PROIECT DE CONSTRUCTIE A UNUI SEDIU DE FIRMA

In acest proiect va voi prezenta etapele construcție unui spațiu de birouri in suprafață
de 200 mp per etaj la gri, ulterior urmand finalizarea lucrarii la cheie
S-a urmarit piata si s a luat decizia achizitionarii unui teren in zona vest a orasului
Ploiesti langa parcul municipal vest, ca si atractie , dar ca si punct de reper pentru a putea fi
identificat rapid.
Accesul se vaface rapid din DN cu orice fel de autovehicul indiferent de tonaj .
Dupa finalizarea lucrarii se urmareste inchirierea birourilor cu o suma de peste 300
de euro per birou, in functie de dimensiune.
Vor exista cate 5 birouri din fiecare marime astfel :
- 10 birouri 18p mp
- 10 birouri 10 mp
- 5 birouri a câte 15 mp
Va exista o baie comuna pentru birourile de la parter acolo unde sunt distribuite
birourile mici , iar pentru birourile mari vor avea baie in fiecare birou .
Birourile vor fi personalizate dupa cerintele firmelor care urmeaza sa inchirieze
birourile :mobilier in functie de activitatea prestata.
Dupa ce firmele isi aleg biroul (in functie de mărime) si mobilierul dorit se va semna
contractul de inchiriere pe minim doi ani, cu o luna garanție. In schimb noi ne obligam sa
intervenim cu o echipa de intervenție mentenanta in maxim 2 ore pentru diferite reparatii
:electrice, sanitare mobilier. Acest beneficiu este gratis si plus de acest beneficiu oferim
angajaților firmelor aflate in chirie : apa plus cafea gratis pentru plata la termen a chiriei .
Firmele care isi doresc ca angajații lor sa lucreze intr un spațiu care ofera relaxare si
int-un ambient placut pentru un randament maximizat sunt asteptati sa ne contacteze.
ETAPELE REALIZARII UNEI CONSTRUCTII:
1. Obtinerea certificatului de urbanism pentru terenul care doreste realizarea
constructiei:

Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatile locale informeaza solicitantul asupra
conditiilor in care se pot executa constructii pe terenul in cauza. Pentru emiterea certificatului de
urbanism solicitantul ( persoana fizica sau juridica) trebuie sa depuna la primarie urmatoarele acte:
- cerere-tip pentru emiterea certificatului de urbanism completata cu elementele de
identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului solicitarii actului;
- plan de situatie, elaborat pe suport topografic vizat de oficiul teritorial de cadastru,
geodezie si cartografie la scarile 1:5000 pana la 1:500;
- extrasul de Carte Funciara (pana la introducerea cadastrului general in unitatea
administrativ-teritoriala respectiva) pentru imobilele proprietate privata, numai in cazul solicitarii
certificatului de urbanism pentru instrainari;
- documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie).
Termenul legal de obtinere a certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data
depunerii dosarului complet ( acest termen nu se respecta asa ca este bine sa luati in calcul un
termen de minim 50 de zile). Certificatul de urbanism nu beneficiaza de prevederile OUG nr. 27/2004
privind autorizarea prin aprobare tacita avand caracter de act informativ si nu de document de
autorizare.
Termenul de valabilitate stabilit pentru certificatul de urbanism este de 6 pana la 24 luni (de
regula 12 luni) de la data eliberarii, cu drept de prelungire de maxim 12 luni (de regula 6 luni) si este
specificat in certificat.
Prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se acorda ca urmare a unei cereri
formulate cu cel putin 20 zile inainte de data expirarii certificatului.

2. Achizionarea terenului:
Pentru a putea fi folosit in scopul construirii, terenul trebuie sa indeplineasca urmatoarele
conditii:
- sa fie in intravilanul localitatii (atunci cand nu este, introducerea in intravilan se face prin
P.U.Z.), daca se afla in circuitul agricol; scoaterea se face dupa trecerea in intravilan.;
- sa aiba o cale de acces auto si pietonala;
- sa se incadreze intr-o zona care sa permita functiunea constructiei;
- sa aiba asigurate utilitatile (alimentare cu apa, gaze, energie electrica);
- sa aiba forma si dimensiunile conform reglementarilor urbanistice locale.

