Sunteți pe pagina 1din 32

RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.

L - CASA SI TEREN

Raport de Evaluare AL PROPRIETII IMOBILIARE: CASA SI TEREN

Adresa

: Oradea , Str.Prislopului nr.4, jud. Bihor

Proprietar : S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L. Solicitant : EUREXPERT IPURL Destinatar : S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L. Evaluator: ec. HODISAN MIHAI FELICIAN
Datele, informaiile i coninutul prezentului raport fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor fi transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al dn-ului Hodisan Mihai evaluator si al solicitantului Eurexpert IPURL.

ORADEA - Mai 2013

Rezumat
DATE CU CARACTER GENERAL SOLICITANT S.C. IMO SERV COMPANY S.R.L. Oradea OBIECTIV : Obiectul evaluarii este reprezentat de o casa P M si din teren a!erent in supra!ata de "#$ %p si ur%atoarele constructii&
'escierea constructiei C*(casa) P M Total Supra!ata Supra!ata construita la sol (%p) des!asurata (%p) +, +,(P) +,(M)-*., 90mp 180 mp Proprietar Sc I%o Serv Co%pan/ SRL

Aceste supra!ate au !ost preluate din e0trasul C1 si din %asuratorile e!ectuate la !ata locului de catre evaluator. Adresa&Oradea2strada Prislopului nr.324ud.5i6or. PROPRIETAR SC I%o Serv Co%pan/ SRL DESTINATAR SC I%o Serv Co%pan/ SRL SCOP: Scopul preze tulu! raport "e e#aluare e$te E#aluarea ! #e"erea #alor!%!car!! act!#ulu! ! ca"rul proce"ur!! "e %al!me t pre#azuta "e le&ea r 8'()00* pr!#! " proce"ura ! $ol#e te!+ DATE REFERITOARE LA INSCRIEREA PROPRIETATII IN DOCUMENTELE DE PUBLICITATE IMOBILIAR 'ate din cartea !unciar7& Cerere & *,#+, din *..,8.8,*" Episcopia 5i6or2 nr.cad. *$*",. Proprietar S.C. 9 I%o Serv Co%pan/: S.R.L. C, r 1*)-)9. Oradea2 str. Prislopului nr 3 DATE REFERITOARE LA IDENTIFICAREA FAPTIC PROPRIETII. ;ntinderea total7 teren2 con!or% C1 & "8$ MP. Casa tip P M cu o supra!ata construita la sol de +, %p Evaluarea a !ost realizat7 e0clusiv pe baza inspec<iei !acute =n teren a docu%entelor puse la dispozi<ia noastr7 de c7tre solicitant>destinatar. Orice neconcordan<7 =ntre situa<ia !aptic7 ?i docu%ente presupune recorelarea noilor date pentru proprietatea evaluata. DATE REFERITOARE LA PROPRIETATE Casa este localizata =n Oradea 2 zona Episcopia2 Strada Prislopului nr.32 @ud.5i6or. Accesul se realizeaz7 din strada Matei Corvin2 dru% as!altat pe starda Prislopului2 dru% as!altat.. Vecinatati Arezidentiale . A%plasare in zona Episcopia din %unicipiul Oradea. Spatiul locativ este racordat la apa2 canalizare2 enerBie electrica . DATE RE,ERITOARE LA CONSTR/C0II+ Constructiile a!erente con!or% docu%entelor avute la dispozitie sunt&.
'escierea constructiei C*(casa) P M Total Supra!ata Supra!ata construita la sol (%p) des!asurata (%p) +, +,(P) +,(M)-*., 90mp 180 mp Proprietar Sc I%o Serv Co%pan/ SRL

Pagina 2

Casa are structura de rezistenta din beton ar%at si inc6ideri peri%etrale din zidarie portanta din cara%ida2 planseul peste parter este din le%n si inc6ideri din cara%ida. 1inisa4ele interioare ale proprietatii sunt obisnuite& Parter pardoseli de placi cera%ice in zona 6olului si bucatarie. Parc6et la%inat in livinB. Ca%plarie PVC Peretii sunt Bletuiti si zuBraviti cu vopsea lavabila. Mansarda& Pe Brinzi de le%n Pardosea din parc6et la%inat Ca%plarie PVC Co%parti%entare din riBips 5aie ne!unctionala A neter%inata. I%obilul prezinta !isuri in tencuiala e0terioara si in!iltaratii de apa La interior peretii despartitori de riBips sunt !isurati cat si !inisa4ele peretilor sunt co%pro%ise din cauza neintretinerii. DREPT DE PROPRIETATE EVALUAT Dreptul "e propr!etate e#aluat+ Proprietar SC I%o Serv Co%pan/ SRL. I $cr!er! pr!#!toare la propr!etate: Citlu de cu%parare cu inc6. nr. "#+# din *3.*8.8,*, in cota de *D* Se noteaza interdictia de instrainare2 Brevare si inc6iriere2 dez%e%brare2 alipire2 de%olare2 construire2 restructurare si a%ena4are in !avoarea 5C Intesa Sanpaolo Ro%ania SA A Arad Suc. Oradea I. Proces verbal de sec6estru asupra bunurilor i%obile nr *""E3, din ",.,#.8,*8 e%is de PRIMARIA MFN. ORA'EA A SERV EGECFCARE SILICA. Se noteaza sec6estru asiBurator pana la concurenta su%ei de 8$.E$$ lei in !avoarea& ANA1 'H1P 5i6or I $cr!er! pr!#!toare la $arc! !: Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare 8*$.,8$2,, Ron2 de ranB I dobanda variabila a!erenta creditului care se calculeaza dupa !or%ula RO5OR "M Spread $pp2 si care la data notarii in C1 era de **23EI plus co%isioanele si spezele a!erenta calculate pana la ra%bursarea inteBrala a acestuia2 cu inceierea "+3. din 88.*8.8,*" Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare $,.,,,2,, Ron2 de ranB II dobanda variabila a!erenta creditului care se calculeaza dupa !or%ula RO5OR "M Spread 3pp2 si care la data notarii in C1 era de *,23EI plus co%isioanele si spezele a!erenta calculate pana la ra%bursarea inteBrala a acestuia2 cu inc6eierea "+3+ din 88.*8.8,*" Proces verbal de sec6estru asupra bunurilor i%obile nr *""E3,2 din ",.,#.8,*8 e%is de PRIMARIA MFN. ORA'EA2 Serv. E0ecutari Silite. Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare *,.$.+2$+ Ron Proces verbal de sec6estru asupra bunurilor i%obile nr *$..$,2dosar de e0ecutare nr 88$."#".D8,*82 din 8..,+.8,*8 e%is de ANA1 'H1P 5IJORKA1P MFN ORA'EA. Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare 8$.E$$2,, Ron2 dobandit prin leBe. Proces verbal de sec6estru asupra bunurilor i%obile nr *+*+#"2 din ,8.**.8,*8 e%is de ANA1 'H1P 5IJORK A1P MFN ORA'EA. Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare 8$.E$$2,, Ron2 dobandit prin leBe.

