Falesti

CUPRINS
INTRODUCERE......... .................... 3
1. STRUCTURA I CARACTERISTICA FONDULUI FUNCIAR OR.FLETI ..........5
1.1 Descrierea social-economic a oraului Fleti ......................................................... 5

1.2. Structura i caracteristica fondului funciar n or. Fleti ......................... 7
1.3 Analiza ofertelor pentru terenurile destinate construciei n raionul Fleti............ 12
2 BAZELE METODOLOGICE DE EVALUARE A TERENURILOR
DESTINATE CONSTRUCIE ................................................................... 13
2.1. Clasificarea factorilor de influenta asupra valorii terenului.................................... 13
2.2. Metode de estimarea a valorii de pia a terenului destinat constructiei 18
2.3 Analiza pieii bunurile imobile comerciale din or. Fleti ............................. 22
3 ESTIMAREA VALORII DE PIA A TERENULUI DESTINAT
CONSTRUCIEI ..24
3.1 Identificarea i descrierea obiectului evalurii......................................................... 24
3.2 Estimarea valorii de pia terenului ......................................................................... 25
3.3 Reconcilierea rezultatelor evalurii ......................................................................... 27
3.4 Caracteristica general a obiectului evalurii .. 37
CONCLUZII ......................................................................................................................... 39
BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................................40
ANEXE ...................................................................................................................................41
ANEXA 1 Acte cadastrale ...................................................................................................... 41
ANEXA 2 Fotografii ale obiectului......................................................................................... 59
ANEXA 3 Ofertele bunurilor imobile destinate condtructilor ............................................... 60
ANEXA 4 Extras din Indicii Comasai a Valorii de Reconstituire din 1969 vol. 33, ............ 61
ANEXA 5 Caracteristica obiectelor analogice ... 61
2
INTRODUCERE
Actualitatea temei Evaluarea imobilului reprezint una din direcii cu cele mai mari
perspective de dezvoltare n cadrul activitii economice i tiinifice. Procesul de evaluare a
bunurilor imobile combin de fapt att aspectele teoretice n domeniul finanelor,
antreprenoriatului, administrrii, evidenei, analizei etc. ct i contureaz principalele abordri
practice.
Economia Republicii Moldova conform, Constituiei este economie de pia. Crearea i
dezvoltarea unei economii de pia funcionale, inclusiv a pieei imobiliare, este un proces de
durat i necesit studii sistematice i aprofundate.Odat cu dezvoltatea pieii imobiliare apare
necesitatea de a evalua bunurile imobiliare pentru estimarea valori de pia. Necesitatea de a
determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei imobiliare
secundare, cnd s-au activizat i s-au intensificat operaiile de vnzare, cumprare, donaie,
gajare a bunurilor imobile etc.
n condiiile extinderii i aprofundrii reformelor bazate pe principiile economiei de pia,
un rol decisiv n asigurarea creterii economice aparine pieei financiare n ansamblu i
participanilor acesteia. Piaa financiar este unul din principalele mecanisme de atragere a
investiiilor i de redistribui0re a capitalului, servind drept furnizor principal al resurselor
investiionale prin transformarea economiilor n investiii.
n conformitate cu dispoziiile art. 2 din Codul Funciar Nr. 828-XII din 25.12.91 , fondul
funciar constituie totalitatea suprafeelor de teren cuprinse ntre hotarele rii, inclusiv cele de
sub ape, construcii i ci de comunicaie, reprezentnd condiia de baz a existenei unui popor
sau stat.
Scopul acestei lucrri este estimarea valorii de piaa a unui teren destinat constructiilor.
Urmrind realizarea scopului propus au fost cercetate urmtoarele probleme: fondul funciar i
structura lui; caracteristica diferitor categorii de terenuri; cercetarea metodelor i abordrilor de
evaluare; analiza canitativ i calitativ a pieii funciare; studiul cererii i ofertei la terenuri
destinate constructiilor.
n lucrare au fost puse i ndeplinite 3 sarcini principale:
Studiul componenei i caracteristicii fondului funciar
Cercetarea i analiza pieii funciare
Estimarea valorii de pia a terenului destinat constructiilor.
Structura lucrrii lucrarea const din introducere, 3 capitole, bibliografie si anexe.
n primul capitol FONDUL FUNCIAR AL RAIONULUI FLETI este examinat
componena fondului funciar la nivel naional, regional i raional.Sunt elaborate tabele i
3
diagrame ce descriu componea fondului funciar din satul Gura Camencii. Este cercetat
repartizarea terenurilor dup formele de proprietate. La fel au fost prezentate accentuat terenurile
destinate constructiilor.
n capitolul doi BAZELE METODOLOGICE A EVALUARII TERENULUI

DESTINAT CONSTRUCTIEI . Au fost examinai i clasificai factorii de influen asupra
valorii de pia a terenurilor. Am urmrit scopul de a studia ofertele de terenuri destinate
constructiilor din raionul Floresti, de a cerceta dinamica preurilor la acest tip de terenuri, de a
cerceta tranzaciile ce au loc pe piaa funciar din regiune.
Capitolul trei ESTIMAREA VALORII DE PIA A TERENULUI EVALUAT
cuprinde aspecte metodologice ct i practice privind procesul de evaluare. Aici au fost expuse i
utilizate urmatoarele metode de calcul: vinzarilor-comparabile, reziduala, alocatiei si extractiei
dupa care loc reconcilierea rezultatelor evaluarii.
Pentru realizarea scopurilor propuse au fost utilizate diferite surse i suporturi
metodologice din cadrul catedrei de Evaluare i management al imobilului al UTM.Ca suport
metodologic si teoretic al cercetarii a servit teoria evaluarii bunurilor imobiliare si metodologia
de evaluare in masa a bunurilor imobile aprobate in strainatate, baza legislativa a Republicii
Moldova privind evaluarea bunurilor imobile, lucrarile savantilor autohtoni si din strainatate
referitoare la problemele evaluarii bunurilor imobile.
Lucrarea data contine diverse tabele, grafice, figuri, si poze cu ofertele terenurilor.
4
1 FONDUL FUNCIAR AL RAIONULUI FLETI
1.1 Descrierea sociala-economica a raionului Fleti
Oraul Fleti este o localitate n Raionul Fleti situat la latitudinea 47.5736 longitudinea
27.7091 i altitudinea de 119 metri fa de nivelul mrii. Aceast localitate este n administrarea
Raionului Fleti. Conform recesmintului din anul 2004 populaia este de 14 931 locuitori.
Distana direct pn n or.Chiinu este de 139 km. [13]
Sectorul economic este susinut de ntreprinderile S.A. Avicola-Nord, Uzina de evi

din Moldova Protos S.A., S.A.Sudzucher-Moldova, S.A. Fabrica de vin Mold-Nord (director
Petru Chirmici), Savciuc Anatolii), (SRL Adirem-Com, producerea i comercializarea
materialelor de construcie SRL Atlant (director Grigore Pleca), iar cea din
domeniul transportului SRL Plai (director Ion Popuoi). [13]
Ramurile de baz ale economiei locale sunt: industria uoar, productoare de maini i
prelucrarea produciei agricole. Principalii ageni economici sunt: Fabrica de zahr care intr n
concernul Sudzuker-Moldova S.A., la ntreprindere sunt angajai 390 lucrtori..Un alt agent
economic este MUS S.A., care activeaz n industria constructoare de maini.
n prezent, la ntreprindere activeaz 110 lucrtori i cifra anu-al de afaceri n anul 2002 a
fost de 2,5 mln. lei, de 10 ori mai mare dect n anul 2000. Producia ntreprinde-rii este livrat
ageni-lor economici din ar i de peste hotare, n special n Romnia i Italia.
Alte ntreprin-deri importante din ora sunt:fabrica de vinuri, fabrica avicol, filiala
ntreprinderii Incomlac, .a.m.d. De asemenea funcioneaz 2 piee, 2 uniti de deservire
social, 6 filiale ale bncilor comerciale, 5 filiale a companiilor de asigurare i 3 centre de
consultan juridic.[13]
Lungimea total a drumurilor din localitate este de 26,9 km, dintre care 22,9 km au
acoperire rigid. n oraul Fleti sunt 3.115 case i 6.435 apartamente. Din numrul total de
case i apartamente peste 95% sunt conectate la reeaua de aprovizionare cu ap.
Sistemul de alimentare cu ap este aprovizionat de 21 fntni arteziene, din care n prezent
funcioneaz 12, inclusiv 8 au fost reactivate n ultimii 2 ani. Oraul Fleti n prezent este
gazificat. [13]
5
Tabelul 1.1 Structura etnic a orauluiFleti
Nationalitate Numar de Locuitori % de Locuitori

Moldoveni/Romani 11063 74.09
Ucraineni 2438 16.33
Rusi 1276 8.55
Gagauzi 5 0.03
Bulgari 17 0.11
Evrei 4 0.03
Polonezi 3 0.02
Romi/Tigani 52 0.35
Altele 73 0.49
Sursa: (elaborat de autor) [13]
Structura etnica a orasului Fleti comform recesamintului din 2004 Moldova constituie
10.994 din numrul total de locuitori ai oraului, la care se mai adaug i 69 de romni. Dintre
alte etnii mai locuiesc 2.438 deucraineni, 1.276 de rui, 17 bulgari, 5 gguzi i 123 de persoane
de alte naionaliti. Dei comunitatea romilor este destul de numeroas, datele respective nu
indic i numrul acestora. Acest fapt este important, deoarece actualmente apar mai multe surse
de informaie, care denatureaz starea real existent despre componena naional, dar i
numeric..[13]
Figura 1.1 Amplasarea satelor din raionului Fleti

Harta raionului Fleti este selectata de pe Google maps, aici putem vedea solurile, satele
vecine, aranjamentul ,forma,drumurile ,riurile etc. Suprafaa total a fondului funciar din Fleti
este de 2.642 ha, dintre care terenul intravilan ocup 516 ha. Cea mai mare pondere o dein
terenurile cu destinaie agricol 1.189 ha sau 44% din total. Acest indicator corespunde
localitilor urbane medii cu un grad de urbanizare relativ nalt. Bonitatea medie a terenurilor cu
destinaie agricol este de 67. Deintorii de teren agricol au n medie cte 1,4 ha. Pe teritoriul
oraului sunt dou iazuri cu o suprafa total de 48 ha. Se afl n cursul rului ov. [13]
6
Sectorul economic este susinut de ntreprinderile S.A. Avicola-Nord, Uzina de evi
din Moldova Protos S.A., S.A. Sudzucher-Moldova, S.A. Fabrica de vin Mold-Nord (director
Petru Chirmici), S.A. Prut-80 (director Victor Burciu,adjunct Bujor Ghenadie).Organizaiile de
construcii este reprezentat prin SRL SOLCONAT (director Climan Ghennadi, Savciuc
Anatolii), (SRL Adirem-Com, producerea i comercializarea materialelor de construcie
SRL Atlant (director Grigore Pleca), iar cea din domeniul transportului SRL Plai (director Ion
Popuoi). [13]
n anii din urm, industria de textile este susinut de ntreprinderea Mixt cu capital
strin Marthatex. n baza fostului colhoz, n Fleti activeaz dougospodrii agricole conduse
de ctre Valentina Cugut i Ion Turtureanu.n oraul Fleti sunt nregistrai 3.246 ageni
economici, cu 22% mai mult dect n anul precedent. Mrirea numrului de ageni economici s-a
realizat datorit creterii masive a numrului celor care activeaz n patente de ntreprinztor i
care n 2002 a ajuns la 2.309 persoane. [13]
1.2 Caracteristica fondului funciar din raionul Fleti

