IAS 40 - INVESTIII IMOBILIARE

OBIECTIV
1. Obiectivul prezentului standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al investiiilor imobiliare i al
dispoziiilor aferente de prezentare a informaiilor.
DOMENIU DE APLICARE
2. Prezentul standard trebuie aplicat la recunoaterea, evaluarea i prezentarea informaiilor aferente
investiiilor imobiliare.
3. Printre altele, prezentul standard reglementeaz evaluarea, n situaiile financiare ale unui locatar, a
dreptului asupra unei investiii imobiliare deinute n temeiul unui contract de leasing contabilizat drept
contract de leasing financiar i evaluarea, n situaiile financiare ale unui locator, a unei investiii imobiliare
date n leasing unui locatar, n temeiul unui contract de leasing operaional. Prezentul standard nu
reglementeaz aspectele care intr sub incidena IAS 17 Contracte de leasing, inclusiv:
(a) clasificarea operaiunilor de leasing ca leasing financiar sau operaional;
(b) recunoaterea venitului realizat din leasing aferent investiiei imobiliare (a se vedea, de asemenea,
IAS 18 Venituri);
(c) evaluarea, n situaiile financiare ale unui locatar, a unui drept asupra unei investiii imobiliare
deinute n temeiul unui contract de leasing contabilizat drept contract de leasing operaional ;
(d) evaluarea, n situaiile financiare ale unui locator, a investiiei sale nete ntr-un contract de leasing
financiar;
(e) contabilizarea tranzaciilor de vnzare i leaseback; i
(f) prezentarea informaiilor cu privire la contractele de leasing financiar i leasing operaional.
4. Prezentul standard nu se aplic:
(a) activelor biologice aferente activitii agricole (a se vedea IAS 41 Agricultura); i
(b) concesiunilor miniere i rezervelor minerale cum ar fi petrolul, gazele naturale i resursele
neregenerabile similare.
DEFINIII
5. n sensul prezentului standard, termenii de mai jos au urmtorul neles:
Valoarea contabil este valoarea la care un activ este recunoscut n bilan.
Costul este valoarea numerarului sau a echivalentelor de numerar pltite sau valoarea just a altei
contraprestaii oferite pentru dobndirea unui activ n momentul achiziiei sau construciei sale sau, dac este
cazul, valoarea atribuit acelui activ atunci cnd este recunoscut iniial n conformitate cu dispoziiile
specifice din celelalte IFRS-uri, de exemplu IFRS 2 Plata pe baz de aciuni.
Valoarea just este valoarea pentru care un activ ar putea fi tranzacionat ntre pri interesate i aflate n
cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective.
O investiie imobiliar este o proprietate imobiliar (un teren sau o cldire sau o parte a unei cldiri sau
ambele) deinut (de proprietar sau de locatar n temeiul unui contract de leasing financiar) mai degrab
pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, dect pentru:
(a) a fi utilizat pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative;
sau
(b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
O proprietate imobiliar utilizat de posesor este o proprietate imobiliar deinut (de proprietar sau de
locatar n temeiul unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizat la producia sau furnizarea de
bunuri sau servicii sau n scopuri administrative.
6. Un drept imobiliar deinut de ctre un locatar n temeiul unui contract de leasing operaional poate fi
clasificat i contabilizat ca fiind o investiie imobiliar dac i numai dac proprietatea imobiliar ar
corespunde altfel definiiei unei investiii imobiliare i locatarul utilizeaz modelul valorii juste prezentat la
punctele 33-55 pentru activul recunoscut. Aceast alternativ de clasificare poate fi utilizat de la caz la caz.
Cu toate acestea, odat ce se alege aceast alternativ de clasificare pentru un astfel de drept imobiliar
deinut n temeiul unui contract de leasing operaional, toate proprietile imobiliare clasificate ca investiii
imobiliare trebuie contabilizate utiliznd modelul valorii juste. Atunci cnd este aleas aceast alternativ de
clasificare, orice drept clasificat astfel este inclus n informaiile a cror prezentare este impus de punctele
74-78.
1

7. O investiie imobiliar este deinut pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii
capitalului sau ambele. Prin urmare, o investiie imobiliar genereaz fluxuri de trezorerie care sunt n mare
msur independente de alte active deinute de o entitate. Astfel, investiiile imobiliare se difereniaz de
proprietile imobiliare utilizate de posesor. Producia sau furnizarea de bunuri sau servicii (sau utilizarea
proprietii n scopuri administrative) genereaz fluxuri de trezorerie care nu pot fi atribuite numai
proprietii imobiliare, ci i altor active utilizate n procesul de producie sau furnizare de bunuri sau servicii.
IAS 16 Imobilizri corporale se aplic proprietilor imobiliare utilizate de posesor.
8. Urmtoarele constituie exemple de investiii imobiliare:
(a) terenurile deinute, mai degrab, n scopul creterii pe termen lung a valorii capitalului, dect n
scopul vnzrii pe termen scurt, n cursul activitii uzuale;
(b) terenurile deinute pentru o utilizare viitoare nc nedeterminat. (Dac o entitate nu a hotrt dac
va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliar utilizat de posesor, fie n scopul vnzrii pe termen
scurt n cursul activitii uzuale, atunci terenul este considerat ca fiind deinut n scopul creterii valorii
capitalului.);
(c) o cldire aflat n proprietatea entitii (sau deinut de entitate n temeiul unui contract de leasing
financiar) i nchiriat n temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operaional;
(d) o cldire care este liber, dar care este deinut pentru a fi nchiriat n temeiul unuia sau mai
multor contracte de leasing operaional.
9. Urmtoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiii imobiliare i care, prin urmare, nu
intr sub incidena prezentului standard:
(a) proprietile imobiliare deinute pentru a fi vndute n cursul activitii uzuale sau n procesul de
construcie sau amenajare n vederea unei astfel de vnzri (a se vedea IAS 2 Stocuri), de exemplu,
proprietile imobiliare dobndite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, n viitorul apropiat, sau cu
scopul de a fi amenajate i revndute;
(b) proprietile imobiliare care sunt n curs de construire sau amenajare n numele unor tere pri (a
se vedea IAS 11 Contracte de construcie);
(c) proprietile imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16) inclusiv (printre altele)
proprietile deinute n scopul utilizrii lor viitoare ca proprieti imobiliare utilizate de posesor,
proprietile deinute n scopul amenajrii viitoare i utilizrii ulterioare ca proprieti imobiliare
utilizate de posesor, proprietile utilizate de salariai (indiferent dac acetia pltesc sau nu chirie la
cursul pieei) i proprieti imobiliare utilizate de posesor care urmeaz a fi cedate;
(d) proprietile imobiliare n curs de construire sau amenajare n scopul utilizrii viitoare ca investiii
imobiliare. IAS 16 se aplic acestei categorii de proprieti imobiliare pn n momentul finalizrii
lucrrilor de construcie sau amenajare, dup care devin investiii imobiliare i intr sunt incidena
prezentului standard. Cu toate acestea, prezentul standard se aplic investiiilor imobiliare existente
care sunt amenajate cu scopul de a fi utilizate n continuare ca investiii imobiliare;
(e) proprietile imobiliare care sunt nchiriate unei alte entiti n temeiul unui contract de leasing
financiar.
10. Anumite proprieti includ o parte care este deinut pentru a fi nchiriat sau cu scopul creterii valorii
capitalului i o alt parte care este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau furnizarea de bunuri sau
servicii sau n scopuri administrative. Dac aceste pri pot fi vndute separat (sau nchiriate separat n
temeiul unui contract de leasing financiar), o entitate le contabilizeaz separat. Dac prile nu pot fi vndute
separat, proprietatea imobiliar constituie o investiie imobiliar doar n cazul n care o parte nesemnificativ
este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri
administrative.
11. n unele situaii, o entitate furnizeaz servicii auxiliare ocupanilor unei proprieti imobiliare pe care o
deine. O entitate trateaz o astfel de proprietate imobiliar ca investiie imobiliar dac respectivele servicii
reprezint o component nesemnificativ a ntregului contract. Un exemplu este situaia n care proprietarul
unei cldiri de birouri furnizeaz servicii de paz i ntreinere locatarilor care ocup cldirea.
12. n alte situaii, serviciile furnizate reprezint o component semnificativ. De exemplu, dac o entitate
are n proprietate i administreaz un hotel, serviciile furnizate oaspeilor reprezint o component
semnificativ a ntregului contract. Prin urmare, un hotel administrat de proprietar reprezint mai degrab o
proprietate imobiliar utilizat de posesor dect o investiie imobiliar.
13. Poate fi dificil de stabilit dac serviciile auxiliare sunt att de semnificative nct o proprietate imobiliar
s nu constituie o investiie imobiliar. De exemplu, proprietarul unui hotel transfer, uneori, anumite
2

