou de reclamă; atelier pentru reparaţia
aparatelor electrocasnice, ceasurilor, încălţămintei; atelier fotografic; studiou de
înregistrare audio-video; magazin şi atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;
 reţea de alimentaţie publică: cantină; restaurant; cafenea cu specific naţional; culinărie;
grătare - mici; buticuri pentru comercializarea băuturilor alcoolice, ţigărilor, produselor
alimentare, vinurilor şi divinurilor, produselor de panificaţie şi cofetărie etc.;
 reţea de buticuri, chioşcuri pentru comercializarea: produselor audio-video; tipăriturilor,
periodicelor; suvenirelor şi articolelor de artizanat (picturi, ceramică şi altele);
 obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, cameră pentru copii; aparate
pentru jocuri, atît pentru maturi cît şi pentru copii etc.
Un şir de edificii vor fi destinate pentru deservirea centrului comercial: căi de acces, pază
şi securitate, asigurarea cu energie electrică şi termică, sisteme de alarmă şi antiincendiare etc.

Caracteristicile de bază ale terenurilor destinate spaţiilor comerciale

13
 Terenurile care urmează să fie atribuite pentru realizarea proiectului investiţional trebuie
să corespundă următoarelor cerinţe:
1. Suprafaţa terenului: Pentru construcţia centrelor comerciale se va atribui un teren cu o
suprafaţă nu mai mică decît suprafaţa obiectului comercial care va fi construit în conformitate cu
documentaţia de proiect. Suprafaţa terenului ce urmează a fi atribuit investitorului pentru
construcţia obiectelor comerciale, va fi calculată în modul următor: la fiecare 1 metru pătrat de
suprafaţă totală a obiectului se va atribui o suprafaţă de teren în mărime de 0,5 metri pătraţi
pentru amplasarea infrastructurii sociale, 0,5 metri pătraţi pentru infrastructură tehnică şi de
exploatare a imobilului, 1 metru pătrat de teren pentru amplasarea pavilioanelor staţionare şi
expoziţionale. Pentru organizarea parcării auto se va atribui cîte 2 metri pătraţi de teren la 1
metru pătrat de teren repartizat pentru amplasarea tuturor spaţiilor comerciale (centru comercial,
pentru amplasarea obiectelor sociale, a infrastructurii tehnice, pavilioanelor staţionare şi
pavilioanelor expoziţionale). [1]
2. Amplasamentul terenurilor: Terenurile atribuite pentru realizarea proiectului investiţional,
după posibilitate, trebuie să fie amplasate în centrul localităţilor ori în locurile cu trafic auto şi
pietonal intens şi unde se află tradiţional zonele de comerţ locale. Terenurile nu trebuie să fie
situate în apropierea cimitirelor, instituţiilor de învăţământ, spitalelor, grădiniţelor de copii şi
altor obiecte în preajma cărora este interzisă ori limitată desfăşurarea comerţului, sau care
creează impedimente pentru comerţul cu mărfuri alimentare şi nealimentare.
Terenurile trebuie să fie libere de orice restricţii şi destinaţia lor să permită fără
impedimente efectuarea construcţiilor capitale şi amenajarea parcărilor
Terenurile trebuie să permită din punct de vedere geologic efectuarea construcţiilor
capitale. Ele nu trebuie să fie amplasate în regiuni înmlăştinite, în zone de alunecări de teren, să
nu existe rîpe, goluri subterane, izvoare ori ape subterane ieşite la suprafaţă, solul lor să nu
necesite construirea fundamentului pe piloni, iar relieful să fie liniştit. Terenurile nu trebuie să
aibă construcţii capitale, demolarea cărora să fie legată de evacuarea cetăţenilor ori altor
deţinători de teren. Nu pot fi atribuite terenuri sub liniile de tensiune înaltă.
Terenurile, după posibilităţi, trebuie să fie asigurate sau amplasate în imediata apropiere a
reţelelor inginereşti, necesare pentru exploatarea supermarketului (gaze, apă, canalizare,
electricitate, telefonie, Internet etc.), şi să nu necesite construcţia staţiilor de transformatoare
electrice.
Terenurile trebuie să fie asigurate cu căi de acces ale transportului auto privat şi
transportului public. Ele trebuie să fie deschise şi către o cale de acces principală a localităţii, şi,
după posibilităţi, să fie în imediata apropiere a căilor şi rutelor transportului public local.

