www.referat.

ro

Nr. raport 66092/03.01.2020

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIARA FUNCIARA

TEREN
TEREN ARABIL
ARABIL CU
CU SUPRAFATA
SUPRAFATA DE
DE 2300
2300 MP
MP
SITUAT
SITUAT IN
IN EXTRAVILANUL
EXTRAVILANUL JUD. ILFOV. SOSEAUA E 87, JUD. ILFOV

PROPRIETATE : IORDAN MADALINA

BENEFICIAR : IORDAN MADALINA

DESTINATAR : IORDAN MADALINA

Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

CUPRINS

1. INTRODUCERE
1.1. Identificarea clientului..…………………………………………..............……..........3
1.2.Certificarea valorii…………………………………………………………................3
1.3. Rezumatul concluziilor importante………………………………………...................4
2. PREMISELE EVALUĂRII
2.1.Scopul, utilizarea evaluării şi utilizatorul evaluării.......................................................6
2.2 Definirea valorii şi data estimării valorii………………………….................………..6
2.3. Drepturile de proprietate evaluate…………………………………….................……7
2.4. Sfera evaluării………………………………………………………..........………….7
2.5. Identificarea tipului de raport ………………………………………...............………7
2.6. Ipoteze extraordinare şi condiţii ipotetice…………………………...................…… 7
2.7. Ipoteze generale şi condiţii limitative………………………………....................…. 7
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. Identificarea proprietăţii, descrierea juridică………………………......................…10
3.2. Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile
curente……………………………………………………………………...…….........…10
3.3. Date despre aria de piaţă, oraş, vecinătăţi şi amplasare……………..........................11
3.4. Descrierea terenului…………………………………………………............………11
3.5. Date privind impozitele şi valorile de impozitare.......................................................11
3.6. Analiza pieţei imobiliare………………………………………….............………....11
3.6.1.Definirea pieţei ....................................................................................................11
3.6.2.Analiza cererii.......................................................................................................11
3.6.3.Oferta competitivă................................................................................................12
3.6.4.Echilibrul pieţei....................................................................................................12
4. ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZIILE
4.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat ca fiind liber……...........................….13
4.2. Evaluarea terenului....................................................................…....................…….13
4.2.1. Evaluarea terenului prin metoda comparatiei de piata …….............................14
4.3. Calificările evaluatorului............................................................................................15
5. ANEXA
5.1. Anexe raport
5.2. Fotografii teren
5.3. Fotografii secundare

2
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

PARTEA I
INTRODUCERE

1.1. Identificarea clientului

1.2. Certificarea valorii
1.3. Rezumatul concluziilor importante

1. INTRODUCERE

1.1. Identificarea clientului

Solicitantul prezentului raport de evaluare este D-NA IORDAN MADALINA cu

domiciliul in Jud. Galati, Mun. Galati, str. Galatii Noi nr. 8, bl. L3, ap. 5.

1.2. Certificarea valorii

Prin prezenta se certifică, cu bună credinţă următoarele:

 Faptele prezentate în acest raport de evaluare sunt corecte şi adevărate;
 Analizele,opiniile şi concluziile raportate se limitează doar la ipotezele şi
condiţiile limitative prezentate în raport, şi acestea reprezintă opiniile şi
concluziile mele personale, obiective şi imparţiale, fără a considera interesele;
 Toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare
pentru a ajunge la valoarea estimată, au fost efectuate în conformitate cu
standardele Internaţionale de Evaluare – IVS1 şi cu legislaţia în vigoare la data
evaluării ;
 Evaluatorul îşi asumă integral răpunderea asupra tuturor afirmaţiilor personale
din raportul de evaluare. Datele şi informaţiile preluate din surse ce nu au putut
fi verificate personal de evaluator sunt menţionate expres în text;
 Evaluatorul îşi asumă păstrarea confidenţialităţii asupra datelor şi informaţiilor
din raport, precum şi neutilizarea acestora în schimbul unor avantaje neetice sau
ilegale, fie personal fie prin intermediul unei terţe persoane;
 Acest raport este destinat numai scopului precizat şi numai uzului
destinatarului;
 Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial, în documente,
circulare sau declaraţii, nici publicat sau menţionat în alt mod, fără aprobarea
scrisă a evaluatorului asupra formei şi contextului în care ar putea să apară;
 Evaluatorul nu are nici un avantaj pecuniar sau de altă natură ca urmare a
realizării prezentului raport de evaluare în afara remunerării pentru prezenta
lucrare;