responsabiliti unor tere pri n temeiul unui contract de management. Condiiile unor astfel de contracte
variaz semnificativ. La una dintre extreme, proprietarul poate avea o poziie de investitor pasiv. La cealalt
extrem, proprietarul poate s fi contractat, pur i simplu, cu tere pri exercitarea anumitor operaiuni
zilnice, rmnnd totui suficient de expus la variaiile fluxurilor de trezorerie generate de activitile
hotelului.
14. Pentru a stabili dac o proprietate imobiliar constituie o investiie imobiliar este nevoie de
raionament. O entitate elaboreaz criterii astfel nct s i poat exercita n mod consecvent raionamentul,
n conformitate cu definiia investiiei imobiliare i cu ndrumrile aferente de la punctele 7-13. Punctul 75
litera (c) impune unei entiti s prezinte informaii referitoare la aceste criterii n cazul n care clasificarea
este dificil.
15. n anumite cazuri, o entitate are o proprietate imobiliar care este nchiriat i ocupat de societateamam sau de o alt filial. Proprietatea imobiliar nu ndeplinete condiiile unei investiii imobiliare n
situaiile financiare consolidate, deoarece proprietatea imobiliar n cauz este o proprietate imobiliar
utilizat de posesor din punctul de vedere al grupului. Cu toate acestea, din punctul de vedere al entitii care
o deine, proprietatea imobiliar este o investiie imobiliar dac respect definiia de la punctul 5. Prin
urmare, n situaiile sale financiare individuale, locatorul trateaz proprietatea imobiliar ca investiie
imobiliar.
RECUNOATERE
16. O investiie imobiliar trebuie recunoscut ca activ dac i numai dac:
(a) exist probabilitatea ca beneficiile economice viitoare asociate investiiei imobiliare s revin
entitii; i
(b) costul investiiei imobiliare poate fi evaluat n mod credibil.
17. O entitate evalueaz conform acestui principiu de recunoatere toate costurile sale cu investiiile
imobiliare n momentul cnd sunt suportate. Aceste costuri includ costuri suportate iniial pentru a
achiziiona o investiie imobiliar i costurile suportate ulterior pentru a aduga, pentru a nlocui o parte sau
pentru a ntreine o proprietate imobiliar.
18. Conform principiului de recunoatere de la punctul 16, o entitate nu recunoate n valoarea contabil a
unei investiii imobiliare costurile ntreinerii zilnice ale unei astfel de proprieti imobiliare. Aceste costuri
sunt mai degrab recunoscute n profit sau pierdere pe msur ce sunt suportate. Costurile ntreinerii zilnice
sunt n principal costul manoperei i al consumabilelor i pot include costul prilor minore. Scopul acestor
cheltuieli este deseori descris ca fiind pentru "reparaiile i ntreinerea" proprietii imobiliare.
19. Este posibil ca unele pri ale investiiilor imobiliare s fi fost dobndite prin nlocuire. De exemplu, s-ar
putea ca pereii interiori s fi nlocuit pereii originali. Conform principiului de recunoatere, dac sunt
ndeplinite criteriile de recunoatere, o entitate recunoate n valoarea contabil a unei investiii imobiliare
costul nlocuirii unei pri a investiiei imobiliare existente n momentul n care sunt suportate costurile.
Valoarea contabil a acelor pri care sunt nlocuite este derecunoscut n conformitate cu dispoziiile de
derecunoatere din prezentul standard.
EVALUARE LA RECUNOATERE
20. O investiie imobiliar trebuie evaluat iniial la cost. Costurile de tranzacionare trebuie incluse n
evaluarea iniial.
21. Costul unei investiii imobiliare cumprate include preul su de cumprare i orice cheltuieli direct
atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ, de exemplu, onorariile profesionale pentru serviciile
juridice, taxele pentru transferul dreptului de proprietate i alte costuri de tranzacionare.
22. Costul unei investiii imobiliare construite n regie proprie este costul de la data finalizrii lucrrilor de
construcii sau de amenajare. Pn la acea dat, o entitate aplic IAS 16. La acea dat, proprietatea
imobiliar devine investiie imobiliar i intr sub incidena prezentului standard [a se vedea punctul 57
litera (e) i punctul 65].
23. Costul unei investiii imobiliare nu este majorat cu:
(a) costurile de nfiinare (cu excepia situaiei n care acestea sunt necesare pentru a aduce proprietatea
imobiliar n starea necesar pentru a fi capabil de a funciona n maniera intenionat de ctre
conducere);
(b) pierderile din exploatare suportate nainte ca investiia imobiliar s ating nivelul planificat de
ocupare; sau
3

