PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR

Membru Titular ANEVAR

CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

Identificarea evaluatorului
Evaluator : ec. MUCEA VALENTIN DAN ,expert evaluator imobiliare ,membru titular
ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania) cu legitimaţie
nr.14393 , cu domiciliul în CAMPENI , str. Oituz ,nr. 1 A , tel. 0740 191 204 .
Identificarea clientului
Client/Contribuabil: BAR VIRGIL cu domiciliul in oras Abrud , strada Lt.Anca Virgil nr. 6
, jud. Alba având CNP : 1470922010011 ;
Utilizator desemnat

UAT:Directia Impozite si Taxe Locale – Abrud jud.Alba;

Scopul evaluarii
Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea contribuabilului, in scopul estimarii
valorii impozabile a cladirii aflate in proprietatea acestuia si este interzisa utilizarea
raportului de evaluare,integral sau in parte, pentru orice alt scop.In consecinta,in mod
expres,este interzisa utilizarea valorii impozabile rezultate in urma aplicarii GEV 500
“Determinarea valorii impozabile a unei cladiri” in scopul raportarii financiare, garantarii
imprumutului, vanzarii sau oricarui alt scop cu exceptia impozitarii cladirii de catre
Autoritatea Locala pe raza careia contribuabilul are obligatia legala a achitarii impozitului pe
cladiri.

Identificarea cladirilor supuse evaluarii

Proprietatea imobiliară este situată in intravilanul orasului Abrud , judeţul Alba, strada
lt.Anca Virgil nr. 6 , constituită dintr-un spatiu comercial .
Parter: Spatiu comercial – 96,6 mp

Total suprafata :
Nerezidentiala : 69 mp suprafata utila , 96,6 mp, suprafata construita

1
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Identificarea tipului valorii estimate

Valoarea impozabila este un tip al valorii estimate in scopul impozitarii unei cladiri si
reprezinta rezultatul evaluarii pentru impozitare realizata in baza prevederilor Standardelor
de Evaluare ANEVAR –GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a unei cladiri”.Valoarea
impozabila nu reprezinta valoarea de piata,valoarea justa,valoarea de investitie sau orice alt
tip de valoare definit in Standardele de Evaluare ANEVAR, Standardele Internationale de
Raportare Financiara, standardele contabile nationale sau alte referentiale profesionale, cu
exceptia prevederilor specifice ale GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a unei cladiri”.

Data evaluarii

31 decembrie 2020

Data elaborarii raportului

12.01. 2021

Restrictiide utilizare,difuzare sau publicare

Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare,iar utilizarea raportului de

evaluare este restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept.

Declararea conformitatii cu SEV

Prezentul raport de evaluare este intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare

ANEVAR 2020.
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute , certific ca afirmatiile prezentate
si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte.
De asemenea ,certific ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de
ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile mele
personale , fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional .
Certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea care face
subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile
implicate.
Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu
declararea in raport a unei valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze
clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior.
Analizele opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din
standarde, cu recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.

2
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

A fost respectat codul deontologic al ANEVAR. Proprietatea a fost inspectata personal.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat si verificat,in
conformitate Standardele de verificare ANEVAR.
La data elaborarii acestui raport , sunt membru ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor Autorizati din Romania),am indeplinit cerintele programului de pregatire
profesionala continua al ANEVAR si am competenta necesara intocmirii acestui raport.

Verificarea raportului de evaluare

Verificarea evaluarii pentru impozitare poate fi realizata in conformitate cu prevederile SEV

400"Verificarea evaluarii",numai de catre un evaluator autorizat avand ca specializare
Verificarea Evaluarii ("VE"),dovedita cu parafa de verificator cu specializarea EPI.

Ec.MUCEA VALENTIN DAN

Evaluator Autorizat
Proprietati Imobiliare, EPI
Membru titular ANEVAR cu legitimatia nr.14393

