Sunteți pe pagina 1din 118

CONSILIUL CONCURENEI

DIRECIA SERVICII

RAPORT de investigaie pentru analizarea pieei imobiliare i a serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare (investigaie declanat prin Ordinul Preedintelui Consiliului Concurenei nr. 115/01.04.2008)

OCTOMBRIE 2009

Cuprins Lista abrevierilor Introducere.................................................................................................................1 Capitolul I Principii i mecanisme ale pieei imobiliare......................................4 1.1. Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz............................................4 1.2. Evoluia ciclic a pieei imobiliare..............................................................5 1.3. Elemente determinante ale tranzaciilor cu locuine..................................8 1.4. Teoria arbitrajului de pre i eficiena pieei imobiliare..........................12 1.5. Analiza concurenei pe piaa imobiliar...................................................15 1.6. Indicatori de risc ai pieei imobiliare.........................................................18 1.7. Concluzii..................................................................................................20 Capitolul II Piaa imobiliar n Romnia.............................................................21 2.1. Date generale.........................................................................................21 2.2. Influena cursului valutar asupra pieei imobiliare....................................24 2.3. Procedura de tranzacionare...................................................................26 2.4. Situaia construciilor...............................................................................30 2.5. Bariere la intrarea pe pia......................................................................31 2.6. Concluzii..................................................................................................32 Capitolul III Serviciile notariale............................................................................33 3.1. Aspecte generale.....................................................................................33 3.2. Procedura notarial privind tranzaciile imobiliare...................................35 3.3. Studiul ZERP...........................................................................................40 3.4. Analiza restriciilor anticoncureniale n profesia de notar public.............43 3.5. Analiza comparativ a sistemului notarial din 21 de state membre UE i din Romnia...................................................................................................50 3.6. Relaiile de parteneriat dintre bnci i notari...........................................55 3.7. Concluzii.................................................................................................57 Capitolul IV Serviciile de intermediere...............................................................58 4.1. Aspecte generale.....................................................................................58 4.2. Situaia comparativ................................................................................58
I

4.3. Asociaiile profesionale............................................................................59 4.4. Concurena pe piaa de intermediere imobiliar......................................60 4.5. Concluzii..................................................................................................66 Capitolul V Serviciile cadastrale.........................................................................67 5.1. Aspecte generale....................................................................................67 5.2. Evoluia cadrului legislativ.......................................................................68 5.3. Analiza concurenei pe piaa serviciilor cadastrale..................................71 5.4. Concluzii..................................................................................................73 Capitolul VI Serviciile de evaluare imobiliar....................................................75 6.1. Aspecte generale...................................................................................75 6.2. Condiii de acces n profesie pentru persoanele fizice...........................76 6.3. Condiii de dobndire a calitii de membru corporativ...........................79 6.4. Condiii de exercitare a profesiei de evaluator........................................81 6.5. Reglementri europene privind evaluarea..............................................82 6.6. Activitatea de evaluare imobiliar n Romnia........................................84 6.7. Concluzii..................................................................................................86 Concluzii i propuneri.............................................................................................87 Bibliografie...............................................................................................................93 ANEXE

II

Lista abrevierilor ANCPI Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ARAI Asociaia Romn a Ageniilor Imobiliare BNR Banca Naional a Romniei CAEN Clasificarea Activitilor n Economia Naional CC Curtea Constituional EMF European Mortgage Federation (Federaia European a Ipotecilor) FTC Federal Trade Commission (Comisia Federal de Comer SUA) INS Institutul Naional de Statistic OECD Organisation for Economic Cooperation and Development (Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare Economic) OFT Office of Fair Trading (Oficiul pentru Comer Loial Marea Britanie) OGR Ordinul Geodezilor din Romnia ONCGC Oficiul Naional de Cartografie, Geodezie i Cadastru UNIM Uniunea Naional a Ageniilor Imobiliare UNNPR Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia ZERP Zentrum fr Europische Reichtspolitik an der Universitt Bremen (Centrul de Drept i Politici Europene al Universitii din Bremen)

INTRODUCERE Majoritatea persoanelor efectueaz pe parcursul vieii foarte puine tranzacii imobiliare, iar acestea, pe lng faptul c reprezint cea mai important tranzacie financiar n care sunt implicate1, au i un grad ridicat de complexitate din punct de vedere legal, financiar i fiscal. Aceast constatare este valabil n toate rile cu sisteme economice bazate pe economia de pia, indiferent de gradul lor de dezvoltare. Cele trei elemente cheie care sunt comune tranzaciilor imobiliare n aceste state sunt: ntlnirea cererii cu oferta, transferul drepturilor de proprietate i finanarea ipotecar2. De-a lungul timpului, fiecare dintre aceste elemente a fost n atenia autoritilor de concuren din lume, n general, i n atenia Consiliului Concurenei, n special. Din demersurile efectuate pn n prezent s-a constatat faptul c singurele soluii pentru eliminarea restriciilor anticoncureniale n acest domeniu sunt reprezentate de: modificarea cadrului legislativ existent i/sau aplicarea eficient a regulilor de concuren. Aceste msuri necesit ns construirea unei argumentaii consistente care s vizeze att cauzele acestor restricii anticoncureniale ct i efectele acestora asupra consumatorilor. De asemenea, este necesar o cuantificare a posibilelor efecte pe care le pot avea reformele din acest domeniu, precum i compararea rezultatelor obinute cu dovezile empirice din statele n care aceste reforme au fost ntreprinse. Raportul de fa i propune s ating obiectivele enumerate mai sus i s identifice soluiile optime la problemele constatate. n plus, acest document are ca obiectiv secundar, contribuirea la stimularea transparenei pe piaa imobiliar din Romnia, prin prezentarea unei analize obiective i detaliate a modalitii n care se desfoar tranzaciile imobiliare i a surselor care genereaz riscuri i ineficien economic. Aceast analiz va fi folosit pentru conturarea contextului necesar pentru evaluarea serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare i a costurilor aferente acestora. Trebuie menionat faptul c serviciile financiare, care au un impact major pe piaa imobiliar, nu au fost analizate n cadrul acestei investigaii din dou motive. n primul rnd, la nivelul Consiliului Concurenei aceste servicii fac obiectul unor investigaii i anchete sectoriale separate. n al doilea rnd, pentru simplificarea analizei i clarificarea noiunii de servicii conexe (conform practicii comunitare), creditorii ipotecari sunt tratai din perspectiva unor participani la pia, alturi de vnztori i cumprtori, fiind astfel beneficiari (indireci) ai serviciilor conexe. De asemenea, analiza de fa nu abordeaz asa numita evaluare energetic a cldirilor care va deveni obligatorie pentru Romnia ncepnd cu 1 ianuarie 2010,
Acest fapt a fost recunoscut i de Conseil de la Concurrence din Frana n Decizia 00-D-28 din 19 septembrie 2000, referitoare la situaia concurenei n sectorul creditului imobiliar. 2 Chiar dac finanarea prin credit ipotecar a achiziiei unei locuine este considerat un element de baz al tranzaciilor imobiliare obinuite, n unele state aflate n curs de dezvoltare ponderea acesteia este nc extrem de redus.
1

potrivit prevederilor art. 23 din Legea nr. 372/2005 privind performana energetic a cladirilor, lege care transpune Directiva nr. 2002/91/EC a Parlamentului European i a Consiliului privind performana energetic a cldirilor. Certificatul de performan energetic a cladirii va fi valabil 10 ani de la data emiterii, urmnd a fi eliberat proprietarului pentru cldirile care se construiesc, sunt vndute sau nchiriate i pe care l va pune, dup caz, la dispoziia potenialului cumprator sau chiria. Acesta va deveni astfel un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare, dar el nu poate fi analizat pn la momentul implementrii Directivei. Investigaia se concentreaz pe sectorul rezidenial datorit ponderii acestuia n averea total a populaiei i n volumul total al pieei imobiliare. Revista The Economist estima, n anul 2002, valoarea total a proprietilor rezideniale din rile dezvoltate la suma de 48.000 de miliarde de dolari americani, reprezentnd mai mult dect valoarea nsumat a obligaiunilor guvernamentale i aciunilor din aceste state. n plus, piaa rezidenial are un impact semnificativ asupra averii individuale a cetenilor obinuii, asupra obiceiurilor de consum ale acestora i asupra mobilitii forei de munc n cadrul sistemului economic. Nu n ultimul rnd, eventualele ineficiene ale sectorului rezidenial se transmit i sectorului financiar-bancar, iar riscurile se propag astfel n ntreaga economie. Datele i informaiile prezentate n raport au fost solicitate asociaiilor profesionale sau au fost obinute din surse disponibile public. Datorit lipsei de transparen a unor piee (de exemplu: piaa serviciilor de intermediere), precum i absenei multor informaii statistice (dintre care cele mai importante sunt legate de volumul total al pieei imobiliare i evoluia preurilor reale de tranzacionare), pe parcursul raportului sunt folosite estimri, calcule proprii i scenarii standardizate. Metodologia utilizat pentru atingerea obiectivelor acestei investigaii este similar cu cea folosit de Comisia European, OECD i alte autoriti de concuren (OFT Marea Britanie; FTC Statele Unite ale Americii) n cadrul studiilor efectuate pe pieele profesiilor liberale. Astfel, un element central al raportului este reprezentat de analiza comparativ a serviciilor conexe, avnd n vedere n principal situaia din celelalte state membre ale Uniunii Europene. De asemenea, au fost folosite ca instrumente complementare analiza economic i evaluarea cadrului de reglementare. n cadrul investigaiei nu a fost luat n calcul piaa chiriilor, deoarece reprezint o component secundar a pieei imobiliare, iar singurul serviciu conex acesteia este cel de intermediere. Datorit numrului mare de participani pe pia, de ordinul sutelor de mii pentru piaa imobiliar i al zecilor de mii pentru prestatorii serviciilor conexe, raportul se concentreaz pe investigarea structurii pieei. Comportamentul pe pia este analizat doar din perspectiva asociaiilor profesionale ale agenilor economici care presteaz servicii conexe tranzaciilor imobiliare. n plus, abordarea dominant structural are i avantajul de a oferi investigaiei o imagine
2

mai clar asupra pieei i, implicit, asupra intereselor pe termen lung ale consumatorilor. Raportul de investigaie cuprinde: Prezentarea mecanismelor care guverneaz piaa imobiliar, a surselor de ineficien economic i a riscurilor la care este expus aceasta; Descrierea elementelelor specifice pieei imobiliare din Romnia i a eventualelor riscuri suplimentare generate de acestea; Evaluarea gradului de concuren i a efectelor acestuia asupra consumatorilor pe piaa serviciilor de natur juridic prestate de notarii publici, pe piaa serviciilor de intermediere prestate de ageniile imobiliare, pe piaa serviciilor cadastrale prestate de experii geodezi, precum i pe piaa serviciilor de evaluare imobiliar prestate de experii ANEVAR; n capitolul final, sunt reunite concluziile fiecrui capitol anterior i sunt formulate propuneri pe baza acestora.

Not: Toate referirile la costuri totale din raport i din anexele acestuia includ att costurile suportate de cumprtor, ct i pe cele suportate de vnztorul proprietii imobiliare.

CAPITOLUL I PRINCIPII I MECANISME ALE PIEEI IMOBILIARE

1.1. Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz Piaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi de proprietate sau de folosin asupra terenurilor i cldirilor. Tranzacia imobiliar nseamn transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalt n schimbul unei recompense care, de obicei, este o sum de bani. Ca pe orice pia, preul de tranzacie este stabilit, n primul rnd, de interaciunea dintre cerere i ofert. Pentru a putea nelege mai exact modul n care interacioneaz aceste fore de pia, trebuie prezentate mai nti caracteristicile speciale care difereniaz piaa imobiliar de celelate piee. Datorit caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietii sau folosinei acestora nu implic i transportul efectiv al bunului, iar fiecare cldire vndut sau cumprat este diferit de celelalte prin poziionare, alctuire, infrastructur aferent etc. Faptul c fiecare imobil este unic determin complexitatea foarte mare a acestei piee i mprirea acesteia n funcie de zone i de scopul n care va fi utilizat bunul respectiv. De asemenea, eterogenitatea duce la creterea substanial a costurilor de cutare, creeaz distribuia asimetric a informaiilor i restricioneaz, n bun msur, substituibilitatea. Conform unei definiii generale, tranzacia financiar reprezint cumprarea, deinerea i vnzarea aciunilor, obligaiunilor, mrfurilor, valutelor, bunurilor de colecie, bunurilor imobiliare i produselor derivate. Pieele pe care se tranzacioneaz aceste active au cinci roluri fundamentale distincte: speculaia, investiia pe termen lung, investiia pe termen scurt, hedging-ul3 i arbitrajul4. Dintre acestea, pe piaa imobiliar pot fi ntlnite preponderent primele trei tipuri de operaiuni5. Pe lng elementele investiionale/speculative ale pieei imobiliare, terenurile i cldirile prezint i caracteristicile unui bun de consum. Mai precis, exist trei tipuri de motivaii comune care stau la baza vnzrilor sau cumprrilor de imobile: dorina de a deine un spaiu de locuit sau pentru alte scopuri de utilitate personal, dorina de a obine profit i dorina
Hedging-ul este o strategie menit s reduc riscul unei investiii prin tranzacionarea unor active cu evoluii corelate negativ. 4 Arbitrajul reprezint cumprarea i vnzarea simultan a unui singur activ la dou preuri diferite i n dou piee diferite, rezultnd n obinerea unor profituri fr risc. 5 Nu este exclus efectuarea unor operaiuni de hedging care sa includ utilizarea tranzaciilor imobiliare, dar cu siguran acest tip de operaiuni prezint un grad mare de complexitate si nu intr n categoria tranzaciilor financiare uzuale.
3

de a obine un venit fix n urma nchirierii imobilului. Toate cele trei motivaii sunt legitime, iar analiza de fa nu i propune s conteste sau sa influeneze n vreun fel raportul dintre cererea i oferta de pe piaa imobiliar, indiferent de caracterul de consum, speculativ sau investiional preponderent. 1.2. Evoluia ciclic a pieei imobiliare Liberalizarea sistemelor financiare i intensificarea procesului de globalizare a pieelor de capital din ultimele decenii au condus la mbuntirea serviciilor financiare i a sistemelor de alocare a resurselor, dar au crescut i sfera de aciune a ciclurilor financiare pronunate6. Cel mai des, acestea din urm reprezint fluctuaii dramatice ale preurilor activelor avnd drept consecin amplificarea ciclurilor economice generale, iar, ocazional, acestea ating apogeul prin generarea unor crize bancare i valutare7. Aceste fluctuaii afecteaz att statele puternic industrializate (de exemplu: criza subprime din Statele Unite sau criza japonez de la nceputul anilor `90) ct i state cu economii i piee emergente (de exemplu: Asia de Est la sfritul anilor `90). De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism susinut de evoluia favorabil a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului, extinderea activitii de creditare, creterea accelerat a preurilor activelor, investiiile excesive n bunuri de capital i explozia consumului. n final, atunci cnd ateptrile se realiniaz cu datele fundamentale, dezechilibrele create n timpul boom-ului sunt corectate n mod abrupt, pe msur ce optimismul exagerat face loc pesimismului exagerat provocnd pagube costisitoare sistemului financiar i economiei reale. Constatrile recente indic faptul c piaa imobiliar are un rol central n cadrul acestor cicluri datorit faptului c preurile cldirilor i terenurilor impulsioneaz disponibilitatea i capacitatea bncilor de a mprumuta bani, n timp ce mai muli factori determin o deviaie de la metodele eficiente de stabilire a preurilor. ntr-un mediu financiar integrat la nivel global, fluxurile mari de capital pot accentua aceste cicluri de creditare. n plus, combinaia dintre fluxurile de capital speculativ i relaxarea reglementrilor sectorului financiar poate provoca crize financiare severe, cum este cazul celei din Asia, de la sfritul anilor `90. Conform modelului standard de evaluare a activelor, preul bunurilor imobiliare depinde n mod decisiv de valoarea de nchiriere a acestora. Oferta pe piaa imobiliar este relativ inelastic avnd n vedere decalajele prelungite din domeniul
Nu exist un consens n rndul economitilor cu privire la legtura ciclurilor financiare cu ciclurile economice clasice: ciclul Kitchin de fluctuaie a stocurilor (3-5 ani); ciclul Juglar determinat de investiiile n bunuri de capial (7-11 ani); ciclul Kuznets legat de dinamica demografic (15-25 ani) sau valurile Kondratieff legate de tehnologiile revoluionare (45-60 ani). Cel mai probabil, fluctuaiile financiare importante pot fi asociate ciclurilor Juglar. 7 Lending Booms, Real Estate Bubbles and the Asian Crisis, Charles Collyns & Abdelhak Senhadji, International Monetary Fund, Working Paper 02/20.
6

construciilor i oferta fix de terenuri. Datorit acestor factori, creterea sau scderea cererii pe piaa imobiliar afecteaz n primul rnd preul, cantitatea de bunuri imobiliare (locuine) oferite avnd o variaie lent. Practic, lipsa elasticitii ofertei imobiliare crete impactul cererii asupra preurilor. Figura 1 Oferta perfect inelastic a terenurilor

Pre

C1 C2

P1 P2 Q Cantitate

Se poate observa c cererea aflat la valoarea C1 se ntlnete cu oferta la P1 (preul de tranzacie). Atunci cnd cererea scade la C2, i preul scade la P2. n tot acest timp oferta rmne constant la valoarea Q, preul fiind singurul lucru care variaz n funcie de cerere.

Modelul de mai sus nu surprinde complexitatea tranzaciilor cu terenuri, n special datorit faptului evident c oferta efectiv de terenuri este mult mai mic dect oferta potenial, aceast diferen determinnd o evoluie relativ dinamic a cantitii de terenuri aflate la vnzare pe pia8. Cu toate acestea, situaia ofertei perfect inelastice a terenurilor prezint ntr-un mod elocvent unul dintre factorii care influeneaz fundamental rigiditatea ofertei pe piaa imobiliar. Ca urmare a acestei situaii, chiriile, care ofer indicii relevante legate de cerere, sunt percepute ca fiind un indicator de baz al pieei imobiliare. Valoarea acestora depinde de mai multe variabile cum ar fi produsul intern brut real (care cuprinde att nivelul agregat al venitului pe cap de locuitor, ct i dimensiunea populaiei) i ratele anticipate ale dobnzilor reale (care exprim costul mprumuturilor). Alte variabile relevante, dei nu sunt incluse n analizele empirice
Percepia conform creia terenurile reprezint o resurs epuizabil, iar valoarea lor trebuie s cresc n mod natural ca urmare a creterii populaiei trebuie nsoit, cel puin, de urmtoarea nuanare: terenurile construibile aflate n vecintatea zonelor puternic urbanizate reprezint o resurs limitat. Astfel este evitat generalizarea principiului cantitii limitate de teren, a crui relevan devine aproape inexistent n comparaie cu cea a resurselor primare (hran, ap, energie) n cazul unei explozii demografice extreme.
8

Oferta

datorit absenei datelor, includ taxele din domeniul imobiliar, deductibilitatea dobnzilor la creditele ipotecare i cadrul legislativ care reglementeaz piaa imobiliar (se refer la prevederile legate de acordarea permiselor de construcie, legislaia care reglementeaz chiriile i arenda). Caracteristicile inerente ale pieei imobiliare, mai ales informaia imperfect, rigiditatea ofertei i pieele financiare imperfecte, contribuie la vulnerabilitatea acestei piee n faa perioadelor prelungite n care preurile deviaz de la valoarea fundamental9. Avnd n vedere faptul c preul bunurilor imobiliare depinde de valoarea viitoare a datelor fundamentale, ntr-un mediu cu informaie imperfect investitorii pot fie s subestimeze, fie s supraestimeze valoarea argumentat fundamental a preurilor. Conform modelului elaborat de economistul american Mark Carey10, valoarea fundamental a terenurilor este egal cu valoarea actualizat a venitului net care poate fi obinut prin nchirierea terenului respectiv sau valoarea total actualizat a fluxurilor de numerar care vor fi generate de respectivul teren. Aceasta este singura valoare compatibil cu echilibrul pe termen lung i, n termeni financiari acest model se numete discounted cash flow (DCF). DCF implic utilizarea conceptului de valoare temporal a banilor (time value of money) care se refer la costul de oportunitate al capitalului. n timp, acest model a fost lrgit pentru a include i proprietile imobiliare cu caracter comercial, iar preul fundamental este definit ca fiind preul la care valoarea curent a stocului de structuri imobiliare este egal cu costul de nlocuire a acestora. Diferenele dintre preurile pltite de investitorii de pe aceast pia apar ca urmare a erorilor n calcularea valorii fundamentale a terenurilor sau datorit informaiilor private n legtur cu veniturile anticipate a fi obinute de pe urma terenului respectiv i/sau evoluia ratei de capitalizare a acestuia. n majoritatea pieelor imobiliare, devierile susinute sub preurile justificate fundamental sunt puin probabile datorit faptului c investitorii sofisticai vor profita de aceste abateri cumprnd pn cnd preul crete la valoarea fundamental. De asemenea, este logic de presupus c, dac preul este prea mare, aceiai investitori sofisticai vor profita folosind procedeul de vnzare descoperit (short selling)11 pn cnd preul din pia atinge valoarea fundamental. Aceast presupunere nu este ns plauzibil din cauza dificultilor n vnzarea descoperit a proprietilor imobiliare12. n plus, din cauza rigiditii, creterea
Bubbles in Real Estate Markets, Richard Herring & Susan Wachter, Working Paper, University of Pennsylvania (prepared for Federal Reserve Bank of Chicago and World Bank Groups Conference on Asset Price Bubbles: Implications for Monetary, Regulatory and International Policies), 2002. 10 Feeding the Fad: the Federal Land Banks, Land Market Efficiency, and the Farm Credit Crisis, Mark Carey, Ph.D. dissertation, University of California at Berkeley, 1990. 11 Aceast tehnic este utilizat, n general, pe pieele de capital i se refer att la piaa spot ct i la contractele derivate (futures sau options) n care o persoan vinde un activ pe care nu-l deine (denumit activ suport), dar se angajaz s-l cumpere la un moment dat (la scaden). Vnzarea descoperit este folosit pentru a profita de pe urma unor eventuale scderi ale preurilor sau pentru efectuarea unor operaiuni de hedging. 12 Dei exist companii din domeniul imobiliar tranzacionate pe pieele de capital, acestea nu asigur o eficien real a vnzrilor descoperite de pe piaa imobilar. Pentru echilibrarea acestei situaii, opiniile economitilor evideniaz utilitatea organizrii unei piee a opiunilor n domeniul imobiliar.
9

ofertei de terenuri nu poate contrabalansa, cel puin pe termen scurt, creterea preurilor peste valoarea fundamental. Datorit situaiei descrise mai sus, sentimentul optimist al investitorilor este cel care primeaz pe aceast pia i reprezint elementul decisiv care duce preurile peste valoarea lor fundamental. n realitate, chiar dac optimismul nu este sprijinit de analiza valorii fundamentale, investitorii rmn n pia pe tot parcursul trendului ascendent al preurilor i ct timp finanrile sunt disponibile. Pentru segmentul rezidenial al pieei imobiliare, decalajele mari din domeniul construciilor mpiedic un rspuns rapid al ofertei la cererea tot mai mare, iar preurile continu s creasc pentru o perioad relativ lung de timp. Aceast situaie este amplificat de comportamentul sistemului bancar care finaneaz investitorii cu sume tot mai mari bazndu-se pe creterea valorii bunurilor imobiliare ipotecate. Atitutidinea bncilor este determinat de scderea percepiei generale asupra riscurilor de insolvabilitate. Aceste efecte de feedback se inverseaz atunci cnd preurile bunurilor imobiliare ncep s scad. Astfel, un declin al preurilor afecteaz n mod direct capitalizarea bncilor prin reducerea valorii activelor imobiliare proprii i indirect, prin scderea valorii mprumuturilor garantate cu proprieti imobiliare. Ulterior, declinul este amplificat de restricionarea creditrii, punnd o presiune suplimentar pe preuri care continu s scad resfngndu-se din nou asupra riscurilor de creditare. Ca i n cazul creterilor de preuri, atunci cnd acestea scad, fenomenul este alimentat i de conexiunea strns dintre piaa imobiliar i sistemul bancar. Ciclurile financiare descrise mai sus reprezint o caracteristic incontestabil a pieelor imobiliare n majoritatea statelor cu economie de pia, dar nu explic n totalitate evoluiile de pe aceste piee. 1.3. Elemente determinante ale tranzaciilor cu locuine Variabila principal care va fi utilizat n cadrul acestei analize este piaa rezidenial. Aceasta reprezint motorul ntregii piee imobiliare, avnd o influen evident asupra evoluiei sectoarelor de construcii, spaii de retail sau terenuri. Aceast influen este determinat de mai muli factori, dintre care cel mai important este faptul c piaa rezidenial reprezint, n special datorit lichiditii mai mari i informaiilor pe care le ofer investitorilor n legtur cu bunstarea general a populaiei, un punct de referin (benchmark) pentru celelate sectoare. La fel ca i pe piaa de capital, elementul speculativ al investiiilor imobiliare a constat, n trecut, n extragerea unui beneficiu din diferena dintre evaluarea activului de ctre pia i valoarea intrinsec a acestuia. Desigur, acest element are o influen considerabil i n prezent, dar componenta speculativ fundamental a pieelor pe care
8

se tranzacioneaz active imobiliare, aciuni sau mrfuri, este dat la momentul de fa de accentul primar pe ateptrile viitoare13. Dac n privina aciunilor este evident faptul c aceast abordare se bazeaz pe ctigurile viitoare pe care le va genera compania n cauz, n privina bunurilor imobiliare ateptrile se concentreaz pe creterile viitoare ale preurilor acestora. Practic, acest fenomen amplific preurile din prezent pe baza anticiprii unei creteri substaniale a cererii solvabile n viitor, dar creaz i o serie de situaii paradoxale. n primul rnd raionamentul elimin distinciile clasice dintre investiie i speculaie. Termenul de speculaie provine din cuvntul latin specula care nseamn a observa sau a urmri. Deci, speculatorul este cel care observ evoluiile viitoare naintea celorlai i acioneaz n consecin. La momentul de fa, i investitorul, pe orice fel de pia, trebuie s in cont de evoluiile viitoare fie utiliznd analizele proprii, fie adaptndu-se la perspectivele generale, avnd un comportament similar cu cel al speculatorului. Din aceste considerente, n continuare, termenul de speculator va fi folosit alternativ cu cel de investitor, iar diferenierea va fi fcut n primul rnd ntre aceste dou categorii, pe de o parte, i consumatorii obinuii care vnd sau cumpr bunuri imobiliare pentru uz propriu, de cealalt parte. Tranzaciile cu locuine prezint caracteristici similare cu pieele pe care se tranzacioneaz alte tipuri de active, cum ar fi valorile mobiliare, dar comportamentul ciclic al pieei imobiliare difer destul de mult de ciclicitatea ntlnit pe pieele de capital. n timp ce sectorul rezidenial, ca i cel comercial, este supus ocurilor datorate variaiilor cererii, care la rndul ei este influenat de schimbrile demografice, de omaj sau de veniturile populaiei, aceti factori nu ofer explicaii complete privind ciclurile cretere-declin observate frecvent pe pieele imobiliare. Comportamentul speculativ ntlnit, ndeosebi, pe pieele de capital, este limitat pe piaa imobiliar de constrngeri legate de lipsa lichiditii i costurile mari de tranzacionare, n timp ce majoritatea tranzaciilor sunt realizate de persoane care doresc s ocupe efectiv spaiile pe care le achiziioneaz i ale cror decizii nu au ca scop principal obinerea unor profituri. Cu toate acestea, factorii enumerai mai sus pot, uneori, chiar s ncurajeze speculaiile. Chiar dac cei care vor ocupa locuinele domin piaa, s-a constatat n practic faptul c aceste costuri ridicate de tranzacionare nu-i mpiedic pe acetia, sau chiar pe cei care cumpr pentru prima dat o locuin, s se mute din nou dac doresc s o fac14. n plus, atunci cnd piaa imobiliar este n cretere, multe familii care dein proprieti percep locuinele drept principalul mijloc de sporire a averii. Aceasta se datoreaz n primul rnd faptului c, pentru marea majoritate a populaiei, locuina reprezint principalul activ deinut.