Conform ( statistica. Md) teritoriul oraului Chiinu este amplasat n arealul de sud-este
al Codrilor, unde podiul Moldovenesc este ntretiat de lunca rului Bc, affluent de dreapta al
Nistrului. Teritotiul urban actual ocup valea rului Bc pe o lungime de 20 km, la care se adaug
vile afluenilor si. La 01.01.2009 suprafaa totala a fondului funciar al oraului Chiinu
constituia 12,3 mii ha.
Conform (cod funciar) totalitatea suprafeelor de teren, indiferent de categoria de
destinaie, tipul de proprietate, aflate n graniele rii constituie fondul funciar al Republicii
Moldova. n funcie de destinaie, fondul funciar al Republicii Moldova este compus din
urmtoarele categorii:
terenuri cu destinaie agricol;
terenurile construciilor locative i de interes obtesc din intravilan;
terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii
speciale;
terenuri destinate proteciei naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de
valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi;
terenuri destinate fondului silvic;
terenuri destinate fondului apelor.
Terenuri cu destinaie agricol :
7
Terenurile snt declarate bune pentru agicultur pe baza materialelor cadastral funciare.
Terenurile cu destinaie agricol se repartizeaz pentru organizarea produciei agricole i
agroindustriale:
Cetenilor Republicii Moldova;
nteprinderilor, organizaiilor i asociaiilor agricole i agroingustriale de stat i
cooperatiste;
Instituiilor de cercetri tiinifice, dedicate i altor instituii agricole, colilor
tehnice profesionale o colilor de cultur general steti;
ntreprinderilor agricole mixte.
Terenuri din intravilanul localitilor
Terenurile din intravilanul localitilor se afl n administrarea autoritilor administraiei
publice locale, iar din municipii- n proprietate municipal. Perimetru al localitilor este hotarul
intravilanului care l desparte de extravilan. Perimetrul respectiv al localitii se stabilete prin
reglementarea regimului proprietii funciare n conformitate cu planul general i pe baza
argumentrii tehnicoeconomice a dezvoltrii oraului i satului. Perimetrul oraelor se stabilete
i se modific de ctre Guvern. Perimetrul celorlalte localiti se stabilete i se modific de
autoritile administraiei publice locale. Includerea terenurilor n perimetrul oraului nu implic
suspendarea dreptului asupra terenurulor aflate aflate n posesiune sau folosin.
Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale.
Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale
snt terenurile atribuite de autoritile administraiei publice locale pentru amplasarea i
exploatarea cldirilor administrative i de deservire, a construciilor auxiliare i construciilor
industriale, miniere, de transport i a altor ntreprinderi, instituii i organizaii, pentru cilor de
acces , reelelor inginereti, organizarea produciei industriale, construcia magistralelor de
transport, instalarea liniilor de telecomunicaii , de transport electric. Suprafaa terenurilor
atribuite n aceste scopuri se stabilesc n conformitate cu normele i documentaia proiectelor
tehnce aprobate, iar atribuirea lor se faceinndu-se cont de succesiunea valorificrii lor.
Atribuirea de terenuri ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor pentru exploatarea
zcmintelor se face numai cu condiia legalizrii nstrinrii terenurilor respective n scopuri
miniere i reintegrrii n circulaia agricol a terenurilor exploatate anterior n aceste scopuri.
Modul de folosire a terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte
destinaii speciale se stabilete de legislaie.
Terenuri destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurle de
aloare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi.
8
Din terenurile destinate ocrotirii naturii fac parte terenurile rezerviilor, pracurilor
naionale, parcurilor dendrologice i zoologice, grdinilor botanice, branitilor, monumentelor
naturii, terenurile zonelor de protecie i zonelor sanitare.
Din categoria terenurilor rezervaiilor fac parte terenurile n al cror perimetru se afl
obiecte naturale, ce reprezint valoare tiinific i cultural. Ele snt repartizate pentru pstrarea
n stare natural a complexelor naturale tipice sau unicale pentru zona de landsaft cu tot
ansamblul ei de componente, pentru studierea proceslor i fenomenelor n mersul lor firesc
nvederea elaborrii bazelor tiinifice ale ocrotirii naturii.
Din categoria terenurilor parcurilor naionale fac parte terenurile care au o deosebita
valoare ecologic, istoric i estetic n virtutea mbinrii reuite a landsafturilor naturale i
culturale. Din categoria terenurilor parcurilor dendrologice i zoologice, ale gradinilor botanice
fac parte terenurile repartizate pentru studierea, pstrarea i mbogirea n condiii artificiale a
resurselor florei i faunei, pentru folosirea lor eficient n plan tiinific, cultural, economic i
pstrarea genofondului. Din categoria terenurilor de branite fac parte terenurile destinate
pstrrii, restabilirii i reproducerii resurselor naturale i meninerii echilibrului ecologic general,
obiecte complexe biologice, paleotologice, hidrologice i geologice de landsaft.
Din categoria monumentelor naturii fac parteterenurile care au obiecte naturale unicale sau
tipice, ca valoare tiinific, cultural-instructiv i de reconfortare, dar care nu snt recunoscute
drept monumente de istorie cultural. Terenurile destinate ocrotirii naturii snt prin exclusivitate
proprietate a statului. Pe terenurile destinate ocrotirii naturii este interzis activitatea ce vine n
contradicie cu destinaia lor special.
Din categoria terenurilor destinate sntii fac parte terenurile pe care exist obiecte de
tratamentnatural i condiii climaterice deosebit de favorabile profilaxiei i tratamentlui. Aceste
terenuri se atribuie n folosin staiunilor balneare, instituiilor terapeutice i urmeaz a fi
protejate n mod deosebit. n scopul proteciei obiectelor de tratament natural, la toate staiunile
balneare se creeaz zone de protecie sanitar.
Terenuri destinate destinate activitii recreative snt terenurile prevzute i folosite pentru
odihn i turism. Din aceast categorie fac parte terenurile pe care se afl case de odihn,
pansionate, sanatorii, campinguri, baze turistice i tabere de fortificare a sntii, staii turistice,
parcuri i tabere pentru copii, poteci didacticoturistice, trasee marcate. Pe asemenea terenuri este
interzis activitatea ce mpiedic folosirea lor conform destinaiei speciale.
Modul de folosire a acestor terenuri este stabilit de autoritile admnistraiei publice locale
i de organele de ocrotire a naturii. Din categoria terenurilor de valoare istorico-cultural fac
parte rezervaiile istorico-culturale, parcurile memoriale, mormintele arheologice i arhitecturale
9
i complexe arhitecturale de landsaft. Pe aceste terenuri este limitat orice activitate care
contravine destinaiei lor speciale.
Terenurile din extravilan destinate amplasamentelor, legate de amenajarea i funcionarea
normal a gospodriei oreneti, precum i cele ocupate de pduri, gradini publice i de alte
spaii verzi, care au funcii de protecie, sanitaro-igienice, de fortificare a sntii i care snt
locuri de odihn a populaiei, se includ de ctre autritile administraiei publice locale n zona
suburban i n zona verde. Ele snt protejate de stat. Aici snt interzise construciile i
amenajrile incompatibile cu destinaiile acestor terenuri. La includerea terenurilor n zona
suburban i n zona verde se pstreaz drepturile deintorilor de terenuri.
Terenurile fondului silvic, fondului apelor i ale fondului de rezerv.
Terenuri ale fondului silvic snt terenurile acoperite cu pduri, precum i cele neacoperite
cu pduri, ns destinate mpduririi. Terenurile fondului silvic se folosesc de ctre
ntreprinderile, instituiile, organizaiile gospodriei silvice i de alte ntreprinderi conform
destinaiei silvice. Terenurile fondului silvic de stat pot fi folosite nalte scopuri, dac aceast
folosire este compatibil cu interesele gospodriei silvice.
n scopul asigurrii mpduririi necesare i prevenirii eroziunii solurilor, pentru mpadurire
pot fi folosite i terenuri nefavorabile agriculturii. Autoritile administraiei publice locale, de
comun acord cu organele de stat pentru ocrotirea naturii, pot sa atribuie terenuri din fondul silvic
cetenilor, ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor, pentru a fi folosite temporar n scopuri
agricole.
Terenurile ale fondului apelor snt terenurile aflate sub ape albiile cursurilor de ap,
cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de ap mlatinile, terenurile pe care snt amplasate
construcii hidrotehnice i alte amenajri ale serviciului apelor, precum i terenurile repartizate
pentru fiile de deviere a rurilor, a bazinelor de ap, canalelor magistrale intergospodreti i a
colectoarelor.
Terenuri ale fondului de rezerv snt toate terenurile neatribuite n proprietate, posesiune i
folosin. Din ele fac parte i terenurile asupra crora dreptul de proprietate, posesiune i
beneficiere s-a stins n conformitate cu prevederile prezentului Cod. Terenurile fondului de
rezerv se afl n subordinea autoritilor publice locale i snt destinate pentru a fi date n
proprietate. Posesiune i folosin cetenilor, ntreprinderilor, instituiilor i organizaiilor n
scopuri agricole, precum i pentru alte nevoi ale statului i societii.
Asa,deci fondul funciar al raionului Fleti il putem reprezenta in tabelul urmator,cu o
pondere calculata este reflectata in tabelul dat dupa categorii:
10
Tabelul 1.2 Structura fondului funciar dup categorii de terenuri din r.Fleti la 16.02.2014
Catg. Denumirea categorie Supraf.,ha Ponderea%
1 2 3 4
Total 110819,04
1 Teren cu destinatie agricola 53374,89 74,9
Terenurile
2 satelor,oraselor,municipii 8906,31 9,52
Terenuri destinate industriei
3 transp. 1903,32 2,31
4 Terenurile fondului silvic 6043,88 5,43
5 Terenurile fondului apelor 1459,69 3,56
6 Terenurile fondului de rezerva 1729,52 16,21
7 Terenuri destinate protectiei nat. 3,1 0,002
Structura fondului funciar al raionului Fleti are o suprafata totala de terenuri al raionului
Fleti este de 110819,04 ha,din acestea fac parte: terenuri cu destinatie agricola care reprezinta
71374,01 ha (64,4 la suta), terenurile satelor, oraselor si municipilor-9506,23 ha (8,57 la suta),
terenuri destinate industriei transporturilor care are o suprfata de 2202,53 ha (1,98 la suta),terenurile
fondului silvic de 7073,99 ha (6,38 la suta),terenurile fondului apelor de 1739,35 ha (1,56 la suta),
terenurile fondului de rezerva la fel un numar mare mergind dupa terenurile cu destinatie agricola
cu 18919,23 ha (17,07 la suta ) si terenurile destinate protectii naturii 3,7 ha (0,003 la suta ) ceea ce
cred ca e foarte putin.
0 0
Teren cu destinatie agricola
1.15 19.35
3.39 Terenurile
6.78 satelor,oraselor,municipii
Terenuri destinate industriei
69.3
transp.
Terenurile fondului apelor
Terenurile fondului de
rezerva
Figura 1.2 Repartizarea Fondului Funciar orasului Fleti dup categoriile de terenuri.
Sursa: (elaborat de autor)
Reprezentarea fondului funciar al orasului Fleti este reprezentat printr-o figura, in care
observam ca terenuri cu destinatie agricola ocupa primul loc din toate tipurile de teren cu 64,4% la
suta, cum si era de asteptat. Republica Moldova in general detine cele mai multe terenuri destinate
agriculturii.
11
1.3 Analiza ofertelor pentru terenurile destinate construciei n raionul Fleti
Situaia de pe piaa caselor de locuit individuale nu s-a schimbat substanial, comparativ cu
anul 2014. Exist, un exces de propuneri i lips de cereri. Astzi, cererea pe pia de case este
extrem sczut. n ianuarie-martie din contul tuturor surselor de finanare au fost date n folosin
425 de locuine cu suprafaa total de 59,1 mii m, care este cu 22,5% mai mic fa de aceeai
perioad a anului trecut. Dintre acestea 369 sunt case de locuit individuale, care au o suprafa
total de 55,7 mii m. Din contul mijloacelor proprii ale populaiei n ianuarie martie 2014 au
fost date n folosin 369 case de locuit individuale cu suprafaa total de 55,7 mii m2,
constituind 94,2% din volumul total al locuinelor date n folosin n total pe ar, fiind n
descretere cu 2,9% fa de ianuarie martie 2011. Cele mai solicitate pe pia sunt
apartamentele cu o camer, a cror pre a sczut cu 20 la sut, cel mai puin comparativ celelalte
tipuri de apartamente. Preul la apartamentele cu dou camere s-a micorat n medie cu 25 la
sut, iar la cele cu trei cu peste 30 la sut. Dup numrul de nivele, casele de locuit se
structureaz n felul urmtor:
1 cas cu 7 nivele
53 case cu 5 nivele
5 cas cu 4 nivele
2 cas cu 3 nivele
53 case cu 2 nivele
2456 case cu 1 nivel.:
La momentul actual spre toate direciile posibile de dezvoltare teritorial a oraului, hotarul
lui este mrginit de terenuri agricole nalt productive privatizate (pmnt arabil), iar fondurile de
rezerv din cadrul oraului aproape s-au epuizat. La momentul elaborrii noului Plan General,
preul pmntului dicteaz renunarea la extinderea teritorial a oraului i trecerea la reconstituirea
compact a teritoriului urban.
Tabelul 1.3 Oferta terenurile din raionul Fleti destinate constructiilor
Nr. Sursa informatiei Adresa Pretul, Supr.ter,ari Pret,1 Nota
ar,
euro
1 www.eugen.ungureanu. Faleti, 2500 6 417 teren cu fundament
falesti.md str.Viilor 14
2 www.eugen.ungureanu. Fleti, 2500 3,6 694 Loc drept