3
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

PREZENTAREA DATELOR

Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării

La baza elaborării prezentului Raport au stat actele normative în vigoare, precum şi

informaţiile furnizate de alte surse care pot fi :
• Lucrări de specialitate editate de MATRIX ROM:
• Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a costurilor elementelor şi
construcţiilor de locuinţe–procentual şi valoric Sorin Turcuş şi Aurel Cristian.
• Catalogul ‘Costuri de Reconstructie – Costuri de Înlocuire’ – Clădiri Industriale,
Comerciale si Agricole,autor:Corneliu Schiopu.
• Catalogul ‘Costuri de Reconstructie–Costuri de Înlocuire’–ClădiriRezidentiale,
autor:Corneliu Schiopu.
• Standardele internaţionalede evaluare ANEVAR, ediţia 2020 (GEV500).
• Buletinele Informative IROVAL,
• Indicatorul P 135/1999,
• Oferte publicitare:Internet–site-urii mobiliare, interviuri cu personae particulare din
zonă telephonic şi în teren.
Raportul a fost întocmit în următoarele ipoteze:
• informaţiile furnizate de beneficiar sunt considerate autentice ;
• proprietatea este considerată tranzacţionată în condiţiile unui drept de proprietate
deplin,estimând valoarea de piaţă ;
• se presupune că toate documentele juridice puse la dispoziţie sunt autentice
• se presupune corectă documentaţia de proiectare pusă la dispoziţie şi că nu există
aspecte ascunse ale proprietăţii ce ar avea ca effect o modificare a valorii imobilului ;
• nu s-au investigat stabilitatea şi caracteristicile geotehnice ale terenului,
considerând că acesta îndeplineşte toate condiţiile necesare unui teren cu construcţii
de tipul edificat;
• nu s-au realizat investigaţii şi teste şi nu au fost puse la dispoziţie date privind
eventuala poluare sau contaminare a terenului şi a apei freatice,neluând în
considerare aspecte care ar putea influenţa valoarea proprietăţii din acest punct de
vedere.

Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluarea

Documente şi informaţii puse la dispoziţie de către client

Informatiile preluate de la client se considera a fi corecte,acesta este raspunzator de
veridicitatea si corectitudinea lor.Documente:
releve , parter , pus la dispozitie de catre proprietar , extras CF 71273 Abrud
A1 – provenita din CF 370 Abrud ,nr.cerere – 5607 /10.03.2016 , nr.cadastral top
769/2 , 771/21 . contract de vanzare – cumparare incheiere de autentificare
1363/1984 ,contracte de inchiriere cu SC Livimar Prest SRL si cu SC Andy
SRL ,plan de amplasament ,certificat de atestare fiscala de la primarie .Intabulare si
drept
4
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

de proprietate dobandit prin lege,ordin nr. 102/1992 ,emis de prefectura Alba .

Identificarea imobilului şi verificarea datelor cu privire la caracteristicile acestuia,precum şi
ale amplasamentului,s-au făcut printr-o inspecţie pe teren, la data de 12.01.2021 ocazie cu
care s-au facut si fotografii.

Ipoteze şi condiţii speciale

Prezentul raport de evaluare este elaborate cu respectarea standardelor de evaluare,a

Normelor şi recomandărilor ANEVAR.
La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale, prezentate în cele ce
urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii,
precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport.
Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt următoarele:
Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici care pot
să apară ulterior evaluării şi care pot influenţa opiniile exprimate în aces raport;
Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se
bazează exclusive pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost
prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare.
Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie
existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
Evaluatorul a utilizat planuri şi extrase de carte funciară puse la dispoziţie de către
beneficiar,fără a efectua ridicări topo;
Evaluatorul a examinat schiţa imobilelor şi a identificat bunurile împreună cu beneficiarul,
suprafeţele clădirii,au fost preluate din documentele pusela dispoziţie, fără a se efectua
măsurători suplimentare ; locaţiile indicate şi limitele proprietăţilor indicate de beneficiar se
consider a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea
necesară pentru a măsura şi garanta că locaţiile şi limitele proprietăţilor aşa cum au fost
ele indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de
proprietate/cadastrale.Acest raport are menirea de a estima o valoare impozabilă a
proprietăţilor identificate şi descries în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea
din documentele de proprietate.
Evaluatorul nu a efectuat expertiza structurii clădirii şi nu a testat instalaţiile şi
echipamentele aferente acesteia.In consecinţă evaluarea se bazează pe informaţiile puse
la dispoziţie de beneficiar şi pe observaţiile constatate în urma inspecţiei;
Nu s-au inspectat acele părţi ale proprietăţii care sunt acoperite, ascunse sau
inacesibile şi evaluarea s-a făcut considerând că acestea sunt încondiţii normale;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

5
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Restricţii de utilizare,difuzare sau publicare