3
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

 Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în proprietatea ce face

obiectul prezentului raport de evaluare şi nu este responsabil de omiterea de
către client a unor date şi informaţii referitoare la bunul evaluat care ar putea
afecta valoarea acestuia;
 Evaluatorul este independent adică, nu este angajat direct sau prin intermediari
în nici o acţiune cu caracter comercial privind clădirea evaluată şi nici o
părtinire de proprietate faţă de aceasta sau faţă de părţile implicate în evaluare;
 Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori
prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obţinere a unui rezultat dorit
sau de apariţia unui eveniment ulterior;
 Posed cunoştinţele, competenţa şi experienţa necesară pentru a îndeplini în mod
eficient misiunea de evaluare a proprietăţii imobiliare în conexiune cu un
standard profesional ridicat;
 Evaluatorul nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună
mărturie în instanţă la proprietatea în chestiune ;
 Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport.
Prezentul raport de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor de
Evaluare , a recomandărilor şi metodologiei de lucru A.N.E.V.A.R.(Asociaţia
Naţională a Evaluatorilor din România).
 Toate investigaţiile şi analizele necesare, inclusiv inspecţia proprietăţii le-am
făcut personal. Nici o persoană cu excepţia celor specificate în raport nu mi-au
acordat asistenţă profesională în elaborarea raportului.

1.3. Rezumatul concluziilor importante

Proprietatea imobiliara - teren arabil ce face obiectul prezentului Raport de evaluare

se afla situat in extravilanul Jud. Ilfov, Soseaua E 87, Ilfov intr-o zona cu numeroase
terenuri libere.
Terenul are o suprafata de 2300 mp si este deţinut în cotă exclusiva, iar in prezent
acesta are categoria de folosinta teren liber.
Raportul de evaluare a fost întocmit de către EC. Popescu Georgel în perioada
03.01.2020 şi a constat în efectuarea inspecţiei tehnice în teren, întocmirea fişelor
tehnice, culegerea de informaţii, evaluarea proprietăţii imobiliare şi redactarea
raportului de evaluare.

Data inspecţiei : 03.01.2020

Curs valutar valabil : 1 EURO = 4.7789 , 1 USD= 4.2922
Data raportului : 03.01.2020

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a terenului liber,
pentru aportul in natura a prezentului teren extravilan.
Tipul de valoare conform scopului şi utilizării intenţionate a raportului este
valoarea de piaţă.

4
 Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

Valoare Valoare
Nr crt Tip abordare
(Ron) (Euro)
1. ABORDAREA PRIN 32974 LEI 6900 Euro
COMPARATII

Ţinând cont de cantitatea şi precizia informaţiilor de piaţă care au stat la baza

determinării fiecărei valori ,de adecvare, valoarea de piaţă a terenului subiect în opinia
evaluatorului este cea obţinută in abordarea prin comparaţii de piaţă:

V p = 32974 LEI
(treizecisidouanouasutesaptezecisipatru lei)
= 6900 E
(sasemiinouasute euro)

Detalierea prezentei sinteze este efectuată în capitolele 2, 3 şi 4, precum şi în

anexele la prezentul Raport de evaluare.

Expert Evaluator,

EC. Popescu Georgel

5
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

PARTEA II-A
PREMISELE EVALUĂRII

2.1.Scopul,utilizarea evaluării şi utilizatorul evaluării

2.2. Definirea valorii şi data estimării valorii
2.3. Drepturile de proprietate evaluate
2.4. Sfera evaluării
2.5. Identificarea tipului de raport
2.6 Ipoteze extraordinare şi condiţii ipotetice
2.7. Ipoteze generale şi condiţii limitative

2. PREMISELE EVALUĂRII

2.1. Scopul, utilizarea evaluării şi utilizatorul evaluării

Scopul evaluării îl reprezintă stabilirea valorii adecvate pentru terenul cu

categoria de folosinta arabil situat in extravilanul Jud. Ilfov, Soseaua E 87 aflat in
proprietatea D-nei IORDAN MADALINA in suprafaţa de 2300 mp.
Utilizarea evaluării o constituie aportul in natura a terenului la capitalul social de
D-na IORDAN MADALINA.

