Sunteți pe pagina 1din 74

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

BEJENARU MARIANA

Facultatea de Inginerie Economica i Business

BEJENARU MARIANA

Analiza pieii imobiliare


Analiza pieii imobiliare
suport de curs

Editura TEHNICA-INFO
Chiinau 2009

Chiinau 2009
Editura TEHNICA-INFO

CZU 332.72(075.8)
M.Bejenaru Analiza pieii imobiliare, Chiinau:Editura TEHNICA-

Cuprins

INFO, 2009-146p.

1
n cartea dat sunt expuse aspectele teoretice i practice a
analizei pieii imobiliare, mecanismul i specificul funcionarii pieii
imobiliare.Este destinat studenilor i specialitilor cu profil
imobiliar
The book focuses on theoretical and practical aspects of real
estate market analyses, particularities of real estate market
functioning. It is addressed to students whose major are Real Estate.

Recenzent:

N. urcanu, profesor, doctor n economie


Recomandat spre publicare de Consiliul Facultii Inginerie Economic i
Business, proces verbal nr.5 din 5.06.2009

Acest proiect a fost finanat cu sprijinul Comisiei Europene.

Aceast publicaie (comunicare) reflect numai punctul de vedere al autorului i


Comisia nu este responsabil pentru eventuala utilizare a informaiilor pe care le
conine.

ISBN 9975-9888-1-4

ntroducere

Piaa imobilului noiuni generale

1. Esena i definirea pieii imobiliare i a bunului


imobil
2. Principalele tranzacii cu bunurile imobile

9
20

3. Particularitile imobilului ca marf

23

Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor

26

1. Tipuri de bunuri imobile

26

2. Clasificarea bunurlor imobile

28

Piaa imobilului din Republica Moldova

30

1. Importana pieii imobilului pentru dezvoltarea


economiei naionale
2. Segmentele pieii imobilului

30

3. Participanii la piaa imobilului

35

Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de


dezvoltare
1. Componentele pieii

54

2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei

56

Piaa locuinelor : componentele, starea i


dendinele de dezvoltare
1. Componentele pieii

60

2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei

62

Piaa imobilului comecial:componente,stare i


temei de dezvoltare
1. Componentele pieii

68

2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei

69

Piaa imobilelor industriale

75

1. Componentele pieii

75

31

54

60

68

2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei

76

Cerera pe piaa imobiliar

79

1. Definirea cererii i elasticitatea ei

79

2. Factorii ce afecteaz cererea de spaiu locativ

84

Oferta pe piaa imobiliar

88

1. Definirea ofertei i elasticitatea ei

88

2. Factorii ce afecteaz oferta de spaiu locativ

93

Concurena pe piaa imobilului

96

1. Definirea concurenei

96

2. Indicatorii gradului de concuren

98

11

Interaciunea pieii imobilului cu alte piee

100

12

Metodele de analiz a pieii imobiliare

103

13

Ciclurile de via a pieii imobiliare i a bunului


imobil
1. Ciclul de via a bunului mobil

115

2. Ciclul de via a pieei imobilului

120

Factorii ce determin preul la spaiul locativ

122

1. Factorii ce determin preul

122

2. Forele ce afecteaz valoarea bunurilor imobile

124

Caracteristica general a metodelor de evaluare


1. Metoda cheltuielilor

127
127

2. Metoda analizei vnzrilor comparabile

128

3. Metoda veniturilor

128

4. Structura procesului de evaluare

133

Concluzii

147

Bibliografia

149

10

14

15

115

Tema 1

ntroducere
Sa nu pretindem ca lucrurile s se schimbe daca tot timpul facem acelasi
lucru, criza este cea mai binecuvantat situatie care poate aprea pentru
ri si persoane pentru ca ea atrage dup sine progrese.
Problema persoanelor si rilor este lenea si indiferenta pentru a gasi
soluii si ieiri din astfel de situaii, daca vorbim de criz o promovm iar
tcerea este o exaltare a conformismului. In loc de toate acestea, mai bine
s muncim, sa terminm odata cu singura criza amenintoare: tragedia
de a nu dori s luptam pentru a o depi.

Albert Einstein
n Republica Moldova, dezvoltarea economiei naionale pe
parcursul ultimilor 15 ani a favorizat mult ramura construciilor i a pieii
imobiliare. Efectele crizei financiare globale care a fost generat de criza
imobiliar din SUA sunt simite i la nivelul rii noastre, dar mai puin,
ns au demostrat c astfel de fluctuaii sunt normale i pot contribui la o
maturizare a pieei, consider o mare parte a analitilor i dezvoltatorilor
imobiliari.
O analiz calitativa a pieii imobiliare i intreprinderea de msuri
adecvate la momentul oportun poate salva de la faliment la nivel microi
macro economic, evenimentele ce se desfoar pe plan naional i
internaional confirm acest fapt.
Cursul conine cunotine de baz despre piaa imobiliar, noiuni
i concepte eseniale pentru a putea discerne n complexitatea lumii
financiare i a putea aprofunda selectiv tipurile de probleme care
preocup sau cu care se confrunt n activitatea lor la general i in
particular n procesul de activitae pe piaa imobiliar. Valorificarea
cunotinelor teoretice se va putea realiza, ntr-o prim form, prin
rezolvarea unor probleme i aplicaii specifice, pentru desfurarea
procesului de analiz a pieii imobiliare.
Cursul este predestinat studenilorde la ciclul I la specialitatea
Evaluarea i Managementul Imobiliar, Business i Administrare la fel
poate fi utilizat i de studenii ciclului II la specialitatea Economia
Afacerilor Imobiliare.

Piaa imobiliar. Noiuni generale

1. Esena i definirea pieii imobiliare i a bunului


imobil
2. Principalele tranzacii cu bunurile imobile
3. Particularitile imobilului ca marf
1. Esena i definirea pieii imobiliare i a
bunului imobil
Apariia schimbului de bunuri i evoluia acestuia a dat natere
la pia. Ea a aprut ca urmare a dezvoltrii diviziunii sociale a
muncii, prin viziunea care s-a realizat ntre productor i
consumator. Aceast separare a determinat ca bunurile produse s
ajung de la productor la consumator prin intermediul pieei.
Piaa, este aadar o categorie economic complex, ce reflect
totalitatea relaiilor de vnzare - cumparre care au loc n societate,
prin interaciunea lor, n strns legtur cu spaiul economic n
care au loc. Piaa este locul ntlnirii a ofertei vnztorilor i cererii
consumatorilor, a confruntrii dintre ele.[14] Piaa muncii, piaa
capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr
piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil
dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor
administrativ gospodreti, creterea produciei i sporirea
nivelului de trai al populaiei rii.[15]
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a
drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actual de vnzare
cumprare. Noiunea de pia imobiliar conine i un ansamblu de
instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe
cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale diferite drepturi de
proprietate asupra bunurilor imobiliare.
n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un
ansamblu de mecanisme prin care se execut unele sau alte afaceri.
Piaa imobiliar este un complex de mecanisme prin intermediul
crora sunt transmise drepturile supra unei proprieti i
interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat
spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor.[14]
7

Funcia de reglare const n aceea c piaa care funcioneaz


autonom, dup definiia dat de A. Smith cu o mn nevzut se
redistribuie resursele dup sferele existente de antreprenoriat i
conduce participanii si ctre scopul, care de fapt nu era stabilit
iniial, ctre formarea unei structuri eficiente a economiei i
satisfacerea intereselor sociale. n lumea contemporan insuficiena
reglrii pieii tot mai mult este compensat de conducerea statului
n gospodriile rneti, mai ales ce in de protecia mediului
nconjurtor, protecia concurenei, crearea cadrului juridic i
legislativ.
Funcia comercial const n realizarea valorii i valorii de
ntrebuinare a bunurilor imobiliare i obinerea profitului pentru
capitalul investit.
Funcia informaional este o metod unical de pia, de
culegere operativ i de rspndire a informaiei obiective
generalizate, ce permite vnztorilor i cumprtorilor de bunuri
imobiliare, liber i cu destule cunotine n sfera dat de a lua
decizii n interesele proprii.
Funcia de intermediere se exprim prin aceea c piaa ia forma
unui intermediar comun i locul de ntlnire a numeroilor vnztori
i cumprtori ce reprezint rezultatele muncii ca forme
independente i generalizate economic din punct de vedere a
divizrii muncii societii n urma cruia se instituie o anumit
legtur ntre ei i apare posibilitatea unei alegeri alternative de
parteneri. Pe aceast pia mai funcioneaz i intermediari
profesionali realtori, evaluatori, ageni imobiliari, brokeri, ageni
de asigurare, creditori ipotecari i alte personaje ce presteaz
anumite servicii pentru persoanele cointeresate.
Funcia de stimulare n cele din urm ea se reprezint sub forma
unui stimul economic care este profitul din utilizarea productiv a
succesului tehnico-tiinific a progresului n formarea i utilizarea
proprietii imobiliare. Concurena economic impune i susine
activitatea nalt de afaceri i cutarea noilor posibiliti de
administrare efectiv a proprietii de capital.
Funcia investiional piaa imobiliar este un mod atractiv de
prestare i majorare a valorii capitalului. Ea contribuie la transferul

Piaa, dup cum afirma economistul francez M.Dider, apare ca


un ansamblu de mijloace de comunicaii prin care vnztorii i
cumprtorii se informeaz reciproc despre ceea ce ei au, despre
ceea ce acetea au nevoie, despre preurile pe care le cer i pe care
le propun pentru ca tranzaciile dintre ei s se ncheie. Deci, piaa
este nainte de toate un contract social mai mult sau mai puin
spontan, care definete locul economic n ansamblul vieii sociale.
Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i
oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n
acelai spaiu, se deruleaz tranzacii cu bunurile imobiliare.
Piaa imobiliar are o influen destul de mare asupra tuturor
prilor vieii i activitilor oamenilor, ndeplinind un ir de funcii
generale i specifice. Una din principalele funcii a pieii de-a
fixa un pre echilibrat. n pre este inclus un volum mare de
informaie despre pia, despre necesitile cumprtorilor, despre
costul construciilor. Dac ne referim la funciile concrete ale
pieii, atunci ele sunt urmtoarele:
Comercial

Informaional
De formare a preurilor

Funciile
Pieii

De stimulare
De Intermediere
Concurenial
Segmentare

Social

De Reglare

Investiional

Schema 1. Funciile de baz ale pieii imobiliare

economiilor de mijloace i acumulrilor populaiei din forma


pasiv a rezervelor n capitalul real de producere care aduce venit
proprietarului de bunuri imobile. i-n acest caz proprietatea
imobiliar servete drept garanie de asigurare n faa riscurilor
investiionale.
Funcia social se manifest n creterea activitii muncii
societii n ntregime, n ridicarea intensitii muncii cetenilor ce
tind s ajung proprietari ai apartamentelor, loturilor de teren i
altor obiecte de prestigiu i capital. Dintre proprietarii bunurilor
imobiliare, n general, se constituie clasa medie social a societii
n ntregime. n rezultatul nenumratelor redistribuiri pe piaa
ntreprinderilor, loturilor de teren, cldirilor i edificiilor, n final,
se transfer ctre investitorii strategici eficieni, care garanteaz
utilizarea lor pentru ridicarea activitii de producere.
Piaa imobiliar nafar de funciile sale se mai remarc prin
particularitile care o caracterizeaz, care o indentific printre
celelalte feluri de piee. Aceste particulariti care o definesc i
confer un stil aparte i atrage anumii participani la tranzaciile
care au loc, iar aceste caracteristici fac ca piaa imobiliar s
devin un loc specific n care aciunile care se desfoar s poarte
un caracter irepetabil datorit bunurilor imobliare i a drepturilor
asupra lor care sunt atrase pe aceast pia.
Termenii de baz, folosii pentru descrierea pieei imobiliare,
au trei nivele de determinare. La primul nivel se refer formulrile
utilizate n legile n vigoare; la al doilea nivel n literatura
profisional, dar al treilea nivel formularile folosite de catre
profeisonitii ce activeaza pe piaa imobiliar .
Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic
aceasta, din pcate, nu este n tocmai aa.
O ntelegere corect i o posedare liber a terminologiei
creaz baza pentru o discutie efectiv, att cu profesionitii din sfera
respectiva, ct i cu persoanele care necesit o explicare a terminilor
corespunztori. Terminologia utilizat pe piaa imobiliar i termenii
speciali pentru evaluare se folosesc pe larg n procesul de evaluare.
Principala i cea mai important noiune este cea de
IMOBIL. Prezentarea legitim a acestei noiuni are o istorie veche.

nc n legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobil si


imobil.
Codul Funciar atribuie categoriei de imobile terenurile i
obiectivele aferente acestora (solul, bazinele de ap nchise,
pdurile, plantaiile perene, cldirile, construciile, edificiile etc.) a
cror strmutare este imposibil fr a cauza prejudicii destinaiei
lor. Se consider necesar unificarea, n acest sens, a actelor
normative ce reglementeaz regimul juridic al bunurilor imobile.
Prin formarea bunului imobiliar se subnelege un complex de
lucrri, inclusiv cadastrale, executate n scopul constiuirii, n baza
unui bun imobil iniial/existent/nregistrat, a unui nou bun imobil,
supus ulterior nregistrrii de stat n Registrul bunurilor imobile n
calitate de obiect de drept independent. Bun imobil iniial se
consider c este bunul imobil existent, deja nregistrat n Registrul
bunurilor imobile, n baza cruia se formeaz un nou bun imobil.
Procedura de formare a bunurilor imobile este reglementat prin
legile: nr. 354/2004 art. 7-22; nr. 1543/1998 art.14-21, prin alte
acte normative. Potrivit actelor normative invocate, bunul imobil se
formeaz prin: separarea, din bunul imobil, a unei pri n calitate
de obiect de drept independent; comasarea a dou sau mai multor
bunuri imobile. Drept fundamentare tehnic a deciziei de formare a
bunului imobil servesc proiectul planului cadastral sau geometric,
precum i descrierea tehnic a bunului imobil.
n urma celor menionate se poate de evideniat urmtoarele
modaliti de formare a bunurilor imobile:

10

11

Metodele de formare
a bunurilor imobile
Separare

Combinare
Divizare

Comasare

Schema 2. Metodele de formare a bunurilor imobile

Separarea este o modalitate de formare a bnului imobil


independent prin desprinderea unei pri din bunul imobil
nregistrat.
Divizarea este o modalitate de formare a unor bunuri
independente prin mprirea, la cerere coproprietarilor, a bunului
imobil proprietate comun nregistrat i ncetarea proprietii
comune.
Comasarea este o modalitate de formare a bunului imobil prin
unirea a dou sau mai multor bunuri imobile nregistrate avnd
hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele comun,
aparinnd unuia i aceluiai proprietar sau aflndu-se
n
proprietate comun a acelorai persoane, la cererea lor.
Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin
separarea unei pri din bunul imobil nregistrat, fr a se forma un
bun imibil independent, i alipirea ei la un bun imobil adiacent.
Combinarea se efectueaz numai dac exist cererea comun a
proprietarilor ambelor bunuri imobile. Lucrrile de formare se vor
face pn la ncheierea actului juridic de nstrinare a prii din
bunul imobil. Planul bunului imobil format prin combinare este
parte component a actului juridic privind nstrinarea. La
formarea bunului imobil prin combinare, numerele cadastrale ale
bunurilor imobile nu se modific.
Formarea bunului imobil se iniiaz de ctre:
Proprietarul lui, inclusiv statul sau unitatea administrativteritorial, prin intermediul autoritilor mputernicite cu
administrarea bunului;
Titularii de drepturi reale i de alte drepturi patrimoniale
(gestiune economic, arend etc.), cu acordul proprietarului;
Instana de judecat i organele fiscale, n cazurile prevzute de
lege.
Proprietatea imobiliar poate fi format n orice scop care nu
contravine legi, inclusiv n scopul:
a) Transmiterea terenurilor n proprietate sau folosin persoanelor
fizice sau juridice, n condiiile legii;
b) Efecturii de acte juridice civile cu bunuri imobile;

12

c) Dezvoltrii terenului, prin construirea sau reconstruirea


cldirilor i altor lucrri amplasate pe el;
d) mpririi bunului imobil proprietate comun;
e) Atribuirii n natur a fondatorului a cotei lui din patromoniul
persoanei juridice;
f) Schimbului de terenuri, inlusiv n scopul amplasrii lor
compacte;
g) Separrii sau comasrii bunurilor imobile n legtur cu
reorganizarea sau cu desfiinarea persoanei juridice;
h) Vnzrii la licitaie a unei poriuni din teren i/sau a unei pri in
construcie care intr n masa debitoare a ntreprinderii
insolvabile, sau a unei poriuni din teren i/sau a unei
pri din construcie a persoanei fizice sau juridice al crei
patrimoniu a fost sechestrat i/sau se comercializeaz
pentru stingerea datoriilor la plile obligatorii.
Condiii de formare a bunurilor imobile sunt un set de reguli i
cerine a cror respectare i ndeplinire este obligatorie la formarea
de bunuri imobile. Formarea bunurilor imobile poate avea loc doar
cu respectarea umtoarelor condiii:
Bunurile formate s corespund destinaiei iniiale, s fie
respectate normele de aprare mpotriva incendiilor, normele
sanitare, ecologice, urbanistice ori schimbarea destinaiei s se fac
n cadrul procedurii de formare sau pn la iniierea ei;
S nu se formeze un bun imobil care nu va putea fi utilizat
constant conform destinaiei sau ale crui condiii de utilizare vor fi
nrutite;
Bunul imobil format s fie asigurat cu drum de acces ori s s fie
posibil instituirea servituii de trecere, s fie posibil asigurarea,
dup necesitate, a terenurilor destinate construciei cu conducte de
ap, cu canalizare etc.;
ncperea izolat care se formeaz s fie asigurat cu intrare
separat;
Bunurile imobile s fie formate ca bunuri separate n fiecare
unitate administrativ-teritorial dac hotarele terenului ce se

13

formeaz se intersecteaz cu hotarele diferitelor uniti


administrativ-teritoriale;
Configuraia, dimensiunile i ali indici ai bunului imobil ce se
formeaz s fie conforme cerinelor planului sau regimului stabilit
dac acest bun se formeaz pe un teritoriu unde exist plan
urbanistic al localitii sau dac este stabilit un regim special de
folosin a terenului sau a construciei;
S se in cont, la formarea bunurilor imobile cu destinaie
agricol, de normele agrotehnice, de alte norme, i reguli prevzute
de legislaie pentru aceast categorie de terenuri;
Proiectarea hotarelor terenurilor destinate construciilor, forma i
dimensiunile lor s fie conforme normelor stabilite n legislaia cu
privire la urbanism;
Persoana interesat n formarea construciei, apartamentului
ncperii izolate ce implic lucrri pentru care se cere de pe ea
copie la Oficiul Cadastral Teritorial.
Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii
referitoare la bunurile imobile i nu coine o definiere a proprietii
imobiliare:
1. Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt
ncpere izolat;
2. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al
crei amplasament i ela crei caracteristici sunt reflectate n
cadastru.
n legislaia rilor dezvoltate din punct de vedere juridic
bunul imobil reprezint terenul i construciile aferente acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri
economice care au ca scop ndestularea neceitilor umane.
Indiferent dac aceste necesiti sunt orientate spre consumul
nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de
producie.
La nivel profesional o importanta mai mare o are
terminologia utilizata in cadrul legislativ. In legile diferitor tari (sau
intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva

14

notiuni despre imobil. Deacea: O determinare mai exacta a


termenului de imobil este ceea ce se afla imobil prin lege
In sens profesional i social obiect imobiliar este deseori
considerat obiectul fizic, legat rigid de pamnt, strmutarea cruia
este practic imposibil fr ai crea distrugeri functionale. Aceasta
stabilete diferenele elementare dintre operaiile pe piat cu
obiectele imobiliare si mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei
sunt transferate n spatiu, de exemplu, din magazin n apartamentul
cumprtorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La
petrecerea unei tranzacii cu un obiect imobiliar, obiectul rmne pe
loc, dar cumprtorului i se transfer numai drepturile stabilite
asupra imobilului i obligaiunile legate de el.
n teoria si practica evaluarii in S.U.A. se difereniaza
noiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) i relaii de drept,
legat de imobil (Real Property).
Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n
paocesul funcionarii pietii respective. In literatura nu exista notiune
determinat de piata imobiliar. Piat, poate fi numit locul unde se
petrec tranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelat
i cu sistema de aciuni i mecanisme pentru petrecerea afacerilor.
Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de obicei se are n vedere o
activitate pe piata dat. D. Fridman si N. Ordwai n cartea lor dau
urmtoarea noiune: piaa imobiliar este un sistem anumit de
mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de
proprietate si interesele legate de ele, se stabilesc perurile si se
delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.
Spre exemplu, un grup de specialisti rui, consider c: Piata
imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte
imobiliare, asigurare informationala, operatii privind conducerea si
finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.

15

Localizarea

Tipul concurenei

imobilitate absolut
o mare influen a preului de
amplasare

concuren imperfect
nr.mic de vnztori i
cumprtori
unicitatea fiecrui lot
intarea pe pia necesit

Gradul de
transparen

Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie


indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte fizic i
economic. Din punct de vedere fizic, un bun imobil are
urmtoarele caracteristici:
imobilitatea, adic permanena locului n care se
afl;
materialitatea;
durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin
uzura;
unicitatea caracterul irepetabil;
eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor
imobiliare;
proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, el reprezint un obiect care cere
direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru
conservarea i dezvoltarea lui.Un bun imobil are o valoare
determinant, poate s-i aduc beneficii proprietarului su i este
identificabil prin:
calitatea de a fi o raritate;
caracterul deficitar;
gradul dezvoltrii;
dependena de locul aflrii.
Piaa imobiliar este caracterizat de multitudinea de relaii care au
loc i care determin specificul acestei piee. Termenul de pia are
nelesul de loc amenajat, n care vnztorii i cumprtorii se
ntlnesc pentru a schimba mrfurile. Prin pia se nelege locul
ntlnirii cererii cu oferta. Aceasta este, de fapt, i sensul oferit
noiunii de pia n teoria economic.

Caracteristica i starea

Particularitile

Puterea de
concurare
-

tranzaciile poart caracter privat


informaia deseori este
incomplet i nesigur
cuprtorul trebuie s vina la
locul amplasrii imobilului

n multe cazuri este determinat


de mediul nconjurtor i de
vecintatea imobilului
de dorinele fiecrui cumprtor

Condiiile de
planificare

- sunt reglate de legislaia n vigoare


- restriciile n privina construciilor pe
anumite teritorii

Pre

- include valoarea obiectului ca obiect fizic i


toate drepturile legate de el.

2. Principalele tranzacii cu bunurile imobile


Proprietarul are dreptul la discreia sa s ntreprind cu proprietatea
lui oricare aciuni care nu contravin legislaiei, inclusiv s nstrineze
proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau s transmit drepturile
de posesie, folosin i dispoziie asupra proprietii rmnnd
proprietar, s pun proprietatea n gaj sau s o greveze prin alte ci.

Schema 3. Specificul pieei imobiliare

16

17

Principalele tranzacii cu bunurile imobile sunt:


vnzarea-cumprarea,
schimbul,
motenirea,
donarea,
transmiterea n calitate de contribuie n capitalul statutar,
ipoteca,
arenda.
Vnzarea-cumprarea
La vnzare cumprare vnztorul se oblig s transmit terenul de
pmnt n ordinea stabilit de legislaie n proprietate
cumprtorului, iar cumprtorul se oblig s accepte acest teren i
s achite pentru el suma stabilit n contract.
Vnzarea cumprarea este posibil numai n caz cnd nu exist litigii
n privina terenului, sau dac nu exist alte cauze care conform
legislaiei pot mpiedica ncheierea tranzaciei.
Contractul de tranzacie se ntocmete n scris, se autentific la notar
i se nregistreaz n mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacia
poate fi ncheiat de ctre vnztor i cumprtor, sau de ctre
persoanele autorizate de ctre ei.
Ipoteca
Conform codului civil
Articolul 168. Gajul reprezint
n virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, n cazul
n care debitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat
prin gaj, s i se satisfac revendicarea, din valoarea bunurilor sau a
drepturilor patrimoniale date n gaj.
Relaiile de drept privind gajul, n msura n care nu snt
reglementate de prezentul cod, se reglementeaz de Legea cu privire
la gaj i de alte acte normative.[2]

Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pmnt, dar este


posibil i schimbul terenului de pmnt cu alt obiect.
Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridice
Conform codului civil
Articolul 23. Noiunea de persoan juridic
Snt recunoscute ca persoane juridice organizaiile, care dispun de
un patrimoniu distinct, pot dobndi n numele propriu drepturi
patrimoniale i drepturi personale nepatrimoniale i pot s-i asume
obligaii. [2]
n legtur cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei
pot avea drepturi i responsabiliti fa de persoana juridic sau
drepturi patrimoniale asupra proprietii ei.
Motenirea
Succesiunea terenului de pmnt se efectueaz conform
testamentului sau legislaiei.
Conform codului civil
Articolul 566. Motenitorii legali
n caz de succesiune legal se consider motenitori n pri
egale: de prima clas - copiii (inclusiv copiii nfiai), soul i prinii
(nfietorii) defunctului, precum i copilul defunctului, care s-a nscut
dup moartea acestuia; de clasa a doua - fraii i surorile
defunctului, bunicul i bunica lui att din partea tatlui ct i din
partea mamei; de clasa a treia - nepoii i nepoatele de frate i de
sor incapabile de munc ale defunctului. [2]
Arenda
Proprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are
dreptul s dea pmntul n arend. Pentru pmnturile transmise n
arend se percepe plata de arend. Mrimea i condiiile de plat se
stabilesc n contract. Contractele de arend pe un termen mai lung de
3 ani urmeaz a fi nregistrate la oficiul cadastral.
n caz de vnzare a terenului pe care se afl obiecte date n arend,
arendaul i pstreaz dreptul de arend conform contractului
stabilit anterior

Schimb
Conform contractului de schimb fiecare parte se oblig s transmit
n proprietate altei pri terenul de pmnt n schimb la alt teren.
18

19

3.

Particularitile imobilului ca marf


1. Bunurile imobile constituie baza bogiei naionale.
Anume n construcii, cldiri i edificii se acumuleaz treptat
munca generaiilor anterioare care asigur un nivel decent de via
att n prezent ct i-n viitor. Conform unor estimri, bunurile imobile
constituie aproape jumtate din toat bogia mondial acumulat.

2. Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii


economice al ntregii ri.
Fiindc, anume n bunurile imobile cu diferit destinaie are
loc investirea primar a unor mijloace importante ce duc la
schimbri calitative ale cererii i ofertei i asigur dinamica
dezvoltrii macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit
Fiind baza activitii vitale ale omului i a societii n
ntregime, bunurile imobile reprezint un obiect deosebit al
circuitului pe pia, al proprietii i al dirijrii. De aceast
caracteristic ine cont statul prin formarea sistemelor de control a
eficienei utilizrii bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al
acestor bunuri.
O ramur foarte important a tiinei economice, care red
coninutul termenilor referitori la bunurile imobile, este Economia
imobilului. n nelesul modern, teoria economic s-a format n sec.
XVIII, ns termenii referitori la bunurile imobile au aprut mult mai
nainte, nsui odat cu apariia imobililor. n fiecare limb se
ntlnesc diferii termeni referitor la bunurile imobile i la o anumit
etap a dezvoltrii societi a aprut necesitatea de a trece de la
termeni la si noiunea de bunuri imobile pentru a asigura o
nelegere unic. Trecerea aceasta este necesar n primul rnd
datorit faptului c bunurile imobile particip activ n procese care
constituie baza vieii societii i anume n producerea i utilizarea
diferitor bunuri economice.
Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri
economice care au ca scop ndestularea necesitilor umane.
Indiferent dac aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit
20

sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producie. Bunurile


imobile ca bunuri economice au anumite trsturi caracteristice.
Prima din aceste trsturi este legtura indisolubil cu
pmntul. Cu alte cuvinte obiectul imobiliar nu poate fi schimbat
dintr-un loc n altul fr deteriorarea acestui obiect, fr distrugerea
lui.
A doua trstur caracteristic este cea de amplasamentul
fixat.
Trstura urmtoare const n aceea c obiectul imobiliar este
unic. Cu alte cuvinte, orice obiect are trsturile sale specifice. Chiar
dac se iau dou obiecte analogice la prima vedere (de exemplu dou
apartamente de aceeai serie, construite dup aceleai tehnologii) par
a fi identice, atunci, dup o analiz mai profund pot fi gsite un ir
de deosebiri, care i duce la faptul c aceste obiecte sunt unice.
O alt trstur caracteristic pentru obiectele imobiliare sunt
condiiile de producere (de construcie), care de asemenea difer de
la obiect la obiect.
Expluatare de lung durata Bunul imobil dac este intreinut in
condiii normale poate servi zeci i chiar sute de ani.
Bunul imobil este o marf scump La procurarea unui bun imobil
sunt necesare resurse financiare semnificative.Deacea pentru
procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt nevoii sa
utilizeze diferite mecanisme financiare.
Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de
utilizri:
1.
Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de
consum (utilizarea bunului imobil ca marf).
2.
Alt mod de utilizare a bunului imobil este n scopul
produciei (bunurile imobiliare constituie element al procesului de
producie).
3.
Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea n
scopul obinerii veniturilor.
21

bunuri imobiliare comerciale;


bunuri imobiliare industriale;
bunuri imobiliare instituionale;
bunuri imobiliare recreaionale.

