Tărăsescu Paul – Cabinet Individual de Evaluari

Nr. Inregistrare evaluator : 001/29.05.2014

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliară de tip rezidenţial
casă și teren situată în
loc. Drobeta-Turnu Severin, jud. Mehedinţi,
str. Bulevardul Carol I, nr. 73

Elaborat de:
ec. Tărăsescu Paul

-MAI 2014-
 Raport de evaluare casa si teren
REZUMAT

Catre: CONSULTANT INSOLVENTA SPRL

Ref.: la evaluare “Proprietate imobiliara de tip rezidential situata in localitatea Drobeta-Turnu Severin, str. Bulevardul
Carol I, nr. 73, jud.Mehedinţi”
1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliară de tip rezidential, compusa din
casa cu regim de inaltime S+ P, Sc de 467,88 mp si cu terenul aferent constructiilor de 758 mp , situata in loc.
Drobeta-Turnu Severin, str. Bulevardul Carol I, nr. 73, jud. Mehedinţi, proprietatea S.C. ORTOPTIMED S.R.L.

2. Inspectia proprietatii si toate investigatiile si analizele necesare au fost realizate de catre evaluator Tărăsescu
Paul in data de 12.05.2014 in prezenta reprezentantului proprietarului.

3. Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata in vederea vânzării.

4. Raportul de evaluare care urmeaza si pe care aceasta scrisoare il insoteste, constand din 23 de pagini plus
anexele, prezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului. Sinteza evaluarii prezinta succint datele de bază a
raportului și opinia evaluatorului care astazi 12.05.2014 indică valoarea de:

893.650 RON
LEI
(ECHIVALENT A 201.600 EURO)

Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,4328 lei /1 euro.

5. Raportul a fost pregatit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2011, si prezinta baza pe
care s-a stabilit opinia.

29 MAI 2014 Ec. Tărăsescu Paul

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare

-2-
 Raport de evaluare casa si teren

1.1.1.1.2 EVA1L.1U.1A.T1.O1R1 Tărăsescu Paul

.
Legitimaţie ANEVAR Nr. 18012 / 2014
Parafa Nr. 18012 – valabilă 2014
Firma TĂRĂSESCU I. PAUL OCTAVIAN – Expert Evaluator de Proprietati Imobiliare
Adresa evaluatorului  Localitatea : Drobeta Turnu Severin, jud Mehedinți
 Str. Cicero, Nr, 92, Bl, B1, Sc. 3, Ap. 10
 Telefon: 0724267696
 E-mail: tarasescup@yahoo.com

1.1.1.1.4 CLIE
1.N1T.1.1.3 2  Persoană juridica : S.C. ORTOPTIMED S.R.L.
.
Adresa  Localitatea: Drobeta-Turnu Severin, str. Doctor Babeș, nr. 29, bl. KA1, sc. 4,
ap. 5

DESTINATARUL
CONSULTANT INSOLVENTA SPRL
RAPORTULUI

1.1.1.1.6 PRO1P
.1R.1IE
.1T.5A3TEA Proprietate imobiliara de tip rezidential - teren si casa unifamiliala formata din :
EVALUATĂ .  Teren in proprietate in suprafata de 758 mp;
 Casa cu regim de inălțime S+P, la subsol având 2 camere, 2 debarale,
hol si casa scării cu Su de 65,05 mp, iar la parter având 4 camere, vestibul,
salon, 2 debarale, hol, cămara, bucătarie, logie, birou, degajament și 2
grupuri sanitare, Sc 467,88 mp si Su 339,47 mp

Proprietar S.C. ORTOPTIMED S.R.L.

Adresa proprietăţii  Localitatea: Drobeta-Turnu Severin , judetul Mehedinţi
 Str. Bulevardul Carol I, nr. 73

4. DECLARAREA VALORII

1.1.1.1.7
1.1.1.1.8 201.600 EUR echivalent 893.650
1.1.1.1.9 VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ
RON
1.1.1.1.10 LA ABORDAREA PRIN PIATA din care valoare teren 98.070 EUR
(434.720 RON)

VALOAREA NU ESTE INFLUENŢATĂ DE T.V.A. LA BAZA ESTIMĂRII AU STAT TRANZACŢIILE ÎNTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAŢA IMOBILIARĂ SPECIFICĂ

-3-
 Raport de evaluare casa si teren

1.1.1.1.12 BAZA
1.1.1.DE
1.11EVALUARE
5 Valoarea de piaţă
.
1.1.1.1.13 SCOPUL EVALUĂRII Estimarea valorii de piaţă în vederea vanzării prin licitaţie publică

1.1.1.1.14 DATA DE REFERINŢĂ A 12.05.2014

EVALUĂRII
1.1.1.1.15 CURS DE SCHIMB BNR LA 1 EURO = 4,4328 RON
DATA DE REFERINŢĂ
1.1.1.1.16 DATA INSPECŢIEI Inspecţia a fost efectuată de către evaluator Tărăsescu Paul, in data de
PROPRIETĂŢII 12.05.2014 in prezenta reprezentantului proprietarului/debitor ului.
1.1.1.1.18 DATA INTOCMIRII 29.05.2014
R1A.1P.O
1.R1.T1U7LUI DE
EVALUARE
6. DATE PRIVIND DREPTUL  Dreptul de proprietate:
DE PROPRIETATE,  Intabulare,drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1. ,
SUPRAFAŢA ŞI COTE in fav. S.C. ORTOPTIMED S.R.L. , contract de vânzare – cumpărare nr. 1631,
INDIVIZE din 01.01.2003, emis de BNP MARIN ANDRECA ALEXANDRA
 Document disponibil :
 Carte Funciară nr. 52433 Drobeta-Turnu Severin
 Număr topografic / cadastral : 1272
 Suprafaţa de teren înscrisă în CF: 758 mp
 Total suprafata teren : 758 mp
 Descrierea proprietatii in CF : Casa cu regim de inălțime S+P, la subsol
având 2 camere, 2 debarale, hol si casa scării cu Su de 65,05 mp, iar la parter
având 4 camere, vestibul, salon, 2 debarale, hol, cămara, bucătarie, logie,
birou, degajament și 2 grupuri sanitare, Sc 467,88 mp si Su 339,47 mp
 Părţile indivize comune: nu e cazul
 Sarcini înscrise în Cartea Funciară:
- Intabulare, drept de IPOTECA in val. de 58.545,00 euro , plus dobandă
indexabilă și comisioanele aferente in fav. B.C. Sanpaolo IMI Bank Romania
S.A., Sucursala Dr. Tr. Severin cu interdictia de instrainare, grevare și demolare,
contract de ipotecă nr 5444 din 22.12.2005, emis de BNP MARIN ANDRECA
ALEXANDRA
- Intabulare, drept de IPOTECA in val. de 200.000,00 RON , plus dobandă
indexabilă calculată prin rambursarea integrală a acestuia care data prezentei
este de 12,25% pe an și comisioanele aferente in fav. B.C. Sanpaolo IMI Bank
Romania S.A., Sucursala Dr. Tr. Severin cu interdictia de instrainare, grevare și
demolare, contract de ipotecă nr 5466 din 23.12.2005, emis de BNP MARIN
ANDRECA ALEXANDRA
- Intabulare, drept de IPOTECA in val. de 318.000,00 RON , plus dobandă
variabilă echivalenta creditului calculată cu dobânda Robor+3,5%, care la data
prezentei este de 16,44% in fav. B.C. Sanpaolo IMI Bank Romania S.A. ARAD,
Sucursala Dr. Tr. Severin cu interdictia de instrainare, grevare și demolare,
contract de ipotecă nr 2458 din 01.01.2008, emis de BNP MARIN ANDRECA
ALEXANDRA