Utilizatorul evaluării este : IORDAN MADALINA.

2.2. Definirea valorii şi data estimării valorii

Definirea valorii

In conformitate cu Standardul Interntional de aplicatie in evaluare IVA 2-

Evaluare pentru garantarea imprumutului,Cap.5,aliniatul 5.1,tipul de valoare adecvata
pentru scopului prezentului raport de evaluare este « valoarea de piata »,in conditiile
definitiei din « IVS 1 Valoarea de piata-tip de valoare »:
VALOAREA DE PIAŢĂ (conform Standardelor Internaţionale de Evaluare/2007
– IVS 1)- este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data evaluării,
între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat
obiectiv, după o activitate de marketing corespunzatoare în care părţile implicate au
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrangere.

6
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

Data estimării valorii

Data la care valoarea estimata este valabila este 03.01.2020, aceasta fiind si data
raportului de evaluare.
Inspecţia a fost efectuată de Ec. Popescu Georgel,în prezenţa proprietarului dnei
IORDAN MADALINA şi a constat în identificarea, vizionarea bunului, fotografierea şi
culegerea de date.

Cursul de schimb BNR utilizat în calcule este de 4.2922 RON/USD şi 4.7789

/EURO valabil la data de 03.01.2020

2.3. Drepturile de proprietate evaluate

Pentru terenul cu suprafata de 2300 mp ce face obiectul prezentului raport de

evaluare proprietarul a prezentat următoarele acte ce atestă proprietatea :
- sentinta civila nr.983/13.03.2014
- Extras de carte funciara nr. 3057/16.02.2014
- Planul de situatie

In prezentul raport de evaluare se evalueaza dreptul de proprietate deplin al d-nei

IORDAN MADALINA asupra ce face obiectul evaluării.
Prezentul raport nu validează din punct de vedere legal corectitudinea
documentelor prezentate şi nici dreptul de proprietate deplin terenului, considerat ca
ipoteză de lucru in realizarea prezentului raport de evaluare.

2.4. Sfera evaluării

Având în vedere faptul că scopul evaluării nu impune evaluatorului să îngusteze

sfera de cuprindere, limitarea acestuia la o singură utilizare , putem vorbi despre condiţii
normale de evaluare ce cuprinde o sferă vastă de evaluare.

2.5. Identificarea tipului de raport

Conform scopului, utilizării intenţionate şi tipului de valoare
estimată, tipul de raport întocmit este de raport explicativ complet.
Conţinutul raportului şi structurarea sa sunt conform Standardelor Internaţionale
de Evaluare IVS 3 – Raportarea evaluării.

2.6. Ipoteze extraordinare şi condiţii ipotetice

Acest tip de ipoteze şi condiţii nu există.