Beneficiarul prezentului raport de evaluare : BAR VIRGIL .
Pentru oricare altă persoană fizică sau juridică,raportul nu va putea fi utilizat fără acordul
scris al evaluatorului.
Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate dacă raportul de evaluare este transmis
altei persoane,fie pentru scopul declarat,fie pentru oricare alt scop.
Evaluatorul angajat într-o acţiune de evaluare are obligaţia de a nu dezvălui angajarea lui
de către client unor terţe persoane, precum şi obligaţia de a nu dezvălui rezultatele
evaluării fără permisiunea scrisă şi prealabilă a clientului său, fără să fie obligat de o
procedură juridică.
Evaluatorul nu a utilizat informaţiile obţinute pe parcursul activităţii,în schimbul unor
avantaje neetice sau ilegale, personal sau prin intermediul unei terţe persoane.
Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial în documente circulare
sau în declaraţii, nici publicat sau menţionat în alt fel, fără aprobarea scrisă a evaluatorului
asupra formei şi contextului în care ar putea sa apară.

Identificarea cladirilor. Descrierea tehnica si juridica

Amplasamentul.
Proprietatea imobiliară este situată in intravilanul orasului Abrud , judeţul Alba, strada
lt.Anca Virgil nr. 6 , constituită dintr-un spatiu comercial .
Parter: Spatiu comercial – 96,6 mp

Total parter-
Nerezidentiala : 69 mp suprafata utila , 96,6 mp, suprafata construita
Descriere juridica: constructie C 1 in extras CF 71273 Abrud A1 – provenita din CF
370 Abrud ,nr.cerere – 5607 /10.03.2016 , nr.cadastral top 769/2 , 771/21 . contract
de vanzare – cumparare incheiere de autentificare 1363/1984 ,contracte de inchiriere
cu SC Livimar Prest SRL si cu SC Andy SRL ,plan de amplasament ,certificat de
atestare fiscala de la primarie .Intabulare si drept de proprietate dobandit prin lege,ordin
nr. 102/1992 ,emis de prefectura Alba .

Proprietar : BAR VIRGIL .

Imobilul este situat în oras Abrud intr-o zona mixta cu case de locuit si spatii comerciale.
Pentru proprietatea evaluată s-a folosit Volumul I – Clădiri rezidenţiale” – din cartea
COSTURI DE RECONSTRUCŢIE – COSTURI DE ÎNLOCUIRE” editate de catre Editura
IROVAL, autor Corneliu Şchiopu actualizată cu Indicii de actualizare – August 2019 - August
2020.

6
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Descrierea și caracteristicile construcției: SPATIU COMERCIAL , oras Abrud ,str. Lt. Anca
Virgil nr. 6 , Jud. Alba

Date generale: Stare Tehnică:

Anul PIF (punere în funțiune): 1900
Tip construcție – regim de inaltime: spatiu comercial la parter Buna
Suprafata construită la sol: 96,6 mp - nerezidential
Suprafata utilă casa: 69 mp - nerezidential
Suprafata desfășurată casa: 96,6 mp
Inaltime medie pe nivel: 2,4 m
Suprafata teren: -
Utilizare cf. proiect: Spatiu comercial
Utilizare actuală: spatii comerciale inchiriate
Structura:
Fundații: Fundații din beton .Bună
Structură: Stâlpi și grinzi din beton .Bună
Închideri și compartimentări: Caramida Bună
Acoperiș: Sarpanta din lemn cu invelitoare din tabla Bună
Învelitoare: tabla Bună
Tâmplarie exterioară: Tâmplărie PVC la spatiu comercial Bună
Tamplarie interioara : Tâmplărie lemn
Finisaje:
Finisaje grup sanitar: Pardoseală gresie, placaje de faianta in baie
Pardoseli incaperi : Gresie
Finisaje pereți: Tencuieli driscuite, zugraveli lavabile
Finisaje demisol: -
Instalații:
Instalații electrice: Instalații 220v Bună
Instalații termice: Sobe teracota Bună
Instalații sanitare: obisnuite
Sistem de încălzire: Sobe de teracota
Sistem de securitate: Nu
Sistemde climatizare: -
Utilități:
Apă curentă: Da, de la retea
Electricitate: Da, de la retea
Gaze: -
Canalizare: Da, de la retea

7
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Situatia juridica. Imobilul este proprietatea lui BAR VIRGIL

ACTE : extras CF 71273 Abrud A1 – provenita din CF 370 Abrud ,nr.cerere – 5607
/10.03.2016 , nr.cadastral top 769/2 , 771/21 . contract de vanzare – cumparare
incheiere de autentificare 1363/1984 ,contracte de inchiriere cu SC Livimar Prest SRL
si cu SC Andy SRL ,plan de amplasament ,certificat de atestare fiscala de la
primarie .Intabulare si drept de proprietate dobandit prin lege,ordin nr. 102/1992 ,emis
de prefectura Alba .

