Sunteți pe pagina 1din 144

Digitally signed by

Library TUM
Reason: I attest to the
accuracy and integrity
of this document

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii


Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

Svetlana ALBU
Ion ALBU

Piaa imobiliar

Lucrare tiinifico-metodic privind analiza pieei


imobiliare (exemplul mun. Chiinu)

Chiinu
Editura TehnicaUTM
2014
Municipiul Chiinu

CZU 332.72( 075)


A 33
Prezenta lucrare, cu aspect tiinifico-metodic,
reprezint un studiiu asupra pieei imobiliare din municipiul
Chiinu. Lucrarea este destinat evaluatorilor bunurilor
imobile din Republica Moldova, studenilor, masteranzilor i
doctoranzilor.
Lucrarea poate fi utilizat n calitate de material
didactic n cadrul disciplinelor predate la nivel de masterat:
Analiza pieei imobiliare, precum i la cursul de liceniat:
Bazele pieei imobiliare, Evaluarea imobilului I i II,
Evaluarea terenurilor.

Redactor responsabil: dr.hab., conf.univ. Svetlana Albu

Recenzent: preedintele Camerei Naionale de Imobil


din Republica Moldova Alexandru Vitanov

DESCRIEREA CIP A CAMEREI NAIONALE A CRII


Albu, Svetlana.
Piaa imobiliar: Lucrare tiinifico-metodic privind analiza pieei
imobiliare / Svetlana Albu, Ion Albu; red. resp.: Svetlana Albu; Univ.
Tehn. a Moldovei, Fac. Cadastru, Geodezie i Construcii, Catedra
Evaluarea i Managementul Imobilului. Chiinu: Tehnica-UTM,
2014.- 144 p.
50 ex.
ISBN 978-9975-45-308-0.
332.72( 075)
A 33

ISBN 978-9975-45-308-0.
Albu Svetlana, Albu Ion, 2014
U.T.M., 2014
___________________2__________________
Analiza pieei imobiliare

CUPRINS

5
INTRODUCERE . 6
REPUBLICA MOLDOVA . 7
1. MUNICIPIUL CHIINU.. 9
1.1. Date generale 9
1.2. Teritoriul 12
2. Piaa imobiliar 17
2.1. Etapele formrii. 17
2.2. Dezvoltarea .. 21
3. Paa funciar 32
3.1. Structur terenurilor n Republica Moldova..... 32
3.2. Terenuri agricole 35
3.2.1. Exploataiile agricole utilizate ..... 35
3.2.2. Oferta n mun. Chiinu 40
3.3. Terenuri destinate construciilor .. 42
3.3.1. Oferta n mun. Chiinu 42
4. Piaa imobilului rezidenial..... 47
4.1. Fondul locativ 47
4.2. Imobil locative tip (apartamente).. 52
4.2.1. Piaa primar. 52
4.2.2. Piaa secundar..... 58
4.3. Case individuale. 65
4.3.1. Piaa secundar..... 65
4.4. Chirie 70
5. Piaa imobilului comercial.. 74
5.1. Dimensiuni i structur..... 74
5.2. Tranzacii ..... 77

___________________3__________________
Municipiul Chiinu

5.3. Oferte. 82
5.3.1. Vnzare-cumprare 82
5.3.2. Chirie.. 93
6. Piaa imobilului industrial 98
6.1. Dimensiuni i structur.. 98
6.1.1. Aspecte istorice ..... 98
6.1.2. Zone industriale..... 99
6.2. Tranzacii .. 107
6.3. Oferte. 109
6.3.1. Vnzare cumprare . 109
6.3.2. Chirie.. 113
Generalizri.. 116
Surse de informaii... 122
Anexe 123
Anexa 1 123
Anexa 2 135
Anexa 3 139
Anexa 4 140

___________________4__________________
Analiza pieei imobiliare

-
.

, , .

:
() ,
I II,
().

:
(
), ,

.

, ,
.
, .

.

___________________5__________________
Municipiul Chiinu

INTRODUCERE

Prezenta lucrare, cu aspect tiinifico-metodic,


reprezint un studiiu asupra pieei imobiliare din municipiul
Chiinu. Lucrarea este destinat evaluatorilor bunurilor
imobile din Republica Moldova, studenilor, masteranzilor i
doctoranzilor.
Lucrarea poate fi utilizat n calitate de material
didactic n cadrul disciplinelor predate la nivel de masterat:
Analiza pieei imobiliare, precum i la cursul de liceniat:
Bazele pieei imobiliare, Evaluarea imobilului I i II,
Evaluarea terenurilor.
Lucrarea cuprinde descrierea pieei imobiliare
segmentat n: piaa funciar (terenuri agricole i neagricole),
piaa imobilului locativ, piaa imobilului comercial i piaa
imobilului industrial.
Fiecare segment de pia este examinat din punctul de
vedere al strii actuale, volumului, cererii satisfcute, ofertei i
preurilor medii de ofert. Sunt examinate att piaa primar,
ct i cea secundar. Este analizat structura i dinamica
fiecrui segment de pia, sunt scoase n eviden tendinele
ultimilor ani.

___________________6__________________
Analiza pieei imobiliare

REPUBLICA MOLDOVA

Moldova este situat n partea de Sud-Est a Europei. La


Nord, Est i Sud ea se mrginete cu Ucraina, iar la Vest cu
Romnia. Ocup o suprafa de 33,8 mii km2 (anexa 1).
Teritoriul Moldovei are o ntindere de la Nord la Sud de 350
km, de la Vest la Est 150 km. Relieful Moldovei este
prezentat prin dealuri i cmpii, podiurile ocupnd mai ales
partea central a teritoriului. Altitudinile reliefului variaz ntre
5 m (Giurgiuleti) i 429 m (Blneti).
Clima Moldovei este temperat-continental, influenat
de masele de aer atlantic dinspre Vest, mediteraneene dinspre
Sud-Vest i continental-excesive dinspre Nord-Est.
Temperatura medie anual a aerului constituie 8,4-10,8C.
Precipitaiile anuale scad n intensitate de la Nord-Vest la Sud-
Est respectiv de la 683 mm pn la 367 mm. Cea mai mare
cantitate de precipitaii cade n regiunea Codrilor.
Apele Moldovei fac parte din bazinul Mrii Negre.
Principalele ruri sunt Nistrul i Prutul, care izvorsc din
munii Carpai. Pe o poriune mic, la Sud, Dunrea atinge
teritoriul Moldovei. Lacurile Moldovei sunt mici. Majoritatea
dintre ele se gsesc n luncile Prutului i Nistrului.
Pe teritoriul Moldovei, sub influena reliefului i a
elementelor pedoclimatice, predomin 2 tipuri de vegetaie: de
pdure i de step. Pdurile de foioase sunt predominate de
speciile de stejar, fag, ulm, carpen. Vegetaia de step s-a
pstrat doar pe alocuri n form de terenuri aparte i fragmente
de asociaii vegetale de step.
Fauna Moldovei este grupat n cinci biotipuri i este
reprezentat prin variate specii. Pdurile sunt populate de
___________________7__________________
Municipiul Chiinu

mistrei, bursuci, cerbi, cprioare, diverse psri i reptile. n


zonele de step sunt rspndite roztoarele. Fauna acvatic este
reprezentat prin specii de somn, crap, pltic. Resursele
naturale ale Moldovei sunt puin variate. Principala bogie
natural este solul, reprezentat prin diverse tipuri de cernoziom.
Alte resurse naturale care se gsesc pe teritoriul Moldovei sunt
materialele de construcie: granit, calcar, argil, gresie.

Figura 1. Republica Moldova - zonele climaterice

Teritoriul Republicii Moldova cuprinde trei zone


climaterice (fig.1) i trei zone seismice. Municipiul Chiinu se
afl n zona climateric II, zonele seismice 7 i 8 fapt care
determin cerinele tehnico-constructive ale construciilor
existente i poteniale.

___________________8__________________
Analiza pieei imobiliare

1. MUNICIPIUL CHIINU

1.1 DATE GENERALE


Municipiul Chiinu, capitala Republicii Moldova, este
centrul politic, economic, tiinific, educaional i cultural al
republicii. Concentrnd potenial i multe prghii de influen
economic, Chiinul joac, pe plan naional, rolul unui centru
urban strategic de cretere a competitivitii economice i de
dezvoltare a economiei naionale n ansamblu. Statutul de
capital confer municipiului o for i un dinamism de
dezvoltare superioare celorlalte uniti administrativ-teritoriale.
Potenialul economic i financiar al Chiinului deriv din
statutul de capital, care presupune realizarea unei game largi
de funcii politice, administrative, economice i culturale ce
confer municipiului un caracter unic i distinct.
Municipiul Chiinu este unul din cele mai mari
aglomeraii urbane din regiune. n perioada sovietic, oraul a
cunoscut unul din cele mai nalte ritmuri de cretere a
populaiei. ncepnd cu anul 2000, populaia capitalei este n
descretere, principalii factori fiind migrarea la munci peste
hotare sau la alt loc de trai. n 2005 se observ tendina de
migrare a populaiei din capital n orelele (cca.6,3%) i
comunele municipiului (cca.4,7%), tendin care se pstreaz,
ntr-o proporie mai mic, pn n prezent (fig.2).

___________________9__________________
Municipiul Chiinu

Figura 2. Populaia prezent la nceputul anului n municipiul


Chiinu (mii locuitori)

Avnd n anul 2012 o pondere de cca. 23% din


populaia republicii, municipiul deine peste 50% aproape la
toi indicatorii principali. Municipiul asigur peste 45% din
PIB-ul naional i peste 60% din volumul total al impozitelor i
taxelor ncasate la bugetul consolidat, efectueaz circa 80% din
importuri i 60% din exporturi. Din totalul de ntreprinderi
active, n care lucreaz peste 50% din salariai, peste 70% sunt
din Chiinu. Astfel ponderea n totalul economiei naionale
___________________10__________________
Analiza pieei imobiliare

este suficient de mare, nct s putem afirma c aceasta


depinde, n mod hotrtor, de economia capitalei.
Competitivitatea municipiului pe piaa intern este net
superioar fa de restul rii.
Municipiul Chiinu ocup o poziie special n ierarhia
localitilor Republicii Moldova. Rolul capitalei n context
naional este determinat de urmtorii factori: 1) amplasarea
geografic favorabil att pe teritoriul rii, ct i fa de alte
capitale i orae mari ale statelor europene nvecinate; 2)
amplasarea municipiului la intersecia diverselor tipuri de ci
de comunicaii i transport: rutiere, feroviare, aeriene, fluviale;
3) un potential uman cu premise reale pentru dezvoltarea
ulterioar; 4) condiii pentru revitalizarea complexului
industrial i reorientarea ctre tehnologiile moderne; 5) dotare
suficient cu elemente ale infrastructurii socio-culturale de
nivel naional; 6) cadre calificate n domeniul cercetrilor i
tiinelor aplicative; 7) condiii climaterice i naturale
favorabile, existena unor obiecte de patrimoniu, necesare
pentru dezvoltarea turismului i sectorului balnear; 8) relaii
culturale tradiionale cu alte orae din strintate, predispoziia
investitorilor autohtoni i strini de a susine iniiativele locale.
Relevana municipiului Chiinu rezid n funciile sale:
centru administrativ i socio-economic n reeaua naional i
regional de localiti; capital a unui stat suveran european, cu
toate atribuiile respective, inclusiv diplomatice; nucleu al
zonei centrale din punctul de vedere al structurrii regionale;
reedin de municipiu, posibiliti de relaionare cu toate
localitile componente.

___________________11__________________
Municipiul Chiinu

1.2. TERITORIUL
Capitala Republicii Moldova, n conformitate cu datele
statistice europene, se afl n ierarhia oraelor cu o populaie
cuprins ntre 500.000 i 1.000.000 de locuitori.
Municipiul Chiinu este format din 19 uniti
administrativ teritoriale din care 7 orae (Chiinau, Codru,
Cricova, Durleti, Sngera, Vadul lui Vod, Vatra) i 12
comune (Bacioi, Bubuieci, Budeti, Ciorescu, Colonia,
Condria, Cruzeti, Ghidighici, Grtieti, Stuceni, Tohatin,
Trueni).
Teritoriul municipiului Chiinu are o suprafa total
de 57164 ha din care 19054,34 ha n intravilan. Din punct de
vedere al raportului teren urban teren rural, suprafeele
unitilor administrativ teritoriale indic pentru zonele urbane
o cifr total de 26491 ha (din care 15025 ha n intravilan) i
pentru zonele rurale o suprafa total de 30673 ha (din care
4027 ha n intravilan).
Suprafaa administrativ a oraelor reprezint 46% din
totalul suprafeei municipiului. Arealele cele mai ntinse le are
oraul Chiinu, urmat de Sngera iar cea mai restrns
suprafa o nregistreaz oraul Cricova. n ceea ce privete
comunele, suprafeele cele mai mari sunt nregistrate la Bcioi
i Trueni, iar cele mai reduse sunt consemnate la Condria i
Ciorescu. O not aparte privind teritoriul municipiului o
reprezint ntovririle pomicole, care au devenit zone
locuite, dar fr un statut administrativ.

___________________12__________________
Analiza pieei imobiliare

Tabelul 1. Bilanul teritoriului unitilor administrativ-


teritoriale din cadrul municipiului Chiinu
Nr. Categoriile i deintorii de terenuri Cantitatea, % din
crt. mii ha. total
1 2 3 4
1. Terenuri utilizate n agricultur 24,5 55,30
din care: terenuri agricole 23,5
cu includerea terenurilor arabile 17,2
psuni 0,1
plantatii multianuale 6,1
Inclusiv: livezi 2,6
vii 3,4
2. Terenuri proprietate public a statului 3,9
din care: terenuri agricole 3,4
3. Terenuri proprietate public a unitilor 1,2
administrativ-teritoriale
din care: ntovrsiri pomicole 1,2
4. Terenuri proprietate privat 19,4
din care: G.T. 14,4
Loturi pomicole 0,64
Grdini 4,1
5. Terenurile localitilor 7,0 15,8
6. Terenuri proprietate pubic a statului 0,1
7. Terenuri proprietate pubic a UAT 2,7
8. Terenuri proprietate privat 4,2
din care: loturile caselor individuale 4,1
9. Terenurile (fondului) industriei i 1 2,3
transportului
10. Terenuri proprietate public a statului 0,7
din care: drumuri 0,4
11. Terenuri proprietate pubic a UAT 0,3
12. Terenuri proprietate privat 0,05
13. Terenuri cu funcii de protecie a naturii 0,01 0,02
din care: proprietate public a statului 0,01
14. Terenurile fondului silvic 3,9 8,78
din care: proprietate public a statului 3,9
15. Terenurile fondului apelor 1 2,3
16. Terenuri proprietate pubic a statului 1

___________________13__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea tabelului 1)
1 2 3 4
17. Terenuri proprietate pubic a UAT 0,03
18. Terenurile fondului de rezerv 6,9 15,5
19. Terenuri proprietate pubic a statului 0,04
20. Terenuri proprietate pubic a UAT 6,8
din care: terenuri agricole 3,8
inclusiv: parloag 0,3
fanee -
psuni 3,04
21. Terenuri supuse proceselor geologice 0,4
periculoase
Total terenuri n limitele UAT 44,31 100

Spaiile cu funcii recreative n mun. Chiinu constituie


56,35 mii ha sau cca. 94 m.p. pentru un locuitor (tab.2).
Rezerva funciar a oraului care poate fi valorificat n
perspectiv este extrem de mic (fig.2), fapt care n mod direct
influeneaz piaa imobiliar a mun. Chiinu limitnd oferta n
raza oraului. Concomitent cu restriciile fizice exist i
restricii legale privind dezvoltarea centrului istoric al oraului
(tab.3), care de asemenea au un impact considerabil asupra
pieei imobiliare locale.

Tabelul 2. Spaiile cu funciuni recreative n mun.Chiinu


Nr. Tip Suprafaa, ha m2 / locuitor
crt.
1. Total municipiu 56350 784,93
2. Terenurile fondului silvic 3866 53,85
3. Terenurile fondului apelor 1028 14,32
4. Spaii verzi n orasul
1870 31,50
Chiinu
Total terenuri recreative 6764 94,22

___________________14__________________
Analiza pieei imobiliare

Tabelul 3. Unele dintre cele mai importante strzi cu obiecte


de patrimoniu din or. Chiinu
Nr. Nr. Nr. scriptic Inclusiv % nr.
crt. Denumirea total de monument mon. /
strzii de case monumente e nationale nr. case
1. str. M.Eminescu 72 37 15 51,39
2. Str. M. 92 57 21 61,96
Coglniceanu
3. Str. Bucureti 119 17 17 14.29
4. Str. Al-ru cel Bun 117 56 39 47,86
5. Str. Banulescu- 57 22 2 38,60
Bodoni
6. Str. N. Iorga 26 17 10 65,38
7. Str. ciusev 165 78 14 47,27
8. Str. 31 August 146 44 5 30,14
1989
9. Str. t. cel Mare 199 23 13 11,56
10. Str. A. Mateevici 117 58 21 49,57
11. Str. V. Prclab 71 34 6 47,89
12. Str. Columna 141 49 6 34,75
13. Str. S. Lazo 50 24 8 48,00
Total 4096 977 236 23,85
Sursa: Decizia primriei or. Chiinu nr. 109/6366 din 18.08.1994

___________________15__________________
Municipiul Chiinu

Figura 2. Rezerva funciar a oraului Chiinu, care poate fi


valorificat n perspectiv (conform datelor Primriei mun.
Chiinu la 14.10.2010)

___________________16__________________
Analiza pieei imobiliare

2. PIAA IMOBILIAR

2.1 ETAPELE FORMRII


n dezvoltarea economic a Republicii Moldova din
1990 pn n prezent se pot delimita urmtoarele 3 etape:
Prima etap (1990-1994) perioada unei continue descreteri
economice rezultate cu o scdere a PIB de circa 60%.
A doua etap (1995-1999) scderea depresiv PIB a
sczut nc cu 6%, care atinsese n anul 2000 starea de
aproximativ 34% fa de anul 1990.
A treia etap (ncepnd cu anul 2000) perioada stabilizrii
economice i a unei creteri economice moderate, care a
aprut n urma reformelor structurale promovate, ajutorului
din afara rii i datorit unui supraefort al unei mari pri
din populaia republicii. Acestei etape i-a fost caracteristic
o cretere continu a PIB: de la 2,1% la 7,8% n perioada
2000-2008, o reducere de 6% n 2009 urmat de o cretere
de cca.7% anual n 2010 i 2011.
n perioada crizei economice nivelul vieii populaiei a
sczut continuu i Republica Moldova a devenit cea mai srac
ar din Europa. n anul 2000 salariul mediu acoperea doar 1/3
din coul minim de consum. A avut loc o continu
dezindustrializare economic: cota-parte a industriei n PIB a
sczut de la 39% (n anul 1993) pn la 16% n anul 2000. n
aceeai perioad, n structura valorii adugate a crescut nivelul
serviciilor pn la 50%, iar nivelul gospodriilor agricole s-a
micorat de la 31% (n anul 1993) pn la 25%.
Depirea crizei economice din Republica Moldova a
fost posibil doar prin trecerea la economia de pia, ntruct