Tema 2 Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor


1. Tipuri de bunuri imobile
2. Clasificarea bunurlor imobile

Imobilul comercial - include n sine construciile destinate


pentru comer, oficiile pentru afaceri, parcrile pentru automobile,
obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obinerea veniturilor.
Imobilul industrial - reprezint construciile industriale i
infrastructura, uzinele, spaiile destinate pentru impozitare, oficiile
specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de imobil
este foarte important amplasarea lui, distant pn la arterele
principale de transport.

1. Tipuri de bunuri imobile


Categorii de imobil clasificarea obiectelor de imobil stabilit n
mod special n scopuri fiscale. n RM imobilele se divizeaz n
terenuri (pmnt) i imobil. (Clasificare nereuit: bunul imobil
cuprinde terenul care este baza i elementul esenial; cldirile i
edificiile i alte elemente sunt mbuntiri, variante de utilizare a
imobilului).
Terenurile se clasific n:
- terenuri cu destinaie agricol ;
- terenuri n intravilan ;
- terenuri distribuite ntovririlor
pomicole ;
- terenuri din extravilan destinate
indusriei transporturilor,
telecomunicaiilor i cu alt destinaie
special.
- n scopuri fiscale, pn n prezent,
bunurile imobile se divizau n doua
categorii:
terenuri (pmnt);
imobile.
Dar aceast clasificare s-a dovedit a fi nereuita
Bunurile imobiliare situate n localitile urbane se mpart ntr-o gama
larg de cldiri. Cota cea mai mare o ocupa cldirile de locuit, apoi
revine bunurilor imobiliare nelocative.
Bunul imobiliar locativ sau rezidenial include n sine casele
particulare, casele cu multe apartamente care sunt destinate pentru
traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip de
imobil este legat cu arend, construcia i exploatarea fondului locativ.
Bunurile imobiliare nelocative la rndul lor se mpart n:

Imobilul instituional - includ in sine cldirile organelor de


conducere, cldirile destinate pentru nvmnt, speciale precum i
alte imobile cu destinaie special.
Imobilul recreaional - acest tip de imobil este destinat pentru
odihn, adic complexele sportive i complexele destinate pentru
distracie.
Daca e s ne referim concret la fondul locativ al Republicii
Moldova, atunci
putem meniona, c exist patru categorii de proprietari ai acestor
imobile. In primul rnd exist fondul locativ de stat - acestea sunt casele
i ncperile locative care aparin statului. Alturi de acesta exist casele,
ncperile locative i construciile care aparin
unor cooperative i organizaii obteti. Acesta i este fondul locativ
obtesc. In al treilea rnd exista fondul cooperativelor constructivlocative, adic casele de locuit ale
proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative.
i ultima -fondul locativ individual, denumit la momentul actual
fondul locativ particular, se cuprind casele individuale.
Conform datelor Ministerului Privatizrii i conducerii proprietii
de stat n total pe Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente
de stat i departamentale sunt privatizate 205131 sau 86% (la l
ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai
mult de 750 mii ceteni ai Republicii Moldova .

22

23

2. Clasificarea imobilului
Conform legislaiei civile i legislaiei cadastrale la categoria de

Tema 3

bunuri imobile se refer:

1. Importana pieii imobiliare pentru dezvoltarea


economiei naionale
2. Segmentele pieii imobiliare
3. Participanii la piaa imobilului

BUN IMOBIL

Cldirile i
construciile
solid legate
de pmnt

Terenurile

Plantaiile prinse
de rdcini

Obiectele acvatice
separate

Apartamen
tele i alte
ncperi
Poriuni de
subsol

Schema 4. Clasificarea bunurilor imobile n


conformitate cu legislaia cadastral [7]
La baza clasificrii raionale trebuie s punem n
eviden principalele caracteristici:
*destinaia funcional (imobil locativ, oficiu, imobil industrial,
obiecte comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de
nsemntate cultural sau istoric i altele);
* locul amplasrii (sectoare prestigioase, piaa imobiliar de
capital, sectoare puin prestigioase, zone balneare);
* tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor
necesiti (case individuale, apartamente, vile, palate, case
mobile).
24

Piaa imobiliar din Republica Moldova

1. Importana pieii imobiliare pentru dezvoltarea economiei


naionale
Piaa bunurilor imobile n Republica Moldova s-a format pe
parcursul ultimilor 15 ani, n rezultatul trecerii unei pri din
proprietatea statului n proprietate privat. Aceasta s-a ntmplat n
urma privatizrii unui spaiu masiv i mai trziu n urma privatizrii
ntreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naionale.
Experiena formrii pieei imobiliare n Republica Moldova confirm
caracteristicile pentru toate rile cu economie avansat.
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru
statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic,
nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale.
Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai
subiecii activitilor antreprenoriale.
Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component
esenial al economiei de pia.
Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri
nu pot exista fr piaa imobiliar.
Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea
proceselor investiionale. dinamizarea activitilor administrativgospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al
populaiei rii.
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a
drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vnzarecumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu
de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe
cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale - diferitele drepturi
asupra bunurilor imobiliare.
25

In procesul de examinare a factorilor ce influeneaz


formarea i dezvoltarea unei piee imobiliare concrete deseori se face
uz de noiunea "zon valoric".
Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia
valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeai.
Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone
valorice separate poate servi mprirea administrativ-teritorial a
urbei, n oraul
Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare
identificndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact
asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de
specialiti Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au
demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare similare, aflate
n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz
2. Segmentele pieei imobiliare
Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei
imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee
fiind o parte esenial a procesului de evaluare.
Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz
printr-un numr mare de atribute.

segmente ce ar caracteriza fiecare tip de bun imobiliar, dar dac


stabilim o segmentare generalizat atunci putem evidenia cinci
segmente ale pieei imobiliare care sunt recunoscute de specialiatii
din domenil evalurii bunurilor imobiliare:
1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale,
apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri
locative, vile.
2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care includ oficii,
magazinele, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hotelurile,
motelele, restaurantele, cafenelele i alte bunuri destinate
comerului.
3. Piaa imobiliar industrial, este constituit din uniti de
producere din diferite ramuri ale economiei naionale.De regul,
bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe
patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile
administrative i alte construcii auxiliare.
4. Piaa loturilor de pmnt, fr construcii, care includ terenurile
libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, care ar fi:cldirea
aerogrii, podurile, teatre i alte construcii care dup stil i
utilizare sunt unice.

Segementarea pieii necesit o eviden a particularitilor


multilaterale pe care le posed o pia oarecare. Un proces mai
complicat l constituie segmentarea pieii imobiliare, ntruct aici e o
mai mare varietate de segmente, unde fiecare segment al pieii
imobiliare are caracteristicele sale distinctive i fiecare segment
poate fi divizat n segmente mult mai mici.
Pentru o segmentare calitativ, trebuie s se in cont de orice
parametri: situaia demografic n localitate, vrsta, sexul, situaia
familial, componena familiei, profesia, studiile, naionalitatea,
precum i de gradul de adaptare la pia.
Referindu-ne concret la segmentarea pieii imobiliare nu se pate
spune c exist o segmentare strict convenional, datorit bunurilor
imobiliare care fac obiectul tranzaciilor, ea poate fi divizat n

Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care


pot fi enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor
imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar etc.
Segmentarea pieei imobiliare are rolul delimitrii, separrii
bunurilor imobile conform unor caracteristici asemntoare. Pentru
atribuirea bunului imobil unui anumit segment de pia este necesar
de investigat urmtorii factori:
- tipul bunului imobiliar (cas de locuit individual,
centru comercial, oficiu);
- caracteristicile bunului imobiliar;
- baza consumatorilor, determinarea utilizatorilor
poteniali. Sunt analizate datele privind populaia, nivelul de ocupare
n economia naional, veniturile;

26

27

- piaa, definirea din punct de vedere geografic sau


amplasament. Piaa poate fi local, regional, naional sau
internaional, sau mai poate fi att urban sau rural;
- bunului imobiliar substituiente sunt identificate
obiectele care posed o utilitate similar i care sunt comparabile cu
bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i
economice.
Segmentarea pieei imobiliare dup amplasarea geografic este
important deoarece dou obiecte imobiliare cu caracteristici
asemntoare, construite n aceiai perioad i confom acelorai
cerine, dar amplasate n dou sectoare diferite vor avea o valoare de
pia diferit. Deci, este important i delimitarea, clasificarea
obiectelor imobiliare n anumite zone geografice.

Segmentarea pieei imobiliare


Primar

piaa terenurilor
piaa bunurilor
locative
piaa bunurilor
industriale

Secundar

piaa bunurilor
comerciale
piaa ncperilor
nelocative

alte segmente
ale pieei

Schema 5. Segmentarea pieei imobiliare


n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie
obiectul tranzaciei dintre vnztori i cumprtori, piaa imobiliar
28

se mparte n dou segmente: piaa de vnzare -cumprare i piaa


nchirierilor.
Pe piaa tranzaciilor de vnzarecumprare n schimbul unui
echivalent corespunztor, se comrecializeaz dreptul deplin asupra
proprietii, care include i dreptul de dispoziie.
La rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare
mai mici care includ bunurile imobile ce se refer nemijlocit la
destinaia i modul de utilizare acestora, i respectiv cuprind
bunurile imobiliare care dein caracteristici similare.
Piaa funciar include aceleai mecanisme ca restul
pieilor:cererea, oferta, preul, concurena. ns spre deosebire de
restul pieilor, piaa funciar este inelastic, deoarece volumul
resurselor naturale este relativ limitat. Cererea fa de resursele
naturale are tendina de cretere n urma sporirii progresului
tehnico-tiinific, iar oferta de resurse naturale este inelastic fa
de modificarea preului, deoarece resursele au caracter limitat.
Dac vorbim despre o clasificare a pieii funciare atunci ea poate fi
reprezentat de urmtoarele sectoare:
- piaa terenurilor agricole;
- piaa terenurilor destinate construciilor;
- piaa terenurilor din intravilan;
- piaa
terenurilor
aparinnd
ntreprinderilor
industriale.
Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al
crei amplasament i a crei caracteristici sunt reflectate n cadastru.
O clasificare detaliat a terenurilor agricole este perezentat n Codul
Funciar. Toate terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate,
constituie fondul funciar al Republicii Moldova.
Fondul funciar, n dependen de destinaia principal,
se compune din urmtoarele categorii de terenuri:
- cu destinaie agricol;
- din intravilanul localitilor;
- destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu
alte destinaii speciale;

29

destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii


recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile
zonelor suburbane i ale zonelor verzi;
- ale fondului silvic;
- ale fondului apelor;
- ale fondului de rezerv.
Din punct de vedere juridic se delimiteaz:

loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit;

cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor


privatizate i n curs de privatizare.
3. Participantii la piata imobiliar
Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se
deosebesc de orice alte tranzacii. Costul nalt al bunurilor
imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile mari de
timp pentru gsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui
cumprtor hotrt s cumpere o proprietate imobiliar concret,
determin frecvena relativ sczut a acestui gen de tranzacii.
Putem deci afirma cu toat certitudinea c, i pentru vnztor i
pentru cumprtor, tranzacia cu un bun imobiliar este unul dintre
cele mai importante i mai de rspundere evenimente din via.
Funcionarea pieei imobiliare presupune o inter-relaie
ntre obiectul imobiliar i participanii la pia (subiecii pieei
imobiliare).
Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii
obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile i agenii
intermediari de marketing
In calitate de vnztor de proprieti imobiliare pot s apar
persoanele fizice i juridice nregistrate n sistemul cadastrului
naional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i
juridice care achiziioneaz obiective imobiliare i asigur
funcionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac
parte arendaii (chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul
30

unei pli de arenda (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul


bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este i nsui
proprietarul care l folosete independent: pentru lrgirea
construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea afacerii.
Un participant specific al pieei imobiliare este statul
(autoritile centrale ale administraiei publice locale), care asigur
relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare.
Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este
determinat de urmtoarele condiii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este
cointeresat n folosirea lor raional;
2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic,
metodologic i informaional al pieei imobiliare pentru
asigurarea unei interaciuni optime a
tuturor participanilor la pia;
3) statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a
drepturilor asupra lor(prin crearea sistemului naional de cadastru al
bunurilor imobiliare);
4) statul apare n calitate de arbitru n litigiile
patrimoniale i alte litigii legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar
const n a-i ajuta pe potenialii vnztori i cumprtori s se
gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a
propune sisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei
i, n cazul depistrii falsificrilor i neltoriei dup ncheierea
tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n
instana de judecat.
Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare
snt diametral opuse, dar aciunile nici unuia dintre ei nu trebuie s
duc la falimentarea altui partener.
Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice
diferite implic prezena unui echilibru optim al intereselor
tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie s gseasc
posibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis,
care s le permit s activeze eficient ntr-o perspectiv
ndelungat
31

Caracteristica intermediarilor pe piaa imobiliar


Pentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare
este necesar participarea specialitilor n diferite domenii, care s
asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de procedur
i de ordin tehnic.
Conform clasificrii Federaiei Internaionale a Specialitilor
n Domeniul Imobiliar (FIABCI - International Real Estate
Federation), se disting dou grupuri de specialiti care activeaz pe
piaa imobiliar. Din primul grup fac parte profesionitii care
soluioneaz nemijlocit problemele proprietii la toate etapele
ciclului de via a bunului patrimonial (consultani, evaluatori,
finansiti, promotori ai dezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al
doilea - profesioniti care lucreaz n domeniul proprietii
imobiliare (proiectani, arhiteci, auditori juriti, ageni de asigurare).
Aceast clasificare este desul de convenional, dar, n acelai timp
ea determin clar cercul specialitilor fr de care astzi funcionarea
pieei imobiliare nu este cu putin.
Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare,
orice cumprtor i vnztor recurge la serviciile agenilor
intermediari de pia. S examinm componena intermediarilor pe
piaa imobiliar n sensul larg i n sensul restrns al cuvntului.
Intermediari, n sensul larg, snt persoanele fizice i juridice cu orice
form de proprietate care i ajut pe participanii la pia imobiliar
n realizarea tranzaciei.
Intermediarii de marketing, n sensul strict al cuvntului, snt
persoanele fizice i juridice care practic activitatea de intermediere.
Sistemul de intermediari pe piaa imobiliar este constituit din:
Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz
persoanelor fizice i juridice documente ce confirm dreptul de
proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului. Aceste
documente snt:
documentul de confirmare a dreptului deintorului de
teren;
documentul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate,
de posesiune i de folosin a pmntului;
32

documentul ce confirm dreptul de proprietate


asupra cotei de teren echivalent.
Toate documentele acestea se ntocmesc n dou
exemplare: primul se nmneaz deintorului de drept, cel
de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice
locale care a eliberat documentul. Documentele susmenionate conin urmtoarea informaie: numrul i data
eliberrii documentului;
denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se
elibereaz documentul;
numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n
proprietate, darea n posesie sau n folosin a terenului;
scopul n care se atribuie terenul;
numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de
terenuri.
La documentele respective se anexeaz planul terenului
atribuit, precum i descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce
confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra
terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii
cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile
imobiliare i drepturile asupra lor, in Registrul bunurilor
imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile
imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte
funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial
cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete
drept garanie a autenticitii drepturilor vnztorului asupra
respectivului bun imobiliar.
Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii
publice, are statut de funcie autonom i este inamovibil, cu
excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu Legea
Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea
persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele
statului i n conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare
activitate notarial, care asigur persoanelor fizice i juridice

33

stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile,


precum i executarea drepturilor i aprarea intereselor legitime.

comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vnzarea lor la


licitaie;
activitate de intermediere a tranzaciilor cu bunuri
imobiliare;
activitate de informare-consultare privind tranzaciile cu
bunuri imobiliare.
Serviciile acestor participani ai pieei constau n
alegerea obiectelor
imobiliare care s corespund cerinelor clientului-cumprtor
potenial sau alegerea cumprtorilor care doresc s achiziioneze
cutare sau cutare proprietate imobiliar aparinnd clientuluivnztor.
Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care
determin valoarea bunurilor imobiliare n conformitate cu
legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de
prestare a serviciilor de evaluare.
La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea
bunului imobiliar face la iniiativa beneficiarului, cu excepia
cazurilor de motenire, precum i n toate razurile de efectuare a
tranzaciilor cu obiectele proprietate public a stalului sau a
mutailor administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul
poate s efectueze evaluarea obiectului pentru vnzare-cumprare,
s estimeze valoarea lui de asigurare i de ipotecare sau s efectueze
evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.
Companii de dezvoltare imobiliar - participani de frunte
la realizarea proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare.
Activitatea de dezvoltare imobiliar este un gen distinct de
activitate profesional pe pia bunurilor imobiliare, care consta
in organizarea i gestionarea proiectelor investiionale n sfera

imobiliar. Companiile de dezvoltare imobiliar snt organizaii de


proiectare, prospeciuni, construcie-montaj, care elaboreaz i
creeaz mbuntiri pe amplasamente. De gradul de mbuntire a
amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua mbuntiri
funciare deseori depinde valoarea total a terenului. Cnd se
intenioneaz efectuarea unei tranzacii de vnzare-cumprare a
unui teren, cumprtorii poteniali deseori apeleaz la companiile de
dezvoltare imobiliar pentru servicii de consultan privind
posibilitile fizice i raionalitatea economic a efecturii
diferitelor mbuntiri pe terenul n proiect de achiziionare.
Subiecii a activitii investiionale pe piaa imobiliar sunt
persoanele fizice i juridice, care procur imobilul i asigur
funcionarea lui. Investitorii pot fi reprezentai prin diferite forme
organizaionale a businessului ca: corporaii, parteneriate, fondurile
investiionale de tip trast, instituii financiare .a. Deasemenea
investitorii pot prelua rolul creditorilor, cumprtorilor, i pot
efectua diverse funcii.
Orice investitor are urmtoarele drepturi:
1. s stabileasc independent volumele, direciile (segmentele pieii
imobiliare) i eficiena investiiilor;
2. s atrag, pe baz de contract, persoanele fizice i juridice pentru
realizarea investiiei;
3. s transmit drepturile sale n activitatea investiional
cetenilor, organelor statale i municipale, persoanelor juridice;
4. s controleze procesul de investire;
5. s dispun, s posede i foloseasc obiectele i rezultatele
investiiei efectuate. Statul garanteaz stabilitatea drepturilor
investitorilor;
6. nu se permite amestecul n alegerea obiectelor de investire, cu
excepia cazurilor prevzute de legislaie;
7. naionalizarea i rechiziia ntreprinderilor i a altor bunuri
imobile fr recompens nu se permite.
Dup statut toi investitorii pot fi divizai n trei grupe:
- individuali (persoane fizice);
- instituionali (colective);
- profesionali.

34

35

Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care


nfptuiesc activitate de intermediere pe piaa imobiliar,
efectund operaii cu bunuri imobiliare:

Investitorii strini pot desfura investirea n bunuri imobiliare


pe teritoriul Moldovei prin:
deinerea cotei pri a ntreprinderilor, create n comun cu
subiecii antreprenoriatului n R.M.;

Schema 6. Tipuri de investitori


Organele de stat mputernicite, investesc ndeosebi n obiectele
ramurilor de producie material, sociale, culturale i de alte direcii.
Conducerea R.M. dispune i disponibilizeaz proprietatea de stat i
mijloacele bugetare pentru a investi n dezvoltarea proprietii
naionale, precum i n nvmnt, ocrotirea sntii, ecologie,
tiin .a.
n ultimul timp, pe piaa bunurilor imobile, organizaiile de stat
exercit un rol nu de investitori ci de vnztori a proprietii de stat, a
uzinelor fabricilor, cldirilor i construciilor municipale.
Stoparea sau ncetinirea activitii de investire este posibil
numai n urmtoarele cazuri:
- recunoaterea investitorului ca bankrot;
- n cazul calamitilor naturale, catastrofe;
- apariia situaiilor excepionale;
- n cazul cnd continuarea investirii poate aduce la nclcarea
legilor stabilite n ecologie, a normelor sanitaro-igienice i a altor
norme i interese a cetenilor, persoanelor juridice i statului.
36

Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor


cu bunuri imobiliare, ct i asigurarea rspunderii profesionale a
agenilor intermediari, n prezent, n Moldova aceste tipuri de
asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar. Activitatea
ntreprinderilor de stat - oficiile cadastral teritoriale - ntr-o oarecare
msur este ferit de erorile neintenionate ale lucrtorilor lor prin
crearea n fiecare oficiu a unui fond de garanie i, de aceea,
asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare este o msur de
nlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare servete
drept garanie a recuperrii mijloacelor cheltuite de cumprtor, n
cazul descoperirii unor falsificri n documente sau alt nelciune
din partea vnztorului.
Instituii financiar-creditare ca participani la piaa de
bunuri imobiliare prefer capital propriu sau mprumutat
investitorilor (cumprtorilor) i celor ce nchiriaz imobile, dar care
nu dispun de suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea
total a bunului imobiliar sau suma necesar pentru nchiriere.
Creditorii pieei imobiliare joac un rol foarte important,
redirecionnd o parte a pieei financiare n sfera imobiliar. De
regul, n condiiile unei piee dezvoltate, cumprtorul de bunuri
imobiliare finaneaz din mijloace mprumutate numai o parte din
costul bunului imobiliar achiziionat, pltind prima cot din
mijloace proprii. Pentru a se ncredina c valoarea bunului
imobiliar depete suma mprumutului cerut, organizaia
creditoare organizeaz evaluarea independent a bunului
imobiliar, verificnd totodat i solvabilitatea solicitantului de
mprumut.
Creditorii din sfera imobiliar ofer finanare
suplimentar folosind bunurile imobiliare drept garanie a
mprumutului acordat, adic n calitate de gaj. Creditori ipotecari pot
fi bncile, fondurile de investiii i de pensii, companiile ipotecare,
37

asociaiile de mprumut i economii care ofer partenerilor


de tranzacie servicii de creditare ipotecar. n Republica
Moldova, presteaz servicii de creditare ipotecar o serie de
bnci comerciale. Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc",
care efectueaz operaii de creditare a tranzaciilor cu terenuri
agricole.
n scopul diversificrii activitii i crerii unor condiii
optime pentru
achiziionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaii de
intermediere a tranzaciilor pe piaa imobiliar ncep s presteze i
ele servicii de creditare ipotecar. Ca exemplu al unei astfel de
diversificri poate servi bursa imobiliara Lara" care a nceput
printre primele s presteze astfel de servicii pe piaa bunurilor
imobiliare din Moldova.
Avocaii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii:
se pronun referitor la legalitatea drepturilor patrimoniale existente
asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridic
a tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare a bunurilor
imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor
imobiliari.
Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu
exploatarea comercial a bunului imobiliar, in documentaia
financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar;
caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperile
libere; colecteaz chiria; rspund de reparaia i ntreinerea
imobilului; angajeaz i elibereaz din serviciu lucrtorii, conduc
personalul de deservire.

l folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea


dezvoltarea i extinderea afacerii.
n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i
folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend.
Arenda i modul de achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar
i se fixeaz n contractul de arend. Pentru bunurile proprietate de
stat, modul determinrii arendei se stabilete de ctre Guvern. Pentru
bunurile proprietate de stat, tarifele minimale ale plii pentru arend
se determin conform legii bugetului pentru anul curent.
Arenda se stabilete n ansamblu pentru bunurile arendate sau
aparte pentru fiecare obiect, n natur, n bani sau n ambele
modaliti. Cuantumul arendei poate fi schimbat de ctre proprietar,
iar pentru bunurile proprietate de stat - de ctre Guvern, n cazul
schimbrii preurilor, tarifelor, plilor sau normelor de amortizare
(uzur) reglementate de stat, precum i n alte cazuri, prevzute de
legislaie.
Participanii la vnzarea cumprarea dreptului de folosin
asupra bunurilor imobile sunt enumerai n urmtoarea schem de
mai jos.

Utilizatorii bunurilor imobile


Din categoria consumatorilor de bunuri imobiliare fac parte
arendaii (chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul unei
pli de arend (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului
imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este nsui proprietarul care

38

39

Prin contractul de arend arendaului i revine dreptul de posesie


i folosin a proprietii i controlul asupra ei. n legtur cu aceasta
fiecare, care ptrunde n proprietatea arendat, chiar i proprietarul
ei, este privit ca nclctor a drepturilor asupra proprietii private.
Cel ce ncalc drepturile poate fi tras la rspundere n instana de
judecat, iar arendaul poate cere despgubiri n conformitate cu
normele dreptului civil (nclcarea hotarelor teritoriului) sau n
conformitate cu normele dreptului contractual, n caz cnd incidentul
este prevzut n contract. ns exist i excepii, cnd proprietarul
poate ptrunde n ncperea dat n arend fr acordul arendaului.
Aceste aciuni pot fi efectuate cu scopul strngerii plii de arend
sau n cazul producerii daunei, avariei apeductului sau altor sisteme;

Schema 7 Drepturile i obligaiile arendaului


Drepturile i obligaiile prilor constituie un moment esenial a
contractului de arend i sunt reglamentate de legislaia statului sau
de organele administariei publice locale. n contract trebuie s fie
prezentate lista concret a acestor drepturi i obligaii.
Drepturile arendaului sunt urmtoarele:

40

Dac persoana care d n arend nu transmite la timp arendaului


bunurile arendate, arendaul are dreptul s cear aceste bunuri
persoanei care d n arend i repararea pagubei pricinuite ntrzierea
executrii contractului, sau s rezilieze contractul i s cear
repararea pagubelor pricinuite de nendeplinirea contractului, n
conformitate cu Codul civil.
Arendaul are dreptul s cear reducerea arendei, dac condiiile,
prevzute n contract, de folosire a bunurilor,
ori starea bunurilor s-au nrutit esenial n virtutea unor
circumstane neimputabile arendaului;
Arendaul are dreptul s dea n subarend bunurile arendate sau
o parte din ele (cu excepia pmntului i a resurselor naturale) doar
cu consimmntul persoanei care d n arend, dac legislaia sau
contractul nu prevede altfel. n acest caz arendaul rmne
responsabil conform contractului fa de persoana care d n arend;
Arendaul are dreptul s efectueze o reparaie a proprietii
arendate din contul persoanei care d n arend. Dac persoana care
d n arend nu-i ndeplinete obligaiile privind efectuarea
reparaiei, arendaul are dreptul s efectueze reparaiile urgente i s
cear persoanei care d n arend compensarea costului lor. Ca
regul normele municipale oblig pe proprietar s menin starea
curent i s efectuieze reparaii a proprietii imobiliare date n
41

arend, ns arendaul poate s fac i singur aceste aciuni din suma


plii de arend, cu condiia c va avea acordul din partea
arendatorului;
Arendaul poate elibera ncperea pe motivul necorespunderii ei
condiiilor de locuin;
Arendaul poate s continuie s posede ncperea, ce necesit
reparaie, micornd proprorional plata pentru arend, ns doar pe
baza deciziei organului judectoresc;
Arendaul poate s achite integral plata pentru arend i s dee n
judecat persoana care d n arend pe motivul majorrii plii de
arend, determinat de defeciunile, pe care proprietarul nu lea
eliminat.
Obligaiile arendaului sunt urmtoarele:
Arendaul este obligat s pstreze i s foloseasc conform
destinaiei i contractului bunurile arendate;
Pe lng arend arendaul pltete impozitele prevzute de lege,
dac legislaia sau contractul nu le atribuie persoanei care d n
arend;
Funcia de reparare a ncperilor poate fi transmis i arendaului
prin contractul de arend, n acest caz arendaul este obligat s
menin starea proprietii arendate.
Drepturile i obligaiile persoanelor care dau n arend
Drepturile i obligaiile a persoanelor care dau n arend, ca i
a arendailor, sunt deasemenea prescrise n contractul de arend.
Drepturile persoanelor care dau n arend proprietatea
imobiliar sunt urmtoarele:
Persoana care d n arend are dreptul conform contractului de
arend de a ridica plata de arend la termenile fixat;
Persoana care d n arend are dreptul de a fixa plata pentru
arenda ncperii;
Persoana care d n arend nu poart rspundere pentru defectele,
relevate n contract, ale bunurilor.
Oblicaiile peroanei care d n arend sunt:
Persoana care d n arend este obligat s transmit arendaului
bunurile n starea corespunztoare destinaiei lor, prevzute n
contract.

Dac persoana care d n arend nu transmite la timp arendaului


bunurile arendate, arendaul are dreptul s cear aceste bunuri
persoanei care d n arend i repararea pagubei pricinuite ntrzierea
executrii contractului, sau s rezilieze contractul i s cear
repararea pagubelor pricinuite de nendeplinirea contractului, n
conformitate cu Codul civil.
Persoana care d n arend este obligat s repare din cont
propriu bunurile arendate, dac legislaia sau contractul nu prevede
altfel.