Analiza pietei specifice,cererii si ofertei

Conform agentiilor imobiliare,cererea pentru constructii nerezidentiale este in scadere iar
bancile sunt inca reticente in acordarea de credite in conditii avantajoase mai ales pentru
cladirile vechi care nu au inca o situatie clara din punctde vedere al riscului seismic.
Vestea buna pentru potentialii cumparatori dar mai putin buna pentru proprietari este faptul
ca preturile stagneaza, analistii estimand ca vor exista fluctuatii de maxim 5% in adoua
jumatate a lui 2020 si prima parte a lui 20021, fluctuatii ce vor consta cel mai probabil in
scaderi de preturi,dar care sunt considerate normale pe o piata sanatoasa.
Odata cu inceputul lunii septembrie 2020 se poate face bilantul primei parti a anului
ajungandu-se la concluzia ca per total trendul a fost acela de stabilizare,preturile suferind
fluctuatii usoare de doar cateva procente pe parcursul primelor 6 luni ale anului.
Toamna este anotimpul tranzactiilor,astfel ca agentii imobiliari sunt pregatiti pentru un nou
val de cereri dar probabil vor fi dezamagiti pentru ca, dupa previziunile specialistilor
cererea este in stagnare pe segmentul de spatii nerezidentiale.
Tot analistii sfatuiesc acei proprietari care asteapta o noua crestere spectaculoasa a
preturilor sa scoata proprietatile la vanzare pentru ca aceasta nu se va intampla.
Singurele cresteri la care se pot astepta proprietarii in aceasta perioada suntc ele organice,
care se intampla de la sine, in cativa ani, in urma modernizarii infrastructurii.
Investitorii au inceput din nou sa isi arate interesul in piata imobiliara in conditiile in care
preturile par sa fi atins un minim si sa se fi stabilizat.
Analistii desfiinteaza temerile ridicate de unii proprietari asigurand ca in urmatoarele 12 luni
nu vor exista fluctuatii mai mari de 5%.
Astfel de fluctuatii sunt normale pe o piata stabila, iar in momentul actual piata imobiliara din
Romania este in dezghetare si se indreapta cu pasi repezi catre aceasta definitie.

8
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Analiza echilibrului pietei

Capacitatea de finantare bancara locala redusa,coroborata cu reducerea fluxului de capital

strain si indisponibilizarea capitalului in dezvoltari imobiliare falimentare sunt principalele
problem care au afectat piata imobiliara. Aceste problem au existat si in anii anteriori, insa
efectele acestora au devenit din ce in ce mai acute.
Desi volatilitatea pietei este mult mai scazuta, raman in continuare o serie de incertitudini
care determina o atitudine ezitanta a jucatorilor pietei.
Exigentele acestora,in special cele provenite din partea sustinatorilor cererii, au determinat
o crestere calitativa a pietei imobiliare si un echilibru mai bun intre calitate si pret.
Privite in ansamblu, sectorul comercial a inregistrat o evolutie pozitiva, fiind sustinut de
jucatorii straini, in timp ce sectorul rezidential, exclusiv e dependent de cererea interna ,nu a
cunoscut o imbunatatire evidenta.Totusi, perspectivele pietei imobiliare s-au imbunatatit,
dovada fiind activitatile de prospectie a pietei si consolidare a portofoliilor de proprietati a
unor dezvoltatori si investitori straini.
Pe segment al spatiilor nerezidentiale se inregistreaza o activitate de dezvoltare redusa,
disponibilitate mare a spatiilor construite in anii de crestere a pietei si ritm al vanzarilor
nesatisfacator,care contrasteaza puternic cu asteptarile dezvoltatorilor si ale bancilor
finantatoare.
Din pacate, perspectivele acestui segment in sem.II/2020 si sem.I/2021 din punctul de
vedere al cererii nu sunt optimiste avand in vedere pauperizarea acesteia, dificultatile
obtinerii finantarii si incertitudinile economice. In ceea ce priveste oferta, dezvoltarile de mici
dimensiuni vor continua sa domine acest segment, fiind promovate preturi care sunt
comparative cu cele inregistrate in prezent.
Indicatorii urbanistici insine nu aduc automat o cresterea valorii proprietatii si implicita
pretului; de aceea cererea de acest tip de spatii s-a focalizat pe segmentul proprietatilor de
dimensiuni mai mici plasate in zone propice.

