Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
- UZ INTERN -
MAI 2009 (Anul 17, nr. 2 / Vol. 3)
Sesiunea de comunicări Sibiu – 15 mai 2009
SecŃiunea CONSTRUCłII
COPYRIGHT 2009, publicaŃii, prin orice mijloc, fără acordul scris şi prealabil al Corpului ExperŃilor Tehnici din România.
CET-R. Toate drepturile sunt rezervate. Nu este permisă reproducerea integrală sau parŃială a acestei
Pag:
INFORMARE 1
INFORMARE
2
La această acŃiune de perfecŃionare a pregătirii profesionale, au fost invitate să participe
conducerile filialelor CET - R, membrii filialelor şi experŃii judiciari şi extrajudiciari care nu sunt
membri ai CET - R, inclusiv cadrele didactice din centrele universitare din România.
Au participat un număr de 95 membri, din 20 filiale judeŃene ale CET-R.
Au fost prezentate un număr de 33 lucrări tehnico – ştiinŃifice şi de expertiză tehnică
judiciară şi extrajudiciară.
După prezentarea Comunicărilor, s-a întrunit Consiliul Director al CET-R, care a
adoptat un plan de măsuri în vederea îmbunătăŃirii activităŃii Corpului ExperŃilor Tehnici din
România şi pentru sporirea prestigiului organizaŃiei, pentru continuarea activităŃilor de
perfecŃionare a pregătirii profesionale permanente a experŃilor tehnici, urmărirea în continuare,
lunar, a dezbaterilor profesionale organizate de filialele organizaŃiei pentru membrii acestora, pe
specialităŃi, ca şi publicarea în Buletinul Documentar al CET-R a materialelor tehnico-ştiinŃifice ale
membrilor organizaŃiei, inclusiv a comunicărilor prezentate de membrii organizaŃiei la această
Sesiune de comunicări, sub responsabilitatea autorilor asupra conŃinutului acestora.
Prezentul volum conŃine lucrări comunicate la SecŃiunea CONSTRUCłII
Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaza pe comparatia costului unei proprietati
existente sau a uneia similare in constructie. Evaluatorul estimeaza costul de a construi o reproducere sau
un inlocuitor pentru o structura existenta si apoi sa scada deprecierea (uzura) proprietatii evaluate
astimata la data evaluarii.
Fundamental, pentru metoda costului este principiul substitutiei care arata ca nici un
cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara decat costul de a obtine o cladire
cu o utilitate si atractivitate similara. Valoarea proprietatii imobiliare vechi este estimata prin comparatie
3
cu o proprietate noua, optima.
Metoda costurilor se poate aplica :
La proprietatile imobiliare cu vechime mai mare daca exista suficiente date pentru a exprima
deprecierea.
pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in proiect, proprietati cu destinatie
speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu se tranziteaza frecvent pe piata.
cand piata imobiliara este putin activa (cand utilizarea metodei comparatiei directe este
limitata) sau cand proprietatea evaluata (ex. locuinta ocupata de proprietar) nu este destinata de a produce
venituri
cand evaluatorul poate determina mai precis corectiile ce sunt cauzate de diferentele fizice
intre proprietati comparabile (ex. diferente de dotari ale constructiilor).
in evaluarea pentru asigurare, cand elementele neasigurabile trebuie separate de cele
asigurabile si in evaluarea pentru inscrierea in documentele financiar-contabile (cand trebuie estimata
amortizarea pentru aplicarea impozitului pe profit).
cand se au in vedere adaugirile la constructii sau modernizari si in acest fel poate preveni
realizarea unor imbunatatiri inutile.
in realizarea unor studii de fezabilitate care implica investitii imobiliare.
Costurile indirecte sunt cheltuieli necesare pentru construire dar nu fac parte dintr-un contract
uzual si pot cuprinde :
costul pentru arhitectura si proiectare, verificare a documentatiilor, ridicare topo, studii de
impact de mediu.
onorarii pentru activitati de evaluare, consultanta si asistenta financiara si juridica.
costul investitiei in teren si platile pe durata construirii (cheltuieli financiare, dodanzi,
comisioane, taxe)
asigurare acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii.
costul de investitie in proprietate dupa ce a fost construita dar inainte de a se obtine gradul de
ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de expluatare minus venituri din expluatare)
investitii suplimentare in contractarea inchirierilor sau comisioane de inchiriere
marketing, comisioane de vanzare
cheltuieli administrative ale proprietarului
4
costul transferarii proprietatii.
Unele costuri indirecte cum ar fi costul proiectarii sau taxele pe proprietate se iau ca procentaje
fata de costurile directe. Alte costuri (comisioane vanzari, inchirieri) sunt legate de piata iar cele legare de
evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate de timpul de lucru necesar pentru efectuarea
activitatilor respective.
Profitul anteprenorului este o cifra luata de pe piata si reflecta suma pe care un anteprenor se
asteapta sa o primeasca pentru contributia sa in dezvoltarea proprietatii. In cazul pietelor in cadere,
evaluatorul analizeaza daca reducerea profitului (sau chiar pierderilor) anteprenorului reprezinta o forma
de depreciere externa. Se recomanda sa nu se puna prea mult baza pe profiturile realizate in trecut de
anteprenori, ci sa se estimeze profiturile anticipate de anteprenori la data evaluarii.
Ca surse de informatii se folosesc unele contracte de construire incheiate pentru cladiri similare,
cataloage cu baze de date care contin costuri curente pentru cladiri complete cum ar fi locuinte,
apartamente, hoteluri, magazine, cladiri comerciale si industriale. Dintre acestea mentionam:
colectia cataloagelor pentru reevaluarea cladirilor si constructiilor speciale editate in anul 1965
de Comisia Centrala pentru inventarierea si reevaluarea
fondurilor fixe- 1964
indreptarul tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei a costurilor elementelor si
constructiilor de locuinte –procentual si valoric- aparitie periodica in editura Matrix Rom Bucuresti
colectia “Evaluare rapida a constructiilor pentru cladiri, constructii speciale si anexele acestora
aparuta editia 1995 in editura Matrix Rom.
unele proiecte tip pentru cladiri si constructii speciale editate anterior anului 1990 de unele
institute de proiectari din acea perioada
Decretul –Lege nr. 61/07.02.1990 privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului
catre populatie.
alte proiecte pentru cladiri si constructii speciale realizate anterior si pentru care se gasesc
documentatiile economice de executie (devizul general si devizele pe obiect)
In conformitate cu precizarile STAS 1434-83 pentru calculul ariilor si volumelor se vor considera
dimensiunile din desenele proiectului cladirii respective sau rezultate din schita releveu intocmita de
evaluator,calculul ariilor si volumelor se va face cu ajutorul formulelor corespunzatoare figurilor
geometrice respective. Figurile geometrice care au o forma neregulata se descompun in figuri geometrice
simple.
