Etapele construirii unei case Introducere

Pentru a construi o casa, trebuie sa urmati o serie de pasi, in conformitate cu legislatia romaneasca in vigoare: etapa exploratorie: - studiul de tema; - studiul pe variante; - certificatul de urbanism; - Planul Urbanistic Zonal (PUZ); - Planul Urbanistic de Detaliu (PUD); etapa de obtinere a Autorizatiei de Construire proiectul tehnic, proiectul de executie, coordonarea specialitatilor, antemasuratori, caiete de sarcini si detalii de executie; santierul, urmarirea lucrarilor; receptia lucrarilor si finalizarea acestora (inclusiv intabularea); Faza exploratorie In primul rand, trebuie sa faceti o cerere pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism. Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste imobilul sau amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii. In situatii deosebite, emitentul poate cere, suplimentar, elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu. Daca scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism existente aprobate sau daca particularitatile amplasamentului nu permit realizarea investitiei, certificatul se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii eliberarii unei autorizatii de construire. Certificatul de Urbanism se emite pentru: - autorizarea executiei lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente; - desfiintarea constructiilor; - concesionarea de terenuri; - cereri in justitie; - alte scopuri. Pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism, aveti nevoie de: - cerere-tip pentru emiterea certificatului de urbanism, completata cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului solicitarii actului; - plan de situatie, eliberat pe suport topografic vizat de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie la scarile 1:5000 pana la 1:500; - documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (stabilita de catre emitent conform legii) copie. Cateva precizari: - nu trebuie sa prezentati titlul asupra imobilului sau alt act care sa ateste dreptul de proprietate - Certificatul de Urbanism nu tine loc de autorizatie de construire/desfiintare si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii; - termenul prevazut de lege pentru eliberarea certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei la forurile competente; - valabilitatea certificatului de urbanism este stabilita de catre emitent;

Sunt considerate terenuri pentru constructii urmatoarele: - terenuri din interiorul localitatilor, ocupate sau libere de constructii; - terenuri aparent libere, pentru functiuni urbane de interes public; - terenuri ce apartin statului sau unitatilor administrativ-teritoriale si se pot concesiona cu sau fara licitatie. Terenul dumneavoastra trebuie sa fie construibil din punct de vedere tehnic: - verificarea subsolului (casele vecine au subsol?); - nivelul apelor freatice; - existenta utilitatilor publice; - posibilitatea de racord la canalizare, apa, electricitate, gaz, telefon. Studii preliminare, schita de proiect, proiectul de autorizare Arhitectul va studia, impreuna cu dvs., terenul pe care se va afla viitoarea constructie: amplasament, imprejurimi, topografie, caracteristici, servituti, climat, nevoile si dorintele dvs. Daca doriti sa transformati o cladire existenta, sunt necesare cateva studii preliminare referitoare la starea tehnica a constructiei respective. Astfel, avand ca baza aceste motivatii, arhitectul va va propune una sau mai multe solutii: schita de proiect. In momentul in care se ajunge la o solutie care va multumeste, se poate face o estimare aproximativa a investitiei din punct de vedere al costului. Daca arhitectul are convingerea ca resursele dvs. financiare sunt insuficiente pentru scopul propus, el are datoria de a va informa asupra acestui fapt. Se ajunge la un plan de arhitectura general, care poate fi elaborat pentru faza urmatoare (proiectul de autorizare). Obtinerea Autorizatiei de Construire (AC) Autorizatia de construire este actul de autoritate al administratiei publice locale in baza caruia se pot executa lucrari de constructii si pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor investitii. AC se elibereaza pentru: - orice constructie noua; - constructii provizorii pe santier; - lucrari cu caracter provizoriu; - reconstruire, modificare, extindere, reparare, restaurare a cladirilor de orice fel; Autorizatia de Construire NU este necesara pentru lucrari de reparatii care nu modifica forma exterioara a constructiei, materialele din care este executata sa pastreze golurile de tamplarie, nu se altereaza structura de rezistenta sau aspectul arhitectural al constructiei. Daca, insa, lucrarile mentionate mai sus se executa la constructii monumente istorice, emiterea autorizatiilor de construire este OBLIGATORIE.

Documente necesare pentru completarea dosarului ce se depune in vederea emiterii AC: Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii. Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001 - lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991 si va cuprinde: - planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale); - certificatul de urbanism;

- toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism; - acte notariale (daca este cazul); - memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii); - referatele verificatorilor de specialitate; - referatele expertilor tehnici (daca este cazul); - actele de proprietate asupra terenului - proiectul pentru autorizare - acesta este compus din: - planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren); - planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta; - planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei - planul de invelitoare - sectiune caracteristica - toate fatadele - scara de redactare pentru toate desenele este 1:10 - cererea de eliberare a autorizatiei de constructie; - chitanta de achitare a taxei de autorizare. Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul. Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei. Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale. Termenul de eliberarea a AC este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei. Proiectul tehnic, detalii de executie, caiete de sarcini, antemasuratori: Dupa ce a fost obtinuta AC, arhitectul si colaboratorii sai incep elaborarea proiectului tehnic si a detaliilor de executie necesare pentru inceperea lucrului pe santier. Proiectul tehnic contine: a) parti scrise - descrierea generala a lucrarilor; - caietele de sarcini; - listele cu cantitati de lucrari; - graficul general de realizare a investitiei; b) parti desenate - planuri generale; - planse pricipale ale obiectelor; - arhitectura; - structura; - instalatii; - dotari si instalatii tehnologice; - dotari de mobilier, inventar gospodaresc, paza contra incendiilor, protectia muncii. Santierul si urmarirea lucrarilor: Pe toata perioada derularii lucrarilor, la loc vizibil, trebuie afisat un panou de minimum 90 x 60 cm, panou ce va contine datele de identificare ale investitiei: - denumire; - adresa; - beneficiar; proiectant general; - executant (constructor); - numarul Autorizatiei de Construire si valabilitatea acesteia; - data inceperii si data terminarii lucrarilor; Pe toata durata santierului, arhitectul efectueaza: - inspectii periodice;

- controlul starii diverselor categorii de lucrari, verificarea partii financiare a lucrarilor; Proiectarea este operatiunea complexa in urma careia se ofera spatiului pe care doriti sa-l amenajati un design unitar, functional si original, adaptat stilului dumneavoastra de viata. Intrucat proiectarea este esential o munca de creatie, fiecare proiect este diferit de celalalt. Exista totusi cateva etape esentiale. Etapele proiectarii: - tema de proiectare - defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati) Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect. Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei. - studiul de fezabilitate Acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor. - releveul spatiului, reprezentand masurarea si prezentarea unui plan cu cote - prezentarea de materiale de specialitate atat romanesti cat si - mai ales - straine si purtarea unor discutii preliminare pentru determinarea stilului si a asteptarilor clientului pentru amenajarea respectiva - prezentarea a trei variante de amenajare cu vizualizare in plan (amplasarea mobilierului, fluxuri de circulatie, puncte de interes, elemente decorative) - consiliere pentru alegerea unei variante optime - prezentarea unei variante finale de amenajare, bazata pe alegerea clientului. Varianta finala a proiectului: In functie de dorintele clientului, varianta finala a proiectului poate contine: - prezentare a amenajarii in plan - prezentare in perspectiva 3D pentru fiecare camera - cote pentru piesele de mobilier care vor fi executate la comanda - amenajarea salii de baie (amplasarea placajelor ceramice si a obiectelor sanitare) - amplasarea - designul placajelor ceramice in bucatarie / baie - propunerea unei game coloristice - propunerea unei combinatii de materiale (gresie, faianta, parchet, sticla, metal etc.) - propunerea unei variante de amplasament instalatie electrica (locuri pentru prize, intrerupatoare, comutatoare, accesorii) - un deviz estimativ de preturi materiale si manopera pentru executia amenajarii - dirigentie de santier (urmarirea la intervale de 2-3 zile a lucrarilor in executie pe baza proiectului). Consultanta: In cadrul proiectarii sunt prevazute intalniri si discutii in legatura cu amenajarea si solutiile optime ale acesteia urmate de un proiect lucrat pe calculator, cu imagini 3D. Totusi putem sa va oferim sedinte de consultanta separat, fara sa proiectam efectiv spatiul. Acestea sunt sedinte de consiliere in privinta problemelor intampinate in amenajarea spatiilor dumneavoastra. Rezultatul lor va fi o lista de sugestii de optimizare estetica si functionala a spatiului. Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE): Documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: rezistenta, arhitectura, instalatii

sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer conditionat). Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand a se redacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc., pentru fiecare zona, in vederea unei executii corecte. Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.