Lazarovici Anamaria Nr. Leg. 7380, Raport Spatiu Industrial CORECTAT

Nr.
7 din 12 octombrie 2017
RAPORT DE EVALUARE
SPATIU INDUSTRIAL
EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR ANEVAR: LAZAROVICI ANAMARIA
LEGITIMATIE NR. 7380 valabila pentru 2017
1
Nr. 7 din 12 octombrie 2017
RAPORT DE EVALUARE
SPATIU INDUSTRIAL
Amplasare: Municipiul Suceava, Str. Calea Unirii nr. 102, judetul Suceava
Client(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania
Proprietar(i): S.C. GENERAL CONSTRUCT S.R.L.
Utilizator(i) desemnat(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din
Romania
Datele, informatiile si continutul prezentului raport, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate, in parte sau in
totalitate, si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al utilizatorului
raportului de evaluare.
12 octombrie 2017
2
Stimate client,
Referitor la evaluarea proprietatii imobiliare situata in Municipiul Suceava, Str. Calea Unirii nr.
102, judetul Suceava, proprietari: S.C. GENERAL CONSTRUCT S.R.L., in prezent avand destinatia de spatiu
industrial, hala de productie, va comunic urmatoarele:
 Proprietatea evaluata se compune dintr-un spatiu industrial, inscris in CF nr.40486 Suceava cu
numarul cadastral40486-C1 si teren instravilan cu suprafata de 4.058 mp, avand nr. cad. 40486,
inscris in CF 40486 Suceava. Constructia are o suprafata construita la sol de 2.337 mp. Proprietatea
este amplasata in Municipiul Suceava, Str. Calea Unirii nr. 102, judetul Suceava, cod postal: 720141.
 Scop evaluare: informarea clientului.
 Tip valoare: valoare de piata.
 Abordarea de evaluare: aplicateau fost abordarea prin venit si abordarea prin cost.
 Valoarea estimata este valabila la data evaluarii. Raportul este elaborat in concordanta cu conditiile
economice, fiscale, juridice si politice existente la data evaluarii.
 Data de referinta a evaluarii este 12 octombrie 2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat
este de 4,5915.
 Concluziile Raportului au la baza Standardele de evaluare a Bunurilor editia 2017 si metodologia
specifica. Lucrarea nu trebuie interpretata ca opinie asupra corectitudinii unei tranzactii reale sau
propuse, sau asupra managementului proprietatii. In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare
toti factorii care au influenta asupra proprietatii, nefiind omisa deliberat nicio informatie relevanta.
 Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator, stagiar, Lazarovici Anamaria in data de 12
octombrie 2017. Inspectia s-a facut in prezenta proprietarului. Evaluatorul nu are nici un interes in
proprietatea evaluata.
 A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil si special pentru
utilizarea expusa mai sus, avand inscris in Cartea Funciara un drept de ipoteca in favoarea
UNICREDIT TIRIAC BANK SA.
Ca rezultat al aplicarii abordarilor de evaluare precizate anterior si a reconcilierii rezultatelor

acestora, s-a obtinut valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate estimata de catre evaluator in
scopul mentionat, dupa cum urmeaza:
VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA

3.922.100 LEI echivalent 854.200 EURO
VALOAREA DE PIATA A FOST ABORDAREA PRIN VENIT

DETERMINATA PRIN
Aceasta estimare are in vedere caracteristicile intrinseci ale proprietatii, amplasarea, finisaje,
utilitati etc. Datele prezentate, analiza, concluziile si opinia evaluatorului sunt in limita ipotezelor
considerate, conditiilor specifice si nu sunt influentate de nici un alt factor. Ele sunt corecte si adevarate in
limita informatiilor existente in documente si constatate cu ocazia inspectarii proprietatii si a analizei
pietei imobiliare din localitatea proprietatii evaluate.
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate de
catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).
Cu stima,
Lazarovici Anamaria,
Evaluator Autorizat, Membru Stagiar ANEVAR
3
CUPRINS
1. INTRODUCERE…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….5
SINTEZA EVALUARII..............................................................................................................................................................................................5
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII ....................................................................................................................................................... 7
2.1. Identificarea si competenta evaluatorului ...........................................................................................................................................................................7

2.2. Identificarea clientului si a utilizatorilor desemnati .......................................................................................................................................................7
2.3. Scopul evaluarii .................................................................................................................................................................................................................................7
2.4. Identificarea proprietatii imobiliare subiect .......................................................................................................................................................................7
2.5. Tipul valorii .........................................................................................................................................................................................................................................9
2.6. Data evaluarii. data inspectiei. data raportului ..................................................................................................................................................................9
2.7. Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii ....................................................................................................................................................9
2.8. Natura si sursa informatiilor pe care se va baza evaluarea ...................................................................................................................................... 10
2.9. Ipoteze si ipoteze speciale ......................................................................................................................................................................................................... 10
2.9.1 Ipoteze .................................................................................................................................................................................... 10

2.9.2 Ipoteze speciale....................................................................................................................................................................... 11
2.10. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare ............................................................................................................................................................... 11

2.11. Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare anevar ........................................................................................................... 11
2.12. Descrierea raportului................................................................................................................................................................................................................ 11
3. PREZENTAREA DATELOR .................................................................................................................................................................................. 12
3.1. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si localizare ................................................................................................................. 12

3.2. Descrierea situatiei juridice ............................................................................................................................................................. 13
3.3. Descrierea amplasamentului ........................................................................................................................................................... 12
3.4. Descrierea constructiei .................................................................................................................................................................... 13
3.5. Identificarea componentelor nonimobiliare...................................................................................................................................... 13
3.6. Istoricul proprietatii subiect............................................................................................................................................................. 14
4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ......................................................................................................................................................................... 14
4.1. Analiza productivitatii proprietatii ................................................................................................................................................ 14

4.2. Delimitarea pietei specifice ........................................................................................................................................................... 14
4.3. Analiza cererii ............................................................................................................................................................................... 15
4.4. Analiza ofertei ............................................................................................................................................................................... 14
4.5. Echilibrul pietei. Previziuni........................................................................................................................................................... 15
4.6.Previziunea absorbtiei subiectului in aria de piata……………………………………………………………..…………………..18
5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI…………………………………………...…………………………………..………18
5.1. Cea mai buna utilizare….…………………………………………………………………………………………………….……18
6. EVALUAREA……………………………………………………………………………………………..…………………………19
6.2. Abordarea prin venit…………………………………………………..……………………………………………………..……..23

6.3. Abordarea prin cost…………………………………………………………………………………………………………..……..25
7. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII………………………………………..……………….….28
8. ANEXE………………………………………………………………….……………………………………………….…………...30
4
1.INTRODUCERE
1.1. SINTEZA EVALUARII
Ca urmare a inspectiei, a analizarii documentelor de proprietate si a informatiilor furnizate de catre proprietari,

evaluatorul a constatat si a concluzionat urmatoarele aspecte:
 Numele clientului este Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania, iar evaluarea este
valabila la data de 12 octombrie 2017.
 Tipul proprietatii este SPATIU INDUSTRIAL, avand utilizare industriala, aflandu-se intr-o zona mixta,
comerciala-industriala.
 Adresa proprietatii este Municipiul Suceava, Str. Calea Unirii nr. 102, judetul Suceava, o zona urbana, in
plina dezvoltare, preponderent industriala.
 Accesul la proprietatea evaluata se realizeaza din drum public, asfaltat, str. Calea Unirii, apoi se intra pe
drum de exploatare, asfaltat cu suprafata de 989 mp, avand nr. cad. 36090, aflandu-se in proprietatea SC
GENERAL CONSTRUCT SRL, conform Planului de amplasament si delimitare a imobilului.
 Proprietarii imobilului sunt S.C. GENERAL CONSTRUCT S.R.L., conform documentelor de proprietate.
 Proprietatea este inscrisa in Cartea Funciara nr. 40486 Suceava, avand numarul cadastral 40486-C1
pentru cladire si 40486 pentru teren, ce compun spatiul industrial, obiect al prezentului raport de
evaluare.
 Documentele de proprietate ce stau la baza dobandirii dreptului de proprietate asupra imobilulu sunt
urmatoarele:
 Contractul de vanzare-cumparare nr. 7087/17.12.2001, emis de BNP Petru Atanasoaei
 Extras de carte funciara nr.20134 din 08.05.2017 emis de BCPI Suceava
 Contract de schimb nr. 295 din 16.01.2001, emis de BNP Petru Atanasoaei
 Proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 2838 din 16.10.2009, emis de Primaria
municipiului Suceava
 Contract de schimb nr. 3555 din 07.06.2002, emis de BNP Ion Lostun
 Autorizatie de construire nr. 796 din 09.10.2007, emisa de Primaria municipiului Suceava
 Imobilul este ocupat de proprietari si are destinatia de spatiu industrial.

 Spatiul industrial are urmatoarele suprafete: Ac: 2.337 mp (preluata din Autorizatia de construire);
Ad: 2.619,76 mp (preluata din Autorizatia de construire); Au: 2.358 mp (estimata de evaluator ca fiind
90%*Ad).
 Proprietatea este amplasata intr-o zona mediana a municipiului Suceava, judetul Suceava, o zona cu
spatii industriale, spatii comerciale si terenuri libere.
 Anul construirii imobilului este 2007
 Regimul de inaltime al cladirii cu destinatia de spatiu industrial este de P+Epartial (preluat din
autorizatia de construire) si se afla pe o parcela de teren cu suprafata de 4.058 mp.
 Descrierea cladirii – spatiu industrial:
Infrastructura este realizata din fundatii tip radier general, structura de rezistenta este din cadre si grinzi
din beton armat si inchideri cu panouri izolatoare de tip isopan, acoperis cu panouri termoizolante cu
luminatoare
Finisajele interioare constau in: pardoseli – industrial din beton elicopterizate in spatiu hala, linoleum in
birouri si gresie la grupurile sanitare, placari cu gips carton si zugraveli lavabile in birouri, tamplarie interioara
din PVC cu geam termopan si 3 usi sectionale.
Finisajele exterioare constau in: panouri izopan si vopsitorie de culoare gri, tamplarie exterioara – PVC
cu geam termopan, 4 usi sectionale, 1 usa rulou.
Instalatiile constau in: Instalatii electrice complete, instalatii sanitare complete, instalatie de gaze
complete, corpuri de iluminat, instalatie anti-incendiu cu hidranti, instalatie de incalzire in spatiile de birouri cu
corpuri radiante din tabla, alimentate cu agent termic de la o centrala situata intr-un corp de cladire alaturat.
5
 Descrierea terenului:
Suprafata: Terenul are suprafata de 4.058 mp, este amplasat in intravilanul municipiului Suceava.
Forma este neregulata iar topografia este plana. Categoria de folosinta a terenului este curti, constructii.
Se invecineaza cu drum de exploatare, Electromontaj Suceava, SC General Construct SRL si Pintilie
Anghelina. Deschiderea la strada a terenului este de 50 ml.
 Evaluarea are ca scop informarea clientului, iar tipul valorii estimate in prezentul raport de evaluare va
fi valoarea de piata.
 Ca si concluzie privind valoarea imobilului, evaluatorul a determinat valoarea de piata a acestuia prin
abordarea prin venit, astfel:
Valoarea de piata = 3.922.100 LEI echivalent 854.200 EURO
EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR - EPI

LAZAROVICI ANAMARIA
LEGITIMATIE 7380/2017
CERTIFICAREA EVALUATORULUI
6
Subsemnata LAZAROVICI ANAMARIA, certific in cunostinta de cauza si cu buna credinta ca:
1. Afirmatiile declarate de catre mine si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si
concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind adevarate si corecte, precum
si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii.
2. Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele generale si speciale mentionate si sunt
analizele, opiniile si concluziile mele profesionale personale, impartiale si nepartinitoare.
3. Nu am interese in privinta proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am
niciun interes personal privind partile implicate in prezenta misiune, exceptie facand rolul mentionat aici.
4. Implicarea mea in aceasta misiune nu este conditionata de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit
legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii si legat de producerea unui eveniment
care favorizeaza cauza clientului in functie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile si concluziile noastre au fost formulate, la fel ca si intocmirea acestui raport, in concordanta
cu Standardele de Evaluare editia 2017.
6. Posed cunostintele si experienta necesara indeplinirii misiunii in mod competent: evaluator autorizat, membru
stagiar al ANEVAR, specializarea: evaluarea proprietatilor imobiliare.
7. Nu am beneficiat de asistenta profesionala semnificativa din partea altor evaluatori sau experti.
8. La data redactarii acestui raport, subsemnata, declar ca sunt membru stagiar in cadrul ANEVAR si urmez cursul
de formare profesionala initiala in domeniul bunurilor imobile.
9. Subsemnata, declar ca am inspectat personal proprietatea subiect.
10. Pe baza datelor, analizelor si concluziilor continute in prezentul raport, valoarea de piata a dreptului asupra
proprietatii descrise la data de 12 octombrie 2017, este estimata la 3.922.100 LEI echivalent 854.200 EURO
EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR, LAZAROVICI ANAMARIA
DATA: 12 octombrie 2017
7
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII
2.1 IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI
Evaluatorul autorizat, membru stagiar:

Subsemnata LAZAROVICI ANAMARIA declar ca am calitatea de evaluator autorizat, stagiar cu specializarile (EPI),
conform legitimatiei de membru stagiar ANEVAR nr. 7380 valabila pentru 2017.
Ca elaborator al raportului de evaluare, declar ca actionez in calitate de evaluator extern si independent, nu am
nicio relatie particulara cu clientul si niciun interes actual sau viitor cu proprietatea evaluata. Nu exista conflice de
interese in ceea ce ma priveste ca si evaluator. Rezultatele prezentului raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii
unei anumite valori, solicitare venita din partea clientului sau a altor persoane care au legatura si interese cu
clientul; tariful perceput pentru prezenta lucrare nu se face in functie de satisfacerea unei asemenea solicitari,
astfel, raportul de evaluare este o lucrare obiectiva si impartiala.
Subsemnatul declar ca am competenta necesara intocmirii prezentului raport de evaluare si imi asum
responsabilitatea pentru cele prezentate in acest raport de evaluare, opinia mea fiind impartiala si obiectiva.
La acest raport nu am primit asistenta semnificativa din partea unei alte persoane.
2.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A UTILIZATORILOR DESEMNAT

CLIENT
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN
Persoana fizica / Persoana Juridica
ROMANIA
Adresa clientului Strada Scarlatescu nr. 7, Sector 1, Bucuresti, 011158
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN
UTILIZATOR DESEMNAT
ROMANIA
Prezentul raport de evaluare este prezentat intr-un format explicativ (narativ) si este adecvat
cerintelor si necesitatilor persoanelor in drept sa-l utilizeze.
2.3. SCOPUL EVALUARII
Evaluarea are ca scop informarea clientului, iar tipul valorii estimate in prezentul raport de evaluare va fi
valoarea de piata.
Evaluarea nu poate fi utilizata in afara contextului sau pentru alte scopuri decat cele prezentate.
2.4. IDENTIFICAREA PROPRIETATII IMOBILIARE SUBIECT
TEREN IMPREUNA CU SPATIU INDUSTRIAL

PROPRIETATEA EVALUATA
Municipiul Suceava, Str. Calea Unirii nr. 102, judetul Suceava, cod
Adresa proprietatii postal 720141
Titularul dreptului de proprietate S.C. GENERAL CONSTRUCT S.R.L.