Ariile se exprima in metri patrati cu o zecimala, iar volumele in metri cubi fara zecimala.
5
Determinarea inaltimii obiectului se masoara de la cota fetii superioare a pardoselii pana la cota
superioara a pardoselii etajului sau a fetii de reazem a acoperisului. Daca inaltimea nu este uniforma se va
considera inaltimea medie ponderata.
Suprafata construita desfasurata cuprinde suprafata unei cladiri masurata pe exterior la fiecare
niveldar nu include balcoanele deschise sau scarile exterioare.
Metoda comparatiilor unitare estimeaza costul sub forma de cost unitar pe unitatea de suprafata
sau volum si utilizeaza costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru conditii ale
pietei sau eventual diferente fizice.
Costul unitar depinde de dimensiuni si anume scade cu cresterea suprafetei sau a volumului
cladirii.
Metoda comparatiilor unitare este relativ simpla, practicata si larg folosita. Cifrele de cost unitar
se exprima de regula, la suprafata desfasurat construita sau la volumul total construit; costul total este
estimat comparand cladirea evaluata cu cladiri similare, construite recent pentru care sunt
disponibilepreturi de contract corectate cu coeficientul de evolutie a preturilor intre data contractului sau a
executiei si data evaluarii.
In aplicarea corecta a metodei costului unitar pentru cladiri similare sau costului similar de barem
se va corecta cu coeficienti care sa tina seama de diferentele de dimensiuni, forma, finisaje, dotarea cu
instalatii precum si de diferenta de timp intre data elaborarii costului de barem si data evaluarii.
Metoda costurilor segregate utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii (
categorii de lucrari) exprimate in unitati de masura adecvate fata de care se calculeaza un cost unitar bazat
pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie, plus manopera, utilaje si transporturi legat de
tehnologia lucrarilor de constructie pentru fiecare metru patrat de suprafata (mp. de pardoseala; mp. de
sapatura; mp. faianta; etc.).
Costurile estimate se bazeaza pe costuri normate pentru diferite categorii de lucrari ale constructiei
(mc. sapatura; mc. zidarie; mp. tamplarie; etc.)
Regia si profitul constructorului poate fi inclus in costul unitar sau poate fi calculate separat.
Costurile indirecte se calculeaza separat.
Se apreciaza ca sunt necesare cunostinte de specialitate pentru a asambla costurile de baza ale
categoriilor de lucrari, materialelor si manoperei si de a le combina intr-o estimare de cost finala. Metoda
costurilor segregate poate constitui o expertizare cantitativacompleta si duce la o estimare precisa a
costului de reconstructie sau de inlocuire, cu un efort considerabil mai mic.
Dar cea mai completa si precisa este metoda devizelor pe categorii de lucrari, ce reflecta
cantitatea si calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera necesara la care se
adauga cheltuieli conexe, regia si profitul.
Pentru intocmirea corecta a unui deviz pe categorii de lucrari sunt necesare doua conditii esentiale
o masurare corecta si profesionista a cantitatilor de lucrari si o baza de preturi unitare adecvata
specificului lucrarii.
Pentru masuratori de cantitati de lucrari exista colectia de indicatoare de norne de deviz seria 1981
si actualizata la nivelul anilor 1995-2005 in care se gasesc categoriile de lucrari si conditiile tehnice de
masurare a acestora. In cazul lucrarilor obisnuite de inbunatatire a gradului de confort din interiorul
apartamentelor sau extinderea sau finisarea unei locuinte individuale masuratorile trebuie sa cuprinda
toate categoriile de lucrari in ordinea tehnologica de executie a acestora (exemplu :masuratoarea
cantitatilor de lucrari pentru inlocuirea unei tamplarii trebuie sa cuprinda demontarea,montarea,reparatiile
de tencuiala din jurul glafurilor sau spaletilor – evacuarea molozului prin purtat direct pana in exterior,
incarcarea si transportul acestuia cu mijloc auto si eventual, daca este cazul vopsitoria in culori de ulei a
tamplariei inlocuite).
In practica se constata ca sunt activitati complexe care necesita cunostinte de specialitate pentru a
intocmi o masuratoare corecta a cantitatilor de lucrari pentru a intocmi un deviz de evaluare corect.
6
In conformitate cu legislatia in vigoare pentru oferta de pret a lucrarilor de constructii si reparatii
fiecare ofertant poate avea baza lui proprie de preturi unitare. Intrucat preturile unitare difera uneori foarte
mult de la ofertant la ofertant pentru evaluator este o misiune dificila sa aiba o baza de preturi unitare. In
aceasta situatie pentru evaluarea lucrarilor de reparatie la constructii-instalatii pentru populatie se face,
potrivit recomandarilor MLPAT pe baza de devize intocmite prin utilizarea cataloagelor Rp Cp/1981
aprobate prin decizia Comitetului Executiv al Consiliului Popular al Municipiului Bucuresti nr. 165/feb.
1980.
Actualizarea valorilor de deviz la zi se obtine prin multiplicarea cu coeficienti de corectie elaborati
de INCERC, aprobati de MTCT si comunicati periobic in Buletin Documentar ” Expertixa Tehnica”
editat de Corpul Expertilor Tehnici din Romania.
La valoarea lucrarilor obtinute prin aplicarea cataloagelor Rp Cp/1981 se aplica un coeficient de
1,30 pentru corectarea cu modificarile cotelor de recapitulatie de deviz efectuate de-a lungul timpului , de
la intocmirea cataloagelor pana in prezent.