42

43

Mijloacele de informare n mas ofer informaia necesar


privind piaa imobiliar, preurile cererii i ofertei, tipurile de bunuri
imobiliare propuse spre vnzare. Participanii la piaa imobiliar, n
baza acestor date, pot face de sine stttor analiza evoluiei pieei,
trage concluzii privind dinamica preurilor la proprietile
imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puin
prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele
publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile
cumprtorilor poteniali, vnztorilor i agenilor intermediari care
activeaz pe piaa imobiliar. Publicaiile cele mai populare care
public informaie despre piaa imobiliar snt gazetele "Makler",
"Economicescoe obozrenie, "Logos-Press", "Obzor rnca
nedvijimosti". Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii
Funciare i Cadastru "Cadastrul" public anunuri privind vnzarea
terenurilor agricole, caselor de locuit cu loturile de lng ele, a
locuinelor, a proprietilor comerciale i industriale de pe ntreg
teritoriul trii. Toat informaia publicat n buletinul "Cadastrul"
este minuios verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita
eventualele erori sau falsificri.
Pentru a-i menine poziiile n condiiile dure ale pieei,
pentru a atrage mai muli clieni, a asigura o mai mare eficien n
ncheierea tranzaciilor, bursele imobiliare, dei denumirea lor indic
n mod clar sfera lor de activitate, deseori presteaz clienilor lor o
gam mai larg de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare,
obinerea de credite garantate cu proprieti imobiliare (garanii
ipotecare), efectuarea tuturor operaiilor pregtitoare de pn la

ncheierea contractului
consultan, etc.)

de

vnzare-cumprare,

servicii

de

Toate bursele imobiliare sunt ntreprinderi ale sectorului privat.


Exist o oarecare specializare a acestor ntreprinderi. Firmele recent
constituite deruleaz activitate de intermediere a operaiilor de
vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare. Firmele cu mare
experien de lucru pe piaa Republicii Moldova, o bun reputaie i
specialiti de nalt calificare presteaz servicii de intermediere a
operaiunilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare de
orice fel. De exemplu, bursa imobiliar "Lara", care desfoar
activitate de intermediere profesionist din 1992, are n componena
sa cteva direcii specializate - pentru proprieti imobiliare locative,
cu destinaie comercial, pentru rent, pentru proprieti funciare.
Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar,
deosebim brokeri de listing (listing broker) i brokeri de vnzri
(selling broker). Brokerul de listing, la
comanda vnztorului, scoate la vnzare bunul imobil, introducnd
datele despre acesta n banca unic de date referitoare la
proprietile imobiliare de vnzare. Brokerul de vnzri se ocup de
cutarea cumprtorului pentru vnztorul de proprietate
imobiliar, n cazul cnd operaia de vnzare-cumprare a avut loc,
comisionul pentru tranzacie se mparte ntre brokerii care au
participat la ea.
Deoarece activitatea de intermediere imobiliar n Moldova
nu se liceniaz, este destul de dificil a stabili cu exactitate
numrul agenilor intermediari profesioniti pe piaa imobiliar din
Republica Moldova. Avnd n vedere creterea numrului de
tranzacii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o
cretere n continuare a numrului de burse imobiliare i brokeri.
Asociaiile proprietarilor de bunuri imobile
Organizaiile comerciale pot s desfoare diferite tipuri de
activitate, nenterzise de legislaie.
Asociaiile proprietarilor de bunuri imobile -Asociaia de
locatari este o form nou de management cu portofoliu de imobil
cu specific locativ. Are urmtoarele elemente specifice: nu este o
organizaie comercial, are ca obiectiv principal prestarea serviciilor
44

locative, coordoneaz i administreaz fondurile locative, se ocup


cu dezvoltarea fondului locativ.
Sunt diverse asociaii ale proprietarilor de bunuri imobile,
precum: asociaii de coproprietari n condominiu (asociatii de
coproprietari), cooperate de locuine, cooperative de construcie a
locuinelor, n care cel puin unul din membri a achitat n ntregime
cota de asociat, alte asociaii de proprietari de bunuri imobiliare
infiinate pentru exploatarea bunurilor imobiliare din condominiu;
cooperativa de locuine, cooperativa de construcie a locuinelor,
membrii careia au achitat n ntregime cota de asociat, condominii
care se infiineaz n procesul reconstruciei blocului de locuinte [4].
Asociaia de coproprietari - organizaie a proprietarilor de
locuine care s-au asociat pentru administrarea, intreinerea i
exploatarea n comun a complexului de bunuri imobiliare n
condominiu;
Asociaia de coproprietari poate desfura urmatoarele
activiti:
a) gestionarea, deservirea, exploatarea i repararea bunurilor
imobiliare din condominiu;
b) reconstrucia i construcia ncaperilor suplimentare i obiectelor
de uz comun n condominiu (prin metoda de antrepriz sau n regie
proprie);
c) darea n arend, cu chirie sau vinderea bunurilor imobiliare ce fac
parte din condominiu i se afl n proprietatea asociaiei, n caz de
necesitate de mijloace financiare pentru intreinerea i imbunatirea
strii proprietii comune in condominiu.
Venitul provenit din activitatea economica a asociaiei de
coproprietari se foloseste, conform deciziei adunrii generale a
membrilor (reprezentantilor) asociaiei, pentru plata cheltuielilor
comune sau se repartizeaz n fonduri speciale pentru a fi utilizate n
scopurile prevazute de statut. Venitul suplimentar poate fi repartizat
pentru alte scopuri prevazute de lege i de statutul asociatiei.
Deservirea i exploatarea proprietii imobiliare din
condominiu se organizeaza prin tender, la care particip persoanele
fizice i juridice deintoare de licene respective, eliberate n modul
stabilit.
45

Persoanele fizice i juridice care au ctigat tenderul execut, n


baza contractelor ncheiate cu consiliul de administraie al asociaiei
de coproprietari, lucrrile de ntreinere i reparaie a proprietii
imobiliare, precum i de construcie a obiectelor suplimentare din
condominiu.
Lucrrile de reparaie i de construcie necomplicate pot fi
executate de ctre proprietari sau de ctre asociaia de coproprietari.
La desfurarea activitilor supuse licenierii, asociaia trebuie s
dispun de licen respectiv.
Publicitatea pe cldirile din condominiu poate fi instalat
numai n baza contractului ncheiat cu consiliul de administraie al
asociaiei de coproprietari, contra plat.
Drepturile asociaiei de coproprietari
n cazul n care asociaia de coproprietari, prin activitatea sa,
nu ncalc drepturile i interesele proprietarilor aprate de lege, ea
are dreptul:
a) s ncheie contracte de gestionare i/sau deservire a proprietii
comune, ce aparine asociaiei de coproprietari, cu orice persoan
fizic sau juridic, indiferent de forma de proprietate, n
conformitate cu legislaia;
b) s organizeze deservirea de sine stttoare a bunurilor imobiliare
n condominiu;
c) s ntocmeasc devizul anual de venituri i cheltuieli, inclusiv
cheltuieli pentru exploatarea, reparaia i reconstrucia proprietii
comune, defalcri speciale n fondul de rezerv pentru lichidarea
consecinelor calamitilor naturale posibile, precum i cheltuieli
pentru alte scopuri, prevzute de statutul asociaiei;
d) s stbileasc pentru fiecare proprietar cuantumul plilor
obligatorii conform cotei de participare;
e) s execute lucrri i s presteze servicii membrilor asociaiei;
f) s beneficieze de credite bancare n modul i condiiile prevzute
de legislaie;
g) s aib n proprietate ncaperi n condominiu;
h) s plteasc cu mijloacele de pe conturile sale serviciile prestate i
lucrrile executate n baza contractelor ncheiate;
46

i) s vnd, s schimbe, s dea n arend organizaiilor comerciale i


necomerciale i cetenilor utilajul, inventarul i alte valori
materiale, precum i s le treac la pierderi de la balana asociaiei,
dac acestea snt uzate fizic sau nvechite moral;
j) n conformitate cu normele i regulile de construcie, s execute
suprazidirea, reconstrucia cu/sau fr demolarea obiectelor din
proprietatea comuna sau ncaperilor din condominiu;
k) s primeasc n folosin pe termen nelimitat sau s dobndeasc
n proprietate terenuri pentru construcia caselor de locuit,
acareturilor i altor construcii i pentru exploatarea lor ulterioar;
l) s efectueze alte aciuni i s ncheie tranzacii ce corespund
scopurilor asociaiei;
m) n cazul neexecutrii de ctre proprietari (chiriai, arendai) a
obligaiilor lor privind participarea la cheltuielile comune, s
sesizeze instana de judecata n vederea stingerii plilor obligatorii;
n) n modul stabilit de legislaie, s cear de la proprietari (chiriai,
arendai) repararea integral a pagubelor pricinuite asociaiei n
urma neachitrii plilor obligatorii pentru serviciile comunale,
intreinerea i reparaia proprietii comune din condominiu i
neparticiprii la alte cheltuieli comune;
o) n cazul n care efectueaz de sine stttor deservirea sistemelor,
din interiorul cldirii, de alimentare cu ap rece i ap cald, de
canalizare, nclzire i de alimentare cu energie electric, s cear de
la ntreprinderile presttoare de servicii compensarea cheltuielilor
pentru deservirea tehnic a acestor sisteme.
Obligaiile asociaiei de coproprietari
Asociaia de coproprietari este obligat:
a) s ndeplineasc obligaiile contractuale n modul stabilit de
legislaie;
b) s asigure executarea de catre toi membrii asociaiei a obligaiilor
lor privind ntreinerea i reparaia bunurilor imobiliare din
condominiu;
c) s asigure starea tehnico-sanitar cuvenit a bunurilor comune din
condominiu;
d) s asigure respectarea intereselor tuturor membrilor asociaiei la
stabilirea condiiilor i modului de posedare, folosire i dispunere de
47

proprietatea comun, la repartizarea ntre proprietari a cheltuielilor


pentru ntreinerea i reparaia bunurilor comune din condominiu;
e) s reprezinte, n cazurile prevzute de legislaie i de statutul
asociaiei, interesele membrilor asociaiei n raporturile cu
persoanele fizice i juridice.
Avantajele locatarilor membri ai ACCFL (Asociaia de
coproprietari n condominiu n fondul locativ), ai APLP (Asociaia
proprietarilor de locuine privatizate n blocurile locative
nefinalizate de construcie) i altor asociaii sunt:
- constituirea Asociaiei ofer posibilitatea nu numai de a gestiona
i exploata proprietatea ce-i aparine, dar i a controla deciziile ce se
refer la aceast proprietate;
- n rezultatul exploatrii mai bune a fondului locativ se
mbuntesc condiiile locative i prin urmare va crete valoarea
locuinei;
- formarea ACCFL ofer posibilitatea de a primi credite bancare
pentru efectuarea reparaiei, reconstruciei i construciei ncperilor
suplimentare necesare asociaiei;
- rambursarea creditului i a procentelor va fi posibil de efectuat
nu din contul mijloacelor proprii ale proprietarilor de locuine, ci din
folosirea efectiv a ncperilor nelocuibile, soclurilor, subsolurilor,
etajelor tehnice, terenurilor aferente, transmise n arend sau folosite
pentru instalarea reclamei;
- stoparea schimbrilor ilicite n interiorul locuinelor care
influeneaz negativ asupra altor locuine;
- asigurarea ndeplinirii regulamentului interior al ACCFL;
- solidaritatea membrilor asociaiei.

48

Tema 4

Piaa terenurilor: componente, stare,


tendine de dezvoltare

1. Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
1. Componentele pieii
Din punct de vedere juridic se delimiteaz
loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de
locuit,
cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor
privatizate i n curs de privatizare.
Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum
ar fi:
sectoarele de teren destinate construciei pentru imobile
locative i comerciale
terenuri din sectorul agrar.
Preul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea
pmntului, care nu include
factori de relief,
climaterici de amplasament,
mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a
lotului.
n prezent snt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole,
se creeaz piaa secundar care necesit metode de evaluare lipsite
de neajunsurile abordrilor normative. Evaluarea cotelor echivalente
de pmnt constituie o problem din punct de vedere metodologic i
practic.
n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi
factorii ce influeneaz veniturile i n baza argumentelor tiinifice.
Scopul principal al evalurii terenurilor agricole este estimarea
preului cel mai probabil cu care poate fi vndut terenul de un
vnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr-o
tranzacie liber, n care fiecare parte a acionat n cunotin de
cauz prudent i fr constrngere.
49

Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator


trebuie s se cluzeasc de o baz informaional complex,
coninutul creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care
solicit evaluarea n contractul de efectuare a lucrrilor de evaluare.
Sursele principale de informare care pot fi utilizate de evaluator sunt:
- legislaia n vigoare a RM;
- cadastrul BI;
- datele neoficiale despre tranzaciile precedente primite de la ali
evaluatori, ageni imobiliari i notari;
- informaia personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;
- datele statistice oficiale publicate, informaia din mass-media cu
privire la conjunctura pieii, rezultatele licitaiilor;
- materiale topografice, pedologice i meteo-climaterice.
Sectoarele de teren destinate construciei imobilului locativ snt
compuse din 2 surse: prima demolarea locuinelor vechi,
a doua (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din ora.
Tranzaciile cu terenurile pot fi:
- vnzarea cumprarea terenurilor;
- darea n arend a terenurilor;
- donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt;
- schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt;
- transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de
contribuie n capitalul social al ntreprinderii;
- motenirea terenului;
- transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau
permanent (pe teren nelimitat);
- punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt;
- privatizarea terenului;
- exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public.
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
Dezvoltarea pieei funciare, n special vnzarea-cumprarea
terenurilor, influieneaz benefic asupra separrii locuitorilor la sate
dup genurile de ocupaie i sursele de obinere a veniturilor.
Potrivit, unor date statistice, mai mult din jumtate din steni se
ocup cu lucrarea pmntului, aceasta fiind principala, iar n multe
50

cazuri, unica surs de existen. Iat de ce nstrinarea terenurilor


prin comercializarea lor va duce la formarea unor cmpuri masive
gestionate de proprietari pricepui, care vor ti s dezvolte
businessul agricol.
Cum i era de ateptat, piaa funciar este mai slab dezvoltat n
acele regiuni unde sunt mai puine gospodrii rneti, acolo
predominnd unitile agricole medii i mari, unde cererea pentru
cumprarea de terenuri agricole este mic.
Preurile depind n mare msur de cerere i ofert, dar i de ali
factori, - obiectivi i subiectivi. Factorii obiectivi in de fertilitatea
solului, locul de amplasare a terenului, distana pn la centrele de
prelucrare a produciei agricole i pieile de desfacere, existena
cilor de acces i a sistemului de irigare, etc.
Cauzele subiective vizeaz interesul special al cumprtorului
fa de sectorul concret de teren, insuficiena de informaie despre
preurile de pia, dezvoltarea slab a pieii, influiena reclamei,
lipsa de timp la vnztor i cumprtor pentru perfectarea
tranzaciei, aspiraia cumprtorului sau vnztorului de a
monopoliza o parte a pieei, particularitile posibilitilor de
finanare a operaiei de ctre cumprtor etc.[30,p.2]
Piaa funciar din Republica Moldova, dup mai muli ani n
care practic nu a fost privit ca o eventual int pentru plasamente,
ncepe s devin un instrument tot mai utilizat de investitori. n
prezent, exist o serie de factori capabili s accelereze dezvoltarea
pieei i, respectiv, depirea nivelului embrionar al acesteia, pe
de alt parte, noile reglementri, ce urmeaz s fie aprobate, n
viitorul apropiat, de Guvern, ar putea amna cu civa ani
ascensiunea pieei pn la statutul de dezvoltat.[28] Loturile de
teren, destinate construciilor individuale, sunt n cutarea
permanent pe piaa imobiliar. Sursa de baz pentru completarea
pieii loturilor de teren destinate construciilor individuale este
demolarea fondului locativ vechi i valorificarea teritoriilor urbane
libere. ns, demolarea fondului locativ vechi este un proces
anevois din punct de vedere al reglementrii legislative i
costisitor, dat fiind faptul c fotii locatari trebuie asigurai cu
locuine. Dar, n acelai timp, anume aceste loturi sunt cele mai
51

atractive graie amplasrii lor n zone cu infrastructuri dezvoltate,


dotrii cu reele de transport i apropierii de cartierele locative.
Nivelul sporit al cerererilor fa de acest tip de imobile i oferta
limitat de pe pia duc inevitabil la creterea stabil a preului
pentru 1 ar de teren destinat construciilor individuale. Preul mediu
de ofert pentru 1 ar de teren depinde mult de urmtorii factori,
inclusiv de amplasarea geografic, existena reelelor inginereti,
infrastructura sectorului, accesul la transportul public, starea
ecologic, etc. [31,p.4]
Tranzaciile cu terenuri agricole se dezvolt ncet, dar sigur.
Investiiile n acest sector sunt nc destul de riscante. Pentru un
investitor care i poate permite s-i asume riscuri, plasamentul
ideal, recomandat de majoritatea consultanilor de proprietate, este
cel n livezi i vii sau n terenuri din apropierea zonelor urbane,
care, prin atractivitatea lor, sunt de zeci de ori mai scumpe. Muli
cumpr loturi n suburbia capitalei sau a oraului Bli, n sperana
c n perspectiv vor reui s schimbe statutul i destinaia acestor
terenuri amplasnd pe ele construcii, chiar dac procedurile
dureaz de la ase luni pn la civa ani. O atracie n acest sens au
devenit raioanele Criuleni i Ialoveni, unde tranzaciile de vnzarecumprare sunt n cretere.
Preurile la terenurile agricole au crescut nesemnificativ n
ultimii doi-trei ani, cu excepia celor amplasate n suburbia
capitalei, a municipiului Bli i a unor centre raionale, mai ales din
centrul Moldovei. Cele mai scumpe sunt terenurile agricole din
municipiul Chiinu, preul minimal a fost de 10 000 lei, iar
maximal de 300 000 lei pentru un hectar, dup care urmeaz
municipiul Bli (9 030-77 400 lei/ha), Orhei (3000-15 000 lei/ha),
centrele raionale din suburbia capitalei, ca Ialoveni ( 8 000-30 000
lei/ha), Criuleni (3 000-20 000 lei/ha). n raioanele Ocnia i
Dondueni n anul trecut puteai cumpra un hectar de pmnt cu
2 000-5 000 lei), iar n Comrat i mai puin cu 1 300- 3 250
lei/ha. Sub 5 000 de lei, pre maximal, au fost terenurile cu
destinaie agricol din raioanele Sngerei, Cinari, Vulcneti,
Ciadr-Lunga.

52

Piaa terenurilor att agricole ct i cele pentru construcii n linii


generale, a cunoscut o dezvoltare destul de activ datorit
intensificrii contruciilor pe teritoriul Republicii Moldova. Se prea
poate c n timpul apropiat se prognozeaz o stabilitate i chiar o
descretere a tranzaciilor cu terenuri, ca i pe celelalte segmente a
pieii.
Analiznd tendinele principale de dezvoltare a pieei imobiliare
n Republica Moldova putem concluziona:
1. de la mijlocul anilor 90 n Moldova a nceput s se formeze
piaa imobiliar ca parte component inseparabil a pieei
naionale. Aceast denota dezvoltarea n continuare a
instituiei proprietii private, extinderea sferei de aciune a
relaiilor de pia n economia republicii. Formarea pieii
imobiliare a fost condiionat de redistribuirea
patrimoniului
naional
al
Republicii
Moldova,
comercializarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare ca
obiecte ale proprietii utilizarea economic a crora trebuia
s aduc venit.
2. dezvoltarea pieii imobiliare s-a bazat pe cadrul legislativ i
normativ, creat n procesul reformrii n spiritul relaiilor de
pia a economiei Republicii Moldova, pe transformrile
pozitive efectuate n aceast perioad cum ar fi:
crearea economiei cu multe sectoare;
atingerea stabilitii macroeconomice i nceperea ieirii din
criza economic;
liberalizarea preurilor n cadrul comerului intern i extern
drept
condiie
pentru
intensificarea
activitii
antreprenoriale i investirea mijloacelor, inclusiv strine, n
economia naional, inclusiv n imobile. [pag.87]
3. dezvoltarea pieii imobiliare a avut loc n toate regiunile
republicii, ns amploarea, ritmurile i prioritile cu
bunurile imobile au fost diferite. Acesta s-a explicat printr-o
serie de factori, principalii dintre care au fost: nivelul de
maturitate al transformrilor n spiritul economiei de pia
n fiecare regiune, dimensiunile i structura surselor de
resurse ale obiectelor imobile i posibilitile pentru
53

utilizarea lor eficient n circuitul economic, capacitatea de


adaptare a populaiei i agenilor economici la
activitatea de antreprenoriat i existena
capacitilor antreprenoriale de a organiza i conduce
afacerile.
4. formarea i dezvoltarea pieii imobiliare a contribuit la
crearea premiselor pentru extinderea acestei sfere i
susinerea creterii economice atestate n Republica
Moldova, includerea suplimentar n circuitul economic i
de munc, atragerea investiiilor etc.
5. vnzarea-cumprarea
obiectelor
imobile
constituie
mecanismul dominant la toate tranzaciile cu obiecte
imobile. Este nalt gradul de ipotecare i arend (nchiriere)
n tranzaciile cu alte bunuri imobile i apartamente, de
motenire i druire la loturile de pe lng cas.

54

Tema 5

Piaa locuinelor : componentele, starea i


tendinele de dezvoltare

1. Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei
1. Componentele pieii
Segmentarea Pieii Locative este legat de evidenierea ctorva
tipuri de locuine, fiecare dintre care nu numai au unele
caracteristici fizice individuale, dar i dein un anumit statut
juridic.
Din punct de vedere al caracteristicilor fizice individuale,
bunurile imobile locative se deosebesc :
apartamente pentru o familie;
garsoniere;
blocuri locative cu mai multe apartamente;
blocuri locative cu mai puine apartamente.
La rndul su, locuinele pentru o familie se mpart n:
vile i case sezoniere;
case separate cu sfere comune de trai;
case individuale amplasate n sectoare diferite.
Casele cu multe apartamente se clasific :
blocuri locative (cu mai mult de 6 etaje i cu
ascensor );
case cu mai puine etaje i cu multe apartamente cu
teren comun de construcie care sunt amplasate n cele mai dese
cazuri nafara oraelor.

55

Imobilul Rezidenial

Case private de
locuit i vile

Casele n
gospodriile
pomicole

- case particulare
n gospodriile
rneti
- case private
fr teren
- vile cu 1 nivel
- vile cu 2-4
nivele

-case din lemn


- case din
piatr
-case tip
vagon

Apartamente
n case de
locuit

- seria 102 (9 etaje)


- seria 135
- seria 143
- hruiovc
- construcii monolit
20 de nivele
- construcii monolit
24 nivele
- staliniste
- seria MC (14-16
nivele)
- seria MCB
- proiect individual:
tip nou i vechi

Odi n
cmine de
locuit

Tipgarsonier
Odaia n
comun:
- Tip secii
- Etaj comun

Schema 8. Clasificarea bunurilor imobile rezideniale


Dup statutul juridic construciile locative n rile nalt
dezvoltate, de regul, se mpart posesiune unipersonal,
condominiuri i cooperative locative.
Posesiunea unipersonal (sole ownership) nseamn c
posesorul deine terenul i construciile alturate de pe teren i nu
mparte dreptul de posesiune cu nimeni altul. El poart rspundere
pentru cheltuielile de ntreinere i reparaie a locuinei.
Condominiu (condominium) reprezint o form de posesie a
locuinei ce se afl ntr-o cas privat cu multe apartamente. O aa
form de locuine exist din anii 1960. Condominiul este o unire
benevol a posesorilor de apartamente i ncperilor nelocuibile,
locuri de utilizare comun (coridoare, treceri, scri, ascensoare),
utilaje inginereti din afara apartamentelor i teritoriului adiacente
(garaje, parcri, drumuri) precum i terenul pe care se afl
construcia. n condominiu proprietarul apartamentului are dreptul
56

de posesie a locuinei sale i o parte inseparabil din locul destinat


pentru utilizarea comun. Finanele condominiului se formeaz din
contul plilor lunare ai ocupanilor. Condominiul se ocup de
conducerea complexului locativ. El rspunde de ntreinerea
terenului adiacent, evacuarea gunoiului, asigurare, reparaii,
ntreinerea relaiilor cu mediul nconjurtor.
Cooperativ (cooperative) reprezint forma comun de
posesiune a locuinei. Este o organizaie necomercial care se
formeaz pentru posesia i conducerea casei locative cu multe
apartamente.n practica rilor vestice pentru a arenda un
apartament ntr-o cas cu multe apartamente, trebuie s se cumpere
un numr destul de mare de aciuni ai cooperativei, care depinde de
dimensiunile apartamentului i calitatea lui. Proprietarul aciunilor
ncheie un contract de arend de coposesor, care i garanteaz
dreptul de folosire a unui anumit apartament n blocul locativ dat.
Cooperativa se nfiineaz pe cota parte de posesie, dar nu este
proprietarul unui apartament, ca n condominiu.Dac participantul
cooperativei va dori s rezilieze contractul, trebuie n mod
obligatoriu s vnd aciunile. n multe cazuri cooperativa are
dreptul s-i aleag viitorii candidai. Din contul rentei lunare se
acoper cheltuielile operaionale ale cooperativei, dobnda la
creditele ipotecare, alte cheltuieli.
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
Pe fiecare segment al pieei, cererea este influienat de factori
specifici. n procesul de studiere a cererii bunurilor Imobile locative,
se vor lua n calcul:
-situaia demografic a pieei locative i dinamica dezvoltrii ei.
- standardele de nivel i ale modului de via, constituie pe piaa
respectiv, ale diferitor categorii de populaie
- situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii
cererii pentru diverse grupe sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii de populaie.

57

Evideniind fondul locativ al Republicii Moldova se poate de


accentuat c este n cretere cu excepia unor devieri destul de mici
n anumite perioade. Dup cum putem observa ncepnd cu anul
2003 se observ o perioad de echlibru. Astfel n anul 2005 se
constat o cretere doar de 0,3 m2 fa de anul 2004. Fondul locativ
al Republicii Moldova este concentrat n cea mai mare parte n
localitile rurale. ns pentru perioadele urmtoare suprafaa total
a fondului locativ nu se ve schimba esenial, chiar dac perioada de
vrf deja trece, construcia de locuine, pe motivul c acest proces
nu poate fi oprit brusc, va continua. n general, fondul locativ
constituie totalitatea ncperilor locative, indiferent de forma de
proprietate, inclusiv case de locuit, case specializate (cmine, caseinternat pentru invalizi, veterani, case speciale pentru btrni
singuratici, etc.), apartamente, ncperi de serviciu i alte ncperi
locative n alte construcii utile pentru locuit.[19,p.161]

Fondul locativ n localitile urbane


din Republica Moldova milioane m.p. de suprafa
29,2
29
28,8
28,6
28,4
28,2
28
27,8
27,6
27,4
27,2

29,1

28,5 28,5
28,4
28,4

28,6

2000
28,6

2001
2002

28,1

2003

27,9

2004
2005
2006
2007

anii
1

Diagrama 2. Fondul locativ n localitile urbane

Fondul locativ n Republica Moldova

1999

Sursa:[ 49]

Fondul locativ n localitile rurale din Republica


Moldova milioane m.p.de suprafa

milioane m.p de suprafa total


78
77,5

1999

77

2000

76,5

2001

74,5

77,8

76,2

75,5
75

77,1

76,8

76
75,6
75,4

75,9

76,8

77,1

49

anii

2000

48,5

2002

2001

2003

48,7

48

2004
2005

74

1999

2006

47,7

47,5

2007

47

48,5

48,4

47,5
47,5

48,3

47,5

2002
2003
2004

48,5

2005
2006
2007

46,5
1

Diagrama 1. Fondul locativ n Republica Moldova. Sursa:[49 ]


Diagrama 3. Fondul locativ n localitile rurale. Sursa:[49 ]
Un numr de 6 152 locuine au fost date n folosin n anul
2008 n Republica Moldova, n cretere cu 1 152 locuine fa
2007, potrivit unor date preliminare ale Biroului Naional de
58

59

Darea n folosin a caselor de locuit la 1000 de locuitori


n localitile urbane din Republica Moldova

155
142

150

1999

100

2000

124

2001

252

2003

327

2004

314
0

50

100

150

200

m.p.

250

300

350

1999

50

2000

53

2001

40
30
20

40
33

36

32

30

38

41

46

45

2002
2003
2004
2005

10

2006
0

2007

Repartiia pe fonduri de finanare a locuinelor finisate relev


faptul c n 2008 suprafaa total a locuinelor construite din
mijloacele proprii ale ntreprinderilor a avut cea mai puternic
cretere, de 1,5 ori, n timp ce pe alte segmente s-au nregistrat
scderi. A continuat s se reduc ponderea n total al imobilului
locativ construit din mijloacele proprii ale populaiei. Dac n 2007
ponderea acesteia a fost de 58,3%, apoi n 2008 deja 48,7%.
n plin dezvoltare a sectorului de construcii, numrul caselor
de locuit date n folosin ncepe s se reduc. Se pare c ar fi vorba
despre o stagnare sau criz pe segmentul pn acum doi ani
suprasolicitat, marele companii orientndu-se ctre construcia de
centre de business i oficii, spaii industriale, dar i ctre proiectele
rezideniale de elit. Companiile i ageniile imobiliare ncep s
piard pariul n faa unor realiti evidente:
- scade cererea, iar orientarea spre construcia imobilului de lux
ngusteaz cu mult aceast cerere; se reduce cota investiiilor
populaiei n imobil;
- sunt n scdere tranzaciile cu imobile de locuit.

