Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
pentru vanzare
Mihai Dumitrescu
METODE DE EVALUARE
Suprafata Data
Utila subsol stanga: 216,24 mp Inspectiei: 09.04.2015
Construita subsol stanga: 319,25 Evaluarii: 09.04.2015
mp Raportului: 09.04.2015
Teren: N/A mp
Piata 1 Decembrie nr. 2, subsol, partea stanga Oradea, jud. Bihor | 2
I. MANDAT
East Bridge a fost rugata sa evalueze proprietatea imobiliara mentionata la capitolul V. pentru
ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA.
Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre consultantul companiei East Bridge, in data de 09.04.2015 in
prezenta reprezentantului beneficiarului, Dna. Petan Lucretia si Dna. Rodica Brad.
II. CERTIFICARE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in
acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De
asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind
nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de
perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta
legata de partile implicate.
Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in
raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata
de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate
cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia
Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea
prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care
semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR editia
2014 ( SEV 100 - Cadrul general; SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii; SEV 102 Implementare; SEV 103
Raportare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile, si se
supune legislatiei in vigoare.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit
cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii
acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Consultantii
firmei East Bridge au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Allianz Tiriac Asigurari SA. Acest raport
de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul
mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie
pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau
partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si
prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.
Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la
proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament
special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si
respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.
V. PREZENTAREA DATELOR
1. Adresa si Proprietarul
1.1 Proprietatea Spatiu situat la subsol, in partea stanga, compus din hol si 8 incaperi conform
schitei pusa la dispozitie, in suprafata utila de 216,24 mp (conform schita), situat
in Oradea, Piata 1 Decembrie nr. 2, judet Bihor.
Subsolul cladirii este in curs de apartamentare , ne-a fost solicitat raportul de
evaluare inaintea apartamentarii si nu ne asumam raspunderea pentru
diferentele care ar putea sa apara.
1.3 Ipoteci La momentul intocmirii raportului de evaluare proprietatea nu era ipotecata sau
grevata de alte sarcini. Nu detinem informatii ca imobilul ar fi listat ca monument
istoric, insa acesta este inclus in situl istoric Centrul Mun. Oradea.
1.5 Utilizarea actuala La data evaluarii spatial era situate la subsol, in grad ridicat de degradare,
necesitand renovare.
La data evaluarii subsolul era liber, avand cea mai buna utilizare de spaiu
depozitare, in conditiile renovarii. Spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare
aferente retelei intregului imobil, ceea ce reduce inaltimea utila a incaperilor si
reprezinta un dezavantaj major pentru spatiu.
2. Analiza locatiei
2.1 Cartier Proprietatea in cauza este situata in vecinatatea Primariei Oradea, zona
ultracentrala urbana, formata din sedii institutii, spatii comerciale si birouri, dar
si cladiri de apartamente tip P+2E, P+1E.
2.1.2 2.2 Strada Piata 1 Decembrie este o strada asfaltata, in prezent in curs de reabilitare, cu
sens unic de circualtie, care se conecteaza la Str. Primariei.
2.1.3 2.3 Transportul public Proprietatea are acces la caile de transport in comun: linii autobuz, tramvai.
Statiile se afla la aproximativ unul - doua minute departare de proprietate.
2.1.4 2.4 Puncte de interes Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de
interes:
- Primaria Oradea
- Parc
- Liceul Iosif Vulcan, Spatii comerciale, sedii banci,
farmacii, cabinete medicale, etc..
2.5 Zona Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca relativ
linistita. Amplasarea imobilului in cadrul zonei este favorabila. Nu detinem
informatii cu privire la gradul de poluare in zona.
3. Infrastructura terenului
3.1 Suprafata terenului Conform documentelor de proprietate puse la dispozitie nu rezulta suprafata de
teren aferenta proprietatii.
3.2 Deschiderea Proprietatea beneficiaza de acces din curtea comuna din Piata 1 Decembrie nr. 2,
spatiul de afla la subsol, fara ferestre, in partea stanga.
3.3 Geografia Relieful proprietatii este plat, iar forma este patrulatera, regulata.
4. Descrierea Proprietatii
4.1 Constructia Din informatiile obtinute, imobilul a fost edificat in jurul anilor 1920-1930.
Caladirea este dispusa pe trei nivele:subsol, parter inalt si etaj; spatiul analizat
este situat la subsol. Aspectul proprietatii este satisfacator la interior (necesita
renovare), iar cel exterior este satisfacator (necesita reabilitarea fatadei).
4.2 Structura Solutia constructiva este fundatii caramida si piatra, cu structura de rezistenta din
caramida cu planseu din bolte caramida si traverse metalice si lemn. Zidaria
interioara este din caramida. Ar trebui mentionat faptul ca proprietatea subiect
era libera la data evaluarii, necesitand renovare. Accesul in spatiul analizat se
realizeaza din partea stanga , din curtea comuna prin intermediul unei usi din
lemn.