In cazul folosirii unor materiale noi care nu sunt prevazute in cataloagele de preturi sus amintite
(ex. tamplarie cu geam termopan, compartimentari gips carton, etc.) valoarea acestora se adauga dupa
incheierea devizului pe categorii de lucrari sau se include in interiorul devizului cu pretul de procurare
corectat cu coeficientul de corectie aplicat la recapitulatia de deviz.
La costurile estimate prin cele trei metode de calcul expuse mai sus se aplica o corectie de pret
datorata deprecierii acumulate si care este o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie sau de
inlocuire a constructiilor ce poate avea cauze fizice, functionale sau estetice.
Ca definitie, deprecierea este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare din orice cauza. Este
diferenta intre costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata.
In conformitate cu legislatia in vigoare deprecierea acumulata se poate datora uzurii fizice,
neadecvarii functionale, deprecierii economice (modificarea cererii, utilizarea proprietatilor imobiliare in
zona, urbanismul, finantarea si reglementarile legale); uzura scriptica, etc.
Durata de viata economica este perioada de timp in care constructiile contribuie la valoarea
proprietatii imobiliare. Durata de viata fizica poate depasi durata de viata economica dar reparatiile si
modernizarile aduse proprietatii mai vechi pot extinde durata de viata economica care insa nu poate
depasi durata de viata fizica.
Deprecierea acumulata care poate afecta o constructie poate fi formata din 5 tipuri de deprecieri :
uzura fizica recuperabila; uzura fizica nerecuperabila; neadecvarea functionala recuperabila; neadecvarea
functionala nerecuperabila si deprecierea externa ce poate fi si temporara.
Modul de stabilire a coeficientilor de uzura fizica la constructii este reglementat de „GHIDUL
cuprinzand coeficientii de uzura la constructii” normativ P135/1995 aprobat prin ordinul MLPAT nr
2/N/20.01.1995. Potrivit acestui act normativ s-au conceput doua metode pentru stabilirea coeficintilor de
uzura fizica la constructii:
O metoda bazata pe utilizarea ghidului
O metoda bazata pe analiza situatiei reale intalnite in teren
Aceasta din urma metoda se aplica atunci cand evaluatorul confruntat cu realitatea in teren
constata ca exista ca exista conditii diferite de cele avute in vedere la elaborarea ghidului. In aceasta
situatie se descompune obiectul in cauza in parti, componente (subansamble, elemente, structuri, etc) si se
stabileste eventual prin apreciare ponderea valorica a acestora din valoarea totala a obiectului. In
continuare:
• Se stabileste gradul de uzura a fiecarei parti componente prin vizualizare directa (parte din
anvelopa, instalatii, etc) sau prin discutii si documentare la beneficiar privind comportarea in timp a
constructiei (structura de rezistenta).
• Se pondereaza gradul de uzura stabilit pentru fiecare componenta cu ponderea ei valorica in
calculul obiectului si prin insumare se obtine gradul de uzura totala al obiectivului.
Mijloacele fixe din grupa cladiri pot fi descompuse in patru subansamble componente:
• Structura de rezistenta (fundatii, schelet de rezistenta, sarpanta)
7
• Anvelopa (inchideri, compartimentari, accese, invelitoare, cu toate anexele ei)
• Finisajele
• Instalatiile functionale si de deservire.
Mijloacele fixe din grupa „constructii speciale de natura drumurilor, cailor ferate, platformelor,
podurilor, tunelurilor”, pot fi descompuse in doua subansamble: infrastructura si suprastructura.
Coeficientii de uzura depind in mare masura de mediul in care sunt situate constructiile (normal,
agresiv sau puternic agresiv) si se exprima in procente din valoarea de inlocuire a mijloacelor fixe la care
se refera.
In cazul lucrarilor de intretinere si reparatii la cladiri si constructii speciale se foloseste
„Normativul privind executarea lucrarilor de intretinere si reparatii la cladiri si constructii speciale”
indicativ GE 032-97 elaborat de INCERC si avizat CT-MLPAT cu avizul nr. 5/21.01.1997.
Potrivit acestui act normativ se stabilesc duratele de existenta (viata) pentru elementele de
constructii si instalatii care compun cladirile de tipul elementelor de finisaj, pardoseli, tamplarie, instalatii
etc pe baza carora se stabileste necesitatea executarii sau nu a lucrarilor de reparatii sau intertinere.
Uzura fizica recuperabila se refera la elementele deteriorate fizic si care nu pot fi corectate
din motive practice sau economice. Uzura fizica nerecuperabila se aplica la diferenta dintre costul de
reconstructie sau de inlocuire si costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile.
Aplicarea deprecierii acumulata, corect la evaluarea constructiilor prin metoda costurilor
contribuie la stabilirea unei valori de inlocuire cat mai aproape de valoarea reala a mijlocului fix evaluat.
Corpul ExperŃilor Tehnici din România este constituit in mod voluntar, prin exercitarea
dreptului constituŃional la asociere, în scopul exercitării profesiei de expert tehnic judiciar şi extrajudiciar
într-un cadru organizat ce asigură parteneriatul cu autorităŃile publice, persoanele juridice şi
fizice,denumite generic CLIENTI, în condiŃiile perfecŃionării pregătirii profesionale, a respectării ordinei
de drept şi a codului deontologic al profesiei.
Corpul ExperŃilor Tehnici din România este o organizatie profesionala de interes public si de
aceea sustine adoptarea Codului de Conduita al Profesiilor Liberale, un garant al profesionalismului si
calitatii prestatiilor de expertize tehnice judiciare si extrajudiciare prestate catre clienti.
AsociaŃia profesionala CET-R ,militeaza pentru ca aceasta asociatie profesionala sa devina o
profesie liberala de utilitate publica care reuneşte experŃi tehnici specialisti, atestaŃi de ministerele şi
instituŃile centrale abilitate, din toate domeniile şi specialităŃile profesionale. C.E.T.–R. a realizat
principalele obiective din statut, constând în perfecŃionarea activităŃii experŃilor şi în urmărirea respectării
codului deontologic al profesiei, în care scop a organizat la nivelul filialelor şi pe plan general prin
buletinul documentar „EXPERTIZA TEHNICA”, editat periodic de C.E.T.–R., cursuri de pregătire,
perfecŃionare şi de informare în domeniul expertizei tehnice de specialitate şi evaluării,si training
profesional periodic.