14
 Forma terenurilor trebuie să fie dreptunghiulară (patrulaterală), conform formatului
centrului comercial respectiv.[1]
Conceptul Centrului Comercial definesc tipul lui, mărimea şi specializarea. Specialiştii
vorbesc despre Centre Comerciale de importanţă urbană, de sector şi de microraion. Solicitarea
acestor obiecte depind de deciziile de volum şi planificare, facilitatea trecerii de la un nivel la
altul a clădirii şi design-ul, care creează o anumită atmosferă. Cu cît centrul comercial este mai
depărtat de centru, cu atît numărul de nivele este mai mic – în raioanele de locuit cererea faţă de
numărul de etaje nu este decît de două.
La momentul actual se atestă tendinţa de a mări suprafeţele necomerciale în centrale
comerciale. Pentru cumpărător este mai plăcut să vină la magazin, unde sînt hall-uri largi, scaune
copaci, havuzuri, decît să treacă prin mulţimea de rînduri de vînzare, care amintesc un bîlci de
boarfe. Dar şi aici este nevoie de un anumit bilanţ, deoarece suprafeţele prea libere lispesc
magazinul de confort şi creează pustietăţi simţitoare. Raportul normal este considerat 60-70% şi
40-30% din totalul suprafeţei comerciale a centrului comercial.
Corespunzător cota suprafeţelor, ocupate de gheretele comerciale constituie 60-70% din
suprafaţa comercială totală, iar cota suprafeţelor adiacente comerţului o constituie 30-40%.
În afară de acestea, orice concepţie nu este doar dorinţa developer-ului, care pot fi reduse la net
de mîna nemulţumită a lucrătorilor magazinelor. Iar reeducarea chiriaşilor, pare a fi o ocupaţie de
prisos, de aceea este necesar de indicat toate condiţiile în contract. Cumpărătorii pot fi siguri că
design-ul şi planificarea centrului comercial este în mîinile profesioniştilor. Iar deservirea este o
chestiune de timp.

2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului

Complexitatea şi amploare unui proces investiţional implică pentru realizarea o

multitudine de persoane, fiecare dintre care îşi are prpriul rol, şi, într-o măsură sau alta , de
fiecare depinde soarta proiectului.

De aceea este foarte important ca la etapa formării echipei proiectului să fie analizate
toate aspectele legate de capacităţile şi experienţa fiecăruia din cei implicaţi în cadrul proiectului,
deoarece unele aspecte neobservate pot genera mai tîrziu devieri ale proiectului de la cele
planificate.

Proiectul care a fost supus spre analiză va fi realizat de către beneficiarul proiectului şi o
firma de construcţii care va prelua executarea tuturor lucrărilor pe parcursul desfăşurării
proiectului.
15
 Firma de construcţii a fost selectată în urma analizei firmelor din oraş care au în profilul
lor de activitate genul dat de lucrări. Au fost analizate următoarele firme de construcţii:

 “Cosmont” S.A;
 “Vorifor” S.R.L;

 “Construcţia-24” S.A.

 “Monolit”

 “Lusmecon”

 “Tehmocons”

Selecţia firmei s-a bazat pe următoarele criterii de evaluare:

 Reputaţia companiei;
 Experienţă în domeniul managementului construcţiilor de tip social;
 Experienţă de lucru în cadrul proiectelor similare;
 Proceduri de asigurare a calităţii, garanţie, standarde de calitate implementate;
 Posedarea licenţei pentru executarea tipurilor necesare de lucrări;
În final s-a decis că pentru executare tuturor lucrărilor şi pregătirea pentru darea în
exploatare a centrului comercial să fie antrenată S.A „Cosmont” avind ca domeniu de specialitate
construcţii civile şi industriale.

Beneficiar S.A „Monolit” Subantreprenori

Figura 3: Echipa proiectului

Capitolul III. STRUCTURA FINANŢĂRII

3.1 Descrierea surselor de finaţare posibile

16
 Activitatea de investiţii necesită resurse financiare a căror formare este stimulată de
mecanismele economieie de piaţă şi de pîrghiile financiare , fiscale utilizate de către stat.
În economia de piaţă, fiecar agent economic îşi constituie fondul pentru investiţii de sine
stătător, tinzînd să utilizeze cît mai efficient sumele respective.
Sursele de finaţare pot fi clasificate în diferite moduri. După origine, sursele investiţiilor pot
fi clasificate în surse proprii, atrase şi împrumutate. [2,p.24]
Sursele proprii de formare a resurselor investiţionale includ:
 Parte din profitul net căpătat în urma activităţii economice;
 Amortismentul acumulat,care serveşte pentru finanţarea înnoirii activelor fixe ajunse la
limita duratei de funcţionare la fel şi pentru necesităţile de dezvoltare – modernizare;
 Poliţa de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietăţii;
 Investiţii financiare de lunga durată, efectuate anterior şi termenul cărora expiră în
perioada dată;
 Reinvestirea sumei căpătată în urma vănzării unei părţi din fondurile fixe;
 Parte din activele circulante imobilizate în investiţii.

Sursele atrase de formare a investiţiilor includ:

 Emiterea şi vînzarea de acţiuni se foloseşte deseori pentru sporirea capitalului firmei;
 Emitere certificatelor investiţionale (în cazul fondurilor de investiţii);
 Alocaţii în fondul statutar din partea altor investitori;
 Mijloace acordate de către stat pentru investiţii. Statula alocă fonduri pentru investiţii
în volume cît mai mici posibile asigurînd cu resurse doar domeniile care sint absolute
necesare, dar care nu pot face faţă concurenţei sau pe cele ce constituie monopolul
statului.

