1 - Arhitectura: PARTEA SCRISA: memoriu tehnic de arhitectura deviz estimativ PARTEA DESENATA: planul de amplasament - sc.

1:500 planurile proiectiilor orizontale - sc.1:50 planul invelitorii - sc.1:50 sectiuni caracteristice - sc.1:50 fatadele casei (N,S,E,V,) - sc.1:50 2 Structura (rezistenta) : PARTEA SCRISA: memoriu tehnic de rezistenta

Program pentru controlul calitatii pe parcursul fazelor de executie determinante

PARTEA DESENATA: planul fundatiilor - sc.1:50 detalii de fundare - sc.1:25 + extras de armatura plan cofraj si armare planseu peste parter (si subsol unde e cazul) - sc.1:50 + extras de armatura plan armare grinzi,centuri,stilpi. - sc.1:50(25) + extras de armatura plan sarpanta si detalii de sarpanta + extras de lemn - sc.1:50 3 Instalatiile : PARTEA SCRISA: memoriu tehnic de instalatii PARTEA DESENATA: planuri instalatii sanitare -sc.1:50 planuri instalatii electrice -sc.1:50 planuri instalatii termice - sc.1:50 NOTA: 1. Documentatia e semnata de architect cu drept de semnatura inscris in Ordinul Arhitectilor din Romania si verificata de verificator atestat . 2. La cerere se poate intocmi documentatie pt.obtinerea certificatului de urbanism.

ACTE NECESARE REALIZARII PROIECTULUI

1 . Planul de amplasament intocmit de un topograf autorizat vizat O.C.P.I . - sc1:500 sau 1:1000 2 . Studiu geotehnic (unde e cazul ) 3 .Copie dupa buletin beneficiar. Nota: Plata avansului ( 15-30% din valoarea totala a proiectului) se poate face: -personal in cadrul unei intilniri stabilite -sau in contul societatii S.C. VILAGE CONSTRUCT S.R.L. cu sediul in Beclean, str.M.Viteazu, nr.26, jud.Bistrita-Nasaud J06/44/25.01.2005 ; CUI : 17156650 reprezentata legal de Suson George Sergiu administrator si asociat unic ---- RO82RNCB0039014628580001 , deschis la BCR Beclean ----

Pentru detalii privind modul de colaborare respective livrare a proiectului , preturi proiect sau orice alte informatii despre proiectele noastre de case va rugam sa ne contactati la:Telefon: 0263343272 Mobil: 0740069279 E-mail: sergiu_proiecte@yahoo.com

Harta Realizari Click pentru a mari harta PROTECTIA DREPTURILOR DE AUTOR Toate drepturile de autor ale prezent rii arhitectonice a caselor rezidentiale sunt rezervate i protejate de lege. F r aprobarea autorului este interzis copierea, difuzarea sau folosirea oric rui proiect publicat. Societatea VILAGE CONSTRUCT are ntocmit un sistem de protec ie juridic a caselor rezidentiale i a proiectelor arhitectonice. MARCA INREGISTRATA A SOCIETATII Societatea VILAGE CONSTRUCT folose te la proiecte de documentare sigla de protec ie a societ ii hologram , care dovede te autenticitatea acestor documente. F r hologram aceste materiale sunt f r valoare i proiectul de documentare este neautorizat.

Home

Executia constructiei

Legea va da (inca) posibilitatea construirii cu lucratori angajati direct de dumneavoastra, indiferent daca lucrarea este pe numele unei persoane fizice sau juridice. Acest mod de lucru se numeste regie proprie si are avantajul major al reducerii costului final cu cunatumul profitului si cheltuielior indirecte ale potentialei firme de constructii si al tva-ului adaugat peste acestea. Diferenta este importanta, orientativ 20%, dar poate fi si mai mica. Ea mai rezulta si din faptul ca echipele de muncitori care practica acest mod de a construi lucreaza in general la negru. Regia proprie are si dezavantaje importante: nu exista si nu poate exista un contract intre dumneavoastra si lucratori si, prin urmare, nu aveti pe cine sa trageti la raspundere in cazurile neplacute; nu aveti nici o garantie a calitatii lucrarilor; nu aveti nici garantia ca echipa angajata pentru lucrare isi va termina treaba, sau, cum se intampla foarte des, o va abandona intr-un stagiu oarecare; va trebui sa va ocupati direct de achizitionarea unora sau tuturor materialelor etc. In cazul in care faceti o lucrare in regie proprie este foarte important sa apelati la un consultant de specialitate pentru a putea controla mersul lucrarilor, atat tehnic cat si financiar. A doua posibilitate este sa angajati o firma de constructii pentru realizarea cladirii. Dupa cum rezulta din comparatia de mai sus, singurul dezavantaj al acestei variante este pretul. Pentru alegerea constructorului, este bine a fi parcurse cateva etape, care vor fi detaliate ulterior. Participarea arhitectului si a dirigintelui de santier este de preferat in aceasta alegere, fiind persoanele cele mai implicate in proiect, cat si in santier. a) Prospectarea generala a pietei:

este de preferat sa se faca prin relatii personale, de tipul celor recomandate, cunoscandu-se deja modul de lucru si rezultatele muncii echipei, dar si prin consultarea de reviste specializate, site-uri de internet, de preferat insa echipe din zona in care se va construi

in acelasi timp este recomandata documentarea cu privire la ceea ce va insemna executarea si punerea in opera a proiectului: raportul cerere-oferta, preturi orientative, studierea pietei de materiale de constructii, etc

cererea ofertelor este bine sa se faca catre firme cat mai diferite (de preferat minim 3) , astfel incat sa existe in final o plaja cat mai larga si posibilitati cat mai nuantate de alegere

b) Cererea de oferta se intocmeste de catre beneficiar sau de catre arhitect / diriginte de santier, avand un continut identic pentru toti ofertantii, si cuprinde in mare: memoriile tehnice pe specialitati, caietele de sarcini, antemasuratorile, piesele desenate, eventual se mentioneaza faza de autorizare in care se afla proiectul

c) Oferta constructorului, ca raspuns la cererea de oferta, trebuie sa cuprinda in principiu:

prezentarea generala a firmei (atesat de desfasurare legala a activitatii in constructii, nivelul de dotare tehnica, tipul fortei de munca, cadre tehnice / atestat pentru calitate, certificat ISO, posibilitatea de aprovizionare cu materiale, etc)

prezentarea portofoliului de lucrari realizate ( de preferat lucrarile de acelasi tip cu cel dorit), recomandari de la alti beneficiari

insusirea si intelegerea proiectului tehnic (observatii tehnologice, semnalarea neclaritatilor sau a omisiunilor din proiect)

o o

modul de asigurare a organizarii de santier (mai ales in cazul terenurilor mici) propunerea si tipul contractului de construire (avansul, decontarea lucrarilor executate, garantiile de buna executie, etc)

o o

graficul de executie al lucrarilor esalonate in timp oferta de pret (deviz pe categorii de lucrari si pe obiect, precizarea cheltuielilor directe si indirecte, cota de profit retinut, etc)

d) Selectarea ofertelor si alegerea constructorului final se face pe baza analizarii ofertelor primite, tinandu-se cont de pret, cat si de modul in care se raspunde exigentelor din cererea de oferta :

nu trebuie uitat cat de importante sunt, pe langa pret, si celelalte garantii oferite de firma constructoare: seriozitate contractuala, experienta in domeniu, ritmul de executie si calitatea acesteia, recomandarile primite de beneficiari, etc

ofertele primite cu preturi foarte mici sunt fie nedocumentate suficient, fie in lipsa de lucrari; de asemenea, ofertele foarte costisitoare nejustificate financiar nu sunt plauzibile si nu pot fi explicate doar printr-un spor de calitate suplimentar

Prevederi urbanistice

Asa cum am precizat in rubrica "Amplasarea constructiei", exista un set de reguli ce trebuiesc

respectate atunci cand va decideti sa construiti un imobil. Aceste reguli sunt intitulate ca fiind "prevederi urbanistice" si sunt de trei tipuri dupa cum urmeaza:

1. Generale (care privesc intreaga localitate) 2. Zonale (care privesc o anumita zona) 3. De detaliu (care privesc o vecinatate sau o zona restransa)

Aceste regulamente vin insotite de planuri care poarta nume semnificative:

1. P.U.G - Plan Urbanistic General (exemplu de plan)

Planul Urbanistic General este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza. In acelasi timp, planul urbanistic general stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, planurile urbanistice zonale si apoi planurile urbanistice de detaliu. Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic General: - optimizarea relatiilor localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean - valorificarea potentialului natural, economic si uman - stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan - rganizarea si dezvoltarea cailor de comunicatie - stabilirea si delimitarea zonelor construibile - stabilirea si delimitarea zonelor functionale - stabilirea si delimitarea zonelor cu interdictie temporara si definitiva de construire - stabilirea si delimitarea zonelor protejate - modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare - videntierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor - delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica - stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor

2. P.U.Z - Plan Urbanistic Zonal (exemplu de plan)

Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile planului urbanistic general al localitatii din care face parte. Prin planul urbanistic zonal se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata. Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal: - organizarea retelei stradale - zonificarea functionala a terenurilor - organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane - indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc) - dezvoltarea infrastructurii edilitare - statutul juridic si circulatia terenurilor - delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona studiata - masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona studiata - mentionarea obiectivelor de utilitate publica - masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice - reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent planului urbanistic zonal