 Numar cadastral: 40486-C1 pentru constructie si 40486
Identificare cadastrala pentru teren
 Numar carte funciara: CF nr. 40486 Suceava
Dreptul supus evaluarii: Drept de proprietate deplin

Diferente scriptic/faptic: In urma inspectiei imobilului, evaluatorul nu a constatat
modificari sau diferente fata de documentele cadastrale sau
cele de proprietate.
8
2.5. TIPUL VALORII
Evaluarea estimata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele clientului, reprezinta o estimare a
valorii de piata (cu particularitatile prezentate in continuare) a imobilului asa cum este aceasta definita in
Standardulele de Evaluare a Bunurilor, editia 2017, SEV 100 - Cadru general.
Conform acestui standard:
“Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,
intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si
in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”
Metodologia de calcul a “valorii de piata” a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatilor si de recomandarile
standardelor ANEVAR SEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.
Moneda in care se va raporta valoarea este leul romanesc si euro. Echivalentul valorii intre cele doua monede se
va face la cursul de schimb afisat de BNR la data evaluarii: 12 octombrie 2017.
Cursul de schimb valutar leu- euro considerat este de 4,5915 lei.
2.6. DATA EVALUARII. DATA INSPECTIEI. DATA RAPORTULUI

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client pana la data
de 12 octombrie 2017, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se considera valabile ipotezele
luate in considerare precum si valorile estimate de catre evaluator.
Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator stagiar Lazarovici Anamaria in data de 12 octombrie 2017.
Inspectia s-a facut in prezenta proprietarului. Evaluatorul nu are nici un interes in proprietatea evaluata.
Data de referinta a evaluarii este 12 octombrie 2017.
Data raportului de evaluare este 12 octombrie 2017.
2.7. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII

Documentarea facuta pe durata acestei evaluari este adecvata scopului evaluarii solicitate si tipului valorii care se
va raporta.
Au fost colectate, prin inspectii, documente,interviuri, calcule si analize, informatii suficiente si credibile pentru
fundamentarea adecvata a evaluarii. Evaluatorului i s-a asigurat accesul in imobil pentru o vizualizare adevcata si
conforma cerintelor si principiilor stabiite de GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.
Evaluarile, inclusiv verificarile evaluarilor, sunt efectuate in conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul
general, care sunt adecvate scopului desemnat al evaluarii cerute si ipotezelor stabilite prin termenii de referinta
ai evaluarii.
9
Termenii de referinta ai evaluarii cuprind precizari privind orice limitari si/sau restrictii referitoare la
inspectia, documentarea si analizele necesare pentru scopul evaluarii dupa cum urmeaza:
 Dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietatii imobiliare si a oricaror drepturi
asociate relevante: au fost studiate documentele puse la dispozitie de catre client, fara a se face verificari
suplimentare asupra veridicitatii sau legalitatii datelor din cuprinsul acestora; se analizeaza dreptul deplin
de proprietate asupra spatiului industrial.
 Amploarea inspectiei interioare si exterioare a proprietatii si amplasamentului: au fost culese date despre
caracteristicile fizice ale proprietatii subiect, incluzand spatiu industrial, atata la interior cat si la exterior,
vecinatatile situate la limitele proprietatii precum si corespondenta informatiilor cuprinse in documentele
analizate si realitatea din teren;
 Responsabilitatea pentru informatiile despre suprafata imobilului si despre orice suprafete ale
constructiei revine clientului;
 Responsabilitatea pentru confirmarea specificatiilor si starii oricarei constructii este a clientului;
evaluatorul a constatat doar situatia de fapt la data evaluarii, fara a realiza investigatii suplimentare;
 Existenta oricaror informatii solicitate de catre evaluator dar indisponibile la data raportului de evaluare:
nu este cazul;
 Documentarea necesara privind natura, specificatiile si adecvarea serviciilor de evaluare s-a facut de catre
client impreuna cu evaluatorul;
 Orice informatii din cadrul raportului (daca acestea sunt prezentate) privind starea solului si a fundatiei
provin de la client, responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a clientului;
 Identificarea riscurilor de mediu inconjurator, reale sau potentiale, s-a facut de catre evaluator pe baza
interogarii clientului, responsabilitatea informatiilor furnizate fiind a clientului: nu s-au identificat astfel
de riscuri;
 Autorizatiile sau restrictiile legale referitoare la utilizarea proprietatii imobiliare si a oricaror constructii
au fost preluate de catre evaluator din documentele puse la dispozitie de catre client si din sursele publice
utilizate in documentarea evaluarii; nu au fost facute investigatii suplimentare pentru verificarea legalitatii
si autenticitatii.
 Documentarea realizata pentru efectuarea evaluarii a fost suficienta pentru a emite o opinie total
justificabila asupra valorii.
2.8. NATURA SI SURSA INFORMATIILOR PE CARE SE VA BAZA EVALUAREA

Natura si sursa informatiilor relevante pentru estimarea valoarii de piata asa cum a fost ea definita mai sus
precum si documentarea necesara pentru orice verificari necesare pe durata evaluarii sau ulterior acesteia se
bazeaza pe informatiile prezentate mai jos.
Etapele parcurse pentru determinarea valorii au fost:
 Determinarea termenilor de referinta ai evaluarii

 Documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate clientului
 Inspectia imobilului
 Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului
 Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport
 Deducerea si estimarea ipotezelor speciale specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea
tranzactiei
 Analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii
 Aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei
evaluatorului
Procesul de evaluare este conform cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru adoptate de catre
ANEVAR.
Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:
Documentele si schitele puse la dispozitie de catre client, respectiv:
Documentele care atesta dreptul de proprietate asupra imobilului:
 Contractul de vanzare-cumparare nr.7087/17.12.2001, emis de BNP Petru Atanasoaei
 Proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 2838 din 16.10.2009, emis de Primaria municipiului
10
Suceava
Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate, respectiv:

 Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare - ANEVAR
 Coeficienti de actualizare IROVAL
 Cursul de referinta al monedei nationale
 Publicatii privind piata imobiliara
Evaluatorul nu isi asuma nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre client si proprietar si
nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.
2.9. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si ipoteze speciale de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
urmatoarele:
2.9.1 Ipoteze
 Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietarul
imobilului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca
titlul de proprietate este bun si marketabil, in afara cazului in care se specifica altfel;
 Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, dar nu i se acorda garantii pentru
acuratete;
 Se presupune ca nu exista ipoteze ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii
cladirii (partilor ascunse) care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate
pentru asemenea ipoteze sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
 Noi nu am facut nicio investigatie si nici nu am inspectat acele parti ale cladiriii care erau acoperite,
neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu putem sa
exprimam nicio opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca
ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor si instalatiilor;
 Se presupune ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane
privind mediul inconjurator in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in
considerare in raport;
 Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu proprietarul imobilului, nu exista
niciun indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii
evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a
unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat
investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili
ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse
in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
 S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa
apara in perioada urmatoare;
2.9.2 Ipoteze speciale

 Nu sunt.
2.10. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

 Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document
destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in
care urmeaza sa apara.
 Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat cele desemnate prin
prezentul raport, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.
 Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
 Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
11
 Orice valori estimate in raport se aplica activului evaluat, luat ca intreg si orice divizare sau distribuire a
valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire
a fost prevazuta in raport;
 Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale.
Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.
 Raportul de evaluare, precum si valoarea estimata in acesta nu sunt valabile pentru scopuri de asigurare, iar
evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru eventuale modificari neautorizate aduse raportului.
 Pentru validitatea raportului de evaluarre este necesara semnatura originala.
2.11. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII CU STANDARDELE DE EVALUARE ANEVAR

Prezentul raport de evaluare a fost realizat in conformitate cu Standardele de evaluare 2017 si au fost respectate
urmatoarele:
 Standardele de Evaluare a Bunurilor 2017- compuse din editia 2017 a Standardelor Internationale de
Evaluare (SEV 2017) – SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii, SEV 102 - Implementare, SEV 103 –
Raportarea evaluarii - la care se adauga Ghidurile de Evaluare (GE) si Ghidurile Metodologice de Evaluare
ANEVAR (GEV) 630 Evaluarea bunurilor imobile, editia 2017.
 Nu exista devieri de la Standardele de Evaluare a Bunurilor 2017.
2.12. DESCRIEREA RAPORTULUI

Forma prezentului raport de evaluare este cea specifica unui raport scris detaliat.
Continutul si structura raportului de evaluare sunt conforme SEV 103 - Raportare. Prezentul raport contine
8capitole, dupa cum urmeaza: Cap.1 – Introducere;Cap.2 – Termenii de referinta ai evaluarii; Cap.3 – Prezentarea
datelor; Cap.4 – Analiza pietei imobiliare; Cap.5 – Analiza CMBU; Cap.6 - – Evaluarea; Cap.7 – Analiza rezultatelor si
concluzia asupra valorii; Cap.8 - Anexe.
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si localizare

Suceava este un judet in nordul regiunii Moldova din Romania, cea mai mare parte a sa fiind constituita
din Bucovina de Sud. Resedinta judetului este municipiul Suceava.
Municipiul Suceava are un profil complex de activitati economice ( industrie, depozitare, transporturi
feroviare si rutiere, constructii, turism etc.), social-culturale, financiar-bancare si administrative, concentrand in
limitele sale institutii de importanta nationala, regionala si locala. Populatia actuala a orasului este inregistrata la
105.865 locuitori, exceptand populatia flotanta.
Accesul in oras este facil, fiind asigurat de drumurile europene (E85, E576) si drumurile nationale (DN2,
DN17, DN29) precum si de calea ferata sau prin intermediul aeroportului Salcea.
Administrativ, municipiul este impartit in 7 cartiere: Centru, Obcini, Zamca, Areni, George Enescu,
Burdujeni si Itcani.
Piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare cu destinatie industriala,piata
a carei arie geografica se poate defini ca fiind – municipiul Suceava si zonele din apropierea municipiului Suceava.
Proprietatea este amplasata intr-o zona mediana a municipiului Suceava, judetul Suceava, o zona cu case
de locuit, blocuri de locuinte, scoli , licee, gradinite, spatii industriale.
Zona in care se afla imobilul este zona mediana a municipiului Suceava, cartierul Burdujeni.
Zona este preponderent industriala, spatiul industrial fiind amplasata intr-o zona mixta, comerciala-
industriala, alaturi de alte spatii industriale. Ambientul este linistit si zona este intens circulata, in special de catre
rezidentii cartierului Burdujeni dar si de catre persoanele care intreprind activitati comerciale/industriale.
Accesul se face foarte usor, din strada principala, str. Calea Unirii.
3.2. Descrierea situatiei juridice

Obiectul evaluarii il constituie imobilul:
SPATIU INDUSTRIAL
 Numar cadastral: 40486-C1 pentru constructie si 40486 pentru teren
12
 Numar carte funciara: CF nr. 40486 Suceava
Imobilul, spatiu industrial este amplasat intr-o zona mediana, zona Burdujeni, cartier al municipiului Suceava,
judetul Suceava, o zona cu spatii industriale, spatii comerciale si terenuri libere.
Suprafata luata in calcul este preluata din Autorizatia de construire.

Ac: 2.337 mp (preluata din Autorizatia de construire); Ad: 2.619,76 mp (preluata din Autorizatia de
construire); Au: 2.358 mp (estimata de evaluator ca fiind 90%*Ad).
Suprafata construita la sol pentru constructia 40486-C1 si suprafata desfasurata au fost preluate din Autorizatia
de Construire si nu din planul de amplasament. Evaluatorul a procedat in acest fel, in mod prudential, avand in
vedere ca amprenta la sol prevazuta in Ac este cu 51,25 mp mai mica fata de amprenta la sol prevazuta in planul de
amplasament si in extrasul CF. Suprafata utila a fost estimata de evaluator ca fiind 90%*Ad.
Identificarea juridica a fost facuta in baza urmatoarelor documente care atesta dreptul de proprietate asupra
imobilului:
 Contractul de vanzare-cumparare nr.7087/17.12.2001, emis de BNP Petru Atanasoaei
 Proces-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 2838 din 16.10.2009, emis de Primaria municipiului
Suceava
In Anexa nr. 4sunt prezentatedocumentele de proprietate si documentatia cadastrala.
3.3. Descrierea amplasamentului

Suprafata: Terenul are suprafata de 4.058 mp, este amplasat in intravilanul municipiului Suceava. Forma
este neregulata iar topografia este plana. Categoria de folosinta a terenului este curti, constructii. Se invecineaza cu
drum de exploatare, Electromontaj Suceava, SC General Construct SRL si Pintilie Anghelina. Deschiderea la strada
Calea Unirii a terenului este de 50 ml. Accesul la proprietatea evaluata se realizeaza din drum public, asfaltat, str.
Calea Unirii, apoi se intra pe drum de exploatare, asfaltat cu suprafata de 989 mp, avand nr. cad. 36090, aflandu-se
in proprietatea SC GENERAL CONSTRUCT SRL, conform Planului de amplasament si delimitare a imobilului.
Terenul dispune de urmatoarele utilitati: retea de curent electric, retea de apa, retea de canalizare, retea e gaz
metan.
3.4. Descrierea constructiei

Cladirea in care se afla spatiul industrial are un regim de inaltime de P+Epartial (preluat din autorizatia de
construire) si se afla pe o parcela de teren cu suprafata de 4.058 mp. Suprafetele cladirii industriale sunt
urmatoarele: Ac: 2.337 mp (preluata din Autorizatia de construire); Ad: 2.619,76 mp (preluata din Autorizatia de
construire); Au: 2.358 mp (estimata de evaluator ca fiind 90%*Ad).
Infrastructura este realizata din fundatii tip radier general, structura de rezistenta este din cadre si grinzi
din beton armat si inchideri cu panouri izolatoare de tip isopan, acoperis cu panouri termoizolante cu luminatoare
Finisajele interioare constau in: pardoseli – industrial din beton elicopterizate in spatiu hala, linoleum in
birouri si gresie la grupurile sanitare, placari cu gips carton si zugraveli lavabile in birouri, tamplarie interioara din
PVC cu geam termopan si 3 usi sectionale.
Finisajele exterioare constau in: panouri izopan si vopsitorie de culoare gri, tamplarie exterioara – PVC cu
geam termopan, 4 usi sectionale, 1 usa rulou.
Instalatiile constau in: Instalatii electrice complete, instalatii sanitare complete, instalatie de gaze
complete, corpuri de iluminat, instalatie anti-incendiu cu hidranti, instalatie de incalzire in spatiile de birouri cu
corpuri radiante din tabla, alimentate cu agent termic de la o centrala situata intr-un corp de cladire alaturat.
3.5. Identificarea componentelor nonimobiliare

Nu s-au identificat bunuri mobile de evaluat.
13
3.6. Istoricul proprietatii subiect
Terenul, obiectul raportului de evaluare, a fost achizitionat prin Contractul de vanzare cumparare nr. 7087
din 17.12.2001, emis de BNP Petru Atanasoaei de la vanzatorii Ursan Mihai si Ursan Rozaela cu suma de
840.000.000 lei vechi. Dupa achizitionarea a inca doua parcele de teren invecinate, s-a constituit suprafata de
18.799 mp teren fanat cu nr. cad. 1012/31 inscrisa in CF nr. 30972 Suceava, in urma alipirii celor trei parcele de
teren.
Prin actul de dezmembrare nr. 1115 din 16.06.2010, emis de BNP Mihai Curca, s-a dezmembrat parcela de
teren cu suprafata de 4.150 mp, avand nr. cad. 36089, inscrisa in CF nr. 36088 Suceava.
Constructia a fost edificata conform Autorizatiei de construire nr. 796 din 09.10.2007, emisa de Primaria
Municipiului Suceava si a fost receptionata conform Procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 2838
din 16.10.2009, emis de Primaria Municipiului Suceava.
4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
4.1.Analiza productivitatii proprietatii