Sursele împrumutate de formare a resurselor investiţionale cuprind:

 Împrumuturi bancare pe termen lung şi mijlociu se folosesc în cazul insuficienţei
mijloacelor proprii ale firmei. În funcţie de garanţiile care stau la baza lor, creditele
pentru investiţii pot fi:
- Împrumuturi bancare pe baza garanţiilor materiale. Garanţiile se referă la capitalul sau
patrimonial firmei, în special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi
transformate uşor în lichidităţi.
- Credite ipotecare. Se ipotechează, de obicei, clădiri, terenuri, mijloace circulante cu o
convertire rapidă în lichidităţi.

17
 - Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu sînt garantate material. Singura garanţie o
constituie studiul de fezabilitate al afacerii.
 Credite externe, care sînt de mai multe categorii:
a) credite guvernamentale sau cu garanţie guvernamentală în spatele cărora stă un stat;
b) credite bancare, cînd riscul este suportat de exclusiv de banci;
c) credite acordate de instituţii internaţionale- aceste credite se acordă pentru obiectivele
vitale din cadrul de restructurare, fără garanţii materiale;
 emisie de obligaţiuni- este o formă clasică de finanţare a activităţii investiţionale;
 Împrumut fiscal investiţional acordat întreprinderilor de către stat în scopul stimulării
investiţiilo reale în anumite sectoare ale economiei;
 Leasing investiţional, un sistem special de finanţare a investiţiilor prin intermediul
căruia se inchiriază utilaje şi masini moderne, tehnică de calcul, mijloace de transport şi
alte bunuri mobiliare şi imobiliare de la unităţile specializate, în schimbul unei chirii.
În procesul realizării proiectului investiţional beneficiarul se va confrunta cu următoarele
probleme:
 Determinarea raportului optim dintre mijloacele proprii şi atrase;
 Determinarea celor mai rentabile surse de finanţare pentru proiectul respective;
 Selectarea mecanismelor eficiente pentru atragerea finantelor si rambursarea
resurselor financiare( atît proprii cit si a celor atrase);
 Organizarea finanţării activităţii specialiştilor şi organizaţiilor implicate în realizarea
proiectului.
În procesul de finanţare a proiectului investiţional este foarte important de a se respecta
bilanţul dintre investirea mijloacelor proprii şi atrase, astfel încît să fie asigurată eficienţa
proiectului.

3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare

Etapa premergătoare celei de selectare a surselor de finaţare străine este cea de analiză a
creditelor oferite de diverse instituţii de creditare, pentru ca decizia luată în acest sens să asigure
un efect maxim în rezultatul realizării proiectului.

18
 Pentru analiza comparată a ofertei de credite bancare pentru investiţii au fost utilizate
informaţii furnizate de următoarele bănci:
1) BC „Moldindconbank” SA;
2) BC “UNIBANK” S.A.;
3) BC “Energbank” S.A;
4) B.C “Victoriabank” SA;
În analiza respectivă s-au urmărit aşa aspecte ca: documentaţia necesară pentru obţinerea
creditului, termenul creditului, suma maximă a creditului, garanţiile necesare, rata dobînzii.
Referitor la documentaţia necesară pentru obţinerea creditului reiese că toate băncile
prin documentaţiile solicitate urmăresc:
 O analiză a rentabilităţii activităţii desfăsurate de solicitantul creditului pentru investiţii;
 O asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiţii pe baza planului de afaceri si
a studiului de fezabilitatea solicitat în acest sens;
 O asigurare pentru capacitatea de plată, aceasta va trebui să facă faţă la rambursarea
serviciului datoriei si la cheltuielile de funcţionare pentru activitatea desfăsurată precum
şi cele aferente proiectului de investiţii, pe baza fluxului de încasări şi plăţi.
Referitor la durata de acordare în urma analizei datelor oferite de Bancile respective, s-a
putut observa perioada de acordare este aceeaşi, diferenţa fiind în faptul că unele bănci, de
exemplu BC “Victorianank” SA corelează durata de acordare a creditului cu dimensiunea si
complexitatea proiectului, ciclul de producţie al întreprinderi, valorilor în mărfuri şi materiale
propuse în calitate de asigurare, ceea ce ar însemna o corelare a duratei creditului cu
particularităţile proiectului de investiţii.
BC «Mobiasbanca» SA include ca şi avantaj la finanţarea proiectelor investiţionale,
faptul că eliberarea creditului poate fi efectuată în tranşe pe masura necesităţilor iar dobanda se
va calcula de la suma creditului efectiv eliberată, iar graficul de rambursare a creditului se va
determina ţinînd cont de sezonalitatea afacerii.

Privind valoarea creditului toate băncile solicită companiilor participarea cu resurse

proprii la finanţarea proiectului de investiţii.