2002

177

1998

60

Diagrama 5. Darea n folosin a caselor de locuit n localitile


rurale din Republica Moldova. Sursa:[49 ]
1998

130

Darea n folosin a caselor de locuit n localitile rurale


la 1000 de locuitori din Republica M oldova

m.p.

Statistic. Suprafaa total a apartamentelor date n folosin este cu


11,7% mai mare dect n anul 2007, cnd s-a nregistrat un regres al
acestui indicator cu 3,7%.
Distribuia n profil regional pune n eviden o tendin de
cretere a numrului locuinelor finisate n municipiul Chiinu i o
reducere a ritmului de cretere n celelalte regiuni, n special n
regiunea de Sud, unde au fost date n folosin doar 179 locuine,
fa de 402 n Centru i 504 n regiunea de Nord. Fcnd o
argumentare la cele enumerate atunci darea n folosin a caselor de
locuit pe perioada analizat poate fi estimat ca fiind instabil
nregistrnd att dezvoltri majore ct i descreteri nesemnificative.

2005
2006
2007

Diagrama 4. Darea n folosin a caselor de


locuit n localiti urbane din Republica Moldova.Sursa:[49 ]

60

61

Tabelul 1 Fondul locativ n Republica Moldova pe forme de


proprietate
(milioane m2 de suprafa total)
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Fondul locativ total
75,9 76,2 76,8 76,8 77,1 77,1 77,8
Public
4,4 4,0 3,9 3,7 3,5 3,5 3,3
Privat
71,2 71,9 72,7 73,0 73,4 73,5 74,3
Mixt (public i privat),
0,3 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
fr participare strin
A ntreprinderilor mixte 0,01 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05
A investitorilor strini
0,01 0,01 0,01 0,01 0,00 0,00 0,00
Sursa:[49]

Tema 6

Piaa imobilului comecial:


componente,stare i temei de dezvoltare

1. Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.

Dup cum se poate obseva din tabelul de mai sus ponderea cea
mai mare din totalul fondului locativ din Republica Moldova l
dein fondul locativ privat care este urmat printr-un decalaj destul
de mare de cel public.
Firete, criza financiar mondial care se nfund i va
introduce corectivele n dezvoltarea segmentului cercetat al pieei
imobiliare. Pe de o parte, se poate de prevzut unele tendine legate
de micorarea probabil a fluxurilor de investiii din strintate,
micorarea salariilor n sfer de afaceri n interiorul rii i, prin
urmare, necesitatea trecerii la un regim de economie dur. Pe de
alt parte, micorarea preurilor la imobil poate s mboldeasc o
anumit parte a cumprtorilor poteniali s ocupe o poziie de
ateptare i rezervndu-i procurarea.

62

1. Componentele pieii
Un alt segment al pieii imobiliare care este destul de important
pentru economia oricrei ri reprezint Piaa bunurilor imobile
comerciale.Bunurile imobile comerciale reprezint bunurile care
particip la desfurarea activitii de antreprenoriat, la activitatea de
producere i la alte activiti care au menirea de a aduce venit
antreprenorilor, din punct de vedere al clasificrii acestora ele se pot
diviza n urmtorul mod:
- piaa oficiilor;
- centrelor comerciale;
- magazinelor;
- farmaciilor;
- cafenelelor;
- zonelor- business;
- hotelurilor;
- motelurilor.
Fa de alte categorii de bunuri imobile bunul imobil comercial
are specificul su care este explicat nsi prin sensul cuvntului a
comercializa c bunul imobil reprezint un bun ce particip n
activitatea economic. Bunul imobil comercial are mai multe
caractere economice care i se pot atribui acestui segment al pieii
imobiliare din care face parte bunul imobil comercial:
Este un activ material care poate fi
tranzacionat;
Este un bun imobil care poate fi surs de
venit;
Este analizat ca bun economic care poate fi
divizat;
Este un bun imobil la care valoarea poate fi
calculat n dependen de profitul obinut.
63

Dac ne referim la clasificarea care a fost efectuat de ctre


Oficiile Cadastrale Teritoriale atunci toate bunurile imobile
comerciale se grupez n 3 categorii de complexitate.
I categorie de complexitate ncpere izolat sau o grup de
ncperi izolate n construcie.Poate avea o suprafa mare, dar are
proiect simplu i standard.(o farmacie, cas de schimb valutar,
frizerie).La acest categorie se refer i obiectele comerciale create
prin schimbarea destinaiei ncperilor comerciale.
II categorie de complexitate o construcie separat sau
anexat, cu un proiect standard, care poate avea cteva edificii
auxiliare (Staie de alimentare cu combustibil i cu magazin, depozit
de mrfuri).La aceast categorie se refer i bunurile imobile
comerciale care au fost create prin schimbarea destinaiei caselor
individuale de locuit.
III categorie de complexitate un obiect complex care este
constituit din mai multe construcii i edificii cu diferit
destinaie.De regul, acestea sunt obiecte industriale i civile,
construcii i edificii unice, construite dup proiecte individuale.

bun al cuvntului, pentru structurarea pieei, sporirea transparenei,


modernizarea tehnologiilor i a managementului. De asemenea,
investiiile ar putea da un imbold pentru dezvoltarea construciilor
comerciale: imobilul comercial i de oficiu.
Volumul total al construciei cldirilor nerezideniale
n Republica Moldova m.c
1200
1000

2000
2001

800

2002
m ii

600

2003
695,1

400
200

471,2
339,3
455,1
250,1

738

765,2

1113,3

2004
2005
2006
2007

0
1

anii

2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei


Piaa imobilului comercial n ultimii ani s-a bucurat de o
dezvoltare destul de intensiv. Muli investitori au renunat la
investiiile n bunurile imobile rezideniale n favoarea bunurilor
imobile comerciale. O dezvoltare mai ampl a acestui segment se
atest din anul 2004, nsui datele oferite de ctre Biroul Naional
de Statistic vorbesc destre acest fapt. Acest segment din an n an
devine mai atractiv pentru muli antreprinztori. Segmentul de pia
comercial, care dei pe parcursul a ultimelor 2 ani, tot mai multe
proiecte de centre comerciale mari sunt implementate n oraul
Chiinu i Bli. Au o suprafa destul de mare i astfel este o
tendin de a fi amplasate la periferia oraului. Un studiu al
companiei de audit i consultan Ernst&Young arat c n civa
ani Republica Moldova ar putea s fie printre rile cele mai
atractive pentru investiiile strine n regiune. Anume din direcia
investiiilor strine ar putea veni cele mai mari presiuni, n sensul
64

Diagrama 6. Reprezentarea volumului total al construciei


cldirilor nerezideniale n R. Moldova. Sursa: [49]
Dup cum observm din datele prezentate n diagram
construcia pe piaa bunurilor imobile nerezideniale crete
permanent, cu mici devieri n anul 2003 i 2006. Reeind din
acestea, iat de ce fiecare companie de construcii ncearc s
adauge la proiectul su o serie de avantaje i s mreasc
atractivitatea lui, att pentru locatari, ct i pentru vizitatori. ns pe
urmtorii ani se ateapt o calmare a ritmurilor de construcii pe
toate segmentele pieii imobiliare inclusiv i pe segmentul
imobilului comercial, deoarece investitorii sunt n ateptarea unei
situaii mai bune pentru a-i investi capitalul financiar.
Situaia segmentului de pia comercial n Republica Moldova
pe perioada a zece ani poate fi caracterizat ca instabil din punct
65

Suprafaa comercial a unitilor de comer


din Republica Moldova n m.p.
m ii

de vedere al unitilor date n exploatare. Dat fiind faptul c aceste


devieri sunt influenate de un ir de factori att interin ct i externi,
numrul bunurilor date n exploatare difer pe perioada cercetat.
n perioada supus analizei am constat c numrul unitilor de
comer date n exploatare n Republica Moldova implic unele
modificri referitoare la numrul acestora de la an la an, acest fapt
se poate deduce din datele urmtoare :

120

104,4

2000

100

2001

80

Darea n folosin a unitilor de comer n


Republica Moldova (uniti )

58,6 62,1

60
40

140
120
100
80
60
40
20
0

138

1999

20

2000
90
62 55
41

40
23

71

62

2001

9,1 8,8

9,9
1

2003
2004
2005
2006
2007

Diagrama 8. Suprafaa comercial a unitilor de comer din


Republica Moldova.Sursa: [49]

2005
anii

3,4

2002

2003
2004

29,4

21,8

anii

2002

1999

2006
2007

Diagrama 7. Numrul unitilor de comer date n folosin n


Republica Moldova. Sursa: [49]
Analiznd diagrama putem constata c apogeul unitilor de
comer date n exploatare n numr de 138 a fost atins n anul 2007.
Pe perioada analizat se observ creterea i apoi descreterea a
numrului unitilor date n exploatare pe teritoriul Republicii
Moldova. Dac s menionm despre cauzele acestor modificri pe
acest segment pot fi enumerate urmtoarele: situaia economic
instabil din interiorul rii, legislaia ce nu favorizeaz dezvoltarea
businessului mic i mijlociu.
Importana acestui segment se poate atesta din suprafaa
comercial care a fost nregistrat pe perioada cercetat, astfel nct
ea reprezint:
66

Din datele grafice prezentate se observ c cea mai mare


cretere s-a nregistrat n perioada anilor 2005 2007, datorit
faptului c tot mai multe investiii au fost concentrate n acest tip
de bunuri imobiliare. Spre deosebire, de perioada anilor 1999
2004, unde dezvoltarea acestui segment este destul de nensemnat
fa de anii urmtori unde cele mai mari alocri care s-au efectuat
au fost cele ale antreprenorilor strini.
Cele mai rspndite uniti de comer din Republica Moldova
sunt magazinele i gheretele. Acest fapt se atest i prin datele
analizate.

67

Numrul unitilor de comer (magazine i gherete) din


Republica Moldova
1998
10000

1999
2000

8000
6000
4000

10000
6501
6549
7499

7158
6960

8350

7718

5858

2002
9980

2003
2004

9014

2000

2001

2005
2006
2007

0
1

2008

Diagrama 9. Numrul unitilor de comer din Republica Moldova.


Sursa: [49]
n prima perioad analizat se poate observa o instabilitate din
cauza situaiei economice nefavorabile pentru acest tip de imobile.
ns ncepnd cu anul 2002 se nregistreaz un ritm activ de
dezvoltare, datorit intensificrii activitii de comer, care a ajuns
o modalitate de obinere a veniturilor pentru majoritatea populaiei.
O alt cauz a creterii numrului de uniti de comer ar fi
investirea mijloacelor financiare a populaiei care muncesc peste
hotare n acest tip de imobil.
Dac s vorbim despre stuaia actual a acestui sector de pe
piaa imobiliar atunci se observ schimbri majore, fa de alte
segmente ale pieii. i bursa Lara arat c cererea pentru imobilele
comerciale s-a redus cu 60-65%. Cumprarea imobilului are loc, de
regul, odat cu dezvoltarea afacerii, ns, n condiiile n care
veniturile au sczut brusc, important este s se menin pe linia de
plutire i se renun la investiii majore. [50]
68

Situaia real pe piaa imobilului comercial n anul 2008 pentru


mai muli s-a dovedit a fi neateptat. Conform statisticii ultimilor
cinci ani, fusese vrful de vnzri anume de imobil comercial, fiind
condiionat de acel fapt, c companiile, care planificau n viitor s
procure imobilul pentru activitatea sa de ntreprinztor sau pentru
investirea mijloacelor sale, se grbeau s efectueze cumprarea.
Dac n perioada de pn la criz cota cumprrilor de investiii
ale obiectelor imobilului comercial atingea 15-20%, atunci cu
siguran, n condiiile micorrii ritmurilor de cretere a preurilor
i crizei financiare n curs de dezvoltare, duce la aceea, c cererea
de obiecte de natur investiinal se minimizeaz. Dar factorii
cu cea mai mare pondere ai micorrii cererii de obiectele
imobilului comercial sunt preuri nalte, care un timp ndelungat
sporeau cu ritmuri suficiente. De altfel pn n recent acest
dezavantaj se compensa prin venituri mai nalte ale companiei i
posibilitatea de a lua un credit pentru cumprarea imobilului
comercial. ns dup ce s-au nrutit condiiile creditrii, nu
fiecare cumprtor este capabil s procure imobilul n credit la rate
curente, dar i volumul creditrii s-a micorat simitor. Dorina de a
amna cumprarea pn la timpuri mai bune. Se tie sigur, c
micorarea cererii de imobil comercial, n multe privine este
condiionat de acel fapt, c persoanele care s-au decis s procure
imobilul, pentru un timp oarecare au decis s amne cumprarea.
[50]

69

Tema 7

Piaa imobilelor industriale

1.Componentele pieii
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei
1. Componentele pieii
Piaa bunurilor imobile Industriale are o importan deosebit
pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere
economic.nsemntatea acestei piee este determinat de
particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor
ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de
alt parte, piaa imobiliar industrial este un element component
esenial al economiei de pia. Fr o pia imobiliar industrial
avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale,
creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.
Astfel nct bunurile imobile industriale sunt acele bunuri care
semnificativ conduc la susinerea i creterea prosperitii economice
a societii, iar dintre ele fac parte:

Schema 9. Clasificarea bunurilor imobile industriale

70

Imobilul cu destinaie special reprezint bunurile care n virtutea


specificului lor sunt utile doar ntr-un domeniu restrns sau pentru
un cerc restrns de utilizatori i care se vnd foarte rar pe o pia
liber concurenial. Acestui tip de imobil i se mai spune imobil cu
o via redus, deoarece reeind din relaiile de pia precum i a
caracteristicelor specifice n mod curent atrag un numr mic de
poteniali cumprtori. Principala particularitate distinctiv a
acestui tip de imobil nu este lipsa posibilitii vnzrii lui pe o pia
liber, dar faptul c vnzarea lui, de regul, necesit o perioad
ndelungat de marketing comparativ cu perioada de lichiditate
sporit ca obiecte separate.
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
Piaa obiectelor industriale a nceput s se formeze o dat cu
adoptarea Legii cu privire la privatizare din 1991 care a servit drept
baz pentru transmiterea obiectelor
proprietate de stat n
proprietate privat la etapa urmtoare a privatizrii obiectele
industriale din Republica Moldova au fost transmise n proprietate
privat. ntreprinderile mici i mijlocii au fost vndute la licitaie i
cele mari au fost reorganizate n societi pe aciuni. Obiectele mari
care cost scump, nu se bucur de succes deoarece au un pre destul
de mare i cererea crora numr uniti. i aceasta este evident
deoarece campania de publicitate dureaz vreo 3 6 luni. i chiar
i atunci cnd exista un potenial cumprtor pentru studierea
obiectului
industrial, cutarea finanelor pentru cumprare,
reconstrucia i pentru ndeplinirea contractului va trece nu mai
puin de jumtate de an.
n comparaie cu piaa imobiliar locativ, aceast pia este mai
mic i numrul tranzaciilor este mai sczut. Pe piaa bunurilor
imobile industriale predomin contractele de arend i nu cele de
vnzare-cumprare ca pe piaa bunurilor imobiliare locative. Cea
mai mare parte a obiectelor industriale sunt oferite n arend pe
termen lung.
Gradul de activitate a pieii imobiliare industriale este
determinat de dinamica tranzaciilor realizate n ansamblu pe ar.
Numrul acestor tranzacii n ansamblu pe ar crete din an n an.
Dac n 1999 au fost nregistrate cu puin peste 25 de tranzacii, n
71

2005 n tranzacii au fost implicate deja de 5 ori mai mlte obiecte.


Cea mai activa pia imobiliar este cea din capitala Republicii
Moldova deoarece aici sunt amplasate cel mai mare numr de
obiete cu destinaie industrial.
Analiznd dinamica preurilor se poate de observat n urma cu 57 ani aceste imobile nu prezentau nici un interes economic. ns
mrirea cererii la obiectele mari s-a nregistrat n 2005, suprafaa
medie a obiectelor realizate a ajuns peste 525 m2 i totui cel mai
mare procentaj n tranzacii l reprezinta depozitele date n arend.
Pe aceasta pia a depozitelor se ofer depozite speciale n care
este tehnica necesar pentru lucrrile de ncrcare - descrcare. Un
rol aparte l ocup depozitele vamale. n ultimul timp proprietarii
i-au concentrat atenia pe aa numitele complexe multifuncionale,
care includ n sine practic toate tipurile de imobil industrial.
Specialitii din domeniul dat au contribuit la apariia hibrizilor, mai
ales, la crearea de depozite. Un complex de depozite, spre
deosebire de un complex simplu de oficii, are suprafee speciale
pentru pstrarea mrfurilor i ncrcrilor lor. Depozitele respective
trebuie s corespund normelor sanitaro - igienice pentru anumitele
tipuri de mrfuri depuse la pstrare.
Pentru amenajarea depozitelor i fabricelor pot fi utile cldirile
de producie i de depozite construite n timpul Uniunii Sovietice,
precum dup o reparaie de calitate i dup instalarea sistemelor
necesare ingenereti aceste obiecte cu succes pot face competiie
analogiilor moderne.
Ca un segment de pia, imobilul depozitar este ntotdeauna
atractiv datorit interesului din partea reelelor comerciale. Acest
fapt la rndul su contribuie la dezvoltarea developmentului
depozitar n suburbii i regiuni.
Ofertele de vnzare practic lipsesc, iar cererea pentru aceste
obiecte poart un caracter ascuns este prea mare diferena ntre
preul la care proprietarul ar fi de acord s vnd edificiul i preul
la care cumprtorul ar fi de acord s-l cumpere. ntr-o astfel de
situaie majoritatea cumprtorilor ce doresc s aib depozite n
proprietate, prefer s le construiasc de sinestttor. Antreprenorii
n majoritatea cazurilor nu vor s se ocupe cu vnzarea spaiilor
72

mici diferitor consumatori n centrele lor logistice. Ei prefer s dea


totul n arend, iar apoi s vnd toate suprafeele integral
investitorului.
n prezent practic nu se efectuiaz tranzacii privind vnzarea
ncperilor de depozitare. Ofertele de vnzare practic lipsesc, iar
cererea pentru aceste obiecte poart un caracter ascuns. Suprafaa
medie de exploatare a obiectului de imobil depozitar de ctre o
singur companie variaz ntre 1000-5000 m2. Preul unui metru
ptrat de suprafa total la aceste obiecte a crescut cu 30% n anul
2005, n dependen de amplasare, de setul comunicaiilor
inginereti i de comunitatea acccesului pentru transport. n cazul
unor suprafee de 300-500 m2 costul obiectelor atinge preul pn la
300 -350 pentru 1 m2. Putem spune c bunurile imobile
industriale cu o suprafa mare nu se bucur de o solicitare mai
mic n comparaie cu obiectele industriale cu un metraj mai mic,
care sunt cele mai cerute pe piaa de aceea rata lunar este mai
mare.[50]
Starea actual a pieii a obiectelor industriale din Republica
Moldova se caracterizeaz prin oscilaii spontane a preurilor.
Deoarece obiectele cu destinaie industrial sunt destul de mari i
preul la aceste imobile sunt mari. Pentru a se realiza o tranzacie
de vnzare-cumprare a unui bun imobil industrial este necesar o
mare investiie pe care din pcate n Rpublica Moldova este foarte
greu de efectuat i pe lng toate este nevoie de foarte mult timp pe
care cumprtorul, ct i vnztorul nu l dispun. Un obstacol este
timpul ndelungat pe care-l ia pregtirea obiectului ct i ntocmirea
tuturor actelor. Preurile la bunurile imobiliare industriale depind
de amplasametul obiectivului, suprafaa lui, destinaia, amplasarea
lui fa de cile de transport i muli ali factori.

73

Tema 8

Cerera pe piaa imobiliar.

C
5

1. Definirea cererii i elasticitatea ei


2. Factorii ce afecteaz cererea de spaiu locativ

4
3

1. Definirea cererii i elasticitatea ei


Cererea este o categorie economic ce exprim ,n anumite condiii
social-istorice, nevoia social. Cererea este numai o parte a nevoii
sociale, determinat de mrimea mijloacelor bneti, de puterea de
cumprare de care dispun membrii societii. Ea reprezint parte
solvabil a nevoii sociale, respectiv acea parte care poate fi
satisfcut de pia. Deci, cererea reprezint cantitatea total dintr-un
anumit bun, care poate fi cumprat pe pia, ntr-o perioad
determinat de timp, la un anumit pre dat.
Cererea poate fi privit ca cerere pentru un produs sau un
serviciu anume, pentru o industrie sau cererea pentru o firm,
respectiv pentru producia ei.
Dimensiunea cererii pentru un anumit bun, precum i
dinamica acesteia sunt determinate de nivelul i dinamica preului
bunului respectiv. Deci, ntre evoluia preului unitar al unui bun i
cererea de pia pentru bunul respectiv exist o relaie de
cauzalitate.Aceastrelaie este exprimat n mod foarte clar de legea
cererii. Conform acestei legi, dac preul bunurilor, resurselor i
serviciilor va scdea, n mod corespunztor va crete cantitatea de
marf cerut ntr-o anumit perioad i invers, dac preurile cresc,
va scdea cantitatea de marf cerut n perioada de timp respectiv
(celelalte condiii rmnnd neschimbate ).
Relaia dintre preul unitar al unui bun i cantitatea de bunuri
cerut ntr-o anumit perioad de timp se poate reprezenta grafic,
obinndu-se curba cererii.

Grafic, reprezentarea relaiei dintre preul unitar i cantitatea


cerut se arat n (fig. 1)

74

1
0

C
1 2 3 4 5 6 7
Fig.1

Relaia dintre preul unitar i cantitatea cerut


Deci, de notat, la preuri ridicate se cer cantiti mici i invers.
Relaia dintre preul unitar al unui bun i cantitatea de bun
cerut, ntr-o anumit perioad de timp, de ctre un individ, este
cunoscut sub denumirea de cerere individual.
Cererea poate fi reprezentat: grafic, tabelar i analitic cu
ajutorul funciei.
Cererea variaz att cantitativ, ct i calitativ. Variaia cererii
cauzat de schimbrile n preului bunului se numete schimbare
cantitativ a cererii. Grafic aceasta prezint deplasarea pe curba
cererii de la un punct la altul. Deplasarea curbei cererii ntr-o poziie
nou arat c cererea se schimb calitativ. Aceasta se ntmpl cnd
variaz ali factori diferii de pre. Deplasarea curbei n dreapta
semnific faptul c cererea crete, deplasarea curbei n stnga
cererea scade.
n funcie de comportarea curbei cererii, n urma variaiei
diferiilor factori, mrfurile pot fi clasificate n bunuri substituibile i
complementare, precum i n bunuri economice i inferioare. Dac o
dat cu creterea preului la bunul 1 cererea bunului 2 crete, aceste
bunuri sunt substituibile. Explicaia e simpl : dac crete preul la
mere , consumatorii se orienteaz , s zicem , la pere , care ntr-o
msur anumit substituie necesarul de fructe pentru aceti
consumatori i ,n consecina , la pere. Dar reacia consumatorului e
75

cu totul alta cnd se schimb preul la acele mrfuri care pot fi


folosite numai n amsamblu, completndu-se una pe alta ( bunuri
complementare ). Exemplu: Stofa pentru costume i nasturii. Dac
stofa se scumpete, atunci se cumpr mai puin, i cererea i la
nasturi scade. Clasificarea mrfurilor n mrfuri de substituie i
complementare e n mare msur subiectiv. Aceleai perechi de
mrfuri, n funcie de preferinele individuale pentru un consumtor,
pot fi substituibile, iar pentru altul complementare.
n funcie de reacia curbei cererii la schimbrile survenite n
veniturile consumtorilor, putem vorbi despre bunuri inferioare i
normale. Cnd veniturile consumtorilor cresc, crete i cererea la
majoritatea mrfurilor (carne, mbrcminte, nclminte
etc.).Astfel de mrfuri se numesc normale. ns, exist o serie de
bunuri a cror cerere se reduce o dat cu creterea veniturilor
(subprodusele alimentare, esturile sintetice). Astfel de mrfuri sunt
cosiderate inferioare. Cnd veniturile cresc, curba cererii la astfel de
mrfuri nu se deplaseaz la dreapta, ci la stnga.
Funcia cererii unui bun poate fi analizat ca cerere
individual i ca cerere global (total pe pia). Curba cererii
individuale ne arat tabloul inteniilor de a procura un bun de ctre
un consumator concret la un moment dat, pentru diferite niveluri de
pre.
Factorii care determin elasticitatea cererii.
Elasticitatea cererii exprim sensibilitatea cererii la
modificarea unuia din factori de influen. Cum cererea este, n
primul rnd, dependent de pre, elasticitatea ei se raporteaz, n
principal, fa de pre.
Elasticitatea cererii este prezent, atunci cnd coeficientul de
elasticitate este mai mare de ct 1.
Cererea este elastic - atunci cnd la un anumit procent de
modificare a preului, procentul de modificare a cantitii cerute este
mai mare.
Cererea este inelastic atunci cnd la un anumit procent de
modificare a preului rezult un procent mai mic de modificare a
cantitii cerute.
76

La procentul de modificare a preului corespunde acelai


procent de modificare a cantitii cerute, se spune c cererea are
elasticitateunitar, deoarece coeficientul de elasticitate (Ce) este
egal cu 1.
Deci, elasticitatea cererii fa de pre exprim raportul
dintre micarea cererii i modificarea preurilor, proporia
modificrii cererii n condiiile creterii sau scderii preului cu
un procent.
Elasticitatea cererii se poate determina nu numai n
funcie de pre, dar i de venit. Ea reflect proporia n care
cererea pentru diverse produse se schimb odat cu
modificarea veniturilor bneti ale consumatorilor, ceilali
factori rmnnd constani. Fenomenul elasticitii fa de venit
este o manifestare a legitilor din sfera consumului, care
determin o anumit ierarhizare a nevoilor fiecrei categorii de
populaie la un anumit nivel al veniturilor.
Elasticitatea cererii, mai precis cunoaterea ei, prezint o
semnificaie deosebit n cadrul orientrii agenilor economici.
Interesul lor este s-i maximizeze profitul, deci n condiiile de pre
existente pe pia, ei pot s-i adapteze deciziile cu privire la
producie, corespunztor raportului existent ntre venitul total i
elasticitate.
Specialitii n domenuiu, evideniaz existena a trei factori
principali :
1. Gradul de substituire al produselor . Dac preul unui bun
oarecare crete el devine mai scump fa de bunurile substituibile lui.
Este firesc ca cererea pentru acest bun s scad i, n mod
corespunztor, s creasc cererea pentru bunurile substituibile.
Invers, dac preul unui bun scade, el va deveni mai ieftin dect
bunurile substituibile lui. n acest caz, cererea pentru el va crete i,
n mod corespunztor, va scdea cererea pentru bunurile
substituibile.
Cu ct gradul de substituire n raport cu un bun oarecare este
mai mare, cu att va fi mai mare elasticitatea cererii pentru bunul
respectiv. Invers, cu ct gradul de substituire este mai mic, cu att va
fi mai mic elasticitatea cererii pentru bunul respectiv.
77

2.Ponderea venitului cheltuit pentru cumprarea unui bun


n totalul veniturilor. n general, cererea pentru un bun este mult
mai elastic, cu ct este mai mare parte din venit alocat pentru
cumprarea bunului respectiv (celelalte condiii rmn neschimbate).
Desigur, exist diferenieri ntre bunuri din acest punct de vedere.
Sunt bunuri pentru care crete ponderea cheltuielilor pentru
cumprarea lor pe msura ce crete venitul i bunuri a cror pondere
scade pe msura ce crete venitul. De exemplu, n condiiile unor
venituri bneti mari, ponderea cheltuielilor pentru procurarea de
bunuri alimentare, sau chiar de bunuri materiale se reduce, n schimb
crete ponderea cheltuielilor pentru servicii social-culturale, bunuri
de lux, .a.
3. Perioada de timp de la schimbarea preului. Cnd preul
unui bun oarecare se modific este necesar s treac un anumit timp
pn ce toi cumprtorii vor cunoate noua situaie i, mai ales, pn
ce i vor adapta comportamentul lor de consumatori ai bunului
respectiv. Deci, elasticitatea cererii pentru un bun va fi mai mare
ntr-o perioad lung de timp, dect ntr-o perioad scurt, deoarece
cumprtorii au mai mult timp s se adapteze la schimbarea de pre.
Pe piaa imobilului cerea si oferta nu dicteaz intodeauna
preul.Proprietatea cererii de a reaciona la perturbaiile pieii
reprezint elasticitatea cererii.
Elasticitatea cererii indic gradul de flexibilitae a imobilelor pe
pia.
Pe prcursul deceniilor sau creat reguli rigide pe piaa imobiluli
Dac pe pia exist un anumit surplus sau insuficien de cere preul
scade .
Analiza cererii de pia se efectuiaz pentrua determina gradul de
accesibilitate a variantei planificate de expluatare a imobilui lund in
consideraie relaia dintre cerer i ofert. Aceast analiz se folosete
la alegerea variantei optime de utilizare a bunului imobil reeind din
mulimea de variante existente.
Nivelul cererii pe pia poate fi determinat cu ajutorul urmatorilor
coeficieni :
Coeficientul saturaiei pieei- ne permite s calculm cte uniti
de bunuri imobile de acelasi tip pot fi cumprate sau date n arend
78

pe o perioad anumit de timp.Pentru bunurile imobile date in


arend acest coeficient se dtermin dup urmtoarea formula:
NUMRUL DE UNITI DATE N AREND N PERIOADA DAT

CSP=

NUMRUL TOTAL DE UNITI DEPE PIA P/U DARE N AREND

Coeficientul ptrunderii pe pia-permite de a schimba ateptrile


volumelor de dare in arend el poate fi calculat pentru bunurile
imobile n intregime sau pentru o parte a bunului imobil.Mrimea
acestui coeficient depinde de iscusina managerului care se ocup de
darea n arend ct i de gradul de concuren a obiectului
Formula de calcul a acestui coeficient pentru propriet ile date in
arenda este urmtoarea:
CPP= Nu/Ct
Unde:
Nu-numrul de uniti date n arend n perioada dat;
Ct- cantitatea total a unitilor concurente care au fost date
inarend n perioada dat n total pe pia.
2. Factorii ce afecteaz cererea de spaiu locativ
Pe piaa spaiului locativ consumatorii sunt locatarii, iar
productorii sunt proiectanii i constructorii. n studierea pieii
atenia principal se acord consumatorilor, deoarece anume de la ei
reese cererea de spaiu locativ. Necesitatea de spaiu locativ nu este
identic deoarece depinde de muli factori n dependen de
persoan. Intesitatea cererii de spaiu locativ depinde i de faptul
cum coordoneaz cererea total n dependen de necesitile
individuale pe de o parte, iar pe de alt parte depinde i de faptul
care sunt dorinele de a procura i alte mrfuri i servicii i de
posibilitile financiare, deoarece acestea nu permit ndeplinirea
tuturor dorinelor simultan. Dependena ce leag factorii exteriori cu
cererea de spaiu locativ se numete funcia cererii de spaiu locativ.
Pentru o persoan n parte funcia cererii include cel puin uemtorii
factori:
1.posibilitile financiare ale consumatorului;
2.valoarea spaiului locativ;
79

3.valoarea altor mrfuri i servicii;


4.gusturile i preferinele consumatorilor.
Referitor la pia n ntrergime cererea general de spaiu
locativ depinde de numrul de consumatori lor i de funciile
individuale ale cererii. Prin urmare, funcia general a cererii este
rezultatul sumrii funciilor individuale.
Noiunea de spaiu locativ este noiune general care include
la rndul su nc dou noiuni diferite:
fondul locativ;
serviciile locative.
Fondul locativ se refer la nsui construciile i casele cu
destinaie locativ; serviciile locative se refer la aspectul
funcionrii curente a fondului locativ. Dac o unitate a fondului
locativ nu este distrus sau detereorat din punct de vedere fizic, ea
poate genera un flux continuu de servicii locative. Serviciile locative
oferite de diferite uniti de fond locativ sunt diferite i depind de
gradul de amenajare, de posibilitile de satisfacere a anumitor
nevoi ale oamenilor.
Asupra cererii de spaiu locativ, afar de factorii enumerai la
nivelul individual al consumatorului influeneaz o serie de ali
factori care determin aceast cerere. n continuare se va examina n
linii mari toi factorii principali ce determin cererea de spaiu
locativ:
1. preul spaiului locativ.
Preul spaiului locativ, de rnd cu preurile la alte mrfuri i
servicii, are o influen hotrtoare asupra cererii. Cerea cantitativ
de mrfuri i servicii crete odat cu reducerea preurilor, prin
urmare cererea de spaiu locativ de asemenea va crete la reducerea
preurilor acestui spaiu.