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua
tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt
banii.
Imobilul evaluat face parte din categoria spatiilor industriale, cu o suprafata optima pentru desfasurarea
activitatilor industriale de dimensiuni mari. Amplasarea imobilului si suprafata acestuia sunt caracteristicile cele
mai importante atunci cand se are in discutie un spatiu industrial. Proprietatea ce face obiectul prezentului raport
de evaluare, este situata intr-o zona industriala, alaturi de alte spatii industriale, avand un acces foarte facil, in
zona existand locuri de parcare numeroase. Un alt avantaj al proprietatii industriale este acela de a se afla intr-o
zona preponderent industriala, fapt ce permite desfasurarea in mod adecvat a activitatilor specifice, dar si accesul
facil al diversilor colaboratori.
Aceste avantaje fac din proprietatea subiect, dar si din prprietatile similare sa se incadreze in sfera
productiva a pietei imobiliare.
4.2. Delimitarea pietei specifice

Proprietatea evaluata este localizata in Municipiul Suceava, Str. Calea Unirii nr. 102, judetul Suceava.
In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietii sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori,
incepand cu tipul proprietatii.
Proprietatea supusa evaluarii este SPATIU INDUSTRIAL. Proprietatea analizata are facilitatile necesare
functionarii eficiente (acces, utilitati: apa, curent electric, incalzire, retea de telefonie, internet, etc.). Acest tip de
imobil este atractiv pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si dispunerii la strada sau la o cale de acces
ce permite desfasurarea activitatilor specific industriale. Avand in vedere marimea si amplasamentul spatiului,
acesta poate fi exploatat eficient de mai multi ocupanti, avand destinatie de SPATIU INDUSTRIAL.
Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata
proprietatilor imobiliare cu destinatie industriala, piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind –
Municipiul Suceava, zona proprietatii evaluate si zonele din vecinatatea municipiului Suceava.
In analiza acestei piete si a zonei delimitate am investigat aspecte legate de situatia economica a localitatii,
populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de
proprietate delimitat.
4.3. Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se
manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval
de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor
tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi
analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.
Din punct de vedere cantitativ, cererea pentru cumpararea de spatii industriale este scazuta, investitorii
fiind interesati in mare parte de inchirierea acestora sau de cumpararea de terenuri cu destinatie industrialasi
edificarea mai apoi a spatiilor industriale. S-a constatat, din studiile de piata si din discutiile cu agentii imobiliari ca
este mai rentabil pentru investitori sa inchirieze spatiile industriale in vederea demararii unor afaceri, in
detrimentul achizitionarii acestora. Avand in vedere riscul asumat de catre orice antreprenor cu privire la
demararea unei afaceri, acestia prefera sa inlature alti factori de risc, cum ar fi cumpararea de spatii industriale,
fapt ce ar putea implica o suma considerabila de bani blocata in aceasta investitie.
14
In concluzie, se observa o cerere ridicata pentru inchirierea de spatii industriale, insa o cerere mai scazuta
pentru achizitionarea acestora.
Piata imobiliara este, fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand permanent fluctuatii,
dar, cu toate acestea, isi mentine trendul crescator. Interesul ridicat fata de aceasta piata este confirmat de o noua
legislatie in domeniu, de competitia bancilor in ceea ce priveste creditelele ipotecare, de investitiile imobiliare ale
intreprinzatorilor straini.
4.4. Analiza ofertei

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru
vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru
o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de
proprietate.
In ceea ce priveste oferta de spatii industriale, aceasta se imparte, la fel ca si in cazul cererii, in oferta de
vanzare a spatiilor industriale si oferta de inchiriere a acestora.
In ceea ce priveste oferta de vanzare a spatiilor industriale, aceasta este in stagnare. Avand in vedere ca
cererea dicteaza oferta, ca o concluzie la precizarile facute in capitolul anterior, constatam ca oferta de vanzare a
spatiilorindustriale in municipiul Suceava este in stagnare. Pe de alta parte, oferta de inchiriere a spatiilor
industriale este ceva mai ridicata, fapt ce se datoreaza si castigurilor de care se bucura atat ofertantul cat si
investitorul.
Prin urmarirea indeaproape a ofertei de terenuri cu destinatie industriala, amplasate in municipiul
Suceava, constatam ca existenta numeroase imobile similare ca si utilitate cu proprietatea subiect, dintre care am
ales pentru analiza cinci dintre ele. Se observa deosebiri ce tin de suprafata, deschiderea la calea de acces si
localizare, astfel suprafetele sunt cuprinse intre 2.500 mp si 8.000 mp, latimile terenurilor sunt cuprinse intre 20 si
40 ml, iar in ceea ce priveste localizarea, terenurile se afla in zone cu specific industrial, insa in cartiere diferite ale
orasului.
https://www.olx.ro/oferta/ocazie-8000-mp-teren-plan-forma-dreptunghiulara-
ID9pXG1.html#f143fea9f2;promoted
http://www.prima-imobiliare.ro/Pages/Imobil.aspx?id=2383
http://www.imobiliaresuceava.ro/anunturi-imobiliare-imostar-48804.html
terenuri comparabile
subiect
Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
Calea Unirii nr. 102, mun. mun. Suceava – str. mun. Suceava – zona mun. Suceava – zona mun. Suceava – zona
terenuri
Suceava Cernauti Metro Metro (la E85) Areni
suprafata (mp) 4,058 mp 8,000 mp 2,500 mp 5,700 mp 3,700 mp

pret (oferta) / mp (euro/mp) 55 €/mp 60 €/mp 70 €/mp 73 €/mp
destinatie industriala industriala industriala industriala industriala
incadrare intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
deschidere (metri) 50.00 40.00 20.00 75.00 30.00
curent electric, retea apa, curent electric, retea curent electric, retea curent electric, retea curent electric, retea
utilitati retea canal, retea gaz apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea
metan gaz metan gaz metan gaz metan gaz metan
In ceea ce priveste marjele de negociere practicate de catre vanzatorii hotarati si dispusi sa vanda, in urma
discutiilor cu agentii imobiliari s-a constatat ca proprietarii caselor sunt dispusi sa negocieze sume cuprinse intre
15.000 - 40.000 de euro, in functie de amplasarea imobilului, de gradul de utilitatile de care dispune si de alte
criterii, ceea ce inseamna intre 5% si 10% din pretul initial de vanzare.
4.5. Echilibrul pietei. Previziuni

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu
ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe
termen lung sau pe termen scurt. Alti factori care determina fluctuatia preturilor pe piata imobiliara sunt
prezentati in continuare.
15
Fluctuatiile leu/euro. Majoritatea reperelor la produse si servicii pe piata imobiliara se exprima in euro.
Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro.
Speculatiile de crestere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendinta de stagnare a
preturilor. Vanzatorii trebuie sa calculeze daca produsul lor va mai avea succes in cazul in care solicita un pret
prea mare. Pe termen lung, piata are mecanisme proprii de reglare.
In ceea ce priveste segmentul din care face parte proprietatea evaluata, acesta se identifica cu spatii
industriale amplasate in zonle mediene ale municipiului Suceava, cu toate utilitatile asigurate.
Aceasta piata este la acest moment intr-o etapa ascendenta, stocul disponibil de proprietati cu destinatie
similara cu proprietatea evaluata fiind inca insuficient pentru cererea in crestere, in aceste conditii fiind favorizate
imobilele eficiente ca pret si costuri, in conditii de localizare similare.
Asa cum am prezentat si in subcapitotlul anterior, cotatiile de inchiriere ale spatiilor industriale, se
incadreaza in jurul valorilor de 4,6-6 euro/mp pentru spatii industriale.
In zona proprietatii evaluate se constata ca preturile sunt mai mici, raportat la metrul patrat, pentru spatii
industriale similare cu proprietatea evaluata, zonele industriale Burdujeni si Scheia fiind o piata inca la inceput in
ceea ce priveste dezvoltarea, pe cand, imobilele din zonele mai apropiate de centrul orasului au preturi de
inchiriere mai mari, piata imobiliara de aiciavand o activitate din ce in ce mai crescuta, fiind o piata imobiliara in
plina ascensiune si cu toate ca este si o zona rurala, dispune de utilitatile si facilitatile unei zone urbane, astfel si
preturile imobilelor au valori din ce in ce mai mari.
4.6. Previziunea absorbtiei subiectului in aria de piata

Avand in vedere ca imobilul analizat este amplasat in zona mediana a orasului si cerinta pe piata pentru
astfel de constructii industriale este din ce in ce mai mare, stocul fiind inca limitat, consideram ca vandabilitatea
proprietatii subiect este medie.
5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI
5.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii, selectata din
diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor
de evaluare in capitolele urmatoare ale raportului. CMBU este definita in Glosar SEV- 2017 ca fiind:
“Utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietati construite, utilizare
care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare
valoare a proprietatii imobiliare.”
Analiza celei mai probabile utilizari a proprietatii, care este fizic posibila, permisa legal, fezabila financiar
si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate, se utilizeaza de regula distinct pentru
terenul considerat liber si pentru proprietatea construita, asa cum se afla ea la data evaluarii.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii:
1. Permisa legal – evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. Trebuie sa fie analizate
reglementarile privind zonarea, restrictiile de constructie, normativele de constructii, restrictiile privind
constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.
2. Posibila fizic – dimensiunile si forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de
teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii). Se iau in consideratie capacitatea si
disponibilitatea utilitatilor publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent
termic).
3. Fezabila financiar – utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate, mai
departe pentru a determina daca ar produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile
financiare si amortizarea capitalului.
4. Maxim productiva–dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la
cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe
piata pentru acea utilizare.
Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber
CMBU a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea
constructiilor. Aproape orice cladire poate fi demolata si aceasta se face atunci cand ea nu mai adauga valoare
terenului. CMBU a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea actuala si de toate utilizarile
16
potentiale.
Concluzii: Conform datelor analizate, analizei de piata si zonarii industriale, cea mai buna utilizare a
terenului liber o constituie proprietatea cu utilizare industriala, spatiu industrial.
Cea mai buna utilizare a terenului construit
CMBU a terenului construit este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin
constructiile ce-i apartin. CMBU a terenului construit identifica utilizarea proprietatii imobiliare care va asigura
cea mai inalta fructificare a capitalului investit.
Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de CMBU, proprietatea imobiliara industriala: este permisa
legal, indeplineste conditia de fizic posibila, este fezabila financiar si maxim productiva.
Avand in vedere amplasarea intr-o zona preponderant industriala si suprafata mare a imobilului, ajungem
la concluzia ca actuala utilizare a terenului construit este si cea mai buna utilizare a acestuia, indeplinind toate
criteriile analizei celei mai bune utilizari.
Concluzii: Conform datelor analizate, cea mai buna utilizare a terenului construit o constituie utilizarea
industriala spatiu industrial.
Concluzii CMBU
Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare ca fiind construita, poate fi continuarea utilizarii existente,
renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea partiala sau totala, ori
o combinatie a acestor alternative.
Cea mai buna utilizare implica testul permisibilitatii legale, testul posibilitatii fizice, testul fezabilitatii
financiare si testul profitabilitatii maxime.
Prin analiza CMBU a proprietatii imobiliare, ca o etapa esentiala a evaluarii, s-a identificat contextul in
care participantii de pe piata, dar si evaluatorul, selecteaza informatiile comparabile de piata. Pentru proprietatea
subiect au fost luate in calcul datele si concluziile rezultate in etapa analizei de piata. Astfel, tinand cont de
caracteristicile fizice, juridice si economice ale proprietatii, valabile la data evaluarii, amplasamentul, permisiunile
si restrictiile legale identificate, au fost testate si comparate utilizarile alternative. A rezultat ca utilizarea
comerciala nu este fezabila financiar iar utilizarea rezidentiala nu este permisa legal.
Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a imobilului este cea industriala; aceasta utilizare
intruneste cele patru conditii/teste prevazute in definitia celei mai bune utilizarii si evaluatorul a constatat canu
exista indicatii din piata sau alti factori care sa conduca la concluzia ca exista o alta utilizare care ar maximiza
valoarea subiectului evaluarii.
6.EVALUAREA
Pentru a obtine valoarea definita de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordari ale valorii unanim
recunoscute si aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale pretului de echilibru, anticiparii
beneficiilor sau substitutiei. Cele trei abordari ale valorii sunt: abordarea prin piata, abordarea prin venit.
Abordarea prin piata se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au
fost vandute, luand in considerare elementele de comparatie.
Abordarea prin venit este masurata valoarea prezenta a beneficiilor viitoare ale drepturilor de proprietate ce
deriva din cadrul proprietatii. Fluxurile de venituri ale unei proprietati si valoarea de revanzare dupa durata de
previziune explicita vor fi convertite intr-o valoare prezenta.
Abordarea prin cost prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare
actuale de refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata, lungime s.a.) Fiecarui
element constructiv analizat.
In cadrul prezentului raport de evaluare au fost utilizate abordarea prin venit si abordarea prin cost,
avand in vedere ca imobilul evaluat este o constructie noua, construit dupa standardele actuale, ce se
preteaza analizei costurilor de inlocuire. Imobilul este o proprietate ce nu dispune de o cerere
semnificativa pe piata imobiliara, astfel incat abordarea prin piata nu este adecvata, in schimb spatiile
industriale se bucura de o cerere mare pentru inchiriere, ceea ce face adecvata folosirea abordarii prin
capitalizarea veniturilor.
17
Evaluarea terenului
Abordarea prin piata este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin
compararea acesteia cu proprietati similare care au fost vandute recent sau care sunt oferite pentru vanzare. Prin
informatii recente, in contextul abordarii prin piata, se inteleg acele informatii referitoare la preturi de
tranzactionare care nu sunt afectate de modificarile intervenite in evolutia pietei specifice sau la oferte care mai
sunt valabile la data evaluarii.
In cadrul acestui raport, pentru estimarea valorii de piata, a fost aplicata una dintre tehnicile cantitative,
respectiv analiza pe perechi de date. Informatiile privind vanzarile comparabile au fost corectate pentru a
reflecta diferentele intre proprietatea subiect si proprietatile comparabile. Elementele de comparatie includ:
dreptul de proprietate transmis, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile de piata, localizarea,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si componentele non-imobiliare ale vanzarii.
Valoarea unui teren este influentata in permanenta de cerere si oferta. Anticiparea, schimbarea, substitutia si
echilibrul sunt principiile evaluarii care la randul lor au influenta asupra valorii terenului. Punctul de echilibru nu
este atins, nici macar pe termen scurt de aceea valoarea terenului este in mare masura influentata de cerere.
Terenul liber este o proprietate imobiliara cu caracter specific iar metodele de evaluare recunoscute de
standardele internationale de evaluare sunt: comparatia directa, extractia, alocarea, metoda reziduala,
capitalizarea rentei funciare, analiza parcelarii si dezvoltarii.
 Comparatia directa este cea mai utilizata metoda pentru evaluarea terenului si cea mai adecvata atunci
cand exista informatii disponibile despre tranzactii si/sau oferte comparabile.
Atunci cand nu exista suficiente vanzari de terenuri similare pentru a se aplica comparatia directa, se pot
utiliza metode alternative, precum: extractia de pe piata, alocarea (proportia) si metode de capitalizare a
venitului.
Metodele de capitalizare a venitului, aplicate in evaluarea terenului, sunt impartite la randul lor in: Metodele
capitalizarii directe – metoda reziduala si capitalizarea rentei funciare si metoda actualizarii – analiza fluxului de
numerar/analiza parcelarii si dezvoltarii.
Extractia de pe piata este o metoda prin care valoarea terenului este extrasa din pretul de vanzare al unei
proprietati construite, prin scaderea valorii contributiei constructiilor, estimata prin metoda costului de inlocuire
net.
Metoda alocarii, cunoscuta si ca metoda proportiei, se bazeaza pe principiul echilibrului si pe principiul
contributiei, care afirma ca exista un raport tipic sau normal intre valoarea terenului si valoarea proprietatii
imobiliare, pentru anumite categorii de proprietati imobiliare, din anumite localizari.
Metoda alocarii nu este recomandata atunci cand exista informatii suficiente privind tranzactii cu terenuri
comparabile libere.
Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se bazeaza pe informatii care
adesea sunt dificil de obtinut de catre evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren
si pentru constructii in cazul tehnicii reziduale a terenului).
Aceste metode nu sunt, in general, utilizate ca metode principale de evaluare, exceptand situatiile
speciale, cum este analiza parcelarii si dezvoltarii unui teren liber.
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum este definita in Standardele de Evaluare
a Bunurilor, editia 2017. Avand in vedere elementele caracteristice ale imobilului, amplasarea acestuia, scopul
evaluarii precum si informatiile disponibile, pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda
comparatiei directe.
Analizand informatiile culese din piata, pentru proprietati similare cu a obiectului evaluat, evaluatorul s-a oprit
asupra a 3 comparabile selectate din ofertele existente la momentul analizei, care in opinia acestuia se apropie cel
mai mult de obiectul analizat.
Evaluarea a fost efectuata prin metoda comparatiilor directe care este cea mai adecvata metoda atunci cand exista
informatii privind vanzari comparabile. Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul
cerere - oferta pe piata imobiliara, publicate in mass-media sau alte surse de informare si se bazeaza pe valorile
unitare rezultate in urma tranzactiilor cu proprietati efectuate in zona. Metoda comparatiilor de piata isi are baza
in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, adica estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a
gasi proprietati similare comparand apoi aceste proprietati cu cea “de evaluat”.
18
Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu
preturile de tranzactionare ale unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe
asemanarile si diferentele intre proprietati, intre elementele care influenteaza preturile de tranzactie.
Caracteristicile, datele de comparatie si cele de ajustare sunt expuse in fisele de calcul tabelar.
S-au trecut in revista elementele de comparatie necesare a fi utilizate pentru ajustarea tranzactiilor recente. Avand
in vedere practica de evaluare in domeniu se alege comparabila care a realizat cea mai mica ajustare bruta.
Evaluatorul a selectat proprietatile comparabile avand ca surse de informatii pentru imobilele de comparatie baza
proprie de date, site-urile de specialitate, agentiile imobiliare colaboratoare si partial institutiile si persoanele
direct implicate in tranzactii.
19
Elemente de comparatie Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
Pret oferta € 440,000 € 150,000 € 399,000 € 270,000 €
Suprafata- m² 4,058 mp 8,000 mp 2,500 mp 5,700 mp 3,700 mp
Pret oferta €/m² 55 €/mp 60 €/mp 70 €/mp 73 €/mp
Ajustare pentru negociere -10% -10% -10% -10% -10%
Valoarea ajustare -6 -6 -7 -8
Pret ajustat 50 54 63 65
Drept de proprietate deplin similar similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.00 0.00 0.00 0.00
Pret ajustat 49.5 54.0 63.0 65.4
Conditii de finantare la piata similar deplin deplin deplin
Conditii de vanzare cash similar similar similar similar
Conditii de piata 12-Oct-17 actual actual actual actual
Calea Unirii nr. 102, mun. mun. Suceava – str. mun. Suceava – zona mun. Suceava – zona mun. Suceava – zona
Localizare
Suceava Cernauti Metro Metro (la E85) Areni
Ajustare 0% 0% -10% -10%