___________________17__________________
Municipiul Chiinu

acest tip de economie este singurul care s-a impus n plan


istoric, printr-o nalt eficien, viabilitatea sa fiind atestat de
nivelul economic al rilor avansate din lume.
Pentru a realiza acest obiectiv, se impunea o perioad
de tranziie pe parcursul creia trebuia efectuat reforma
economic un proces amplu i complex de transformri
profunde i structurale a ntregului sistem economic. Latura
economic a reformei are ca principal obiectiv ajustarea
structural a economiei i edificarea unui nou mecanism de
funcionare al economiei naionale, care s se sprijine pe
proprietatea privat i libera iniiativ, conducnd la instaurarea
economiei libere de pia i reformarea cardinal a sectorului
public.
Transformrile economice din Republica Moldova au
inclus urmtoarele direcii de baz: 1) trecerea la o nou
politic de asigurare a stabilitii macroeconomice; 2) crearea
unui sector privat i a unui mecanism efectiv de pia;
3) reformarea sectorului public; 4) crearea unui sistem de
protecie social; 5) asigurarea unei integrri eficiente a
economiei naionale n economia mondial.
O parte component a reformei economice din
Republica Moldova a fost i rmne a fi procesul de
privatizare, care a demarat n 1991.
n primii cinci ani principalul obiectiv al privatizrii a
fost efectuarea acesteia contra bonuri patrimoniale. Programul
adoptat pentru anii 1993-1994 includea privatizarea integral
contra bonuri patrimoniale a 1555 de ntreprinderi mari, medii
i mici, privatizarea parial contra bonuri patrimoniale a 20%
din 19 ntreprinderi, vinderea a 37 construcii nefinalizate. De

___________________18__________________
Analiza pieei imobiliare

fapt, ns, au fost privatizate 372 de ntreprinderi mari i medii


i 265 de ntreprinderi complexe patrimoniale unice. Contra
mijloace bneti au fost vndute 18 construcii nefinalizate, n
valoare de 4,95 mln. lei. n aceast perioad, s-au privatizat
102000 de apartamente, ceea ce a constituit 46% din fondul de
locuine de stat.
n anii 19951996 au fost privatizate, total sau parial,
2235 de ntreprinderi aflate n proprietatea statului, inclusiv
1139 de ntreprinderi mari i mijlocii. Aproximativ 3,1 mln. de
titulari ai bonurilor patrimoniale (90%) au participat la
privatizare; 2/3 din ei i-au investit bonurile prin intermediul
Fondurilor de Investiii i Companiilor Fiduciare, iar 1/3 -
direct prin intermediul centrelor de colectare a cererilor
publice. Mai mult de jumtate din totalul activelor comerciale,
aflate n proprietatea statului, au fost transferate n sectorul
privat: 80% din industria uoar, 90% din industria
prelucrtoare i aproape 100% din ramura comerului i a
sectorului de deservire.
Ulterior, n 19971998 procesul de privatizare a derulat
prin utilizarea diferitelor metode: licitaii publice deschise cu
strigare, inclusiv licitaia olandez" (licitaii la care preul este
redus pn la limita acceptat de ofertant); concursuri
comerciale i internaionale (astfel, au fost nstrinate
aproximativ 77 de ntreprinderi, inclusiv 3 reele de distribuire
a energiei, o companie de producere a cimentului, fabrici de
producere a nclmintei, de prelucrare a pielii etc.); negocieri
directe; vnzarea aciunilor aflate n proprietatea statului la
Bursa de Valori a Moldovei. n total n aceast perioad au fost

___________________19__________________
Municipiul Chiinu

supuse privatizrii 1041 de ntreprinderi aflate n proprietatea


statului.
Aceeai modalitate de privatizare s-a meninut i n
perioada anilor 1999 2006. n anii 1999-2000 s-au privatizat:
prin concursuri investiionale 66 ntreprinderi; prin concursuri
comerciale - 4 ntreprinderi; prin licitaii - 135 de ntreprinderi;
prin Bursa de Valori au fost vndute aciunile statului din 200
S.A.; terenuri aferente - 1549; construcii nefinalizate - 2; la un
pre simbolic de un leu -1. n perioada 2001-2005 patrimoniul
public a fost privatizat prin: concursuri investiionale,
comerciale i negocieri directe - 26 de ntreprinderi; prin
licitaii cu strigare i cu reducere - 56 de uniti; prin Bursa
de Valori a Moldovei - 74 de uniti.
Anume procesul de privatizare a pus bazele crerii
pieei imobiliare n Republica Moldova.
Conform Codului Civil al Republicii Moldova (art.
288), la categoria de bunuri imobile se raportau terenurile,
poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantiile
prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte
lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n
mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acesta,
adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se
cauza prejudicii considerabile destinaiei lor.
Actual, conform datelor oficiale, numrul bunurilor
imobiliare din ar se caracterizeaz prin urmtoarele cifre:
apartamente (locuine) n toate localitile Republicii
Moldova peste 330 de mii;
case de locuit individuale n orae cca. 125 de mii;
case de locuit n localitile rurale cca. 900 de mii;

___________________20__________________
Analiza pieei imobiliare

proprieti industriale i comerciale peste 50 de mii;


loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicolecca.115 mii;
garaje cca. 120 de mii.

2.2 DEZVOLTAREA
Piaa imobiliar din Republica Moldova s-a creat i
dezvoltat pe parcursul ultimilor 20 ani. Cele mai nalte ritmuri
de dezvoltare a marcat piaa imobilului locativ, urmat de piaa
terenurilor i a imobilului comercial. Cel mai lent se dezvolt
piaa imobilului industrial.
Pe parcursul ultimilor ani nregistrarea obligatorie a
tranzaciilor permite monitorizarea pieei imobiliare. S
Cadastru efectueaz att nregistrarea primar a bunurilor
imobile, ct i orice tranzacie ulterioar. n ultimii ani
nregistrrile s-au efectuat n mod uniform, numrul acestora
variind n limitele de 8% (fig.3). Cele mai multe nregistrri ale
bunurilor imobile din ultimii cinci ani au fost n anul 2011 (377
789), iar cele mai puine n 2010 (343 310). Fluctuaia lunar a
numrului nregistrrilor nu difer considerabil pe parcursul
ultimilor ani (fig. 4).

Figura 3. Numrul bunurilor imobile nregistrate anual de


ctre S Cadastru

___________________21__________________
Municipiul Chiinu

Figura 4. Numrul bunurilor imobile nregistrate lunar de ctre


S Cadastru

n totalitatea nregistrrilor tranzaciile cu bunuri


imobile reprezint cca. 74%. Numrul tranzaciilor ncheiate
(vnzare-cumprare, motenire, donaii, schimb) indic
reducerea considerabil a activitii pe piaa imobiliar n 2010
(fig.5) cu modificarea ulterioar a structurii tranzaciilor
ncheiate (fig. 6).

Figura 5. Numrul tranzaciilor nregistrate n R.Moldova

___________________22__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 6. Structura tranzaciilor imobiliare nregistrate

Dac n 2009 tranzaciilor de vnzare cumprare le


revine peste 50% din numrul total al tranzaciilor ncheiate,
apoi n perioda 2010 2013 cota acestora scade constant (41%
n 2010, 39,2% n 2011, 38,6% n 2012 i 37,9% n cinci luni
ale anului 2013).
Piaa imobiliar din municipiul Chiinu se deosebete
de cea republican att prin dinamic, ct i prin structur.
Numrul minim de tranzacii n mun. Chiinu a fost nregistrat
n 2009, cu un an anticipnd situaia pe ar. n structura
tranzaciilor ponderea contractelor de vnzare-cumprare este
n cretere. Dac n 2009 tranzaciile de vnzare-cumprare au
constituit 38% din numrul total de tranzacii ncheiate n mun.
Chiinu, apoi n 2010 acestea au constituit 41,5%, n 2011
45,5%, iar n 2012 47,4%. (fig.7).
n primele cinci luni ale anului 2013 tranzaciilor de
vnzare cumprare le revine doar 30,7% pe republic i cca.
25% n mun. Chiinu, fluctuaia lunar fiind n limitele a 3%
(tab.4).
___________________23__________________
Municipiul Chiinu

Figura 7. Structura tranzaciilor cu bunuri imobile n


municipiul Chiinu

Tranzaciilor de motenire le revine cca. 25% pe


republic (fig.8) i doar cca. 16% n mun. Chiinu (fig.9), iar
tranzaciilor de donaie/schimb le revine cca. 16,6% pe
republic i doar cca. 9,5% n muun. Chiinu. Un numr
considerabil de nregistrri revine contractelor de ipotec, care
n mun. Chiinu constituie cca. 20,5% din totalul tranzaciilor
imobiliare. Tranzaciile privind locaiunea sunt mult mai puine
deoarece nregistrrii obligatorii sunt supuse doar contractele
de lung durat, pe cnd majoritatea proprietarilor ncheie
contracte de locaiune pentru un an calendaristic.
Pe parcursul ultimilor ani s-a conturat componenta
sezonier a tranzaciilor pe piaa imobiliar. Perioada cu
activitate sporit cuprinde lunile septembie decembrie,
februarie i iunie (fig.10). Abaterea n lunile cu activitate
redus fa de periaoda activ a anului constituie n mediu pe
parcursul ultimilor cinci ani cca.10,4%. Majoritatea
tranzaciilor de vnzarecumprare, de asemenea, sunt

___________________24__________________
Analiza pieei imobiliare

ncheiate n perioada septembrie decembrie cu o scurt


activizare n perioada de primvar (fig. 11).

Tabelul 4. Structura tranzacilor nregistrate n 2013, %


Tipul Regiu ianu febru
tranzaciei nea arie arie martie aprilie mai Total
vnzare - RM 32,19 31,04 30,21 29,33 30,94 30,70
cumprare Chiinu 36,14 34,88 34,40 36,75 32,39 34,98
RM 29,49 24,66 24,69 23,91 23,57 25,27
motenire Chiinu 17,53 17,48 14,96 14,50 14,34 15,70
donaie / RM 14,91 18,56 18,23 16,60 14,77 16,62
schimb Chiinu 9,64 11,11 9,38 8,33 9,19 9,47
RM 9,74 11,52 10,44 10,49 11,09 10,64
altele Chiinu 16,74 17,72 18,20 16,88 17,45 17,38
RM 7,12 6,89 7,11 7,14 8,80 7,38
ipotec Chiinu 17,50 16,61 21,70 21,46 24,72 20,47
RM 6,55 7,34 9,31 12,54 10,83 9,39
locaiune Chiinu 2,46 2,19 1,36 2,07 1,92 2,00

Figura 8. Structura tranzaciilor nregistrate n R.Moldova pe


parcursul anului 2013 (cinci luni)

___________________25__________________
Municipiul Chiinu

Figura 9. Structura tranzaciilor nregistrate n municipiul


Chiinu pe parcursul anului 2013 (cinci luni)

Figura 10. Numrul tranzaciilor imobiliare ncheiate n


R.Moldova

Figura 11. Numrul tranzaciilor de vnzare cumprare n


R.Moldova
___________________26__________________
Analiza pieei imobiliare

n ultimii ani se observ tendina de diminuare a


tranzaciilor de vnzare - cumprare cu concomitenta majorare
a numrului ipotecilor. n primele cinci luni ale anului curent
numrul ipotecilor fa de aceeai perioad a anului precedent a
crescut cu 35,3%, pe cnd tranzaciile de vnzare-cumprare s-
au majorat doar cu 2,9% (tab.5).

Tabelul 5. Modificarea numrului tranzaciilor nregistrate n


R.Moldova fa de perioada respectiv a anului precedent, %
Tipul
tranzaciilor 2009 2010 2011 2012 2013 (5 luni)
Tranzacii
imobiliare 108,04 87,15 110,99 99,71 108,44
Vnzare -
cumprare 125,80 71,14 105,99 98,17 102,91
Ipoteci 70,58 131,06 116,08 106,36 135,27

Pe parcursul ultimilor patru ani (2010-2013) numrul


contractelor de ipotec a crescut n mediu anual cu 22%.
Majoritatea ipotecilor sunt contractate la nceputul anului
(februarie-martie) i la finele anului (decembrie) cu o mic
activizare pe parcursul lunii iunie (fig.12).
Pe piaa municipiului Chiinu diferenierea respectiv
este mult mai vag. Pe parcursul anilor 2010-2012 sporul
mediu anual al numrului contractelor de ipotec constituie
25,2%, iar cel al contractelor de vnzare-cumprare 24,2%
(fig. 13).
Examinnd structura tranzaciilor n funcie de tipul
imobilului (fig.14, fig.16), observm c cota majoritar
absolut n republic o dein terenurile agricole (64% 70% n
ultimii cinci ani), urmate de apartamente (10,4% - 13,05%),

___________________27__________________
Municipiul Chiinu

case de locuit individuale (10% - 12%), terenuri neagricole


(6,6% - 8,4%).

Figura 12. Numrul ipotecilor nregistrate n R.Moldova

Figura 13. Numrul ipotecilor nregistrate n mun. Chiinu

Figura 14. Structura tranzaciilor imobiliare nregistrate n


R.Moldova n funcie de tipul imobilului

___________________28__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 15. Structura tranzaciilor imobiliare nregistrate n


mun. Chiinu n funcie de tipul imobilului

n municipiul Chiinu tabloul pieei imobiliare difer


de cel general pe republic (fig.15, fig.17). Obiectul de baz al
tranzaciilor imobiliare nregistrate n mun. Chiinu l
constituie imobilele locative fa de terenurile agricole, care
reprezint obiectul principal al tranzaciilor n republic.

Figura 16. Tranzacii imobiliare nregistrate n primele cinci


luni ale anului 2013 n R.Moldova

___________________29__________________
Municipiul Chiinu

Figura 17. Tranzacii imobiliare nregistrate n primele cinci


luni ale anului 2013 n municipiul Chiinu

Structura respectiv n mun.Chiinu se pstreaz pe


parcursul ultimilor cinci ani, fapt care permite aprecierea
principalelor segmente ale pieei imobiliare i a ponderii
acestora:
1. Piaa imobilului locativ tipizat (apartamente) 56%
2. Piaa terenurilor neagricole 20%
3. Piaa caselor individuale 11%
4. Piaa terenurilor agricole 6%
5. Piaa spaiilor comerciale 4%
Specificul dezvoltii economice a mun.Chiinu a
influenat i dezvoltarea segmentelor pieei imobiliare din
punct de vedere teritorial. Astfel, n capital zonele valorice
(fig.18) s-au conturat n baza structurii administrative existente
(tab.6). n orele i comune diferenierea valoric se observ
n dependen de amplasarea n centrul sau la periferia
localitii, fie n zonele destinate noilor construcii.

___________________30__________________
Analiza pieei imobiliare

Tabelul 6. Zonele valorice n mun. Chiinu


Sectorul administrativ Zona valoric
Centru
Centru, Telecentru, Schinoasa
Ciocana
Ciocana, Otovasca
Botanica Botanica de Jos, Botanica,
Aeroport
Buiucani
Buiucani, Buiucanii Noi, Sculeanca
Rcani Rcani, Rcanii de Jos, Pota
Veche, Albioara

Figura 18. Zonele valorice ale or. Chiinu

___________________31__________________
Municipiul Chiinu

3. PIAA FUNCIAR

3.1. STRUCTURA TERENURILOR N


REPUBLICA MOLDOVA
n Republica Moldova majoritatea terenurilor, cca.
55,6%, se afl n proprietate privat. n proprietatea public a
unitilor administrativteritoriale se afl 21,3% din suprafaa
terenurilor i 23,1% se afl n proprietatea public a statului
(tab.7).

Tabelul 7 . Suprafaa terenurilor Republicii Moldova la


01.01.2011
Din care
Suprafaa incluse n
Categoria terenurilor
total, ha n fondul ariilor
intravilan protejate de
stat
1 2 3 4
Terenuri cu destinaie
agricol 2 008 695,48 4 733,19 427,68
Terenuri din intravilanul
localitilor 312 100,22 286 957,23 231,63
Terenuri destinate
industriei, transportului,
telecomunicaiilor i cu
alte destinaii speciale 58 861,94 10 936,95 289,59
Terenuri destinate
proteciei naturii, ocrotirii
sntii, activitii
recreative, terenuri cu
valoare istorico-cultural,
terenuri ale zonelor
suburbane i ale zonelor
verzi 4 171,98 878,32 694,55

___________________32__________________
Analiza pieei imobiliare

(Continuarea tabelului 7)
1 2 3 4
Terenuri ale fondului silvic 446 747,97 1 299,92 53 117,92
Terenuri ale fondului
apelor 87 308,59 1 058,83 282,83
Terenuri ale fondului de
rezerv 466 739,37 9 061,54 2 778,62
TOTAL TERENURI 3 384 625,55 314 925,99 57 822,82
Terenuri proprietate
public a statului 781 897,42 55 280,29 53 005,58
Terenuri proprietate
public a unitilor
administrativ-teritoriale 721 027,86 88 950,06 4 524,82
Terenuri proprietate
privat 1 881 700,26 170 695,63 292,42

Din punct de vedere al modului de utilizare, 59,3% din


suprafaa rii sunt terenuri cu destinaie agricol, 13,8% sunt
incluse n fondul de rezerv, 13,2% aparin fondului silvic,
9,2% din terenuri se afl n intravilanul localitilor, 2,6% sunt
ocupate de bazine acvatice i doar 1,7% dunt destinate
industriei, transportului, telecomunicaiilor i altor destinaii
speciale, iar 0,1% sunt terenuri destinate proteciei naturii,
ocrotirii sntii, activitilor recreative, terenuri cu valoare
istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i ale zonelor
verzi (fig.19).

___________________33__________________
Municipiul Chiinu

Figura 19. Structura terenurilor n Republica Moldova

___________________34__________________
Analiza pieei imobiliare

3.2. TERENURI AGRICOLE

3.2.1. EXPLUATAIILE AGRICOLE UTILIZATE


n Republica Moldova 61,4% din suprafaa agricol utilizat
(SAU) este folosit de exploataiile agricole cu personalitate
juridic (tab.8). SAU medie/exploataie agricol cu
personalitate juridic este de 391,27 hectare. Din aceasta,
aproximativ 55% din suprafaa agricol total este utilizat de
Societile cu Rspundere Limitat cu o SAU
medie/exploataie de 388,01 hectare. Aproximativ 28% din
SAU este utilizat de Alte tipuri de exploataii, cu o SAU
medie/exploataie de 340,95 hectare. Cooperativele agricole
utilizeaz 12% din SAU, cu o SAU medie pe exploataie de
712,8 hectare. Restul SAU este utilizat de Societile pe
aciuni (4%) cu o SAU medie /exploataie de 455,38 hectare i
de ntreprinderile de stat (1%) cu o SAU medie /exploataie de
192,34 hectare.
SAU medie/exploataie agricol fr personalitate
juridic este de 0,89 hectare.

