Sinteza evaluarii

Tipul proprietatii:

Apartament cu 2 camere confort I,Su=48,05 mp Cluj-Napoca,Str.Albac, nr.14, apt22,et 5

Proprietar:

Cacovean Ironim si Cacovean Livia conform dreptului de Proprietate intabulat in CF nr. 45612 Cluj-Napoca, Nr. Top. 32153/S/LXXVI

Solicitantul raportului: Scopul evaluarii:

Cacovean Ironim stabilirea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea garantarii unui credit bancar

Conditii limitative:

din informatiile si datele aflate la dispozitia evaluatorului la data evaluarii rezulta ca proprietatea imobiliara nu este supusa vreunei restrictii de ordin juridic sau de alta natura care sa afecteze dreptul de proprietate

Metode de evaluare:

- metoda comparatiei de piata -metoda de randament

V=56.300 V=55.300

Rezumatul evaluarii:

in opinia evaluatorului,valoarea de garantie materiala a proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport este:

V=
Cursul de schimb valutar este de 4.4373 RON/eur
Valoare fara tva

Cluj-Napoca

Inginer Cacovean Alexandru

14.05.2012

Raport de evaluare

Cap. 1. Obiectul si scopul evaluarii Prezentul raport de evaluare are ca obiect apartamentul apt. 22, situat in Cluj-Napoca,Str.Albac,nr.14, evaluare necesara garantarii unui credit bancar. Apartamentul este proprietate a Dlor Cacovean Ironim si Cacovean Livia copie dupa extrasul de carte funciara in anexa 1. Cap. 2. Date generale de identificare Apartamentul apt.22, situat in Cluj-Napoca,Str.Albac,nr.14 este situat la etajul 5 al unui bloc cu regim de inaltime P+10E,amplasat in zona cartierului Gheorgheni. Blocul de locuinte are 1 scara, 4 apartamente pe nivel si un numar total de 44 pe scara. 2.1 Situatia juridical a imobilului Apartamentul este proprietatea familiei Cacovean Ironim si Cacovean Livia, conform extrasului CF nr45612- Cluj-Napoca sub nr top 32153/S/LXXVI,eliberat de Judecatoria Cluj-Napoca-Anexa 1. 2.2 Caracteristicile constructive In vederea efectuarii lucrarii, m-am deplasat la fata locului,unde,in prezenta proprietarului,am efectuat masuratorile si constatarile cu privire la starea actual a apartamentului. Apartamentul este situate intr-un bloc de locuinte construit in anul 1986. Structura de rezistenta este din cadre de beton armat,plansee de beton armat,inchideri din beton si partial zidarie din caramida,acoperis terasa cu hidroizolatie bitumoasa. Finisajele constau din zugraveli cu lavabile,peste tot,placaj cu faianta perimetral,la inaltimea de 1.50m-in bucatarie,este placaj cu faianta in baie-perimetral pe toata inaltimea,pardoseli din beton in bucatarie,in baie gresie,parchet in camere. Stare tehnica buna. Apartamentul are unele modificari. Ferestrele sunt din termopan,usile interioare de lemn si usa de acces este din fier. Blocul este racordat la reteaua de apa si canalizare,energie electrica,gaze,termoficare,telefonie,televiziune prin cablu si internet. Apartamentul are separatie si contorizare proprie pentru apa si caldura. Nu are central termica proprie. Stare tehnica a cladirii este buna,nesemnalandu-se degradari la nivelul apartamentului sau al blocului. Apartamentul are finisaje medii,la data inspectiei erau in stare buna.