Se constata insa aproape in toate filialele CET-R, lipsa de interes in autoperfectionarea expertilor, care se
reflecta in tot mai multe expertize intocmite neconform, atat de experti in specialitate, atestati, cat si de
experti evaluatori care nu au studii de specialitate, pregatire, experienta profesionala si competenta pentru
8
domeniul in care a fost pregatit si atestat pentru a-si exercita calitatea de expert, incalcand prevederile
Ordonanta nr. 2 din 21/01/2000, versiune actualizata pana la data de: 23/05/2009 cap.art.10 c, coroborat
cu Lege nr. 178 din 13/05/2009, Publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 335 din 20/05/2009, pentru
modificarea şi completarea OrdonanŃei Guvernului nr. 2/2000 privind organizarea activităŃii de expertiză
tehnică judiciară şi extrajudiciară.
AsociaŃiile profesionale, asa cum este si Corpul ExperŃilor Tehnici din România, au printre
principalele atribuŃii si promovarea experienŃei profesionale intre membrii sai, in scopul creşterii calităŃii
lucrărilor de expertiza tehnica de specialitate si evaluare.
In economia de piaŃa, proprietăŃile imobiliare si echipamentele constituie un obiect frecvent al
tranzacŃiilor intre persoane fizice, persoane juridice si instituŃii publice.
Pentru participanŃii la tranzacŃii este important sa fie cunoascut un pret tehnic unitar rezonabil
de la care încep negocierile pentru stabilirea preŃului de piata, în aceste condiŃii, expertul tehnic evaluator
fiind chemat, ca prin experienŃa si pregătirea sa profesionala, sa facă o propunere calificata de valoare
tehnica ,respectiv valoarea de piata a obiectului expertizat si evaluat.
ConsideraŃiile teoretice prezentate in continuare, susŃinute de exemple de aplicare, reprezintă
sinteza experienŃei dobândite pe planul pregătirii, instruirii si practicii profesionale in domeniul expertizei
tehnice si evaluării. AplicaŃiile analizate reprezintă o selecŃie reprezentativa a unor rapoarte de expertiza
efectuate de experŃii tehnici evaluatori, care au fost in mare măsura validate de practica. Lucrarea
prezentata are caracter de recomandare si constituie baza pentru dezbaterile cu caracter profesional
privind exigentele calitative a expertizelor tehnice judiciare si extrajudiciare, in cadrul ConferinŃei pe tara
a CET-R/2009, fiind deschisa oricăror completări considerate pertinente si obiective, fundamentate
teoretic si susŃinute de experienŃa practica judiciara a expertilor.
La iniŃiativa C.E.T.-R în anul 2005 a fost propus de către un grup de deputaŃi şi senatori un proiect
legislativ de modificare a actualei legislaŃii, avand scop:
creşterii calităŃii actului de justiŃie in care expertizele tehnice de specialitate
determina rolul decizional,prin creşterea calităŃii expertizelor tehnice judiciare;
necesitatea eficientizării actului de justiŃie bazat pe expertize tehnice judiciare, în
sensul scurtării duratei pînă la pronunŃarea sentinŃelor, prin creşterea calităŃii expertizelor judiciare
si predarea in termenul stabilit a acestora, care să fie realizate de experŃi specialisti
competenŃi din punct de vedere al pregatirii profesionale,atestati, cu o perfectionare
profesională continuă, in cadrul unei asociaŃii profesionale, reprezentative a acestora;
necesitatea prevenirii unor acte de corupŃie,” mascate” de incompetenŃa unor experŃi
tehnici,sau efectuarea unor expertize judiciare in interes clientelar.
Pentru atingerea acestor deziderate calitative, proiectul propus de CET-R, cuprindea, în
esenŃă, următoarele măsuri de principiu, avand scop imbunatatirea calitatii expertizei tehnice,
deziderat major in respectul si buna servire a clientilor:
condiŃionarea exercitării profesiei de expert tehnic de apartenenŃa la o asociatie
profesională reprezentativă, de profil, s i m i l a r cu celelalte profesii liberale, va obliga fiecare expert să-
şi perfecŃioneze continuu activitatea profesională şi prin respectarea statutului asociatiei,si să
fie obligat să respecte i m p l i c i t codul deontologic al profesiei de expert tehnic.
asociatia va urmări permanent indicatorii de performanŃă privind competenŃa
profesionala şi respectarea deontologiei în exercitarea profesiei de expert tehnic, în scopul
prevenirii actelor de corupŃie, iar pe de altă parte permite creşterea operativităŃii actului de justiŃie,
tergiversat în multe cazuri datorită întocmirii necorespunzătoare a unor rapoarte de expertiză
tehnică judiciara si extrajudiciara.
Aspecte negative evidenŃiate in urma analizei unor rapoarte de expertiza tehnica si evaluare
imobiliara efectuate de experti tehnici judiciari si extrajudiciari:
Din verificarea unor rapoarte de expertiza tehnica judiciara, care au fost dispuse de INSTANTA in
ultima vreme, se desprinde o concluzie principala, si anume ca majoritatea rapoartelor sunt bine
întocmite, susŃinute si motivate, si raspund clar si concis obiectivelor stabilite de instante la nivelul
exigentelor calitative procedurale in actul de justitie.
Mai mult decât oriunde, în procesul de evaluare în analiza rezultatelor, evaluatorul se bazează pe
experienŃa profesională, informatia din teren, documentare, expertiză şi judecată. El va pondera
semnificaŃia relativă, aplicabilitatea şi fundamentarea fiecărui rezultat şi se va baza mai mult pe metoda
cea mai adecvată naturii evaluării; sunt luaŃi în vizor toŃi factorii şi sunt referiŃi la situatia individuala
obiectiv constatata a clientului, care în ultima instanŃa, direcŃioneaza analiza si concluzia evaluatorului.
9
Criteriile dupa care un expert TEHNIC si evaluator ajunge la o estimare finală a valorii
REZONABILE a unui obiect, fundamentate si motivate, sunt: adecvarea, precizia şi cantitatea de
informaŃii, estimarea finala a valorii, care puse in practica, dinamizează si eficienŃizeaza, calitatea
expertizei, importanta socio-economica a profesiei de expert.
