Sunteți pe pagina 1din 26

TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A COMERCIALA DOSAR NR.

43721/3/2009 DEBITOARE: SC BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment

RAPORT DE EVALUARE AL BUNURILOR IMOBILE APARTINAND DEBITOAREI SC BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment

OCTOMBRIE 2010

SINTEZA EVALUARII! PREMISELE EVALUARII! Certicare! Ipoteze si conditii limitative! Obiectul si scopul evaluarii! Data estimarii valorii! Moneda raportului! Informatiile utilizate si surse de informatii! Clauza de nepublicare! Inspectia proprietatii! Identicarea proprietatii! Descrierea juridica! Analiza pietei specice! Cea mai buna utilizare! ANALIZA DATELOR ! Metodologie! Standardele de evaluare! Metodele de evaluare existente! Metoda comparatiei directe! Metoda de capitalizare a veniturilor! Metoda costurilor! Alegerea metodelor de evaluare a imobilului! Evaluarea terenului! Evaluarea cladirii pe baza de costuri! FISA EVALUARE SPATIU COMERCIAL PE BAZA DE VENIT! REZULTATELE EVALUARII! Concluzii si recomandari! RECONCILIEREA REZULTATELOR!

3 4 4 4 6 6 6 6 7 7 7 8 8 9 10 10 10 11 11 12 13 13 14 18 20 21 22 23

SINTEZA EVALUARII

Prin evaluarea bunurilor din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de vanzare a acestora, pentru

vanzarea lor de catre lichidatorul judiciar desemnat. Avand in vedere prevederile Standardelor Internationale de Evaluare, adoptate de catre Romania, tinand cont de scopul pentru care s-a efectuat evaluarea bunurilor din prezentul raport, pot analizate doua tipuri de valori recunoscute de Standarde, si anume: valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata. Conform Standardelor Internationale de Evaluare, valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. ! Spre deosebire de valoarea de piata, valoarea de vanzare fortata (sau valoarea de lichidare)

reprezinta suma care ar putea primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de timp prea scurta pentru a conforma cu perioada de comercializare necesara, specicata in denitia valorii de piata. Altfel spus, valoarea de vanzare fortata poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, ind constienti de dezavantajul vanzatorului. ! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare a bunului imobil din patrimoniul S.C. BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment, in cadrul procedurii de lichidare judiciara este de :

Valoare estimata a imobilului supus evaluarii = 2.279.759 eur (9.802.963 ron)

PREMISELE EVALUARII Certicare ! Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certicam ca armatiile prezentate si

sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certicam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, ind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certicam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau inuenta legata de partile implicate. ! Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu

declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este inuentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. ! Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a

primit asistenta semnicativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate expertizat (la cerere) si vericat, in conformitate cu Standardele de vericare ANEVAR.

Ipoteze si conditii limitative

Acest raport este destinat numai pentru scopul enuntat, numai pentru beneciarul si destinatarul

acestuia. Posesia raportului sau a mai multor copii ale acestuia nu confera nimanui dreptul de publicare, cu exceptia situatiei prevazute de lege in vederea efectuarii formalitatilor de vanzare, de catre lichidatorul judiciar desemnat. Informatiile continute in raport pot utilizate numai de catre lichidatorul judiciar desemnat, sau de catre proprietarul sau utilizatorul bunului evaluat, in cadrul procedurilor prevazute de lege in vederea vanzarii acestuia. La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: Ipoteze: 4

Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este considerat real si tranzactionabil; Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului (anexate in copie) si au fost prezentate fara a se intreprinde vericari sau investigatii suplimentare; Proprietatea imobiliara a fost evaluata in ansamblul ei, in ipoteza transferului integral al dreptului de proprietate; Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identicata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport; Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii; Evaluatorul nu a efectuat masuratori ale proprietatii, ci a estimat valoarea acesteia bazandu-se pe suprafata inscrisa in actele puse la dispozitie si anexate in copie; Metoda comparatiei relative a fost aplicata terenului, sub rezerva insucientei si nivelului redus de incredere asupra informatiilor privind tranzactii libere incheiate cu proprietati similare in zona; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

Conditii limitative: Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat premizele si conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modica semnicativ. 5

Se are in vedere faptul ca pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara; piata imobiliara in ansamblu nu este pe deplin inuentata de trecerea la cursul de referinta RON/EUR;

Obiectul si scopul evaluarii

Obiectul evaluarii il reprezinta bunul imobil teren si constructie situata in Bucuresti, str. Metalurgiei,

nr. 78, sector 4, proprietatea S.C. Bavaria Ofce Center S.R.L. ! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata (asa cum este denita in standardele IVS1) pentru

determinarea valorilor de lichidare.

Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii

octombrie 2010, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator (data evaluarii). Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata bunurilor imobile a suferit o scadere semnicativa fata de data achizitiei bunurilor de catre debitoare.

Moneda raportului

Opinia nala a evaluarii va prezentata in EUR si LEI. Avand in vedere ca metodele utilizate conduc

la exprimarea valorii nale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in si din valuta este 4,3000 lei pentru un EUR. Exprimarea in valuta a opiniei nale o consideram adecvata doar atat vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluarii nu sufera modicari semnicative (nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specica etc.)

Informatiile utilizate si surse de informatii

Informatiile utilizate au fost:

- Standardele internationale de evaluare - Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici 6

- Evaluarea proprietatii imobiliare si alte documentatii de specialitate - Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania - Rapoarte anuale privind Piata Imobiliara editate de unele agentii imobiliare - Publicatii on-line ale agentiilor imobiliare

Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar,

corectitudinea si precizia datelor furnizate ind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specice nu sufera modicari semnicative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (august 2010) cand are loc operatiunea de evaluare si stadiul de dezvoltare al pietii imobiliare. ! Acest raport de evaluare este condential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o

responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, e pentru scopul declarat, e pentru alt scop, in nici o circumstanta.

Inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator in data de 25.10.2010. Bunul imobil supus

evaluarii a fost identicat pe baza planurilor de amplasament. De asemenea au fost vericate prin sondaj utilitatile (apa si electricitate), au fost fotograate bunurile imobile si au fost realizate descrieri ale proprietatii.

Identicarea proprietatii

Localizare: Imobilul este amplasat in Bucuresti str. Metalurgiei nr. 78, sector 4, in apropierea magazinului Metro Berceni; Accesul: Acces facil Descriere cladiri: Pe teren se aa o constructie de de birouri cu regim de inaltime S+P+6E Suprafete: Suprafata construita desfasurata 7.096 mp, iar suprafata de teren de 4.133,03 mp Regimul juridic: Imobil proprietatea SC Bavaria Ofce Center SRL Racorduri utiliti: Toate utilitatile 7

Vecinatati: Zona mixta rezidentiala, comerciala, birouri

Descrierea juridica

Pentru scopul evaluarii am considerat ca drepturile evaluate reprezinta dreptul real de proprietate

asupra proprietatii imobiliare analizate, considerate ca ind libera de sarcini, valabila si vandabila. In conformitate cu actele prezentate, imobilul este proprietatea SC Bavaria Ofce Center, S.R.L, actele de proprietate ind: - Contract de vanzare cumparare nr. 3698/18.07.2005 - Incheiere de intabulare 12431/21.07.2005 nr. 7815/11.11.2003 - Certicat de urbanism nr. 1695/01.08.2005 - Autorizatie de construire nr. 55/60227/16.03.2006 - Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1/21.08.2008 - Incheiere de intabulare nr. 404304/11.09,.2008 - Extras de carte funciara nr. 405229/12.08.2008

Analiza pietei specice

Cerere - Cererea de cumparare, in cel de-al doilea trimestru al anului 2010, a ramas scazuta in

sectorul imobiliar din Romania. Avand in vedere slaba revenire economica nu se intrevad imbunatatiri imediate in cresterea cererii de cumparare a categoriei de bunuri supuse evaluarii. ! Oferta - Pentru capitala, piata terenurilor ramane cel mai spectacular sector, atat ca

numar de tranzactii, cat si ca varietate si dinamica a preturilor. Cei mai multi cumparatori sunt din randul investitorilor in sectorul imobiliar. In schimb, sunt din ce in ce mai putini bucuresteni care isi achizitioneaza un teren cu scopul de a-si construi o casa in regie proprie. ! Bazele de date ale agentiilor imobiliare si rubricile de mica publicitate sunt impanzite de oferte de

vanzare de terenuri. Preturile pornesc de la 20-50 Euro/mp (in zone limitrofe intravilane) si ajung pana la 1.500-2.500 Euro/mp (ultracentral sau in partea de nord, in Piata Victoriei, Cotroceni si pe Kiseleff). ! Zonele comunelor limitrofe si pe linia de centura a capitalei au o dinamica remarcabila din punct de