Valoarea ajustare 0.00 0.00 -6.30 -6.80
Acces/ Vizibilitate drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat
CMBU industriala industriala industriala industriala industriala
Incadrare/ Indicatori
intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
urbanistici
Deschidere / latime teren
50 40 20 75 30
(metri)
procentul laturilor 0.62 0.20 0.16 0.99 0.24
Ajustare 3% 3% -3% 3%
Valoarea ajustare 1.38 1.66 -1.89 1.63
curent electric, retea apa, curent electric, retea curent electric, retea curent electric, retea curent electric, retea
Utilitati retea canal, retea gaz apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea
metan gaz metan gaz metan gaz metan gaz metan
Suprafata (mp) 4,058 8,000 2,500 5,700 3,700
Ajustare 6% -2% 2% 0.0%
Valoarea ajustare 3.0 -1.3 1.6 0.0
Alte ajustari nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt
da da da da
Ajustare neta 4 0 -7 -5
9% 1% -11% -8%
ajustare bruta 4.34 2.93 9.76 8.43
7.89% 4.88% 13.94% 11.56%
Pret ajustat 53.84 54.38 56.38 59.22
Valoare teren (/mp) 54 €/mp 250 Lei/mp

Valoare teren 220,679 € 1,013,248 lei
Valoare teren (rotunjit) 220,700 € 1,013,200 lei
Curs Euro 4.5915 2
20
Comparabilele au fost verificate telefonic.
Elemente de comparatie Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D

-10% -10% -10% -10%
In urma discutiilor telefonice cu vanzatorii pretul de oferta a fost negociat cu 10% din pretul
Pret oferta (euro/mp)
de vanzare
Drept de proprietate 0% 0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind
EXPLICAREA AJUSTARILOR
integral.
Conditii de finantare 0% 0% 0% 0%
EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de finantare fiind similare.
Conditii de vanzare 0% 0% 0% 0%
EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de vanzare fiind similare.
Conditii de piata 0% 0% 0% 0%
EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de piata fiind similare.
Localizare 0% 0% -10% -10%
S-au aplicat ajustari negative de -10% pentru comparabila B si pentru comparabila C, pentru
localizare mai favorabila fata de cea a proprietatii subiect. Estimarea a fost facuta in functie
de distanta fata de centrul orasului Suceava, avand in vedere ca terenurile mai apropriate de
EXPLICAREA AJUSTARILOR centru se vand cu preturi mai mari fata de cele mai indepartate, conform studiilor de piata
intreprinse de evaluator, ajustarea fiind facuta avand in vedere perechile de date,
comparabilele A si B, avand in vedere ca acestea se difierentiaza prin localizare, difenta
procentuala fiind de 10%.
Acces/ Vizibilitate 0% 0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, acestea avand acces la drum
asfaltat, la fel ca proprietatea subiect.
CMBU 0% 0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, comparabilele avand CMBU
similara cu proprietatea subiect.
Incadrare/ Indicatori
0% 0% 0% 0%
urbanistici
Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, acestea fiind amplasate in
EXPLICAREA AJUSTARILOR intravilanul localitatii, cu aproximativ aceiasi indicatori urbanistici, fiind terenuri de
constructie.
Deschidere / latime teren
3% 3% -3% 3%
(metri)
21
S-au ajustat terenurile pentru deschidere, raportul dintre laturi fiind determinant in ceea ce
priveste potentialul de dezvoltare. S-au aplicat ajustari pozitive de 3% pentru comparabilele
A, B si D, acestea avand proportia laturilor mai nefavorabila fata de cea a proprietatii
subiect. S-au aplicat ajustari negative de -3% pentru comparabila C, aceasta avand proportia
laturilor mai favorabila fata de cea a proprietatii subiect. Estimarea procentuala a fost facuta
proportional cu marimea deschiderii laturilor, considerand o diferenta de pret de 5%
pentru o diferenta de proportii a laturilor de 0,75%, avand in vedere analiza perechilor de
comparabile C si D. Ajustarea a fost facuta proportional pentru toate comparabilele.
Utilitati 0% 0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, deoarece acestea beneficiaza de
utilitati complete, la fel ca proprietatea subiect.
Suprafata (mp) 6% -2% 2% 0%
Se considera terenul evaluat favorabil pentru o dezvoltare industriala medie. S-au aplicat
ajustari pozitive de 6% pentru comparabila A si de 2% pentru comparabila C. S-au aplicat
ajustari negative de -2% pentru comparabila B. Estimarea s-a facut avand in vedere ca
suprafata terenului evaluat este optima pentru o dezvoltare industriala medie, astfel,
comprabila A si comparabila C sunt nefavorabile avand suprafete prea mari, care ar putea fi
prea costisitoare. Comparabila B are o suprafata prea mica, nefavorabila, pentru o
dezvoltare industriala medie. Comparabila D are o suprafata similara cu cea a proprietatii
subiect. Estimarea procentuala a fost facuta analizad comparabilele A si B, care se
diferentiaza doar prin marimea suprafetei, diferenta constatata fiind de circa 8% la o
EXPLICAREA AJUSTARILOR diferenta de suprafata de circa 5500 mp. Pentru celelalte comparabile ajustarea procentuala
a fost facuta proportinal, luand in calcul aceasta diferenta.
Alte ajustari 0% 0% 0% 0%
EXPLICAREA AJUSTARILOR La final nu au fost considerate alte ajustari
6.1. Abordarea prin COST

Abordarea prin cost ofera o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia un
comparator nu va plati mai mult pentru un active decat costul necesar obtinerii unui active cu aceeasi utilitate, fie
prin cumparare, fie prin construire. Aceasta abordare se bazeaza pe principiul conform caruia pretul, pe care un
comparator de pe piata il va plati pentru activul supus evaluarii, nu va fi mai mare decat costul aferent cumpararii
sau construirii unui active echivalent. Deseori, activul supus evaluarii va fi mai putin atractiv decat echivalentul
care ar fi cumparat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. In acest caz, costul activului echivalent va fi
ajustat corespunzator, in functie de tipul valorii estimate.
Aceasta abordare este aplicata, in general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare prin metoda
costului de inlocuire net (dupa deducerea deprecierii). Ea se utilizeaza cand fie nu exista nicio dovada despre
preturile de tranzactionare pentru proprietati similare, fie nu exista niciun flux de venit identificabil, efectiv sau
teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Prima etapa solicita calcularea unui cost de inlocuire. In mod normal,
acesta reprezinta costul de inlocuire a proprietatii imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluarii. Costul de
22
inlocuire este necesar sa reflecte si toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura,
onorariile pentru proiectare si cheltuielile de finantare care ar fi suportate de un participant de pe piata pentru
producerea unui activ echivalent. Costul echivalentului modern se corecteaza apoi pentru a fi reflectata
deprecierea. Scopul ajustarii pentru depreciere este acela de a estima cu cat ar fi mai putin valoroasa proprietatea
imobiliara subiect, pentru un potential cumparator, fata de echivalentul sau modern. Deprecierea ia in considerare
starea fizica, utilitatea functionala si economica a proprietatii imobiliare subiect, in comparatie cu echivalentul sau
modern.
Costul de inlocuire – reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, a unei
cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si
planuri actualizate.
Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiar si a inspectiei efectuate in
teren.
Pentru determinarea costurilor unitare si totale ale obiectivului de constructii ce se evalueaza, s-au parcurs
urmatoarele etape:
 documentarea privind obiectul ce urmeaza a fi evaluat prin studierea documentelor puse la dispozitie de
catre client si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirii;
 cercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea starii tehnice a imobilului si a subansamblelor
componente;
 se efectueaza incadrarea imobilului in una din fisele de evaluare;
 se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de
lucrari;
 se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul preturilor actuale.
S-a utilizat “Costuri de reconstructie-costuri de inlocuire-Cladiri industriale”, Autor: Corneliu Schiopu, Editura
Iroval, 2009-2010.
ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Deprecierea– reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire ce poate apare din cauze fizice,
functionale sau externe.
Estimarea deprecierii se face in mod frecvent prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat
fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:
- Deteriorarea fizica – este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura, etc. Aceasta
poate avea doua componente – uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului
la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare
decat cresterea de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic
care nu pot fi ajustate in prezent din motive practice sau economice).
- Neadecvare functionala – este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct
de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua
aspecte – neadecvare functionabila recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru deficiente care
necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare
functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus in costul de nou, dar
care ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou dar care nu ar trebui inclus).
- Deprecierea externa – se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii,
amplasarea in zona, urbanismul, finantarea, etc.
Pentru proprietatea evaluata:

- uzura fizica a fost estimata avand in vedere deprecieri diferentiate pentru structura de rezistenta,
instalatii, anvelopa si finisaje, dupa cum urmeaza:
Pentru C1 uzura fizica este:
23
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii
Sdc (mp) = 2,619.8
Valoare
varsta
Cost de inlocuire ramasa durata de
Valoare fara TVA Uzura fizica (%) cronologica
brut (euro) actualizata viata (ani)
(ani)
(euro)
8
structura (infrastructura +
593,206.40 8.9% 52,729.46 90 structura
suprastructura)
finisaje 366,183.01 32% 19,659.65 25 finisaje
invelitoare 251,965.90 13% 4,387.03 60 invelitoare
instalatii 93,997.09 20% 7,049.47 40 instalatii
Total 83,825.61
Valoare depreciata fizic 1,013,109.17
Neadecvare functionala 0% 0
Total 0.00
Depreciere externa 19% 212,422.84
Total 212,422.84
Total cost cu TVA 800,686.33
Total cost fara TVA 672,845.66
PROCEDURA VARSTA-DURATA DE VIATA PENTRU ESTIMAREA TUTUROR ELEMENTELOR DEPRECIERII FIZICE

UZURA FIZICA
RAPORT
COST
VARSTA /
COST TOTAL 1,096,935 EUR 419 €/mp REPARATII / DEPRECIEREA
DURATA DE
INLOCUIRE
VIATA
Elemente recuperabile cu viata scurta finisaje 564,171 lei 16% 90,267 lei 19,660 €
invelitoare 151,073 lei 13% 20,143 lei 4,387 €
instalatii 161,838 lei 20% 32,368 lei 7,049 €
TOTAL 877,082 lei 445,412 lei 83,826 €
Elemente cu viata lunga structura 519,937 lei 9% 242,107 lei 52,729 €
varsta
durata de
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii cronologica
viata (ani)
(ani)
Sdc (mp) = 2,619.8 8
90 structura
TOTAL 1,096,935 EUR 50 finisaje
5,036,576 lei 60 invelitoare
40 instalatii
Neadecvare functionala -nu s-a identificat
Gradul de uzura fizica la constructie este de: 8.89% avand in vedere ca durata de viata consumata este de: 8 ani
La inchideri si compatimentari uzura fizica este 9% avand in vedere ca durata de viata este de cca 90 ani iar 8 ani
de: durata de viata consumata este de:
La finisaje uzura fizica este de: 32% avand in vedere ca durata de viata este de cca 25 ani iar 8 ani
durata de viata consumata este de:
Pentru invelitoare uzura este: 13% avand in vedere ca durata de viata este de cca 60 ani iar 8 ani
durata de viata consumata este de
Pentru instalatii uzura este: 20% avand in vedere ca durata de viata este de cca 40 ani iar 8 ani
durata de viata consumata este de
Depreciere externa este cauzata de factori din afara proprietatii si poate avea efecte de scurta durata sau efecte permanente de depreciere.
S-a estimat potrivit calcul anexa si este de: 19%
24
PROPRIETATEA COMPARABILA Oferta Oferta Oferta
a Pret oferta proprietate similara 830,000 Euro 250,000 Euro 400,000 Euro
b Ajustare pentru negociere (%) 10% 10% 10%
c Pret oferta negociat (1 x (1-b)) 747,000 Euro 225,000 Euro 360,000 Euro
d Suprafata teren 7,970 mp 1,800 mp 3,460 mp
e Valoare estimata pentru teren (estimata de evaluator) 54 Euro/mp 54 Euro/mp 54 Euro/mp
f Total valoare teren (d x e) 433,419 Euro 97,886 Euro 188,159 Euro
g Pret oferta ramasa pentru constructii (c - f) 313,581 Euro 127,114 Euro 171,841 Euro
h CIB constructie (estimat de evaluator) 419 Euro/mp 419 Euro/mp 419 Euro/mp
i Suprafata desfasurata constructie 1,119 mp 530 mp 885 mp
j Total CIB constructie (h x i) 468,543 Euro 221,919 Euro 370,563 Euro
k Depreciere fizica (estimata de evaluator folosind durata de viata) 17% 27% 47%
l Depreciere functionala 0% 0% 0%
m CIB depreciat fizic si functional (j x (1-k) (1-l)) 388,891 Euro 162,001 Euro 196,399 Euro
n Depreciere externa ((m-g)/m)) 19% 22% 13%
Depreciere externa pentru proprietate evaluata 19% 22% 13%
AN CONSTRUIRE 2000 1990 1970