2.7 Ipoteze generale şi condiţii limitative

7
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

Ipoteze generale
o Nu se asuma nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau
pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate.Titlul de
proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;
o Proprietatea este evaluata fara grevari de sarcini si datorii,daca nu se specifica
altfel;
o Se presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un
management competent al acesteia;
o Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se
acorda garantii pentru acuratete;
o Toate studiile ingineresti sunt presupuse a fi corecte.Planurile de amplasare si
materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa
vizualizeze proprietatea;
o Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii ,ale
subsolului sau structurilor sale care ar face ca proprietatea sa valoreze mai mult
sau mai putin.Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru
obtinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor;
o Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si
restrictiilor de zonare si utilizare in vigoare exceptand situatia cand in raportul de
evaluare nu a fost identificata,descrisa si considerata o non-conformitate;
o Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite toate
autorizatiile,licentele,certificatele de ocupare,aprobarile sau alte acte solicitate de
institutiile locale,regionale sau nationale,pentru fiecare utilizare pe care se
bazeaza estimarea valorii;
o Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul
limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor
proprietati,daca nu se mentioneaza altfel;
o Noi am fost solicitati sa presupunem,in scopul acestei evaluari,ca nu exista nici un
fel de contaminanti si costul de decontaminare nu afecteaza valoarea;
o Nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta
contaminantilor sau materialelor periculoase;
o Noi nu am facut nici un fel de investigatie referitoare la utilizarile trecute sau
prezente,atat pe proprietate cat si pe terenul vecin pentru a stabili daca exista vreo
contaminare a proprietatii analizate in aceste utilizari sau amplasamente si deci
valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva;
o Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminant,nici
nu ne angajam pentru o expertiza sau cercetare stiintifica necesara pentru a fi
descoperit;
o Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe
oricare alt teren vecin sau ca mijloacele care au fost puse in functiune ar putea
contamina,aceasta ar putea diminua valoarea raportata;
o Noi nu am facut o expertiza tehnica a structurii de rezistenta,nici nu am inspectat
acele parti care sunt acoperite,neexpuse sau inaccesibile,acestea fiind considerate
in stare tehnica buna corespunzatoare unei exploatari normale.Opinia asupra starii
partilor neexpertizate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea lor.

8
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

Condiţii limitative
o Orice alocare a valorii totale estimate in acest raport,se realizeaza in functie de
prevederile din raport.Valorile separate alocate elementelor componente nu
trebuie utilizate in combinatie cu nici o alta evaluare,in caz contrar ele fiind
nevalide;
o Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare;
o Evaluatorul,prin natura muncii sale,nu va fi solicitat sa ofere consultanta
ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea in
chestiune decat daca au fost facute initial aranjamente in aceasta privinta;
o Nici una din partile raportului (in special concluziile referitoare la
valori,identitatea evaluatorului sau firma la care lucreaza acesta) nu vor fi
difuzate public prin reclama,relatii publice,stiri,agentii de vanzare sau alte cai
mediatice,fara acordul scris si prealabil al evaluatorului;

Expert Evaluator,

EC. Popescu Georgel

9
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

PARTEA III-A
PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietăţii, descrierea juridică

3.2. Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente
3.3. Date despre aria de piaţă, oraş, vecinătăţi şi amplasare
3.4. Descrierea terenului
3.5. Date privind impozitele şi valorile de impozitare
3.6. Analiza pieţei imobiliare
3.6.1.Definirea pieţei
3.6.2.Analiza cererii
3.6.3. Oferta competitivă
3.6.4.Echilibrul pieţei

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietăţii, descrierea juridică

Proprietatea evaluată reprezintă un terencu categoria de folosinta arabil situat in

extravilanul Jud. Ilfov, Com. Ilfov, Soseaua E 87 aparţinând d-nei IORDAN
MADALINA si are o suprafata de 2300 mp si este detinut in cota exclusiva.
Pentru terenul subiect beneficiarul a prezentat următoarele acte ce atestă
proprietatea asupra imobilului:
- contract vanzare – cumpărare autentificat nr. 1255/07.07.2014
- Extras de carte funciara nr. 3057/16.02.2014
- Planul de situatie

În baza contractului vanzare – cumpărare autentificat nr. 1255/07.07.2014

IORDAN MADALINA a dobandit dreptul de proprietate deplin asupra terenului, detinut
in cota exclusiva.
Dreptul de proprietate a fost intabulat la Biroul de carte funciara ILFOV ,bunul
imobil avand numar cadastral 347/893 inscris in CF. 7710/ ILFOV
Nu există elemente ale proprietăţii care fac obiectul vreunui contract de închiriere.

3.2. Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente

10
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

3.3. Date despre aria de piaţă , localitate, vecinătăţi şi amplasare

Piata bunului imobil evaluat este piata proprietatilor imobiliare funciare.

Proprietatea imobiliara rezidentiala este amplasata in extravilanul comunei

ILFOV, Soseaua E 87, Jud. Ilfov

3.4. Descrierea terenului

Zona amplasarii proprietatii imobiliare: la intrare in Com. Ilfov, in proximitatea

cartierul Obcini. Amplasamentul are acces la drumul secundar pietruit la o distanta de cca
150 m de drumul asfaltat.
Gradul de poluare in zona este unul redus, fiind o zona mai putin circulata.Trafic auto
mediu in zona amplasarii proprietatii imobiliare evaluate.
Ambient linistit, civilizat, favorabil pentru destinatia prezenta a proprietatii.