vedere al dezvoltarii economice. Pretul terenurilor dealungul timpului a variat de la 0,5 USD/mp in 1992-1995 la 50-100 Euro/mp in prezent, in functie de zona in care sunt amplasate. De exemplu pentru terenurile 8

amplsate pe linia de centura zona de nord a capitalei se prevede o rapida dezvoltare, de aici si preturile cele mai ridicate de 125 -150 Euro/mp. Comparativ cu zona de nord, in zona de sud a capitalei pe linia de centura terenul se tranzactioneaza chiar si cu preturi sub 30 Euro/mp. ! Tendinte - Ca o tendinta generala, expertii imobiliari sustin, de altfel, ca in ultima perioada se

cumpara terenuri e pentru a doua casa, in zone linistite de la marginea orasului, e pentru initierea unor afaceri, precum construirea unor sedii de birouri sau apartamente luxoase, destinate inchirierii, e numai pentru a face o investitie.

Cea mai buna utilizare

Una dintre denitiile celei mai bune utilizari este urmatoarea: Utilizarea posibile rationala si utilizarea

legala a unui teren liber sau a unei propietati construite care este zic posibila, fundamentata adecvat, realizabil nanciar din care rezulta o valoare maxima a proprietatii. ! Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive care actioneaza pe piata unde este

localizata propietatea, echilibrul acestor forte (cerere si oferta) realizandu-se numai in cazul celei mai bune utilizari pentru proprietate. ! In mod rational cea mai buna utilizare pentru o proprietate este atat in functie de utilizarile

proprietatilor invecinate cat si in functtie de situatia pietei imobiliare locale. ! In conformitate cu utilizarea legala conform regulament de urbanism aceasta este proprietate de tip

industrial (productie sau depozitare) cu birouri si grup social aferent. Alta destinatie legala in zona nu este posibila datorita dezvoltarii urbanistice prognozate. Se apreciaza ca utilizarea existenta reprezinta cea mai buna utilizare atat pentru terenul liber cat si pentru proprietatea construita.

ANALIZA DATELOR Metodologie

Baza de evaluare este valoarea de piaa Deniia valorii de piaa data de Comitetul Internaional

pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVA), si a standardului IVS 1, este urmtoarea: valoarea de piaa este suma estimata pentru care un activ ar putea schimbat, la data evalurii, intre un cumprtor hotrt sa cumpere si un vnztor hotrt sa vnd, intr-o tranzacie libera, dup un marketing adecvat, in care ecare parte a acionat in cunotina de cauza, prudent si fr constrngere. ! Fiecare din expresiile cuprinse in deniia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in

esena, reecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacie cu un activ intre vnztori si cumprtori independeni (nelegai prin relaii prefereniale) si in care ecare i cunoate interesul, are convingerea satisfaciei din tranzacia realizata, fr a constrni sa o fac. Valoarea de piaa este deci expresia valorii de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaa bunului supus evalurii, piaa caracterizata prin ipotezele enumerate in deniia IVSC/TEGOVA a valorii de piaa. ! Prin stabilirea valorii de piaa, innd cont de deniia si expresia acesteia, se asigura posibilitate

gsirii numitorului comun de convertire a valorilor imobiliare, in valori mobiliare pe baza unui coecient de convertibilitate a valorilor de piaa a celor doua categorii de valori.

Standardele de evaluare ! Standardele internationale evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania prin Hotararea Conferintei Nationale ANEVAR - 2004, publicate sub denumirea SIE editia a sasea: ! Standardele internationale de evaluare 1, 2, 3:

- IVS 1 - Valoarea de piata - baza de evaluare - IVS 3 - Raportarea evaluarii ! Standarde Internationale de aplicatie in evaluare

-IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului ! Standarde Internationale de Practica in Evaluare - GN

- GN 1: Evaluarea proprietatii imobiliare - GN 8: Costul de inlocuire net

10

Metodele de evaluare existente ! In procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordari ale evaluarii: cost, comparatia vanzarilor si

capitalizarea venitului. Cu exceptia cazurilor cand exista restrictii sau cand exista alte constrangeri pentru anumite omisiuni, este rezonabil ca evaluatorul sa ia in considerare ecare abordare. Fiecare abordare se bazeaza pe principiul substitutiei, conform caruia, atunci cand sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu pretul cel mai scazut va avea cea mai mare cerere si cea mai raspandita distributie. Cu alte cuvinte, pretul unei proprietati stabilit pe o piata data, este limitat de preturile platite in mod frecvent pentru proprietati competitive pe acelasi segment de piata, de alternativele nanciare pentru investirea banilor in altceva, si de costul de construire a unei noi proprietati sau de adaptare a unei proprietati vechi pentru o utilizare similara cu cea a proprietatii evaluate.