Vom prezenta câteva aspecte, privite critic, legate de modul de elaborare a unor rapoarte de
expertiza tehnica judiciara in constructii civile si industriale, si evaluari constructii si terenuri pentru
constructii, care prin felul in care au fost întocmite nu corespund intru totul cerinŃelor solicitate de clienti
(instante judecatoresti sau parti procesuale),si care aduc atingere onoarei si demnitati expertilor.
14
Pentru a deveni operaŃionale in timp scurt astfel de baze de date (alături de cele construite deja),
incarcarea si exploatarea eficienta a informaŃiilor de interes nu se va putea efectua decât cu colaborarea
strânsa dintre cei ce deservesc tehnica de calcul, experŃii tehnici si factorii de decizie din cadrul societăŃii si
ai AsociaŃiei si ai organizatiei (C.E.T.–R., A.N.E.V.A.R., SAGET si altele).
Declanşarea unei astfel de activităŃi nu este deloc uşoara si presupune o buna dotare tehnica si
un nivel de pregătire profesionala adecvat, care depind foarte mult de cat de sofisticata se doreşte a fi in
final aceasta sursa de informare computerizata. Desigur, atunci când este vorba de calculatoare se pot face si
compromisuri, pentru ca nu intotdeauna performanta însemna si fiabilitate.
Am remarcat ca in general exista experŃi, care pe baza rapoartelor efectuate si a informatiilor culese
de la diverşi beneficiari sau furnizori, si-au dezvoltat baze de date proprii pe care le considera confidenŃiale.
Spunem acest lucru întrucât fiecare dintre noi cunoaşte faptul ca in domeniul evaluării informaŃia costa.
Apreciem ca este normala o asemenea atitudine, datele respective fiind rodul unei activităŃi susŃinute si a
unei experienŃe dobândite nu fara sacrificii. Insa in cazul in care, asa după cum s-a amintit anterior,
interesul pentru crearea unor banei de date la nivelul C.E.T.–R. va fi susŃinut prin acŃiuni concrete, solidare
si fiecare expert cu aportul propriu de informaŃii specifice, vor deveni beneficiari ai unui volum de date poate
mult mai mare si mult mai bine organizat decât cel pe care-l utilizează in prezent.
15
TERMEN … ….. …. ….
16
- proiectul de constructie pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructie
PAC+referatul de verificare (stampila de verificator) al proiectului si dupa caz referatul
de expertiza tehnica sau daca nu avizul din partea proiectantului blocului M. . . . . . .
Sa ma explic pentru amplasarea statiei de emisie receptie pe terasa blocului M. . . . . . trebuia un proiect
de constructii intocmit de un proiectant autorizat , care este obligat prin lege sa ia avizul de la proiectanul
de bloc respectiv “Proiectori Alba” si acest proiect va trata:
- modul de rezemare pe terasa a statiei
- localizarea la ce distanta fata de sifonul de scurgere , dispunerea cabinei, a instalatiilor etc.
fata de zidurile despartitoare
- prinderea blocului de fundatie a statiei de terasa blocului
- modul de izolatie in zona de rezemare etc.
- posibile consecince ce ar putea sa apara.
Toate acestea nu s-au facut si de aici au plecat toate necazurile.
Eu nu pot sa spun de ce nu s-a intocmit proiectul de constructii si montare a statiei dar pot sa
afirm ca fara acest document autorizatia de constructie obtinuta nu isi are efect. Chiar daca admitem ca la
contractul nr, I s-a luat acceptul proprietarilor , pentru contractul nr. II trebuia din nou aceptul din partea
proprietarilor +contractul de inchiriere cu asociatia pe motivul ca s-au schimbat conditiile avute in vedere
la intocmirea primului contract. Si anume ati solicitat prin contractul nr. II marirea suprafetei inchiriate de
la 65 mp in primul contract la 69 mp la care se adauga 4 mp pentru amplasarea unei cabine RBS 2102 -
M3 pe un suport nou si amplasarea unui pat de cabluri de 250 mm iar pentru antena H=3 m 5X2 antene
un spatiu de 45 mp + 2 cabine (containere) pe suprafata de 20 mp.
Deci prin contractul II intervenim asupra constructiei (terasa) cu amplasarea de noi elemente
si potrivit legii 50/1991 trebuia o noua autorizatie de constructie pe care ati obtinut-o dar tot asa fara a
avea proiectul de constructie si motare a acestor aparaturi.
In concluzie se evita din nou intocmirea unui proiect de constructie care sa tina cont de
schimbarile produse si efectele in timp pe care le-ar putea genera modificarile aduse.
Voi demonstra in cele ce urmeaza gravitatea faptului pentru elementul de constructie terasa
blocului si inplicit a apartamentului de sub acest planseu.
Pentru aceasta mergem la STAS 10101/20-90 incarcari date de vant (STAS care era in vigoare
din 90 si este si acum , ba mai mult cand s-a facut armonizarea legislatiei in materie de stasuri in
constructii cu Uniunea Europeana il considera bun asa cun e doar ca l-au numit SR EHV –1991-2-4 2004
. Am precizat toate acestea pentru a intelege ca in materie de constructii suntem de mult in Europa).
Potrivit acestui STAS si aplicat la conditiile concrete de la blocul M. . . . . . rezulta:
Intensitatea nornata a rezultantelor incarcarii date de vant.
Pt = βxCtxCh (h med.)xgvxAt (1)
In care:β = coeficent de rafala β=0, 8
Ct. =coeficentul aerodinamic Ct = 1, 32 tabel 4 interpelat
Ch (hmed.)= coeficentul de variatie a postarii C (h)=1, 087
gv=presiunea dinamica la baza la 10 m deasupra terenului conf. tabel I zona A gv=0, 30KN/MP
At= suprafata cabinei verticale batuta de vant; At=3, 16x2, 927 =9, 24 mp
Dintre pct 2. 5 caz II Z=33, 12 (pentru cabina)
Determinarea lui Z (h med) - parter =3m
- 10 nivele x 2, 70 = 27 m
- suport cabina 0, 20 m
- Inaltimea cabina = 2, 927 m Total = 33, 12 m
O cabina are dimensiunea de 3162 x 2162 x2927 mm (vezi aut. de constructie nr. 47/05. 02.
