Cuprins

1. Sinteza evaluarii......................................................................................................................2
2. Termenii de referinta ai evaluarii......................................................................................3
2.1. Client...................................................................................................................................3
2.2. Identificarea utilizatorului desemnat.......................................................................3
2.3. Identificarea evaluatorului...........................................................................................3
2.4. Identificarea cladirilor supuse evaluarii..................................................................3
2.5. Scopul evaluarii...............................................................................................................3
2.6. Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii:......................................3
2.7. Conformitatea evalurii cu SEV. Tipul valorii estimate........................................3
2.8. Ipoteze................................................................................................................................4
2.9. Ipoteze speciale...............................................................................................................5
2.10. Responsabilitatea faţă de terţi...................................................................................6
2.11. Natura si sursa informatiilor utilizate.......................................................................6
2.12. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare........................................................6
2.13. Descrierea raportului.....................................................................................................6
3. Prezentarea datelor................................................................................................................7
3.1. Descrierea juridică..........................................................................................................7
3.2. Descrierea cladirilor.......................................................................................................7
4. Evaluarea pentru impozitare..............................................................................................9
4.1. Metodologia de determinare a valorii impozabile...............................................9
4.2. Abordare prin cost........................................................................................................11
5. Concluzii...................................................................................................................................14
6. Recipisa BIF.............................................................................................................................15
7. Identificarea şi competenţa evaluatorului....................................................................16
8. Anexele raportului de evaluare........................................................................................17
Anexa 1 – Prezentarea evaluatorului.................................................................................17
Anexa 2 – "Declaratia contribuabilului privind cladirile supuse evaluarii pentru
impozitare" – copie...................................................................................................................18
Anexa 3 – Documentele evaluarii – copii..........................................................................21
Anexa 4 – Fotografiile cladirilor evaluate.........................................................................25
Anexa 5 – Fise de calcul Cost de inlocuire pentru cladirile evaluate......................27

Pagina 1 / 38
 1. Sinteza evaluarii
Catre: UAT CRAIOVA
Ref: Estimarea valorii impozabile la
31.12.2017
Nr. inregistrare raport la 14/
evaluator:

La cererea clientului Chiurtu Andreea, am demarat procesul de intocmire al

raportului de evaluare in vederea estimarii valorii impozabile, pentru utilizatorul
desemnat, UAT CRAIOVA Raportul de evaluare este fundamentat in
concordanta cu prevederile Standardelor de Evaluare a bunurilor 2018 si a
fost intocmit de evaluator autorizat Chiurtu Andreea.
Valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării clădirilor
nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice și a clădirilor rezidențiale
deținute de persoane juridice.
Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul
destinatarilor mentionaţi anterior.
Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV
103 și cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și
judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii
raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul
Standard
Raportul este confidenţial, strict pentru destinatar si client; evaluatorul nu
acceptă nici o responsabilitate faţă de altă persoană, în nici o circumstanţă.
Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părți, sau oricare altă referire la acesta,
nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul
scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care
urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de
către alte persoane decât cele la care s-au făcut referire in raport, atrage după
sine încetarea obligaţiilor contractuale. De asemenea, intrarea în posesia unui
terţ a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport,
opinia noastra asupra valorii impozabile a constructiilor evaluate, la data
evaluarii de 31.12.2017 este de1:
Numar Valoare
Ref. Denumire Adresa
cadastral impozabila
Anexa 1
    Distinct R N
  Da/ Nu Lei Lei
SPATIU Com. Bucovat, Sat Leamna de sus, 70.675
1. DA
COMERCIAL Nr.161A

Cu stima,
1
Aceasta scrisoare trebuie sa ramana atasata de raportul de evaluare pentru ca opinia
asupra valorii sa fie considerata valabila.

Pagina 2 / 38
Chiurtu Andreea

Pagina 3 / 38
 2. Termenii de referinta ai evaluarii2
2.1. Client
Nume: Chiurtu Andreea
CUI/CNP: 2951219160051
Adresa: Com. Bucovat, Sat Leamna de sus, Nr.161A

2.2. Identificarea utilizatorului desemnat

UAT CRAIOVA, judetul DOLJ - prezentul raport de evaluare se adresează
exclusiv acestuia, în calitate de destinatar; evaluatorul nu își asumă
responsabilitatea în fața niciunui terț, niciodată și în nicio altă circumstanță
în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.