Metoda comparatiei directe ! Abordarea prin comparatia directa pleaca de la premisa ca preturile pentru proprietati sunt

determinate de catre piata. O indicatie asupra valorii de piata poate deci calculata dintr-o studiere a preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare. ! Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia directa este cea mai directa si

sistematica abordare pentru estimarea valorii. ! Cand nu exista informatii suciente, aplicabilitatea abordarii prin comparatia direcata poate limitata.

Cercetarea insucienta de catre evaluator nu este o scuza pentru omisiunea acestei abordari, atunci cand exista informatii disponibile sau cand acestea pot procurate in mod rezonabil. ! Dupa ce au fost colectate si vericate informatiile privind vanzarile, vor selectate si analizate unul

sau mai multe criterii de comparatie. Criteriile de comparatie utilizeaza doua componente pentru a genera un factor (de ex. , pret pe unitatea de masura sau rata rezultata prin raportarea pretului de vanzare a proprietatii la venitul sau net, adica multiplicatorul venitului net sau al anului de cumparare) care reecta precis diferentele dintre proprietati. Criteriile de comparatie pe care cumparatorii si vanzatorii de pe o anumita piata le utilizeaza in deciziile de cumparare si de vanzare au o relevanta speciala si pot avea o greutate mare. ! Elementele de comparatie sunt caracteristicile specice ale proprietatii si tranzactiilor care conduc la

variatia pretului platit pentru proprietatea imobiliara. Acestea sunt consideratii esentiale in abordarea prin comparatia directa. 11

Pentru a realiza o comparatie directa intre o proprietate comparabila vanduta si proprietatea

evaluata, evaluatorul ar trebui sa ia in considerare posibile corectii bazate pe diferente dintre elementele de comparatie. Corectiile pot uctua in functie de diferentele intre ecare element comparart. Evaluatorii aplica metode cantitative si/sau calitative pentru analizarea diferentelor si estimarea corectiilor.

Metoda de capitalizare a veniturilor ! Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) poate aplicata atat in evaluarile

valorii de piata, cat si pentru alte tipuri de evaluari. Totusi, pentru aplicatiile valorii de piata, este necesara culegerea si analizarea informatiilor relevante de piata. Acest aspect difera in mod clar de colectarea unor informatii subiective pentru un anumit proprietar sau pentru reectarea punctului de vedere al unui investitor sau analist particular. ! Abordarea prin capitalizarea venitului este bazata pe aceleasi principii care se aplica si in alte

abordari ale evaluarii. In particular, se sprijina pe principiul anticiparii, folosind procese care considera valoarea prezenta a beneciilor viitoare anticipate. ! Ca si alte abordari, abordarea prin capitalizarea venitului poate utilizata cu credibilitate numai

atunci cand sunt disponibile informatii comparabile relevante. Cand astfel de informatii nu sunt disponibile, abordarea poate utilizata pentru o analiza generala, dar nu pentru scopul unei comparatii directe de piata. Abordarea prin capitalizarea venitului este importanta in special pentru proprietatile care sunt cumparate si vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri si in situatii in care exista evidente de piata pentru sustinerea diverselor elemente incorporate in analiza. Precizia matematica a procedurilor utilizate in abordare ar trebui sa nu e gresit inteleasa ca ind o indicatie a acuratetei rezultatelor. ! Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, cercetarea de piata este importanta din mai multe

motive. Pe langa oferirea de informatii care vor prelucrate, cercetarea de piata furnizeaza totodata si informatii calitative pentru a determina comparabilitatea si pentru a conferi greutate aplicabilitatii rezultatelor analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv cantitativa sau matematica, ci are si estimari calitative. ! Cele trei abordari ale valorii sunt independente una de cealalta, chiar daca ecare dintre ele se

bazeaza pe aceleasi principii economice. Toate cele trei abordari sunt destinate estimarii unei indicatii a valorii de piata, dar concluzia asupra valorii nale depinde de luarea in considerare a tuturor informatiilor si proceselor aplicate, dar si pentru reconcilierea indicatiilor de valoare rezultate din diferitele abordari intr-o estimare nala a valorii.