3. P.U.D - Plan Urbanistic de Detaliu (exemplu de plan)

Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General si Planului Urbanistic Zonal, explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. Planul urbanistic de detaliu reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii

compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire. Daca nu exista Plan Urbanistic de Detaliu pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza Planului Urbanistic General si Planului Urbanistic Zonal. Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic de Detaliu: - regimul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor - compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor - relatii functionale si estetice cu vecinatatea - asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare - permisivitati si constrangeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor - modul de ocupare si utilizare a terenului (P.O.T, C.U.T) - functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor - integrarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate - interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cu constructiile si amenajarile noi propuse (daca este cazul) - circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate (accese pietonale si auto) - parcaje, spatii de recreere si de joaca - echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari, modernizari, etc) - functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului Constructiile ce urmeaza a fi ridicate trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul de constructie. Planul urbanistic general (P.U.G) poate fi modificat de planul urbanistic zonal (P.U.Z) dar si de cel de detaliu (P.U.D). Principalele constrangeri sunt:

In ce domeniu urmeaza sa functioneze constructia. (De exemplu, nu este permisa construirea unui imobil de locuinte intr-o zona destinata productiei agricole.)

o o

Inaltimea maxima a imobilului exprimata atat in metri cat si in etaje. Distanta dintre cladire si limitele terenului. (In general minim 3 metrii fata de partile laterale ale terenului si minim 5 metrii fata de fata si spate)

Procentul de ocupare al terenului (P.O.T). (Acesta este un raport intre suprafata acoperita la sol de imobilul spre construire si suprafata totala a terenului. Procentul poate varia intre 70%~80% pentru zonele centrale si 20%~30% pentru cartierele noi, de lux)

Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T). (Acesta este un raport intre suprafata totala desfasurata a imobilului (toate etajele imobilului) si suprafata totala a terenului. Coeficientul acesta este rezultat prin inmultirea procentului de ocupare cu numarul de etaje admise.)

In functie de proprietatile terenului si specificatiile acestuia, precum si de constrangerile enumerate mai sus, se elibereaza, de catre primarie, un certificat de urbanism. Acesta este actul oficial care tine evidenta tuturor constragerilor (conditiilor de construire) care trebuiesc respectate pe un anumit teren. Dupa cum ati ghicit deja, obtinerea unui astfel de document inainte de achizitionarea terenului in cauza este o miscare isteata ce va poate scapa de situatii neplacute care pot aparea pe viitor. Exemplu de astfel de situatie este cand planurile urbanistice generale prevad, pe viitor, largirea strazilor la care terenul dumneavoastra are acces. In acest caz, planul urbanistic specific terenului in cauza va contine constrangeri cu privire la retragerile imobilului fata de marginile terenului, distante ce se vor calcula fata de aceste limite viitoare ale terenului (3~6 metrii). Daca terenul are acces la doua astfel de strazi, pierderile ar fi destul de mari.

Proprietatile terenului

Daca nu aveti deja un teren si doriti sa achizitionati unul nou primul pas este sa intocmiti un certificat de urbanism pentru terenul respectiv si sa verificati constrangerile specificate in acesta. Constrangerile in general se refera la latimea la strada a terenului, suprafata minima, dimensiunile minime la care se afla imobilul ce urmeaza a fi construit fata de marginile terenului, inaltimea maxima si suprafata maxima de acoperire permisa.

Mai intai dorim sa specificam ca, in functie de pozitia pe care o ocupa in interiorul unui teren, cladirile sunt clasificate in:

Cladiri izolate - acestea sunt retrase fata de toate marginile terenului, dar nu neparat si de marginea stradala.

Cladiri alipite la calcan - acestea sunt construite pana la marginea unui teren (zidul de la marginea terenului se numeste calcan si nu permite existenta ferestrelor, el fiind destinat unei viitoare alipiri cu o casa alturata)

Cladiri insiruite - acestea sunt construite pe toata latimea terenului (sunt alipite la ambele capete cu cladirile vecine)

In cele ce urmeaza, vom trece in revista fiecare constrangere, unde vom adauga si specificatiile necesare (cifrele, estimarile si procentele ce apar mai jos se aplica pentru localitatea Bucuresti, pentru alte localitati acestea pot sa difere)

Latimea la strada a terenului si suprafata minima - latime: 12 metri, suprafata: 200 metri patrati

Cladiri izolate

Cladiri alipite la calcan - latime: 10 metri, suprafata: 200 metri patrati Cladiri insiruite - latime: 8 metri, suprafata: 150 metri patrati

Distantele minime fata de marginile terenului - limite laterale: 3 metri, limite fata/spate: 5 metri

Cladiri izolate

Cladiri alipite la calcan - limite laterale: 3 metri (latura fara calcan), limite fata/spate: 5 metri Cladiri insiruite - limite laterale: 0 metri, limite fata/spate: 5 metri

Coeficientii urbanistici

P.O.T - procentul de ocupare al terenului - exprima raportul dintre suprafata construita la sol (SC) si suprafata terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu. P.O.T = 25%). (exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un P.O.T de 25%, atunci vom putea construi pe un sfert din suprafata terenului). C.U.T - coeficientul de utilizare al terenului - exprima raportul dintre suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).