3.5. Date privind taxele şi valorile de impozitare

Conform Hotărârii Consiliului Local nr.497/28.12.2014 , Anexa 1,impozitul/taxa

pe teren-lei/ha-pentru terenuri amplasate în extravilanul municipiului- terenuri libere
situate în zona C este de 4201 lei/ha sau 0,4201 lei/mp si 1 leu /mp suprafata utila
apartament.

3.6. Analiza pieţei imobiliare

3.6.1.Definirea pieţei

O piaţă imobiliară este un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii cu
alţii în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii pe piaţă pot fi cumpărătorii,
vânzătorii, chiriaşii, creditorii, debitorii, antreprenorii, investitorii şi intermediarii. O
piaţă imobiliară este alcătuită de participanţii pe piaţă angajaţi în tranzacţii imobiliare.
Analiza pieţei constitue identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau
serviciu şi constitue baza pentru a determina cea mai bună utilizare a unei proprietăţi.
Valoarea de piaţă a proprietăţii analizate este în mare măsură în funcţie de poziţia
competitivă pe piaţa sa .

3.6.2. Analiza cererii

Analiza cererii s-a bazat pe recunoaşterea utilizatorilor potenţiali. Drept urmare s-

au cercetat o serie de factori mai importanţi, aceştia fiind :

-veniturile şi tipologia locurilor de munca

Principalele activitati ale locuitorrilor este agricultura si cresterea animalelor.

11
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

- gradul de ocupare a terenurilor in zona

Pe piaţa imobiliară gradul de ocupare a terenurilor este ridicata,fiind apropiat de

50 % ,fiind o zona intens populata.

-accesibilitatea

Accesul auto se face din drumul comunal pietruit cu un front stradal de 15 ml.

3.6.3. Oferta competitivă

Oferta competitivă s-a axat pe analiza datelor obţinute prin efectuarea inspecţiei
zonei prin consultarea registrelor din cadrul Primăriei Ilfov cu autorizaţiile eliberate în
ultimii ani, prin discuţiile avute cu proiectanţi, agenţi imobiliari, antreprenori dar şi prin
consultarea anunţurilor publicitare din presa şi televiziunea locală.
În zona periferica sunt numeroase terenuri arabile , gradul de ocupare a terenului in
zona fiind foarte ridicat aproape de 50 %. Am localizat cca 15 terenuri cu categoria de
folosinta arabil in zona analizata.
Din informaţiile culese din anunţurile publicitare locale am constatat că în
ultimul an în permanenţă au fost scoase la vânzare cca 5-4 terenuri libere dar si in
vecinatatea acesteia, timpul de expunere fiind de o lună până la 4 luni.

3.6.4. Echilibrul pieţei

In prezent se mentine un dezechilibru intre cererea existenta si previzionata si

oferta totala curenta sau anticipata deoarece este influentata de situatia economica de la
nivelul local si national in general.
Piata vanzatorului s-a transformat in piata cumparatorului.
Nivelul tranzactiilor a scazut simtitor si continua sa scada, pana la o ulterioara o redresare
a economiei. Crestrea gradului de neocupare este invers proportional scaderii numarului
de tranzactii.

Expert Evaluator, POPESCU GEORGEL

12
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

PARTEA IV-A
ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZIILE

4.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat ca fiind liber

4.2. Evaluarea terenului
4.2.1. Evaluarea terenului prin metoda comparatiei de piata
4.3. Calificările evaluatorului

4. ANALIZA DATELOR ŞI CONCLUZIILE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a

proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de
pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare.
Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare
a proprietatii imobiliare.
Cea mai probabila utilizare a proprietatii, care este permisa legal, fizic posibilă,
fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate.
Cea mai bună utilizare este conturată de forţele competitive pe piaţă care
fundamentează şi valoarea de piaţă şi este acea utilizare care conduce la cea mai mare
valoare reziduală a terenului.

4.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat ca fiind liber

Ca şi valoarea de piaţă, cea mai bună utilizare este un concept de piaţă.