In urma masuratorilor la fata locului am constatat concordanta cu releveul apartamentului: Camera de zi Camera Bucatarie Baie Antreu Hol baie TOTAL 20.5 mp 15.30 mp 6.5 mp 3.5 mp 1.2 mp 1.5mp 48.05 6.35 mp

Balcon

Suprafata totala utila Su=48.05mp + 6.35 mp- Conform Decret Legenr. 61, 1990- categoria de confort I Cap.3. Premizele evaluarii

3.1. Ipoteze si conditii restrictive Raportul de evaluare a fost elaborate in urmatoarele ipoteze: Aspectele juridice se bazeaza exclusive pe informatiile si documentele prezentate de catre proprietar Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini Informatiile furnizate de proprietar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra acuratetii lor Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor si expertizelor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator. Se presupune ca proprietatea este coforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice Acest raport de evaluare a fost elaborate In urmatoarele conditii generale limitative: Previziunile sau estimatiile continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei,pe factorii anticipate ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabile. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare.

3.2. Valabilitate raportului Raportul de evaluare este valabil atata timp cat pe piata imobiliara nu vor fi schimbari esentiale,dupa aceasta data fiind necesara o reevaluare. Prin prisma evolutiilor preturilor apartamentelor in blocuri de locuit in Municipiul Cluj-Napoca,in ultimul an , estimam ca acestea au avut o usoara crestere. 3.3. Standardele La elaborarea raportului de evaluare s-au avut in vedere recomandarile standardelor interne in concordanta cu cele europene si international- ISV 01/2003 3.4. Definitia valorii de piata si data evaluarii Valoare de piata este definite de standardul ISV 01/2003 Valoare de piata : este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data

evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Estimare de piata sa facut la data de 14.05.2012,pentru cursul mediu de 4.4373 RON/eur 3.5. Certificare Afirmatiile din acest raport sunt reale si concrete Ipotezele si conditiile limitative din raport sunt nepartinitoare vizavi de partile ce urmeaza a se angaja in negociere Valorile determinate(estimate) nu se bazeaza pe o solicitare de obtinere a unor valori maxime sau minime venite din parte solicitantului Vizualizare obiectivului s-a efectuat personal de evaluator Evaluatorii sunt membrii ANEVAR, au urmarit incadrarea in metodologiile si standardele de evaluare a acestei asociatii, si respecta codul deontologiei si eticii profesionale

Cap.4. Analiza pietei imobiliare 4.1. Analiza cereri si ofertei, echilibrul pietei Pe pietele imobiliare,cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere,la diferite preturi pe o anumita piata,intr-un anumit interval de timp. In orasul Cluj Napoca, cererea de apartamente a crescut permanent in ultimii ani si in consecinta, preturile apartamentelor vechi a inceput sa urce. La inceputul anului 2008 apartamentele situate in cartierele Clujului au ajuns sa se tranzactioneze la preturi medii de 1500 Euro/mp util, iar in zona centrala a orasului pretul a depasit 2000 Euro/mp util. Piata chiriilor a functionat din plin in tot cursul anului 2008, fiind chiar foarte dinamica in a doua parte a anului cand zeci de mii de studenti inscrisi la univesitatile de stat sau private au solicitat garsoniere sau apartamente pentru inchiriat. Acest fapt a incurajat investitorii imobiliari, mai putini ca in in anii precedenti, sa cumpere in special apartamente cu 1 sau 2 camere pentru a le inchiria ulterior. Preul mediu calculat la nivelul oraului a ncheiat anul 2011 la o valoare medie de 948 euro/mp util, cu 0,3% mai mic dect n luna precedent, dar cu 4,5% mai puin dect n urm cu 12 luni. Luna cu cele mai scumpe apartamente scoase la vnzare n Cluj a fost mai, cu un pre mediu cerut de 990 euro/mp util. De cealalt parte, n octombrie au fost cele mai ieftine apartamente scoase la vnzare pe piaa imobiliar clujean, cu un pre mediu solicitat de 925 euro/mp util. Pe segmentul locuinelor noi a fost nregistrat o scdere de 1,6%, preul mediu cerut la finalul lui 2011 fiind de 905 euro/mp util, relev analiza citat. Cea mai mare variaie de pre este ntlnit n cazul unitilor cu trei camere, unde a fost constatat o scdere de 5,4%. Apartamentele cu dou camere s-au ieftinit cu 2,6% n ultimele 12 luni, iar preul garsonierelor s-a contractat cu 1,5%, mai arat analiza ataat acestei tiri.