2007 - de acolo am luat dimensiunile)
17
Pt=0, 8 x 1, 32 x 1, 087 x 0, 3KN/mp x 9, 24 mp = 3, 18 KN
Acest calcul ne spune ca peretele unei cabine de pe terasa blocului la actiunea vantului
intensitate normala a vantului este de 10 ori mai mare ca intensitatea vantului de la nivelul solului sau
pana la 10 m inaltime care este de 0, 30 KN conf. Tabel 1 din STAS.
Efortul unitar la nivelul terasei in dreptul cabinei va fi:
= N/A + M/W N=sarcina verticala (grutatea cabinei)=1000 kg daca are?!
A=aria de rezemare a blocului de fundatie a cabinei 50x50x20cm-4
bucati
M=momentul din vant My
W=modul de rezistenta
W = =1000 kg/50x50x4 buc + 52788/125. 000=1. 000/10. 000 + 0, 422
My=Ptxh=318x166=52. 788 kg/cm h=1/2+2, 927+0, 2=1, 66m=166cm
Pt=3, 18 KN=3. 180N=318Kg 1kg=10 N
W= 50x50x50/6=125. 000 cm cubi
=0, 1 + 0, 422 =0, 1+0, 422=0, 52 Kg/cmp =0, 1-0, 422= -0, 322 cmp
18
Efectul acestei ridicari se modifica astfel :
- la temperaturi peste 25 grade C in atmosfere (punctul de inmuiere a bitumului) hidroizolatia se inmoaie
iar daca avem furtuna hidroizolatia se dezlipeste de stratul suport in zona reazemelor.
- la temperaturi negative in atmosfera hidroizolatia devine rigida si sub actiunea de “ridicare” aceasta
fisureaza. \
Si intr-un caz si in altul, apa gaseste cale libera si accentueaza fenomenul iar sub actiunea
efectului de inghet apa isi mareste volum si dizloca hidroizolatia de la terasa. In concluzie avem dea face
cu un efect dinamic al actiunii vantului asupra unui obiect static (cabina). Convietuirea celor doua
fenomene o rezolva numai proiectantul prin masurile ce le prevede la realizarea proiectului.
Din acest motiv legiitorul tine neaparat la intocmirea unui proiect intocmit de persoana
autorizata ori de cate ori se intervine asupra unei contructii. Dovada practica despre cele de mai sus este
faptul ca hidroizolatia pe terasa blocului M. . . . . . s-a refacut de 4 ori in perioada 2002-2008 pentru
partea de terasa unde sunt amplasate cabinele, iar cealalta jumatate de terasa unde nu sunt cabine nu s-a
refacut niciodata de la darea in exploatare. A confirmat-o si d-l Predoiu (vezi poza cu situatia de la fata
locului).
Toate reparatiile executate dea lungul timpului a avut ca efect inlaturarea efectului unui
fenomen. Noi trebuie sa eliminam cauza si acest lucru se face de catre un proiect intocmit, iar proiect pe
baza unei teme de proiectare data de S. C. V....... care v-a tine cont de toate aspectele.
Acum putem da raspunsul la intrebarea de ce nu au fost probleme in primi cinci ani (vorbesc
de probleme majore).
La contractul I aparatura montata avea forma (plasa) de gratar structura care nu dezvolta asa o
pozitie la actiunea vantului, dar cand s-a venit cu aceste cabine efectul s-a schimbat total in rau si de
aceea era bine sa se fi facut in baza unui proiect care tinea cont de acest lucru. In textul de lege se folosea
mereu cuvantul “autorizat” adica proiectantul autorizat, diriginte de santier autorizat, constructor autorizat
tocmai ca pe fiecare faza sa poate fi o persoana spre care sa ne indreptam pentru a putea recuperea
valoarea unui prejudiciu produs din cauza incalcarii sau nerespctarii prevederilor legale. .
In cazul de fata S. C V....... a facut pe propria raspundere si devine raspunzator pentru toate
cele intamplate.
19
III. Raspund la obiectivele expertizei:
1. Sa indentifice expertul imobilul bloc de locuinte, apartamentul proprietatea reclamantei si
pozitia acestuia in bloc.
Apartent proprietatea reclamantei se gaseste in blocul M. . . . . . la etajul 10 din bulevardul ………..
.....................
2. Sa identifice aparatura si instalatiile montate pe acoperisul blocului, cine este proprietarul
acestora, ce suprafa ocupa din totalul acoperisului.
3. Aparatura si instalatiile montate pe acoperisul blocului sunt o antena cu H=3m realizata din
cadru metalic sub forma de stuctura spatiala vertical pe care sunt dispuse mai multe “lighiane” vorba lui
Ceausescu, doua cabine metalice cu dimensiuni 3. 162x2. 162x2. 927mm, un pat de cabluri de 250 mm
care face legatura intre acestea toate proprietatea S. C. V....... dupa cum ne-a declarat b-l P....S......., seful
de scara de bloc si ocupa o suprafata conform contract II Nr. 12. 354/ 17. 07. 2002 astfel 45 mp pentru
antena 5x2 antene, doua cabine pe suprafata de 20 mp- 69 mp din terasa blocului si cele 2 cabine.
20
3. Sa constate expertul starea hidroizolatiei de pe toata suprafata acoperisului la data identificarii, daca
exista infiltratii de apa pluviala, cauzele acestor infiltratii, zona afectata propund soluitii de remediere
definitiva.
Hidroizolatia pe zona fara instalatii la terasa este foarte buna si nu s-au facut nici un fel de interventii de
la dara in exploatare pana in prezent confirma d-l Predoiu sef de scara.
Pe zona de terasa unde sunt instalatii de telecomunicatii sunt infiltratii, cea mai afectata zona fiind baia
apartamentului 37 (cel care l-am vazut) si in camera de zi alaturata baii ssunt cateva pete la peretele
median.
Solutii de remediere:
- trebuie intocmit un proiect care sa trateze in mod deliberat problema reazemelor,
izolarea in jurul acestora – gruparea cabinelor prin alaturare daca este posibil din punct
22
…………………….