AN FINALIZARE 2000 1990 1970
DURATA DE VIATA 100 ani 100 ani 100 ani
VARSTA 17 ani 27 ani 47 ani
UZURA FIZICA 17.00% 27.00% 47.00%
Valoare constructie 672,800 € 3,089,200 lei 257 €/mp Ad 1,179 Lei/mp Ad

Valoare teren 4058 mp 220,700 € 1,013,200 lei
Valoare totala proprietate 893,500 € 4,102,400 lei
Pentru estimarea valorii intregii proprietati prin metoda costurilor s-a adaugat valoarea terenului la costul de
inlocuire ramas al constructiei, estimat prin metoda comparatiei de piata.
V estimata proprietate = 4.102.400 LEI / 893.500 EUR

din care:
V teren = 1.013.200 LEI / 220.700 EUR
6.2. ABORDAREA PRIN VENIT
Abordarea prin venit este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare
subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizeaza pentru a analiza capacitatea proprietatii
evaluate de a genera venituri si pentru a transforma aceste venituri intr-o indicatie asupra valorii proprietatii prin
metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabila oricarei proprietati imobiliare care genereaza venit la
data evaluarii sau care are acest potential in contextual pietei (proprietati vacante sau ocupate de proprietar).
Aceasta abordare include doua metode de baza:
Capitalizarea venitului
Fluxul de numerar actualizat (analiza DCF)
Valoarea proprietatii a fost determinata prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva
din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat (e) numai in masura in
care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii de tip
rezidential, aceasta satisfactie se reflecta prin intimitatea si siguranta oferita pentru odihna si partial recreere,
realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.
In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:
- determinarea marimii fluxului anual reproductibil;
- stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.
Venitul net anual din exploatare (VNE) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si
structurii veniturilor si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa-numita capacitate beneficiara
(CB), definita prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus
la dispozitie (capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung).
Pentru obtinerea venitului net din exploatare se vor calcula care sunt cheltuielile fixe care afecteaza
proprietatea de tip rezidential si care sunt cheltuielile variabile care afecteaza venitul brut potential. Se vor
25
extrage informatii din datele puse la dispozitie de catre proprietar pentru cheltuielile fixe si de pe piata de
proprietati imobiliare depre cele variabile. De asemenea se vor extrage informatii din piata imobiliara despre
timpul de asteptare pentru inchiriere sau mai bine spus despre gradul de ocupare pe timp de un an pentru astfel
de proprietati. Venitul brut potential afectat cu acest timp de neocupare conduce la determinarea Venitului Brut
Efectiv (VBE) petimp de un an. Obtinerea venitului net din exploatare se obtine prin diminuarea venitului brut
efectiv cu aceste cheltuieli fixe si variabile.
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia
un venit net se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este
realizata. Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se face numai in cazul in
care venitul net este de forma unei anuitati (marimi egale anuale).
Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia
inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de
proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare, etc.
In cazul in care se capitalizeaza un profit constant, atat profitul cat si rata de actualizare trebuie exprimate
in termeni reali (fara includerea efectelor inflatiei). Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod
pornind de la informatii concrete de piata privind tranzactii (inchirieri, vanzari, cumparari) incheiate. Daca aceste
informatii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata de la o rata de baza deflatata la care se adauga
o prima de risc.
Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metoda capitalizarii venitului anual din exploatare
este:
Vr = VNE / c,
unde: c = rata de capitalizare si VNE = venitul net anual reproductibil
12-Oct-17 4.5915
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE
Specificaţii Proprietati comparabile asemanatoare

Proprietatea de
(Valori în Euro) evaluat A B C
Suprafata totala (mp) 2,357.78
Suprafata inchiriabila (mp) 2357.78 900 648 500
Chiria unitara lunara (EUR/mp/luna) 5.21 5.0 EUR 4.6 EUR 6.0 EUR
VENIT BRUT POTENTIAL 147,405 54,000 36,000 36,000
Perioada inchiriabila 85% 85% 85% 85%
VENIT BRUT EFECTIV 125,294 45,900 30,600 30,600
CHELTUIELI DE EXPLOATARE 8,771 3,213 2,142 2,142
VENIT NET DIN EXPLOATARE 116,524 42,687 28,458 28,458
Preţ de vânzare 1,146,485 420,000 300,000 260,000
Preţ de vânzare unitar 486 467 463 520
Rata de capitalizare 10.2% 10.2% 10,2% 10.9%
26
Rata de capitalizare obtinuta pe piata se bazeaza pe venitul net din exploatare asteptat in primul an,
respectiv in urmatoarele 12 luni de la data evaluarii.
In estimarea ratei de capitalizare nu au fost considerate necesare ajustari pentru diferentele

existente intre proprietatea subiect si proprietatile comparabile. S-a considerat rata de capitalizare
de 10,2% avand in vedere ca proprietatea subiect este amplasata intr-un oras secundar, cu
dezvoltare economica medie, iar spatiul analizat este o cladire industriala cu birouri, recent
construita.
conform studiilor de piata intreprinse

de evaluator, fiind selectata rata de
Pentru piata imobiliara specifica, in zona
10.2% capitalizare in functie de comparabila
analizata, rata de capitalizare este de:
cu similitudinea cea mai mare cu
proprietatea evaluata - comparabila A.
Chiriile pentru proprietati similare in zona in care se gaseste subiectul evaluat se incadreaza intre
4,6 - 6 euro/mp/luna pentru spatiile de productie cu birouri, in functie de amenajari, localizare si
suprafata. Pentru proprietatea evaluata consideram chiria de 4,3 euro/mp avand in vedere ca aceasta
are similitudinea cea mai mare cu comparabila A si avand in vedere ca proprietatea se poate inchiria
pe portiuni, mai multor chiriasi.
avand in vedere amplasamentul,

Am considerat o chirie optenabila finisajele, compartimentarea,
10,021 €
lunara, pentru subiectul evaluat de: suprafata si avand in vedere ca spatiul
nu este oferit spre inchiriere utilat.
Venitul Brut Potential (VBP) anual

120,247 € pentru proprietatea evaluata.
rezultat este de:
avand in vedere ca valoarea depreciata

fizic este de 1.013.109 euro, iar
Cheltuielile anuale de exploatare s-au impozitul perceput de Primaria
15,197 €
estimat la circa: Suceava este de 1,3%, iar asigurarea
conform informatiilor primite de la
brokerul de asigurare este de 0,2%.
In urma acestei analize si a informatiilor

privind situatia chiriilor pe piata, venitul 86,813 € pentru proprietatea evaluata.
net anual (VNE) rezultat a fost de:
Evaluatorul a selectat proprietatile comparabile avand ca surse de informatii pentru imobilele de

comparatie: site-urile de specialitate, agentiile imobiliare colaboratoare si partial institutiile si persoanele direct
implicate in tranzactii.
Rationamentul pe baza caruia au fost selectate proprietatile comparabile a tinut cont de amplasarea
proprietatii evaluate in zona, de finisaje, de anul construirii, de utilitati, fiind alese comparabilele care au aceste
caracteristici cat mai apropiate de cele ale proprietatii evaluate, conformgrilei datelor de piata.
In cazul evaluarii prezente au fost alese urmatoarele oferte de inchiriere, care au fost verificate de
evaluator, sunt valabile la data evaluarii si informatiile prezentate in anunturi corespund cu cele comunicate
telefonic:
27
Comparabilele au fost verificate telefonic si sunt valabile la data evaluarii.
SPATII COMPARABILE - HALE
SUBIECT
Comparabila A Comparabila B Comparabila C
Calea Unirii nr. 102, mun. Suceava - comuna Scheia - comuna Scheia -
Caracteristici
mun. Suceava zona Calea Unirii zona Kalman zona Industriala
suprafata inchiriabila (mp) 2,057.18 900 mp 648 mp 500 mp

chirie totala (euro) 4,500 € 3,000 € 3,000 €
pret / mp (euro/mp) 5.0 EUR 4.6 EUR 6.0 EUR
-15% -18% -20%
ajustare pentru suprafata -0.8 EUR -0.8 EUR -1.2 EUR
destinatie industrial industrial industrial industrial
amplasare favorabila favorabila mai nefavorabila mai nefavorabila
amenajari bune bune bune bune
utilitati complete complete complete complete
chirie ajustata 4.3 EUR 3.8 EUR 4.8 EUR
CONSTRUCTII
Suprafata utila totala (mp) 2,357.78
Suprafata utila (mp) - spatiu productie 2,057.18
Suprafata utila (mp) - spatiu birouri 300.61
Chiria lunara - (EUR/mp/luna) 4.3
Chiria lunara (EUR/spatiu/luna) 10021
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 120,247
Total VBP (eur/an) 120,247
Grad de ocupare 85%
Venituri brute efective VBE (eur/an) 102,210
Total VBE (eur/an) 102,210
Impozit pe proprietate 1.3% 13,170
Asigurare 0.2% 2,026
Costuri reamenajare (reparatii, administrare) 200
Venit net din exploatare (eur/an) 86,813
Total VNE (eur/an) 86,813
Rata de capitalizare 10.2%
Multiplicator 9.84
Valoare randament (eur) 854,161 €
Valoare de piata (rotund) 854,200 €

3,922,100 lei
Valoare totala prin venit 854,200 € 3,922,100 lei

din care:
Valoare constructie 633,500 € 2,908,900 lei
Valoare teren 4058 mp 220,700 € 1,013,200 lei
28
VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PRIN 3.922.100 LEI
ABORDAREA PRIN VENIT Echivalent 854.200 EURO
7. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII.
Pentru analiza rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a avea siguranta ca datele
disponibile, tehnicile analitice, logica, rationamentele aplicate au condus la judecati consistente.
Procesul de evaluare a constat in aplicarea abordarii prin venit si abordarii prin cost.
Valoarea obtinuta in urma abordarii prin venit
Valoarea obtinuta in urma abordarii prin cost
Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii.
Adecvarea: venitul ce poate fi obtinut din inchirierea acestor constructii, poate estima un pret corect pentru
proprietatea evaluata, iar abordarea prin piata este mai putin adecvata pentru acest tip de constructii industriale,
avand in vedere cererea slaba intalnita pe piata. Abordarea prin cost este cea mai adecvata pentru acest tip de
constructii industriale, aceasta se bazeaza pe calculul elementelor de cost, conform cataloagelor de costuri.
Precizia: estimarea valorii constructiei, prin inchiriere utilizeaza informatii din piata. Abordarea prin cost se
foloseste de date de catalog, concrete, precise si verificate.
Cantitatea de informatii: la abordarea prin venit s-au folosit date de piata, pe care le consideram relevante
pentru aceasta abordare iar estimarea ratei de capitalizare este corecta; in cadrul abordarii prin cost au fost
folosite informatii concrete si suficiente ce pot determina o valoare corecta pentru astfel de proprietati industriale.
Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta
acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii si
caracteristicile proprietatii imobiliare supuse evaluarii, in opinia evaluatorului valoarea estimata pentru
proprietatea in discutie este valoarea obtinuta prin abordarea prin venit:
VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA A 3.922.100 LEI echivalent 854.200 EURO

PROPRIETATII
A FOST DETERMINATA PRIN: Abordarea prin venit
EVALUATOR AUTORIZAT EPI

LAZAROVICI ANAMARIA
LEGITIMATIE 7380/2017
29
8. ANEXE
Anexa 1: Localizare
Anexa 2: Fotografii
Anexa 3: Extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piata al proprietatii
Anexa 4: Documente de proprietate. Documentatie cadastrala
Anexa 1: Localizare
30
31
Anexa 2: Fotografii
ZONA PROPRIETATII EVALUATE SI ACCESUL
32
PROPRIETATEA EVALUATA
40486
33
34
35
36
UTILITATI
37
Anexa 3: Extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piata al proprietatii
VANZARI TERENURI
https://www.olx.ro/oferta/ocazie-8000-mp-teren-plan-forma-dreptunghiulara-
ID9pXG1.html#f143fea9f2;promoted
Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt: mun. Suceava, zona str. Cernauti, toate utilitatile pe teren, front
stradal 40 ml.
38
corespund informatiilor prezentate in anunt: mun. Suceava – zona Metro, curent electric, retea apa, retea
canal, retea gaz metan, deschidere 20 metri, drum asfaltat.
39
http://www.imobiliaresuceava.ro/anunturi-imobiliare-imostar-48804.html
corespund informatiilor prezentate in anunt: mun. Suceava – zona Metro, curent electric, retea apa, retea
canal, retea gaz metan, deschidere 25 metri, iar dupa 100 metri latimea este de 75 metri, deschidere la drum
european asfaltat E85.
40
corespund informatiilor prezentate in anunt: mun. Suceava – zona Areni, curent electric, retea apa, retea
canal, retea gaz metan, deschidere 30 metri, drum asfaltat.
41
INCHIRIERI
https://www.olx.ro/oferta/inchiriere-vanzare-calea-unirii-suceava-ID6crgo.html#ef9e6d2256
corespund informatiilor prezentate in anunt: mun. Suceava, zona Calea Unirii, suprafata inchiriabila este de
900 mp, pretul de vanzare este de 420.000 euro.
42
https://www.olx.ro/oferta/vand-inchiriez-hala-in-scheia-langa-kalman-ID7SKRD.html#7a94066920
corespund informatiilor prezentate in anunt: comuna Scheia, langa Kalman.
43
https://www.olx.ro/oferta/hala-productie-spatii-depozitare-si-birouri-ID9oxoD.html#9b1587234d
corespund informatiilor prezentate in anunt: mun. Suceava, zona industriala Scheia.
Anexa 4: Documente de proprietate. Documentatie cadastrala
44
Carte Funciară Nr. 40486 Comuna/Oraş/Municipiu: Suceava
Nr. 20134
EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ Ziua 08
PENTRU INFORMARE Luna 05
Anul 2017
Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară SUCEAVA
Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Suceava
A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN Intravilan
Adresa: Loc. Suceava, Cal Unirii, Nr. 102, Jud. Suceava

Nr. Nr cadastral
Suprafaţa* (mp) Observaţii / Referinţe
Crt Nr.
A1 40486 4.058
Construcţii
Nr cadastral
Crt Adresa Observaţii / Referinţe
Nr.
A1.1 40486-C1 Loc. Suceava, Cal Unirii, Nr. 102, Jud. S. construita la sol:2337 mp; Hala de productie P+E,
Suceava construita in 2007, pe structura de stalpi de beton armat
prefabricat si grinzi din lemn stratificat, cu acoperis din
panouri termoizolante, fara lift si fara certificat energetic
B. Partea II. Proprietari şi acte

Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe
29098 / 28/08/2012
Contract De Schimb nr. 295, din 16/01/2001 emis de B.N.P. Petru Atănăsoaei (contract de vanzare
cumpărare autentificat sub nr. 7087 din 17.12.2001 de B.N.P. Petru Atănăsoaei (Rf 7147 din 18.12.2001),
contract de schimb autentificat sub nr. 3555 din 07.06.2002 de B.N.P. Ion Lostun (Rf 3144 din 14.06.2002),);
Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota A1
B2
actuala 1/1
1) S.C. GENERAL CONSTRUCT S.R.L. SUCEAVA
OBSERVATII: pozitie transcrisa din CF 36089/Suceava, inscrisa prin incheierea nr. 19163 din 16/06/2010;
Act Notarial nr. contract de garantie imobiliară aut. nr. 1316, din 31/08/2011 emis de BNP NECHITA
DUMITRU SUCEAVA;
se notează interdictiile de înstrăinare, grevare, închiriere, A1
B3 dezmembrare, alipire, demolare, restructurare, amenajare si
construire
1) UNICREDIT TIRIAC BANK S.A., prin Sucrusala Iasi
Act Notarial nr. contract de ipoteca imobiliara 203, din 07/02/2012 emis de BNP CURCA MIHAI;
se noteaza interdictiile de dezmembrare, alipire, demolare, A1
B4
restructurare, amenajare, grevare,inchiriere, instrainare si construire
1) UNICREDIT TIRIAC BANK S.A., CIF:361536, prin Sucursala Iasi
Act Notarial nr. contract de ipotecă imobiliară aut. nr. 369, din 05/03/2012 emis de BNP CURCA MIHAI;
se notează interdictiile de dezmembrare, alipire, demolare, A1
B5
restructurare, amenajare, grevare, închiriere, înstrăinare si construire
Act Administrativ nr. autorizatie de construire 796, din 09/10/2007 emis de Primaria Municipiului Suceava
(proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 2838 din 16.10.2009, autorizatie de construire nr.38
din 24.02.2012, proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 675 din 19.03.2012, eliberate de
Primaria mun. Suceava);
Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Construire, cota A1.1
B6
actuala 1/1
1) SC General Construct SRL, CIF:6908390
Act Notarial nr. act aditional aut. nr. 826, din 18/04/2012 emis de BNP CURCA MIHAI (la contractul de ipotecă
imobiliară aut. nr. 369, din 05.03.2012, emis de BNP CURCA MIHAI);
se notează interdictiile de înstrăinare, grevare, închiriere, A1.1
B7 dezmembrare, construire, alipire, restructurare, amenajare si
Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 1 din 5
Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe

A1.1
B7 demolare
1) UNICREDIT TIRIAC BANK SA, CIF:361536
Act Notarial nr. act aditional aut. nr. 827, din 18/04/2012 emis de BNP CURCA MIHAI (la contractul de ipoteca
imobiliara aut. nr. 203, din 07.02.2012, emis de BNP CURCA MIHAI);
demolare
Act Notarial nr. act aditional aut. nr. 828, din 18/04/2012 emis de BNP CURCA MIHAI (la contractul de
garantie imobiliară aut. nr. 1316, din 31.08.2011, emis de BNP NECHITA DUMITRU SUCEAVA);
demolare
Act Notarial nr. contract de schimb nr.3555, din 12/06/2002 emis de BNP LOSTUN ION;
se indreapta eroarea materiala din incheiere nr.3144/14.06.2002 in A1, A1.1
sensul inscrierii corecte a datei autentificarii contractului de schimb :
B10
in loc de numarul 3555 din data de 07.06.2002 corect este 3555 din
data de 12.06.2002
38292 / 12/11/2012
Act Notarial nr. contract de ipoteca 2172, din 09/11/2012 emis de BNP CURCA MIHAI;
Se noteaza interdictiile de instrainare, grevare, inchiriere, construire, A1, A1.1
B11
dezmembrare, alipire, demolare, restructurare, amenajare.
1) UNICREDIT TIRIAC BANK S.A, CIF:361536, prin Sucursala Iasi
339 / 08/01/2013
se notează interdictiile de dezmembrare, alipire, demolare, A1, A1.1
B12
15367 / 13/05/2013
se notează interdictiile de dezmembrare, alipire, demolare, A1, A1.1
B13
1) UNICREDIT TIRIAC BANK S.A., CIF:361536, prin Sucursala Curtea Domnească Suceava
C. Partea III. SARCINI

Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate,
Referinţe
drepturi reale de garanţie şi sarcini
29098 / 28/08/2012
Act Notarial nr. contract de garantie imobiliară aut. nr. 1316, din 31/08/2011 emis de BNP NECHITA
DUMITRU SUCEAVA;
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:3000000 RONsi creditul în sumă A1
C1
de 1.290.000 EURO si celelalte obligatii de plata aferente creditului
1) UNICREDIT TIRIAC BANK S.A., prin Sucursala Iasi
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:1500000 RONsi celelalte A1
C2
obligatii de plata aferente contractului de credit
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:348116 RONsi celelalte obligatii A1
C3
de plata aferente creditului
Act Notarial nr. act aditional aut. nr. 826, din 18/04/2012 emis de BNP CURCA MIHAI (la contractul de ipotecă
imobiliară aut. nr. 369, din 05.03.2012, emis de BNP CURCA MIHAI);
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:348116 RONsi celelalte obligatii A1.1
C4
de plata aferente creditului
Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate,
Referinţe
drepturi reale de garanţie şi sarcini
Act Notarial nr. act aditional aut. nr. 827, din 18/04/2012 emis de BNP CURCA MIHAI (la contractul de ipoteca
imobiliara aut. nr. 203, din 07.02.2012, emis de BNP CURCA MIHAI);
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:1500000 RONsi celelalte A1.1
C5
obligatii de plata aferente creditului
Act Notarial nr. act aditional aut. nr. 828, din 18/04/2012 emis de BNP CURCA MIHAI (la contractul de
garantie imobiliară aut. nr. 1316, din 31.08.2011, emis de BNP NECHITA DUMITRU SUCEAVA);
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:3000000 RONsi a sumei de A1.1
C6
1.290.000 EUR si celelalte obligatii de plata aferente creditului
1) UNICREDIT TIRIAC BANK SA, CIF:361536, prin Sucursala Iasi
38292 / 12/11/2012
Act Notarial nr. contract de ipoteca 2172, din 09/11/2012 emis de BNP CURCA MIHAI;
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:2724582 RONsi celelalte A1, A1.1
C7
obligatii aferente creditului.
1) UNICREDIT TIRIAC BANK S.A, CIF:361536, prin Sucursala Iasi
339 / 08/01/2013
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:653899.68 RONmajorarea A1, A1.1
C8 creditului în sumă initială de 2.724.582 RON, si celelalte obligatii de
plata aferente creditului
15367 / 13/05/2013
Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:2000000 RONreprezentând A1, A1.1
C10 majorare de la 3.000.000 RON si celelalte obligatii de plata aferente
creditului
1) UNICREDIT TIRIAC BANK S.A., CIF:361536, prin Sucursala Curtea Domnească Suceava
15387 / 13/05/2013
Act Notarial nr. act aditional 704, din 10/05/2013 emis de BNP CURCA MIHAI (la contractul de garantie
imobiliara 1316/31,08,2011);
Se noteaza existenta actului aditional autentificat sub nr.704/10, A1, A1.1
C11
05,2013.
15395 / 13/05/2013
imobiliara 203/07.02.2012);
C12
05,2013.
15401 / 13/05/2013
imobiliara 369/05.03.2012);
C13
05,2013.
Anexa Nr. 1 La Partea I
Teren
Nr cadastral Suprafaţa (mp)* Observaţii / Referinţe
40486 4.058
* Suprafaţa este determinată in planul de proiecţie Stereo 70.
DETALII LINIARE IMOBIL
Date referitoare la teren

Categorie Intra Suprafaţa
Crt Tarla Parcelă Nr. topo Observaţii / Referinţe
folosință vilan (mp)
1 curti DA 4.058 - - -
constructii
Date referitoare la construcţii
Destinaţie Situaţie
Crt Număr Supraf. (mp) Observaţii / Referinţe
construcţie juridică
constructii S. construita la sol:2337 mp; Hala de productie
industriale si P+E, construita in 2007, pe structura de stalpi
edilitare de beton armat prefabricat si grinzi din lemn
A1.1 40486-C1 2.337 Cu acte s t r a t i f i c a t , c u a c o p e r i s d i n p a n o u r i
termoizolante, fara lift si fara certificat
energetic
Lungime Segmente
1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan.
Punct Punct Lungime segment
început sfârşit (** (m)
1 2 7.924
2 3 37.083
3 4 26.943
Punct Punct Lungime segment

început sfârşit (** (m)
4 5 14.41
5 6 9.78
6 7 9.355
7 8 9.808
8 9 38.14
9 10 10.143
10 11 51.475
11 12 4.373
12 13 1.995
13 14 2.113
14 15 2.058
15 16 1.464
16 17 42.565
17 1 7.125
** Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecţie Stereo 70 şi sunt rotunjite la 1 milimetru.
*** Distanţa dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.
Certific că prezentul extras corespunde cu poziţiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest
birou.
Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin
care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt
susceptibile de orice modificare, in conditiile legii.
S-a achitat tariful de 20 RON, -Bon fiscal nr.12/08-05-2017 in suma de 20, pentru serviciul de publicitate
imobiliară cu codul nr. 272.
Data soluţionării, Asistent Registrator, Referent,

08-05-2017 MARINELA-CARMEN IVASCU _____________________
Data eliberării, ______________________ ______________________
__/___/____ (parafa şi semnãtura) (parafa şi semnãtura)
CONTRACT DE SCHIMB
inrre subsemnalii FRIMAzuA IV{L.INICIPruLUI SUCEAVA, cu sediul in Suceava, str. $tefan

cel
str' Staliunii nr' 6,
Mare nr. 58, judelul Suceava, reprezentatA de SANDU EUGEN, domiciliat in Suceava,
bl- D5, sc. g, up.' a, judegul Suceava, in calitate de delegat in baza delegaliei nr. 1 1 88
din 16 0 1 '2001 Si
Calea Ilnirii f'n '
societatea comerciala "GENERAL CONSTRUCT" S.R,L., cu sediul in suceava,
judepl Suceava, reprezentate de NUJU VIOREL, domiciliat in Suceava, Calea Br"rrdujeni nr' 8, judepl
judelul Suceava, in calitate de
Su..uru qi de URS|N MIHAI, domiciliat in satul Sf. Ilie, comuna $cheia,
asocia(i, s-a incheiat urmdtorul contract de schimb :
PRIMARIA MLINICIPULUI SUCEAVA, reprezenta6 de SANDU EUGEN, dd in deplin6

prop.i"tut" gi liber de sarcini Societilii comerciale 'GENERAL CONSTRUCT', S.R.L., reprezentatd
de
zona
fu-UTU vfOnfl qi de URSAN IvIIHAI, suprafala de 15.000 mp teren situat in lunca rAului Suceava,
;Sere,', juderul Suceava. identic cu parcela nr. 1012/3 1 . formatd prin divizarea parcelei nr. 1012/1 , inscrisa
1247 a comunei cadastrale Suceava, dob6ndit conform Legii de infiinlare a
r. cA4ilor
in cartea funciar[
de 150.000300 lei.
funciare din data de 8 martie 1873, evaluat in vederea taxarii Ia suma
in schimbul acestui imobil, PzuMAzuA MLINICIPIULUI SUCEAVA, reprezentate de SANDU

comercialS "GENERAL
EUGEN, primeqte in deplind proprietate 9i liber de sarcini de la Societatea
de 10'000 mp
C6NSTRUCT, S.R.L., reprezent;d de NUTU VIOREL 9i de URSAN MIHAI, suprafala
teren arabil situat in intravilanul municipiului Suceava, cartier Burdujeni, Calea
Unirii f.n., judetul
Suceava, identic cu parcela nr. 1905/6 arabil de 1.900 mp, parcela
nr' 190517 arabil de 1'500 mp' parcela
nr. 1905/8 arabil de 1.900 mp, parcela nr. 1905/9 arabil de 1.900 mp, parcela
nr. 1905/10 arabil de 1 300
nr- 560 a comunei
mp qi parcela nr. 1905/1 1 arabil de 1.500 mp. inscrise in cartea funciard nedefinitivi
din
.ui*trut" Burdujeni, dobdndit conform contiactului de vAnzare - cumparare autentificat sub nr' 2456
04.09.1997 de Biroul Notarului Public Petru Atdnisoaei din Suceava, evaluat
in vederea taxdrii la suma
de 100.000.000 lei.
Imobilele se schimbd libere de sarcini 9i declaram ci nu au fost scoase din

circuitul civil, in
reciproc contra oricdror
temeiul vreunui act normativ de trecere in proprietatea statului, garantandu-ne
evic!iuni toule sau Pa4iale.
prin acest
Noi, pa4ile contractante, intrdm de drept qi de fapt in stipAnirea imobiielor schimbate
contract, din momentul autentificArii prezentului act'
daie ne privesc
Impozitele gi taxele aferente imobilelor sunt achitate la zi, iar de la aceast[ Pe
fiecare in parte pentru imobilul dobnndit' .,
s-a prevdzut in acest contract'

consimlim la intabularea dreptului de proprietate astfel cum
Declardm ca nu avenl de formulat nici un fel de pretenlii unii impotriva

celorlalli.
Tehnoredactat la Biroul Notarului Public PETRU ATANASOAEI,

azi, data autentificarii, in $ase
exemplare.
Pir!i,opntractante'
ROMANIA
BIROLTL NOTARULUI PUBLIC PETRU ATANASOAEI
Suceava. Aleea Trandatrrilor Nr.12. jud.Suceava
r/.-" l3
INCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR.
Data: l6.ianuarie. ?001
in fala mea. PETRU ATANASOAEI. notar public. s-au prezentat:

l. SANDU EUGEN. domiciliat in Suceava. str. Staliunii nr. 6. bi, D5, sc. B. ap. 4.
jude{ul Suceava. identificat cu buletinul de identitate seria S.V. nr.061512/2000. emis
de Poliqia Suceava, in calitate de reprezentxnt al PzuNt.iR.lEI NILNICIPIULUI
SUCEAVA;
2. NUTU VIOREL. domiciliat in Suceava. Calea Burdujeni nr. 8. jr"rdelul Suceava.
identificat cu buletinul de identitate seria G.K. nr.160441'1993. emis de Politia
Suceava. in calitate de reprezentant at S.C. "GENERAL CONSTRUCT" S.R.L.;
3. URSAN NIIHAI, domiciliat in satul Sf. Ilie, comuna $cheia. judeful Suceava.
identillcat cu buletinul de identitate seria G.R. nr.391981'1995, emis de Polilia
Suceava. in calitate de reprezentant al S.C. "GENELAL CONSTRUCT" S.R.L.; lc \
care dupd ce au citit actul an consimlit la autentificarea prezentului inscris 9i au s*

,+
toate exemplarele. iar nu a prLtut semna di k\A
IO
urmdton:l motiv
in temeiul articolului 8 litera b din legea nr. 36,'95,
SE DECLARA AUTENTIC ACEST NSCRIS
S-a taxat cu Lei ac"u[,-( clI 0C.....t.] / ''lt

S-a taxat cu Lei 000 timbru iudiciar
50 (lL
' -
S-a tarat cu Lei 1.500.000 onoraritt cu cf,it nr-J-1..1!.
NOTAR P
PETR
, *':r-.i -:\
JUDECATORIA SUCEAVA
-carte funciari-
:! v ut*
.''' '
ti,...l/..1..7.. ..... din .. )L(
J....(...!......-......
t
.
A,5 6";. \ ,-/,i:\ k-;;{{, 1..
in baza c,;ntracrrrlrri de schimb.s-a intrbLrlat dreptul de p;gprierrte astlprt inrobilLrlui preriztrt irl CF
nr. "-'(: ( . a 2611.ga1.1 \ t" tilL?int in favoarea: l.'ln.'u,ri LLil 1L4ii t fr,r1a. r..
Taxa de timbru in sumd de "- s-a achitat cu chitanla CEC nr.
goNTRACT DE uArvz.q.nn - cuptpr{n qnz
Subsemnafii soli URSAN MIHAI qi URSAN ROZALEA, domiciliati in satul SIintu