(c) cheltuielile generate de pierderile anormale de materiale, for de munc sau alte resurse n cursul
lucrrilor de construcii sau amenajare a proprietii imobiliare.
24. Dac plata pentru o investiie imobiliar este amnat, costul acesteia este echivalentul preului n
numerar. Diferena dintre aceast sum i plile totale este recunoscut n cursul perioadei de creditare drept
cheltuial cu dobnda.
25. Costul iniial al unui drept imobiliar deinut n temeiul unui contract de leasing i clasificat drept
investiie imobiliar trebuie s fie determinat dup cum este prescris pentru un contract de leasing financiar
la punctul 20 din IAS 17, i anume activul trebuie recunoscut la valoarea cea mai mic dintre valoarea just
a proprietii imobiliare i valoarea actualizat a plilor minime de leasing. O valoare echivalent trebuie
recunoscut drept datorie n conformitate cu acelai punct.
26. Orice prim pltit pentru un contract leasing este tratat ca parte din plile minime de leasing efectuate
n acest scop i este, prin urmare, inclus n costul activului, dar exclus din datorie. Dac un drept imobiliar
deinut n temeiul unui contract de leasing este clasificat ca investiie imobiliar, elementul contabilizat la
valoarea just este acel drept i nu proprietatea imobiliar care st la baza lui. Pentru modelul valorii juste de
la punctele 33-52 sunt stabilite ndrumri pentru determinarea valorii juste a unui drept imobiliar. Acele
ndrumri sunt, de asemenea, relevante pentru determinarea valorii juste atunci cnd acea valoare este
utilizat drept cost n scopul recunoaterii iniiale.
27. Una sau mai multe investiii imobiliare poate (pot) fi dobndit (dobndite) n schimbul unui activ sau
unor active nemonetar(e) sau o combinaie de active monetare i nemonetare. Urmtoarea discuie se refer
la un schimb al unui activ nemonetar cu altul, dar se aplic, de asemenea, tuturor schimburilor descrise n
propoziia precedent. Costul unei astfel de investiii imobiliare este evaluat la valoarea just, cu excepia
situaiei n care (a) tranzacia de schimb nu are coninut comercial sau (b) nici valoarea just a activului
primit i nici cea a activului cedat nu pot fi evaluate credibil. Activul dobndit este evaluat n acest fel chiar
dac o entitate nu poate derecunoate imediat activul cedat. Dac activul dobndit nu este evaluat la valoarea
just, costul su este evaluat la valoarea contabil a activului cedat.
28. O entitate determin dac o tranzacie de schimb are coninut comercial lund n considerare msura n
care se preconizeaz ca viitoarele fluxuri de trezorerie ale sale s se modifice ca rezultat al acelei tranzacii.
O tranzacie de schimb are coninut comercial dac:
(a) configuraia (riscul, plasarea n timp i valoarea) fluxurilor de trezorerie ale activului primit difer
de configuraia fluxurilor de trezorerie ale activului transferat; sau
(b) valoarea specific entitii acordat prii activitilor entitii afectate de tranzacie se modific n
urma schimbului; i
(c) diferena de la litera (a) sau (b) este semnificativ n raport cu valoarea just a activelor schimbate.
Pentru a determina dac o tranzacie de schimb are coninut comercial, valoarea specific entitii acordat
prii activitilor entitii afectate de tranzacie trebuie s reflecte fluxurile de trezorerie dup impozitare.
Rezultatul acestor analize poate fi clar, fr ca entitatea s aib de efectuat calcule detaliate.
29. Valoarea just a unui activ pentru care nu exist tranzacii comparabile pe pia poate fi evaluat credibil
dac (a) gradul de variabilitate n intervalul de estimri rezonabile ale valorii juste nu este semnificativ
pentru acel activ sau (b) probabilitile diverselor estimri din interval pot fi evaluate rezonabil i utilizate n
estimarea valorii juste. Dac entitatea poate s determine credibil valoarea just fie a activului primit, fie a
activului cedat, atunci valoarea just a activului cedat este folosit pentru a evalua costul, cu excepia
situaiei n care valoarea just a activului primit este mai clar evident.
EVALUARE DUP RECUNOATERE
Politica contabil
30. O entitate trebuie s aleag ca politic contabil fie modelul valorii juste, fie modelul bazat pe cost, i
trebuie s aplice aceast politic tuturor investiiilor sale imobiliare.
31. IAS 8 Politici contabile, modificri ale estimrilor contabile i erori prevede c o modificare voluntar a
politicii contabile trebuie s fie efectuat doar dac va avea ca efect o prezentare mai adecvat a
tranzaciilor, a altor evenimente sau condiii n situaiile financiare ale entitii. Este foarte puin probabil ca
o schimbare de la modelul valorii juste la modelul bazat pe cost s conduc la o prezentare mai
corespunztoare.
32. Prezentul standard impune tuturor entitilor s determine valoarea just a investiiilor imobiliare fie n
scopul evalurii (dac entitatea folosete modelul valorii juste), fie n scopul prezentrii informaiilor (dac
folosete modelul bazat pe cost). O entitate este ncurajat, dar nu obligat s determine valoarea just a unei
4