Tabelul 8. Exploataii agricole


din care:
Numr Loturi de pe
Suprafaa Terenuri in
Regiuni exploata lng cas i
total,ha camp, ha
ii grdini, ha
1 2 3 4 5
Total exploataii agricole
R. Moldova 902214 2243540,02 1926771,59 316768,43
Mun. Chiinu 32098 27018,81 20689,97 6328,84
Nord 310241 793248,91 683975,40 109273,51
Centru 357997 707549,01 581471,30 126077,71

___________________35__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea tabelului 8)
1 2 3 4 5
Sud 160920 564064,83 503787,06 60277,71
UTA Gguzia 40958 151658,46 136847,86 14810,60
Exploataii agricole cu personalitate juridic
R. Moldova 3446 1272666,01 1272581,85 84,16
Mun. Chisinau 100 12607,95 12607,55 0,40
Nord 1156 520125,67 520110,07 15,60
Centru 1310 296974,15 296906,39 67.76
Sud 683 330162,25 330161,85 0,40
UTA Gguzia 197 112795,99 112795,99 -
Exploataii agricole fr personalitate juridic
R. Moldova 898768 970874,01 654189,74 316684,27
Mun. Chiinu 31998 14410,86 8082,42 6328,44
Nord 309085 273123,24 163865,33 109257,91
Centru 356687 410574,86 284564,91 126009,95
Sud 160237 233902,58 173625,21 60277,37
UTA Gguzia 40761 38862,47 24051,87 14810,60

Suprafaa agricol utilizat total a rii (SAU), care


se ridic la 1940135,56 hectare, reprezint 86,5% din suprafaa
total a exploataiilor (2243540,02 hectare), iar 13,5% a
suprafeei totale este distribuit ntre Suprafaa agricol
neutilizat (11%) i alte suprafee (2,5%), care cuprind
Suprafee mpdurite (0,3%), Terenuri sub cldiri, construcii,
curi i drumuri (1,8%) i Alte terenuri (0,4%).
Dup principalele categorii de folosin ale SAU, la
nivel de ar exist urmtoarea structur:
Terenul arabil acoper cea mai mare parte a SAU (73%);
Punile i fneele naturale acoper 17% din SAU;
Culturile permanente acoper 10% din SAU.

___________________36__________________
Analiza pieei imobiliare

n funcie de statutul juridic, pe cele dou tipuri de


exploataii se pot observa urmtoarele aspecte specifice:
Pentru exploataiile cu personalitate juridic ponderea
terenului arabil n total SAU este de 66%, iar pentru
exploataiile agricole fr personalitate juridic - de
84%; n cifre absolute suprafaa arabil a exploataiilor
cu personalitate juridic este mai mare cu aproape 25%
comparativ cu cele fr personalitate juridic.
Att n cifre absolute ct i ca pondere pe tipuri de
gospodrii, culturile permanente sunt cu preponderen
cultivate n cadrul exploataiilor agricole fr
personalitate juridic.
Punile i fneele naturale predomin n exploataiile
agricole cu personalitate juridic (27% n total SAU) i
sunt aproape absente n exploataiile fr personalitate
juridic (0,2% n total SAU).
Din totalul Suprafeei agricole neutilizate (248398,27
hectare) aproape 72% reprezint teren arabil neutilizat
(abandonat, etc.), iar 28% reprezint culturi permanente
abandonate (70064,14 ha), din care 51% vii, 48% livezi i 1%
plantaii de nuci.
n funcie de statutul juridic al exploataiilor, exist
diferene semnificative n ceea ce privete ponderea suprafeei
agricole neutilizate n suprafaa total aferent fiecrui tip de
exploataii, respectiv 4,5% n exploataiile agricole cu
personalitate juridic i 19,7% n exploataiile agricole fr
personalitate juridic.

___________________37__________________
Municipiul Chiinu

Suprafaa agricol neutilizat este aproape egal


distribuit pe categorii de teren n cadrul fiecrui tip de
exploataii, dup cum urmeaz:
Terenul arabil neutilizat reprezint aproximativ 70% din
totalul suprafeelor agricole neutilizate n ambele tipuri de
exploataii.
Culturile permanente abandonate reprezint aproape 30%
din totalul suprafeelor neutilizate n ambele tipuri de
exploataii. De asemenea, n cadrul acestei categorii de
terenuri, distribuia subcategoriilor de terenuri neutilizate
este aproape simetric, i anume:
o plantaii de livezi 45% n exploataiile cu
personalitate juridic i 48% n exploataiile
individuale;
o plantaii de nuci 3% n exploataiile cu
personalitate juridic i 1% n exploataii
individuale;
o plantaii de vii 52% n exploataiile cu
personalitate juridic i 51% n exploataiile
individuale.
Structura suprafeei nsmnate indic preferina
productorilor agricoli pentru cultivarea Cerealelor boabe
(aproximativ 63% din totalul de teren arabil), urmate de Plante
tehnice (28,3% din totalul de teren arabil), Cartofi, legume i
pepeni verzi i galbeni (5,1% din totalul de teren arabil) i
Plante furajere (3,6% din totalul de teren arabil).
Structura suprafeei nsmnate difer n funcie de
statutul juridic al exploataiei. Chiar dac per total ponderile n

___________________38__________________
Analiza pieei imobiliare

terenul arabil sunt similare (peste 93%), urmtoarele aspecte


pot fi subliniate:
n ambele tipuri de exploataii, suprafaa cultivat cu
cereale este aproape egal n cifre absolute, dar cu ponderi
mai mari n exploataiile agricole fr personalitate juridic
(70% n total suprafa cultivat) n comparaie cu
exploataiile cu personalitate juridic (57%).
Suprafaa cultivat cu plante industriale are o pondere de
peste dou ori mai mare n total suprafa nsmnat n
cazul exploataiilor cu personalitate juridic (38,9%) n
comparaie cu exploataiile agricole fr personalitate
juridic (15,4%); n cifre absolute, suprafeele cultivate de
exploataiile agricole cu personalitate juridic sunt aproape
de trei ori mai mari comparativ cu cele fr personalitate
juridic (283474,02 ha, fa de 93002,30 ha n exploataiile
agricole fr personalitate juridic).
Suprafeele de teren arabil n repaus sunt de 2 ori mai mari
n exploataiile agricole cu personalitate juridic.
Legumele sunt cultivate preponderent de exploataiile
agricole fr personalitate juridic (56292,93 ha, respectiv
9% din totalul suprafeei cultivate) comparativ cu entitile
juridice (11460,40 ha, respectiv 2% din totalul suprafeei
cultivate de acestea).
Suprafaa aferent culturilor furajere este de dou ori mai
mare n exploataiile agricole fr personalitate juridic
(32391,05ha) fa de exploataiile cu personalitate juridic
(respectiv 15641,55 ha).
43% din SAU este cultivat cu cereale.
Suprafaa total nsmnat acoper 94% din terenul arabil.

___________________39__________________
Municipiul Chiinu

Terenul arabil n repaus (nensmnat, ogor negru, etc.)


reprezint 6% din suprafaa total de teren arabil.

3.2.2 OFERTA N MUNICIPIUL CHIINU


Precum s-a menionat anterior, segmentul de pia a
terenurilor agricole n mun.Chiinu este de cca.8 ori mai mic
fa de piaa imobilului locativ tip (apartamente).
n 2011 terenurile agricole n municipiul Chiinu au
fost propuse spre vnzare la 18 000 20 000 euro/ha, iar n
republic oferta medie a constituit 8 000 9 000 euro/ha.
n vara 2013 cele mai multe obiecte expuse pe piaa
mun.Chiinu sunt amplasate n or. Durleti (21% din
totalitatea ofertelor n municipiu), urmat de comunele
Stuceni (14%) i Bubuieci (12%). Un numr egal de oferte
(12% din total fiecare) au fost observate n comunele Trueni,
Grtieti i or. Sngera (fig.20).
Suprafaa medie a loturilor expuse pe pia constituie
cca. 75 ari, preul mediu de ofert al unui ar constituie
430 euro. Preurile de ofert variaz considerabil att n funcie
de localitate, ct i n funcie de suprafaa lotului (tab.9).
n oraul Chiinu suprafeele agricole sunt restrnse i
puine ca numr. Pe pia n iunie-iulie 2013 sunt expuse doar
11 oferte. Loturile expuse pe pia sunt amplasate la periferia
sectoarelor Centru, Botanica, Ciocana i Buiucani. Suprafaa
terenurilor variaz ntre 30 i 600 ari. Preul de ofert variaz
ntre 55 i 200 euro pentru un ar.

___________________40__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 20. Structura ofertei terenurilor agricole n mun.


Chiinu n perioada iunie-iulie 2013

Tabelul 9. Oferta terenurilor agricole n mun. Chiinu iunie-


iulie 2013
Localitatea Suprafaa, ari Preul de ofert, euro/ar
min. max min. max
1 2 3 4 5
Bcioi 13 200 250 1000
Bubuieci 15 450 47 500
Budeti 32 500 39 174
Ciorescu 12 650 40 300
Colonia 48 218 20 438
Cruzeti 12 342 150 250
Ghidighici 13 60 75 615
Grtieti 9 110 200 760

___________________41__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea tabeluui 9)
1 2 3 4 5
Stuceni 10 234 69 1000
Trueni 20 71 56 914
or. Durleti 5 130 50 1000
or. Sngera 6 883 44 502
or. Vadul
lui Vod 6 117 34 858
or. Vatra 25 150 45 800

3.3 TERENURI DESTINATE CONSTRUCIILOR

3.3.1 OFERTA N MUN. CHIINU


Piaa terenurilor pentru construcii din capital n
ultimii ani se afl n stagnare (cererea s-a redus cu cca.15%
(fig.21), oferta a crescut cu cca.25%), concomitent preurile
ofertei lent se mresc (fig.22). Avnd n vedere mrimea mic
a rezervei funciare (fig.2), segmentul de pia respectiv este
reprezentat preponderent de loturi amplasate n cartierele
locative i loturi destinate imobilelor comerciale (amplasate pe
marginea arterelor de transport principale).
n perioada 2010-2011 s-a observat o fluctuaie
sezonier considerabil a preurilor, pn la 48%. Dup care,
n 2012 2013 devierea lunar a preurilor de ofert s-a limitat
la 1-3%. n 2010 creterea medie a preurilor a constituit 14%
(de la 14 696 euro/ar la 16715 euro /ar), preul maxim fiind
atins n luna mai 16 723 euro/ar.

___________________42__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 21. Numrul tranzaciilor de vnzare-cumprare a


terenurilor nregistrate n R.Moldova i mun. Chiinu

Figura 22. Preurile medii de ofert a terenurilor pentru


construcii n or. Chiinu (2010 2013), euro/ar

Cele mai prestigioase zone pentru construcia caselor


individuale sunt regiunea parcului Valea Morilor i ntre str.
Neaga i Belinski din sectorul Buiucani. n aceste zone
preurile au variat ntre 20 000 - 25 000 euro/ar.
n alte zone ale oraului cu o densitate mare a caselor
individuale preul de ofert la terenurile destinate construciilor

___________________43__________________
Municipiul Chiinu

n mediu a constituit: zona Sculeni 10000 euro/ar; sectorul


Buiucani n regiunea uzinei Alfa 10000-12000 euro/ar;
zona Schinoasa 5000-7000 euro/ar; n regiunea Universitii
Agrare 5000-8000 euro/ar; zona Botanica de Jos 8000-
10000 euro/ar; regiunea noului centru comercial Megapolis
Mall sectorul Ciocana 8000-10000 euro/ar; n regiunea
Universitii Tehnice sectorul Rcani 12000-15000 euro/ar.
n 2011 preul mediu de ofert a constituit 15 907
euro/ar, cu 5,27% mai mult dect n a. 2010. Cele mai multe
oferte au fost n sectoarele Rcani i Buiucani ale capitalei.
Cele mai mari preuri la terenuri pentru construcii din
or. Chiinu s-au ntlnit n sectorul Ciocana str. I. Vieru, un ar
s-a propus spre vnzare cu 110 000 euro, n sectorul Centru pe
bd. tefan cel Mare arul se propunea spre vnzare cu 82 000
euro, iar pe str. Bucureti 90 000 euro/ar. Aceste oferte sunt
considerte de excepie, unice datorit amplasrii reuite.
n 2012 preul mediu de ofert a crescut cu 8,6 %
constituind 17400 euro/ar. Cele mai multe oferte au fost
observate n sectoarele Buiucani i Telecentru ale capitalei.
n perioada iunie-iulie 2013 pe piaa or. Chiinu au
fost expuse loturi cu suprafaa ntre 5,5 15 ari. Preul unui ar
variaz de la 828 euro pn la 24 mii euro/ar n funcie de
amplasare i utilizarea potenial (tab.10).
Anterior a fost menionat fenomenul de migrare a
populaiei din ora n suburbii datorat epuizrii loturilor de
pmnt libere. Cererea pentru aceste terenuri este n cretere n
ultimii ani. ns odat cu aprofundarea crizei economice i
politice, n localitile municipiului Chiinu s-a observat o

___________________44__________________
Analiza pieei imobiliare

diminuare a preurilor de ofert la terenurile pentru construcii.


n 2010 aceast reducere a atins 58%.

Tabelul 10. Preul mediu de ofert al unui ar de treren n


Chiinu pentru construcii comerciale (6 luni 2013)
Nr. Sectorul Pre mediu al 1 ar/ euro
1 Botanica 10 000
2 Buiucani 9 000
3 Rcani 11 000
4 Ciocana 10 000
5 Centru 30 000
6 Bd. Stefan cel Mare 50 000
7 Municipiu 3 500

n 2012 preurile medii de ofert la terenurile pentru


construcii amplasate n municipiul Chiinu au constituit 2400
euro/ar, iar la terenurile din republic de aproape 2 ori mai
puin - 1250 euro/ar.
n perioada iunie-iulie 2013 n municipiul Chiinu au
fost expuse spre vnzare loturi pentru construcii cu suprafaa
ntre 4 13 ari. Preul unui ar variaz de la 700 euro pentru un
ar pn la 5 500 euro/ar n funcie de amplasare (fig. 23). Preul
mediu de ofert constituie cca. 2300 euro/ar.
Din 2010 n mun. Chiinu au fost reluate licitaiile
funciare (anexa 2). Pn la finele anului 2013 s-au desfurat 9
licitaii cu strigare. n 2010 au fost vndute 21 terenuri
destinate construciilor, n 2011 15 loturi, n 2012 6 loturi,
iar n 2013 au fost comercializate 22 loturi (fr rezultatele
ultimei licitaii din 20.12.2013 care nu au fost nc publicate).

___________________45__________________
Municipiul Chiinu

Figura 23. Preul mediu de ofert al unui ar de teren pentru


construcii n mun. Chiinu (iunie-iulie 2013), euro/ar

Tabelul 11. Rezultatele licitaiilor funciare, pre mediu, euro/ar


Anul 2010 2011 2012 2013
Nivel min max min max min max min max
1 2 3 4 5 6 7 8 9
teren destinat imobilului locativ (1,88 ari 6,00 ari)
Botanica 7 341 7 738 4 149 4 979 2 459
Buiucani 18 973 5 187
Centru 2 948 14 385 37 317 5 705 47 540
Ciocana 2 578 3 466
Rcani 4 619 9 009 5 220 8 462
teren destinat construciei blocurilor locative (11,75 ari 20,67 ari)
Botanica 20 975
Buiucani 11 277 19 099
Ciocana 9 414 10 162
teren destinat construciilor comerciale, sociale, oficiilor
Botanica 8 291 4 463 26 213
Buiucani 8 769 26 717
Centru 7 151 60 492
Ciocana 2 666 25 385 5 404
Rcani 4 782 7921 3 048 5 088 23 044

___________________46__________________
Analiza pieei imobiliare

(Continuarea tabelului 11)


1 2 3 4 5 6 7 8 9
teren destinat construciilor industriale, depozitelor, deservirii
imobilelor existente
Botanica 9 232
Centru 3 798 5 977
Ciocana 8684 5 404 14 261
Rcani 2 295 2 517

Comparnd preurile medii ale ofertei cu cele


determinate n cadrul licitaiilor se observ o diferen de
cca.20% n 2010, de cca.30% n 2011 i de 25% n 20131.

4. PIAA IMOBILULUI REZIDENIAL

4.1 FONDUL LOCATIV


Fondul locativ al Republicii Moldova la finele anului
2012 a constituit 80 163,4 mii m.p. Localitilor urbane le
revin 31 077,5 mii m.p. sau 38,7% din volumul total al
fondului locativ, localitilor rurale respectiv 49 085,9 mii
m.p. sau 61,3%. Gradul de asigurare a populaiei cu spaiu
locativ pe un locuitor, n medie pe ar, a constituit 22,4 m.p.,
n localitile urbane 20,8 m.p., rurale 23,6 m.p.
La 1 ianuarie 2012 fondul locativ al Republicii
Moldova a cuprins 1315,3 mii apartamente, din care n
localiti urbane 768,2 mii uniti, n localiti rurale 547,1
mii uniti. Din volumul total al apartamentelor existente
10,5% revin apartamentelor cu o camer, 32,3% cu dou

1
Pentru anul 2012 sunt insuficiente tranzacii n cadrul licitaiei

___________________47__________________
Municipiul Chiinu

camere, 36,2% cu trei camere, 21% cu patru i mai multe


camere.
Fondul locativ al municipiului Chiinu la finele anului
2012 a constituit 17 337,1 mii m.p. Localitilor urbane le
revin 15 447,1 mii m.p. sau 89% din volumul total al fondului
locativ, localitilor rurale respectiv 1 890 mii m.p. ceea ce
constituie 11% (fig.24). Suprafaa locuibil constituie
10 813,5m.p., inclusiv 9 687,1m.p. n localitile urbane i
1 126,4 m.p. n localitile rurale.

Figura 24. Fondul locativ al mun. Chiinu

Figura 25. Darea n exploatare a caselor de locuit n 2011, mii


metri ptrai

___________________48__________________
Analiza pieei imobiliare

Fondul locativ al municipiului Chiinu constituie 21,6%


din totalul fondului locativ al Republicii Moldova. Din
totalitatea locuinelor noi date n exploatare n ultimii cinci ani
municipiului Chiinu i revin 74%-79%.
Dezvoltarea fondului locativ ntr-o msur mai mare n
localitile rurale fa de cele urbane (tab.12) denot tendina
de migrare a populaiei spre zonele ecologice, din apartamente
la case individuale amplasate n cadrul municipiului, ns n
afara razei oraului Chiinu.
n ultimii ani se observ schimbri n preferinele
populaiei. Piaa primar permite a urmri principalele:
Sporirea suprafeei medii a apartamentelor construite -
de la 99,6 m.p. n 2008 pn la 113,5 m.p. n 2011, n special
din contul mijloacelor proprii ale populaiei - de la 139,2 m.p.
n 2008 pn la 154,8 m.p. n 2011 (fig. 26).
n construcia de locuine actualmente este preferat
crmida i piatra (blocuri din calcar), urmate de materiale
netradiionale, moderne (fig. 27).

