Piata imobiliara din Ungaria

Muntean Cristina
Gr. 966, LMA, REI, anul 3

Localizare
Ungaria este un stat situat in Centrul Europei, in Campia Panonica si la poalele
sudice ale Carpatilor Occidentali Interiori, la o distanta egala de Oceanul
Atlantic, Muntii Ural, respectiv de Marea Mediteran si Marea Nordului. Se
invecineaza

cu Serbia la

sud, Croatia si Slovenia la

sud-vest, Austria la

vest, Slovacia la nord, Romania la est si cu Ucraina la nord-est.

Ungaria este o republica parlamentara. Capitala tarii, Budapesta, este si cel mai
mare oras al ei si al saptelea oras din UE dupa populatie (1,7 milioane locuitori).

Localizare geo-strategica si politica

Ungaria dispune de o localizare ca frontiera estica a NATO si a spatiului
Schenge si este un stat-furnizor de gaze naturale in regim revers catre Ucraina.

Organizarea administrativ
Ungaria este

impartita

in

20

de

diviziuni

teritoriale: 19

judete si

capitala Budapesta, administrata tot ca entitate independenta.

Populatie
In anul 2014, populatia Ungariei era de 9 877 365. Acest numar arata o
descrestere datorata ratei scazute de nastere si cresterea ratei de mortalitate.

Structura populatiei pe varsta:

014 ani

14.8%

1564 ani

67.7%

65 + ani

17.5%

Produsul Intern Brut

Rang: 44
Crestere: 3,9%
PIB per capita: $24,498
PIB total: 133,4 miliarde USD
PIB/sector: 3,4% agricultura, 31,1% industrie, 65,5% servicii

Cum a cazut piata imobiliara din Ungaria

Asemenea tarii noastre, Ungaria a avut parte de 2 momente cruciale. In primul
rand, integrarea in Uniunea Europeana si in al doilea rand, criza economica
interna. Criza imobiliara a lovit Ungaria in 2007, cand Guvernul a impus niste
masuri economice dure pentru a reduce inflatia. Piata imobiliara maghiara s-a
divizata intre zona de vest si zona de est, la granita cu Romania, unde preturile
s-au dublat din cauza romanilor care cumpara masiv casele ieftine ale
maghiarilor. Lucacs Robert este agent imobiliar transnational; el vinde in
Romania imobile din Ungaria, in special din zona de granita. Lucacs Robert a
descris pentru HotNews.ro situatia pietei imobiliare din Ungaria. "De doi ani piata
este impartita in doua, intre vest si, respectiv, est, zona de granita. Romanii au
inceput sa cumpere masiv case in Ungaria. Acest fenomen a dus acum la
dublarea preturilor", spune Robert. Daca anul trecut o locuinta cu trei camere in
zona de granita cu Romania costa intre 8.000 si 15.000 de euro, pretul mediu al
unei locuinte de acelasi tip este acum cuprins intre 20.000 si 30.000 de euro.
"Criza imobiliara din Romania a dublat preturile, dar si tranzactiile. Doar in
ultimele doua luni am vandut peste 100 de case", mai spune Robert.
Potrivit datelor publicate pe www.ingatlan.net, inainte de aderarea Ungariei la
Uniunea Europeana, in 2004, metrul patrat construit in Budapesta reusea sa
depaseasca 3.200 de euro, in timp ce la doi ani dupa aderare, pretul se situeaza
intre 1.000 si 1.700 de euro. Cele mai mari cresteri de preturi au fost insa
inregistrate in anul 2003.

2005-2006 anul spatiilor comerciale

Potrivit specialistilor maghiari, perioada 2005- 2006 a fost una de acalmie pe
piata imobiliara, care a inregistrat cresteri in sectorul spatiilor comerciale. Astfel,
in 2005 si 2006, in Ungaria, suprafata spatiilor comerciale s-a dublat. In 2006,
doar in zona Budapestei au fost date in folosinta 19 milioane de metri patrati de

spatii comerciale, investitiile in acest sector in cei doi ani fiind de peste 20 de
miliarde de euro.
In 2007, piata imobiliara din Ungaria a inceput sa scada. Masurile luate de
guvernul maghiar in 2007 au fost fortate de inflatia care a atins pragul record de
9%. Printre aceste masuri se numara inasprirea conditiilor de creditare din
domeniul imobiliar.
Nicholas Leigh-Wood este directorul agentiei Midas European Property, o
prestigioasa agentie imobiliara din Anglia. El povesteste ca masurile impuse de
guvernul maghiar au dus la scaderea numarului de apartamente noi vandute. "In
2007 existau pe piata peste 21.000 de apartamente scoase la vanzare in
Budapesta. Majoritatea erau mai ieftine; cu toate acestea, peste 30% au ramas
nevandute la sfarsitul anului. Explicatia este una simpla, maghiarii nu mai
cumpara din cauza masurilor impuse de Guvern", a explicat Nicholas LeighWood. El a precizat, insa, ca maghiarii au cel mai mare procent de detinere de
proprietati din Europa. Astfel, 95% dintre maghiari au o casa proprietate
personala.