investiii imobiliare pe baza unei evaluri realizate de un evaluator independent care deine o calificare
profesional relevant i recunoscut i care are o experien recent n ceea ce privete localizarea i
categoria investiiei imobiliare n curs de evaluare.
32A O entitate poate:
(a) s aleag fie modelul valorii juste, fie modelul bazat pe cost pentru toate investiiile imobiliare care
susin datorii care pltesc un randament legat direct de valoarea just sau de randamentele activelor
specificate, inclusiv acea investiie imobiliar; i
(b) s aleag fie modelul valorii juste, fie modelul bazat pe cost pentru toate celelalte investiii
imobiliare, neinnd cont de alegerea fcut la litera (a).
32B Unii asigurtori i alte entiti exploateaz un fond imobiliar intern care emite uniti noionale, unele
uniti fiind deinute de ctre investitori n contracte conexe i altele fiind deinute de entitate. Punctul 32A
nu permite unei entiti s evalueze proprietatea imobiliar deinut de ctre fond parial la cost i parial la
valoarea just.
32C Dac o entitate alege modele diferite pentru cele dou categorii descrise la punctul 32A, vnzrile de
investiii imobiliare ntre grupuri de active evaluate folosind diferite modele trebuie recunoscute la valoarea
just, iar modificarea cumulat a valorii juste trebuie recunoscut n profit sau pierdere. n consecin, dac
o investiie imobiliar dintr-un grup de active n care se folosete modelul valorii juste este vndut ntr-un
grup n care se folosete modelul bazat pe cost, valoarea just a proprietii imobiliare la data vnzrii
devine costul su presupus.
Modelul valorii juste
33. Dup recunoaterea iniial, o entitate care alege modelul valorii juste trebuie s evalueze toate
investiiile sale imobiliare la valoarea just, cu excepia cazurilor descrise la punctul 53.
34. Atunci cnd un drept imobiliar deinut de ctre un locatar n baza unui contract de leasing operaional
este clasificat ca investiie imobiliar n conformitate cu punctul 6, punctul 30 nu se aplic; trebuie aplicat
modelul valorii juste.
35. Un ctig sau o pierdere generat() de o modificare a valorii juste a investiiei imobiliare trebuie
recunoscut() n profitul sau n pierderea perioadei n care apare.
36. Valoarea just a investiiei imobiliare este preul la care proprietatea imobiliar ar putea fi tranzacionat
ntre pri interesate i aflate n cunotin de cauz, n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective
(a se vedea punctul 5). Valoarea just exclude, n mod specific, un pre estimat majorat sau micorat de
termeni sau mprejurri speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanare, contractele de vnzare i
leaseback, contraprestaii speciale sau concesiuni acordate de orice persoan implicat n vnzare.
37. O entitate determin valoarea just fr a deduce costurile de tranzacionare pe care le poate suporta n
cadrul vnzrii sau al unui alt tip de cedare.
38. Valoarea just a unei proprieti imobiliare trebuie s reflecte condiiile de pia la data bilanului.
39. Valoarea just este specific unui anumit moment. Deoarece condiiile de pia se pot modifica, valoarea
raportat ca valoare just poate fi incorect sau inadecvat ntr-un alt moment. Definiia valorii juste
presupune, de asemenea, realizarea tranzaciei simultan cu ncheierea contractului de vnzare, fr variaii
ale preului care ar putea interveni n cadrul unei tranzacii desfurate n condiii obiective, ntre pri
interesate i aflate n cunotin de cauz, n cazul n care schimbul nu se realizeaz simultan cu ncheierea
contractului.
40. Valoarea just a unei investiii imobiliare reflect, printre altele, veniturile din chirii aferente contractelor
curente de leasing, precum i ipotezele raionale i justificate reprezentnd ceea ce prile interesate i aflate
n cunotin de cauz ar presupune cu privire la veniturile din chirii obinute din contracte viitoare de
leasing, din perspectiva condiiilor actuale. Aceasta reflect, de asemenea, n mod similar, orice ieiri de
numerar (inclusiv pli ale chiriilor i alte ieiri) care ar fi de ateptat n ceea ce privete proprietatea
imobiliar. Unele din aceste ieiri sunt reflectate n datorii, n timp ce altele sunt legate de ieiri care nu sunt
recunoscute n situaiile financiare pn la o dat ulterioar (de exemplu, pli periodice cum ar fi chiriile
contingente).
41. Punctul 25 specific baza de recunoatere iniial a costului unui drept asupra unei proprieti imobiliare
luate n leasing. Punctul 33 prevede ca dreptul n proprietatea imobiliar n leasing s fie reevaluat, dac este
necesar, la valoarea just. ntr-un contract de leasing negociat la ratele pieei, valoarea just a unui drept ntro proprietate imobiliar n leasing la achiziie, net de toate plile de leasing ateptate (inclusiv cele aferente
datoriilor recunoscute) ar trebui s fie zero. Aceast valoare just nu se modific, chiar dac, n scopuri
5

contabile, un activ i o datorie n leasing sunt recunoscute la valoarea just sau la valoarea actualizat a
plilor minime de leasing, n conformitate cu punctul 20 din IAS 17. Astfel, reevaluarea unui activ n
leasing de la cost, n conformitate cu punctul 25, la valoarea just, n conformitate cu punctul 33, nu ar
trebui s dea natere niciunui ctig sau niciunei pierderi iniial(e), cu excepia cazului n care valoarea just
este evaluat la momente diferite. Aceasta s-ar putea ntmpla atunci cnd alegerea de a aplica modelul
valorii juste se face dup recunoaterea iniial.
42. Definiia valorii juste se refer la "pri interesate i aflate n cunotin de cauz". n acest context,
"aflate n cunotin de cauz" nseamn c att cumprtorul, ct i vnztorul, care particip de bunvoie
la contract, sunt informai corect cu privire la natura i caracteristicile investiiei imobiliare, la utilizrile
actuale i poteniale ale acesteia, precum i la condiiile de pia la data bilanului. Un cumprtor interesat
este motivat, dar nu constrns s cumpere. Acest cumprtor nu este nici extrem de nerbdtor, nici hotrt
s cumpere la orice pre. Presupusul cumprtor nu ar plti un pre mai mare dect ar impune o pia a
vnztorilor i cumprtorilor interesai i aflai n cunotin de cauz.
43. Un vnztor interesat nu este nici extrem de nerbdtor, nici constrns s vnd, dispus s accepte orice
pre, i nici pregtit s menin un pre care nu este considerat realist n condiiile curente de pia.
Vnztorul interesat este motivat s vnd investiia imobiliar, n condiiile pieei, la cel mai bun pre care
poate fi obinut. mprejurrile n care se afl proprietarul actual al investiiei imobiliare nu sunt luate n
considerare, deoarece vnztorul interesat este un proprietar ipotetic (de exemplu, un vnztor interesat nu ar
lua n considerare circumstanele fiscale specifice ale proprietarului actual al investiiei imobiliare).
44. Definiia valorii juste se refer la o tranzacie desfurat n condiii obiective. Acest tip de tranzacie are
loc ntre pri care nu au o relaie deosebit sau special care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie
caracteristice condiiilor de pia. Se presupune c tranzacia are loc ntre pri neafiliate, acionnd fiecare
n mod independent.
45. Cea mai bun dovad a valorii juste este dat de preurile curente existente pe o pia activ pentru
proprieti imobiliare similare, aflate n aceeai locaie i stare, care fac obiectul unor contracte similare de
leasing sau de alt natur. O entitate are grij s identifice orice diferene survenite n natura, locaia sau
starea proprietii imobiliare sau n termenii contractuali stipulai n contractele de leasing sau de alt natur,
care au ca obiect proprietatea imobiliar.
46. n lipsa unor preuri curente pe o pia activ de tipul celei descrise la punctul 45, o entitate ia n
considerare informaii provenite din diverse surse, inclusiv:
(a) preurile curente pe o pia activ pentru proprieti imobiliare diferite ca natur, stare sau locaie
(sau care fac obiectul unor contracte diferite de leasing sau de alt natur), ajustate astfel nct s
reflecte diferenele n cauz;
(b) preurile recente ale proprietilor similare de pe piee mai puin active, cu ajustri care s reflecte
orice modificri ale condiiilor economice survenite de la data tranzaciilor care au fost efectuate la
acele preuri; i
(c) previziunile actualizate ale fluxurilor de trezorerie, bazate pe estimri credibile ale fluxurilor de
trezorerie viitoare, susinute de termenii oricror contracte existente de leasing sau de alt natur i
(dup caz) de dovezi externe, cum ar fi chiriile curente de pe pia pentru proprieti imobiliare
similare, aflate n aceeai locaie i stare, utiliznd rate de actualizare care reflect ipotezele curente de
pe pia privind incertitudinile referitoare la valoarea i durata fluxurilor de trezorerie.
47. n unele cazuri, diversele surse enumerate la punctul anterior pot sugera concluzii diferite n ceea ce
privete valoarea just a unei investiii imobiliare. O entitate analizeaz motivele care determin diferenele
n cauz pentru a ajunge la cea mai credibil estimare a valorii juste, ntr-un interval de estimri credibile ale
valorii juste.
48. n situaii excepionale, n momentul n care o entitate achiziioneaz pentru prima dat o investiie
imobiliar (sau n momentul n care o proprietate imobiliar existent devine pentru prima dat investiie
imobiliar, ca urmare a finalizrii lucrrilor de construcie sau de amenajare sau ca urmare a unei modificri
n utilizare), exist dovezi evidente c gradul de variabilitate al gamei de estimri credibile ale valorii juste
va fi att de mare, iar probabilitile obinerii unor rezultate variate vor fi att de dificil de evaluat, nct
utilitatea unei singure estimri a valorii juste este negat. Acest lucru poate indica faptul c valoarea just a
proprietii imobiliare nu va putea fi determinat, n mod credibil, pe o baz continu (a se vedea punctul
53).
49. Valoarea just difer de valoarea de utilizare, astfel cum este aceasta definit n IAS 36 Deprecierea
activelor. Valoarea just reflect cunotinele i estimrile cumprtorilor i vnztorilor interesai i aflai n
6