Tabelul 12. Fondul locativ al municipiului Chiinu


Indicatori 2009 2010 2011 2012
Mun. Chisinau, suprafaa mii
m.p. 16192,2 16621,5 17088,7 17337,1
Fa de anul precedent, % 102,65 102,81 101,45
Localitati urbane, suprafaa
mii m.p. 14455,9 14844 15247,8 15447,1
Fa de anul precedent, % 102,68 102,72 101,31
Localitati rurale, suprafaa
mii m.p. 1736,3 1777,4 1840,9 1890
Fa de anul precedent, % 102,37 103,57 102,67

___________________49__________________
Municipiul Chiinu

Figura 26. Suprafaa medie a apartamentelor construite, m.p.

Figura 27. Repartizarea caselor de locuit dup materialele


pereilor n 2011

Figura 28. Repartizarea caselor de locuit dup numrul de


camere
___________________50__________________
Analiza pieei imobiliare

Se modific structura apartamentelor n funcie de numrul


camerelor. Dac n 2008 majoritatea apartamentelor (34%)
erau cu trei camere, apoi n 2011 majoritatea (33,1%) sunt
cu dou camere (fig. 28).

Cele menionate permit a evidenia caracteristicile


ofertei moderne standard ale imobilului locativ tipizat n
Republica Moldova:
Apartament cu dou sau trei odi n cldire cu multe
nivele (6, 7, 8, 10 sau 15) construit din piatr i
crmid.

___________________51__________________
Municipiul Chiinu

4.2 IMOBIL LOCATIV TIP (APARTAMENTE)

4.2.1 PIAA PRIMAR


n ultimii zece ani preurile productorilor n construcie
au crescut de 3 ori, ultimilor cinci ani revenindu-le doar un
spor de cca.44% (fig.29), n construcia de locuine preurile
au crescut de 2,67 ori pe parcursul ultimilor zece ani (fig.30).

Figura 29. Modificarea preurilor productorilor n construcii

Pe parcursul ultimilor ani situaia pe piaa


apartamentelor nu a suferit schimbri eseniale. Majoritatea
apartamentelor propuse la vnzare au fost n variant alb/gri.
Ele necesit cheltuieli suplimentare pentru efectuarea lucrrilor
de finisare. Riscurile la procurarea apartamentelor n blocurile
nefinisate sunt mari. Din aceast cauz o parte din potenialii
cumprtori s-au reorientat spre piaa secundar.

___________________52__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 30. Dinamica preurilor pentru lucrrile de construcie


i montaj a locuinelor

Conform analizei pieei primare a bunurilor imobile


preurile de ofert la apartamente n 2010 variaz de la 650
pn la 1200 euro/m.p., n dependen de gradul de finisare i
amplasare a blocului. Cele mai mari preuri de ofert au fost
nregistrate n centrul oraului, ele ncep s creasc de la 850
euro/m.p. Cele mai multe vnzri au avut loc n casele deja
date n exploatare.
n anul 2011 au fost date n exploatare 40 blocuri
locative, cu 3828 apartamente. Din aceste blocuri 14 au fost
construite n sect. Rcani, 9 n sect. Botanica, cte 6 n
sectoarele Centru i Buiucani i 5 blocuri locative au fost
construite n sectorul Ciocana al capitalei.
Pe parcursul anului 2012 au fost date n exploatare 25
blocuri locative n or. Chiinu, respectiv 11 blocuri sunt
situate n sectorul Buiucani, 7 n sect. Rcani, 4 n sect. Centru
i 3 n sect. Botanica al capitalei. Fondul locativ s-a majorat cu
1787 apartamente.

___________________53__________________
Municipiul Chiinu

n prima jumtate a anului 2013 oferta apartamentelor


noi este localizat preponderent n sectorul Botanica (27%),
Buiucani (26%) i Ciocana (22%) (fig. 31).

Figura 31. Structura teritorial a ofertei apartamentelor n or.


Chiinu, 2013

Preurile medii de ofert ale unui metru ptrat al


apartamentelor amplasate n mun. Chiinu oscileaz de la 413
n suburbie pn la 843 euro n secorul Centru al capitalei
(fig.32). Cele mai mici preuri n raza oraului sunt solicitate n
sectorul Telecentru (550 euro/m.p.), iar cele mai mari preuri
din suburbie n or. Codru (583 euro/m.p.).
Examinnd preurile de ofert n blocurile noi a fost
observat o difereniere major a acestora n cadrul aceluiai
sector, de la 18 la 41% n raza oraului Chiinu (tab.13).
Analiza detaliat ulterioar n-a permis evidenierea unor factori
determinani. Nu influeneaz data drii n exploatare, puin
influeneaz nivelul la care este amplasat apartamentul (n
special n procesul negocierilor).
Apartamentele noi sunt oferite n blocuri de la 5 la 17
nivele.

___________________54__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 32. Preurile medii de ofert n 2013, profil teritorial,


euro/m.p.

O alt categorie de apartamente oferite pe piaa primar


sunt cele de tip mansard. Astfel de apartamente sunt amplasate
la nivelul 6 sau 7 al cldirilor construite anterior. Majoritatea
ofertelor se afl n sectorul Botanica (41%). n sectoarele
Rcani i Buiucani numrul ofertelor nu difer considerabil -
21% i respectiv 19%. Cele mai puine oferte sunt localizare n
zona Telecentru 3% din numrul total al ofertelor expuse pe
pia n prima jumtate a anului 2013 (fig. 33).
Preurile de ofert n sectorul Centru variaz de la 520 la
575 euro/m.p., n sectorul Botanica - de la 420 pn la 725
euro/m.p., n sectorul Buiucani de la 395 pn la 820
euro/m.p., n sectorul Ciocana de la 535 pn la 860 euro/m.p.,
n sectorul Rcani - de la 550 pn la 635 euro/m.p. (fig.34).

___________________55__________________
Municipiul Chiinu

Tabelul 13. Oferta apartamentelor n blocuri locative noi


n 2013
Preul de ofert, Numrul de
Abaterea,
Amplasarea euro/m.p. nivele n
%
min max blocul locativ
Ciocana 530 700 32 11, 14, 17
7, 10, 14, 15,
Botanica 580 820 41
16
6, 8, 9, 10, 12,
Buiucani 610 730 20
13, 14, 15
Centru 700 930 33 7, 9, 14
Telecentru 550 550 0 5, 13
Rcani 660 780 18 5, 10, 12, 14
Pota veche 500 625 25 13, 16
or. Codru 570 600 5 10
or. Durleti 400 420 5 9

Figura 33. Structura ofertei apartamentelor tip mansard,


2013, sem. I

___________________56__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 34. Limitele preurilor de ofert pentru apartamentele


tip mansard, or. Chiinu, profil teritorial, euro/m.p.

Preurile medii pentru apartamente la mansard nu


difer considerabil fa de apartamenetele amplasate n blocuri
noi, n unele sectoare le depesc (fig.35), fapt care nu sporete
cointeresarea populaiei, cererea fiind redus.

Figura 35. Preurile medii de ofert pentru apartamente


amplasate la mansard i n blocuri noi, 2013, euro/m.p.

___________________57__________________
Municipiul Chiinu

4.2.2 PIAA SECUNDAR


Piaa secundar a imobilului locativ tip cuprinde
apartamentele fondului locativ existent expuse la vnzare. Din
punct de vedere arhitectural i constructiv fondul locativ tip se
mparte n cldiri planificare nou i planificare veche:
Planificate nou cuprinde seriile
o Seria 143
o Seria Bli
o Seria Cahul
o Seria MC i MC 2
o Seria MCB (Varnia)
o Seria 102
o Seria 135
o Seria ceh
o Planificare individual
Planificare veche este de tip
o stalinist
o hruciovist
o brejnevist
n anul 2010 pe piaa imobilului rezidenial s-a observat
o reducere a cererii i micorarea de cca.6% a preurilor la
apartamente, de la 900 euro/m.p. la 850 euro/m.p. n aceast
perioad preurile de ofert la apartamentele amplasate n
sectorul Centru nu s-au modificat considerabil, scderea a
constituit doar cca.5 % (de la 1015 euro/m.p. la 969 euro/m.p.).
n sectorul Botanica preurile de ofert au crescut
nesemnificativ, cu cca.2%, fiind n limitele 884 euro/m.p - 900
euro/m.p. n sectorul Rcani s-a observat cea mai mare
cretere a preurilor, constituind 7%. n celelalte sectoare,

___________________58__________________
Analiza pieei imobiliare

Ciocana i Telecentru, dimpotriv preurile s-au redus cu cca.


4% n comparaie cu nceputul anului. n sectorul Buiucani
preurile de ofert au rmas constante, constituind 830
euro/m.p. (fig.36).
Pe parcursul anului 2011 preurile ofertei pentru
bunurile imobile locative s-au modificat considerabil de la o
lun la alta. Preul mediu de ofert pentru apartamente n a.
2011 constituia 853 euro/m.p., cu 1,5% mai mic fa de anul
2010.
n anul 2011 ca i n anii precedeni s-au observat
urmtoarele tendine:
meninerea unei cereri mai ridicate la apartamentele cu
suprafaa cca. 50-60 m.p.;
creterea termenului de expunere pe pia a
apartamentelor. Dac n anii pn la criz apartamentele se
vindeau timp de o lun - dou, n 2011 termenul cel puin
s-a dublat (3-4 luni, uneori i mai mult timp);
meninerea nivelului preului (pn la vnzarea bunului
imobil). Dac n anii pn la criz vnztorii reduceau
preurile la imobile ce erau expuse mai mult timp pe pia,
atunci acum acest lucru se ntmpl foarte rar, de ex. n
cazuri de vnzri forate, .a.
n 2012 preurile medii de ofert a apartamentelor din
or.Chiinu au atins nivelul de 896 euro/m.p. pentru
apartamentele cu o camer, 877 euro/m.p. apartamentele cu 2
camere, 835 euro/m.p. apartamentele cu 3 camere. Cel mai
mare pre mediu de ofert la apartamente n anul 2012 s-a
observat n iunie i a constituit 893 euro/m.p., iar cel mai mic
pre - n ianuarie i a constituit 834 euro/m.p.

___________________59__________________
Municipiul Chiinu

n prima jumtate a anului 2013 preurile medii de


ofert s-au modificat neesenial fa de media anului 2012 (o
scdere n medie cu cca 2,2%).

Figura 36. Fluctuaia preurilor de ofert medii pentru


apartamente amplasate n or. Chiinu, perioada 2010-2012,
euro/m.p.

Analiznd dinamica preurilor medii de ofert n funcie


de amplasare, se observ c pe parcursul ultimilor ani cele mai
mari preuri sunt la imobilele amplasate n sectorul Centru, iar
cele mai joase preuri sunt n sectorul Ciocana i Telecentru
(fig. 37).
n perioada primvarvar 2013 pe pia au fost
expuse cca.500 apartamente, preponderent seriile: 143, MC,
102, planificare individual, tip hruciovist i brejnevist
(fig.38).

___________________60__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 37. Fluctuaia preurilor medii de ofert pe sectoare n


perioada 2010-2013, euro/m.p.

Figura 38. Oferta apartamentelor tip n or. Chiinu


conform planificrii

Majoritatea apartamentelor sunt amplasate n sectorul


Botanica (31%), urmat de sectorul Ciocana (20%), Rcani
(14%), Buiucani (13%), Centru (13%), Pota Veche (5%) i
Telecentru (4%) (fig.39). Structura ofertei conform numrului
de camere este aproape uniform: apartamente cu o camer
___________________61__________________
Municipiul Chiinu

sunt oferite cca. 30%, cu 2 camere 25%, cu 3 camere 26%


i, respectiv, cu 4 camere 19% (fig. 40; Anexa 3, tab. A3.1.).
Majoritatea apartamentelor expuse la vnzare sunt amplasate n
cldiri cu 9-10 nivele (51%) i cldiri cu 5 nivele (35%)
(fig.41).

Figura 39. Oferta apartamentelor tip profil teritorial

Figura 40. Oferta apartamentelor tip numrul de camere

Figura 41. Oferta apartamentelor tip numrul de nivele ale


cldirii

___________________62__________________
Analiza pieei imobiliare

Preurile medii ale ofertei difer pe sectoare n limitele


a 2 7% n funcie de numrul de odi. n cazul apartamentelor
cu suprafa mic diferenierea preurilor de ofert pe sectoare
este minim, cca.2%, cu ct numrul de odi (respectiv
suprafaa apartamentelor) crete cu att mai mult, din punct de
vedere teritorial, difer preurile medii (fig.42).

Figura 42. Preurile medii ale ofertei apartamentelor n or.


Chiinu pe sectoare i numr de camere, euro/m.p.

Preurile maxime sunt atestate n sectorul Centru,


Telecentru, Buiucani, Ciocana, Botanica, Rcani (fig.43).
Preurile nalte n sectorul Pota Veche reprezint o excepie
cauzat de oferta preponderent a apartamentelor cu suprafa
mare.

___________________63__________________
Municipiul Chiinu

Figura 43. Preurile medii ale ofertei apartamentelor n or.


Chiinu (mai iulie 2013) profil teritorial, euro/m.p.

Preurile medii ale unui metru ptrat scad proporional


mririi suprafeei apartamentului (n mediu cu 2,3% la fiecare
10 m.p.) pn la limita de 100 m.p., dup care preul crete cu
cca. 2% la fiecare 45 m.p. (fig. 44; anexa 3, tab.A3.2.).

Figura 44. Preurile de ofert la un metru ptrat n funcie de


suprafaa apartamentului

___________________64__________________
Analiza pieei imobiliare

4.3 CASE INDIVIDUALE

4.3.1 PIAA SECUNDAR


Numrul caselor individuale cu 1-2 nivele a sporit
considerabil n ultimii ani de la 0,3% n 2008 pn la 48,4% n
2011 (fig. 45).

Figura 45. Repartizarea caselor de locuit dup


numrul de etaje

Casele individuale de locuit sunt extrem de variate. Cei


mai rspndii parametri ai unei case moderne sunt: suprafaa
total de 250-300 m.p. i terenul de 600 m.p.
n 2010 pe pia a existat o insuficien a caselor cu
suprafee mai mici de 200 m.p. S-a observat tendina de
diminuare a preurilor de ofert aproximativ cu 14%, care a
durat pn toamna. ncepnd cu luna octombrie s-a nregistrat o
mic cretere a preurilor de la 880 euro/m.p. la 940 euro/m.p.
(fig.46).
Criza economic a afectat cel mai mult piaa caselor
individuale de locuit din sectorul Centru, unde preurile s-au
micorat cu 23%. n sectorul Botanica i Rcani se observ o

___________________65__________________
Municipiul Chiinu

oscilaie nensemnat a preurilor fa de nceputul anului,


creterea constituind 8% i 3%. n sectoarele Ciocana i
Telecentru preurile s-au micorat cu aproximativ 20%. n
sectorul Buiucani se observ o cretere spre sfritul anului cu
7 % (fig.47).

Figura 46. Fluctuaia preurilor medii de ofert pentru case


individuale n or. Chiinu n perioada 2010-2013, euro/m.p.

Pe parcursul anului 2011 s-a nregistrat o fluctuaie a


preurilor de cca.13%. Preul mediu de ofert pentru casele
individuale de locuit constituia 934 euro/m.p., cu 1,4% mai mic
fa de a.2010.
n 2012 preurile au rmas la acelai nivel, media ofertei
variind cu cca. 1% fa de anul precedent. Preul mediu de
ofert pentru casele individuale de locuit din or. Chiinu
constituia 945 euro/m.p.
Cel mai mare pre mediu de ofert s-a observat n
decembrie 1003 euro/m.p. Cel mai mic pre de ofert mediu
pentru case individuale de locuit s-a atestat n ianuarie i

___________________66__________________
Analiza pieei imobiliare

constituia 877 euro/m.p. Preurile anului 2012 au crescut n


comparaie anul precedent cu cca. 1,2 %
Analiznd dinamica preurilor medii de ofert pe
sectoare, se observ c cele mai mari preuri sunt la imobilele
amplasate n sectorul Centru al oraului Chiinu, iar cele mai
mici preuri sunt n sectorul Ciocana (fig.47).

Figura 47. Fluctuaia preurilor medii de ofert pe sectoare n


perioada 2010-2013, euro/m.p.

n iunie-iulie 2013 pe piaa oraului Chiinu au fost


expuse 155 case individuale. Majotitatea sunt amplasate n
sectorul Centru (49%), urmat de sectorul Buiucani (20%),
Botanica (16%), Rcani (12%) i Ciocana cu doar 3% (fig.48).

___________________67__________________
Municipiul Chiinu

Figura 48. Oferta caselor individuale n or. Chiinu n iunie-


iulie 2013, profil teritorial

Tebelul 14. Ofertele caselor individuale expuse pe pia n


perioada iunie-iulie 2013
Preul mediu S Numrul ofertelor
de ofert, mediu,
Amplasarea euro/m.p. m.p. 1 nivel 2 nivele 3 nivele
Centru 931 173 17 8 13
Telecentru 878 262 5 16 16
Botanica 879 184 10 8 7
Rcani 988 240 1 3 5
Pota Veche 906 114 8 1 1
Buiucani 928 196 12 8 11
Ciocana 938 170 2 1 2

Preurile medii ale ofertei difer att n funcie de


sectorul administrativ, ct i n cadrul aceluiai sector pe zone
valorice (tab.14). Cele mai mari preuri medii sunt atestate n
sectorul Rcani, cele mai mici - n zona Telecentru. Suprafaa
medie a caselor individuale pe sectoare variaz de la 114 m.p.
pn la 240 m.p. (fig. 49). n proporie egal sunt expuse la

___________________68__________________
Analiza pieei imobiliare

vnzare case cu unul i trei nivele. Cu 18% mai puine sunt


casele cu dou nivele (fig.50).

Figura 49. Suprafaa medie a caselor individuale expuse pe


pia n iunie-iulie 2013, profil teritorial, m.p.

Figura 50. Numrul caselor individuale expuse pe pia n


iunie-iulie 2013 dup numrul de nivele n profil teritorial

___________________69__________________
Municipiul Chiinu

4.4 CHIRIE

Piaa chiriei imobilului rezidenial tip este un segment


de pia dezvoltat, care reacioneaz prompt la orice schimbri
economico-sociale. Ca regul, oferta este repartizat uniform
pe sectoarele oraului Chiinu. n perioada iunie-iulie 2013 n
structura ofertei se evideniaz sectorul Centru cu 36% din
oferte, cele mai puine fiind observate n sectorul Ciocana -
11% (fig.51). Cele mai multe oferte revin apartamentelor cu 3
camere 43%, urmate de garsoniere cu 23% (apartamente cu 1
camer). Sunt propuse spre nchiriere odi separate, cnd
chiriaul locuiete cu proprietarul n acelai apartament
cca.13% din ofert (fig. 52).