Referitor la dobandă, datele furnizate de bănci sunt sintetizate în tabelul de mai jos:

Tabelul 1
Comparaţie privind creditul pentru investiţii utilizînd criteriul dobînzii

Instituţia financiar- creditară Rata dobînzii

19
1) BC “Moldinconbank” S.A.; 9%- în lei
4) BC “Energbank” S.A 14% - lei

5) B.C “Victoriabank” SA 9,5% - lei

17% - pentru Dolari SUA
18% - pentru Euro
6)”Mobiasbanca” 11%

3.3 Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului

capitalului

Pornind de la faptul că pentru finanţarea proiectului de investiţie prezentat sursele proprii

nu sunt suficiente este necesară apelarea la un credit bancar. Din costul total al proiectului (fig. 4)
care constituie 340 mii euro, întreprinderea poate asigura finanţarea unui procent de 75 %.
Diferenţa(25%) ar trebui acoperită din surse externe.

Figura. 4 Structura de finanţare a proiectului

În calitate de resurse împrumutate întreprinderea va utiliza un credit bancar în valută, pe o

perioadă de 4 ani. În baza analizei ofertelor bancare s-a decis de a se apela la uncredit bancar de
la BC “ Energbank” S.A. deoarece limita creditului se stabileşte de conform valorii activităţii,
pentru care se acordă creditul, rentabilitatea conform business-planului, argumentarea tehnico-
economică activităţii, pentru care se acordă creditul, luînd în consideraţie capacitatea

20
beneficiarului de a rambursa credit şi a achita rata dobânzii, deasemenea şi istoria creditară a
clientului.

21
 Capitolul IV. EVALUAREA PROIECTULUI

4.1 Aprecierea datelor iniţiale

Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea unui sistem de
indicatori. Orice indicator de efienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă
rezultatul comparării costurilor şi avantajelor economice( eforturilor) associate proiectelor
respective.

O cerinţă a mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem cît mai complet al
indicatorilor de eficienţă actualizaţi.
Pentru o corectă evaluare a eficienţei economice a unui proiect, este nevoie, în primul
rînd, de identificarea completă şi corectă a tuturor parametrilor de efort şi de efect, apoi, în
funcţie de condiţiile concrete, se construiesc acele corelaţii care au relevanţa pentru factorii
decizionali.
Analiza proiectul se efectuiază pe o perioadă de 8 ani.
Algoritmul de calcul:

1. Valoarea investiţiei (I): reprezintă suma dintre valoarea lucrărilor de construcţii-

montaj şi valoarea utilajelor. Valoarea lucrărilor de construcţii-montaj se determină ca
produs dintre valoarea LCM pe metru pătrat şi suprafaţa totală a imobilului :

Costul total al lucrărilor de construcţii montaj se determină :

LCM= LCM 1m2 STutila
* =0,2*1200=240(mii euro) (4,1)

Unde: LCM- Costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro);

LCM 1m2 - Costul lucrărilor de construcţii-montaj pentru 1m2 de STutila ,euro/ m2;

STutila - Suprafata totală utilă, m2;

I = LCM + I utilaj =240 (mii euro) +100 (mii euro)=340 (mii euro) (4.2)
Unde: I- Valoarea investiţiei, (mii euro);
LCM - Costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro);
I utilaj - Investiţii necesare pentru utilaj, (mii euro);

Determinarea costului capitalului

Rata de actualizare utilizată în evaluarea proiectului de investiţie este reprezentată de costul
mediu ponderat al capitalului antrenat în vederea finanţării lui. La baza structurii de finaţare a
proiectului dat stă soluţia mixtă, deaceea stabilirea costului capitalului s-a utilizat media

22
ponderată dintre rata de rentabilitate a mijloacelor proprii şi rata dobînzii la creditul bancar
(3.1):

CC = Ccp *Wcp + Cci *Wci , (3.1)

Unde : CC - costul capitalui, (%);
Ccp – costul capitalului propriu, (%);
Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea totală a investiţiei;
Cci – costul capitalului împrumutat, (%);
Wci –ponderea capitalului împrumutat din valoarea totală a investiţiei;
Costul capitalului împrumutat se situează la nivelul ratei dobânzii aferentă creditului
bancar, de 11 %.
Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12% solicitată de
investitoru de capital propriu. În stabilirea acestei rate s-au avut în vedere cerinţele de
rentabilitate minime care trebuie îndeplinite de proiectul de investiţii.
Suma capitalui propriu (Cp) se determină ca diferenţă dintre valoarea totală a investiţiei
(I) şi suma capitalului împrumutat (Ci) (3.2):

C p = I - Ci =340-200=140 ( mii euro), (3.2)

Avându-se în vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu ponderat al capitalului
antrenat în finanţarea proiectului analizat:

CC = (140/340)*12%+ (200/340)*11% = 11%

Costul capitalului antrenat în realizarea proiectului dat va constitui 11%.