Potenialii cumprtori pot gsi apartamente care cost 650 euro/mp n cartierele periferice, dar i 1.700 euro/mp, la umbra Hilton de Cluj.
Dezvoltatorii i proprietarii de apartamente din Cluj-Napoca i scot pe pia locuinele cu preuri ce variaz n marj larg: de la 22.000 de euro la sume de 10 ori mai mari. Zona, suprafeele, dotrile, serviciile, ba chiar graba proprietarilor dicteaz cifrele de vnzare. Preul garsonierelor n blocuri vechi pornete de la 22.000 de euro, un apartament cu dou camere poate fi gsit la 28.000-30.000 de euro, iar cu trei camere, chiar i la 40.000-42.000 de euro.

La cealalt extrem, cele mai scumpe apartamente se gsesc n zona central a oraului sau n vecintatea acestuia. Pe Calea Dorobanilor, n apropiere de Piaa Avram Iancu, preul unei garsoniere situate ntr-o cldire istoric poate urca pn la 65.000 de euro. Un apartament vechi cu dou camere, cu o suprafa de 60 mp, din centrul Clujului poate fi scos la vnzare la un pre de pn la 90.000 deeuro, n timp ce unul nou, de lux, cu o suprafa util de 150 mp, situat n apropierea Facultii de Medicin i Farmacie, poate costa chiar i 230.000 de euro. Tinand cont de cele prezentate mai sus, piata apartamentelor se poate definii ca fiind o piata a vanzarilor tendinta este de crestere usoara a preturilor. Pentru comparative am apelat la ofertele de vanzare de pe siteurile de specialitate: Proprietatea A:-apartamentul este situat in Cluj Napoca, cartierul Gheorgheni, Aleea Bizusa, confort 1, semidecomandat, este situat la etajul 8/10, suprafata utila 50mp compus din: living de tip open space cu bucataria, o baie, dormitor, balcon inchis, -Apartamentul a fost renovat integral recent, dispune de: centrala termica proprie, aer conditionat, usa antiefractie,geamuri termopan, parchet, gresie, faianta, lavabil, contoare apa, contor gaz. -Se vinde utilat complet (masina de spalat, aragaz, hota, frigider) mobiler de bucatarie, camera mare si baia mobilata. Pret 55000 EUR. Proprietatea B:- apartament cu 2 camere, situat in Cluj Napoca, zona Gheorgheni, aproape de mijloacele de transport in comun. Apartamentul confort 1 suprafata utila 46mp semidecomandat este situat la etajul 1, intr-un bloc cu 4 etaje, are 1 bucatarie, 1 baie , 1 balcon . are parchet, gresie, faianta, lavabil. Printre finisari se numara: podele (parchet, gresie), pereti (vopsea lavabila, faianta) Dintre dotari amintim: alte spatii utile (terasa), contorizare (apometre), dotari imobil (interfon) Pret 46.500 Proprietatea C:- Apartamentul confort 1 semidecomandat suprafata utila 40 mp este situat la etajul 8, intr-un bloc cu 10 etaje, are 1 bucatarie, 1 baie , 1 balcon , parcare. are parchet, gresie, faianta, termopane, lavabil, usa metal, telefon, centrala termica. Printre finisari se numara: usi interior (lemn), stare interior (renovat), ferestre cu geam termopan (pvc), podele (parchet, gresie), usa intrare (metal), pereti (vopsea lavabila, faianta) Dintre dotari amintim: alte spatii utile (debara), bucatarie (partial mobilata), contorizare (contor gaz, apometre, contor caldura), mobilat (partial) Pret 44.000 Proprietatea D:- Apartamentul confort 2 semidecomandat suprafata utila 33 mp este situat la etajul 2, intr-un bloc cu 4 etaje, are 1 bucatarie, 1 baie . are parchet, gresie, faianta, termopane, lavabil, usa metal, telefon, centrala termica. Printre finisari se numara: usi interior (lemn), stare interior (buna), ferestre cu geam termopan (pvc), podele (parchet, gresie), usa intrare (metal), pereti (vopsea lavabila, faianta) Dintre dotari amintim: contorizare (contor gaz, apometre, contor caldura), dotari imobil (interfon) Pret 33.000