falesti.md str.tefan cel
Mare 21
3 www.eugen.ungureanu. Fleti 6500 10 650 Drum asfaltat
falesti.md
12
Continuare tab. 1.3
4 mobil.casata.md/index.php?l=ro Fleti 5000 6 833 centru
5 mobil.casata.md/index.php?l=ro Falesti 3500 6 583 Gara Fleti
6 mobil.casata.md/index.php?l=ro Fleti, 14000 12 1167 Ruel

s.Rautel
Oferta terenuril din raionul Fleti destinate constructiilor il putem vedea in tabelul 1.4. Cele
mai multe oferte au fost identificate la periferia orasului, unde sau inceput noi constructii de casa pe
pamint, o majoritate din oameni au cumparat teren in acest loc, caci este o zona linistita aprope de
padure, de spitalul raional, de iaz, si cu drum asfaltat. Dar pe linga toate, sunt loturi cu temelia
inceputa care sunt puse in vinzare, asta cred ca sunt din cauza plecarii peste hotare, sau in alte orase.
Chir prin centrul orasului nu prea sunt oferte de terenuri deoarece, nu mai sunt locuri libere
destinate pentru constructii, fiind ocupate cu diverse spatii comerciale. Orasul este dragut amenajat
estetic, si nu este galagios, dispunind de 2 parcuri verzi si frumoase.[20]
13
2 BAZELE METODOLOGICE A EVALUARII TERENULUI DESTINAT CONSTRUCTIEI
2.1 Clasificarea factorilor de influenta asupra valorii terenului
Determinarea factorilor de influen asupra valorii bunului imobil reprezint un element
de mare insemnatate n activitatea de evaluare. Valoarea imobilului este influenat de un numr
mere de factori. Factorii principali care influeneaz asupra mrimii valorii bunului imobil pot fi
clasificati in felul urmator: factori obiectivi si factori subectivi. Factorii obiectivi sint factorii
generali care influenteaz mrimea valorii de pia n orice situaie, indiferent de opinii i voine.
Toi factorii obiectivi influeneaz reciproc unul asupra celuilant. Factorii subectivi reflect
voina i comportamentul participantilor n procesul vnzrii-cumprarii, ei pot fi divizati in
factori: factori psihologici, factori de risc, competen, atractivitatea, informarea.
Numrul de tranzacii cu destinatie pt constructii din raionul

Fleti
300 281
250
200 184 178

2012
150
2013
100 2014
50
0
2012 2013 2014
Figura 2.1 Numarul de tranzacii cu destinate pentru construcii

O alt clasificare a factorului de influen n mod direct valoarea bunului imobil este
urmtoatre:
Factori externi;
Factori interni;
Factorii externi snt factori generali, i sunt clasificai n felul urmtor:
A. Factorii juridici, administrativi i politici caraterizai prin:
1. Condiiile care sunt asigurate de catre primarii, organele publice: existena colilor,
grdinielor, transportului public variat i a drumurilor durabile, accesibile prin mprejurimile
obiectului evalurii.
2. Nivelul regulrii de stat (limitrile circulaiei imobiliatre, stabilirea normativ a cotelor
de arend, limitarea drepturilor de proprietate, legi cu privire la protecia mediului ambiant,
norme de constructii);
14
3. Politica statului indreapt spre a stimula folosirea pamntului i valorificarea terenurilor
(acordarea inlesnirilor filcale la impozitatrea proprietii, investiiilor si constructiilor, controlul
asupra plilor de arend, etc.);
La fel exist, o serie de acte normative care ajut la stabilirea factorilor de influen asupa
valorii bunurilor imobiliare, acestea sint:
1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare

2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare.
B. Factorii economici care ne redau situatia general a economiei rii noastre sau a unei
regiuni anumite. n acest grup sunt stipulati factorii care influeneaz mult cererea si oferta.
Oferta este influenat de urmatorii factori:
Numarul mare de construcii noi. Staocurile de bunuri imobile libere care sint expuse la
vnzare pe un anumit segment al pieii imobiliare;
Corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare;
Impozitul pe bunurile imobiliare;
Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general:
Gradul de ocupare a pupulaiei;
Mrimea salariului i veniturilor populaiei;
Solvabilitatea populaiei care este caracterizat de veniturile curente;
Variaia numrului populaiei (tendintele istorice, curente si prognozate);
Modificarile n preferinele populaiei;
Nivelul inflaiei;
Mrimea ratei dobnzii;
Mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor;
Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regunii sau localitii. Ei au
o influen mare asupra proprietii, includ caracteristicile speciale a proprietii concrete ca:
profitabilitatea; lichiditatea; utilitatea i caracteristice economice generale ca: situaia social
economic i politic din ar sau din lume, n regiune, tendinele dezvoltrii ramurii, domeniul
de activitate a proprietii comerciale.
Cresterea cererii dermin sporirea activitii pieei imobiliare. O alt condiie obligatorie
pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economiceale potentialilor
cumprtori, majoritatea veniturilor populaiei.
15
Ca urmare a cresterii cererii, vor crete plile de arend i preurile de vnzare a
proprietilor imobiliare majoritatea arenzii si preturile pe toate segmentele pietei imobiliare este
determinat i de procesele inflaioniste.
Cererea la rindul su depinde de :
Numarul potenialilor cumprtori;
De gusturile preferintele lor;
De profitabilitatea i lichiditatea, utilitatea proprietii scoase la vnzare.
Asupra cererii deasemenea influneaz asteptrile investiionale nesatisfcute i preurile la
obiectele analogice, prognozele preturilor i a puterii de cumprare.
Este important sa fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa imobiliar
este foarte elastic, reacioneaz repede la variatia preurilor pentru propietaile imobiliare si
influeneaz, astfel situaia pe piaa imobiliar.
Foarte des structura cererii poteniale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri, aplasarea
si caracteristicii concrete a priprietatii.
Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile este inelastic. Fluctuatiile de proporii
pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii.oferta de bunuri
imobile este influenat de:
Existena terenurilor i aspaiilor neocupate;
Noile tehnici i tehnologii la etapa de proiectare i construcii;
Preurile de arend;
Volumul i costul de construcie a obiectivelor noi i cheltuelilor aferente;
Nivelul concurenei depinde de existena variantelor alternative de oferte de proprietate
sau investire; existena inovaiilor la etapa de construire sau planificare i preurile de arend pe
obiecte gata finisate, costul cheltuielilor alternative.
Factorii naturali i de mediu
Evaluatorul trebuie s poat factorii nocivi sau alti factori ca coroziunea solului ce
influeneaz valoarea prin intermediul productivitii; seismicitatea inalt, niveluo apelor
subterane, prezenta prin apropiere a statiilor tomice, chimice, statii de purificare, uzini
metalurgice, clima, calitattea solurilor.
Factorii sociali sint soarte importani i decisivi n determinarea valorii bunului imobil,
dintre care fac parte:
Clasificarea populaiei pe grupuri de vrst care depinde de procentul de natalitate i
mortalitate;
16
Prestigiul cartierului sau zonei in care se afl bunul imobil evaluat. Atunci cind din
oreacare motive, orasele, cartierele, cldirile devin populare, prestigioase, in mod evident crete
pretul bunului imobil cu toate ca caracteristicile sau cheltuielile de construcie sau de valorificare
a terenulu isint aceleasi ca la obiectele similare din alte regiuni .
Diferena dintre pturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educaie;
A doua categorie de factori generali care influeneaz valoare bunului imobil sunt factorii
interni, din care face parte caracteristica cea mai important i cu o influen considerabil,
amplasamentul. O influen decisiva asupra imobilului o are amplasarea, acest factor trebuie
cercetat ndetaliat de evaluator. Costul imobilului depinde de calitile comerciale a acestora,
care in multe cazuri depind de amplasarealui. Dup acestei cercetri se va putea da raspuns la
urmtoarele ntrebari:
1. Ct de atractiv este raionul amplasrii imobilului;
2. Care este tipul strzii, pe care este amplsat imobulul;
3. Care este componena demografic a populaiei, cine traieste i lucreaz pe aceast strad;
4. Cum este amplasat imobilul pe strad;
5. Dacan apropierea imobilului se afl, locuri atractive pentru un numr mare de oameni
precum sunt staii de trenuri, supermarkete mari.
n afar de amplasare, asupra valorii unui imobil, i muli alti factori precum sunt:
Suprafaa total i decizia constructiv a cldirii;
Existena subsolului;
Tipul prii frontale a imobilului;
Existena curii;
Infrastructura;
Starea sanitaro ecologica a incperilor.
Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ,
comercial, industrial sau comercializat.
n dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumii factori
de influen asupra valorii. Un alt factor important abordat n cadrul strategiei de dezvoltare a
retelei de magazine i centre comerciale n constituie structura populaiei i nivelul de
concentrare a acesteia n diferite sectoare ale oraului. n dependen de factorul uman ca
potenial client cor fi determinate numarul locuitorilor pentru parcare, suprafetele centrelor de
distracie din cadrul centrului comercial. Influena mediului nconjurtor asipra valorii imobilelor
comerciale sunt prezentate mai tabelul dat.
17
Tabelul 2.1 Influena mediului nconjurtor asupra valorii imobilelor comerciale
Imobile utilizate pentru pocesul Imobile comerciale
de producie
Distana pn la piaa de desfacere Distana pna la centrele de afaceri, de locuri de odihn,
i materia prim obiecte cu menire social economic
Distana pin la cale de transport Distana pin la cartierele de locuit
Retele ingineresti Existena obiectelor similare
Existena resurselor umane n Calitatea desingului i amenajarilor
regiunea amplasarii intreprinderi
n present investitorii sint cei mai selective la alegerea spaiului commercial, la fel ca pe
segmental de pia rezidenial, cele mai solicitate fiind ncperile pentru comercializarea
alimentelor si a articolelor vestimentare. Pe piaa bunurilor immobile comerciale s-au depistat
mai muli factori care pot influnena valoarea de pia, dar principalii factori snt prezentai n
tabelul dat.
Tabelul 2.2 principalii factori de influen asupra valorii de pia a imobilului comercial
Factorii de marime a valorii de pia Factorii de micorare a valorii de pia
Inflaia Msurrile antiinflaie;
Msurrile de reglementare a preurilor;
Economia resurselor materiale, financiare i