2.3. Identificarea evaluatorului

SC AVENSIS CAPITAL CONSULTING SRL – numar autorizatie ANEVAR 0297;
Chiurtu Andreea.– expert evaluator numar legitimatie 14886 valabilă 2017
Tel.: 0762.58.93.94
E-mail: office@avensiscapital.ro
2.4. Identificarea cladirilor supuse evaluarii
Ref. Denumire Localitate Adresa
Categorie de
Anex
  utilizare    
a1
  R/ N/ M
Com. Bucovat, Sat Leamna de
1. SPATIU COMERCIAL N Craiova
sus, Nr.161A

2.5. Scopul evaluarii

Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea contribuabilului, in
scopul estimarii valorii impozabile a cladirilor aflate in proprietatea acestuia
si este interzisa utilizarea raportului de evaluare, integral sau in parte,
pentru orice alt scop. In consecinta, in mod expres, este interzisa utilizarea
valorii impozabile rezultate in urma aplicarii GEV 500 “Determinarea valorii
impozabile a cladirilor” in scopul raportarii financiare, garantarii
imprumutului, vanzarii sau oricarui alt scop cu exceptia impozitarii cladirii
de catre Autoritatea Locala pe raza careia contribuabilul are obligatia legala
a achitarii impozitului pe cladiri.

2.6. Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii:

Inspecţia interioara si exterioara a fost realizata de evaluator Chiurtu
Andreea în prezenţa reprezentantului clientului, în data de 15.02.2018,
data la care se considera valabile ipotezele utilizate şi valorile estimate de
evaluator si au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea imobiliara
evaluate si s-au realizat fotogtafii.
Inspecția realizată a fost una neinvazivă cu observarea elementelor
constructive aparente, în limita accesului pe proprietate.

2.7. Conformitatea evalurii cu SEV. Tipul valorii estimate

Prezentul raport are la bază Standardele de Evaluare ANEVAR – GEV 500
„Determinarea valorii impozabile a clădirilor”. Prezentul raport de evaluare

2
In conformitate cu GEV 500

Pagina 4 / 38
este întocmit în conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 și
Codului Fiscal și Normele de aplicare ale Codului Fiscal.
Standardele de evaluare SEV, care au stat la baza elaborării lucrării, sunt:
 SEV 100 – Cadrul general (IVS – Cadru general);
 SEV 101 – Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101);
 SEV 102 – Implementare (IVS 102);
 SEV 103 – Raportare (IVS 103);
 SEV 230 – Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230)
Ghidurile de evaluare (GEV), care au stat la baza elaborării lucrării, sunt:
 GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a unei clădiri.
Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a
unei valori.
Tipul valorii estimate: Raportul de evaluare va estima valoarea impozabilă
în conformitate cu
Standardele de Evaluare ANEVAR – GEV 500 „Determinarea valorii
impozabile a unei clădiri”.
Valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării
unei clădiri și reprezintă rezultatul evaluării pentru impozitare realizată în
baza prevederilor Standardelor de Evaluare ANEVAR – GEV 500
„Determinarea valorii impozabile a unei clădiri”.
Valoarea impozabilă nu reprezintă valoarea de piaţă, valoarea justă,
valoarea de investiţie sau orice alt tip de valoare definit în Standardele de
Evaluare ANEVAR, Standarde Internaţionale de Raportare Finaciară,
standardele contabile naţionale sau alte referinţiale profesionale, cu
excepţia prevederilor specifice ale GEV 500 „Determinarea valorii
impozabile a unei clădiri”.

2.8. Ipoteze
 Acest raport de evaluare a fost elaborat de către AVENSIS CAPITAL
CONSULTING S.R.L. în calitate de consultant al Contribuabilului, avand la
baza informatiile puse la dispoziţie de acesta;
Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele
furnizate de către Contribuabilul raportului și au fost prezentate fără a se
întreprinde verificări sau investigații suplimentare (întreaga
responsabilitate privind corectitudinea acestora revine acestora). Dreptul
de proprietate este considerat absolut;
Evaluatorul a obţinut informaţii şi opinii, ce au fost evidenţiate în raport,
de la surse pe care el le consideră credibile şi nu îşi asumă nici o
responsabilitate în privinţa completitudinii şi corectitudinii datelor
furnizate de beneficiari și terţe persoane, ele nefiind verificate din surse
independente;
 In elaborarea lucrarii au fost luati în considerare toți factorii la care am
avut acces care au influenţă asupra valorii, nefiind omisă deliberat nici o
informație;
 Inspecţia proprietăţii a fost neinvazivă şi nu s-a intenţionat să se scoată
în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor şi instalaţiilor altele
decât cele care sunt prin execuţie aparente;