Elasticitatea cererii de spaiu locativ n dependen de preuri


determin gradul de mobilitate a preurilor n realitate. n legtur cu
acesta a fost efectuat un studiu special de ctre o grup de
economiti care a stabilit c cererea de spaiu locativ este relativ
neelastic n raport cu preurile. Deoarece consumatorii tind s
utilizeze serviciile locative la un nivel stabil i cu toate c preurile
sunt importante, cererea de locuine este ntr-o msur oarecare
insensibil fa de nivelul lor.
2. veniturile consumatorilor.
Veniturile consumatorilor se formeaz din sumele de bani
primite sub form de salariu, veniturile din proprieti i din vnzarea
unor mrfuri i servicii. Veniturile consumatoriloe influeneaz
cererea de spaiu locativ i influena aceasta este direct
proporional, adic la creterea veniturilor consumatorilor cererea
de spaiu locativ de asemenea crete. Analiza veniturilor i influena
lor asupra cererii de spaiu locativ se face innd cont nu numai de
veniturile curente, dar i de acumulrile pe care le au consumatorii.
3. solvabilitatea (capacitatea de plat).
Capacitatea de plat a consumatorilor este caracterizat de
veniturile curente ale acestora. Creditorii oferind credite nu se pot
baza numai pe veniturile viitoare pe care le pot oferi, de exemplu,
proprietile, ei se bazeaz mai mult pe veniturile curente ale
consumatorului. Veniturile curente i acumulrile financiare curente
capt n acest context o importan mare fiind un indicator al
capacitii de ntoarcere a creditelor. Pentru achitarea creditelor este
necesar ca veniturile curente s aib un aa nivel care s permit
acoperirea necesitilor de consum curente i acoperirea, ntr-o
anumit perioad, a unei pri din creditul luat i a procentului
bancar la care a fost luat acest credit.
4. fluctuaia procentului bancar.

E = C/P

Dependena dintre procentul bancar i cerere de spaiu locativ


este invers proporional.

unde:
E - cererea neelastic;
P - preul spaiului locativ;
C - cererea de spaiu locativ;
N - numrul locuinelor cumprate.

5. populaia i formarea familiilor.

80

81

Creterea populaiei influeneaz direct proporional cererea


de spaiu locativ. Formarea familiilor n contextul studierii cererii
de spaiu locativ este diferit de formarea familiilor tradiionale. n
cazul acesta drept familie este considerat persoana sau grupul de
persoane care sunt apte de-a lua decizii legate de spaiu locativ.
Formarea unor aa familii are loc sub influena unor serii de
factori economici i sociologici:
1. numrul familiilor depinde de numrul populaiei n diferite
categorii de vrst i de procentul capelor de familii;
2. numrul populaiei n grupele de vrst depinde de procentul
de natalitate i mortalitate la anumite perioade;
3. procentul capelor de familie depinde de indicii cstoriilor i
divorurilor, de veniturile i strile patrimoniale ale
persoanelor individuale;
4. indicatorii cstoriilor i divorurilor depind de factorii de
cultur, de venituri i de preurile la serviciile comunale.

Tema 9

Oferta pe piaa imobiliar

1. Definirea ofertei i elasticitatea ei


2. Factorii ce afecteaz oferta de spaiu locativ
1. Definirea ofertei i elasticitatea ei
Oferta reprezint cantitatea de marf aflat pe pia la
anumite preuri.
Oferta ca i cererea se refer la un pre anume, i poate fi privit ca
oferta a unui bun, a unei industrii, a unei firme i ca oferta total de
pia. Desigur,n funcie de nivelul cererii, cantitatea care se vinde
efectiv poate s difere de cantitatea oferit.
Oferta, ca i cererea, este i ea funcie de pre. Ea pune n
eviden diversele cantiti de bunuri pe care vnztorii sunt dispui
s le vnd la diverse preuri date. Deci, ntre evoluia preului unitar
al unui bun i oferta pentru bunul respectiv exist o relaie de
cauzalitate. Aceast relaie este exprimat sintetic de legea ofertei,
ea arat relaia care se stabilete ntre cantitatea dintr-un bun pe
care un ofertant o ofer spre vnzare ntr-o anumit perioad de
timp i preul la care bunul respectiv se vinde.
Legea ofertei arat c ofertanii sunt dispui s ofere o
cantitate mai mare dintr-un bun oarecare, la un pre mai mare, de ct
la unul mai mic.
Grafic, relaia dintre preul unitar i cantitatea oferit, este
reprezentat n (fig.2):
C
5
4
3
2
1
0

C
1 2 3 4 5 6

Fig. 2
Relaia dintre preul unitar i cantitatea oferit
82

83

Aadar, curba ofertei pune n eviden cantitatea de bunuri pe care


un ofertant este dispus s o ofere, ntr-o anumit perioad de timp, la
diferite niveluri de preuri. Altfel, se poate spune, c ea arat care
este preul la care ofertantul este dispus s ofere diferite cantiti
dintr-un bun oarecare, ntr-o anumit perioad.
Forma curbei arat clar c dac preul bunurilor crete,
ofertanii vor aduce mai multe bunuri pe pia i invers, dac preul
scade, ofertanii vor aduce mai puine bunuri pe pia. Creterea
preului influeneaz profitul i ofertantul este motivat n a produce
mai mult i a oferi spre vnzare mai mult. Acesta este un motiv
important care face ca inclinaia curbei ofertei s fie n sus i spre
dreapta. Un alt motiv este faptul c de la un anumit punct, creterea
produciei determin majorarea costului pe unitate de produs. Acest
lucru se datorete faptului c unii factori (cldri, utilaje, maini, etc.)
nu pot s creasc ntr-o perioad scurt de timp. De aceea, orice
cretere a produciei prin atragerea de mai muli factori variabili
(munc, materiale, etc.) suprasolicit factorii fizici (cldiri, utilaje,
etc.) cauznd congestionri i gtuiri ale produciei. Productivitetea
muncii se reduce i costul pe unitate de produs adiional crete. Este
firesc, ca preul s fie mai mare astfel ca productorii s fie motivai
s produc aceste bunuri adiionale.
Curba ofertei, ca i curba cererii, se poate determina pentru
un ofertant anume, ct i pentru toi ofertanii unui anumit produs .
Oferta este adesea identificat cu producia i factorii care
influeneaz nivelul, structura i calitatea acesteia vor influena
nuvelul, structura i calitatea ofertei. Oferta poate fi analizat prin
caracteristici asemntoare celor ale cererii. Ea poate fi prezentat
grafic, tabelar i cu ajutorul funciei. ntre ofert i pre exist o
relaie direct n sensul c oferta crete pe msur ce sporete preul.
Deplasarea curbei ofertei spre stnga semnific reducerea cantitii
de produse vndute i, invers, deplasarea curbei ofertei spre dreapta
are ca rezultat reducerea preurilor pentru cantitatea dat de bunuri.
Realizarea ofertei are loc prin confruntarea sa cu cererea n
cadrul tranzaciilor comerciale. Oferta apare sub diferite forme. Pe
baza unor criterii complexe, ea poate fi de mrfuri corporale i de
servicii; ferm sau facultativ; angajament sau cu termen fix; cu grad

mediu de complexitate i de complexitate superioar; intern sau


extern, etc. n funcie de coninutul bunurilor, oferta poate fi de:
bunuri independente (confecii), bunuri complementare (miere i
propolis), mixt.
Oricare ar fi forma i tipul ei, oferta se afl n relaie direct
cu nivelul i modificarea preului. Dac preul unei mrfi crete,
celelalte condiii rmnnd neschimbate, vnztorul este dispus s
cedeze cantiti n plus pe pia; evident, n limitele stocului existent
la bunul sau la bunurile n cauz. Dimpotriv, n situaia n care
preul scade, vnztorul tinde s reduc oferta.

84

85

Factorii care determin elasticitatea ofertei.


Ca i n cazul cererii, elasticitatea ofertei pune n eviden
gradul de modificare a ofertei n condiiile schimbrii preului, sau a
oricreia din condiiile ofertei.
Oferta este mai elastic cu ct este mai mare modificarea n
cantitatea produs de ofertani. Deci, cu ct este mai mare
elasticitatea ofertei, cu att va fi mai mare rspunsul n cantitate la
modificarea preului. Oferta este elastic atunci cnd coeficientul de
elasticitate (Ceo) este mai mare dect 1. Oferta este inelastic atunci
cnd coeficientul de elasticitate este mai mic dect 1. Elasticitatea
este unitar atunci cnd Ceo= 1.
Ccunoaterea elasticitii ofertei prezint interes pentru
agenii economici deoarece, pornind de la preurile de pia ale
bunurilor, ea reflect posibilitatea adaptrii ofertei la cerere. Factorii
cei mai importani care determin elasticitatea snt:
1) Gradul de substituire. Cnd preul unui produs crete, este
profitabil a se produce o cantitate mai mare din bunul respectiv.
Creterea cantitii oferite dintr-un bun, cnd preul lui crete,
depinde, ntr-o anumit msur, de ct de uor se pot atrage factorii
de producie de la alte utilizri. Aceasta este n funcie de uurina
adaptrii factorilor de producie respectivi la producia bunului fr
discuie, deci de uurina trecerii lor de la producerea unor bunuri
anumite la producerea bunului respectiv. Cu ct este mai mare gradul
de substituire a factorilor de producie de la producia unui bun la

producia altor bunuri, cu att va fi mai mare elasticitatea ofertei


bunului respectiv;
2) Costul produciei. Dac pe pia pentru un bun oarecare se
nregistreaz o cretere a cererii la acelai nivel de pre, oferta va
crete numai dac costul total mediu nu crete. Acesta depinde de
preul factorilor de producie. Creterea pentru bunul respectiv a
ofertei va duce inevitabil la creterea cererii pentru factorii de
producie utilizai la producerea lui, ceea ce va antrena creterea
preului la aceti factori i implicit creterea costului total mediu a
produsului n discuie. n acest caz, oferta va scdea. Deci, atunci
cnd costul crete se va nregistra o scdere a elasticitii ofertei, iar
atunci cnd costul scade se va nregistra o cretere a elasticitii
ofertei;
3) Timpul, respectiv perioada de timp de la modificarea
preului. Acest factor se afl ntr-o relaie strns cu gradul de
substituire. Cu ct aceast perioad de timp este mai mare, cu att pot
fi mutai mai muli factori de producie de la o activitate productiv
la alta
Pre
oferta perfect elastic
Oferta inelastic
oferta elastic
P

q0 q
Cantitate
Fig. 3
Curba ofertei

n general, n economie distingem dou perioade de timp, respectiv


perioada scurt i perioada lung. n perioada scurt, cantitile a
cel puin o parte din factorii de producie utilizai la producerea unui
bun snt date, respectiv fixe. Deci, perioada scurt de timp nu este
suficient de mare ca s permit schimbarea cantitii tuturor
factorilor de producie. Perioada scurt de timp n care nici unul din
factorii de producie nu se modific se numete perioada pieei. n
aceast perioad nu se poate modifica cantitatea oferit n rspuns la
modificarea preului. n consecin, cantitatea oferit dintr-un bun
rmne aceeai, deci oferta este perfect inelastic. Iar curba ofertei
este sub forma unei drepte verticale ( fig.nr.3 ).
n perioada scurt, unii dintre factorii de producie pot fi
schimbai i, prin urmare, cantitatea oferit dintr-un bun, poate spori
n anumite limite, ca rspuns la modificarea preului. Oferta este
inelastic, dar nu perfect inelastic ca n perioada de pia ( fig.5).
n perioda lung, exist suficient timp pentru modificarea
cantitativ a tuturor factorilor de producie. Deci, cantitatea oferit n
rspuns la modificarea preului este mult mai mare dect n perioada
scurt. n aceast perioad se asigur posibilitatea unei oferte
elastice, respectiv procentul creterii cantitii oferite este mai mare
dect cel de cretere a preului ( fig.3 ).
n concluzie, dac preul crete de la p 0 la p 1 , aa cum se
observ n graficul de la fig.3, cantitatea oferit dintr-un bun va
rmne la q n cazul perioadei pieei, va crete de la q0 la q1 n
perioada scurt i va crete de la q0 la q2 n perioada lung.
4) Stocarea bunurilor. n cazul bunurilor care se pot stoca o
perioad de timp, elasticitatea ofertei acestora crete i invers, dac
posibilitile de stocare snt reduse sau lipsesc. Cheltuielile de
stocare se adaog la costul produsului, astfel nct costul total se
mrete. n acest caz elasticitatea ofertei se va reduce.
2. Factorii ce afecteaz oferta de spaiu locativ
Procesul de formare a ofertei de spaiu locativ nu este mai
puin important dect cunoaterea factorilor ce determin cererea, dar
dac factorii ce determin cererea de spaiu locativ pot fi msurai i
ntr-o oarecare msur prognozai, atunci descrierea procesului de

q2

86

87

formare a ofertei este destul de complicat. Anumite elemente


importante ofertei de pia, aa ca zonarea i normele de construcie,
se expun cu greu determinrii i msurrii i cu att mai greu se pot
prognoza. O surs de neclaritate la descrierea ofertei de spaiu
locativ este i nsui utilizarea noiunii de ofert n caracterizarea
unui ir ntreg de fenomene economice. n acest context, pe de o
parte, oferta este numrul de locuine dat n exploatare ntr-o
anumit perioad, iar pe de alt parte, oferta este volumul total de
spaiu locativ existent n fiecare moment de timp. n legtur cu
aceasta apar dou tipuri de ofert:
oferta de fond locativ;
oferta de servicii locative.
Oferta de fond locativ se formeaz dup analogie cu cererea
din numrul total de locuine i preurile individuale ale acestor
locuine. ntr-o perspectiv apropiat oferta de fond locativ este
neelastic n raport cu preurile. Aceasta se datoreaz faptului c
locuinele nu pot fi construite imediat i nu pot fi distruse. Creterea
ofertei de fond locativ n limbajul economic mai poart denumirea
de investiii locative. Investiiile locative pot fi msurate cu ajutorul
unui ir de indicatori statistici:
1. numrul sau valoarea drepturilor pentru construciile care sunt
eliberate ntr-o perioad de timp de ctre organele administrrii
locale i teritoriale. Indicatorul dat este foarte aproximativ i nu
permite evaluarea real a investiiilor locative.
2. Numrul obiectelor ncepute. Acest indicator la fel este
aproximativ. Minusul acestui indicator este acela c nu toate
obiectele pot fi terminate.
3. Numrul obiectelor date n exploatare.
O problem important n aprecierea ofertei este evidena
schimbrilor fondului locativ. Pentru a determina cum s-a schimbat
fondul locativ trebuie de determinat att investiiile globale ct i
pierderile n urma amortizrii i distrugerii fondului locativ
existent. Investiiile globale pot fi divizate n trei categorii:
1. Investiiile n construcie nou;
2. Investiiile n reconstrucie;

3. Investiiile destinate deservirii i reparaiei curente a fondului


locativ.
Aceste investiii mresc durata de exploatare a fondului locativ
i nu admit pierderea de fond locativ n urma amortizrii. Nivelul
neutru de cheltuieli pentru deservire i reparaie este acela care
acoper pierderea valorii unitii de fond locativ n urma amortizrii,
dar nivelul optimal de deservire i reparaie presupune totui o
reducere treptat a calitii locuinelor. Adic odat cu trecerea
timpului uzura fondului locativ crete ntr-atta, n ct o dat cu
trecerea timpului compensarea lor deplin este imposibil. Aa
uniti de fond locativ cu capacitate redus de producere a serviciilor
locative nu sunt scoase din uz, dar din contra sunt utilizate de
categorii de persoane cu venituri mai mici.
Procesul de schimbare a categoriilor de utilizatori pe
parcursul exploatrii locuinelor poart denumirea de filtrare
locativ. S vedem care este relaia dintre investiiile locative i
oferta fondului locativ. ntr-o perspectiv ndeprtat oferta fondului
locativ poate fi mrit. Creterea preurilor la locuine duce dup
sine creterea investiiilor n acest sector i mrete oferta fondului
locativ. Prin urmare, elasticitatea real a ofertei fondului locativ este
determinat de elasticitatea investiiilor nete n acest sector n
dependen de schimbarea preurilor.

88

89

Tema 10

condiiile ntr-o ramur economic concret i pot servi n calitate de


standard dup care se apreciaz eficiena economie n ntregime.

Concurena pe piaa imobiliar

Pieele imobiliare se deosebesc de pieele cu concuren


echilibrat (perfect), i principalele deosebiri sunt urmtoarele:

1. Definirea concurenei.
2. Indicatorii gradului de concuren
1. Definirea concurenei
Studiul pieei ar trebui s nceap cu studiul tipului de concuren,
existent pe aceast pia. nainte de a vedea ce fel de pia este piaa
imobiliar ne vom opri la noiunea de concuren pur. Pentru o
concuren pur sunt necesare urmtoarele condiii:
1. omogenitatea mrfurilor, adic mrfurile sunt reprezentate de
uniti echivalente, asemntoare sau n cazul cnd ele nu sunt
absolut identice este necesar ca cumprtorii i vnztori s le
considere i s presupun c sunt similare;
2. vnztorii i cumprtorii reprezint prin sine participani
mruni, care nu pot influena preul mrfi pe aceast pia, i nu
exist cumprtori care ar cumpra un volum mare de producie;
3. lipsa limitrilor (restriciilor) artificiale ceea ce presupune c
piaa trebuie s fie liber de orice reglementare a preurilor sau
de impunerea unor cote la producerea anumitor tipuri de
producie din partea Guvernului, sindicatelor, a diferitor uniti
naionale.
4. mobilitatea, adic mrfurile i servicii trebuie s aib o
mobilitate suficient pentru a asigura productorilor un beneficiu
ct mai mare, iar cumprtorii trebuie s aib posibilitatea de a
cumpra marfa acolo unde ea este mi ieftin.
n unele cazuri economitii deosebesc concurena pur de
concurena echilibrat. Concurena echilibrat cere respectarea
tuturor condiiilor referitore la concurena pur i presupune
adugtor c vnztorii i cumprtorii dein informaia deplin
despre starea pieei i schimbrile ce au loc n economie. Admiterea
referitoare la piaa echilibrat permite elaborarea modelelor
economice matematice pentru ilustrarea sau reflectarea
interaciunilor in interiorul pieei. Aceste modele aproximeaz

90

- pe piaa cu concuren perfect mrfurile i serviciile trebuie s


fie omogene; pe piaa imobiliar fiecare cldire, lot este destul de
individual, prin urmare marfa propus pe pieele imobiliare nu este
omogen;
- pe piaa cu concuren perfect numrul cumprtorilor i
vnztorilor este mare i nici unul din ei nu poate influene preurile;
piaa imobiliar poate avea doar civa cumprtori i vnztori
pentru un anumit diapazon de preuri ntr-o perioad concret de
timp;
- pe piaa cu concuren perfect nu trebuie s existe restricii
artificiale; pe piaa imobiliar de cele mai multe ori preurile sunt
reglementate de diferite acte normative emise de administraiile de
diferite niveluri;
- pe piaa cu concuren perfect mrfurile i serviciile trebuie s
se mite ntr-acolo unde beneficiul obinut de productor este cel mai
mare, iar cumprtorul poate s cumpere marfa cea mai ieftin;
bunurile imobile nu se pot mica i urmeaz a fi utilizate pe locul
amplasrii, cererea la bunurile imobile depinde mult de evenimentele
ce se desfoar n imediata apropiere a acestora. Schimbri n
posibilitatea de a obine un loc de munc sau n starea mediului
nconjurtor fac ca bunurile imobile s fie mai mult sau mai puin
atractive, chiar dac ele nu au suportat nici o schimbare;
- pe piaa cu concuren perfect cumprtorii i vnztorii dein
informaia despre starea pieei; pe piaa imobiliar cumprtorii i
vnztorii de cele mai multe ori nu sunt informai ndeajuns cu
procedura tranzaciilor de pia.
Cu toate c pieele imobiliare nu sunt cu concuren perfect,
ele influeneaz mult asupra preurilor la bunurile imobile.
Sectoarele de pmnt, cu toate c nu sunt identice, de multe ori pot
91

prezenta un schimb destul de apropiat pentru cumprtori.


cumprtorii de bunuri imobile ce fac parte din fondul locativ, pot
prefera o anumit amplasare sau un anumit tip al cldirii, dar ei pot
accepta i alt tip i amplasare, dac preul propus va fi rezonabil.
2. Indicatorii gradului de concuren
Gradul de concuren a imobilului este determinat de totalitaea
caracterristicilor ce l deosebesc de alte obiecte analoage n masura
satisfacerii necesitilor individuale a consumatorilor inivelul
cheltuielilor necesare pentru procurarea lui. Deasemenea asupra
gradului de concuren mai influeneaz i proprietaea imobilului de
a fi evideniat de ctre cumprtori din alte grupe de obiecte similare
oferite pe piadatorit proprietilor sale de consum ridicate.
Gradul de concuren poate fi determinat cu ajutorul indicatorilor ce
reprezint totalitatea criteriilor evalurii nivelului gradului de
concuren .
Pentru dterminarea gradului de concuren se utilizeaz urmtorii
indicatori:
- indicatorul unitar,
- indicatorul de grup,
- indicatorul integral,
Indicatorul unitar-reprezint raportul procentual al marimilor
parametrilor tehnici i economici la care elementele de satisfacere a
necesitilor theoretic sunt satisfcute.
Indicatorul de grup unete indicatorii unitari i caracterizeaz
gradul de satisfacere a necesitilor in ntregime i ia in cosideraie
(calitatea tencuielei ,amplasarea casei,parametrii ecologici ,altfel
spus toate caracteristicile obiectului n afar de numarul odilor i
numarul de ordine a apartamentului).
Indicatorul integral reprezint o caracteristic numerica a graului
de concuren a bunului imobil si reprezint raportul dintre
indicatorul de grup a parametrilor economici catre indicatorul de
grup a parametrilor tehnici.
Pentru a evalua gradul de concuren sub aciunea diferior factori
pentru o perioad anumit de timp se utilizeaz aceti indicatori.
92

Tema 11

Interaciunea pieii imobiliare cu alte piee

tre toate pieele care sunt formate ntr-o regiune exist o


anumit corelaie, legtur, influennd ntr-o oarecare msur una
asupra alteia. Respectiv i piaa bunurilor imobiliare coreleaz cu
alte segmente cum ar fi de exemplu piaa serviciilor locative, piaa
de capital (din care fac parte piaa bancar, piaa monetar) etc.
Fiind o pia relativ tnr, piaa imobiliar nc n-are
formate legturi strnse cu piaa de capital. Corelaia lor este la
nceput de cale. La momentul actual legtura dintre aceste dou
tipuri de pia se reflect prin cadrul diferitor agenii imobiliare, care
i-au asumat riscul de a investi mijloace financiare enorme n
construcia de spaiu locativ.
Deci principala legtur dintre piaa imobiliar i cea de
capital se manifest prin mecanismul ipotecrii.
Cea mai ampl i mai larg legtur este ntre piaa
imobiliar i piaa seviciilor locative.
Legtura ce exist ntre piaa fondului locativ i
piaa serviciilor locative se manifest n dou direcii:
mrimea plii pentru servicii locative care este determinat
pe piaa serviciilor locative; este un factor important la
formarea cererii de fond locativ ca obiect de proprietate,
deoarece
cumprnd
bunul
imobil,
investitorii
achiziioneaz o surs de venituri, att curente ct i
perspective, prin urmare schimbarea plii pentru serviciile
locative influeneaz imediat nivelul cererii pe piaa
fondului locativ;
un punct de legtur ntre aceste dou piee este construcia;
dac intensitatea construciei crete i oferta fondului
locativ se mrete, atunci se micoreaz preurile nu numai
la fondul locativ dar i la serviciile locative.
Legtura ntre piaa serviciilor locative i piaa fondului
locativ poate fi demonstrat prin urmtoarea diagram:

93

Piaa fondului locativ

Piaa servicilor locative

Preul la serviciile locative

NE
Creterea
economic

NV

Preul

Norma de capitalizare se stabilete n dependen de rata


procentului pentru creditele bancare pe termen lung.
n sectorul Sud Vest pe piaa fondurilor locative se
efectueaz sectorul de construcie. n sectorul Sud Est se reflect
utilizarea fondului locativ existent.
Graficul obinut arat n ce mod cererea de fond locativ
pentru o dezvoltare economic dat depinde de nivelul plii pentru
serviciile locative. Pentru a vedea dependena dintre piaa serviciilor
locative i piaa fondului locativ n cazul unei creteri economice
trebuie analizat modificarea grafic n dependen de creterea
economic. Creterea economic va duce dup sine o cretere a
veniturilor populaiei i, ca urmare, o cretere a plii pentru
serviciile locative.

Cantitatea

SV
SE
Volumul construciilor (m.p.)
Piaa fondului locativ

Piaa serviciilor locative

C - cheltuieli constante
n sectorul Nord - Est se determin mrimea pentru serviciile
locative. n sectorul Nord Vest are loc determinarea preurilor la
fondurile locative

P=R/i
Unde:
P - plata pentru fondul locativ;
i norma de capitalizare;
R plata pentru serviciile locative.