9
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

EVALUARE PENTRU IMPOZITARE

METODA COSTURILOR

Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii
imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcţiilor a deprecierii
cumulate şi adăugarea la acest rezultata valorii estimate a terenului la data evaluării.
Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic
conform căruia un cumpărător va plăti pentru un active cel mult costul necesar obţinerii unui
active cu aceeaşi utilitate, fie prin cumpărare,fie prin construire.
Metoda costului de înlocuire net(CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care
indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire current al unui activ din care se scad
deprecierea fizică şi orice forme relevante de depreciere.
Costul de înlocuire este costul estimate pentru a construe sau achiziţiona, la data evaluării,
un active modern echivalent.Primul pas în estimarea costului de înlocuire este stabilirea
naturii activului modern echivalent, pe care un cumpărător ipotetic l-ar considera ca o
alternativă pentru activul subiect. Pentru aceasta,trebuie să se înţeleagă utilitatea sau
funcţionalitatea oferită de activul subiect. Conceptul de bază al abordării prin cost este
faptul că, pentru a stabili ce sumă ar trebui să o plătească pentru activeul subiect, un
cumpărător ar putea să aibă în vedere costul de cumpărare sau costul de creare a unui
active alternativ, care ar putea oferi aceeaşi utilitate.
Costul de reproducere este costul estimate pentru a construi, la data evaluării, o replică
exactă a activului subiect, deci cu acelea şi specificaţii, folosind aceleaşi materiale, tehnici
de construire,calitate şi proiect, in clusiv cu toate deficienţele activului subiect.
Elementele de cheltuieli,care trebuie luate în considerare la estimarea costului de înlocuire
sunt:
- materialele consumate;
- cheltuieli salariale;
- costurile de transport;
- costurile de instalare;
- costul proiectului, autorizaţiilor şi permiselor, onorariile pentru arhitectură, servicii juridice
şi costurile pentru alte servicii profesionale achiziţionate;
- servicii deinginerie,de aprovizionare şi management alc onstrucţiei, impozite şi taxe
nerambursabile;
- cheltuieli financiare din perioada de construire.
Pentru o proprietate imobiliară,elementele de cheltuieli mai pot include:
- comisioane pentru marketing, vânzare sau închiriere;
- costul întreţinerii proprietăţii,după terminarea construirii şi până la atingerea unui grad
de ocupare stabilizat.

10
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Deprecierea
A doua etapă în abordarea prin cost este determinarea deprecierii şi scăderea acesteia din
costul de înlocuire sau din costul de reproducere,pentrua determina costul de înlocuire
net(CIN).
Deprecierea este definită ca fiind o pierdere a utilităţii unui active cauzată fie de deteriorarea
fizică,de schimbările tehnologice,ale schemelor de evoluţie a cererii şi de modificările
mediului înconjurător, care se concretizează într-o pierdere de valoare.
În teoria şi practica evaluării există trei forme ale deprecierii:
- depreciere fizică;
- depreciere funcţională;
- depreciere economică.
Deprecierea fizică
Deprecierea fizică este o pierdere a utilităţii cauzată de deteriorarea fizică a activului sau a
componentelor sale, ca efect al vârstei sale şi a utilizării în condiţii normale,care se
concretizează într-o pierdere de valoare.
Cuantificarea deprecierii fizice recuperabile se face prin costul de înlăturare a deficienţei.
Alte cause ale deprecierii fizice nu sunt nerecuperabile, adică starea de deteriorare nu
poate fi remediată.
Deprecierea fizică nerecuperabilă poate fi cuantificată prin luarea în considerare a vârstei
activului, a duratei de viaţă aşteptată totală şi acelei rămasă. Durata de viaţă a unui activ
Poate fi:
- duratad e viaţă utilă;
- durata de viaţă economică.
Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vârsta efectivă (Vef) a
unui mijloc fix(şi nu vârsta lui cronologică)şi durata de viaţă utilă aacestuia (DVU).
Vârsta efectivă reflectă starea şi utilitatea activului şi se determină numai în urma inspecţiei
mijlocului fix şi componentelor acestuia. Durata de viaţă utilă este perioada totală de timp
în care se aşteaptă ca un active să genereze beneficii economice pentru proprietarul
lui.
Durata de viaţă economic este perioada totală de timp în care se aşteaptă ca un active să
genereze beneficii economice pentru proprietarul lui şi pentru alţi utilizatori ulteriori.
Deprecierea funcţională (NU SE APLICA)
Deprecierea funcţională este o pierdere de utilitate cauzată de ineficienţele activului subiect
în comparaţie cu substitutul său,care se concretizează într-o pierdere de valoare.Există
două forme ale deprecierii funcţionale:
- existenţa unei cheltuieli de capital excedentare (adică a unei investiţii suplimentare),
care poate fi cauzată de schimbări în proiectare,materiale de construcţii, tehnologii de
construire sau de fabricaţie care permit construirea activelor moderne echivalente cu
cheltuieli de capital mai mici decât cele încorporate în activul subiect;
- existenţa unor cheltuieli de funcţionare excedentare care pot fi cauzate de îmbunătăţiri
ale proiectului sau de o capacitate excedentară,schimbări care au drept rezultat
disponibilitatea unor active echivalente moderne,cu cheltuieli de exploatare mai mici
decât cele ale activului subiect.