Pagina 5 / 38
 Evaluatorul nu poate fi făcut răspunzător pentru existenţa unor vicii
ascunse (neaparente) privind construcţiile si/sau factorii externi care ar
putea influenţa în vreun fel valoarea estimată. Evaluatorul nu a efectuat
o analiză a construcţiei, nici nu a inspectat acele părţi care sunt
acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate într-o
stare tehnică bună. Evaluatorul nu-şi poate exprima opinia asupra stării
tehnice a acelor părţi neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles că
ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirii;
Evaluatorul a presupus că dreptul de proprietate este valabil și nu există
sarcini asupra imobilului la data evaluării, altele decât cele menționate
eventual în prezentul raport;
 Evaluatorul nu este topometrist/topograf/geodez și nu are calificarea
necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății așa
cum au fost ele indicate de proprietar și descrise în raport corespund cu
documentele de proprietate și cu cele cadastrale. Acest raport are
menirea de a estima o valoare a proprietății identificată și descrisă în
raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de
proprietate. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea
din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre
valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de
proprietate, dar pătrează validă valoarea estimată pentru proprietatea
identificată în raport;
 Proprietatea imobiliară nu a fost măsurată de reprezentanţii AVENSIS
CAPITAL CONSULTING S.R.L., toate dimensiunile se presupun a fi în
concordanţă cu informaţiile puse la dispoziţie de Contribuabil. În analiza
realizată evaluatorul a luat în considerare suprafeţele care au rezultat
din documentele puse la dispoziţie de Contribuabil;
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor
de evaluare au fost rezonabile în limita informaţiilor disponibile la data
evaluării;
 Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a
avut la dispoziție putând exista și alte informații de care evaluatorul nu
are cunoștință și care pot influența valoarea estimată;
 Situația actuală a proprietății imobiliare, disponibilitatea datelor de
intrare și a informațiilor pentru evaluare, precum și particularitățile
evaluării au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a
modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să
conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile
cu regim de înălțime ului valorii selectate;
 Se presupune că proprietăţile se conformează tuturor reglementărilor și
restricțiilor de zonare și utilizare, în afara cazului în care a fost
identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în
prezentul raport;
 Presupunem că nu există nici un fel de contaminanți și costul activităților
de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informați de nici o
inspecție sau raport care să indice prezența contaminanților sau a
materialelor periculoase;
 Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice
divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida

Pagina 6 / 38
 valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost
prevăzută în raport;
 S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în
calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare.

2.9. Ipoteze speciale

 Suprafeţele folosite pentru estimarea valorii impozabile sunt cele
indicate client;
 Subiectul prezentului raport de evaluare este cel declarat de client în
ANEXA 1 – „Declarația contribuabilului privind clădirile supuse evaluării
pentru impozitare” – GEV 500;
 Informaţiile cu privire la anul construcţiei şi caracteristicile construcției
au fost preluate din declaraţiile clientului;
 Evaluarea a fost realizată în ipoteza că nu au survenit modificări în
perioada dintre data inspecției și data evaluării;
 Ipotezele speciale au fost agreate în scris cu clientul raportului;

2.10. Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate
de către contribuabil, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind
responsabilitatea acestuia. Raportul de evaluare este destinat scopului
precizat la subcapotilul 2.5 pentru uzul contribuabilului şi utilizatorului
menţionaţi la subcapotilele 2.1. si 2.2.

2.11. Natura si sursa informatiilor utilizate

Au fost intervievați reprezentanții clientului în vederea stabilirii dreptului de
proprietate, datelor tehnice privind vechimea clădirii, eventualele lucrări de
reparații executate în timp asupra construcției, modul de utilizare a
spațiilor, dacă sunt sau nu spații închiriate precum și asupra altor aspecte
de natură juridică sau economică.

Valoarea impozabilă a clădirii a fost estimată în baza inspecției

efectuate, a documentelor și informațiilor furnizate de contribuabil, a
datelor preluate din cataloage de costuri și baza de date proprie, a
ipotezelor de lucru.