94

95

Tema 12 Metodele de analiz a pieii imobiliare


Din punct de vedere etimologic, noiunea metodologie vine din
grecescul methodos ceea ce semnific meta - ctre i odos cale
i are seminificaia de cale de urmat. i corespunde latinescului
methodus (regul, procedeu). Prin urmare, la cel mai abstract nivel
de concepere se poate de definit astfel: Metodologia cercetrii
reprezint totalitatea normelor aplicate n cerectare n vederea
atingerii unui anumit scop. [18,pag.84]
Dac de la general vom cobor la articular, la tiina economic
care este neomogen n timp i spaiu, fiind definit n felul
urmtor metodologia cercetrii economice reprezint ansablul
metodelor, procedeelor i instrumentelor de cerectare n vederea
cunoaterii fenomenelor i proceselor economice. [18,pag.85] Prin
urmare, metodologia nu esteo simpl nsumare de metode, o unitate
mecanicist. Ea reprezint un sistem complex, integral i
subordonat de modaliti i metode de cercetare de diferit nivel i
funcii.
Metodele generale permit examinarea fenomenelor proceselor
economice, n ansamblu, i deducerea, n baza lor a legitilor
economice. Metodele specifice orientate spre examinarea laturilor
concrete a fenomenelor i proceselor economice sunt:
Metode utilizate n cadrul cercetrii empirice;
Metode utilizate n cadrul cerectrii cantitative;
Metode utilizate n cadrul cerectrii teoretice. [18,pag.87]
Metodele utilizate n cadrul cercetrii emprice includ urmtoarele
tehnici de analiz:
1. Tehnica cercetrii prin eantionare.
2. Colectarea datelor primare prin interviu.
3. Tehnica cercetrii prin anchetare.
Tehnica cercetrii prin eantionare. Prima modalitate pentru
colectarea datelor reperzint cercetarea total, cea de-a doua este
cercetarea prin sondaj. n condiiile economico- sociale
contemporane, metoda principal de obinere a informaiilor tind
s devin cea a sondajului, el nregistrnd o serie de avntaje:
96

v Este mai opeeativ i mai economic, necesitnd cheltuieli


umane i materiale mai reduse;
v Informaiile sunt mai complete, erorile de nregistrare mai
puine i mai uor de nlturat;
v Programul de analiz poate fi mai amplu, deoarece
numrul unitilor nregistrate este mai mic fa de cel din
cercetarea total.
Unitile de observare i analiz, selectate pe baza unor criterii i
tehnici speciale, formeaz eantionul cerectrii. [18,pag.132]
Pentru a nelege noiunea de eantion a unui segment al pieii
vom reprezenta n felul urmtor:

Piaa imobiliar
Segmentul de
pia cercetat
(eantionul
cerectat)

Schema 10. Reprezentarea eantionului cerectrii


Determinarea segmentului selectat nu este un lucru evident,
cum pare la prima vedere pentru a demonstra acest lucru, poate fi
reprenzentat un exemplu a unei ntreprinderi de construcii. Aceasta
a cercetat cererea pe acest segment de pia: arhitectura cldirilor,
suprafaa total dat n folosin, numrul nterprinderilor de
construcii, concurena pe segmentul dat de pia. Dac ne referim
la firme, obiect de selecie pot fi doar firmele din sectorul privat,
sau doar societile pe aciuni, sau societile cu rspundere
limitat, sau doar firmele care sunt pe poziii dominante.
Se deosebesc 3 tipuri de eantionare: aleatorie, dirijat i mixt.
Eantionarea este aleatorie cnd orice element al pieii are o
ans de a fi selectat n eantion. Selecia aleatorie este tipul de
97

baz utilizat pentru asigurarea reprezentativitii eantionului,


nsi procedura de selecie fiind realizat prin unul din 3
procedeee: procedeul loteriei, procedeul tabelului numrului
leatoriu, procedeul seleciei mecanice/sistematizate.
Procedeul loteriei este utilizat n cazul unei pieii puin
numeroase i const n extragerea dintr-o urn a unor jetoane
identice, reprezintnd elementele pieii, iar extragerea se face pn
cnd se obine eantionul de mrime proiectat.
Procedeul tabelului cu numere aleatorii reprezint nite tabele cu
serii de numere aezate ntmpltor pe linii i coloane. ntmpltor
ce stabilete rndul i coloana de unde ncepe citirea lor n vederea
formrii eantionului.
Procedeul mecanic/sistematic se ordoneaz unitile, se
stabilete pasul de numrare se selecteaz prima unitate inclus n
eantion, aceasta copletndu-se prin adugarea succesiv apasului
la unitatea anterioar, pn la obinerea mrimii necesare a
eantionului.
Eanionarea este dirijat cnd selecia elementelor pieii
efectuiaz n baza unor referine sau opinii. Ea se efectuiaz fie a
etapa iniial a analizei cnd se specific informaiile necesare a fi
obinute, fie n analiza unui studiu de caz, procedeele ei principale
fiind eantionarea nereprezentativ, premeditat i pe cote.
Procedeul eantionrii nereprezentativ este procedura prin care
sunt selectate elementele accesibile ale pieii analizate. n cazul
analizei opiniei publice asupra unor probleme legate de situaia pe
pia se bazeaz pe atitudinile celor care au participat, ntr-un fel
sau altul, la dezbateri. [18, pag.134]
Procedeul eantionrii premeditate const n alegerea contient
a elementelor unor segmente pornind de la valoarea acestora.
Procedeul eantionrii pe cote fiind cunoscute structurilor
principalelor caracteristici utilizate, pentru fiecare grup se stabilesc
cote, un eantion incluzindu-se un anumit numr de segmente ce
necesit o analiz.
Eantionarea mixt combin principiile seleciile aleatorii cu
cele alea seleciei dirijate. n acest caz, piaa se mparte n mai
multe segmente dup o anumit caracteritic i apoi se extrag la
98

ntmplare un numr de uniti din fiecare grup care va forma


eantionul.
Uneori n cadrul analizei pieii se recurge la regula empiric
conform creia numrul minim de uniti selectate nu trebuie s fie
mai mic de 30. un volum mare al eantionului mrete precizia
rezultatelor i diminueaz eroarea e reprezentativitate, dar avnd n
vedere criteriul de econimicitate, se tinde ca acest volum s fie ct
mai mic. Ea nu depunde att de numrul unitilor selectate ct de
corectitudinea modalitilor de selecie.
Pentru exprimarea gradului de reprezentativitate a unui eantion
sunt utilizai 2 indicatori: limit (nu trebuie s depeasc 5%) i
pragul de siguran (valoarea minim acceptat pentru nivelul de
siguran este de 95%).[18,pag.136]
Factorul care influieneaz mrimea i structura eantionului
este scopul analizei. Dac scopul analizei este de natur
exploratorie, mrimea eantionului poate fi relativ mic. n cazul
studiilor de analiz a pieii mai profunde menite a furniza
cunotine noi a stabili relaii sau conexiuni ntre factori sau
variabile, mrimea eantionului este obligatoriu superioar.
[18,pag.137]
Colectarea datelor primare prin interviu. Interviul reprezint o
discuie orinetat ntre dou sau mai multe persoane n vederea
colectrii de date necesare atingerii obiectivelor analizei. Prin
interviu se realizeaz o cominicare verbal direct ntre cercettor
i interlocutor, pentru a obine date despre evenimentele, ateptrile
ce constituie obiectul analizei, cu care intervievatul are legtur sau
despre care deine informaii.
Interviul presupune parcurgerea urmtorilor pai: elaborarea
planului de interviu; stabilirea listei de ntrebri; dirijarea
interviului i dirijarea datelor.
Planul de interviu reprezint o list n care sunt precizate datele
care se cer culese i n locul unde pot fi colectate.
Lista de ntrebri se ntocmete avnd n vederea formularea
unor ntrebri uor de interpretat i de rspuns. Se deosebesc 3
formate generale pentru lista de ntrebri.

99

Lista de ntrebri

Interviul
structurat

Utilizeaz fiele cu
ntrebri identice. Se
aseamn cu un
chestionar. Se
utilizeaz pentru
colectarea datelor n
cantiti maxime.

Interviul
semistructurat

Interviul
nestructurat

ntrebrile sunt
puse ntr-o ordine
fixat, unde este
cazul s se obin
informaii
suplimentare sunt
inserate
ntrebrile.

Este neformal, sunt


specificate doar
problemele dialogului
nu i ntrebrile
concrete. Acest
interviu const n a
asculta rspunsurile la
ntrebri i de a evita
abaterile de la subiect.

Schema 11. Clasificarea listelor cu ntrebri


n cadrul unei analize pot fi combinate diverse tipuri de interviu.
n cadrul unui interviu pot fi folosite urmtoarele tipuri de
ntrebri:
1. ntrebri de prob.
2. ntrebri ajuttoare.
3. nterbri de verificare.
Principalele aspecte de care cercettorul trebuie s in cont,
atunci cnd conduce un interviu, sunt asociate cu aidierea activ,
asigurarea unui climat i evitarea oscilaiilor. [18,pag.147]
Interviurile pot genera unele probleme legate de calitatea datelor
colectate. Fiabilitatea datelor poate fi pus la ndoial n cazul
comportamentului preconceput al cercettorului, ce se poate
manifesta n tonul acestuia n formularea ntrebrilor i a
interpretrii rspunsurilor. ns datele colectate pot deveni nefiabile
i n urma comportamentului preconceput al intervievatului. Ca
100

urmare, datele colectate pot deveni incomplete i de calitate


inferioar. Dup opinia unor specialiti, validitatea informaiei
obinute prin interviu poate fi apreciat dup urmtoarea gril:
1. discuia liber n cadrul interviului nestructurat 25-30%.
2. rspunsuri obinute n urma interviului structurat 4075%.
3. informaii din intervievarea parial structurat a
specialitilor consultani 90-95%.
[18,pag.148]
Rezultatele interviului secer fixate de interviator ndat dup
finalizarea lui. Aceste rezultate sunt date brute, din prelucrarea lor
sumar se obine un raport al interviului. Durata interviului poate
fin ntre i 2 ore. Interviurile pot fi individuale n baza
contractului personalizat sau a convorbirilor telefonice cu
intervievatul, i de grup prin intervievare unor grupuri.
Datele colecate prin interviu sunt, preponderent, de natur
calitativ i obligate la analize rafinate n vederea obinerii unor
rezultate corespunztoare.
Colectarea datelor
primare prin anchetare. Anchetarea
reprezint procedeul de colectare a datelor prin care respondenii
rspund la un set identic de ntrebri: aranjate ntr-o consecutivitate
determinat i lansate pe un suport scris. Este cea mai frecvent
modalitate de colectare a datelor aplicat n analize. Deoarece
fiecrui participant i se propune s rspund la aceleai set de
ntrebri, cercettorul are posibilitatea de a colecta date pe un
eantion relativ mare.
Anchetarea poate fi organizat n doferite moduri. Ea poate fi
autoorganizat: cnd chestionarul este trimis pe adresa
electronicsau internet (sondaj interactiv); prin pot (sondaj
potal); sau trimis personal (sondaj la domiciliu). Anchetarea mai
poate fi organizat i sub controlul anchetatorului: n cazul
sondajului telefonic i la interviului anchetat: [18,pag.152]

101

Anchetarea
Autoorganizat

Efectuat sub
controlul
anchetatorului

Interactiv
Potal

Telefonic

Interviu
structurat

La domiciliu
Schema 12. Tipurile de anchetare
Majoritatea chestionarelor reprezint o combinare a ntrebrilor
nchise i deschise. ntrebrile deschise sunt acelea care solicit
raspunsuri libere i imprevizibile. Avantajul utilizrii acestor
ntrebri se reduce la culegerea unor informaii vaste i evitarea
riscului sugestibilitii, cauzat de variantele de rspuns.
Dezavantajul const n faptul c ele nu pot fi uor prelucrate cu
metodele statistice uzuale, fiind foarte dificil de interpretat i
clasificat.
ntrebrile nchise furnizeaz un set determinat de raspunsuri
posibile dintre care interogatul poate face alegerea. La acest tip de
ntrebri este mai uor i rapid de rspuns. Devine mai uor i
compararea rspunsurilor diferitor respondeni. ntrebrile nchise
se clafic n 5 categorii:
1. ntrebri structurate.
2. ntrebri categoriale.
3. ntrebri de rang.
4. ntrebri de scal.
5. ntrebri cantitative.
O tehnic eficient este metoda Delphi orientat la consultarea
unui grup de specialiti alei n funcie de experiena lor. Este o
102

tehnic interactiv, n care opiniile exprimate sunt adoptate prin vot


i apoi returnate participanilor pentru gndire i emitere de idei noi.
Metodica de desfurare acestei tehnici de analiz conine 3 etape:
I. pregtirea i lansarea analizei este delimitat problema
analizei, este elaborat chestionarul sunt selectai specialitii ce vor
participa la analiz;
II. desfurarea analizei presupune completarea chestionarelor,
prelucrarea lor i analiza rspunsurilor primite;
III. reexaminarea problemei dac nu se obine un acord de cel
puin de 50% al opiniilor exprimate sunt distribuite noi chestionare,
care conin sinteza rspunsurilor anterioare, mediile i abaterile
standard pentru setul de respondeni. Procesul este repetat pn cnd
rspunsurile de la o rund la alta nu genereaz un consens n cadrul
grupului.
Tehnica Delphi are ca avantaje obinerea consensului, ca
dezavantaj pot fi considerate unele dificulti atingerea acestui
consens. [18,pag.162]
Metode utilizate n cadrul cerectrii cantitative. Metoda
cantitativ de analiz este metoda bazat pe operare cu mrimile
cuantificabile, msurabile. Prima condiie a cuantificrii este
operarea cu date primare i secundare concrete i actualizate. n
procesul nregistrrii datelor, ntre valorile reale i cele ntegistrate
pot s apar diferene care poart denumirea de erori de colectare.
Acestea pot fi ntmpltoare i sistematice. Erorile ntmploare
provoac abateri n sensul mririi sau micorrii nivelului real al
nivelului i survin de cele mai multe ori din neatenie. Aceste erori
afecteaz n mic msur calitatea datelor.
Erorile sistematice de nregistrare produc abateri semnificative,
de regul, ntr-un singur sens de la realitatea observat. Ele se pot
datora nerespectrii modalitilor de colectare a datelor sau unor
greeli de metodologie, de concepere a analizei.
Cnd se constat o eroare de colectare se recomand repetarea
nregistrrii la unitatea respectiv. Datele rectificate de erori,
codificate i organizate se transformn variabile economice sau
caracteristici. [18,pag.178] Variabila este mrimea care paote lua
orice valoarea n interiorul unui domeniu. Preul este exemplu
103

devariabil economic ntruct valorile preului, n diferite perioade


de timp sunt diferite.

V
A
R
I
A
B
I
L
E
L
E

n funcie de
modul de
exprimarre
n funcie de natura
variaiei:
n funcie de modul
de raportare reciproc:
n funcie de gradul
de complexitate:
n funcie de nivelul
analizei:

1. Calitative
2. Cantitative

1. Continuie
2. Discrete

1.Dependente
2. Independente

1 Univariate
2.Bivariate
3.Multivariate

1.Microeconomice
2.Macroeconomic
e

Schema 13. Clasificarea variabilelor


Variabilele economice (preurile, veniturile, preferinele, etc.)
pot fi msurate prin intermediul scalrii. Scalarea este procedeul
prin care mrimile determinate sunt ordonate ntr-un anumit fel, de
regul, cresctor sau descresctor, folosind ca etalon unitatea de
msur selectat pentru respectiva variabil. Procedurile de scalare
pot fi:
Scal nominal (categorial) este considerat cea ai elementar
din punct de veder al capacitii de msurare. Ea permite de a
104

identifica caracteristicele. Acest tip de scal permite calcularea


frecvenelor absolute ia celor relative, caracterizeaz tendinele
centrale c ajutorul modulului.
Scal ordinal (cu ranguri) permite ordonarea caracteristicelor
analizate n funcie de un anumit criteriu, folosindu-se valori
ordinale: primul, al doilea, al treilea. Aceast scal permite
comparaia dup principiu, mai mult mai puin, dei nu
precizeaz ct anume mai mult sau mai puin. [18, pag.180]
Scala cardinal (de interval) se bazeaz pe utilizarea unor uniti
de msur care fac posibil nu numai stabilirea ordinii
caracteristicelor analizate, ci i a distanelor dintre ele. La acest
nivel de msur se poate indica cu ct este mai mare o variabil
dect alta. [18, pag.181]
Metodele statistice permit excepii i au n veder prevederea, cu
o marj de eroare a probabilitii de apariei a unor anumite
evenimente. Previziunile concrete n legtur cu comportamentul
grupelor mari sunt posibile prin legea statistic a numerelor mari.
Datele colectate urmeaz a fi sistematizate n vederea evidenei i
particularitilor i strasturilor lor specifice. Acest lucru se
efectuiaz prin procedura centralizrii.
Centralizarea simpl a datelor const n totalizarea datelor
individuale n scopul obinerii unor caracteristici sintetice ale
fenomenelor i a procedeelor studiate.
Cunoaterea mai detaliat a fenomenelor i proceselor
economice necesit efectuarea centarlizrii datelor pe subgrupe
omogene numite centralizri pe grupe. n acest caz, pe fiecare
grup, se calculeaz indicatori totalizatori pariali, iar n baza lor a
indicatorilor totalizatori generali.
Gruparea datelor este procedura de separarea adatelor n
subsegmente omogene, dup unul sau mai multe caracteristici. Se
deosebesc grupri simple i grupri combinate. [18, pag.182]
Gruparea datelor se face dup urmtoarele principii:
- omogenitate: datele semntoare trebuie s aparin
aceluiai grupe, iar cele diferite grupelor diferite;
- unicitate: evitarea dublei nregistrri, adic fiecare dat s
aparin unei singure date;
105

universalitate: toate datele trebuie s se ncadreze n


grupele alctuite dup criteriul considerat. [18,pag.183]
Pentru facilitatea interpretrii, rezultatele sunt reprezentate sub
forma seriilor statistice a tabelelor, a graficelor. Seria statistic este
prezenatrea paralel a dou iruri de date n care primul ir
reprezint caracteristia de grupare, iar cel de al doilea rezultatul
centralizrii caracteristicii aflate n raport cu ea.
Tabelele conin una sau mai multe serii statistice i se construiesc
dup anumite reguli. [18, pag.184]
Graficul este o imagine spaial, cu caracter convenional, care
relieveaz esenialul pentru segmentul analizat. Datorit acestui
avantaj se afirm c un grafic simpu valoareaz mai mult dect o
expunere larg.
Indicatorul statistic reprezint expresia numeric a unor
fenomene procese social-economice, definite n timp, spaiu i
structur organizatoric. Folosii la diferite etape ale analizei
indicatorii statistici, indicatorii statistici ndeplinesc funciile de
msurare comparare, analiz, sintez i de verificare. Indicatorii
statistici pit fi primari, absolui i derivai.
Indicatorii primari sau absolui exprim direct volumul, valoarea
sau structura unui segment cercetat. Indicatorii derivai se obin n
faza de prelucrare statistic a mrimilor absolute prin aplicarea
diverselor metode i procedee de calcul. Ca urmare se obin mrimi
relative, mrimi medii, indiatori ai variaiei, indicatori ai dinamicii.
[18, pag.188]
Metode utilizate n cadrul cerectrii teoretice. n cadrul acestei
metode exit metoda analizei sintezei.
Analiza reprezint o modalitate de examinare a fenomenelor i
proceselor economice prin descompunerea lor logic n
componente eseniale. Scopul analizei datelor colectate este
descoperirea caracteristicelor eseniale ale prilor componente ale
ntregului. n realizarea acestui scop un roldecisiv i revine
procedeului abstractizrii. [18, pag.214] Abstractizarea reprezint
abstargerea mintal de la unele proprieti i raporturi puin
semnificative ale obiectelor analizate n scopul evidenierii altor
propriei i raporturi semnificative.

Spre exemplu, este bine cunoscut faptul c mrimea cererii la


bunuri este n dependen direct de mrimea veniturilor. n cazul
dat noi facem abstraie c unii consumatori sunt ascei, dar o mic
parte a veniturilor lor fiind consumate. Alii sunt altruiti veniturile
lor sunt consumate pentru satisfacerea unor nevoi colective, alii
sunt extrem de raionali veniturile lor fiind investite.
Forma specific a abstarctizrii este idealiazarea construcie
mintal a segmentelor cercetate, care difer de cele reale. [18,
pag.215] Datorit faptului c orice teorie se bazeaz pe abstracie
ea ntr-o anumit msur devine ideal, nereflectnd realitatea n
deplina sa complexitate. Iat de ce condiia necesar devine
raportarea teoriei la faptele reale. Decalajul exagerat dintre teorie i
faptele reale conduce la dogmatizm.
Prin analiza unor segmente separate ale fenomenelor economice
analiza distruge integritatea lor, genereaz absracii autonome care
nu permit formarea unui tablou sintetic asupra realitii economice.
Sinteza reprezint reunirea componentelor analizate ntr-u tot
unitar i prezentarea funcionrii integrale a fenomenului sau
procesului economic analizat. [18, pag.216]
n cadrul metodei teoretice exist dou metode de cercetare
inductiv i deductiv.
Metoda inductiv presupune elaborarea generalitilor prin
faptele concrete analizate i sintetizate adic modul de raionalizare
de la particular la general. Aceast modalitate poate fi descompus
n urmtoarele 4 etape:
1. colectarea datelor;
2. analiza datelor colectate;
3. prezentarea ipotezei i verificarea ei;
4. n caz de necesitate colectarea unor date suplimentare
n vederea colectrii ipotezei sau prezentrii unii ipoteze
noi. [18, pag.103]
Sub aspect metodologic se deosebesc inducia complet i
inducia incomplet.
Inducia complet este generalizarea efectuat pe baza unui
numr finit de cazuri, care acoper integral categoria respectiv de
fapte sau obiecte.

106

107

Indecia incomplet este un raionament bazat pe studiu unui


numr redus de cazuri din cte cuprinde o clas de obiecte i
fenomene economice, concluzia rezultat fiind extins asupra
tuturor cazurilor.
Deducia este o metod de demonstrare raionare de la general
la particular. Prin deducie, teoriile deja descoperite se aplic la
analia faptelor exprimate concret n timp i spaiu sub forma
fenomenelor i proceselor reale. [18, pag.223]
Metoda deductiv se bazeaz pe o serie de principii iniial ea
pornete de la noiunile i propoziiile al cror sens este evident,
adevrat prin deiniie, care se numesc axiome. Spre deosebire de
ipoteze, ele nu sunt direct testabile. [18, pag.224]
n realitate inducia i deducia se intercondiioneaz. ntradevr pentru analiza fenomenelor economice este nevoie de
examinarea atent a faptelor lucru fr de care orice generalizare
este incomplet. Totdat inducia singur nu poate servi n msur
suficient la analiza i demonstrarea fenomenelor. Drept urmare ea
trebuie completat cu deducia. [18, pag.227]
n acest perioad este foarte dificil de efectuat o analiz
deoarece nu n toate cazurile putem folosi metodele descrise. Pn
la momentul de fa nu sunt indicate i concretizate metodele
exacte ce trebuie folosite n cadrul analizei pieii. Aceste metode
sunt descrise doar la modul general pentru cecetarea diferitor
fenomene economice.

108

Tema 13

Ciclurile de via a pieii imobiliare i a


bunului imobil

1. Ciclul de via a bunului mobil


2. Ciclul de via a pieei imobiliare
1. Ciclul de via a bunului imobil
Bunul imobil reprezint un fenomrn absolut, deosebit in activitatea
economic a societii .El unete n sine obiecte ce se refer la
bunurile economice i bunuri materiale ce sunt produse ale naturii.
Unii savani economuti cosider c bunul imobil ca marf poate fi
tratat ca un organism viu care se dezvolt in urmtoarea ordine:
- conceperea
- naterea (apariia)
- maturitatea
- mbtrnirea
- moartea
Prin analogie ,putem distinge urmtoarele etape sau perioade ale
ciclului de via a bunului imobil:
I etapa primar-cuprinde perioada de concepere, planificare,
proiectare .a.
II etapa realizrii cuprinde perioada in care se desfoar procesul
de construcie i montare a utilajului;
III etapa exploatrii- cuprinde perioada de expluatare a bunului
imobil i anume faza expunerii pe pia,dezvoltrii, maturitii,
satutraiei;
IV etapa declinului-La aceast etap are loc lichidarea bunului
imobil in sens fizic i economic.
Cu ajutorul teoriei ciclului de via a bunului imobil putem parial
prognoza situaia , ins in cazul elaborrii unui model de prognozare
intreprinderile risc s fie lipsit de sprijinul din partea
marchetingului.
Proprietatile imobiliare au o lunga durata de viata. Cele mai stabile
n timp este planificarea structurala a oraului, format ca rezultat al
activitii urbane. Strazile oraelor vechi 100, chiar 200 de ani n
109

urm, ramase in aceleasi locuri, dar se pare c a reuit s se


actualizeze in construirea de mai multe ori.
n timpul su de via cldirea este supusa de mai multe ori unor
reparaii capitale.
nainte de planificare a cldirilor sau reparaiilor capiatale perioada
pn la urmtoarea repararea constituie de la 30 pina la 50 de ani.
Aceast perioad este numit durata ciclului de via a cldirilor
(cldiri sau structuri). Durata ciclului de via a cldirilor publice
sunt 50-100 de ani, case de locuit 50 de ani, i pentru cldiri
industriale i depozite - de multe ori limitat la 30 de ani.
Reesind din faptul ca bunul imobil are aspecte similare cu
celelalte bunuri economice (conceptul are trei aspecte de baza ).
Curba ciclului de viata este similara cu a altor bunuri economice
dar are si specificul sau.
Pe parcursul ciclului de viata starea fizic i moral a cladirii se
maturizeaza, a sistemelor i structurilor se petrece cu diferita viteza.
Activitile care au loc n cldire,cu timpul se modific, care necesit
modificri i constructia. Carcasa cladirii se socoate cea mai trainica
parte din structura ei. Ea de obicei, nu se schimb pe parcursul
duratei de via. Constructiile portante sunt durabile i ele nu sunt
ntotdeauna posibile de a schimba spaiale planuite a cladirii. Tuburi
i instalatiile de nclzire, ventilaie i instalaii sanitare necesit
reparatie capitala, cel puin o dat pe durata ntregului ciclu de via
a cldirilor. Din cnd n cnd necesit mai multe modificri
semnificative n funcie de automatizare in cladiri de birou,
echipamente de agrement, precum i sisteme de divertisment i de
servicii situate n camere comune ale cldirilor rezideniale. Buna
organizare de prevenire i de ntreinere a cladirii poate prelungi
ciclu de viaa a diferitor pri din proprietate. Din punct de vedere
economic ciclu de via al unui imobil poate fi mai scurt ca partea
tehnica a ciclului de viata. Mass- migraia din zonele urbane in
rurale, lasa apartamentele pustii, situate n localitile defavorizate.
De exemplu, Germania de Est are aproximativ 1 milion de
apartamente n blocuri rezidentiale cu multe etaje, unde 20% din
proprietatile imobiliare locuibile rmn pustii, intuct locurile de
munc, i dup ele si oamenii s-au mutat la alte regiuni. n rile CSI

(Kazahstan, Armenia, etc) ca urmare a migrrii populaiei vorbitoare


de limba rus preul de pia al apartamentelor in mai multe ori este
mai mic dect costul lor.
Venituri, valorile i costurile imobiliare n perioada ciclului de
via a bunurilor imobiliare.
Venituri. Proprietarul imobilului, ce isi da proprietatea in arenda,
asteapta de a avea venituri bune de la chiriasii imobilului sau.
Aceste venituri trebuie s fie garantate de ctre proprietar, n
momentul emiterii sale de proprietate imobiliar.
Veniturile din vnzarea bunurilor imobiliare le primeste o
companie de constructii, n cazul n care ea vinde imobil construit
pentru noi utilizatori. Veniturile la proprietar apar de la vnzarea
bunului n orice etapa al ciclului de via sau de la sfritul lui.
n luarea deciziilor cu privire la investiii, viitorul proprietar
trebuie s faca evaluarea ca venituri din chirii, ca si creterea valoarii
imobilului sau. Investitorul trebuie s evalueze veniturile pe tot
parcursul ciclului de viata sau pe perioada de timp n care acesta mai
este proprietarul obiectului. Aceasta ia n considerare situaia
general a pieei (tarife de nchiriere n condiii de joas i nalt
activitate pe pia), precum i riscul de a fi lipsit de obiect. Riscul
poate fi gestionat, de exemplu, intelegerea cu chiriasii privind arenda
obiectului pe termen lung.
Valori. Serviciile comunale ale locuintelor oferite de apartamentele
ocupantului lor pot fi msurate la o anumit valoare. In asa fel el
compara prioritatea apartamentului sau cu alte opiuni disponibile pe
pia. Pe de alt parte, el poate trata serviciile locative, astfel cum a
veniturilor pe care le-ar primi, oferind un apartament in chirie unui
alt arendator.
Determinarea valorii este o problem tipica pentru proprietar. Dac
el este un chiria, aceasta reduce riscul su, dup cum s-ar putea, n
orice moment s-si gseasc pe pia variante mai profitabile, daca
fosta sa locuinta din anumite motive nu-i mai convine. In momentul
cumpararii unui bun imobil riscul este semnificativ mai mare. Acest
lucru necesit o analiz minuioas a valoarii in timpul careia trebuie
de evaluat utilitatea sa ca o proprietate, innd cont de amplasarea
unui obiect real, amplasarea in bloc, dimensiunele i de calitatea