Ilie, comuna gcheia, judelul Suceava VINDEM Societalii Comerciale ,GENERAL
CONSTRUCT' s.R.L., cu sediul in suceava, calea unirii f.n., judelul Suceava, inregistratd in
Registrul come4ului sub nr. J33l235011994, reprezentatd de NUJU vloREL, domiciliar in
Suceava, str. Mdrdgeqti nr. 49, bl. 29, sc. C, ap. 8, judelul Suc,eava, in calitate de asociat gi
administrator, imobilul constind din suprafala de 4.400 mp teren arabil situat in intravilanul
municipiului Suceava, judetul Suceava, la locul numit "Suhat,,, invecinat cu: drum de
exploatare, Electromontaj Suceava, S.C. General construct Suceava gi pintilie Anghelina,
identic cu parcela nr. l0I2/32, nou formatd prin divizarea parcelei nr. I 012/1 , inscrisd in
carlea t'unciard nr. 1247 a comunei cadrstrale Suceava, dob6ndit prin cumpdrare in timpul .
cisdtoriei in baza contractului de vAnzare - cumparare autentificat sub nr. 7070 din I 7. 12.2001
de Biroul Notarului Public Petru Atindsoaei din Suceava.
Prelul vanzdrii este de 8.10.000.000 lei (optsutepatruzecimilioanelei). pe care noi,
vAnzitorii, l-am primit integral de la cumpdrdtoare la semnarea prezentului act.
Noi, pa4ile contractante, declarim pe proprie rispundere ci am luat cunoqtinld de
prevederile art. 6 din ordonanla Guvernului nr. l2l1998, precum gi ale legii privind
combaterea evaziunii fiscale.
Imobilul se vinde liber de sarcini gi declarim ci nu a fost scos din circuitul civil, in
temeiul vreunui act normativ de trecere in proprietatea statului, garantdnd pe cumpdritoare
contra oricdror evicliuni totale sau pa4iale.
cumpdratoarea intri de drept 9i de fapt in stdpanirea imobilului din momentul
autentifi cdrii prezentului act.
Consimlim la intabularea dreptului de proprietate pe numele cump[ritoarei, astfel
cum s-a prevdzut in acest act.
Impozitele qi taxele aferente imobilului sunt achitate la zi, iar de la aceastd datd privesc
pe cumpdrdtoare, care suporrd gi taxele perfectdrii actului.
Eu, NUJU VIOREL, in calirate de reprezentant al S.C. ,,GENERAL CONSTRUCT,'
S.R.l., cumpdr de la solii URSAN MIHAI 9i URSAN ROZALEA, imobilul descris mai sus,
cu pre;ul gi in condiliile prevazute in acest act. $tiu cd imobilul nu a fost scos din circuitul
civil. cunosc provenienla lui, inlelegrind si-l dobdndesc in acest fel.
Tehnoredacrat la Biroul Notarului public pETRU ATANASOAEI , azi. data
autentificarii, in gase exemplare.
,t-\
VANZATOB.T, _,,/
\kuV-
(-)
ROMANIA
BIROUL NOTARULUI PT]BLIC PETRU ATANASOAEI
Suceava, Aleea Trandafirilor Nr. 12, jud.Suceava
INCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR...

Data: 17.decembrie. 2001
in fala mea, PETRU ATANASOAEI, notar public, s-au prezentat:

I. URSAN MIHAI, domiciliat in satul Sffntu Ilie, comuna $cheia, judelul Suceava,
identificat cu buletinul de identitate seria G.R. m.391981/1995, emis de Polilia
Suceava;
2. URSAN ROZALEA, domiciliatd in acelagi sat 9i comund, so! 9i solie, identificatd cu
buletinul de identitate seria B.U. nr.01999611994, emis de Polilia Suceava;
3. NUTU VIOREL, domiciliat in Suceava, str. Mdrdqegti nr. 49, bl. 29, sc. C, ap. 8,
judelul Suceava, identificat cu buletinul de identitate seria G.K. nr.160441/1993, emis
de Polilia Suceava, in calitate de reprezentant al S.C. "GENERAL CONSTRUCT'
S.R.l.;
care dupd ce au citit actul au consimJit la autentificarea prezentului inscris gi au semnat
toate exemplarele, iar nu a putut semna din
urmdtorul motiv
In temeiul arlicolului 8 litera b din Legea nr. 36195,

SE DECLARA AUTENTIC ACEST INSCRIS
l';,)Ll
S-a taxat cu Lei 8.550.000 chit nr.../.:....'
S-a taxat cu Lei 50.000 timbru judiciar
,) \ t.
S-a taxat cu Lei g.27 5.}Otl onorariu cu chit nri..1...:....
NOTAR P
P
JI]DECATORIA SUCf,AVA
t., -carte funciari-
N, 71.: {..... di" /.k...(.::.....:..7.!..i
iNcnf,IERE
in baza contractului de ylnzare - cumpirqre s-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului
,;;;;;;i;i'F;;74i1/.^"","."ia.1i:tut:t-,i,',tunoareai/r,('ttttir)2 61tt> '1'4 rt '21 -
Taxa de timbru in suml de - s-a achitqt c,r1 chitanla CEC nr. -

S-a taxat cu limbru j udiciar in valoare de // '[ ; lei.
/)l\aa'cr'
i //)"
CONTRACT DE SCIIIMB
Intre coRNEA ILIE si coRi\EA ANA soti, domiciliati in sat Bivolarie, nr. 57r, com.
Vicoru de sus, iud. Suceava si S.G."GENERAL C0NSTRUCT, s.R.L. suceavn cu sediul mun.
suceava, calea Unirii, f.n., jud. Suceava reprezentata prin asociatul NUTU vIoREL, domiciliat
in mun. suceava, str. Marasesti, nr. 49, bl. 29, sc. c, ap. g, judetul suceava, s-a incheiai urmatorul
contract de schirnb.
L Noi sotii, coRNEA ILIE si coRNEA ANA dam in deplina proprietate catre
s.c."GENERAL coNSTRUCT" s.R.L. Suceava reprezentata prin NUTU vIoIiEL, proprietatea
noastta constand din suprafata de 601 mp tcren arntlil situat in intravilanul mun. Suceuua,
lrdetul
SuceavE la loiul numit "Suhat", identic cu parcela nou formata 1012/100 (rezultata prin jiri"ur"u
parcelei 1012/56 in parcelele 1012/56 si 1012/100) inscrisa in cartea funciara nr. ttTSt a
cornunei
cadastrale Suceava dobindita prin cumparare in timpul casatoriei conform coltactului de vinzare
cumparare autentificat sub nr. 2'182 din 16/05l2oo1la B.N.p. IoN LosruN suceava.------------------
Imobilul se transn,ite liber de sarcini si declaram ca nu a trecut in patrimoniul statului, in temeiul
vreunui act normativ, ramanand in continuu in stapanirea noastra, ---_____--___
s.c."GENERAL coNSTRUCT" S.R.L. Suceava reprezentata prin NUTU vIoREL, intra
de drept si de fapt in stapanirea imobilului din momentul autentificarii prezintului contract. lnpozitele
si taxele aferente acestui imobil sunt achitate Ia zi, iar de astazi, data autentificarii, prir"r" pe
S.C."GENERAL CONSTRUCT" S.R.L. Suceava reprezentata prin NUTU VIOREL.__-_____--_____
consimtim la intabularea dreptului de proprietate pe numele coschimbasului S.C."GENERAL
CONSTRUCT" S.R.L. Suceava reprezentata prin NUTU VIOREL In schimbul acestui imobilul am
prirnit de Ia s.G."GENERAL CONSTRUCT" s.R.L. Suceava reprezentata prin NUTU
vIoREL,
imobilul descris mai jos. -------
2. S.C."GENERAL CONSTRUCT" s.R.L. Suceava reprezentata prin NUTU.vioREL, da in

deplina proprietate catre sotii, coRNEA ILIE si coRNEA ANA pioprietatea sa constald dil
suprallta de 002 mp tcrelr arnbil, situat in intravilanul mun. Suceava, judetrl Sr""auu, la locul numit
"Suhat" identic cu parcela nou lormata l0l2/32 (rezultata prin schimbarea configuratiei si
suprafbtelor intre ele a parcelelor 1012/31din CF 14463 Suceava cu parcela 1012132 dinag
;g1964
Suceava) inscrisa in cartea funciara nr. 14964 a comunei cadasirale Suceava, dobindita prin
cumparare conform contractului de vinzare cumparare autentificat sub nr. 7087 din 17/1212001
la
B.N.P. P. ATANASOAEI Suceava.---------
Imobilul se transmite liber de saroini si declar ca nu a trecut in patrimoniul statului. in temeiul
vreultuiactnorntativ'ramanandincontinuuinstapanirean,,"u'----.-]------
Noi, sotii, CORNEA ILIE si CORNEA ANA intram de drept si de fapt in stapanirea irnobilului
din momentul autentificarii prezentului contract. Impozitele si taxele aferente acestui irrobil
sunt
achitate la zi, iar de astazi, data autentificarii, privesc pe coRNEA ILIE si coRNEA ANA soti.
Consimt la intabularea dreptului de proprietate pe numele coschimbasilor CORNEA ILIE si
CORNEA ANA soti.-----
In schimbul acestui imobilul am primit de la sotii, coRNEA ILIE si coRNEA ANA imobilul
descris mai sus.---------------
In vederea taxarii, noi partile contractante mentionam ca valoarea cea mai mare o are imobilul
descis la punctul 2) evaluat la suma de 5.000.000 (cincimilioane) lei. Bunurile astfel schimbate devin
bunuri proprii.---
In temeiul art. 716 din Codul de procedura civil4 noi partile declararn ca renuntam la cercetarea
sarcinilor si intelegem sa eliberam notarul public de obligatia cercetarii acestora.
3. Noi, coschimbasii, cunoscand sanctiunile art.2l5 si art.292 Cod Penal, declaram urmatoarele:
- imobilele care lormeaza obiectul acestui schimb au fost stapanite de noi in mod continuu, public
si netulburati de nimeni, nu au trecut in patrimoniul statului ori a altor persoane juridice sau fizice,
in nici un mod si nici nu am promis vanzarea ori inchirierea acestora altor persoane;
- noi partile contractallte ne garantam reciproc contra oricaror evictiuni, in baza art.1337 Cod Civil
precum si contra viciilor imobilelor schimbate in baza art.1352 Cod Civil.
In baza art.45 alin.3 din Legea 36/1995 partile solicita sa efectueze ele insele formele de publicitate
.imobiliara si sa-si rectifice rolurile
fiscale.
In caz de litigii, evictiune sau orice alte neintelegeri ce decurg din reaua credinta a partilor sau
declaratii false, nu vom lormula nici o pretentie de nici o natura asupra notarului public, renuntand
la toate caile de atac impotriva acestuia.
Noi partile contractante, consimtim la prezentul act, pe care l-am citit, al carui continut l-am
inteles si pe care il semnam in lata si la sediul notarului public. --------
Tehnoredactat la Biroul Notarului Public ION LOSTLTN azi data autentificarii in 6 exemplare
din care 5 revin partilor.
COSCHIMBAS,I,
to. h,, iliu'
Ce,L,r,rrgZ,:{n
W,l , ,
",
il,*l] ,/
^)
t-l/)';r':L-
/
RO MANIA
BIROUL NOTARULUI PUBLIC ION LOST{]N
SEDIUL: Aleea Trandafirilor, nr. 12, jud. Suceava
INOHEERE DE AUTBNTIFIEARE NT bSif
Anul 2002 luna Iunie ziua 12
In fata mea: ION LOSTUN, notar public, la sediul biroului, s-au prezentat:
l. CORNEA ILIE domiciliat in sat Bivolarie, nr. 571, com. Vicovu de Sus, jud. Suceava
identificat cu CI SV 136289 eliberat de Politia Radauti, la data de ll/1O]2OO1
2. CORNEA ANA domiciliata in sat Bivolarie, nr. 571, com. Vicow de Sus, jud. Suceava
identificata cu CI SV 102767 eliberat de Politia Radauti, la data de 09/03/2001.
3. NUTU VIORLL, domiciliat in mun. Suceava, str. Marasesti, nr. 49, bl. 29, sc. C, ap. 8,
judetul Suceava, identificat cu BI GK 16044111993 eliberat de potitia Suceava.
care, dupa citirea actului, au consimtit la autentificarea acestui inscris si au semnat toate exemplarele,
precunr si cele 4 anexe, ia.
_ nu a putut semna.
In temeiul art.8 lit.b din Legea nr. 3611995
SE DECLARA AUTENTIC PREZENTI.IL INSCRIS.
Taxa autentificare 150.000 lei si
S-a perceput onorariul de 1.300.000 lei cu chitanta n.. /. din data de 12.06.2002.
Timbru judiciar de 15.000 lei.
PUBLIC,
+d l)}:.'".1
O 1/"
9cc.)
f u''.o r^ u-uot'
\ayA
ROMANIA
JUDECATORIA SUCEAVA
-}r"v-
S:*l::Yf$f
" t il.e/' !K&d{"
iri".*-atk;-i*"" ar"*ra- vazind de schirnb aurenrificar ,"o rfffru
"oni*"tur
:ffi *:#,'.1"112I2""'?i,Wp":::^?,1^,';?iJWw",,!,i^I:::trif ;;;i
conlorm Lnr.146/1997 D)WIN,
C.r nr N /,76 comunei cadastrale Suceava identic cu parcela
Ca asupra imobilului inscris i.n
nr. 1012/100 sa se intabuleze dreptul de proprietate asupra imobilului pe numele S.C.,,GENERAL
CONSTRUCT" S.R.L. Suceava t r., c/'
Ca asupra imobilului inscris inC.F nr/,//,// a comunei cadastrale Suceava identic
cu parcela
m 1012/32 sa se intabuleze dreptul de ptopti"Gt. irup,'a imobilului pe numele sotilor.CORNE ILIE
si CORNEA ANA.
,",J,Tl:[H",
*"W - ful^
:L";::i:: "
JUDECATOR, CONDUCATOR C.F "/