Documentele şi informaţiile referitoare la clădirea ce face obiectul prezentei

evaluări au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către contribuabil.
Evaluatorul nu îşi asumă niciun fel de răspundere pentru datele puse la
dispoziţie, iar în cazul în care acestea sunt incomplete sau greşite, nici
pentru rezultatul evaluării care poate fi viciat.

Măsurătorile verificative au putut fi efectuate doar prin intermediul

poziționării și măsurătorilor prin satelit pe site-uri specializate. Aceste
măsurători pot varia față de cele cadastrale avizate, evaluatorul
neasumându-și responsabilitatea pentru astfel de diferențe. Orice schiță și
estimare din raport prezintă dimensiuni aproximative ale proprietății și este
realizată pentru a ajuta cititorul să vizualizeze proprietatea.

Sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea:

- Releveu;

Pagina 7 / 38
 - Contract de vanzare cumparare aut. nr. 1007/24.11.2017 (se
mentioneaza suprafata construita a cladirii);
- Certificat de performanta energetica 127/07.08.14 (se mentioneaza
anul de construire a cladirii);
- Fotografii realizate cu ocazia inspecţiei;
2.12. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare
Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici
incluse intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil
al SC AVENSIS CAPITAL CONSULTING SRL cu specificarea formei si
contextului in care ar urma sa fie reprodus sau publicat.
Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte
persoane decat clientul si destinatarii atrage dupa sine incetarea obligatiilor
contractuale.

2.13. Descrierea raportului

În conformitate cu activităţile specifice realizate în vederea evaluării,
raportul este realizat în
conformitate cu prevederile Standardelor de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR,
ediţia 2018, GEV 500 şi conform cerinţelor de raportare cuprinde mai multe
capitole şi anexe ce includ: sinteza evaluării, termenii de referinţă ai
evaluării, prezentarea datelor, evaluarea pentru impozitare, concluzii și
anexele raportului de evaluare.

Pagina 8 / 38
 3. Prezentarea datelor
Subiectul evaluării: clădirile prezentate în ANEXA 1 – „ Declarația
contribuabilului privind clădirile

supuse evaluării pentru impozitare”:

Localit
Denumire Adresa
Ref. Categorie de ate
Anexa 1 utilizare
     

  R/ N/ M

1. SPATIU N CRAIOV Com. Bucovat, Sat Leamna de sus,

COMERCIAL A Nr.161A

3.1. Descrierea juridică

Drepturi de proprietate evaluate: considerat drepturi absolute.
Proprietar: Chiurtu Andreea
În capitolul Anexe sunt prezentate actele puse la dispoziţia evaluatorului.
Din declaraţiile contribuabilului și din actele pe care le-am avut la dispoziție,
dreptul de proprietate poate fi transferat integral. Subiectul prezentului
raport de evaluare este cel declarat de client în ANEXA 1 – „Declarația
contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare” – GEV
500;
Evaluarea s-a bazat exclusiv, strict pe datele din documentele si
documentațiile primite de la client.

Nu s-au pus la dispozitie extrase de carte funciara. Evaluarea a fost

realizată în ipoteza că nu au survenit modificări în perioada dintre data
inspecției și data evaluării raportului. Toate aceste informaţii au fost
considerate credibile şi corecte, evaluatorul neverificând autenticitatea
actelor juridice deţinute. Pentru evaluare proprietatea se consideră liberă de
sarcini şi marketabilă.
3.2. Descrierea cladirilor

In urma inspectiei si analizei documentelor puse la dispozite s-au constatat

urmatoarele caracteristici constructive pentru cladirea evaluata:

 Fundatia din beton

 Peretii din caramida
 Planseul din lemn
 Șarpanta din lemn
 Învelitoare din tigla
 Pardoseala din parchet / gresie
 Usi/ ferestre PVC cu geam termopan

Pagina 9 / 38
Cladirea a fost construita in anul 1871, fiind o constructe de tip parter cu
urmatoarele incaperi: un dormitor , o sufragerie, un hol, o baie si o
bucatarie.

Pagina 10 / 38
4.

Pagina 11 / 38
 5. Evaluarea pentru impozitare
5.1. Metodologia de determinare a valorii impozabile
Una sau mai multe abordări pot fi utilizare pentru a obține valoarea definită de
tipul valorii adecvat (Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR - ediția 2018,
„SEV 100 – Cadrul general”). Abordările utilizate în evaluare sunt fundamentate
pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau
substituției.