cunotin de cauz. n schimb, valoarea de utilizare reflect estimrile entitii, inclusiv efectele factorilor
care pot fi specifici entitii i care nu sunt aplicabili entitilor n general. De exemplu, valoarea just nu
reflect niciunul dintre factorii urmtori, n msura n care ei nu vor fi disponibili la nivel general pentru
cumprtorii i vnztorii interesai i aflai n cunotin de cauz:
(a) valoarea suplimentar derivat din crearea unui portofoliu de proprieti n diferite locaii;
(b) sinergiile dintre proprietile imobiliare i alte active;
(c) drepturile sau restriciile legale care sunt specifice doar proprietarului curent; i
(d) beneficiile sau poverile fiscale specifice proprietarului curent.
50. Pentru a determina valoarea just a unei investiii imobiliare, o entitate nu evideniaz dublu activele sau
datoriile care sunt recunoscute ca active sau datorii separate. De exemplu:
(a) echipamente precum lifturile sau aparatele de aer condiionat fac adesea parte integrant dintr-o
cldire i, n general, sunt mai degrab incluse n valoarea just a investiiei imobiliare, dect
recunoscute separat ca imobilizri corporale;
(b) dac un birou este nchiriat mpreun cu mobilierul din interior, atunci valoarea just a biroului
include, n general, valoarea just a mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente biroului
mobilat. Atunci cnd mobilierul este inclus n valoarea just a investiiei imobiliare, o entitate nu
recunoate mobilierul ca fiind activ separat;
(c) valoarea just a investiiei imobiliare exclude veniturile din leasing operaional, angajate sau pltite
n avans, deoarece entitatea le recunoate ca activ separat sau datorie separat;
(d) valoarea just a investiiei imobiliare deinut n temeiul unui contract de leasing reflect fluxurile
de trezorerie preconizate (inclusiv chiria contingent care se preconizeaz c va deveni scadent). Prin
urmare, dac o evaluare obinut pentru o proprietate imobiliar este net de orice pli care se
preconizeaz c vor fi efectuate, va fi necesar readugarea oricrei datorii recunoscute aferente
contractului de leasing pentru a se ajunge la valoarea just a investiiei imobiliare, n scopuri contabile.
51. Valoarea just a investiiei imobiliare nu reflect cheltuiala viitoare de capital care va mbunti sau va
spori valoarea proprietii imobiliare i nu reflect beneficiile viitoare aferente generate de acea cheltuial
viitoare.
52. n unele cazuri, o entitate preconizeaz c valoarea actualizat a plilor sale aferente unei investiii
imobiliare (altele dect plile aferente datoriilor recunoscute) va depi valoarea actualizat a ncasrilor de
numerar aferente. O entitate aplic IAS 37 Provizioane, datorii contingente i active contingente pentru a
determina dac se recunoate o datorie i, n caz afirmativ, cum s fie evaluat aceasta.
Incapacitatea de a determina n mod credibil valoarea just
53. Exist o prezumie relativ conform creia o entitate poate s determine, n mod credibil, valoarea just a
unei investiii imobiliare, pe o baz continu. Cu toate acestea, n situaii excepionale, n momentul n care
o entitate achiziioneaz pentru prima dat o investiie imobiliar (sau n momentul n care o proprietate
imobiliar existent devine pentru prima dat investiie imobiliar, ca urmare a finalizrii lucrrilor de
construcie sau de amenajare sau ca urmare a unei modificri n utilizare) exist dovezi evidente c valoarea
just a investiiei imobiliare nu este determinabil n mod credibil pe o baz continu. Aceast situaie apare
dac i numai dac tranzaciile comparabile de pe pia sunt ocazionale i nu sunt disponibile estimri
alternative credibile ale valorii juste (de exemplu, bazate pe previziuni actualizate ale fluxurilor de
trezorerie). n astfel de situaii, o entitate trebuie s evalueze investiia imobiliar n cauz utiliznd modelul
bazat pe cost prezentat n IAS 16. Se va presupune c valoarea rezidual a investiiei imobiliare trebuie s
fie egal cu zero. Entitatea trebuie s aplice IAS 16 pn n momentul cedrii investiiei imobiliare.
54. n cazurile excepionale n care, din motivul prezentat la punctul anterior, o entitate este constrns s
evalueze o investiie imobiliar utiliznd modelul bazat pe cost n conformitate cu IAS 16, entitatea
evalueaz toate celelalte investiii imobiliare ale sale la valoarea just. n aceste cazuri, cu toate c o entitate
poate folosi modelul bazat pe cost pentru o investiie imobiliar, entitatea trebuie s continue s
contabilizeze fiecare dintre proprietile imobiliare rmase utiliznd modelul valorii juste.
55. n cazul n care a evaluat anterior o investiie imobiliar la valoarea just, o entitate trebuie s continue
s evalueze proprietatea imobiliar n cauz la valoarea just, pn n momentul cedrii (sau pn n
momentul n care proprietatea imobiliar devine proprietate imobiliar utilizat de posesor sau entitatea
ncepe s amenajeze proprietatea n scopul vnzrii ulterioare n cursul activitii uzuale), chiar dac
frecvena tranzaciilor comparabile de pe pia scade sau preurile pieei devin mai greu accesibile.