Pagina 3

IPOTEZE i CONDIII LIMITATIVE EXCEPIONALE Proprietatea a !ost evaluat7 =n baza docu%entelor puse la dispozi<ia evaluatorului de c7tre solicitantDdestinatar. Supra!etele au !ost preluate Orice di!eren<7 =ntre situa<ia prezentat7 de c7tre solicitantDproprietar la %o%entul evalu7rii si realitate presupune recorelarea noilor date. OPINIA ASUPRA VALORII ;n ur%a aplic7rii %etodoloBiei de evaluare2 opinia evaluatorului re!eritoare la valoarea de pia<7 a propriet7<ii i%obiliare evaluate2 <inLnd sea%a e0clusiv de prevederile prezentului raport2 este cea obtinuta prin abordarea prin cost si anu%e&

18 .!!" R#$ %&'i()*%$+,* ) -!.... E,/#


D! care : *+'00 Euro ec1!#ale tul a )8+-'* Ro #aloare tere
ArBu%entele care au stat la baza elabor7rii acestei opinii precu% ?i considerente privind valoarea sunt& o valoarea a !ost e0pri%at7 <inLnd sea%a e0clusiv de ipotezele2 condi<iile li%itative ?i aprecierile e0pri%ate =n prezentul raport ?i este valabil7 =n condi<iile Benerale a!erente datei de 83 Mai 8,*"M o valoarea prezentat7 include valoarea terenuluiM o valoarea nu <ine sea%a de responsabilit7<ile de %ediu ?i de costurile i%plicate de con!or%area la cerin<ele leBaleM o valoarea este o predic<ieM valoarea este subiectiv7M evaluarea este o opinie asupra unei valoriM o cursul %ediu valutar luat =n considerare pentru calcule a !ost de 32"E8$ RON - * EFROM o Prezentul rezu%at trebuie utilizat =%preun7 cu raportul din care !ace parte. Cu sti%7& Jodisan Mi6ai 1elician
E0pert K Evaluator proprietati i%obiliare Me%bru titular al Fniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Ro%ania.

Pagina 4

*.* Certi!icare

Prin prezenta2 =n li%ita cuno?tin<elor ?i in!or%a<iilor de<inute2 certi!ic7% c7 a!ir%a<iile prezentate ?i sus<inute =n acest raport sunt adev7rate ?i corecte. 'e ase%enea2 certi!ic7% c7 analizele2 opiniile ?i concluziile prezentate sunt li%itate nu%ai de ipotezele considerate ?i condi<iile li%itative speci!ice2 %en<ionate pe parcursM Ele sunt analizele2 opiniile ?i concluziile noastre personale2 !iind nep7rtinitoare din punct de vedere pro!esional. ;n plus2 certi!ic7% c7 nu ave% nici un interes prezent sau de perspectiv7 =n proprietatea care !ace obiectul prezentului raport de evaluare ?i nici un interes sau in!luen<7 leBat7 de p7r<ile i%plicate. Su%a ce ne revine drept plat7 pentru realizarea prezentului raport nu are nici o leB7tur7 cu declararea =n raport a unei anu%ite valori (din evaluare) sau interval de valori care s7 !avorizeze clientulDproprietarul ?i nu este in!luen<at7 de apari<ia unui eveni%ent ulterior. Analizele ?i opiniile noastre au !ost bazate ?i dezvoltate con!or% cerin<elor din standardele2 reco%and7rile ?i %etodoloBia de lucru reco%andate de c7tre Fniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Ro%ania ?i Standardele Co%itetului Interna<ional de Standarde =n Evaluare (IVSC). Proprietatea a !ost inspectat7 personal de c7tre evaluator. ;n elaborarea prezentului raport nu sKa pri%it asisten<7 se%ni!icativ7 din partea nici unei alte persoane =n a!ara evaluatorului care se%neaz7 %ai 4os. Prezentul raport se supune nor%elor Fniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Ro%ania ?i poate !i e0pertizat (la cerere2 cu acordul scris ?i prealabil al evaluatorului) ?i veri!icat2 =n con!or%itate cu H6idului de Evaluare HE*K Veri!icarea evalu7rilor. La data elabor7rii acestui raport2 evaluatorul care se se%neaz7 %ai 4os este %e%bru FNEAR2 a =ndeplinit cerin<ele proBra%ului de preB7tire pro!esional7 continu7 al FNEAR ?i are co%peten<a necesar7 =ntoc%irii acestui raport.

Cu sti%7& Jodisan Mi6ai 1elician


E0pert K Evaluator proprietati i%obiliare2bunuri %obile Me%bru titular al Fniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Ro%ania.

Pagina 5

) PRE2I3ELE EVAL/4RII
8.* Ipoteze ?i condi<ii li%itative Benerale
La baza evalu7rii stau o serie de ipoteze ?i condi<ii li%itative2 prezentate =n cele ce ur%eaz7. Opinia evaluatorului este e0pri%at7 =n concordan<7 cu aceste ipoteze ?i concluzii2 precu% ?i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze ?i li%ite de care sKa <inut sea%a =n elaborarea prezentului raport de evaluare sunt& *. Ipoteze& o Aspectele 4uridice se bazeaz7 e0clusiv pe in!or%a<iile ?i docu%entele !urnizate de c7tre solicitantDdestinatar . 'reptul de proprietate este considerat valabil ?i %arNetabilM o Se presupune c7 proprietatea se con!or%eaz7 tuturor reBle%entarilor ?i restric<iilor de zonare ?i utilizare2 =n a!ara cazului =n care a !ost identi!icat7 o neKcon!or%itate2 descris7 ?i luat7 =n considerare =n prezentul raportM o Evaluatorul a preluat di%ensiunile din e0trasul C1 pus la dispozitie si din %asuratori e!ectuate la !ata locului o Evaluatorul nu a avut la dispozitie un releveu sau o sc6ita a i%obilului pentru a putea veri!ica corectitudinea supra!etelor2 evaluatorul nu este inBiner D topoBra! si nu este in %asura sa certi!ice aceste %asuratori.M o Accesul la proprietate se realizeaz7 din strada Prislopului 2zona Episcopia dru% as!altatM o Ftilit7<ile necesare !unc<ion7ri sunt contorizate separatDindividualM La %o%entul inspectiei proprietatea nu avea sursa de curent electric. o Nu a% realizat o analiz7 structural7 a cl7dirilor2 nici nu a% inspectat acele p7r<i care sunt acoperite2 nee0puse sau inaccesibile2 acestea !iind considerate =n starea te6nic7 precizat72 con!or% in!or%a<iilor pri%ite de la proprietarDutilizator. Nu ne pute% e0pri%a opinia asupra st7rii te6nice a p7r<ilor neinspectate ?i acest raport nu trebuie =n<eles ca ar valida inteBritatea structurii sau siste%ului cl7dirilorDconstruc<iilorM o ;n ti%pul e!ectu7rii identi!ic7rii ?i inventarierii instala<iilor supuse evalu7rii2 =n unele cazuri2 evaluatorul nu a putut inspecta p7r<i acoperite ?iDsau inaccesibile ale acestora2 !apt pentru care acestea sunt considerate =n stare de !unc<ionare indicat7 de proprietar (cu e0cep<ia =n care e0ist7 in!or%a<ii contrare). Evaluatorul se consider7 deBrevat de r7spunderea e0istentei unor vicii ascunse privind obiectul evalu7rii2 !actorii de %ediu etc.2 care ar putea in!luen<a =n vreun sens valoarea bunurilor =n cauz72 !apt pentru care evaluatorul nu poate da nicio Baran<ie re!eritoare la starea te6nic7 sau econo%ic7 a acestora2 ulterioar7 evalu7rii. o Nu a% realizat nici un !el de investiBa<ie pentru stabilirea e0isten<ei conta%inan<ilor. Se presupune c7 nu e0ist7 condi<ii ascunse sau neKaparente ale propriet7<ii2 solului2 sau structurii care s7 in!luen<eze valoarea. Evaluatorul nu =?i asu%7 nici o responsabilitate pentru ase%enea condi<ii sau pentru ob<inerea studiilor necesare pentru a le descoperiM Cu ocazia inspec<iei nu a% !ost in!or%a<i despre e0isten<a pe a%plasa%ent a unor conta%inan<iM Nu a% realizat nici un !el de investiBa<ie supli%entar7 pentru stabilirea e0isten<ei altor conta%inan<i. Se presupune c7 nu e0ist7 condi<ii ascunse sau neaparente ale propriet7<ii2 solului2 sau structurii care s7 in!luen<eze valoarea. Evaluatorul nuK?i asu%7 nici o responsabilitate pentru ase%enea condi<ii sau pentru ob<inerea studiilor necesare pentru a le descoperiM o Situa<ia actual7 a propriet7<ii i%obiliare2 scopul prezentei evalu7ri au stat la baza select7rii %etodelor de evaluare utilizate ?i a %odalit7<ilor de aplicare a acestora2 pentru ca valorile rezultate s7 conduc7 la esti%area cea %ai probabil7 a valorii propriet7<ii =n condi<iile tipului valorii selectateM o Evaluatorul consider7 c7 presupunerile e!ectuate la aplicarea %etodelor de evaluare au !ost rezonabile =n lu%ina !aptelor ce sunt disponibile la data evalu7riiM o Evaluatorul a utilizat =n esti%area valorii nu%ai in!or%a<iile pe care leKa avut la dispozi<ie e0istLnd posibilitatea e0isten<ei ?i a altor in!or%a<ii de care evaluatorul nu avea cuno?tin<7. 8. Condi<ii li%itative& o orice alocare de valori pe co%ponente este valabil7 nu%ai =n cazul utiliz7rii prezentate =n raport. Valori separate alocate nu trebuie !olosite =n leB7tur7 cu o alt7 evaluare ?i sunt invalide dac7 sunt ast!el utilizateM o intrarea =n posesia unei copii a acestui raport nu i%plic7 dreptul de publicare a acestuiaM o evaluatorul2 prin natura %uncii sale2 nu este obliBat s7 o!ere =n continuare consultan<7 sau s7 depun7 %7rturie =n instan<7 relativ la proprietatea =n c6estiuneM o nici prezentul raport2 nici p7r<i ale sale (=n special concluzii re!eritor la valori2 identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau %ediatizate !7r7 acordul prealabil al evaluatoruluiM
Pagina 6