Abordările în evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit și

abordarea prin piaţă, aşa cum sunt definite acestea în standardele de evaluare în
vigoare, aplicate în conformitate cu prevederile din GEV 500 „Determinarea
valorii impozabile a unei clădiri”. Aplicarea acestui ghid este obligatorie pentru
evaluatorii autorizaţi. Valoarea impozabilă nu include TVA.

În accepțiunea acestui Ghid, valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în

scopul impozitării clădirilor nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice
și a clădirilor rezidențiale deținute de persoane juridice.

Pentru clădirile cu destinație rezidențială, metodologia de estimare a valorii

impozabile este o metodologie administrativă, Conform GEV 500 – Anexa 3,
„Metodologia de estimare a valorii impozabile pentru proprietățile rezidențiale
deținute de persoane juridice”.

Valoarea impozabilă nu reprezintă „valoarea de piaţă” sau „valoarea justă”

definite ca tipuri ale valorii în standardele de evaluare în vigoare, respectiv în
legislația română privind reglementările contabile conforme cu directivele
europene sau alte reglementări contabile specifice şi în Standardele
Internaţionale de Audit. Valoarea impozabilă nu se înregistrează în
situaţiile financiare ale contribuabililor.

În cazul în care un contribuabil deţine mai multe clădiri pe aceeaşi rază

administrativ-teritorială a unei localităţi, se va elabora un singur raport de
evaluare care va include concluziile asupra valorilor impozabile ale tuturor
clădirilor de pe raza localității respective.

Etapele parcurse:
 Documentarea, studierea planurilor, a documentaţiei tehnice şi a actelor
juridice puse la dispoziţie de client;
 Inspecţia amplasamentului;
 Analiza informaţiilor culese şi interpretarea lor;
 Aplicarea metodelor de evaluare;
 Interpretarea şi reconcilierea valorilor.

Surse de informaţii:
 Anexa 1 – Declarația contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru
impozitare;
 Documentele şi planurile tehnice privind clădirea;
 Informaţii privind istoricul proprietăţii;

Pagina 12 / 38
 Publicaţii de specialitate (cataloage de costuri – IROVAL, Îndreptar MATRIX
ROM și Cataloage 1964);

In alegerea abordarilor adecvate scopului evaluarii am procedat la analiza

datelor de intrare care a evidentiat urmatoarele:
Abordare in Adecvar Argumentare
evaluare e
Abordarea neadecv Conform GEC 500 art. 27 Abordarea prin piata se
prin piata ata aplica numai in cazul in care terenul aferent
proprietatii imobiliare din care face parte cladirea
evaluata pentru impozitare nu este in cota indiviza
si contribuabilul a pus la dispozitia evaluatorului
informatii privind suprafata terenului.
Conform GEV 500 art. 29. Abordarea prin piata
aplicata atat pentru intreaha proprietate
imobiliara, cat si doar pentru teren va avea in
vedere comparabile identificabile din punct de
vedere fizic. Nu se vor folosi informatii privind
comparabilele preluate de site-uri de specialitate
sau din alte surse, daca aceste comparabile nu pot
fi identificate din punct de vedere fizic. Prin
identificarea fizica se intelege posibilitatea
vizualizarii in teren a proprietatii cu ocazia
evaluarii sau in cazul unot verificari ulterioare.
In cazul de fata pentru cladirile evaluate nu exista
informatii disponibile privind proprietati
comparabile identificate din punct de vedere fizic
(evidente și verificabile) pentru evaluare.
Abordarea neadecv Conform GEV 500 art. 23. Abrodarea prin venit se
prin venit ata aplica numai in cazul in care terenul aferent
proprietatii imobiliare din care face parte cladirea
evaluata pentru impozitare nu este in cota indiviza
si daca contribuabilul a pus la dispozitia
evaluatorului informatii documentate privind
suprafata terenului corespunzatoare cladirii
subiect. Conform GEV 500 art. 25. Abordarea prin
venit va fi aplicata pentru evaluarea proprietatilor
imobiliare inchiriate si pentru proprietatile
imobiliare pentru care exista o piata activa a
inchirierilor. Prin piata activa a inchirierilor se
intelege existenta a cel putin trei comparabile
inchiriate la data estimarii evaluarii impozabile.
Nu s-a aplicat această abordare datorită
informațiilor insuficiente și nerelevante existente
în piață, utilizarea acestora putând să ducă la
valori cu grad de încredere redus asupra valorii
estimate, evaluatorul nu a dispus de informații
privind cel puțin trei comparabile închiriate
Abordarea adecvata Conform GEV 500 art. 14 in determinarea valorii
prin cost impozabile se poate aplica doar o singura abordare
in evaluare, in conditiile in care nu exista informatii
suficiente pentru aplicarea celorlalte abordari, fiind
obligatoriu insa ca aceasta sa fie abordarea prin

Pagina 13 / 38
cost. In aceasta situatie, evaluatorul va trebui sa
precizeze in raportul de evaluare care sunt
argumentele neaplicarii unei sau a celorlalte doua
abordari in evaluare.