Alti factori importanti

Orientarea fata de punctele cardinale

Desigur, depinde si de preferintele dumneavoastra, dar in general oamenii simt nevoie de spatiu si lumina. Ca urmare, nu este recomandabila asezarea spatiilor interioare importante catre nord (nordest) si, mai putin, catre vest. Pentru un teren cu latura de sud spre strada si cea de nord spre spate, va exista o problema importanta: spatiile principale daca vor fi orientate spre nord, vor fi lipsite de lumina directa a soarelui, iar daca vor fi orientate spre strada (sud) vor fi lipsite de intimitate. Aceasta problema, odata aparuta, nu poate fi rezolvata decat printr-o solutie arhitecturala inteligenta, care evident, este mai costisitoare decat asezarea standard.

Natura geotehnica a terenului

Problema de fapt nu consta in imposibilitatea construirii, cladirile pot fi ridicate pe orice tip de teren, doar ca executia unei lucrari pe un teren neprietenos poate impune solutii foarte costisitoare car pot genera si alte constrangeri (exemplu: constructia trebuie sa aibe obligatoriu subsol sau obligatoriu fara subsol). Solutia pentru evitarea unor astfel de neplaceri este intocmirea unui studiu geotehnic inaintea cumpararii terenului. Acest studiu se intocmeste de catre ingineri geotehnicieni, costa la nivelul a cateva milioane de lei, si este oricum neaparat necesar in proiectare.

Natura juridica a terenului

La achizitionarea unui teren nou trebuie sa primiti actul de proprietate asupra terenului, care mai apoi trebuie intabulat la judecatorie pentru autorizarea constructiei unei cladiri. De asemenea trebuie sa va asigurati ca terenul nu face obiectul nici unui proces aflat pe rol. Daca terenul face parte dintr-un circuit agricol, acesta trebuie scos din acest circuit pentru a se putea construii pe el. Daca terenul este foarte mare, dar contructia urmeaza sa ocupe doar o suprafata mica din acesta, este recomandata impartirea terenului in mai multe loturi, pentru a evita realizarea unui plan urbanistic de detaliu ce poate fi impus de primarie.

Utilitatile urbane si caile de acces

Ultimul factor important pentru alegerea terenului este format din utilitatile urbane (electricitate, apa, canalizare, gaze, telefonie, internet, etc) si caile de acces (strazi, bulevarde si sosele importante).

Utilitatile urbane

Cu singuranta in ziua de azi este foarte greu de imaginat viata fara curent electric, apa de la robinet, gaze, telefonie chiar si internet. De aceea este destul de important sa alegeti un teren care poate beneficia de utilitatile urbane oferite de apropierea unui centru urban. Desigur, exista alternative, dar de cele mai multe ori acestea sunt atat de costisitoare (atat ca si timp cat si ca pret), incat mai bine va descotorisiti de ele, dar dupa cum spuneam traiul devine foarte greu, daca nu insuportabil dupa aceea pentru o persoana obisnuita cu luxul oferit de aceste utilitati. Asadar, va recomandam sa achizionati un teren cat mai apropiat de un centru urban, chiar daca este ceva mai scump (daca bugetul nu va permite sa achizionati unul chiar in interioriul unui oras) deoarece chiar si racordarile la utilitatile urbane sunt destul de costisitoare si necesita detul de mult timp.

Caile de acces

Desigur, daca terenul se afla in afara orasului, probabil locul dumneavoastra de munca se afla in oras. Pentru aceasta doriti sa va aflati cat mai aproape de o strada, sosea sau bulevard important, cu trafic fluent, care va permite sa ajungeti imediat in orasul respectiv. In acelasi timp veti dori cu siguranta si o anumita distanta de zgomotul si poluarea traficului. Distanta trebuie calculata in functie de vegetatia locala dar si de gradul de poluare produs de strada principala respectiva. O retragere corecta ar fi de aproximativ 150 metri pentru strazile principale, 250 metri pentru bulevarde si sosele nationale. Desigur, distantele sunt orientative, situatia reala de la fata locului este indicatorul principal. Pentru o evaluare corecta a gradului de poluare, incercati sa vizitati terenurile pe care doriti sa le achizitionati in timpul zilei, cand credeti dumneavoastra ca traficul este cel mai intens. Vizitele dupa orele de program s-ar putea sa va insele, deoarece s-ar putea sa nu observati anumite surse de poluare, de exemplu cea sonora.