o orice valori esti%ate =n raport se aplic7 =ntreBii propriet7<i ?i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese !rac<ionate va invalida valoarea esti%at72 =n a!ara cazului =n care o ast!el de distribuire a !ost prev7zut7 =n raport.

8.8 Obiectul evalu7rii. Scopul evalu7rii. Instruc<iunile evalu7rii


Obiectul evaluarii este reprezentat de un spatiu locativ2 casa uni!a%uliala cu destinatie rezidentiala si din teren a!erent in supra!ata de "8$ %p Casa&
'escierea constructiei C*(casa) P M Total Supra!ata Supra!ata construita la sol (%p) des!asurata (%p) +, +,(P) +,(M)-*., 90mp 180 mp Proprietar Sc I%o Serv Co%pan/ SRL

Aceste supra!ate au !ost preluate din e0trasul C1 si din %asuratorile e!ectuate la !ata locului. Adresa& Oradea2 strada Prislopului nr.32 4ud.5i6or. Prezenta lucrare se adreseaz7 EFREGPERC IPFRL =n calitate de "e$t! atar+

8." 'repturi de proprietate evaluate


A !ost supus evalu7rii dreptul de proprietate al SC I%o Serv Co%pan/ SRL asupra construc<iilor2 dot7rilor care co%pun proprietatea i%obiliar7 si terenul a!erent.

8.3 5azele evalu7rii. Cipul valorii esti%ate


MetodoloBia a <inut cont de scopul evalu7rii2 tipul propriet7<ilor ?i de reco%and7rile STANDARDELOR
INTERNA0IONALE DE EVAL/ARE e"!t!a )011 IVS 5 Ca"rul &e eral IVS 101 5 S%era m!$!u !! "e e#aluare IVS 10) 5 Impleme tare IVS 10- 5 Raportarea e#aluar!! IVS )-0 5 Dreptur! a$upra propr!etat!! !mo6!l!are

Cadru LeBal K LeBislatia in viBoare.

8.$ 'ata esti%7rii valorii


La baza e!ectu7rii evalu7rii au stat in!or%a<iile privind nivelul pre<urilor corespunz7toare lunii Iulie 8,*82 data la care se consider7 valabile ipotezele luate =n considerare ?i valorile esti%ate de c7tre evaluator+ Evaluarea a !ost realizat7 =n cursul lunii Mai 8,*"2 data raportului este )7.0'+)01-+

8.E Moneda raportului


Con!or% solicit7rii clientului opinia !inal7 a evalu7rii va !i prezentat7 =n lei ?i EFRO. AvLnd =n vedere ca %etodele utilizate conduc la e0pri%area valorii !inale =n lei2 cursul de sc6i%b utilizat pentru transpunerea =n valut7 este 32"E8$ RON- EFRO. E0pri%area =n valut7 a opiniei !inale o consider7% adecvat7 doar atLta vre%e cLt principalele pre%ize care au stat la baza evalu7rii nu su!er7 %odi!ic7ri se%ni!icative (nivelul riscurilor asociate unei investi<ii si%ilare2 cursul de sc6i%b ?i evolu<ia acestuia co%parativ cu puterea de cu%p7rare ?i cu nivelul tranzac<iilor pe pia<a i%obiliar7 speci!ic7 etc.)

Pagina 7

8.# Inspec<ia propriet7<ii. 'ata inspec<iei


Proprietatea a !ost inspectat7 personal de c7tre evaluator la data de 8,.,$.8,*". Au !ost preluate in!or%a<ii re!eritoare la proprietatea evaluata2 au !ost analizate sc6i<ele e0istente2 etc. Nu au !ost realizate studii privind conta%inarea a%plasa%entului sau a a%plasa%entelor vecine.

8.. In!or%a<iile utilizate ?i surse de in!or%a<ii


In!or%a<iile utilizate au !ost& o Situa<ia 4uridic7 a propriet7<ii i%obiliare (e0trase C1)2 ?i %asuratorii proprii M o In!or%a<ii privind pia<a i%obiliar7 speci!ic7 (pre<uri2 nivel de c6irii etc.)M o Istoricul utiliz7rii propriet7<ii i%obiliare M o Alte in!or%a<ii necesare e0istente =n biblioBra!ia de specialitateM Sursele de in!or%a<ii au !ost& o baza de date a evaluatoruluiM o presa de specialitateM

8.+ Clauza de nepublicare


Prezentul raport de evaluare a !ost realizat pe baza in!or%a<iilor !urnizate de c7tre solicitantDbene!iciar2 corectitudinea ?i precizia datelor !urnizate !iind responsabilitatea acestora. ;n con!or%itate cu uzan<ele din Ro%Lnia valorile esti%ate de c7tre evaluator sunt valabile la data prezentat7 =n raport ?i =nc7 un interval de ti%p li%itat dup7 aceast7 dat72 =n care condi<iile speci!ice nu su!er7 %odi!ic7ri se%ni!icative care pot a!ecta opiniile esti%ate. Opinia evaluatorului trebuie analizat7 =n conte0tul econo%ic Beneral (Mai 8,*") cLnd are loc opera<iunea de evaluare2 stadiul de dezvoltare al pie<ei speci!ice ?i scopul prezentului raport. 'ac7 acestea se %odi!ic7 se%ni!icativ =n viitor2 evaluatorul nu este responsabil decLt =n li%ita in!or%a<iilor valabile ?i cunoscute de acesta la data evalu7rii. Acest raport de evaluare este con!iden<ial2 destinat nu%ai scopului precizat ?i nu%ai pentru uzul clientului ?i destinatarului %en<iona<i la pct. anterioare. Nu accept7% nici o responsabilitate dac7 raportul este trans%is unei alte persoane (!ie pentru scopul declarat2 !ie pentru alt scop) =n nico circu%stan<7.

Pagina 8

- + PRE3ENTAREA DATELOR
".* PREOENCARE HENERALP A PROPRIECPQII IMO5ILIARE
".*.* Situa<ia 4uridic7 'reptul de proprietate evaluat. Prprietar SC IMO SERV COMPANY SRL. I $cr!er! pr!#!toare la propr!etate: Citlu de cu%parare cu inc6. nr. "#+# din *3.*8.8,*, in cota de *D* Se noteaza interdictia de instrainare2 Brevare si inc6iriere2 dez%e%brare2 alipire2 de%olare2 construire2 restructurare si a%ena4are in !avoarea 5C Intesa Sanpaolo Ro%ania SA A Arad Suc. Oradea I. Proces verbal de sec6estru asupra bunurilor i%obile nr *""E3, din ",.,#.8,*8 e%is de PRIMARIA MFN. ORA'EA A SERV EGECFCARE SILICA. Se noteaza sec6estru asiBurator pana la concurenta su%ei de 8$.E$$ lei in !avoarea& ANA1 'H1P 5i6or I $cr!er! pr!#!toare la $arc! !: Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare 8*$.,8$2,, Ron2 de ranB I dobanda variabila a!erenta creditului care se calculeaza dupa !or%ula RO5OR "M Spread $pp2 si care la data notarii in C1 era de **23EI plus co%isioanele si spezele a!erenta calculate pana la ra%bursarea inteBrala a acestuia2 cu inceierea "+3. din 88.*8.8,*" Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare $,.,,,2,, Ron2 de ranB II dobanda variabila a!erenta creditului care se calculeaza dupa !or%ula RO5OR "M Spread 3pp2 si care la data notarii in C1 era de *,23EI plus co%isioanele si spezele a!erenta calculate pana la ra%bursarea inteBrala a acestuia2 cu inc6eierea "+3+ din 88.*8.8,*" Proces verbal de sec6estru asupra bunurilor i%obile nr *""E3,2 din ",.,#.8,*8 e%is de PRIMARIA MFN. ORA'EA2 Serv. E0ecutari Silite. Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare *,.$.+2$+ Ron Proces verbal de sec6estru asupra bunurilor i%obile nr *$..$,2dosar de e0ecutare nr 88$."#".D8,*82 din 8..,+.8,*8 e%is de ANA1 'H1P 5IJORKA1P MFN ORA'EA. Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare 8$.E$$2,, Ron2 dobandit prin leBe. Proces verbal de sec6estru asupra bunurilor i%obile nr *+*+#"2 din ,8.**.8,*8 e%is de ANA1 'H1P 5IJORK A1P MFN ORA'EA. Intabulare2 drept de ipoteca2 Valoare 8$.E$$2,, Ron2 dobandit prin leBe. A%plasa%entul Spatiul co%ercial este localizat =n Oradea 2Prislopului nr.32 @ud.5i6or. Vecinatati A proprietati rezidentiale. A%plasare in zona Episcopia din %unicipiul Oradea. " . * . 8 A cce s Accesul se realizeaz7 din strada Matei Corvin2 dru% as!altat in str. Prislopului2 dru% as!altat. " .* ." Ftilit7<i Spatiul co%ercial este racordat la apa2canalizare enerBie elctrica.

Pagina 9

" .* .3

'escrierea a%ena47rilor ?i construc<iilor I%obilul are structura de rezistenta din beton ar%at si inc6ideri peri%etrale din zidarie portanta din

cara%ida. 1inisa4ele interioare ale proprietatii sunt obisnuite&pardoseli de placi cera%ice in zona 6olului si in bucatarie2 parc6et %%inat in livinB2 parc6et %ela%inat in %ansarda2 co%parti%etarile %ansardei sunt din riBips si planseul peste parter este pe structura usoara2 baia de la %ansarda neter%inata(ne!unctionala). 1inisa4ele e0terioare sunt obi?nuite A cladirea tencuita Astadiu %ediu. I%obilul A prezint7 !isuri2 in!iltra<ii sau condens2 este =ntrKo stare %edie. 'e ase%enea ?i starea instala<iilor electrice si ter%ice este precara2 acestea au !ost de%ontate2 si au ra%as doar partile ce sunt !izate in peretei2 e0& doze si cateva trasee de cablu2 ial la instalatia electrica traseele 6enco prin pereti2 corpurile de incalzire lipsesc la !el ca si corpurile de ilu%inat sau prizele si intrerupatoarele. Ca%plaria interiorDe0terior este din PVC. Supra!ata acestei constructii este de *., %p. Anul constructiei este apro0.8,,+. Cladirea are este tip P M. Accesul la aceasta %ansarda se !ace prin inter%ediul unei scarii interioare de beton placata cu Bresie. Constructia prezinta la e0terior crapaturi si in!iltartii in tencuila2 la e0terior !inisa4ele sunt deteriorate(crapaturi2 vopsea cazuta2 in!iltartii apa2 tapet dezlipit2 etc...) Casa pentru a putea !i locuita de o !a%ilie in conditii nor%ale necesita investitii in& Instalatii ter%ice A in totalitate Instalatii electrice A partial trasee2 toate corpurile de ilu%inat si toate obiectele(intrerupatoare si prize) Sanitare A partial " .* .3 .* 'eli%itare supra!e<e de calcul Suprafata (mp)
325

Categoria de folosinta *CC (teren a!erent) T#+)*


'escierea constructiei C*(casa) P M Total

!ser"atii intravilan

-)'
Supra!ata Supra!ata construita la sol (%p) des!asurata (%p) +, +,(P) +,(M)-*., 90mp 180 mp Proprietar Sc I%o Serv Co%pan/ SRL

Pe teren au fost edifi#ate #onstru#tii astfel$

" .* .$

Investi<ii e!ectuate de ter<i

Nu e0ista.

Pagina 10

".8 Studiu de vandabilitate (Analiza pie<ei i%obiliare)


;n acest scop& A se vedea ane0a cu acela?i nu%e RAnaliza pie<ei i%obiliare:2 de la s!Lr?itul lucr7rii.

7 ANALI3A DATELOR 8I CONCL/3II


3.* Cea %ai bun7 utilizare
Conceptul de cea %ai bun7 utilizare reprezint7 alternativa de utilizare a propriet7<ii2 selectat7 din di!erite variante posibile care va constitui baza de pornire ?i va Benera ipotezele de lucru necesare aplic7rii %etodelor de evaluare =n capitolele ur%7toare ale lucr7rii. Cea ma! 6u 9 ut!l!zare K este de!init7 ca utilizarea rezonabil72 probabil7 ?i leBal7 a unui teren liber sau construit care este !izic posibil72 !unda%entat7 adecvat2 !ezabil7 !inanciar ?i are ca rezultat cea %ai %are valoare. Cea %ai bun7 utilizare a unei propriet7<i i%obiliare trebuie s7 =ndeplineasc7 patru criterii. Ea trebuie s7 !ie& o per%isibil7 leBal posibila !izic !ezabil7 !inanciar %a0i% productiv7 CrecLnd =n revist7 utiliz7rile poten<iale acestea sunt& o rezidentiala o spatiu de birouriK ad%inistrativ AvLnd =n vedere dot7rile ?i a%plasarea2 cea %ai bun7 utilizare este cea& o Rezidentiala.

3.8 Abordarea prin COSCFRI


Abordarea prin costuri presupune evaluarea terenului (la valoare de pia<7) ?i a construc<iilor (a%ena47rilor) ?i dot7rilor2 rezultatul =nsu%7rii acestor valori !iind valoarea ob<inut7 prin %etoda costurilor. Evaluarea terenului a !ost e!ectuat7 la capitolul anterior. 3.8.* Evaluarea construc<iilor AvLnd =n vedere caracteristicile cl7dirii e0a%inate2 evaluarea sKa realizat utilizLnd %etoda co%para<iilor unitare. Metoda utilizeaz7 costurile cunoscute ale unor structuri si%ilare (cu cea a construc<iei evaluate)2 a4ustate pentru condi<iile pie<ei sau de!icien<e !izice. Pe baza acestei %etodoloBii2 evaluarea cuprinde ur%7toarele etape& Stabilirea costului de =nlocuire pri% %ultiplicarea costului unitar a4ustat cu supra!a<a de re!erin<7 Esti%area deprecierii acu%ulate 'eter%inarea valorii ra%ase la acela?i nivel de preturi2 prin esti%area deprecierii acu%ulate. Con!or% de!ini<iilor& Costul de reconstruc<ie - costul esti%at pentru a construi2 la pre<urile curente de la data evalu7rii2 2 o copie2 o replic7 e0act7 a cl7dirii evaluate2 !olosind acelea?i %ateriale2 nor%ative de construc<ie2 ar6itectur7 ?i planuri ?i calitate de %anoper7 ?i =nBlobLnd toate de!icien<ele2 supradi%ension7rile ?i deprecierea cl7dirii evaluate. Costul de =nlocuire - costul esti%at pentru a construi2 la pre<urile curente de la data evalu7rii2 o cl7dire cu utilitate ec6ivalent7 cu cea a cl7dirii evaluate2 !olosind %ateriale %oderne2 nor%ative2 ar6itectur7 ?i planuri actualizate.
Pagina 11

;n cazul de !a<7 sKa utilizat un cost de edi!icare de nou de & 'i!eren<iat pe !iecare tip de structur7 Acest cost a !ost ob<inut !olosind %anualul COSCFRI 'E RECONSCRFCCIE COSCFRI 'E INLOCFIRE Autor Corneliu Sc6iopu.Ed.Iroval 5ucuresti 8,*,. 'eprecierea K repre%int& o pierdere de "aloare fata de #ostul de re#onstru#'ie #e poate apare din #au%e !izice2 !unc<ionale sau e0terne. Esti%area deprecierii sKa e!ectuat prin %etoda seBreB7rii+ Prin aceasta %etoda se analizeaz7 separat !iecare cauza a deprecierii2 se cuanti!ica ?i apoi se totalizeaz7 o su%a Blobal7. Principalele tipuri de depreciere care pot a!ecta o cl7dire ?i cu care opereaz7 aceasta %etoda sunt& uzura !izica K este eviden<iat7 de ros7turi2 c7z7turi2 !isuri2 in!est7ri2 de!ecte de structura etc. Aceasta poate avea dou7 co%ponente K recuperabil7 (se cuanti!ica prin costul de readucere a ele%entului la condi<ia de nou sau ca ?i nou2 se ia =n considerare nu%ai daca costul de corectare a st7rii te6nice e %ai %are decLt cre?terea de valoare rezultata) ?i nerecuperabil7 (se re!era la ele%entele deteriorate !izic care nu pot !i corectate =n prezent din %otive practice sau econo%ice) neadecvare !unc<ional7 K este dat7 de de%odarea2 neadecvarea sau supradi%ensionarea cl7dirii din punct de vedere a di%ensiunilor2 stilului sau instala<iilor ?i ec6ipa%entelor ata?ate. Se poate %ani!esta sub doua aspecte K recuperabil7 (se cuanti!ica prin costul de =nlocuire pentru de!iciente care necesita ad7uBiri2 de!iciente care necesita =nlocuire sau %odernizare sau supradi%ension7ri) ?i nerecuperabil7 (poate !i cauzat7 de de!iciente date de un ele%ent neinclus =n costul de nou dar ar trebui inclus sau un ele%ent inclus =n costul de nou dar nu ar trebui inclus) depreciere econo%ica (din cauze e0terne) K se datoreaz7 unor !actori e0terni propriet7<ii i%obiliare cu% ar !i %odi!icarea cererii2 utilizarea propriet7<ii2 a%plasarea =n zon72 urbanis%ul2 !inan<area etc. In cazul proprietatii evaluate deprecierea e0terna sKa esti%at prin capitalizarea pierderii de c6irie. Calcul e!ectiv o 'ate constructive con!or% plan?ei ane07 o E!ectuat =n !i?ele ane0e& 9AbordareSCostS: o Constructia are reBi%ul de inalti%e P M . o Costuri de Reconstructie A Costuri de inlocuire. Cladiri rezidentiale .Editura Iroval 8,,+2 valoare CVA *+I.

;n con!or%itate cu prevederile %anualului2 cl7direa evaluat7 a !ost =ncadrat7 la R o o o o o o o o o 1undatii continue de beton ar%at A $."28 Ron. Structura Cladire Parter (cu scara) A E8E2$ Ron. Structura %ansarda A 8+82# Ron. Invelitoare tiBla cera%ica A "E"23 Ron. 1inisa4e interioare si e0terioare A +*.2* Ron. Instalatii !unctionale& Electrice ELINHER A nu e0ista (de%ontate) Incalzire INCEL1S A nu e0ista (de%ontate) Sanitara CALATC A parter A "E38 Ron inst sanitare au costul per ansa%blu.