Pagina 14 / 38
 5.2. Abordare prin cost
Pentru stabilirea valorii impozabile a obiectivului evaluarii în cauză s-a aplicat
abordarea prin cost.
În contextul GEV 500, cladirile reprezinta orice constructie situata deasupra
solului si/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinta sa si
care are una sau mai multe încaperi ce pot servi la adapostirea de oameni,
animale, obiecte, produse, materiale, instalatii, echipamente si altele asemenea,
iar elementele structurale de baza ale acesteia sunt peretii si acoperisul,
indiferent de materialele din care sunt construite.
Evaluarea clădirii prin abordarea prin cost implică următoarele etape:
 Determinarea costului de înlocuire/reconstrucție a clădirilor (C.I.B.);
 Estimarea deprecierii fizice și/sau funcționale ale clădirii;
 Determinarea valorii rămase a clădirii (a Costului de Înlocuire Net – C.I.N.)
prin deducerea deprecierilor din costul de înlocuire / reconstrucție.
Costul de înlocuire reprezintă costul estimat pentru a construi, la preţurile
curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii
evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri moderne,
existente la data evaluării. Conform Ghidului de evaluare GEV 500 intocmit de
ANEVAR datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să
fie preluate din surse credibile. In cadrul acestui raport de evaluare s-au folosit
date preluate software-ul KOST Plus, actualizat cu indicii de actualizare
aferenti.
Costul de reconstruire reprezintă costul estimat pentru a construi o replică a
activului subiect, fiind costul estimat pentru a construi la preţurile curente de la
data evaluării, o replică identică (copie) a construcţiei evaluate, utilizând aceleaşi
materiale şi tehnici, aceleaşi standarde şi normative de execuţie şi înglobând
toate deficienţele funcţionale din supradimensionare etc. ale construcţiei subiect.
Deprecierea fizica reprezinta o pierdere de utilitate cauzata de deteriorarile
fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale si al
utilizarii în conditii normale, care se concretizeaza într-o pierdere de valoare.
Deprecierea fizică a fost estimată în conformitate cu metodologia prezentată în
Anexa 2 Estimarea deprecierii fizice, precum şi metoda de calcul a vârstei
efective, având în vedere modernizările/ extinderile aduse clădirii supuse
evaluării:
S-a ţinut seama de urmatoarele definitii ale starii cladirilor:
 foarte bună (FB): situaţie în care s-au efectuat la timp şi în bune condiţii
lucrările de întreţinere, reparaţii curente , reparaţii capitale;
 bună (B): situaţie în care s-au efectuat lucrarile de întreţinere şi de reparaţii
curente , la timp şi în condiţii acceptabile, dar nu s-au efectuat reparaţii
capitale;
 satisfacatoare (S): situaţie în care s-au efectuat cel mult unele lucrări de
întreţinere, neglijându-se complet lucrarile de reparaţii curente si capitale,
Se determină deprecierea conform GEV - 500, Anexa 2, corespunzător subgrupei,
structurii constructive, mediului de folosinţă, stării tehnice şi vârstei efective a
clădirii. La determinarea deprecierii pentru vârste necuprinse in tabele se va
folosi interpolarea, pe baza formulei:

Pagina 15 / 38
 D 2−D 1
D fn =D 1 (V −V 1 )
V 2−V 1 ef
Unde:
 D1 este gradul de depreciere fizica normală pentru vechimea V 1
 D2 este gradul de depreciere fizica normala pentru vechimea V 2
 Vef = varsta efectiva
Deprecierea funcționala este o pierdere de valoare cauzata de
supradimensionare, de deficiențe ale traseului circulației interioare, de lipsuri
care diminueaza confortul. Nu înseamna depreciere funcționala, nefuncționarea
cladirii din motive independente de starea fizica a acesteia. Evaluatorul nu a
identificat deprecieri functionale.