Aceast expresie se referea iniial doar la caracterul speculativ al pieelor de capital, fiind folosit pentru prima dat de ctre Benjamin Graham n discursul su n faa Conveniei anuale a Federaiei Naionale a Analitilor Financiari din Statele Unite, n anul 1958. 14 Speculation in the Housing Market, Eric J. Levin & Robert E. Wright, Urban Studies vol.34, No. 9/1997.
13

Un alt factor important care accentueaz dinamica preurilor pe pieele rezideniale poate fi observat n perioadele de creteri susinute ale preurilor sub forma impulsului psihologic al persoanelor care nu dein locuine de a efectua astfel de achiziii. Aceste persoane, denumite n limbajul de specialitate first-time buyers, percep o presiune suplimentar atunci cnd pe pia au loc creteri masive de preuri care sunt interpretate drept costuri implicite. Aceast situaie este specific, mai ales, n rile cu o rat ridicat a deintorilor de locuine (homeownership rate)15. Principala diferen ntre piaa de capital i piaa rezidenial const de fapt n tipul de ateptri pe care le au participanii la pia. Astfel, dac pe piaa de capital actorii sunt considerai a avea ateptri raionale cu privire la evoluia preurilor, pe piaa rezidenial care este caracterizat de un grad relativ mic de lichiditate, comportamentul participanilor este considerat a fi extrapolativ sau adaptiv16. Acest lucru nseamn c att vnztorii ct i cumprtorii de locuine se bazeaz excesiv n estimarea dinamicii viitoare a pieei pe evoluia recent a preurilor. Un alt element care accentueaz aceste probleme este legat de aa-numitul comportament miop (myopical behavior) care induce participanilor la pia ideea c trendul actual al preurilor va continua i n viitor, acetia eund n a anticipa sau mcar a lua n calcul o eventual schimbare viitoare a tendinei de evoluie a preurilor. Cercetrile au artat faptul c una dintre cele mai importante caracteristici specifice pieei imobiliare este reprezentat de rigiditatea structural a preurilor. n acest sens, constatrile experilor au demonstrat faptul c, n cadrul ciclurilor financiare, evoluiile ascendente ale preurilor nu sunt compensate prin evoluii descendente similare ca amploare. De fapt, preurile activelor imobiliare, i n special cele ale locuinelor, scad destul de rar n termeni nominali, i acest fenomen se petrece, mai ales, n cazul unei deteriorri importante a mediului economic general. Asimetria evoluiilor preurilor este explicat parial de refuzul vnztorilor de a participa la pia n situaiile de scdere a preurilor, acetia avnd suficient timp de ateptare pentru un nou val de creteri datorit costurilor relativ reduse de gestionare a activelor imobiliare. Dorina de retragere de pe pia a vnztorilor este stimulat i de proporia pe care o au bunurile imobiliare n averea total a unei familii obinuite. Acest efect poate fi explicat psihologic i prin modificarea comportamentului participanilor la pia n funcie de poziia n care se afl. Astfel, o scadere a preurilor este perceput ca o pierdere (amplificat de ponderea mare pe care o are proprietatea n totalul averii sale) de ctre vnztor. Aa cum a demonstrat laureatul Premiului Nobel n Economie, Daniel Kahneman, mpreun cu Amos Tversky17, atunci cnd n discuie sunt poteniale ctiguri, majoritatea oamenilor au un comportament care denot aversiune fa de risc (risk-averse), iar atunci cnd sunt confruntate cu poteniale
Poate fi considerat o rat ridicat a posesorilor de locuine atunci cnd depete 50-60% din populaie. House Price Dynamics, James M. Poterba, Brookings Papers on Economic Activity, 1991. 17 Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk, Daniel Kahneman, Amos Tversky, Econometrica, 1979.
15 16

10

pierderi, aceleai persoane devin cuttoare de risk (risk-seeking) avnd comportamentul unui parior care mrete miza n sperana de a elimina pierderile. Aceast constatare a fost demonstrat empiric prin numeroase cercetri i a condus la infirmarea concluziilor teoriei clasice a utilitii anticipate dezvoltat de matematicianul Daniel Bernoulli. Expresia grafic a acestei situaii se regsete n Figura 2. Figura 2 Curba utilitii participanilor la pia
Valoare

Rezultat Pierdere Ctig

Punctul de referin

Din analiza figurii de mai sus se poate observa faptul c, n zona pozitiv, curba respect principiul utilitii marginale, plafonndu-se relativ rapid, n timp ce n zona negativ aceasta accelereaz mult mai puternic, avnd o tendin de atingere a punctului de referin. Practic, sentimentul pe care l are o persoan aflat n poziie de pierdere este mult mai intens dect cel pe care l are aceeai persoan n poziie ctigtoare echivalent, acest lucru determinnd apariia unui comportament asimetric. Cu alte cuvinte, atitudinea fa de risc este, n cele mai multe cazuri, un rezultat al situaiei n care se afl participantul la pia. n principal datorit acestui factor, se pot observa diferene dramatice de lichiditate pe piaa imobiliar ntre perioadele de cretere a preurilor i cele de scdere. Un alt element psihologic, cu implicaii semnificative asupra evoluiei pieei imobiliare, este reprezentat de aa-numitul efect de nzestrare (endowment effect) descoperit de profesorul american Richard Thaler. Acest efect se refer la faptul, constatat empiric i demonstrat experimental, c oamenii consider mai valoros un bun asupra cruia dein drepturi de proprietate dect un bun similar/identic deinut de alt persoan. Practic, pe piaa rezidenial, oamenii nu sunt dispui s plteasc pentru a

11

obine o locuin dect un pre mai mic dect cel pe care l-ar cere pentru locuina respectiv din poziia de vnztori. Datorit impactului major pe care l au tranzaciile imobiliare asupra averii personale a oamenilor, efectul de nzestrare este resimit mai puternic pe aceast pia i poate reprezenta o explicaie plauzibil pentru diversele ineficiene constatate n funcionarea mecanismelor ei. Toi factorii de natur psihologic enumerai mai sus confer pieei imobiliare caracteristici specifice care o deosebesc de celelalte piee pe care se vnd bunuri i servicii, sau se tranzacioneaz active. Chiar dac principiile de baz de pe aceast pia sunt similare cu cele ale pieelor pe care se tranzacioneaz active financiare, diferenele importante de lichiditate, volatilitate i eficien, precum i asimetriile de pre nu pot fi ignorate ntr-un demers care i propune s neleag i s descrie mecanismele care guverneaz piaa imobiliar. 1.4. Teoria arbitrajului de pre i eficiena pieei imobiliare Avnd n vedere aspectele descrise mai sus putem afirma c piaa imobiliar are o dimensiune investiional pronunat. Acest lucru nseamn c, n afara investitorilor i speculatorilor, marea majoritate a consumatorilor percepe achiziia unei locuine ca reprezentnd n primul rnd o investiie. n general, cei care au nevoie de o locuin vor achiziiona una considernd aceast aciune ca fiind o investiie sau un mijloc de economisire mai eficient dect nchirierea. Perceperea procesului de achiziie a unei locuine ca fiind un mijloc de economisire este un fenomen ntlnit n special n cazul celor care achiziioneaz respectiva locuin cu bani mprumutai, iar pentru cei care folosesc resurse proprii pentru achiziie percepia este cea a unei tezaurizri a respectivelor resurse. Un investitor care deine n prezent suma pe care o va folosi pentru achiziia unei locuine are posibilitatea de a alege ntre mai multe tipuri de active (aciuni, obligaiuni, mrfuri etc.) cu grade diferite de risc n timp ce persoana care cumpr locuina cu bani mprumutai nu are dect alternativa economisirii sumei necesare pentru achiziia locuinei. Contractarea unui mprumut reprezint de fapt transferarea sumei de bani din viitor n prezent prin plata unui cost aferent, respectiv dobnda i comisioanele percepute de creditor. n acest sens, debitorul poate beneficia de locuina respectiv n prezent, mprumutul reprezentnd astfel o alternativ la economisire. Datorit acestui fapt, comportamentul de pia al consumatorilor este similar cu cel al investitorilor. Pentru a putea nelege mai bine motivaiile investitorilor i mecanismele care determin evoluia pieei imobiliare vom prezenta n cele ce urmeaz o analiz n paralel a unor concepte investiionale dezvoltate pe pieele de capital i care pot fi extrapolate pe piaa imobiliar.

12

Conform teoriei arbitrajului de pre, dezvoltat de profesorul american Stephen A. Ross n 1976, rentabilitatea estimat a unui activ financiar poate fi modelat ca funcie liniar a mai multor factori macroeconomici. Rezultatul modelului poate fi folosit pentru evaluarea corect a activului respectiv i pentru raportarea acesteia la riscul potenial. Dac presupunem c, pentru dou active diferite, toi factorii sunt egali, investitorii vor prefera activul cu cel mai redus grad de risc potenial. Aceast relaie poate fi exprimat grafic astfel: Figura 3 Arbitrajul ateptarilor
Randament potenial

C Risc potenial

*pentru simplificare, n aceast figur nu sunt incluse elemente importante pentru teoria investiiilor cum ar fi rata fr risc
(riskfree rate), frontiera eficienei (efficient frontier) sau curbele de utilitate.

Practic, graficul de mai sus exprim relaia elementar ntre risc, randament i alegerile investitorilor. Este evident faptul c investitorii vor prefera activul B n detrimentul activului C datorit unui grad de risc mai mic pentru un randament identic. n acelai timp, investitorii vor prefera activul A n detrimentul activului B datorit randamentului mai bun oferit la acelai grad de risc. Acest lucru va determina creterea preului lui A n raport cu B i C, precum i a preului lui B n raport cu C. Investitorii care mizeaz pe diferena de risc dintre B i C, precum i pe diferena de randament dintre A i B efectueaz o operaiune de arbitraj al ateptrilor. n acest context, trebuie menionat faptul c randamentul se refer la valoarea prognozat sau ateptat de pia, iar riscul la care este expus activul se refer la riscul sistematic sau riscul de pia care este diferit de riscul idiosincratic (riscul nespecific sau individual). Diferena dintre acest gen de operaiuni i arbitrajul clasic este dat de faptul c, n cazul de fa, este vorba despre un procedeu care crete ansele de ctig estimate pe baza ateptrilor pieei dar nu garanteaz acest lucru. Arbitrajul clasic se refer la
13

obinerea unui ctig sigur din specularea unei diferene ntre preurile de pe mai multe piee ale aceluiai activ (de exemplu: diferenele ntre preul unei aciuni pe piaa spot i preul contractelor futures avnd ca activ suport aceeai aciune pe piaa produselor derivate). Arbitrajul ateptrilor are un rol fundamental pentru toate pieele pe care se tranzacioneaz active: determin eficiena acestor piee. Tipul de eficien generat de aceste operaiuni de arbitraj este diferit de cea economic (spre exemplu eficiena de tip Pareto care se refer la alocarea resurselor), acest concept avnd un caracter informaional n teoria investiiilor. Din acest punct de vedere, o pia este eficient dac toat informaia disponibil despre un activ este inclus rapid i complet n preul de tranzacionare al acestuia. ntr-o astfel de pia este aproape imposibil ca o persoan s fac profituri pe baza subevalurii sau supraevalurii excesive datorit numrului mare de investitori care desfoar operaiuni de arbitraj al ateptrilor. Pentru atingerea unei astfel de situaii de eficien este necesar existena unor condiii cumulative, astfel: informaiile trebuie s fie corecte i disponibile tuturor participanilor; viteza de tranzacionare trebuie s fie relativ egal pentru toi; costurile de tranzacionare s fie uniforme i la un nivel foarte sczut n raport cu valoarea tranzaciei. Se poate observa cu uurin faptul c pieele imobiliare din ntreaga lume, caracterizate prin asimetrii informaionale, vitez sczut i costuri ridicate de tranzacionare, nu pot prezenta la momentul de fa caracteristicile necesare pentru a putea fi considerate mcar parial eficiente, n sensul descris mai sus. Cu alte cuvinte, preurile activelor imobiliare nu reflect n mod constant randamentele i riscurile anticipate de participanii la pia. Arbitrajul, care are rolul de a elimina alocrile ineficiente de resurse economisite i de a preveni pierderile masive datorate acestor alocri, este puternic descurajat de infrastructura operaional a pieei. Astfel, costurile de tranzacionare i calitatea serviciilor conexe pieei imobiliare devin generatoare de riscuri suplimentare. Chiar dac aceast concluzie este general acceptat de marea majoritate a economitilor, exist studii18 care au demonstrat pe baza unor dovezi empirice faptul c piaa rezidenial poate prezenta caracteristici de eficien slab (weak efficiency). n mod paradoxal, acest fapt este atribuit costurilor (financiare i non-financiare) mari de tranzacionare care au rolul de a compensa eventualele ctiguri suplimentare care pot fi obinute n urma speculrii asimetriilor informaionale. Teoria rmne ns deschis dezbaterii, neexistnd probe concludente n legtur cu amploarea efectului de compensare pe care l au costurile ridicate de tranzacionare n raport cu lipsa de
Efficiency of the Market for Residential Real Estate, Karl L. Guntermann, Richard L. Smith, Land Economics, Vol.63, No.1, 1987.
18

14

transparen a pieei i cu asimetriile informaionale. n plus, simplul fapt c operaiunile de arbitraj nu pot fi efectuate la randament maxim din cauza costurilor nu nseamn c preurile reflect informaiile disponibile n pia n mod eficient i, cu att mai mult, acest lucru nu indic existena unei distribuii simetrice a acestor informaii. 1.5. Analiza concurenei pe piaa imobiliar Datorit numrului mare de vnztori i volumului uria al tranzaciilor (att ca numr, ct i ca valoare absolut), piaa imobiliar poate fi considerat ca apropiindu-se destul de mult de modelul concurenei perfecte. Principalul motiv care conduce la o astfel de concluzie este legat de imposibilitatea vnztorilor, n general, de a impune preul de tranzacionare. Acelai lucru este valabil i pentru cumprtori sau investitori luai individual, toi participanii la pia avnd rolul, consacrat n teoria microeconomic, de price takers. Practic, preul fiecrui lot de teren, al fiecrei locuine i al fiecrui spaiu comercial este influenat, aproape n totalitate, de interaciunea ntre volumele agregate ale cererii i ofertei. Imposibilitatea participanilor la pia de a influena semnificativ preul de tranzacionare i dependena evoluiei pieei de cerere reprezint rezultatul faptului c averea imobiliar a unei ri este puternic divizat, iar marea majoritate a populaiei particip la aceast pia fie n calitate de (poteniali) vnztori, fie n calitate de (poteniali) cumprtori, sau ambele. Aceast caracteristic extrem, unic pieei imobiliare, o face s se apropie suficient de mult de modelul concurenei perfecte fr a ndeplini unele dintre condiiile consacrate de teoria economic, i anume: bunurile imobiliare nu sunt omogene, iar asimetriile informaionale creeaz un avantaj important vnztorilor. Spre deosebire de piaa de capital, care este i ea considerat ca apropiindu-se de concuren perfect, piaa imobiliar nu poate fi influenat de mari investitori instituionali, avnd un caracter competitiv net superior n plan agregat19. n plus, practica a dovedit faptul c nici mcar statul, atunci cnd particip la pia ca vnztor sau cumprtor, nu are resurse suficiente pentru a influena decisiv preurile20. Statul are n schimb, instrumente coercitive cu influen indirect cum ar fi politica fiscal sau cea de reglementare a regimului proprietilor, precum i instrumente de natur monetar cu impact asupra cererii (de exemplu: influena asupra dobnzilor pe termen scurt i controlul masei monetare), dar posibilitile de utilizare a acestora sunt limitate ntr-o societate democratic bazat pe economie de pia. Nu n ultimul rnd, trebuie menionat faptul c barierele la intrarea pe aceast pia i la ieirea de pe ea sunt extrem de reduse, acest lucru contribuind decisiv la caracterul puternic concurenial. Cu toate acestea, ieirea este mai dificil, n perioade
Impactul pe care l au investitorilor instituionali asupra preurilor de pe piaa imobiliar este cel mult local i temporar. Demersurile statelor de a construi locuine sociale, participnd astfel la ofert, sau de a cumpra locuine sociale de pe pia, participnd astfel la cerere, nu au putut determina evoluii importante ale preurilor pe termen lung.
19 20

15

de scdere a preurilor i a lichiditii, n special pentru mari investitori cu portofolii consistente. Dificultatea provine din volumul mare al pierderilor care trebuie asumate prin vnzarea activelor la preuri reduse. Din punct de vedere al definirii geografice, pieele imobiliare au un puternic caracter local, dar pentru a putea nelege mai bine sursa acestei caracteristici trebuie cunoscut mai precis proporia pe care o au consumatorii i investitorii (categorii care pot fi considerate distincte din punct de vedere al scopului urmrit i nu neaprat al comportamentului pe pia care este de multe ori similar aa cum am artat mai sus) n totalul cererii. Astfel, dac pentru un investitor elementele eseniale care determin substituibiliatea ntre dou bunuri imobiliare sunt randamentul chiriei i potenialul de cretere a preurilor, pentru un consumator elementele care conteaz cel mai mult pot fi diferite. O persoan care achiziioneaz o proprietate pentru a locui n ea are, n general, urmtoarele puncte de reper: apropierea fa de locul de munc i fa de familie/prieteni; calitatea proprietii; calitatea zonei; accesul la mijloacele de transport n comun; precum i alte elemente determinate de necesitile personale legate de confort i accesibilitate. Cu excepia calitii proprietii care se refer la suprafa, compartimentare, finisaje, an de construcie etc., toate celelalte elemente sunt exogene i in de un singur factor: localizarea. Aceasta este important att pentru consumatori, ct i pentru investitori, din motivele invocate mai sus, la care se adaug nc unul important: lichiditatea. Este cunoscut faptul c lichiditatea variaz n funcie de zon (de exemplu: zonele centrale ale marilor orae sunt mai lichide dect periferiile), iar acest lucru conteaz pentru c cel care cumpr este dispus s ofere un pre mai bun (liquidity premium) dac tie c exista o pia pentru acel activ. Piaa pentru investitori este conectat puternic la piaa consumatorilor, datorit faptului c acetia din urm reprezint de fapt motorul randamentelor pe care le obin cei care investesc. Astfel, exist n mod evident un grad puternic de corelare ntre nivelul de substituibilitate a proprietilor valabil pentru investitori i cel valabil pentru consumatori. Caracterul local incontestabil al pieei nu se datoreaz exclusiv motivaiilor de natur subiectiv. Un alt element esenial este ponderea pe care o are preul n determinarea gradului de substituibilitate. Astfel, este greu de afirmat c o locuin n valoare de 1 000 000 de euro este substituibil cu una n valoare de 100 000 de euro, chiar dac cele dou proprieti ndeplinesc aceeai funcie, avnd, poate, chiar aceeai suprafa (n acest caz, diferena ntre cele dou preuri nu poate fi dat dect de zon). Astfel, o caracteristic a pieei imobiliare care ine de dimensiunea pieei produsului este determinat de poziionarea geografic. n cazul pieei imobiliare putem afirma c dimensiunea geografic, mai precis locaia, influeneaz (indirect, prin pre) n mod decisiv definirea pieei produsului, determinnd gradul de substituibilitate al proprietilor ntr-un mod mult mai complex dect n cazul altor bunuri i/sau servicii. Expresia grafic a acestei relaii este prezentat mai jos.

16

Figura 4 Dimensiunile relevante ale pieei rezideniale


LOCALIZARE ALTE CARACTERISTICI (suprafa, finisaje, anul de construcie etc.)

PRE

SUBSTITUIBILITATE

PIAA GEOGRAFIC

PIAA PRODUSULUI

Concluzionnd, putem defini dimensiunea geografic relevant a pieei rezidenial astfel: - pentru investitori (cumprtori, dezvoltatori): piaa imobiliar are o dimensiune mondial; - pentru consumatori (vnztori individuali i cumprtori care achiziioneaz proprieti pentru a le utiliza n orice alt scop dect cel de a obine randament): piaa imobiliar are o dimensiune local. Cu toate acestea, concluzia de mai sus nu are suficient precizie pentru a putea fi considerat incontestabil. Numeroase variabile, cum ar fi mobilitatea forei de munc i gradul de difereniere al proprietilor, afecteaz n mod decisiv substituibilitatea, astfel nct nu exist, n prezent, autoriti sau organisme care s poat oferi soluii pentru conturarea unei imagini complete a modului n care interacioneaz aceti factori pentru a genera echilibrul cerere-ofert. Practic, gradul de substituibilitate al proprietilor depinde n mod decisiv de pre, care la rndul lui este determinat de un complex de elemente imposibil de agregat. Datorit acestui fapt, graniele pieei identificate mai sus nu pot avea dect un caracter orientativ.

17

1.6. Indicatori de risc ai pieei imobiliare Chiar dac la momentul de fa, nu exist o opinie unanim n rndul experilor privind modalitile de calcul al riscurilor la care sunt expuse pieele imobiliare, mai multe modele de analiz au reuit de-a lungul timpului s-i probeze viabilitatea. Unul dintre acestea este, cu siguran, modelul de scoring pentru piaa rezidenial elaborat de Deutsche Bank Research la sfritul lui 200621. Acest instrument relativ simplu i-a demonstrat eficiena reuind s anticipeze cu destul precizie declinul pieelor imobiliare din Marea Britanie, Spania i Irlanda, precum i stabilitatea pieei din Germania. Practic, cercettorii de la Deutsche Bank Research, utiliznd date furnizate de Eurostat, EMF22, UN Population Division i Euroconstruct23, au creat un model axat pe urmtoarele coordonate de baz: (1) Riscul general de pre - include o posibil supraevaluare a activelor imobiliare datorat unor indicatori de rentabilitate24 i accesibilitate25 n cretere. (2) Riscul economic - se refer la ncetinirea creterii economice, creterea dobnzilor i fluctuaiile importante n numrul locuitorilor unei ri. (3) Riscul de ofert - apare atunci cnd stocul de locuine crete mai rapid dect populaia. (4) Riscul de structur a pieei - cnd tot mai multe persoane sunt deintori de proprieti imobiliare i mrimea acestor proprieti este din ce n ce mai mare, apare o presiune suplimentar asupra preului. (5) Riscuri privind sistemul ipotecar - creterea indicatorului mprumut ipotecar / valoarea proprietii26; - o cretere a mprumuturilor cu rat/dobnd variabil n totalul creditelor ipotecare indic riscuri mai mari de insolvabilitate pentru clienii bncilor; - creterea datoriei ipotecare a populaiei ca pondere n PIB. (6) Riscul de corelare cu alte piee - corelarea cu piaa imobiliar din Statele Unite27.
US house prices declining: Is Europe next?, Deutsche Bank Research, 11.10.2006. European Mortgage Federation. 23 Cel mai important institut european de cercetare n domeniul construciilor. 24 Este de fapt raportul dintre preul proprietii i chiria lunar. Randamentul scade odat cu creterea valorii acestui indicator. 25 Indicatorul de accesibilitate se msoar ca procent al ratei ipotecare medii n venitul mediu net. Practic, cu ct valoarea indicatorului este mai mare, cu att sunt mai puin accesibile locuinele. 26 LTV Loan-to-value.
21 22

18

- corelarea la nivel european28. Un aspect interesant este legat de faptul c, n cadrul modelului, primii 5 indicatori au n total o pondere de 80% (0,8) cu sub-ponderi individuale de 20% (0,2). Astfel, autorii consider cei 5 indicatori ca avnd o importan egal n evaluarea riscului general al pieei. Estimnd aproape 100 de modele suplimentare pe baza unor ponderi diferite, experii Deutsche Bank Research au observat c scorul median obinut era aproape identic cu cel obinut din aplicarea ponderilor egale. Aceast constatare confer credibilitate ponderilor egale date factorilor de risc i, cel mai important aspect, indic importana egal a fiecrui factor de risc n raport cu ceilali factori. De fapt, ntre aceti factori se pot observa legturi att din punct de vedere empiric, ct i din punct de vedere al teoriei economice. Practic, analiznd factorii de risc dezvoltai de Deutsche Bank Research n raport cu evoluiile recente ale pieelor imobiliare din statele dezvoltate, se constat un grad ridicat de corelare ntre evoluiile acestor indicatori. Unul dintre cele mai importante elemente utilizate n cadrul majoritii analizelor de risc este raportul chirii/pre. Acest fapt se datoreaz, aa cum am prezentat anterior, dublei utilizri a chiriilor ca indicator esenial pentru piaa imobiliar. Astfel, nivelul chiriilor ofer indicii importante n legtur cu veniturile disponibile ale populaiei i este folosit ca element de baz pentru analiza fluxurilor de numerar care pot fi obinute de investitori. Chiriile prezint importan pentru piaa rezidenial, piaa spaiilor comerciale i cea a birourilor, i mai puin pentru piaa terenurilor agricole sau a spaiilor industriale de producie. Ali indicatori relevani, utilizai n special de marile entiti financiare pentru identificarea riscurilor de supraevaluare, sunt: - ponderea avansului pentru creditele ipotecare n totalul valorii locuinelor (downpayment percentage); - costul de oportunitate (reprezentat n general de rata fr risc29) raportat la randamentul real total (calculat prin nsumarea creterilor de pre cu randamentul net al chiriilor); - procentul de credite ipotecare neperformante din totalul creditelor ipotecare acordate; - diferena (spread-ul) dintre dobnzile interbancare i dobnzile de referin ale bncilor centrale. n final, considerm important menionarea faptului c, n relaia cu indicatorii de risc, evoluia preurilor activelor imobiliare poate avea att rolul de cauz, ct i pe cel de efect. De exemplu, evoluia preurilor pe piaa imobiliar poate genera riscuri pentru
Acest indicator se msoar n funcie de impactul evoluiei preurilor la locuine n SUA asupra preurilor de pe piaa european n discuie. De exemplu, daca o cretere/scdere a preului cu 1% n SUA are un impact nesemnificativ atunci elasticitatea este considerat nul. 28 Se calculeaz ca sum a elasticitilor dintre pieele europene ponderat cu punctajul de risc al pieei respective. 29 n Statele Unite, aa-numita risk free rate este reprezentat de randamentul titlurilor de stat cu maturitate la 10 ani.
27

19

sistemul ipotecar, acestea afectnd la rndul lor dinamica preurilor n cadrul unui proces care se autoalimenteaz.

1.7. Concluzii Avnd n vedere argumentele expuse mai sus, putem afirma faptul c piaa imobiliar, n general, i piaa rezidenial, n special, se deosebesc fundamental de pieele obinuite pe care se tranzacioneaz bunuri, servicii sau active. Specificul pieei imobiliare este determinat, n principal, de dou elemente: caracteristicile proprietilor i comportamentul participanilor la pia. Datorit acestor factori, piaa imobiliar se distinge prin: asimetrii informaionale, preuri rigide, fluctuaii semnificative de lichiditate, lips de transparen i ineficien economic. Astfel, sunt generate riscuri semnificative pentru sistemul financiar, care este strns legat de piaa imobiliar prin garaniile ipotecare, precum i pentru restul economiei, prin afectarea procesului investiional i a mobilitii forei de munc. n acest context, rolul serviciilor conexe pieei imobiliare (notarii, ageniile imobiliare, experii geodezi i evaluatorii) este extrem de important pentru estomparea asimetriilor informaionale i creterea transparenei. n plus, lichiditatea pieei poate fi ameliorat prin intermediul unor costuri de tranzacionare mai reduse, creterea vitezei i a calitii acestor servicii. Modalitatea cea mai eficient pentru realizarea acestui deziderat este, aa cum vom arta n continuare, sporirea gradului de concuren pe pieele serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare.

20

CAPITOLUL II PIAA IMOBILIAR N ROMNIA

2.1. Date generale n Romnia, piaa imobiliar rezidenial cuprinde peste 8 milioane de locuine, avnd aproximativ 21 milioane de camere i o suprafa locuibil total de peste 300 milioane de m2. n capital, numrul total de locuine este de aproximativ 800 mii, mprite n aproape 2 milioane de camere i avnd o suprafa locuibil total de peste 30 milioane de m2. Proporiile statistice prezente la nivel naional se regsesc destul de simetric i la nivelul municipiului Bucureti. Astfel, 10% din populaia Romniei locuiete n capital unde se regsete 10% din fondul locativ naional. Majoritatea covritoare a acestor locuine a fost construit nainte de 1989, cnd ritmul de dezvoltare urban era mult mai accentuat, iar evoluia demografic era susinut de reglementri speciale (interzicerea avorturilor, interdicii legate de emigrare etc.). Drept consecin a eliminrii acestor reglementri, precum i datorit altor factori de natur socio-economic, populaia Romniei a sczut de la aproximativ 23 milioane n 1989, la 21,5 milioane n 2008. Conform prognozelor, este foarte probabil ca aceast tendin s se menin i populaia s ajung la 21 milioane n 2011. Mare parte a locuinelor a trecut din proprietatea statului n proprietate privat la nceputul anilor 1990, acest lucru determinnd ca populaia s dein n prezent aproximativ 98% din fondul locativ. Ulterior anului 1989, nceperea construciei de locuine noi a cunoscut o perioad de stagnare, numrul total de locuine fiind suplimentat anual cu cele aflate deja n construcie. ncepnd cu anii 2000, n Romnia a aprut fenomenul de dezvoltare imobiliar ca efect al creterii preurilor pe piaa rezidenial. Intensificarea activitii de construire a locuinelor, creterea numrului de tranzacii imobiliare i a valorii acestora au accelerat odat cu finalizarea procesului de tranziie de la economia planificat centralizat la economia de pia i au fost amplificate de aderarea Romniei la Uniunea European. Ca urmare a fenomenului de mproprietrire masiv a populaiei la nceputul anilor 1990, precum i datorit sporului natural negativ al populaiei din ultimii 20 de ani, Romnia ocup n prezent locul 1, cu o rat de 96%, n rndul statelor membre UE ca procent de locuine ocupate de proprietari din totalul locuinelor. n vrful acestui clasament se afl att state care au fcut parte din fostul bloc comunist cum ar fi
21

Bulgaria, Ungaria sau statele baltice, ct i ri de sorginte latin cum ar fi Spania, Italia i Portugalia. La polul opus se afl statele nordice, iar cea mai sczut rat se regsete n Germania. Astfel, distribuia geografic a ponderii locuinelor ocupate de proprietari n totalul locuinelor se prezint sub forma unui tipar coerent determinat i de factori socioculturali.
Situaia comparativ a locuielor ocupate de proprietari (owner occupied homes), exprimat ca procent din totalul locuinelor, n statele membre UE - 2007
Romnia Bulgaria Slov acia Lituania Ungaria Letonia Spania Estonia Slov enia Malta Irlanda Grecia Portugalia Italia Cehia Marea Britanie Lux emburg Finlanda Belgia Cipru Media UE 27 Suedia Polonia Frana Danemarca Olanda Austria Germania

96% 95%* 89% 89% 87% 84% 83% 83% 80% 77% 77% 77% 73% 72% 72% 71% 71% 67% 67% 66% 65% 62% 58% 58% 58% 56% 52% 46% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

0%

Sursa: Eurostat * Pentru Bulgaria cifra este estimat pe baza datelor EMF.

Acest indicator furnizeaz informaii importante n legtur cu nclinaia populaiei pentru deinerea de locuine n defavoarea nchirierii, mobilitatea forei de munc (invers corelat cu rata de locuine ocupate de proprietari), structura pieei imobiliare i riscurile la care este expus aceasta. n ultimii ani, numrul de locuine ocupate de proprietari a sczut n statele cu valori mari i a crescut n statele cu valori mici, existnd o tendin evident n acest sens la nivel comunitar.
22

n mod aparent paradoxal, Germania este considerat una dintre cele ieftine (raportat la venituri) i mai stabile piee imobiliare din lume tocmai datorit faptului c mai mult de jumtate din populaie locuiete n case i apartamente nchiriate. n perioada recent de ajustare economic, ipoteza privind riscurile suplimentare generate de o rat mare a locuinelor ocupate de proprietari a fost confirmat de realitate, statele cu rate mari suferind corecii masive ale preurilor n timp ce Germania i statele nordice i-au meninut o relativ stabilitate a preurilor proprietilor. Pe piaa din Romnia nu exist un indice imobiliar oficial calculat pe baza valorilor de tranzacionare, existnd n schimb mai muli astfel de indicatori calculai de organisme private pe baza preurilor afiate. Toate datele disponibile n pia arat o scdere general a preului activelor imobiliare n ultima perioad, fr ca amplitudinea acesteia s poat fi msurat cu precizie. Cu toate acestea, un indiciu important privind evoluia pieei este oferit de lichiditate (numrul de tranzacii), element puternic corelat cu preurile, aa cum am artat n Capitolul I.
Evoluia lunar a numrului de tranzacii imobiliare n perioada ianuarie 2006 - iunie 2009
60000 55000 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000

20 06

20 07

20 08

Sursa: UNNPR

Aa cum reiese i din graficul evoluiei lunare a numrului de tranzacii, lichiditatea pieei are o dinamic ciclic, perioadele de iarn fiind caracterizate de tranzacii n scdere. n cadrul perioadei analizate, vara i toamna anului 2007 prezint cel mai mare numr de tranzacii, acesta depind 53 000 n august i 52 000 n octombrie. La polul opus se afl perioada de nceput a lui 2009 cnd numrul lunar de tranzacii a sczut pentru prima dat n ultimii 3 ani sub 25 000. Scderea preurilor pe piaa imobiliar a nceput cel mai probabil la mijlocul anului 2008, fapt demonstrat de dinamica tranzaciilor lunare, precum i de evoluia valorii
23

20 09

totale a taxelor i impozitelor ncasate de stat n urma tranzaciilor imobiliare. Impozitele ncasate de stat au sczut n 2008 cu aproape 150 milioane de lei fa de anul precedent, dup ce nregistraser o dublare n perioada 2006-2007. n primul semestru din 2009, valoarea acestora s-a prbuit cu peste 60% fa de perioada similar a anului precedent ca urmare a contraciei economice severe.