Piata imobiliara in 2010

In 2010, in piata de birouri din Ungaria rata de neocupare era de 25%, insa
consultantii King Sturge estimau ca acest procent va scadea incepand cu anul
urmator, intrucat tot mai putine spatii vor fi livrate, astfel incat pentru finalul anului
2012 era estimata o rata de neocupare de 16%.
Spre comparatie, suprafata totala a spatiilor de birouri din Bucuresti este cu 35%
mai mica comparativ cu stocul de birouri din capitala Ungariei, spun consultantii
King Sturge. Chiriile pentru spatiile de birouri clasa A si B sunt asemanatoare
pentru Bucuresti si Budapesta, respectiv 21 eur/mp, demonstrand ca piata
birourilor din Romania reduce din diferenta mai repede ca orice alt sector din real
estate.

O diferenta majora se putea observa in ceea ce priveste rata neocuparii spatiilor

de birouri, mai mica in Bucuresti cu 6,5 puncte (18,5%) in comparatie cu
Budapesta (25%), desi pentru capitala, aceasta este cea mai mare rata de
neocupare de pana acum, avand in vedere ca livrarea unui numar mare de
proiecte a coincis cu perioada de descrestere economica, implicit scaderea
cererii, a explicat, pentru Wall-Street, Claudia Cetatoiu, consultant in cadrul
departamentului de birouri al King Sturge.
O asemanare intre Romania si Ungaria o constituie faptul ca ambele tari
experimenteaza conditiile de piata impuse de chirias, proprietarii oferind
chiriasilor tot mai multe facilitati pe o piata in continua competitie, pentru a ii
atrage pe suprafete mari. Aceste facilitati se regasesc in contributia proprietarului
la costurile de relocare (n.r: investitie in amenajare) sau luni de chirie gratuite ce
au ca rezultat o chirie efectiva mai mica pe intreaga durata contractuala.

Chirii prea ridicate

Sectorul de retail din Ungaria a fost mai putin afectat de criza fata de celelalte
sectoare imobiliare, intrucat aproape niciun centru comercial nu a fost construit in
scop speculativ si astfel gradul de neocupare a fost intotdeauna scazut.
Cu toate acestea, chiriile au scazut si continua sa scada. Un studiu recent al
companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle arata ca Romania si
Ungaria sunt printre putinele tari din Europa in care chiriile continua sa scada,
situatia mai fiind intalnita in Spania si Irlanda.
In Budapesta, cea mai vizibila scadere este in cazul spatiilor comerciale stradale.
Spre exemplu, pe strada Andrassy ut , cunoscuta ca fiind destinatia brandurilor
de lux, un spatiu de retail putea fi inchiriat cu 35-60 euro/mp/luna, ceea ce
inseamna cu 15-20 euro mai putin fata de anul precedent.

Industrial
Piata spatiilor industriale din Ungaria a fost segmentul care s-a adaptat cel mai
rapid la conditiile impuse de criza economica: dezvoltatorii ai oprit orice
constructie speculativa si s-au concentrat doar pe constructiile la cerere.
Rata de nepocupare era la 19,4%, cel mai important factor fiind falimentul
companiei ungare de transport Rynart, care a avut ca efect cresterea record a
ratei de neocupare de la 9% la 17%. Si chiriile au avut de suferit, pe atunci
osciland intre 3,5-4,5 euro/mp, cu stimulente ce pot insemna o reducere de 1520%.

Recuperarea pietii imobiliare din Ungaria

Preturile proprietatilor din Ungaria au crescut pe parcursul anului trecut, dupa
sase ani de scadere. Indicele national al preturilor a crescut cu 6,68% in 2014, in
conformitate cu Oficiul Central de Statistica din Ungaria (KSH). Preturile
locuintelor existente au crescut cu 8%, in timp ce preturile de noi locuinte au
crescut cu 1,39. Preturile locuintelor din Budapesta au crescut mai mult decat
indicele national, mai exact cu 6,88%.
Piata este in revenire. Tranzactiile de locuinte au crescut cu 17% in 2014, au fost
emise mai multe autorizatii de locuinta si a crescut cererea de credite in special
pentru vanzarile second-hand. Recuperarea era de asteptat sa continue si in
anul 2015, cu cresterea PIB-ului de 2,7%, o crestere continua a chiriilor, precum
si o recuperare in activitatea de dezvoltatori.
Unele pari ale sectorului locuintelor ramane slabe: ponderea caselor nou
construite de pe piata ramane scazuta, cu un declin in timpul ultimului trimestru
iar creditele neavantajoase raman ridicate.