2. Venitul brut potenţial (VBP): Venitul brut potenţial se determină ca produs dintre suprafaţa
dată în arendă şi taxa pentru arendă:
Pentru I nivel : VBP1=400m2*0,02 (mii euro/lună)*12 luni= 96(mii euro/an)

Pentru al II-lea nivel : VBP2=400m2*0,015 (mii euro/lună)*12 luni=72(mii euro/an)

Pentru al III-lea nivel: VBP3=200m2*0,01(mii euro/lună)*12 luni=24(mii euro/an)

Anul 1: Dat fiind faptul că în primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea centrului,
venitul brut potenţial obţinut va constitui:
VBP1= 192*80%=153,6( mii euro/an)
Anul 2: VBP2=192*90%=172,8 (mii euro/an);
Anul 3: VBP3 =96+72+24=192 (mii euro/an);

23
 Anul 4: VBP4=96+72+24=192 (mii euro/an);
Anul 5: VBP5 =96+72+24=192 (mii euro/an);
Anul 6: VBP6=96+72+24=192(mii euro/an);
Anul 7: VBP7=96+72+24=192(mii euro/an);
Anul 8: VBP8=96+72+24=192(mii euro/an);

Anul 9: VBP9=96+72+24=192(mii euro/an);

Anul 10: VBP10=96+72+24=192(mii euro/an);

3. Amortizarea (A): Amortizarea se va determina prin metoda casării liniare. Metoda

casării linare constă în defalcări uniforme pe toată durata de funcţionare a activului/pasivului şi
se determină ca produs dintre valoarea uzurabilă a fondurilor fixe şi norma de amortizare (4.6).
A = FF * N a , (4.6)
Unde: A- amortizarea, (mii euro);
FF- Valoarea fondurilor fixe, (mii euro);
%
N a - Norma de amortizare, ( );
an
Amortizarea pentru partea pasivă a fondurilor fixe reprezintă 4 % anual din valoarea acesteia:
Ap=LCM* N a =0,04*340= 13,6 mii euro/an
Unde: Ap - Amortizarea pentru partea pasivă a fondurilor fixe, (mii euro);
LCM- Costul total al lucrărilor de construcţii-montaj, (mii euro);
%
N a - norma de amortizare pentru partea pasivă a fondurilor fixe, ( );
an
Amortizarea pentru partea activă a fondurilor fixe reprezintă 18 % anual din valoarea acesteia:
Aa= Vutilaj * N a =0,18*100=18 mii euro/an;
Unde: Aa - amortizarea pentru partea activă a fondurilor fixe, (mii euro/an);
Vutilaj - Valoare utilaj, (mii euro);

%
N a - norma de amortizare pentru partea activă a fondurilor fixe, ( );
an
Amortizarea totală reprezintă suma amortizării părţii pasive şi a celei active:
A=Ap+Aa=13,6+18=31,6(mii euro/an);
4. Rambursareai creditului: Suma creditului este de 200 mii euro, ea este acordată pe o
perioadă de 4 ani cu rata dobînzii de 11 % anual (tab. 3).
Tabelul 3

24
 anul
Anul 0 anul 1 anul 2 anul 3
Trimestrul I II III IV I II III IV I II III IV
Suma datoriei la
finele anului, (mii 200 187,5 175 162,6 150 137,5 125 122,5 100 87,5 75 62,5 50
euro)
Achitarea sumei de
12,5 12,5 12,5 12,5 12,5 12,5 12,5 12,5 12,5 12,5 12,5 12,
baza, (mii euro)
Dobînda,
5,5 5,16 4,81 4,47 4,13 3,78 3,44 3,37 2,75 2,41 2,06 1,7
(mii euro)
Spre achitare la
finele anului, (mii 18 17,66 17,31 16,97 16,63 16,28 15,94 15,87 15,25 14,91 14,56114,2
euro)
Spre achitare anual,
69,94 64,72 58,94
(mii euo)

Anul anul 4
Trimestrul I II III IV
Suma datoriei la finele
37,5 25 12,5 0
anului, (mii euro)
Achitarea sumei de
12,5 12,5 12,5 12,5
baza, (mii euro)
Dobînda,
1,38 1,03 0,7 0,34
(mii euro)
Spre achitare la finele
13,88 13,53 13,2 12,84
anului, (mii euro)
Spre achitare anual,
53,45
(mii euo)

Suma rambursării în fiecare trimestru reprezintă raportul dintre suma creditului şi

număru de trimestre pe perioada cărora se acordă creditul :

S=200 mii euro/16=12,5 mii euro

Suma rambursării creditului se calculează ca suma rambursării fără dobândă plus dobânda
acumulată. Astfel, avem:

S1=12,5 +5,5=18 mii euro

S2=12,5 +5,16=17,66 mii euro

S3=12,5 +4,81=17,31 mii euro

S4=12,5+4,47=16,97 mii euro

25
 5.Venitul brut efectiv (VBE)- se determină ca diferenţă dintre venitul brut potenţial (VBP)