Figura 51. Structura teritorial a ofertei de chirie a


apartamentelor n or. Chiinu, iunie-iulie 2013

Plata pentru chirie difer considerabil n funcie de


amplasare, numrul de camere i suprafaa nchiriat. Cele mai
mari preuri medii pentru chirie sunt solicitate n sectorul
Rcani i Centru, iar cele mai mici - n sectorul Ciocana, zona
Petricani (fig. 53).

___________________70__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 52. Structura ofertei n funcie de numrul de camere a


apartamentului, or. Chiinu

Figura 53. Chiria medie pe sectoare, euro/lun

Plata lunar medie pentru chiria apartamentelor cu una


i dou camere difer neesenial, pentru apartamentele cu 2
camere fiind cu cca.7% mai mic. Acest fapt se explic prin
diferenele considerabile a cheltuielilor de ntreinere (plata
serviciilor comunale), care sunt pe seama chiriailor.
Apartamentele mari n mediu sunt nchiriate cu 470 euro/lun
(fig.54), ns n funcie de amplasare i dotri se ajunge i la
1400 euro lunar.

___________________71__________________
Municipiul Chiinu

Figura 54. Chiria medie n or. Chiinu n funcie de numrul


de camere a apartamentului, euro/lun

n funcie de suprafaa apartamentului chiria variaz


considerabil. Astfel, pentru garsoniere diferena de cca. 15 m.p.
conduce la sporirea plii pentru chirie cu cca. 38% (fig.55).
Pentru apartamentele cu trei camere, amplasate n sectorul
Centru cu suprafaa de pn la 100 m.p., diferena de 30 m.p.
modific plata pentru chirie cu 50%. Pentru apartamentele cu o
suprafa mai mare de 100 m.p. plata pentru chirie variaz cu
cca. 31% (fig.56). n sectorul Rcani se observ aceeai
situaie pentru apartamentele cu suprafaa de pn la 100 m.p.,
ns chiria apartamentelor cu suprafee mai mari crete n
medie cu cca.73%.

___________________72__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 55. Chiria apartamentelor cu 1 camere n sectorul


Botanica n funcie de suprafa, euro/lun

Figura 56. Chiria apartamentelor cu 3 camere n sectorul


Centru i Rcani n funcie de suprafa, euro/lun

n municipiu piaa chiriei este puin dezvoltat.


Majoritatea ofertelor concentrndu-se la periferia capitalei n
zone cu infrastructur dezvoltat, n special n or. Codru i
com. Stuceni. Plata chiriei variaz ntre 31 euro/lun n
comune pn la 200 euro lunar n orae (fig.57).

___________________73__________________
Municipiul Chiinu

Figura 57. Mrimea chiriei imobilului locativ n localitile


mun. Chiinu, euro/lun

5. PIAA IMOBILULUI COMERCIAL

5.1 DIMENSIUNI I STRUCTUR


Pe parcursul ultimilor cinci ani piaa imobilului
comercial se afl n dezvoltare continu. Numrul unitilor de
comer n municipiul Chiinu aproape s-a dublat, de la 3760 la
nceputul anului 2009 s-a ajuns la 7298 la nceputul anului
2013. Preponderent a sporit numrul magazinelor, gheretelor i
chiocurilor (fig.58). Concomitent s-a mrit i suprafaa
comercial cu cca.70%, de la 307 856 m.p. la nceputul anului
2009 pn la 521 314 m.p. la nceputul anului 2013 (fig.59).

___________________74__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 58. Numrul unitilor comerciale, anii 2009-2013 n


mun. Chiinu

Figura 59. Suprafaa comercial a unitilor de comer


amplasate n mun.Chiinu, la nceputul anului 2013, m.p.

n 2013 din numrul total al unitilor comerciale 38%


sunt magazine, 28% gherete i chiocuri, 16% buticuri, 8%
farmacii, 7% staii de alimentare cu petrol i 3% pavilioane
(fig.60). Magazinele ocup o suprafa de 406 878 m.p. ceea ce
reprezint 88% dun suprafaa comercial total. 6% din
suprafeele comerciale aparin farmaciilor, 4% buticurilor i
2% pavilioanelor (fig. 61).
___________________75__________________
Municipiul Chiinu

Figura 60. Structura unitilor comerciale n mun.Chiinu la


nceputul anului 2013

Figura 61. Structura suprafeei comerciale n mun. Chiinu la


nceputul anului 2013

Suprafeele comerciale dein prioritate i n construciile


noi. Astfel n 2011 din totalitatea cldirilor cu destinaie
nerezidenial, date n folosin, 16,1% aparin celor cu
destinaie comercial (fig.62).

___________________76__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 62. Structura cldirilor cu destinaie nerezidenial date


n folosin n 2011

n anul 2011 n oraul Chiinu au fost date n exploatare


40 blocuri locative, n care pe lng apartamente au fost
propuse pe pia i 4897 m.p. spaii comerciale. Iar pe
parcursul a 11 luni ale anului 2012, fiind date n exploatare 25
blocuri locative, suprafeele comerciale s-au majorat cu 2530
m.p.

5.2 TRANZACII
Numrul tranzaciilor cu imobile comerciale n
municipiul Chiinu dup o scdere de cca.10% fa de 2008,
n perioada 2009-2011 a crescut cu cca.53%. Dup care, n
2012, numrul tranzaciilor nregistrate s-a redus cu cca.22%
(fig.63). Cota majoritar pe parcursul ultimilor cinci ani o dein
tranzaciile de vnzare-cumprare, de la 49% pn la 64% (fig.
64).

___________________77__________________
Municipiul Chiinu

Figura 63. Dinamica tranzaciilor cu imobile comerciale n


municipiul Chiinu n perioada 2008 - 2012

Figura 64. Structura tranzaciilor cu imobile comerciale n


municipiul Chiinu n perioada 2008 2012

Numrul tranzaciilor nregistrate n oraul Chiinu


este net superior celor nregistrate n raza municipiului (fig.65),
concomitent observndu-se sporul tranzaciilor cu imobile
comerciale amplasate n afara oraului (de cca. 2,5 ori mai
multe n 2011 fa de anul precedent). n raza oraului numrul
tranzaciilor n perioada 2008-2011 a crescut n mediu cu 4%,
iar n municipiu n aceeai perioad tranzaciile s-au majorat n
mediu cu 65% (fig.66).

___________________78__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 65. Numrul tranzaciilor cu imobile comerciale n ora


i municipiul Chiinu n perioada 2008-2011

Structura tranzaciilor examinat n dinamic, la fel,


difer n ora fa de municipiu. Dac n perimetrul oraului
majoritatea tranzaciilor sunt de gen vnzare-cumprare
(fig.67), apoi n raza municipiului majoritatea revine altor
tipuri de tranzacii i celor gen donaie i schimb (fig. 68).

Figura 66. Ponderea tranzaciilor cu imobile comerciale n


ora i municipiul Chiinu n perioada 2008-2011

___________________79__________________
Municipiul Chiinu

Figura 67. Dinamica tranzaciilor cu imobile comerciale n


oraul Chiinu

Figura 68. Dinamica tranzaciilor cu imobile comerciale n


municipiul Chiinu

n perioada 2008-2011 numrul ipotecilor nregistrate a


crescut n mediu anual cu cca.20%, iar n 2012 s-a redus cu
cca.21% fa de anul precedent (fig. 69). Majoritatea obiectelor
ipotecii sunt amplasate n ora i doar 4,2%-7,5% (n funcie de
perioad) sunt amplasate n municipiu (fig. 70).

___________________80__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 69. Numrul ipotecilor imobilului comercial n


municipiul Chiinu

Figura 70. Divizarea teritorial a ipotecilor imobilului


comercial

n perioada 2008-2011 numrul contractelor de


locaiune nregistrate a crescut n mediu anual cu cca.3%. Cel
mai mare numr de contracte, 255, au fost nregistrate n 2009
(fig.71). Majoritatea obiectelor ipotecii sunt amplasate n ora
i doar 2,4%-7,8% (n funcie de perioad) sunt amplasate n
municipiu (fig. 72).

___________________81__________________
Municipiul Chiinu

Figura 71. Numrul contractelor de locaiune a imobilului


comercial nregistrate n municipiul Chiinu

Figura 72. Divizarea teritorial a contractelor de locaiune a


imobilului comercial nregistrate n municipiul Chiinu

5.3 OFERTE

5.3.1 VNZARE-CUMPRARE
Pe parcursul ultimilor ani fluctuaia preurilor de ofert
penru oficii n capital s-a micorat de la 32% n 2010, pn la
cca.4% n perioada 2011-2013 (fig.73).
n 2010 preurile de ofert a oficiilor n oraul Chiinu
au fost n scdere continu. Cele mai mari preuri au fost
nregistrate n perioada de primvar - var (1115 -1105

___________________82__________________
Analiza pieei imobiliare

euro/m.p.). Spre finele anului preurile de ofert s-au redus


esenial (cu 45%), ajungnd la nivelul de 800 -775 euro/m.p.
Volumul spaiilor vacante a sczut considerabil. Au fost
solicitate ncperile mici de 50-100 m.p. i apartamentele de la
parterul cldirilor locative, cu perspectiva schimbrii statutului
lor i asigurrii unei intrri separate.

Figura 73. Fluctuaia preurilor medii de ofert pentru oficii n


perioada 2010-2013, euro/m.p.

Pe parcursul anului 2011 preurile pentru oficiile din or.


Chiinu au avut o dinamic pozitiv. Spre finele anului preul
mediu de ofert pentru oficii a atins nivelul de 900-970
euro/m.p. Cele mai multe oferte au fost cu suprafaa de pn la
100 m.p., amplasate n blocuri locative, unde apartamentele au
fost scoase din fondul locuibil i trecute n cel nelocuibil.
Pe parcursul anului 2012 preurile de ofert pentru oficii
n or. Chiinu s-au micorat de la 970 euro/m.p. n luna
ianuarie la 874 euro/m.p. n luna decembrie. Preul mediu de
ofert la oficii n a. 2012 a constituit 898 euro/m.p., n
comparaie cu anul 2011, care a fost n scdere cu cca.1,3 %.

___________________83__________________
Municipiul Chiinu

Preurile medii de ofert pentru oficiile amplasate n


municipiu au constituit 510 euro/m.p., iar n ar - 250
euro/m.p. n anul 2012 a continuat vnzarea blocurilor
administrative din raioanele republicii ce au fost expuse pe
pia anul precedent, preurile de ofert fiind ntre 100 i 300
euro/m.p.
n prima jumtate a anului 2013 preurile medii de ofert
pentru oficii sunt n cretere cu 3% fa de aceeai perioad a
anului precedent, astfel preul mediu de ofert constituie 939
euro/m.p.
Preurile de ofert n mare parte depind de suprafa i
amplasarea bunului imobil.
Pe parcursul ultimilor ani fluctuaia preurilor de ofert
pentru spaii comerciale n capital s-a micorat de la cca.80%
pe parcursul anului 2011, pn la cca.4% n perioada 2012-
2013 (fig.74).
Dinamica preurilor de ofert la imobilul comercial n
prima jumtate a anului 2010 a nregistrat o tendin negativ.
Desigur, reducerea vnzrilor, mrirea omajului i micorarea
puterii de cumprare a populaiei au condus la micorarea
preurilor la imobilele comerciale. n comparaie cu anul
precedent preurile de ofert au sczut cu aproximativ 30-50%
n funcie de tipul de imobil comercial. Preul unui m.p.la
imobilele comerciale din Chiinu pentru perioada octombrie-
decembrie constituie 900-1200 euro/m.p. Foarte activ este
segmentul magazinelor alimentare mici de lng case, n
interiorul cartierelor rezideniale. Criza a demonstrat
stabilitatea lor nalt. Preul imobilului comercial destinat

___________________84__________________
Analiza pieei imobiliare

vnzrilor de pe strzile periferice constituie 700-1000


euro/m.p.

Figura 74. Fluctuaia preurilor de ofert pentru spaii


comerciale n perioada 2011-2013, euro/m.p.

Pe parcursul anului 2011 preurile la bunurile imobile


comerciale din or. Chiinu au avut o dinamic pozitiv. Spre
finele anului 2011 preul mediu de ofert pentru spaiile
comerciale constituia circa 1100 euro/m.p. Cea mai variat
gam de oferte sunt la imobilele comerciale cu suprafeele ntre
200-400 m.p. Comparativ cu a. 2010 preurile medii de ofert
pe parcursul a. 2011 au fost constante.
Preurile medii de ofert la spaiile comerciale
amplasate n municipiu au constituit cca. 500 euro/m.p., iar n
ar - de la 200 la 300 euro/m.p.
Pe parcursul anului 2012 preurile pentru bunurile
imobile comerciale din or. Chiinu s-au meninut la acelai
nivel, cca. 1009 euro/m.p. n comparaie cu a. 2011 preurile au
crescut cu cca. 2,2 %.
n prima jumtate a anului 2013 preurile medii de
ofert pentru spaiile comerciale amplasate n or. Chiinu

___________________85__________________
Municipiul Chiinu

constituie 978 euro/m.p. n scdere cu 4% fa de aceeai


perioad a anului precedent.
Privind preurile medii de ofert a bunurilor imobile
comerciale, amplasate n municipiu, se observ o scdere fa
de nceputul anului, respectiv preul mediu de ofert constituie
433 euro/m.p.
Analiza teritorial a ofertei imobilelor cu destinatie
comercial n 2013 (fig.75) a permis evidenierea zonelor cu
cele mai multe oferte: Centru - 40%, Botanica - 20%, Rscani -
17%, Ciocana -12%, Buiucani -11%.

Figura 75. Structura teritorial a ofertei imobilelor comerciale


n or. Chiinu, n perioada 2013 sem.I

Din punct de vedere al utilizrii poteniale (tab.15), n


sectorul Centru cca.71% din oferte revin oficiilor, 20%
spaiilor comerciale i cca. 9% ncperilor destinate
alimentaiei publice. n sectorul Botanica oficiile reprezint
50% din numrul ofertelor, 37,5% sunt spaii comerciale i
12,5% revin cateringului. n sectorul Rcani oferta oficiilor
reprezint cca. 47% din numrul total al ofertelor imobilelor
comerciale, spaiilor cu destinaie comercial le revine 30%, iar

___________________86__________________
Analiza pieei imobiliare

celor destinate alimentaiei publice - cca. 23%. n sectorul


Buiucani oficiile i spaiile comerciale au o pondere aproape
egal, 41% i respectiv 47%, alimentaiei publice revenindu-i
cca.12%. Doar n sectorul Ciocana majoritatea ofertelor sunt
spaii comerciale 63%, oficii cca. 26% i spaii destinate
alimentaiei publice cca.11% (fig.76 ).

Tabelul 15. Structura ofertei imobilului cu destinaie


comercial n funcie de amplasare i utilizare, %
Spaii Alimentaia
Amplasarea Oficii comerciale public
Centru 70,67 20,00 9,33
Botanica 50,00 37,50 12,50
Buiucani 41,18 47,06 11,76
Ciocana 26,32 63,16 10,53
Rcani 46,67 30,00 23,33

Figura 76. Structura tehnologic a ofertei spaiilor comerciale


n or. Chiinu, 2013, sem.I

Analiznd obiectele comerciale oferite pe pia din


punct de vedere al suprafeei totale expuse, s-a constatat c
61% din suprafaa imobilelor comerciale revine oficiilor, 28%

___________________87__________________
Municipiul Chiinu

spaiilor comerciale i 11% - spaiilor destinate alimentaiei


publice (fig.77). n profil teritorial suprafaa maxim (fig.78 ):
destinat oficiilor este oferit n sectorul Centru (zona
administrativ a municipiului), urmat de sectoarele
Rcani, Buiucani, Botanica i Ciocana.
destinat spaiilor pentru comer se afl n sectorul Ciocana,
urmat de sectoarele Centru, Rcani, Botanica, Buiucani.
destinat alimentaiei publice se afl n sectorul Rcani,
urmat de sectoarele Centru, Botanica, Buiucani, Ciocana.
Suprafaa medie a unui obiect destinat oficiilor
constituie 294 m.p., un obiect destinat activitii comerciale n
mediu este de 230 m.p., iar cel destinat alimentaiei publice -
237 m.p. (fig.79).

Figura 77. Structura suprafeei totale a imobilului comercial


oferit spre vnzare n Chiinu, 20130 sem.I

Figura 78. Suprafaa medie a unui obiect cu destinaie


comercial expus pe pia n or.Chiinu, 2013, sem.I, m.p.

___________________88__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 79. Structura suprafeelor comerciale oferite spre


vnzare n or. Chiinu, n funcie de sector, 2013, sem I

Bunurile imobile destinate oficiilor au fost analizate din


punct de vedere al autonomiei. S-a constatat c majoritatea
obiectelor expuse pe pia sunt ncorporate, cca.68% (fig.80).
n sectorul Centru sunt ncorporate 59% din oficii, n sectorul
Botanic - 94%, Rcani - 79%, Buiucani - 71%, n sectorul
Ciocana - 60% (fig. 81).

Figura 80. Divizarea spaiilor destinate oficiilor n or.


Chiinu, n funcie de autonomie, 2013, sem.I

___________________89__________________
Municipiul Chiinu

Figura 81. Numrul ofertelor de suprafee destinate oficiilor n


or. Chiinu, n funcie de autonomie i amplasare

Majoritatea ofertelor expuse pe pia, cca. 67%,


reprezint ncperi amenajate, n stare foarte bun (fig.82). Un
numr mare de oferte, cca. 24%, sunt propuse n cldiri noi,
ns n varianta nefinisat gri sau alb (n funcie de etapa
de finisare a pereilor). Iar cca.7% din birourile oferite necesit
reparaie capital.
n majoritate birourile, cca. 80% din numrul total
expuse pe pia n primvara anului 2013, (fig. 83) sunt
amplasate la parter sau etajul 1.

100%
80%
69 55 57
60%
67
40% 9 100
9
20% 13 27 29
9 0 0
0% 9 14 33
Centru 0
0
Botanica
Ciocani
Au nevoie de reparaii Versiunea gri
Varianta alba Reparatie calitate superioara
Figura 82. Structura ofertei spaiilor destinate oficiilor n
funcie de amplasare i starea fizic

___________________90__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 83. Structura ofertei spaiilor destinate oficiilor n


funcie de amplasarea pe vertical (nivelul n cldire)

Examinnd oferta cldirilor destinate integral oficiilor,


s-a constatat c sunt propuse spre vnzare cldiri cu unu i
dou nivele doar n sectorul Centru. Preponderent pe pia sunt
expuse cldiri cu trei i patru etaje cca.63% (fig.84 ).
Preurile medii de ofert pentru oficii oscileaz de la
410 euro/m.p. n zona Pota Veche pn la 894 euro/m.p. n
sectorul Centru (fig.85). Cele mai mari preuri, 2250 euro/m.p.,
au fost solicitate n sectorul Centru, strada Tighina, pentru o
cldire separat de 400 m.p. destinat oficiilor.