12

Metoda costurilor ! Abordarea prin cost, este reprezentata printr-o aplicatie distincta, numita Costul de Inlocuire Net

(CIN), care este folosit in circumstante specice. Abordarea stabileste valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului si construire a unei noi proprietati cu aceeasi utilitate sau pentru adaptarea unei proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, fara cheltuieli pentru intarziere. Stimulentul estimat al antreprenorului, sau protul / pierderea promotorului imobiliar, se adauga, de obicei, la costul de construire, iar costul terenului se adauga la costul total de constructie. Abordarea prin cost stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod normal pentru o proprietate anumita cand aceasta ar noua. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pret care aproximeaza valoarea de piata, se scad unele alocari care reecta diferitele forme de depreciere cumulata (deteriorare zica: functionala sau tehnica, demodare; si economica sau depreciere externa). In functie de cantitatea de informatii de piata disponibile pentru calcule, abordarea prin cost poate conduce la o indicatie directa a valorii de piata. ! CIN este o metoda substitut acceptabila pentru obtinerea unei valori derivata din piata pentru

proprietati cu piata limitata si pentru cele specializate, atunci cand informatiile relevante sunt sarace sau inexistente. CIN poate utilizat pentru situatii nanciare atunci cand nu poate determinata valoarea de piata.

Alegerea metodelor de evaluare a imobilului ! Alegerea metodelor de evaluare tine cont de informatiile de piata disponibile, de tipul de active de

evaluat si de scopul evaluarii, precum si de cea mai buna utilizare a proprietatii. Ca urmare a acestora avem: -! -! Evaluarea imobilului prin metoda costurilor Evaluarea imobilului prin metoda veniturilor

13

Evaluarea terenului
Consideratii generale Pentru evaluarea terenurilor, in literatura de specialitate sunt recomandate urmtoarele tehnici: - metoda comparaiei directe: se folosete atunci cnd se cunosc sucient informaii despre tranzacii similare. Prin aceasta metoda preturile si informaiile referitoare la laturi similare sunt analizate, comparate si corectate funcie de asemnri sau diferenieri. O aplicaie a metodei comparaiei directe sunt Metoda Consiliului General a municipiului Bucureti, metodologie aprobata prin Hotrrea nr. 218/12.1997 si Metoda comparaiei prin bonitare, recomandata de ctre Corpul Experilor Tehnici din Romnia (Buletin documentar Expertiza tehnica nr. 46/ martie 1998). - metoda proporiei: se bazeaz pe estimarea raportului valoare teren / valoare construcie; se folosete cnd terenul este mobilat, iar rezultatele sunt destul de grosiere; - metoda extraciei este o varianta a metodei proporiei si anume, valoarea terenului este extrasa din preul de vnzare a unei proprieti prin scderea contribuiei construciilor la valoarea totala; - metoda parcelarii, se folosete la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai buna utilizare si exista date de comparaie pentru aceste tipuri de parcele. Se folosete in general la studiile de fezabilitate; - metoda reziduala, se folosete cnd nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. Se folosete cnd valoarea cldirilor este cunoscuta sau poate estimata cu o precizie buna si se pot extrage de pe piaa date credibile pentru calculul ratelor de capitalizare separat pentru cldiri si separat pentru teren; - metoda capitalizarii rentei de baza, utila cnd sunt informaii disponibile de pe piaa nchirierilor.

Metoda comparatiei directe Analiza pietei imobiliare locale ! Din analiza pietei imobiliare s-au constatat urmatoarele:

- oferta cu anunturi de vanzare terenuri este bogata datorita faptului ca zona in care este situat terenul este o zona in dezvoltare - nu exista anunturi cu terenuri pentru inchiriere/concesionare 14

Din punct de vedere a pietei imobiliare locale, pentru terenuri se constata

urmatoarele: - suprafetele oferite spre vanzare sunt suprafete mici si medii ca marime - zona are caracter rezidential si industrial. - pentru zona in care se aa terenul de evaluat s-au identicat cateva terenuri aate la vanzare

Determinarea caracteristicilor principale relevante ale terenului de evaluat ! Suprafata de teren ce se evalueaza este de 4.133,03 mp, conform documantatie cadastrala, teren cu

destinatie intravilan. ! Forma terenului este dreptunghiulara cu raportul laturilor cca. 1/5 Terenul pentru evaluare se

considera liber. Terenul are toate utilitatile pe teren.

