.

1 Desfurarea unei lucrri n construcii de la ideea clientului i pn la

ntocmirea unei ANTEMSURTOARE
Totul ncepe de la un vis al unui Client, moment pe care s-l numim moment zero. Pasul firesc
de urmat este ca acest vis s prind contur iar acest lucru este posibil prin contactarea unui
Proiectant al lucrrii.
Priectantul care se ocup de ntocmirea n ntregime a proiectul se numete Proiectant General
Proiectantul care realizeaz doar o parte din ntreg se numete Proiectant de specialitate.




Proiectul conine pri scrise i pri desenate.
Piesele scrise conin la rndul lor: - Memoriu tehnic
- Breviar de calcul
- Antemasurtoare
Antemsurtoarea se ntocmete ca urmare a msurtorilor din planele proiectului de execuie
de ctre Proiectant i conine cantitile de lucrri necesare executrii lucrrilor de construcii.
Dup ntocmirea corect i complet a proiectului, Proiectantul, ntocmete
Caietul de sarcini i l nainteaz Clientului, n vederea organizrii Licitaiei. Caietul de
sarcini poate cuprinde solicitri ctre Executani care trebuie s fie autorizai ori s intre
n sarcina lor obinerea anumitor avize sau autorizaii, necesare n vederea realizrii
lucrrilor. De ex. pentru executarea lucrrilor de gaz, firma trebuie s fie autorizat de
EON Gaz iar autorizaia trebuie s nu fie expirat .
Caietul de sarcini poate fi achiziionat contra cost (sau nu) de la client de ctre
potenialii executani care vor s participe la Licitaie. Ulterior Executantul va intocmi
Devizul de lucrri.
n cazul n care preul ofertat nu este ferm ( adic totalitatea lucrrilor se execut
la cheie cu acel pre) este indicat s-l anunm c acesta este estimativ. Pentru a ne
proteja de eventuale creteri de pre putem introduce n Contractul de execuie a lucrrilor
o clauz care s in cont de devalorizarea monedei naionale.
Vom nva ulterior c Devizul de lucrri sau n limbaj laic Oferta de pre se
intocmeste pe baza antemasurtoarei. Acest document face parte integrant din Caietul de
sarcini. Firmele care doresc s participe la licitaie, dupa ce l achiziioneaz (gratuit sau
contracost) introduc contravaloarea materialelor, manoperei, utilajelor i transportului la
care se adaug recapitulaia devizului, obinnd astfel valoarea final a devizului de
lucrri.
Ca urmare a participrii la mai multe licitaii s-a observat c n cazul n care
antemsurtoarea nu este corect ntocmit, aceasta devine principala surs de conflict
dintre client i executant (proiectant).
Omisiunile i/sau greelile de msurare, necesare ntocmirii corecte a
antemsurtorii pot ajunge ntre 10-40% din totalul final rezultat, dup executarea
lucrrilor moment n care putem compara cantitile efectiv realizate cu cele estimate
din antemsurtoare fr ca beneficiarul s fi solicitat modificri pe parcursul executrii
lucrrilor. Toate acestea se datoreaz neateniei, stupiditii i de ce nu ntocmirii cu rea
credin.
n cazul n care cultura de firm promoveaz relaii cu clienii de tip WIN-WIN,
trebuie s ntiinm clientul cu privire la situaia ntlnit nainte de data la care va avea
loc licitaia i chiar s-i atragem atenia acestuia cu privire la eventualitatea unor greeli
de proiectare ori de existena unor soluii mai fiabile.
Marja de eroare acceptat este de 10%, dar in realitate, orice sum care trece
peste 5% din valoarea lucrrii creeaz animoziti n relaia cu clientul. Acesta este
motivul pentru care TREBUIE s fim ateni la amnunte.
De exemplu atunci cnd calculm cantitatea de beton dintr-un stlp (sau grind)
NU trebuie s uitm a scdea volumul ocupat de armturi. Desigur volumul ocupat ntr-
un stlp, de ctre armtur, e relativ mic dar ntreaga cantitate de armtura necesar
pentru realizarea unei case ocup un volum important i pe care dac nu-l lum n calcul
nseamn c la finalul devizului vom include costuri cu acesta ireale.
Astfel, paii de urmat pentru ntocmirea unei antemsurtori n mod corect sunt:

Astfel, paii de urmat pentru ntocmirea unei antemsurtori n mod corect sunt:

PASUL 1
Dup achiziionarea Caietului de sarcini studiem cu foarte mare atenie
documentaia pus la dispoziie de Beneficiar, ocazie cu care ncercm s evideniem
eventualele greeli: de msurare (vezi dac s-a respectat scara), de numrare efectiv a
anumitor elemente ale construciei, de ncadrare greit (vezi: simbolul, unitatea de
msur etc.).
Verificarea se efectueaz urmrind succesiunea logic a fazelor tehnologice
pentru a nu omite anumite tipuri de lucrri.
La final, dup ntocmirea Devizului de lucrri pentru verificarea corectitudinii
estimrii lucrrilor, se pot efectua anumite calcule empirice. Astfel, tind preul
aproximativ practicat pe Pia pentru un metru ptrat, similar construit (sau raportat la
alte investiii similare executate la dat apropiat) i comparndul cu cifra rezultat ca
urmare a ntocmirii Devizului de lucrri, mprit la suprafaa construit (rezultat din
planurile de lucru), putem compara cele dou cifre i trage concluziile necesare respectiv
aplica coreciile ce se impun, dac diferenele n plus sau minus sunt majore.

PASUL 2

Ne deplasm la Adresa locului (adic unde se construiete imobilul i nu unde
domiciliaz beneficiarul), unde purtm discuii lmuritoare cu Beneficiarul lucrrii
(nicidecum prin interpui) i unde observm atent condiiile din teren (ex.existena unor
mprejmuiri a terenului, a utilitilor, construcii n care am putea depozita ulterior
materiale sau caza personalul de execuie etc.). n cadrul acestor discuii urmrim cu
foarte mare atenie cu preponderen chestiunile care in de pre, termen de execuie, ce
nseamn calitate pentru Beneficiar i eventualele faciliti care le putem acorda i n
general care sunt sensibilitile clientului ce anume este foarte important pentru
acesta (ex. termen de execuie mai scurt - poate indic o anume dat).

PASUL 3

Toate aceste elemente, care foarte probabil nu se regsesc n documentaia
transmis dar care sunt eseniale atunci cnd ntocmim Devizul, se transmit
Beneficiarului n vederea obinerii acordului scris al acestuia respectiv al Proiectantului
lucrrii, pentru a completa Antemsurtoarea.
Observaiile din teren ajut de exemplu pentru stabilirea ct mai corect a
contravalorii procentului din Deviz, aferent Organizrii de antier, care poate fi mult
diminuat dac la faa locului constatm c Beneficiarul deine o parte din necesarul
acestui capitol i pentru care ne d acordul de folosire pe timpul execuiei lucrrilor.
Riscul este ca introducnd un procent mai mare aferent Organizrii de antier dei nu e
cazul, acesta s conduc la o mrire a cifrei ofertate respectiv cresc ansele de a pierde
licitaia datorit umflrii unor cifre n mod nejustificat.
n mod categoric, dup ce am prezentat Beneficiarului observaiile noastre cu
privire la eventualele completri a Antemsurtoarei, aceasta va fi ntocmit n funcie de
ultimele dispoziii ale acestuia.
Considerm c se subnelege faptul c procednd n aceast manier dovedim
profesionalism i foarte important ncredere Beneficiarului, deoarece n mod corect noi l-
am avertizat de potenialele complicaii la care era expus. Astfel este foarte posibil ca
ulterior dup deschiderea ofertelor chiar dac preul ofertat este mai mare dect al
primului clasat, Beneficiarul, s doreasc s poarte discuii lmuritoare i poate chiar s
identifice posibile soluii de comun acord cu noi, n vederea unei colaborri prezente sau
viitoare.

Abordare lucrrii poate fi realizat i pentru a ne uura verificare ulterioar
mprind capitol de lucrri pe pri distincte cum ar fi pentru o construcie nou:

1. infrastructur lucrri de efectuat pn la cota zero a imobilului -
inclusiv placa de pe subsol;
2. suprastructur inclusiv compartimentrile i acoperiul;
3. finisaje.
Dup o astfel de mprire defalcm fiecare capitol de lucrri avnd n vedere s
nu omitem anumite articole de deviz.