Evoluia taxelor i impozitelor achitate ctre stat n urma tranzaciilor imobiliare n perioada 2003 - 2009 (estimat)
1,400,000,000 1,200,000,000 1,000,000,000 800,000,000 600,000,000 400,000,000 200,000,000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 e2009

Sursa: UNNPR

2.2. Influena cursului valutar asupra pieei imobiliare Datorit faptului c, n majoritatea cazurilor, moneda de tranzacionare a proprietilor imobiliare este euro, iar veniturile participanilor la pia sunt n moneda naional, pe piaa romnesc are loc un fenomen care poate s par paradoxal la prima vedere: nivelul nominal al preurilor are, n unele situaii, o evoluie divergent fa de nivelul real. De exemplu: o scdere a preului unui apartament de la 100.000 euro la 80.000 euro reprezint o reducere nominal cu 20% a preurilor care se poate traduce n termeni reali: a) ntr-o scdere cu 20% a preurilor, n condiiile meninerii aceleiai rate de schimb valutar ntre euro i leu; b) o scdere cu mai mult de 20% a preurilor, n cazul unei aprecieri a monedei naionale n raport cu euro; c) o scdere cu 4% a preurilor, n condiiile devalorizrii monedei naionale cu 20% n raport cu euro; d) o cretere a preurilor, n cazul unei devalorizri a monedei naionale mai mare de 25% n raport cu euro.
24

Teoretic, dependena preurilor reale de cursul de schimb valutar euro/leu are i un efect de accentuare a impactului indicatorilor macroeconomici asupra preurilor. n realitate, ns, cursul de schimb a reprezentat un element de echilibrare a evoluiilor abrupte ale preurilor nominale, astfel: - n perioada de cretere economic susinut, preurile nominale ale activelor imobiliare au avut o tendin accentuat de cretere, compensat parial de aprecierea monedei naionale n raport cu euro; - n perioada, recent, de ajustare economic, efectul a fost invers, scderea preurilor activelor imobiliare fiind compensat parial de deprecierea monedei naionale. Practic, datorit efectului generat de cursul de schimb, preurile reale (n lei) au avut o marj mult mai mic de fluctuaie (volatilitate) dect preurile nominale (n euro). Aceast situaie reprezint o simpl constatare i nu o regul a pieei, n viitor fiind posibile toate variantele expuse n exemplul de mai sus.

Structura creditelor pentru locuine n Romnia (aprilie 2009)


8% Lei

Valut 92%

Sursa: BNR

Conform raportrilor BNR, n luna aprilie 2009, creditele pentru locuine ale populaiei totalizau 21,6 miliarde RON (aproximativ 5 miliarde euro). Din acest total, cea mai mare parte (92%) este reprezentat de creditele n valut, n cadrul crora ponderea cea mai mare o au creditele n euro, urmate de cele n franci elveieni. Structura de ansamblu s-a meninut n ultimul an, n luna aprilie 2008, aceasta fiind de 91% pentru creditele n valut i 9% pentru cele n lei. Aceast situaie nu este ns valabil i n cazul creditelor de consum care sunt mprite aproape perfect simetric ntre lei i valut (aproximativ 37 miliarde RON fiecare). Chiar dac exist numeroi factori (cum ar fi durata creditului sau ofertele bncilor) care influeneaz structura pe categorii a creditelor populaiei, discrepana
25

evident dintre structura creditelor de consum i a celor pentru locuine este influenat, cel puin parial, i de faptul c majoritatea preurilor de tranzacionare sunt n euro. Un alt indiciu privind impactul monedei de tranzacionare asupra ponderii pe care o are moneda autohton n totalul creditelor pentru locuine este legat de discrepana ntre anumite regiuni a acestei ponderi. Astfel, n Bucureti, unde cvasi-totalitatea preurilor afiate ale anunurilor imobiliare este n euro, ponderea creditelor n lei n totalul creditelor pentru locuine este de aproximativ 4%, la jumtate din media naional. n acelai timp, n alte judee unde anunurile imobiliare cuprind i preuri n lei, ponderea monedei naionale n structura creditelor pentru locuine este mult mai mare. De exemplu, n judeul Tulcea creditele n lei reprezint 37% (de peste 4,5 ori media naional), n judeul Gorj ponderea este de 29% (de 3,6 ori media naional), iar n judeul Olt aceasta este de 23% (de 2,8 ori media naional). Cu toate acestea, factorii majori care genereaz ponderea covritoare a creditelor n valut n totalul creditelor pentru locuine este evident rata dobnzii considerabil mai sczut care aduce dou avantaje importante: costul mai mic al creditului i, drept consecin a acestuia, rata de ndatorare mai ridicat acceptat de banc. Dezavantajul major al acestei situaii const n riscul valutar la care se expun cumprtorii de locuine. Cotaiile n euro pe piaa imobiliar autohton au un dublu efect: confer stabilitate preurilor reale, dar constituie i o surs suplimentar de ineficien. Acest ultim fapt se datoreaz impactului pe care l are tranzacionarea n moned strin asupra creterii costurilor tranzaciei i asupra riscului total al acesteia. 2.3. Procedura de tranzacionare Banca Mondial public, ncepnd cu 2003, un raport anual denumit Doing Business, menit s furnizeze o baz obiectiv pentru nelegerea i mbuntirea cadrelor naionale de reglementare a mediului de afaceri. La nceput, acest raport cuprindea 5 indicatori de baz i acoperea 133 de ri. n prezent, Doing Business are n componen 10 seturi de indicatori i acoper 183 de ri. Indicatorii sunt analizai pentru fiecare ar pe baza unor scenarii standardizate i reprezint o surs primar de informaii pentru foarte muli investitori instituionali. Pentru anul 2010, Romnia ocup locul 55 n clasamentul general al Bncii Mondiale privind uurina de a face afaceri, naintea Spaniei, Italiei, Cehiei i Poloniei, dar dup Austria, Germania, Finlanda, Ungaria i Bulgaria. Primele trei locuri n acest clasament sunt ocupate de Singapore, Noua Zeeland i Hong Kong. Impactul negativ cel mai nsemnat asupra poziiei Romniei n acest clasament este datorat indicatorilor

26

care vizeaz: plata taxelor, angajarea forei de munc, nregistrarea transferului proprietii, obinerea permiselor de costrucii i lichidarea afacerii. Indicatorul Demararea unei afaceri Obinerea permiselor de construcie Angajarea forei de munc nregistrarea transferului proprietii Obinerea de credit Protecia investitorilor Plata taxelor Comerul transfrontalier Executarea obligaiilor contractuale Lichidarea afacerii
Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

Locul ocupat de Romnia n 2010 42 91 113 92 15 41 149 46 55 91

Unul dintre indicatorii care sunt analizai de Banca Mondial se refer la modalitatea n care este realizat transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil. Elementele tranzaciei imobiliare sunt descrise n detaliu, iar locul pe care l ocup fiecare stat este determinat de numrul de proceduri, de durata acestora i de costul tranzaciei. Statele cu cel mai redus nivel al acestor sub-indicatori sunt clasate pe primele locuri n analiza comparativ a sistemelor de tranzacionare.
Locul ocupat de Romnia n clasamentul Bncii Mondiale privind transferul proprietii
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1 8 11 12 17 23 32 36 56 57 61 62 88 92 107 120 141 159

Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

Sa ud i No t rve gia Sl ov ac ia Re pu bli SU ca A M Ma old o re a B va rita nie

Ar

ab ia

Ch ina Tu rc i Bu a lga r Ge ia rm an ia Un ga ria Ce hia Po lon Ro ia m nia Gr ec ia Br az ilia Uc ra ina Fr an a

27

Transferul dreptului de proprietate n Romnia30 Numr de proceduri Durata n zile Costul ca procent valoarea proprietii Loc n clasamentul mondial
Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

8 48 1,3% 92

Cele mai performante economii din lume n privina transferului de proprietate ara Noua Zeeland Norvegia Arabia Saudit Numr de proceduri 2 1 2 Durata n zile 2 3 2 Costul ca procent din valoarea proprietii 0,1% 2,5% 0%

Sursa: World Bank Doing Business 2010

Lista procedurilor de nregistrare a dreptului de proprietate conform scenariului standardizat aplicat de Banca Mondial: Scenariu: O companie cu rspundere limitat i capital privat autohton dorete s cumpere o proprietate n zona periurban a Bucuretiului. Proprietatea care urmeaz s fie tranzacionat este deinut de o companie similar, nu este ipotecat i cuprinde un teren de 557,4 m2 pe care se afl o cldire cu dou etaje i o suprafa de 929 m2. Valoarea total a tranzaciei este de 1.123.975 RON (echivalentul a 50 de venituri medii anuale pe cap de locuitor). Tranzacia este considerat complet atunci cnd cumprtorul poate folosi proprietatea ca garanie pentru un mprumut bancar. P1. Obinerea informaiilor de la cadastru (certificat cadastral) Durat: 3 zile o zi n procedur de urgen (simultan cu procedura 2) Cost: 100-250 RON P2. Obinerea certificatului fiscal Durat: 1-5 zile (simultan cu procedura1) Cost: 10 RON (timbru fiscal) P3. Obinerea extrasului de carte funciar de la Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar (OCPI) Durat: 2 zile o zi n procedur de urgen
Nu conine dect costurile, durata i procedurile aferente operaiunilor obligatorii legate de transferul unei proprieti / finalizarea unei tranzacii. Costurile de intermediere, de exemplu, nu fac parte din acestea.
30

28

Cost: 20 RON (extras de carte funciar pentru informare) + 40 RON (extras de carte funciar pentru autentificare) P4. Notarul public verific dac imobilul este gravat de sarcini, verific certificatul fiscal i autentific contractul de vnzare-cumprare Durat: 1-2 zile Cost: 5.286 RON + 0,5% din valoarea de tranzacionare care depete 549.231 RON P5. nregistrarea titlului de proprietate la OCPI Durat: 9 zile Cost: 0,5% din valoarea proprietii P6. Depunerea declaraiei fiscale privind achiziia proprietii Durat: o zi Cost: 10 RON P7. Notificarea acionarilor n legtur cu achiziia Durat: o zi Cost: 200 RON P8. nregistrarea proprietii achiziionate ca sediu la Registrul Comerului31 Durat: 30 zile Cost: 350-420 RON

Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

n ceea ce privete nscrierea meniunilor privind sediul unei societi comerciale n Registrul Comerului, actualmente, termenul de eliberare a certificatului aferent nscrierii meniunii este de 5 zile, calculat potrivit dispoziiilor Codului de procedur civil, de la data nregistrrii cererii, termen instituit prin prevederile art. 8 alin. (3) din Legea nr. 359/2004, aa cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 75/2004.
31

29

Cu excepia ultimelor 3 proceduri, primii 5 pai n realizarea tranzaciei sunt valabili att pentru persoanele juridice ct i pentru persoanele fizice. Aa cum se poate observa i din graficul de mai sus, impactul cel mai mare asupra costului total al tranzaciei aparine procedurii 4 (autentificarea contractului la notariat).

2.4. Situaia construciilor Domeniul construciilor reprezint unul dintre cele mai importante sectoare ale economiei romneti, avnd o pondere consistent n produsul intern brut. Aa cum reiese i din graficul de mai jos, ponderea construciilor la formarea PIB-ului Romniei aproape s-a dublat n ultimii 4 ani, acest fapt datorndu-se parial i activitii de dezvoltare imobiliar care a cunoscut o cretere spectaculoas n aceast perioad.
Evoluia ponderii sectorului construciilor la formarea PIB-ului Romniei n perioada 2001-2008
20 15 10 5 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
% din PIB Tendina

Sursa: INS

Constructorii de locuine i-au intensificat activitatea ncepnd cu anul 2005 odat cu deschiderea accesului populaiei la creditele ipotecare. Tendina de accelerare a acestei activiti este evident n graficul de mai jos. Aderarea Romniei la Uniunea European a determinat, n ultimii doi ani, o cretere a ritmului investiiilor imobiliare i implicit a numrului de ansambluri rezideniale dezvoltate de investitori strini. Acest situaie se reflect i n statisticile privind numrul de locuine nou construite, care s-a dublat n ultimii trei ani. Conform INS, la sfritul anului 2008 se aflau n curs de execuie peste 143.000 de locuine. Mare parte din locuinele nou construite au cel puin 3 camere i sunt construite de investitori privai sau persoane fizice n regie proprie.

30

Locuine terminate 2000-2008


100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
26376 27041 27722 38178 29125 30127 32868 45867 64414

Sursa: INS

Modelul de business al dezvoltatorilor se bazeaz pe principiul costurilor de nlocuire a structurilor imobiliare (detaliat n Capitolul I). Atunci cnd valoarea de pia a cldirilor dintr-o anumit zon depete costul construirii de la zero a acestora, dezvoltatorii imobiliari vor investi n acea zon. Riscul major al acestei activiti const n faptul c producia are loc pe stoc, iar vnzarea treptat a locuinelor nainte de finalizare este dificil n perioadele de scderi ale preurilor. Pentru a atenua acest risc, majoritatea dezvoltatorilor mpart proiectele mari pe faze de construcie n care locuinele sunt date n folosin gradual. Perioada de timp dintre data nceperii investiiei i cea a finalizrii proiectului este n general suficient de mare pentru a constitui un element de incertitudine. ncercnd s elimine o parte din riscurile generate de decalajele mari din domeniul construciilor i pentru a-i asigura o parte din capitalul necesar derulrii investiiei, dezvoltatorii imobiliari scot la vnzare apartamente nc din faz de proiect. Acest lucru face ca n pia s aibe loc tranzacii imobiliare cu apartamente care nu exist n prezent. Preurile mai sczute ale acestora nglobeaz, ns, riscurile pe care dezvoltatorul nu dorete s i le asume. 2.5. Bariere la intrarea pe pia Barierele la intrarea pe piaa construciilor rezideniale pot fi mprite n dou categorii: A) Naturale legate de nivelul de capitalizare i know-how necesar. B) Administrative legate de autorizaii i licene necesare desfurrii activitii.

31

Nivelul barierelor naturale este relativ modest la nivel naional, cel puin raportat la alte sectoare ale economiei. Rata de capitalizare necesar pentru a deveni dezvoltator imobiliar este suficient de sczut pentru a permite existena unui numr mare de participani, iar know-how-ul nu constituie o problem. Barierele administrative, n schimb, sunt relativ ridicate, aa cum reiese i din analiza efectuat de Banca Mondial. Principala problem este legat de durata destul de ridicat de timp n care se obin autorizaiile necesare pentru funcionarea unei cldiri. Obinerea permiselor de construcii Numr de proceduri Durata n zile Costul ca procent din venitul mediu anual pe cap de locuitor Loc n clasamentul mondial
Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

Romnia 17 243 87,9 91

rile membre OECD 15,4 157 56,1

n plus, nivelul ridicat al birocraiei (mai ales ca durat) constituie o surs de ineficien economic, prin amplificarea decalajelor de timp deja existente n rspunsul pe care oferta l poate oferi cererii de locuine noi. 2.6. Concluzii n afara ineficienelor structurale, inerente majoritii pieelor imobiliare din lume, piaa romneasc este expus unor riscuri suplimentare, datorate tranzacionrii n moned strin, scderii populaiei i numrului extrem de mare de locuine ocupate de proprietari (pia redus a chiriilor). Aceast situaie este amplificat de lipsa de transparen a pieei (inexistena unui indice imobiliar oficial), costurile ridicate i viteza sczut de tranzacionare, precum i de birocraia excesiv din domeniul construciilor.

32

CAPITOLUL III SERVICIILE NOTARIALE

3.1. Aspecte generale n Uniunea European exist patru sisteme diferite de reglementare a serviciilor notariale. Cel mai reglementat i mai restrictiv dintre acestea este sistemul clasic al notariatului latin, prezent n majoritatea statelor europene: Spania, Portugalia, Italia, Frana, Luxemburg, Germania, Belgia, Polonia, Austria, Slovenia. n Grecia i Ungaria exist un sistem notarial hibrid care prezint, preponderent, elemente specifice sistemului notarial latin dar i elemente din alte sisteme (de exemplu: prezena unuia sau chiar a doi avocai pe parcursul procedurii aferente tranzaciilor imobiliare). Sistemul notariatului latin este caracterizat de: intervenia obligatorie a notarilor n materia tranzaciilor imobiliare i drepturile exclusive acordate acestora, restricii cantitative la intrarea pe pia - numerus clausus (restricionarea numrului de practicani ai profesiei), restrictii calitative la intrarea pe pia (o perioad minim de studii juridice, o perioad minim de experien profesional) tarife obligatorii fixe, minime i/sau maxime alte reglementri ale comportamentului pe pia (structura afacerii, cooperarea inter-profesional, publicitatea).

Din rndul statelor europene menionate mai sus fcea parte i Olanda. n 1999, odat cu reforma din domeniul profesiilor liberale, n aceast ar au fost eliminate att restriciile cantitative intrarea pe pia fiind condiionat doar de ntocmirea unui plan detaliat de afaceri ct i onorariile fixe. Dup doi ani de funcionare a pieei n noile condiii s-a constatat c onorariile aferente tranzaciilor imobiliare au sczut, n timp ce onorariile care privesc dreptul familiei (contracte prenupiale, testamente etc) au crescut. Acest fapt a determinat reintroducerea unor limite maxime numai pentru acestea din urm, justificat de necesitatea protejrii intereselor beneficiarilor serviciilor notariale. De asemenea, Italia a reuit n 2006 eliminarea tarifelor fixe pentru toate profesiile liberale meninnd ns tarifele maxime. n cazul notarilor situaia este ceva
33

mai neclara deoarece exist n continuare, n legislaia aplicabil profesiei, interzicerea concurenei neloiale ntre notari prin pre, fapt care vine practic n contradicie cu liberalizarea onorariilor. Sistemul notarial dereglementat existent n Olanda reflect o viziune mult mai actual, mai modern asupra situaiei notarului, privit ca un agent economic care ndeplinete o funcie public. Sistemul din Marea Britanie, Irlanda, Republica Ceh i Slovacia, denumit sistemul avocaial este caracterizat de un control profesional din punct de vedere calitativ, cu alte cuvinte de restricii calitative (obinerea unei licene, examinri profesionale), de tarife negociabile i de un nivel sczut de reglementare cu privire la structura pieei i la comportamentul pe pia. Serviciile juridice n materia tranzaciilor imobiliare sunt oferite de avocai, aa numiii solicitors precum i de semi-juriti intitulai ageni licentiati specializai n transferul dreptului de proprietate. Sistemul scandinav (Suedia, Finlanda i Danemarca) este acel sistem n care agentul imobiliar presteaz inclusiv servicii juridice. Este caracterizat de aceleai elemente ca i cel anterior (restricii calitative, tarife negociabile, nivel redus de reglementare a structurii pieei i a comportamentului pe pia). Parile sunt libere s ncheie singure contractul de vnzare-cumprare, recurgerea la serviciile unui expert fiind opional. Exist totui o tradiie a vnzrii unei proprieti prin intermediul unui agent imobiliar care se ocup inclusiv de partea juridic a tranzaciei, avnd specializare n acest sens. De asemenea, procedurile au fost mult simplificate, folosindu-se contracte standard. Sistemul notarial din Romnia face parte din categoria sistemului clasic al notariatului latin, cel mai reglementat i mai restrictiv dintre cele patru sisteme notariale existente n Uniunea European, ai crui reprezentani susin caracterul de funcie public al activitii notariale. Serviciile notariale sunt reglementate printr-o lege de organizare i exercitare a profesiei Legea notarilor publici i a activitii notariale nr.36/1995 cu modificrile i completrile ulterioare, printr-un regulament de punere n aplicare a acestei legi, adoptat de Ministerul Justiiei i, totodat, printr-un Statut i un Cod deontologic, acestea din urm adoptate de organizaia profesional. Forul profesional al notarilor este reprezentat de Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia (UNNPR), format din 15 Camere ale notarilor publici (numrul Camerelor notarilor corespunde numrului Curilor de Apel). Din fiecare Camer fac parte notarii publici care i desfoar activitatea n circumscripia teritorial a unei Curi de Apel (alctuita din mai multe judee).

34

3.2. Procedura notarial privind tranzaciile imobiliare Procedura notarial n cazul unei tranzacii imobiliare include efectuarea mai multor activiti. Unele dintre acestea sunt ndeplinite n mod obligatoriu de ctre notar, contrar celor afirmate de reprezentanii profesiei care susin c actele menionate n Legea nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale sunt ndeplinite doar la cererea persoanei interesate, neexistnd n aceast lege nici un act/procedura despre care s se menioneze c intr exclusiv n competena notarilor.

n Regulamentul de punere n aplicare a acestei legi, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 710/C/1995 cu modificrile i completrile ulterioare, la art. 28 alin.(2) se menioneaz ns expres faptul c: La stabilirea onorariilor prevzute de art. 28 lit. c) din lege, Consiliul Uniunii Naionale a Notarilor Publici va avea n vedere, pentru actele notariale prevzute de lege n competena exclusiv a notarului public, tarife n funcie de complexitatea i valoarea actului.

Potrivit prevederilor art. 11 din Anexa 1 la Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1145/C din 12 august 2005 pentru completarea Normelor cu privire la tarifele de onorarii ale notarilor publici, actele i procedurile pentru care se stabilesc onorarii minime graduale i procentuale (deci nu sume fixe minimale) sunt: autentificrile i alte proceduri (de exemplu: acte de garanie mobiliar i imobiliar, acte de constituire a societilor comerciale) precum i procedura succesoral.

Pe parcursul procedurii, notarul poate oferi consultan i informare juridic persoanelor interesate. De asemenea, parile sunt libere s recurg la serviciile unui avocat. Acesta poate asista partea pe care o reprezint pe durata ntregii proceduri aferente unei tranzacii imobiliare, implicit n faa notarului public, oferindu-i acesteia consultan juridic, poate solicita pentru partea pe care o reprezint eliberarea extrasului de carte funciar pentru informare cu privire la imobilul care face obiectul tranzaciei, poate redacta contractul de vnzare-cumprare, situaie n care partea pe care o asist beneficiaz de o reducere de 15% din onorariul perceput de notar pentru o astfel de procedur.

35

Serviciile/activitile efectuate de notar n cadrul procedurii aferente ncheierii unui act translativ de proprietate Servicii Gradul de implicare (este sau nu obligatoriu) Nu Alctuirea onorariului 15% din onorariul total** Procent din valoarea avansului achitat de cumprtor (2,5% dar nu mai puin de 150 lei) * 15% din onorariul total** 35% din onorariul total** 10% din onorariul total**

Consultan juridic i informare ncheierea unui antecontract Nu de vnzare - cumprare Verificri preliminare (eliberare extras de carte funciar pentru informare) Redactarea contractului de vnzare-cumprare Autentificare Formaliti ulterioare (calcularea i ncasarea tarifelor pentru nscrierea n cartea funciar, transmiterea titlului n vederea ntabulrii, calcularea i perceperea impozitelor pe tranzacii, predarea titlului de proprietate ctre cumprtor) Arhivare32 * tarif ANCPI (20 lei) Nu Nu Da Da

Da

25% din onorariul total**

** onorariul total este stabilit n funcie de valoarea tranzaciei. De exemplu, pentru o tranzacie ntre 65.000 euro i 130.000 euro, onorariul este de 760 euro + 0,75% din ceea ce depete 65.000 euro. n eventualiatatea n care imobilul este achiziionat prin contractarea unui credit ipotecar/imobiliar, actele de garanie imobiliar se ncheie tot n faa notarului public i presupun, n mare parte, aceleai aciuni din partea acestuia: consultan i informare juridic, verificri preliminare ale situaiei juridice a imobilului, redactarea contractului,
32

Deriv practic din ndeplinirea procedurilor anterioare.

36

autentificarea acestuia, formalitile ulterioare i arhivarea. Onorariul notarului pentru un astfel de act este structurat la fel ca i n cazul contractului de vnzare-cumprare, prezentat n tabelul de mai sus. Dei nu este obligatorie, ncheierea unui antecontract de vnzare-cumprare ntre pri este o practic rspndit, mai ales atunci cnd un astfel de act este cerut de banc nainte de acordarea unui credit (atunci cand preul tranzaciei va fi achitat n baza unui credit ipotecar). Prin acest antecontract se stabilete preul tranzaciei ce urmeaz a avea loc, cumprtorul achitnd un avans care, de obicei, reprezint un procent din preul final, cuprins ntre 1% i 10%. Acest contract preliminar este ntocmit i ncheiat, n cele mai multe cazuri n faa notarului public dar poate fi ncheiat i n faa agentului imobiliar care a intermediat tranzacia sau chiar de pri, asistate sau nu de avocat. Notarul public este ns cel obligat s deslueasc raporturile reale dintre pri cu privire la actul pe care vor s-l ncheie, s verifice dac scopul pe care l urmresc este n conformitate cu legea i s le dea ndrumrile necesare asupra efectelor lui juridice. De asemenea, el trebuie s cear prilor, ori de cte ori este cazul, documentele justificative i anume: titlul de proprietate - contractul de vnzare-cumprare, donaie etc., inclusiv dovada dreptului de proprietate al fiecrui autor anterior; certificatul de atestare fiscal care se elibereaz de Direcia Taxe i Impozite n a crei raz teritorial se afl imobilul, certificate care confirm plata impozitelor; extrasul de carte funciar pentru autentificare i/sau certificatul de sarcini. Dup verificarea documentaiei i desluirea raporturilor reale dintre pri, notarul public este obligat s analizeze legalitatea, iar n cazul n care constat ca aceast condiie nu este respectat trebuie s refuze ntocmirea actului notarial printr-o ncheiere de respingere . Verificrile legale preliminare care implic un control al situaiei imobilului n registrele imobiliare, conform legislaiei naionale, pot fi realizate de notar, de reprezentantul legal al prii sau chiar de parte, prin formularea unei cereri justificate pentru eliberarea unui extras de carte funciar pentru informare i plata unui tarif la Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI). Din coninutul acestuia rezult dac nstrintorul este proprietarul imobilului, identificarea cadastral i eventualele sarcini care greveaz imobilul (privilegii, ipoteci, dezmembrminte ale dreptului de proprietate - uz, uzufruct, abitaie, superficie, precum i dac asupra lui exist litigii sau informaii privind persoana nstrintorului - cstorit, pus sub interdicie etc.).

37

Principala misiune a notarului este ns de a conferi autenticitate actelor pe care le ndeplinete. nscrisurile pentru care legea prevede forma autentic vor fi redactate numai de notari publici, de avocatul parilor interesate sau de consilierul juridic ori reprezentantul legal al persoanei juridice. De asemenea, persoanele care au pregatire juridic superioar pot redacta nscrisurile n care figureaza ca parte, ele, soii, ascendenii sau descendenii lor. Printre actele pentru care legea cere forma autentic, se regsesc actele juridice ntre vii de nstrinare a terenurilor de orice fel situate n intravilan i extravilan33. ntr-un astfel de caz, intervenia notarului este obligatorie i numai n cazul n care exist un litigiu, actul se poate ncheia prin intermediul instanei judectoreti care pronun o hotrre ce ine loc de act de vnzare-cumprare. Principiul consensualismului este cel potrivit caruia actul juridic este valabil fr s mbrace o anumit form, fiind necesar i suficient simpla manifestare de voin. Doar n cazul actelor formale manifestarea de voin trebuie s mbrace o form special pentru a fi productoare de efecte juridice, n cele mai multe cazuri ca o condiie ad validitatem, legea prevede forma autentic. Dei legea nu impune ad validitateam forma autentic n cazul actelor translative de proprietate avnd ca obiect imobile - cldiri, apartamente din cldiri, parile recurg la forma autentic ntruct aproape n toate cazurile, odat cu transmiterea dreptului de proprietate asupra construciei se transmite i un drept real asupra terenului pe care se afl aceasta, drept care ns, nu poate fi dobndit, potrivit art. 2 Titul X din Legea nr. 247/2005, dect printr-un act autentic. De altfel, UNNPR susine faptul c meninerea obligativitii ca tranzaciile imobiliare s se ncheie prin intermediul notarilor publici izvorte, n primul rnd, din caracteristicile actului autentic, ntocmit cu precdere de notar n ndeplinirea atribuiilor conferite de lege. Prin urmare, notarul este singurul n msur s autentifice actele translative ale dreptului de proprietate asupra imobilelor, procedur ce presupune verificarea prealabil a tuturor condiiilor de fond i de form care, sub sanciunea nulitii actului, trebuie ndeplinite: titlul de proprietate al transmitorului, intabularea dreptului de proprietate pe numele acestuia, schiele cadastrale etc. n cadrul procedurii de autentificare, notarul public constat, independent i imparial c voinele prilor sunt concordante i c legea este respectat.

Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente (art. 2, alin.(1), Titlul X: Circulaia juridic a terenurilor)
33

38

Odat cu autentificarea actului, notarul va determina, calcula i ncasa impozitul datorat de vnztor. De la 1 ianuarie 2007, taxele de timbru notarial ce erau ncasate tot de notari, au fost eliminate, odat cu abrogarea, prin Legea nr. 343/2006 pentru modificarea i completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, a O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarial. Tot notarului public i revine ndeplinirea demersurilor pentru nregistrarea proprietii34, dup finalizarea tranzaciei, pe numele noului proprietar. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au transmis, numai dac acel act s-a ncheiat n form autentic. Prin urmare, orice intabulare a unui contract de vnzarecumprare trebuie precedat de deschiderea crii funciare. Cartea funciar este un registru public, care cuprinde evidena juridic integral i exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate. Cartea funciar dovedete existena dreptului real nscris, n folosul persoanei care a dobandit cu bun-credin un drept real imobiliar, ct timp nu se dovedete contrariul. Publicitatea imobiliara are ca obiect nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modific sau care, dup caz, se sting i se radiaz, ca urmare a actelor i faptelor juridice referitoare la un bun imobil cum sunt dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar. La ntocmirea actelor care urmeaz s se nscrie n registrele de publicitate, notarii publici se vor asigura n prealabil de situaia de carte funciar, prin solicitarea emiterii extraselor de carte funciar pentru autentificare i de cea cadastral de la birourile teritoriale asupra imobilelor ce fac obiectul raporturilor juridice. Notarul public care a ntocmit actul prin care se transmite un drept real imobiliar este obligat s cear din oficiu nscrierea n cartea funciar, n ziua ntocmirii lui sau cel trziu n prima zi lucrtoare consecutiv celei n care s-a ntocmit actul, la biroul de carte funciar n a crui raz de activitate se afl imobilul. Autentificarea actelor de ctre notarul public, cu privire la bunurile imobile nscrise n cartea funciar, va avea la baz extrasul de carte funciar emis numai n acest scop de ctre Biroul de Carte Funciar din cadrul Oficiului de Cadastru i Publicitate Imobiliar35 sau dup caz certificatul de sarcini i documentaia cadastral. Extrasul de carte funciar pentru ncheierea de acte notariale se va elibera numai notarului public la cererea proprietarului tabular.
34 35

nregistrarea proprietii este reglementat prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, republicat .

Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, prin oficiile sale locale, coordoneaz i controleaz executarea lucrrilor de cadastru i asigur nscrierea imobilelor n registrul de publicitate imobiliar

39

3.3. Studiul ZERP Comisia European a iniiat relativ recent, un proces de promovare a reformelor i de modernizare a sectorului profesiilor liberale. Pentru a evidenia problemele structurale constatate n practic de consumatorii europeni, Comisia a comandat o cercetare din partea Institutului pentru Studii Avansate din Viena. Aceasta a fost publicat n anul 2003 i a evideniat numeroase dispariti ntre nivelurile de reglementare din statele membre UE, precum i legturi strnse ntre reglementrile excesive i ineficiena economic n domeniul profesiilor liberale. Ca urmare a acestui studiu i a altor activiti de investigare, Comisia a ntocmit dou rapoarte privind politica pe care o va adopta pentru a moderniza acest sector economic. Dei recunoate necesitatea unui anumit nivel de reglementare pentru protejarea intereselor consumatorilor i meninerea independenei i integritii respectivelor profesii, Comisia folosete ca principal argument necesitatea aplicrii principiului proporionalitii. Acest lucru nseamn c reglementarea este justificat dac: a) servete n mod evident unui interes public; b) este potrivit n mod obiectiv pentru atingerea scopului de mai sus i c) este mijlocul cel mai puin restrictiv pentru concuren care poate fi utilizat n atingerea acestui scop. Comisia European a constatat n urma studiului menionat mai sus c o parte semnificativ a reglementrilor din domeniul profesiilor liberale nu ndeplinea condiiile testului de proporionalitate. Aceast situaie limiteaz inutil concurena pe pia i reduce semnificativ stimulentele pentru ca practicanii profesiilor liberale s lucreze eficient din punct de vedere al costurilor, s reduc preurile, s ofere servicii de o mai bun calitate sau cu un grad de inovaie mai mare. n acest context, Comisia European a comandat un studiu privind serviciile conexe tranzaciilor imobiliare, care a fost ntocmit de Centrul de Drept i Politici Europene ZERP (Bremen), coala Internaional de Afaceri Imobiliare (Regensburg), Universitatea din Viena i Institutul pentru Studii Avansate (Viena). Aceast cercetare de pia a vizat 21 de state membre UE (Romnia nu a fcut parte din acestea) reprezentnd mai multe tipuri de sisteme legislative privind tranzaciile imobiliare. Studiul a fost dat publicitii de Comisia European la sfritul lui ianuarie 2008 i prezint, conform Comisarului European pentru Concuren, doamna Neelie Kroes, dovezi economice c sistemele supra-reglementate nu sunt benefice pentru consumatori n termeni de preuri i posibiliti de a alege.

40

Conform studiului comandat de Comisia European, tranzaciile imobiliare implic mai multe tipuri de servicii conexe, care variaz destul de puin pe teritoriul Uniunii Europene n funcie de legislaia din fiecare stat membru. Pentru a fi determinate costurile asociate unei tranzacii, autorii studiului au descris mai nti paii care sunt urmai pentru finalizarea unei astfel de tranzacii, dup cum urmeaz: (1) ntlnirea cererii cu oferta are loc, de obicei, prin intermediul unei agenii imobiliare; (2) evaluarea terenului i/sau a construciei implic o verificare din punct de vedere energetic (obligatorie conform Directivei UE privind performana energetic a cldirilor, 2002/91/EC) i o evaluare general pentru vnztor sau cumprtor care n unele ri este realizat i pentru bncile care acord credite ipotecare. (3) ntocmirea unui antecontract poate fi realizat cu sau fr asisten. (4) verificrile legale preliminare implic un control al situaiei imobilului n registrele imobiliare, conform legislaiei naionale, pentru a se determina daca exista ipoteci sau litigii n legtur cu respectivul imobil. Pentru Romnia, aceast seciune se refer la efectuarea serviciilor cadastrale i a intabulrii imobilului. (5) ntocmirea contractului de vnzare-cumprare se realizeaz pe baza asistenei juridice i, n majoritatea rilor UE, trebuie s aib forma unui act autentic36. n unele state membre este necesar participarea unui martor i/sau sigilarea documentelor cu certificarea autenticitii semnturilor prilor de ctre persoana desemnat legal printr-o procedur special. (6) executarea contractului include solicitarea avizelor/autorizaiilor administrative necesare pentru finalizarea tranzaciei, transferul i controlul plii (aceasta se poate realiza printr-un cont de tip escrow37). (7) ndeplinirea obligaiilor fiscale calcularea i achitarea obligaiilor fiscale rezultate n urma tranzaciei. Ulterior, sunt supuse analizei nivelurile costurilor de tranzacie aferente vnzrii/cumprrii bunurilor imobiliare. Acestea includ att tarifele achitate ageniilor imobiliare, serviciilor de natur tehnic i celor juridice, ct i taxele de nregistrare a bunului imobiliar i impozitele aferente tranzaciei. La nivel comunitar, taxele pltite ctre stat reprezint aproximativ 40% din costurile totale aferente tranzaciei, restul
Deed (englez). Acest tip de cont este constituit ca garanie, dar inut de un ter nefiind ns discreionar la dispoziia acestuia. Acest cont apare ca garanie ntre debitor i creditor, i este utilizat n cazul n care unul dintre acetia nu-i achit obligaiile contractuale.
36 37

41

reprezentnd tarifele i onorariile pltite pentru serviciile asociate acesteia. Din cei 60% achitai pentru aceste servicii, cea mai important parte (aproximativ 70%) se duce ctre ageniile imobiliare, iar serviciile juridice (notariale) ncaseaz ntre 15% i 25%, adic ntre 7% i 13% din costul total. n cazul unei tranzacii ce implic un credit ipotecar de 100% din valoarea imobilului, procentul onorariilor notariale din costul total al tranzaciei este de 11.5%. Avnd n vedere procedura de transfer a proprietii imobiliare descris mai sus, serviciile asociate tranzaciilor imobiliare n Uniunea European pot fi clasificate dup natura acestora astfel: Servicii de intermediere Agenii imobiliare Servicii de natur tehnic Arhiteci Experi Ingineri Servicii de natur juridic Notari Juriti (avocai i consilieri juridici) Agenii imobiliare (n sistemul de tip scandinav)38 Alte tipuri de experi: ageni de cesiune liceniai39 (Anglia, Scoia i ara Galilor) gestor administrativo (Spania) Cea mai important concluzie care se desprinde din tabelul de mai sus se refer la discrepanele destul de consistente dintre statele membre n ceea ce privete persoanele care presteaz serviciile de natur juridic. Se poate observa faptul c n materie de servicii de intermediere i de expertizare tehnic exist un grad destul de ridicat de convergen ntre statele membre, dar acelai lucru nu este valabil i pentru serviciile juridice, unde sistemele de transfer al proprietilor imobiliare sunt destul de diferite din acest punct de vedere. n continuare, serviciile notariale din Romnia vor fi analizate utiliznd metodologia dezvoltat de ZERP.

Ageniile imobiliare ofer i servicii de natur legal n Austria, Frana, Olanda, Portugalia, Slovacia, Slovenia i Spania. n rile scandinave ageniile imobiliare liceniate ofer servicii juridice complete, nlocuind notarii i avocaii. 39 Licensed conveyancers (englez).
38

42

3.4. Analiza restriciilor anticoncureniale n profesia de notar public Necesitatea criteriului privind obligativitatea desfurrii tranzaciei prin intermediul unui notar public (intervenia obligatorie) ca i drepturile exclusive acordate acestora sunt puse din ce in ce mai des n discuie, fiind considerate proporionale doar prin prisma proteciei consumatorului i asigurrii legalitii tranzaciei. Aceast obligativitate a interveniei notarului este ns tot mai greu de justificat n cazul tranzaciilor de natur comercial ntre pri (persoane juridice) care sunt reprezentate de avocai sau, chiar i n cazul tranzaciilor ntre consumatori obinuii, dar care aleg s fie reprezentai din punct de vedere legal de avocai. Potrivit prevederilor Legii nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale, notarul public este nvestit s ndeplineasc un serviciu de interes public avnd statutul unei funcii autonome40 iar actul ndeplinit de notarul public, purtnd sigiliul i semntura acestuia, este de autoritate public i are fora probant prevazut de lege.41 Pornind de la caracterisiticile procedurii de autentificare i ale actului care mbrac forma autentic, reprezentanii sistemului notariatului latin din Europa se consider exonerai, n baza derogarii prevzute la Art. 4542 din Tratatul CE, de la aplicarea reglementrilor referitoare la dreptul de stabilire dar i de la aplicarea regulilor de concuren. Este adevrat c, n Romnia, potrivit art. 1171 din actualul Cod civil actul autentic este acela care s-a fcut cu solemnitaile cerute de lege, de un funcionar public, care are dreptul de a funciona n locul unde actul s-a fcut. ncepnd ns cu anul 1995, notarul nu mai este un funcionar public ci un liber profesionist, profesia, chiar dac a pstrat elemente care sunt de autoritate public, regsindu-se printre aa numitele profesii liberale sau servicii profesionale. Prestarea unui serviciu de interes public prin intermediul actelor notariale nu exclude ns componenta economic a unor astfel de activiti. De altfel, o entitate poate fi angajat parial ntr-o activitate economic i, parial, n prestarea unui serviciu de interes public. n msura n care este angajat, chiar i parial ntr-o activitate economic, este evident c se supune regulilor de concuren43. Una dintre restriciile concureniale cele mai evidente care caracterizeaz sistemul notarial latin o reprezint limitarea numrului de notari, prin aplicarea unor criterii de natur geografic, respectiv demografic.
Art. 3, Legea nr. 36/1995 Art. 4, Legea nr. 36/1995 42 Sunt exceptate de la aplicarea dispoziiilor prezentului capitol () n ceea ce privete statul membru interesat, activitile care sunt asociate n acest stat, chiar i cu titlu ocazional, exercitrii autoritii publice. 43 Vezi Comunicarea Comisiei la Raportul privind concurena n domeniul serviciilor profesionale COM (2004) 83 final, pg. 18, pct. 67.
40 41

43

Concret, n Romnia, numrul de notari publici i de birouri notariale se stabilete, prin ordin al Ministrului Justiiei, la propunerea Consilliului Uniunii Naionale a Notarilor Publici care are n vedere cerinele rezultate din ntinderea teritoriului, numrul locuitorilor precum i volumul dar i tipul procedurilor notariale solicitate de public. Numrul notarilor stagiari este stabilit n funcie de cererile notarilor definitivi de a lua n pregtire stagiari, fiecare notar definitiv putnd angaja n aceeai perioad un singur notar stagiar. Pentru a deveni notar definitiv, la terminarea stagiului de pregtire de 2 ani (sau chiar de un an n cazul n care notarul se distinge n profesie) trebuie promovat un examen, respingerea la dou examene consecutive ducnd la pierderea calitii de notar. Pentru cei care dein deja o experien de minim 5 ani ntr-o alt funcie/profesie juridic nu mai este necesar efectuarea acestui stagiu. Trebuie ns promovat un concurs pentru verificarea cunotinelor profesionale.
Evoluia numrului de notari publici la nivel naional n perioada 1998-2008
2500 2000 1500 1000 500 0 Notari publici Notari stagiari

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 843 176 996 1116 1223 1284 1408 1524 1687 1827 1996 2160 833 175 918 148 998 1018 1074 1135 1178 1249 1322 1413 151 207 242 210 230 216 241 261

Birouri notariale 722

Sursa: UNNPR

n sprijinul meninerii unei astfel de intervenii pe piaa serviciilor notariale, Ministerul Justiiei din Romnia a susinut c stabilirea unor astfel de limite reprezint msuri justificate i proporionale n vederea asigurrii interesului general al accesului la justiie i la aceste servicii. ntruct activitile desfurate de notari necesit un control atent, att pentru admiterea n profesie ct i pe perioada exercitrii acesteia, Ministerul Justiiei este de prere c att ministerul ct i organizaia profesional trebuie s fie n msur s asigure accesul n profesie, pregtirea profesional i controlul activitilor desfurate. Aceste argumente ar justifica limitarea numrului membrilor profesiei avndu-se n vedere echilibrarea ntre aceste cerine i nevoia de a avea un numr suficient de notari raportat la numrul populaiei i volumul/complexitatea activitii acestora.
44

Numrul total de tranzacii imobiliare i acte de garanie imobiliar la nivel naional n perioada 2003-2008
600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 Tranzacii imobiliare Acte de garanie imobiliar 2003 484916 121307 2004 537306 121361 2005 450081 164442 2006 486151 176666 2007 520714 230802 2008 484767 201703

Sursa: UNNPR

Analiznd comparativ evoluia numrului de notari publici (ca indicator al ofertei) i numrul de tranzacii imobiliare i acte de garanie imobiliar (ca indicator al cererii) se poate afirma c oferta de servicii notariale a fost suplimentat permanent pentru a face fa cererii. Aceast concluzie este ns doar parial adevrat, valoarea tranzaciilor imobiliare cunoscnd o apreciere semnificativ n ultimii ani, fapt care a fcut ca volumul agregat al pieei s creasc mult mai mult dect reiese din graficul de mai sus. Astfel, n condiii concureniale, mai precis n absena restriciilor cantitative, este foarte probabil ca numrul de notari publici s fi avut o dinamic pozitiv mult mai accentuat n ultimii ani.
Ponderea notarilor publici din Bucureti n numrul total de notari publici n perioada 1998-2008
2500 2000 1500
Notari publici n restul rii

1000 500 0 Notari publici n restul rii Notari publici n Bucureti

Notari publici n Bucureti

1998 710 133

1999 837 159

2000 942 174

2001 1021 202

2002 1045 239

2003 1159 249

2004 1264 260

2005 1406 281

2006 1520 307

2007 1658 338

2008 1792 368

Sursa: UNNPR

Din acest punct de vedere, aa cum reiese i din graficul de mai sus, situaia cea mai problematic este la nivelul capitalei, unde numrul de notari publici a crescut an de an, dar insuficient pentru a compensa cererea. Acest fapt reiese din evoluia ponderii

45

numrului de notari publici din Bucureti n numrul total de notari publici, indicator care s-a meninut la aproximativ 17% n ultimii 4 ani n condiiile n care, conform datelor BNR, creditele pentru locuine acordate n Bucureti reprezint la momentul de fa peste 40% din soldul creditelor pentru locuine la nivel naional.

Structura creditelor pentru locuine pe regiuni la sfritul anului 2008

Bucureti 42% 58% Restul rii

Sursa: BNR

n concluzie, alocarea regional a posturilor nu i ndeplinete scopul, acela de a proteja interesele consumatorilor, servind n schimb intereselor membrilor profesiei care beneficiaz de piee locale n expansiune i puini competitori noi care s preia cererea suplimentar. Astfel, distribuia resurselor se realizeaz n mod arbitrar i nu prin mecanisme de pia. Sistemele notariale clasice sunt evideniate ca reprezentnd una dintre cele mai serioase probleme legate de aplicarea legislaiei comunitare n materie de pia intern i concuren. Pornind de la ideea c serviciile notariale conexe tranzaciilor imobiliare nu reprezint n totalitate exerciiul autoritii publice exceptat de la aplicarea legislaiei comunitare primare, o parte important a reglementrilor care vizeaz acest domeniu devin nejustificate n conformitate cu principiul proporionalitii. n ceea ce privete publicitatea, notarilor le este interzis s-i fac reclam prin orice mijloace, n afar de cazurile n care se recurge la anunuri referitoare exclusiv la existena i sediul biroului notarial, programul de lucru i coninutul activitii. Organizaia profesional a notarilor este ndreptit s fac publicitate prin mass-media asupra ntregii activiti notariale, evideniind utilitatea i avantajele ncheierii actelor prin notarii publici. La nceputul fiecrui an, aceasta public lista notarilor publici i a birourilor notariale n care acetia funcioneaza. Publicitatea comercial este considerat de ctre unii din membrii profesiei incompatibil cu statutul de autoritate public dar i cu demnitatea profesiei i mpotriva
46

moralei publice. De exemplu, prin intermediul publicitii se poate face referire la contractele prenupiale44 (ceea ce presupune nencredere ntre parteneri) sau la testamente. Acest tip de reclam este ns abuziv chiar i pentru practicile de marketing considerate agresive, cum ar fi American ambulance chasing caz n care notarul i amplaseaz sediul n zona spitalelor cu scopul de a vinde testamente publicitate inadmisibil i interzisa inclusiv n baza standardelor europene de drept privat. Respectul, discreia i seriozitatea sunt caliti eseniale pentru reputaia i succesul n afaceri ale unui notar. De asemenea, riscurile n ceea ce privete rspunderea civil ar putea mpiedica notarii s utilizeze promisiuni iluzorii sau alte practici contrare celor de marketing in publicitate. De asemenea, restriciile privind publicitatea sunt impuse pentru a preveni presupusa influenare n alegerea notarului i pentru a limita presiunile concureniale care perturb calitatea serviciilor notariale. Cu toate acestea, aproape toate aceste restricii nu sunt justificate. Ca i n cazul altor restricii, funcia publica si renumele nu mai sunt relevante, dac asumarea caracterului predominant economic este acceptat. Legat de asimetria informaiilor, n special n ceea ce privete calitatea serviciului realizat, furnizarea corect i realist a informaiilor ctre consumator prin intermediul publicitii este de maxim importan. n alegerea notarului se iau n considerare informaii cu privire la calitate, specializare i pre. Printr-o astfel de restricie, preurile cresc iar beneficiarilor serviciilor notariale nu li se ofer suficiente informaii astfel nct s aleag serviciul care corespunde cel mai bine nevoilor lor. Mai mult, prin interzicerea majoritii formelor de publicitate, este ingradit, practic, libertatea de exercitare a profesiei, ntruct un notar nou intrat pe pia care nu se bucura de notorietatea i respectul ctigat de notarii mai vechi n profesie dupa ani de experienta, nu are nici alternativa de a compensa acest dezavantaj prin intermediul publicitii care l poate face, cel puin, cunoscut. Este foarte adevrat c n Romnia, nu putem vorbi despre o specializare a notarilor pentru un anumit tip de acte iar n ceea ce privete onorariile, acestea sunt, n cea mai mare parte, onorariile minime stabilite de forul profesional cu aprobarea Ministerului Justiiei. Un alt element de baz al reglementrilor din sistemul notarial se refer la tarifele minime obligatorii i are ca justificare primar meninerea unei caliti ridicate a acestor servicii. De asemenea, este avut n vedere prevenirea comportamentului oligopolist i nevoia de a asigura prestarea serviciului pentru toi consumatorii. n plus, stabilirea unor tarife minime urmrete subvenionarea ncruciat ntre tranzaciile cu valoare redus i cele cu valoare ridicat, precum i subvenionarea ncruciat a altor servicii prestate de notari i care aduc venituri mai mici dect tranzaciile imobiliare.
44

Prevzute n actuala form a proiectului de Cod civil.

47

n cazul notarilor romni, potrivit art. 28 lit. c din lege, organizaia profesional stabilete, cu aprobarea Ministrului Justiiei, onorariile minimale. n prezent, acestea sunt cele aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1145/C din 12 august 2005 pentru completarea Normelor cu privire la tarifele de onorarii ale notarilor publici aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 943/C din 1 iulie 2005. La stabilirea onorariilor sunt avute n vedere, pentru actele notariale prevzute de lege n competena exclusiv a notarului, printre care i autentificarea, tarife n funcie de complexitatea i valoarea actului, iar pentru celelalte acte notariale i consultaii juridice, sume fixe minimale. Onorariile sunt, fie graduale, mai exact pe trane i n cote procentuale (de exemplu: pentru procedura succesorala i pentru acte de partaj de bunuri mobile i imobile, acte translative ale dreptului de proprietate, acte constitutive ale altor drepturi reale ce au ca obiect bunuri imobile, acte de garantie mobiliar i imobiliar, cesiuni de capital social, contracte de comodat) fie stabilite n sume determinate (de exemplu: pentru testamente, procuri, consultaii juridice, legalizari, certificarea unor fapte). Potrivit celor afirmate de forul profesional al notarilor, onorariile percepute pentru tranzaciile imobiliare sunt graduale i procentuale, fiind raportate la preul convenit i declarat de pri. n cuantumul acestor onorarii se includ: activitatea de consultaie i informare pentru culegerea datelor necesare de la pri pentru a deslui voina acestora, redactarea actului, colaionarea i autentificarea actului precum i alte servicii posterioare (calcularea i ncasarea tarifelor pentru nscrierea n cartea funciar, transmiterea titlului n vederea ntabulrii, calcularea i perceperea impozitelor pe tranzacii, predarea titlului de proprietate ctre cumprtor) dar i arhivarea actului. Fiecreia dintre aceste activitii i este repartizat un procent din onorariul total, aa cum este prezentat n tabelul de la pagina 36. n primul rnd, aa cum susine i Comisia Antimonopol din Germania, conform principiilor generale care guverneaz piaa comun a Uniunii Europene, sarcina probei n demonstrarea corelaiei dintre tarifele minime i calitatea ridicat a serviciilor, ar trebui s revin celor care susin aceast idee. Astfel, cei care invoc necesitatea unei restricionri a concurenei pe pia trebuie s aduc dovezi coerente c beneficiile acesteia depesc n mod evident efectele negative. Mai mult, exemplul Olandei, unde n urma eliminrii tarifelor fixe s-a constatat o mbuntire considerabil a calitii serviciilor notariale, poate reprezenta un contra-argument puternic al principiului susinut de asociaiile profesionale ale notarilor. O alt justificare a tarifelor fixe se refer la prevenirea apariiei unor oligopoluri pe pia datorit restricionrii accesului la profesie. Practic, asociaiile profesionale invoc necesitatea unei restricii a concurenei pentru a contracara efectele negative ale unei

48

alte restricii promovate de aceleai asociaii. n acest caz singura soluie logic, exprimat i de Comisia European, este eliminarea ambelor restricii. n al treilea rnd, argumentul privind obligarea notarilor de a presta anumite servicii cu ajutorul tarifelor fixe poate fi combtut cu propunerea unor standarde de etic profesional care s stabileasc limitele negocierii dintre notar i client. n plus, o alt soluie alternativ, propus n studiul ZERP, se refer la comunicarea de ctre notari a unor preuri standard care pot fi negociate. Din moment ce notarii au drepturi exclusive n privina autentificrii tranzaciilor imobiliare (situaie discutabil), pentru asigurarea unui echilibru ar trebui ca acetia s fie obligai s presteze acest serviciu prin anumite proceduri interne i nu prin intermediul unor tarife minime. n al patrulea rnd, asociaiile notarilor invoc necesitatea asigurrii transparenei asupra tarifelor pentru serviciile notariale i informarea consumatorilor. Acest argument nu respect principiul proporionalitii, existnd metode mult mai puin restrictive de a asigura transparena pieei i informarea consumatorilor, cum ar fi publicarea unor statistici sau sondaje independente legate de tarifele serviciilor notariale. De asemenea, asigurarea transparenei poate fi realizat prin renunarea la o alt restricie susinut de asociaiile profesionale ale notarilor, i anume aceea privind publicitatea n aceast profesie. O alt justificare a asociaiilor profesionale ale notarilor publici pentru meninerea tarifelor fixe se refer la evitarea evaziunii fiscale. Acesta poate reprezenta cel mult un argument pentru existena formei procentuale a onorariului, i nicidecum pentru fixarea unui nivel minim al acestora. n fapt, evaziunea fiscal este controlat prin intermediul grilelor ntocmite i actualizate periodic de evaluatori, la solicitarea Camerelor notarilor publici. O ultim motivaie a tarifelor fixe se refer la necesitatea subvenionrii ncruciate a celorlalte servicii prestate de notari a cror rentabilitate este mult mai sczut dect cea a serviciilor de autentificare a tranzaciilor imobiliare. Practic, notarii folosesc dou tipuri de subvenionri ncruciate: a) intern se refer la subvenionarea tranzaciilor cu valoare redus prin intermediul celor cu valoare ridicat; b) extern se refer la subvenionarea celorlalte servicii prestate (de exemplu: autentificarea procurilor) ale cror costuri sunt acoperite de beneficiile ridicate rezultate n urma tranzaciilor imobiliare. n cadrul scutirilor i reducerilor acordate de notari n baza Normelor cu privire la tarifele de onorarii45, completate de curnd prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.1982/C din 16 iulie 2009, au fost introduse reduceri de 30% ale onorariilor notariale pentru
45

Aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 943/C/2005 cu modificrile i completrile ulterioare.

49

autentificarea contractelor de vnzare-cumprare i a contractelor de ipotec n care figureaz ca pri persoane fizice care achiziioneaz o locuin prin programul guvernamental aprobat prin O.U.G. nr.60/2009 privind unele msuri n vederea implementrii programului Prima cas. Din punct de vedere concurenial, aceast msur stabilete o discriminare pozitiv a clienilor acestui program n raport cu ceilali clieni, dar fiind vorba despre persoane fizice, nu creez acestora din urm un dezavantaj n poziia concurenial. n plus, n astfel de cazuri, decizia final aparine reglementatorului, n spe Ministerul Justiiei, care aprob propunerea forului profesional. Atta timp ct msura este n avantajul consumatorilor, sau a unei categorii de consumatori, n cazul de fa fiind vorba despre persoane care nu dein o locuin, obiectivul urmrit de autoritatea de concuren i stipulat n art.1 din Legea concurenei este ndeplinit. n urma analizei, s-a constatat faptul c, la nivel comunitar, 65% din coul total de servicii notariale este reprezentat de autentificarea tranzaciilor imobiliare46. n aceast situaie, asociaiile profesionale nu mai pot susine fapul c profesia de notar nu poate fi asociat statutului de agent economic, avnd n vedere i comportamentul de pe pia, precum i sistemul de organizare a acestei activiti pe criterii de natur economic. n acest context, exist riscul ca sistemul de subvenii ncruciate practicat de notarii publici s depeasc scopul pentru care a fost instituit i s creeze, astfel, tarife de monopol n avantajul notarilor. Avnd n vedere beneficiile generale pentru societate i economie, meninerea acestui sistem incorect i lipsit de transparen nu poate fi justificat suficient, iar concluziile indic necesitatea elaborrii de ctre stat a unor sisteme compensatorii alternative care s nu distorsioneze concurena. Fixarea de onorarii minime i/sau maxime mpiedic orice concuren prin pre privnd consumatorii de beneficiile unor preuri mai mici. Eliminarea listelor cu tarife, indiferent de natura acestora, fixe, minime, maxime sau chiar recomandate nu doar ar stimula concurena prin pre dar ar putea conduce i la o preocupare sporit pentru creterea calitii serviciilor, aa cum vom arta n continuare. 3.5. Analiza comparativ a sistemului notarial din 21 de state membre UE i din Romnia n studiul elaborat de ZERP analiza calitativ a argumentelor invocate de asociaiile profesionale este completat cu analiza cantitativ bazat pe utilizarea
La solicitrile de informaii formulate de Consiliul Concurenei, UNNPR a furnizat n mod repetat aceeai informaie referitoare la ponderea numrului de acte notariale aferente tranzaciilor imobiliare n numrul total de acte notariale i nu la ponderea valoric a acestora n volumul total servicii notariale.
46

50

modelelor econometrice. Pentru aceasta, datele obinute sunt folosite pentru calcularea a patru indici de reglementare a pieei pentru fiecare ar inclus n studiu i pentru fiecare serviciu de asisten legal oferit n cadrul tranzaciilor imobiliare, astfel: a) Indicele de reglementare a intrrii pe pia (Market Entry Regulation Index MERI); b) Indicele de reglementare a comportamentului pe pia (Market Conduct Regulation Index MCRI); c) Indicele de intervenie obligatorie (Mandatory Intervention Index MII); d) Indicele de protecie a consumatorilor (Consumer Protection Index CPI). Indicele de reglementare total (Overall Regulation Index ORI) este suma valorilor cumulate ale primilor trei indici, fr CPI. Cuprinde practic toate restriciile anticoncureniale, cu excepia celor menite n mod evident s protejeze interesele consumatorilor i care au impact anticoncurenial nesemnificativ. Pentru Romnia, indicii sunt calculai n acest Raport pe baza datelor disponibile public i a informaiilor furnizate de UNNPR (vezi Anexele V-VIII). Modalitile de calcul al indicilor de reglementare sunt prezentate n Anexele I IV. 1. Statele fr sisteme notariale clasice n care serviciile sunt prestate de avocai, agenii imobiliare sau alte tipuri de profesii Nr. ara 1 Republica Ceh 2 Slovacia 3 Irlanda 4 Scoia 5 Danemarca 6 Anglia i ara Galilor 7 Suedia 8 Finlanda Media MERI 3.8 2.9 2.0 1.9 2.0 2.0 1.2 0.5 2.0 MCRI 3.6 2.9 1.3 1.0 0.8 0.8 0.0 0.0 1.3 MII 2.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.2 ORI 9.4 5.8 3.3 2.9 2.8 2.8 1.2 0.5 3.6 CPI 3.4 2.8 4.5 5.0 4.0 4.5 4.4 2.1 3.8

51

2. Statele cu sistem notarial clasic Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ara Luxemburg Grecia Portugalia Belgia Romnia Polonia Frana Germania Italia Spania Slovenia Austria Ungaria Olanda Media MERI 5.4 6.0 5.0 5.7 5.4 5.6 5.1 5.7 5.4 4.8 4.9 5.9 3.3 1.9 5.0 MCRI n.a. 6.0 6.0 5.0 5.3 4.7 5.2 4.5 4.7 5.2 5.0 3.2 2.3 1.2 4.2 MII 4.0 6.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 4.0 2.0 2.0 4.0 4.0 3.8 ORI n.a. 18.0 15.0 14.7 14.7 14.3 14.3 14.2 14.1 14.0 11.9 11.0 9.6 7.1 12.4 CPI 2.3 2.4 4.5 4.7 3.6 3.2 5.2 5.3 5.6 4.4 5.0 5.9 3.0 5.6 4.3

Din analiza tabelului cu indicii de reglementare se poate observa faptul c Romnia este una dintre rile cu cel mai nalt grad de reglementri anticoncureniale n profesia de notar public, situndu-se din acest punct de vedere peste media european i peste nivelul din state comparabile cum ar fi Ungaria sau Cehia. n schimb, restriciile care vizeaz exclusiv protecia intereselor consumatorului, msurate de indicele CPI, sunt insuficiente, situnduse sub media european. De fapt, gradul de protecie al consumatorului prin reglementri n sistemul notarial romnesc, se afl sub nivelul celui existent n statele cu sisteme notariale dereglementate (Olanda) sau cele cu sisteme diferite (Anglia, Danemarca, Suedia, Slovacia). Acest fapt demonstraz nc o dat faptul c argumentele invocate de Ministerul Justiiei i de UNNPR privind necesitatea protejrii consumatorilor prin reglementri legate de tarife i accesul la profesie au de fapt menirea de a proteja mai mult interesele membrilor profesiei. n ceea ce privete costurile de tranzacionare (vezi i Anexa XII), acestea trebuie ajustate n funcie de venitul mediu net din fiecare ar, pentru a se putea analiza comparativ costul real al serviciilor juridice asociate tranzaciilor imobiliare.