Utilitatile publice

Desi, nu este mentionat in titlul acestei rubrici, utilitatile publice sunt un alt factor important pe care ar trebui sa-l luati in considerare. Printre acestea enumeram: magazine, parcuri, gradinite, scoli, mijloace de transport in comun, grupuri sanitare si orice alte facilitati publice disponibile in centrele

urbane. In cartiere noi acestea vor aparea cu timpul, dar este important sa estimati perioada pentru a avea o buna cunoastere a traiului pe care urmeaza sa-l duceti in zona respectiva.

Avizarea constructiei

Pentru a putea construi, modifica sau demola o cladire, din punct de vedere legal, este necesara o autorizatie de construire sau de demolare dupa caz. Pentru obtinerea acestei autorizatii trebuie parcursi trei pasi principali:

o o o

Obtinerea unui Certificat de Urbanism (C.U) Obtinerea de diverse avize Obtinerea unui Proiect de Autorizatie de Construire (P.A.C)

Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatea responsabila cu construirea din zona dumneavoastra va instinteaza ce si in ce conditii puteti construi. Durata legala de emitere a certificatului, masurata de la depunerea actelor, este de maxim 30 de zile. Durata reala variaza insa de la 5-7 zile la unele comune pana la 6 luni si mai mult in Bucuresti. O medie pentru Bucuresti ar fi de 45-60 de zile, desi sunt diferente importante intre sectoare. Certificatul de urbanism nu permite construirea ci enumera doar actele necesare pentru a obtine autorizatia de construire, dintre care cele mai importante, pe langa proiect, sunt avizele si acordurile. Taxa care se plateste pentru eliberarea unui certificat de urbanism este de 5-10 lei noi. Actele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism:

o o

cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism

plan de incadrare in zona ( scara 1:5000 ), eliberat pe suport topografic si vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie + plan de situatie ( scara 1:1000, 1:1500); memoriu de prezentare

act de proprietate sau alt titlu referitor la situatia juridica a terenului (optional)

Avize si acorduri

Exista doua categorii de avize si acorduri:

o o

Cele obtinute de la furnizorii de utilitati (electricitate, apa, canal, gaze, telefonie, salubritate) Cele obtinute de la diverse autoritati, privitor la probleme de: mediu, aparare civila, sanatate publica, aparare contra incendiilor, monumente istorice si zone protejate, regimul apelor de suprafata si din subsol, interventiile pe cladiri existente, circulatie (comisii la primarie si politie), etc.

Nu se cer toate aceste avize pentru fiecare cladire, ci doar cele relevante in fiecare caz, desi lucratorii de la primarie care fac aceste cereri tind sa se acopere si sa ceara cat mai multe acte, cu toate ca exista legi care definesc clar situatiile in care un anume aviz este necesar. Sunt cazuri in care unele avize sunt necesare pentru obtinerea altora. Unii avizatori cer efectuarea unei vizite la amplasament (sanatatea populatiei, inspectia de stat in constructii, apele romane). Durata de obtinere a avizelor variaza de la un caz la altul intre urmatoarele limite: in prezent acordul de mediu la Bucuresti se emite pe loc, iar dupa comisia de circulatie se poate astepta doua luni si mai mult. In general totusi, durata medie de obtinere a tuturor avizelor este de 45 de zile. Pe langa proiect, avize si acorduri, se mai pot cere de catre primarii: declaratie pe proprie raspundere ca imobilul nu face obiectul vreunui litigiu aflat pe rol intr-o instanta judecatoreasca, studiu geotehnic, ridicare topometrica, acordul vecinilor, expertize tehnice, diverse studii si altele. Din nou, aceste acte sunt cerute seclectiv, in functie de caz. Costul avizelor variaza de la zero, in cazul inspectoratului de stat in constructii, pana la 200-300 lei noi in cazul apelor romane. Studiul geotehnic si ridicarea topometrica pot varia intre 300 si 2000 lei noi fiecare, in functie de

natura si dimensiunile terenului, dar un pret mediu ar fi de 500 lei noi. Pretul expertizei tehnice se calculeaza la metru patrat de constructie expertizata si poate fi de 4 lei noi/metru patrat.