Oferte terenuri cu caracteristici asemanatoare cu ale terenului de evaluat ! Din analiza pietei imobiliare pentru terenuri au rezultat urmatoarele: in zona sunt cateva terenuri aate

la vanzare terenurile oferite au caracteristici diferite de terenul de evaluat Din aceste considerente constatam ca in zona nu sunt terenuri cu caracteristici identice cu terenul de evaluat, din ofertele existene pe piata am ales urmatoarele anunturi de vanzare care se apropie de terenul de evaluat (zona si suprafata apropiata cu cel de evaluat): 1. Comp 1: Zona Metalurgiei, Str. Drumul Binelui, teren intravilan , suprafata 3.850 mp, pret 95 Euro/mp; 2. Comp 2: Zona Metalurgiei, teren intravilan, suprafata 200.000 mp, pret 185 Euro/mp; 3. Comp 3: Zona Metalurgiei, teren intravilan, utilitati, suprafata 400 mp, pret 105 Euro/mp;

Determinarea valorii terenului prin comparatia directa Deoarece terenurile oferite spre vanzare nu sunt identice cu terenul de evaluat, pentru comparatie vom utiliza urmatoarele corectii: -! corectie pret oferta: deoarece preturile pentru terenuri sunt preturi de oferta agentie, acestea se vor

corecta in minus cu 10%; -! corectie suprafata, in functie de suprafata terenului de evaluat, se va tine cont ca o suprafata de teren

mare are un pret unitar mai mic decat o suprafata mai mica;

15

- corectia de zona (vad comercial sau coecient cerere/oferta) este in functie de zona de amplasare a terenului de evaluat, comparativ cu terenurile cu care se face comparatia. Corectia se face in functie de interesul investitorilor fata de zona (raportul cerere oferta, comparativ cu terenul de evaluat); - corectie pentru utilitati, cu cat terenul are racordurile pentru utlitati realizate cu atat valoarea acestuia este mai mare. Corectiile pentru utilitati se vor face in conformitate cu metodologia de evaluare a terenurilor construibile din Municipiul Bucuresti, metodologie aprobata de HCCMB cu nr. 218/1996. ! ! Cu aceste corectii se poate face urmatorul tabel pentru determinarea valorii terenului de evaluat prin

metoda comparatiei directe:

Elementul de comparatie

Proprietatea subiect Teren intravilan in zona Metalurgiei

Comparatie 1 Teren intravilan in zona Metalurgiei 3.850 mp

Comparatie 2 Teren intravilan in zona Metalurgiei 200.000 mp

Comparatie 3 Teren intravilan in zona Metalurgiei 400 mp

Suprafata mp

4.133,03 mp

PRET VANZARE Pret vanzare EUR/mp

365.750 95 euro/mp DREPTUL DE PROPRIETATE

37.000.000 185 euro/mp

42.000 105 euro/mp

1 Drepturi de proprietate transmise Corectie Pret corectat 2 Restrictii legale Corectie Pret corectat 3 Conditii de nantare Corectie Pret corectat 4 Conditii de vanzare Corectie Pret corectat 5 Conditii ale pietei Corectie Cash liber

Liber 0% 95 RESTRICTII LEGALE Fara restrictii legale Fara restrictii legale 0% 95 CONDITII DE FINANTARE Cash 0% 95 CONDITII DE VANZARE Oferta Vanzare fortata -10% 85,50 CONDITII DE PIATA Cerere redusa Cerere redusa 0%

Liber 0% 185

Liber 0% 105

Fara restrictii legale 0% 185

Fara restrictii legale 0% 105

Cash 0% 185

Cash 0% 105

Oferta -10% 166,50

Oferta -10% 94,50

Cerere foarte redusa -5%

Cerere redusa 0%

16

Elementul de comparatie Pret corectat 6 Localizare Corectie Pret corectat 7 Front stradal Corectie Pret corectat 8 Utilitati Corectie Pret corectat 9 Suprafata mp Corectie Pret corectat 10 Teren plan / teren in panta Corectie Pret corectat 11 Cea mai buna utilizare Corectie Pret corectat

Proprietatea subiect Cerere redusa

Comparatie 1 85,50

Comparatie 2 158,18

Comparatie 3 94,50

LOCALIZARE ACCES Metalurgiei, Metro Metalurgiei Metro 0% 85,50 CARACTERISTICI FIZICE N/A N/A 0% 85,50 UTILITATI DISPONIBILE Apa si energie electrica Apa si energie electrica 0% 85,50 MARIMEA SUPRAFETEI 3.850 mp 4.133,03 mp 0% 85,50 PLANEITATEA TERENULUI Teren plan Teren plan 0% 85,50 CEA MAI BUNA UTILIZARE Comercial Servicii Comercial Servicii 0% 85,50 Industrial +5% 126,25 Comercial Servicii 0% 99,23 Teren plan 0% 120,23 Teren plan 0% 99,23 200.000 mp -20% 120,23 400 mp +5% 99,23 Apa si energie electrica 0% 150,28 Apa si energie electrica 0% 94,50 N/A 0% 150,28 N/A 0% 94,50 Metalurgiei -5% 150,28 Metalurgiei, Metro 0% 94,50

12

Pret corectat Absolut Corectia totala Procentual

85,50 -9,50 -10%

126,25 -58,75 -31,75% Euro/mp Ron/mp

99,23 -5,77 -5,5 99,23 426,69

Pentru terenul de evaluat alegem valoarea de 99,23 Euro/mp aferent terenului 3 deoarece avem

valoarea corectata cea mai mica. Valoarea terenului determinata prin metoda comparatiei directe este 4.133,03 mp X 99,23 Euro/mp = 410.120,57 Euro

17

Evaluarea cladirii pe baza de costuri 1. Denumire obiect si amplasare in teren: Cladirea de birouri, situata in Bucuresti str, Metalurgiei nr. 78, sector 4; 2. Data punerii in functiune: 1970 in curs de modernizare si extindere; 3. Caracteristici specice obiectului: Cladire de birouri cu regim de inaltime S+P+6E Structura initiala din cadre si plansee de beton armat, extindere din cadre metalice

invelitoare tip terasa cu termohidroizolatie Anvelopa din zidarie de caramida si pereti cortina Compartimentari cu pereti usori din gipscarton Tamplarie interioara din lemn Finisaje de calitate medie in curs de executie Instalatii: in curs de executie Lift de persoane

4. Unitatea de referinta: 1 mp arie desfasurata (Ad) = suprafata orizontala a cladirii, masurata imediat deasupra soclului pe.conturul exterioral obiectului; 5. Suprafata construita ( amprenta la sol ): Suprafata construita este de 887 mp; 6. Suprafata desfasurata: Suprafata construita desfasurata 7.096 mp; 7. Aprecieri si deprecieri ! Avand in vedere ca subiectul evaluarii este evaluarea investitiei (la nalizarea lucrarilor de amenajare

interioara si exterioara) se considera o depreciere de 0% ! Avand in vedere ca subiectul evaluarii este o cladire de birouri amplasata intr-o zona de interes

economic (in vecinatatea unor complexe comerciale, depozite si in apropierea mijloacelor de transport in comun, prot promoter imobiliar) se considera o apreciere de 15% 8. Calculul valorii de inlocuire in preturi valabile la 01.01.1965: ! In conformitate cu Brosura pentru evaluarea rapida a cladirilor editata de MatrixRom, Fisa 20 - Cladire

administrativa curenta. Brosura 4: Cladiri pentru invatamant, stiinta, cultura si arta, constructii administrative

18

Fisa 20: Cladire administrativa curenta pentru administratie judeteana, locala, comunala, intreprindere si alte unitati

Valoarea de inlocuire pe mp Ad !! Masuratorile pe teren ! ! Valoarea de inlocuire nivel 1965 !

! ! !

! ! !

! ! !

714 lei 7096 mp Ad 714 lei x 7096 mp Ad = 5066544.00 lei

>> La care s-au aplicat corectiile : - Pentru punct termic propriu - Pentru acoperis - terasa 8lei x 7096 mp Ad = 56768.00lei 3lei x 7096 mp Ad = 21288.00lei

- Pentru centrala termica cu gaze - deserveste numai propria cladire ! ! ! ! 21lei x 7096 mp Ad = 149016.00lei

______________________________________________________ Valoarea corectiilor: >> Valoare obiect la nivel 1965: >> Uzura zica conform P135 / 99 : >> Actualizare : Actualizarea datorata deprecierii leului: ! ! Rezultand un total/mp pentru obiect: >> Total valoare mp pe expertiza : >> Total valoare mp pe expertiza (RON) : ! ! ! ! ! 1 5293616.00 lei 5293616.00 lei 529.36 RON 227072.00 lei 5066544.00 + 227072.00 = 5293616.00 lei 0.00

TOTAL - 529,36 lei/mp Total costuri de inlocuire in preturi valabile la 01.01.1965 7.096 mp x 529,36 lei/mp = 3.756.338 lei;