umane.
Schimbrile condiiilor de amplasare Preturi mici la obiecte similare sau proiecte

(executarea lucrarilor de gazificare, constructia posibile de investiie.
cilor ferate in apropierea intreprinderii,
deschiderea unei statii de autobuz, construcia
unei policlinici,coli sau gradinie proape de
imobil).
Starea fizic, funcional, tehnic i Necesitatea reparaiei capitale, modernizrii,

inginereascexcelent a imobilului. reconstruciei.
Cresterea cererii fa de ofert. Cresterea ofertei fa de cerere.
18
Continuare tab.2.2
Activitatea, lichiditatea n cadrul unui segment Activitatea i lichiditatea sczut n cadrul
de pia concret. segmentului de pia respectiv.

Msurarea factorilor de influen. Valoarea imobilului commercial este determinat de un
numar complex de factori, mrimea carora este prezentat sub form de coeficieni, iar
stabilirea lor se face pin determinarea preferinelor pupolaiei adic a cererii. Pentru determinarea
mrimii factorilor se aplic metode de estimare a valorii de pia.
2.2 Metode de estimarea a valorii de pia a terenului destinat constructiei

Metoda analizei comparative a vinzarilor
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de pia abunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost
vindute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri si obiectul
evalurii. Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre
vnzarea bunurilor imobile similare obiectului evalurii. Bunurile imobile comparabile trebuie s
fie similare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor fucionale i fizice.n
scopul aplicrii metodei analizei comparative a vnzarilor evaluatorul trebuie s dispun de
informaia privind preurile de vinzare sau preurile de ofert pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vnzarior comparbile este efectuat n baza urmtoarei proceduri
standard:
Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii bunurilor imobile comparabile;
Identificare unitilor i elementelor de comparaie;
Determinarea mrimii ajustrilor;
Comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare,n scopul ajustrii preurilor de
vnzare;
Analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de pia a obiectului evaluarii;
La etapa colectrii si analiza datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor
comparabile necesar pentru analiz.Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei-
cinci vinzari,dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact
rezultatul evalurii.
19
Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de
asemnari i diferenieri.Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei
respective :
a) Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise:
b) Condiiile de finanare:
c) Condiiile tranzaciei;
d) Condiiile pieei;
e) Amplasarea;
f) Caracteristicile fizice;
g) Caracteristicile economice;
h) Modul de folosin;
i) Componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise.Preul bunului depinde de
avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui.Preul de vnzare va fi
cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului i construciei.
Apariia unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziie a bunului
imobil,existena unor grevri a dreptului de proprietate servitute etc.) contribuie la
reducerea valorii bunului imobil,prin urmare i a preului de vnzare.Dac dreptul de proprietate
asupra obiectului evalurii este absolut,iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil
comparabil este grevat de alte drepturi reale,evaluatorul trebuie s efectueze corectrile
respective ale preului de vnzare a obiectului comparabil,mrimiea ajustrii fiind egal cu
valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil.
Conditiile de finanare. Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare depinde de
acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finantrii tranzaciei.Aceast
ajustare este aplicat n cazurile cnd cumpartorul pltete creditorului dobnd pentru creditul
acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea
tranzaciei,acordnd cumprtorului un credit ipotecar.
Condiiile tranzaciei. Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale
tranzaciei,cum ar fi termenii restni de vnzare a bunului imobil,existena unei relaii speciale
ntre prile implicate n tranzacie:de rudenie,de afaceri sau interese financiare comune.
Condiiile pieii. Ajustarea pentru condiiile pieii presupune luarea n considerare a
evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada dintre data evalurii i data cnd a fost
efectuat vnzarea bunului imobil comparabil,innd cont de inflaie sau deflaie,modificarea
legislaiei fiscale i legislaiei n general,schimbrile n structur cererii i a ofertei bunurilor
imobile i altele.
20
Anplasarea. Ajustarea preurilor pentru ampasare se efectueaz n cazurile n care
amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.
Caracteristicile fizice. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru
diferenele ntre caracteristicile fizice ale obectelor comparabile i obiectul evalurii,fiind
analizat fiecare caracteristic n parte (elemetele constructive,starea bunului imobil,deprecierea
construciilor,suprafaa i altele).
Caracteristicile economice snt analizate n caul bunurilor imobile care genereaz
venituri.Ele cuprind :cheltuielile operaionale curente,calitatea administrrii bunului,plata de
arend,condiiile i termenenele contractului de arend i altele.
Modul de folosin. Ajustarea preurilor pentru diferenierea modului de folosin se
efectueaz n cazul n care modul de folosin curent al obiectului comparabil difer,dar nu
esenial,de modul de folosin al obiectului evalurii.
Componentele non-imobiliarea a valorii. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt
legate de bunul imobil se aplic n cazul n care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au
participat i alte bunuri ce nu snt considerate imobile,cum ar fi:utilaje i echipamente de
producie,mobilier i altele.Valoarea acestor componente se separ de valoarea bunului imobil.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:
a. Metoda comparaiei pare;
b. Metoda analizei datelor secundare;
c. Analiza statistic.
Metoda comparaiei care const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimiea ajustrii pentru un element de comparaien acest caz,bunurile imobile care au
participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice,cu excepia caractericticii pentru
care este estimat ajustarea.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economice-matematice de
analiz,n special analiza de regresie i corelare.n cadrul metodei analizei statice,evaluatorul
poate aplica i alte metode pentru determinarea mrimii ajustrilor ,cum ar fi:metoda analiyei
grafice,analiza trendului,analiza costurilor,analiza comparativ relativ,analiza distributiv i
altele.
Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile
comparbile i pot fi exprimate n mrimi absolute sau relative sau n form dependent sau
independent.
Avantajele metodei analizei comparative a vnzarilor sunt:
Este simpl i concret;
21
Se bazeaz pe comparaii concrete a obiectelor similare.Admite ajustarea la
diferenierea dup factorii de influen.
Permie obinerea valorii terenului statistic veridic.
Dezavantajele metodei:
Necesit piaa funciar dezvoltat.
Cere acces la informia despre terenurile analogice vndute sau oferte.
La utilizarea numrului mare de ajustri scade veridicitatea valorii fnale.
Ultilizarea informiei despre tranzaciile precedente i nu ia n consideraie
viitoarele ateptri
Metoda alocaiei
Metoda alocaiei este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii.
Metoda n cauz poate fi aplicat respectnd urmatoarele condiii:
a) disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor similare obiectului
evalurii;
b) existena informaiei veridice privind ponderea terenului n valoarea bunului imobil
complex;
c) corespunderea mbuntairilor de pe teren cirteriului cele mai bune i eficiente utilizri;
Algoritmul de calcul n cadrul metodei alocaiei:
1. Determinarea valorii de pia (VP) pentru bunurile imobile comparabile bunului impbil
complex (BIC) din care face parte terenul evaluat;
2. Determinarea ponderii valorii terenului in valoare totala bunului imobil complex pentru
obicet sim1ilare. Dup care determinm media aritmetic a valorii de pia a terenului.
1 1 2 2 3 3
= + + (2.1)
1 2 3
3. Calcularea valorii terenului prin multirea valorii estimate a bunului imobil complex cu
cota valorii terenului n valoarea bunului imobil complex.
= (2.2)
Metoda extraciei
Metoda extragerii se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii cu condiia
existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intra
terenuri similare terenului evaluat.
Algoritmul de calcul n cadrul metodei extraciei :
1. Estimarea valorii de pia a bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat.
22
2. Calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire (VR) sau de nlocuire
a mbunatirilor din valoarea bunului imobil complex.Valoarea de reconstituire sau de inlocuire
a cldirii sau edificiului evaluat este constituit din urmtoarele elemente:
a)costul construciei;
b)cheltuieliindirecte;
c)beneficiul investitorului;
Formula de calcul a valorii de reconstituirii:
VR=CC+CI+BI (2.3)
2.3 Analiza ofertelor la bunurile imobile comerciale din or. Fleti
O deosebit importan pentru deservirea zilnic a populaiei cu strictul necesar i revine
comerului i serviciilor. Pentru a facilita procesul de comercializare a produselor alimentare i
agricole, au mai fost deschise 3 mini-piee n diferite regiuni ale oraului, comode i accesibile
pentru populaie. n anul 2013 activeaz 161 ntreprinderi individuale,comparativ cu 148 n
2012, 131 SRL-uri,comparativ cu 129 n 2012; 7 Societi pe Aciuni ,comparativ cu 6 n 2012.
Tabelul 2.3 Ofertele bunurilor imobile complexe cu teren aferent pentru or. Flesti
P.de
N ofert Constructie, Suprafata, Caracteris
r. Adresa a m2 ari tici Sursa
Falesti,
str.Putna Reparatie, www.eugen.ungureanu.fale
1 16 32000 5334 6 gazificat sti.md
Falesti,
str.Botos www.eugen.ungureanu.fale
2 ani 8A 15000 2500 6 Zona buna sti.md
Falesti, Apedust,
str.1 Mai canalizare, www.eugen.ungureanu.fale
3 6 22000 3667 6 gazificare sti.md
Activeaz 3 ntreprinderi prestatoare de servicii publice din subordinea Consiliului
orenesc SA,,Servicii comunale Fleti . Veniturile SA,,Servicii comunale Fleti, n anul 2013
a constituit suma de 15772,9 mii lei comparativ cu 15650,9 mii lei din anul 2012. Inclusiv :
1) venituri din vnzri:15772,9 mii lei n 2013, comparativ cu 15650,9 mii lei n 2012
2) cheltuielileprivind remunerarea muncii au constituit 5496,7 mii lei comparativ cu 6015,2 mii
lei din anul 2012.
3) rezulatul din activitatea operaional: - 1144,9 mii lei,comparativ cu - 1184,5 mii lei din anul 2012
23
3 ESTIMAREA VALORII DE PIA A TERENULUI EVALUAT
3.1 Identificarea obiectului i descrierea lui
Tabelul 3.1 Date generale despre obiectul evalurii
Nr. Caracteristici
1 Amplasarea obiectului evalurii Raionul Fleti
2 Tipul de utilizare permis de legislaie Cas individual
3 Utilizarea actual Cas individual