52

Situaie comparativ a onorariilor pentru servicii juridice exprimate ca procent din valoarea tranzaciei i ajustate cu venitul mediu (cu credit ipotecar de 70% din cele trei valori de referin)
8.00% Romnia 7.00% Ungaria Austria Belgia Cehia Danemarca 6.00% Anglia/ara Galilor Finlanda Frana 5.00% Grecia 4.00% Germania Grecia Ungaria Irlanda Italia 3.00% Polonia Olanda Polonia Portugalia 2.00% Romnia Media Scoia Slovacia 1.00% Suedia 0.00% 100,000 250,000 500,000 Slovenia Spania Suedia Media

Formula de calcul este: Posj * (23550/Vma) = Pa Posj = Procentul reprezentat de onorariile pentru servicii juridice din valoarea tranzaciei 23550 = Valoarea de referin venitul mediu anual n UE n anul 2005 (n euro) Vma = Venitul mediu anual din statul respectiv (n euro) Pa = Procentul din valoarea tranzaciei ajustat cu venitul mediu Not: Pentru Romnia onorariul cumulat, aferent tranzaciei i ipotecii, luat n calcul este nivelul minim fr TVA. Cursul de schimb utilizat este de 4 lei pentru un euro, iar venitul mediu anual de 4500 euro.

n cazul costurilor de natur legal exprimate procentual, factorul de ajustare cu venitul net este echivalent cu ajustarea preului tranzaciei sau a valorii absolute a costurilor legale n mod corespunztor. Cele dou valori nu pot fi ajustate n acelai timp deoarece efectul net al calculului ar rmne neschimbat. Spre exemplu, se presupune c un consumator tipic dintr-o ar vest-european, V, ctig de 4 ori mai mult dect consumatorul E dintr-o ar est-european, avnd o putere de cumprare de 4 ori mai mare. Ambele persoane achit o tax notarial (onorariu) de 1.000 euro pentru achiziia unei locuine n valoare de 100.000 euro. Drept urmare, locuina care valoreaz 100.000 euro pentru E, reprezint echivalentul a 25.000 euro pentru V. Astfel, procentul taxelor

53

notariale raportat la valoarea relativ a locuinei este 1% pentru E i 4% pentru V. Dac ajustm aceste procente cu puterea de cumprare, rezult faptul c E pltete de fapt 4.000 euro i V pltete 1.000 euro n termeni reali. Astfel, se poate concluziona c E este de 4 ori mai srac dect V i pltete taxe notariale de 4 ori mai mari. Se poate observa cu uurin din analiza costurilor reale aferente serviciilor notariale, faptul c Romnia este cea mai scump ar dintre cele analizate. Chiar dac elementele luate n calcul (cursul de schimb, valoarea venitului mediu anual i nivelul minim al onorariilor) sunt favorabile notarilor, costul serviciilor ajustat cu venitul mediu este de 4 ori mai mare dect media european. Analiza de mai sus este corelat cu indicii econometrici care msoar gradul de reglementare, iar rezultatele sunt evidente: 1. Exist state cu indici de reglementare cu valori ridicate i costuri reale sczute (Spania, Portugalia, Germania); 2. Exist state cu indici de reglementare cu valori ridicate i costuri reale mari (Romnia, Frana, Italia, Belgia, Polonia); 3. Nu exist state cu indici de reglementare cu valori sczute i costuri reale ridicate. Concluziile analizei costurilor de tranzacionare indic o corelare pozitiv evident a acestora cu nivelul de reglementare ridicat, cel puin n privina serviciilor de natur legal. n plus, graficul de mai sus elimin argumentul invocat de asociaiile profesionale ale notarilor publici privind subvenionarea ncruciat ntre tranzaciile imobiliare cu valori ridicate i cele cu valori sczute. Practic, nivelul tarifelor notariale este destul de ridicat i n cazul tranzaciilor cu valoare mai mic, el reducndu-se n procente reale pe msur ce valoarea crete. ntr-o pia concurenial care se confrunt cu asimetrii informaionale ntre vnztori i cumprtori, preurile capt un rol suplimentar integrnd informaii referitoare la calitatea bunurilor sau serviciilor. n acest context este necesar i o analiz a legturilor dintre preurile serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare i calitatea acestora. Astfel, preurile mai mari care reflect i o calitate mai mare reprezint un indicator al unei piee eficiente, iar preurile disproporionate n raport cu calitatea serviciilor semnaleaz apariia unor ineficiene latente pe pia. Avnd n vedere raionamentul de mai sus, autorii studiului ZERP ncearc s msoare calitatea n mod empiric, prin utilizarea unor chestionare care s furnizeze datele statistice necesare. Ulterior, aceste date sunt folosite pentru conturarea celor patru indicatori fundamentali: a) VARIETATE; b) CALITATE; c) SIGURAN; d) VITEZ.

54

n plus, este construit ca medie a celor patru indicatori un Indice Complet de Evaluare (Overall Service Assessment OSA). Modalitatea de calculare a acestora este extrem de elaborat, fiind folosite numeroase variabile cu ponderi diferite i metode de calcul diferite. Rezultatele obinute sunt prezentate n Anexa IX. Pentru Romnia indicatorii de evaluare nu au putut fi calculai datorit absenei datelor. Obiectivul de baz al analizei econometrice este examinarea efectelor pe care le au reglementrile asupra preurilor i asupra eficienei pieei. Pentru atingerea acestui scop este necesar corelarea indicilor de reglementare a pieei cu cei de analiz a serviciilor i estimarea unui set coerent de regresii pe baza acestor variabile. Astfel, folosindu-se metoda de corelare Braivais-Pearson pentru indicii de reglementare, nivelul tarifelor pentru ase tipuri de tranzacii imobiliare i cei cinci indicatori de evaluare a serviciilor, autorii studiului ZERP ajung la concluzia c preurile i nivelul de reglementare se afl ntr-o corelare pozitiv (cu ct sunt mai reglementate domeniile cu att preurile sunt mai ridicate). n plus, chiar dac nivelul de reglementare difer semnificativ de la ar la ar, calitatea serviciilor nu variaz semnificativ. Astfel, nu se costat dovezi empirice privind legtura dintre tarifele mari i calitatea ridicat. Din contr, rezultatele indic existena unei relaii ntre preurile ridicate i un nivel sczut de varietate, calitate, siguran i vitez. Pentru a ilustra i mai bine impactul supra-reglementrii serviciilor notariale asupra preului i asupra calitii serviciului, este efectuat o analiz de regresie linear. Modelul acestei regresii utilizeaz ca variabile independente (explicative) indicii de reglementare i ca variabile dependente (de rspuns) nivelul tarifelor notariale i nivelul calitii serviciilor. Chiar dac numrul seriilor de date folosite este destul de restrns (15), concluziile analizei de regresie le confirm pe cele ale modelului de corelare i pot fi rezumate prin relaia urmtoare:

Supra-reglementare

Preuri mari

Calitate sczut

3.6. Relaiile de parteneriat dintre bnci i notari O problem care suscit interes n legtur cu modalitatea de ncheiere a unei tranzacii imobiliare o reprezint conveniile stabilite intre anumite bnci i anumii notari, atunci cnd tranzacia se face n baza unui credit ipotecar i banca este parte ntr-un contract de garanie imobiliar.

55

Beneficiarii serviciilor notariale sunt vnztorul i cumprtorul n cazul contractului de vnzare-cumprare, respectiv cumprtorul (n calitate de debitor garant ipotecar) i instituia de credit, n cazul actelor de garanie imobiliar. Spre deosebire de serviciile de evaluare imobiliar ce vor fi prezentate intr-un capitol separat, cea mai mare parte a serviciilor notariale aferente tranzaciilor imobiliare, aa cum reiese din graficul prezentat la pagina 45, au privit, n intervalul 2003-2008, tranzacii imobiliare fr credit ipotecar/imobiliar. Astfel, n 2003, doar 25% din totalul tranzaciilor imobiliare au fost realizate n baza unui credit ipotecar n timp ce, la nivelul lui 2008, ponderea a crescut la 40%. Putem conchide, prin urmare, c principalii clieni ai serviciilor notariale sunt prile dintr-un contract de vnzare-cumprare. Cu toate acestea, banca, prin faptul c este parte ntr-un contract de garanie imobiliar, nu poate fi ignorat din analiz, mai ales atunci cnd, n foarte multe situaii, ea este cea care alege prestatorul de servicii notariale. Este adevrat c onorariul este suportat de debitorul garant ipotecar (cumprtor), ns acest lucru este justificat de faptul c el este cel care solicit creditul i cel care trebuie s constituie garaniile solicitate de creditor (banc). Problema existenei unor relaii de exclusivitate sau prefereniale ntre anumii notari i anumite bnci a preocupat inclusiv forul profesional al notarilor publici, respectiv UNNPR. n majoritatea cazurilor s-a constatat c, pe lnga aspecte precum vecintatea sediilor, implicit disponibilitatea notarilor de a se deplasa la sediul bncii ori celeritatea unor notari n instrumentarea actelor, la baza unei astfel de colaborri pot sta i alte criterii de ordin obiectiv de exemplu onorarii mai mici pentru clienii bncii. Acetia, beneficiaz, de altfel, de reduceri pn la 30% din onorariul stabilit pentru autentificarea contractelor de garanie redactate de consilierii juridici ai societilor creditoare pentru creditele acordate persoanelor care nu beneficiaz de alte reduceri i scutiri. n plus, sunt avute n vedere i aspecte de ordin subiectiv, precum ncrederea n serviciile unui anumit notar. n concluzie, faptul c bncile obinuiesc s instituie parteneriate cu anumii notari, ca i clieni ai acestora, poate reprezenta un aspect normal n contextul relaiilor de afaceri care se creeaz ntre diveri actori de pe diferite piee atta vreme ct banca poate dovedi necesitatea unui astfel de parteneriat, axndu-se pe criterii clare, precise i nediscriminatorii i atta vreme ct dintr-o astfel de relaie au de ctigat, implicit, beneficiarii de servicii notariale. Aspectele negative ale acestei relaii sunt ns reprezentate de lipsa de transparen a procesului de selectare a notarilor de ctre bnci, dar, mai ales, de informarea precar a consumatorului n legtur cu alternativele disponibile. n cele mai multe cazuri, consumatorul nu este informat nc din faza de contact iniial cu banca asupra tarifelor practicate de notarii agreai de ctre aceasta.
56

3.7. Concluzii Serviciile notariale reprezint un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare. Acestea sunt caracterizate, n Romnia, prin intervenia obligatorie i drepturile de exclusivitate ale notarilor publici, bariere cantitative la intrarea pe pia i tarife minime stabilite de reprezentanii corpului profesional i aprobate de Ministerul Justiiei. Interzicerea publicitii i alocarea geografic a notarilor reprezint restricii suplimentare ale concurenei pe aceast pia. Astfel, gradul de reglementare msurat prin intermediul indicilor dezvoltai de ZERP este mult mai ridicat (n timp ce nivelul de protecie real a consumatorilor msurat de indicele aferent este mai sczut) dect media statelor europene cu sisteme notariale similare. Toate aceste restricionri nu i gsesc justificarea n raport cu principiul proporionalitii i au menirea de a proteja interesele notarilor n detrimentul intereselor consumatorilor. Acetia din urm nu pot beneficia de tarife rezultate din interaciunea dintre cerere i ofert, i sunt obligai, astfel, s plteasc niveluri stabilite arbitrar. De asemenea, ei nu beneficiaz nici de un nivel competitiv al calitii serviciilor, neexistnd, n acest sens, argumente care s contrazic relaia de proporionalitate direct ntre nivelul de concuren i cel de calitate. Mai mult, Romnia are, raportat la venitul mediu, unul dintre cele mai scumpe sisteme de servicii notariale aferente tranzaciilor imobiliare. n acest sens, este evident necesitatea creterii concurenei pe piaa serviciilor notariale prin eliminarea, cel puin, a restriciilor legate de numrul de notari, precum i a nivelului minim al onorariilor. n plus, relaiile de exclusivitate dintre notari i bnci sunt netransparente, iar consumatorii nu sunt informai n privina tarifelor pe care urmeaz s le plteasc pentru serviciile prestate de notarii impui de bnci.

57

CAPITOLUL IV SERVICIILE DE INTERMEDIERE

4.1. Aspecte generale Piaa tranzaciilor imobiliare rezideniale este o pia de cutare pe care preurile sunt stabilite prin negocieri bilaterale i, n unele cazuri, prin licitaie. Preul afiat al unei proprieti scoase la vnzare are un rol important n atragerea cumprtorilor i furnizeaz informaii importante legate de calitatea proprietii. Totui, n majoritatea cazurilor preul pltit efectiv este substanial mai sczut, iar acest fapt se datoreaz negocierilor bilaterale. Cele dou procese fundamentale pentru funcionarea pieei imobiliare, respectiv cel de cutare i cel de negociere, sunt facilitate de ageniile imobiliare. Ageniile imobiliare reprezint intermediarii ntre cerere i ofert i asigur ntlnirea celor dou componente ale pieei, precum i alte tipuri de servicii (de evaluare, de consultan financiar etc.). Componenta analizat n cadrul acestui capitol va fi cea de intermediere. Principalele mijloace prin care ageniile imobiliare asigur promovarea proprietilor aflate la vnzare sunt: - afiarea la sediul ageniei; - publicarea de anunuri n presa scris, local i naional; - publicarea anunurilor pe Internet (fie pe site-ul propriu, fie pe site-uri specializate); - mprirea de anunuri tiprite. 4.2. Situaia comparativ n privina ageniilor imobiliare, studiul ZERP (menionat n capitolul III) face referire la implicarea acestora n procesul de autentificare a tranzaciei, n special la sistemul scandinav unde acestea presteaz servicii juridice complete. n niciunul dintre statele analizate nu exist obligativitatea de a apela la serviciile unei agenii, dar ponderea tranzaciilor intermediate de acestea se ridic la 70% din totalul pieei. n plus, gradul de intermediere este mult mai ridicat n zonele urbane / puternic dezvoltate n comparaie cu zonele rurale / slab dezvoltate. Dei gradul de reglementare al acestor servicii este destul de sczut, n majoritatea statelor europene pentru a profesa ca agent imobiliar sunt necesare fie calificri specifice atestate de diplome profesionale, fie promovarea unor examene. De asemenea, n unele ri europene exist reguli privind comportamentul pe pia (Danemarca, Slovenia i Finlanda), asigurarea profesional
58

obligatorie (Danemarca, Finlanda, Italia, Polonia, Slovenia) i tarifele maxime (Austria, Slovenia i Finlanda). Conform unui raport publicat n 200747, n statele membre OECD nivelul comisioanelor variaz ntre 1% i 15% din valoarea tranzaciei, acestea fiind negociabile cu excepia cazurilor n care intermediarul are exclusivitate asupra reprezentrii vnztorului sau cumprtorului. Importana concurenei n acest sector este subliniat de estimarea OECD conform creia un nivel al comisioanelor ageniilor imobiliare din statele membre cu 10% mai mare dect nivelul normal n condiii de concuren, aduce consumatorilor o pierdere net anual de aproximativ 10 miliarde de dolari. Acelai raport prognozeaz o cretere a tranzaciilor imobiliare directe (care exclud intermediari) i o scdere, n consecin, a costurilor aferente serviciilor de intermediere la nivel global. Aceasta se datoreaz creterii importanei Internetului n cadrul tranzaciilor imobiliare ca urmare a dezvoltrii infrastructurii informatice i apariiei site-urilor specializate. n plus, publicitatea pe Internet stimuleaz concurena ntre ageniile imobiliare. n prezent se apreciaz c 70% din cumprtori folosesc Internetul n cutarea unei locuine. 4.3. Asociaiile profesionale Conform estimrilor disponibile public, 10 000 de agenii imobiliare activau la sfritul anului 2008 pe piaa naional, iar, din acestea, aproximativ 20% desfurau activiti de intermediere n Bucureti. Cifre exacte n legtur cu numrul ageniilor imobiliare, sau estimri privind dinamica acestuia nu erau disponibile la momentul ntocmirii acestui raport. Este foarte probabil ca evoluia recent a numrului de agenii imobiliare s aibe o dinamic negativ pronunat datorit ajustrii considerabile a mediului economic i, implicit, a pieei imobiliare autohtone. Reglementarea activitilor agenilor imobiliari a fcut obiectul Ordonanei Guvernului nr. 3/2000, ns articolele 13-32 ale acesteia au fost declarate neconstituionale prin Decizia Curii Constituionale nr. 333/2002. Ulterior, ordonana a fost respins prin Legea nr. 581/2003, ntruct Curtea Constituional a admis excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor art.13-32. Datorit respingerii acestei Ordonane (n conformitate cu prevederile creia toate ageniile imobiliare din Romnia trebuiau s fac parte din Uniunea Naional a Agenilor Imobiliari - UNAI), n prezent, o parte dintre ageniile imobiliare active sunt organizate n mai multe asociaii de agenii imobiliare. Astfel, se pot distinge att asociaii reprezentative la nivel naional:
47

Improving Competition in Real Estate Transactions, OECD, DAF/COMP(2007)36

59

- Asociaia Romn a Ageniilor Imobiliare - ARAI; - Uniunea Naional a Agenilor Imobiliari UNAI; - Uniunea Naional a Ageniilor Imobiliare UNIM; ct i asociaii de agenii imobiliare reprezentative la nivel regional sau local: - Asociaia Societilor Imobiliare Oltenia; - Asociaia Societilor Imobiliare Moldova; - Asociaia de Dezvoltare Imobiliar Constana; - Uniunea Societilor Imobiliare Braov; - Uniunea Patronal a Ageniilor Imobiliare Dolj; - Asociaia Imobiliar Profesional Brila;

Conform informaiilor disponibile public, ARAI (Asociaia Romn a Ageniilor Imobiliare) este cea mai important asociaie profesional a ageniilor imobiliare din Romnia. Numrul total de membri ARAI este de 176, majoritatea fiind din Bucureti. A doua asociaie profesional ca mrime este UNIM (Uniunea Naional a Ageniilor Imobiliare) care are reprezentativitate n centrul rii, n special n Cluj-Napoca. Att ARAI, ct i UNIM sunt de fapt asociaii patronale, avnd ca membri persoane juridice. Aceste organizaii au statute i coduri de etic referitoare la comportamentul membrilor lor i organizeaz cursuri de calificare i pregtire profesional pentru angajaii ageniilor imobiliare. La nivel local mai exist astfel de asociaii profesionale dar acestea au puini membri i nu sunt reprezentative la nivel naional. Avnd n vedere faptul c profesia de agent imobiliar nu este reglementat n prezent, apartenena la o asociaie profesional nu este obligatorie, iar marea majoritate a firmelor care desfoar activiti de intermediere imobiliar nu fac parte din nicio astfel de organizaie. 4.4. Concurena pe piaa de intermediere imobiliar Piaa serviciilor de intermediere a tranzaciilor imobiliare s-a dezvoltat foarte mult n ultimii ani n Romnia datorit creterii continue a cererii pentru toate tipurile de proprieti imobiliare: i) proprieti imobiliare cu destinaie rezideniala construcia de parcuri rezidentiale a cunoscut o dezvoltare semnificativa, dezvoltare datorata si aparitiei creditului ipotecar;

60

ii) proprieti imobliare cu destinaie birouri n acest sector oferta a fost foarte mult mbuntit, firmele optnd n a-i muta sediile din cldiri de locuine n cldiri construite pentru birouri, acestea oferind clienilor spaii de calitate superioar; iii) proprieti imobiliare cu destinaie comercial oferta s-a diversificat foarte mult prin construcia de mari centre comerciale (de tip mall: Bucureti Mall, Plaza Romnia, sau de tip hipermagazin: Cora, Carrefour); iv) proprieti imobiliare cu destinaie industrial creterea economic susinut nregistrat de Romnia n ultimii ani a condus la o dezvoltare semnificativ a acestui sector. Avnd n vedere dinamica pozitiv a cererii i a ofertei pentru toate tipurile de proprieti imobiliare, numrul ageniilor imobiliare din Romnia a crescut, oferta acestora fiind din ce n ce mai diversificat, iar calitatea serviciilor oferite mai buna. Astfel, se poate apela la serviciile ageniilor imobiliare n marea majoritate a localitilor din Romnia, numrul acestora fiind mai mare n localitile de mari dimensiuni. n cea mai mare parte, ageniile imobiliare sunt de dimensiuni mici (avnd n vedere cifrele de afaceri realizate), nu fac parte din grupuri de ageni economici i asociaii / acionarii acestor societi sunt preponderent persoane fizice48. n Romnia, nu exist reglementri privind ageniile imobiliare n afara reglementrilor administrative i fiscale valabile pentru toi agenii economici care desfoar activiti pe teritoriul rii. Din acest punct de vedere, pe piaa serviciilor de intermediere nu exist bariere administrative la intrare. De asemenea, n acest sector barierele naturale la intrarea pe pia sunt minime, neexistnd costuri irecuperabile mari i necesiti legate de capitalizare masiv sau know-how pentru a presta activitatea de agent imobiliar. Comisioanele solicitate de ageniile imobiliare pentru activitatea de intermediere se negociaz, de obicei, cu clienii i reprezint procente din valoarea total a preului de tranzacionare. Comisioanele sunt pltite, n general, de ambele pri i sunt achitate doar dac are loc tranzacia. Forma procentual a comisioanelor este o constant pe majoritatea pieelor de intermediere din lume i ine de specificul activitii agenilor imobiliari. Principala determinant a acestei situaii const n faptul c ageniile imobiliare sunt alese n primul rnd de vnztori, iar acetia doresc s obin un pre ct mai bun pentru proprietatea

Aceste concluzii sunt rezultate n urma unui studiu efectuat n anul 2005 de Consiliul Concurenei, ca urmare a includerii tranzaciilor imobiliare n lista celor 13 sectoare eseniale pentru economia romneasc din punct de vedere concurenial prin Ordinul nr. 36/22.02.2005.
48

61

scoas la vnzare. Un comision procentual stimuleaz mult mai eficient agentul s obin un pre mai mare dect o poate face un comision fix. La prima vedere, comisioanele procentuale nu au o legtur direct cu costurile activitii de intermediere. Astfel, valoarea absolut a comisionului crete odat cu valoarea tranzaciei n condiiile n care costurile variabile nu sunt influenate de aceasta, i se presupune c rmn neschimbate n afara altor influene. n principiu, acest raionament este corect, dar nu trebuie exclus posibilitatea ca vnzarea unei proprieti imobiliare mai scumpe s solicite mai mult timp i resurse pentru gsirea unui cumprtor, determinnd astfel o cretere a costurilor medii variabile (de exemplu: cheltuielile cu promovarea proprietii) pentru intermediar. De cealalt parte, n cazul unor ajustri consistente ale preurilor proprietilor, comisioanele procentuale se dovedesc a fi extrem de dezavantajoase pentru intermediari. Aceste perioade, aa cum am artat n Capitolul I, sunt caracterizate i de scderi dramatice de lichiditate datorit retragerii vnztorilor i cumprtorilor de pe pia. Practic, atunci cnd preurile locuinelor se afl pe o pant descendent, ageniile imobiliare nregistreaz scderi ale comisioanelor ncasate, datorate: - reducerii veniturilor pe tranzacie; - reducerii numrului de tranzacii. Cele dou fenomene au un efect cumulativ i pot fi amplificate de creterea costurilor generat de timpul mai mare i efortul suplimentar necesar pentru a vinde o proprietate (creterea costului pe tranzacie). Valori medii ale comisioanelor practicate de ageniile imobiliare Ora Bucureti Iai Constanta Cluj Timioara Craiova Braov Cumprtor 3% 2-3% 2% 2-3% 1-3% 2% 2% Vnztor 3% 2% 2% 2-3% 2% 2% 2% Chirie 50-100% din prima chirie

Sursa: calcule Consiliul Concurenei (perioada aprilie 2008 iunie 2009)

Concurena ntre ageniile imobiliare se manifest la nivel local, acest lucru datorndu-se clienilor (att vnztori, ct i cumprtori) care sunt puternic legai de zona n care se afl proprietatea scoas la vnzare, sau pe care doresc s o

62

achiziioneze. Pieele locale sunt ns slab concentrate49 (chiar dac nu exist date precise n acest sens, toate estimrile indic un nivel redus de concentrare), iar dinamica acestora face ca muli ageni s dispar sau s apar n perioade relativ scurte de timp. Principalul factor care determin gradul ridicat de concuren este reprezentat, aa cum am artat mai sus, de absena total a barierelor naturale sau administrative la intrarea pe aceast pia. n plus, apariia site-urilor de Internet care faciliteaz tranzacii imobiliare i ofer informaii n legtur cu caracteristicile proprietilor, determin o presiune suplimentar asupra ageniilor imobiliare. De asemenea, n pia exist un numr destul de mare de participani, ceea ce face ca indicele de concentrare a pieei s fie suficient de sczut. Cu toate acestea, cea mai important presiune concurenial pe aceast pia rmne cea exercitat direct de consumatori (n special vnztori), care pot alege s vnd sau s cumpere proprieti fr a utiliza serviciile unei agenii. Astfel, se poate concluziona c nu exist probleme structurale de concuren pe piaa serviciilor de intermediere imobiliar. Totui, concurena prin pre este destul de slab, iar nivelul comisioanelor variaz nesemnificativ. Fenomenul de rigiditate a preurilor pentru serviciile de intermediere imobiliar este caracteristic multor piee europene50 i a ridicat numeroase ntrebri n legtur cu posibile practici concertate pe aceast pia. Situaia paradoxal n care structura pieei nu prezint probleme de concuren dar nivelul preurilor este destul de ridicat i stabil a fost identificat pe piaa imobiliar din Anglia i ara Galilor ntr-un studiu publicat n 2004 de OFT (Office of Fair Trading)51 autoritatea britanic de concuren. Dup cum se poate observa din tabelul cu comisioanele practicate n cele mai importante orae ale rii, problema rigiditii tarifelor n condiii (aparent) competitive de pia este valabil i n Romnia. Absena concurenei prin pre se datoreaz, n mare parte, urmtorilor factori: Forma procentual a comisioanelor ofer participanilor la pia niveluri de referin la care este mai uor ca acetia s se raporteze. n plus, comisionul procentual spre deosebire de cel absolut, creeaz un efect asemntor unei
Indicele Herfindhal Hirschman (HHI) de concentrare a pieei se calculeaz pentru serviciile de intermediere imobiliar avnd n vedere drept cot de pia ponderea numrului de proprieti promovate n totalul proprietilor aflate la vanzare n zona respectiv. Indicele poate ine cont i de proprietile promovate direct de proprietari. HHI se calculeaz nsumnd ptratele cotelor procentuale ale primelor 50 de firme din pia (sau toate firmele dac numrul acestora este sub 50). Valoarea HHI sub 1000 este un indiciu al unei structuri competitive de pia, iar valoarea HHI peste 1800 este considerat un indicator pentru concentrare ridicat i structur de pia slab concurenial. 50 n Statele Unite, un raport realizat n 2007 de Federal Trade Commission (FTC) i Department of Justice (DOJ) Antitrust Division a artat faptul c nivelul comisioanelor procentuale la nivel naional a sczut n perioada 1998-2005 de la o medie de 5,5% la 5%, dar, n acelai timp, valoarea real (nivelul absolut) a acestora s-a majorat n medie cu 26% datorit creterii preurilor locuinelor cu 37%. 51 Estate Agency Market in England and Wales, Office of Fair Trading, March 2004.
49

63

iluzii optice prin care unii consumatori nu apreciaz corect nivelul concret al tarifului pe care-l au de achitat. Evitarea concurenei prin pre se realizeaz i prin difereniere (specializare) care asigur o dimensiune competitiv pentru agenii imobiliari. Diferenierea se realizeaz att pe segmente ale pieei, ct i pe fiecare segment n parte. Astfel, nivelul de concuren prin specializare este influenat puternic de gradul de eterogenitate a stocului imobiliar. Experiena n negocierea comisioanelor att pentru vnztori ct i pentru cumprtori este relativ sczut datorit faptului c acetia efectueaz tranzacii imobiliare cu o frecven extrem de redus. Chiar dac tranzacia nu este prima realizat n decursul vieii, mare parte a clienilor ageniilor nu au experien n negociere i datorit decalajelor mari de timp ntre tranzacii (de ordinul anilor) care i expun unor condiii de pia diferite. Pentru vnztori obiectivul principal l constituie obinerea preului maxim posibil pentru proprietate ntr-un interval de timp ct mai scurt. Astfel, beneficiul total al vnzrii depinde n primul rnd de preul obinut, comisionul fiind perceput ca un aspect secundar. Acesta din urm conteaz mult mai puin pentru vnztor dect percepia asupra capacitii intermediarului de a obine un pre ct mai aproape de nivelul maxim. Fenomenul descris mai sus este valabil i pentru cumprtori, dar ntr-o mai mic msur. Cumprtorii aleg, n general, orientndu-se dup solicitrile de pre ale vnztorilor, i mai puin dup comisioanele ageniilor imobiliare care-i reprezint pe acetia din urm. Pe pieele cu fluctuaii mari de pre (volatilitate ridicat), cum este i cazul Romniei n perioada recent, ultimii doi factori enumerai mai sus au un impact mai pronunat asupra rigiditii comisioanelor. Consumatorii se raporteaz la evoluiile de pre, timpul n care are loc tranzacia capt o importan sporit (n perioadele de cretere accentuat a preurilor cumprtorii doresc ncheierea mai rapida a tranzaciei, iar n perioade de scdere accentuat rolul se schimb cu vnztorii), iar ponderea comisioanelor n beneficiul total perceput al tranzaciilor scade n consecin. Acest fapt este parial contrabalansat de intensificarea concurenei prin pre ntre agenii n perioadele de scdere a ncasrilor, ca urmare a coreciilor de pe piaa imobiliar. Numrul mare de firme, lipsa barierelor la intrarea pe pia, gradul mic de concentrare a pieei, diferenierea asigurat n mare msur de eterogenitatea stocului imobiliar, precum i posibilitatea impunerii sau meninerii unui anumit nivel al comisioanelor, indic o structur de tipul concurenei monopoliste pe piaa serviciilor de intermediere imobiliar. Aceasta se afl, n tipologia pieelor,
64

alturi de structura de oligopol, ntre concurena perfect i structura de monopol. Singurele diferene ntre concurena monopolist i cea perfect sunt legate de diferenierea produselor i capacitatea furnizorilor de a stabili preurile, ambele fiind caracteristice primei structuri. Figura 5 Echilibrul pe termen lung al unei firme pe o pia cu concuren monopolist

Pre

Cme Cm

Pe D = Vme Vm 0 Qe Pe = Preul de echilibru Qe = cantitatea de echilibru Vm = venitul marginal Cm = costul marginal Vme = venitul mediu Cme = costul mediu D = cererea Not: Diagrama prezint o situaie teoretic general. Aplicarea acestui model pieei serviciilor de intermediere imobiliar are limitri evidente. Cantitate

n teoria micoeconomic, structurile de pia cu concuren monopolist sunt considerate mai puin eficiente dect cele cu concuren perfect pentru c reduc producia sub nivelul optim i genereaz preuri mai mari. Exist ns opinii proeminente care consider modelul ca fiind doar o imagine static ce distorsioneaz realitatea dinamic i nu ia n calcul dorina consumatorilor pentru diversitate ca fiind un bun pentru care exist cerere52.
Printre cei mai importani critici ai modelului concurenei monopoliste, putem aminti pe: Joseph Schumpeter, Friedrich von Hayek, Edward Chamberlin i Murray Rothbard.
52

65

Toate explicaiile de mai sus privind rigiditatea nivelului comisioanelor nu exclud total posibilitatea existenei unor nelegeri privind fixarea acestora sau a unor practici concertate la nivel local sau chiar naional. n acest sens, Consiliul Concurenei a finalizat dou investigaii, avnd ca obiect posibila nclcare a Legii concurenei, pe aceast pia: 1) Prima investigaie (declanat prin Ordinul Preedintelui Consiliului Concurenei nr. 132/31.05.2004) s-a finalizat prin sancionarea a 32 de agenii imobiliare din Brila pentru nclcarea de ctre acestea a prevederilor art. 5 alin. (1) din Legea concurenei, prin stabilirea n comun a comisionului practicat pentru serviciile prestate. 2) A doua investigaie (declanat prin Ordinul Preedintelui Consiliului Concurenei nr. 477/27.10.2004) s-a finalizat prin sancionarea a 7 dintre filialele UNIM, pentru nclcarea de ctre acestea a prevederilor art. 5 alin. (1) din Legea concurenei, prin luarea unei decizii avnd ca obiect consolidarea unui comision de referin i a unui comision minim care s fie practicate de ctre ageniile imobiliare membre. 4.5. Concluzii Serviciile de intermediere imobiliar nu sunt reglementate, iar competiia ntre agenii imobiliare se desfoar pe o pia cu structur concurenial determinat n primul rnd de lipsa barierelor la intrare. Cu toate acestea concurena prin pre este destul de sczut, acest fapt datorndu-se, cel mai probabil, unor factori care in de specificul activitii. Accesul unui segment tot mai mare de populaie la Internet i uitlizarea acestuia ca platform de cutare i promovare a proprietilor imobiliare, reprezint un fenomen care va avea un impact semnificativ asupra profitabilitii pe termen lung n sectorul de intermediere. Acest lucru va determina, cel mai probabil, o cretere a gradului de concuren i, drept consecin, scderi de preuri i o cretere de ansamblu a calitii serviciilor.

