1.2.

Teoria deprecierii acumulate

La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de
luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de
consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin
diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale
deprecierii:
a) uzura fizic;
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei.
Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i
construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor
(proiecte nvechite, utilaj tehnologicnvechit i altele).
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrilen legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile.
Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea nlturarea creia este posibil din punct de
vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include
cheltuielile legate de nlturarea elementelor deprecierii n urma creia valoarea bunului imobil
evaluat va crete.
Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai
mari dect creterea probabil a valorii bunului imobil n urma nlturrii elementelor deprecierii.
Metodele de estimare a uzurii fizice snt:
a) metoda normativ;
b) metoda valoric;
c) metoda vrstei efective.
38. Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element.

unde,
Uconstr. - uzura fizic a construciei (%);
Uelement. - uzura elementelor construciei (%);
GSelement - greutatea specific a elementelor constructive (%).
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele
de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul asigurrii de
stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului Minitrilor al R.S.S. Moldoveneti nr.119
din 29 martie 1982.
Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest
caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea
de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii fizice.
Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii fizice n urmtoarele cazuri:
a) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
b) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului
(diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia
capital este mai mare dect cheltuielile pentru reparaia capital);
c) bunul imobil este dat n arend sau ipotecat.
Pentru determinarea mrimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea
formul:
U=(VE/DVF)x100 sau U=(VE(VE+DVFR))x100 (3)
unde,
U - uzura fizic exprimat n procente;
VE - vrsta efectiv;
DVF - durata de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas.
Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor constructive ale
construciei separat, ct i a ntregii construcii.
Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale bunului
imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor
bunurilor imobile.
Deprecierea funcional absolut a unui bun imobil poate aprea n cazurile n care pe pia nu
exist cumprtori pentru acest tip de bunuri imobile.
Urmtoarele metode snt aplicate pentru determinarea deprecierii funcionale: metoda
capitalizrii pierderilor plii de arend i metoda capitalizrii surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcional recuperabil este determinat prin nsumarea costurilor necesare
pentru nlturarea ei. Deprecierea funcional nerecuperabil este egal cu diferena ntre
pierderile venitului datorate lipsei unor elemente funcionale ale construciei (sau surplusului

de mbuntiri), capitalizate la rata de capitalizare pentru construcii i costul elementelor ce

lipsesc (sau cheltuielile adiionale pentru elementele n surplus).
46. Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;
b) analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora
influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.
Deprecierea acumulat se determin prin urmtoarele metode:
a) metoda duratei de via economic;
b) metoda modificat a duratei de via economic;
c) metoda analizei comparative a vnzrilor;
d) metoda segregrii.
Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza
urmtoarei formule:
D=(VE/DVE)x100 (4)
unde,
VE - vrsta efectiv;
DVE - durata de via economic.
49. Metoda modificat a duratei de via economic ia n considerare uzura
fizic recuperabil i deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se
va calcula n dou etape:
a) din valoarea construciei noi este sustras deprecierea recuperabil fizic i funcional;
b) valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i
durata de via economic.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferen ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii.
Pentru aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile de vnzare ale
bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor virane.
Metoda segregrii const n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii: uzura
fizic recuperabil i nerecuperabil, deprecierea funcional recuperabil i nerecuperabil i
deprecierea economic. Deprecierea acumulat se determin prin nsumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a construciei. Metoda segregrii se utilizeaz n mbinare cu metodele
duratei de viaeconomic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea
diferitor forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat.

1.3. Aplicarea n practic a deprecierii acumulate

Problema 1
Determinati uzura fizica prin metoda vrstei efective dac se tiu:vrsta efectiva i durata de vrst
economic din tabelul de mai jos.
Formula de calcul pentru metoda data este:
Uf =

VE
DVE

Nr.crt.
1
2
3
4
Total

Valoarea elementului

Durata pe via

Uzura obiectului evalut

67000
50000
130000
75000
322000

Economia
12
21
20
13
66

Cota
0.75
0.52
0.80
0.61
0.66

1.Am calculat uzura fizic prin metoda vrstei efective:

U f 1=

VE
9
= =0.75 75
DVE 12

U f 2=

VE 11
= =0.52 52
DVE 21

U f 3=

VE 16
= =0.80 80
DVE 20

U f 4=

VE
8
= =0.61 61
DVE 13

2.Am calculat totalul si datele le-am ntrodus n tabel.

U ftotal =

VE 44
= =0,66 66
DVE 66

Efectiv
9
11
16
8
44

Valoarea abs.
50250
26000
104000
45750
212520

Problema 2
Determinai uzura fizic prin metoda vizual(normativ),dac se cunoate c construcia este de gradul
de capitalizare I,anul constructiei 1979 ,bunul imobil-magazin universal cu un nivel.
Formula de calcul pentru metoda dat este:
n

U f = (U elGS) :100
i=1

Elementele constructive
1.Fundaia
2.Perei portani
3.Planeu
4.Acoperi
5.Pardoseli
6.Goluri
7.Lucrri de finisare

Greutatea specific

Uzura elementului

Valoarea obiectului

4
12
13
23
9
6
4

20
30
20
30
20
20
30

0.3
3.6
2.6
6.9
1.8
1.2
1.2

8.Lucrri tehnico-sanitare

23

30

6.9

9.Alte lucrri

37

1.62

1.Uzura fizic am calculat-o cunoscnd c gradul de capilizare I si anul construc iei 1970.
2015-1970=45

Uf =

45
=0.30 30
150

2.Am calcutat valoarea obiectului si uzura prin metoda vizual conform formulei:
U f 1=(U elGS):100
U f 2=( U elGS ) :100
U f 3=(U elGS ):100
U f 4=(U elGS):100
U f 5=(U elGS ):100
U f 6=(U elGS):100
U f 7=(U elGS ):100
U f 8=(U elGS):100

= (20*4):100 = 0.3
= (30*12):100 = 3.6
= (20*13):100 = 2.6
= (30*23):100 = 6.9
= (20*9):100 = 1.8
= (20*6):100 = 1.2
= (30*4):100 = 1.2
= (30*23):100 = 6.9

U f 9=(U elGS):100

= (37*6):100 = 1.62

3.Am calculat totalul la rezultatele obinute.

0.3 + 3.6 + 2.6 + 6.9 + 1.8 + 1.2 + 1.2 + 6.9 + 1.62= 26,12~30%
Am observat c rezultatul dat este aproximativ de uzura fizic a obiectului evalutat care este de 30%.

Problema 3
Analiza strii obiectului imobiliar a artat c:
Uzura fizic -22%
Deprecierea funcional -18%
Deprecierea economic 24%
Determinai nivelul total al deprecierii obiectului imobil:
46%
51%
64%
n cazul cnd depecierea acumulat este mai mare dect 50% calculm conform formulei:
D ac =1[ ( 1K u . f . ) (1K Df )(1K Dec )]
D ac =1 [( 1.22 )( 10.18 )( 10.24 ) ] =1( 0.780.820.76 )=10.48=0.52 52

Problema 4
Pentru mbuntirea blocului locativ n care lipsete ascensorul,i-au decizia de a instala 2
ascensoare.Costul instalrii scensorului la data evalurii constiutuie 800 000 lei ,iar a
ascensorului(nsui instalarea)valoreaz 620 000 lei.Determinai deprecierea funcional,la data
evalurii.
Rezolvare:
n exemplul dat e vorba de mbuntirea condiiilor de trai,respectiv e necesar de a estima valoarea
deprecierii funcionale recuperabile.Iat de ce din valoarea instalrii ascensorului vom scade valoarea
nsui a ascensorului pentru 2 ascensoare.
1.

Df

= 2* (800 000 620 000)= 360 000 lei

Problema 4
n reconstrucia unei case locative se i-a decizia de a schimba(nlocui)aragazele i aparatul de gaz
instantaneu pe aragaze elecrice si cazane.Costul aragazelor i a cazanelor n valoare de reconstituire a
casei,constituie 245 000 lei, uzura fizic constituie 170 000 lei,valoarea demontrii instalaiilor i a

instalrii celor elecrice constituie 168 000 lei.Costul demolrii instalaiilor cu aceeai utilitate la
obiecte analogice consttuie 27 000 lei.Determin deprecierea funcional.
Se d:
Val rec245 000

lei

Demont-168 000 lei

Df =( 245 000+168 000 )170 00027 000=

413 000 170 000 27 000 = 216 000 (lei)

Uzura-170 000 lei

Demont 1- 27 000 lei
Df ?

Rspuns:

D f =216 000 lei

Problema 5
n cldirea arendat exist soba neutilizat.Valoarea de reconstituire a acesteia este 240 000 lei,uzura
fizic constituie 69 000 lei,valoarea demontrii sobei constituie 25 000 lei,iar valoarea materialelor
reversibile contituie(crmida .a.) 7000.Determinai valoarea deprecierii funcional recuperabil.
Se d:
Val rec240 000 lei

D f =240 00069 00025 000+7000=153000 (lei)

U f 69 000 lei
Demolarea-25 000 lei
Mater.reves.-7 000 lei
Df ?

Rspuns:

Df =153 000lei

Problema 6
2
Obiectul evalurii-un obiect imobil comercial cu S- 500 m .Care activeaz n condiiile unei piee

2
suprastructurate.n condiii normale VON=15 euro/ m /lunar.Odat cu sporirea ofertei la suprafeele

analogice de pe pia VON=12 euro/ m

.Estimai deprecierea economic dac profitabilitatea este

de 12%.
Se d:
2
S- 500 m

2
VON=C1 m *S*12

2
VON1=15 euro/ m /lunar

VON1=500*15*12=90 000(euro)

VON2=12 euro/ m

VON2=500*12*12=72 000(euro)

Profitab.-12%
Dec .

-?

Pierd. = VON1-VON2;Pierd=90 000-72 000=18 000(euro)

Dec .

VON
18 000
r profit . = 0.12

Rspuns: D ec . =150 000(euro)

=150 000 (euro)