4 Scopul evalurii Determinarea valorii de pia
5 Destinaia evalurii Estimarea valorii de pia
6 Documentele prezente Dosar tehnic, extras din registru bunurilor imobile.
7 Proprietarul obiectului evalurii Catan Lidia, Codul Personal 2001037025516
8 Beneficiarul evalurii Catan Lidia
9 Dreptul de proprietate Deplin

10 Suprafaa total (m.p) 145.5
11 Etajarea 1
12 Starea tehnic Bun
13 Data inspectrii obiectului 15.02.2015
14 Data evalurii 15.02.2015
15 Data ntocmirii raportului 16.02.2015
Cursul euro la data evalurii,
16 21.64
conform BNM
Metoda costului - 39 017
17 Valoarea bunului imobiliar Metoda analizei comparative a vnzrilor -45100

Definirea termenilor i proceselor folosite la evaluarea obiectului. Scopul prezentului
raport este estimarea valorii de pia a unei case de locuit individuale n scop de donaie. n acest
sens definim urmtoarele noiuni:
Valoare de pia - suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la
data evalurii ntre un cumprtor hotrt sa cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un
marketing adecvat ntr-o tranzacie liber n care fiecare parte va aciona competent, cu pruden
necesar i neconstrns de nimeni.
24
Valoarea de reconstituire reprezint suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la
data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia
obiectului i se determin n baza Culegerii indicilor comasai ai valorii de reconstituirea
cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe, dup metoda comparaiilor
unitare, care presupune analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale
obiectului (1 m3al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale).
Procesul de evaluare - reprezint consecutivitatea de pai parcuri de evaluatori n scopul
estimrii valorii bunului imobil. Din start, evaluatorul i ntocmete un plan conform cruia se
va desfura procesul de evaluare n concordan cu tehnicile i metodele folosite.
Reconcilierea valorii finale proces de determinare a valorii finale a obiectului supus
evalurii.
3.2 Caracteristica general a obiectului evalurii

Propritatea supus evalurii a fost studiat n natur, evaluatorul care a examinat
proprietatea, confirm faptul c obiectul este amplasat n conformitate cu actele de amplasament
i cantitatea corespunde datelor prezentate.
Bunul imobil evaluat este o cas de locuit cu 1 nivel, amplasat n or.Fleti. Proprietarul
bunului imobil este Catan Lidia, Codul Personal 2001037025516. Construcia a fost data n
exploatare n anul 1998, are suprafaa de sub construcie de 145.5 m2.
Figura 3.1 Amplasarea satelor din r.Fleti

25
Figura 3.2 Amplasarea bunului imobil evaluat
Tabelul 3.2 Distana de la bunul imobil pn la legturile funcionale
Nr Denumirea Distana
1 Staie de transport public 250 m
2 Farmacia Orient 300 m
3 Parcare auto 120 m
4 Magazin 50 m
5 Market 300 m
Drumul de acces, este din pietri n stare bun. Bunul imobil este dotat cu ap, canalizare,
electricitate, linie de telefon. Starea tehnic a casei este excelent, materialul pereilor este din
blocuri de calcar, tipul acoperiului foi de ardezie, tipul nclzirii autonoma i cazan. A fost
efectuat reparaie interioara n vara anului 2015. Bunul imobil este dotat cu iluminare natural.
Tabelul 3.3 Caracteristicile detaliate a obiectului
Nr. Denumirea Caracteristici Starea tehnic a

elementelor
1 Tipul ncperilor Locativ Excelent
2 Suprafaa total 145,5 m2 Bun
3 nlimea ncperilor 3,90 i 3,65 Bun
5 Tipul fundaiei Beton armat Bun
6 Tipul pereilor portani Blocuri de calcar Excelent
7 Materialul pereilor Blocuri de calcar Bun
despritor
26
continuare tab. 3.3
8 Tipul planeelor Lemn Bun
9 Acoperiul Foi de ardezie Excelent
10 Tipul pardoselei Laminat, linoleum, teracot Bun
11 Tipul golurilor:
Ui Intrare-lemn, Interioare-lemn Bun
Ferestre
Termopan, lemn Bun
12 Finisaj Nu exist Excelent
13 Instalaii inginereti Toate Excelent
Zona unde se afl bunul imobil evaluat este o zon curat i linitit, intensitatea circulaiei
transportului este sczut, prin jur nu exist instalaii de tensiune nalt, fluxul de populaie este
mic, deoarece n jur nu exist centre de distracii sau alte centre de care populaia ar fi interesat.
3.3 Estimarea valorii de pia a terenului amplasat

Valoarea obiectului a fost determinat n corespundere cu Standardele Europene de
evaluare a imobilului (TEGOVA) precum si a Standardelor Internationale de Evaluare ed.VIII-a
a.2007, Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din
18.04.2002, Regulamentul provizoriu privind evaluare bunurilor imobiliar aprobat prin Hotrre
Guvernului RM nr. 958 din 04 august 2003.
La determinarea valorii de pia n actul de evaluare a fost utilizate trei metode de
estimare: metoda cheltuielilor i metoda analizei comparative a vnzrilor.
Fiecare din aceste metode duce la primirea diferitor caracteristici estimative a obiectului.
Ulterior, analiza comparativ a rezultatelor, permite de a aprecia calitile i neajunsurile fiecrei
din metodele aplicate i de a determina valoarea definitiv a obiectului proprietii, n baza
datelor metodei, considerate cea mai eficient. Valoarea de lichidare s-a determinat prin metoda
lui V. Galasuik.
Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda costului presupune determinarea
valorii obiectului evalurii reieind din totalitatea cheltuielilor necesare pentru construirea
acestuia sau reproducerea calitilor lui de consum. Algoritmul de determinare a valori ide pia
a obiectului evalurii prin metoda cheltuielilor:
o determinarea valorii de pia a terenului, fiind considerat liber i disponibil pentru cea
mai bun utilizare;
27
o determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de
nlocuire). n valoarea construciei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate
nemijlocit de construcie, costurile indirecte i beneficiul investitorului;
o estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabil i
nerecuperabil), deprecierii funcionale (recuperabil i nerecuperabil) i deprecierii
economice;
o estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, innd cont de mrimea deprecierii
acumulate;
o estimarea valorii de pia a bunului imobil, ca fiind suma valorii de pia a terenului i
valorii de reconstituire sau de nlocuire a construciilor.
Formula de calcul a valorii obiectului evalurii prin metoda cheltuielilor este:
V = V t + (V c D) (3.1)
unde: V valoarea bunului imobil;
V t - valoarea de pia a terenului;
V r - valoarea de reconstituire;
D deprecierea acumulat.
a) Determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru
cea mai bun i eficient utilizare. Parte component a casei de locuit este i valoarea terenului.
Pentru estimarea valorii acestuia se folosete metoda comparaiei directe destinat
determinrii valorii terenurilor cu construcii i terenurilor fr construcii prin compararea
preurilor de vnzare a terenurilor similare obiectului evalurii. Ca bunuri imobile comparabile s-
au luat 3 loturi de teren ce se afl n aceeai zon i au fost vndute n ultimul an.
n funcie de informaia disponibil la data evalurii, evaluatorul poate decide asupra
aplicrii altor metode de evaluare a terenurilor conform Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 958 din 04.08.2003. n
acest caz evaluatorul va include n raport tabelul de calcul corespunztor, va descrie i va
argumenta metoda aplicat.
Tabelul 3.4 Estimarea valorii de pia a terenului prin metoda comparaiei directe
Nr. Elemente de compraie Obiectul Obiectele analogice
evalurii
Terenul Terenul Terenul
nr.1 nr.2 nr.3
1 2 3 4 5 6
1 Amplasarea obiectului or.Fleti or.Fleti or.Fleti or.Fleti
2 Pre, euro de vnzare/ofert - 3000 2500 2800
28
continuare tab. 3.4
3 Suprafaa terenului, ari 6,05 6 6 6
4 Preul la 1 ar, euro 500 417 467
5 Dreptul de proprietate deplin deplin deplin deplin
Corecia 1.00 1.00 1.00
Preul corectat 500 417 467
6 Condiiile de finanare de pia de pia de pia de pia
Corecia 1.00 1.00 1.00
7 Condiiile tranzaciei de pia de pia de pia impus
Corecia 1.00 1.00 1.20
8 Data tranzaciei 05.02.15 25.12.14 06.10.14
Corecia 0.95 0.95 0.95
9 Amplasarea 1 2 3
Corecia 1.0 1.08 1.05
9 Destinaia terenului construcii construcii construcii construcii
Corecia 1.00 1.00 1.00
10 Accesul la teren unilateral unilateral unilateral unilateral
Corecia 1.00 1.00 1.00
11 Dotrile edilitare exist exist exist exist
12 Ajustarea general 1.1111 1.1979 1.452
13 Mrimea absolut a 0.111 0.1979 0.452
ajustrilor
14 Ponderea 3 2 1
15 Valoarea de pia pt 1 506
ar /, ponderat
16 Valoarea terenului lei 65700
3036
29
Explicatii la ajustarile efectuate
1. Dreptul de proprietate este deplin ca i la bunul evaluat iar coeficientul de corecia va
fi 1.00.
2. Condiiile de finanare sunt de pia ca i la bunul evaluat, unde coeficientul de corecie
va fi 1.00.
3. Condiiile tranzaciei la primul bnul imobil i la al doilea sunt cointeresate ca i la bunul
evaluat, unde coeficientul de corecie va fi 1,00, iar bunul imobil numrul 3 este impus, unde
coeficientul de corecie este 1.20.
4. Data tranzaciei la bunul imobilnr.1 este de pe data de 05.02.54 unde euro este de 21.63
iar cursul valutar la data estimrii valorii este de 21.64 i am mprit la data de la bunul imobil
nr.1 unde coeficientul de corecie este 0.95; bunul imobil nr.2 este de pe data de 25.12.14 unde
cursul valutar a fost 19.18, aici am mprit cursul valutar de la data estimrii valorii cu cursul de
la bunul imobil nr.2 i este de 0.95; bunul imobil nr.3 este de pe data de 06.10.14 unde cursul
valutar a fost de 18.50, am mprit cursul valutar de la data estimrii valorii cu cursul de la
bunul imobil nr.3 i este de 0.95.
5. Destinaia terenurilor sunt pentru construcii ca i la bunul evaluat unde coificientul de
corectie va fi 1.00 pentru c au aceiai suprafa.
6. Accesul la terenuri sunt unilaterale iar coeficienii de corecie va fi 1.00.
7. Relief la toate terenurile va fi 1.00 coeficientul de corecie, deoarece sunt amplasate n
aceliai zon, cu acelai relief.
8. Suprafaa la primul bun imobil va fi 1.00 coeficientul de corecie deoarece, are un pre mai
mare ca celelalte terenuri, iar terenurile nr.2 i 3 vor avea coeficientul de corecie 1.1 pentru ca s
le putem aduce la aceiai valoare cu terenurile care au o valoare mai mare.
9. Forma terenurilor vor avea coeficientul 1.00 deoarece, au toate o form regulat.
10. Eroziunea la toate terenuri vor avea coeficientul 1.1.
11. Valoarea de pia pentru 1 ar/ - (526 * 3) + (433 * 2) + (589 * 1)/ (1+2+3) = 506
12. Valoarea obiectului n - 506 * 6 = 3036
13. Valoarea obiectului n lei 3036 * 21.64 = 65 700 lei.
Valoarea de pia a terenului obinut prin metoda comparaiei directe din oraul
Fleti str.Viitorului 11, constituie 3036 , echivalent n lei 65 700 MDL, la data cursul oficial
al BNM de 21.64 lei/, 16.02.15.
b) Estimarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar supus evalurii.Valoarea de
reconstituire a casei de locuit se calculeaz prin metoda comparaiilor unitare (pt.22 a i 23 a
din Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile aprobat prin Hotrrea
Guvernului RM nr. 958 din 04.08.2003). Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza
30
comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului
fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale, .a.) cu costul unitii de comparaie a obiectului similar
i transformarea rezultatului obinut n preurile de baz ale obiectului similar n preuri curente.
n calitate de obiect similar funcional la calcularea valorii totale de reconstituire a cldirii
evaluate au fost utilizate Culegerile de indici comasai ai valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare. Trecerea de la preurile de baz ale obiectului similar selectat la preurile curente se
face cu ajutorul indicilor de recalculare, care au fost luai n dependen de ramura din care face
parte obiectul evaluat, n baza: asupra casei de locuit cu 7 odi: Vr = C1m2 /k* k3*k1
*k2*k3*k4*k5 * kseism *kBI * ktva *V; (2.2) unde,
Vr - valoarea de reconstituire a bunului imobiliar;
C1m2 - va constitui conform Indicilor Comasai ai Valorii de Inventariere a bunurilor
imobiliare tabelul nr.8 pentru efectuarea tranzaciei de vnzare 161.08 lei
k indicile de trecere a preului din anul 1997- 1991 2.67;
k1 - coeficient la nclzire- 1.09
k2- canalizare 6.67
k3 apeduct- 4.03
k4 amplasare n localitate-0.9
k5 zona administartiva-1.0
k3 indicele de trecere de la preurile anului 1991 la preurile la data evalurii este acceptat
26.061 pentru trimestrul I al anului 2013 conform datelor Biroului Naional de Statistic al
Republicii Moldova pentru ramuraConstrucie de locuine;
kseism coeficientul de seismicitate, care este egal cu 1,03 conform seismicitii egale de 7
grade;
kBI venitul ntreprinztorului reflect recompensa, cerut de un investitor tipic pentru
riscul generat de construirea conform proiectului.
Deasemenea venitul dat include i compensarea ntreprinztorului pentru
expertizeleefectuate n administrareaconstruciei,elaborarea i finanareaproiectului. Calculul
venitului investitorului se bazeaz pe datele de pia, lucru care n prezent nu este posibil din
cauza lipsei informaiei veridice, mai des nimerind sub criteriile naintate tainelor comerciale
coeficientul beneficiul investitorului, constituie 1.06 % n dependen de bunul imobil evaluat i
este de 1.20.
kTVA coeficientul taxei pe valoare adugat, conform titlului III a Codului Fiscal, TVA
constitue 20 % i este de 1.20.
V- volumul total a bunului imobiliar 534 m2, Uf=Gspec*%uz/100
Tabelul 3.5 Estimarea uzurii fizice a blocului locativ conform metodei normative
31
Nr. Denumirea elementelor de Starea Greutatea Procentul de uzur
construcie elementelor, % specific a cldirii, %
1 Fundaia 13 8 1.04
2 Pereii 35 7 2.45
3 Planeiele 5 9 0.45
4 Acoperiul 8 15 1.2
5 Pardoseaua 12 5 0.6
6 Ferestre, ui 14 5 0.7
7 Finisarea 9 8 0.72
8 Instalaii inginereti 3 4 0.12
9 Alte elemente 1 3 0.03
10 TOTAL 100 - 7.31
n urma calculelor prin metoda normativ uzura fizic la casa de locuit este determinat la
un nivel 7.31, aproximtiv 7 %.
161.08*1.09=175.57
Vr=534*191.46*(175.57+4.03+6.67)*(0.9*1*1.03*1.20*1.06)=42052.11
Uzura specific a casei de locuit este de 7%, i valooarea real a casei de locuit cu evidena
uzurii va fi egal cu:
42052.11*(100-7)=39108.46
Tabelul 3.6 Estimarea uzurii fizice a garajului conform metodei normative
Nr. Denumirea elementelor de Starea Greutatea Procentul de uzur