şi suma rambursării creditului ( Scredit ) (4.8):

VBE = VBP - Scredit (4.8)
Anul 1: VBE1=153,6-69,94=83,66 (mii euro);
Anul 2: VBE2=172,8-64,72=108,08 (mii euro);
Anul 3: VBE3=192-58,94=133,06 (mii euro);
Anul 4: VBE4=192-53,45=138,55 (mii euro);
Anul 5: VBE5=192 (mii euro);
Anul 6: VBE6=192 (mii euro);
Anul 7: VBE7=192 (mii euro);
Anul 8: VBE8=192 (mii euro);
Anul 9: VBE9=192 (mii euro);
Anul 10: VBE10=192 (mii euro);

6. Determinăm profitul până la impozitare (PB), care reprezintă cotă parte venitul brut
efectiv (VBE) ( 4.9), ştiind că rentabilitatea medie ramurală constituie 40 %:
PB=VBE*40%, (mii euro) (4.9)
Anul 1: PB1=83,66 *40%=33,46 (mii euro);
Anul 2: PB2=108,08 *40%=43,23 (mii euro);
Anul 3: PB3=133,06 *40%=53,22 (mii euro);
Anul 4: PB4=138,55 *40%=55,42 (mii euro);
Anul 5: PB5=192 *40%=76,8 (mii euro);
Anul 6: PB6=192 *40%=76,8 (mii euro);
Anul 7: PB7=192 *40%=76,8 (mii euro);
Anul 8: PB8=192 *40%=76,8 (mii euro);
Anul 9: PB9=192 *40%=76,8 (mii euro);
Anul 10: PB10=192 *40%=76,8 (mii euro);

7. Impozitul pe venit (b), care reprezintă 15 % din profitul brut (PB) (4.10):
b = PB *15% , mii euro (4.10)
Anul 1: b1=33,46 *15%=5,01 (mii euro);
Anul 2: b2=43,23 *15%=6,48 (mii euro);
Anul 3: b3=53,22 *15%=7,98 (mii euro);
Anul 4: b4=55,42 *15%=8,31 (mii euro);
26
Anul 5: b5=76,8 *15%=11,52 (mii euro);
Anul 6: b6=76,8 *15%=11,52 (mii euro);
Anul 7: b7=76,8 *15%=11,52 (mii euro);
Anul 8: b8=76,8 *15%=11,52 (mii euro);
Anul 9: b9=76,8 *15%=11,52 (mii euro);
Anul 10: b10=76,8 *15%=11,52 (mii euro);

8. Profitul net(PN): profitul net anual se determină ca diferenţă dintre profitul brut anual
(PBi) şi suma impozitului pe venit achitată pentru anul respectiv (bi) (4.11):
PN i = PBi - bi , mii euro (4.11)

Anul 1: PN1= 83,66 -5,01 =78,65 ( mii euro);

Anul 2: PN2= 108,08 – 6,48 =101,6 ( mii euro);

Anul 3: PN3= 133,06 -7,98 =25,08 ( mii euro);

Anul 4: PN4= 138,55-8,31 =130,24 ( mii euro);

Anul 5: PN5= 76,8 -11,52 =65,28 ( mii euro);

Anul 6: PN6= 76,8 -11,52 =65,28 ( mii euro);

Anul 7: PN7= 76,8 -11,52 =65,28 ( mii euro);

Anul 8: PN8= 76,8 -11,52 =65,28 ( mii euro);

Anul 9: PN9= 76,8 -11,52 =65,28 ( mii euro);

Anul 10: PN10= 76,8 -11,52 =65,28 ( mii euro);

9. “Cash flow”-ul (CF): Pentru anul i al unei perioade de exploatare “cash-flow”-ul se

determină ca suma dintre profitul net pe anul în cauză (PNi) şi amortismentul anual (Ai),(4.12):
CFi = PNi + Ai , mii euro (4.12)

Anul 1: CF1= 78,65 +31,6=110,25 ( mii euro);

Anul 2: CF2= 101,6 +31,6=133,2 ( mii euro);

Anul 3: CF3= 25,08 +31,6=56,68( mii euro);

Anul 4: CF4= 130,24 +31,6= 161,84 ( mii euro);

Anul 5: CF5= 65,28 +31,6=96,88 ( mii euro);

Anul 6: CF6= 65,28 +31,6=96,88 ( mii euro);

27
Anul 7: CF7= 65,28 +31,6=96,88 ( mii euro);

Anul 8: CF8= 83,64 +31,6=96,88 ( mii euro);

Anul 9: CF9= 65,28 +31,6=96,88 ( mii euro);

Anul 10: CF10= 65,28 +31,6=96,88 ( mii euro);

Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de gestiune, se calculează “cash-flow”-ul post

prognoză ( CF pp) ca diferenţă dintre valoarea investiţiilor totale (I) şi suma uzurii acumulate (

�A ), (4.13):
i =1
i

n
CFpp = I - �Ai , mii euro (4.13)
i =1

CFpp=340 -10*31,6= 24 (mii euro);

La suma “cash-flow”-ului pe ultimul an se adaugă şi “cash-flow”post prognoză (CFpp):

CF10=96,88 +24 = 120,88 (mii euro).