3. Elaborarea proiectului
La intocmirea unui proiect sunt stabilite mai multe faze de elaborare a acestuia:
- studiu de (pre)fezabilitate*
- proiect conceptual*
- proiect pentru Autorizatia de Construire (D.T.A.C.)
- proiect tehnic (P.T.)
- detalii de executie (D.E.)
Proiectul Tehnic (P.T.) si Detaliile de Executie (D.E.) reprezinta faze ale procesului de
proiectare a constructiei prin care se asigura furnizarea de informatii complete asupra constructiei ce
se va ridica. Prin ele se pun la dispozitia constructorului toate datele tehnice necesare executiei
constructiei.

Aceste proiecte stau la baza evaluarii investitiei prin listele de cantitati si devizul lucrarilor.
 4. Obtinerea avizelor si acordurilor cerute prin certificatul de urbanism
Avizele se obtin institutii private sau de stat care au obligatia legala de a acorda avizul lor
pentru executia constructiilor pe un anume amplasament, aflat in raza sa de competenta.
Acestia sunt:

- furnizori de utilitati urbane (energia electrica, apa, canalizare, energie termica, gaze
naturale, telefonizare, salubritate, transport urban etc.);
-aparare civila;
-mediu;
-P.S.I.;
-I.S.C.;

5. Depunerea documentatiei pentru otinerea autorizatiei de constructie

Dosarul (documentatia) care se depune in vederea emiterii autorizatiei de construire
cuprinde urmatoarele documente:
a) cerere pentru emiterea autorizatiei de construire completata cu elementele de identificare
si datele tehnice conform D.T.A.C.;
b) actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa si confere solicitantului dreptul de
executie a lucrarilor de constructii (in copie legalizata);
c) certificatul de urbanism (in copie);
d) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire - D.T.A.C., inclusiv
referatele de verificare si, dupa caz, raportul de expertiza tehnica - semnate si stampilate in original;
e) fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare
emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si
acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului;
f) avizele si acordurile obtinute de solicitant, altele decat cele din competenta de obtinere a
emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (in copie);
g) declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;
h) documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire (in copie);
i) documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare emiterii
acordului unic, conform listei avizelor si acordurilor necesare, comunicate o data cu certificatul de
urbanism (in copie).

6. Obtinerea autorizatiei de construire si inceperea lucrarilor:

Obtinerea autorizatiei de construire
Termenul de depunere la autoritatea competenta (primarie) a dosarului in vederea obtinerii
aprobarii autorizatiei de construire este termenul de valabilitate stabilit pentru certificatul de
urbanism.
Termenul legal de obtinere a autorizatiei de construire este de 30 zile de la depunerea
dosarului complet.
De obicei acest termen nu se respecta asa ca este bine sa luati in calcul acest termen ca un
termen minim.
Se aplica prevederile Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr. 27/2004 privind autorizarea
prin aprobare tacita.
Punerea in aplicare se face in urma unei hotarari judecatoresti (deci ca urmare a unui proces
intentat primariei).
Termenul de valabilitate stabilit pentru autorizatia de construire este de 12 luni de la
eliberare, cu drept de prelungire 12 luni si este specificat in autorizatie. in interiorul acestui interval
solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile autorizate.
Valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazuta prin
autorizatie.
Durata executarii lucrarilor se stabileste de catre emitentul autorizatiei de construire, pe baza
datelor inscrise in cerere - respectiv in anexa la aceasta - conform prevederilor proiectului pentru
autorizarea executarii lucrarilor de construire - D.T.A.C.
In functie de interesul public si de gradul de complexitate al lucrarilor, emitentul autorizatiei
de construire poate reduce durata executarii lucrarilor fata de cea solicitata prin documentatie, cu
consultarea investitorului/beneficiarului, managerului de proiect, proiectantului sau consultantului,
dupa caz.
In cazul schimbarii investitorului pe parcursul executarii lucrarilor, valabilitatea autorizatiei de
construire se mentine, cu conditia respectarii in continuare a prevederilor acesteia, precum si a
transcrierii actelor care confera dreptul de construire (titlul asupra imobilului) pe numele noului
investitor. Celelalte acte, autorizatia de construire, avizele, acordurile, precum si documentatiile care
au stat la baza eliberarii autorizatiei apartin de drept noului investitor (proprietar) prin efectul
transcrierii titlului asupra imobilului.