MENŢIUNI 1: Situaţia  Extras de Carte Funciară: Evaluatorul a avut la dispoziţie extras de carte
privind Cartea Funciară funciară din data de 15.05.20014 , din care s-au extras datele mai sus
prezentate, – anexat prezentului raport şi considerat parte integrantă . Conform
extrasului de carte funciară prezentat proprietatea imobiliar ă nu este liberă de
sarcini .
 A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate în ipoteza în care el este
valabil, tranzacţionabil şi neafectat de sarcini.

-4-
 Raport de evaluare casa si teren

7. DATE PRIVIND  Documentatie cadastrala :

DOCUMENTATIA In documentatia – plan de situatie - pusa la dispozitia evaluatorului sunt inscrise:
CADASTRALA  Teren 758 mp conform CF
 Constructii :
 Casa cu regim de inălțime S+P, la subsol având 2 camere, 2 debarale,
hol si casa scării cu Su de 65,05 mp si pivnita Su de 60,66, iar la parter
având 4 camere, vestibul, salon, 2 debarale, hol, cămara, bucătarie,
logie, birou, degajament și 2 grupuri sanitare, Sc 467,88 mp si Su 339,47
mp
 Suprafaţa înregistrată în acte :
 Suprafata construita la sol casa cu regin de inaltime S+P(C1),
Sc =467,88 mp
 Diferenţe între situaţia cadastrală / tabulară şi situaţia de pe teren :
Nu sunt
8. SITUAŢIA ACTUALĂ A  Situatia ocupantilor : ocupat de proprietari
PROPRIETATII  Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul
 Destinatie : rezidentiala
9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE AMPLASARE  Proprietatea este amplasată :
 pe str. Bulevardul Carol I, nr. 73, cartier Centru, localitatea Drobeta-Turnu
Severin, jud. Mehedinţi.
 Accesul la proprietate se realizeaza prin drum de acces - asfaltat.
 Strada la care are acces proprietatea este sistematizată superior, utilităţile
aferente existente pe amplasamente sunt: energie electrică, apa, canalizare,
 Vecinatati imediate:, proprietati rezidentiale, instituții publice
ARTERE IMPORTANTE  Auto şi pietonal: - str. Bulevardul Carol I, str. Smârdan
DE CIRCULAŢIE ÎN  Calitatea reţelelor de transport: asfaltate cu 1 benzi pe sens .
APROPIERE
CARACTERUL EDILITAR  Tipul zonei : rezidenţială și comercială
AL ZONEI  În zonă sunt amplasate preponderent case unifamiliale cu regim de inaltime P,
P+M si P+E+M case unifamiliale.
 Distanţa faţă de proprietăţi complementare (pieţe, magazine, instituţii de
învăţământ etc.) este medie
 Mijloacele de transport în comun – autobuz .
 Unităţi comerciale: amplasate la o distanţă medie
 Unităţi de învăţământ (mediu): amplasate la o distanţă mică
 Unităţi medicale: existente
 Instituţii de cult: amplasate la distanţă mică
 Sedii de bănci: amplasate la o distanţă relativ mică
 Instituţii guvernamentale: amplasate la o distanţă mică
 Parcuri: amplasate la o distanţă mică – Parcul Dragalina
UTILITĂŢI EDILITARE  Reţea urbană de energie electrică: existentă.
CONECTATE PE  Reţea urbană de apă: existentă.
PARCELA  Reţea urbană de termoficare: existenta.
 Reţea urbană de gaze: existentă.
 Reţea urbană de canalizare: existentă.
 Reţea urbană de telefonie, cablu tv şi internet: existentă;
AMBIENT - POLUARE  Civilizat, poluare redusa
CONCLUZIE PRIVIND  Proprietatea este amplasată într-o zona rezidenţială, pe str. Bulevardul Carol I,
ZONA DE AMPLASARE nr. 73 , in localitatea Drobeta-Turnu Severin , jud.Mehedinţi.
 În zonă sunt amplasate preponderent case unifamiliare cu regimul de înălţime P,
P+M si P+ E+ M.
 Dotări şi reţele edilitare satisfacătoare.

-5-
 Raport de evaluare casa si teren
 Ambient civilizat.
10. DESCRIEREA TERENULUI
IDENTIFICARE  Parcela de teren are coordonatele : str. Bulevardul Carol I, nr. 73 ,Drobeta-
Turnu Severin, jud Mehedinţi
SUPRAFATA, FRONT  Suprafata teren : 758 mp
STRADAL , TOPOGRAFIE  Front stradal :dublu front 27,40x27,70 m;
 Forma : dreptunghiulara.
 Topografie : plana
AMENAJARI
TEREN IN EXCES SAU  Teren in exces : -
SURPLUS  Teren in surplus : nu exista
11. DESCRIEREA CONSTRUCTIILOR
IDENTIFICARE, TIP  Constructii existente pe teren:
 Casa regim de inaltime S+P
 Anul construirii : aprox. 1900
 Alte amenajări : -
ARII  Aria construita - locuibila:
o Casa S+ P (C1) : 467,88 mp

o Aria desfasurata - locuibila:

 Casa S+P ( C1) : 467,88 mp;

o Aria utila - locuibila:

 Casa S+ P ( C1) : 465,18 mp;

COMPARTIMENTARI  Conform planuri anexate:

 Casa cu regin de inaltime S+P
C1-parter
vestibul 12,41
salon 47,75
dormitor 28,28
dormitor 20,40
wc 3,20
wc 2,75
debara 1,08
hol 34,35
cămara 18,00
bucătărie 21,60
doormitor 35,54
dormitor 45,89
logie 13,11
birou 27,57
degajament 15,30
debara 12,24
Su 339,47
C1 - subsol
cameră 16,79
cameră 22,14
debara 2,20
hol 11,02
debara 4,40
casa scării 8,50
Su 65,05

-6-
 Raport de evaluare casa si teren

C1 -
PIVNITA
60,66
Su 60,66

STRUCTURA  Infrastructura ( fundaţii) : caramida

 Suprastructura:
 Rezistenţă : ziduri portante din caramida
 Compartimentări interioare şi închideri perimetrale: din caramida
 Planşee : lemn
 Acoperiş :
 şarpanta: lemn
 învelitoare : tabla galvanizată pe corp C1
FINISAJE INTERIOARE  Pardoseli: - parchet din lemn camere, iar gresie in camere, grupurile
sanitare si bucatarie ;
 Placaje : placaje cu faianta in grupurile sanitare si bucatarie
 Tencuieli : simple
 Zugraveli : lavabile
 Termoizolatie/termositem : fara
FINISAJE EXTERIOARE  Tencuieli : simple
 Termoizolaţie / termosistem : fara
 Zugrăveli : simple
 Placaje sau soclu : fara
TAMPLARIE  Uşi : lemn si tâmplarie aluminiu ;
 Ferestre : lemn cu geam de sticla și tamplarie aluminiu cu geam termopan
INSTALAŢII ŞI DOTĂRI  Instalaţii electrice : iluminat incandescent, prize pentru curent, telefon,
internet
 Apa şi canalizare : da
 Încăzire şi apa caldă :centrala legata la termoficare cu calorifere;
 Instalaţie de condiţionare a aerului : da

NECESAR DE INVESTIT  Fara

STARE FIZICA,  Stare fizica generala : buna
DEPRECIERI  Deprecieri identificate : NU
CONCLUZIE PRIVIND  Aspect îngrijit, utilităţi complete .
PROPRIETATEA  Finisaje : medii
 Starea tehnică generală este buna
12. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIEŢEI ŞI  Definirea pietei : Piaţa locuinţelor rezidenţiale de tip unifamilial.
SUBPIEŢEI  Arealul analizat : Localitatea Drobeta-Turnu Severin, zona Traian , jud
Mehedinţi
NATURA ZONEI  Zonă mixtă rezidenţială și comercială
 Din punct de vedere edilitar: zona in stagnare
 Din punct de vedere economic: în stagnare cu şomaj ridicat .
OFERTA DE LOCUINŢE  Stare : Medie
SIMILARE  Evolutie : Stagnare
CEREREA DE LOCUINŢE  Stare : Scazuta
SIMILARE  Evolutie : Stagnare

ECHILIBRUL PIEŢEI  In ceea ce priveste echilibrul pieţei imobiliare, faţă de ultimii ani
(RAPORTUL CERERE/ raporturile s-au inversat pe piata imobiliară aceasta devenind o piaţă a
-7-
 Raport de evaluare casa si teren
OFERTĂ) cumpărătorului începând cu ultima parte a anului 2008.
 Transformarea pieţei imobiliare într-o piaţă a cumpărătorului s-a
realizat în contextul penuriei de capital şi a creşterii costurilor cu
acesta – context de criză cunoscut în mediile de afaceri şi de
participanţii pe piaţă - coroborat cu scăderea numărului tranzacţiilor
pe segmentul imobiliar şi previziunile de accentuare a continuării
trendului descendent a evoluţiei preţurilor pe piaţa menţionată.
PREŢURI ÎN ZONA  Minim: 100 EURO /mp.
ANALIZATA PENTRU  Maxim: 200 EURO /mp.
TERENURI
COMPARABILE
PREŢURI ÎN ZONA  Minim: 120.000 EURO (600 euro/mp Su)
ANALIZATA PENTRU  Maxim: 250.000EURO (850 euro/mp Su)
PROPRIETATI
COMPARABILE
CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU  Minim: 500
PROPRIETATI  Maxim: 1500
COMPARABILE

COSTURI DE  Minim: 500 EURO / mp Ad

CONSTRUCTIE  Maxim: 700 EURO / mp Ad
 Marjele de profit ale promotorilor / antreprenorilor care construiesc si
vand case noi se situeaza in jurul valorii de 10%
CONCLUZII ŞI TENDINŢE PRIVIND  piaţă a cumpărătorului - începând cu ultima parte a anului 2008.
PIAŢA PROPRIETĂŢII  Trend descendent al valorilor pe piaţa specifică, număr redus de
tranzacţii.
 Timpul de vanzare mediu al propietatilor de tipul celei evaluate : 6-12
luni;
 Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al
proprietăţii

13. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectata din diferite variante posibile care
va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare
ale lucrării.
Cea mai buna utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic
posibila, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii:
o cea mai bună utilizare a terenului liber
o cea mai bună utilizare a terenului construit.

Destinatii alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietatii :

 demolare constructie si vanzare teren liber – presupune cheltuieli de demolare de aproximativ 13.955 EUR
 utilizare rezidentiala – posibila fara investitii de adecvare
 utilizare comerciala – pensiune - fara investitii de adecvare

Destinatii permise legal sin cele identificate ca posibile fizic :

 demolare constructie si vanzare teren liber – presupune cheltuieli obtinerea autorizatiei de demolare
 utilizare rezidentiala – DA
 utilizare comerciala pensiune – NU

Analiza criteriului fezabilitatii si productivitatii maxime :

-8-
 Raport de evaluare casa si teren

UTILIZARI ALTERNATIVE
TEREN COMERCIAL
REZIDENTIAL
LIBER - BIROURI
Specificatie

Chirie de piata (EURO/ luna sau / mpAu / luna) 1.000 4

Suprafata de inchiriat (mpAu) 465,18 465 465
Venit lunar din chirie - VBP - euro 1.000 1.628
Venit anual din chirie - VBP - euro 12.000 19.540
TOTAL VENIT BRUT POTENTIAL - VBP - eruo 12.000 19.540
Grad de ocupare % 85% 85%
Venit Brut din Exploatare - VBE - euro 10 200 16 610