Figura 84. Distribuia cldirilor destinate oficiilor expuse pe


pia n primvara anului 2013 n profil teritorial

___________________91__________________
Municipiul Chiinu

Figura 85. Preurile medii de ofert a spaiilor pentru oficii n


or. Chiinu, profil teritorial, 2013, sem I

Preurile medii de ofert pentru spaii comerciale


oscileaz de la 497 euro/m.p. n sectorul Buiucani pn la
1002 euro/m.p. n sectorul Centru (fig.86). Cele mai mari
preuri au fost solicitate n sectorul Centru, strada Vasile
Alecsandri, 2743 euro/m.p. pentru o cldire de 80 m.p. i strada
Tighina, 1998 euro/m.p. pentru o cldire de 400 m.p.

Figura 86. Preurile medii de ofert pentru spaii comerciale


n or. Chiinu, profil teritorial, 2013, sem.I, euro/m.p.

___________________92__________________
Analiza pieei imobiliare

5.3.2 CHIRIE
Chiria spaiilor comerciale depinde de tipul cldirii. Pe
piaa mun. Chiinu ofertele pot fi divizate n dou categorii:
spaii n incinta cldirilor moderne specializate i spaii n
cldiri vechi replanificate (sau modernizate).
n ultima perioad chiria s-a diminuat considerabil. Spre
exemplu:
n centrul comercial Le Roi n 2008 chiria lunar a variat
ntre 24 i 28 euro pe metru ptrat, iar ncepnd cu anul
2009 arenda unui metru ptrat s-a nregistrat ntre 18 i 22
euro.
n office-centru Kentford n 2008 chiria a ajuns la 16 euro
pe metru ptrat, din anul 2009 i pn n prezent a sczut
cu 20% pn la 12 euro. Gradul de ocupare a centrului a
sczut la 82%;
centrul de afaceri Skytower n timpul crizei nu i-a
schimbat mult politica de formare a preurilor (chiriei).
Limita inferioar a plii pentru chirie a rmas la 17 euro
pe metru ptrat lunar, iar cea superioar a fost redus de la
24 la 21 euro. Gradul de ocupare al centrului de afaceri
este de aproximativ 70%.
n centrul comercial Jumbo n perioada 2008-2012 limita
inferioar a plii pentru chirie a sczut cu cca.38%, iar cea
superioar cu cca.58%.
Piaa chiriei obiectelor comerciale se dezvolt paralel
cu cea de vnzare-cumprare.
Ca i pe piaa de vnzare-cumprare, majoritatea
ofertelor de nchiriere a oficiilor sunt concentrate n sectorul

___________________93__________________
Municipiul Chiinu

Centru, cca. 48%, urmeaz sectoarele Botanica 21% i Rcani


17% (fig. 87).

Figura 87. Structura teritorial a ofertei spaiilor pentru oficii


n or. Chiinu, 2013, sem.I

Plata pentru chirie depinde esenial de amplasare,


precum i de comoditatea accesului, existena parcrii i starea
fizic a imobilului. Cele mai scumpe oficii sunt propuse n
sectorul Centru, cu media sectorial de 8,5 euro/m.p. lunar, iar
cele mai ieftine - n sectorul Ciocana, cu media de 3,7
euro/m.p. lunar (fig.88).

Figura 88. Plata medie pentru chirie, oficii amplasate n or.


Chiinu, profil teritorial, 2013, sem. I, euro/m.p. lunar

___________________94__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 89. Limitele minime i maxime ale plii pentru chiria


oficiilor n or. Chiinu, profil teritorial, 2013, sem. I,
euro/m.p. lunar

Plata pentru chirie n cadrul aceluiai sector oscileaz n


limite foarte mari. Astfel, n sectorul Centru chiria variaz de la
4,3 la 25 euro/m.p. lunar, iar n sectorul Ciocana de la 3,1 la
6,3 euro/m.p. lunar. n sectoarele Buiucani i Botanica limitele
plii pentru chirie sunt identice, minimum 4 euro/m.p. lunar i
maximum 13 euro/m.p. lunar. n sectorul Rcani plata pentru
chirie se ncadreaz ntre 3,5 i 10 euro/m.p. lunar (fig.89).

Oferta spaiilor comerciale destinate nchirierii


asemenea oficiilor este concentrat n sectorul Centru 37%,
urmat de sect. Botanica 25%. Multe obiecte comerciale sunt
oferite n sectorul Ciocana, 20% din totalitatea obiectelor
expuse pe pia (fig.90).

___________________95__________________
Municipiul Chiinu

Figura 90. Structura teritorial a ofertei spaiilor comerciale n


or. Chiinu, 2013, sem.I

Cea mai mare plat medie pentru chiria spaiilor


comerciale n lunile iunie-iulie 2013 este solicitat n sectorul
Botanica de 11,1 euro/m.p. lunar, iar cea mai mic n sectorul
Ciocana, cu media de 4,6 euro/m.p. lunar (fig.91).

Figura 91. Plata medie pentru chirie pentru spaii comerciale


amplasate n or. Chiinu, 2013, sem. I, euro/m.p. lunar

Plata pentru chirie n cadrul aceluiai sector oscileaz n


limite foarte mari. Astfel, n sectorul Centru chiria variaz de la
3,6 la 30 euro/m.p. lunar, iar n sectorul Ciocana de la 3,0 la
6,5 euro/m.p. lunar. n sectoarele Buiucani i Botanica limitele
maxime ale plii pentru chirie sunt identice, 20 euro/m.p.

___________________96__________________
Analiza pieei imobiliare

lunar, iar cele minime difer cu 17%. n sectorul Rcani plata


pentru chirie variaz ntre 3 i 9 euro/m.p. lunar (fig. 92).

Fifura 92. Limitele minime i maxime ale plii pentru chiria


spaiilor comerciale n or. Chiinu, 2013, sem. I, euro/m.p.
lunar

___________________97__________________
Municipiul Chiinu

6. PIAA IMOBILULUI INDUSTRIAL

6.1 DIMENSIUNI I STRUCTUR

6.1.1 ASPECTE ISTORICE


Piaa imobilelor industriale n oraul Chiinu este
constituit preponderent din imobile cu un nalt grad de uzur,
aceasta se explic prin faptul c acest segment de pia s-a
dezvoltat cel mai mult n perioada anilor 1970 - 1990, perioad
n care Republica Moldova a cunoscut o cretere continu a
economiei, respectiv capitala se dezvolta att sporind
construcia imobilelor de menire social, locativ, ct i a celor
industriale i de depozitare (fig.93).
Depozitele din perioada anterioar 1970 sunt n
majoritate depozite militare sau foste cazarme amplasate n
zonele strzilor Uzinelor i Munceti. Depozitele i halele de
producere din anii 1970 - 1990 au fost construite cu fore
proprii (sau la comand) ale ntreprinderilor, care nu erau
satisfcute de capacitile utile existente, sau pentru extinderea
producerii. Dup anul 1990 numeroase cldiri de producere au
rmas prsite din cauza crizei economice a Republicii
Moldova i necesitatea construciilor noi a fost minim. La
mijlocul anilor '90 economia rii ncepe s se stabilizeze, fapt
care a condiionat construcia unor cldiri industriale noi.
Actualele depozite, majoritatea amplasate n municipiul
Chiinu, au uzura mare, sunt fie reconstruite, fie reutilate i
transformate din cldiri de producere.

___________________98__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 93. Numrul construciilor industriale date n


exploatare n perioada respectiv

6.1.2 ZONE INDUSTRIALE


Delimitarea zonelor industriale are o importan major
pentru orice localitate. Aspectele specifice ale cldirilor de
producere determin dezvoltarea zonelor respective. Astfel,
principalele probleme sunt condiionate de poluarea zonei din
imediata apropiere prin nivelul sporit de zgomot, vibraii, fum,
miros, praf, toxicitate, risc de producere a incendiului i a
exploziei, umezeal sporit, cldur sau iradiere.
n oraul Chiinu sunt 18 zone industriale, acestea
fiind delimitate i clasificate conform zonrii funcionale a
oraului. Zonele industriale din oraul Chiinu sunt: Uzinelor,
Munceti, Ciocana Nou, Petricani, Sculeni, Vatra, Revaca,
Colonia, Visterniceni, Riveran, Bubuieci, Aeroport, Pota
Veche, Centru, Buiucani, Telecentru i Budeti (fig.94; tab.16;
Anexa 4, tab.A4.1).

___________________99__________________
Municipiul Chiinu

Figura 94. Zonele industriale or. Chiinu

Principalele zone industriale sunt:


Zona Uzinelor, cuprinde 24% din totalitatea
construciilor industriale existente i ocup o
suprafa de 341 ha, ceea ce reprezint 20% din
suprafaa total a zonelor industriale.
Zona Ciocana Nou, cuprinde 17% din
construciile industriale existente i ocup o
suprafa de 234 ha sau 14% din suprafaa
zonelor industriale.
Zona Riveran, avnd un numr redus de
construcii, doar 55 sau 3% din totalitatea
acestora, ocup o suprafa de 200 ha sau 12%.

___________________100__________________
Analiza pieei imobiliare

Zona Munceti, cuprinde 17% din numrul


construciilor industriale i o suprafa de 144 ha
sau 8% din suprafaa zonelor industriale.
Zona Petricani, cuprinde 11% din numrul
construciilor industriale i o suprafa de 82 ha
sau 5% din suprafaa total a zonelor industriale.

Tabelul 16. Numrul de construcii industriale date n


exploatare pn n anul 2011
Suprafaa
Numrul de construcii
Zona de ocupat
amplasare pn 1970- 1990- 2000- Ponde
1970 1990 2000 2011
Total
rea, % Ha %
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Ciocana
84 172 16 48 320 17 234 14
Noua
Uzinelor 142 222 18 74 456 24 341 20
Vatra 23 36 2 7 68 4 144 8
Munceti 105 149 18 46 318 17 118 7
Petricani 42 108 14 42 206 11 82 5
Sculeni 28 69 11 13 121 6 101 6
Buiucani 4 22 5 7 38 2 23 1
Centru 9 29 3 0 41 2 40 2
Posta
34 16 1 7 58 3 65 4
Veche
Telecentru 8 28 4 2 42 2 48 3
Revaca 19 38 3 8 68 4 138 8
Aeroport 5 18 2 6 31 2 26 2
Bubuieci 6 15 2 5 28 1 40 2
Riveran 17 28 2 6 55 3 200 12
Rcani 4 9 2 1 16 1 15 1
Colonia 1 7 0 2 10 1 30 2

___________________101__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea tabelului 16)


1 2 3 4 5 6 7 8 9
Visterni
12 9 1 3 25 1 11 1
ceni
Budeti - 10 0 4 14 1 50 3
Total 543 985 104 281 1915 100 1706 100

Dup destrmarea URSS, multe ntreprinderi, uzine i-


au sistat activitatea, ceea ce a adus pe pia, n urma
privatizrii, numeroase obiective industriale. Deoarece
majoritatea ntreprinderilor ajunse la privatizare erau
falimentate, iar construciile nu corespundeau cerinelor
tehnologice moderne, pe pia au ajuns multe construcii cu
utilitate redus. Respectiv, n perioada anilor 1990 - 2000
cldiri de producere sau depozite au construit doar investitorii
strini care nu erau satisfcui de condiiile oferite de cldirile
deja existente. Dup anul 2000 construcia mai multor edificii
industriale se explic prin stabilizarea economiei naionale,
sporirea investiiilor i creterea uzurii fizice a cldirilor
industriale din perioada sovietic.
Actual, pe piaa imobilelor industriale din oraul
Chiinu sunt expuse depozite cu o vrst medie de 25-30 de
ani, aferente unor ntreprinderi de producere care i-au redus
volumul de lucru sau care s-au reprofilat. Astfel, majoritatea
depozitelor prezint construcii cu un grad nalt de uzur fizic
i funcional. Unele depozite au fost supuse reconstruciei sau
reparaiei capitale i sunt cotate pe pia pe msura utilitii lor.
Privind construcia depozitelor noi, numrul acestora
este destul de mic. Construciile de acest gen sunt concentrate
n zonele industriale i comerciale periferice ale sectoarelor
administrative ale oraului i reprezint construcii uoare de
___________________102__________________
Analiza pieei imobiliare

tip sandwich pe fundaii din beton armat. Asemenea depozite


se bucur de o cerere deosebit. Aglomerarea unor zone se
poate explica prin amplasarea n apropiere de calea ferat, cu
acces la magistralele auto naionale i internaionale,
infrastructura dezvoltat i ali factori de ordin economic i
social (fig.95).

Figura 95. Numrul construciilor industriale date n


exploatare n perioada anilor 2000-2011 n oraul Chiinu, pe
zone industriale

Suprapunerea zonelor industriale cu zonele


administrative ale mun. Chiinu permite a evidenia
potenialul de dezvoltare teritorial. Astfel, n direcia Ciocana
sunt circa 824 construcii industriale pe o suprafa de 695 ha.
(anexa 4, tab.A4.1). n aceast direcie sunt incluse sectorul
administrativ Ciocana cu zonele industriale Ciocana Nou i
Uzinelor precum i zonele industriale ce corespund comunelor
respective din cadrul municipiului: Colonia, Bubuieci i
Budeti. Sectorul se caracterizeaz prin suprafee mari de teren
pentru construcie.

___________________103__________________
Municipiul Chiinu

n sectorul Rcani sunt amplasate cca. 305 construcii


industriale pe o suprafa de 173 ha., sunt cuprinse zonele
industriale Rcani, Pota Veche, Petricani i Visterniceni.
Sectorul cuprinde zone compacte cu un numr mare de
construcii pe o suprafa comparativ restrns.
Direcia Botanica cuprinde sectorul administrativ
Botanica cu zonele industriale Munceti, Aeroport i Riveran,
precum i zona industrial Revaca supus administrativ
oraului Sngera. Direcia ocup o suprafa de 482 ha i
cuprinde cca. 470 construcii, posed un potenial de dezvoltare
sporit datorat accesului la cile de transport att auto, ct i
feroviar, i aerian.
n direcia Buiucani sunt cuprinse sectorul administrativ
Buiucani cu zonele industriale Buiucani i Sculeni, precum i
zona industrial Vatra cuprins n zona administrativ a
oraului cu acelai nume. n aceast direcie sunt amplasate 227
construcii industriale pe o suprafa de 268 ha. Majoritatea
obiectelor (53%) sunt amplasate n zona Sculeni, care ocup o
suprafa de 101 ha. Suprafaa maxim o deine zona Vatra
(54%) cu un numr redus de cldiri - 68.
Sectorul Centru are o suprafa industrial comparativ
mic, doar 88 ha, ns obiectivele industriale au dimensiuni
mari, ceea ce n mediu conduce la crearea situaiei de o cldire
la mai mult de un hectar.
Din punct de vedere teritorial imobilele industruale din
or. Chiinu sunt amplasate preponderent n sect. Ciocana
(44%) i sect. Botanica (26%) (fig. 96).

___________________104__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 96. Suprafaa ocupat de imobilele industriale pe


sectoare administrative n or. Chiinu, ha

Imobilele industriale din municipiu sunt concentrate n


oraul Vatra i comunele Bubuieci, Budeti, Colonia i Revaca
(fig. 97). Cota majoritar aparine zonelor industriale Vatra cu
36% i Revaca cu 34%.
n sectorul Ciocana, cea mai mare zon industrial, sunt
amplasate cele mai mari ntreprinderi industriale precum: SA
Vismos, productor de vinuri spumante i de marc, SA
Tutun-CTC, productor al produselor de tutungerie,
combinatul materialelor de construcie SA Macon, S
Fabrica de sticl din Chiinu, M Resan, SA Glass
Container Company, SA CET-2, principalul productor i
furnizor de energie electric i termic, SA Farmaco, SA
Fabrica de drojdii, M Efes Vitanta Moldova Breweri, SA
Moldovahidroma, Compania Coca-Cola, SA Incoma,
SA Combinatul de carton Chiinu, SA Midgard Terra
(fosta Fabric de produse chimice de uz casnic).

___________________105__________________
Municipiul Chiinu

Figura 97. Suprafaa ocupat de imobilele industriale n mun.


Chiinu, ha

n sectorul Botanica este amplasat zona


antreprenoriatului liber Expo- Bussiness- Chiinu care are o
suprafa de 23,6 ha, cu 41 ageni economici. n acest sector
activeaz astfel de companii ca: SA Carmez, CT
Hidrotehnica, .M.Zernoff, fabrica de mobil SA Codru,
SA Franzelua i SA Semnal.
Principalele ntreprinderi ce activeaz n sectorul
Buiucani sunt: SA Tracom, SA Topaz, SA Pielart, SA
Viorica Cosmetics, fabrica de mobil Confort i SA
Alfa.
n sectorul Rcani printre principalele companii ce
activeaz se numr: SA Uzina Aba-1, SA Mezon, SA
Edilitate, SA Transfrigo, SA ntreprinderea Transport
Auto i SA ,,Supraten.
n sectorul Centru sunt amplasate mai multe
ntreprinderi mari printre care se evideniaz: SA Bucuria,
SA SteauaReds, SA Ionel, SA Steaua, SA
,,Sovtransavto, SA Moldtelecom.

___________________106__________________
Analiza pieei imobiliare

6.2 TRANZACII
Piaa imobilului industrial cuprinde cldiri de producere
din diferite ramuri ale economiei naionale, precum i
construcii auxiliare cum ar fi depozite, blocuri administrative
i altele. n majoritatea cazurilor cldirile industriale sunt
obiecte mari i scumpe fapt ce condiioneaz un numr redus
de tranzacii cu astfel de obiecte. Din acest motiv piaa
imobilelor industriale va fi examinat mpreun cu segmentul
de pia al depozitelor, care poate fi considerat un indicator
indirect ce reflect dezvoltarea industriei i a antreprenoriatului
n zon.
Pe parcursul ultimilor ani numrul tranzaciilor cu
depozite a crescut de cca. dou ori (fig.98), ns numrul
acestora este extrem de mic: de la 34 tranzacii n 2009 pn la
66 tranzacii n 2012. Tipul preponderent al tranzaciilor este
vnzarea-cumprarea acestora (n ultinii 5 ani n mediu
cca.72%) (fig. 99).
n 2012 din numrul total al tranzaciilor nregistrate
73% sunt tranzacii de vnzare-cumprare, 5% cuprind
tranzaciile de divizare, la fel 5% tranzacii nregistrate prin
decizia judecii, 3% donaie i 2% schimb. Altor tipuri de
tranzacii le revin 12% din numrul total al tranzaciilor
nregistrate (fig. 100; anexa 4, tab.A4.2).