Estimare depreciere fizica normala (Dfn) - Apartament (sediu firma)

Stare tehnica Buna

Mediu de folosinta normal
An PIF (conform mentiunilor) 1971
Vechime cronologica 46
Vechime efectiva 46
Structura pereti de caramida
subgrupa 1.6. Constructii
de locuinte si social
Tip cladire conform GEV 500 culturale/tabelul 17
Mod de inchidere inchidere perimetrala

Vechime 1 45
Gradul de depreciere fizica normata pt
vechimea V1 (%) 46%
Vechime 2 50
Gradul de depreciere fizica normata pt
vechimea V2 (%) 52%

Depreciere fizica normala (Dfn - %) 55.2

Depreciere fizica normala (Dfn - lei) 87081.44
Depreciere functionala 0
Cost de inlocuire net (lei) 157756
Valoare impozabila 70675

Pagina 16 / 38
Pagina 17 / 38
 6. Concluzii
Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodologiei
de evaluare conforma cu GEV 500 Determinarea Valorii impozabile a caldirlor şi
caracteristicile cladirii supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea
impozabila estimată a obiectivelor evaluarii este:
Denumire Adresa Numar cadastral Valoare impozabila
Ref. Anexa 1
    Distinct R N
  Da/ Nu Lei Lei
1. SPATIU COMERCIAL DA 70.675
-

Chiurtu Andreea
Membru titular ANEVAR
Evaluator autorizat – EPI, EI, EBM

Pagina 18 / 38
7. Recipisa BIF

Pagina 19 / 38
 8. Identificarea şi competenţa evaluatorului
Prezentul raport de evaluare este realizat de Chiurtu Andreea, in calitate de
expert evaluator proprietati imobiliare, care semnează raportul de evaluare,
în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certifică și următoarele:
 afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi
corecte, evaluarea este obiectiva si impartiala;
 analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de
ipotezele considerate şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele,
opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct
de vedere profesional;
 nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care
face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau
influenţă legată de părţile implicate;
 remunerarea mea nu depinde de niciun acord, aranjament sau
intelegere care sa-mi confere mie sau unei persoane afiliate sau
implicate in Societatea la care sunt angajat/pe care o reprezint un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare;
 acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei
valori minime/maxime, a unei asemenea valori;
 nu am niciun interes financiar, direct sau indirect, de pe urma
clientului/utilizatorului;
 nu am obtinut niciun imprumut si nicio garantie din partea
clientului/utilizatorului;
 analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi elaborate conform
cerinţelor Standardele de evaluare a bunurilor 2018 ANEVAR;
 evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR;
 în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă
din partea niciunei alte persoane în afara evaluatorului care semnează
mai jos; acesta, la data elaborării prezentului raport, este evaluator
autorizat, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională
continuă şi are competenţa necesară întocmirii acestuia;
 am incheiat asigurarea de raspundere profesionala pentru anul 2018
 la societatea de asigurare-reasigurare ALLIANZ-TIRIAC

Chiurtu Andreea
Membru titular ANEVAR
Evaluator autorizat – EPI, EI, EBM

Pagina 20 / 38
 9. Anexele raportului de evaluare
Anexa 1 – Prezentarea evaluatorului

Curriculum vitae
Europass

Informaţii personale
Nume / Prenume Chiurtu Andreea Claudia

Adresă Com. Bucovăț, Sat Leamna de Sus, Nr. 161A , Dolj (Craiova)

Telefon 0726928071

Fax -

E-mail chiurtuandreea@yahoo.com

Naţionalitate Română

Data naşterii 19.12.1995

Sex Feminin

Locul de muncă vizat / Domeniul Economist

ocupaţional

Experienţa profesională

Pagina 21 / 38
 Perioada 15.08.2015 - 01.10.2015

Funcţia sau postul ocupat Ospătar

Activităţi şi responsabilităţi principale Promovarea imaginii firmei, servirea clienților, încasarea notelor de plată

Angajator SC HOT IBIZA DELIVERY SRL

Tipul activităţii sau sectorul de Alimentație publică

activitate

Educaţie şi formare
Perioada 01.10.2017 -în curs
Calificarea / diploma obţinută Analiză şi Evaluare Financiară a Organizaţiilor, Master
Numele şi tipul instituţiei de Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor, Craiova
învăţământ /
furnizorului de formare