Pagina 12

1undatii&$8.3#,Ron Inc6ideri parter&$E.".$ Ron Inc6ideri %ansarda& 8E."3" Ron Invelitoare&"8.#,E Ron 1inisa4e& .8.E8,Ron Inst San& "838 Ron Cotal costuri de reconstructie A 8$3.*EE Ron valoare cu CVA inclus 8*".$.3 Ron valoare Neta

Po "er!le pe tru e$t!marea &ra"ulu! "e "eprec!ere %!z!ca:: co $truct!e rez!"e t!ala ;ca$a< SCRFCCFRA A 3,I '.V. A ., ani ANVELOPA *#I '.V A #, ani INSCALACII 8$I '.V. A 8, ani 1INISA@E *.I '.V. A *$ ani

Ast!el a% calculat valoarea deprecierilor pentru !iecare dintre cele patru ele%ente.

Kpentru structura de rezistenta raportul reprezinta nu%arul de ani de la data de la care a !ost construita 3 ani (din 8,,+) si durata de viata care este de ., ani&3D., %ultiplicat cu *,, rezultand valoarea de $ I Kpentru anvelopa raportul este de 3D#, ani %ultiplicat cu *,, rezultand valoarea de E I Kpentru instalatii deprecierea este de *,,I. Kpentru !inisa4e deprecierea calculata este 3D*$ in%ultit cu *,, rezulta valoarea de 8#I

Avand procenta4ul pentru !iecare din cele patru ele%ente se poate calcula valoarea deprecierii totale& $ G ,23,I E G ,2*# I 8#G,2*. *,, G,28$ - "" I reprezinta valoarea deprecierii !izice scriptice.

o o o o o o

. 'eprecierea !izica esti%ata la "" I 'epreciere Econo%ica ,I 'eprecierea 1unctionala $I 'eprecierea Blobala a constructiei este de ".I

8*".$.3 Ron K ".I - *$3.##* Ron


Valoarea de pia<7 a constructiei evaluate2 esti%at7 prin %etoda costurilor2 este de& *$3.##* Ron ec6ivalentul a "$.3##Euro Curs valutar 3."E8$ RonDEuro

o o

Pagina 13

3.8.8 Evaluarea terenului Metoda co%paratiilor directe Metoda co%para<iei directe utilizeaz7 ca procedeu de lucru esti%area valorii de pia<7 prin analiza pie<ei pentru a B7si propriet7<i si%ilare tranzac<ionate sau o!ertate ?i co%pararea acestora cu cea de evaluat. Prin aceast7 %etod72 pre<urile ?i acele in!or%a<ii re!eritoare la loturi de teren si%ilare2 sunt analizate2 co%parate ?i corectate =n !unc<ie de ase%7n7ri sau di!eren<ieri. Aceast7 %etod7 este reco%andat7 pentru evaluarea terenurilor libere2 sau considerate libere pentru scopul evalu7rii2 !iind pre!erat7 atunci cLnd e0ist7 date co%parabile siBure ?i su!iciente. La data evalu7rii2 evaluatorul a dispus de ur%7toarele in!or%a<ii privind terenuri si%ilare ce au !ost tranzac<ionate recent (%ai aproape de data evalu7rii)2 in!or%a<iile !iind ob<inute de la aBen<iile i%obiliare care opereaza online. In ulti%a perioada sau o!ertat terenuri si%ilare& Tere ul A cu o supra!a<a de #., %p situat in cartierul Episcopia2 utilit7<i si a%plasa%ent si%ilar2 cu !ront stradal de *8 % 2 sKa o!ertat cu *+ EuroD%p sau *$.,,, Euro. Tere ul B 2 cu o supra!a<7 de E.$ %p situat in cart Episcopia2 utilit7<i si a%plasa%ent in!erior 2 cu !ront stradal de *# % 2 sKa o!ertat cu *. EuroD%p sau *8.$,, Euro. Tere ul C . cu o supra!a<a de E", %p2 situat in cart Nu!arul2 utilit7<i si a%plasa%ent superior2 cu !ront stradal de 8, %2 sKa o!ertat cu 8$ EuroD%p sau *$.#,, Euro. Tere ul D . cu o supra!a<a de 3+, %p2 situat in cart HriBorescu cu utilit7<i in!erioare si a%plasa%ent superior2 cu !ront stradal de *E % 2 sKa o!ertat cu "8 EuroD%p sau *E.,,, Euro. Prin analiza co%para<iilor relative rezulta ur%7toarea situa<ie & Ele%ente de Propr. de Co%parabila Co%parabila Co%parabila Co%parabila co%para<ie evaluat A 5 C ' Pre< vLnzare *+ *. 8$ "8 EFROD%p 'rept de 'eplin 'eplin 'eplin 'eplin 'eplin proprietate , , , , , Corec<ie Condi<ii de Independent Independent Independent Independent Independent vLnzare , , , , , Corec<ie Condi<ii de Curente Curente Curente Curente Curente pia<7 , , , , Corec<ii -)' =80 *8' *-0 790 Supra!a<a NeBativa NeBativa NeBativa NeBativa Corec<ii Localizare Oona C Si%ilara Si%ilara Superioara Superioara , , NeBativa NeBativa Corec<ii Ftilit7<i Coate publice In!erioara In!erioara In!erioara In!erioara Pozitiva Pozitiva Pozitiva Pozitiva Corec<ii Corec<ia 8 8 " " Blobal7

Pagina 14

Corec<iile care sKau e!ectuat au !ost ur%7toarele & pentru principalele ele%ente de co%para<ie (dreptul de proprietate trans%is2 condi<iile de vLnzare) ale propriet7<ilor selectate nu au !ost aplicate corec<ii deoarece se asea%7n7 cu proprietatea de evaluat 2 Pentru condi<iile de pia<a nu sKau aplicat corec<ii. Pentru supra!e<ele totale sKau aplicat corec<ii neBative pentru co%parabile care au supra!a<a %ai %are decat proprietatea subiectM Pentru utilitate sKau aplicat corec<ii pozitive la toate co%parabilele2 !iind in!erioare !a<a de proprietatea de evaluat. Pentru loca<ie sKau aplicat corec<ii neBativa pentru loca<iile superioare C si ' . In ur%a analizei corec<iilor totale aplicate !iec7reia dintre co%parabile se constata ca proprietatea cu o sinBura corec<ie este proprietatea 52 'eci valoarea unitara esti%ata terenului prin %etoda co%para<iilor relative este in 4urul valorii de )0 Euro(mp+ Valoarea esti%ata a terenului este de *+'00 Euro Valoarea e$t!mata a tere ulu! e$te )8+-'* Ro ( pentru un curs 32"E8$ RONDEFRO)
o o o o Valoarea "e p!a>9 a propr!etat!! e#aluate. e$t!mat9 pr! meto"a co$tur!lor. e$te "e: *$3.##* Ron ec6ivalentul a "$.3## Euro K constructie 8.."$E Ron ecivalentul a E.$,, Euro A teren 18-+))' Ro $au 7)+000 Euro (casa si teren) Curs valutar 3."E8$ RonDEuro