construcie elementelor, % specific a cldirii, %
1 Fundaia 18 6 1.08
2 Pereii 32 5 1.6
3 Planeiele 17 5 0.85
4 Acoperiul 19 10 1.9
5 Pardoseaua 4 4 0.16
6 Ferestra, ua 10 3 0.3
10 TOTAL 100 - 5.89
n urma calculelor prin metoda normativ uzura fizic a garajului este determinat la un
nivel 5.89, aproximtiv 6 %.
32
Vr=C1m2*V (3.2)
Vr=139.18*80=11134.4 lei
V=S*h=40*2=80 m2
V- volunul
L-lungimea
l- limea
Uconstr = Vr *U=11134.4* 0.06= 668.06 lei
Uconstr- uzura construciei a garajului;
Vr- valoarea de reconstituire a garajului;
U-uzura fizic calculat prin metoda normativ.
Estimarea valorii a gardului:
S=L*l= 30*16=480*79.30=38064 lei
Estimarea valorii porii conform ICVR din anul 1997 constituie - 4134,29
Tabelul 3.7 Estimarea valorii de reconstituire a proprietii prin metoda cheltuielilor
Nr. Denumirea indicatorilor Valoarea
1 Costul unui m3 pentru anul 1997 conform ICVI,lei/m3 161.08
2 Coeficientul de indexare de la anul 1997 la anul 1991 2.67
3 Costul unui m3 ajustat pentru anul 1991 60.32
4 Coeficientul de indexare de la anul 1991 la trimestrul I a anului 26.061
2014
5 Adaosuri pe cas:
Instalaia de nclzire cu ap 1.09
Instalaia de apeduct interior 4.03
Instalaia de canalizare interioar 6.76
Instalaia de baie cu cazan pentru nclzirea apei 1.20
6 Volumul construciei m3 534
7 Beneficiul investitorului 6 % 1.06

8 Taxa pe valoarea adugat 20% 1.20
9 Gradul de seismicitate 7 1.03
10 Valoarea de reconstrucie a casei 42052.11
11 Valoarea gardului 38064
12 Valoarea poarii 4134,29
13 Valoarea garajului 11134.4
33
continuare tab. 3.7
14 Valoarea total (gard, poart, garaj) 53332.69
Vbi = Vg + Vp + Vgar
15 Valoarea de reconstrucie total, lei 54 065
16 Costul lotului de teren,lei 97 5964
17 Valoarea proprietatii,lei 84 4333
18 Costul unui conform BNM, la data evalurii1 16.02.15 21.64
19 Valoarea proprietatii, 39 017
Valoarea proprietii obinut prin metoda costului a casei individuale din oraul
Fleti constituie 39017 , echivalent in lei 84 4333 MDL , la cursul oficial BNM de 21.64
lei\, 16.02.15.
Estimarea valorii terenului destinat construciei prin metoda alocaiei
Aceasta presupune determinarea ponderii valorii terenului din valoarea bunului imobil complex,
de aceea iniial a fost estimat valoarea bunului imobil complex prin metoda comparaiei pare n
baza informaiei de pe pia. Calcului dat este prezentat n tabelul 3.4
Estimarea valorii terenului destinat construciei prin metoda alocaiei
Aceasta presupune determinarea ponderii valorii terenului din valoarea bunului imobil complex,
de aceea iniial a fost estimat valoarea bunului imobil complex prin metoda comparaiei pare n
baza informaiei de pe pia. Calcului dat este prezentat n tabelul 3.4
Tabel 3.6 Determinarea valorii bunului imobil complex prin metoda comparaiilor pare
BIC analogice
Elementele de comparaie BIC evaluat
BIC 1 BIC 2 BIC 3
Preul ofertei, 32000 15000 22000
Condiiile de pia ofert ofert ofert
Corecia 0.95 0.95 0.95
Preul corectat, 30,400 14,250 20,900
Amplasarea str.Viilor 11 Str.Putna 16 Str.Botosani 8A Str. 1Mai, 6
Corecia 1.00 0.95 0.95
Preul corectat, 30,400 13,538 19,855
Suprafaa cldirii, m.p 145,5 126,3 111,5 120
Corecia 1.15 1.30 1.21
Preul corectat, 34.960 17.599 24.025
Suprafaa terenului, ari 6,05 6 6 6
34
continuare tab. 3.6
Corecia 1,00 1,00 1,00
Preul corectat, 34,960 17,599 24,025
Corecia total 1.09 1.17 1.09
Corecia absolut -0.09 -0.17 -0.09
Ponderea 1 3 2
Pre corectat mediu
ponderat,
Valoarea de pia a BIC, 135989
lei 2942802
n baza informaiei obinute n urma analizei pieii imobilire a fost determinata ponderea
valorilor terenurilor n valorile bunurilor imobile complexe respective. Iar valoarea terenului
evaluat este determinat ca produsul valorii bunului imobil complex din care face parte terenul i
ponderea medie obinut ca medie aritmetic celor trei ponderi.
Calculul valorii terenului pentru construcii evaluat este prezentat n tabelul 3.5.
Tabel 3.7 Determinarea valorii terenului prin metoda alocaiei
Valoarea
Denumirea Suprafaa Valoarea Valoarea BIC Ponderea valorii
BIC analogice BIC medie 1 terenurilor corectat, terenului n valoarea
analogice, ari ar, euro a BIC euro BIC
BIC 1 6
3100 18600 34960 0.53
BIC 2 6
3100 18600 17599 1.06
BIC 3 6
3100 18600 24025 0.77
Ponderea
medie 0.79
Valoare 19350
terenului, euro
Valoarea terenului estimat prin metoda alocaiei este de 19350 euro sau 418734 lei.
Estimarea valorii terenului destinat construciei prin metoda extraiei
Metoda extragerii se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia
existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr
terenuri similare terenului evaluat.
Algoritmul de calcul n cadrul metodei extraciei:
1) Estimarea valorii de pia a bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat.
35
2) Calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire (VR) sau de
nlocuire a mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex.
Valoarea bunului imobil complex a fost determinat n cadrul metodei alocaiei i
reprezint 54 586 euro.Valoarea de reconstituire a construciei va fi determinat prin metoda
comparaiilor unitare.
Tabel 3.8 Caracteristicile tehnice ale obiectului
Nr. Denumirea Caracteristici Starea tehnic a