___________________107__________________
Municipiul Chiinu

Figura 98. Numrul tranzaciilor cu depozite

Figura 99. Structura tranzaciilor cu depozite, %

Figura 100. Structura tranzaciilor cu depozite n 2012

___________________108__________________
Analiza pieei imobiliare

6.3 OFERTE

6.3.1 VNZARE CUMPRARE


n 2010 cererea pentru depozite a fost mare, iar bunurile
imobile cu destinaie industrial au prezentat puin interes, ele
avnd un termen ndelungat de expunere pe pia. n municipiu
pe acest segment imobiliar preul mediu s-a aflat n limitele
100-250 euro/ m.p.
n 2011 preurile medii de ofert n perimetrul or.
Chiinu au variat de la 400 la 600 euro/m.p. Cele mai multe
oferte au fost n sectorul Ciocana. Preurile medii de ofert n
municipiu s-au aflat n limitele 200-250 euro/m.p. Au fost
nregistrate i preuri de extrem, minimum 19 euro/m.p. i
maximum 740 euro/m.p., acestea fiind n dependen de
suprafaa util i tipul producerii.
n 2012 preurile nu au suportat modificri
considerabile. n raza oraului Chiinu preul mediu de ofert
s-a aflat n limita 520 euro/m.p. n municipiu bunurile imobile
industriale s-au oferit cu 150-250 euro/m.p.
n prima jumtate a anului 2013 preurile medii de
ofert la spaiile pentru producere, amplasate n perimetrul
oraului Chiinu, s-au micorat la 423 euro/m.p., iar n raza
municipiului - la 229 euro/m.p. n perimetrul oraului cele mai
ridicate preuri de ofert au fost observate n sectorul Centru
(442 euro/m.p.), urmat de sectorul Ciocana unde preurile de
ofert au fost n mediu 431 euro/m.p., sectorul Rcani cu
preul mediu de 420 euro/m.p., sectorul Buiucani cu preul
mediu 399 euro/m.p., sectorul Botanica cu 390 euro/m.p.

___________________109__________________
Municipiul Chiinu

n perioada lunilor martie - aprilie 2013 s-a observat o


cretere a ofertelor pe piaa bunurilor imobile industriale, n
special n sectoarele Buiucani, Ciocana i Rcani unde n
perioada ianuarie februarie au fost cele mai puine oferte de
acest tip. Preurile de ofert ale cldirilor industriale i a
depozitelor n oraul Chiinu n prima jumtate a anului au
variat de la 50 euro/m.p. pn la 700 euro/m.p. n funcie de
dotrile inginereti, amplasare, caracteristicile tehnice ale
bunului imobil, suprafaa construciei sau a terenului aferent.
n perioada iunie-iulie 2013 n perimetrul oraului
Chiinu au fost identificate cca. 79 oferte a imobilelor cu
destinaie industrial (anexa 4, tab.A4.3). Majoritatea acestora
sunt amplasate n sect. Ciocana (29%), urmat de sect. Centru
(21%), sect. Botanica (19%), sect. Rcani (18%) i Buiucani
(13%) (fig. 101).

Figura 101. Repartizarea teritorial a ofertei imobilelor


industriale amplasate n perimetrul oraului Chiinu (iunie-
iulie 2013)

___________________110__________________
Analiza pieei imobiliare

Figura 102. Preurile medii de ofert pe zone


industriale ale or. Chiinu, n iunie-iulie 2013, euro/m.p.

Oferta n funcie de amplasare reprezint de la 3% (n


sect. Ciocana) pn la 44% (n zona industrial Rcani) din
totalitatea imobilelor industriale existente (tab.17). Preurile
medii de ofert variaz considerabil att n funcie de sector,
ct i n funcie de zonele industriale (anexa 4, tab.A4.3) ce
aparin aceluiai sector administrativ. Cele mai mari preuri
(fig.102) au fost atestate n zona industrial Rcani (mediu
517 euro/m.p.), iar cele mai mici n zona Telecentru (mediu
110 euro/m.p.).
n perioada iunie-iulie 2013 n raza municipiului
Chiinu au fost identificate cca.16 oferte ale imobilelor cu
destinaie industrial. Majoritatea acestora sunt amplasate n
com. Bacioi (25%), urmeaz regiunea Cricova i Sngera (cu
19% fiecare), Colonia (13%) i Ghidighici, Durleti i Bune
(a cte 6% fiecare) (fig.103).
Preurile medii de ofert variaz de la 133 euro/m.p. n
or. Sngera pn la 426 euro/m.p. n or. Vatra (fig.104).

___________________111__________________
Municipiul Chiinu

Tabelul 17. Ponderea ofertei pe piaa oraului Chiinu


Numrul Numrul imobilelor Ponderea,
Amplasarea
ofertelor industriale existente %
Centru 12 41 29
Telecentru 5 42 12
Ciocana 23 776 3
Botanica 15 402 4
Buiucani 4 38 11
Sculeni 6 121 5
Rcani 7 16 44
Pota Veche 7 58 12

Figura 103. Repartizarea teritorial a ofertei imobilelor


industriale amplasate n raza mun.Chiinu (iunie-iulie 2013)

Figura 104. Preurile medii de ofert n mun. Chiinu, iunie-


iulie 2013, euro/m.p.

___________________112__________________
Analiza pieei imobiliare

6.3.2 CHIRIE
Pe piaa imobilului industrial segmentul nchirierii este
la fel de slab dezvoltat. n ultimii ani oferta depete cu mult
cererea. De regul, n procesul de negociere proprietarii sunt
dispui s ofere reduceri n cazul ncheierii contractului pe
termen lung.
n prima jumtate a anului 2012 (fig.105, a) majoritatea
ofertelor pentru nchiriere au fost amplasate n sect. Ciocana
(41%) urmat de sect. Botanica (21%). n 2013 (fig.105, b)
numrul maxim de oferte a fost atestat n sect. Centru (43%),
urmat de asemenea de sect. Botanica (21%).

a) 2012

b) 2013
Figura 105. Repartizarea teritorial a ofertei chiriei imobilelor
industiale amplasate n perimetrul oraului Chiinu

___________________113__________________
Municipiul Chiinu

Plata solicitat pentru chiria imobilelor industriale i a


depozitelor n prima jumtate a anului 2013 a sporit
considerabil fa de aceeai perioad a anului precedent. Dac
n 2012 plata pentru chirie s-a aflat n limitele 1,5 3 euro
lunar pentru un metru ptrat de suprafa util, apoi n 2013
aceasta deja variaz ntre 2,5 6,3 euro/m.p. lunar (fig.106).
Dac n 2012 cele mai mari sume pentru chirie au fost
solicitate n sect. Botanica (n mediu cca.3 euro/m.p. lunar)
apoi n 2013 cele mai mari pli pentru chirie sunt solicitate n
sect. Centru (n mediu peste 6 euro/m.p. lunar).

Figura 106. Fluctuaia plii pentru chiria spaiilor


industriale i de depozitare, euro/m.p lunar

Plata pentru chirie difer considerabil de suprafaa


nchiriat. Majoritatea ofertelor expuse pe pia au suprafee
relativ mici (pn la 500 m.p.). Respectiv pentru aceste oferte
plata pentru chirie variaz ntr-un interval extrem de larg (de la
1,8 euro/m.p. pn la 11,3 euro/m.p. lunar) n funcie de dotri
i amplasare (tab.17). Suprafee mari sunt oferite la pli ce
variaz ntre 2 i 5 euro/m.p. lunar.

___________________114__________________
Analiza pieei imobiliare

Tabelul 17. Intervalul plii de arend n funcie de suprafaa


depozitului
Plata lunar pentru chirie, euro/m.p.
Suprafaa 2012 2013
10 000 2,2 x
4000-6000 1,0-2,0 x
1000-4000 1,5-2,1 3,0-5,0
500-1000 1,6-3,0 2,0-5,0
pn la 500 1,3-5,0 1,8-11,3

___________________115__________________
Municipiul Chiinu

GENERALIZRI

Dezvoltarea pieei imobiliare n Republica Moldova


demareaz odat cu procesul de privatizare la finele secolului
XX. Municipiul Chiinu ocup o poziie special n ierarhia
localitilor Republicii Moldova. Rolul capitalei n context
naional este determinat de urmtorii factori:
1) amplasarea geografic favorabil att pe teritoriul
rii, ct i fa de alte capitale i orae mari ale statelor
europene nvecinate;
2) amplasarea municipiului la intersecia diverselor
tipuri de ci de comunicaii i transport: rutiere, feroviare,
aeriene, fluviale;
3) un potenial uman cu premise reale pentru
dezvoltarea ulterioar;
4) condiii pentru revitalizarea complexului industrial i
reorientarea ctre tehnologiile moderne;
5) dotare suficient cu elemente ale infrastructurii
socio-culturale de nivel naional;
6) cadre calificate n domeniul cercetrilor i tiinelor
aplicative;
7) condiii climaterice i naturale favorabile, existena
unor obiecte de patrimoniu construit, necesare pentru
dezvoltarea turismului i sectorului balnear;
8) relaii culturale tradiionale cu alte orae din
strintate, predispoziia investitorilor autohtoni i strini
pentru a susine iniiativele locale.
Aspectele menionate au condiionat formarea i
dezvoltarea pieei imobiliare cu caracteristici aparte.

___________________116__________________
Analiza pieei imobiliare

Piaa municipiului Chiinu, att n totalitate ct


i pe segmente, reacioneaz mult mai rapid la
provocrile economice i/sau politice existente,
este mult mai dinamic (fig. 107 - 114).

Figura 107. Numrul tranzaciilor imobiliare n mun. Chiinu


i ar

Figura 108. Dinamica tranzaciilor cu bunuri imobile n mun.


Chiinu fa de totalul pe ar

___________________117__________________
Municipiul Chiinu

Figura 109. Dinamica tranzaciilor cu apartamente

Figura 110. Dinamica tranzaciilor cu case de locuit


individuale

Figura 111. Dinamica tranzaciilor cu terenuri agricole

___________________118__________________
Analiza pieei imobiliare

150

100

50

0
2009/2008 2010/2009 2011/2010 2012/2011
RM mun.Chiinu
Figura 112. Dinamica tranzaciilor cu terenuri neagricole

Figura 113. Dinamica tranzaciilor cu cldiri comerciale

Figura 114. Dinamica tranzaciilor cu alte tipuri de bunuri


imobile

Structura pieei municipiului Chiinu este


neomogen i difer considerabil de cea

___________________119__________________
Municipiul Chiinu

republican (tab.18). Principalul obiect al


tranzaciilor imobiliare nregistrate n mun.
Chiinu l constituie imobilele locative fa de
terenurile agricole, care reprezint obiectul
principal al tranzaciilor n republic.

Tabelul 18. Structura pieei imobiliare


Segmentele pieei Municipiul Republica
imobiliare Chiinu Moldova
Piaa imobilului locativ 56% 12%
tipizat (apartamentele)
Piaa terenurilor 20% 8%
neagricole
Piaa caselor individuale 11% 11%
Piaa terenurilor agricole 6% 66%
Piaa spaiilor comerciale 4% 2%

Oferta bunurilor imobile pe piaa municipiului


Chiinu depete cererea, ns cererea satisfcut
n ultimii ani este n continu cretere. n 2012
tranzacii ncheiate au fost nregistrate cu 89% mai
multe fa de 2009 (fig.115).
n cretere este i numrul contractelor de ipotec,
cu 95% mai multe n 2012 fa de 2009, fapt care
indic dezvoltarea economic continu n ultimii
ani.
Fluctuaia preurilor pe principalele segmente de
pia n mun. Chiinu este minim. n perioada
2010-2012 preurile medii pentru apartamente s-au
modificat lunar n medie cu 0,05%, pentru casele

___________________120__________________
Analiza pieei imobiliare

individuale cu 0,17%, iar pentru terenuri


neagricole cu 0,89% (fig.116).

Figura 115. Cererea satisfcut (numrul tranzaciilor


nregistrate)

Figura 116. Dinamica preurilor pe principalele segmente de


pia

___________________121__________________
Municipiul Chiinu

SURSE DE INFORMAII

1. Primaria municipiului Chiinu, www.chisinau.md


2. Biroul Naional de Statistic, www.statistica.md
3. Agenia Relaii Funciare i Cadastru, www.arfc.gov.md
4. S Cadastru, www.cadastru.md
5. Planul de amenajare a teritoriului municipiului
Chiinu, www.chisinau.md
6. Plan urbanistic general al municipiului Chiinu,
www.chisinau.md
7. www.lara.md
8. www.nikaimobil.md
9. www.makler.md
10. www.999.md
11. www.imobile.md
12. www.casa-ta.info

___________________122__________________
Analiza pieei imobiliare

ANEXE
ANEXA 1

FIA CADASTRAL CENTRALIZATOARE A


TERENURILOR LA DATA DE 01.01.2011 PE
REPUBLICA MOLDOVA
(n hectare)

Numrul deintorilor
Numrul rndului Din care
Indicele rndului

(18+19+20+26+
Suprafaa total

30+31+32+33)

protejate de stat
Categoriile i funciari

fondul ariilor
n intravilan

incluse n
deintorii de terenuri

A B C 1 2 3 4
I. Terenuri cu 133362 2008695,48 4733,19 427,68
1
destinaie agricol
(total), din care: 1
I.1. terenuri proprietate 283 270808,77 714,61 131,18
public a statului,
inclusiv: 2
I.2. terenuri proprietate 8 35103 45124,28 1117,65 6,00
public a unitilor
administrativ-
teritoriale, inclusiv:
I.2.1. terenuri din domeniul 1643 3885,06 360,94 0,00
public 9
I.2.2. terenuri din domeniul 33460 41239,22 756,71 6,00
privat, din care: 10
I.2.2. Loturi pomicole 720 3915,14 75,31 0,00
1.
neprivatizate 11

___________________123__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
I.2.2. Alte terenuri de 32740 37324,08 681,40 6,00
2.
interes privat, 12
I.2.2. inclusiv: loturi 871 192,80 0,00 0,00
2.1
auxiliare 13
I.3 Terenuri proprietate 129823 1692762,43 2900,93 290,50
5
privat, inclusiv: 14
I.3.1 cooperative agricole, 232 126305,46 189,66 0,00
inclusiv: 15
I.3.1. cooperative 6 7248,37 0,00 0,00
1
agricole de
ntreprinztor, din
care: 16
I.3.1. terenuri proprii 107,86 0,00 0,00
1.1 17
I.3.1. terenuri arendate, 7140,51 0,00 0,00
1.2 18
I.3.1. inclusiv: pe un 659,50 0,00 0,00
1.2.1
termen mai mare de 3
ani 19
I.3.1. Cooperative 226 119057,08 189,66 0,00
2
agricole de producie,
din care: 20
I.3.1. incluse n 35784,97 23,24 0,00
2.1
capitalul statutar 21
I.3.1. incluse n 83272,11 166,42 0,00
2.2
capitalul mprumutat,
inclusiv: 22
I.3.1. terenuri ale 10780,81 0,82 0,00
2.2.1
membrilor
cooperativei 23
I.3.1. terenuri arendate, 72491,30 165,60 0,00
2.2.2 24

___________________124__________________
Analiza pieei imobiliare

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
I.3.1. inclusiv: pe un 4636,80 0,00 0,00
2.2.2.
termen mai mare de 3
1
ani 25
I.3.2 Societi pe aciuni, 161 40377,51 46,50 0,00
inclusiv: 26
I.3.2. societi pe 118 37386,97 38,11 0,00
1
aciuni agricole, din
care: 27
I.3.2. terenuri proprii 7239,72 38,11 0,00
1.1 28
I.3.2. terenuri arendate, 30147,25 0,00 0,00
1.2 29
I.3.2. inclusiv: pe un 4157,28 0,00 0,00
1.2.1
termen mai mare de 3
ani 30
I.3.2. Societi pe 43 2990,54 8,39 0,00
2
aciuni neagricole,
din care: 31
I.3.2. terenuri proprii 2473,50 8,39 0,00
2.1 32
I.3.2. terenuri arendate, 517,04 0,00 0,00
2.2 33
I.3.2. inclusiv: pe un 384,29 0,00 0,00
2.2.1
termen mai mare de 3
ani 34
I.3.3 Societi cu 3624 683205,20 170,51 4,50
rspundere limitat,
inclusiv: 35
I.3.3. societi cu 2931 663580,36 149,75 4,50
1
rspundere limitat
agricole, din care: 36
I.3.3. terenuri proprii 66612,65 38,32 0,50
1.1 37

___________________125__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
I.3.3. terenuri arendate, 596967,71 111,43 4,00
1.2 38
I.3.3. inclusiv: pe un 38183,70 0,31 0,00
1.2.1
termen mai mare de 3
ani 39
I.3.3. Societi cu 693 19624,84 20,76 0,00
2
rspundere limitat
neagricole, din care: 40
I.3.3. terenuri proprii 8999,28 17,91 0,00
2.1 41
I.3.3. terenuri arendate, 10625,56 2,85 0,00
2.2 42
I.3.3. inclusiv: pe un 851,49 0,00 0,00
2.2.1
termen mai mare de 3
ani 43
I.3.4 Gospodrii rneti 391646 555090,91 196,58 132,00
(de fermier), inclusiv: 44
I.3.4. terenuri proprii 486311,19 196,16 126,00
I 45
I.3.4. terenuri arendate, 68779,72 0,42 6,00
II 46
I.3.4. inclusiv: pe un 3651,77 0,00 0,00
II.1
termen mai mare de 3
ani 47
I.3.4. Gospodrii rneti 143535 89025,06 36,24 0,00
1
cu suprafaa de pn
la 1 ha, din care: 48
I.3.4. terenuri proprii 88321,06 36,24 0,00
1.1 49
I.3.4. terenuri arendate, 704,00 0,00 0,00
1.2 50
I.3.4. inclusiv: pe un 9,00 0,00 0,00
1.2.1
termen mai mare de 3
ani 51

___________________126__________________
Analiza pieei imobiliare

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
I.3.4. Gospodrii rneti 239868 339919,12 143,34 113,00
2
(de fermier) cu
suprafaa de la 1 pn
la 5 ha, din care: 52
I.3.4. terenuri proprii 336738,40 143,34 113,00
2.1 53
I.3.4. terenuri arendate, 3180,71 0,00 0,00
2.2 54
I.3.4. inclusiv: pe un 5,11 0,00 0,00
2.2.1
termen mai mare de 3
ani 55
I.3.4. Gospodrii rneti 4175 22380,62 2,17 0,00
3
(de fermier) cu
suprafaa de la 5 pn
la 10 ha, din care: 56
I.3.4. terenuri proprii 21467,20 2,17 0,00
3.1 57
I.3.4. terenuri arendate, 913,42 0,00 0,00
3.2 58
I.3.4. inclusiv: pe un 102,46 0,00 0,00
3.2.1
termen mai mare de 3
ani 59
I.3.4. Gospodrii rneti 2729 31339,44 9,82 19,00
4
(de fermier) cu
suprafaa de la 10
pn la 50 ha, din
care: 60
I.3.4. terenuri proprii 24132,90 9,82 13,00
4.1 61
I.3.4. terenuri arendate, 7206,55 0,00 6,00
4.2 62
I.3.4. inclusiv: pe un 251,76 0,00 0,00
4.2.1
termen mai mare de 3
ani 63

