Ministerul Educației, Culturii și Cercetării din Rep.

Moldova
Colegiul de Construcții din Hîncești

Disciplina : Teoria Evaluării

Lucrare Practică
,,Estimarea valorii unui bun imobil prin metoda
costului ’’

Elaborat : Croitoru Ion

Grupa EI-171

Verificat : Cioara Olga

Hîncești 2019
 DETERMINAREA VALORII BUNURILOR IMOBILIARE PRIN METODA COSTULUI

1. Regulile generale de aplicare a metodei costului

Costul reprezintă suma de bani necesară pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat.
Costurile totale sunt determinate ca produs al numărului de mijloace de producţie şi preţul lor,
pentru o anumită perioadă de timp.
Metoda costului este aplicată în următoarele cazuri:
• evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei, care
include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);
• evaluarea construcţiilor nefinisate;
• analiza tehnico-economică a bunurilor imobiliare;
• reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderii
presupune estimarea valorii de reconstituire);
• argumentarea construcţiei unei noi clădiri sau edificii;
• determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări;
• evaluarea clădirilor şi edificiilor cu destinaţie specială;
• evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.
Aplicarea limitată a metodei costului în economiile de piaţă se explică prin faptul că pentru
clădirile cu o vârstă efectivă mai mare de 10 ani metoda dată nu dă rezultate exacte, deoarece este
dificil să se determine mărimea deprecierii construcţiilor şi ceamai bună utilizare a proprietăţii
imobiliare. La fel, este practic imposibil să reproduci o copie exactă a obiectului construit cu mult
timp în urmă.
Metoda costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire (replacement
cost), fie a valorii de reconstituire (reproductlorf cost).
Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri
curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat,
folosind materiale moderne de construcţie, tehnologii de construcţie contemporane,
proiecte şi design actualizate.
Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru
a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de construcţie,
tehnologii şi manoperă.
In aspect teoretic, ar trebui să acordăm avantaj determinării valorii de înlocuire, deoarece nu este
raţional să reproducem o copie exactă a obiectului evaluării, construită după un proiect învechit,
cu aplicarea tehnologiilor şi materialelor de construcţie învechite.
Dar, din punct de vedere practic, aplicând metoda costului evaluatori! Acordă preferinţă valorii
de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcţie a unei clădiri noi,
caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectul evaluării.
Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar prin aplicarea
metodei costului este prezentată în următorul algoritm:
1. Determinarea valorii terenului pe care este amplasată clădirea sau edificiul, fiind
considerat liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare;
2. Determinarea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau valoarea de reconstituire)
a clădirii sau edificiului . în raportul de evaluare este necesar să fie menţionat care din valorile de
mai sus este determinată. în valoarea construcţiei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
3. Estimarea deprecierii (sunt determinate toate formele deprecierii) – uzura fizică
(recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierea funcţională - (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi
deprecierea economică.
4. Estimarea valorii construcţiei ţinând cont de mărimea deprecierii (valoarea netă).
5. Estimarea valorii de piaţă a bunului imobiliar (estimarea valorii finale a
bunului imobiliar, prin însumarea valorii terenului şi valorii nete a construcţiilor).
Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda costului este:
v = v,+(Y(.-D)unde:
V - valoarea proprietăţii imobiliare;
Vt - valoarea terenului;
D - mărimea deprecierii;
Vc - valoarea construcţiei noi, care se calculează după formula,
Vc = CC+Cl + Bl ^b unde
CC - costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de
construcţie);
CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări şi prospectări,
cheltuieli investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările de construcţie;
Bl - beneficiul investitorului.
11.2. Estimarea valorii terenului
în cadrul metodei costului este necesar să fie estimată valoarea de piaţă a terenului, considerat
liber (fără construcţii). Valoarea de piaţă a terenului este determinată prin următoarele metode:
1) metoda vânzărilor comparabile;
2) metoda alocaţiei;
3) metoda extracţiei;
4) metoda capitalizării:
• tehnica reziduală;
• capitalizarea plăţii de arendă;
• actualizarea fluxurilor de numerar.
Metodele de estimare a valorii de piaţă a terenului sunt descrise în capitolul 10
„Metodele de evaluare a terenurilor".
1) metoda cantitativă sau metoda de resurse;
2) metoda costurilor segregate;
3) metoda comparaţiilor unitare;
4) metoda obiectului-analog (metoda indicilor).
Metoda cantitativă constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelorgenerale pentru obiectul
evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda data necesită eforturi mari din partea
evaluatorului, care pot fi reduse dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost
construit obiectul evaluării. în cazul când devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le
elaboreze, el poate apela la ajutorul unui specialist în domeniu] elaborării devizelor.
În procesul utilizării metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca un obiect nou ce va
fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard modeme. Estimarea valorii bunului se bazează pe
modelarea devizului pentru construcţie. Evaluatorul schiţează structura comasată a devizului
pentru construcţie. în calitate de analog poate servi atât obiectul evaluării ca un tot întreg (când
este folosit un proiect standard), cât şi elementele constructive separate. Astfel, evaluatorul poate
determina cu exactitate cantitatea materialelor necesare pentru construcţie şi costul lor, folosind
preţurile unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe obiectul evaluat se "suprapune"
tehnologia modernă de construcţie, ceea ce permite determinarea timpului de funcţionare a
utilajelor şi manopera., Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite
componente ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este o modificare a
metodei cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz
comasate. Totodată, metoda costurilor segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. în
comparaţie cu metoda cantitativă, exactitatea rezultatelor obţinute prin metoda costurilor
segregate este mai mică, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru
aplicarea metodei. Unităţi de măsura ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton, 1 m3
de zidire, 1 m2 de suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de acoperiş, etc. Sursele principale de
informaţie
pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrări de
construcţie şi subramuri ale construcţiilor capitale. Normele date au fost elaborate în preţurile de
deviz 1984 şi necesită o indexare la data evaluării.
Metoda indicilor (sau metoda obiectului analog) determină valoarea bunuluiimobiliar în baza
valorii obiectului analog. în cazul diferenţei între elementele constructive ale bunului imobiliar
evaluat şi elementele constructive ale obiectului analog se fac corectările necesare. Informaţia
veridică privind valoarea de deviz şi elementele constructive ale obiectelor analoage poate fi
obţinută în institutele de proiectare de profil. Pentru clădirile construite anterior, datele despre
valoarea de reconstituire pot fi găsite în dosarele de inventariere tehnică, ţinute de oficiile
cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tuturor cheltuielilor suportate
pentru construirea bunului imobiliar. în acest caz, evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea de
reconstituire în preţurile curente la data evaluării.
. Structura costului de construcţie
In practica evaluării, cheltuielile asociate cu construcţia unui obiect includcheltuielile şi
beneficiul companiei de construcţie (întreprinderii de antrepriză), cheltuielile legate de proiectare,
expertiza proiectelor, lucrări de prospectare, plăţile pentru asigurarea construcţiei, impozitele şi
alte plăţi obligatorii, valoarea de achiziţionare a terenului, plata dobânzii pentru mijloacele
financiare împrumutate, cheltuielile de publicitate, investiţii adiţionale în încăperile arendate,
cheltuielileadministrative şi beneficiul investitorului
Cel mai important element al valorii construcţiei noi este costul construcţiei care este determinat
în baza normelor de deviz şi altor acte normative specializate. Normele de deviz reprezintă
totalitatea normelor şi normativelor, preţurilor unitare şi preţurilor în construcţii, reunite în
culegeri separate. De rând cu cerinţele generale faţă de lucrările de construcţie - montaj, normele
conţin datele necesare pentru determinarea valorii de deviz a construcţiei şi reconstrucţiei
clădirilor, extinderea şi reutilarea tehnică a întreprinderilor în funcţiune.
Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti, necesară pentru construirea clădirii în
conformitate cu documentaţia de proiect.
în procesul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazează pe:
• proiect şi documentaţia tehnică;
• normele de deviz în vigoare;
• preţurile curente ale utilajelor;
• hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale, ce vizează
obiectul construcţiei.
Valoarea de deviz include următoarele elemente:
• costul lucrărilor de construcţii;
• costul lucrărilor de montare a utilajului tehnologic;
• cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului;
• alte cheltuieli.
Pentru a determina valoarea de deviz, este întocmită documentaţia de deviz, care constă din
calculele şi devizele locale, calculele şi devizele pe obiect, calculele de deviz pe tipuri de
cheltuieli, calculele şi devizele generale, centralizatoare de cheltuieli şi altele. Documentaţia de
deviz întruneşte devizele investitorului şi ale antreprenorului, care se întocmesc conform
condiţiilor contractului de antrepriză şi ţinând cont de
situaţia generală economică.