In timpul boom-ului de locuinte din Ungaria (1998-2007), preturile caselor au

crescut cu 264%. Cu toate acestea, piata a inceput sa scada in anul 2008, in
principal din cauza crizei financiare globale.
Preturile locuintelor din Budapesta a sczut n mod semnificativ ntre 2008 i
2013:
In 2008, preturile caselor au crescut cu 2,51% fata de anul precedent
In 2009, preturile caselor au scazut brusc cu 11,12% fata de anul precedent
In 2010, preturile caselor au crescut cu 2,19% fata de anul precedent
In 2011, preturile caselor au scazut cu 2,38% fata de anul precedent
In 2012, preturile caselor au scazut cu 5,86% fata de anul precedent
In 2013, preturile caselor au scazut cu 2,61% fata de anul precedent
In 2014, preturile caselor au crescut cu 6,88% fata de anul precedent

AVERAGE PRICE PER SECOND HAND DWELLING, HUF MILLIONS

Detached

Condominiu
m

Housing
Estate

201
3

201
4

2013

2014

2013

2014

201
3

2014

Central Hungary

17.6

17.9

13.5

13.8

9.3

9.9

13.6

14.0

Central
Transdanubia

9.7

9.8

7.5

7.5

6.0

6.5

8.5

8.6

Western
Transdanubia

9.9

9.8

9.6

10.1

8.1

8.9

9.7

9.9

Southern
Transdanubia

7.3

7.5

8.3

7.8

6.5

6.6

7.4

7.5

Northern Hungary

5.2

5.5

6.4

6.4

4.6

4.5

5.3

5.5

Northern Great
Plain

5.8

5.7

8.0

8.2

7.6

7.8

6.6

6.6

Southern Great
Plain

5.8

6.2

8.0

7.9

5.8

5.8

6.5

6.8

Total

Hungary (whole)

9.1

9.3

11.0

11.3

7.7

8.1

9.7

10.0

Source: KSH

Piata locuintelor nou construite se fortifica

Piata locuintelor nou construite s-a imbunatatit, desi cota din totalul de vanzari
ramane marginala, reprezentand 2,77% din totalul vanzarilor, in conformitate cu
Otthon Center (OC).
Tranzactiile de locuinte noi au crescut cu 6,44% in anul 2014, in timp ce in
Budapesta, vanzarile de case noi au crescut cu 13,68% fata de 2014. Pentru
intregul an 2014, creditele pentru locuinte noi au crescut cu 5,73%.

NUMBER OF TRANSACTIONS
2008

2009

2010

2011

2012

2013

Homes for resale

140,0
00

82,90
0

85,5
00

83,9
00

83,3
23

88,7
13

New homes

14,10
0

8,300

4,80
0

3,90
0

2,63
4

2,29
5

Homes for resale, Budapest

34,50
4

20,67
4

24,7
14

22,5
78

23,9
16

26,3
18

New homes, Budapest

5,798

3,064

2,01
5

1,55
1

1,12
4

1,04
3

Share of new homes in sales

9.15%

9.10

5.32

4.44

3.06

2.52

Share of new homes in sales,

Budapest

14.39
%

12.91
%

7.54
%

6.43
%

4.49
%

3.81
%

Source: KSH, Otthon Centrum

Se asteapta o crestere stabila

Economia maghiara a evoluat bine in 2014, PIB-ul crescand cu 3,6%, aceasta
fiind a doua cea mai mare crestere in UE, dupa cresterea de 1,5% in 2013 si
2012. Cresterea economica a fost determinata de cererea interna, cresterea
investitiilor fiind sprijinita de Finantarea pentru sisteme de crestere a Bancii
Nationale Din Ungaria si finantarea UE. Consumul casnic a stimulat de
asemenea o crestere, desi comertul exterior slab este o problema.

In 2016 se asteapta ca PIB-ul sa creasca cu 2,3% in conformitate cu FMI.

Cresterea prognozata se datoreaza imbunatatirii generale, a economiei globale
de care va beneficia tara si de asemenea principalilor parteneri comerciali din
Ungaria (de exemplu, zona Euro), precum sic a urmare a cresterii consumului
casnic.

Bibliografie:
1.http://economie.hotnews.ro/
2.http://www.wall-street.ro/
3.http://wikipedia.com/
4.http://globalpropertyguide.com/