66

CAPITOLUL V SERVICIILE CADASTRALE

5.1. Aspecte generale Importana geodeziei ca serviciu conex tranzaciilor imobiliare const, n primul rnd, n obligaia legal, stipulat n Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare cu modificrile i completrile ulterioare, de a efectua msurtori i nscrieri definitive n cartea funciar (intabulri), naintea oricrei operaiuni de punere n vnzare a unui bun imobiliar. Documentaia de cadastru conine principalele informaii legate de un imobil (numr cadastral - pe baza cruia se identific imobilul, dimensiuni, form, suprafa, proprietar.) Dreptul de proprietate asupra oricrui tip de bun imobiliar (fie el apartament sau teren) capt recunoatere deplin i opozabilitate fa de teri n urma intabulrii. Potrivit textelor legale n materie, respectiv Regulamentul de Organizare si Funcionare al Ordinului Geodezilor din Romnia (OGR) aprobat prin Ordin al Preedintelui OGR, geodezul este o persoan avnd competen n efectuarea lucrrilor de geodezie, topografie, fotogrammetrie, teledetecie, cadastru, cartografie i sisteme informaionale geografice. n exerciiul profesiei sale liberale, geodezul realizeaz n nume propriu i sub rspundere personal, lucrri publice ori private, precum i documentaiile corespunztoare, care nu pot fi recunoscute legal dect dac sunt realizate de un geodez cu drept de semntur. Practica geodeziei este o activitate complex i de furnizare de servicii, care se realizeaz prin proiecte, studii, teme i programe de cercetare, documentaii, lucrri tehnice, relevee i alte asemenea activiti. Activitatea geodezului reprezint un serviciu de interes public cu implicaii tehnice, economice, sociale, juridice i are statutul unei funcii autonome exercitate n cadrul unei profesii liberale. Cadastrul, ca sistem complex i dinamic de eviden tehnic, economic i juridic a resurselor, constituie baza gestionrii tuturor bunurilor imobiliare. Caracterul reglementat al profesiei de geodez a fost consacrat n baza Legii nr. 117/27.05.2008 privind aprobarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 109/2007 pentru modificarea i completarea Legii nr. 200/2004 privind recunoaterea diplomelor i calificrilor profesionale pentru profesiile reglementate din Romnia. Textul de lege include n anexa nr. 2 profesia de geodez printre cele reglementate, iar n anexa nr. 3 prevede c OGR este autoritatea competent n Romnia pentru profesia de geodez, n conformitate cu prevederile Directivei Europene nr. 2005/36/CE privind recunoaterea
67

reciproc a diplomelor i calificrilor profesionale. Potrivit actului n discuie, OGR este singura asociaie profesional care acord geodezilor dreptul de semntur i gestioneaz Registrul Naional al Geodezilor. nscrierea OGR n Uniunea Profesiilor Liberale din Romnia (UPLR) i n Consiliul European al Profesiilor Liberale (CEPLIS), ncepnd cu data de 01.04.2008, a fost atestat n mod oficial prin adresa nr. 6359/16.05.2008 a Preedintelui UPLR. 5.2. Evoluia cadrului legislativ Referirile la textele de lege, prezentate n continuare, servesc analizei din punct de vedere al compatibilitii acestora cu regulile ce guverneaz un mediu concurenial normal. Deosebit de importante n acest sens sunt gradul de reglementare al accesului n profesie, gradul de reglementare al comportamentului pe pia, msura n care este necesar intervenia unui practicant al profesiei pentru ncheierea de tranzacii imobiliare valabile i gradul de protecie a consumatorului n raport cu serviciile prestate de respectivii profesioniti. Astfel, Legea nr. 7/1996, republicat n Monitorul Oficial nr. 201 din 3 martie 2006 cu completrile i modificrile ulterioare, stabilete cadrul general al desfurrii activitii de cadastru i de publicitate imobiliar. n 1997, conform prevederilor Legii nr. 7/1996, a fost nfiinat Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie (ONCGC), unica autoritate in domeniu, instituie public n subordinea Guvernului Romniei i sub directa coordonare a Primului Ministru. ONCGC ndruma, controla i realiza activitatea de geodezie, fotogrammetrie, teledetecie, cartografie i cadastru la nivelul ntregii ri, dispunnd de un aparat teritorial format din oficii de cadastru i publicitate imobiliar la nivelul fiecrui jude i al municipiului Bucureti. n 2002, ONCGC a trecut n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor. n 2004, s-a constituit Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI), prin reorganizarea ONCGC i preluarea activitii de publicitate imobiliar (respectiv cea a birourilor de carte funciar) de la Ministerul Justiiei. n 2000, a fost emis Ordonana Guvernului nr.10 privind desfurarea activitii de realizare i de verificare a lucrrilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei de ctre persoanele fizice i juridice autorizate pe teritoriul Romniei, aprobat un an mai trziu prin Legea nr. 795/2001. Aceast reglementare a introdus limitarea minim i maxim a onorariilor pentru activitile de specialitate desfaurate n scopul efecturii nscrierilor n carile funciare cu caracter nedefinitiv, prin

68

Ordin comun al preedintelui Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i al Ministrului Justiiei. Totodat, n aplicarea acesteia a fost emis Regulamentul din 5 decembrie 2000 privind autorizarea persoanelor fizice i juridice care pot s realizeze i s verifice lucrri de specialitate n domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei pe teritoriul Romniei, aprobat prin Ordinul Preedintelui Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie nr. 983/2000 i abrogat la cteva luni de la aprobare, prin Ordinul Ministrului Internelor i Reformei Administrative nr. 538/2001, ordin care a aprobat un alt regulament cu acelai scop. n ianuarie 2007, a fost adoptat Legea nr. 16 privind organizarea i exercitarea profesiei de geodez a adus importante schimbri n domeniu i a impus noi condiii de autorizare, implicit de acces n profesie i noi competene instituionale n acest sens. Prin Legea nr. 16/2007, Ordonana Guvernului nr. 10/2000 a fost abrogat, implicit prevederea anticoncurenial referitoare la intervenia administrativ asupra onorariilor din domeniu. n luna iulie a aceluiai an, Legea nr. 217/2007 pentru stabilirea criteriilor de baz a taxelor i tarifelor aferente elaborrii, analizei i verificrii documentaiilor cadastrale pentru nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole a antrenat schimbri privitoare la modalitatea de autorizare, permind i persoanelor autorizate anterior apariiei Legii nr. 16/2007 s semneze lucrri de cadastru i geodezie. n plus, aceast reglementare, aflat nc n vigoare, conine i prevederi implicnd obligativitatea ncadrrii onorariilor ntre un minim i un maxim. n noiembrie 2008, prin Decizia nr. 1150 a Curii Constituionale, Legea nr. 16/2007 a fost declarat neconstituional, pe considerente innd de form i nu de fond. Odat cu declararea neconstituionalitii legii i-au ncetat efectele i regulamentele emise n aplicarea ei, care stabileau condiiile de acces n profesie, fr a fi fost nlocuite, pn n prezent, de alte acte normative echivalente. Poziia ANCPI fa de situaia creat prin abrogarea legii 16/2007, fr ca aceasta s fie nlocuit de un alt text legal, este aceea c prin ncetarea efectelor legii 16/2007 a fost repus n vigoare Ordonana 10/2000 i implicit c atribuiile legate de autorizarea persoanelor care pot executa lucrri de cadastru, geodezie i cartografie pe teritoriul Romniei i revin. Abordarea ANCPI contravine, ns, art. 62 alin. (3) primele dou teze din Legea 24/2000, republicat, privind normele de tehnic legislativ pentru elaborarea actelor normative, potrivit cruia abrogarea unei dispoziii sau a unui act normativ are caracter definitiv. Nu este admis ca prin abrogarea unui act de abrogare anterior s se repun n vigoare actul normativ iniial. n tabelul de mai jos sunt prezentate succint aspectele relevante din punct de vedere concurenial cuprinse n cadrul legislativ existent anterior deciziei Curii Constituionale sau n vigoare la momentul de fa (Legea nr. 217/2007).
69

Restricii legate de Restricii Restricii calitative onorarii cantitative Legea nr. Tarife cu limite fixe Nu Acces n profesie potrivit 7/1996 pentru lucrri metodologiilor specifice desfurate n scopul fiecrei categorii de lucrri i efecturii nscrierilor n supus ndeplinirii condiiilor crile funciare cu de absolvire studii, caracter nedefinitiv; experien profesional pentru celelalte tipuri relevant, promovarea unui de lucrri onorariu examen organizat de stabilit prin licitaii instituia care acorda dreptul publice, contracte i de semntur; pentru prin alte modaliti. persoanele juridice dovedirea deinerii de mijloace tehnice necesare desfurrii activitii O.G. nr. Onorarii minime i Nu Aceleai de mai sus 10/2000 (care maxime stabilite prin completa Ordin comun al cadrul legal n Preedintelui Oficiului domeniu, Naional de Cadastru, alturi de Geodezie i Legea 7/1996) Cartografie i al Ministrului Justiiei Legea nr. Negociere liber a Nu Condiii noi obligativitatea 16/2007 (care onorariilor ntre absolvirii de studii abroga O.G. prestator i beneficiar superioare n domeniu sau 10/2000) pentru toate tipurile de echivalarea acestora printrlucrri un examen echivalent licenei, dublat de minim 7 ani de experien profesional; dovedirea posesiei de mijloace tehnice att pentru persoane fizice ct i juridice Legea nr. Onorarii n cuantum Nu Condiii noi reducerea 217/2007 de 2 pn la 10% din experienei relevante la 2 ani valoarea de circulaie pentru persoanele cu studii a terenurilor agricole medii i forestiere, valoare actualizat anual de camerele notarilor publici.
70

5.3. Analiza concurenei pe piaa serviciilor cadastrale (1) Onorariile Raportndu-ne la elementul de maxim interes pentru consumatorii serviciilor de cadastru i geodezie, i anume nivelul onorariilor pretinse i respectiv ncasate pentru acest tip de servicii, putem concluziona c Legea nr. 16/2007 nu coninea prevederi anticoncureniale, eliminnd prevederile n materie tarifar existente anterior apariiei sale, n spe pe cele referitoare la tarifele minime i maxime. Art. 16 lit. b) din Lege i art. 60 lit. b) din ROF-ul OGR consacrau conceptul de negociere liber a onorariilor. n prezent ns, abordarea ANCPI de a considera n vigoare O.G. nr. 10/2000 i de a aplica prevederile acesteia, permite implementarea unor limite minime i/sau maxime ale onorariilor prin intermediul Ordinelor Directorului General al acestei agenii. Acest risc de apariie a unor acte cu caracter anticoncurenial, care s reglementeze onorariile, trebuie eliminat prin clarificarea situaiei legislative a profesiei de geodez. Apariia Legii nr. 217/2007 a reintrodus limitarea deopotriv pe latura minimal i maximal a onorariilor, prin art. 1 alin. (1) care stabilete onorariile cuvenite pentru servicii cadastrale avnd ca finalitate nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole i forestiere la un nivel situat ntre 2% i 10% din valoarea de circulaie a terenurilor respective. Utiliznd scenariul standardizat al unei tranzacii imobiliare cu o locuin n valoare de 100.000 euro, respectiv 250.000 euro, ca rezultat al cercetrii ofertelor de pre din pia ale persoanelor fizice autorizate i societilor comerciale prestatoare de servicii cadastrale, putem concluziona urmtoarele: Tarifele percepute pentru cadastrul i intabularea spaiilor locative depind, n principal, de numrul de camere ale imobilului n cauz i de distana acestuia fa de sediul prestatorului, variind de la circa 400 lei pentru o garsonier pn la 800 lei pentru un apartament de 4 camere. Pentru spaiile locative din imobile situate n afara oraelor de provenien ale geodezilor, acetia percep tarife mai mari cu aproximativ 20-30%. Potrivit Legii nr. 7/1996, republicat, art.4 lit. m), ANCPI este instituia care asigur nscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modific sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate. Persoanele fizice autorizate i societile comerciale active n domeniul cadastral ofer ca pachet serviciul de msurare i poziionare efectiv i pe cel aferent depunerii i respectiv ridicrii dosarului la i de la Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar Bucureti.

71

Pentru un apartament de 4 camere n valoare de 100.000 euro cuantumul serviciului cadastral cumulat cu valoarea taxei de intabulare se ridic la aproximativ 700 lei (pre mediu), efectuat n procedura normal, cu durata de 21 de zile lucrtoare. Pentru executare n procedura de urgen, n maxim 7 zile lucrtoare, tarifele percepute de Oficiul de Cadastru i Publicitate Imobiliar local sunt mai mari. Tarifele pentru serviciile furnizate de ANCPI i de unitile sale subordonate au fost aprobate, n forma lor actualmente valabil, prin Ordinul Ministrului Administraiei i Internelor nr. 39 din 6 aprilie 2009, publicat n Monitorul Oficial nr. 253 din 16 aprilie a.c. La art. 1 alin. (6) din Ordin, se prevede c Furnizarea serviciilor n regim de urgen presupune, pe lng plata tarifelor pentru furnizarea serviciilor la termen, i plata unui tarif suplimentar, al crui cuantum este de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai mult de 5.000 lei. Ct privete bunul imobiliar n valoare de 250.000 euro, acest pre corespunde unui apartament de 4 camere situat n zona 0 a capitalei. Oferta persoanelor autorizate pentru prestare servicii cadastrale nu comport diferenieri n funcie de amplasamentul obiectivului n interiorul oraului, deci putem afirma c onorariul persoanei fizice / societii comerciale care va realiza msurtorile efective i demersurile referitoare la intabularea imobilului de ctre OCPI Bucureti este similar cu cel pentru bunul imobiliar de 100.000 euro. (2) Restricii calitative a) Bariere administrative Legea nr. 16/2007 a determinat o cretere a gradului de reglementare a accesului n profesie, impunnd promovarea de examene de absolvire de nivel universitar sau echivalente, n cel de-al doilea caz, dublate de o temeinic experien profesional. n opinia fondatorilor OGR i urmrind linia promovat de Consiliul European al Profesiilor Liberale (la care este parte i OGR, ncepnd din 01.04.2008), un control riguros al practicienilor din domeniu, ncepnd cu acordarea drepturilor depline de semntur pe lucrri i terminnd cu supravegherea modului de desfurare a activitii, contribuie semnificativ la creterea calitii serviciilor prestate, asigurnd profesionalismul persoanelor autorizate. Discuia pe marginea barierelor la intrarea pe piaa relevant, respectiv la accesul n profesie, necesit referiri la prevederile art. 65 alin. 92) lit. f) si g) din ROF-ul OGR, care stipuleaz c printre piesele dosarului depus n vederea autorizrii trebuie s figureze i nscrisuri care s probeze dreptul de proprietate al candidatului asupra aparaturii, a unui computer i a software-urilor specializate i liceniate, indispensabile desfurarii activitii geodezice. Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 538/2001 prevedea obligativitatea dovedirii, prin documente justificative, a deinerii sau a accesului la mijloacele necesare realizrii i verificrii lucrrilor (dotare tehnic adecvat, logistic
72

corespunztoare, condiii optime de desfurare a lucrrilor de teren i de birou) doar pentru persoanele juridice. n condiiile actuale, n care autorizarea experilor geodezi este realizat de ctre ANCPI conform O.G. 10/2000, barierele administrative de natur calitativ, respectiv condiiile de autorizare, sunt chiar mai sczute dect cele stipulate anterior prin Legea nr. 16/2007. b) Bariere naturale Lucrrile de cadastru i geodezie se bazeaz pe determinri de coordonate spaiale si pe msurtori realizate, la un standard corespunztor exigenelor actuale, cu dispozitive de poziionare global (GPS-uri) i staii totale, acestea din urm pretndu-se n special utilizrii pentru lucrul cu terenuri situate n intravilan. n urma analizrii ofertelor prezentate de diverse societi comerciale importatoare de software i aparatur specializat, a rezultat c investiia minim ce este necesar a fi efectuat de un candidat la obinerea dreptului de semntur se situeaz n jurul valorii de 10000 , incluznd aparatur i software procesator de date la preuri mai sczute, n timp ce un necesar alctuit din mijloace performante i oferind o gam complex de opiuni de lucru poate depsi 30000 . n situaia unei investiii iniiale relativ consistente, putem vorbi de existena unei bariere la intrarea pe pia, dar nivelul acesteia nu este suficient pentru a influena gradul de concuren de pe pia. Astfel, exist restricii calitative (naturale i administrative) dar ele sunt proporionale cu scopul asigurrii unui standard de calitate al serviciului i nu distorsioneaz semnificativ concurena. Piaa geografic relevant pentru servicii de cadastru i geodezie este n general local, beneficiarii apelnd la prestatori din oraul sau zona de reedin. Persoanele autorizate se difereniaz din punctul de vedere al consumatorului prin pre, iar acesta depinde, ntr-o msur apreciabil, de investiia fcut de geodezul respectiv n mijloace tehnice, i deci, n ultim instan, de gradul de precizie al lucrrii.

5.4. Concluzii Piaa serviciilor cadastrale este caracterizat de un grad ridicat de concuren, n absena tarifelor reglementate i a barierelor cantitative la intrarea pe pia. n acelai timp, restriciile calitative de acces n profesie ndeplinesc principiul proporionalitii. Cu toate acestea, exist riscul apariiei unor acte cu caracter anticoncurenial care s stabileasc limite minime i/sau maxime ale onorariilor. Aceast situaie de incertitudine se datoreaz deciziei Curii Constituionale prin care Legea nr. 16/2007 a fost declarat neconstituional, i interpretrii ANCPI conform creia O.G. 10/2000 a fost repus n vigoare.
73

n absena unui astfel de risc, concurena ntre geodezi se poate manifesta att prin pre, ct i prin calitate (precizie i siguran), nivelul de concentrare de pe pia fiind foarte sczut. Aceast situaie se reflect, n prezent, n nivelul onorariilor care este unul dintre cele mai reduse din Uniunea European (vezi Anexa XI). n Romnia, tarifele serviciilor cadastrale pentru locuine reprezint aproximativ 1/3 din media european. Este ns posibil ca o intervenie a ANCPI n privina reglementrii onorariilor s elimine avantajele pe care le au, la momentul de fa, consumatorii de servicii cadastrale ca urmare a nivelului ridicat de concuren care exist de facto pe aceast pia. Un alt element cu impact anticoncurenial datorat legislaiei din acest domeniu este prevederea referitoare la stabilirea limitelor minime i maxime pentru servicii cadastrale avnd ca finalitate nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole i forestiere, prevzut n Legea nr. 217/2007. n acest sens, proiectul de lege, care coninea la momentul transmiterii numai nivelul maxim al acestor onorarii, a fost avizat nefavorabil de Consiliul Concurenei n anul 2007. Cu toate acestea, el a fost adoptat ntr-o form care cuprinde i limite minime ale onorariilor, avnd astfel un caracter anticoncurenial mai pronunat dect forma iniial avizat nefavorabil.

74

CAPITOLUL VI SERVICIILE DE EVALUARE

6.1. Aspecte generale n Romnia, la fel ca n majoritatea tarilor din UE, profesia de evaluator imobiliar nu este reglementat prin lege. Profesia este autoreglementat, marea majoritate a evaluatorilor din Romania fiind membri ai Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia - ANEVAR. n capitolul de fa este analizat profesia de evaluator din perspectiva membrilor acestei asociaii. Statutul ANEVAR, modificat ultima dat n anul 2009, prevede c aceasta este persoan juridic de drept privat fr scop patrimonial, de utilitate public, funcionarea ei fiind reglementat de Ordonana Guvernului nr.26/2000 cu privire la asociaii i fundaii, cu modificrile i completrile ulterioare. Scopul ANEVAR, aa cum este definit n art. 5 din Statutul ANEVAR, este promovarea prin mijloace specifice a profesiei de evaluator, a standardelor, a metodelor i tehnicilor de evaluare a ntreprinderilor, a proprietilor imobiliare, a bunurilor mobile i a instrumentelor financiare, precum si a normelor de deontologie profesional. ANEVAR a fost recunoscut ca fiind de importan public prin HG 1447/2004. ANEVAR organizeaz i asigur atestarea profesional a persoanelor fizice care doresc s devina membri ai asociatiei. ANEVAR funcioneaz n patru seciuni i dou niveluri organizatorice. Seciunile: -evaluarea ntreprinderilor; -evaluarea proprietilor imobiliare; -evaluarea bunurilor mobile; -evaluarea instrumentelor financiare. Nivelurile organizatorice: -la nivel naional: Asociaia -la nivel teritorial: Centrele teritoriale. La nivelul Asociaiei organele de conducere sunt reprezentate de: Conferina Naional, Consiliul Director, Senatul i Comisia de cenzori. La nivel local, organele centrelor teritoriale sunt alctuite din adunarea general a membrilor din centrul teritorial
75

i biroul centrului teritorial. La momentul actual exist 40 de centre teritoriale la nivel judeean i 11 centre la nivelul municipiului Bucureti.

6.2. Condiii de acces n profesie pentru persoanele fizice Calitatea de membru ANEVAR poate fi dobandit de ctre persoane fizice i juridice, condiiile n care aceast calitate poate fi dobndit fiind reglementate n capitolul III din statutul ANEVAR precum i n regulile interne ale asociaiei. n funcie de criteriile stabilite n statutul ANEVAR, membrii persoane fizice pot fi ncadrai n una din urmtoarele categorii: membri aspirani; membri titulari. Pentru toate persoanele fizice care doresc s accead la calitatea de membru ANEVAR exist anumite condiii generale care trebuie ndeplinite: s aib studii universitare finalizate cu diplom eliberat de o instituie de nvmnt superior din Romania sau dintr-un alt stat membru al Uniunii Europene, recunoscut de autoritile romne competente conform legii, care atest ncheierea de ctre titular a ciclului de studii universitare de licen, n domeniile stabilite de ctre Consiliul Director; s nu aib antecedente penale; s aib o bun reputaie profesional i moral; s cunoasc i s-i asume statutul, codul deontologic al profesiei de evaluator precum i regulamentele, regulile i procedurile Asociaiei; s accepte programul de monitorizare a activitii profesionale n conformitate cu regulamentul aprobat de ctre Conferina Naional; dosarul de admitere n ANEVAR s fie aprobat de Consiliul Director. Condiiile speciale difer de la caz la caz, n funcie de categoria de membri. Membrii aspirani ANEVAR pot s fac parte din categoria membrilor aspirani unu sau din categoria membrilor aspirani doi. Astfel, pot fi membri aspirani unu persoanele fizice care, pe lng ndeplinirea condiiilor generale, ndeplinesc urmtoarele criterii speciale: a) absolvesc un program de pregtire teoretic i practic agreat de ctre ANEVAR, n termen de 2 ani de la data nscrierii la curs sau sunt absolvente ale unei instituii de nvtmnt superior la care s fi promovat cursuri agreate de ctre Asociaie; b) parcurg o perioad de stagiu sub ndrumarea unui tutore, perioad finalizat cu examen de absolvire, conform cu regulilor cu privire la organizarea i desfurarea perioadei de stagiu, n termen de 2 ani de la data nscrierii n stagiu.

76

Membrii aspirani doi sunt acei titulari care la sfaritul unui an nu mai ndeplinesc condiiile statutare pentru aceast categorie. Conform statutului ANEVAR poate fi membru titular orice persoan fizic, indiferent de naionalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin pregtirea i experiena sa n domeniul evalurii, a dobndit o competen deosebit de nelegere i rezolvare a problemelor din acest domeniu de activitate. Din categoria membrilor titulari fac parte: membrii fondatori, persoane fizice care au iniiat i nscris Asociaia la instana judectoreasc; membrii titulari experi evaluatori; membrii acreditai experi evaluatori; membrii titulari evaluatori interni; membrii titulari inactivi; membrii titulari seniori; membrii de onoare. n practic, n activitatea de evaluare imobiliar sunt implicai, n special, membrii titulari experi evaluatori, membrii acreditai experi evaluatori precum si membrii titulari evaluatori interni. ntruct condiiile generale pentru a face parte din ANEVAR au fost prezentate mai sus, vom prezenta n continuare doar condiiile speciale necesare pentru a fi membru titular. Condiiile speciale necesare pentru dobndirea i meninerea calitii de membru titular expert evaluator sunt: s acorde atenie pregtirii profesionale continue, prin participarea n fiecare an, la un program echivalent a 20 de ore de pregtire continu, n domeniul evaluarii; s fi urmat i absolvit un program de practic agreat de ctre Asociaie, conform regulilor cu privire la organizarea i desfurarea perioadei de stagiu; s aib n vigoare o poli de asigurare de rspundere civil profesional pentru activitatea de evaluare. Condiiile speciale necesare pentru dobndirea calitii de membru acreditat expert evaluator sunt: o vechime n Asociaie de minimum 3 ani; o s fi urmat i absolvit n ultimii 2 ani un program de instruire continu n domeniul evalurii sau domenii conexe, echivalent a 50 de ore; o s fi promovat un examen n conformitate cu normele specifice de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, care include i criteriile de specializare.

77

Totodat Consiliul Director al Asociaiei poate desemna ca membri acreditai i persoanele care fac dovada ndeplinirii n strintate a condiiilor de mai sus. Membrii titulari evaluatori interni sunt definii ca fiind aceia care i desfoar activitatea n cadrul unei instituii de stat sau societi comerciale i au dreptul s efectueze exclusiv evaluarea pentru raportare financiar a activelor proprii ale acelei entiti. Categoria membru titular evaluator intern a fost introdus ncepnd cu 2005, dar nu este o categorie care s fie prea rspndit, conform datelor furnizate de ctre ANEVAR la nivelul anului 2008 activau ca evaluatori interni un numr de 29 de persoane. La momentul actual, ANEVAR asigur pregtirea profesional n domeniile evalurii bunurilor mobile, bunurilor imobile precum i evalurii ntreprinderilor. Avnd in vedere cerinele necesare pentru accederea n profesie putem concluziona c, prin comparatie cu alte profesii liberale din Romnia care sunt reglementate, barierele la intrare pe piaa serviciilor de evaluare imobiliar (innd cont doar de asociaia profesional n domeniu) nu sunt semnificative. Practic, barierele cantitative nu exist, iar cele calitative sunt proporionale cu scopul asigurrii unui nivel adecvat de calitate a serviciilor. Din analiza datelor cu privire la numrul evaluatorilor imobiliari titulari se poate observa proporia foarte mare a evaluatorilor care i desfoar activitatea n Bucureti, lucru care poate fi legat n special de faptul c activitatea de creditare ipotecar este mai dezvoltat n Bucureti dect n restul rii.

Evoluia numrului de evaluatori imobiliari membri titulari ANEVAR n perioada 20032008 (luna iunie)
4000 3000 2000 1000 0 Bucureti Restul rii
Sursa: ANEVAR

2003 1129 1412

2004 1306 1634

2005 1386 1733

2006 1539 1692

2007 1593 1750

2008 1337 1470

78

6.3. Condiii de dobndire a calitii de membru corporativ Persoanele juridice care sunt membre ale ANEVAR poart denumirea, conform statutului asociaiei n forma modificat n aprilie 2009, de membri corporativi. Conform art. 11 alin.1 din statutul ANEVAR poate fi membru corporativ persoana juridic, constituit sub form de societate comercial, cu sediul n Romnia sau ntr-un alt stat membru al Uniunii Europene, care presteaz servicii de evaluare i este interesat n promovarea i dezvoltarea profesiei de evaluator. Conform. Art. 11 alin. 2 din statutul ANEVAR dobndirea i meninerea calitii de membru corporativ depinde de ndeplinirea urmtoarelor condiii: s aib cel puin un asociat / acionar sau salariat, membru titular expert evaluator al Asociaiei; s recunoasc i s respecte statutul Asociaiei i codul deontologic al profesiei de evaluator. Aceste condiii generale prevzute n statut sunt dezvoltate n regulile interne ale ANEVAR. Astfel, persoanele juridice care vor sa obin calitatea de membru asociat trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: 1) S aib statutul juridic de societate comercial, n al crei obiect de activitate, astfel cum este nscris la oficiul comerului de pe lng tribunalul n a crui raz teritorial i are sediul social, figureaz activitile care, conform clasificrii activitilor din economia naional CAEN Rev.2, se regsesc n cadrul urmtoarelor clase: a) activitile de evaluare a ntreprinderilor n cadrul clasei 7022 Activiti de consultan pentru afaceri i management; b) activitile de evaluare pentru bunuri imobile n cadrul clasei 7490 Alte activiti profesionale, tiinifice i tehnice n.c.a; c) activitile de evaluare pentru proprieti(bunuri) imobiliare n cadrul clasei 6831 Agenii imobiliare; d) activiti de evaluare a activelor financiare n cadrul clasei 6920 Activiti de contabilitate i audit financiar; consultan n domeniul fiscal e) activitile de evaluare pentru asigurri n cadrul clasei 6621 Activiti de evaluare a riscului de asigurare i a pagubelor. 2) Structura organizatoric, respectiv a acionariatului, s se ncadreze n una din urmtoarele variante: (i) s aib 3 angajai cu contract individual de munc ncheiat pe durat nedeterminat cu program de lucru de 8 ore / zi, avnd calitatea de membri titulari ai ANEVAR; (ii) s aib 3 acionari/ asociai, avnd calitatea de membri titulari ai ANEVAR; (iii) o combinaie ntre cele dou variante expuse la punctele (i) i (ii).