11
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Calcularea deprecierii funcţionale,cauzată de cheltuielile de exploatare excedentare,se face

prin actualizarea cheltuielilor de exploatare excedentare,previzionate pe durata de viaţă utilă
rămasă a activului, cu o rată de actualizare adecvată, de obicei, egală cu costul mediu
ponderat al capitalului.
Deprecierea externă/economic (NU SE APLICA)
Deprecierea externă este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de
localizare externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este
denumită în mod obişnuit depreciere economică atunci când factorii externi se referă la
modificări ale ofertei sau cererii pentru active sau pentru produsele fabricate de activ.
Pentru proprietatea imobiliară, deprecierea externă poate apare şi în cazul în care a avut loc o
deteriorare a localizării, de exemplu, din cauza schimbărilor infrastructurii locale, a condiţiilor
de mediu sau modificărilor demografice.

Pentru proprietatea evaluată s-a folosit Volumul I – Clădiri rezidenţiale” – din cartea COSTURI
DE RECONSTRUCŢIE – COSTURI DE ÎNLOCUIRE” editate de catre Editura IROVAL, autor
Corneliu Şchiopu actualizată cu Indicii de actualizare – August 2019 - August 2020.Articolele
din acest îndrumar sunt complexe şi cuprind costurile totale ale materialelor inclusiv
transportul, costul manoperei totale (manopera directă, impozitul, ajutor şomaj, CAS,
iversecote), precum şi costurile utilajelor (chirii,preţ/oră funcţionare efectivă),la care se adaugă
o cotă medie de cheltuieli generale de profit.

Costurile de reconstrucţie au fost calculate conform catalogului si s-au aplicat

coeficienti de actualizare.

METODOLOGIE DE ESTIMARE A VALORII IMPOZABILE PENTRU PROPRIETATI

DETINUTE DE PERSOANE FIZICE (conform GEV 500)
Tipul cladirii supuse evaluarii : proprietate mixta –spatii comerciale, atelier si casa de locuit .
Clădire cu pereţii exteriori din caramida cadre din beton armat sau din oricare alte materiale
rezultate in urma unui tratament termic şi/sau chimic.
Determinare suprafata construita - 96,6 mp
Ajustări aplicate valorii impozabile a clădirii:

- Rangul localitatii : III

- Vechimea cladirii : 120 ani
- Renovare : 2010
- Zona in cadrul localitatii : A

Calculul valorii impozabile pentru spatiul nerezidential:

12
PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

13
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204
1. ADRESA:Abrud , str
Lt.Anca Virgil nr. 6 ,jud
Alba
proprietar : Bar Virgil curs de
schimb
DATE DE REFERINTA: EUR/LEI 4.5245
- an constructie 1900 modernizari 2010
- suprafata subsol 96.60 mp
- suprafata parter 96.60 mp
- total supraf.desfasurata 193.20 mp