Modelul bazat pe cost

56. Dup recunoaterea iniial, o entitate care opteaz pentru modelul bazat pe cost trebuie s evalueze
toate investiiile sale imobiliare n conformitate cu dispoziiile IAS 16 pentru acel model, altele dect cele
care ndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate ca fiind deinute n vederea vnzrii (sau sunt incluse ntr-un
grup destinat cedrii care este clasificat ca fiind deinut n vederea vnzrii) n conformitate cu IFRS 5
Active imobilizate deinute n vederea vnzrii i activiti ntrerupte. Investiiile imobiliare care ndeplinesc
criteriile pentru a fi clasificate ca fiind deinute n vederea vnzrii (sau sunt incluse ntr-un grup destinat
cedrii care este clasificat ca fiind deinut n vederea vnzrii) trebuie evaluate n conformitate cu IFRS 5.
TRANSFERURI
57. Transferurile n i din categoria investiiilor imobiliare trebuie fcute dac i numai dac exist o
modificare a utilizrii, evideniat de:
(a) nceperea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer din categoria investiiilor imobiliare n
categoria proprietilor imobiliare utilizate de posesor;
(b) nceperea procesului de mbuntire n perspectiva vnzrii, pentru un transfer din categoria
investiiilor imobiliare n categoria stocurilor;
(c) ncheierea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer din categoria proprietilor imobiliare
utilizate de posesor n categoria investiiilor imobiliare;
(d) nceperea unui leasing operaional cu o alt parte, pentru un transfer din categoria stocurilor n
categoria investiiilor imobiliare; sau
(e) finalizarea lucrrilor de construcii sau amenajare, pentru un transfer din categoria proprietilor
imobiliare n curs de construcie sau amenajare (reglementat de IAS 16) n categoria investiiilor
imobiliare.
58. Punctul 57 litera (b) prevede ca o entitate s transfere o proprietate imobiliar din categoria investiiilor
imobiliare n categoria stocurilor dac i numai dac intervine o modificare n utilizare evideniat de
demararea lucrrilor de amenajare, n perspectiva vnzrii. n cazul n care decide s cedeze o investiie
imobiliar fr amenajri suplimentare, o entitate continu s trateze proprietatea imobiliar ca investiie
imobiliar pn n momentul n care aceasta este derecunoscut (eliminat din bilan) i nu o trateaz ca
element de stoc. n mod similar, dac o entitate ncepe procesul de reamenajare a unei investiii imobiliare
existente, n scopul utilizrii viitoare continue ca investiie imobiliar, atunci proprietatea imobiliar rmne
investiie imobiliar i nu este reclasificat drept proprietate imobiliar utilizat de posesor n cursul
reamenajrii.
59. Punctele 60-65 se aplic aspectelor legate de recunoatere i evaluare care apar n cazul n care o entitate
utilizeaz modelul valorii juste pentru investiiile imobiliare. n cazul n care o entitate utilizeaz modelul
bazat pe cost, transferurile ntre categoria investiiilor imobiliare, a proprietilor imobiliare utilizate de
posesor i a stocurilor nu modific valoarea contabil a proprietii imobiliare transferate i nu modific nici
costul respectivei proprieti, n scopul evalurii sau al prezentrii informaiilor.
60. Pentru transferul unei investiii imobiliare contabilizate la valoarea just n categoria proprietilor
imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor, costul presupus al proprietii n scopul contabilizrii ei
ulterioare n conformitate cu IAS 16 sau cu IAS 2 trebuie s fie valoarea sa just de la data modificrii
utilizrii.
61. Dac o proprietate imobiliar utilizat de posesor devine o investiie imobiliar care va fi contabilizat la
valoarea just, o entitate trebuie s aplice IAS 16 pn la data modificrii utilizrii. Entitatea trebuie s
trateze orice diferen de la acea dat n valoarea contabil a proprietii imobiliare n conformitate cu IAS
16 i valoarea sa just la fel ca pe o reevaluare, n conformitate cu IAS 16.
62. Pn la data la care proprietatea imobiliar utilizat de posesor devine o investiie imobiliar
contabilizat la valoarea just, o entitate amortizeaz proprietatea imobiliar i recunoate orice pierderi din
depreciere survenite. Entitatea trateaz orice diferen de la acea dat n valoarea contabil a proprietii
imobiliare n conformitate cu IAS 16 i valoarea sa just la fel ca pe o reevaluare, n conformitate cu IAS 16.
Cu alte cuvinte:
(a) orice scdere rezultat n valoarea contabil a proprietii imobiliare este recunoscut n profit sau
pierdere. Cu toate acestea, n msura n care o valoare este inclus n surplusul din reevaluare aferent
respectivei proprieti imobiliare, scderea acesteia este trecut pe cheltuieli prin scderea surplusului
din reevaluare;
(b) orice cretere rezultat n valoarea contabil este tratat dup cum urmeaz:
8