79

3) La admiterea ca membru corporativ, s ncheie un contract de asigurare de rspundere civil profesional. 4) S introduc n termen de 2 ani de la admiterea n asociaie un sistem de asigurare a calitii serviciilor de evaluare. 5) S cunoasc i s i asume Statutul, Codul deontologic al profesiei de evaluator, precum i regulamentele, regulile i procedurile ANEVAR. 6) S accepte programul de monitorizare a activitii profesionale, n conformitate cu regulamentul aprobat de Conferina naional. Evoluia numrului de membrii ANEVAR persoane juridice este prezentat n graficul urmtor53.

Evoluia numrului de evaluatori imobiliari asociai (firme de evaluare) membri ANEVAR n perioada 2003-2008 (luna iunie)
300 250 200 150 100 50 0 Bucureti Restul rii 2003 84 94 2004 93 105 2005 96 108 2006 86 145 2007 87 154 2008 92 178

Sursa: ANEVAR

Din analiza datelor de mai sus rezult c exist la nivelul intregii ri tendina de cretere a numrului de evaluatori persoane juridice, n timp ce numrul de evaluatori imobiliari titulari este n scdere. Acest lucru poate indica existena n pia a tendinei de desfurare a activitii de evaluare n cadrul unor firme specializate, n defavoarea desfurrii acestei activiti pe baze individuale, tendin care poate fi explicat prin economiile de scar care pot fi realizate dac activitatea de evaluare este realizat n cadrul firmelor de evaluare, precum i prin puterea de negociere mai mare pe care
A folosit denumirea de membrii asociai innd cont de perioada pentru care sunt prezentate datele i de faptul c denumirea de membru corporativ a fost introdus n anul 2009, prin modificarea statului ANEVAR.
53

80

firmele specializate de evaluare o au n relaiile cu potenialii clieni. De asemenea, se poate observa proporia mare de evaluatori asociai din Bucureti prin raportare la numrul total de firme de evaluare din ar, proporie care poate fi explicat, la fel ca n cazul evaluatorilor imobiliari persoane fizice, prin dezvoltarea mai mare a creditului ipotecar n Bucureti fa de restul rii. Din acest punct de vedere, este foarte posibil ca structura creditelor pentru locuine pe regiuni (vezi pagina 46) s reflecte ntr-o mare msur i mprirea geografic a volumului total al pieei de evaluare imobiliar. 6.4. Condiii de exercitare a profesiei de evaluator Membrii ANEVAR folosesc actualmente Standardele Internaionale de Evaluare elaborate de ctre IVSC (International Valuation Standard Council), standarde care sunt obligatorii pentru acetia. n desfurarea activitii de evaluare, evaluatorii sunt inui s respecte principiile din Codul deontologic al profesiei de evaluator, i anume: integritate, confidenialitate, imparialitate, competen precum i evitarea conflictului de interese. Obligaia de integritate const, n principal, n faptul c, n exercitarea profesiei sale, evaluatorul nu trebuie s acioneze n mod neltor i fraudulos, nu trebuie s redacteze rapoarte de evaluare care conin opinii i analize false, inexacte sau prtinitoare, nu trebuie s recurg la reclame false pentru a-i asigura lucrri de evaluare. Prevederile n ceea ce privete conflictul de interese interzic unui evaluator s acioneze pentru dou sau mai multe pri n aceeai problem, cu excepia consimmntului scris al prilor. Orice posibile conflicte de interese trebuie comunicate clientului n scris, nainte de acceptarea instruciunilor clientului. Dac un conflict de interese este perceput de ctre evaluator dup finalizarea evalurii, comunicarea acestora trebuie fcut ntr-un interval de timp rezonabil. Obligaia de confidenialitate l mpiedic pe evaluator s divulge informaiile sensibile obinute de la un client sau rezultate ca urmare a unei lucrri realizate pentru un client, altor persoane, cu excepia cazului n care se solicit acest lucru n mod legal. Obligaia de imparialitate presupune din partea evaluatorului independen, obiectivitate i imparialitate, fr a ine seama de interesele personale. Astfel, onorariile cuvenite n urma realizrii unui raport de evaluare nu trebuie s depind de mrimea valorii finale a bunului supus evalurii, propuse de ctre evaluator n raportul de evaluare. Practic, n aceast profesie, tocmai datorit specificului ei, tarifele n sum absolut si care nu au legtur cu valoarea bunului evaluat sunt obligatorii.
81

Nerespectarea principiilor prevzute n Codul dentologic, prin aciune sau inaciune, svrit de ctre membrii ANEVAR este considerat abatere disciplinar conform art. 21 din statut. Articolul 22 din statut prevede urmtoarele sanciuni care pot fi aplicate n acest caz: a) avertisment scris; b) avertisment scris cu aciune corectiv profesional; c)suspendarea calitii de membru pe timp de 12 luni; d) excluderea din asociaie. n ceea ce privete protecia consumatorilor, pentru membrii ANEVAR, persoane fizice sau juridice, exist obligaia incheierii unei asigurri de rspundere civil, obligaie instituit prin hotrrea Consiliului Director al asociaiei. Aceast asigurare de rspundere civil poate fi incheiat pe mai multe niveluri de acoperire. Nivelul de acoperire al asigurrilor profesionale pentru membri ANEVAR Obligatoriu (de baz) Plafon facultativ Persoane fizice 10 000 euro Persoane juridice 30 000 euro 500 000 euro

6.5. Reglementri europene privind evaluarea ntruct evaluarea garaniilor aduse pentru un mprumut este o component esenial n activitatea bncilor de evaluare a riscului, la nivel european exist reglementri n ceea ce privete activitatea de evaluare. Astfel, Directiva privind cerinele de capital este instrumentul prin care cerintele cuprinse n acordul cadru cu privire la Convergena internaional n ceea ce privete msurarea capitalului si standardele de capital adoptate de ctre Comitetul Basel n iunie 2004 i cunoscute sub numele de Basel II, au fost implementate n legislaia european. Directiva privind cerinele de capital cuprinde de fapt dou directive care trebuie implementate n legislaiile naionale ale statelor membre: I. Directiva nr. 2006/48/CE a Parlamentului European si a Consiliului din 14 iunie 2006, privind accesul la activitate si desfasurarea activitatii de catre institutiile de credit; II. Directiva nr. 2006/49/CE a Parlamentului European si a Consiliului din 14 iunie 2006, privind adecvarea capitalului firmelor de investitii si institutiilor de credit. Prevederi referitoare la evaluare pot fi gsite n Directiva nr. 2006/28/CE a Parlamentului European si a Consiliului din 14 iunie 2006, privind accesul la activitate si desfasurarea activitatii de catre institutiile de credit la anexa VIII, partea a treia,
82

paragrafele 62-64. n aceste paragrafe sunt definite regulile privind activitatea de evaluare a garaniilor imobiliare. Paragraful 62 are urmtoarele prevederi n ceea ce privete evaluarea unui bun imobil adus n garanie: Proprietatea va fi evaluat de ctre un evaluator independent la sau mai puin de valoarea de pia. Paragraful 63 definete valoarea de pia ca fiind suma pentru care proprietatea poate face obiectul unei tranzacii ntre un cumprtor i un vnztor ntr-o tranzacie... n acelai articol apare cerina ca valoarea de pia s fie documentat ntr-o manier clar i transparent. Paragraful 64 definete conceptul de valoare de mprumut cu ipotec. Prin valoare de mprumut cu ipotec se ntelege valoarea proprietii aa cum a fost determinat printr-o estimare prudent a posibilitilor de vnzare a proprietii, lund n considerare aspectele pe termen lung ale proprietii, condiiile de pia normale sau locale, utilizarea actual i utilizrile alternative ale proprietii. Elementele de speculaie nu vor fi luate n considerare n evaluarea valorii de mprumut cu ipotec. Valoarea de mprumut cu ipotec va fi documentat ntr-o manier clar i transparent. Alte prevederi legate de proprietile imobiliare aduse ca garanie pot fi gsite n anexa VIII, partea a doua, paragraful 8 care prezint cerinele minime care trebuie ndeplinite pentru ca un bun imobiliar s fie recunoscut ca garanie: certitudinea juridic prin aceasta nelegndu-se faptul c garania s poat fi realizat de ctre instituiile de credit ntr-o perioad rezonabil de timp; monitorizarea valorii proprietii. Conform directivei valoarea proprietii va fi monitorizat pe baze frecvente i cel puin o dat pe an pentru proprietatea imobiliar de tip comercial i odat la 3 ani pentru proprietatea imobiliar de tip rezidenial. Se va face o monitorizare mai frecvent acolo unde condiiile din pia sunt supuse unor schimbri semnificative. Evaluarea proprietii va fi realizat de ctre un evaluator independent atunci cnd informaiile indic faptul c este posibil ca valoarea proprietii s fi sczut prin comparaie cu preurile generale de pe pia. Evaluator independent nseamn o persoan care posed calificrile necesare, abilitatea i experiena necesare pentru a face evaluarea i care este independent de procesul de luare a deciziilor de acordare a creditului. documentaia necesar. Conform prevederilor directivei, tipurile de proprieti imobiliare de tip rezidenial i comercial precum i politicile de mprumut ale bncilor n aceast privin trebuie s fie documentate de o manier clar. asigurarea. Conform prevederilor directivei, instituiile de credit vor lua msuri pentru monitorizarea faptului c proprietatea adus ca garanie este asigurat n mod adecvat mpotriva daunelor. Demn de remarcat n aceste prevederi ale directivei este faptul ca sunt definite condiiile n care un evaluator poate fi considerat ca fiind independent i totodat se
83

instituie obligaia evalurii realizate de ctre un evaluator independent. Prevederile acestei directive au fost preluate parial n legislaia din Romnia prin Ordonana de Urgen nr. 99 din 2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului. 6.6. Activitatea de evaluare imobiliar n Romnia n marea majoritate a cazurilor, se apeleaz la serviciile unui evaluator imobiliar n cazul in care o persoana fizic sau juridic dorete s obin un credit care va fi garantat cu o proprietate imobiliar. Raportul de evaluare arat bncilor care este valoarea bunului imobil adus n garanie pentru acordarea mprumutului, iar realizarea acestui raport este de fapt un serviciu de care are nevoie banca, i nu clientul care ncearc s obin un mprumut. Practic, pentru a acorda un mprumut garantat ipotecar orice banc analizeaz dou elemente eseniale: solvabilitatea clientului i calitatea garaniei. Primul dintre acestea este supus unei analize interne al crei cost se regsete n comisioanele bncii i este pltit indirect de client, iar cel de-al doilea este analizat de evaluatorii imobiliari i este (de cele mai multe ori) achitat direct de client. Alturi de celelalte elemente, analiza solvabilitii i evaluarea calitii garaniei reprezint factori de producie (input) care genereaz un produs (output): creditul ipotecar / imobiliar. Rezultatul prestrii serviciului de evaluare imobiliar este raportul de evaluare. n cazul evalurii imobiliare pentru creditele ipotecare, raportul de evaluare este realizat, in marea majoritate a cazurilor, de catre evaluatori externi (persoane fizice sau juridice) care sunt agreati de ctre bnci. Condiia de a fi membru ANEVAR este una din condiiile eseniale care trebuie ndeplinite de ctre evaluatori pentru a putea presta servicii de evaluare pentru bnci. Exist totodat i evaluatori interni ai bncilor, ns aceast soluie nu este preferat de ctre majoritatea bncilor, acestea alegnd s i externalizeze costurile prin intermediul evaluatorilor externi. n practic, costul unui raport de evaluare pentru o proprietate imobiliara rezidenial poate varia intre 250 si 500 de RON. Costul realizrii unui raport de evaluare depinde de mai multi factori, principalul dintre acestea fiind reprezentat de complexitatea raportului de evaluare care urmeaza a fi realizat. ntruct principalii clieni ai serviciilor de evaluare sunt bncile, ne aflm n situaia n care, pe de o parte, avem un grup restrns de cumprtori ai acestor servicii care au o putere de negociere mare, iar pe de alt parte avem muli furnizori ai acestor servicii. Aceast situaie poate fi caracterizat ca fiind asemntoare unei structuri de oligopson.

84

Analiza cifrelor estimative cu privire la valoarea total a pieei de evaluare imobiliar deinute de ctre ANEVAR ofer indicii n acest sens. Astfel, valoarea total a serviciilor de evaluare imobiliar a fost de aproximativ 25 milioane de euro n 2007 i de aproximativ 30 milioane de euro n 2008, ani caracterizai prin dezvoltarea rapid a activitii de creditare, inclusiv de creditare ipotecar. Totodat, conform datelor aflate la dispoziia Consiliului Concurenei, ponderea activitii de evaluare pentru garantarea de credite este de aproximativ 70-80% n totalul activitii de evaluare a bunurilor imobile. Dac inem cont de aceste cifre, putem aprecia valoarea estimativ a serviciilor de evaluare imobiliar pentru activitatea de creditare ca fiiind de aproximativ 17,5 20 milioane de euro pentru 2007 i de aproximativ 21 - 24 milioane de euro pentru 2008. Avnd n vedere acest lucru i, tinnd cont de situaia actual caracterizat prin scderea accentuat a numrului tranzaciilor imobiliare i, implicit, scderea nregistrat de activitatea de creditare, este de ateptat ca valoarea serviciilor de evaluare imobiliar s cunoasc o reducere important n anul 2009. Odat cu acest fenomen i ca urmare a reorientrii activitii de baz a multor evaluatori, este probabil i o reducere a ponderii serviciilor de evaluare imobiliar n totalul pieei serviciilor de evaluare. La finalul anului 2008, activitatea de evaluare imobiliar n totalul pieei de evaluare reprezenta aproximativ 75% (estimat) din totalul pieei serviciilor de evaluare din Romnia.

Structura pieei de evaluare (2008)


25%
Ev aluri imobiliare

Alte tipuri de ev aluri

75%

Sursa: ANEVAR

85

6.7. Concluzii Piaa serviciilor de evaluare n Romnia nu este reglementat. Cu toate acestea, putem afirma faptul c asociaia profesional reprezentativ, respectiv ANEVAR, domin aceast pia, apartenena la aceasta nefiind obligatorie, dar constituind un avantaj major pentru desfurarea activitii de evaluare. Aceast asociaie nu impune tarife sau bariere cantitative la intrarea pe pia. Singurele bariere sunt cele calitative, legate de pregtire i experien profesional, i acestea nu au un caracter disproporionat n raport cu necesitatea asigurrii unui anumit standard de calitate. Structura pieei de evaluare imobiliar are un caracter concurenial datorat, n special, numrului mare de evaluatori raportat la volumul pieei (concentrare sczut a pieei) i puterii mari de negociere a bncilor care sunt de fapt beneficiarii acestor servicii. Aceste constatri se refer la situaia actual i nu exclud apariia unor probleme de concuren n viitor, n special datorit capacitii mari de coordonare prin intermediul asociaiei profesionale. Astfel de practici sunt ns dificil de meninut pe termen lung n absena unor bariere la intrarea pe pia.

86

CONCLUZII I PROPUNERI

Piaa imobiliar, n general, i piaa rezidenial, n special, se deosebesc fundamental de pieele obinuite pe care se tranzacioneaz bunuri, servicii sau active. Specificul pieei imobiliare este determinat, n principal, de dou elemente: caracteristicile proprietilor i comportamentul participanilor la pia. Datorit acestor factori, piaa imobiliar se distinge prin: asimetrii informaionale, preuri rigide, fluctuaii semnificative de lichiditate, lips de transparen i ineficien economic. Astfel, sunt generate riscuri semnificative pentru sistemul financiar, care este strns legat de piaa imobiliar prin garaniile ipotecare, precum i pentru restul economiei, prin afectarea procesului investiional i a mobilitii forei de munc. n acest context, rolul serviciilor conexe pieei imobiliare (notarii, ageniile imobiliare, experii geodezi i evaluatorii) este extrem de important pentru estomparea asimetriilor informaionale i creterea transparenei. n plus, lichiditatea pieei poate fi ameliorat prin intermediul unor costuri de tranzacionare mai reduse, creterea vitezei i a calitii acestor servicii. Modalitatea cea mai eficient pentru realizarea acestui deziderat este sporirea gradului de concuren pe pieele serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare. n afara ineficienelor structurale, inerente majoritii pieelor imobiliare din lume, piaa romneasc este expus unor riscuri suplimentare, datorate tranzacionrii n moned strin, scderii populaiei i numrului extrem de mare de locuine ocupate de proprietari (pia redus a chiriilor). Aceast situaie este amplificat de lipsa de transparen a pieei (inexistena unui indice imobiliar oficial), costurile ridicate i viteza sczut de tranzacionare, precum i de birocraia excesiv din domeniul construciilor. 1) Serviciile notariale Serviciile notariale reprezint un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare. Acestea sunt caracterizate, n Romnia, prin dreptul de exclusivitate al notarilor publici, bariere cantitative la intrarea pe pia i tarife minime stabilite de reprezentanii corpului profesional i aprobate de Ministerul Justiiei. Interzicerea publicitii i alocarea geografic a notarilor reprezint restricii suplimentare ale concurenei pe aceast pia. Astfel, gradul de reglementare msurat prin intermediul indicilor dezvoltai de ZERP este mult mai ridicat (n timp ce nivelul de protecie real a consumatorilor msurat de indicele aferent este mai sczut) dect media statelor europene cu sisteme notariale similare.

87

Toate aceste restricionri nu i gsesc justificarea n raport cu principiul proporionalitii i au menirea de a proteja interesele notarilor n detrimentul intereselor consumatorilor. Acetia din urm nu pot beneficia de tarife rezultate din interaciunea dintre cerere i ofert, i sunt obligai, astfel, s plteasc niveluri stabilite arbitrar. De asemenea, ei nu beneficiaz nici de un nivel competitiv al calitii serviciilor, neexistnd, n acest sens, argumente care s contrazic relaia de proporionalitate direct ntre nivelul de concuren i cel de calitate. Mai mult, Romnia are, raportat la venitul mediu, unul dintre cele mai scumpe sisteme de servicii notariale aferente tranzaciilor imobiliare. n acest sens, este evident necesitatea creterii concurenei pe piaa serviciilor notariale prin eliminarea, cel puin, a restriciilor legate de numrul de notari, precum i a nivelului minim al onorariilor. n plus, relaiile de exclusivitate dintre notari i bnci sunt netransparente, iar consumatorii nu sunt informai n privina tarifelor pe care urmeaz s le plteasc pentru serviciile prestate de notarii impui de bnci. 2) Serviciile de intermediere Serviciile de intermediere imobiliar nu sunt reglementate, iar competiia ntre ageniile imobiliare se desfoar pe o pia cu structur concurenial determinat n primul rnd de lipsa barierelor la intrare. Cu toate acestea concurena prin pre este destul de sczut, acest fapt datorndu-se, cel mai probabil, unor factori care in de specificul activitii. Accesul unui segment tot mai mare de populaie la Internet i uitlizarea acestuia ca platform de cutare i promovare a proprietilor imobiliare, reprezint un fenomen care va avea un impact semnificativ asupra profitabilitii pe termen lung n sectorul de intermediere. Acest lucru va determina, cel mai probabil, o cretere a gradului de concuren i, drept consecin, scderi de preuri i o cretere de ansamblu a calitii serviciilor. 3) Serviciile cadastrale Piaa serviciilor cadastrale este caracterizat de un grad ridicat de concuren, n absena tarifelor reglementate i a barierelor cantitative la intrarea pe pia. n acelai timp, restriciile calitative de acces n profesie ndeplinesc principiul proporionalitii. Cu toate acestea, exist riscul apariiei unor acte cu caracter anticoncurenial care s stabileasc limite minime i/sau maxime ale onorariilor. Aceast situaie de incertitudine
88

se datoreaz deciziei Curii Constituionale prin care Legea nr. 16/2007 a fost declarat neconstituional, i interpretrii ANCPI conform creia O.G. 10/2000 a fost repus n vigoare. n absena unui astfel de risc, concurena ntre geodezi se poate manifesta att prin pre, ct i prin calitate (precizie i siguran), nivelul de concentrare de pe pia fiind foarte sczut. Aceast situaie se reflect, n prezent, n nivelul onorariilor care este unul dintre cele mai reduse din Uniunea European (vezi Anexa XI). n Romnia, tarifele serviciilor cadastrale pentru locuine reprezint aproximativ 1/3 din media european. Este ns posibil ca o intervenie a ANCPI n privina reglementrii onorariilor s elimine avantajele pe care le au, la momentul de fa, consumatorii de servicii cadastrale ca urmare a nivelului ridicat de concuren care exist de facto pe aceast pia. Un alt element cu impact anticoncurenial datorat legislaiei din acest domeniu este prevederea referitoare la stabilirea limitelor minime i maxime pentru servicii cadastrale avnd ca finalitate nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole i forestiere, prevzut n Legea nr. 217/2007. n acest sens, proiectul de lege, care coninea la momentul transmiterii numai nivelul maxim al acestor onorarii, a fost avizat nefavorabil de Consiliul Concurenei n anul 2007. Cu toate acestea, el a fost adoptat ntr-o form care cuprinde i limite minime ale onorariilor, avnd astfel un caracter anticoncurenial mai pronunat dect forma iniial avizat nefavorabil. 4) Serviciile de evaluare Piaa serviciilor de evaluare n Romnia nu este reglementat. Cu toate acestea, putem afirma faptul c asociaia profesional reprezentativ, respectiv ANEVAR, domin aceast pia, apartenena la aceasta nefiind obligatorie, dar constituind un avantaj major pentru desfurarea activitii de evaluare. Aceast asociaie nu impune tarife sau bariere cantitative la intrarea pe pia. Singurele bariere sunt cele calitative, legate de pregtire i experien profesional, i acestea nu au un caracter disproporionat n raport cu necesitatea asigurrii unui anumit standard de calitate. Structura pieei de evaluare imobiliar are un caracter concurenial datorat, n special, numrului mare de evaluatori raportat la volumul pieei (concentrare sczut a pieei) i puterii mari de negociere a bncilor care sunt de fapt beneficiarii acestor servicii. Aceste constatri se refer la situaia actual i nu exclud apariia unor probleme de concuren n viitor, n special datorit capacitii mari de coordonare prin intermediul asociaiei profesionale. Astfel de practici sunt ns dificil de meninut pe termen lung n absena unor bariere la intrarea pe pia.

89

Avnd n vedere concluziile raportului de investigaie propunem: 1) Transmiterea Raportului de investigaie ctre Parlamentul i ctre Guvernul Romniei cu propunerea de eliminare din cadrul legislativ a restriciilor privind numrul de notari publici, a grilelor privind onorariile minime ale acestora n domeniul tranzaciilor imobiliare, a restriciilor privind publicitatea i a celor legate de alocarea teritorial a posturilor. Ca soluii alternative pentru compensarea eventualelor disfuncionaliti pot fi folosite instrumente cum ar fi: elaborarea unor tarife de referin care s poat fi negociate de clieni cu notarii sau elaborarea unui sistem de compensaii pentru notarii care accept s se stabileasc n zone rurale (zone nerentabile). Considerm important ca o eventual dereglementare a onorariilor s fie realizat mpreun cu eliminarea restriciilor cantitative la intrarea pe pia (numerus clausus), dar i a celor privind publicitatea. Alocarea teritorial a posturilor poate fi meninut n absena restriciilor cantitative, dar ea trebuie realizat pe baza unor studii independente privind cererea de servicii notariale i nu pe baza solicitrilor forului profesional. Pentru ca tarifele pe o pia s fie rezultatul interaciunii dintre cerere i ofert, este esenial ca barierele la intrarea pe acea pia s fie suficient de sczute pentru a exista permanent presiunea concurenial a unor poteniali competitori. Furnizarea corecta i realist a informaiilor ctre consumator prin intermediul publicitii l ajut pe acesta s aleag serviciul care corespunde cel mai bine nevoilor sale. Riscurile n ceea ce privete rspunderea civil ar putea mpiedica notarii s utilizeze promisiuni iluzorii sau alte practici contrare celor de marketing n publicitate i care s afecteze prestigiul profesiei. n cazul adoptrii unei strategii de dereglementare gradual de ctre Guvern, considerm oportun ca un prim pas s fie reprezentat de elaborarea unor onorarii de referin pentru serviciile aferente tranzaciilor imobiliare n raport cu venitul mediu din Romnia. Acesta poate fi urmat de eliminarea din componena onorariului, prin utilizarea de contracte standardizate (pentru cea mai mare parte a tranzaciilor), a tarifului pentru redactarea contractului. O astfel de reducere a onorariilor de referin este posibil, fapt dovedit i de recenta reducere a nivelului acestora cu 30% pentru clienii persoane fizice care achiziioneaz o locuin prin programul guvernamental Prima cas. De asemenea, este necesar o implicare activ a organismului de reglementare, respectiv Ministerul Justiiei, n aprarea intereselor consumatorilor, att prin estimarea unui nivel corespunztor al onorariilor de referin, ct i prin evaluarea permanent a modului n care sunt alocate posturile i a modului n care este decis necesarul de noi posturi n profesia de notar public. Un prim pas n acest sens a fost realizat prin nfiinarea n septembrie 2009 a Institutului Notarial Romn. Impactul acestei iniiative asupra evoluiei ofertei de servicii notariale nu poate fi cuantificat la momentul de fa.

90

Meninerea situaiei actuale nu servete nici consumatorilor de servicii notariale, dar, pe termen lung, nici majoritii notarilor care nu-i pot folosi avantajele competitive (reprezentate de costuri, eficien, reputaie, amplasarea sediului, programul de lucru etc.) pentru a ctiga cot de pia i a-i spori astfel veniturile. Pe o pia pe care se menine intervenia obligatorie a notarilor, precum i dreptul exclusiv al acestora, concurena prin pre, i nu numai, ntre notari poate crea avantaje majore celor care reuesc s fie eficieni. Perpetuarea restriciilor cantitative i tarifare n profesia de notar nu este justificat i nu poate crea avantaje pentru societate n ansamblu. n condiiile economice actuale, n care multe piee sufer din cauza cererii insuficiente, eliminarea restriciilor cantitative pe piaa serviciilor notariale poate duce la crearea unor noi locuri de munc (un cabinet notarial are mai muli angajai) ntrun domeniu cu cerere evident n exces fa de ofert. Chiar dac drepturile exclusive i intervenia obligatorie n cazul tranzaciilor imobiliare fac parte din categoria restriciilor calitative ale profesiei de notar public, eliminarea sau atenuarea lor trebuie avut n vedere n cadrul unui proces de dereglementare gradual. n acest sens, este recomandabil efectuarea unor studii de impact care s identifice efectele poteniale ale aplicrii diferitelor soluii alternative. Soluiile pot viza fie eliminarea total sau parial a acestor restricii, fie crearea unei entiti independente care s preia din atribuiile forului profesional (soluie propusa de experii OECD), fie liberalizarea dreptului la organizare n cadrul altor foruri de reglementare. 2) Sesizarea Autoritii Naionale pentru Protecia Consumatorilor cu privire la respectarea prevederilor art.3 lit.b54 , a art.9(1) alin.(1)55 i a art. 9(3) lit.b56 din O.G. nr. 21/1992 privind protecia consumatorilor republicat, n relaia de agreere dintre bnci i notari publici. 3) Adresarea unei solicitri ctre Parlamentul i ctre Guvernul Romniei, n vederea eliminrii limitelor minime i maxime pentru servicii cadastrale avnd ca finalitate nscrierea n cartea funciar a terenurilor agricole i forestiere din Legea nr. 217/2007. Aceast restricionare a concurenei nu poate fi justificat de

Principalele drepturi ale consumatorilor sunt:...... b) de a fi informai complet, corect i precis asupra caracteristicilor eseniale ale produselor i serviciilor, astfel nct decizia pe care o adopt n legtur cu acestea s corespund ct mai bine nevoilor lor, precum i de a fi educai n calitatea lor de consumatori 55 n cazul serviciilor financiare, consumatorul are dreptul de a fi informat n mod corect, nc din faza precontractual, asupra tuturor condiiilor contractuale. 56 n cadrul contractelor ncheiate cu consumatorii, furnizorii de servicii sunt obligai s respecte urmtoarele reguli: ....b) dobnzile, precum i toate comisioanele, taxele, tarifele, spezele bancare sau orice alte costuri aferente acordrii i derulrii contractului, respectiv aferente unor servicii n privina crora consumatorul nu dispune de libertate de alegere vor fi menionate n contract, fr a se face trimiteri la condiii generale de afaceri ale furnizorului de servicii financiare, lista de tarife i comisioane sau orice alt nscris;
54

91

aplicarea principiului proporionalitii i ncalc art. 10 coroborat cu art. 81 din Tratatul CE, precum i Legea concurenei. De asemenea, considerm necesar clarificarea cadrului legislativ general care reglementeaz desfurarea profesiei de expert geodez i, mai ales, eliminarea riscului apariiei unor acte anticoncureniale care s stabileasc nivelul minim i/sau maxim al onorariilor. Considerm c autorizarea experilor geodezi de ctre o autoritate a statului, respectiv ANCPI, i nu de ctre corpul profesional reprezint un aspect pozitiv din punct de vedere concurenial, atta timp ct reglementorul nu intervine pe pia prin stabilirea unor restricii cantitative sau a unor limite n privina onorariilor. Propunem, astfel, eliminarea prin intermediul unui act normativ a posibilitii ca ANCPI s stabileasc nivelul minim i/sau maxim al onorariilor percepute de experii geodezi pentru serviciile pe care le presteaz, ca urmare a aplicrii prevederilor O.G. 10/2000. Situaia actual de concuren pe aceast pia creeaz avantaje consistente consumatorilor romni care platesc unele dintre cele mai mici onorarii pentru astfel de servicii, n comparaie cu ceilali consumatori europeni. n plus, concurena este benefic i pentru membrii profesiei care sunt stimulai s-i reduc costurile, s investeasc n calitatea serviciilor pe care le presteaz i s-i foloseasc celelalte avantaje competitive pe care le dein pentru a genera profituri mai mari. 4) Monitorizarea pieei serviciilor de intermediere n vederea identificrii eventualelor practici anticoncureniale. Activitatea de monitorizare trebuie s se axeze pe pieele locale i s vizeze comportamentul asociaiilor profesionale n domeniu. Avnd n vedere disfuncionalitile constatate, referitoare n special la rigiditatea comisioanelor, considerm util efectuarea unui studiu de pia care s evidenieze cauzele acestor probleme. 5) Monitorizarea pieei serviciilor de evaluare, a comportamentului ANEVAR i a comportamentului bncilor n raport cu evaluatorii. De asemenea, considerm necesar i monitorizarea relaiilor dintre bnci, notari i agenii imobiliare n vederea identificrii unor posibile practici anticoncureniale, n special n ceea ce privete eventuale relaii care pot avea ca obiect sau ca efect excluderea unor competitori de pe pia.