Prin analiza CMBU, se va identifica utilizarea competitivă şi profitabilă a
proprietăţii imobiliare.

4.2. Evaluarea terenului

Valoarea de piaţă a terenului se determină în conformitate cu standardele şi

normele ANEVAR.

13
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

Din cele şase proceduri de evaluare recomandate de Standardele Internaţionale de

Evaluare IVS 1 (comparaţia directă, alocarea, extracţia, parcelarea, tehnica reziduală şi
capitalizarea rentei funciare) pentru evaluarea terenului,vom utiliza metoda comparaţiei
directe şi metoda extractiei.

4.2.1.Evaluarea terenului prin metoda comparaţiei de piaţă

Analiza comparativă se poate realiza pe două criterii cantitative –analiza pe

perechi de date sau/şi calitative-analiza comparaţiilor relative.
În cazul de faţă , date fiind natura şi relevanţa informaţiilor de piaţă culese s-a
recurs la analiza comparaţiilor relative.
Analiza comparaţiilor relative este o tehnică calitativă care reprezintă studiul
relaţiilor indicate de datele de piaţă, fără a se recurge la cuantificări.
Pentru aplicarea acestei tehnici , evaluatorul analizează vânzările –ofertele de
vânzare –comparabile, pentru a determina dacă acestea au caracteristici superioare,
inferioare sau similare faţă de proprietatea evaluată. În speţă, analiza comparaţiilor
relative este asemănătoare cu analiza pe perechi de date, exceptând faptul că ajustările nu
sunt exprimate ca valoare absolută sau procentual ci ca atribute calitative (inferior,
superior, similar).
Aplicarea metodei a fost facilitată de informaţiile furnizate de agenţii imobiliare,
site-uri web specializate şi publicaţii locale ,, Jurnalul de Botoşani ’’ , „ Informaţia
Botoşaniului ’’ , „Evenimentul de Botoşani ”comparabile , în zona analizată.

Prezentarea ofertelor de vânzare comparabile pentru terenuri arabile:

A. Teren langa Cimitir, 1600 mp, drept, intabulat,

Oferta : 1 Euro/mp
(Informatia AG. BERUZI- 074208161)

B. Teren zona Soseaua E 87, 1400mp, deschidere 20 ml la strada principala,

Oferta : 2 Euro/mp
(Informatia AG. BERUZI- 074208161)

C. Teren zona Soseaua E 87 1300 mp, deschidere la drum pietruit, utilitati : curent
Oferta : 4 Euro/mp
(Informatia AG. BERUZI- 074208161)

D. Teren zona Soseaua E 87, 1500 mp, cale de acces la sosea intabulat.
Oferta : 5 Euro/mp
(Informatia AG. BERUZI- 074208161)

Aplicarea metodei comparaţiilor relative pentru proprietatea analizată este

prezentată în Anexa nr.1.
În grila comparaţiilor de piaţă din această anexă s-a ţinut seama că pe piaţa
imobiliară din zona Soseaua E 87 pentru terenuri similare situate în zona analizată, marja

14
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

de negociere între oferta şi tranzacţia efectivă este de cca 15% funcţie de timpul de
aşteptare, disponibilitatea ofertantului de a mai lăsa din preţ, dacă oferta este făcută prin
intermediul unei agenţii imobiliare sau nu ,etc.
Valorile pentru proprietăţile comparabile sunt reconciliate într-o valoare prin
aranjarea acestor comparabile într-un clasament relativ faţă de proprietatea supusă
evaluării.

Valoare negociată Corecţie netă

Proprietatea (EURO/mp) globală

A 1 Pozitivă
C 2 Pozitivă
Proprietatea evaluată - -
B 4 Negativa
D 5 Negativa

Proprietatea evaluată se situează între cea mai mare valoare din grupul de
proprietăţi comparabile cu corecţii pozitive (comparabila C) şi cea mai mică valoare din
grupul de comparabile negative (comparabila 4).
Având în vedere caracteristicile terenului, amplasarea în zonă, vadul utilităţile de
care dispune, starea acestuia la data evaluării, valoarea obţinută prin această metodă şi
care poate fi luată în considerare pentru prezentul raport de evaluare este de 3 E/mp.
Valoarea de piaţă a terenului subiect determinată prin metoda comparaţiilor de piaţă
va fi de :