01.10.2017- în curs
Perioada Departamentul pentru Pregatirea Personalului Didactic –Nivelul II
Calificarea / diploma obţinută Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor, Craiova
Numele şi tipul instituţiei de
învăţământ / furnizorului de formare

Perioada 01.09.2017 – 06.11.2017

Calificarea / diploma obţinută Curs de absovire Manager în resurse umane
Numele şi tipul instituţiei de AJOFM Dolj
învăţământ / furnizorului de formare

Perioada 01.10.2014 - 01.07.2017

Calificarea / diploma obţinută Certificat de absolvire a Departamentul pentru Pregatirea Personalului Didactic –
Numele şi tipul instituţiei de Nivelul I
învăţământ / furnizorului de formare Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor, Craiova

Perioada 01.10.2014-01.07.2017
Calificarea / diploma obţinută Diplomă de licenţiat în Finanţe şi Bănci

Numele şi tipul instituţiei de Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor, Craiova

învăţământ / furnizorului de formare

Limba străină cunoscută Engleză

Autoevaluare Înţelegere Vorbire Scriere

Nivel european (*) A2 A1 A1

(*) Nivelul Cadrului European Comun de Referinţă Pentru Limbi Străine

Pagina 22 / 38
 Competenţe şi abilităţi sociale Spirit de echipă, bun organizator, adaptabilitate, seriozitate, spirit creativ,
capacitatea de a lucra în echipă,

Competenţe şi aptitudini Capacităţi de sinteză şi analiză

organizatorice

Competenţe şi aptitudini de utilizare a Cunoştinţe PC de bază: Word, Excel, Powerpoint

calculatorului

Hobby Călătoriile, sportul, desenul

Posesoare de permis auto categoria B din anul 2014

Anexa 2 – "Declaratia contribuabilului privind cladirile supuse

evaluarii pentru impozitare" – copie

Pagina 23 / 38
Anexa 3 – Documentele evaluarii – copii

Pagina 24 / 38
Pagina 25 / 38
Pagina 26 / 38
Pagina 27 / 38
Pagina 28 / 38
Pagina 29 / 38
Pagina 30 / 38
Anexa 4 – Fotografiile cladirilor evaluate

Pagina 31 / 38
Pagina 32 / 38
Pagina 33 / 38
Pagina 34 / 38
Pagina 35 / 38
Pagina 36 / 38
 Anexa 5 – Fise de calcul Cost de
inlocuire pentru cladirile evaluate
Suprafat
Indice Total cost Cost de nou (
a Cost Coeficient
actualizar catalog Rest de executat la stadiu
construit catalog corectie
e corectat actual)
a
Nr. crt. Denumire Simbol Transp Manop
A B K . . F=AxBxKxDx G H=FxG
I=F-H [lei]
[mp] [lei/ mp] - D E E [lei] [%] [lei]
1,000 1,000
1 Fundatie beton simplu FCBS 68,00 359,3 1,0659 1,000 1,000 26042,4952 0 0,00 26042,50
2 Suprastructura 7ZIDCAR30PFS 68,00 688,80 1,0620 1,000 1,000 49.742,38 0% 0,00 49.742,38
3 Acoperis INVTIG 68,00 363,40 1,0752 1,000 1,000 26.569,48 0% 0,00 26.569,48
3 Finisaj interior FOBFS4E 68,00 918,10 1,0413 1,000 1,000 65.006,38 0% 0,00 65.006,38

Pagina 37 / 38
 4 Finisaj scara FINSC4AP4E 1,00 890,90 1,1044 1,000 1,000 983,91 0% 0,00 983,91
5 Instalatii electrice ELINGR4E 68,00 82,40 1,0881 1,000 1,000 6.096,84 0% 0,00 6.096,84
CALAWC4E 1,00 3.642,00 1,2421 1,000 1,000 4.523,73 0% 0,00 4.523,73
6 Instalatii sanitare LAVWCSU4
1,00 5.460,30 1,0869 1,000 1,000 5.934,80 0% 0,00
E 5.934,80

7 Instalatii de incalzire si ventilatie INCELFS4E 68,00 172,50 0,9137 1,000 1,000 10.717,70 0% 0,00
10.717,70
                       
                       
                169.575,23     195.617,72
COST TOTAL DE NOU cu TVA [€] si [lei]           43.077,17 euro sau 195.617,72
COST TOTAL DE NOU fara TVA [€] si [lei]         34.740 euro   157.756
€ / MP] si
            511 euro   2.320
[lei /MP]  

Pagina 38 / 38