92

Bibliografie
1. Arrow, Kenneth J. Risk Perception in Psychology and Economics. Economic Inquiry, January 1982, 20(1), pp. 1-9. 2. Ball, Catherine. The Paradox of Estate Agents' Prices. Centre for Competition Policy Newsletter, No. 14 (May, 2008), pp.4-5. 3. Bernstein, Peter L. Against the Gods: The Remarkable Story of Risk. John Wiley & Sons. 1998. 4. Boone, Laurence i Girouard, Natalie. The Stock Market, the Housing Market and Consumer Behaviour. OECD Economic Studies No. 35, 2002/2. 5. Case, Bradford i Quigley, John M. The Dynamics of Real Estate Prices. The Review of Economics and Statistics, Vol. 73, No. 1 (Feb., 1991), pp. 50-58. 6. Case, Karl E. i Shiller, Robert J. The Behavior of Home Buyers in Boom and Post-Boom Markets. New England Economic Review, November/December 1988, pp. 29-46. 7. Centre of European Law and Politics (University of Bremen), International Real Estate Business School (University of Regensburg), Department of Government (University of Vienna) i Institute for Advanced Studies (Vienna). Study COMP/2006/D3/003 Conveyancing Services Market. December 2007. 8. Collyns, Charles i Senhadji, Abdelhak. Lending Booms, Real Estate Bubbles and the Asian Crisis. International Monetary Fund, Working Paper 02/20. 9. Commission Communication. Professional Services scope for more reform. Follow-up to the Report on Competition in Professional Services - COM(2005) 405 final (05.09.2005). 10. Commission Staff Working Document. Progress by Member States in reviewing and eliminating restrictions to Competition in the area of Professional Services SEC(2005) 1064 (05.09.2005). 11. Commission Communication. Report on Competition in Professional Services COM(2004) 83 final (09.02.2004).

93

12. Deutsche Bank Research. US house prices declining: Is Europe next?. 11.10.2006. 13. Deutsche Bank Research. Bricks may be solid, but real estate values will fall further. CESifoInternational Spring Conference 2009. 14. Deutsche Bank Research. Hot Spots in the European Real Estate Markets. Madrid, April 9, 2008. 15. Deutsche Bank Research. The German housing market: A brief overview. Frankfurt, May 15, 2008. 16. Deutsche Bank Research. The real estate sector in relation to monetary policy. December 20, 2007. 17. Djankov, Simeon; La Porta, Rafael; Lopez-de-Silanes, Florencio i Shleifer, Andrei. The Regulation of Entry. The Quarterly Journal of Economics, Vol. 117, No. 1 (Feb., 2002), pp. 1-37. 18. EMF. Study on the Cost of Housing in Europe. EMF Publication. 2006. 19. EMF. Hypostat 2006: A Review of Europes Mortgage and Housing Markets. EMF Publication. 2007. 20. Garmaise, Mark J. i Moskovitz, Tobias J. Confronting Information Asymmetries: Evidence from Real Estate Markets. The Review of Financial Studies, Vol. 17, No. 2 (Summer, 2004), pp. 405-437 21. Genesove, David i Mayer, Christopher J. Equity and Time to Sale in the Real Estate Market. The American Economic Review, Vol. 87, No. 3 (Jun., 1997), pp. 255-269. 22. Goetzman, William N. i Spiegel, Matthew. Non-Temporal Components of Residential Real Estate Appreciation. The Review of Economics and Statistics, Vol. 77, No. 1 (Feb., 1995), pp. 199-206. 23. Guntermann, Karl L. i Smith, Richard L. Efficiency of the Market for Residential Real Estate. Land Economics, Vol. 63, No. 1 (Feb., 1987), pp. 34-45. 24. Heckman, James J. Microdata, Heterogeneity and the Evaluation of Public Policy. University of Chicago, Nobel Prize Lecture, 08.12.2000, Stockholm.

94

25. Herring, Richard i Wachter, Susan. Bubbles in Real Estate Markets. Working Paper, University of Pennsylvania (prepared for Federal Reserve Bank of Chicago and World Bank Groups Conference on Asset Price Bubbles: Implications for Monetary, Regulatory and International Policies), 2002. 26. Hsieh, Chang-Tai i Moretti, Enrico. Can Free Entry Be Inefficient? Fixed Commissions and Social Waste in the Real Estate Industry. The Journal of Political Economy, Vol. 111, No. 5 (Oct., 2003), pp. 1076-1122. 27. Inderst, Roman i Ottaviani, Marco. Microeconomic Assessment of the Home Buying Offer and Contract Process. Report to the Office of Fair Trading. Oeconomica. July 2003. 28. Institute for Advanced Studies (Vienna). Economic impact of regulation in the field of professional services in different Member States. Study for the European Commission - DG Competition. January , 2003. 29. Kahneman, Daniel. A Psychological Perspective on Economics. The American Economic Review, Vol. 93, No. 2, Papers and Proceedings of the One Hundred Fifteenth Annual Meeting of the American Economic Association, Washington, DC, January 3-5, 2003 (May, 2003), pp. 162-168. 30. Kahneman, Daniel; Knetsch, Jack L. i Thaler. Richard H. Experimental Tests of the Endowment Effect and the Coase Theorem. The Journal of Political Economy, Vol. 98, No. 6 (Dec., 1990), pp. 1325-1348. 31. Kahneman, Daniel. Maps of Bounded Rationality: A Perspective on Intuitive Judgment and Choice. Princeton University, Nobel Prize Lecture, 08.12.2002, Stockholm. 32. Kahneman, Daniel. Maps of Bounded Rationality: Psychology for Behavioral Economics. The American Economic Review, Vol. 93, No. 5 (Dec., 2003), pp. 1449-1475 33. Kahneman, Daniel i Tversky, Amos. Prospect Theory: An Analysis of Decision under Risk. Econometrica 47 (March 1979): 263-91. 34. Kennedy, Mike. House price developments: the role of fundamentals. OECD Economics Department Working Papers No. 475. ECO/WKP(2006)3. 35. Levin, Eric J. i Wright, Robert E. Speculation in the Housing Market, Urban Studies vol.34, No. 9/1997. 36. OECD. Competitive Restrictions in Legal Professions. DAF/COMP(2007)39.
95

37. OECD. Improving DAF/COMP(2007)36.

Competition

in

Real

Estate

Transactions.

38. OFT. Estate agency market in England and Wales. March 2004. 39. Perloff, Jeffrey M. Microeconomics fourth edition. Pearson Education. 2007. 40. Plott, Charles R. i Zeiler, Kathryn. The Willingness to Pay-Willingness to Accept Gap, the "Endowment Effect," Subject Misconceptions, and Experimental Procedures for Eliciting Valuations. The American Economic Review, Vol. 95, No. 3 (Jun., 2005), pp. 530-545. 41. Schumpeter, Joseph A.; Yntema, Theodore O.; Chamberlin, Edward H.; Jaff, William; Morrison, L. A. i Nichol, A.J. Imperfect Competition. The American Economic Review, Vol. 24, No. 1, Supplement, Papers and Proceedings of the Forty-sixth Annual Meeting of the American Economic Association (Mar., 1934), pp. 21 -32. 42. Shiller, Robert. The Subprime Solution: How Today's Global Financial Crisis Happened, and What to Do about It. Princeton University Press. 2008. 43. Sloman, John. Economics sixth edition. Prentice Hall. 2006. 44. Stephen, Frank H. The European Single Market and the Regulation of the Legal Profession: An Economic Analysis. Managerial and Decision Economics, Vol. 23, No. 3 (Apr. - May, 2002), pp. 115-125. 45. Standard & Poors. European Economic Forecast: Major Corrections On The Cards As Housing Markets Turn Down. April 1, 2008. 46. Stigler, George J. Price and Non-Price Competition. The Journal of Political Economy, Vol. 76, No. 1 (Jan. - Feb., 1968), pp. 149-154. 47. Thaler, Richard. Mental Accounting and Consumer Choice. Marketing Science, Vol. 4, No. 3 (Summer, 1985), pp. 199-214. 48. Tryfos, Peter. On the Estimation of Bid Distributions in Real Estate Markets. Management Science, Vol. 27, No. 5 (May, 1981), pp. 587-601. 49. US Department of Justice; Federal Trade Commission. Competition in the Real Estate Brokerage Industry. A Report by the FTC and DOJ, april 2007.

96

50. Vayanos, Dimitri i Vila, Jan-Luc. Equilibrium Interest Rate and Liquidity Premium with Transaction Costs. Economic Theory, Vol. 13, No. 3 (May, 1999), pp. 509539. 51. World Bank. Doing Business 2010 Romania. 52. Zhu, Haibin. The importance of property markets for monetary policy and financial stability. Paper prepared for the IMF-BIS conference on Real Estate Indicators and Financial Stability, 27-28 October 2003.

97

ANEXA I Modalitatea de calcul a Indicelui de reglementare a intrrii pe pia (MERI)


(Sub) Indice ERLC Tema/ntrebarea Liceniere Cte tipuri de servicii sunt prestate exclusiv de profesia n cauz? Condiii legate de educaie (se calculeaz doar dac factorul Liceniere nu este egal cu 0) Care este durata studiilor necesare pentru a profesa? Care este durata stagiului de practic obligatorie necesar pentru a deveni membru cu drepturi depline al corpului profesional? Exist examene care trebuie trecute pentru a deveni membru cu drepturi depline al corpului profesional? Cote i necesiti economice Numrul celor care practic profesia este restricionat pe baz de cote sau pe baz de necesiti economice? Valorile fiecrei ri sunt ntre 0 i 6 Ponderea temei (bj) 0.25 1 0 0 ERED ERED1 ERED2 ERED3 0.25 0.3 0.4 0.3 0 ERQT 0.5 1 Nu 0 jbj kck rspunsjk Da 6 6 Punctajul este egal cu numrul de ani necesari pentru obinerea diplomei (maximum 6) Punctajul este egal cu numrul de ani de practic necesari (maximum 6) Nu Da 1 2 2 4 3 6 Ponderea ntrebrii (ck) Punctaj

MERI

ANEXA II Modalitatea de calcul a Indicelui de reglementare a comportamentului pe pia (MCRI)


(Sub) Indice MCPR Tema/ntrebarea Reglementri privind preurile i tarifele Preurile i tarifele serviciilor conexe tranzaciilor imobiliare sunt reglementate (de ctre guvern sau autoreglementate)? Ponderea temei (bj) 0.50 Ponderea ntrebrii (ck) Nu 1 Preuri Preuri recomandate recomandate pentru pentru anumite toate servicii serviciile 1 2 Preuri maxime pentru anumite servicii 3 Punctaj

Preuri Preuri maxime minime pentru pentru toate anumite serviciile servicii 4 5

Preuri minime pentru toate serviciile 6

0 MCAD Reglementri privind publicitatea Exist reglementri de orice fel privind publicitatea? Reglementri privind locaia/diversificarea Exist reglementri privind locaia i/sau diversificarea furnizorilor de servicii? Reglementri privind forma activitii Exist restricionri n privina formei de desfurare a activitii? 0.17 1 0.11 1 Nu 0

publicitatea este reglementat 3

publicitatea este interzis 6

MCLOC

Nu 0

Da 6

MCBU

0.11 1 Nu 0 parteneriatele i alte forme de asociere sunt permise 3 este permis doar practica individual 6

MCIC

Reglementri privind cooperarea inter-profesional Exist restricionri privind cooperarea inter-profesional?

0.11 1 Nu n general este permis (cu anumite restricii legate de forma de desfurare etc.) 3 este permis doar cooperarea cu profesii comparabile 4.5 jbj kck rspunsjk n general este interzis 6

0 MCRI Valorile fiecrei ri sunt ntre 0 i 6

ANEXA III

Modalitatea de calcul a Indicelui de intervenie obligatorie (MII)


(Sub) Indice MII Tema/ntrebarea Intervenia obligatorie privind validitatea contractelor Este necesar intervenia unui membru al profesiei pentru ncheierea unui conract de vnzare/cumprare valabil? Ponderea temei (bj) 1 Nu 1 intervenia este obligatorie doar pentru autentificare este obligatorie intervenia unui membru al profesiei, n afar de autentificarea contractului 4 jbj kck rspunsjk este obligatorie intervenia mai multor membri ai profesiei, n afar de autentificarea contractului 6 Ponderea ntrebrii (ck) Punctaj

0 MII Valorile fiecrei ri sunt ntre 0 i 6

ANEXA IV Modalitatea de calcul a Indicelui de protecie a consumatorului (CPI)


(Sub) Indice CPIS Tema/ntrebarea Asigurarea de rspundere profesional Asigurarea de rspundere profesional este obligatorie? Ponderea temei (bj) 0.36 Ponderea ntrebrii (ck) Nu 1 0 CPC Controlul calitii i/sau comportamentului Exist instituii/instrumente specifice de control al calitii serviciilor sau al comportamentului membrilor profesiei? Condiii legate de educaia necesar pentru accesul la profesie Se folosesc valorile sub-indicelui ERED din cadrul indicelui MERI (Anexa 1) Educaie continu Exist obligaia efecturii unei pregtiri profesionale permanente/continue? 0.18 1 Nu 0 0.18 1 0.18 1 Nu, sau doar sub form de recomandare 0 CPOS Obligativitatea de a presta serviciul Este obligatoriu ca membrii profesiei s presteze serviciile pentru care sunt abilitai, la solicitarea clienilor? Valorile fiecrei ri sunt ntre 0 i 6 0.10 1 Nu 0 jbj kck rspunsjk Da 6 Da, mai puin de 20 ore/an 3 Da, mai mult de 20 ore/an 6 este egal cu valoarea sub-indicelui ERED din cadrul indicelui MERI (ntre 0 i 6) Da 6 Da, suma asigurat este sub 150.000 euro 2 Punctaj Da, suma asigurat este peste 150.000 euro 6

CPERED

CPCED

CPI

INDICELE MERI (reglementarea intrrii pe pia) 5,4 (Sub)indice Tema/ntrebarea ERLC Punctaj acordat1 Cte tipuri de servicii sunt 6 prestate exclusiv de profesia n cauz? Condiii legate de educaie (se calculeaz doar dac factorul Liceniere nu este egal cu 0) Care este durata studiilor necesare 4 pentru a profesa? Care este durata stagiului de 2 practic obligatorie necesar pentru a deveni membru cu drepturi depline al corpului profesional? Exist examene care trebuie 6 trecute pentru a deveni membru cu drepturi depline al corpului profesional? Numrul celor care practic 6 profesia este restricionat pe baz de cote sau pe baz de necesiti economice? Argumentarea punctajului

ANEXA V

Pe o scar de la 0 la 3, exist cu cel puin trei servicii prestate exclusiv de ctre notari.

ERED ERED1 ERED2

Durata studiilor de drept (tiine juridice) este de 4 ani. Pentru a deveni notar definitiv este necesar efectuarea unui stagiu de pregatire profesional cu durata de 2 ani. Da, pentru a deveni notar definitiv, la terminarea stagiului de pregatire de 2 ani trebuie promovat un examen. Respingerea la dou examene consecutive duce la pierderea calitii de notar. Da, numrul de notari, respectiv de birouri notariale se stabilete i se actualizeaz anual de ctre Ministrul Justiiei la propunerea sau cu consultarea corpului profesional. La formularea acestor propuneri, sunt avute n vedere cerinele rezultate din ntinderea teritoriului, numrul de locuitori, volumul i tipul procedurilor solicitate de public.

ERED3

ERQT

ntre 0 si 6

INDICELE MCRI (reglementarea comportamentului pe pia) 5,3 (Sub)indice ntrebarea MCPR Punctaj acordat2 Preurile i tarifele serviciilor 6 conexe tranzaciilor imobiliare sunt reglementate (de ctre guvern sau autoreglementate)? Exist reglementri de orice fel 6 privind publicitatea? Exist reglementri privind 6 locaia i/sau diversificarea furnizorilor de servicii? Exist restricionri n privina 3 formei de desfurare a activitii? Argumentarea punctajului

ANEXA VI

Da, organizaia profesional stabilete, cu aprobarea Ministrului Justiiei, onorariile minimale pentru toate servicile notariale

MCAD MCLOC

Publicitatea este interzis n ordinul de numire a notarului, emis de Ministrul Justiiei, se vor specifica circumscripia judectoriei i localitatea n care i va avea sediul biroul notarului public Parteneriatele i alte forma de asociere sunt permise. Activitatea notarilor publici se desfasoar n cadrul unui birou, n care pot funciona unul sau mai muli notari publici asociai, cu personalul auxiliar corespunztor. n general este permis (cu anumite restricii legate de forma de desfurare etc). Pentru efectuarea lucrrilor din cadrul biroului notarial, notarul public poate ncheia contracte civile cu colaboratori externi.

MCBU

MCIC

Exist restricionri privind 3 cooperarea inter-profesional?

ntre 0 si 6

ANEXA VII INDICELE MII (reglementri privind intervenia obligatorie) 4,0

(Sub)indice ntrebarea MII Intervenia obligatorie privind validitatea contractelor Este necesar intervenia unui membru al profesiei pentru ncheierea unui contract de vnzare/cumprare valabil?

Punctaj acordat3 4

Argumentarea punctajului

Da, este obligatorie intervenia unui membru al profesiei nu numai pentru autentificarea contractului ci i pentru alte proceduri, de exemplu: arhivare.

ntre 0 si 6

INDICELE CPI (reglementri n favoarea consumatorului) - 3,6 (Sub)indice ntrebarea CPIS CPC Asigurarea de rspundere profesional este obligatorie? Exist instituii/instrumente specifice de control al calitii serviciilor sau al comportamentului membrilor profesiei? Condiii legate de educaia necesar pentru accesul la profesie Se folosesc valorile sub-indicelui ERED din cadrul indicelui MERI (Anexa 1) Exist obligaia efecturii unei pregtiri profesionale permanente/continue? Este obligatoriu ca membrii profesiei s presteze serviciile pentru care sunt abilitai, la solicitarea clienilor? Punctaj acordat4 2 6 Argumentarea punctajului

ANEXA VIII

Da, notarii publici sunt obligai s se asigure pentru rspundere civil. Suma asigurat se situeaz sub 150.000 euro. Da, controlul profesional se exercit de ctre organizaia profesional i de ctre Ministrul Justiiei.

CPERED

este egal cu valoarea sub-indicelui ERED din cadrul indicelui MERI (ntre 0 i 6)

CPCED

Da, lunar (mai puin de 20 ore/an......).

CPOS

Da. Numai n cazul n care actul solicitat este contrar legii i bunelor moravuri, notarul public va refuza ntocmirea lui.

ntre 0 si 6

ANEXA IX Rezultatele obinute pentru cei patru indici de evaluare (VARIETATE, CALITATE, SIGURAN, VITEZ) plus Indicele complet de evaluare (Ovearall Service Assessment OSA calculat ca medie a celor patru indici de baz) aplicai serviciilor de natur juridic*
Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 ara Germania Danemarca Finlanda Irlanda Austria Scoia Republica Ceh Suedia Grecia Anglia Olanda Portugalia Italia Slovenia Slovacia Spania Polonia Luxemburg Belgia Frana Ungaria Media
Sursa: studiul ZERP

VARIETATE 4.01 4.27 4.55 4.64 4.30 3.82 4.56 4.33 3.75 4.42 4.75 3.16 3.40 2.59 3.93 3.16 2.75 2.92 3.07 3.23 3.43 3.70

CALITATE 5.06 4.05 3.89 3.86 4.21 4.59 4.78 4.22 4.96 3.73 4.19 4.04 3.91 4.41 4.49 3.87 4.00 2.46 3.65 3.52 1.45 4.08

SIGURAN 5.19 5.52 4.84 5.40 4.72 4.39 3.68 4.18 3.58 4.26 3.08 4.43 3.81 4.19 2.28 3.07 3.56 5.69 2.74 2.55 4.61 3.8

VITEZ 5.35 5.23 5.68 4.88 5.36 5.64 5.40 5.69 5.69 5.18 5.14 5.52 5.56 5.31 5.27 5.27 4.73 4.67 4.47 3.82 5.09

OSA 4.90 4.77 4.74 4.70 4.65 4.61 4.61 4.61 4.50 4.40 4.29 4.29 4.17 4.13 3.99 3.84 3.76 3.69 3.53 3.44 3.33 4.23

NOT: Valorile indicilor sunt de la 0 la 6. Scara valoric exprim o direcie pozitiv, valorile mai mari indicnd o situaie mai bun pentru consumatori.
*

Valorile pentru Romnia nu au fost calculate din lipsa datelor.

ANEXA X Costurile unei tranzacii, fr credit ipotecar, raportate la valoarea medie a unei proprieti imobiliare rezideniale*
Nr. ara Valoarea medie a unei tranzacii 150,000 167,000 100,000 221,743 297,750 123,756 226,630 130,863 130,000 100,000 303,310 129,532 202,000 100,000 100,000 193,860 100,000 100,000 172,630 147,500 159.829 Tarif agenie imobiliar 9,000 5,010 5,000 7,069 4,233 3,867 16,020 5,235 5,200 6,500 2,960 7,772 3,737 2,000 3,750 1,939 2,150 4,000 10,358 4,930 5.536 Onorariu servicii juridice (notariale) 1,567 1,975 500 1,013 1,204 77 2,198 694 3,500 1,000 2,426 1,589 683 677 450 1,520 420 653 568 0 1.136 Tarif servicii de expertiz tehnic (cadastru) 350 1.020 554 600 500 500 521 275 517 1.020 400 313 Tarif intabulare 1,500 551 17 1,517 245 65 227 380 618 18 428 115 113 50 125 432 60 88 154 90 340 Taxe datorate statului 5,250 21,042 0 0 4,918 4,950 11,467 4,580 14,729 5,420 15,864 2,341 12,120 12,000 800 1,939 0 2,000 12,084 2,213 6.686 Costuri totale de transfer 17,317 28,579 5,867 10,619 11,154 9,560 30,412 10,888 24,547 12,938 22,200 11,816 16,653 14,727 5,400 6,346 3,650 6,741 23,164 7,633 14.010

TVA 20.0% 21.0% 19.0% 25.0% 17.5% 19.6% 16.0% 19.0% 20.0% 21.0% 20.0% 19.0% 22.0% 21.0% 17.5% 19.0% 19.0% 16.0% 25.0%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Austria Belgia Republica Ceh Danemarca Anglia Finlanda Frana Germania Grecia Ungaria Irlanda Italia Olanda Polonia Portugalia Scoia Slovacia Slovenia Spania Suedia

Media Sursa: studiul ZERP

Not: Preul mediu al unei tranzacii este estimativ pentru: Austria, Republica Ceh, Grecia, Ungaria, Polonia, Portugalia, Slovacia i Slovenia.
*

Valorile pentru Romnia nu au fost calculate din lipsa datelor referitoare la valoarea medie a unei tranzacii pe sectorul rezidenial.

ANEXA XI Situaie comparativ a costurilor aferente unei tranzacii imobiliare n valoare de 100 000 euro n 21 de state membre UE ara Austria Belgia Cehia Danemarca Anglia Finlanda Frana Germania Grecia Ungaria Irlanda Italia Olanda Polonia Portugalia Romnia Scoia Slovacia Slovenia Spania Suedia Media Intermediere 6.000 3.000 5.000 4.147 1.651 3.125 8.000 4.000 4.000 4.000 2.000 6.000 1.850 2.000 3.750 5.000 1.000 2.150 4.000 6.000 3.600 3.764 Servicii tehnice n.r. n.r. 350 1.020 450 600 500 n.r. 500 n.r. 500 n.r. n.r. n.r. 275 150 378 130 n.r. n.r. 400 464 Servicii nregistrare Taxa de transfer juridice 1.400 1.000 3.500 1.594 330 11.500 500 17 0 1.013 787 0 990 90 0 77 65 4.000 1.153 100 5.060 578 310 3.500 2.840 490 11.020 1.000 18 5.420 1.000 375 0 1.500 115 1.898 661 113 6.000 677 50 10.000 450 125 800 1070 150 1500 2500 * 1.335 228 0 420 60 0 653 88 2.000 479 129 7.000 0 90 1.500 916 229 3.660

Sursa: ZERP, UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

* Calculat conform art. 771 din Codul Fiscal: 1500 reprezint impozitul datorat pentru imobilele dobndite la o dat mai mare de 3 ani i 2500 reprezint impozitul datorat pentru imobilele dobndite ntr-un termen de pn la 3 ani inclusiv. NOT: Pentru statele aflate n afara Zonei Euro calculele au fost efectuate la nivelul cursului de schimb din anul 2007. Pentru Romnia cursul de schimb avut n vedere este de 4 lei pentru 1 euro. Influena cursului de schimb asupra rezultatelor este nesemnificativ pentru c, n majoritatea statelor, costurile acestor servicii (cu excepia celor tehnice) sunt exprimate n procente din valoarea tranzaciei. Astfel, valoarea absoluta a costurilor, exprimat n moned naional, a suferit modificri datorit evoluiei cursurilor de schimb, dar valoarea absolut exprimat n euro a rmas neschimbat n absena unei scderi a valorii procentuale a onorariilor sau a taxelor.

ANEXA XII Situaie comparativ a onorariilor pentru servicii juridice, exprimate ca procent din valoarea tranzaciei i ajustate cu venitul mediu (tranzacie cu credit ipotecar de 70% din cele trei valori de referin) ara Austria Belgia Cehia Danemarca Anglia i ara Galilor Finlanda Frana Germania Grecia Ungaria Irlanda Italia Olanda Polonia Portugalia Romnia Scoia Slovacia Slovenia Spania Suedia Media 100,000 250,000 1.18% 1.65% 2.73% 1.14% 0.74% 0.88% 1.34% 0.54% 4.38% 6.96% 0.73% 2.78% 0.84% 3.07% 0.99% 7.59% 1.01% 1.82% 2.14% 1.17% 0.46% 1.83% 0.64% 1.02% 1.09% 0.46% 0.38% 0.35% 1.11% 0.43% 3.57% 5.27% 0.58% 1.56% 0.37% 2.59% 0.48% 5.23% 0.49% 0.73% 1.27% 0.62% 0.18% 1.16% 500,000 0.49% 0.55% 0.55% 0.23% 0.24% 0.18% 1.03% 0.39% 3.29% 3.74% 0.58% 1.14% 0.29% 1.86% 0.24% 4.18% 0.33% 0.36% 0.73% 0.36% 0.09% 0.83%

Sursa: studiul ZERP, calcule Consiliul Concurenei Formula de calcul este: Posj * (23550/Vma) = Pa Posj = Procentul reprezentat de onorariile pentru servicii juridice din valoarea tranzaciei 23550 = Valoarea de referin venitul mediu anual n UE n anul 2005 (n euro) Vma = Venitul mediu anual din statul respectiv (n euro) Pa = Procentul din valoarea tranzaciei ajustat cu venitul mediu Not: Pentru Romnia onorariul cumulat, aferent tranzaciei i ipotecii, luat n calcul este nivelul minim fr TVA. Cursul de schimb utilizat este de 4 lei pentru un euro, iar venitul mediu anual de 4500 euro.

ANEXA XIII Structura costurilor totale de tranzacionare n Romnia (pentru o tranzacie n valoare de 100 000 euro)

Structura costurilor pentru o tranzacie de 100 000 euro fr ipotec (inclusiv impozit)
Agenie imobiliar

Structura costurilor pentru o tranzacie de 100 000 euro fr ipotec (exclusiv impozit)
2% 1% 19% Agenie imobiliar Cadastru 2% Notar (inclusiv TVA) Evaluator Intabulare 76%

18% 2% 1% 16% 2% 61%

Cadastru Notar (inclusiv TVA) Evaluator Intabulare Impozit (valoare minim)

Sursa: UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

Sursa: UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

ANEXA XIV Structura costurilor de tranzacionare obligatorii n Romnia (pentru o tranzacie n valoare de 100 000 euro)

Structura costurilor obligatorii totale


5%

Structura costurilor obligatorii doar pentru serviciile conexe

5% 12% Cadastru

49% 41%

Intabulare Notar (inclusiv TVA) Impozit (valoare minim)

Cadastru

Notar (fr TVA)

88%

Sursa: UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

Sursa: UNNPR, calcule Consiliul Concurenei

ANEXA XV Situaie comparativ a onorariilor n cele patru sisteme de reglementare a serviciilor juridice * (tranzacie fr ipotec)

Valori medii absolute ale comisioanelor Tipul de sistem de reglementare Sistemul scandinav (agenii imobiliare) Sistemul cu avocai Olanda (sistem notarial liberalizat) Sistemul notarial clasic Media ponderat n funcie de numrul de ri corespunztor fiecrei categorii Sursa: studiul ZERP 100,000 250,000

Valoarea medie a unei tranzacii pe sectorul rezidenial 500,000

Comisionul pentru o tranzacie de valoare medie

Procentul din valoarea tranzaciei reprezentat de comisioane Comisionul procentual mediu 0.50% 0.58% 0.34% 0.79% 0.78%

100,000 250,000 863 1,214 683 1,158 1,213 0.86% 0.85% 0.66% 0.94% 0.99% 0.35% 0.46% 0.28% 0.60% 0.61%

500,000 0.17% 0.34% 0.26% 0.43% 0.46%

863 849 661 943 991

863 1,144 693 1,490 1,533

863 1,699 1,287 2,147 2,317

164,333 198,984 202,000 141,850 159,829

Datele nu includ Romnia. Indicator calculat proporional cu ponderile celor trei valori de tranzacionare n numrul total de tranzacii.

ANEXA XVI Situaie comparativ a onorariilor n cele patru sisteme de reglementare a serviciilor juridice * (tranzacie cu ipotec)

Valori medii absolute ale comisioanelor Tipul de sistem de reglementare Sistemul scandinav (agenii imobiliare) Sistemul cu avocai Olanda (sistem notarial liberalizat) Sistemul notarial clasic Media ponderat n funcie de numrul de ri corespunztor fiecrei categorii Sursa: studiul ZERP 100,000 250,000

Valoarea medie a unei tranzacii pe sectorul rezidenial 500,000

Comisionul pentru o tranzacie de valoare medie

Procentul din valoarea tranzaciei reprezentat de comisioane Comisionul procentual mediu 0.59% 0.72% 0.65% 1.13% 1.07%

100,000 250,000 981 1,403 1,310 1,649 1,608 0.98% 1.00% 1.23% 1.30% 1.31% 0.39% 0.53% 0.54% 0.83% 0.80%

500,000 0.20% 0.39% 0.42% 0.59% 0.59%

981 998 1,225 1,303 1,313

981 1,324 1,350 2,072 1,999

981 1,928 2,090 2,948 2,935

164,333 198,984 202,000 141,850 159,829

Datele nu includ Romnia. Indicator calculat proporional cu ponderile celor trei valori de tranzacionare n numrul total de tranzacii.

ANEXA XVII
Compoziia costurilor de tranzacionare la nivelul UE pentru o proprietate n valoare de 250 000 euro

Taxe i im pozite 43% Servicii conexe 52% Com isioane de nregistrare a transferului proprietii 5%

Sursa: OECD, Comisia European

Costurile de tranzacionare a unei proprieti de 250 000 euro ca procente din valoare, la nivelul UE Taxe i impozite 4,8% Comisioane de nregistrare a transferului proprietii 0,4% Servicii conexe 4,6% Total 9,8%
Sursa: OECD, Comisia European