Tabelul 4

Valorile indicatorilor iniţiali

Indicatorul Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8

Venitul brut
potential 153,6 172,8 192 192 192 192 192 192
Amortizarea
Apartea
pasiva-4% 13,6 13,6 13,6 13,6 13,6 13,6 13,6 13,6
Apartea
activa -14% 18 18 18 18 18 18 18 18
A total 31,6 31,6 31,6 31,6 31,6 31,6 31,6 31,6
Rambursarea
creditului 69,94 64,72 58,94 53,45
108,0 133,0 138,5
VBE 83,66 8 6 5 192 192 192 192
Profitul
impozabil 33,46 43,23 53,22 55,42 76,8 76,8 76,8 76,8
Impozitul ve
venit 5,01 6,48 7,98 8,31 11,52 11,52 11,52 11,52
130,2
PN 78,65 101,6 25,08 4 65,3 65,28 65,28 65,28
110,2 161,8
CFN 5 133,2 56,68 4 96,88 96,88 96,88 96,88

28
4.2 Determinarea indicatorilor eficienţei economice
1. Valoarea netă actualizată totală (VNAT): caracterizează, în valoare absolută, aportul
de avantaj economic al proiectului de investiţii, care reprezintă diferenţa dintre suma
investiţiilor necesare exprimate în valoare actuală (I’) şi valoarea totală a “cash-flow”-ului total
actualizat (CFT’):
n m
VNAT = -�I i ' + �CF j ' ,
i =1 j =1

“Cash- flow”- ul actualizat total (CFT’ ):

m m
CFT ' = �CF j = �( PB j + Aj ) ,
j =1 j =1

Etapele de calcul sînt prezentate în tabelul 5:

Tabelul 5
CFpp,
CF, (mii Coef. Disc. CFT’,
Perioada analizată (mii CF’, (mii euro)
euro) (12%) (mii euro)
euro)
Anul 1 110,25 0,893 70,66
Anul 2 133,2 0,797 71,15
Anul 3 156,68 0,712 70,92
Anul 4 161,84 0,636 64,63
Anul 5 96,88 0,567 67,84
Anul 6 96,88 0,507 60,66
618,97
Anul 7 96,88 0,452 54,08
0,404 48,34
96,88
Anul 8
96,88 0,361 43,19
Anul 9
Anul 10 96,88 24
0,322 67,5

VNAT=-340+618,97= 168,97(mii euro)

2. Indicele de profitabilitate (IP), caracterizează raportul dintre valoarea netă actualizată

totală (VNAT) şi fondurile de investiţii (I) care stau la baza proiectului de investiţii şi generează
acest volum de VNAT[Albu,81]:
VNAT
IP = *100% , (4.19)
I
Conform calculelor din proiect: IP=(168,97/450)*100%=0,38%
Exprimat sub formă de coeficient: IP= (1+168,97/450)=1,38

29
 3.Rata internă de rentabilitate (RIR):reprezintă rata- limită de actualizare, prntru care se
se anulează realizarea de VNAT la proiectul de investiţii. Altfel spus,RIR este acea rată de
actualizare, care face ca toată durata proiectului valoarea actuală a veniturilor provenite din
vînzarea produselor şi să fie agală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare
actualizate [Albu, 82].
Analitic rata internă de rebtabilitate se determină după formula:

VNAT (+ )
RIR = amin + (amax - amin ) * , (4.20)
VNAT ( +) + VNAT (-)

97, 04
RIR = 15 + (20 - 15) = 19,59%
97, 04 + 8, 77
Tabelul 6
VNAT(a=0 VNAT (a= VNAT
Perioada a=15% a= 20%
) 15%) (a=20%)
0 -340,00 1,00 -340,00 -340,00
1,00
1 79,13 0,87 68,84 0,833 65,92

2 89,27 0,756 67,5 0,694 61,95

3 99,6 0,658 65,54 0,579 57,67

4 101,62 0,572 58,13 0,482 48,98

5 119,64 0,497 59,46 0,402 48,1

6 119,64 0,482 57,67 0,335 40,1

7 119,64 0,376 45 0,279 33,4

8 119,64 0,327 39,12 0,233 27,9

9 119,64 0,284 34 0,194 23,21

10 209,64 0,247 51,78 0,162 34

VNAT(a=20%
VNAT(a=15%) 97,04 -8,77
)

4. Termenul de recuperare a investiţiilor (T): arată perioada de timp, din durata de

funcţionare, în care efortul investiţional se recuperează pe seama profitului obţinut. În abordare
statică se determină ca raport dintre valoarea investiţiilor (I) şi valoarea medie a cash-flow-ului (