Autorizatia de construire

Autorizatia de construire este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii. Taxa de autorizare se calculeaza ca un procent (0,5%) din investitia autorizata. Atat autorizatia cat si certificatul de urbanism trebuie semnate de primar, arhitectul sef si secretarul primariei. Durata totala a autorizarii, de la depunerea actelor pentru certificatul de urbanism pentru Bucuresti este de 4-5 luni in medie, in conditii obisnuite. Din acest motiv, momentul propice de incepere a autorizatii este cu 5-6 luni inainte de preconizata incepere a lucrarilor, pentru siguranta. Actele si documentele necesare obtinerii autorizatie de construire:

o o o

cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura + specialitati conexe) documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie; -actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie

o o o

certificatul de urbanism avizele si acordurile legale necesare, cerute prin certificatul de urbanism declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului

Executia constructiei

Legea va da (inca) posibilitatea construirii cu lucratori angajati direct de dumneavoastra, indiferent daca lucrarea este pe numele unei persoane fizice sau juridice. Acest mod de lucru se numeste regie proprie si are avantajul major al reducerii costului final cu cunatumul profitului si cheltuielior indirecte ale potentialei firme de constructii si al tva-ului adaugat peste acestea. Diferenta este importanta, orientativ 20%, dar poate fi si mai mica. Ea mai rezulta si din faptul ca echipele de muncitori care practica acest mod de a construi lucreaza in general la negru. Regia proprie are si dezavantaje importante: nu exista si nu poate exista un contract intre dumneavoastra si lucratori si, prin urmare, nu aveti pe cine sa trageti la raspundere in cazurile neplacute; nu aveti nici o garantie a calitatii lucrarilor; nu aveti nici garantia ca echipa angajata pentru lucrare isi va termina treaba, sau, cum se intampla foarte des, o va abandona intr-un stagiu oarecare; va trebui sa va ocupati direct de achizitionarea unora sau tuturor materialelor etc. In cazul in care faceti o lucrare in regie proprie este foarte important sa apelati la un consultant de specialitate pentru a putea controla mersul lucrarilor, atat tehnic cat si financiar. A doua posibilitate este sa angajati o firma de constructii pentru realizarea cladirii. Dupa cum rezulta din comparatia de mai sus, singurul dezavantaj al acestei variante este pretul. Pentru alegerea constructorului, este bine a fi parcurse cateva etape, care vor fi detaliate ulterior. Participarea arhitectului si a dirigintelui de santier este de preferat in aceasta alegere, fiind persoanele cele mai implicate in proiect, cat si in santier. a) Prospectarea generala a pietei:

este de preferat sa se faca prin relatii personale, de tipul celor recomandate, cunoscandu-se deja modul de lucru si rezultatele muncii echipei, dar si prin consultarea de reviste specializate, site-uri de internet, de preferat insa echipe din zona in care se va construi

in acelasi timp este recomandata documentarea cu privire la ceea ce va insemna executarea si punerea in opera a proiectului: raportul cerere-oferta, preturi orientative, studierea pietei de materiale de constructii, etc

cererea ofertelor este bine sa se faca catre firme cat mai diferite (de preferat minim 3) , astfel incat sa existe in final o plaja cat mai larga si posibilitati cat mai nuantate de alegere

b) Cererea de oferta se intocmeste de catre beneficiar sau de catre arhitect / diriginte de santier, avand un continut identic pentru toti ofertantii, si cuprinde in mare: memoriile tehnice pe specialitati, caietele de sarcini, antemasuratorile, piesele desenate, eventual se mentioneaza faza de autorizare in care se afla proiectul

c) Oferta constructorului, ca raspuns la cererea de oferta, trebuie sa cuprinda in principiu:

prezentarea generala a firmei (atesat de desfasurare legala a activitatii in constructii, nivelul de dotare tehnica, tipul fortei de munca, cadre tehnice / atestat pentru calitate, certificat ISO, posibilitatea de aprovizionare cu materiale, etc)

prezentarea portofoliului de lucrari realizate ( de preferat lucrarile de acelasi tip cu cel dorit), recomandari de la alti beneficiari

insusirea si intelegerea proiectului tehnic (observatii tehnologice, semnalarea neclaritatilor sau a omisiunilor din proiect)

o o

modul de asigurare a organizarii de santier (mai ales in cazul terenurilor mici) propunerea si tipul contractului de construire (avansul, decontarea lucrarilor executate, garantiile de buna executie, etc)

o o

graficul de executie al lucrarilor esalonate in timp oferta de pret (deviz pe categorii de lucrari si pe obiect, precizarea cheltuielilor directe si indirecte, cota de profit retinut, etc)

d) Selectarea ofertelor si alegerea constructorului final se face pe baza analizarii ofertelor primite, tinandu-se cont de pret, cat si de modul in care se raspunde exigentelor din cererea de oferta :

nu trebuie uitat cat de importante sunt, pe langa pret, si celelalte garantii oferite de firma constructoare: seriozitate contractuala, experienta in domeniu, ritmul de executie si calitatea acesteia, recomandarile primite de beneficiari, etc

ofertele primite cu preturi foarte mici sunt fie nedocumentate suficient, fie in lipsa de lucrari; de asemenea, ofertele foarte costisitoare nejustificate financiar nu sunt plauzibile si nu pot fi explicate doar printr-un spor de calitate suplimentar