7. Sa se determine daca fata de cele constatate impreuna cu reclamanta din procesul verbal 07. 06. 2007
au aparut degradari noi datorate infiltratilor sau acestea s-au amplificat intrucat nu au fost remediate de
reclamanta asa cum s-a convenit.
Fata de procesul verbal din 11. 08. 2008 masurile stabilite s-au realizat astfel:
-S-a refacut hidroizolatia terasei din zona cu instalatiile S. C. V......., iar in ap 37 baie nu erau executate
lucrarile de reparatie
-O alta masura care a fost stabilita cea de inundare a terasei dupa refacere nu pot sa spun daca s-a facut
sau nu intrucat nu a putut dovedi cu un proces verbal semnat de executant si asociatie ca s-au executat
aceste lucrari.
8. Sa stabileasca expertul valoarea totala a prejudiciului constatat.
Valoarea prejudiciului fata obiectul anexei I si are valoare de 5. 002, 03 RON
Pentru realizarea unui astfel de proiect propun firma ‘Proiect Alba’ din doua motive:
- a executat proiectul blocului M. . . . . . si detine toate informatiile legate de terasa si
apartamentele de sub terasa
- dispune de personal bine pregatit si au o carte de vizita care-i onoreaza- inainte de 1989 a
proiectat toate blocurile din Alba si nu numai.
INTOCMIT
23
ANEXA I
ETAPE DE LUCRU PENTRU RECONDITIONAREA BAII:
- Demontare chiuveta portela - 1 buc
- Demontare vana 1, 70x0, 70x0, 6 - 1 buc
- Demontare zidarie din fata vanei
- Desfacere tencuiala - tavan 2x1, 88 =3, 75 mp
- pereti 8, 3x0, 9-0, 5x0, 4-0, 7x0, 5 = 7 mp
- faianta 8, 3x1, 5-0, 7x1, 5 = 11, 4 mp
- gresie 1, 88x2-0, 7x1, 7 = 2, 57 mp
- Transport moloz pe orizontala prin purtare directa – 15 m la etaj – 30 m pe verticala - 50
m in curte la ghena de gunoi
De refacut:
- Tencuiala tavan + lavabila + glet de ipsos = 3, 75 mp
- Tencuiala pereti + lavabila = 7 mp
- Montare fainata = 11, 4 mp
- Montare gresie = 2, 55 mp
- Montare vana + imbracat cu zidarie
- Vopsit la usa si geam
h=2, 4 m
h faianta=1, 5 m
Deviz pe lucrare
Reabilitare baie apartament 37 bloc M. . . . . . C. . . . . . . . . str ………….
24
12 Demontare lavoar 1 B - - 24,15 - 24,15
uc 24,15
-
13 Demontare zid din 1 M 0,02 0.02 8,19 - 8,21
fata vanei p 8,19
-
14 Curatire caramida si 35 B - - 0,4 - 0,4
recuperare uc 0,01
-
15 Desfacere de tencuieli 10,8 M - - 64,04 - 64,04
pereti si tavane p 5,93
16 Desfacere pardoseli 2,55 M 0,1 0,25 37,28 - 37,53
p 14,62
17 Demontare placi 11,40 M - - 382,58 - 382,58
faianta p 33,56
18 Transport materiale 0,7 T - - 52 - 52
52
19 Demontare si montare 1 M 8,5 8,5 15,58 - 24,06
calorifer p 15,58
Total = 4. 203, 39
…………………………
Total general = 5. 002, 03 RON
INTOCMIT
ING. INDREI NICOLAE
JUDECATORIA A. . . . . . . . . EXPERT
DOSAR ................./2008 ING. INDREI NICOLAE
Tel. 0722628272
25
RAPORT DE EXPERTIZA TEHNICA
Onorata instanta ,
INTOCMIT
Generare de informaŃii
●Rapoarte;●Planuri de acŃiune;
●Proiecte inclusiv pentru atragerer
de fonduri europene
27
Analiză şi diagnoză –trafic rutier -2
Calitatea traficului rutier este decrisă prin criterii/indicatori de calitate măsurabili sau calculabili. Valorile
indicatorilor pot fi grupate în şase clase de calitate. Exemple de criterii/indicatori de calitate pentru
diferite tipuri de artere rutiere şi elemente ale unei artere sunt prezentate mai jos
Tipul arterei / element Criteriu Indicator
28
Drum judeŃean cu două benzi Densitatea traficului K
IntersecŃie nesemaforizată Timp de aşteptare mediu w
IntersecŃie semaforizată Timp de aşteptare mediu w
Transport comun de persoane Viteza de transport VTC
Probabilitatea unei perturbaŃii pP
Disponibilitatea locurilor pe scaune Rs
Disponibilitatea locurilor în picioare Rp
Artere de trafic pietonal Densitatea traficului k
Şase trepte de calitate A,B,C,D,E şi F.→ A participanŃii la trafic sunt foarte rar influenŃaŃi de
alŃi participanŃi, au libertatea de mişcare permisă de arteră, traficul este fluent şi liber.→ B prezenŃa altor
participanŃi la trafic se face simŃită dar influenŃează puŃin participantull individual, traficul este fluent şi
aproape liber..............→F cererea este mai mare decât capacitatea,artera rutieră este suprasolicitată.
A ≤5
B ≤12
29
C ≤20
D ≤30
E ≤40
F >40
Clasa A: ParticipanŃii la trafic sunt extrem de rar influenŃaŃi de alŃi participanŃi. Densitatea redusă permite
libertatea de mişcare dorită. În limita vitezei legale , conducătorii auto pot să-şi aleagă liber viteza de
deplasare în funcŃie de caracteristicile segmentului. Pentru menŃinerea vitezei de deplasare sunt necesare
puŃine depăşiri care se pot efectua fără mari pierderi de timp. Traficul este liber în mare măsură
Culegerea automată a datelor de trafic, rezultate pe o stradă din centrul istoric al Braşovului
30
Exemplificare: Evaluarea expunerii la zgomot ambiental a locatarilor “Caminului pentru persoane în
vârstă” de pe strada Iuliu Maniu nr.35
1. IDENTIFICAREA OBIECTIVULUI
ACUSTIC (ADRESA).