___________________127__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
I.3.4. Gospodrii rneti 780 12282,59 0,00 0,00
5
(de fermier) cu
suprafaa de la 50
pn la 100 ha, din
care: 64
I.3.4. terenuri proprii 6749,13 0,00 0,00
5.1 65
I.3.4. terenuri arendate, 5533,46 0,00 0,00
5.2 66
I.3.4. inclusiv: pe un 147,44 0,00 0,00
5.2.1
termen mai mare de 3
ani 67
I.3.4. Gospodrii rneti 559 60144,07 5,01 0,00
6
(de fermier) cu
suprafaa mai mare
de 100 ha, din care: 68
I.3.4. terenuri proprii 8902,50 4,59 0,00
6.1 69
I.3.4. terenuri arendate, 51241,57 0,42 0,00
6.2 70
I.3.4. inclusiv: pe un 3136,01 0,00 0,00
6.2.1
termen mai mare de 3
ani 71
I.3.5 Mnstiri, alte 48 436,08 6,98 0,00
organizaii (instituii)
de cult 72
I.3.6 Terenuri prelucrate 807289 221719,32 1975,92 154,00
de sine stttor de
ctre particulari
(persoane fizice -
proprietari) 73
I.3.7 Loturi pomicole 35689 2576,48 56,80 0,00
74

___________________128__________________
Analiza pieei imobiliare

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
I.3.8 Loturi auxiliare 3726 700,58 0,00 0,00
75
I.3.9 Alte terenuri 55820 62350,90 257,97 0,00
76
II. Terenuri din 77 1042476 312100,22 286957,23 231,63
intravilanul
localitilor, din
care:
II.1. terenuri proprietate 78 888 50803,62 47626,13 0,12
public a statului,
inclusiv:
II.1.1 terenurile localitilor 79 708 10270,08 10180,28 0,07
.
urbane, din care:
II.1.1 terenuri aferente 80 641 1128,71 1066,20 0,07
.1
ntreprinderilor,
instituiilor i
organizaiilor de stat
II.1.2 terenurile localitilor 81 180 40533,54 37445,85 0,05
.
rurale, din care:
II.1.2 terenuri aferente 82 132 99,33 85,53 0,00
.1
ntreprinderilor,
instituiilor i
organizatiilor de stat
II.2. Terenuri proprietate 83 25721 80880,01 74388,83 230,34
public a unitilor
administrativ-
teritoriale, inclusiv:
II.2.1 terenuri ale 84 19263 21926,32 21026,14 170,09
.
localitilor urbane,
din care:
II.2.1 terenuri aferente 85 15568 16250,68 16113,77 165,20
.1
obiectelor social-
culturale i de uz
public

___________________129__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
II.2.2 terenuri ale 86 6458 58953,69 53362,68 60,25
.
localitilor rurale,
din care:
II.2.2 terenuri aferente 87 4853 39400,36 37923,76 55,25
.1
obiectelor social-
culturale i de uz
public
II.3. Terenuri proprietate 88 101586 180416,58 164942,28 1,17
7
privat, inclusiv:
II.3.1 terenuri ale 89 182014 17836,07 16438,58 1,00
.
localitilor urbane,
din care:
II.3.1 loturi destinate 90 174733 16195,70 14935,88 1,00
.1
construciilor
individuale de locuit
II.3.2 lerenuri ale 91 833853 162580,51 148503,69 0,17
.
localitilor rurale,
din care:
II.3.2 loturi destinate 92 789871 154013,90 140513,17 0,00
.1
construciilor
individuale de locuit
III. Terenuri destinate 93 9218 58861,94 10936,95 289,59
industriei,
transportului,
telecomunicaiilor i
cu alte destinaii
speciale, din care:
III.1. terenuri proprietate 94 1978 46831,50 4995,40 288,84
public a statului,
inclusiv:
III.1. terenuri destinate 95 85 2516,54 244,45 0,03
1.
industriei

___________________130__________________
Analiza pieei imobiliare

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
III.1.2. terenuri destinate 96 221 1141,76 164,53 0,00
sistemului energetic
III.1.3. terenuri destinate 97 742 18883,89 1759,51 16,12
transportului rutier
III.1.4. terenuri destinate 98 194 11453,37 1467,00 272,69
transportului feroviar
III.1.5. terenuri destinate 99 3 17,40 0,84
transportului fluvial
III.1.6. terenuri destinate 100 13 896,65 566,26 0,00
transportului aerian
III.1.7. terenuri destinate 101 43 176,79 3,69 0,00
transportului prin
conducte
III.1.8. terenuri destinate 102 262 2890,67 168,67 0,00
telecomunicaiilor
III.1.9. terenuri destinate 103 141 5523,97 412,27 0,00
necesitilor de
aprare, trupelor de
grniceri i interne
III.1.10 alte terenuri 104 274 3330,46 208,18 0,00
III.2. Terenuri proprietate 105 1887 7008,93 3096,44 0,00
public a unitilor
administrativ-
teritoriale, inclusiv:
III.2.1. Terenuri destinate 106 959 5125,07 2435,53 0,00
industriei
III.2.2. terenuri destinate 107 47 89,52 61,71 0,00
sistemului energetic
III.2.3. terenuri destinate 108 103 471,06 149,96 0,00
transportului rutier
III.2.4. terenuri destinate 108 20 27,36 12,55 0,00
transportului prin
conducte

___________________131__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4

III.2. alte terenuri 11 758 1295,92 436,69 0,00


5. 0
III.3. Terenuri proprietate 11 5353 5021,52 2845,11 0,75
1
privat, inclusiv:
III.3. terenuri destinate 11 2095 3421,01 2196,86 0,75
1. 2
industriei
III.3. terenuri destinate 11 15 8,81 5,64 0,00
2. 3
sistemului energetic
III.3. terenuri destinate 11 168 12,93 2,01 0,00
3. 4
telecomunicaiilor
III.3. alte terenuri 11 3075 1578,76 640,59 0,00
4. 5
IV. Terenuri destinate 11 302 4171,98 878,32 694,55
6
proteciei naturii,
ocrotirii sntii,
activitii recreative,
terenuri cu valoare
istorico-cultural,
terenuri ale zonelor
suburbane i ale
zonelor verzi, din
care:
IV.1. Terenuri proprietate 11 75 2899,06 355,68 139,72
7
public a statului,
inclusiv:
IV. terenuri ale ariilor 11 13 328,82 7,01 32,92
1.1. 8
protejate de stat
IV. terenuri ale spaiilor 11 2 45,93 21,16 18,26
1.2. 9
verzi

___________________132__________________
Analiza pieei imobiliare

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
IV.2. Terenuri proprietate 12 99 1089,36 518,85 554,83
0
public a unitilor
administrativ-
teritoriale
IV.3. Terenuri proprietate 12 128 183,56 3,79 0,00
1
privat
V. Terenuri ale 12 4461 446747,97 1299,92 53117,92
2
fondului silvic, din
care:
V.1. Terenuri proprietate 12 27 362924,60 784,04 52312,22
3
public a statului,
inclusiv:
V.1.1 terenuri ale ariilor 12 29133,30 16,74 12953,30
. 4
protejate de stat,
V.1.1 inclusiv: terenuri ale 12 5 21132,59 0,00 17053,22
.2 5
rezervaiilor
tiinifice
V.1.2 loturi auxiliare 12 26,77 0,00 17,47
. 6
V.2. Terenuri proprietate 12 429 81243,20 515,88 805,70
7
public a unitilor
administrativ-
teritoriale
V.3. Terenuri proprietate 12 4005 2580,17 0,00 0,00
8
privat
VI. Terenuri ale 12 1302 87308,59 1058,83 282,83
9
fondului apelor, din
care:
VI.1. Terenuri proprietate 13 626 48603,26 804,42 133,50
0
public a statului,
inclusiv:
VI.1. terenurile zonelor de 13 13 1294,22 0,00 130,50
1 1
protecie a apelor

___________________133__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea anexei 1)
A B C 1 2 3 4
VI.2. Terenuri proprietate 13 538 37969,32 250,88 149,33
2
public a unitilor
administrativ-
teritoriale
VI.3. Terenuri proprietate 13 138 736,01 3,53 0,00
3
privat
VII. Terenuri ale 13 1979 466739,37 9061,54 2778,62
4
fondului de rezerv,
din care:
VII.1 Terenuri proprietate 13 1979 466739,37 9061,54 2778,62
5
public a unitilor
administrativ-
teritoriale, inclusiv:
VII.1 terenuri destinate 13 1132 13924,62 3375,69 0,00
.1. 6
dezvoltrii sociale a
localitilor
VII.1 terenuri de uz comun 13 762 400938,63 4529,88 2268,11
.2. 7
VII.1 alte terenuri 13 85 51876,11 1155,98 510,51
.3. 8
VIII. TOTAL 13 2393359 3384625,55 314925,99 57822,82
9
TERENURI, din
care:
VIII. terenuri proprietate 14 3877 781897,42 55280,29 53005,58
1. 0
public a statului
VIII. terenuri proprietate 14 58740 721027,86 88950,06 4524,82
2. 1
public a unitilor
administrativ-
teritoriale
VIII. terenuri proprietate 14 2330742 1881700,26 170695,63 292,42
3. 2
privat

___________________134__________________
Analiza pieei imobiliare

ANEXA 2
Tabelul A.2.1.Rezultatele licitaiilor funciare n mun. Chiinu
Data Supra Preul
Destinaia
vn Sectorul Strada faa, procurrii,
terenului
zrii ari lei
1 2 3 4 5 6
Rcani Voluntarilor 1,5 120 000 comercial
Constantin
5,36 1 290 000
Centru Vrnav locativ
locativ +
3,85 500 000
Trifan Balt
30.03.2010

Centru magazin
Ciocana Sadoveanu 3,06 690 000 oficiu
garaje cu spaii
5,01 540 000
Botanica Belgrad locative
comercial +
0,83 840 000
Centru Tiraspol oficiu
Alba Iulia 7,83 3 500 000 social -
Buiucani col Deleanu comercial
Botanica Zelinschi 4,81 670 000 oficiu
social - cultural
5,66 680 000
Centru Corolenco i comercial
social - cultural
7,74 1 030 000
Rcani Ceucari i comercial
Rcani Dimo 4,08 1 740 000 magazin
social - cultural
23.04.2010

5,6 825 000


Buiucani Ion Neculce i comercial
Mircea cel
2,57 1 020 000
Ciocana Btrn comercial
Eugen 6 740 000 constr.
Botanica Popuoi individual
Eugen 6 760 000 constr.
Botanica Popuoi individual
Eugen 6 780 000 constr.
Botanica Popuoi individual

___________________135__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea anexei 2)
1 2 3 4 5 6
M. 1,55 195 000 comercial, de
Centru Lomonosov deservire
comercial, de
4,75 200 000
25.06.2010

Ciocana Otovasca deservire


mimimarket,
4,1 360 000
Rcani Ipoteti frizerie
constr.
5,34 325 000
Centru Trifan Balt individual
Valea 3,23 350 000 constr.
Centru Rediului individual
constr.
4,9 560 000
Rcani Bucovinei individual
des.social-
8,67 450 000 cultural i
Rcani Albioara comercial
constr.
4,2 430 000
Rcani Bucovinei individual
Drumul 4,6 390 000 constr.
Botanica Bacioiului individual
23.03.2011

Eugen constr.
5,52 390 000
Botanica Popuoi individual
Eugen constr.
5,34 450 000
Botanica Popuoi individual
constr.
4,8 3 050 000
Centru Mileti individual
bloc locativ cu
15,68 5 600 000 obiecte
Botanica Burebista comerciale
Rcani Doina 16,57 710 000 depozit
33,08 5 200 000 comercial cu
Botanica Valea Bcului depozite

___________________136__________________
Analiza pieei imobiliare

(Continuarea anexei 2)
1 2 3 4 5 6
constr.
4,01 500 000
Rcani Bucovinei individual
constr.
4,65 710 000
Rcani Bucovinei individual
constr.
28.04.2011

5,11 400 000


Rcani Corneti individual
constr.
individual,
3,11 1 000 000
servitut reele
Buiucani Vasile Lupu tehnice
deservirea
0,54 21 000 imobilelor
Rcani Zimbrului existente
constr.
3,82 330 000
Centru Gh. Cau individual
Mitropolit deservirea
Gurie Grosu, 2,26 130 000 imobilelor
Centru 11/2, 12 existente
Vadul lui 18,25 2 400 000 comercial cu
08.06.2012

Ciocana Vod depozite

6,72 300 000 comercial cu


Centru Gh. Cau spaiu locativ
constr.
individual,
3,31 260 000
servitut reele
Buiucani Vasile Lupu tehnice
constr.
1,88 70 000
Botanica Dacia individual
atelier servicii
3,95 920 000
Ciocana Varnia auto
21.06.2013

comercial,
7,44 2 800 000 strmutarea
Rcani Calea Moilor reelelor
N. Milescu
11,75 1 950 000
Ciocana Sptaru bloc locativ

___________________137__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea anexei 2)
1 2 3 4 5 6
Buiucani Alba Iulia 16,03 5 000 000 bloc locativ
constr.
2,46 1 910 000
21.06.2013

Centru Pietrarilor individual


constr.
5,63 480 000
Rcani Petricani individual
constr.
5,3 300 000
Ciocana Cltorilor individual
Ciocana Cltorilor 5,7 240 000 constr. individ.
constr.
4,5 520 000
Rcani Bucovinei individual
constr.
3,8 470 000
Rcani Bucovinei individual
constr.
4,5 540 000
Rcani Bucovinei individual
deservirea
1 100 000 imobilelor
Centru Pietrarilor existente
constr.
5,41 480 000
Rcani Petricani individual
constr.
5,65 800 000
19.07.2013

Rcani Petricani individual


constr.
5,73 760 000
Rcani Petricani individual
constr.
5,44 760 000
Rcani Petricani individual
7,4 630 000 comercial,
Rcani Mirceti servitute
Botanica Valea Crucii 16,07 1 200 000 centru medical
Botanica Dacia 3,42 1 500 000 comercial
Vadul lui 18,25 1 650 000 comercial cu
Ciocana Vod depozite
N. Milescu 12,38 1 950 000
Ciocana Sptaru bloc locativ
Buiucani Alba Iulia 20,67 3 900 000 bloc locativ

___________________138__________________
Analiza pieei imobiliare

ANEXA 3

OFERTA IMOBILULUI REZIDENIAL TIP N


or. CHIINU
Tabelul A3.1. Preurile medii ale ofertei apartamentelor n or.
Chiinu pe sectoare i numr de odi (mai iunie 2013)
1 odi 2 odi 3 odi 4 odi
Suprafaa, m.p. 21-40 26-60 64-80 62-135
Botanica 878 856 767 779
Buiucani 875 858 780 778
Centru 867 883 758 788
Ciocana 878 833 802 772
Rcani 879 829 772 762
Pota Veche 871 853 770 818
Telecentru 864 836 775 818

Tabelul A3.2. Preurile medii ale ofertei apartamentelor n or.


Chiinu n funcie de suprafa (mai iunie 2013)
Suprafaa, Preul mediu, Abaterea fa de
m.p. euro/m.p. precedenta, %
14-34 854 0
35-44 833 -2,46
45-64 811 -2,64
65-84 817 0,74
85-105 777 -4,90
105-150 787 1,29
180-225 809 2,80

___________________139__________________
Municipiul Chiinu

ANEXA 4
IMOBIL INDUSTRIAL
Tabelul A4.1. Divizarea teritoriaz a imobilului industrial n
mun. Chiinu
Sectorul Zona Numrul Suprafaa,
Direcia administrativ industrial construciilor ha
Ciocana
or. Chiinu, Noua 320 234
sect. Ciocana
Uzinelor 456 341
comuna
Bubuieci Bubuieci 28 40
comuna
Budeti Budeti 14 50
comuna
Ciocana Colonia Colonia 10 828 30 695
Munceti 318 118
or. Chiinu,
sect. Botanica Aeroport 31 26
Riveran 53 200
Botanica or. Sngera Revaca 68 470 138 482
or. Chiinu, Buiucani 38 23
sect. Buiucani Sculeni 121 101
Buiucani or. Vatra Vatra 68 227 144 268
Rcani 16 15
or. Chiinu, Pota Veche 58 65
sect. Rcani Petricani 206 82
Rcani Visterniceni 25 305 11 173
or. Chiinu, Centru 41 40
Centru sect. Centru Telecentru 42 83 48 88

___________________140__________________
Analiza pieei imobiliare

Tabelul A4.2. Numrul de tranzacii cu depozite pe


perioada 2009 - 2012
Perioada analizat
Tipuri de Total Ponderea,
tranzacii 2009 2010 2011 2012 %
Vnzare- 20 37 54 48 161 72
cumprare
Schimb 2 1 3 1 7 3
Judecat - 3 - 3 6 3
Divizare 4 3 2 3 11 5
Donaie - 1 - 2 3 1
Privatizare 3 1 - - 5 2
Alte cazuri 5 9 8 9 31 14
Total 34 55 67 66 222 100

Tabelul A4.3. Oferta imobilelor industriale n perioada iunie-


iulie 2013
Numrul Pre de ofert
Amplasarea ofertelor mediu, euro/m.p. Ponderea, %
1 2 3 4
or. Chiinu
Centru 12 206 15
Telecentru 5 110 6
Ciocana 23 315 29
Botanica 15 323 19
Buiucani 4 167 5
Sculeni 6 313 8
Rcani 7 517 9
Pota Veche 7 417 9
Total 79 x 100

___________________141__________________
Municipiul Chiinu

(Continuarea tabelului A4.3)


1 2 3 4
mun. Chiinu
Sngera 3 133 19
Vatra 1 426 6
Bacioi 4 164 25
Colonia 2 270 13
Bune, Tohatin 1 237 6
Cricova 3 413 19
Durleti 1 231 6
Ghidighici 1 167 6
Total 16 x 100

___________________142__________________
Analiza pieei imobiliare

Piaa imobiliar

Lucrare tiinifico-metodic privind analiza pieei


imobiliare (exemplul mun. Chiinu)

Autori: Svetlana ALBU


Ion ALBU

Redactor: E. Gheorghiteanu

Bun de tipar 26.05.14 Formatul 60x84 1/16
Hrtie ofset. Tipar RISO Tirajul 50 ex.
Coli de tipar 9,0 Comanda nr.53

U.T.M., 2004, bd. tefan cel Mare i Sfnt, 168
Editura Tehnica-UTM
2068, Chiinu, str. Studenilor, 9/9

___________________143__________________