Pagina 15

RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.L - CASA SI TEREN

3." Abordarea prin capitalizarea veniturilor


Abordarea pe baz7 de venit (Metodele de randa%ent) reprezint7 una dintre cele trei cateBorii %ari de abord7ri ale evalu7rii propriet7<ilor i%obiliare2 aplicarea sa presupunLnd analiza datelor privind veniturile ?i

c6eltuielile a!erente unei propriet7<i. (etoda #apitali%&rii dire#te este o %etod7 !olosit7 pentru trans!or%area venitului net anual a?teptat =ntrKun indicator de valoare a propriet7<ii. Rata de capitalizare sau !actorul %ultiplicator reprezint7 rela<ia dintre venit ?i valoare2 rela<ie acceptat7 pe pia<7 ?i rezultat7 dintrKo analiz7 a vLnz7rilor de propriet7<i co%parabile. Valoarea de rentabilitate a activului a !ost deter%inat7 prin Metoda capitaliz7rii veniturilor. 3 ." .* Metoda Capitaliz7rii veniturilor ;n Abordarea pe baz7 de venit se ur%7re?te capacitatea propriet7<ii de a Benera pro!it ?i presupune

actualizarea sau capitalizarea cL?tiBurilor propriet7<ii. ;n cazul de !a<7 a% pornit de la c6iria practicat7 =n cazul propriet7<ilor reziden<iale. Crans!or%area venitului =n valoare se !ace cu a4utorul ratei de capitalizare. Aceast7 rat7 este o rat7 real72 ea nu con<ine co%ponenta in!la<ionist7 a cre?terii anuale a venitului anual supus capitaliz7rii2 adic7 !or%ei de venit care este trans!or%at7 =n valoare a propriet7<ii. Men<iuni& o C6iriile luate =n calcul sunt la nivelul pie<ei con!or% analizei e!ectuate si au !ost preluate de la proprietati o!erite pe piata spre inc6iriere din zona i%ediat invecinata a proprietatii evaluate.Valoarea acestor c6irii este in prezent. o Rata de capitalizare a !ost preluat7 din analiza de pia<7 la nivelul de .I2 pentru propriet7<i rezidentiale ase%anatoare. Calcul e!ectiv Considera% ca dupa !inalizarea lucrarilor de !inisa4 interior si de %ontare a instalatiilor necesare2 pentru proprietatea evaluata c6iria lunara optenabila este "$, Euro dupa un ti%p de e0punere de app 3 sapta%ani. VBP - "$, Euro 0 *8 luni - 7+)00 Euro(a Ve !tul 6rut e%ect!# ;VBE) este venitul anticipat din toate !or%ele de e0ploatare a propriet7tii i%obiliare2 a4ustat cu pierderi a!erente Bradului de neocupare (spa<iu neocupat2 venituri nerealizate2 neplata c6iriei de c7tre c6iria?i). QinLnd cont de condi<iile speci!ice pentru i%obilul =n cauz7 ?i de !aptul c7 =n Beneral ast!el de propriet7<i stau un ti%p neocupate2 esti%a% un Brad de ocupare de +,I2 rezultLnd& VBE - V5P 0 Hradul de ocupare- -+818 Euro(a C1eltu!el!le care se suport7 din venituri sunt ta0e pe cladiri2 i%pozitul pe pro!it2 pri%a de asiBurare2 %anaBe%ent2 lucr7ri pentru %en<inerea capacit7<ii de e0ploatare. Pentru i%obilul =n cauz72 c6eltuielile de e0ploatare totale suportate de proprietar ?i recunoscute de pia<7& esti%a% cca. ",, EuroDan.

Ve !tul et "! e?ploatare;VNE) reprezint7 venitul net anticipat2 rezultat dup7 deducerea tuturor c6eltuielilor de e0pluatare& VNE - V5EKC6eltuieliMVNE @ -+'18E/RO Rata "e cap!tal!zare reprezint7 rela<ia dintre venit ?i valoare2 rela<ie acceptat7 de pia<7 ?i rezult7 dintrKo co%para<ie a vLnzarilor de propriet7<i co%parabile. Esti%area ratei de capitalizare se !ace prin %etoda co%paratiei directe A analiza tranzac<iilor recente de propriet7<i co%parabile. Pentru proprietatea =n cauz7 rata de capitalizare este esti%ata la .I valoare ce este recunoscuta si de piata actuala. In consecinta ave% relatia& ".$*. D,2,. - 3".+#$ Euro Esti%a% valoarea proprietatii casa si teren prin a6or"area pe #e !t la 77+000 Euro sau 191+9'0 Ro valorile nu contin CVA.

Pagina 17

RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETI IMOBILIARE SC IMO SERV COMPANY SRL S.R.L - CASA SI TEREN

3.".8 Surse de IN1ORMAQII Sursele de in!or%a<ii pentru i%obilele de co%para<ie au !ost din baza proprie de date2 de la aBen<iile i%obiliare colaboratoare ?i par<ial de la institu<iile ?i persoanele direct i%plicate =n tranzac<ii si o!erte.

3.3 Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului


Pentru a inteleBe rezultatele la care a a4uns evaluatorul in acest raport a% dorii sa preciza% cateva aspecte2ast!el& KPiata este un set de aran4a%ente in care vanzatorii si cu%paratorii intra in contact printrKun %ecanis% denu%it neBocierea pretului. KValoarea de piata este un concept !unda%ental in practica evaluarii.Valoarea de piata nu depinde de tranzactiile reale ce au loc la data evaluarii2ci %ai deBraba este o esti%are a pretului ce poate !ii obtinut intrKo tranzactie e!ectuata la data evaluarii in conditiile de!initiei valorii de piata. VALOAREA 'E PIAQP A con!or% IVS A Cadrul Beneral )*aloarea de pia'& este suma estimat& pentru #are un a#ti" ar putea fi s#+im!at, la data e"alu&rii, -ntre un #ump&r&tor +ot&r.t /i un ".n%&tor +ot&r.t, -ntr0o tran%a#'ie nepartinitoare, dup& un mar1eting ade#"at /i -n #are p&r'ile au a#'ionat fie#are -n #uno/tin'& de #au%&, prudent /i f&r& #onstr.ngere23 Conceptul de valoare presupune un pret neBociat intrKo piata desc6isa si co%petitivaMin lipsa e0istentei unei ase%enea piete2valoarea obtinuta printrKo tranzactie va !ii di!erita de valoarea 4usta2in %asura in care conditiile concrete de tranzactionare di!era de cele descrise in de!initia valorii 4uste.In acest conte0t2in procesul de evaluare2evaluatorul a !ost nevoit sa intreprinda o cercetare adecvata si relevanta2pentru ca valoarea reco%andata sa !ie cali!icata ca !iind nor%ala si rezonabila pentru scopul dorit. Rezultatele obtinute prin cele doua abordari2 cost si venit2 pentru valoarea proprietatii cu destinatie rezidentiala situata in %unicipiul Oradea2 strada Prislopului nr.32 4ud.5i6or proprietatea SC I%o Serv Co%pan/ SRL sunt&

Valori rotun4ite&

A0#/1)/i 2i 3%+#1% 1% %()*,)/% ,+i*i4)+% A0#/1)/%) 5/i$ &#2+ Metoda costului de inlocuire A0#/1)/%) 5/i$ (%$i+ Metoda capitalizarii

V)*#)/% R#$ 18 .!!" 161.6".

V)*#)/% E,/# -!.... --....