(i) n msura n care aceast cretere reia o pierdere din depreciere anterioar aferent
proprietii imobiliare n cauz, creterea este recunoscut n profit sau pierdere. Valoarea
recunoscut n profit sau pierdere nu depete valoarea necesar restabilirii valorii contabile la
valoarea contabil care ar fi fost determinat (minus amortizarea) n cazul n care nu ar fi fost
recunoscut nicio pierdere din depreciere;
(ii) orice valoare a creterii care rmne este creditat direct n capitalurile proprii, n categoria
de surplus din reevaluare. n momentul unei cedri ulterioare a investiiei imobiliare, surplusul
din reevaluare inclus n capitalurile proprii poate fi transferat n rezultatul reportat. Acest transfer
din surplusul din reevaluare n rezultatul reportat nu se face prin intermediul profitului sau
pierderii.
63. Pentru un transfer din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare, care va fi contabilizat la
valoarea just, orice diferen ntre valoarea just a proprietii imobiliare la acea dat i valoarea sa
contabil anterioar trebuie recunoscut n profit sau pierdere.
64. Tratamentul transferurilor din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare care vor fi
contabilizate la valoarea just este consecvent cu tratamentul vnzrilor de stocuri.
65. Atunci cnd o entitate finalizeaz lucrrile de construcie sau de amenajare n regie proprie a unei
investiii imobiliare care va fi contabilizat la valoarea just, orice diferen ntre valoarea just a proprietii
imobiliare de la acea dat i valoarea sa contabil anterioar trebuie recunoscut n profit sau pierdere.
CEDRI
66. O investiie imobiliar trebuie derecunoscut (eliminat din bilan) n momentul cedrii sau atunci cnd
investiia imobiliar este definitiv retras din folosin i nu se mai preconizeaz apariia de beneficii
economice viitoare din cedarea ei.
67. Cedarea unei investiii imobiliare poate fi realizat prin vnzare sau prin contractarea unui leasing
financiar. Pentru determinarea datei de cedare a investiiei imobiliare, o entitate aplic criteriile din IAS 18
pentru recunoaterea veniturilor rezultate din vnzarea bunurilor i ia n considerare ndrumrile aferente din
apendicele la IAS 18. IAS 17 se aplic n cazul cedrii realizate prin contractarea unui leasing financiar i a
unei tranzacii de vnzare i leaseback.
68. Dac, n conformitate cu principiul de recunoatere de la punctul 16, o entitate recunoate n valoarea
contabil a unui activ costul nlocuirii pentru o parte dintr-o investiie imobiliar, entitatea derecunoate
valoarea contabil a prii nlocuite. Pentru investiia imobiliar contabilizat utiliznd modelul bazat pe
cost, o parte nlocuit nu poate fi o parte care a fost amortizat separat. Dac nu este posibil ca o entitate s
determine valoarea contabil a prii nlocuite, ea poate utiliza costul nlocuirii ca pe o indicaie a valorii
costului prii nlocuite la momentul achiziionrii sau construciei. Conform modelului valorii juste,
valoarea just a unei investiii imobiliare poate s reflecte deja c partea care urmeaz a fi nlocuit i-a
pierdut valoarea. n alte cazuri, poate fi dificil s discernem cu ct ar trebui redus valoarea just pentru
partea care este nlocuit. O alternativ la reducerea valorii juste pentru partea nlocuit, atunci cnd aceasta
nu este posibil, este includerea costului nlocuirii n valoarea contabil a activului i apoi reevaluarea
valorii juste, aa cum s-ar impune pentru adugiri care nu implic nlocuirea.
69. Ctigurile sau pierderile generate din casarea sau cedarea unei investiii imobiliare trebuie determinate
ca diferen ntre ncasrile nete din cedare i valoarea contabil a activului i trebuie recunoscute n profit
sau pierdere (cu excepia situaiei n care IAS 17 nu prevede alte reguli pentru vnzare i leaseback) n
perioada scoaterii din uz sau cedrii.
70. Contraprestaia care urmeaz a fi primit n urma cedrii unei investiii imobiliare este recunoscut
iniial la valoarea just. n particular, dac plata pentru o investiie imobiliar este amnat, contraprestaia
primit este recunoscut iniial la echivalentul n numerar al preului. Diferena dintre valoarea nominal a
contraprestaiei i echivalentul n numerar al preului este recunoscut ca venit din dobnzi, n conformitate
cu IAS 18, utiliznd metoda dobnzii efective.
71. O entitate aplic IAS 37 sau alte standarde, dup caz, pentru orice datorii pe care le reporteaz n urma
cedrii unei investiii imobiliare.
72. Compensaia primit de la teri pentru investiiile imobiliare depreciate, pierdute sau la care s-a renunat
trebuie recunoscut n profit sau pierdere atunci cnd compensaia devine exigibil.
73. Deprecierile sau pierderile din investiiile imobiliare, preteniile conexe pentru, sau plata de compensaii
de la teri i orice achiziionri ulterioare sau construcii de active de nlocuire sunt evenimente economice
separate i sunt contabilizate separat dup cum urmeaz:
9

(a) deprecierile investiiilor imobiliare sunt recunoscute n conformitate cu IAS 36;

(b) scoaterea din uz sau cedarea investiiilor imobiliare sunt recunoscute n conformitate cu punctele
66-71 din prezentul standard;
(c) compensaiile de la teri pentru investiii imobiliare care au fost depreciate, pierdute sau la care s-a
renunat sunt recunoscute n profit sau pierdere atunci cnd devin exigibile; i
(d) costul activelor renovate, cumprate sau construite ca nlocuitori este determinat n conformitate cu
punctele 20-29 din prezentul standard.
PREZENTAREA INFORMAIILOR
Modelul valorii juste i modelul bazat pe cost
74. Informaiile a cror prezentare este prevzut mai jos se aplic n plus fa de cele prevzute de IAS 17.
n conformitate cu IAS 17, proprietarul unei investiii imobiliare furnizeaz prezentrile de informaii ale
unui locator cu privire la contractele de leasing ncheiate. O entitate care deine o investiie imobiliar n
temeiul unui contract de leasing financiar sau operaional furnizeaz prezentrile de informaii ale
locatarului pentru contractele de leasing financiar i prezentrile de informaii ale locatorului pentru orice
contract de leasing operaional pe care l-a ncheiat.
75. O entitate trebuie s prezinte urmtoarele informaii:
(a) dac aplic modelul valorii juste sau modelul bazat pe cost;
(b) n cazul n care aplic modelul valorii juste, dac, i n ce situaii, drepturile imobiliare deinute n
temeiul unor contracte de leasing operaional sunt clasificate i contabilizate drept investiii imobiliare;
(c) n cazul n care clasificarea este dificil (a se vedea punctul 14), criteriile pe care le folosete pentru
a deosebi investiiile imobiliare de proprietile imobiliare utilizate de posesor i de proprietile
imobiliare deinute pentru vnzare n cursul activitii uzuale;
(d) metodele i ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investiiei imobiliare,
inclusiv o declaraie din care s rezulte c determinarea valorii juste s-a bazat pe informaii de pe pia
sau s-a bazat mai mult pe ali factori (pe care entitatea trebuie s i prezinte), din cauza naturii
proprietii imobiliare i a lipsei de date comparabile pe pia;
(e) msura n care valoarea just a investiiei imobiliare (astfel cum a fost evaluat sau prezentat n
situaiile financiare) se bazeaz pe o evaluare efectuat de un evaluator independent care deine o
calificare profesional recunoscut i relevant i care are o experien recent n ceea ce privete
locaia i categoria investiiei imobiliare supuse evalurii. n cazul n care nu exist o astfel de
evaluare, acest lucru trebuie menionat;
(f) valorile recunoscute n profit sau pierdere pentru:
(i) veniturile din chirii aferente investiiilor imobiliare;
(ii) cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaie i ntreinere) rezultate din
investiiile imobiliare care au generat venit din chirii n cursul perioadei; i
(iii) cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaie i ntreinere) rezultate din
investiiile imobiliare care nu au generat venit din chirii n cursul perioadei;
(iv) modificarea cumulat a valorii juste recunoscut n profit sau pierdere pentru o vnzare a
investiiei imobiliare dintr-un grup de active n care este utilizat modelul bazat pe cost ntr-un
grup n care este utilizat modelul valorii juste (a se vedea punctul 32C);
(g) existena i valorile restriciilor impuse asupra gradului de realizare a investiiilor imobiliare sau
asupra transferului de venituri i ncasri din cedare;
(h) obligaiile contractuale privind cumprarea, construcia sau amenajarea unor investiii imobiliare
sau privind lucrri de reparaii, ntreinere sau mbuntire.
Modelul valorii juste
76. n plus fa de informaiile a cror prezentare este prevzut la punctul 75, o entitate care aplic modelul
valorii juste descris la punctele 33-55 trebuie s prezinte, de asemenea, o reconciliere a valorii contabile a
investiiei imobiliare la nceputul i la sfritul perioadei, evideniind urmtoarele elemente:
(a) adugrile, prezentndu-le separat pe cele rezultate din achiziii i pe cele rezultate din cheltuielile
ulterioare, recunoscute n valoarea contabil a unui activ;
(b) adugrile rezultate din achiziiile desfurate n cadrul unor combinri de ntreprinderi;
(c) activele clasificate ca fiind deinute n vederea vnzrii sau incluse ntr-un grup destinat cedrii
clasificat ca fiind deinut n vederea vnzrii n conformitate cu IFRS 5 i alte cedri;
10