110

111

apartamentului, comparind aceste funcii cu evaluare costurilor pe


toat durata ciclului de via a bunului.
Costurile de-a lungul ciclului de viata a imobilului
Costurile legate de managementul imobiliare se compune din
costul de construcie, costurile de ngrijire, de prevenire i de
ntreinere, reparaii capitale, costul pentru activitile de baz, i, n
sfirsit, costul de demolare.
Costurile de construcie. Costurile de construcie, distribuie i
dezvoltare lor n diferite ri se determina cu ajutorul indicilor locali
din costurile de construcie.
Pia imobilului are o mare importan pentru construcii. n
conditiile activitatii sczute a pieii companiile de construcii sau
productorul materialelor de construcii nu poate s ia n considerare
n preul productiei cheltuieli pentru acoperirea datoriilor. Preurile
de pe piaa difer de la costuri, n conformitate cu situaia cererii /
ofertei. In conditiile unei activitati inalte a pieii totul se intimpla
invers celor spuse mai sus. Consumatorii concureaza pentru primirea
serviciilor de construcii i preurile pentru acestea sunt mai mari
dect costurile reale. Veniturile primite de ntreprindere la un
moment dat compenseaza pierderile suferite n timpul recesiunii.
Costurile de ngrijire pentru construcie. Principalele articole din
astfel de costuri sunt: nclzirea, taxa pentru apa, plata personalului
auxiliar, platile pentru gestionarea blocului locativ si conducerii cu
el, de ntreinere i reparaie capitala.
Costurile de prevenire i de ntreinere. Costurile de prevenire i
de ntreinere a proprietii sint legate cu deinerea anuala de
activiti specifice efectuate, de costurile acestuia.
Costul reparaiilor capitale. Calitatea constructiilor noi este in
permanenta cretere. Cldire veche de-a lungul anilor nu mai
corespunde cerinelor de pe pia, deoarece capata uzura fizica si
functionala, aa c ar trebui s fie efectuate reparaii capitale.
Principalele obiecte ce sint supuse reparaiei sint instalatiile electrice
i televiziune, servicii de inginerie, de nlocuire a materialelor de
constructie vechi pe altele mai moderne, precum i de nlocuire a

112

instalatiilor sanitare. Pe linga acestea, creterea nivelului de transport


necesit parcare linga blocul locativ sau locuri de parcare subterane.
Cost pentru activitatea principal. Prin compararea a diferitor
tipuri de bunuri imobiliare, necesita de luat in considerare acea
influenta, carei solutie v-a fi aleasa cu privire la costuri, legate de
activitatile de baza.
Costul de demolare. La sfritul ciclului de viata al proprietatii
imobiliare apar costurile deacum pentru demolarea acestuia. Pe
terenurile industriale, precum i la terenuri, pe care sint amplasate
staiile de benzin i statiile de servicii auto, probabil, un procent
semnificativ de contaminare a solului. n acest caz, utilizatorul este
responsabil pentru terenul su de curire i poart anumite
cheltuieli.
De obicei,valoarea obiectelor imobiliare bine amplasate in oras
creste in timp. In asa mod, costurile de vinzare a bunurilor acopera
asa cum costurile de demolare ca si curatirea teritoriului.
Calculul costurilor. Calculul costurilor reprezinta costul de estimare
a bugetului. Estimarea se face pe baza datelor disponibile cu privire
la costurile bunurilor realizate cu detalii maxime si estimarea
viitoarelor venituri.
La nivel economic a activitatilor principale, utilizatorii sau
proprietarii bunurilor imobiliare incearca sa compare profitul si
veniturile propuse de tranzactiile imobiliare, cu costurile totale.
Anume la asa un nivel sint luate decizii majore in domeniul
imobiliarelor si in special, decizia de a cumpara imobilul si este
important amplasarea acestuia.
Deciziile luate la nivel de construcie, n principal, sint legate de
dimensiunile ei, n localurile de diferite dimensiuni i calitate.
Calculul costurilor bazate pe modul de functionare a organizatiilor,
care doresc ca prin alegerea sistemelor corecte de securitate, in
timpul de vinzare a companiei, in timpul activitatilor de sanctiuni.
Calculul costurilor referitoare la partile cladirii, presupusa la
executarea reparatiei recente.

113

2. Ciclul de via a pieei imobiliare


Etapele ciclului de viata a pietii imobilului.
Ca si pentru alte directii economice cit si economia in general,
pentru piaa imobiliar ciclul de viata are aceleai caracteristici de
baza. Iar conceptul: ,,cumpara azi mai ieftin si vinde miine mai
scumppoate fi atribuit imobilului ca si oricarui bun investitional.
Ciclului de viata a pieii imobiliare i sunt specifice aceleai creteri
si descreteri economice.
I.Etapa de descretere (declin) poate fi observata atunci cnd piaa
este suprasaturat, iar numrul imobilelor neocupate incepe s
creasc. Pentru proiectele investiionale aceast situaie este critic,
piaa dat este piaa cumpartorilor.
Proprietarul de imobil in etapa dat trebuie sa intensifice procesul
de marketing i susinerea financiar. Pe piaa apare un numar
neinsemnat de obiecte noi. Creditorii practic i stopeaza operaiile
pe pia pna la o noua cretere. Preurile la imobil in etapa dat
incep sa scad.
II.Etapa de consum. Din cauza lipsei construciei noi ca urmare a
primei faze a ciclului incepe s se intensifice cererea i oferta pe
piata de imobil. Piata trece intr o noua faza de consumatie.
Dupa ce surplusurile obiectelor investitionale sint epuizate, cererea
incepe sa creasca. Iar in situatia cind cererea creste, dar oferta este
mica investitorii efectueaza analize si studii de marketing in scopul
constructiei obiectelor noi.
III.Etapa constructiilor noi.
Faza de construcie poate fi mprita ntr-o etap preliminar a
proiectului de planificare,etapa de proiectare i construcie.
n faza de pre-planificare prevede raiune pentru proiect, i se
compune programa lui, care stabilete indicatori de baza cantitativi i
calitativi a viitorului obiect, cu un grad rezonabil de precizie, si
timpul atingerii scopului de constructie a obiectului.
La etapa de proiectare proprietarul bunului imobil care a solicitat
documente de proiect, cu datele concrete despre constructia sa. n
conformitate cu documentaia proiectului se trece imediat la
114

constructia obiectului. Durata acestei etape, n funcie de tipul de


facilitate este de obicei de 1-2 ani.
Proiecte mari de constructii, cum ar fi AEC-1000, pot fi efectuate
n timpul de mai multe decenii i mai mult, fiind mprite n separat
de construcie i de prelucrare.
In etapa constructiilor noi este specifica o cerere sporita pe piata de
rind cu micsorarea ofertei la loturile de terenuri libere. In aceasta
etapa poate creste nivelul inflatiei ceea ce influienteaza asupra
pretului constructiei, iar in final asupra valorii de piata.
IV.Etapa de saturare. Cresterea vinzarilor de imobil are loc cu
tempuri incete, iar in final practic se stopeaza. Pe piata apare un
surplus de productie noua. Activitatea de constructii treptat se
stopeaza ceea ce duce la reducerea numarului de locuri de munca.
Etapa data este optimala pentru marirea numarului obiectelor de
proprietate.
Pentru evaluarea eficientei functionarii pietei imobilului este
necesar de examinat in detalii atit etapele ciclului de viata a pietii
cit si ciclul de viata a bunului imobil si de determinat punctele
critice in timp ce pot influenta la durata ciclului de viata, dinamica
cheltuielilor si rezultatelor finale.

115

3. pentru ncheierea tranzaciei se dispune de timp suficient;

Tema 14

4. achitarea n tranzacie se face cu bani chei sau cu-n oarecare


echivalent al acestuia.

Factorii ce determin preul la spaiul


locativ

1. Factorii ce determin preul


2. Forele ce afecteaz valoarea bunurilor imobile
1. Factorii ce determin preul
Teoria formrii preurilor presupune c marfa are valoare numai
dac are utilitate, dac se gsete n cantiti reduse (are raritate) i
cumprtorul are dorina de a o procura. deci, dorina trebuie s fie
asigurat de capacitatea de plat care formeaz cererea solvabil
(eficient).
Preul mrfii stabilit de ctre pia poate fi socotit drept valoarea
actual a viitoarelor profituri ce reies din posedarea mrfii. Definiia
dat de A. Smith prin care marfa are o valoare de schimb i o valoare
de utilizare este foarte important pentru stabilirea noiunilor de
valoare i pre. Reieind din acea definiie, preul de pia este
valoarea de schimb i este preul de echilibru care se stabilete prin
raportul dintre cerere i ofert. Deci, preul de pia reprezint suma
pltit real n cazul unei tranzacii concrete. Preul de pia se poate
forma n rezultatul unui capriciu sau a unei situaii specifice n urma
neinformrii convenite, a unei presiuni din afar, a unor ambiii
sociale, a egoismului i a multor altor factori.
Una din particularitile pieei imobiliare este cea cnd
valoarea de pia a proprietii coincide cu preul de pia. Prin
urmare, valoarea de pia poate fi echivalent cu preul de pia dac
se respect urmtoarele condiii:
1. nu exist nici o presiune asupra cumprtorului sau vnztorului
pentru a influena tranzacia;
2. vnztorii i cumprtorii sunt bine informai i acioneaz n
interese proprii;
116

Echilibrul este un moment central n teoria economic


respectiv constituie o particularitate esenial pe piaa imobiliar.
Cererea i oferta de bunuri imobile, se afl n echilibru cnd
cantitatea de marf cerut i oferit la un pre stabilit sunt egale.
Dac se schimb anumite elemente, critice ale sistemului economic
se schimb i echilibrul. Dac o anumit marf are o prioritate mai
mare pentru cumprtori, atunci cererea va crete i va duce dup
sine nclcarea echilibrului, cantitatea de marf oferit pe pia nu va
satisface cerinele crescute.
Nivelul de producie existent va deveni insuficient i
productorii vor ncerca s mreasc volumul de producie din
contul utilizrii mai intensive a factorilor de producie. Unii factori
cum ar fi capitolul (fondurile fixe), sau suprafaa terenurilor utilizate
se caracterizeaz prin aceea c nu pot fi uor schimbai, iar ali
factori - din contra. factori care se produc, se schimb uor sunt
factorii variabili (de exemplu, durata zilei de munc), ceilali sunt
factori constani. n legtur cu imposibilitatea schimbrii imediate a
factorilor permaneni ntr-o perioad scurt de timp, creterea
produciei poate fi atins numai din contul creterii factorilor
variabili. ntr-o perioad mai ndelungat de timp vor cree i factorii
permaneni (de exemplu, vor fi date n exploatare unei ntreprinderi)
i dac nu vor interveni alte schimbri, atunci sistemul din nou se va
echilibra. n practic echilibrul este foarte greu de atins, el reprezint
un scop spre care se tinde i o stare care se menine.
Pe pieele imobiliare locative meninerea echilibrului se
complic din caza c oferta de pmnt este relativ constant, iar
perioada de utilizare a cldirilor este destul de mare. Unele
schimbri ale sistemei economice cum ar fi darea n exploatare a
fondurilor fixe noi sunt legate de perioade ndelungate de timp. n
timp ce au loc aceste schimbri pe pia se pot schimba i ali indici
cum ar fi cererea de mrfuri, tehnologiile de producie sau preurile a
anumitor factori de producie. De aceea n studiul echilibrului
117

Schematic legtura dintre aceste fore de influen i valoarea


inui bun imobil poate fi redat astfel:

economic e necesar de delimita perioada care va fi examinat. n


legtur cu aceasta deosebim trei perioade pe parcursul crora s
poate restabili echilibrul economic:

Structura demografic a populaiei

1. perioada de pia reprezint o perioad scurt de timp pe parcursul


creia echilibrul poate fi restabilit prin expunerea pe pia a tuturor
rezervelor i stocurilor produciei existente ce constituie obiectul
cererii mrite;
2. perioada scurt este o aa perioad care este destul de lung pentru
apariia produciei noi i destul de scurt pentru schimbarea
factorilor permaneni;
3. perioada lung pe parcursul creia are loc schimbarea tuturor
factorilor de producie i ca urmare creterea cantitii de marf
oferit.
Preurile la fondul locativ trebuie s convin att
productorilor ct i consumatorilor pentru ca acestea s
corespund unor preuri echilibrate. Dac aceasta nu este aa,
atunci se vor produce modificri pn cnd preurile date vor atinge
echilibrul. Dac preul depete nivelul de echilibru, atunci
utilizatorii nu-i vor putea permite procurarea unui numr mare de
locuine, cererea de locuine scade. Numrul de locuine oferite pe
pia depete cererea, ceea ce duce dup sine scderea preurilor
de locuine. Aceast scdere va avea loc pn la un anumit punct
cnd cumprtorii vor echilibra oferta dat. Pentru o perioad nu
prea mare din nou se vor instala preurile de echilibru.
2. Forele ce afecteaz valoarea bunurilor imobile
n general totalitatea forelor ce afectaz valoarea unui bun
imobil pe pia se grupeaz n patru segmente eseniale, i anume:
1. Forele sociale
2. Forele economice
3. Forele guvernamentale
4. Forele de mediu.

Activitatea umn a indivizilor


Forele sociale

V
A
L
O
A
R
E
A

B
U
N
U
L
U
I

I
M
O
B
I
L

Forele
economice

Atitudinea fa de educaie,
legislaie i ordine publi, stilul de
via
Grupa I
1. Puterea de cumprare
2. Plasarea n cmpul muncii
(nivelul omajului)
3. Nivelul salariilor
4. Dezvoltarea industrial
5. Nivelul preurilor
Grupa II
1. Volumul de spaiu liber (imobil)
2. Starea imobilului
3. Dezvoltarea tehnologiilor de
construcie
4. Costul construciilor
Serviciile publice
Serviciile i protecia
antiincendiar

Forele
guvernamentale Reeaua de transport
Legislaia

fiscal

Condiiile climaterice
Contaminarea toxic

118

119

Bariere naturale (ruri, parcuri)


Forele de
mediu

Tema 15
Sistemul de transport (calea ferat,
aeroportul)

Caracteristica general a metodelor de


evaluare

1. Metoda cheltuielilor
2. Metoda analizei vnzrilor comparabile
3. Metoda veniturilor
4. Structura procesului de evaluare
1. Metoda cheltuielilor
Aceast abordare are la baz determinarea costului
reproducerii total. al bunului imobil sau nlocuirii complete a
obiectului. evaluat, innd cont de mrimea uzurii. La rezultatul
obinut se pluseaz valoarea de pia a teren ca i cum ar fi
disponibil pentru construcie. Astfel se apreciaz valoarea integral
a bunului imobil.
Calcularea cheltuielilor n practic se efectueaz prin 2 variante:
- I variant prevede calcularea costului reproducerii bunului
imobil,
- II variant prevede calcularea costului de nlocuire. n majoritatea
cazurilor se apeleaz la calcularea costului tota de reproducere,
fiindc n cazul calculrii costului de nlocuire se construiete un
obiect deosebit de cel supus evalurii.
Teoretic, mai avantajoas este a doua variant, deoarece e puin
probabil ca cineva s doreasc reproducerea cldirii de 3-5 ani.
Aplicarea metodei date se complic datorit necesitii alegerii ntre
aceste doua variante. Apar probleme i atunci cnd e necesar de
apreciat gradul de uzur a unor elemente de construcie i a cldirii
n general.
Aceast modalitate se utilizeaz la determinarea variantei de
folosire a pmntului,
la evaluarea cldirii cu destinaie special,
la evaluarea n scop de impozitare.
n cazul impozitrii veniturilor i pentru evidena contabil.
Aceast metod este foarte rspndit n RM, datorit faptului c ea
120

121

se aplic la asigurarea proprietilor Imobiliare , pentru estimarea


valorii de piaa a bunurilor imobile.
2. Metoda analizei vnzrilor comparabile
Aceast abordare se utilizeaz n cazurile de evaluare a
obiectelor tipice din sfera productiv i neproductiv, casele cu
multe apartamente i individuale. Aceast metod const n analiza
comparativ a bunurilor imobile cu alte obiecte deja realizate sau
expuse la vnzare.
Analiza comparativ a vnzrilor e o metod simpl. Se mai
numete metoda influenei de pia sau metoda de pia. Sfera de
utilizare de a acestei metode este limitat. Ea nu se recomand n
condiiile cu grad sporit de inflaie sau atunci cnd informaia
despre vnzri este cantitativ i calitativ nesatisfctoare. n RM nc
nu s-au creat condiii adecvate pentru determinarea valorii tuturor
tipurilor de imobile in baza acestei metode. Mai ales lipsesc fluxurile
informaionale cu privire la datele precise, reale ale preurilor de
realizare a bunurilor imobile.
3. Metoda veniturilor
Aceast abordare se folosete pentru obiectele care aduc profit.
Esena metodei const n faptul c valoarea bunului imobil n care se
investete reflect cantitatea venitului scontat de la acest obiect pe
toat perioada de exploatare. Valoarea bunului imobil care aduce
venit este egal cu suma veniturilor viitoare actualizate la momentul
evalurii. Folosind metoda dat trebuie neaprat de inut cont de:
- condiiile de finanare,
- condiiile investire in imobil,
- de cheltuieli de ntreinere
Prin intermediul diferitor tehnici.
Asupra metodelor de evaluare influeneaz. muli factori:
- gradul de perfeciune a peii imobilului.,
- scopul evalurii,
- destinaia funcional a bunului imobil.
n general se recomand utilizarea. tuturor metodelor de evaluare.
Dac piaa bunului imobil este perfect, atunci toate metodele
122

utilizate trebuie s conduc la aceleai rezultat. n realitate i n


rile dezvoltate snt puine piee de imobil perfecte, ne mai vorbind
de RM, unde dezvoltarea pieei secundare e foarte neuniform.
Unele imobile se apropie de piaa perfect, alte categorii snt nc
neprivatizate i e imposibil de vorbit de valoare de pia. care se
poate afla doar n rezultatul tranzaciilor n afar de aceasta
cumprtorii pot fi informai, exist elementele necompetenei
psihologice, care toate n ansamblu transform procesul de evaluare
tr-un proces anevoios. ntr-o pia. perfect, metoda de baz a
procesul de evaluare. Va constitui Metoda analizei comparative a
vnzrilor. Dac bunul imobil este procurat se cumpr in scop de
investire, adic;.
penrtu a-l da n arend, penrtu alt utilizare care aduce venit, atunci
ne vom baza pe metoda. analizei venitului i concomitent vom
utiliza. i metoda analizei vnzrilor comparabile. Unele obiecte se
evalueaz
n baza potenialului comercial (benzinrii.,
hotel).Volumul vnzrilor. de petrol, nr. de locuitori n hotel snt
surse de venit. i dac deducem costurile operaionale de exploatare.
obinem venit net, ceea ce st la baza metodei venitului. i dac
proprietatea nu se vinde (biserici, coli),atunci unica metod de
evaluare rmne a fi metoda cheltuielilor. n cazurile cnd se
utilizeaz dou i mai multe metode, cnd se obin rezultate diferite,
evaluatorul trebuie s fundamenteze rezultatul final.
Structura metodei analizei comparative a vnzrilor
Metoda analizei comparative a vizrilor presupune
estimarea valorii de piaa a bunului imobil in baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii
care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare
pentru diferenele intre aceste bunuri si obiectul evalurii.
Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista
suficienta informaie despre vinzarile bunurilor imobile
similare obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare
obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilor
123

funcionale si fizice. In scopul aplicrii metodei analizei


comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispun de
informaia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta
pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este
efectuata in baza urmatoarei proceduri standard:
a) colectarea si analiza datelor de piaa in scopul selectrii
bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unitatilor si elementelor de comparaie;
c) determinarea mrimii ajustrilor;
d) comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare,
in scopul ajustrii preturilor de vinzare;
e) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile
comparabile pentru a determina valoarea de piaa a
obiectului evalurii.
La etapa colectrii si analizei datelor de piaa
evaluatorul determina numrul vinzarilor comparabile necesar
pentru analiza. Pentru efectuarea analizei comparative snt
suficiente trei cinci vinzari, dar cu cit mai mare este numrul
vinzarilor analizate cu atit este mai exact rezultatul evalurii.
Preturile bunurilor imobile comparabile snt
analizate si corectate in funcie de asemnri si diferenieri.
Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate in cadrul
metodei respective:
a) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosina;
i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute
o data cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preul
124

de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de


proprietate absolut asupra terenului si construciei. Apariia
unor restricii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului
de dispozitie a bunului imobil, existenta unor grevri a
dreptului de proprietate servitute etc.) contribuie la reducerea
valorii bunului imobil, prin urmare si a preului de vinzare.
Daca dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este
absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil
comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul
trebuie sa efectueze corectrile respective ale preului de
vinzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egala
cu valoarea de piaa a drepturilor adiionale asupra bunului
imobil.
Estimarea ajustrii pentru condiiile de finanare
depinde de acordul intre cumprtor si vizator privind
condiiile efecturii si finantarii tranzaciei. Aceasta ajustare
este aplicata in cazurile cind cumprtorul plateste creditorului
dobinda pentru creditul acordat in scopul procurrii bunului
imobil sau cind vinzatorul participa la finanarea tranzaciei,
acordind cumprtorului un credit ipotecar.
Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflecta
condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrinsi de
vinzare a bunului imobil, existenta unei relaii speciale intre
prile implicate in tranzacie: de rudenie, de afaceri sau
interese financiare comune.
Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea in
considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in
perioada dintre data evalurii si data cind a fost efectuata
vinzarea bunului imobil comparabil, tinind cont de inflaie sau
deflaie, modificarea legislaiei fiscale si legislaiei in general,
schimbrile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile si
altele.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaz
in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil
difer de amplasarea obiectului evalurii.

125

Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata


pentru diferenele intre caracteristicile fizice ale obiectelor
comparabile si obiectul evalurii, fiind analizata fiecare
caracteristica in parte (elementele constructive, starea bunului
imobil,
deprecierea
construciilor,
suprafaa
si
altele).Caracteristicile economice snt analizate in cazul
evalurii bunurilor imobile care genereaz venituri. Ele
cuprind:
cheltuielile
operaionale
curente,
calitatea
administrrii bunului, plata de arenda, condiiile si termenele
contractului de arenda si altele.
Ajustarea preturilor pentru diferenierea modului de
folosina se efectueaz in cazul in care modul de folosina
curenta al obiectului comparabil difer, dar nu esenial, de
modul de folosina al obiectului evalurii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt
legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzacia de
vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu snt
considerate imobile, cum ar fi: utilaje si echipamente de
producie, mobilier si altele. Valoarea acestor componente se
separa de valoarea bunului imobil.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplica
urmtoarele metode:
a) metoda comparaiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistica.
Metoda comparaiei pare consta in analiza a doua
vinzari comparabile pentru a determina mrimea ajustrii
pentru un element de comparaie. In acest caz, bunurile
imobile care au participat in tranzacie trebuie sa posede
caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care
este estimata ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune
determinarea mrimii ajustrilor in baza informaiei din

126

rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei


imobiliare, articolele si publicaiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea
tehnicilor economico - matematice de analiza, in special
analiza de regresie si corelare.
In cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul
poate aplica si alte metode pentru determinarea mrimii
ajustrilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza
trendului, analiza costurilor, analiza comparativa relativa,
analiza distributiva si altele.
Ajustrile sint aplicate pentru majorarea sau
diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si pot fi
exprimate in mrimi absolute sau relative.
Ajustrile
sunt
aplicate
in
urmtoarea
consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
b) ajustarea pentru condiiile de finanare;
c) ajustarea pentru condiiile de vinzare;
d) ajustarea pentru condiiile pieei;
e) ajustarea pentru amplasare si caracteristicile fizice.
In procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de
proprietate, condiiile de finanare, condiiile de vinzare si
condiiile pieei, preul de vinzare este recalculat dup fiecare
corectare a elementului de comparaie.
Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie
pot fi aplicate in modul stabilit de evaluator. Preul bunului
imobil poate fi recalculat dup ajustarea fiecrui element sau
dup aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii
ajustrilor nu va influenta rezultatul final.

4. Structura procesului de evaluare


Toate aciunile care le ntreprinde evaluatorul la satisfacerea
necesitilor clienilor constituie procesul de evaluare, o procedur
sistematic menit s rspund la toate ntrebrile clientului despre
127

valoarea bunului imobil.


Procesul de evaluare este un model i o oglind a activitii de
evaluare i el reflect multe atitudini, idei, tehnici i metode legate
de ntrebrile despre valoare.
Procesul de evaluare ncepe atunci cnd un evaluator identific
problema de evaluare i se termin atunci cnd el raporteaz
concluziile clientului. Fiecare proprietate este unic i pentru fiecare
proprietate pot fi stabilite multe tipuri de valori. Cea mai frecvent
sarcin de evaluare este de a estima valoarea de pia, procesul de
evaluare conine toate etapele necesare pentru acest tip de sarcin.
Acest model ofer structura activitii pentru estimarea oricrei altei
valori.
Procesul de evaluare este compus din etape specifice, numrul
etapelor depinde de natura sarcinii de evaluare i datele disponibile.
Modelul poate fi folosit pentru orice sarcin de evaluare pentru a
efectua cercetri de pia i analiz de date, pentru a aplica tehnici de
evaluare i pentru a integra rezultatele acestor activiti ntr-o
estimare a valorii definite.
Cercetrile ncep dup ce este definit problema de evaluare.
Analiza datelor pentru problem ncepe cu o investigare a tendinelor
observate la toate nivelurile de pia internaional, naional,
regional, de comunitate i de vecintate.
Studierea ajut evaluatorului s neleag legturile dintre principii,
fore i factori care afecteaz valoarea bunurilor imobile n o zon
specific. Ea asigur i date iniiale din care se extrag informaii
cantitative i alt eviden a tendinelor de pia, cum ar fi
schimbrile pozitive sau negative a valorii pe parcursul la mai muli
ani, migraia populaiei n zon i posibilitile de angajare
disponibile, influena lor asupra puterii de cumprare a potenialilor
utilizatori de proprieti. Datele acestea trebuie analizate i folosite
pentru a estima valoarea.
Tehnicile de evaluare sunt proceduri specifice n cadrul celor
trei metode (abordri) care se aplic pentru a obine indicaii despre
valoarea bunului imobil. Alte proceduri cum ar fi utilizarea statisticii
i modelelor economice la fel contribuie la evaluare. Una sau mai

128

multe metode de evaluare pot fi folosite n dependen de utilitatea


lor pentru anumite sarcini de evaluare.
n sarcinile de determinare a valorii de pia scopul final al
procesului de evaluare este de a prezenta o concluzie bine
argumentat despre valoare, care ar reflecta toi factorii ce
influeneaz valoarea de pia a bunului imobil. Pentru a atinge acest
scop un evaluator cerceteaz proprietatea din trei puncte de vedere
care corespund celor trei metode de evaluare:
1. Valoarea indicat prin vnzrile recente n pia a
proprietilor comparabile metoda comparaiei vnzrilor.
2. Costul curent pentru reproducerea sau nlocuirea
construciilor, minus deprecierea, plus valoarea terenului metoda
costului.
3. Valoarea determinat din posibilitatea proprietii de a
genera venit calculat prin capitalizarea venitului metoda
capitalizrii venitului
Celea trei metode sunt legate ntre ele. Fiecare necesit colectarea i
analiza datelor despre vnzri, cost i venit n privina bunului
imobil evaluat.
Din metodele aplicate evaluatorul obine indicaii separate a
valorii pentru bunul imobil evaluat. Una sau mai multe metode pot
s nu fie utile pentru o sarcin specific sau pot fi mai puin sigure
din cauza naturii bunului imobil, necesitile clientului sau datele
disponibile.
Pentru a ndeplini procesul de evaluare evaluatorul integreaz
informaiile obinute din cercetrile de pia i analiza datelor i din
aplicarea metodelor pentru a forma concluzia privind valoarea.
Aceast concluzie poate fi prezentat ca o valoare precis sau ca un
interval n care se afl valoarea. O integrare eficient a tuturor
elementelor n proces depinde de cunotinele, experiena i ideile
evaluatorului.
Etapele procesului de evaluare
Primul pas n procesul de evaluare este elaborarea unei constatri
clare a problemei de evaluare. Aceasta stabilete limitele evalurii i