Legislatie

In sectiunea de fata, este prezentata in continuare o Lista a legilor, hotararilor de guvern si a ordonantelor cu implicari in realizarea proiectelor pentru autorizatii, a proiectelor de executie, cat si

reglementarilor si normativelor de amplasare o constructiilor pe lot. Pentru abordarea si aprofundarea acestor documentatii va invitam sa ne contactati pentru a va oferi informatii suplimentare despre acest subiect. A. Amenajarea si organizarea teritoriului

o o o

Legea nr. 350 / 2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul Hotararea Guvernului nr. 525 / 1996 pentru aprobarea reg. gen. urbanism Hotararea Guvernului nr. 855 privind modificarea Hot. Guv. 525 / '96 pt. aprobarea reg. gen. Urbanism

Ordin pentru aprobarea reglementarilor tehnice. Ghid privind elaborarea si aprobarea regulamentelor locale de urbanism

o o

Ghid privind metodologia de elaborare si cadrul continut al Planului Urbanistic General Ordin nr. 176 / N / 16 aug. 2000 pentru aprobarea reglementarilor tehnice. Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul cadru al Planului Urbanistic Zonal

Ordin pentru aprobarea reglementarilor tehnice. Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul cadru al Planului Urbanistic de Detaliu

Hotararea Guvernului nr. 31 din 24 ianuarie 1996 pentru aprobarea Metodologiei de avizare a documentatiilor de urbanism privind zone si statiuni turistice si a documentatiilor tehnice privind constructii din domeniul turismului

Hotararea guvernului nr. 101 din 3 aprilie 1997 pentru aprobarea Normelor speciale privind caracterul si marimea zonelor de protectie sanitara

Legea nr.71/1996 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national, sectiunea I, cai de comunicatie (M.O. nr.166/1996)

Legea nr. 121 / 1997 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national, sectiunea II Apa (M.O. nr. 325/1997)

o o

Legea nr.137/1995 - Legea protectiei mediului (M.O. nr. 61/1996) Legea apelor nr. 107 din 25 septembrie 1996

B. Autorizarea si realizarea lucrarilor de constructii

o o

Legea nr.10 din 18 ian. 1995 privind calitatea in constructii (M.O. nr. 12/1995) Legea nr.50 din 29 iulie1991 privind autorizarea executiei constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor (M.O. nr. 163/1991)

Legea nr.125/1996 privind completarea si modificarea Legii 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor (M.O. nr. 12/1995)

Ordinul nr. 1943 pt. aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii 50 / '91 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii

Legea nr.453 din 18 iulie 2001 pt. Modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructii si unele masuri pt. Realizarea locuintelor (M.O. nr. 431/2001)

Ordonanta Guvernului nr. 5 din 24 ianuarie 2002 pentru modificarea si completarea art. 4 din Legea nr. 50 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii

Ordonanta Guvernului nr. 63 din 30 august 2001 privind nfiintarea Inspectoratului de Stat n Constructii - I.S.C.

o o

Legea nr. 114 din 11 oct. 1996 - Legea locuintei (M.O. nr. 254/1996; 393/1997 - republicare) Hotararea Guvernului nr. 273 din 14 iunie 1994 privind aprobarea Regulamentului de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora (M.O. 193/1994)

Regulament din 21 noiembrie 1997 de privind conducerea si asigurarea calitatii in constructii (M.O. 352/1997)

o o

Legea nr.69/1991 privind administratia publica locala (M.O. nr. 79/1996) Legea nr.20/1984 privind tipizarea si standardizarea produselor, constructiilor, tehnologiilor, normarea tehnica a consumurilor materialelor si a celor energetice, ridicarea calitatii si a nivelului tehnic al produselor (Bul.Of. nr. 91/1984)

Legea nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare (M.O. nr. 61/1996)

C. Protectia la foc a constructiilor si apararea impotriva incendiilor

o o

Ordonanta Guvernului nr. 60 din 1997 privind apararea impotriva incendiilor (M.O. nr. 225/1997) Legea nr. 212 din 16 dec. 1997 pt. Aprobarea Ordonantei Guvernului nr. 60/1997 privind apararea impotriva incendiilor (M.O. nr. 366/1997)

Ordinul nr. 791 din 2 septembrie 1998 pentru aprobarea Normelor metodologice de avizare si autorizare privind prevenirea si stingerea incendiilor

Ordinul nr. 775 din 22 iulie1998 pt. Aprobarea Normelor generale de prevenire si stingere a incendiilor (M.O. nr. 384/1998)

o o

Norma generala din 22 iulie 1998 de prevenire si stingere a incendiilor (M.O. nr. 384/1998) Ordonanta Guvernului nr. 47 din 12 august 1994 privind apararea impotriva dezastrelor

Ordin privind aprobarea Dispozitiilor generale de ordine interioara pt. Prevenirea si stingerea incendiilor - DG PSI 001