(d) ctigurile sau pierderile nete rezultate din ajustrile valorii juste;
(e) diferenele nete de curs valutar rezultate din conversia situaiilor financiare n monede diferite de
prezentare i din conversia unor operaiuni din strintate n moneda de prezentare a entitii
raportoare;
(f) transferurile n i din categoriile stocurilor i proprietilor utilizate de posesor; i
(g) alte modificri.
77. Atunci cnd o evaluare obinut pentru o investiie imobiliar este ajustat semnificativ n vederea
situaiilor financiare, de exemplu pentru a evita dubla contabilizare a activelor sau datoriilor care sunt
recunoscute drept active i datorii separate dup cum se descrie la punctul 50, entitatea trebuie s prezinte o
reconciliere ntre evaluarea obinut i evaluarea ajustat inclus n situaiile financiare, artnd separat
valoarea agregat a oricror obligaii recunoscute ale contractului de leasing care au fost readugate i orice
alte ajustri semnificative.
78. n cazurile excepionale menionate la punctul 53, atunci cnd o entitate evalueaz investiiile imobiliare
folosind modelul bazat pe cost din IAS 16, reconcilierea prevzut la punctul 76 trebuie s prezinte valorile
aferente respectivelor investiii imobiliare separat de valorile aferente altor investiii imobiliare. n plus, o
entitate trebuie s prezinte:
(a) o descriere a investiiilor imobiliare;
(b) o explicaie a motivului pentru care valoarea just nu poate fi determinat n mod credibil;
(c) dac este posibil, intervalul de estimri n cadrul cruia este foarte probabil s se situeze valoarea
just; i
(d) n cazul cedrii unor investiii imobiliare care nu au fost contabilizate la valoarea just:
(i) faptul c entitatea a cedat investiii imobiliare care nu au fost contabilizate la valoarea just;
(ii) valoarea contabil a respectivelor investiii imobiliare n momentul vnzrii; i
(iii) valoarea ctigului sau a pierderii recunoscute.
Modelul bazat pe cost
79. n plus fa de informaiile a cror prezentare este prevzut la punctul 75, o entitate care aplic modelul
bazat pe cost descris la punctul 56 trebuie s prezinte:
(a) metodele de amortizare utilizate;
(b) duratele de via util sau ratele de amortizare folosite;
(c) valoarea contabil brut i amortizarea cumulat (agregat cu pierderile cumulate din depreciere) la
nceputul i la sfritul perioadei;
(d) o reconciliere a valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul i la sfritul perioadei,
evideniind urmtoarele elemente:
(i) adugrile, prezentndu-le separat pe cele rezultate din achiziii i pe cele rezultate din
cheltuielile ulterioare recunoscute ca activ;
(ii) adugrile rezultate din achiziii efectuate n cadrul unor combinri de ntreprinderi;
(iii) activele clasificate ca fiind deinute n vederea vnzrii sau incluse ntr-un grup destinat
cedrii clasificat ca fiind deinut n vederea vnzrii n conformitate cu IFRS 5 i alte cedri;
(iv) amortizarea;
(v) valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum i valoarea pierderilor din depreciere
reluate n cursul perioadei, n conformitate cu IAS 36;
(vi) diferenele nete de curs valutar rezultate din conversia situaiilor financiare n monede
diferite de prezentare i din conversia unor operaiuni din strintate n moneda de prezentare a
entitii raportoare;
(vii) transferurile n i din categoriile stocurilor i proprietilor utilizate de posesor; i
(viii) alte modificri; i
(e) valoarea just a investiiei imobiliare. n situaiile excepionale descrise la punctul 53, atunci cnd o
entitate nu poate determina, n mod credibil, valoarea just a investiiilor imobiliare, entitatea trebuie
s prezinte:
(i) o descriere a investiiilor imobiliare;
(ii) o explicaie a motivului pentru care valoarea just nu poate fi determinat n mod credibil; i
(iii) dac este posibil, intervalul de estimri n care este foarte probabil s se ncadreze valoarea
just.
11

DISPOZIII TRANZITORII
Modelul valorii juste
80. O entitate care a aplicat anterior IAS 40 (2000) i alege pentru prima dat s clasifice i s contabilizeze
unele sau toate drepturile imobiliare eligibile, deinute n temeiul unor contracte de leasing operaional, ca
investiie imobiliar, trebuie s recunoasc efectul acelei alegeri ca pe o ajustare a soldului de deschidere al
rezultatului reportat aferent perioadei n care alegerea a fost fcut pentru prima dat. n plus:
(a) n cazul n care, anterior, entitatea a prezentat public (n situaiile financiare sau n alt fel), valoarea
just a acelor drepturi imobiliare din perioadele anterioare (determinate pe o baz care s respecte
definiia valorii juste de la punctul 5 i ndrumrile de la punctele 36-52), entitatea este ncurajat, dar
nu obligat:
(i) s ajusteze soldul de deschidere al rezultatului reportat aferent primei perioade prezentate
pentru care o astfel de valoare just a fost prezentat public; i
(ii) s retrateze informaiile comparative aferente perioadelor n cauz; i
(b) n cazul n care, anterior, entitatea nu a prezentat public informaiile descrise la litera (a), aceasta
nu trebuie s retrateze informaiile comparative i trebuie s menioneze acest fapt.
81. Prezentul standard prevede un tratament contabil diferit de cel prevzut de IAS 8. IAS 8 prevede
retratarea informaiilor comparative, cu excepia cazului n care o astfel de retratare este imposibil.
82. Atunci cnd o entitate aplic pentru prima dat prezentul standard, ajustarea soldului de deschidere al
rezultatului reportat include reclasificarea oricrei sume deinute n surplusul din reevaluare pentru
investiiile imobiliare.
Modelul bazat pe cost
83. IAS 8 se aplic oricrei modificri a politicilor contabile care intervine n momentul n care o entitate
aplic pentru prima dat prezentul standard i opteaz pentru utilizarea modelului bazat pe cost. Efectul
modificrii politicilor contabile include reclasificarea oricrei sume deinute n surplusul din reevaluare
pentru investiiile imobiliare.
84. Dispoziiile punctelor 27-29 n ceea ce privete evaluarea iniial a unei investiii imobiliare dobndite
ntr-o tranzacie de schimb de active trebuie aplicate prospectiv doar tranzaciilor viitoare.

12