129

exclude oricare neclaritate despre natura sarcinii. Constatarea


problemei trebuie s includ:
Identificarea bunului imobil
Identificarea drepturilor ce urmeaz a fi evaluate
Utilizarea evalurii
Definiia valorii
Data la care se estimeaz valoarea
Descrierea scopului evalurii
Alte condiii ce limiteaz sarcina
Identificarea bunului imobil
Bunul imobil se identific mai nti prin adres, amplasare sau alte
date descriptive care permit ca el s fie localizat. Dup aceea se d o
descriere juridic complet care specific exact amplasarea i
hotarele proprietii se d mai trziu.
Exemple de identificare:
Referin: apartament cu 3 camere
Adresa: oraul Chiinu, str. Florilor, 8, ap. 11
Descrierea juridic: apartamentul privatizat, care aparine
ceteanului D. Nicolae
Referin: lot de teren arabil
Adresa: Judeul Orhei, Mitoc, teren arabil amplasat la distana de 3
km spre nord vest de la centrul satului, lng oseaua Orhei
Pelivan,
Descrierea juridic: cota de teren, care aparine ceteanului D.
Nicolae, nr. cadastral 6449102347.
Dac proprietatea are i descriere juridic, atunci descrierea trebuie
s fie precis. Cea mai bun surs de informaii pentru descriere
juridic este registrului cadastral. Evaluatorii trebuie s fie cunoscui
cu sistemul juridic pentru a descrie terenul n diferite zone i s fie
siguri c descrierea juridic este motivat.
Identificarea drepturilor de proprietate care urmeaz a fi evaluate
Evaluarea bunului imobil include cum evaluarea bunului imobil
fizic, aa i evaluarea drepturilor care o persoan sau mai multe pot
deine sau se presupune c le va deine asupra bunului imobil. Un
evaluator poate estima valoarea dreptului de proprietate liber (fr
restricii) sau alte drepturi create prin separarea drepturilor de

proprietate. O atenie special trebuie atras la limitrile drepturilor


de proprietate care pot include arenda, servitutul, limitarea dreptului
de folosin (a resurselor naturale sau a dreptului de a construi ceva).
Trebuie considerat i finanarea, deoarece bunul imobil poate fi pus
ca gaj n banc. Drepturile specifice i finanarea trebuie considerate
la nceputul sarcinii, deoarece complexitatea acestor drepturi va
determina procedurile, cunotinele i timpul necesar pentru
ndeplinirea sarcinii. nainte de a determina cotele de proprietate se
determin valoarea dreptului de proprietate ntreg. De exemplu, 50%
de drepturi la o proprietate n care deintorul nu are majoritatea
controlului poate acea o valoarea mult mai mic dect 50% din
proprietate absolut.
Scopul evalurii
Atunci cnd clientul cere evaluarea el poate specifica pentru ce scop
va fi folosit evaluarea, altfel evaluatorul poate s cear aceast
informaie. Deoarece evaluarea asigur o baz pentru a lua decizii n
privina bunului imobil, natura deciziei afecteaz caracterul sarcinii
i raportul de evaluare. O estimare a valorii poate fi necesar pentru
a determina
- preul de cumprare sau vnzare
- suma creditului
- baza pentru impozitare
- condiiile de arend
- valoarea fondurilor deinute n declaraii financiare
- baza pentru compensare just
Pentru a evita eforturi n van evaluatorul i clientul trebuie s
ajung la o nelegere n privina utilizrii i dreptul de proprietate
asupra raportului de evaluare i concluziile trase din el.
Definiia valorii
Scopul procesului de evaluare este de a estima drepturile
asupra bunului imobil, de aceea trebuie clar identificate tipul de
valoare i drepturile implicate. Tipurile de valori estimate includ
valoarea de pia, valoarea de folosin, valoarea de investiii,
valoarea pentru impozitare i valoarea pentru asigurare.
O declaraie scris a valorii care va fi estimat trebuie inclus n
fiecare raport de evaluare.
Aceast declaraie stabilete ntrebarea

130

131

precis la care va fi dat rspuns clientului i altor cititori ai


raportului. Ea explic datele selectate pentru analiz i metodele
folosite pentru analiza datelor, susinnd prin aceasta logica i
validitatea estimrii finale a valorii. Declaraia la fel trebuie s
specifice dac valoarea estimat este raportat n termeni de bani n
numerar sau ali termeni descrii precis.
Data estimrii valorii
Trebuie specificat data estimrii valorii, deoarece forele care
influeneaz valoarea bunului imobil permanent se schimb. Dei
condiiile observate la tipul evalurii pot continua un timp
considerabil dup aceast dat, o estimare a valorii este considerat
valabil numai pentru data specificat exact. Valoarea de pia n
general este considerat ca o reflectare a percepiei participanilor n
pia despre condiiile economice n viitor, i acestea idei sunt bazate
pe faptele care au loc n pia la o anumit dat. Factorii care
influeneaz valoarea arat condiiile economice ntr-un timp anumit,
iar schimbrile neateptate n afaceri i piaa bunurilor imobile pot
foarte mult influena valoarea. Data la care este estimat valoarea nu
trebuie ncurcat cu data la care se transmite raportul. Majoritatea
lucrrilor de evaluare necesit evaluarea la data curent, dar n unele
cazuri evaluarea poate fi cerut n trecut. Evaluarea retrospectiv
poate fi cerut pentru perceperea taxei la motenire (la data
decedrii), solicitarea asigurrii (la data incendiului), determinarea
impozitului pe venit (la data achiziiei), cazuri n judecat (la data
pierderilor) i pentru alte scopuri. Deseori sunt disponibile date
despre pia din trecut, de aceea valoarea de pia poate fi
determinat n retrospectiv.
Evaluarea la o dat n viitor, sau evaluarea ateptat, poate fi
solicitat pentru a estima construciile propuse sau valoarea la
sfritul perioadei de utilizare. Anticiparea beneficiilor n viitor se
implic de fiecare dat cnd evaluatorul estimeaz valoarea n
prezent a unui venit planificat. Evaluarea la o dat n viitor se cere
deseori pentru construciile care vor fi ridicate. Evaluatorii pot fi
angajai pentru a expune o opinie despre valoarea n viitor care va fi
utilizat de proprietari, cumprtori, investitori sau creditori pentru a
lua decizii legate de bunuri imobile.
132

Descrierea sferei lucrrilor de evaluare


Descrierea sferei lucrrilor se refer ntr-o msura la procesul de
colectare, confirmare i raportare a datelor. Aceasta se face pentru a
proteja prile tere care pot fi afectate de aceast informaie. Un
evaluator trebuie s determine dimensiunile lucrrilor i raportul
bazat pe importana problemei de evaluare i pe nelegere cu
clientul. Deseori este important ca evaluatorul s arate ce nu a fost
fcut la fel ca i ceea ce a fost fcut. Evaluatorul poate dorete s
indice tipul cheltuit i sursele cercetate pentru colectarea datelor, n
special dac au fost disponibile numai date limitate. Evaluatorul este
responsabil pentru descrierea sferei lucrrilor de evaluare. Descrierea
aceasta trebuie s arate i diferite asumri speciale sau condiiile
restrictive ce afecteaz evaluare.
Alte condiii restrictive
Evaluarea este determinat de identificarea bunului imobil i
drepturilor de proprietate care urmeaz a fi evaluate, data estimrii
valorii, utilizarea valorii i definiia valorii. De obicei se mai aplic
i unele condiii de restricie. Constatarea condiiilor de restricie se
include n raport pentru protecia evaluatorului i pentru a proteja
clientul i alte persoane care vor folosi raportul. De exemplu, un
raport de evaluare poate constata c evaluarea resurselor naturale de
sub suprafaa terenului nu este o parte a evalurii. Alt condiie
restrictiv poate fi stabilirea faptului c de la evaluator nu se ateapt
ca el s se prezinte la judecat pn ce nu vor fi din timp ntocmite
nelegeri i nu va fi oferit compensare financiar. Alte condiii
restrictive pot specifica c nu au fost efectuate cercetri inginereti,
sau c datele despre proprietate au fost luate din surse considerate
veridice.
Analiza preliminar, selectarea i colectarea datelor
Dup definirea problemei evaluatorul este gata s efectueze analiza
preliminar pentru a determina caracterul i scopul sarcinii i
volumul de lucru pentru a colecta necesare. Analiza preliminar i
planul de lucru depind de sarcin i de tipul de proprietate care va fi
evaluat. De exemplu, pentru evaluarea unei cldiri cu multe

133

apartamente se va cere mai mult informaie dect pentru evaluarea


unei case pentru o familie.
Pentru a ndeplini sarcina repede i eficient fiecare pas n procesul de
evaluare trebuie s fie planificat. Necesitile de timp i personal vor
varia n dependen de volumul i complexitatea lucrrilor. Unele
sarcini pot fi ndeplinite n cteva zile, iar altele mai complexe
necesit sptmni sau luni pentru a colecta, analiza i aplica toate
datele.
Unele sarcini pot fi ndeplinite de un singur evaluator, iar altele
necesit asistena altor persoane sau specialiti. Uneori este necesar
asistena specialitilor n alte domenii. De exemplu, la evaluarea
proprietii rurale constatrile evaluatorului pot fi suplimentate de
opinia profesional a unui pedolog. Determinarea lucrului care poate
fi delegat ridic eficiena i asigur precizia.
Un orar de lucru planificat este de folos la executarea sarcinilor mari
i complicate. O nelegere clas i precis a responsabilitilor
individuale poate ajuta la ndeplinirea lucrului. Deoarece evaluatorul
duce ultima responsabilitate, el trebuie s vad sarcina n ntregime,
la fel ca i o combinaie de proceduri i detalii. Avnd o percepere
cuprinztoare evaluatorul poate determina tipul i volumul lucrrilor
care trebuie efectuate, s le planifice i s le transmit n mod corect.
Planul de lucru al evaluatorului include de obicei o descriere a
raportului de evaluare. Schematic se descriu prile principale ale
raportului, datele i procedurile implicate n fiecare parte. Folosind
aceast descriere datele pot fi colectate n mod inteligent i pentru
fiecare etap din procesul de evaluare poate fi alocat timp potrivit.
Pentru evaluare se colecteaz trei tipuri de date: date generale, date
specifice i date despre cererea i oferta competitive. Datele generale
se comun din informaii despre tendine n forele sociale,
economice, guvernamentale i a mediului care afecteaz valoarea
bunului imobil. tendinele cum ar fi schimbrile n populaie,
scderea ratelor ocuprii cldirilor cu oficii, sau creterea
necesitilor de locuine n o zon se identific prin analiza datelor
generale. Datele generale pot contribui semnificativ la nelegerea
pieei de ctre evaluator.

Datele specifice se refer la proprietatea care se evalueaz i la


proprietile comparabile. Datele acestea includ informaii juridice,
fizice, despre amplasare, cost, venit i cheltuieli n privina bunului
imobil i detalii despre vnzrile comparabile. Aranjamentele
financiare care pot afecta preul de vnzare la fel trebuie luate n
consideraie. Trebuie cercetate istoria dreptului de proprietate i de
folosire pentru a stabili dac pe teren sunt prezente materiale toxice
sau nocive.
Datele despre cerere i ofert competitive se refer la poziia
competitiv a bunului imobil n piaa viitoare. Datele despre ofert
includ bunurile imobile existente i propuse. Datele despre cerere pot
fi compuse din date despre populaie, venituri, angajarea n cmpul
muncii i date de cercetri sociologice legate de utilizatorii poteniali
ai bunurilor imobile. Dina cestea date se deriv cererea viitoare
pentru utilizarea prezent sau viitoare a bunurilor imobile.
Cantitatea i tipul datelor colectate pentru evaluare depinde de
metodele folosite pentru a estima valoarea. Acestea metode, la
rndul su direct sunt legate de problema evalurii. La o sarcin de
evaluare de obicei se folosete mai multe metode necesare pentru a
ajunge la o indicaie de valoare. n dependen de problema care
trebuie rezolvat o metod poate avea o pondere mai mare n
obinerea estimrii finale a valorii. La efectuarea unei sarcini
individuale cunotinele i experiena evaluatorului i cantitatea i
calitatea datelor disponibile pentru analiz pot determina care
metode trebuie folosite.
Datele colectate trebuie s fie clare i s aib referin la sarcin.
Toate faptele care pot influena valoarea i concluziile despre
tendine trebuie clar indicate n raport i s aib legtur cu
proprietatea care se evalueaz. Deoarece datele selectate formeaz o
baz pentru opinia evaluatorului, explicarea importanei datelor
raportate asigur c cititorul va nelege acestea raionamente
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri a bunului imobil care ar
fi liber este esenial n procesul de evaluare. Prin analiza celei mai
bune i eficiente utilizri evaluatorul interpreteaz forele pieei care

134

135

influeneaz proprietatea evaluat i identific folosina pe care se


bazeaz estimarea valorii finale.
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri a terenului se folosete
pentru dou funcii. Prima ea ajut evaluatorului s identifice
proprieti comparabile. Oriunde este posibil proprietatea care se
evalueaz trebuie comparat cu bunuri imobile similare care au fost
recent vndute n pia. Cea mai bun i eficient utilizare a
bunurilor imobile comparabile la care terenul ar fi liber trebuie s fie
asemntoare cu cea mai bun i eficient utilizare a bunului imobil
evaluat. Bunurile imobile care nu au aceiai utilizare mai bune i mai
eficient se exclud din analiz.
A doua funcie a unei asemenea analize este legat de bunurile
imobile care aduc venit. Analiza celei mai bune i eficiente utilizri
identific utilizare dintre celea alternative care ar produce venitul
maxim dup ce terenul ar fi mbuntit (cu construcii sau alte
amenajri). Estimarea celei mai bune i eficiente utilizri a bunului
imobil la care terenul ar fi vacant este necesar pentru a determina
valoarea pmntului.
Mai exist un motiv pentru a analiza cea mai bun i eficient
utilizare a bunului imobil.
Ea este necesar pentru a lua decizia dac mbuntirile trebuie
meninute, modificate (reparate, modernizate) sau demolate.
Construciile trebuie meninute atta timp ct venitul care l
genereaz bunul imobil depte venitul care ar fi realizat de la o
utilizare nou dup scderea costurilor de demolare a construciilor
vechi i pentru ridicarea construciilor noi. Identificarea celei mai
profitabile utilizri este foarte important pentru aceast determinare.
n unele situaii un bun imobil poate fi supus restriciilor (de
exemplu, monument istoric) care interzic demolarea construciilor i
ridicarea altor construcii pentru cea mai bun i eficient utilizare.
Concluzia despre cea mai bun i eficient utilizare trebuie s
specifice utilizarea optim.
Estimarea valorii
Valoarea bunului imobil este direct legat de cea mai bun i
eficient utilizare. Legtura dintre cea mai bun i eficient utilizare

i valoarea terenului poate arta dac utilizarea curent este cea mai
bun i eficient sau nu.
Valoarea terenului poate fi cea mai mare parte a valorii ntregului
bun imobil. deseori evaluatorii estimeaz valoarea terenului aparte,
chiar atunci cnd evaluarea proprieti cu un nivel mare de construire
Valoarea terenului i construciilor poate s se schimbe n mod
diferit, deoarece construciile aproape totdeauna sunt supuse
deprecierii.
Dei valoarea ntregului bun imobil poate fi estimat din comparaia
vnzrilor sau metoda capitalizrii venitului fr a separa valoarea
terenului de valoarea construciilor, poate fi necesar de estimat
valoarea pmntului separat pentru a afla contribuia pmntului la
valoarea ntregului bun imobil. n metoda costului valoarea terenului
trebuie stimat i constatat separat.
n modelul de evaluare estimarea valorii terenului este un pas
separat. Cea mai sigur care de estimare a valoarii terenului este
comparaia vnzrilor. Dac sunt disponibile puine vnzri, sau
dac valoarea primit prin comparaia vnzrilor necesit susinere
adugtoare, pot fi aplicate alte proceduri. Procedurile folosite
pentru a obine indicaii despre valoare sunt urmtoarele: comparaia
vnzrilor, repartizarea, extragerea, divizarea i construirea, restana
terenului i capitalizarea rentei pentru teren.
Mai departe este prezentat descrierea acestor tehnici.
1. Comparaia vnzrilor. Se analizeaz, se compar i se ajusteaz
vnzrile terenurilor libere similare pentru a obine o indicare a
valorii pentru pmntul care se evalueaz.
2. Repartizarea. Se analizeaz fie vnzrile terenurilor construite i
preurile achitate se aloc (repartizeaz) ntre pmnt i construcii,
sau se analizeaz terenurile comparabile pe care se construiete ceva
i costurile bunurilor imobile terminate se aloc ntre pmnt i
construcii.
Repartizarea poate fi folosit prin dou ci: pentru a stabili raportul
tipic al valorii terenului la valoarea total, care poate fi aplicat la
proprietatea evaluat, sau pentru a separa contribuia valorii
terenului i construciei pentru a folosi n analiza comparaiei.

136

137

3. Extragerea. Valoarea terenului se estimeaz prin scderea valorii


estimate a construciilor depreciate din preul cunoscut al vnzrii
bunului imobil. Aceast procedur se folosete des atunci cnd
valoarea construciilor este relativ joas sau uor de estimat.
4. Divizarea i construirea. Valoarea total a terenului fr
construcii se estimeaz aa cum ar fi divizat terenul, construit i
vndut aparte. Costurile pentru ridicarea construciilor, plile
ntreprinztorului se exclud din veniturile vnzrilor, iar venitul n
viitor se deconteaz pe perioada necesar pentru absorbia de ctre
pia a terenurilor construite.
5. Tehnica valorii reziduale a terenului. Se asum c terenul va fi
construit pentru cea mai bun i eficient utilizare. Venitul care se
atribuie la construcii i capitalul investit n construcii se deduce din
venitul operaional net. Rezultatul care rmne este venitul atribuit
terenului. Acest venit se capitalizeaz pentru a obinea estimarea
valorii terenului.
6. Capitalizarea rentei pe pmnt. Aceast procedur se folosete
atunci cnd sunt disponibile plile de rent pentru pmnt i rata
capitalizrii pmntului.
Aplicarea celor trei metode
Procesul de evaluare se aplic pentru a elabora o estimare bine
argumentat a valorii definite n baza analizei datelor generale i
specifice. Evaluatorii estimeaz valoarea bunului imobil cu
proceduri specifice de evaluare care reflect trei metode distincte de
analiz a datelor: costul, comparaia vnzrilor i capitalizarea
venitului. la Toate estimrile valorii se folosete una sau mai multe
din acestea metode. Metodele implicate depind de tipul bunului
imobil, folosirea evalurii i calitatea i cantitatea datelor disponibile
pentru analiz.
Toate celea trei metode se folosesc pentru multe probleme de
evaluare, dar una sau mai multe metode pot avea o importan mai
mare la anumit sarcin. De exemplu, metoda costului poate fi
nepotrivit pentru evaluarea proprietilor cu construcii vechi care
sufer de depreciere esenial, care poate fi dificil de estimat.
Metoda comparaiei vnzrilor nu poate fi aplicat la proprieti
foarte speciale, cum ar fi uzine de prelucrare a deeurilor, deoarece

nu pot fi obinute date comparabile. Metoda capitalizrii venitului se


folosete rar pentru casele rezideniale n care triesc proprietarii,
dei cu susinerea pieei ea poate fi aplicat. Capitalizarea venitului
poate fi n special nesigur n piaa bunurilor imobile comerciale ori
industriale n care proprietarii deintori dau un pre mai mare dect
investitorii. Oriunde e posibil evaluatorul trebuie s aplice cel puin
dou metode. Indicaiile de valoare alternative pot servi ca verificri
a valorilor.
nvechirii n construcii din toate cauzele. Profitul de ntreprinztor
poate fi inclus n indicarea valorii. Aceast metod este n special
util la evaluarea construciilor noi sau aproape noi i proprietile
care nu sunt frecvent schimbate n pia. Tehnica metodei costului
poate fi aplicat pentru a obine informaii necesare la metoda
comparaiei vnzrilor i capitalizarea venitului cum ar fi costul
pentru reparaia elementelor de durat lung.
Costurile curente pentru ridicarea construciilor pot fi obinute de la
constructori, firme ce vnd materiale de construcii, culegeri de
costuri. Deprecierea se msoar prin cercetarea pieei i prin
aplicarea unor proceduri specifice. Valoarea terenului n metoda
costului se estimeaz separat.

138

139

Verificarea final a indicatorilor valorii


Ultimul pas analitic n procesul de evaluare este verificarea
valorilor indicate n suma bneasc, sau a intervalelor n care pot s
se afle valorile. Natura verificrii depinde de problema de evaluare,
metodele care au fost folosite i veridicitatea valorilor primite.
Atunci cnd au fost folosite toate trei metode evaluatorul
examineaz trei valori separate. la Verificarea valorii se consider
dependena i aplicabilitatea fiecrei din trei valori i se d o
estimare final a valorii definite. n partea raportului unde se face
verificarea evaluatorul poate s explice diferenele dintre valorile
primite prin diferite metode.

Raportarea valorii definite


Estimarea final a valorii definite, care este scopul procesului de
evaluare poate fi raportat ca un interval de valori, dar de obicei se
raporteaz o singur cifr. Sarcina nu este ndeplinit pn ce
concluzia nu este constatat n raport i prezentat clientului. Un
raport de evaluare deplin include toate datele examinate i analizate,
metodele aplicate i argumentarea care a dus la estimarea final a
valorii. O analiz succint a evalurii permite cititorului s neleag
problema i datele reale prezentate i s urmreasc argumentarea
evaluatorului pentru a obine concluzia despre valoare.
Valoarea estimat este opinia evaluatorului i ea reflect experiena
i raionamentul care el le-a aplicat la studierea datelor. Raportul de
evaluare este o eviden material a lucrului evaluatorului. La
pregtirea raportului evaluatorul trebuie s atrag o atenie special
stilului de a scrie, organizrii i prezentrii rezultatelor. Concluzia
evalurii poate fi comunicat clientului oral sau n scris. Rapoartele
scrise pot fi rapoarte depline, rapoarte sumare, sau rapoarte
restrnse. Raportul de apreciere este ultimul pas n procesul de
evaluare

Concluzii
Pentru a face o analiz a pieei imobiliare din interiorul unei
ri, mai nti trebuie s cunoatem unele caracteristici cantitative
generale ce caracterizeaz piaa n ansamblu i unele segmente
ale ei.
Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme
care intr n contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare.
Participanii la aceast pia schimb drepturi de proprietate
contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici
speciale deosebesc pieele imobiliare de pieele bunurilor sau
serviciilor. Fiecare proprietate imobiliar este unic, iar
amplasamentul su este fix.
Cererea i oferta de proprieti imobiliare pot tinde ctre un
punct de echilibru, dar acest punct este teoretic i rareori atins,
existnd ntotdeauna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta
pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu, iar cererea poate
s se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori s existe
supraofert sau exces de cerere i nu echilibru.
Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii.
Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung.
Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor imobiliare
este dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea

141

participanilor pe pia i msura n care acetea sunt afectai de un


ir de factori.

Bibliografia

Astzi numarul de tranzacii pe piaa imobiliar este considerabil,


ns n contractele ce reflect tranzaciile nu sunt indicate sumele

1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994. Monitorul

reale datorit evaziunii fiscale. n asfel de condiii este foarte dificil

Oficial al Republicii Moldova, 1994, nr.1.

de efectuat anumite prognoze i analize care s reflecte obiectiv

2. Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107


din 06.06. 2002.Monitorul Oficial al Republicii Moldova , 2001,

situaia de pe piaa imobiliar.


Datorit situaiei din economie, micorrii gradului de ocupaie a

nr. 107.

populaiei i instabilitii politice n ar, este foarte dificil de

3. Codul Funciar al Republicii Moldova, nr. 828 din 25.12.1991.

raspuns la urmtoarele ntrebri:

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr. 44-46.

Piaa imobiliar se afl ntr-o perioad foarte dificil, dar ce se va

4. Legea cu privire la proprietate nr.459-XII din 22.01.1991.

ntmpla mine? ncotro se ndreapt piaa? Preurile vor continua

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.3 din 30.06.91.

s scad sau vor crete? Ce se va ntmpla peste civa ani, dac

5. Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind preul normativ i

multe din construcii au fost ngheate?

modul de vnzare-cumprare a pmntului. Monitorul Oficial al

Nu ne putem atepta la unanimitate n rspunsuri a specialitilor ce

Republicii Moldova, 1997, nr. 57-58.

activeaz pe aceast pia. ns nu exist divergene n ceea ce

6. Legea nr. 1320 - XIII din 25.09.1997 cu privire la registre.:


Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 77-78.

privete starea pieei. Sunt vehiculate diferite cifre: unii experi


vorbesc despre o scdere a preurilor la imobil pe parcursul anului
2009 cu 10-15%, iar alii opereaz cu cifre de ordinul 20-25%. Toi

7. Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din


25.02.1998. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.
44-46.

specialitii ns au prerea unanim c piaa este n criz.

8. Legea nr. 523-XIV din 16.07.1999 cu privire la proprietatea


public a unitilor administrative teritoriale. Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 1999, nr. 124-125.
9. Legea nr. 989-XV din 18.04.2002 cu privire la activitatea de
evaluare. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102.
142

143

10. Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea

20. Marian S., Cadastrul i publicitatea imobiliar. Tez de doctor

bunurilor imobile. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2004,

n drept. Manuscris, Chiinu, 2006, p. 192

nr. 233-236.

21. Turcule M., Bunuri imobiliare. Inventarierea, evaluarea i

11.Hotrrea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu

nregistrarea lor. Chiinu, 2003, p. 255

privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003

22. ..,

Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr. 177.

. . .:

12. Standardele Internaionale de Evaluare. Traducere ANEVAR.

, 1998, 320c.

Ediia a asea /.- Bucureti: Sucursala Poligrafic ,,Bucureti ,

23. ., . ., .

2003. - 495 p.50.

. , 2000, 345c

13. Bncil N., Teoria i practica de evaluare a unitilor economice

24. Ziarul Cadastru nr.4, octombrie, 2000, p. 1, 2.

n baza cerinelor actuale bancare. Manuscris, Chiinu, 2007, p.

25.Ziarul Cadastru nr.12 (18), decembrie, 2001.

242.

26. Ziarul Cadastru nr. 6 (12), iunie, 2001, p. 1, 4-6.

14. Buzu O., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic,

27. Ziarul Cadastru nr. 4 (10), aprilie, 2001, p. 3.

Chiinu, 2003, p. 129.

28. Ziarul Cadastru nr. 11 (40), septembrie, 2003, p. 1.

15. Buzu O., Organizarea activitii de evaluare. Ediia a dou,

29. Ziarul Cadastru nr. 2 (32), februarie, 2003, p. 1-2.

Chiinu, 2002, p. 202.

30. Ziarul Cadastru nr. 10 (53), august, 2004, p. 2.

16. Coma E., Construcii civile. Institutul Politehnic Cluj-Napoca

31. Ziarul Cadastru nr. 4-5 (47-48), martie, 2004, p. 4.

Facultatea de construcii, 1977, vol.I, p. 315

32. Ziarul Cadastru nr. 2 (59), februarie, 2005, p. 6.

17. Drogot V., Gestiunea imobiliar. Editura ASE, Bucureti 2005,

33. Ziarul Cadastru nr. 1 (58), ianuarie, 2005, p. 2-3, 4.

p. 255.

34. Ziarul Cadastru nr. 10-11 (79-80), 2006, p. 4, 6.

18. Feura E., Metodologia cercetrii economice. Editura ASEM,

35. Ziarul Cadastru nr. 7-8 (93,94), august, 2007, p. 5.

Chiinu, 2008, p. 303.

36. Ziarul Cadastru nr.5-6 (91-92), iunie, 2007.

19. Guu Gh. V., Sociologia cadastrului bunurilor imobile. Editura

37. Ziarul Cadastru nr. 3-4 (89-90), aprilie, 2007, p. 2.

CEP USM, Chiinu, 2006, p. 161.

38. Ziarul Cadastru nr. 1-2 (87-88), ianuarie-februarie, 2007, p. 3.


39. Ziarul Cadastru nr. 7-8 (105-106), august, 2008, p. 2, 6-7.
144

145

40. Ziarul Cadastru nr. 5-6 (12), mai-iunie 2008, p. 7, 8.


41. http://www.gazda.md/forum/13-27-1. accesat la 3.04.2009
42. http://www.eco.md/article/6457/. accesat la 3.04.2009
43. http://lungudiana.wordpress.com/2008/03/06/apartamentele-sevor-scumpi-si-in-acest-an/. accesat la 3.04.2009
44. http://www.dailybusiness.ro/tipareste-stire/toma-locuintele-noidin-republica-moldova-s-au-scumpit-cu-50-in-doi-ani-5992. accesat
la 7.05.2009
45. http://www.imobilexpert.md/index.php?r=3&s=26. accesat la
7.05.2009
46. http://www.imobilexpert.md/index.php?r=3&s=59. accesat la
7.05.2009
47.http://www.allmoldova.com/index.php?action=articles_inv&id=1
173688296&lng=m accesat la 7.05.2009
48. http://www.eco.md/article/3374. accesat la 7.05.2009
49. http://www.statistica.md/. accesat la 11.05.2009
50. http://test.dita.md/facts/actual/. accesat la 11.05.2009
51. http://www.eco.md/article/6457/. accesat la 11.05.2009
52. http://www.bnm.md/. accesat la 11.05.2009
53.http://www.makler.md/rubrview.php?current_rubric=&current_s
ubrubric=&edition =1&rubric=288&issue=2733&subrubric=143.
accesat la 11.05.2009
54. http://www.arfc.gov.md/. accesat la 11.05.2009

146