4.3 Acoperisul Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla.
4.4 Finisaje Finisajele interioare sunt precare, spatiul necesita renovare generala: pardoselile
sunt din pamant si ciment, peretii sunt netencuiti, pe pereti se intalnesc urme de
igrasie. Subsolul nu dispune de grup sanitar. Spatiul este afectat de tevile de apa-
canalizare aferente retelei intregului imobil, ceea ce reduce inaltimea utila a
incaperilor si reprezinta un dezavantaj major.
4.5 Tamplarie Apartamentul beneficiaza de usa de acces din lemn din curtea comuna, fara
ferestre.
5. Starea Proprietatii
5.1 Imbunatatiri La data inspectiei, trebuie mentionat faptul ca spatiul analizat era liber si necesita
renovare, astfel incat sa poata fi utilizat ca spatiu depozitare: tencuire si
zugravirea peretilor, racordarea la utilitati, igienizare generala, deratizare, etc..
Suntem de parere ca spatiul necesita o investitie suplimentara de cca. 5.000 -
8.000 EUR pentru a putea fi exploatat ca spatiu depozitare.
6. Riscul de vandabilitate In opinia noastra, proprietatea indeplineste conditiile pietei si poate fi vanduta
intr-o perioada medie-lunga de timp (maximum 12 luni) in conditii normale de
marketing.
VII. EVALUAREA
1. Abordari utilizate Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati de tipul celei de fata,
Standardele de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a trei tipuri de abordari,
bazate pe: comparatia vanzarilor, costurilor de inlocuire si capitalizarea
veniturilor.
In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica abordarile pe baza capitalizarea
veniturilor. Avand in vedere caracteristicile proprietatii abordarea prin
comparatia vanzarilor nu este fezabila.
2. Cea mai buna utilizare Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a
(CMBU) proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de
pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare.
Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a
unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat,
fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva).
In opinia noastra, tinand cont de conformarea proprietatii si de caracteristicile
acesteia, C.M.B.U. este cea de tip spatiu cu alta destinatie - depozitare.
4. Valoare propusa Avand in vedere atat cantitatea, calitatea informatiilor detinute si adecvarea
abordarilor prezentate, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii
analizate (cu scopul vanzarii) este de
EUR 10.000
ANEXE:
1. Capitalizarea venitului
2. Comparatia vanzarilor
3. Comparabile utilizate (oferte de vanzare, inchiriere)
4. Harta localizare
5. Fotografii
6. Documente proprietate
7. Planse, schite
In urma studiilor efectuate de societati de consultanta specializate in tranzactii imobiliare (Darian DRS,
Colliers International, CBRE Romania, Jones Lang LaSalle, DTZ Echinox, Knight Frank), pentru anul 2014,
rata de capitalizare pentru spatii comerciale, pentru orase secundare, se situeaza intre 8,00% si 10,50%.
Am considerat sustenabila o rata de capitalizare de 10% avand in vedere conditiile actuale ale pietei
imobiliare si utilizarea spatiului - depozitare.
Spatiul a fost evaluat in ipoteza posesie vacanta, si s-a considerat o rata de neocupare de 20%, avand in
vedere ca spatiul este afectat de tevile de apa-canalizare ceea ce l-ar face mai greu inchiriabil.
Chiriile unitare pentru spatii de depozitare similare la demisol/subsol se situeaza in intervalul 0,5
EUR/mp/luna 2 EUR/mp/luna. In cazul proprietatii subiect am considerat o chirie de piata de 200
euro/luna pentru suprafata efectiv inchiriabila de aproximativ 216,24 mp, in conditiile renovarii.
Oferte de vanzare:
Comparabila A:
Completari telefonice: Apartament parter Republicii, ultracentral, termoficare, SU 45 mp, cu baie, finisaje bune,
pret cerere 49.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.
Comparabila B:
Completari telefonice: Spatiu demisol cu ferestre in strada, SC 160 mp, SU 140 mp, 2 grupuri sanitare, zona
ultracentrala, necesita unele reamenajari, 60.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.
Comparabila C:
Completari telefonice: Spatiu central, parter, fara baie, SU 20 mp, plus boxa, finisaje medii, pret cerere 18.000
EUR, negociabil; sursa olx.ro.
Oferte de inchiriere:
Completari telefonice: spatiu pretabil birou/comercial, acces direct din strada, demisol, in zona ultracentrala, se
inchiriaza cu finisaje, SU 90 mp, cu baie,chirie EUR 390/luna, adica cca. 4 EUR/mp/luna, Sursa olx.ro.
Completari telefonice: Spatiu fosta crama Astoria, 165 mp utili, demisol, cu baie, acces din strada, EUR
3/mp/luna, sursa olx.ro, Agentie imobiliara.
Completari telefonice: Spatiu subsol, 384mp utili, cu bai, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro.
Completari telefonice: spatiu pretabil cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje bune, SU 30 mp,
SC 40 mp, baie, o camera si hol. Chirie EUR 190/luna (EUR 6,33/mp), Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.
Completari telefonice: apartament pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje
bune, SU 176 mp, chirie EUR 7/mp, Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.
Completari telefonice: Spatiu pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona centrala, finisaje bune, SU
45 mp, chirie EUR 6,5/mp, Sursa tocmai.ro.
Anexa 4 Fotografii
N/A