ACT DE DEZNIEMBRARE
Subscrisa:---
r. S.C. ,,GENERAL CONSTRUCf," S.R.L., cu sediul in localitatea
Suceava, strada Calea Unirii, numbrul. roz, judelul Suceava, num[r de
ordine in Registrul Comerlului fi3/zg5o/r994, C.I.F RO 69o839o, cod
IBAN ROo3VBBUz5rrSVo76777z7or, reprezentatd de domnul NITU
FLORENTIN-MARIUS, domiciliat in Municipiul Suceava, strada Mihai
Eminescu, numdrul 10, scara D, etaj 3, apartamentul rr, judelul Suceava,
identificat cu cartea de identitate seria S.V. num[ru] 6t9864, eliberat[ de
SPCLEP Suceava la data de zo.o8.zoo9, C.N.P. 18oo9o4334t22,in calitate
de mandatar pentru asocialii Nu[u Viorel qi Nulu Maria, domiciliali in
Suceava, strada I. Ghe. Sbierea, numXrul 37, jude[ul Suceava, in baza
procurii autentificatd sub num[rul 3oo8 din 16.rz.zoo9 de BNP Dumitru
Nechita din Suceava, in calitate de proprietarX a imobilului constdnd din: -
- parcela rF in suprafali de 18 Zgg rlnp teren fina!, situatd in
intravilanul municipiului Suceava, Calea Unirii, numdrul roz, judelul
Suceava, cu numlr cadastral rctzfj1, inscris[ in cartea funciard numlrul
Bog72 a comunei cadastrale Suceava, provenitd din conversia c[r[ii
funciare numdrul t4469 a comunei cadastrale Suceava, dobdndit in baza
contractului de schimb numdrul 295 din 16.01.2001 autentificat de BNP
Petru Atdndsoaei din Suceava, al contractului de schimb numdrul 355S din
12.06.2002 autentificat de BNP Ion Lostun din Suceava qi al Contractului
vAnzare cumpdrare numdrul 7o87 dint7.r2.2oor autentificat de BNP Petru
Atdn[soaei din Suceava, hotdrdsc dezmembrarea imobilului in
Z(qapte) parcele astfel:
- parcela il in suprafali de zggT rnp teren fAna!, situatd in
Suceava, cu num[r cadastral 36088, inscrisd in cartea funciarl num[ru]
36088 a comunei cadastrale Suceava,
- parcela lF in suprafa[i de 4r5o mp teren ff,na[, situat[ in
Suceava, cu num[r cadastra] 36089, inscris[ in cartea funciarl numdrul
- parcela rF in suprafali de g8g mp teren fffna!, situat[ in
Suceava, cu num[r cadastral 36090, inscrisd in cartea funciard numlrul
- parcela rF in suprafati de ztgT mp teren finat, situat[ in
intravilanul municipiului Suceava, Calea Unirii, numdrul roz, jude[ul
Suceava, cu numdr cadastral S6ogt, inscrisd in cartea funciard numdrul
- parcela rF in suprafati de 3156 mp teren fAna1, situatd in
intravilanul municipiului Suceava, Calea Unirii, numdrul roz, judepl
Suceava, cu numlr cadastral 36092, inscrisl in cartea funciar[ numdrul
B6o,92 a comunei cadastrale Suceava,
- parcela rF in suprafa[i de 575r mp teren f,flna[, situatd in
intravilanul municipiului Suceava, Calea Unirii, numdrul roz, judepl
Suceava, cu numdr cadastral 36099, inscrisl in cartea funciard num[rul
- parcela rF in suprafa[i de S9 rnp teren fffna!, situatd in
intravilanul municipiului Suceava, Calea Unirii, num[rul roz, judetrul
Suceava, cu numdr cadastral 36094, inscrisd in cartea funciar[ numdrul
Prezenta dezmembrare s-a efectuat conform planului de
amplasament qi delimitare a corpului de proprietate intocmit de Titi
Petrea receplionat de OCPI Suceava cu numlrul t8z3r din ro.o6.zoro.----
S-a oblinut acordul prim[riei conform certificatului de urbanism nr.
495/ z6.o5.zoro eliberat de Primlria Municipiului Suceava.
Imobilul divizat este liber de sarcini, cu excep[ia ipotecii in favoarea
Volksbank RomAnia S.A., conform Extrasului de carte funciard num[rul
18654 din 14.o6.zoro eliberat de cdtre oficiul de cadastru qi publicitate
Imobiliard - Biroul de carte funciard Suceava. Acordul pentru
dezmembrarea imobilului a fost obtinut in baza adresei numdrul gS+ din
z8.o5.zoro emisd de Volksbank RomAnia S.A. -
Lucrdrile de publicitate asupra imobilului divizat revin in sarcina
domnului notar public instrumentator al actului.
Noi, pdrlile contractante, consimtrim la prezentul act pe care l-am
citit gi al cdrui conlinut ni-l asumdm qi pe care il semndm in fala qi la sediul
notarului public, intrucdt exprim[ voin[a noastr[ qi solicitdm autentificarea
lui.-----------
Evaludm imobilul in vederea taxhrii Ia suma de 1 19o 935 lei,---------
Tehnoredactat la Biroul Notarului public MIHN CURCA, azi
data autentific[rii, in patru exemplare.
Proprietar,
s.c. ,,GENERAL CONSTRUCT" S.R.L.,
prin
NITU FLORENTIN.MARIUS
ffiumnr
4w
.w
" *=
\c,
?P*,
-f
ffi
7.'s21t
-(ft},roru
ROMANIA
BIROUL NOTARULUI PUBLIC MIHAI CURCA
Suceava, strada Mihai Eminescu, numdrul ro, judelul Suceava
Telefon/fax: o21o-St2 L4S,
E-mail: notar@ mihaicurca.ro
Operator date cu caracter personal nr.3951
INCHEIERE DE ATruENTIFICARE NR. rrr5

Data: r6.o6.zoro
In fala mea, MIHAI CIIRCi" notar public, la sediul biroului s-a

prezentatr
1. NITU FLORENTIN-MARIUS, domiciliat in Municipiul
Suceava, strada Mihai Eminescu, numhrul 10, scara D, etaj 3, apartamentul
rr, judelul Suceava, identificat cu cartea de identitate seria S.V. numdrul
6tg$64, eliberatd de SPCLEP Suceava la data de zo.o8.zoo9, C.N.p.
18oo9o4334122, reprezentant al S. C.,,GENERAL CONSTRUCT"S.R.L. ;
care dupd ce a citit actul a consimtit la autentificarea prezentului inscris gi a

semnat toate exemplarele.
In temeiul articolului 8 litera b din Legea nr. 3619S,

SE DECI-A.RA AI]-IENTIC ACEST INSCRIS
S-a taxat cu lei S4o,oo onorariu din care 86,22.!ei TVA cu bon fiscal n {.{.1zoro
S-a taxat cu Lei 4zo,oo ANCPI cu bon fiscal nr4.9.,trQ.1zoro
NOTAR PUBLI
MIHAI
ROMANIA
JUDETUL SUCEAVA
PRIMARIA MUNICIPIULUI SUCEAVA
PRIMAR
A LTORIZATIE DE CONSTRUIRE
\r. 71; din.( I ,s .'as 1
Urmare cererii adresate de SC GENERAL CONSTRIICT SRL
domiciliul municipiul
cu sediul injudelul SUCEAVA /oragul/comuna SUCEAVA
satul
sectorul cod postal
strada
Calea Unirii nr- 102 hl
et. ap. telefon/fax
inregishatA h Dr. 33122 din 21/09/2007
.- in conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991, privind aulorizarea executirii lucrarilor de consrrucfii, cu

nrodificdrile qi completArile ulterioare, sc
AUTORIZEAZA
EXECUTAREA LUCRARILOR DD CONSTRTJIRE pentru :

hala de productie P+Epatial Ac:2 285,75mp, Ad=2 619,?6rnp ; racord electric.
Structrra constructiei : fundatii izolate tip pahar, griizi de fundare sub zidurilc de inchidere; structura pe
cadre cu stalpi din beton annat prefabricat si ginzi din lemn stratificat ; acoperis din panouri termoizolante.
Lucraile de corstruirc se vor realiza cu respectarea prcscripiiilor lehnice in vigoare, a tuturor avizelor si
acordurilor obtinute, pe baza documentatici tebnicc laza PT-DDE intocmita si verificata conlorln legii.
Rcspectarea documentatiei vizate spre neschirnbare.

Respectarea prevederilor I-egii nr .10 /1995 si a nomativelor NTSM si NPSL
Pc inobilul - tcrcn li/sau conshuclii situat injude(ul SIICEAVA

unicipiul
oraSul
SIJCEAVA satul sectoml cod postal
stlada Str. Calea llnirii nr. 102

bl. sc. et. ap-
Cartea linrciarl
Fisa bunului nobil
sau nr cad l0l2/31
l,ucmri in valoarede I 076 600.00 RON
in baza proicctului penlru autorizarea executerii lucrarilor de constluire (PAC) Dr. 255/2007
elaborat dc SC AGD SRI, clr sediul injude{ul SUCEAVA
municipiul/omful/comuna SUCEAVA sectorul/satul cod po$tal
CU PRIVIRI] I,A AUTOR]ZAREA EXECUTARII LI]CR,{RILOR SE FAC URMATOARELE PRECIZARI,
A, DOCUMENTATIA TEHNICA PAC/PAD V]ZATA SPRE NESCII]MBARE iMPRELI{A CU
AVIZELE ACORDURILE OB I'AC PARTE INTEGR1NTA DTN PREZENI'A AUTORIZA
-.ntjttnN t.ttttr.Lti. ii tup!.ttlntcr.derilt,'t.elit!)t iL!!1/!- Llt ridtlnnib tt to 4 .drile the|.1t.

'^.i n n, i-ntt t\rt tirii l trnrilt '1.1. \h rrlii
B. I ERMI]NUL DE VALABILITATE AL AUTORIZATIEI cste de U luni/zile de la data emilerii, interval de

timp in caretrebuie incepute lucrarile de execulie aulorizate.
C. DURATA DE EXECUTIE A LUCR^RILOR €st€ de _llluni'zile calcular. de la dara inceperii efective a
lucrnrilor (aDulata in prealabil), situatie in care perioada dc valabililale a autorizaliei se exrinde pe lntrcaga duratE de
executie a lucrarilor auiorizale.
D, TITULARUL UTORIZAT]EI ESTE OBLIGAT:
l). anunle data r'nceperii lucrarilor antorizaie, printrimiterea instiinrarii conform fonnularului anexat
SA
i
auroriza(iei (vezi Anexa la Nomclc metodologice) la autoritatea adnrinistraliei publice locale emiiente a
autoriza(iei.
2). Si anunle data inceperii lucrdrilor autorizate, prin trimiterea intliinFrii confor m fonnularului anexal
autorizaliei (vezi Anexa 4laNomelc melodologice) la lnspectoratul de Slal in Conslruclii, impreuna cu dovada
achitarii cotei legalc dc 0,1% din valoarea luuarilor axtorizare.
3). Sapastlezepe santier in pefecti stare autorizltia de conslruire !i documentatia vizaE sprc
neschnnbarc, pc care le va prezenta la cererea organelor de control, polrivit legii. pe roata durata execurtrii
lucrarilor.
.1). in cazul in carc, pe parcursul cxccutirii Lucr:lrilor, se descopera vestigii arheologice (fiagnenie de
ziduri ancadramente de golxri, tundalii, pietre cioplite sau scnlptate, oseminte, inventar monclar, ceranic etc.),
sa sisteze executarea lucririlor, sa ia masuri de paza ti deproteclje qi sA anurte imediat emilentul autorizariei,
precum Ti Dneciajudeleana pen1ru cultura, culte ii patrimoniu cultural national.
5). Sa respecte condiliile impuse de urilizarea sj protejarea domeniului public, precum ii de protectie a
mediului, potrivit normclor gcnerale ii locale.
6). Saranspodc la male alele care nu se pot recupera sau valorifica, ramase in umra executirii lucririlor
de conslruclii.
7)- Sa dcsfiinleze construcliile provizo i de fantier in tennen de zile de la lenninarea efectiva a lucrarilor.
8)- La r'nccpulul execuliei lucririlor, sA monteze la 1oc vizibil "Panoul dc idcnlificare a investitiei".
9). La finalizarca cxeculiei hrcr6 1or, si monteze "Placula de identificare a invesli!iei".
10). in situalia nefinalizarii lucrarilor ln termenul prevAzut de autorialie, sa solicilc prelungnea valabilitatii
acesteia, cu cel pulin 15 ziLe inaintea termenuhi dc expirarc a valabilitdtii autorizatiei de construirc/desfiintare
(inclusiv durata de executie a lucr.rilo0.
ll). Sa regxlarizeze iaxa de autorizare cc revine emitentului, precum ri celelalie obligalii de platd ce ircvjr,
potrivit legii, ca urmar€ a realizarii investi(iei.
12). Toate consnxcliilc proprietale paniculari de declafi, in vederea impunerii, la orgaDelle finaDciare
teriloriale sau la unilalile s ubordoDale accstora, dupi teminarea lor compleE Si nu m ai Grziu de I 5 zile de la
? - -- dala,expirarii lemrcnuhi de valabilitale a autorizatiei de construie/desfiinlare (incltrsiv durata de execulie a
VTCEPRIMAR,
SEF SERVICIU,
Cerasela Prelipceanu
"$r"
Taxa de autorizare in valoare de RON 12 919,00 a fostachitala conform chitanlei nr. aTltLL
din raxa arhitectura s38,0 Of ll6t lc.tD ?cci
Prezenta autodzatie a fost transmisi solicitantului direcrpd!+o$ta*r data de insotitide u,.liCi?ebil
ait#-
( I )exempla(e) dnr docunentalia telxici, nnpreund cu avizele ii acordurile ob1inu1c, vizate sp,e ne*.t i,nUu,.
, in confcrmitate cu prevederile Legii nr.50/1991 privind autorizarea executirii lucrArilor de construcfii, cu
modifi cirile $i completirile ulterioare.
SE PRELUNCE$TE VALABILITATEA
AUTONZATIEI DE CONSTRUIRryDESFIINI'ARE
de la dara dc a9-lo-2@3 pana la dara de O3,1O,2@g
Dupe aceasta dat5, o noua prelungire a valabilitafii nu este posibila, solicitantul urmand sa obline, rn condiriilc
legii, o alte autorizatie de construire/desfiin1are.
Z_s\Ai.l/4.-\
o la
- ;i,-." * bl<ecroe ExEcon/,
" n *r9Z
=g
CF-RASE]-A PRET-I"CFrtNO
Data prelungirii valabiliti!ii

Achitat taxa de: 46fttO RON, conform chitaniei nr. o? 81? ain n,{n.bl
Transmis solicitantului la data de direc/prir po$ta VOffS 941116

Lazarovici Anamaria Nr. Leg. 7380, Raport Spatiu Industrial CORECTAT

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Lazarovici Anamaria Nr. Leg. 7380, Raport Spatiu Industrial CORECTAT

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Nr.

7 din 12 octombrie 2017

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR ANEVAR: LAZAROVICI ANAMARIA

LEGITIMATIE NR. 7380 valabila pentru 2017

Ca rezultat al aplicarii abordarilor de evaluare precizate anterior si a reconcilierii rezultatelor

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA

VALOAREA DE PIATA A FOST ABORDAREA PRIN VENIT

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII ....................................................................................................................................................... 7

2.1. Identificarea si competenta evaluatorului ...........................................................................................................................................................................7

2.9.1 Ipoteze .................................................................................................................................................................................... 10

2.10. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare ............................................................................................................................................................... 11

3. PREZENTAREA DATELOR .................................................................................................................................................................................. 12

3.1. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si localizare ................................................................................................................. 12

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ......................................................................................................................................................................... 14

4.1. Analiza productivitatii proprietatii ................................................................................................................................................ 14

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI…………………………………………...…………………………………..………18

5.1. Cea mai buna utilizare….…………………………………………………………………………………………………….……18

6.2. Abordarea prin venit…………………………………………………..……………………………………………………..……..23

7. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII………………………………………..……………….….28

1.1. SINTEZA EVALUARII

Ca urmare a inspectiei, a analizarii documentelor de proprietate si a informatiilor furnizate de catre proprietari,

 Imobilul este ocupat de proprietari si are destinatia de spatiu industrial.

 Descrierea cladirii – spatiu industrial:

Valoarea de piata = 3.922.100 LEI echivalent 854.200 EURO

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR - EPI

9. Subsemnata, declar ca am inspectat personal proprietatea subiect.

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR, LAZAROVICI ANAMARIA

DATA: 12 octombrie 2017

2.1 IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI

Evaluatorul autorizat, membru stagiar:

2.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A UTILIZATORILOR DESEMNAT

2.3. SCOPUL EVALUARII

2.4. IDENTIFICAREA PROPRIETATII IMOBILIARE SUBIECT

TEREN IMPREUNA CU SPATIU INDUSTRIAL

Titularul dreptului de proprietate S.C. GENERAL CONSTRUCT S.R.L.

Dreptul supus evaluarii: Drept de proprietate deplin

2.6. DATA EVALUARII. DATA INSPECTIEI. DATA RAPORTULUI

2.7. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII

2.8. NATURA SI SURSA INFORMATIILOR PE CARE SE VA BAZA EVALUAREA

 Determinarea termenilor de referinta ai evaluarii

Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate, respectiv:

2.9. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE

2.9.2 Ipoteze speciale

2.10. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

2.11. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII CU STANDARDELE DE EVALUARE ANEVAR

2.12. DESCRIEREA RAPORTULUI

3.1. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si localizare

3.2. Descrierea situatiei juridice

Suprafata luata in calcul este preluata din Autorizatia de construire.

In Anexa nr. 4sunt prezentatedocumentele de proprietate si documentatia cadastrala.

3.3. Descrierea amplasamentului

3.4. Descrierea constructiei

3.5. Identificarea componentelor nonimobiliare

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

4.1.Analiza productivitatii proprietatii

4.2. Delimitarea pietei specifice

4.3. Analiza cererii

4.4. Analiza ofertei

suprafata (mp) 4,058 mp 8,000 mp 2,500 mp 5,700 mp 3,700 mp

4.5. Echilibrul pietei. Previziuni

4.6. Previziunea absorbtiei subiectului in aria de piata

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

5.1. Cea mai buna utilizare

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber