Popescu George Cabinet Individual de Evaluari

DOSAR 2304/101/2013
DEBITOR: S.C. COMPETENT SERV S.R.L.

RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliar de tip apartament cu 2 camere
situat n loc. Drobeta-Turnu Severin , jud.
Mehedini,
str.Slt. Eugen Marei, nr. 10, bl.U4, sc. 3, ap.1

Elaborat de:
ec.Popescu George

-MAI 2013-
 Raport de evaluare apartament 2 camere
REZUMAT

Catre: Consultant Insolventa SPRL

Ref.: la evaluare Proprietate imobiliara de tip apartament cu 2 camere situat n
localitatea Drobeta-Turnu Severin, str. Lt. Eugen Marei, nr. 10, bl.U4, ap.2, jud.
Mehedini
1. Proprietatea care face obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de
tip apartament cu 2 camere, Supr. Utila = 35,82 mp ( conform CF), situat n loc.
Drobeta-Turnu Severin, str. Slt. Eugen Marei , nr. 10, bl. U4, ap. 1, jud. Mehedini,
proprietatea debitoarei S.C. COMPETENT SERV S.R.L. .

2. Inspectia proprietatii, toate investigatiile si analizele necesare au fost realizate de

ctre evaluator Popescu George in data de 03.05.2013.

3. Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata in vederea tranzacionrii.

4. Raportul de evaluare care urmeaza si pe care aceasta scrisoare il insoete,

constnd din 20 pagini plus anexele, prezinta baza pe care s-a stabilit opinia
evaluatorului. Sinteza evaluarii prezinta succint datele de baza a raportului si opinia
evaluatorului care astazi 03.05.2013 indica valoarea de:

70.000 RON
APTEZECI DE MII LEI
(ECHIVALENT A 16.000 EURO)

VALOAREA OBTENABILA IN CONDITII DE VANZARE FORTATA:

49.000 RON (echivalent 11.200 EURO)
*Suplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au facut comentarii referitoare la
vanzarea fortata pentru determinarea valorii estimative ce ar putea fi primita prin
distribuire n caz de faliment.

Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,3771/1 euro.

5. Raportul a fost pregatit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare

IVS 2011, si prezinta baza pe care s-a stabilit opinia.

11 iulie 2013 Ec. Popescu George

Membru ANEVAR
Evaluator proprietati imobiliare

-2-
 Raport de evaluare apartament 2 camere

RAPORT DE EVALUARE al proprietii imobiliare:

Apartament cu 2 camere

NREGISTRARE LA NREGISTRARE LA
263/11.07.2013 Nr .
EVALUATOR DESTINATAR

1. EVALUATOR Popescu George

Legitimaie ANEVAR Nr. 15450 / 2013
Parafa Nr. 15450 valabil 2013
Firma POPESCU GEORGE EXPERT EVALUATOR
Adresa evaluatorului Localitatea : Timioara, jud Timi
Str. N. Filipescu, nr.4 , ap.14
Telefon: 0745267676
Fax: 0256.220.827
E-mail: george_popescu_consultant@yahoo.com
2. CLIENT Persoan juridica : S.C. COMPETENT SERV S.R.L.
Adresa Localitatea: Str. Eugen Maresi 10, Bl. U4, Sc.
3, Ap. 2 din Drobeta Turnu Severin
DESTINATARUL
Consultant Insolventa SPRL
RAPORTULUI

3. PROPRIETATEA Apartament cu 2 camere

EVALUAT
Proprietar Proprietar asupra construciei:
S.C. COMPETENT SERV S.R.L. - 1/1 parte cu titlu
de cumparare.
Adresa proprietii Oraul: Drobeta-Turnu Severin , jud. Mehedini.
Strada Slt. Eugen Marei ( fosta Gladiolelor ) ,
nr. 10, bl. U4, Ap. 2.

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIA
16.000 EUR
ESTIMAT
LA ABORDAREA PRIN PIA
echivalent 70.000 RON
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE,
MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC ;

-3-
 Raport de evaluare apartament 2 camere

5. BAZA DE Valoarea de pia

EVALUARE
Estimarea valorii de piata in vederea intocmirii
SCOPUL tabelului preliminar conform art . 41, alin. 2 din
EVALURII Legea insolventei 85/2006 , in cadrul procedurii
insolventei dosar nr. 2304/101/2013
DATA DE 03.05.2013
REFERIN A
EVALURII
CURS DE SCHIMB 1 EURO = 4,3771 RON
BNR LA DATA DE
REFERIN
DATA INSPECIEI Inspecia a fost efectuat de ctre evaluator
PROPRIETII Popescu George in 03.05.2013.

6. DATE PRIVIND Dreptul de proprietate:

DREPTUL DE Intabulare drept de PROPRIETATE , dobandit prin
PROPRIETATE, cumprare, cota actuala 1/1 in fav. S.C.
SUPRAFAA I COMPETENT SERV S.R.L., incheierea n r.
COTE INDIVIZE 1396/03.04.2001
Carte Funciar nr.4392/N
Numr topografic/cadastral :106/3/0/1
Sarcini nscrise n Cartea Funciar: Liber de
sarcini
Suprafaa inregistrata in extras CF : Sc =43,50 mp ;
Su = 35,82 mp
Suprafaa inregistrata in cartea de imobil:-
Teren atribuit n folosinta : -
Cote parti comune : -

MENIUNI 1: Extras de Carte Funciar: Evaluatorul a avut la

Situaia privind dispoziie un extras de carte funciar din data de
Cartea Funciar 04.07.2005 , din care s-au extras datele mai sus
prezentate, anexat prezentului raport i considerat
parte integrant. Conform extrasului de carte
funciar prezentat proprietatea imobiliar este
liber de sarcini . Din informatiile detinute de evaluator
- proprietatea este grevata de ipoteca in fav. BRD GSG
Drobeta Turnu Severin
Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza
c proprietatea este liber de sarcini.
7. DATE PRIVIND Evaluatorul nu a avut la dispoziie documentaie
DOCUMENTATIA cadastral .
CADASTRALA Suprafaa nregistrat n extras CF: Sc=43,50 mp
Suprafaa nregistrat n extras CF : Su=35,82 mp
Teren atribuit n folosinta : -
Cote parti comune constructii :-

8. SITUAIA Situatia ocupantilor : ocupat de proprietar

ACTUAL A Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul

-4-
 Raport de evaluare apartament 2 camere
APARTAMENTULUI

9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE Proprietatea este amplasat ntr-o zona
AMPLASARE rezidenial cartier Crihala SUD pe str. Slt. Eugen
Marei, loc. Drobeta-Turnu Severin.
n zon sunt amplasate preponderent blocuri de
locuinte cu regimul de nlime P+4E.
Distana fa de proprieti complementare (piee,
magazine, instituii de nvmnt etc.) este relativ
mic.
Accesul este facil iar mijloacele de transport n
comun sunt la distan mic.
Strada la care are acces proprietatea este
sistematizat superior, utilitile aferente existente
pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap-
canalizare, energie electric, telefonie, TV cablu ,
Internet

ARTERE Auto i pietonal: - Strada Walter Mrcineanu,

IMPORTANTE DE Aleea Privighetorilor i Aleea Cazane
CIRCULAIE N Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1
APROPIERE benzi pe sens.
CARACTERUL Tipul zonei
EDILITAR AL ZONEI Zon rezidenial
Proprietatea este amplasat n cartierul Crihala
SUD, localitatea Drobeta-Turnu Severin, jud.
Mehedini
n zon sunt amplasate preponderent blocuri de
locuinte cu regimul de nlime P+4E.
n zon se afl:
Reea de transport n comun: la o distan mic, cu
mijloace de transport suficiente
Uniti comerciale: sunt amplasate la distan
relativ mic. (Piaa Crihala)
Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la
distan foarte mic (coala cu clasele I-VIII
nr. 11);
Uniti medicale: existente
Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ
mic.
Sedii de bnci: la distan mic
Instituii guvernamentale: la o distan medie
Parcuri: la distan relativ medie
UTILITI Reea urban de energie electric: existent
EDILITARE Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent
Reea urban de gaze: inexistent
Reea urban de canalizare: existent
Reea urban de telefonie, cablu tv i internet:
existent

-5-
 Raport de evaluare apartament 2 camere
AMBIENT Civilizat
CONCLUZIE Proprietatea este amplasat n cartierul Crihala
PRIVIND ZONA DE SUD, localitatea Drobeta-Turnu Severin, jud.
AMPLASARE Mehedini
n zon sunt amplasate preponderent blocuri de
locuinte cu regimul de nlime P+4E.
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.
Atractivitate medie
10. DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (IMOBILUL)
AMPLASAMENT Bloc de locuine tip P+4E
Apartament situat la parter.
ANUL PIF nainte de 1990 ( din declaraiile) vecinilor
LOCUINTE PE 2
PALIER
ORIENTARE Cardinal: NORD
CARACTERISTICI Structur: fundaii din beton armat
nchideri perimetrale: prefabricate din beton armat
si zidarie din BCA.
Planee din beton armat .
Acoperiul este de tip terasa cu invelitoare din
hidroizolatie bituminoasa.
Finisaj exterior: tencuieli driscuite.
Ua de acces n bloc este metal cu geamuri din sticl
La ua de acces n bloc este montat interfon .
Aspect exterior: mici degradari ale finisajelor.
Aspect interior: ngrijit.
CONCLUZIE PRIVIND Starea general a imobilului este bun, aspectul
CONSTRUCIA DE BAZ este ngrijit
Imobilul nu se afl n zon inundabil.

11. DESCRIEREA APARTAMENTULUI

SUPRAFA Apartamentul se compune din 2 camere plus
dependinte (cum reiese din CF)
Apartamentul este : semidecomandat.
Gradul de confort : 3
TMPLRIE Exterioar: ferestre din PVC cu geamuri termopan
Interioar: usi din lemn cu geamuri de sticla; u
de acces este din lemn.
FINISAJE Gradul de finisaj este de nivel mediu;
Pardoseli: parchet (camere), gresie (buctrie,
baie , hol)
Perei placai cu faian la baie i buctrie (
buctrie, baie)
Tencuieli gletuite, zugrveli lavabile.
INSTALAII I Normale
DOTRI ELECTRICE Instalaiile sunt n stare bun
INSTALAII I Normale

-6-
 Raport de evaluare apartament 2 camere
DOTRI NCLZIRE Instalaiile sunt n stare bun
INSTALAII I De la reeaua oraului
DOTRI Instalaiile sunt ntreinute bine
ALIMENTARE CU
AP
INSTALAII I Fara
DOTRI
ALIMENTARE CU
GAZE
NECESAR DE Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de
INVESTIT functiune : Nu este cazul
CONCLUZIE PRIVIND Aspect ngrijit, utiliti complete.
APARTAMENTUL Stare tehnic general este bun .
Deprecieri identificate : nu e cazul.

12. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI Piaa locuinelor rezideniale cu 2 camere
I SUBPIEEI amplasate n blocuri de locuine
Delimitarea pieei: loc. Drobeta-Trunu Severin,
zona Crihala SUD
NATURA ZONEI Zon preponderent rezidenial
Din punct de vedere edilitar: zona stabil
Din punct de vedere economic: ora cu economie
activ, n stagnare cu omaj ridicat
OFERTA DE Medie
LOCUINE
SIMILARE
CEREREA DE Mic
LOCUINE
SIMILARE
ECHILIBRUL PIEEI In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa
(RAPORTUL de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piata
CERERE/ OFERT) imobiliar aceasta devenind o pia a
cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului
2008.
Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a
cumprtorului s-a realizat n contextul penuriei de
capital i a creterii costurilor cu acesta context
de criz cunoscut n mediile de afaceri i de
participanii pe pia - coroborat cu scderea
numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i
previziunile de accentuare a continurii trendului
descendent a evoluiei preurilor pe piaa
menionat.

PREURI N ZON Minim: 23.500 EURO

PENTRU - 2 camere Maxim: 26.000 EURO

CHIRII N ZON -2 Minim: 100 EURO / lun

camere Maxim: 120 EURO / lun

-7-
 Raport de evaluare apartament 2 camere

CONCLUZII I pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte

TENDINE PRIVIND a anului 2008.
PIAA PROPRIETII Trend descendent al valorilor pe piaa specific,
numr redus de tranzacii.
Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile /
chiriile pe segmentul de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii

selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera
ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale
lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui
teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar
i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii.
Ea trebuie sa fie:
o permisibil legal
o posibila fizic
o fezabil financiar
o maxim productiv
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ
posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial.
Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil.
o este fezabil financiar.
o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile
celei mai bune utilizri (destinaii).

14. EVALUARE

REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

STANDARDE IVS Cadrul general
INTERNAIONALE DE IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
EVALUARE EDIIA IVS 102 Implementare
2011 IVS 103 Raportarea evaluarii
IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
CADRU LEGAL Legislatia in vigoare

-8-
 Raport de evaluare apartament 2 camere

4.1. ABORDAREA PRIN PIA

S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative
pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele
comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale
proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut.
Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de vnzare
cea mai mic.Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza
proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i
persoanele direct implicate n tranzacii.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de calcul este urmatoarea :

-9-
 Raport de evaluare apartament 2 camere

- 10 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:

S-au corectat comparabilele 1,2 si 3 pentru oferta cu -10% acesta fiind un interval
mediu de negociere pentru acest tip de proprietate, identificat din analiza pietei;
Conditii de piata:
o Nu s-au operat corectii;
Localizare :
o Nu s-au operat corectii
Carateristici fizice tip apartament
o S-a operat o corectie negativa de -5% comparabielei 1, aceasta fiind
decomandata in comparaie cu proprietatea subiect.
Carateristici fizice etaj:
o S-a operat o corectie negative de -5% comparabilei 1, acesta fiind mai bine
pozitionate decat proprietatea subiect la un etaj intermediar ; Comparabila 3
fiind localizata la ultimul etaj a fost corectata pozitiv cu 5%
Carateristici fizice vechime:
o Nu s-au operat corectii;
Caracteristici fizice arie utila:
o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul
corectat / mp Au a fiecarei comparabile;
o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1, 2, 3 si 4 inmultind corectia unitara
cu diferenta de arie utila intre fiecare comparabila si subiect;
Carateristici fizice finisaje:
o S-a operat o corectie negativ de -50 euro/mp comparabilei 2, aceasta fiind
finisata superior n comparaie cu proprietatea subiect;
o Corectiile au fost extrase din analiza pietei;
Carateristici fizice incalzire proprie:
o Nu s-au operat corectii;
Carateristici fizice componente non imobiliare:
o Nu s-au operat corectii;

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind

asimiliabila valorii corectate a proprietatii comparabile 2 deoarece proprietatii 2 i-au fost
aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica) avand in vedere
caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata la abordarea prin piata,
analiza pe perechi de date este:

VALOAREA DE PIA 1 6 .0 0 0 E U R
DETERMINAT Echivalent 70.000 RON
PRIN PIA

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent

proprietatii si a cotelor parti indivize comune din imobilul in care este situat.

- 11 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
14.2. ABORDAREA PRIN VENIT

Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale
evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n
valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Capitalizrii Directe.

Valoarea de rentabilitate a proprietatii a fost determinat prin metoda capitalizrii directe

a venitului generat de proprietate (chirie).
Esena acestei metode deriv din teoria utilitii, care confer o anumit valoare
unui bun cumprat numai n msura n care cumprtorul (investitorul) realizeaz o
satisfacie din achiziia respectiv. n cazul proprietatii evaluate, aceast satisfacie se
reflect prin ctigurile viitoare realizabile din exploatarea acestuia. Aplicarea metodei de
randament duce la estimarea valorii integrale a proprietatii.

n cadrul evalurii trebuie rezolvate dou probleme metodologice i practice:

- determinarea mrimii fluxului anual reproductibil (n cazul proprietatii analizate -
venituri din chirii);
- stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.

Determinarea venitului anual repoductibil

Venitul anual reproductibil (VR) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluiei
nivelului i structurii veniturilor obiectivului evaluat, fie identificndu-l cu capacitatea
beneficiar (CB), definit prin veniturile pe care le poate genera pentru furnizorii
capitalului permanent pus la dispoziie.
n cadrul prezentului raport de evaluare pentru determinarea VR s-a utilizat nivelul
mediu al preturilor pentru serviciile prestate pe care o percepe piaa bunurilor similare i
cheltuielile aferente. A fost estimat un venit brut efectiv. Rata de capitalizare utilizata a
fost o rata aferenta veniturilor brute din prestari servicii aferenta bunurior comparabile de
pe piata specifica (tranzactii si venituri brute efective din inchireri pe piata specifica)
respectandu-se astfel corelatia intre tipul de venit utilizat si rata de capitalizare.

Stabilirea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezint relaia dintre ctig i valoare i este un divizor
prin intermediul cruia un venit se transform n capital, respectiv valoare a investiiei,
indiferent de forma n care aceasta este realizat (cumprarea unei ntreprinderi,
achiziionarea de aciuni, plasamente , etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru
transformarea unui venit n capital se face numai n cazul n care venitul este de forma
unei anuiti (mrimi egale anuale).
Rata este influenat de mai muli factori printre care gradul de risc, atitudinile
pieei fa de evoluia inflaiei n viitor, ratele de fructificare ateptate pentru investiii
alternative, randamentul realizat n trecut de proprieti similare, cerere i oferta de bani
i de capital, nivelurile de impozitare, etc.
Coeficientul multiplicator (k), care nu este altceva dect inversul ratei de
capitalizare, exprim numrul de ani de profituri pe care cumprtorul este dispus s le
plteasc. Acest lucru nseamn, din punct de vedere al teoriei utilitii, c satisfacia
achiziionrii unui bun se realizeaz n cazul n care cumprtorul va obine un VR anual
n urmtorii k ani de exploatare a afacerii (durata de recuperare a investiiei).
Conform literaturii de specialitate, n cazul n care se capitalizeaz un profit
constant, att profitul ct i rata de actualizare trebuie exprimate n termeni reali (fr
includerea efectelor inflaiei).

- 12 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
Calculul ratei de capitalizare se face n cel mai corect mod pornind de la informaii
concrete furnizate de piaa specifica privind tranzacii (nchirieri, vnzri, cumprri)
ncheiate.
Dac aceste informaii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuat
pornind de la o rat de baz deflatat la care se adaug o prim de risc.
Pentru calculul ratei de capitalizare analizm ofertele pentru care am reuit s
obinem informaii.

Analiznd asemnrile ce exist ntre proprietile comparabile i cea

existent(diferenele provenind din condiiile concrete nregistrate pe piaa imobiliar la
data tranzaciei, de structura i dimensiunile fiecrui apartament, de condiiile de plat,
.a.) s-a ales rata de capitalizare medie de 4,00 % ( aceasta fiind mai apropiata de
proprietatea analizata) si un venit obtenabil de 1,95 eur/mp/luna respectiv 70
eur/luna.
Relatia de calcul a valorii de randament a proprietatii prin metoda capitalizarii
beneficiilor este:
VCB = VBr / c unde:
c = rata de capitalizare
VBr = venitul brut anual reproductibil

- 13 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere

Tinand cont de consideratiile prezentate anterior a rezultat valoarea de rentabilitate a

proprietatii prin metoda capitalizarii beneficiilor (rotunjita):

VALOAREA DE PIA DETERMINAT 1 6 .1 0 0 E U R

PRIN VENIT echivalent 70.500 RON

14.3. ABORDAREA PRIN COST

Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a
pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare,
relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta
parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia
evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT 16.000 EUR echivalent

70.000 RON
VALOAREA DE PIA A FOST ABORDAREA PRIN
DETERMINAT LA PIA
VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE,
MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

Popescu George
Evaluator proprieti imobiliare, membru titular ANEVAR
Evaluator membru al Uniunii Nationale a Evaluatorilor
Autorizati din Romania

POPESCU GEORGE EXPERT EVALUATOR

- 14 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere

16. DEFINIII

VALOAREA DE PIA conform IVS - Cadrul General

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat,
la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o
tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce

urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i
concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de
care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de

catre Consultant Insolventa SPRL fiind prezentate fara a se intreprinde verificari sau
investigatii suplimentare.
Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;
Tinand cont de scopul evaluarii, proprietatea a fost evaluata in ipoteza libera de
sarcini;
Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda
garantii pentru acuratete;
Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de
zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate,
descrisa si luata in considerare in prezentul raport;
Nu am realizat o analiza a cladirilor, nici nu am inspectat partile ascunse ale
imobilului, acestea fiind considerate in stare tehnica buna. Nu ne putem exprima
opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles
ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii;
Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor.
Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solulului,
sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o
responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare
pentru a le descoperi;
Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza
selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora,
pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii
bunurilor in conditiile tipului valorii selectate;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare
au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
Informatiile detinute au permis realizarea unei analize preliminare a pietei imobiliare
de unde au rezultat valorile minime si maxime ale tranzactiilor brute si ale chiriilor
brute percepute pe piata, care a facut posibila si adecvata aplicarea abordarii prin
venit;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la
dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu
avea cunostinta.

- 15 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere

Condiii limitative:

Evaluatorul nu isi asuma raspunderea pentru eventuale modificari a dreptului de

proprietate sau ale elementelor inscrise in extrasul de carte funciara de la data
emiterii acestuia si pana la data evaluarii;
Proprietarul a fost prezent la data inspectiei. Cu aceasta ocazie s-a efectuat
identificarea si inspectia interioara si exterioara a proprietatii, au fost efectuate
masuratori si fotografii;
Documentele puse la dispozitie de catre Consultant Insolventa SPRL pe baza carora
s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluarii, sunt : copie extras CF,
veridicitatea si exactitatea celor inscrise in aceste documente fiind responsabilitatea
acestora;
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie
proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu
sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute
cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este
valabil i se poate tranzaciona.Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei
c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil).
Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanta, pentru
eventualele informatii eronate, false sau incomplete puse la dispozitie de catre
Consultant Insolventa SPRL si proprietar;
Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp
limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera
modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate;
Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra
strii ascunse sau invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea,
starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de
funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe
proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena
substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care pot majora sau micora
valoarea proprietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii, dac ele nu au fost
observate, la data inspeciei sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei
obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie
elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de
informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu
ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu
este responsabil pentru existena unor astfel de situaii i a eventualelor lor
consecine i nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii
lor.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de
evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c
acestea sunt adevrate i corecte, surse pe care le va indica n raportul de evaluare.
Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate
de tere pri.
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a
acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta
sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al
evaluatorului;

- 16 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara
cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport; Valori separate
alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt
astfel utilizate;
Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare
prezint dimensiunile aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta
cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente
relevante (msurtori de cadastru,expertize) acestea vor avea prioritate.
Evaluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si
situatiile legate de chirii sau restrictii (daca exista).

18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;

Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Consultant Insolventa SPRL - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar
evaluat (situaie juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este
responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;
Presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
Baza de date a evaluatorului;
Informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Alfa Imobiliare, Trinidad GMA,
Premier , Georgia Imobiliare ,etc.) privind tranzacii similare;
Informaii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.romimo.ro,
www.publi24.ro, www.Crest Point.ro , etc.;
Revistele de profil: Publitim;Vand si Cumpar
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din
municipiul Arad i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

Valoarea de pia este definit n standardul internaional IVS Cadrul general.

Conform standardului, definiia valorii de pia este urmtoarea:

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat,
la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o
tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Suplimentar la solicitarea destinatarului raportului s-au facut comentarii referitoare la

vanzarea fortata pentru determinarea valorii estimative ce ar putea fi primita prin
distribuire n caz de faliment. Conform Standardelor Internationale de Evaluare editia
2011, termenul de vanzare fortata descrie o situatie particulara in care tranzactia are
loc si nu este un tip de valoare . De asemenea, termenul de valoare de lichidare este
considerat la fel mai degraba o descriere a unei situatii particulare decat un tip de
valoare.

Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor

este constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing
adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii
asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad
de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului
- 17 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului cnd
natura presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt cunoscute, preul
obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimate n mod realist. Preul pe care un
vnztor l va accepta ntr-o vnzare forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale,
dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din definiia valorii de pia. Preul obtenabil
ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice
alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o descriere a
situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.
Astfel, pentru estimarea unui nivel al valorii obtenabile la data prezentei, in
circumstante de vanzare ce nu indeplinesc conditiile din definitia valorii de piata, in
special cea referitoare la o perioada adecvata de marketing precum si a existentei unei
presiuni de a vinde proprietate, s-a aplicat o corectie de 30%, aferenta unor factori
nefavorabili externi proprietatii studiate, respectiv a pietei specifice din care face aceasta
parte.

20. DATA ESTIMRII VALORII

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare

lunii mai 2013 . Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i
valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 03.05.2013 Evaluarea a fost
realizat n 11 iulie 2013 , care este si data raportului.

21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele
utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru
transpunerea in valut este 4,3771 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei
finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la
baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii
similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu
nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi

pltit integral in ipoteza unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite
(rate, leasing) etc.

23. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre

Consultant Insolventa SPRL, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind
responsabilitatea acestora. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de
ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp
limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative
care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc
operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul
prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este
responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii.

- 18 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai
pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este
transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o
circumstan.

24. DECLARAIE DE CONFORMITATE

Declar c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile

Standardelor Internaionale de Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru
recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul
raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau
viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se
bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului
sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat,
iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.

- 19 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere

CERTIFICARE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certific c:

o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile
noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional.
o nu am nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul
prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile
implicate.
o suma ce revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o
legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval
de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui
eveniment ulterior.
o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din
standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR
(Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i standardele Comitetului
Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena
reprezentantului proprietarului.
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea
nici unei alte persoane n afara evaluatorului care semneaz mai jos.

La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru
ANEVAR si a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al
ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.

Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de

rspundere profesional la ALLIANZ IRIAC ASIGURRI S.A.

Raportul de evaluare cuprinde 20 pagini ( fara anexe ), la care se adauga anexele:

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE - 4 PAGINI

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII - 2 PAGINI
ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII - 2 PAGINI
ANEXA NR. 4 LOCALIZARE 1 PAGINI
ANEXA NR. 5 SCHITA, SUPRAFETE 1 PAGINI

Ec. Popescu George

Membru ANEVAR-Evaluator proprietati imobiliare

- 20 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere

26. ANEXE

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII

ANEXA NR. 4 LOCALIZARE

ANEXA NR. 5 SCHITA, SUPRAFETE

- 21 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

Oferte apartamente 2 camere zona Crihala SUD

Comparabila 1

- 22 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
Comparabila 2

- 23 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
Comparabila 3

Oferte chirii apartamente 2 camere

Oferta 1 chirie

- 24 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
Oferta 2 chirie

- 25 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

Vedere generala Vedere generala

Vedere generala Intrare bloc

Acces - hol Interior - bucatarie

- 26 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
Interior Interior camera zi

Interior - dormitor Interior - baie

Interior hol

- 27 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII Extras de CF

- 28 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere

- 29 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere
ANEXA NR. 4 LOCALIZARE

- 30 -
 Raport de evaluare apartament 2 camere

ANEXA NR. 5 SCHITA,SUPRAFETE

- 31 -