Inceperea lucrarilor
Lucrarile de construire pot incepe numai dupa ce a fost obtinuta Autorizatia de construire
(A.C.) si au fost anuntate Primaria locala si Inspectoratul de stat in constructii . Anuntul se face cu
minimum 5 zile inainte de inceperea lucrarilor
La depunerea anuntului catre I.S.C. trebuie sa fi fost achitata taxa initiala catre acesta, in
valoare de 0,1% din valoarea investitiei (taxa totala fiind de 0,8%).
La inceperea lucrarilor, la locul constructiei trebuie sa existe un panou de identificare a
santierului de constructii pe care sunt inscrise date despre lucrare (denumire si adresa obiectiv,
beneficiar, proiectant, constructor, nr. autorizatie de construire, termen de executie, data inceperii si
finalizarii constructiei).
Formularele necesare, inclusiv formularul "model panou", se elibereaza de catre Primaria
locala, o data cu eliberarea autorizatiei de construire.

7. Executia constructiei
Pentru inceperea lucrarilor de executie constructorul trebuie sa aiba (de la primarie).
Autorizatia pentru organizarea de santier. Constructia poate fi realizata in regie proprie sau cu o
firma specializata.
In perioada executiei constructiei proiectantului ii revine obligatia de a urmari realizarea pe
santier a fazelor determinante specificate in documentatia de autorizare.
Realizarea constructiei in regie proprie conduce la obtinerea unor costuri mai scazute. Aici
exista insa riscul aparitiei unor erori grave in executare lucrarilor de construire, generate de
necunoastere, folosirea de personal slab sau deloc calificat, aprecieri eronate ale cantitatilor de
materiale si achizitionarea acestora la preturi mari sau necorespunzatoare calitativ. In aceasta
situatie s-ar impune angajarea unui diriginte de santier.Codul constructiilor, deocamdata doar in
forma de propunere,limiteza drastic utilizarea regiei proprii la executia structurii de rezistenta a
constructiilor.
Realizarea constructiei cu o firma specializata poate asigura calitatea lucrarilor de constructie
si garantii din partea constructorului privind constructia, calitatea lucrarilor executate si incadrarea in
termenele de executie planificate.
In conditiile supravegherii de catre un diriginte de santier independent a tuturor lucrarilor
realizate pe santier si stabilirea unui pret ferm la inceperea constructiei, se asigura evitarea unor
cheltuieli suplimentare dupa inceperea lucrarilor, fara rabat asupra cantitatii si calitatii materialelor
introduse in opera precum si a calitatii reale a lucrarilor executate de catre constructor.
Lucrarile de construire trebuie sa se faca in conformitate cu prevederile proiectului aprobat.
Orice neconcordanta se considera nerespectare a autorizatiei de construire si se
sanctioneaza ca atare.
Derogari de la prevederile proiectului se pot face prin dispozitii de santier emise de catre
proiectant, la cererea beneficiarului, cu suportarea de catre cel din urma a costurilor suplimentare de
proiectare.
Derogarile care afecteaza structura de rezistenta a constructiei nu sunt admise.

8. Receptia finala
Receptia lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora este actul prin care investitorul
certifica realizarea lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora, in conformitate cu
prevederile contractuale si cu cerintele documentelor oficiale si declara ca accepta sa preia lucrarile
executate si ca acestea pot fi date in folosinta.
Receptia constructiilor se face prin proces - verbal de receptie, pe baza proiectului tehnic
avand documentatia D.T.A.C. avizata, intocmit de catre o comisie formata din:
- reprezentantul Inspectoratului de Stat in Constructii ;
- reprezentantul autorizatorului (primariei) printr-un membru al compartimentului Disciplina
in Constructii;
- reprezentantul proiectantului, prin arhitect si inginerul - proiectant al structurii de
rezistenta ;
- reprezentantul beneficiarului prin dirigintele de santier.
ETAPELE FINALIZATE ALE UNUI SEDIU LA ROSU

 Fundatia

 Zidirea peretilor

 Turnarea planseelor dintre etaje

 Ridicarea peretilor despartitori de rezistenta

 Constructia cosurilor

 Ridicarea mansardei

 Scarile interioare

 Acoperisul
ETAPELE ULTERIOARE RIDICARII UNUI SEDIU LA ROSU

 Tencuieli si placari interioare si exterioare

 Montarea instalatiilor sanitare

 Montarea instalatiilor electrice

 Finalizarea acoperisului

 Racordarea utilitatilor

 Restul finisajelor

FUNDATIA:
Turnarea fundatiei este o etapa extrem de importanta. Inainte de turnarea fundatiie
propriu-zisa se va face saparea terenului conform cotelor din proiect. Dupa se trece la
executarea armaturilor, montarea conductelor de utilitati si turnarea betonului pentru grinzi.
Este important sa nu existe abateri de la proiectul tehnic si toate aceste lucrari sa fie facute
conform regulilor si schitelor stabilite impreuna cu arhitectul. Urmeaza decofrarea, umplerea
fundatiei cu pamant si pietris, turnarea straturilor de termoizolare si hidroizolare si a placilor
pentru fundatie.
ZIDIREA PERETILOR
Se va alege materialul de constructie BCA sau caramida. Peretii sediului vor fi ridicai
conform proiectului tehnic dar numai dupa ce s-a realizat structura de rezistenta. Aceasta
este realizata din stalpi , ziduri , plansee si grinzi. Cel mai important element al structurii de
rezistenta este centura sediului care face legatura intre fundatie si zidurile verticale.
 TURNAREA PLANSEELOR DINTRE ETAJE
Pentru realizarea corecta a acestui proces se vor respecta urmatorii pasi: cofrarea,
armarea cu fier beton si turnarea. Sunt foarte importante lungimile calaretilor sau distantele
dintre barele de otel care formeaza plasele de armare. Dupa ce placa a fost turnata, va
trebui udata periodic cateva zile, astfel pot aparea fisuri. Este indicata o pauza de minim trei
saptamani pana sa fie continuare lucrarile de constructie sau sa se depoziteze materiale pe
placa proaspat turnata.
RIDICAREA PERETILOR DESPARTITORI DE REZISTENTA
Peretii despartitori de rezistenta au rolul de a prelua si transmite incarcarile ce
actioneaza asupra lor , fara sa pericliteze siguranta si integritatea cladirii. Peretii portanti pot
fi exectuati din caramida, BCA , boltari sau piatra. Greutatea cladirii este preluata de plaseele
de beton care se sprijina pe ziduri, prin intermediul centurilor; zidurile se sprijina pe
fundatie, iar acestea, pe pamant.
CONSTRUCTIA COSURILOR
Cosul poate fi construit din tabla, beton, caramida sau din diferite profile ceramice.
Acesta porneste de la evacuarea gazelor arse din centrala si ajunge pana deasupra
acoperisului. Acesta nu trebuie sa depaseasca cu min.50 de cm coama acoperisului, respectiv
parapetul terasei cladirii din care se afla. Daca terasa nu are parapet , cosul va depasi terasa
cu min. 1 m ; acesta trebuie sa fie drept si sa aiba o cale de evacuare cat mai scurta.
RIDICAREA MANSARDEI
Cel mai indicat material pentru ridicarea mansardei este lemnul, pentru ca este
estetic, este usor si mai ieftin. Grinzile, stalpii de sustinere se vor imbina perfect.

SCARILE INTERIOARE
Primul pas este masuratoarea. In functie de spatiul in care se va incadra scara, se va
defini grindina longitudinala care va sustine treptele. Treapta se recomanda sa aiba
aproximativ 25cm latime. Dimensiunea contratreptei se va calcula in functioe de numarul de
pasi si de lungimea pantei. Scara interioara poate fi realizata din diverse materiale: metal,
ciment lemn.
ACOPERISUL
In cadrul acestui proces se va proiecta si o sarpanta care are rolul de sustinere a
acoperisului. Dupa ce s-a montat sarpanta, se va alege tipul de inveliotare care va fi folosit
pentru finalizarea acoperisului: tigle metalica.
Dupa ce structura de rezistanta a fost montata, urmeaza acoperirea capriorilor cu
astereala. Aceasta va fi din metal.
Odata cu finalizarea acoperisului se va monta sistemul pluvial alcatuit din jgheaburi si
burlane.
 ETAPELE ULTERIOARE RIDICARII SEDIULUI se realizeaza prin montarea instalatiei
sanitare si electrice. De catre o firma specializata, se vor monta usile si ferestrele sediului.
Munca de interior presupune placare cu rigips a peretilor si a tavanului. Se acopera peretii cu
tinci si se gletuiesc, ulterior se vor arma cu plasa din fibra de sticla. Dupa, se slefuieste gletul
si se aplica amorsa si vopseaua lavabila. La final, se vor monta gresia, parchetul , obiectele
sanitare si centrala termica.

NECESAR MATERIALE SEDIU 200 MP

FUNDATIE 160 ML
FIER:
1. De 12=1200 ml (160 bare la 12 ml) = 11.200 lei
2. De 8=etrieri 800 buc 18*70= 4.000 lei
3. Plasa sudata de 4= 24 buc(6*2m)=1.200 lei
4. Scandura 6 metri cubi= 10.000 lei
5. Sipci 5*2.5cm= 90 buc la 4 ml = 600 lei
6. Leaturi 587 cm=140 buc la 4 ml=600 lei
7. Beton 120 metri cubi= 24.000 lei
PARTER:
1. Caramida interior 30*18*18=540 buc= 2.000 lei
2. Caramida exterior 30*25*18=3580 buc=20.000 lei
3. Fier de 8=40 bare la 12 ml= 3.000 lei
4. Fier de 12= 100 bare la 12 ml=6.000 lei
5. Etrieri de 8=20*20=400 buc=2.000 lei
6. Etrieri de 8=20*17=700 buc=3.000 lei
7. Etrieri de 8=20*25=100 buc=600 lei
8. Etrieri de 8=20*15=250 buc=1.200 lei
9. Plasa sudata de 6=48 buc=3.000 lei
10. Beton: stalpi, centuri, placa,boiandrugi=52 metri cubi=14.000 lei
11. Nisip pentru mortar 20 metri cubi=2.000 lei
12. Ciment 120 de saci=2.400 lei
13. Aditiv plasitifiant 10 litri =200 lei
 ACOPERIS
1. Grinzi 10*12 la 6 ml=44 buc=4.400 lei
2. Grinzi 10*12 la 5 ml=44 buc=4.000 lei
3. Grinzi de 10*12 la 4 ml=44 buc=3.600 lei
4. Grinzi de 14*14 la 5ml=16 buc=2.000 lei
5. Grinzi 14*14 la 4ml =8 buc=800 lei

TOTAL: 125.800 lei

DURATA LUCRARII:240 Zile

STRATEGIE DE PROMOVARE
Strategiile de promovare ale unei vanzari de imobil se pot incadra in doua categorii si
anume strategii de promovare online si strategii de promovare offline. Printre modalitatile
de promovare offline regasim impartirea de pliante sau fluturasi.
Reclamele online sunt cele mai avantajoase , deoarece majoritatea oamenilor
folosesc mediul online pentru cautare si achizitionare imobile . Pe langa impactul ridicat pe
care il poate avea , raportat la numarul de vizitatori, imobilul poate fi distribuit de catre
persoanele interesate catre familie, prieteni etc.
Prin mass-media (TV,radio,ziare, reviste), firme imobiliare si afise costul promovarii
este mai ridicat raportat la mediul online care are cost redus si este noul mijloc de
promovare adoptat in ultima perioada.