Suprafaţa construită Indice Total cost Corecţie Corecţie Cost total

Tip Cost / mp tip structura
Nr. cr. (mp) actualizare catalog distanţă (1) manoperă (2) corectat
structura(simbol)
A B I C=AxBxI D E F=CxDxE
1 FCBS 48.25 583.20 1.1332 31,887.57 0.994 0.96500 30,586.87 I 13
TOTAL INFRASTRUCTURĂ 30,586.87
Suprafaţa construită Corecţie Cost total
Cost / mp tip parter Total cost catalog
Corecţie distanţă (1)
Nr. cr. Tip parter (simbol) (mp) manoperă (2) corectat
A B I C=AxBxI D E F=CxDxE
1 6ZIDCAR30PFS 96.60 670.10 1.1576 74,933.37 0.994 0.96500 71,876.84 I 15
TOTAL PARTER 102,463.71

FINISAJ INTERIOR ŞI EXTERIOR

Suprafaţa construită Indice Total cost Corecţie Corecţie Cost total
Finisaj subsol Cost / mp finisaj
Nr. cr. (mp) actualizare catalog distanţă (1) manoperă (2) corectat
(simbol)
A B I C=AxBxI D E F=CxDxE
1 FOBFS 96.39 1.015 0.00 0.994 0.9650 0.00 I 35
TOTAL FINISAJ SUBSOL 0.00
Suprafaţa construită Indice Total cost Corecţie Corecţie Cost total
Finisaj parter Cost / mp finisaj
Nr. cr. (mp) actualizare catalog distanţă (1) manoperă (2) corectat
(simbol)
A B I C=AxBxI D E F=CxDxE
1 FOBFS 96.39 918.1 1.0398 92,017.79 0.994 0.9650 88,264.38 I 35
TOTAL FINISAJ PARTER 88,264.38
Suprafaţa construită Corecţie Cost total
Finisaj fatada Cost / mp finisaj Total cost catalog
Corecţie distanţă (1)
Nr. cr. (mp) manoperă (2) corectat
(simbol)
A B C=AxB D E F=CxDxE
1 praf de piatra 30 221.3 0.9344 6,639.00 0.994 0.9650 6,368.20
TOTAL FINISAJ SCĂRI 6,368.20
Suprafaţa construită Cost/mp Indice Total cost Corecţie Corecţie Cost total
Învelitoare / terasă
Nr. cr. (mp) învelitoare/terasă actualizare catalog distanţă (1) manoperă (2) corectat
(simbol)
A B I C=AxBxI D E F=CxDxE
1 INVTIG 57.90 363.4 1.0827 22,780.94 0.994 0.9650 21,851.70 I 35
TOTAL ÎNVELITOARE / TERASĂ 21,851.70
TOTAL MP 193
TOTAL FINISAJ INTERIOR, EXTERIOR ŞI ÎNVELITOARE / TERASĂ 94,632.58
TOTAL PREŢ / MP 489.82

INSTALAŢII FUNCŢIONALE INTERIOARE

Suprafaţa construită Cost/mp instalaţie Indice Total cost Corecţie Corecţie Cost total
Instalaţii electrice (mp) electrică actualizare catalog distanţă (1) manoperă (2) corectat
Nr. cr.
(poziţie)
A B I C=AxBxI D E F=CxDxE

1 Subsol 96.39 1.0219 0.00 0.994 0.9650 0.00 I 37

1 Parter 96.39 82.4 1.0219 8,116.48 0.994 0.9650 7,785.41 I 37
TOTAL INSTALATII ELECTRICE 7,785.41
Corecţie Cost total
Obiecte sanitare cant Cost pe ansamblu Total cost catalog
Corecţie distanţă (1)
Nr. cr. manoperă (2) corectat
(poziţie)
A I B=AxI C D E=BxCxD
1 LAVWC 1.00 1,424.60 1.01 1,445.40 0.994 0.9650 1,386.44 I 37
TOTAL INSTALATII SANITARE 1,386.44
Suprafaţa construită Cost/mp instalaţie Indice Total cost Corecţie Corecţie Cost total
Instalaţii de încălzire
Nr. cr. (mp) încălzire actualizare catalog distanţă (1) manoperă (2) corectat
(poziţie)
A B I C=AxBxI D E F=CxDxE

1 INCELFS 96.39 172.5 0.9159 15,228.92 0.994 0.9650 14,607.73

I 40
TOTAL INSTALALAŢII ÎNCĂLZIRE 14,607.73
TOTAL INSTALAŢII FUNCŢIONALE 23,779.58
TOTAL PREŢ LEI / MP 123.08

220,875.87
TOTAL CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE FARA TVA 178,125.70
PREŢ FINAL LEI / MP FARA TVA 1,049.65