Cap.5. Legislatie si bibleografie folosita la evaluare Decret lege nr.61/1990 privind vanzarea locuintelor Sistem de coeficienti de actualizare rapida a valorii de inlocuire a mijloacelor fixe din grupa 1cladiri si constructii speciale elaborate de MLPAT la nivel de preturi 31.03.2005 Pretul de piata al locuintelor, colectia efectuare si verificarea expertizelor imobiliare si in constructii,editia 2000 Evaluare proprietatilor imobiliare-curs ANEVAR 2001 Evaluare bunurilor imobiliare 2012 Adrese INTERNET- www.piata-az.ro , www.weltimobiliare.ro/

Cap.6. Evaluare proprietatii imobiliare Dintre metodele de evaluare recomandate s-a optat pentru: -metoda comparatiei de piata -metoda de randament -determinarea valorii de reconstructie o apreciem ca fiind irelevanta in conditiile in care apartamentele nou construite, se vand la preturi comparabile sau mai mari decat cele cunoscute pe piata specifica, si ca factor suplimentar se apreciaza un decalaj mare intre data contractarii si punerea in posesie a locuintei. Metoda comparatiei de piata Abordarea prin comparatie se bazeaza pe un proces logic in care valoarea de piata se obtine prin analiza tranzactiilor cu intreprinderi similare si relevante, compararea acestor intreprinderi cu firma evaluata si, in final, estimarea valorii companiei evaluate prin utilizarea unor chei de conversie (multiplicatori). Abordarea prin comparatia de piata se bazeaza fundamental pe principiul substitutiei care spune ca in cazul existentei unor alternative, investitorul va prefera cel mai mic pret la riscuri egale. In decizia investitorului ingredientul "risc" este cel mai important. Analiza comparative se axeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietari si tranzactii,care influenteaza valoare. Acestea ar putea cuprinde deferentele in drepturile de proprietate evaluate,motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor,conditiile de finantare,situatia pietei la momentul vanzarii,dimensiunile,amplasamentul,caracteristicile fizice si economice,utilizarea,component non-imobile. In estimarea valorii de comparatie si tine seama de: 1. Zona de amplasare este putin solicitanta deca alte cartiere-cartier mai vechi,aglomerat,departe de centrul orasului 2. Grad de finisaj- mediu 3. Tranzactii efective sai oferte de vanzare

Vcomparatii=56.300
Metoda de randament Metoda se bazeaza pe premise ca un investitor informat nu va plati pe o proprietate mai mult de cat costul de a obtine o frutificare similara la acelasi nivel de risc. MCB reprezinta raportul dintre pretul de vanzare si chiria lunara,valori cunoscute din tranzactii,recente,cunoscute de pe piata. Estimarea chiriei lunare brute pe piata CBp Estimarea MCB din datele de piata detinute Multiplicarea chiriei brute CBp cu MCB

Valoare de piata VMCB=CBpXMCB Datele de piata necesare: -chiria de 316 EUR /luna s-a estimate prin comparatie cu apartamentele similar din zona de aplasare a apartamentului-anexa 2 -MCB=175, sa estimat preluand elementele de tranzactii similar(vanzari/inchirieri),dupa eliminarea unor valori extreme-anexa 2

VMCB=316EUR/lunaX175=55.300 EUR

Cap.6. Reconcileierea rezultatelor.opinia eveluatorului. Valorile obtinute din cele 2 metode de evaluare sunt: -metoda comparatiei de piata -metoda de randament V=56.300 V=55.300

Analizand valorile obtinute si avand in vedere prudent recomandata de normele bancare,in opinia evaluatorului,valoare de piata este:

V=55.500 EUR, echivalent a 246.250 RON Valoare nu contine TVA