elementelor
1 Tipul ncperilor Locativ Excelent
2 Suprafaa total 145,5 m2 Bun
3 nlimea ncperilor 3,90 i 3,65 Bun
5 Tipul fundaiei Beton armat Bun
6 Tipul pereilor portani Blocuri de calcar Excelent
7 Materialul pereilor Blocuri de calcar Bun
despritor
8 Tipul planeelor Lemn Bun
9 Acoperiul Foi de ardezie Excelent
10 Tipul pardoselei Laminat, linoleum, teracot Bun
11 Tipul golurilor:
Ui Intrare-lemn, Interioare-lemn Bun
Ferestre
Termopan, lemn Bun
12 Finisaj Nu exist Excelent
13 Instalaii inginereti Toate Excelent
Valorea de reconstituire a construciei se estimeaz prin aplicarea metodei comparaiilor
unitare. Aceast abordare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz
calitile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii). Valoarea de reconstituire
a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n
preuri curente i cantitatea unitilor date (volum). Costul unitii de comparaie va fi
determinat n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i
construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe" din 1969 (ICVR1969).[Anexa nr.8]
Determinarea deprecierii bunului imobiliar evaluat. Deprecierea bunului imobil
reprezint reducerea calitilor de consum abunului n rezultatul aciunii diferitor factori, ea este
compus din trei componente: deprecierea funcional, deprecierea economic i uzura fizic.
36
n cadrul acestei evaluri deprecierea funcional i economic este consideret nul i nu
este luat n calcul, deaceea deplrecierea magazinului evaluat va fi reprezentat de uzura fizic
acumulat de construcie.
Uzura fizic poate aprea ca urmare a nvechirii construciei precum i n rezultatul
aciunii a mai multor factori externi. Mrimea uzurii fizice este determinat de trecerea timpului
n care elementele construciei pierd o parete din calitaile lor iniiale, adic se reduce reduce
rezistena construciei i ca rezultat cldirea se nvechete i se deterioreaz.
Uzura fizic a bunului evaluat se va estima prin metoda normativ deoarece acest
procedeu permite calculul cel mai veridic al mrimii uzurii, ntru ct se va ine cont de starea
real a cldirei i a fiecrei componente acesteia.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou
etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi
Uzura fizic a construciei se va determina dup formula:

Uconstr.= Uelement. x GSelement/ 100% (3.1)
unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).
Estimarea uzurii fizice a construciei este prezentat n tabelul 3.7.
Tabelul 3.12 Estimarea valoarii terenului prin metoda extraciei
Indicator Valoarea
Valoarea de pia a BIC din care face parte terenul evaluat, 135,989
Valoarea de reconstituire, 42052.11

Costul construciei,
Cheltuieli indirecte,
Beneficiul investitorului,
Deprecierea acumulat, 668.06
Valoarea de pia a terenului evaluat, 93,937

Valoarea terenului estimat prin metoda extraciei este de 93937 euro sau 2032797 lei .
37
Tabelul 3.8 Estimarea valorii de pia a bunului imobiliar prin metoda vnzrilor comparabile
Obiectul Obiecte comparabile

Nr. Indici de comparaie
evaluat Obiectul nr.1 Obiectul nr.2 Obiectul nr.3
Fleti, str. Fleti,

Fleti,
1 Amplasarea Fleti, tefan cel str.Putnei 1
str.Moldovei 13
Mare 124,
2 Preul, 28000 18000 60000

3 Suprafaa m.p. 145.5 120 84 86
Terenul aferent 6 6 6
4 Preul pentru 1 m.p. 234 214 698
www.eugen- www.eugen- www.eugen-
5 Sursa de informaie
imobile.md imobile.md imobile.md
6 Dreptul de proprietate privat privat Privat privat
Corecia 1,00 1,00 1,00
Condiiile de finanare de pia de pia de pia de pia
7 Corecia 1,00 1,00 1,00
Condiiile de vnzare ofert Ofert ofert
8 Corecia 0.95 0.95 0,95
Ajustare pentru
1.00 1.00 1.00
amplasare
9
Ajustarea pentru
1.00 1.00 1.00
10 suprafaa terenului
Ajustarea pentru
0.97 0.94 0.94
11 suprafaa b.i.
Ajustare tipul nclzirii autonom 1,00 1,20 1,00
12
Ajustare materialul
cotele 1,00 1,00 1,00
13 constructiv
Tipul reparatiei capital capital cosmetic cosmetic
Ajustarea pt reparatie 1,00 1,1 1,1
14
Pretul corectat 222 251 693
38
continuare tab. 3.8
15 Corecia general 0.9215 1.1787 0.9823

Mrimea absolut a
16 0.0785 0.1787 0.0177
ajustrilor
17 Coeficientul ponderii 2 3 1
Valoarea de pia pt 1 310
18
m2/ m2,ponderat
19 Valoarea obiectului 45 100
20 Cursul oficial BNM 21.64
21 Valoarea obiectului,lei 97 5964
Ajustrile i calculele aplicate:
1) Ajustarea pentru dreptul de proprietate la toate bunurile imobiliare similare dreptul de
proprietate este privat, ca i la bunul imobil supus evalurii i nu se efectueaz corecii.
2) Ajustarea pentru condiiile de finanare - la toate bunurile imobiliare similare condiiile
de finanare sunt de pia, ca i la bunul imobil supus evalurii i nu se efectueaz corecii.
3) Ajustarea pentru condiiile de vnzare - la toate bunurile imobiliare similare condiiile de
vnzare sunt de ofert, ca i la bunul imobil supus evalurii i se efectueaz corecii de 0,95,
deoarece reducerea medie acceptat de firm este de 5% (3% + 2% procentul intermediarului).
4) Ajustarea pentru amplasare-toate bunurile imobiliare similare sunt amplasate n
or.Fleti,ca i bunul supus evalurii dar bunul imobil nr.1 este amplasat la perferia oraului cu
coeficientul- 0.7,iar bunurile imobile nr.2 i 3 sunt amplasate la centru i coeficientul este 1.00.
5) Ajustarea pentru suprafaa terenului - ajustarea la suprafa nu o vom efectua dearece
toate bunurile imobiliare similare au aceeai suprafa ca bunul supus evalurii.
6) Ajustarea pentru suprafaa bunului imobil- toate bunurile imobiliare similare sunt
amplasate or.Fleti, ca i bunul supus evalurii dar n diferite sectoare i respectiv se fac
coreciile corespunztoare: pentru suprafaa bunului imobil nr.1 corecia este- 0.97; pentru
suprafaa bunului imobil nr.2 corecia este- 0.84; pentru suprafaa bunului imobil nr.3 corecia
este- 0.90
7) Ajustarea pentru tipul nclzirii - pentru primul bun imobil nu vom aplica ajustari
deoarece au acelai tip de nclzire- autonom, iar pentru bunurile imobile nr.2 i 3 vom aplica
coeficientul de ajustare de 1,20.
8) Ajustarea pentru materialul constructiv - la toate bunurile imobiliare similare
materialul constructiv este cotele, ca i la bunul imobil supus evalurii i nu se efectueaz
corecii.
39
9) Ajustarea pentru tipul reparaiei - pentru primul bun imobil nu vom aplica ajustari
deoarece tipul reparaiei este capital ca i la bunul evaluat, iar pentru bunurile imobile nr.2 i 3
vom aplica coeficientul de ajustare de 1,1.
10) Valoarea de pia pentru 1m2 (222* 3) + (251* 2) + (693* 1) / (1+2+3) = 310 /m2
11) Valoarea obiectului n - 145.5 *310 = 45 100 .
12) Valoarea obiectului n lei 45 100*21.64 = 97 5964 lei.
Valoarea de pia a obiectului obinut prin metoda vnzrilor comparabile, constituie
45100 , echivalent n lei 83 8000 MDL, la cursul oficial BNM de 21.64 lei\, 16.02.15.
3.4 Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii finale

Reconcilierea rezultatelor evalurii presupune c evaluatorul, innd cont de rezultatele
obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare(cheltuielilor i analizei comparative a
vnzrilor) le analizeaz i decide care este valoarea de pia a obiectului evaluat. Standardele
europene n domeniul evalurii prevd c aceast valoare nu poate fi stabilit n calitate de
valoare medie aritmetic a rezultatelor celor dou metode de evaluare, fapt pentru care
evaluatorul a utilizat metoda mediei ponderate.
Tabel 3.13 Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii de pia a terenului evaluat
Metoda Analizei
comparativ Metoda Metoda Metoda
Nr Parametri aVnzrilor Alocaiei Extraciei Costului
1 Valoarea bunului,lei 65,700 418,734 203,2797 84,4333
Corespunderea scopului
2 evalurii 0.40 0.25 0.25 0.10
Veridicitatea datelor
3 analizate 0.35 0.25 0.25 0.15
Corectitudinea
4 ajustarilor aplicate 0.50 0.20 0.20 0.10
Capacitatea de
considerare a
5 profitabilitii obiectului 0.25 0.20 0.20 0.35
Capacitatea de
considerare a conjuctuii
6 pieii 0.40 0.20 0.20 0.20
7 Media ponderat 0.38 0.22 0.18 0.22
Rezultatul obinut prin
aplicarea ponderii
relative a valorii obinute
8 dup metoda de evaluare 24.966 92121 36.590 186.633
9 Valoare final, lei 340.310
10 Valoare final, euro 15.726
40
Valoarea de pia a terenului este de 15726 euro sau 340310 . Valoarea e calculat conform
cursului valutar Bncii Naionale a Moldovei la data de 115.02.2015, 1ei,uro = 21.64 lei
41
42
Concluzie
n urma efecturii acestei lucrri am studiat i am analizat structura fondului funciar din
raionul Fleti, am analizat piaa funciar din raion i factorii care influeneaz valoarea terenurilor.
Astfel pot s concluzionez c fondul funciar constituie totalitatea suprafetelor de teren cuprinse
intre hotarele tarii, inclusive cele de sub ape, constructii si cai de comunicatie, reprezentand
conditia de baza a existentei unui popor sau stat. De asemenea, au fost studiate minuios
aspectele economice ale evalurii terenurilor din intravilanul localitii, fiind examinat i elaborat
o analiz minuioas a pieei funciare din oraul Fleti. Identificarea tuturor factorilor de influen
asupra valorii de pia a terenurilor poate antrena cheltuieli substaniale de timp i mijloace
financiare; ns evaluatorii cu experien cunosc factorii ce afecteaz n mare msur valoarea de
pia a terenurilor mobilizndu-i resursele disponibile pentru colectarea lor.
Lucrarea dat include estimarea valorii de pia a casei individuale i procedura de evaluare
a bunurilor imobile din ar. Rezultatul obinul l prezentm n raportul de evaluare care este un
document ce exprim ntreg procesul efectuat de evaluator i care explic informaia utilizat.
Valoarea final este scopul evalurii unde necesitile clientului este valoarea obinut n urma
aplicrii metodelor de evaluare vaavea cea mai mare influen asupra valorii finale, deoarece
scopul evalurii este de a aprecia valoarea de pia a bunului imobil.
Ponderea caselor de locuit cu suprafaa total a locuinelor date n folosin n ar
constituie 53,8%, fiind n descretere cu 8,1% fa de anul 2011. Conform distribuiei pe medii
de reziden arat, c numrul total al caselor de locuit individuale date n folosin anul trecut n
mediul urban a constituit 1,1 mii, suprafaa total a acestora fiind de 177,9 mii m, mai puin cu
11,9% dect n 2011. n mediul rural au fost date n exploatare 800 mii de case de locuit
individuale cu o suprafa total 106,8 mii metri ptrai, nregistrnd o reducere cu 0,8% fa de
anul 2011. Numrul tranzaciilor imobiliare a bunurilor imobile a sczut cu aproape 4 %, fa de
perioada similar a anului trecut. Astfel, volumul de tranzacii din acest sector n 2011 s-a redus
cu peste 50 la sut fa de anul 2010, iar preurile la unele apartamente au sczut cu aproape 30
la sut.
Dup elaborarea acestei lucrri am observant c scopul principal al procesului de evaluare

este determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Eu cred c lucrarea de an am elaborato
datorit struinei i a faptului c pe parcursul anilor de nvmnt am acumulat cunotinele
necesare pentru realizarea acestei lucrri.
43
Bibliografie:
1. Codul Funciar Nr. 828-XII din 25.12.91

2. Hotrrea Guvernului R.M. cu privire la aprobarea Cadastrului nr. 264 din 03.04.2009.
Monitorul Oficial al R.M. nr. 69-71 din 10.04.2009.
3. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, Hotrrea Guvernului R.M:
nr. 958 din 04.08.2003, M.O. al R.M. nr. 177-181 din 15.08.2003
4. Anuarele Statistice ale Republicii Moldova i Principalii indicatori social-economici pe
regiuni de dezvoltare,raioane i municipii, diferii ani, Biroul Naional de Statistic i
Ministerul Finanelor
5. Legea cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002
6. Legea cadastrului bunulor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98;

7. Buzu,Olga;Matcov,Angela. Evaluarea bunurilor imobiliare:teorie i practic.F.E.P.
Tipografia Central,Chiinu,2003. 258 pag. ISBN 9975-78-226-4;
8. OLGA BUZU Evaluarea bunurilor imobiliare teorie i practic, Chiinu 2003
9. OLGA BUZU - Organizarea activitii de evaluare,

10. BEJENARU MARIANA. Analiza pieii imobiliare. Chiinu: Tehnica-Info, 2000
11. http://www.statistica.md/pageview.php?l=ro&idc=335&id=2345accesat la 12.02.2015
9 http://blog.equinox.ro/clasificarea-terenurilor-si-a-constructiilor/accesat la 12.02.2015
10 http://www.imobilmoldova.md/category/18/14 accesat la 02.10.2015
11 ww.lara.md/main/analytics/?lang=romanian accesat la 25.04.2015
12 www.imobil.md/hfq.md.php accesat la 12.04.2015
13 http://localitati.casata.md/index.php?action=viewlocalitate&id=430120.04.2015
14 http://www.cadastre.md/?lang=ro&menu_id=211 accesat la 20.03.2015
15 mobil.casata.md/index.php?l=ro accesat la 20.04.2015
16 www.geoportal.md/index.php.view accesat la 25.03.2015
17 http://www.expert-grup.org/?go=biblioteca&c=18accesat la 05.05.2015
18 http://imobil.casata.md/index.php?scopid=1&tipimobil=13&subtipimobil=10&raionid=5
500&locationid=0&sectorid=0
19 https://www.google.md/search?q=floresti&biw=1366&bih=633&source=lnms&tbm=isc
h&sa=X&ei=D_9qVYutO4StUfjHgYgE&ved=0CAYQ_AUoAQ#imgrc=_
20 www.eugen.ungureanu.md accesat la 02.10.2015
44
ANEXE
ANEXA 1 Planul cadastral a obiectului evaluat
45
46
47
48
49
50
51
52
53
ANEXA 2 Fotografii ala obiectului
Exetiorul casei
54
Interiorul casei
55
ANEXA 3 Ofertele bunurilor imobile complexe cu teren aferent pentru or. Fleti
Nr. Destinaia Suprafaa Preul Amplasarea Preul

(ari) (euro)
1 Pentru 6 3000 perferie 28000
construcii
2 Pentru 6 2500 centru 18000
construcii
3 Pentru 6 2800 centru 60000
construcii
Oferta terenurile din raionul Flleti destinate construciilor
Pret,1
ar,
Nr. Sursa informatiei Adresa Pretul, Supr.ter,ari euro Nota
Faleti, teren cu
1 www.eugen.ungureanu.falesti.md str.Viilor 14 2500 6 417 fundament
www.eugen.ungureanu.falesti.md Fleti,
str.tefan cel
2 Mare 21 2500 3,6 694 Loc drept
www.eugen.ungureanu.falesti.md Drum
3 Fleti 6500 10 650 asfaltat
4 mobil.casata.md/index.php?l=ro Fleti 5000 6 833 centru
5 mobil.casata.md/index.php?l=ro Falesti 3500 6 583 Gara Fleti
mobil.casata.md/index.php?l=ro Fleti,
6 s.Rautel 14000 12 1167 Ruel
56
ANEXA 4 Extras ICVR
ANEXA 5 Obiecte analogice

Teren agricol 21 ha linga traseu international! - Vnzare
CodT5
Suprafaa total210000 m2
RaionulFleti
Preul150000
Terenul fostei ferme de animale este amplasat la 20 km de la frontiera cu Romania,la 400
m de la traseul international Balti-Sculeni-Iasi.In apropiere sunt retele electrice,apeduct.
57
Agenia EUGEN
Casa str.Putna,16 (zona liceul M.Eminescu) - Vnzare
Numarul de odai3
Etajul1
Total etaje1
Suprafaa total 120 m2
Adresastr. Putna,16, RaionulFleti
Preul32000
Reparaie,gazificat,termoficat condiioner,comoditi, buctrie de var,

2garaje,beci.Amplasare bun. Tel:025923601, 069300703; 079021019
Agenia EUGEN
Cas,or.Fleti,str.Botoani,8A - Vnzare
CodC 325
Numarul de odai5
Etajul1
Total etaje1
Suprafaa total 111,5 m2
Adresaor.Fleti, RaionulFleti
Preul15000
Ridicat,acoperit,tencuit, buctrie,baie,wc.Ui,ferestre lemn,nclzire-sob. Casa este
nefinalizat,n curte buctrie de var cu 2 odi. GSM: 067327801
58
Agenia EUGEN
Casa, str. 1 Mai, 6 - Vnzare
CodC 322
Numarul de odai3
Suprafaa total 126,3m2
Adresastr. 1Mai, 6, raionulFleti
Preul22000
Cas bun,fr reparaie,3odi, coridor,verand.nclzire-sob. Este sarai cu 2odi

locuibile, apeduct,garaj de lemn. Teren-7,4ari. GSM:079510805
59

Falesti

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Falesti

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CUPRINS

1.1 Descrierea social-economic a oraului Fleti ......................................................... 5

n capitolul doi BAZELE METODOLOGICE A EVALUARII TERENULUI

Sectorul economic este susinut de ntreprinderile S.A. Avicola-Nord, Uzina de evi

Nationalitate Numar de Locuitori % de Locuitori

Figura 1.1 Amplasarea satelor din raionului Fleti

1.2 Caracteristica fondului funciar din raionul Fleti

2 www.eugen.ungureanu. Fleti, 2500 3,6 694 Loc drept

4 mobil.casata.md/index.php?l=ro Fleti 5000 6 833 centru

5 mobil.casata.md/index.php?l=ro Falesti 3500 6 583 Gara Fleti

6 mobil.casata.md/index.php?l=ro Fleti, 14000 12 1167 Ruel

Numrul de tranzacii cu destinatie pt constructii din raionul

200 184 178

Figura 2.1 Numarul de tranzacii cu destinate pentru construcii

1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare

Inflaia Msurrile antiinflaie;

Msurrile de reglementare a preurilor;

Economia resurselor materiale, financiare i

Schimbrile condiiilor de amplasare Preturi mici la obiecte similare sau proiecte

Starea fizic, funcional, tehnic i Necesitatea reparaiei capitale, modernizrii,

Cresterea cererii fa de ofert. Cresterea ofertei fa de cerere.

Sursa: (elaborat de autor) [5]

2.2 Metode de estimarea a valorii de pia a terenului destinat constructiei

2 Tipul de utilizare permis de legislaie Cas individual

3 Utilizarea actual Cas individual

6 Documentele prezente Dosar tehnic, extras din registru bunurilor imobile.

7 Proprietarul obiectului evalurii Catan Lidia, Codul Personal 2001037025516

8 Beneficiarul evalurii Catan Lidia

9 Dreptul de proprietate Deplin

Sursa: (elaborat de autor)

3.2 Caracteristica general a obiectului evalurii

Figura 3.1 Amplasarea satelor din r.Fleti

Nr. Denumirea Caracteristici Starea tehnic a

3.3 Estimarea valorii de pia a terenului amplasat

Nr. Denumirea elementelor de Starea Greutatea Procentul de uzur

7 Beneficiul investitorului 6 % 1.06

Tabel 3.8 Caracteristicile tehnice ale obiectului

Nr. Denumirea Caracteristici Starea tehnic a

Uzura fizic a construciei se va determina dup formula:

Valoarea de reconstituire, 42052.11

Valoarea de pia a terenului evaluat, 93,937

Obiectul Obiecte comparabile

Fleti, str. Fleti,

2 Preul, 28000 18000 60000

15 Corecia general 0.9215 1.1787 0.9823

3.4 Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii finale

Dup elaborarea acestei lucrri am observant c scopul principal al procesului de evaluare

1. Codul Funciar Nr. 828-XII din 25.12.91

6. Legea cadastrului bunulor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98;

9. OLGA BUZU - Organizarea activitii de evaluare,

ANEXA 1 Planul cadastral a obiectului evaluat

Nr. Destinaia Suprafaa Preul Amplasarea Preul

Sursa: (elaborat de autor)

Oferta terenurile din raionul Flleti destinate construciilor

4 mobil.casata.md/index.php?l=ro Fleti 5000 6 833 centru

5 mobil.casata.md/index.php?l=ro Falesti 3500 6 583 Gara Fleti

ANEXA 5 Obiecte analogice

Casa str.Putna,16 (zona liceul M.Eminescu) - Vnzare

Suprafaa total 120 m2

Adresastr. Putna,16, RaionulFleti

Reparaie,gazificat,termoficat condiioner,comoditi, buctrie de var,

Casa, str. 1 Mai, 6 - Vnzare

Suprafaa total 126,3m2