 Determinarea vârstei efective a cladirii s-a aplicat Conform tabel nr.17 ( GEV 500) pentru suprafata
nerezidentiala.
14
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Cladire P destinatie mixta

infrastructur
Scd = Scd aferenta
Su cf. proiect
Nivel Destinatie Au x1,4 Pondere mp (Pondere x
(mp)
(mp) (pentru intreaga cladire) Sc parter)
mp
Parter R 68.85 96.449.95% Parter R 96.4
Parter N 69 96.650.05% parter N 96.6 48.25
0.00% etaj 0.0
TOTAL 137.85 192.99 100.00%

Calculul varstei efective

Varsta/ Contributia
Acd Cost la data
Componenta An PIF Vechime componentei in
(mp) evaluarii
(ani) varsta efectiva
Cladirea initiala 45800 1900 115 29.57 133,050.59 107298.9
96
Modernizare 140264 2010 5 3.94 140263.86 113116
TOTAL 96 178,125.70 33.51 220414.9

VARSTA EFECTIVA A CONSTRUCTIEI (Ve) = 33.51 ani

STAREA TEHNICA A CONSTRUCTIEI = buna (B)
MEDIUL DE FOLOSINTA = normal

Calculul deprecierii aferente varstei efective

VECHIME DEPECIERE
V1 30 D1= 31%
Ve 33.51 Dfn= 34.51%
V2 35 D2= 36%

COST BRUT DE NOU = 178126 lei

DEPRECIERE FIZICA = 61464 lei
VALOARE IMPOZABILA
116661 lei 583.31
NEREZIDENTIAL =

Valori unitare
COST BRUT DE NOU = 1848 lei/mp
VALOARE IMPOZABILA
1210 lei/mp
NEREZIDENTIAL =

15
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

Valoare
Valoare
Utilizare Scd Vechime impozabila
Denumire Metodologie impozabila
declarata (mp) (ani) unitara
(lei)
(lei/mp)
Spatiu comercial
(in cladire de locuinte)
M 96 34 Abordare prin cost cf. GEV 500 116661 1210

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Rezultatele evaluării
In urma aplicării metodei de evaluare prezentata in raport s-a ajuns la urmatoarea concluzie :
Având în vedere pe de o parte rezultatul obţinut prin aplicarea metodei de evaluare,
relevanţa acesteia şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicări ei şi pe de altă parte
scopul evaluării şi caracteristicile clădirii supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea
impozabilă estimată pentru clădirea în discuţie va trebui să ţină seama de valoarea
obţinută prin “Metodologia de estimare a valorii impozabile pentru proprietati mixte
( rezidentiale/nerezidentiale) detinute de către persoane fizice” conform Cod Fiscal si GEV
500, şi anume:

Valoarea impozabila pentru spatiu nerezidential : 116.661 lei

Referitorla această valoare se impune a se menţiona următoarele:
valoarea impozabila nu include TVA;
valoarea impozabila este o predicţie şi o apreciere subiectivă;
evaluarea este o opinie asupra unei valori;
curs BNR utilizat 1 euro=4,5245 lei /31.12.2015
valoarea impozabila a fost exprimata ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile
limitative şi aprecierile exprimate in prezentul raport şi este valabilă in condiţiile
generale si specifice aferente perioadei lunii decembrie 2015;
valoarea impozabilă nu se înregistrează în evidenţele contabile ale
contribualbilului;
valoarea impozabilă nu reprezintă „valoarea de piaţă” sau „valoarea justă” definite
ca tipuri ale valorii în standardele de evaluare în vigoare,respective în legislația
română privind reglementările contabile conforme cu directivele europene
sau alte reglementări contabile specifice şi în Standardele Internaţionale de
Audit.

Ec. MUCEA VALENTIN DAN

Evaluator Autorizat
Proprietati Imobiliare (EPI )
Membru titular ANEVAR cu legitimatia nr.14393

16
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

FOTOGRAFII

Spatiu nerezidential

17
 PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

SPATIU REZIDENTIAL

18
PF MUCEA VALENTIN DAN-EVALUATOR
Membru Titular ANEVAR
CIF.33541800 ;Tel.0740 191 204

19