Opinia evaluatorului a !ost data prin abordarea prin cost deoarece re!lecta cel %ai bine valoarea proprietatii in cauza. ;n analiza ?i reconcilierea rezultatelor sKau avut =n vedere ca principii de baz7&valoarea este subiectiv7M evaluarea este o co%parareM evaluarea propriet7<ii este o predic<ie a evaluatorului. Criteriile de baz7 !olosite sunt& adecvareaM preciziaM cantitatea in!or%a<iilor. Avand in vedere scopul raportului de evaluare2 evaluatorul a ales ca valoare de piata valoarea rezultata prin abordarea pe cost datorita speci!icului constructiei2 respectiv casa de locuit relativ nou construita dar neter%inata(necesita investitii pentru a putea !i ocupata)2 iar pentru un potential investitor zona respectiva nu

prezinta interes in vederea ac6izitionarii unui ase%enea i%obil deoarece utilizarea lui in %ai %ulte scopuri este restrictionata de a%plasa%ent2 de ar6itectura acestuia2 etc. Valoarea aleasa reprezinta perceptia evaluatorului re!eritor la cel %ai probabil pret obtenabil intrKo tranzactie obiectiva si pentru scopul dorit. A$t%el op! !a e#aluatorulu! e$te : #aloare %ara TVA :

VALOARE DE PIATA: 18-+))' RON ec1!#ale t a 7)+000 E/R

' + ANEAE
$.* Analiza pie<ei i%obiliare
Piata i%obiliara se de!ineste ca un Brup de persoane sau !ir%e care intra in contact in scopul de a e!ectua tranzactii i%obiliare. Participantii la aceasta piata sc6i%ba drepturi de proprietate contra unor bunuri2 cu% sunt banii.
Pagina 19

Spre deosebire de pietele e!iciente2 piata i%obiliara nu se autoreBleaza ci este deseori in!luentata de reBle%entarile Buverna%entale si locale. Cererea si o!erta de proprietati i%obiliare pot tinde catre un punct de ec6ilibru2 dar acest punct este teoretic si rareori atins2 e0istand intotdeauna un decala4 intre cerere si o!erta. O!erta pentru un anu%it tip de cerere se dezvolta Breu iar cererea poate sa se %odi!ice brusc2 !iind posibil ast!el ca de %ulte ori sa e0iste suprao!erta sau e0ces de cerere si nu ec6ilibru. Cu%paratorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine in!or%ati iar actele de vanzareKcu%parare nu au loc in %od !recvent. 'e %ulte ori2 in!or%atiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul o!ertei nu sunt i%ediat disponibile. Proprietatile i%obiliare sunt durabile si pot !i privite ca investitii. Sunt putin lic6ide si de obicei procesul de vanzare este lunB. In cazul proprietatii evaluate2 pentru identi!icarea pietei sale i%obiliare speci!ice2 sKau investiBat o serie de !actori2 incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate i%obiliar7 situat7 in orasul Oradea. Oradea este ora?ul cu cel %ai %are poten<ial de dezvoltare econo%ic7 din partea de vest a <7rii2 %ai ales datorit7 pozi<ion7rii2 reprezentLnd o pia<7 de des!acere su!icient de %are pentru a atraBe aten<ia %arilor lan<uri de retail. Oradea este capitala 4udetului 5i6or2 4udet situat =n nordKvestul <7rii2 deli%itat la vest de Brani<a cu FnBaria2 =nvecinLnduKse cu 4ude<ul Clu42 4ude<ul Satu Mare2 4ude<ul Arad2 4ude<ul Alba ?i 4udetul S7la4. Practic %unicipiul este o poart7 vestic7 a <7rii2 dar este ?i un nod i%portant rutier. Accesul =n ora? este !acil ?i poate !i asiBurat pe dru%ul european E E, (dinspre 5or? =nspre Clu4KNapoca) ?i dru%urile nationale 'N *+ (leB7tura cu Satu Mare)2 'n #+ (Salonta A Arad) ?i 'N #E (leB7tura spre 'eva). Avand in vedere cele prezentate anterior2 piata i%obiliara speci!ica poate !i considerata p!a>a propr!et9>!lor rez!"e t!ale2 piata a carei arie BeoBra!ica se intinde la nivelul Mun. Oradea2 zona peri!erica. In analiza acestei piete a% investiBat aspecte leBate de situatia econo%ica a zonei2 populatia sa2 tendinte ale ulti%ilor ani2 cererea speci!ica si o!erta co%petitiva pentru tipul de proprietate deli%itat. $ .* .* Analiza cererii

Pe pietele i%obiliare2 cererea reprezinta cantitatea dintrKun anu%it tip de proprietate pentru care se %ani!esta dorinta pentru cu%parare sau inc6iriere2 la di!erite preturi2 pe o anu%ita piata2 intrKun anu%it interval de ti%p. Pentru ca pe o piata i%obiliara o!erta se a4usteaza incet la nivelul si tipul cererii2 valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu sc6i%barile de cerere2 !iind ast!el in!luentata de cererea curenta. Cererea poate !i analizata sub cele doua di%ensiuni ale sale& calitativ si cantitativ. ;n condi<iile actuale de pia<7 cererea este redus7 pentru propriet7<ile de acest Ben. Ea poate veni din partea !a%iliilor cu venituri peste %edie sau a investitorilor care doresc s7 dezvolte activitate de cazare sau prestari de servicii =n zon7 ?i dispun de o putere de cu%p7rare ridicat7 sau acces la surse de !inan<are. Caracterul redus al cererii pentru acest Ben de propriet7<i se datoreaz7 ?i unei lipse de lic6idit7<i cauzate de introducerea noilor condi<ii de creditare bancare.

$ .* .8

Analiza o!ertei co%petitive

Pe piata i%obiliara2 o!erta reprezinta nu%arul dintrKun tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inc6iriere la di!erite preturi2 pe o piata data2 intrKo anu%ita perioada de ti%p. E0istenta o!ertei pentru o anu%ita proprietate la un anu%it %o%ent2 anu%it pret ?i un anu%it loc indica Bradul de raritate a acestui tip de proprietate. ;n %un. Oradea o!erta de spa<ii si%ilare este co%pus7 case situate in zona de centru sau zona %ediana2 noi sau care au !ost renovate in !unctie de caz ?i aduse la un standard ridicat. ;nc6irierile pentru acest Ben de propriet7<i sunt situate =ntre 8$, A *,,, EurDluna2 =n !unc<ie de !inisa4e2 supra!ata2 localizare2 etc.

Pagina 20

$.*." Ec6ilibrul pie<ei AvLnd =n vedere cele prezentate anterior la nivelul localit7<ii e0ist7 un dezec6ilibru =ntre cerere ?i o!ert72 =n sensul e0isten<ei unei o!erte peste cerere. ;n aceast7 perioad7 pia<a i%obiliar7 se caracterizeaz7 printrKo tendin<7 de descre?tere2 =n ceea ce prive?te tranzac<iile cu propriet7<i si%ilare datorat7 unei lipse de lic6idit7<i ap7rut7 pe !ondul noilor nor%e de creditare bancar7 ?i a situa<iei econo%ice na<ionale ?i interna<ionale. Pre<urile c6iriilor sunt cuprinse =n intervalul * A $ eurD%pDluna =n !unc<ie de destinatie2 !inisa4e2 supra!ata2 localizare.

Co%parabila *

Pagina 21

Co%parabila 8
Pagina 22

Pagina 23

Coparabila "

Pagina 24

Co%parabila 3

Pagina 25

Co%parabile c6irii

Co%parabila 8

Pagina 26

Co%parabila "

Pagina 27

Pagina 28

I%aBini i%obil

Pagina 29

'ocu%ente 4usti!icative

Pagina 30

Pagina 31

Pagina 32