9. Indicele mediu de actualizare a valorii cladirilor si constructiilor speciale ca mijloace xe evaluate in preturi valabile la 01.01.1965, conform aviz CET-R nr. 6601/28.05.2008 Buletin 107, pentru data de 15.05.2008, pentru grupa 15D cladiri administrative este de 2,2803 inclusiv TVA sau 1,839 fara TVA. 10. Valoarea tehnica de inlocuire, calculata in preturi valabile la data evaluarii: 1,839 x 3.756.338 lei = 6.907.906 lei

19

11.Valoare de piata obtinuta prin metoda costurilor: 6.907.906 lei x (1+15%) = 7.944.092 lei sau 1.847.463 Euro

FISA EVALUARE SPATIU COMERCIAL PE BAZA DE VENIT


! Proprietatile imobiliare si in deosebi cele comerciale, bancare si de prestari servicii, sunt generatoare

de venituri, care se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce prot este un element esential, care inuenteaza valoarea proprietatii. 1. Caracteristicile spatiului de depozitare: - spatiu de birouri; - Locuri de parcare - 100; - Suprafata totala inchiriata - 6.103,16 mp 2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL) Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 7 euro/ mp. CL = 7 euro/mp/luna x 6.103,16 mp = 42.722,12 euro/luna; 3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE) VPB = 12 x CL = 12 x 72.722,12 = 512.665,44 euro/an Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 20%; VBE = 512.665,44 x 80% = 410.132,35 euro/an 4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH) Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele: CE = cheltuieli anuale cu impozitele i taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 5.500.000 EURO x 1% = 55.000 EURO A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anual de asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial: 5.500.000 EURO x 0,1% = 5.500 EURO R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire: apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, nsajele, invelitoarea, etc.): 5.500.000 EURO x 0,5% = 27.500 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din venituri 593.227 EURO x 0,5% = 2.966 EURO 20

Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 55.000 EURO/an + 5.500 EURO/

an + 27.500 EURO/an + 2.966 EURO/ an = 90.966 EURO/an. 5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE) VNE = VBE - CH VNE = 410.132,35 - 90.966 = 319.166,35 euro 6. Stabilirea ratei de capitalizare Algorimul de calcul C = Co + R, unde: Co = rata neutr de capitalizare egala cu dobnda la plasamentele nanciare cu risc zero se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii nanciare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certicate de trezorerie). -! putem estima o dobanda la plasamentele in certicatele de trezorerie de 9% (in conditii de inatie);

- rata inatiei pentru anul 2006 = 7% Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2% R = riscurile specice de plasament - risc de afacere imobiliara cu spatii pentru birouri, riscul de plasament este mediu, respectiv 4% - risc pentru spatiu aat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 4% - randamentul suplimentar asteptat de investitori 4% Rezult: C = 2% + 4% + 4% + 4% = 14% VF = VNE/C = 319.166,35/0,14 = 2.279.759 euro

REZULTATELE EVALUARII
Rezultatele evaluarii sunt: Conform metodei costurilor - ! 2.257.583,57 euro ! ! Teren: ! ! Constructii:! ! ! 410.120,57 euro 1.847.463 euro

Conform metodei veniturilor -! 2.279.759 euro

21

Concluzii si recomandari

In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia

evaluatorului este ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de valoarea obtinuta prin metoda folosita, in principal datorita caracterului volatil al echilibrului pietei, precum si sectorul de nisa in care este situat bunuril evaluat, neind o piata dinamica in care sa existe o cerere activa si competitiva pentru acest tip de bunuri.

Valoare estimata = 2.279.759 eur (9.802.963 ron)

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in raportul de evaluare si este valabila in conditiile economice si juridice precizate in raport; valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport; valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii; valoarea este o predictie; valoarea nu contine TVA

22

RECONCILIEREA REZULTATELOR

In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare in cadrul procedurii de lichidare judiciara a bunurilor imobile din patrimoniul S.C. BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment, bunuri imobile descrise in prezentul raport de evaluare, este de : Valoare estimata = 2.279.759 eur (9.802.963 ron) ! Evaluatorul recomanda ca metoda de vanzare sa e licitatie publica cu strigare. Se recomanda o

puternica mediatizarea in ziare si pe siteurile de specialitate. ! sunt: valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specice aferente perioadei lunii octombrie 2010; valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale; valoarea nu contine TVA; evaluarea este o opinie asupra unei valori; cursul valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4.3000 lei / EUR. valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inatie, evolutia cursului de schimb valutar, etc) nu se modica semnicativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara; valoarea este o predictie si este orientata spre viitor; valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; ! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)

EVALUATOR, Membru ANEVAR Ing. Cristina DICA 23