CF ):

30
 I
T= , (4.18)
CF
T= 340/(618,97/10)=5,49 (ani)
Dacă vom lua în consideraţie factorul timp în determinarea termenului de recuperare a
investiţiilor, atunci vom obţine următoarele rezultate conform tabelului7:
Tabelul 7

Termenul
CF', Suma restantă
Investiţiile, de
Indicatorul (mii la finele anului, Perioada, (ani)
(mii euro) recuperare,
euro) (mii euro)
(ani)
Anul 0 340
Anul 1 70,66 379,34 1
Anul 2 71,15 308,2 1
5,49 ani
Anul 3 70,92 237,28 1
Anul 4 64,63 172,65 1
Anul 5 67,84 104,81 1
60,66
Anul 6 44,15 1
Anul 7 -9,93 0,78
54,08
Anul 8 48,34

Anul 9 43,19
Anul 10 67,5

[sursa:completat de autor în urma calculelor efectuate]

4.3 Analiza rezultatelor

Sistemul inidcatorilor pe care s-a bazat analiza eficienţei proiectului dat a cuprins:
 Valoarea netă actualizată totală (VNAT);

 Indicele de profitabilitate (IP);

 Rata internă de rentabilitate (RIR);

 Termenul de recuperare a investiţiilor (T):

Rezultatele obţinute în urma efectuării calculelor sînt reprezentate în următorul tabel:

Tabelul 9

Nr. crt. Denumirea indicatorilor Condiţia eficienţei Valoarea calculată

1 Valoarea netă actualizată totală (VNAT), VNAT ≥0
mii euro
31
 2 Indicele de profitabilitate (IP); IP>1 1,36
3 Rata internă de rentabilitate (RIR), (%) RIR>CC 19,58>12
4 Termenul de recuperare a investiţiei, ani De>T≤(T0;Ts;Tmax.dat) ani

 valoarea netă actualizată a proiectuluieste o valoare pozitivă,VNAT=44,03, de aceea

putem afirma că, din acest punct de vedere proiectul poate fi realizat;

 timpul de recuperare a investiţiilor este de 5 ani 1 luni si 16de zile ani dacă vom ţine cont
de influenţa factorului timp. Acest indicator este mai mare decât termenul de acordare a
creditului bancar, ceea ce ne sugerează că abia după aproximativ un an de la rambursarea
totală a creditului ne vom recupera investiţiile;
 indicele de profitabilitate obţinut este de 1,13 din acest punct de vedere proiectul este
rentabil de realizat;
 rata internă a rentabilităţii obţinute este de 18,03% la această rată valoarea netă
actualizată totală va fi nulă. Rata internă a rentabilităţii este mai mare decât costul mediu
ponderat al capitalului, de aceea putem considera, din acest punct de vedere, că proiectul
este rentabil.

Analiza efectuată demonstrează că proiectul dat poate să fie realizat, cu un nivel bun al
eficienţei tinind cont de segmentul de piaţă spre care s-a orientat.

32
 Concluzie

Lucrarea dată s-a bazat pe o anliză dinamică a eficienţei unui proiect investiţional şi
anume construcţia unui centru commercial, scopul principal fiind de a demonstra faptul că ,
realizarea unui astfel de proiect , ar putea avea success, ţinînd cont binenţeles de situaţia
nestabilă din sectorul economic şi politic al Republicii Moldova, şi atragînd atenţia şi asupra
diferitori riscuri investiţionale posibile ale proiectului.

Indicatorii de eficienţă determinaţi respectă condiţiile necesare, asigurînd un grad înalt de

eficienţă.
În final putem să concluzionăm, că segmentul de piaţă spre care s-a orientat proiectul
investiţional dat, ofera condiţiile propice care sa asigure un grad satisfacator al rentabilităţii
proiectului.

33
 BIBLIOGRAFIE
1. Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la construcţia reţelei de
supermarkete în Republica Moldova nr. 1051 din 25 septembrie 2007, Monitorul
Oficial nr. 153-156 din 28 septembrie 2007, p.47-48
2. Albu Svetlana, Capsîz Valeriu, Albu Ion, „Eficienţa investiţiilor: curs universitar”,
Chişinău , 2005.
3. Buzu Olga, Matcov Angela, „Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică”,
Chişinău, 2003.
4. Manole Ion, „Managementul investiţiilor: Lucrări practice”, Dacia, 2000.
5. Marusciac D., Construcţii civile, vol.II, Editura Institutului Politehnic, Cluj-Napoca,
1986. - 532 p.
6. Pestişanu C., „Construcţii”, Bucureşti, 1979
7. Usturoi Liubov, Albu Svetlana, „Development: dezvoltarea imobilului”, Chişinău,
2010.
8. Vasilescu Ion, „Invstiţii”, Bucureşti, 2000.
9. www.biblioteca.ase.ro
10. www.lara.md
11. www.casa-ta.md
12. http://www.imobilexpert.md

34