DestinaŃie : Azil de bătrâni
Descrierea sumară a faŃadei : Cladire două
etaje din cărămidă tencuită, ferestre din
lemn, acoperiş din Ńiglă (450) Strada : Iuliu Maniu Număr : 35
31
Reprezentare procentuala a traficului auto global pe strada Iuliu Maniu tronsonul
„13 Decembrie – Cuza Voda”
2800
2600
2400
2200
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Ora
32
33
Iuliu Maniu nr.35 Zgomot ziua
34
35
Ziua : 6.00 – 22.00 Noaptea : 22.00 – 6.00
Disponibilitatea de plată pentru o calitate superioară a mediului
o Calitatea mediului este descrisă prin indicatorii: nivelul poluării sonore ; nivelul
poluării aerului; radiaŃii neionizante, aşa numitul “electrosmog” generat de prezenŃa
antenelor de telefonie mobilă
37
Caracteristica Zue Lu
locuinŃei rich gano
DiatanŃa faŃă de
centrul oraşului -3,5% -6,1%
(km)
Caracteristica Zuerich Lugano
locuinŃei
SuprafaŃa (metri 0,3%
patraŃi) 0,4%
xx =
Praf - - Antenă de telefonie nu s-a
(micrograme/metru 1,7% 2,0% mobilă la distanŃă 27 putut
cub) < 200µετρι deter
Zgomot dB(A) - - mina
0,3% o,9% statis
tic
Antenă de telefonie -
mobilă la 1,9% xx
distanŃă<
< 200µετρι
NOTA REDACłIEI:
extrajudiciară în situaŃii în care apar puncte de vedere divergente între părŃile interesate, în mod
deosebit între experŃii desemnaŃi de instanŃe şi experŃii parte acceptaŃi de instanŃe în cauzele în
litigiu.
ExperŃilor Tehnici din România sunt destinate uzului experŃilor tehnici, membri ai CET-R,
39
SCURTĂ PREZENTARE OBIECTUL PRINCIPAL DE ACTIVITATE
CORPUL EXPERłILOR TEHNICI DIN ROMÂNIA este o asociaŃie Principalul obiectiv al CORPULUI EXPERTILOR TEHNICI DIN
profesională nonguvernamentală, independentă şi nonprofit. A luat ROMÂNIA îl reprezintă asigurarea desfăşurării în bune condiŃii a
fiinŃă în anul 1992 prin SentinŃa civilă nr. 56 din 06.02.1992 a activităŃii de expertiză de către membrii săi, în care scop:
Judecătoriei Sectorului 1 a Municipiului Bucureşti. Sediul central este
în Bucureşti, Bd. Corneliu Coposu nr. 3, bl. 101, sc. 1, et. 1, ap.2,
sector 3, având filiale în 39 de judeŃe. • Asigură pregătirea şi perfecŃionarea pregătirii profesionale a
membrilor săi în specialităŃile în care aceştia îşi desfăşoară activitatea
CORPUL EXPERłILOR TEHNICI DIN ROMÂNIA este format din ca experŃi, în care scop organizează:
experŃi cu o vastă experienŃă şi o bună pregătire profesională, conferinŃe, simpozioane, sesiuni-dezbateri şi informări cu teme
specializaŃi în activitatea de consultanŃă şi asistenŃă tehnico- referitoare la obiectivele profesionale de interes,
economică, atestaŃi şi recunoscuŃi de către forurile competente:
cursuri de pregătire şi perfecŃionare a experŃilor tehnici în diferite
domenii de expertiză tehnică, inclusiv pentru prezentarea la
-Ministerul JustiŃiei şi LibertăŃilor CetăŃeneşti; examenul de atestare a persoanelor care doresc sa devină experŃi
-Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii; tehnici,
CORPUL EXPERłILOR TEHNICI DIN ROMÂNIA este membru • CORPUL EXPERłILOR TEHNICI DIN ROMÂNIA are evidenŃa
fondator al Uniunii Profesiilor Liberale din România, împreună cu experŃilor tehnici, pe specialităŃi, la nivel central şi teritorial; baza de
Uniunea AvocaŃilor din România, Uniunea NaŃională a Notarilor date formată din: C.V.-ul, specialităŃile expertului şi numărul de
Publici din România, Colegiul Medicilor din România, Corpul telefon al acestuia, poate fi consultată la sediul central al CET-R.
ExperŃilor Contabili şi Contabililor AutorizaŃi din România, Uniunea
ArhitecŃilor din România, AsociaŃia Farmaciştilor din România. PRINCIPALELE DOMENII DE CALIFICARE A MEMBRILOR -
EXPERTI TEHNICI
COLABORĂRI ÎN DOMENIUL
DE ACTIVITATE
ConstrucŃii (ConstrucŃii civile şi industriale; ConstrucŃii feroviare
linii, drumuri şi poduri; ConstrucŃii hidrotehnice, InstalaŃii pentru
CORPUL EXPERłILOR TEHNICI DIN ROMÂNIA, colaborează cu
construcŃii);
următoarele asociaŃii profesionale:
Corpul ExperŃilor Contabili şi Contabililor AutorizaŃi din Topografie, cadastru, geodezie;
România; Industrie (Industrie alimentară şi frigotehnie; Industrializarea
lemnului; Maşini unelte şi scule; Metalurgie; Electrotehnică;
AsociaŃia NaŃională a Evaluatorilor din România; Calculatoare; Electroenergetică; Termoenergetică; Utilaje şi
AsociaŃia Generală a Inginerilor din România; tehnologia sudării; Tehnologia construcŃiilor de maşini; Automatică şi
AsociaŃia Generală a Constructorilor din România; informatică industrială; Petrol şi gaze; Electronică; Procese pirogene
şi incendii)
Societatea Pentru ProtecŃia Mediului Înconjurător; Autovehicule circulaŃie rutieră
AsociaŃia ConsultanŃilor în Management din România; Agricultură (Agricultură; ÎmbunătăŃiri funciare; Silvicultură;
Centrul NaŃional de Formare Management şi Asigurarea Zootehnie; Medicină veterinară)
CalităŃii;
Bunuri (Evaluări bunuri mobile economie; Metale preŃioase).
Institute de Cercetare şi Proiectare.
40