Ordin privind aprobarea Dispozitiilor generale privind instruirea in domeniul prevenirii si stingerii incendiilor - DG PSI 002

Ordin privind aprobarea Dispozitiilor generale privind echiparea si dotarea constructiilor, instalatiilor si a platforemelor amenajate cu mijloace tehnice de prevenire si stingere a incendiilor - DG PSI 003

Normativul P-118-99 de siguranta la foc a constructiilor

D. Protejarea si conservarea patrimoniului cultural

o o

Legea nr. 422 din 18 iulie 2001 privind Protejarea Monumentelor Istorice (M.O. nr. 407/2001) Legea nr. 378 privind protectia patrimoniului arheologic si declararea unor situri arheologice ca zone de interes national - textul acestei legi modificat prin Ordonanta Guvernului nr. 43 / 2000 (M.O. nr. 394 / 2001)

Legea nr. 182 din 25 oct. 2000 privind protejarea patrimoniului cultural national mobil (M.O. nr. 530 / 2000)

Legea nr. 5 din 6 martie 2000 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului national Sectiunea a III-a - Zone Protejate (M.O. nr. 152 / 2000)

Hotararea Guvernului nr. 28 din 11 ianuarie 2001 privind organizarea si functionarea Ministerului Culturii si Cultelor

E. Exercitarea profesiei de arhitect

o o

Legea nr. 8/1996 privind drepturile de autor si drepturile conexe (M.O. nr. 37/1991) Legea nr. 184 din 12 aprilie 2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect

F. Legi conexe

o o o o o o

Legea nr.35/1991 privind regimul investitiilor straine (M.O. nr. 185/1993 - republicare) Legea nr.18/1991 privind fondul Funciar (M.O. nr. 37/1991) Legea nr. 2/1968 privind organizarea administrativa a teritoriului (M.O. nr. 14/1990) Legea nr.107/1996 - Legea apelor (M.O. nr.244/1996) Legea nr.21/1996 - Legea concurentei (M.O. nr. 88/1996) Ordin nr. 1014 din 6 iunie 2001 privind aprobarea structurii, continutului si modului de utilizare a Documentatiei standard pentru elaborarea si prezentarea ofertei pentru achizitia publica de lucrari

o o

Ordonanta de Urgenta nr. 60 din 25 aprilie 2001 privind achizitiile publice Ordonanta Guvernului nr. 36 din 30 ianuarie 2002 privind impozitele si taxele locale;

o o

Legea nr. 45 din 1 iulie 1994 privind apararea nationala a Romaniei Legea nr. 98 din 10 noiembrie 1994 privind stabilirea si sanctionarea contraventiilor la normele legale de igiena si sanatate publica

o o o o

ORDONANTA nr. 2 din 12 iulie 2001 privind regimul juridic al contraventiilor Legea nr.213 din 17 noiembrie 1998, privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia Legea nr. 219 din 25 noiembrie 1998 privind regimul concesiunilor Legea protectiei civile nr. 106 din 25 septembrie 1996

Termeni tehnici

C.U - Certificatul de urbanism

Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului - spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii, etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii Actele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism: - cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului - documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism - plan de incadrare in zona ( scara 1:5000 ), eliberat pe suport topografic si vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie - plan de situatie ( scara 1:1000, 1:1500) si memoriu de prezentare - act de proprietate sau alt titlu referitor la situatia juridica a terenului (optional)

C.U.T - Coeficientul de Utilizare al Terenului

Coeficientul de Utilizare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).

P.A.C - Proiectul pentru Autorizatia de Construire

Autorizatia de construire este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii Actele si documentele necesare obtinerii autorizatie de construire: - cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa - proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura + specialitati conexe) - documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie - actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie - certificatul de urbanism - avizele si acordurile legale necesare, cerute prin certificatul de urbanism - declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului

P.A.D - Proiectul pentru Autorizatia de Demolare

Autorizatia de demolare este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se permite desfintarea integrala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si re-proiectarii unei constructii noi. Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii.

P.O.T - Procentul de Ocupare al Terenului

Procentul de Ocupare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu: POT = 25%). P.O.T-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 25%, atunci vom putea construi pe sfert din suprafata terenului). Procentul de Ocupare al Terenului se stabileste in functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si in functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (C.U.T), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.

P.U.D - Plan Urbanistic de Detaliu

Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (P.U.G-ul) si Planului Urbanistic Zonal (P.U.Z-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. P.U.D-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista P.U.D pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza P.U.G-ului si P.U.Z-ului.

P.U.G - Plan Urbanistic General

Planul Urbanistic General este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, P.U.Gul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, P.U.Z-urile si apoi P.U.D-urile.

P.U.Z - Plan Urbanistic Zonal

Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile P.U.G-ului localitatii din care face parte. Prin P.U.Z se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (P.U.Z-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).