Rata de capitalizare aferenta VBE 5,10% 7,00%

VALOAREA PROPRIETATII IN EXPLOATARE -
euro 200 000 237 300
Teren in exces - mp 758 0 0
Valoare unitara teren euro / mp 129 129 129
Valoare teren in exces - euro 98.066 0 0
VALOARE PROPRIETATE INAINTE DE INVESTITII
NECESARE -euro 98.066 200.000 237.300
Costuri unitare
demolare/conversie/reparatie/imbunatatiri
necesare - euro / mp Au 30 0

Total costuri conversie/reparatie/imbunatatiri

necesare - euro 13.955 0 0
TOTAL VALOARE PROPRIETATE 84.111 200.000 237.300
CEA MAI BUNA UTILIZARE NU NU DA

Practic, ţinând cont de tipul clădirii şi de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea evaluată
este cea de proprietate imobiliară comercial-birouri. Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U. aceasta
abordare:
o este permisibilă legal;
o îndeplineşte condiţia de fizic posibilă.
o este fezabilă financiar.
o este maxim productivă se refera la valoarea proprietăţii imobiliare in condiţiile celei mai bune utilizări (destinaţii).

14. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE  IVS – Cadrul general
INTERNAŢIONALE DE  IVS 101 – Sfera misiunii de evaluare
EVALUARE – EDIŢIA 2011  IVS 102 – Implementare
 IVS 103 – Raportarea evaluarii
 IVS 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
CADRU LEGAL  Legislatia in vigoare

-9-
 Raport de evaluare casa si teren

14.1. ABORDAREA PRIN PIAŢĂ

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corecţii cantitative pentru fiecare element de
comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt
superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută.
Criteriul de selecţie a valorii a fost corecţia totala brută ca procent din preţul de vânzare cea mai mică.

Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare
colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.

Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Criterii şi elemente de Proprietatea de Proprietati comparabile comparaţie

comparaţie: evaluat: 1 2 3
Pret ( euro) 150.000 240.000 180.000
Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drept de proprietate integral integral integral integral
transmis:
Conditii de finantare normale similare similare similare
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Cheltuieli imediat
urmatoare dupa cumparare fara fara fara fara
Condiţiile pietei: prezent prezent prezent prezent
str.Bl Carol I, Str Bl Carol Str.Matei Str. Doctor
Adresa nr. 73 - Drobeta- I,nr 71 - Vasilescu, nr 22 Saidac, nr 46
Turnu Severin Drobeta-Turnu Drobeta-Turnu Drobeta-Turnu
Localizare:

Zona Traian Zona Traian Zona Traian Zona Centru

Caracteristici fizice
Suprafaţa teren necesar 758 584 973 515
(mp):
Suprafata teren in exces 0 0 0 0
Suprafata teren total 758 584 973 515
da / da / da /
Utilitati ( en el / apa / da / da / da /
da-in apropiere
canalizare / gaz metan / da - in da / da / da / nu da / da / da / nu
/ da-in
termoficare oras / aer apropiere / da / / da/ da / nu / da/ da/ nu
apropiere / nu
conditionat / alte) nu
/ nu
termoficare oras
Incalzire termoficare oras sobe termoficare oras
si sobe teracota
Finisaje medii medii- superioare medii
inferioare
Anul constructiei aprox 1900 similar similar inainte de 1970
Garaj si anexe anexe anexe anexe garaj
Arie utila 465,18 402 250 437
Cea ma buna utilizare: comercial comercial rezidential comercial birouri
birouri birouri
Pret / mp (EURO) 373 960 412
Aria desfasurata 467,88
Aria construita la sol 467,88

Grila de comparatii este urmatoarea :

- 10 -
 Raport de evaluare casa si teren
Element de comparatie Proprietatea s ubiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Identificare proprietate s tr.Bl Carol I, nr. 73 - Str Bl Carol I,nr 71 - Str.Matei Vas iles cu, Str. Doctor Saidac, nr
Drobeta-Turnu Severin Drobeta-Turnu Severin nr 22 Drobeta-Turnu 46 Drobeta-Turnu
Severin Severin

Pret vanzare 150.000 240.000 180.000

TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara s au procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -15.000 -24.000 -18.000
Pret de vanzare corectat 135.000 216.000 162.000
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate trans ferat integral integral integral integral
Corectie unitara s au procentuala
Corectie totala drept de proprietate 0 0 0
Pret corectat 135.000 216.000 162.000
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale s imilare s imilare s imilare
Corectie unitara s au procentuala 0 0 0
Corectie totala conditii de finantare 0 0 0
Pret corectat 135.000 216.000 162.000
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara s au procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret corectat 135.000 216.000 162.000
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare - inves titii de fara fara fara fara
adecvare, finalizare, finis are
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cheltuieli imediat dupa cumparare 0 0 0
Pret corectat 135.000 216.000 162.000
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul ) prezent prezent prezent prezent
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de piata 0 0 0
Pret corectat 135.000 216.000 162.000
LOCALIZARE
Localizare Zona Traian Zona Traian Zona Traian Zona Centru
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala localizare 0 0 0
Pret corectat 135.000 216.000 162.000
CARACTERISTICI FIZICE
Teren neces ar 758 584 973 515
Corectie unitara 129 129 129
Corectie totala teren 22510 -27820 31440
Pret corectat 157.510 188.180 193.440
Teren in exces 0 0 0 0
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala teren 0 0 0
Pret corectat 157.510 188.180 193.440
da / da / da / da - in da / da / da / da-in da / da / da / nu / da/ da da / da / da / nu / da/
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare oras
apropiere / da / nu apropiere / da-in / nu da/ nu
/ aer conditionat / alte)
apropiere / nu / nu
Corectie unitara s au procentuala 0 0 0
Corectie totala utilitati 0 0 0
Pret corectat 157.510 188.180 193.440
Termoficare proprie termoficare oras s obe termoficare oras termoficare oras s i
s obe teracota
Corectie unitara s au procentuala 0 0 0
Corectie totala termoficare proprie 3000 0 0
Pret corectat 160.510 188.180 193.440
Finis aje medii medii-inferioare s uperioare medii
Corectie unitara 60 -100 0
Corectie totala finis aje 24.120 -25.000 0
Pret corectat 184.630 163.180 193.440
Structura clas ica - caramida + clas ica - caramida + clas ica - caramida + clas ica - caramida +
beton beton beton beton
Corectie unitara s au procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala vechime 0 0 0
Pret corectat 184.630 163.180 193.440
Vechime - an cons tructie aprox 1900 s imilar s imilar inainte de 1970
Corectie unitara s au procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala vechime 0 0 0
Pret corectat 184.630 163.180 193.440
Aria utila 465,18 402,00 250,00 437,00
Corectie unitara 270 150 290
Corectie totala arie utila 17.060 32.280 8.170
Pret corectat 201.690 195.460 201.610
Garaj s i anexe anexe anexe anexe garaj
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala garaj s i anexe 0
Pret corectat 201.690 195.460 201.610
Caracteris tici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala caracteris tici economice 0 0 0
Pret corectat 201.690 195.460 201.610
Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare comercial birouri comercial birouri rezidential comercial birouri
Corectie unitara 0% 5% 0%
Corectie totala cea mai buna utilizare 0 9.773 0
Pret corectat 201.690 205.230 201.610
Componente non-imobiliare ale valorii nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala componente non-imobiliare 0 0 0
Pret corectat 201.700 205.200 201.600
Corectie totala neta 66.690 10.767 39.610
Corectie totala neta (% ) 49% 5% 24%
Corectie totala bruta 66.690 94.873 39.610
Corectie totala bruta (% ) 49% 44% 24%

201.600 euro 893.650 ron

Opinie 433,38 euro / mp Curs 4,4328
Data 12.mai.14

- 11 -
 Raport de evaluare casa si teren
Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel:
 S-au corectat comparabilele 1, 2 și 3 pentru oferta cu -10% un interval mediu de negociere pentru acest tip de
proprietate determinat pe piata ;
 Drept de proprietate :
o Nu au fost necesare corectii;
 Restrictii legale :
o Nu au fost necesare corectii;
 Conditii de finantare :
o Nu au fost necesare corectii;
 Conditii de vanzare :
o Nu au fost necesare corectii;
 Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare :
o Nu au fost necesare corectii;
 Conditii de piata :
o Nu au fost necesare corectii;
 Localizare :
o Nu au fost necesare corectii;
 Caracteristici fizice – teren:
o S-au corectat toate comparabilele cu diferenta de suprafata inmultit cu pretul unitar/mp teren;
o S-au aplicat corectii comparabilelor 1, 2 și 3 ;
 Caracteristici fizice – teren in exces:
o Nu au fost necesare corectii;
 Caracteristici fizice – utilitati:
o Nu au fost necesare corectii;
 Caracteristici fizice – termoficare proprie:
o S-a aplicat o corectie pozitiva comparabilei 1 (3000 euro) aceasta benficiind de un sistem de
incalziremai slab in comparatie cu proprietatea subiect ;
 Caracteristici fizice – finisaje:
o S-a aplicat o corectie pozitivă de 60 euro/mp comparabilei 1, aceasta fiind finisata inferior in
comparatie cu proprietatea subiect ;
o Comparabila 2 a fost corectate negativ fiind finisate superior proprietatii subiect (-100 euro / mp / Su)
 Caracteristici fizice – vechime:
o Nu au fost necesare corectii;
 Caracteristici fizice – arie utila:
o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Au a fiecarei
comparabile;
o Corectia a fost aplicata tuturor comparabilelor inmultind corectia unitara cu diferenta de arie utila intre
fiecare comparabila si subiect;;
 Caracteristici fizice – garaj si anexe:
o Nu au fost necesare corectii;
 Caracteristici economice:
o Nu au fost necesare corectii;
 Cea mai buna utilizare:
o S-a corectat pozitiv comparabila 2 cu 5% aceasta avand o cea mai buna utilizare inferioara proprietății
evaluate;
 Componente non – imobiliare ale valorii:
o Nu au fost necesare corectii;
Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii
comparabile 3 deoarece proprietatii 3 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica)
avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata,
analiza pe perechi de date este:

1.1.1.1.19 VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ 201.600 EUR

1.1.1.1.20 PRIN PIAŢĂ echivalent 893.650 RON
Valoarea estimata prin aceasta abordare include si valoarea terenului.

- 12 -
 Raport de evaluare casa si teren
14.2. ABORDAREA PRIN VENIT

Evaluarea a fost realizată prin metoda capitalizării directe. Prin acestă metodă venitul anual estimat ca fiind
generabil de către o proprietate se converteşte în valoare prin aplicarea unei rate adecvate de venit. In cazul de
faţă am utilizat o rată de caitalizare aplicată venitului brut efectiv din exploatare estimat.
Etapele aplicării metodei sunt:
1. Estimnarea venitului net din exploatare (VBE)
2. Estimarea ratei de capitalizare aferentă veniturilor brute efective R
3. Convertirea VBE în valoare prin intermediul R cu formula: Vcap = VBE / R

1. Estimarea venitului brut din exploatare (VBE) s-a realizat astfel:

- s-a estimat o chirie lunară obtenabilă de 4 EUR/mp Su (coroborată cu informaţiile de pe piaţă
privind chiriile şi caracteristicile şi localizarea spaţiului evaluat)
- s-a estimat venitul brut potenţial VBP ca fiind chiria obtenabilă pe 12 luni
- s-a estimat un grad de ocupare de 85% (10 luni din 12) şi s-a estimat venitul brut efectiv (VBE)
2. Estimarea R s-a făcut ca şi raport al ratei venitului net supra multiplicatorului venitului brut. S-au extras date de
pe piaţă privind vânzări şi închirieri de case s-au estimat pentru fiecare gradele de neocupare şi s-a estimat o rată
de capitalizare pentru fiecare caz:

COMPARABILE A B B
Chirie lunara solicitata 1000 2000 1100
Su 402 250 437
Euro/mp Su 2,5 8,0 2,5
Venit Brut Potential (EUR/an) 12.000 24.000 13.200
85% 85% 85% 85%
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 10.200 20.400 11.220
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 150.000 240.000 180.000

Rata de capitalizare (%) 7 9 6

Intervalul ratelor de capitalizare totale astfel obţinut este de 6% - 9%, rate care se aplică unor venituri brute
efective. Pentru cazul de faţă, având în vedere caracteristicile clădirii, s-a considerat o rată de 7 % ,casa fiind mai
apropiat de comparabilai A ca şi caracteristici.
4. Făcând calculele avem:

Rata de capitalizare aleasa (%) 7,0

Suprafata utila (mp) - casa cca. 339,47
Chiria lunara (EUR/luna) 1100
Suprafata utila (mp) - anexa cca. 125,71
Chiria lunara (EUR/luna) 280
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 16.560
Total VBP (eur/an) 16.560
Grad de ocupare 85%
Venituri brute efective VBE(EUR/an) 14.076
Total VBE (EUR/an) 14.076
Rata de capitalizare 7,0%
Multiplicator 14,29

Valoare randament (EUR) 201.086

Valoare abordare prin venit rotund (EUR) 201.100 €
Valoare abordare prin venit rotund (LEI) 891.440 lei

Astfel, valoarea proprietăţii obţinută prin abordarea prin venit este (rotund)

VCB = 201.100 EUR echivalent 891.440 RON

- 13 -
 Raport de evaluare casa si teren

201.100 EUR
VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ PRIN VENIT echivalent 891.440 LEI
Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii

14.3. ABORDAREA PRIN COST

Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de achizitionare a
terenului (valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a
unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se
adauga la costul total al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual la costurile de constructie se adauga si
stimulentul/profitul promotorului imobiliar.
In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata, se scad
apoi sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere
functionala(tehnologica) si depreciere economica (externa).

14.3.1. ESTIMAREA VALORII TERENULUI

In evaluarea terenului se pot utiliza şase tehnici: comparaţia vanzarilor, alocarea, extracţia, parcelarea si dezvoltarea,
tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracţia combină metoda costului cu metoda comparaţiei
directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.

Metoda comparatiilor directe este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere - oferta pe
piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care
se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date
comparabile. Prin această metodă, preţurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie
de asemănări sau diferenţieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara
locala.
Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care
reflecta cel mai bine natura imperfecta a pietei imobiliare si tipul datelor de piata.

Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare
colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.

Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Nr Criterii şi elemente de Teren de evaluat: Terenuri de comparaţie

crt comparaţie: A B C
0 Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Drepturi de proprietate fara restrictii
1 transmise: fara restrictii fara restrictii fara restrictii
2 Restrictii legale fara restrictii similare similare similare
3 Conditii de finantare normale similare similare similare
4 Conditii de vanzare normale normale normale normale
5 Condiţiile pietei: prezent prezent prezent prezent
Localizare: str.Bl Carol I, nr. str. Traian, nr.96 - Str. Matei Str. Adrian, nr
73 - Drobeta-Turnu Drobeta-Turnu Vasilescu,nr. 20A - 277 - Drobeta -
Severin Severin Drobeta-Turnu Severin Turnu - Severin
6
7 Caracteristici fizice
Suprafaţa (mp): 758 360 240 495
Forma, raport front / dreptunghiular dreptunghiular, dreptunghiular, dreptunghiular,
adancime: 1/0,96 1/2.13 1/4.26 1/1,71
Front stradal - aprox : dublu front 27,40 X 13 7,5 17
27,70
Topografie: plan plan plan plan
Utilitati ( en el / apa da / da / da / da - da / da / da / da- da / da / da / nu / da / da / da / nu
/ canal / gaz metan / in apropiere / da / in apropiere/ da in nu / nu / nu / nu
termoficare / alte) nu apropiere / nu
8
9 Zonare: rezidential rezidential rezidential rezidential
10 Cea ma buna utilizare: rezidential rezidential rezidential rezidential
Pret total (EURO) 45.000 32.000 52.000
Pret / mp (EURO) 125,00 133 105
Grila de comparatii este urmatoarea :

- 14 -
 Raport de evaluare casa si teren
Elementul de COMPARAŢIE Proprietatea subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C

str.Bl Carol I, nr. 73 - str. T raian, nr.96 - Str. Matei Vasilescu,nr. Str. Adrian, nr 277 -
Drobeta-T urnu Drobeta-T urnu 20A - Drobeta-T urnu Drobeta - T urnu -
Severin Severin Severin Severin
Identificare
data prezent prezent prezent prezent
Suprafaţa [mp] 758 360 240 495
PREŢ VÂNZARE EUR 45.000 32.000 52.000
Preţul de Vânzare (EUR/mp) - criteriul de
comparatie € 125,00 € 133,33 € 105,05
T IP COMPARABILA
T ip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -12,50 -13,33 -10,51
Pret de vanzare corectat 112,50 120,00 94,54
DREPT UL DE PROPRIET AT E
Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
Corectia unitara sau procentuala 0 0 0
Corecţie totala pentru Drepturi de proprietate € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 112,50 € 120,00 € 94,54
REST RICT II LEGALE
Restrictii legale - coeficienti urbanistici fara restrictii similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecţie totala pentru Restrictii legale - coeficienti
urbanistici € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 112,50 € 120,00 € 94,54
CONDIŢ II DE FINANŢ ARE
Condiţii de finanţare normale similare similare similare
Corectia unitara sau procentuala
Corecţie totala pentru finanţare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 112,50 € 120,00 € 94,54
CONDIŢ II DE VÂNZARE
Condiţii de vânzare normale normale normale normale
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecţie totala pentru condiţii de vânzare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 112,50 € 120,00 € 94,54
CONDIŢ II DE PIAŢ Ã
Condiţii ale pieţei prezent prezent prezent prezent
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecţie totala pentru condiţii ale pieţei € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 112,50 € 120,00 € 94,54
LOCALIZARE
str.Bl Carol I, nr. 73 - str. T raian, nr.96 - Str. Matei Vasilescu,nr. Str. Adrian, nr 277 -
Localizare Drobeta-T urnu Drobeta-T urnu 20A - Drobeta-T urnu Drobeta - T urnu -
Severin Severin Severin Severin
Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 15%
Corecţie totala pentru localizare € 0,00 € 0,00 € 14,18
Preţ corectat (EUR/mp) € 112,50 € 120,00 € 108,72
CARACT ERIST ICI FIZICE

758 mp ; 360 mp ; 240 mp ; 495 mp ;

dreptunghiular 1/0,96 dreptunghiular, 1/2.13 dreptunghiular, 1/4.26 dreptunghiular, 1/1,71
Marime ( dimensiune) si forma
Corectia unitara sau procentuala 0% -10% 0%
Corecţie totala pentru formã şi dimensiuni € 0,00 -€ 12,00 € 0,00
dublu front 27,40 X
Front stradal - deschidere la fatada 27,70 13 8 17
Corectia unitara sau procentuala 15% 15% 15%
Corecţie totala pentru front stradal € 16,88 € 18,00 € 16,31
T opografie plan plan plan plan
Corectia unitara sau procentuala 0,0% 0% 0%
Corecţie totala pentru topografie ( planeitate) € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 129,38 € 126,00 € 125,03
UT ILIT ĂŢ I DISPONIBILE
da / da / da / da- in
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / da / da / da / da - in da / da / da / nu / nu / da / da / da / nu / nu /
apropiere/ da in
termoficare / alte) apropiere / da / nu nu nu
apropiere / nu
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corecţie totala pentru utilităţi disponibile € 0,00 € 2,50 € 2,50
Preţ corectat (EUR/mp) € 129,38 € 128,50 € 127,53
ZONAREA
Zonarea - destinatia legala permisa rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţie totala pentru zonare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 129,38 € 128,50 € 127,53
CEA MAI BUNA UT ILIZARE
Cea mai bunã utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţie totala pentru Cea mai bunã utilizare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat € 129,38 € 128,50 € 127,53
Preţ corectat (Eur/mp) € 129 € 129 € 128
Corecţie totalã netã (absolut) € 16,88 € 8,50 € 32,99
(procentual) 15% 7% 35%
(absolut) € 16,88 € 32,50 € 32,99
Corecţie totalã brutã (procentual) 15% 27% 35%
Suprafata 758
Opinie / mp € 129
Valoare estimata _EURO 98.070
Valoare_RON 434.720
Curs valutar 4,4328
Data evaluarii 12.mai.14
- 15 -
 Raport de evaluare casa si teren

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

 S-au corectat comparabilele A, B si C pentru oferta cu -10% un interval mediu de negociere pentru acest tip de
proprietate;
 Drept de proprietate :
o nu au fost necesare corectii;
 Restrictii legale :
o nu au fost necesare corectii;
 Conditii de finantare:
o nu au fost necesare corectii;
 Conditii de vanzare:
o nu au fost necesare corectii;
 Conditii de piata:
o nu au fost necesare corectii;
 Localizare:
o Comparabila C a fost corectata pozitiv cu 15% fiind localizata inferior fata de proprietatea subiect;
o Corectia a fost extrasa din analiza pietei;
 Caracteristici fizice :
o S-a aplicat o corectie negativa comparabilei b (-10%) deoarece aceasta are o suprafata mai mica
decat proprietatea subiect iar proprietatile mai mici se vand mai scump decat cele mai mari;
o S-a aplicat o corectie pozitiva pentru comparabilele A, B si C (15%) deoarece au un front stradal mai
mic decat proprietatea subiect;
o Corectiile au fost extrase de pe piata;
 Utilitati disponibile
o S-a aplicat o corectie pozitiva de 2,5 euro/mp comparabilelor B si C, acestea nebeneficiind de acces
la reteaua de gaz a orasului si termoficare;
 Zonarea
o nu au fost necesare corectii;
 Cea mai buna utilizare :
o nu au fost necesare corectii;

Valoarea asimilata pentru terenul supus evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a terenului
comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica)
avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata pentru teren prin abordarea prin piata,
analiza pe perechi de date este de 98.070 EURO ( 434.720 RON ).

Teren in exces

Nu este cazul;

- 16 -
 Raport de evaluare casa si teren
15.RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi
informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii
imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:

1.1.1.1.21 VALOAREA DE PIAŢĂ RECOMANDATĂ 201.600 EUR echivalent

893.650 RON
VALOAREA DE PIAŢĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAŢA
VALOAREA NU ESTE INFLUENŢATĂ DE T.V.A. LA BAZA ESTIMĂRII AU STAT TRANZACŢIILE ÎNTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAŢA IMOBILIARĂ

TĂRĂSESCU PAUL OCTAVIAN EXPERT

EVALUATOR DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

Tărăsescu Paul Octavian

Evaluator proprietăţi imobiliare, membru titular ANEVAR
Evaluator membru al Uniunii Nationale a Evaluatorilor
Autorizati din Romania

- 17 -
 Raport de evaluare casa si teren
16. DEFINIŢII

VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS - Cadrul General

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în
care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

17. IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este
exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele
ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

17.1.Ipoteze şi condiţii limitative speciale:

 Evaluatorul a examinat Planul de situaţie/schiţa de dezmembrare/fişa bunului imobil vizată de ANCPI/OCPI şi a
identificat proprietatea împreună cu proprietarul sau reprezentantul acestuia; locaţia indicată şi limitele proprietăţii
indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea
necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi
descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o
valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele
de proprietate. Orice neconconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate
invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar
păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.
 Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea
existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

17.2. Ipoteze:
 Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre CONSULTANT
INSOLVENTA SPRL si client fiind prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.
 Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;
 Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata in ipoteza „libera de sarcini”;
 Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garantii pentru acuratete;
 Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara
cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;
 Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului, acestea fiind considerate in
stare tehnica buna. Nu ne putem exprima opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu
trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii;
 Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista
conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solulului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul
nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le
descoperi;
 Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare
utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai
probabila a valorii bunurilor in conditiile tipului valorii selectate;
 Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina
faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
 Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod
special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii in afara celor
aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va
demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu
este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

- 18 -
 Raport de evaluare casa si teren
 Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaţiile şi
documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau
investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile
făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice exprimate de
specialişti; evaluatorul nu are competenţă în acest domeniu;
 Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii.
 Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la dispoziţia evaluatorului sunt corecte.
Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în
vizualizarea proprietăţii.
 Evaluatorul nu are nicio informaţie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de reţele magistrale de utilităţi
sau zone de restricţionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecţiei
pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricţie; evaluatorul nu a facut nicio investigaţie
suplimentară pentru a descoperi aceste restricţii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să
certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricţie sau nu.
 Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbunătăţirile sale
ca şi contribuţie la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului şi imbunătăţirilor acestuia nu trebuie utilizate în
legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este
valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă
evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate
 Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi
utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul
raport.
 Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcţiilor speciale, nici nu am inspectat acele părţi care sunt
acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor
primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest
raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;
 Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a intenţionat a
se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin
execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod
negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea potenţial
negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.
 Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există
condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu
îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le
descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am
realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi.
 Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum
sunt descrise în acest raport.
 Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare
utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai
probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerân
datele care sunt disponibile la data evaluării;
 Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând
posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
 Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost
făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a
proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată.
 Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi.
Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

- 19 -
 Raport de evaluare casa si teren
17.3. Condiţii limitative:
 Evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventuale modificari a dreptului de proprietate sau ale elementelor
inscrise in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestuia si pana la data evaluarii;
 Reprezentantul proprietarului a fost prezent la data inspectiei. Cu aceasta ocazie s-a efectuat identificarea si
inspectia interioara si exterioara a proprietatii, au fost efectuate masuratori si fotografii;
 Documentele puse la dispozitie de catre CONSULTANT INSOLVENTA SPRL pe baza carora s-au fundamentat
ipotezele ce stau la baza evaluarii, sunt : copie extras CF, contract vânzare-cumpărare, planuri , veridicitatea si
exactitatea celor inscrise in aceste documente fiind responsabilitatea acestora;
 Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară
evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se
precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este
valabil şi se poate tranzacţiona. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în
posesie legală (titlul de proprietate este valabil).
 Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru eventualele informatii eronate, false
sau incomplete puse la dispozitie de catre CONSULTANT INSOLVENTA SPRL si proprietar;
 Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in
care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate;
 Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a
proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele
mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea
imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor
toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii, dacă ele
nu au fost observate, la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară
pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport
detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului.
Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este
responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese
tehnice de testare necesare descoperirii lor.
 Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le
consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte, surse pe care le va indica în
raportul de evaluare. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe
părţi.
 Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in
instanta relativ la proprietatea in chestiune;
 Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
 Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport;
Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;
 Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si situatiile legate de chirii sau restrictii
(daca exista).
 Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări
servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun
alt scop decât cel declarat.
 Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă
nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;
 Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze
proprietatea evaluată;
 Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate puse la
dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;
 Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă
aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.
 Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în

- 20 -
 Raport de evaluare casa si teren
instanţă relativ la proprietatea în chestiune;
 Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului;
 Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.
 Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAŢII UTILIZATE

 Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi suprafeţele imobilului;

 Informaţii privind piaţa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
 Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate;
 CONSULTANT INSOLVENTA SPRL - pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie
juridica, istoric – precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor
furnizate;
 Reprezentantii proprietarei/debitoarei ;
 Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala;
 Baza de date a evaluatorului;
 Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare (KAT Imobiliare, Trinidad GMA, Premier , Georgia Imobiliare
,etc.) privind tranzacţii similare;
 Informaţii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.romimo.ro, www.publi24.ro, www.olx.ro,
www.tocmai.ro, etc.;
 Revistele de profil: Piata Severineana;Publistar ;
 Piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din Drobeta-Turnu Severin şi din
zona în care se situează imobilul supus evaluării.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

Valoarea de piaţă este definită în standardul internaţional IVS „Cadrul general”. Conform standardului, definiţia valorii
de piaţă este următoarea:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care
părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

20. DATA ESTIMĂRII VALORII

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii aprilie - mai 2014. Data la
care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este
12.05.2014. Evaluarea a fost realizată în cursul lunii mai. Data raportului este 29.05.2014.

21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la
exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,4328 RON pentru 1
EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au
stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de
schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară
specifică etc.)

- 21 -
 Raport de evaluare casa si teren
22. MODALITĂŢI DE PLATĂ

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei
tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

23. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către CONSULTANT INSOLVENTA SPRL
si reprezentantii proprietarului, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. In
conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi
încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot
afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de
dezvoltare al pieţei imobiliare relevante şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor
evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie
pentru alt scop, in nici o circumstanţă.

24. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE

Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de
Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative
cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă
de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite
valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul
bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.

25. CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că:

o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte.
o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiţiile limitative
specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere
profesional.
o nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de
evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.
o suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a
unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de
apariţia unui eveniment ulterior.
o analizele şi opiniile au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi
metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi
standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator Tărăsescu Paul in prezenta
reprezentantului/proprietarei.
o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara
evaluatorului care semnează mai jos.

- 22 -
 Raport de evaluare casa si teren

La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, si a îndeplinit cerinţele
programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport.

Raportul de evaluare cuprinde 23 pagini ( fara anexe ), la care se adauga anexele:

 ANEXA NR. 1 – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE – 5 pagini

 ANEXA NR. 2 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII – 4 pagini
 ANEXA NR. 3 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII – 5 pagini
 ANEXA NR. 4 – LOCALIZARE SI PLANURI – 4 pagini.

Ec. Tărăsescu Paul

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare

- 23 -
 Raport de evaluare casa si teren
ANEXA NR. 1 – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE
Oferte CASE:
Oferta 1 CASA:

http://olx.ro/oferta/casa-drobeta-turnu-severin-de-vanzare-direct-de-la-proprietar-
IDlFZm.html#03e33ffc81
Oferta 2 CASA:

http://olx.ro/oferta/casa-de-vanzare-IDmepk.html#86209a207e

- 24 -
 Raport de evaluare casa si teren
Oferta 3 CASA:

http://www.imobiliare.ro/vanzare-case-vile/drobeta-turnu-severin/ultracentral/casa-de-vanzare-12-
camere-X17L11032?lista=2905286
OFERTE TERENURI
Oferta 1 TEREN:

http://olx.ro/oferta/teren-ultracentral-ID1shOD.html#3dbaa6ce93;promoted

- 25 -
 Raport de evaluare casa si teren
Oferta 2 TEREN:

http://olx.ro/oferta/teren-de-casa-central-ID1MIIJ.html#45febd4ecd
Oferta 3 TEREN:

http://olx.ro/oferta/teren-495-mp-ID1RpsF.html#8d8a2c1a65

- 26 -
 Raport de evaluare casa si teren
OFERTE CHIRII :
Ofertă 1 Chirie

http://olx.ro/oferta/spatiu-de-inchiriat-IDKaYT.html#9a321d8d35

Ofertă 2 Chirie :

http://olx.ro/oferta/inchiriez-vila-ID1s5t7.html#8800da5622

- 27 -
 Raport de evaluare casa si teren
Ofertă 3 Chirie :

http://olx.ro/oferta/inchiriez-spatiu-comercial-vad-bun-smardan-hotel-traian-200mp-
ID1vh97.html#a3ca26af34

- 28 -
 Raport de evaluare casa si teren

ANEXA NR. 2 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII

- 29 -
 Raport de evaluare casa si teren

- 30 -
 Raport de evaluare casa si teren

- 31 -
 Raport de evaluare casa si teren

- 32 -
 Raport de evaluare casa si teren
ANEXA NR. 3 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII
Extras CF

- 33 -
 Raport de evaluare casa si teren

- 34 -
 Raport de evaluare casa si teren

- 35 -
 Raport de evaluare casa si teren
Contract de vânzare-cumpărare

- 36 -
 Raport de evaluare casa si teren

ANEXA NR. 4 – LOCALIZARE, SCHITE SI PLANURI ALE PROPRIETĂŢII

- 37 -
 Raport de evaluare casa si teren

Plan de amplasament si delimitare a bunului imobil

- 38 -
 Raport de evaluare casa si teren

- 39 -
 Raport de evaluare casa si teren

- 40 -
 Raport de evaluare casa si teren

- 41 -