Vp1 = 2300 mp x 3 EURO/mp = 6900 E x 4.7789lei/E = 32974 RON

Ţinând cont de adecvarea, cantitatea şi precizia informaţiilor de piaţă folosite în

abordare, evaluatorul recomandă ca valoare de piaţă finală, valoarea obţinută în
abordarea prin metoda comparaţiilor de piaţă:

V p = 32974 LEI
(TREIZECI SI DOUA NOUA SUTE SAPTEZECI SI PATRU DE LEI)
= 6900 EUR
(SASE MII NOUA SUTE EURO)

4.3. Calificările evaluatorului

-economist absolvent al Facultăţii de Stiinte Economice si Administratie Publica,

Suceava
- absolvent al cursului „Evaluare proprietăţi imobiliare”,octombrie-decembrie
2008 organizat de CT ANEVAR Bucuresti;

15
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

-membru aspirant ANEVAR-Bucuresti

-angajat al societatii SC EXPERT EVALUATOR SRL, societate membra asociat
ANEVAR,unde am participat la realizarea rapoartelor de evaluare.

Expert Evaluator,

EC. Popescu Georgel

16
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

PARTEA V-A
ANEXA
5.1. Anexe raport
5.2. Fotografii teren
5.3. Fotografii secundare

FOTOGRAFII TEREN ARABIL

INTRAVILANUL SATULUI SF.ILIE, COMUNA SCHEIA,
JUD.SUCEAVA

17
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

18
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

POZE TERENURI COMPARABILE

ABORDAREA PRIN COMPARAŢII DE PIAŢĂ

COMPARABILA A COMPARABILA B

COMPARABILA C COMPARABILA D

19
Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 20 Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2, București Tel:
+40 21 322 71 06 Fax: +40 21 322 71 07 E-mail: office@fvalue.ro

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Nr.2 din 03.01.2020

Către,
IORDAN MADALINA

Vă transmitem alăturat “RAPORTUL DE EVALUARE” întocmit

conform celor menţionate în Contractul de prestări de servicii, nr. 2 din
20.12.2019 încheiat cu dumneavoastră.
Terenul arabil ce face obiectul prezentei evaluări, este amplasat în
extravilanul Jud. Ilfov, Com. Ilfov, Soseaua E 87.
Terenul are o suprafaţă de 2300 mp.
Evaluatorul nu are nici un interes în prezent sau în viitor şi nici altă
legătură cu părţile interesate în tranzacţie.
Inspecţia proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare pentru evaluare le-
am făcut personal pe data de 03.01.2020
Menţionez că evaluarea este însoţită de un “Raport de Evaluare” cu un număr de
17 pagini şi un numar de 3 pagini anexe.
Forma Raportului de Evaluare este de tip “Raport explicativ complet”.
Scopul şi utilizarea raportului este estimarea valorii de piaţă pentru terenul arabil
din extravilanul Jud. Ilfov, Com. Ilfov, Soseaua E 87. în vederea aportului in natura la
capitalul social în favoarea IORDAN MADALINA.
Tipul de valoare estimat conform scopului dvs. este valoarea de piaţă.

Evaluarea făcută în scopul estimării şi raportării valorii de piaţă

îndeplineşte prevederile Standardelor Internaţionale de Evaluare şi a Codului
Dentologic al profesiei de evaluatoruator al ANEVAR.
Data evaluării la care sunt valabile condiţiile pieţei este 03.01.2020, aceasta fiind
data ultimei inspecţii şi data raportului de evaluare.
Pentru scopul definit de dumneavoastră valoarea de piaţă a terenului liber
estimată de evaluator este de:

Vp = 6900 EURO = 32974 RON

Raportul de evaluare se adresează numai dvs. şi este valabil numai pentru scopul
formulat în contract.
Utilizarea în alt scop decât cel menţionat poate fi neadecvată. Noi nu ne asumăm
responsabilitatea pentru folosirea lui în alte scopuri.

Expert Evaluator,
EC. Popescu Georgel

20